Tribunal: TJMT
Processo: 1007590-84.2021.8.11.0004
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-07-21
Data de publicação: 2022-07-23

Ementa:
RECURSO INOMINADO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RESCISÃO UNILATERAL PELOS RECLAMADOS – CLÁUSULA PENAL INAPLICÁVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DE EFETIVO PREJUÍZO DA PARTE AUTORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1007590-84.2021.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Direito de Imagem]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[WELLISON ALVES DA SILVA - CPF: 051.710.701-56 (RECORRENTE), HYAGO SANTANA FERREIRA - CPF: 028.070.061-08 (ADVOGADO), EVANILDO MELO DIAS - CPF: 065.154.265-00 (RECORRIDO), DENISE CASTRO VILELA - CPF: 002.851.071-27 (ADVOGADO), CARLA MICHELE SOUZA SANTOS - CPF: 145.373.946-76 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RESCISÃO UNILATERAL PELOS RECLAMADOS – CLÁUSULA PENAL INAPLICÁVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DE EFETIVO PREJUÍZO DA PARTE AUTORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

R E L A T Ó R I O

Visa o recorrente reformar a decisão monocrática prolatada nos autos no id no 132024159, que homologou o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga e julgou
parcialmente procedente
a pretensão inicial, para declarar nulo o contrato realizado entre as partes (id. 132023771).

Ainda, julgou improcedente do pedido de danos morais e materiais, ao argumento de que
“o reclamante nos presentes autos se resume em trazer proposições genéricas, sem fixar o centro exato dos elementos caracterizadores dos danos, quais sejam, o nexo de causalidade e o fato lesivo concreto”,
acrescentando que
“no que diz respeito ao dano moral, não verifico na espécie versada a sua ocorrência, pois não restou suficientemente comprovado que os envolvidos foram expostos a situação vexatória ou indigna”.

Em argumento recursal, o recorrente alega que, apesar de ter sido declarada a rescisão contratual, não foram deferidos os pedidos de indenização de danos materiais e morais, bem como a aplicação da cláusula penal.

Ao final, requer a reforma da sentença recorrida.

Os recorridos não apresentaram contrarrazões, apesar de intimados (id. 132024161).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia 2a Turma Recursal Temporária:

Segundo consta na inicial, o reclamante, na data de
07/12/2020,

firmou o
“Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano” no 75.315 (id. 132023771),
com os reclamados EVANILDO MELO DIAS e CARLA MICHELE SOUZA SANTOS, no valor de
R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais),
assumindo o adquirente as parcelas remanescentes do financiamento.

Afirma que
somente vendeu sua casa
(o imóvel financiado junto à CEF sob o n° 74.503),
para adquirir o imóvel dos reclamados, pois era melhor, embora as parcelas mensais fossem superiores à sua, afirmando que foi o reclamado que ofereceu o bem ao autor, conforme consta nas conversas acostadas no id. 132023769.

Aduz que está sendo obrigado a morar de aluguel, pagando mensalmente o valor de
R$ 600,00 (seiscentos reais)
, sendo que após os reclamados descobrirem que o autor havia vendido sua casa para pagamento do ágio, enviaram mensagem avisando que estava desfeito o negócio.

Diante disso, pede o
cumprimento do contrato, com a entrega da casa até a data avençada
(05/12/2021),
nas mesmas condições e forma que o imóvel se encontrava quando da celebração do contrato, ocasião em que será adimplido o valor de
R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais)
.

Por outro lado, não havendo possibilidade de cumprimento do contrato, pugna pel
o pagamento de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
mais o valor
20% (vinte por cento)
do valor total do contrato,
conforme prevê a cláusula décima do contrato
e, ainda, a condenação em danos morais e a restituição dos alugueis pagos pelo autor.

Em sede de contestação (id. 132023792), os reclamados afirmam que não receberam qualquer quantia do autor, e que este já teria vendido seu imóvel 01 (um) ano antes do reclamado propor a venda do ágio de sua residência.

Afirmam que desde que vendeu seu imóvel, o autor reside na chácara do pai de sua esposa sem ter qualquer custo com aluguel, sendo que poderiam ter adquirido qualquer imóvel com o valor da venda.

