Tribunal: TJMT
Processo: 1020002-84.2020.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-18

Ementa:
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL C.C FINANCIAMENTO IMOBILIARIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – LEI N. 9.514/97 – NORMA ESPECIAL - DESINTERESSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PREVALÊNCIA DAS REGRAS CONTIDAS NO ARTIGO 27, §§ 4.o, 5.o E 6.o DA LEI N.o 9.514/97 - RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.
"A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019).
Nos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, verificada a inadimplência/desinteresse do devedor, tem cabimento o procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514 de 1997, notadamente se houve o registro do contrato em cartório.
Nessas circunstâncias, é possível a resolução do mutuo sem a imputação de culpa ao vendedor, por desinteresse do adquirente, todavia, a devolução dos valores pagos pelo devedor-fiduciante não se dará na forma do art. 53 do CDC, mas em conformidade ao procedimento estabelecido na lex especiale (§§1o e 2o do art. 27 da Lei n. 9.514/97), pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor-fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, satisfazendo-se o débito do devedor demandante ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se eventual remanescente ao adquirente.
Recurso da requerida, parcialmente provido. Recurso do autor desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1020002-84.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[HEMERSON NASCIMENTO AGUILERA - CPF: 735.628.821-49 (APELANTE), ELISIANE MORAES PORTELA - CPF: 021.131.531-14 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), ELISIANE MORAES PORTELA - CPF: 021.131.531-14 (ADVOGADO), HEMERSON NASCIMENTO AGUILERA - CPF: 735.628.821-49 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO
E M E N T A

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL C.C FINANCIAMENTO IMOBILIARIO E PACTO ADJETO DE

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO

– CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – LEI N. 9.514/97 – NORMA ESPECIAL -

DESINTERESSE

DO PROMISSÁRIO COMPRADOR –

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PREVALÊNCIA DAS REGRAS CONTIDAS NO ARTIGO 27, §§ 4.o, 5.o E 6.o DA LEI N.o 9.514/97 -

RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO

AUTOR DESPROVIDO.

"A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

Nos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, verificada a inadimplência/desinteresse do devedor, tem cabimento o procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514 de 1997, notadamente se houve o registro do contrato em cartório.

Nessas circunstâncias, é possível a resolução do mutuo sem a imputação de culpa ao vendedor, por desinteresse do adquirente, todavia, a devolução dos valores pagos pelo devedor-fiduciante não se dará na forma do art. 53 do CDC, mas em conformidade a
o procedimento estabelecido na lex especiale (§§1o e 2o do art. 27 da Lei n. 9.514/97), pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor-fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, satisfazendo-se o débito do devedor demandante ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se eventual remanescente ao adquirente
.

Recurso da requerida, parcialmente provido. Recurso do autor desprovido.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação interpostos, sucessivamente,

por
BRDU SPE Vermont Ltda
.
e
Hemerson Nascimento Aguilera
,

em face da r. sentença proferida pela MM Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis,

nos autos da ação de rescisão contratual movida pelo segundo apelante,

que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para determinar a resilição do contrato firmado entre as partes, ordenando a suspensão da cobrança das parcelas contatuais e do encargo moratório, e, ainda, a consolidação da propriedade e alienação do imóvel,

com a apuração dos valores a serem restituídos ao autor.

Oposto embargos de declaração, foram acolhidos em parte, a fim de integrar à sentença de mérito, a determinação quanto aos encargos moratórios da dívida, que deverão incidir ate a data do leilão, nos termos do art. 27, §3o, inc. I, da lei n. 9.514/97, bem como a cobrança do autor de todos as despesas e encargos legais decorrentes do contrato, notadamente, os previstos no inc. II, do citado artigo.

Ao final, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformados recorrem ambos os litigantes. A BRDU SPE Vermont Ltda., sustenta que a r. sentença é nula, por ausência de fundamentação, por não ter enfrentar os argumentos capazes de alterar a conclusão adotada, além de não observar a jurisprudência e os critérios da lei especifica. No mérito,

diz que a sentença não pode substituir o procedimento extrajudicial para consolidação da propriedade em nome do fiduciário e defende a impossibilidade de resilição do contrato regido pela lei de alienação fiduciária, além da sustação dos encargos após a resolução contratual.

Segue alegando a violação ao principio da
pacta sunt servanda
, e advoga que o contrato de compra e venda c.c cláusula de alienação fiduciária não se submete às regras do Código de Defesa do Consumidor.

Pontua que o inadimplemento do devedor faculta à credora fiduciária a consolidação da propriedade do referido bem em não enseja a rescisão contratual, não sendo admitida a devolução das parcelas pagas, de sorte que em caso de não purgação da mora pelo devedor,
deverá ocorrer a consolidação da propriedade em nome alienante fiduciária e a posterior venda do imóvel em leilão para pagamento da dívida contraída e devolução de eventual saldo remanescente,

Ao arremate, requer a reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada totalmente improcedente, com a inversão do ônus de sucumbência. Prequestiona os dispositivos infra legais tido por violados.

Por outro lado, Hemerson Nascimento Aguilera, nas razões recusais (Id n. 125663422), combate a condenação pelos encargos moratórios da dívida e das despesas previstas na Lei n. 9.514/97. No ponto, diz que até o ajuizamento da demanda não havia inadimplemento contratual a fim de viabilizar a consolidação da propriedade, e, com isso consequente venda do imóvel por leilão judicial e que não existe impedimento ao desfazimento do contrato por interesse do adquirente.

Esclarece que o pagamento apenas foi suspenso após o deferimento da medida liminar e por isso inaplicável o disposto nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, e que incide as regras da norma consumerista.

