Tribunal: TJMT
Processo: 1003333-06.2020.8.11.0051
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-06
Data de publicação: 2022-12-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVAS DA MUDANÇA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE – NÃO ACOLHIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – PACTUAÇÃO EXPRESSA, APURAÇÃO ATRAVÉS DE SIMPLES CÁLCULO ARITMÉTICO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA – CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA COM DISCRIMINAÇÃO DOS VALORES ITEM A ITEM – AUSÊNCIA DE QUALQUER OBSCURIDADE CONTRATUAL – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS E PERDIMENTO DA EDIFICAÇÃO – CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS – APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO CONSOLIDADO EM RECURSOS ANTERIORES – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ALTERAÇÃO DA BASE – PROVEITO ECONOMICO NÃO AFERÍVEL – VALOR DA CAUSA ATUALIZADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se não bastasse a inovação recursal, não há vedação a capitalização anual de juros remuneratórios nos casos de compra e venda de loteamento, quando verificada sua pactuação expressa, nos termos do entendimento da súmula n. 514 do STJ, aferível por simples cálculo aritmético.
É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1003333-06.2020.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JULIANA DA SILVA GOULART - CPF: 958.125.121-91 (APELANTE), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELADO), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVAS DA MUDANÇA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE – NÃO ACOLHIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – PACTUAÇÃO EXPRESSA, APURAÇÃO ATRAVÉS DE SIMPLES CÁLCULO ARITMÉTICO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA – CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA COM DISCRIMINAÇÃO DOS VALORES ITEM A ITEM – AUSÊNCIA DE QUALQUER OBSCURIDADE CONTRATUAL – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS

E PERDIMENTO DA EDIFICAÇÃO – CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS – APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO CONSOLIDADO EM RECURSOS ANTERIORES – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ALTERAÇÃO DA BASE – PROVEITO ECONOMICO NÃO AFERÍVEL – VALOR DA CAUSA ATUALIZADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se não bastasse a inovação recursal, não há vedação a capitalização anual de juros remuneratórios nos casos de compra e venda de loteamento, quando verificada sua pactuação expressa, nos termos do entendimento da súmula n. 514 do STJ, aferível por simples cálculo aritmético.

É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
JULIANA DA SILVA GOULART
contra sentença proferida nos autos da Ação Revisional movida contra
GENTILI & BIAZON
que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos pela parte autora para declarar, apenas, a invalidade dos juros moratórios de 5% ao mês, substituindo-os por 1%, mantendo inalterada as demais cláusulas contratuais, inclusive a referente à multa moratória e a cláusula penal. A parte ré foi condenada aos pagamentos dos honorários advocatícios, correspondente a 10% do proveito econômico auferido pela parte contrária e, quanto a parte autora, foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10%, sobre o valor atualizado da causa, contudo, fica suspensa a exigibilidade em face da gratuidade da justiça. Quanto as custas, a ré foi condenada ao pagamento de 1/5 e a parte autora ao restante, resguardada a causa de suspensão mencionada.

Explica a apelante que se trata de ação revisional em especial no que tange ao regime de juros compostos verificados no pacto de adesão em análise em razão da impossibilidade/inaplicabilidade da capitalização de juros no caso em análise, por não ser a parte ré instituição integrante do Sistema Financeiro Nacional e, em razão da ausência de pactuação expressa neste particular.

Defende que o CDC declina ao fornecedor de produtos e serviços o dever de bem informar sobre todas as características importantes do produto ou serviço que afetam a própria essência do negócio; também que a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido da necessidade da pactuação expressa para a cobrança da capitalização de juros.

Se acaso não afastada a capitalização anual de juros, requer seja reconhecido, subsidiariamente, a onerosidade excessiva, pois
“Em singela operação aritmética, o que se verifica na prática é que o consumidor pagará 4 (quatro) vezes o valor do saldo devedor ao longo da relação contratual, fato que, a prevalecer, não só colocará o autor em previsível inadimplência, mas desdobrará em gravíssimo problema social no município de Campo Verde/MT.”.

Ainda requer seja afastada a taxa de transferência e outras cláusulas:

6.3, 6.5, 7.2, 9.2, 13.2 e 14.6.

