Tribunal: TJMT
Processo: 0003749-60.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-11-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEIS INADIMPLIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA. PRINCÍPIO DA APARÊNCIA. RECURSO ADESIVO - AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL VÁLIDA DE POSSÍVEL AVARIAS. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS - DESPROVIDO O PRINCIPAL E PROVIDO O ADESIVO.
I - Documento de Notificação (ID 127637683, fls. 157 dos autos) de autoria da BF ASSESSORIA & CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. representada pelo seu sócio ODAIR APARECIDO BUSÍQUIA direcionada a requerida BS CONSULTORIA NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA, em cobrança de regularidade dos alugueis do locatário, comprova de fato o pagamento dos aluguéis efetuados pelos requeridos no período, a consubstanciar em documento de cobrança da própria autora/recorrente que quedava em aberto somente os meses de outubro/2014, novembro/2014 e dezembro/2014.
II - A teoria da aparência mostra-se aplicável nos casos em que uma pessoa realiza negócios em nome de outra, com ou sem instrumento de mandato, e, agindo como seu representante legal, abusa da boa-fé de terceiro. Com isso, se uma pessoa atua, aparentemente (aos olhos de todos), como se tivesse poderes para representar outra, esta responderá, prestigiando o comportamento ético das partes (boa fé objetiva). Equivale a dizer: pode haver outorga de poderes (representação) não apenas de forma expressa, mas também de modo comportamental.
III - O art. 23, III, da Lei de 8.245/1991, determina ser do locatário a obrigação de devolver o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, tem-se que os danos ocorridos durante a locação devem ser comprovados, podendo ate mesmo ser aferidos mediante confronto entre os termos de vistoria inicial e final do imóvel, sendo este, evidentemente realizado sob notificação do locatário.
IV - Somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se o caso, a condenação do locatário à sua reparação. (Acórdão 988724, 20160110685112APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2016, publicado no DJE: 24/1/2017. Pág.: 736/791).
V - RECURSOS CONHECIDOS - DESPROVIDO O PRINCIPAL E PROVIDO O ADESIVO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003749-60.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ELIANA COCARELLI PACHECO BUSIQUIA - CPF: 415.417.661-72 (APELANTE), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO), B S CONSULTORIA NEGOCIOS E SERVICOS LTDA - CNPJ: 18.005.422/0001-15 (APELADO), BRENO AUGUSTO PINTO DE MIRANDA - CPF: 713.732.091-00 (ADVOGADO), LUCAS SOUZA DIAS - CPF: 033.127.771-94 (ADVOGADO), EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM - CPF: 544.558.711-87 (APELADO), BRENDA FRANCISCHINELLI SONVEZZO - CPF: 055.003.151-02 (ADVOGADO), MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM - CPF: 299.014.051-49 (APELADO), JONATHA CRISTIAN SANTOS SILVA - CPF: 025.017.181-35 (ADVOGADO), ELIANA COCARELLI PACHECO BUSIQUIA - CPF: 415.417.661-72 (APELADO), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO), B S CONSULTORIA NEGOCIOS E SERVICOS LTDA - CNPJ: 18.005.422/0001-15 (APELANTE), BRENDA FRANCISCHINELLI SONVEZZO - CPF: 055.003.151-02 (ADVOGADO), BRENO AUGUSTO PINTO DE MIRANDA - CPF: 713.732.091-00 (ADVOGADO), EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM - CPF: 544.558.711-87 (APELANTE), JONATHA CRISTIAN SANTOS SILVA - CPF: 025.017.181-35 (ADVOGADO), LUCAS SOUZA DIAS - CPF: 033.127.771-94 (ADVOGADO), MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM - CPF: 299.014.051-49 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO PRINCIPAL E PROVEU O APELO ADESIVO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEIS INADIMPLIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA. PRINCÍPIO DA APARÊNCIA. RECURSO ADESIVO - AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL VÁLIDA DE POSSÍVEL AVARIAS. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS - DESPROVIDO O PRINCIPAL E PROVIDO O ADESIVO.

