Tribunal: TJMT
Processo: 1032827-48.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-17

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032827-48.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUCIMARA MOTA - CPF: 025.560.431-99 (APELADO), MARCELO ANGELO DE MACEDO - CPF: 184.889.272-15 (ADVOGADO), YANOMANI CARDOSO DA ROSA - CPF: 026.556.801-38 (ADVOGADO), MARCOS ROBERTO DA SILVA - CPF: 822.934.651-87 (APELADO), ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ALFA URBANISMO LTDA - CNPJ: 07.598.819/0001-41 (APELANTE), HUMBERTO SIQUEIRA NOGUEIRA - CPF: 605.095.201-97 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), HUMBERTO SIQUEIRA NOGUEIRA - CPF: 605.095.201-97 (TERCEIRO INTERESSADO), ALFA URBANISMO LTDA - CNPJ: 07.598.819/0001-41 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA –
MÉRITO
–
CONTRATO DE
COMPRA

E
VENDA
DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO

– RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO –
QUANTUM
RAZOÁVEL E PROPORCIONAL –
RECURSO DESPROVIDO
.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1032827-48.2017.8.11.0041

APELANTES:

ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) E OUTRO

APELADOS:

LUCIMARA MOTA E MARCOS ROBERTO DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) E OUTRO
, contra sentença proferida pelo juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da
Ação Ordinária com pedido de Tutela de Urgência n. 1032827-48.2017.8.11.0041
, ajuizada por
LUCIMARA MOTA E MARCOS ROBERTO DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes; condenar os requeridos que p
rocedam a devolução integral dos valores pagos pela parte autora, em R$5.413,01 (cinco mil quatrocentos e treze reais e um centavo), devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação e ao pagamento de multa de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, corrigido pelo INPC desde o arbitramento, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação, bem como condenar os requeridos ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença – Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Ao final,
considerando que a autora decaiu em parte mínima,

condenou os réus Altos do Parque e Golden ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este arbitrado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o c/c art. 86, do Novo Código de Processo Civil.

Inicialmente, a apelante imobiliária Golden afirma que atuou apenas como corretora, intermediando a venda do lote, não sendo parte no contrato de compra e venda, de modo que não havendo
nexo causal com sua atividade, a corretora não deve responder pelos danos, merecendo reforma a sentença, para que seja reconhecida a ausência de responsabilidade civil da Imobiliária, bem como que “
a Apelante Golden, não descumpriu nenhuma cláusula contratual, e nem tampouco com prazo de entrega da obra, não estando portanto inadimplente e nem tampouco deu causa a rescisão contratual, apta a ensejar a condenação de multa de 10% prevista no Contrato de Compra e Venda”
(sic).

As apelantes prosseguem alegando que a rescisão contratual não se deu por culpa destas, mas ocasionada pela Prefeitura de Cuiabá e pela concessionária de água – CAB, que exigiu mudanças e adequações do projeto, sendo situação de força maior.

Aduzem que não cometeram qualquer ato ilícito, estando ausente a responsabilidade civil e, consequentemente, inexiste o dever e indenizar, ou ainda, não demonstrado o nexo de causalidade entre as ações das apelantes e o dano suportado pelos apelados.

Destaca que o
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser reduzido para valor mais condizente com as peculiaridades do caso.

Defendem que a correção monetária das parcelas a serem devolvidas, devem incidir desde o ajuizamento da ação, bem como os juros de mora devem ter termo inicial a partir do trânsito em julgado.

Com essas considerações, requerem o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida, a fim de
que seja reconhecida

a ausência de responsabilidade Civil da Imobiliária/corretora; a ocorrência de Motivo de Força Maior, ou, alternativamente, o reconhecimento e declaração da ausência de responsabilidade Civil das apelantes, com a finalidade de afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, ou que seja reduzido o valor arbitrado; a não aplicação da multa de 10% (dez por cento), bem como que a correção monetária tenha como marco inicial a data de ajuizamento da ação e os juros moratórios tenham como marco inicial o trânsito em julgado (Id. 107088034).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 107088041, pugnando pelo desprovimento com a majoração dos honorários.

