Tribunal: TJMT
Processo: 0026878-94.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-11

Ementa:
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – SUSPEIÇÃO DA TESTEMUNHA – CONTRADITA EM SEDE RECURSAL – PRECLUSÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – OCORRÊNCIA – DEFICIÊNCIA DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DEVIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – IMÓVEL ENTREGUE DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – CONTRATO CLARO E TRANSPARANTE A ESSE RESPEITO – TAXAS DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR DA CONDENAÇÃO – ART. 85, § 2o, DO CPC/15 – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Não há se falar em ilegitimidade passiva da requerida, quando cediço que é desta a responsabilidade pelo pagamento do condomínio antes da entrega das chaves.
No que tange ao afastamento da prova testemunhal, em razão de sua suposta imparcialidade, tendo em vista que é amiga da autora, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal.
Se o imóvel foi entregue em 04/11/2014, dentro dos 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação previsto no contrato, não há se falar em atraso na entrega do imóvel e, consequentemente, na existência de dano moral indenizável.
Contudo, os vícios de construção, especialmente a deficiência da drenagem de águas pluviais na área em frente à unidade residencial da autora, dá ensejo à configuração do dano moral, isto porque a situação vivenciada pela autora não se trata de mero aborrecimento, mas sim desconforto fora do normal, pois em razão de falha na construção foi obrigada a permanecer em um imóvel novo em meio a alagamentos em dias de chuva.
Não havendo atraso na entrega do imóvel, não há se falar em responsabilidade da construtora em pagar a taxa de evolução de obra.
De acordo com a tese do TEMA 938, “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”
No caso, a compradora foi informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, logo, mostra-se indevido o ressarcimento da comissão de corretagem.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. No caso, não restou comprovado nos autos que a autora efetivou o pagamento das taxas em meses anteriores à entrega do imóvel, portanto, impõe-se a reforma da sentença, neste ponto.
Não há se falar em perda parcial de objeto em razão do cumprimento da obrigação, porque o alegado cumprimento se deu após a prolação da sentença e não apreciada pelo Juízo a quo, sendo certo que o enfrentamento da questão configuraria indevida inovação recursal.
Segundo o disposto no art. 85, § 2o, do CPC/15, nas causas em que houver condenação, os honorários de sucumbência deverão ser fixados sobre ela, ficando adstritos ao percentual entre 10% a 20%, observando-se os critérios legalmente estabelecidos. Em havendo condenação da parte requerida, a fixação deve recair sobre tal montante.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026878-94.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[VANIA REGINA DE OLIVEIRA SOARES ARAUJO - CPF: 000.868.491-07 (APELADO), RAFAEL AUGUSTO DE BARROS CORREA - CPF: 017.857.421-08 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), MARIA ANGELICA SILVA DA COSTA ZANATA - CPF: 848.078.141-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELADO), RAFAEL AUGUSTO DE BARROS CORREA - CPF: 017.857.421-08 (ADVOGADO), VANIA REGINA DE OLIVEIRA SOARES ARAUJO - CPF: 000.868.491-07 (APELANTE), DARLE RANE MIRANDA JULIO - CPF: 032.779.181-06 (ADVOGADO), DARLE RANE MIRANDA JULIO - CPF: 032.779.181-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS
– AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – SUSPEIÇÃO DA TESTEMUNHA – CONTRADITA EM SEDE RECURSAL – PRECLUSÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – OCORRÊNCIA – DEFICIÊNCIA DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DEVIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – IMÓVEL ENTREGUE DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – CONTRATO CLARO E TRANSPARANTE A ESSE RESPEITO – TAXAS DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR DA CONDENAÇÃO – ART. 85, § 2o, DO CPC/15 – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Não há se falar em ilegitimidade passiva da requerida, quando cediço que é desta a responsabilidade pelo pagamento do condomínio antes da entrega das chaves.

No que tange ao afastamento da prova testemunhal, em razão de sua suposta imparcialidade, tendo em vista que é amiga da autora, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal.

Se o imóvel foi entregue em 04/11/2014, dentro dos 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação previsto no contrato, não há se falar em atraso na entrega do imóvel e, consequentemente, na existência de dano moral indenizável.