Alegam que possuem baixa instrução, e que após oferecer o imóvel ao autor foram orientados a não vendê-lo por valor tão baixo e continuar com dívida em seu nome, sendo que facilmente conseguiriam vender o imóvel quitado, por este motivo desistiram da negociação que não durou nem uma semana.

Por fim, insistem que não devem qualquer multa contratual, visto que o contrato sequer chegou a ser executado, pugnando pela improcedência dos pedidos iniciais.

O Magistrado homologou o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga e julgou
parcialmente procedente a pretensão inicial
, apenas para declarar nulo o contrato realizado entre as partes sob os seguintes fundamentos:

“(...)Pois bem, indo para os contornos decisivos, necessário analisar quanto a legalidade do contrato de compra e venda do imóvel dos Reclamados.

Verifica-se pelas conversas de WhatsApp apresentada na inicial, que a Reclamada jamais afirmou com certeza absoluta que venderia o imóvel, mas sempre deixando claro que caso fosse mesmo vender, daria preferencia a parte autora, que insistia para que fosse assinado o contrato
.

Ao analisar o contrato anexado no id. 63631144, objeto de discussão entre as partes, verifica-se que é nulo de pleno direito, pois a cláusula décima dispõe que caso os Reclamados desistissem de efetuar a venda e receber o valor do ágio até 05.12.2020, deveria ressarcir os pretensos compradores (no caso, o autor) em R$ 15.000,00, contudo, observa-se que o contrato foi emitido em 07.12.2020 e assinado em 28.12.2020, ou seja, desde a sua assinatura os vendedores já estariam em débito com os compradores, pois havia superado o prazo previsto no contrato, demonstrando que os Reclamados foram lesados com a assinatura do documento
.

Assim, evidente que deve o contrato ser rescindido, diante da sua nulidade
.

No que se refere a desistência sobre a venda, ainda que a venda tivesse sido concretizada, o vendedor poderia desistir, ressarcindo o comprador dos prejuízos
. Destaco:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO DOS GASTOS REALIZADOS PELO COMPRADOR - POSSIBILIDADE. Nos termos do disposto no artigo 465 do CC, se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. (TJ-MG - AC: 10408110007775001 Matias Barbosa, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 24/05/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/06/2021)

No caso dos autos, a venda sequer chegou a ser concretizada de modo que o comprador não tem gastos a ser ressarcidos.

Ainda no que se refere ao argumento de que vendeu seu imóvel para adquirir o do Reclamado, sequer apresentou o contrato respectivo, documento indispensável de sua alegação, sendo que áudio e vídeo não se presta como documento de prova de venda de uma propriedade
.

Dessa forma, o promovente não apresentou prova suficiente de que o Reclamado desistir da venda do imóvel lhe causou prejuízo
.

Certo que conforme sustenta velho brocardo latino, alegar e não provar é quase não alegar ("Allegatio et non probatio quasi non allegatio"), neste sentido, a parte autora não comprovou suas alegações. A jurisprudência é uníssona neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DIVIDA DE TERCEIRO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ARTIGO 333, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA. - Ao autor incumbe o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 333, inciso I, do CPC - Conforme propugna velho brocardo latino, alegar e não provar é quase não alegar ("Allegatio et non probatio quasi non allegatio") ou alegar e não provar o alegado, importa nada alegar ("Allegare nihil et allegatum nom probare paria sunt") - É ônus do autor/credor comprovar a responsabilidade do requerido em relação a divida de terceiro. (TJ-MG - AC: 10479140122637001 MG, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 30/07/2019, Data de Publicação: 09/08/2019) (Grifei).

O reclamante nos presentes autos se resume em trazer proposições genéricas, sem fixar o centro exato dos elementos caracterizadores dos danos, quais sejam, o nexo de causalidade e o fato lesivo concreto.

No que diz respeito ao dano moral, não verifico na espécie versada a sua ocorrência, pois não restou suficientemente comprovado que os envolvidos foram expostos a situação vexatória ou indigna.(...)” (
grifei)

Pois bem. Analisando o contexto fático-probatório existente nos autos
,
vejo que a sentença recorrida
não
merece reparo.