I - Documento de Notificação (ID 127637683, fls. 157 dos autos) de autoria da BF ASSESSORIA & CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. representada pelo seu sócio ODAIR APARECIDO BUSÍQUIA direcionada a requerida BS CONSULTORIA NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA, em cobrança de regularidade dos alugueis do locatário, comprova de fato o pagamento dos aluguéis efetuados pelos requeridos no período, a consubstanciar em documento de cobrança da própria autora/recorrente que quedava em aberto somente os meses de outubro/2014, novembro/2014 e dezembro/2014.

II - A teoria da aparência mostra-se aplicável nos casos em que uma pessoa realiza negócios em nome de outra, com ou sem instrumento de mandato, e, agindo como seu representante legal, abusa da boa-fé de terceiro. Com isso, se uma pessoa atua, aparentemente (aos olhos de todos), como se tivesse poderes para representar outra, esta responderá, prestigiando o comportamento ético das partes (boa fé objetiva). Equivale a dizer: pode haver outorga de poderes (representação) não apenas de forma expressa, mas também de modo comportamental.

III - O art. 23, III, da Lei de 8.245/1991, determina ser do locatário a obrigação de devolver o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, tem-se que os danos ocorridos durante a locação devem ser comprovados, podendo ate mesmo ser aferidos mediante confronto entre os termos de vistoria inicial e final do imóvel, sendo este, evidentemente realizado sob notificação do locatário.

IV - Somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se o caso, a condenação do locatário à sua reparação. (Acórdão 988724, 20160110685112APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2016, publicado no DJE: 24/1/2017. Pág.: 736/791).

V - RECURSOS CONHECIDOS - DESPROVIDO O PRINCIPAL E PROVIDO O ADESIVO.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 003749-60.2016.8.11.0041 interposto por ELIANA COCARELLI PACHECO BUSIQUIA contra sentença proferida na “Ação de Cobrança” onde litigou com B S CONSULTORIA NEGOCIOS E SERVICOS LTDA, EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM e MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM, perante a 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 127634237 assim exarou:

“Ante o exposto:

a) Com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão contida na inicial para:

I. Condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis de Outubro a Dezembro de 2014, corrigidos pelo INPC e juros moratórios de 1% a.m., cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir dos seus respectivos vencimentos.

II. Condenar os requeridos ao pagamento da multa contratual da cláusula 2a, § 3°, no valor de 3 (três) alugueis vigentes na época da rescisão contratual.

III. Condenar os requeridos ao pagamento do valor de R$ 5.460,00 (cinco mil quatrocentos e sessenta reais) a título de danos materiais, acrescidos de juros de mora 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da data do desembolso (Súmula 43, STJ).

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de

honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o, 2o, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).

b) Com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE A RECONVENÇÃO e CONDENAR A AUTORA/RECONVINDA a restituição da quantia de R$ 21.000,00 (VINTE E UM MIL REAIS) em dobro, acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do efetivo prejuízo.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o, 2o, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).”

Irresignado a autora/recorrente em sua apelação (ID 127634246) apresentou argumentos a requerer reforma da sentença abordando a tese de que a o juízo a quo considerou a notificação de ID no 39554470 apresentada pela requerida BF Assessoria & Consultoria Empresarial LTDA, contudo argumenta que a notificação é montagem feita pelo devedor.

Argumentou que os requeridos não comprovaram ter liquidado os meses de aluguéis objeto da ação de cobrança, pela alegação de que os pagamentos foram feitos à pessoa diversa do contrato de locação, no caso à locadora, representado pela pessoa física de ODAIR A BOSÍQUIA, e que os valores pagos referem-se a pagamentos de honorários advocatícios.