Contudo, os vícios de construção, especialmente a deficiência da drenagem de águas pluviais na área em frente à unidade residencial da autora, dá ensejo à configuração do dano moral, isto porque a situação vivenciada pela autora não se trata de mero aborrecimento, mas sim desconforto fora do normal, pois em razão de falha na construção foi obrigada a permanecer em um imóvel novo em meio a alagamentos em dias de chuva.

Não havendo atraso na entrega do imóvel, não há se falar em responsabilidade da construtora em pagar a taxa de evolução de obra.

De acordo com a tese do TEMA 938,
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

No caso, a compradora foi informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, logo, mostra-se indevido o ressarcimento da comissão de corretagem.

Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. No caso,
não restou comprovado nos autos que a autora efetivou o pagamento das taxas em meses anteriores à entrega do imóvel, portanto, impõe-se a reforma da sentença, neste ponto.

Não há se falar em perda parcial de objeto em razão do cumprimento da obrigação, porque o alegado cumprimento se deu após a prolação da sentença e não apreciada pelo Juízo
a quo,
sendo certo que o enfrentamento da questão configuraria indevida inovação recursal.

Segundo o disposto no art. 85, § 2o, do CPC/15, nas causas em que houver condenação, os honorários de sucumbência deverão ser fixados sobre ela, ficando adstritos ao percentual entre 10% a 20%, observando-se os critérios legalmente estabelecidos. Em havendo condenação da parte requerida, a fixação deve recair sobre tal montante.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interposto por
VÂNIA REGINA PEREIRA e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA.
contra a sentença proferida na
Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido de tutela de urgência
ajuizada por
VÂNIA REGINA DE OLIVEIRA SOARES ARAUJO,
que julgou parcialmente procedente a ação para condenar a requerida à devolução da quantia paga a título de taxas condominiais no período anterior à entrega das chaves (agosto a novembro de 2014), cujo montante perfaz R$ 523,16 (quinhentos e vinte e três reais e dezesseis centavos), bem como promover a correção do problema relacionado à drenagem das águas pluviais na unidade residencial da autora, em 30 dias.

Diante da sucumbência recíproca, custas e despesas processuais “pro rata”. Fixou os honorários advocatícios de sucumbência em 15% do valor atualizado da causa, contudo, suspendendo a exigibilidade do crédito em relação à autora, uma vez que beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais,
VÂNIA REGINA DE OLIVEIRA SOARES ARAUJO
, inconformada, pleiteia a reforma da sentença, para o fim de condenar a requerida ao devido pagamento das taxas de evolução de obra, taxa de corretagem e indenização por danos moais.

Sustenta a cobrança indevida de taxa de evolução de obra, sob o fundamento de que houve atraso na entrega do imóvel.

Aduz que não foi informada a respeito da taxa de corretagem quando da assinatura do contrato.

Assevera que é devida a indenização por danos morais por falha na prestação dos serviços, uma vez que o imóvel foi entregue com vícios de construção (alagamento nos dias de chuvas) o que ocasionou enormes transtornos à recorrente.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para condenar a requerida ao devido ressarcimento dos danos materiais decorrentes da cobrança indevida das taxas de evolução de obra e corretagem, bem como condená-la ao pagamento de indenização por danos morais.

Sem contrarrazões.

Por sua vez, em seu recurso de apelação,
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA,
alega preliminarmente a ilegitimidade passiva da requerida quanto aos débitos condominiais, uma vez que referida taxa era de responsabilidade da apelada, desde 09/06/2014, data que foi expedido o habite-se.

No mérito, sustenta perda parcial do objeto da demanda, em relação à obrigação de fazer, consistente na reparação do escoamento de águas pluviais, uma vez que cuidou de juntar as fotos aos autos das quais confirmam que os supostos reparos a serem realizados na unidade da apelada já foram efetuados pela autora.

Sustenta a suspeição da testemunha da autora.

Assevera que as taxas de condomínios pleiteadas além de não serem de responsabilidade da apelante, não foram comprovadas nos autos.

Diz que entregou o imóvel em perfeitas condições, bem como realizou os reparos apresentados pela apelada, não havendo se falar em realização de novos reparos.

Discorre sobre a ausência de prova sobre os supostos problemas existentes na unidade da apelada, devendo ser julgada improcedente a ação.