Em ultima hipótese, que seja reforma a sentença no que tange a fixação dos honorários advocatícios com base no valor da causa, eis que não há como mensurar o proveito econômico, pois, houve redução exclusiva dos juros moratórios.

Nas contrarrazões, o apelado requer a revogação da justiça gratuita; no mérito, pelo desprovimento e, especificamente quanto as cláusulas mencionadas, almeja o reconhecimento da inépcia da inicial.

Os autos foram a mim redistribuídos pelo então Relatora Sorteada, Desa. Marilsen Andrade Addario,
“À vista da informação do DEJAUX no ID. n. 84769968 dos autos do RAC n. 1001394-25.2019.8.11.0051 (anexa) e em cumprindo a decisão colegiada proferida no RAC n. 1002183-58.2018.8.11.0051 na sessão do dia 28.04.2021, determino a redistribuição deste Recurso de Apelação ao eminente Des. Sebastião Barbosa Farias, tendo em vista a aplicação do §3o do art.55 do CPC/15.”.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por
JULIANA DA SILVA GOULART
contra sentença proferida nos autos da Ação Revisional movida contra
GENTILI & BIAZON
que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos pela parte autora para declarar, apenas, a invalidade dos juros moratórios de 5% ao mês, substituindo-os por 1%, mantendo inalterada as demais cláusulas contratuais, inclusive a referente à multa moratória e a cláusula penal. A parte ré foi condenada aos pagamentos dos honorários advocatícios, correspondente a 10% do proveito econômico auferido pela parte contrária e, quanto a parte autora, foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10%, sobre o valor atualizado da causa, contudo, fica suspensa a exigibilidade em face da gratuidade da justiça. Quanto as custas, a ré foi condenada ao pagamento de 1/5 e a parte autora ao restante, resguardada a causa de suspensão mencionada.

De início, não há falar em revogação da justiça gratuita pretendida pela parte apelada, pois, não trouxe qualquer informação nova aos autos, ônus que lhe cabia. Desta feita, preenchidos os requisitos legais, mantenho a justiça gratuita e
recebo
o recurso de apelação em seu duplo efeito.

Passo à apreciação.

A respeito da capitalização mensal de juros, a sentença é a seguinte:

“Do Preço e dos Encargos de Normalidade:

Como relatado, questionou-se, fundamentadamente, a forma de composição das prestações assumidas pela Parte autora. Segundo a inicial, o preço verdadeiro do imóvel teria sido desconsiderado no instrumento contratual, substituído por outro, consideravelmente superior. Tal substituição teria ocorrido, ainda, em razão da incidência de ilícita e não-ajustada capitalização dos juros, ao final resultando em contraprestação de impossível quitação, em claro prejuízo ao consumidor. Por sua vez, a Requerida negou o abuso e defendeu a adequação das obrigações contratadas ao ordenamento jurídico.

Sabe-se que, nos termos dos arts. 421 e 421-A do Código Civil, admite-se, só excepcionalmente, a intervenção nas relações privadas. Prestigiando o princípio da vontade dos contratantes, o diploma civil, em sua nova redação, expressamente adverte o intérprete sobre a impertinência da intromissão nas relações formadas por particulares. Veja:

“Art. 421. (...)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Art. 421-A.

Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

(...)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.”

Por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6o, V, expressamente atribui ao destinatário final dos produtos ou serviços o direito de buscar a “modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.

Dúvida não há de que, no caso em tela, aplicam-se as disposições da lei consumerista. O oferecimento de bens no mercado, pela Requerida, para posterior aquisição pela Parte autora serve à configuração da relação especial descrita nos arts. 2o e 3o do CDC.

Dessa maneira, não sendo, propriamente, a hipótese de revisão por onerosidade superveniente, impõe-se que se identifique, nas obrigações ajustadas pelas Partes quando da celebração do contrato, situação que se qualifique como desproporcional, de maneira a entregar ao consumidor contraprestação incompatível ao bem da vida negociado.

Para tanto, segundo a inicial – repete-se –, em razão da capitalização dos juros, as prestações teriam assumido valor desproporcional ao imóvel negociado, de maneira a conferir enriquecimento indevido à Requerida. Aliás, tal forma de cálculo dos juros haveria por ser extirpada do contrato também por não ter sido expressamente consignada no instrumento correspondente.

