Tribunal: TJMT
Processo: 1008835-45.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-06-23

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PROTESTO – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – INSTRUMENTO PARTICUÇAR DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E NOTIFICAÇÃO AO CONDOMÍNIO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O STJ no REsp n.o 1.345.331, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, entendeu que a obrigação de pagar os encargos condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador. Entretanto, a responsabilidade do Alienante será afastada caso se comprovar a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Além do Agravante não comprovar que a adquirente foi imitida na posse do imóvel, também não se desincumbiu do ônus de provar que deu ciência aos Agravados quanto à celebração de contrato particular.
Os títulos negociais referentes a imóveis, consubstanciados em instrumentos particulares, somente produzem efeitos entre os contratantes. Enquanto não levados ao registro imobiliário, não se pode presumir que sejam do conhecimento de terceiros.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008835-45.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Cancelamento de Protesto, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ABNER HUGO APARECIDO LOPES - CPF: 055.619.481-05 (ADVOGADO), JEAN PAULO PIEREZAN - CPF: 020.877.161-10 (AGRAVANTE), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (AGRAVADO), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (AGRAVADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
– PROTESTO – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – INSTRUMENTO PARTICUÇAR DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E NOTIFICAÇÃO AO CONDOMÍNIO –
DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O STJ no REsp n.o 1.345.331, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, entendeu que a obrigação de pagar os encargos condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador. Entretanto, a responsabilidade do Alienante será afastada caso se comprovar a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Além do Agravante não comprovar que a adquirente foi imitida na posse do imóvel, também não se desincumbiu do ônus de provar que deu ciência aos Agravados quanto à celebração de contrato particular.

Os títulos negociais referentes a imóveis, consubstanciados em instrumentos particulares, somente produzem efeitos entre os contratantes. Enquanto não levados ao registro imobiliário, não se pode presumir que sejam do conhecimento de terceiros.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o
1008835-45.2021.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
JEAN PAULO PIEREZAN
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 4.a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da
Ação Declaratória de Inexistência de Débito C/C Indenização Por Danos Morais Com Pedido de Tutela Antecipada C/C Pedido De Repetição de Indébito no 1014132-22.2020.8.11.0015
, movida em face de
IVANILDO RAMOS VIEIRA e CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA
,

indeferiu o pedido liminar para o cancelamento do protesto em nome do Agravante.

Inconformado, insurge-se o Recorrente sustentando a necessidade de reforma da decisão agravada, ao argumento de que o Juiz
a quo
não levou em consideração as circunstâncias do caso concreto.

Afirma que adquiriu um terreno do Agravado e, posteriormente, alienou-o a terceiro, o qual se obrigou ao pagamento de todos os encargos.

Assevera que, uma vez alienado o imóvel, as obrigações dele decorrentes acompanham a coisa, e não a pessoa. Por assim ser, defende que os débitos objeto da demanda são de responsabilidade da terceira adquirente e não do Agravante.

Segue argumentando que não é razoável a vigência da cláusula décima terceira do contrato celebrado com o Recorrido, que exige o adimplemento de uma dívida que acompanha o bem.

Forte nesses argumentos, requer seja agregado efeito suspensivo/ativo ao recurso. No mérito, requesta o provimento do recurso.

O pedido liminar foi deferido, conforme se vê na decisão ID. 88209986.

Contrarrazões no ID. 124352670.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que o Agravante ajuizou a
Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Antecipada c/c Pedido de Repetição de Indébito n.o 1014132-22.2020.8.11.0015
em desfavor dos Agravados, asseverando que, em 15/08/2013, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel e, por esta avença, o Agravante obrigou-se ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista, bem como a encargos administrativos.

Aduziu o Agravante que, em 07/04/2015, efetuou a venda do imóvel, tendo a compradora assumido os encargos condominiais. No entanto, sustenta que ao tentar financiar um veículo, foi cientificado que seu nome se encontrava protestado pelos Agravados no valor de R$ 26.970,68 (vinte e seis mil, novecentos e setenta reais e sessenta e oito centavos).

O juiz
a quo
indeferiu o pedido liminar de suspensão do protesto, sob o fundamento de que não há qualquer prova de que os Agravados foram comunicados da venda do terreno a terceiro. Em face dessa decisão, o Agravante interpôs o vertente Recurso.

Feita a breve contextualização necessária dos fatos, passo à análise deste Instrumental.

Convém ressaltar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão invectivada no que tange à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

É cediço que o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deve ser deferido o pedido da parte postulante.

O ponto nodal da controvérsia gira em torno da possibilidade de realizar a baixa do protesto, relativo ao débito do imóvel objeto da lide.

No caso dos autos, em que pese ao Agravante alegar que vendeu o imóvel a terceiro, não apresentou qualquer documento ou registro no cartório competente da alienação, de modo que, a teor do art. 1.245, § 1.o, do Código Civil, o contrato de compra e venda não é instrumento hábil a promover a transferência da propriedade enquanto não levado ao registro imobiliário.

Além disso, o STJ no REsp n.o 1.345.331, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, entendeu que a obrigação de pagar os encargos condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador. Entretanto, a responsabilidade do Alienante será afastada caso se comprovar a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Na hipótese, além do Agravante não comprovar que a adquirente foi imitida na posse do imóvel, também não se desincumbiu do ônus de provar que deu ciência aos Agravados quanto à celebração de contrato particular.

Ademais, os títulos negociais referentes a imóveis, consubstanciados em instrumentos particulares, somente produzem efeitos entre os contratantes. Enquanto não levados ao registro imobiliário, não se pode presumir que sejam do conhecimento de terceiros.

Ressalto que a cláusula décima terceira do contrato celebrado entre o Agravante e os Agravados dispõe que se houver a alienação ou transferência dos direitos inerentes ao contrato, o contratante/Recorrente deveria “
provar a quitação de todas as obrigações com o respectivo condomínio e demais débitos relativos ao objeto deste contrato”.

Desse modo, como já dito, o Agravante não comprovou a quitação das obrigações inerentes ao bem imóvel, tampouco, a comunicação da venda do imóvel.

Além de tudo, causa estranheza a alegação de que desconhecimento da dívida, visto que a terceira adquirente é genitora do Agravante, de modo que o imóvel circunda o seu âmbito familiar.

Portanto, tendo em vista que a principal finalidade do protesto é garantir o pagamento do crédito cobrado, faz necessário manter a decisão proferida pelo Juiz de primeiro grau.

Feitas essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento e mantenho intacta a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/06/2022