Alega a validade do contrato firmado entre as partes (inexistência de erro, dolo, coação ou fraude).

Questiona os critérios de fixação dos honorários sucumbenciais, argumentando que percentual dos honorários deve ser fixado sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para que seja extinta sem resolução de mérito ante a ilegitimidade da apelante. Requer a perda do objeto da demanda ou a improcedência da ação.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 120568640, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA)

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A requerida/apelante suscita preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não tem responsabilidade sobre a cobrança das taxas condominiais.

Contudo, não há se falar em ilegitimidade passiva da requerida, quando cediço que é desta a responsabilidade pelo pagamento do condomínio antes da entrega das chaves.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – [...] – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – ENCARGO CABÍVEL APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. [...]. 3. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. [...]. (TJMT, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, RAC no 73317/2016, Relatora DESA. SERLY MARCONDES ALVES, j. em 29/06/2016, DJE 1o/07/2016).

Ademais, a teor do que dispõe o art. 7o, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que participam do fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pela falha na prestação de serviços que ocasionaram danos ao consumidor. Confira:

“Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Parágrafo único.
Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
”
(
destaquei)

Sobre a matéria e em caso semelhante, ao julgar o Recurso de Apelação Cível no 18236/2018, o e. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho bem esclareceu que “
segundo o parágrafo único do artigo 7o e os artigos 25, §1o, e 34 do CDC, todas as empresas que participam da cadeia de consumo instalada na relação jurídica são solidariamente responsáveis por supostas cobranças indevidas, até porque inegavelmente obtêm alguma vantagem econômica
.”

Nesse sentido, o seguinte julgado do STJ:

“[...] 2.
O Superior Tribunal de Justiça admite a responsabilidade solidária entre os fornecedores na cadeia de serviços (AgInt no Ag 1.389.870/RJ, Relator o Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA julgado em 20/4/2017, DJe de 27/4/2017). [...]”
(STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp no 1186443/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), j. em 17/5/2018, DJe 28/05/2018) destaquei

Portanto,
rejeito
a preliminar.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
VÂNIA REGINA PEREIRA
ajuizou a
Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais com pedido de tutela de urgência
em face de
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA,
alegando, em síntese, ter firmado com a requerida Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal, correspondente à unidade autônoma n. 5606, do Empreendimento denominado Rio Jangada, do Bairro Jardim Imperial em Cuiabá-MT, especificada como sendo: casa 341, Modelo M50A, fachada F4B, 1aEtapa.

Aduziu que no momento da contratação efetuou o pagamento de um sinal em garantia da realização do negócio, no valor de R$ 5.281,98 e que, posteriormente, ficou sabendo que se tratava de pagamento de taxa de intermediação, ou seja, taxa de corretagem, o que pode ser verificado pela microfilmagem dos cheques que foram nominados em favor da empresa Stillo Imobiliária.

Sustentou que a requerida também lhe impôs o pagamento de taxas condominiais no valor mensal de R$ 130,79, tendo efetuado o pagamento da quantia de R$ 523,16 referente ao condomínio antes da entrega das chaves.

Informou que em virtude do atraso na entrega da obra, foi obrigada a arcar com o pagamento de taxa de evolução de obra por período maior que o previsto, indicando o montante de R$ 2.600,55.

Por fim, alegou que após receber o imóvel e com o início do período de chuvas, descobriu que a água pluvial extravasava o batente da porta de entrada da casa, adentrando no imóvel causando-lhe evidentes prejuízos.

Postulou a concessão da tutela provisória para determinar à ré providências para sanar o problema de alagamento de sua residência com as águas pluviais, efetuando a drenagem do fluxo pluvial.

Ao final, requereu a condenação da ré à devolução em dobro dos valores de R$ 5.281,98, referente à taxa de corretagem; de R$ 2.600,55, referente à taxa de evolução de obra; e do valor de R$ 523,16, referente às taxas condominiais. Requereu, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 20.000,00.

Concedida justiça gratuita à autora no ID no 120568611 – Fls. 73/74.

Ao analisar o feito, a magistrada Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença foram opostos embargos de declaração, que foram rejeitados no ID no 120568632.