A despeito do longo arrazoado apresentado na inicial acerca dos direitos que a lei confere aos consumidores, fato é que, no contrato em tela, não se viu abuso a justificar a intromissão do Estado-Juiz para fazer afastar aquilo que as Partes, validamente, ajustaram.

Realmente, percebe-se, da Cláusula 3, a forma pela qual se calcularam as prestações devidas pela Parte autora no decorrer do longo prazo concedido para o pagamento do preço do imóvel. Inicialmente, calculou-se o valor das parcelas iniciais, pelo simples expediente de dividir-se o preço original do imóvel pelo número de prestações. Assim o fazendo, identificou-se o valor das primeiras doze prestações (R$ 411,60).

Por meio de simples operação aritmética, portanto, já se afasta a alegação de que, no contrato, a Requerida “omitiu dolosamente o preço à vista”. Bem ao contrário, da simples multiplicação da prestação fixada para o primeiro ano do parcelamento pelo número de meses de vigência do contrato, já se identifica o preço inicial ajustado do imóvel.

Prosseguindo na análise do instrumento contratual, tem-se que, a fim de identificar o valor das prestações vincendas, aplicou-se a taxa de 12% ao final de cada período de doze meses. Dessa maneira, as primeiras doze prestações, de R$ 875,00, elevar-se-iam a R$ 980,00 para as prestações de número treze a vinte e quatro. Nota-se, com facilidade, que a incidência da taxa de 12% sobre R$ 875,00 resulta, justamente, em R$ 980,00. De resto, repetiu-se o expediente para o cálculo das prestações que se venceriam nos anos subsequentes, incidindo os mesmos juros sobre o valor total.

A capitalização que o contrato revela, portanto, não é a mensal, de sabida onerosidade, mas a anual, que não incitou, no legislador, a mesma repulsa, como se nota da regra do art. 591 do Código Civil, expressamente a admitir a inclusão dos juros nesse período.
Veja:

“Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.”

Aliás, a Lei 6.766/76, ao descrever os requisitos do quadro-resumo, que obrigatoriamente antecede o instrumento contratual de promessa de compra e venda (art. 26-A), admite, implicitamente, a capitalização dos juros, ao exigir que se indique se as taxas de juros serão nominais ou efetivas, conceitos esses apartados justamente pela questionada capitalização. Veja:

Art. 26-A.

Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: (...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

Para além disso, é bom frisar o expediente adotado pela Requerida: do que se infere da simples leitura do contrato, não se arbitrou determinada taxa, no instrumento, a ser aplicada à prestação original ou ao saldo devedor. Diferentemente, o método de definição das prestações assumidas pelo promitente comprador foi o de ser indicado, desde logo, o valor de cada uma das prestações vincendas, sem nenhuma menção à taxa ou ao índice aplicado.

Formalmente, portanto, a omissão da Requerida quanto à forma utilizada para a definição das prestações vincendas talvez configurasse, em tese, aparente violação à regra do art. 52 do CDC:

“Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III - acréscimos legalmente previstos;

IV - número e periodicidade das prestações;

V - soma total a pagar, com e sem financiamento.”

Entretanto, a análise mais aprofundada do contrato, notadamente das obrigações assumidas por cada uma das Partes, impede que, precipitadamente, e sem atenção ao contexto financeiro em que se insere o negócio jurídico em tela, afaste-se a capitalização anual expressamente ajustada pelos contratantes.

Como mencionado, a alteração da vontade das Partes só se justifica em caso de abuso. Só assim se justifica o afastamento da regra de conduta formada pela manifestação inequívoca dos contratantes. Nesse sentido, aliás, é o tópico da Seção II do Capítulo VI do Código de Defesa do Consumidor, onde se incluiu o já mencionado art. 52: trata-se, ali, da proteção contratual, referente a cláusulas abusivas.

Nesse sentido, identifica-se a justificativa pela qual os tribunais afastaram a possibilidade de, sem previsão explícita, as instituições financeiras capitalizarem mensalmente os juros remuneratórios aplicados sobre os contratos bancários. A lógica, evidentemente, era a de que o consumidor, no cumprimento das obrigações sucessivas necessárias à restituição do valor tomado, acabasse sendo surpreendido pelas prestações que se vencessem, majoradas exponencialmente a ponto de não mais ser factível a quitação.