Que os apelados não juntaram autorização da apelante para pagar os aluguéis para terceiro e nem teria, quando nunca tal autorização foi dada, verbal ou por escrito. Asseverou da relação matrimonial entre ODAIR A. BUSÍQUIA e a Apelante, que são casados com separação total de bens, exatamente para haver a separação das finanças e dos bens, e que não faz sentido algum ODAIR receber os aluguéis da Eliana.

Alegou que decisão sentencial está divorciada do que posto nos autos e provas produzidas, imperioso na reforma para restabelecer o direito da Apelante, reaver os aluguéis cobrados na ação dos meses 01/02/03/04/05/06/07 de 2014, dezembro de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015.

Contra argumentou a sentença quanto a sua condenação em Reconvenção, alegando que a apelada não aponta quais foram os meses cobrados na ação que segundo eles ensejam na devolução em dobro. Afirma que os meses cobrados na ação: 01/02/03/04/05/06/07 de 2014, dezembro de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015, estão inadimplidos, e que nunca houve pagamento dos meses em questão, mas sim de honorários advocatícios.

Alegou tratar-se evidentemente, de regra geral, consubstanciada no art. 310 do Código Civil, que dispõe: “não vale o pagamento cientemente feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor não provar que em benefício dele efetivamente reverteu”. A incapacidade, nesse caso, deve ser compreendida em sentido genérico, isto é, falta de autorização, ou mesmo incapacidade absoluta ou relativa daquele que recebeu (arts. 3o e 4o do CC).

Aduziu ainda de ausência de fundamentação em sentença combatida que não discorreu sobre a matéria posta e controvertida, sendo imprescindível na decisão o enfrentamento, quando o Apelado diz que pagou os aluguéis e o fez em nome de terceiro, na impugnação assentado que não há autorização dada pela Locadora para terceiro receber aluguéis em seu nome, ainda, os valores que diz os Apelados que pagaram os meses de locação, estes são atinentes de honorários advocatícios e não de locação, que a notificação e falsa.

Complementou alegação de que o Julgador está obrigado a avaliar, mesmo que de forma concisa, todas as teses e pedidos sustentados pelas partes, sob pena de nulidade - art. 489, § 1o, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Requereu por anular e/ou reformar a sentença guerreada por sua ausência de fundamentação da decisão no que posto nos autos, pagamentos que dito pagos os aluguéis, porém, realizados para terceiro que não tem o condão, capacidade de quitar a obrigação (art. 310 do Código Civil), cuja r. Sentença de improcedência da ação de cobrança dos aluguéis dos sete meses e por procedente a reconvenção dos sete meses tido como pagos, quando provado nos autos que não foram liquidados os sete meses perseguidos pela ação. Requereu por nova decisão a conhecer que os setes meses de aluguel cobrados pela ação continuam inadimplidos e devidos, reconhecer ainda como devedores os aluguéis dos meses de 12 de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015, reconhecer também como devedor da multa de três aluguéis e reforma do valor de R$ 6.447,55.

Requereu por fim julgar por improcedente a reconvenção, e majoração dos honorários advocatícios a favor da apelante.

Também insatisfeito com sentença de primeiro grau, BS CONSULTORIA NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA e EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM interpôs recurso adesivo, apresentando tese de reforma da sentença recorrida pela alegação de que os comprovantes de valor utilizado pela autora para reforma do imóvel, são de 4 (quatro) meses após a saída dos requeridos do imóvel, e que por tal situação não se referem a reforma. E que não houve laudo de vistoria bem como não houve notificação informando dos supostos valores despendidos.

Requereu por reforma de sentença a considerar que os comprovantes utilizados pelos recorridos a demonstrar reforma do imóvel fossem desconsiderados, assim como sua condenação a restituição.