Em seguida foram interpostos os presentes recursos por ambas as partes.

Por terem o mesmo objeto, os recursos serão analisados conjuntamente.

Pois bem.

DA IMPARCIALIDADE DA TESTEMUNHA.

No que tange ao afastamento da prova testemunhal, em razão de sua suposta imparcialidade, tendo em vista que é amiga da autora, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CERCEAMENTO DE DEFESA -
CONTRADITA EM SEDE RECURSAL - PRECLUSÃO
- SERVIDÃO DE PASSAGEM - TUTELA DE URGÊNCIA - MERA TOLERÂNCIA - EXISTÊNCIA DE OUTRO ACESSO AO IMÓVEL - CONVENIÊNCIA DA PARTE - REQUISITOS -AUSÊNCIA. -
A parte poderá requerer a contradita da testemunha até o momento de sua qualificação, conforme disposto no art. 457, § 110 do Código de Processo Civil, sob pena de preclusão
. - Para a concessão da tutela de urgência, mostra-se necessária a comprovação de probabilidade do direito alegado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. - A servidão decorre da necessidade de passagem, e não, da maior comodidade do usuário, não sendo admitida a presunção da existência de servidão, como se infere do art. 1.378 do Código Civil, devendo haver prova cabal da sua existência. - Os atos de mera tolerância não induzem à proteção possessória, pois esta ê exercida em caráter precário.
(TJMG- Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.146243-1/001, Relator (a): Des.(a) Renan Chaves Carreira Machado (JD Convocado), 12a CÂMARA CIVEL, julgamento em 24/06/2020, publicação da sumula em 29/06/2020) destaquei

Ademais, a mera alegação de que a testemunha é amiga da autora não a torna suspeita, mormente quando a contradita não apresenta elementos concretos para demonstrar a propalada suspeição e a testemunha se compromete em juízo a relatar a verdade dos fatos.

Assim, a prova testemunhal pode ser utilizada como prova da existência de danos e da responsabilidade da requerida quanto aos danos existentes no imóvel da autora, razão pela qual rejeito a tese de afastamento da prova testemunhal.

DA ENTREGA DO IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.
Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014) destaquei

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.

Tem-se dos autos que as partes firmaram em 27/05/2014 o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA”,

(CONTRATO No 5606), referente a um imóvel no Condomínio Rio Jangada, no Bairro Jardim Imperial, em Cuiabá/MT, unidade autônoma no 341, modelo M50A, fachada F4B, 1a etapa, pelo preço total de R$ 120.425,95 (cento e vinte mil quatrocentos e vinte e cinco reais e noventa e cinco centavos), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário, consoante ID no 120568611 – Pág. 36/54.

No ID no 120568611 – Pág. 37, consta que o valor a ser financiado era de R$ 118.740,95 (cento e dezoito mil setecentos e quarenta reais e noventa e cinco centavos), sendo a “PARTE B” do contrato, com vencimento até o dia 10/06/2014.

Também, extrai-se do ID no 120568611 – Pág. 38, “QUADRO VII – DA CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE AUTÔNOMA PELA VENDEDORA” que o término estava previsto para
30/05/2014
e o “
término supramencionado poderá ser
prorrogado
injustificadamente
pela VENDEDORA por até 180 (cento e oitenta dias)
, conforme dispõe a Cláusula 7 das ‘Condições Gerais’
”.

Da citada
cláusula 7
das “Condições Gerais” (ID no

120568611 – Pág. 45), há a expressa previsão de prorrogação do prazo, vejamos:

“
7 -
DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE
. As obras da unidade objeto deste contrato deverão estar concluídas no prazo estimado previsto no Quadro VII,
admitida como normal a tolerância inicial de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias
, no qual não haverá a incidência da mora ou encargos contratuais para a
VENDEDORA
, sendo que tal circunstância será informada através de qualquer meio hábil de comunicação, com antecedência de
120 (cento e vinte)
dias do término do prazo previsto para a conclusão das obras (Quadro VII). Ficam ressalvados ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços [...]
”.

Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:

“
Art. 43-A.
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado
, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no
caput
deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no
caput
deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso,
pro rata die
, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
” (g.n.).