Assim, a indicação explícita, no instrumento contratual acerca da fórmula de cálculo dos juros afastaria a possibilidade de o consumidor, incauto, surpreender-se pela evolução das prestações e, consequentemente, impediria a celebração de negócios jurídicos inexequíveis, porque excessivamente onerosos.

Essas duas condições autorizadoras da conclusão que, judicialmente, adotou-se para afastar a cobrança implícita de capitalização mensal dos juros, porém, não se encontram presentes no caso em tela.

A um, porque, como visto, o expediente adotado pela Requerida foi justamente o de consignar, desde logo, o valor de todas as prestações devidas no instrumento contratual. Ao contrário do que se afirmou na inicial, o contrato não permitia que o consumidor se surpreendesse pela evolução do valor de sua prestação, porque, desde a assinatura, já saberia o valor de cada uma das parcelas que haveriam de vencer durante o prazo concedido para o pagamento integral do preço.

É descabida, então, a alegação da Parte autora, no sentido de que os juros teriam sido capitalizados “sem pactuação expressa”. Evidentemente, basta a simples análise da forma de composição e de correção das prestações anuais para que se identifique, por meio daqueles singelos cálculos, a taxa de juros (de 12%) e a periodicidade (anual).

A proteção que se dá ao consumidor não o exime de “fazer contas”. Exemplo de tal dever que se considera do consumidor está no enunciado 541 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera, como pactuação da forma de capitalização, a indicação, no contrato, de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal
. Veja:

“Súmula 541: A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada” (REsp 973.827 e REsp 1.251.331).”

Veja que, no entendimento sumulado pelo STJ, os contratos questionados nas ações correspondentes não previam, explicitamente, a capitalização dos juros. Entretanto, a simples divergência entre a taxa anual e a mensal já servia para mostrar ao consumidor a capitalização dos encargos.

A situação julgada pela aludida Corte é análoga à que se analisa. Se as Partes já fizeram consignar, no instrumento contratual correspondente, o valor das prestações vincendas, ano a ano, e se a taxa de juros pode ser facilmente calculada a partir de cálculos simples, não há violação a nenhuma regra consumerista.

Ao menos no meu sentir, beira o absurdo a alegação de violação ao princípio da transparência se, no contrato, já se consigna o valor da prestação, e não da taxa que sobre ela poderia incidir.

A dois – e, talvez, mais importante –, porque, como dito e repetido, o contrato não estabeleceu prestações capitalizadas mensalmente. Já se explicitou que, diferentemente, a capitalização se deu apenas no período anual, jamais mensal. Da simples leitura da cláusula terceira, nota-se que, durante cada um dos anos de vigência do contrato, as prestações não se alteravam. Só depois, quando encerrado o período de um ano, é que se aplicavam juros totais de 12%.

Tal circunstância importa ao caso, porque, diferentemente do que ocorreria houvesse capitalização mensal, a inclusão dos juros, sendo só anual, não basta para o agravamento considerável das parcelas.

Favorece a manutenção da cláusula, ainda, outra importante circunstância: à parte dos juros totais de 12% ao ano, inexiste outra taxa ou índice capaz de ensejar a correção monetária ou a majoração do principal. Não é incomum que, em promessas de compra e venda de lotes urbanos, seja indicado um índice para a correção monetária, tal como o IGP-M, e outro para a remuneração do capital.

Aliás, está no art. 26, V, da Lei 6.766/79, a permissão genérica para a cobrança de juros. Veja:

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;”

Além disso, no já colacionado art. 26-A da norma, reitera-se a possibilidade de majoração das prestações por juros remuneratórios, ao exigir que os contratos indiquem, em seu quadro-resumo, “as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização”.

Assim, tem-se que a taxa de 1% ao mês, ou 12% ao ano, serve, a um só tempo, para a correção monetária da prestação e, também, a título de juros remuneratórios, sabidamente admitidos, como se infere do aludido art. 26, V, da Lei 6.766/79.