Contrarrazões da requerida MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM sob o ID no 127634252 ao recurso de apelação da Eliana Cocarelli, alegou desrespeito a princípio da dialeticidade, nas razões de que a parte recorrente não se desincumbiu de combater e superar a decisão provisória exarada pelo Juízo da origem, e que as razões do recurso de apelação não atacam de forma especificada os motivos apresentados pelo órgão julgador “a quo”. Aduziu pela Inovação em sede Recursal de matéria não apreciada pelo juízo “a quo” em razões lançadas no recurso de apelação quanto a notificação ser montagem e de que o pagamento relacionado a notificação se trata de honorários advocatícios, terceira pessoa desconhecida do contrato.

Requereu pela aplicação e condenação da recorrente em litigância de má-fé, por distorção dos fatos e outras causas.

Contrarrazões ao recurso adesivo sob o ID no 127634257.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de “AÇÃO DE COBRANÇA” proposta por ELIANA COCARELLI PACHECO BUSIQUIA, doravante denominado recorrente, em desfavor de B S CONSULTORIA NEGOCIOS E SERVICOS LTDA, EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM (recorrentes em recuso adesivo) e MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM, doravante denominados recorridos.

A causa de pedir da ação fundou-se na argumentação de que a autora é proprietária de salas comerciais do 2° andar do Centro Empresarial BF, situado na Rua Marechal Deodoro, n. 764, Bairro Araés, Cuiabá/MT. Afirma que pactuou contrato de locação com os requeridos com inicio em 01/12/2013 e término em 30/11/2015, pelo valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais.

Que a primeira requerida não efetuou o pagamento dos alugueres dos meses de Dezembro/2013 a Junho/2014, Novembro/2014 a Janeiro/2015.

Asseverou que no transcorrer do contrato de locação a ré noticiou a rescisão antecipada do contrato ensejando a aplicação da multa no valor de 3 alugueis vigentes à época da infração. Aponta que tentou por diversas vezes resolver a situação junto a condômina, requereu a condenação da requerida ao pagamento dos meses em aberto, multa contratual de rescisão antecipada e multa , no total de R$ 76.772,93 (setenta e seis mil setecentos e setenta e dois reais e noventa e três centavos).

Os requeridos BS Consultoria Negócios e Serviços LTDA e Edisantos Santana Ferreira de Amorim apresentaram contestação/reconvenção e documento, arguindo preliminarmente a prescrição do débito por ausência de citação válida. No mérito afirmou que Ana Carolina Bussíquia (filha da autora) era sócia da empresa BS Consultoria Negócios e Serviços LTDA, por conta disso as partes haviam pactuado de forma verbal a isenção do pagamento dos alugueres pelo período de 1 ano.

Que após a saída da filha da autora do quadro societário, passaram a efetuar o pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais a título de alugueis. Narra que as alegações autorais não são verídicas pois, na notificação extrajudicial emitida pelo escritório de cobrança em 07/01/2015, constavam pendentes apenas os alugueis do período de Novembro/2014 a Janeiro/2015 e, colacionou comprovantes de pagamento dos meses supracitados. Sustentou a má-fé da requerente que rasurou o contrato e aumentou o período de locação para 12 meses.

Alegou que a previsão de término do contrato seria em 30/11/2014 e, que o imóvel foi devolvido em condições para uso, e que a autora não trouxe laudo de vistoria para comprovar a ocorrência de danos ao bem (necessidade de reforma).

Atesta que foi impedido de retirar os bens móveis do local, sob o argumento da ausência de pagamento dos alugueres, tendo sido coagido e ameaçado na ocasião pela autora e seu esposo para assinar folhas de cheques como caução no valor de R$ 7.921,32 (sete mil novecentos e vinte um reais e trinta e dois centavos).

Contestou a inicial que não possuía a obrigação de reformar o imóvel, pois sequer pôde retirar os bens móveis do local. Apontou que a autora tem que lhe restituir o valor de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) que foi pago indevidamente correspondente aos meses de Dezembro/2013 a Junho/2014, devendo ser abatido os alugueres pendentes de Novembro/2014 a Janeiro/2015, restando a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a ser restituída. Requereu a restituição desse montante em dobro.