É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado e razoável de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no

4.591/1964, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
), como constitui previsão

que

visa amenizar

os

fatores

de

imprevisibilidade que afetam negativamente

a

construção

civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras,

tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido
.”
(STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).

Assim, diante da expressa previsão contratual da prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, não há falar-se em abusividade.

No caso em análise, extrai-se que o prazo final para a entrega do imóvel era em
30/05/2014
, e acrescentando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estendeu para
30/11/2014
.

Importa ressaltar que a entrega das chaves, de acordo com o contrato, depende da quitação da totalidade do preço da unidade, conforme previsto na
cláusula 8a
(ID no 120568611 – Pág. 46), tal cláusula foi devidamente cumprida pela parte autora, consoante comprovante de pagamento do contrato de financiamento (ID no 120568611 – Pág. 30).

Deveras, o imóvel em questão foi
entregue em 04/11/2014
, de acordo com o “Termo de Vistoria do Imóvel” constante no ID no 120568612 – Pág. 88, já considerado o prazo de 180 dias, previsto na
cláusula 7
do contrato. Vejamos:

Assim, resta claro que não houve inadimplemento contratual por parte da requerida, uma vez que o imóvel foi entregue dentro do prazo contratual estabelecido.

Consequentemente, não há se falar em danos morais por suposto atraso na entrega do imóvel.

Por outro lado, verifica-se que a autora recebeu o imóvel com vícios de construção, consubstanciada na deficiência da drenagem de águas pluviais na área em frente à sua unidade residencial, tendo a testemunha CRISTIELLE

LEITE DE MOURA declarado ter presenciado o alagamento da casa da autora durante uma chuva (audiência de instrução – ID no 120568615).

Porém, não se pode dizer que tal situação foi um mero dissabor experimentado pela autora, sendo certo que experimentou vários transtornos e incômodos com o imóvel, o que, por si só, dá ensejo à configuração de um abalo de ordem moral, pois todo consumidor que adquire um imóvel recém construído não espera ter quaisquer transtornos com obras decorrentes de defeitos no produto.

Ademais, a situação vivenciada pela autora não se tratou de mero aborrecimento, mas sim desconforto fora do normal, suficiente para a caracterização do dano moral, que em razão de falha na construção foi obrigada a permanecer no imóvel novo, que se encontrava com defeitos de construção e sofre alagamentos durante o período de chuvas.

Desta forma, resta caracterizada a ofensa ao direito da personalidade da autora, de sorte que os transtornos provocados pela falha na construção representam mais do que mera contrariedade do dia a dia, razão pela qual é devida a indenização por danos morais.

Nesse sentido a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO PEDIDO INICIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA DO DIREITO DO AUTOR NOS TERMOS DO ART. 26 DO CDC. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE POR FATO DO PRODUTO. APLICABILIDADE DO ART. 27 DO DIPLOMA CONSUMERISTA. PRAZO PRESCRICIONAL DE 05 (ANOS) PARA RECLAMAR DOS DEFEITOS. MÉRITO. DOS VÍCIOS EXISTENTES NO IMÓVEL. PERÍCIA JUDICIAL CONCLUSIVA.
VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DEMONSTRADOS
. VINCULAÇÃO AO TERMO DE ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO OCORRÊNCIA.
RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INDENIZAÇÃO DEVIDA. CONFIGURADA
. DANO MATERIAL. VALOR DO DANO MORAL. EVIDENCIADO. DANO MORAL ARBITRADO É ADEQUADO AO CASO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(...)

A situação vivenciada pelo autor não se tratou de mero aborrecimento, mas sim desconforto fora do normal, suficiente para a caracterização do dano moral, pois em razão de falha na construção foi obrigado a permanecer em um imóvel novo em meio a infiltrações e rachaduras.