Observando-se os juros praticados pelo mercado imobiliário no mês de outubro do ano de 2013, tem-se as seguintes taxas, relacionadas no Quadro 1:

1

BCO CITIBANK S.A.

0,66

8,19

2

CH PIRATINI - CHP

0,80

9,98

3

KIRTON BANK

1,22

15,67

4

BRAZILIAN MORTGAGES CH S.A.

1,42

18,50

5

BANCO INTER

1,91

25,43

(Endereço: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/reporttxjuroshistorico).

Por isso é que, sendo capitalizados só depois de um ano, e, ainda, limitados a taxa módica, de 1%, os juros não haveriam de elevar a prestação a patamares elevados, que impedissem o seu cumprimento pelo consumidor. Não haveriam de ser taxados, portanto, de abusivos.

Discorda-se, no mais, do expediente da Parte autora, qual seja, o de afirmar, na diferença entre o preço à vista do imóvel e o pago ao final do longo período de parcelamento, prova de suposto abuso. A toda a evidência, só a incidência de índices de correção monetária, ainda que desacompanhados de juros moratórios ou remuneratórios, durante o longo período de parcelamento, já ensejariam majoração considerável, embora justa.

E não é só.

Nota-se, do art. 51, § 2o, do CDC, a preocupação do legislador em manter o equilíbrio econômico para ambas as partes contratantes, e não apenas para o consumidor, como de regra ocorre no aludido diploma. Veja:

“Art. 51. (...)

§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.”

Socorre-se a tal dispositivo, porque, no caso dos autos, caso se procedesse à invalidação da capitalização anual, determinar-se-ia, justamente, a imposição de ônus excessivo à Requerida. É que, já tendo prometido a venda por prazo extremamente estendido, em vinte anos de restituição, e lançando mão de juros totais (correção e remuneração) de apenas 1% ao mês, com capitalização só anual, a exclusão definitiva dessa forma de cômputo dos juros, em decorrência de suposta falta de transparência contratual, ensejaria gravame insustentável à Requerida, com nítido enriquecimento indevido da Parte autora.

É exemplo claro desse desequilíbrio contratual o cálculo apresentado no corpo da inicial. Defendendo a extirpação total da capitalização dos juros, pela conta da Parte autora, o valor devido, de aproximadamente R$ 85.000,00, haveria de alcançar, em 08 (oito) anos, o total incontroverso de R$ 108.500,00. Tais cálculos consideraram, apenas, a incidência exclusiva de juros simples, de 12% ao ano, sem capitalização, sequer a anual, e sem índice de correção monetária.

Conforme a situação do mercado, a exclusão da capitalização anual e da correção monetária sequer permitiria a correção do valor da parcela, porque, qualquer que fosse o índice adotado para a comparação, o resultado não seria limitado a pouco mais de 80% no longo prazo de vinte anos.

Fica evidente, então, o absoluto desequilíbrio, a negar, por si só, a pretensão da Parte autora.

Salvo melhor juízo, revela-se igualmente impertinente a alegação de “ausência de garantias para a consecução do contrato e da retomada do imóvel”. A menos que não se tenha compreendido o texto do ilustre Procurador da Parte, pretendeu-se, ali, impor apenas à Requerida o encargo de verificar as condições financeiras do adquirente. Dito de outro modo, não seria do adquirente (melhor dizendo, do promissário comprador) o encargo de verificar se aquelas prestações que assumia cabiam, ou não, em seu orçamento; diferentemente, seria do alienante (ou promitente vendedor) o ônus de analisar os vencimentos da outra parte e admitir, ou não, a venda.

Com a devida vênia, não há, no diploma consumerista, nem em outro instrumento normativo, a imposição desse dever ao fornecedor/prestador. Evidentemente, é do comprador a atribuição de confrontar a obrigação contratual assumida e a sua capacidade financeira. Inexiste, pois, uma “garantia”, a ser dada pelo fornecedor/prestador, de que o consumidor poderá cumprir as obrigações avençadas.

(...)”.