Já a requerida Maria Ferreira de Azevedo Amorim apresentou contestação e documentos arguindo que atuou como fiadora do contrato.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 127634237 assim exarou:

“Ante o exposto:

a) Com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão contida na inicial para:

I. Condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis de Outubro a Dezembro de 2014, corrigidos pelo INPC e juros moratórios de 1% a.m., cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir dos seus respectivos vencimentos.

II. Condenar os requeridos ao pagamento da multa contratual da cláusula 2a, § 3°, no valor de 3 (três) alugueis vigentes na época da rescisão contratual.

III. Condenar os requeridos ao pagamento do valor de R$ 5.460,00 (cinco mil quatrocentos e sessenta reais) a título de danos materiais, acrescidos de juros de mora 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da data do desembolso (Súmula 43, STJ).

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de

honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o, 2o, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).

b) Com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE A RECONVENÇÃO e CONDENAR A AUTORA/RECONVINDA a restituição da quantia de R$ 21.000,00 (VINTE E UM MIL REAIS) em dobro, acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do efetivo prejuízo.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o, 2o, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).”

Irresignado a autora/recorrente em sua apelação (ID 127634246) apresentou argumentos a requerer reforma da sentença abordando a tese de que a o juízo a quo considerou a notificação de ID no 39554470 apresentada pela requerida BF Assessoria & Consultoria Empresarial LTDA, contudo argumenta que a notificação é montagem feita pelo devedor.

Argumentou que os requeridos não comprovaram ter liquidado os meses de aluguéis objeto da ação de cobrança, pela alegação de que os pagamentos foram feitos à pessoa diversa do contrato de locação, no caso à locadora, representado pela pessoa física de ODAIR A BOSÍQUIA, e que os valores pagos referem-se a pagamentos de honorários advocatícios.

Que os apelados não juntaram autorização da apelante para pagar os aluguéis para terceiro e nem teria, quando nunca tal autorização foi dada, verbal ou por escrito. Asseverou da relação matrimonial entre ODAIR A. BUSÍQUIA e a Apelante, que são casados com separação total de bens, exatamente para haver a separação das finanças e dos bens, e que não faz sentido algum ODAIR receber os aluguéis da Eliana.

Alegou que decisão sentencial está divorciada do que posto nos autos e provas produzidas, imperioso na reforma para restabelecer o direito da Apelante, reaver os aluguéis cobrados na ação dos meses 01/02/03/04/05/06/07 de 2014, dezembro de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015.

Contra argumentou a sentença quanto a sua condenação em Reconvenção, alegando que a apelada não aponta quais foram os meses cobrados na ação que segundo eles ensejam na devolução em dobro. Afirma que os meses cobrados na ação: 01/02/03/04/05/06/07 de 2014, dezembro de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015, estão inadimplidos, e que nunca houve pagamento dos meses em questão, mas sim de honorários advocatícios.

Alegou tratar-se evidentemente, de regra geral, consubstanciada no art. 310 do Código Civil, que dispõe: “não vale o pagamento cientemente feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor não provar que em benefício dele efetivamente reverteu”. A incapacidade, nesse caso, deve ser compreendida em sentido genérico, isto é, falta de autorização, ou mesmo incapacidade absoluta ou relativa daquele que recebeu (arts. 3o e 4o do CC).

Aduziu ainda de ausência de fundamentação em sentença combatida que não discorreu sobre a matéria posta e controvertida, sendo imprescindível na decisão o enfrentamento, quando o Apelado diz que pagou os aluguéis e o fez em nome de terceiro, na impugnação assentado que não há autorização dada pela Locadora para terceiro receber aluguéis em seu nome, ainda, os valores que diz os Apelados que pagaram os meses de locação, estes são atinentes de honorários advocatícios e não de locação, que a notificação e falsa.