(TJPR - 18a C.Cível - 0047614-79.2016.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Juíza Denise Antunes - J.03.10.2018) destaquei

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - PROCEDÊNCIA - REVISÃODEFEITOS NA CONSTRUÇÃO CONTRATUAL E NULIDADE DE CLÁUSULA - MATÉRIAS NÃO DISCUTIDAS NOS AUTOS - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NESTES PONTOS - -VÍCIO DE CONSTRUÇÃO - LAUDO PERICIAL AUSÊNCIA DE FORRO NOS BEIRAIS - DANO MATERIAL DECORRENTE - COMPROVADO - DANO MORAL - IGUALMENTE DEMONSTRADO -
VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE GERAM SOFRIMENTO E ANGÚSTIA - IMÓVEL NOVO E DESTINADO À RESIDÊNCIA - EXPOSIÇÃO DESNECESSÁRIA DOS MORADORES
- APLICADA A MÉDIA AO RISCO - VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DE CASOS ANÁLOGOS - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO
(TJPR - 18a C.Cível - AC - 1625081-4 – Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Desembargadora Denise Kruger Pereira - Unânime - J. 26.07.2017) destaquei

No tocante ao valor do dano moral, destaca-se não haver regras objetivas para a sua fixação, cabendo ao juiz à árdua tarefa de arbitrá-lo, atentando, sempre, para a natureza e extensão do dano, bem como para as condições pessoais do ofensor e do ofendido, principalmente à econômico-financeira, de modo que haja compensação pela dor sofrida, servindo ainda como desestímulo ao causador do dano, desestimulando-o da prática de atos assemelhados.

No caso em apreço, levando-se em consideração não só os parâmetros sugeridos pela jurisprudência, mas também e, principalmente o princípio da razoabilidade, vez que a maioria dos vícios construtivos são de pequena monta, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável para compensar os dissabores sofridos, sem que venha a representar uma quantia exacerbada em face das condições sócio-econômica das partes.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

No que se refere à
taxa de evolução de obra
, embora seja uma despesa inerente ao contrato estabelecido entre o mutuário e a Caixa Econômica Federal, trata-se de obrigação que passa a ser da construtora no período de sua inadimplência.

Todavia, considerando que não houve atraso na entrega do imóvel, não há se falar em responsabilidade da construtora em pagar a taxa de evolução de obra.

Nesse sentido, colaciono a jurisprudência:

“APELAÇÃO – PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA – PROVA TESTEMUNHAL – INUTILIDADE – FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PERDAS E DANOS – LUCROS CESSANTES –
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DANO MORAL – PROVA DA ENTREGA DA OBRA DENTRO DO PRAZO ESTABELECIDO EM CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS
– SENTENÇA MANTIDA.

(...)

-
Sendo patente a ausência de atraso na entrega da obra, não há falar em perdas e danos, em lucros cessantes, em taxa de evolução de obra, em aplicação de multa e, por fim, em danos morais, haja vista o cumprimento escorreito do contrato.

(TJ-MG – AC: 10000160928925002 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 07/06/2021, Câmaras Cíveis/12a Câmara Cível, Data de Publicação: 10/06/2021) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INOCORRÊNCIA - ENTREGA CONDICIONADA À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - AUSENCIA DE ABUSIVIDADE - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO - NÃO INCIDÊNCIA DA MULTA - UTILIZAÇÃO DO INCC - POSSIBILIDADE - PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE ALUGUEL, TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E DANO MORAL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE MORA - HONORÁRIOS CONTRATUAIS - DEVOLUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. Não é abusiva a cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à data de assinatura do contrato firmado junto ao agente financeiro, por ter sido estabelecida de forma clara, além de não ser capaz de provocar desequilíbrio na relação contratual. É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação. Incabível a incidência da multa do §5o, do artigo 35 da Lei no. 4.591/65 quando realizado o registro da incorporação antes da data de entrega do imóvel e do próprio ajuizamento da ação indenizatória. O INCC reflete a variação do valor de materiais, mão de obra e demais insumos utilizados na construção e como previsto no contrato, sendo perfeitamente possível a sua incidência durante a construção do imóvel até sua finalização, pois, assim como a correção monetária, visa a preservar o poder de compra da construtora quanto ao necessário para finalização e entrega da obra.
Providenciando a construtora a entrega das chaves do imóvel dentro do prazo expressamente acordado, não há falar em mora e, consequentemente, em procedência dos pedidos de restituição de aluguel, de evolução da obra e indenização por dano moral
. Os honorários contratuais não podem ser objeto de reembolso pela parte demandada, ainda que vencida, pois resultam de ato voluntário do contratante.