Reputo oportuno esclarecer que não é novidade que esta Corte, sob a minha Relatoria, em diversos outros casos envolvendo o Contrato de Loteamento Jardim Belvedere, reconheceu a existência capitalização anual de juros, adotando, como razões para decidir o voto do eminente Des. João Ferreira Filho, elaborado em um pedido de vista. E, embora existam notórias divergências pontuais no que tange as sentenças envolvendo aqueles recursos e essa, (naquelas, a capitalização foi substituída pela tabela price e, aqui, mantida a capitalização anual), o que é comum entre as situações é a necessidade de manter o entendimento já adotado quanto a existência da capitalização anual.

Assim, visando alcançar, o mais próximo possível, a isonomia entre os casos, reconheço a capitalização anual de juros.

Passo transcrever trecho do voto vista mencionado, na parte aplicável ao caso:

“É irretocável o raciocínio sentencial, pois, de fato, da própria evolução das parcelas contratuais ressai nítida a presença da
capitalização composta de juros em periodicidade anual
, eis que, a cada ano, sucessivamente, a taxa de juros incide sobre o capital inicial, acrescido dos juros já acumulados até o período imediatamente precedente, ou seja, objetivamente, tem-se a incidência de juros sobre juros que foram transformados em capital.

Nota-se, aliás, que em momento algum a ré/apelante nega a capitalização de juros, ao contrário, mesmo sem referi-la nominalmente, defende a prática contábil aduzindo ser ela fruto de livre ajuste, consciente e vantajoso para ambas as partes, e, embora dê maior ênfase à taxa de juros remuneratório, também afirma a legalidade da forma do seu computo realizada no desdobramento da relação contratual.”. destaquei

Dito isto, se através de simples cálculos aritméticos é possível se verificar a capitalização anual de juros remuneratórios é o quanto basta para declarar a expressa pactuação, nos termos do entendimento do enunciado da súmula n. 514 do STJ.

Ainda, nos termos do artigo 591 do CC não é vedada a capitalização anual de juros.

Sobre a matéria,
mutatis mutandis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - AJUSTE DIRETO ENTRE CONSTRUTORA E ADQUIRENTE - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS - CABIMENTO. Conforme o disposto no art. 5o, III e § 2o, da Lei no 9.514/97, está autorizada a capitalização de juros nos contratos de financiamento imobiliário em geral. Todavia, não havendo na lei específica qualquer limitação quanto à sua periodicidade, deve ser permitida apenas a capitalização anual, com base na interpretação conjunta da referida legislação com os arts. 4o do Decreto no 22.626/33 e 591 do Código Civil de 2002.”(TJMG - Apelação Cível no 1.0024.13.316712-2/001, Relator o Desembargador Vicente de Oliveira Silva, Acórdão publicado no DJ de 17/02/2017).

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC APLICAÇÃO - TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS - ENCARGO NÃO REVISTO NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS - LICITUDE - JUROS MORATÓRIOS - LIMITAÇÃO - CABIMENTO - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

[...] -A capitalização anual de juros é lícita, nos termos do art. 591 do CCB e 4o da Lei de Usura. [...]”. (TJMG - Apelação Cível no 1.0024.10.149386-4/001, Relatora a Desembargadora Márcia De Paoli Balbino, Acórdão publicado no DJ de 25/08/2015).

Se não bastasse, a tese defendida nas razões recursais, de impossibilidade de capitalização anual, se trata de inovação recursal, o que é vedado, pois, a inicial versa a respeito da alegada violação a capitalização mensal, o que não se verificou. Vejamos o trecho extraído da exordial:

“Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça é permitida a capitalização mensal dos juros, mas isso em existindo expresso dispositivo de lei que a admita, o que não é o caso dos autos, onde a vedação dessa prática odiosa é decorrente de imperativo legal.”

Também não há falar em onerosidade excessiva, pois, conforme acertadamente fundamentado pelo juiz
a quo
, os juros previstos no contrato está abaixo dos juros praticados pelo mercado imobiliário à época da celebração da promessa de compra e venda; também conforme se vê do contrato, a parte teve pleno acesso, de forma detalhada, do quanto iria pagar ao longo dos 20 anos, de forma de parcelas preestabelecida e fixa.

No que tange as teses envolvendo as cláusulas
6.3, 9.2, 13.2 e 14.6
, compartilho do entendimento do magistrado de não conhecimento, por ofensa ao artigo 319, III, do CPC, pois, o pedido é desprovido de qualquer argumentação.