O preparo foi recolhido, conforme certidão acostada no Id. 107753456.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, destaco que não há falar em ilegitimidade passiva ou ausência de responsabilidade da Golden Gestão de negócios Imobiliários LTDA-ME, porquanto, além de integrar a cadeia de consumo, consta expressamente no contrato de compra e venda objeto da lide (Id. 107084989) como parte contratante da venda (Item III) e, portanto, parte legítima para responder os termos da presente ação, não merecendo qualquer reparo a sentença no ponto.

Infere-se dos autos que o ponto fundamental para o deslinde desta lide apresenta-se na possibilidade de rescisão do contrato
sub judice
com a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, morais e multa contratual,
em virtude da inadimplência das requeridas, ora apelante que não teriam realizado na data aprazada a entrega do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes.

De início, observa-se que a hipótese em julgamento se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, impondo, à fornecedora (construtora), a responsabilidade objetiva.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que tais normas são aplicáveis às promessas de compra e venda de imóveis celebradas com as construtoras, vendedoras e gestoras imobiliárias, definindo o comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais. Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021)

Assim, a análise do presente recurso será norteada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Observa-se dos autos que a autora
firmou em 07/01/2015 contrato com a parte ré para aquisição de um imóvel no loteamento Golden Park no importe de
R$76.905,00 (setenta e seis mil, novecentos e cinco reais)
, e
que as obras estavam programadas no contrato em etapas, sendo que a última etapa estava prevista para ser concluída em 31/05/2017, todavia, nenhuma foi entregue, razão pela qual suspendeu o pagamento das parcelas, e por estar a obra totalmente abandonada, não possui mais interesse em manter o contrato, razão pela qual propôs a presente ação pleiteando a procedência dos pedidos nos termos da exordial.

Em contrapartida,
as rés

Altos do Parque Empreendimentos Imobiliários Ltda. SPE e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. apresentaram contestação, requerendo a suspensão da demanda e levantando preliminar ilegitimidade passiva da ré Golden. No mérito, aduzem que o empreendimento não está e nunca esteve abandonado, e que as obras não foram entregues por motivo de força maior
ou razões alheias à vontade das mesmas, ou ainda culpa exclusiva de terceiros.
Rebatem os pedidos e requerem o acolhimento da preliminar e a improcedência da demanda, mas em eventual condenação, que o valor seja arbitrado segundo os
princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para:

1) Declarar rescindo o contrato de compra e venda firmado entre as partes, consequentemente confirmo a decisão de Id. 10510907;

2) Que os réus Altos do Parque e Golden procedam a devolução integral dos valores pagos pela parte autora, em R$ 5.413,01 (cinco mil quatrocentos e treze reais e um centavo), devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação.

3) Condenar os réus Altos do Parque e Golden ao pagamento de multa de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, corrigido pelo INPC desde o arbitramento, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

4) Condenar os réus Altos do Parque e Golden a indenizarem a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Considerando que a autora decaiu em parte mínima,

condeno os réus Altos do Parque e Golden ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o c/c art. 86, do Novo Código de Processo Civil.

Homologo
a desistência da ação em relação aos réus Alfa Urbanismo Ltda. e Humberto Siqueira Nogueira, consequentemente,
julgo extinto
o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VIII, do CPC. Sem condenação em honorários, vez que não foram citados.
Proceda-se
a exclusão dos mesmos do polo passivo no sistema
.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo, após arquivem-se os autos”.

As apelantes recorrem com o objetivo de afastar a sua responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, para alterar a incidência dos juros e correção monetária e para afastar os danos morais ou reduzir o valor arbitrado.

Pois bem. No caso, há expressa violação do art. 39, XII do CDC, porquanto as apelantes deixaram de cumprir o prazo para o cumprimento da obrigação assumida, vale dizer, a entrega do imóvel.

Também não merece acolhimento a justificativa das recorrentes em relação à excludente de responsabilidade, pois os alegados problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio, e foi exatamente para essas situações imprevistas que se estipulou o prazo de tolerância/prorrogação.