(TJMG - Apelação Cível 1.0079.13.016949-7/002, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/10/2017, publicação da súmula em 27/10/2017) destaquei

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

In casu,
basta uma simples análise do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes para verificar que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida, confira (ID no 120568612 – Pág. 55):

Ademais, o contrato (ID no 120568612 – Pág. 72) comprova a existência de informação prévia, com destaque do valor de comissão de corretagem no valor de R$ 5.282,00 (cinco mil duzentos e oitenta e dois reais). Vejamos:

Desse modo, como a compradora foi informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, mostra-se indevido o ressarcimento da comissão de corretagem.

A propósito, colaciono julgados deste e. Tribunal, inclusive de minha relatoria:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA –
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS – TEMA 938 DO STJ EM RECURSO REPETITIVO – CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA
– AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio.

(N.U 1007358-78.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/09/2021, Publicado no DJE 29/09/2021) destaquei

DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO

No tocante ao pagamento da taxa condominial, a jurisprudência é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio quando imitido na posse do imóvel adquirido.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4o DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) 2.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.
Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. (...)
(AgInt nos EDcl no REsp 1839792/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020) destaquei.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES
. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do recurso especial.

2.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no REsp 1750113/SP, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.10.2018) destaquei

Todavia, no caso dos autos, a autora não demonstrou que efetuou o pagamento das taxas de condomínio referentes aos meses de 10/08/2014, 10/09/2014, 10/10/2014 e 10/11/2014, isto porque o único recibo juntado nos autos (ID no 120568611 – Fls.34) se mostra ilegível.

Portanto, não restando comprovado nos autos que a autora efetivou o pagamento das taxas em meses anteriores à entrega do imóvel, impõe-se a reforma da sentença, neste ponto.

DA PERDA PARCIAL DO OBJETO DA AÇÃO

A requerida alega perda parcial do objeto da demanda, em relação à obrigação de fazer, consistente na reparação do escoamento de águas pluviais, sob o fundamento de que os reparos na unidade da autora já foram efetuados pela requerente.

Contudo, razão não lhe assiste.

Isto porque, o alegado cumprimento da obrigação se deu em 05/11/2021, ou seja, manifestação somente apresentada após a prolação da sentença (30/09/2021) e não apreciada pelo Juízo
a quo
, sendo certo que o enfrentamento da questão neste momento configuraria indevida inovação recursal e supressão de instância.

Assim, incumbirá ao Juízo
a quo
a análise sobre eventual composição e efeitos do sugerido cumprimento da obrigação.

Ademais, a autora em sua contrarrazões alega que o conserto foi realizado por ela com seus próprios recursos, incumbindo a requerida o ressarcimento das perdas e danos decorrentes do custeio do conserto do vício apresentado no imóvel.

Aliás, da leitura da sentença se denota que a i. Magistrada singular procedeu de forma correta, reconhecendo, após cognição exauriente que o imóvel apresentava vícios/defeitos e, portanto, plenamente cabível a obrigação de fazer atribuída à requerida.

Dessa forma, mantem-se a sentença proferida.

Nesse sentido, colaciono o julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – SENTENÇA PROCEDENTE – PERDA DO OBJETO – INOCORRÊNCIA – INTERESSE RECURSAL
–
CONFIGURADO
– MULTA NO CASO DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – MANTIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO– NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 11a C. Cível - 0026705-60.2013.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SERGIO LUIZ PATITUCCI - J. 01.03.2021)

(TJ-PR - APL: 00267056020138160001 Curitiba 0026705-60.2013.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Sergio Luiz Patitucci, Data de Julgamento: 01/03/2021, 11a Câmara Cível, Data de Publicação: 04/03/2021) destaquei