Transcrevo a sentença, no ponto:

“Das Demais Cláusulas Contratuais:

Do que se infere da inicial, apresentou-se longo arrazoado acerca da forma de composição do preço e dos encargos acessórios, seguindo-se a uma igualmente longa exposição sobre os direitos do consumidor, a intervenção do Estado nas relações de consumo, ao princípio da boa-fé do CDC, à aplicação do próprio diploma consumerista, à unilateralidade dos contratos de adesão e, abstratamente, sem cuidar das particularidades do caso, aos princípios da onerosidade excessiva e do enriquecimento sem causa.

Encerrando-se, assim, o detalhamento da causa de pedir, passou-se aos pedidos, só então se fazendo referência ao requerimento de invalidação das cláusulas 6.3 (perda das prestações pagas, desde que inferiores ao limite do art. 35 da Lei 6.776/79 das prestações pagas), 6.5, Previsão de que as edificações no lote respondem pela inadimplência, 7.2 (cobrança de taxa de 1% sobre o valor total do contrato, para a confecção do instrumento de cessão), 9.2 (não pagamento de tributo pelo vendedor – o comprador paga e pede o reembolso com acréscimo de mora), 13.2 (prazo de 90 dias para providenciar o traslado após o pagamento da última parcela) e 14.6 (sobre a forma de cálculo em caso de pagamento antecipado).

Frisa-se isto: a despeito do pedido de invalidação de outras seis cláusulas contratuais, nenhuma razão específica se lançou, na inicial, para fundamentar o aludido pedido. A bem da verdade, em nenhum momento se descreveu o teor das cláusulas – se referentes à purgação da mora, à cessão dos direitos ou ao pagamento antecipado –, porque o expediente adotado foi, como dito, o de só pleitear a invalidação das cláusulas indicadas apenas pelo número.

Ao menos no meu sentir, e já adiantado vênia ao douto Procurador da Parte autora, a simples menção ao número da cláusula, sem sequer a alusão abreviada de seu conteúdo, e, consequentemente, sem nenhum fundamento de fato e de direito a sustentar o pedido revisional, não atende à regra do art. 319, III, do CPC, que exige justamente que se indique o fato e os fundamentos do pedido. Veja:

“Art. 319.

A petição inicial indicará:

(...)

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;”

Não se trata de rigorismo formal. Prova-o a contestação, que, apesar de bem sustentar a versão da Requerida nas demais questões, sequer fez menção àquelas cláusulas arroladas unicamente no pedido. Evidentemente, a Requerida não contestou a invalidade imputada a tais cláusulas em razão de a pretensão ter sido “escondida” por detrás do número de referência da cláusula, omitindo-se o conteúdo e, ainda pior, os fundamentos de fato e de direito que, eventualmente, pudessem justificar o pleito revisional.

Por isso é que, a ser admitida a análise da pretensão quase que implícita da Parte autora, estar-se-ia procedendo a indesejada desconsideração das garantias processuais conferidas aos litigantes em geral pela própria Constituição Federal, notadamente as da ampla defesa e do contraditório.

Deixo de conhecer, então, das cláusulas de número 6.3, 6.5, 7.2, 9.2, 13.2 e 14.6.”.

Todavia, quanto a tese
7.2
, que envolve a taxa de transferência de cessão de direitos, não posso deixar aplicar o entendimento que venho adotando nos julgados anteriores, de reconhecer a extrema onerosidade (Cito: RAC 1001282-56.2019.11.0051), sob pena de ferir o princípio da isonomia entre os demais consumidores envolvidos nos vários outros recursos julgados e o apelante.

Também, ao julgador é outorgada a faculdade de reconhecer a nulidade de cláusula que resulte em renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor, a teor do que dispõe o inc. I do art. 51 do CDC.