Assim, a vinculação do prazo de entrega da obra à conclusão dos serviços de implantação e ampliação de saneamento básico no local onde foi construído o empreendimento não afasta a mora das requeridas, porquanto deixa o comprador sem parâmetros do cumprimento da obrigação contratada.

Ademais, as apelantes são empresas de grande experiência no mercado de incorporação, as quais, portanto, não poderiam ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, de necessidade de saneamento, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pelas apelantes.

Dessa forma,
resta caracterizada a culpa exclusiva das requeridas pelo excessivo atraso na entrega do imóvel
.

Caracterizada a culpa exclusiva das apelantes, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, a compradora que se viu sem o imóvel faz jus à restituição dos valores pagos, integralmente e em uma única parcela.

Portanto, escorreita
a sentença que determinou a restituição dos valores pagos
.

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora injustificada na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera por longo período ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Realça-se que embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais,
in casu
resta evidente a angústia, o sofrimento e a frustração experimentados pelos autores que acabaram por ter que abrir mão do imóvel em razão do excessivo atraso.

Em casos análogos já decidiu este sodalício:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – EMPRESA QUE FIGURA NO CONTRATO NA CONDIÇÃO DE VENDEDORA – CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Constando a empresa no contrato de compra e venda, objeto da lide, como parte contratante da venda, esta é parte legítima para figurar no polo passiva.

“Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019).

Do inadimplemento contratual, dando causa à rescisão contratual, ressai a obrigação de pagamento da cláusula penal estipulada em contrato.

O atraso na conclusão e entrega da obra, por tempo superior ao razoável frustra as expectativas do comprador, indo além do mero aborrecimento, motivo pelo qual procede a pretensão indenizatória.

Deve ser mantido o
quantum
indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalo moral impingido ao lesado.”

(N.U 1004482-72.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/01/2021, Publicado no DJE 29/01/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA INCIDEM DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE DE CADA DESEMBOLSO – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O atraso injustificado na entrega da obra, por período longo, constitui falha na prestação do serviço que permite a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e demanda a restituição integral dos valores pagos.

Na restituição dos valores pagos, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação e para correção monetária a data de cada desembolso.

Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.

No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

Mantida integralmente a sentença, não há falar-se em inversão da sucumbência e nem em condenação pro rata, mormente porque o autor decaiu de parte mínima.”
(N.U 1011590-21.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/04/2021, Publicado no DJE 31/05/2021)

Assim, sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de
R$8.000,00 (oito mil reais)
fixado na sentença, estando, pois, o
quantum
em consonância com o entendimento desta Corte de Justiça em casos análogos. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – INCIDÊNCIA DE MULTA COMINATÓRIA – POSSIBILIDADE – LUCROS CESSANTES – AFASTAMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA – TEMA N.o 970 E 971 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
– VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A demora da municipalidade em expedir a carta de habite-se não se presta para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois decorrente dos riscos do negócio gerido pelas empreendedoras. O atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa do vendedor enseja a aplicação da cláusula penal pactuada no importe de 2% sobre o valor já pago pelo comprador. De acordo com as teses dos Temas n.o 970 e 971 do STJ, a multa prevista no contrato em desfavor da construtora constitui a prefixação das perdas e danos, de modo que, a sua aplicação afasta a indenização por lucros cessantes (aluguéis). A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.
Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade
.”
(TJ-MT 00229610420158110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 24/03/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021)

Quanto ao
termo inicial de incidência dos juros de mora
, denota-se que a sentença está correta, pois estabeleceu a data da citação como termo inicial,
de acordo com o entendimento do STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO
.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A
jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
. 4. Agravo interno parcialmente provido.”
(AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020)

De mais a mais, quanto à incidência de multa da cláusula penal, nenhum reparo a fazer na sentença, porquanto prevista contratualmente, vejamos:

“
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DA RESCISÃO

[...].

§3o. A PARTE QUE DER CAUSA À RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO OU INFRINGIR QUAISQUER DE SUAS CLÁUSULAS, PAGARÁ À PARTE INOCENTE A PENA CONVENCIONAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL DESTE CONTRATO, ATUALIZADO.”

Assim, devida a multa de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, em razão do inadimplemento contatual das rés.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pela magistrada de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022