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERÊNCIA DE BEM IMOVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RECURSO DE APELAÇÃO (PARTE RÉ)-
ALEGAÇÃO DE PERDA DO OBJETO - OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA NO DECORRER DO PROCESSO - INOCORRÊNCIA - MEDIDA EFETIVADA SOMENTE APÓS INTERVENÇÃO JUDICIAL, QUE ANTECIPOU OS EFEITOS DA TUTELA
- ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR - IMPROCEDÊNCIA - DANOS MATERIAIS DECORRENTES DA INERCIA DA PARTE RÉ - ABALOS E CONSTRANGIMENTOS COMPROVADOS - EXECUÇÕES FISCAIS AJUIZADAS EM DESFAVOR DA PARTE AUTORA - BLOQUEIO DE VALORES EM SUA CONTA BANCÁRIA, MUITOS ANOS APÓS A VENDA DO BEM IMÓVEL - CONDENAÇÃO MANTIDA - IRRESIGNAÇÃO QUANTO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS AO CURADOR ESPECIAL NOMEADO NOS AUTOS - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO DEVIDO PELA PARTE SUCUMBENTE - PRECEDENTES NESSE SENTIDO - APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO DE APELAÇÃO (PARTE AUTORA) - PEDIDO DE MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS - NÃO CABIMENTO - VERBA FIXADA EM R$ 5.000,00 - VALOR ADEQUADO E PROPORCIONAL AOS DANOS SUPORTADOS - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS, QUE JUSTIFIQUEM A MAJORAÇÃO PRETENDIDA - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÕES DESPROVIDAS. (TJPR - 12a C. Cível - AC - 1646635-2 - Foz do Iguaçu - Rel.: Juiz Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - J. 14.06.2017)

(TJ-PR - APL: 16466352 PR 1646635-2 (Acórdão), Relator: Juiz Antonio Domingos Ramina Junior, Data de Julgamento: 14/06/2017, 12a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2057 28/06/2017) destaquei

DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS

A fixação dos honorários deve se dar com base no § 2o, do art. 85, do CPC, que assim dispõe:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualiza]do da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Da análise do artigo acima transcrito extrai-se que nas causas em que houver condenação, os honorários de sucumbência deverão ser fixados sobre tal montante, ficando adstritos ao percentual entre 10% a 20%, observando-se os critérios legalmente estabelecidos.

A propósito:

“APELAÇÕES – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RECURSO DA RÉ – (...) QUANTUM ARBITRADO –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO (ART. 85, §2o, DO CPC)
– ÔNUS SUCUMBENCIAIS – REDISTRIBUIÇÃO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DAS AUTORAS PROVIDO EM PARTE. (...). Quando a sentença é condenatória, os honorários advocatícios devem ser definidos com base no artigo 85, §2o, do CPC, ou seja, em percentual do valor da condenação. Segundo os critérios aos quais se remete esse parágrafo, deve-se levar em conta a dedicação e a responsabilidade com que o advogado conduziu a causa, o tempo por ele despendido, a complexidade e a importância da lide”.

(TJMT – 4a Câmara de Direito Privado – Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – j. 30/01/2019 - DJE 01/02/2019) destaquei

No caso, o juízo singular fixou os honorários advocatícios nos seguintes termos:

“Julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por VANIA REGINA DE OLIVEIRA SOARES ARAÚJO para CONDENAR a ré SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIRÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA. à devolução da quantia paga a título de taxas condominiais no período anterior à entrega das chaves (agosto a novembro de 2014), cujo montante perfaz R$ 523,16 (quinhentos e vinte e três reais e dezesseis centavos), bem como a promover a correção do problema relacionado à drenagem das águas pluviais na unidade residencial da autora, em 30 dias.

O valor deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC a partir da data de desembolso de cada parcela paga.

Diante da sucumbência recíprocas, custas e despesas processuais pro rata.
Fixo os honorários advocatícios de sucumbência em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.
Contudo, suspendo a exigibilidade do crédito em relação à autora pelo prazo de cinco anos, eis que beneficiaria da Justiça Gratuita”.
(ID no 120568619)
destaquei

In casu,
houve condenação da parte requerida, de modo que o percentual fixado deve recair sobre tal montante, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC/15.

Assim, merece reforma a sentença para fixar honorários percentuais sobre o valor da condenação.

Ante o exposto,
dou parcial provimento a ambos os recursos
para reformar a sentença a fim de condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir deste julgamento e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; isentar a requerida à devolução da quantia paga a título de taxas de condomínio no período anterior a entrega das chaves (agosto à novembro/2014), no valor de R$ 523,16 (quinhentos e vinte e três reais e dezesseis centavos) e determinar que o percentual arbitrado (15%) a título de honorários advocatícios recaia sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/04/2022