Tem-se que a nulidade de pleno direito deve ser declarada não em favor de uma das partes, mas, em nome da sociedade, traduzindo-se como um dever do julgador, decorrente do mesmo espírito que embasa o art. 187 do Código Civil, que também reconhece que pratica um ilícito aquele que excede manifestamente os limites impostos pelo fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

À propósito,
mutatis mutandis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – INDEVIDA MAJORAÇÃO DE VALORES DE MENSALIDADE DE PLANO DE SAÚDE – MUDANÇA DE FAIXA ETÁRIA – ACORDO EXTRAJUDICIAL PARA REDUZIR VALORES –
NULIDADE ABSOLUTA COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO PELO JULGADOR – OUTORGA DE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR – ART. 51 CDC E ART. 187 DO CC –
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA – PROCEDÊNCIA MANTIDA – ALTERAÇÃO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS – CONDENAÇÃO QUE DEVE LIMITAR-SE AOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS A MAIOR ACRESCIDO DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DA CITAÇÃO – JULGAMENTO ALTERADO NESTE PORMENOR – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DEVIDA – RECURSO CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO
. I - Ao julgador é outorgada a faculdade de reconhecer a nulidade de cláusula que resulte em renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor, a teor do que dispõe o inc. I do art. 51 do CDC. II - A nulidade de pleno direito determinada no art. 51 do CDC deve ser declarada não em favor de uma das partes, mas em nome da sociedade, traduzindo-se como um dever do julgador, decorrente do mesmo espírito que embasa o art. 187 do CC, que também reconhece que pratica um ilícito aquele que excede manifestamente os limites impostos pelo fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
III - Por meio de cálculos aritméticos deverão ser melhor apurados os valores pagos a maior em decorrência do indevido reajuste das mensalidades por alteração da faixa etária, acrescidos de correção monetária desde o efetivo desembolso e de juros de mora de 1% ao mês da citação. IV - Ao estabelecer a majoração da verba honorária em sede recursal, observado o limite fixado pelos §§ 2o e 6o do art. 85, o novo CPC busca, além de remunerar o profissional da advocacia do trabalho realizado em sede recursal, já que a decisão recorrida arbitrará honorários pelo trabalho até então realizado, desestimular a interposição de recursos infundados ou protelatórios.” (TJ-MS - AC: 08032336620178120001 MS 0803233-66.2017.8.12.0001, Relator: Des. Marco André Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 24/06/2019, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 25/06/2019) destaquei

Nesse cenário, afigura-se abusiva e extremamente onerosa a fixação no percentual de 1% sobre o valor do contrato total, implicando enriquecimento sem causa da ré.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA - INDENIZAÇÃO - DANO - INEXISTÊNCIA. 1. É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato. 2. Para apuração da responsabilidade e o dever de indenizar, é indispensável a existência de dano.” (TJ-MG - AC: 10024113019129001 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 19/09/2019, Data de Publicação: 25/09/2019)

Destarte, declaro abusiva as cláusulas 7.2. e afasto sua cobrança.

Pelas mesmas razões declaro a abusividade da cláusula
6.5.,
eis que nos julgamentos já mencionados tomei conhecimento do teor da cláusula e mantive a sentença que declarou sua abusividade e nulidade.

A cláusula 6.5. prevê que:
No caso de inadimplência ou não pagamento das parcelas mensais e havendo edificação no lote, esta responderá pelos valores efetivamente não pagos.

Na existência cláusula 6.3, com rescisão que prevê o perdimento das parcelas pagas em favor da Compromitente Vendedora, portanto, ressarcimento pela fruição do bem e taxas administrativas, com a rescisão contratual há devolução do terreno, portanto,

não há falar em perdimento da edificação, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor e vantagem extremamente exagerada à ré, situações vedadas em nosso ordenamento jurídico.

Declaro, pois, a abusividade da cláusula 6.3. e, em consequência, declaro sua nulidade.

Por fim, assiste razão também ao apelante ao pleitear a forma de incidência dos honorários advocatícios, eis que fixados na sentença, no percentual de 10% sobre o proveito econômico, todavia, se mostra impossível se determinar o proveito econômico pois, envolve revisão de juros moratórios e abusividade de duas cláusulas.

Portanto, altero a forma de incidência dos honorários advocatícios, para fixa-los em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Deixo de majorar os honorários, em face da sucumbência recíproca.

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para declarar a abusividade e, em consequência, declarar a nulidade das cláusulas
6.5 e 7.2.
, bem como para alterar a forma de incidência dos honorários advocatícios, fixando-os em 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2022