Aduz que a
rescisão contratual deve ser declarada nos termos do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula 543 do STJ, bem como em consonância ao entendimento pacificado do STJ no AREsp: 1844130 DF, preservando o direito do apelante em reaver os valores pagos imediatamente e em única parcela, com a retenção contratual devida.

Forte em tais argumentos postula a reforma da sentença para afasta a aplicação da Lei n. 9.514/97.

Contrarrazões pela incorporadora no Id n. 125663425, contrapondo-se as razões do apelo autoral, pelo seu desprovimento. Decorreu o prazo sem as contrarrazões pela parte autora.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual proposta por Hermerson Nascimento Aguilera, objetivando a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e pacto adjeto de alienação fiduciária, firmado com a construtora requerida – BRDU SPE Vermont Ltda.-, com a devolução dos valores pagos, descontado a retenção devida, sob a alegada impossibilidade de cumprimento com o pagamento pactuado.

Narrou a parte autora, que firmou contrato particular de compra

e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avença, referente ao

Lote

29, Quadra 03,

situado na Rua Manacás, Loteamento Buritis II,

em

Rondonópolis, cujo saldo remanescente seria pago em 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas, no valor de R$ 660,09 (seiscentos e sessenta reais e nove centavos), das quais foram adimplidas 64 (sessenta e quatro) parcelas .

Alegou que em razão da impossibilidade de continuidade de quitação das parcelas, em razão da onerosidade excessiva dos reajustes das mensalidades requereu a

rescisão do contrato, por não ter mais condições de assumir o pagamento do saldo.

Decorrido o iter procedimental,

o magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pela parte autora para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, ordenando a suspensão da cobrança das parcelas contratuais e dos encargos moratórios, e determinou, ainda, após o procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel, sejam apurados os valores a serem devolvidos, condenando, por fim, a construtora-requerida, no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito sentencial, recorrem ambas as partes.

A parte requerida, insurge-se, preliminarmente, sustentando que

a r. sentença é
nula por

ausência de fundamentação quanto a impossibilidade de decretação da resilição do contrato objeto de alienação fiduciária em garantia, sujeita aos
critérios da lei especifica.

Todavia, a questão posta como preliminar se confunde com o próprio mérito do recurso, cuja matéria recursal volta-se também quanto à inaplicabilidade da norma consumerista ao contrato de compra e venda
sub exame
e a

impossibilidade de resolução/rescisão do contrato por parte do devedor fiduciante, regido por lei especifica, de sorte que será enfrentada como matéria de mérito.

Assim, adentrando na análise do mérito recursal, a
vexata quaestio

reside no exame da resolução do contrato firmado entre as partes.

A valer, ressai que as partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas com amparo na Lei n. 9.514/97, cujo instrumento foi registrado em Cartório, de sorte que a relação jurídica se subsume ao procedimento de venda extrajudicial do bem previsto na citada lei especial, e não à norma consumerista, como advoga a parte autora.

A propósito colaciono precedente aplicável
mutatis mutandis
a hipótese em mesa:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – INEXIGIBILIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO DO ART. 27 DA LEI N. 9.514/97
– RESOLUÇÃO IMOTIVADA – RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO, RESSALVADO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO AUTORAL PROVIDO

1.

O procedimento de venda extrajudicial do bem, previsto na Lei n. 9.514/97, não é exigível quando o contrato que serve de título à propriedade fiduciária
não tem registro em cartório
.

2. A resilição por iniciativa do comprador enseja a retenção de parte das prestações pagas na vigência do contrato. Súmula 543, STJ
.’

(RAC N.

1013142-84.2019.8.11.0041, 4a Câm. Direito Privado. Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, J. 06.06.22 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE - LEI 9.514/97 - NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – RECURSO NÃO PROVIDO.

"
A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC
. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial".

(AgInt no REsp 1.822.75)”
. (RAC n.

1001506-58.2018.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 23.09.20 - negritei)

Nesse contexto, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, como questiona a parte autora, configura quebra antecipada do contrato ("
antecipatory breach
"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97, que trata do inadimplemento do adquirente (devedor- fiduciante), para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do remanescente.

Logo,

só se poderá falar em restituição dos valores pagos pelo devedor-fiduciante, depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora, evidenciado eventual saldo em favor deste com a venda do imóvel em leilão, consoante jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia.

2.
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC
. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ. AgInt no REsp 1863255/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 10.08.20
)

No mesmo sentido, caminha esta Corte de Justiça, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADA COM PEDIDO LIMINAR, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
- PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).

2.
O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

3. In casu, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício.

4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária”.
(RAI

1043608-61.2019.8.11.0041, 1a Câm. Dir. Privado.

Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, J. 31.05.21).

Diante desse cenário, é possível sim a resolução pacto de alienação fiduciária em garantia sem a imputação de culpa ao vendedor, por desinteresse do adquirente, todavia, a devolução dos valores pagos pelo devedor-fiduciante não se dará na forma do art. 53 do CDC, em que, ressarcidas as despesas do vendedor mediante a retenção de parte do pagamento, devolve-se o restante ao adquirente, porquanto,

deverá observar o procedimento estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, na forma dos §§1o e 2o do art. 27, satisfazendo-se o débito do devedor demandante ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se eventual remanescente ao adquirente
.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença guerreada deve ser parcialmente retificada para o fim determinar que resolvido o contrato, a devolução dos valores adimplidos pelo adquirente (devedor fiduciante) deverá observar o quanto disposto no §4o do art. 27 da Lei 9.514/97.

Assim sendo, decaindo a parte autora da maior parte da pretensão, deve ser invertido o ônus de sucumbência, que por sua vez ficará sobrestado por ser o autor beneficiário da gratuidade, na forma ado §3o do art. 98 do CPC.

Posto isso, conheço de ambos os recursos para

DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo da requerida. Lado outro,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo autoral.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022