Isso porque, restou incontroverso nos autos o fato de que as partes firmaram contrato de compra e venda, o qual restou rescindido por vontade dos vendedores.
Por outro lado, vê-se que embora as partes tenham firmado contrato de compra e venda do imóvel, não houve pagamentos por parte do autor, não tendo o mesmo demonstrado ter sofrido efetivo prejuízos financeiros em razão da desistência dos reclamados.

Ademais, como se extrai dos autos, o reclamante pretende o recebimento de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais
), além do pagamento de
20% (vinte por cento) do valor total do contrato
(
cláusula décima
), embora inexista comprovação de prejuízos eventualmente suportados em razão do distrato, capazes de justificar tais cobranças.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZATÓRIA – PRELIMINAR – PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DA SENTENÇA FEITO EM CONTRARRAZÕES – IMPOSSIBILIDADE – NÃO CONHECIDO – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA PENAL E COMPENSATÓRIA – REDUÇÃO NO CASO CONCRETO – RECONHECIMENTO DE ABUSIBILIDADE, DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E FALTA DE PROVA DO EFETIVO PREJUÍZO - RECURSO DESPROVIDO. 1. No ordenamento jurídico pátrio vige o princípio da taxatividade recursal, positivado no art. 496 do Código de Processo Civil, onde se elenca o rol dos recursos passíveis de serem utilizado pela parte contra decisão judicial. 2. O contrato de adesão deve seguir os ditames do Código de Defesa do Consumidor, no que lhe for pertinente, uma vez que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, que foram reiterados no vigente Código Civil. 3. Em face da rescisão contratual, a inadimplência da consumidora deve ser punida, e os prejuízos experimentados pela empresa deverão ser compostos, mas não nos draconianos termos contratados, pois, a penalidade, no caso concreto, denota-se exagerada pelo fato de que a apelada sequer teve a posse do imóvel, que retorna ao patrimônio da apelante para livre disposição. 4. O art. 6o, VI, e art. 51, IV, ambos do CDC, garantem o controle contra cláusulas consideradas abusivas, bem como o art. 413 do CC/02, que permite a redução da cláusula penal compensatória ou de decaimento, quando excessivamente onerosa, de modo a configurar o enriquecimento sem causa da outra parte. 5.
Para que fossem mantidas as penalidades ‘contratadas’, caberia a recorrente demonstrar os prejuízos efetivamente sofridos, que dessem guarida aos percentuais almejados no recurso, os quais não restaram demonstrados pela requerida/apelada, como preconiza o art. 333, I do CPC
. 6. Sentença mantida.
(Ap 96290/2015, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 11/11/2015, Publicado no DJE 16/11/2015). Destaquei.

Por outro lado, em demandas em que se busca indenização por danos morais, não se admite a presunção dos fatos. É imprescindível que se traga prova cabal do alegado, sendo dever da parte autora instruir a demanda com as provas necessárias a amparar o direito invocado, como estabelecido pelo artigo 373, inciso I, do CPC.

Necessário referir que o campo de atuação do dano moral deve ser restringido a casos de efetiva lesão aos direitos de personalidade, sob pena de banalização do nobre instituto.

Embora o reclamante assevere que a existência de danos morais, vê-se que inexiste nos autos prova de constrangimento ou transtorno que pudesse ensejar a compensação pecuniária a título de danos morais, não havendo razão, assim, para o deferimento da pretensão indenizatória.

In casu
, vê-se que houve apenas descumprimento do contrato firmado pelas partes, fato que, por si só, não configura o dano moral indenizável.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO
. 1. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume,
configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade
dos promissários compradores. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não provido.
(STJ. Agravo Interno no Recurso Especial: AgInt no REsp 1720138 SE 2018/0016328-5. Órgão Julgador: T3 - Terceira Turma. Publicação: 04/05/2018). Destaquei.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95,
estando suspensa a sua exigibilidade nos termos do art. 98, §3o, do Código de Processo Civil.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2022