Complementou alegação de que o Julgador está obrigado a avaliar, mesmo que de forma concisa, todas as teses e pedidos sustentados pelas partes, sob pena de nulidade - art. 489, § 1o, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Requereu por anular e/ou reformar a sentença guerreada por sua ausência de fundamentação da decisão no que posto nos autos, pagamentos que dito pagos os aluguéis, porém, realizados para terceiro que não tem o condão, capacidade de quitar a obrigação (art. 310 do Código Civil), cuja r. Sentença de improcedência da ação de cobrança dos aluguéis dos sete meses e por procedente a reconvenção dos sete meses tido como pagos, quando provado nos autos que não foram liquidados os sete meses perseguidos pela ação. Requereu por nova decisão a conhecer que os setes meses de aluguel cobrados pela ação continuam inadimplidos e devidos, reconhecer ainda como devedores os aluguéis dos meses de 12 de 2014 e janeiro e fevereiro de 2015, reconhecer também como devedor da multa de três aluguéis e reforma do valor de R$ 6.447,55.

Requereu por fim julgar por improcedente a reconvenção, e majoração dos honorários advocatícios a favor da apelante.

Também insatisfeito com sentença de primeiro grau, BS CONSULTORIA NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA e EDISANTOS SANTANA FERREIRA DE AMORIM interpôs recurso adesivo, apresentando tese de reforma da sentença recorrida pela alegação de que os comprovantes de valor utilizado pela autora para reforma do imóvel, são de 4 (quatro) meses após a saída dos requeridos do imóvel, e que por tal situação não se referem a reforma. E que não houve laudo de vistoria bem como não houve notificação informando dos supostos valores despendidos.

Requereu por reforma de sentença a considerar que os comprovantes utilizados pelos recorridos a demonstrar reforma do imóvel fossem desconsiderados, assim como sua condenação a restituição.

Contrarrazões da requerida MARIA FERREIRA DE AZEVEDO DE AMORIM sob o ID no 127634252 ao recurso de apelação da Eliana Cocarelli, alegou desrespeito a princípio da dialeticidade, nas razões de que a parte recorrente não se desincumbiu de combater e superar a decisão provisória exarada pelo Juízo da origem, e que as razões do recurso de apelação não atacam de forma especificada os motivos apresentados pelo órgão julgador “a quo”. Aduziu pela Inovação em sede Recursal de matéria não apreciada pelo juízo “a quo” em razões lançadas no recurso de apelação quanto a notificação ser montagem e de que o pagamento relacionado a notificação se trata de honorários advocatícios, terceira pessoa desconhecida do contrato.

Requereu pela aplicação e condenação da recorrente em litigância de má-fé, por distorção dos fatos e outras causas.

Pois bem,

Em análise detida das razões do recurso, encontro a controvérsia entre as partes diz respeito ao fato de o locatário ter inadimplido a obrigação de pagar alugueis, pactuados em contrato de locação de imóvel.

A particularidade do caso é o fato que muito integra e desvenda a lide da ação é o documento de Notificação (ID 127637683, fls. 157 dos autos) de autoria da BF ASSESSORIA & CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. representada pelo seu sócio ODAIR APARECIDO BUSÍQUIA direcionada a requerida BS CONSULTORIA NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA, em cobrança de regularidade dos alugueis do locatário.

O referido documento comprova de fato o pagamento dos aluguéis efetuados pelos requeridos no período, a consubstanciar em documento de cobrança da própria autora/recorrente que quedava em aberto somente os meses de outubro/2014, novembro/2014 e dezembro/2014.

Sendo neste importe, os meses relatados de dezembro/2013, janeiro/2014 a setembro/2014 restaram comprovadamente quitados. Ainda mais quando se tem dos autos os comprovantes de pagamento/transferência (ID 127637683, fls. 160 a 171 dos autos) da requerida/locatária BS Consultoria Negócios e Serviços Ltda. no valor exato e correspondente ao valor do aluguel – R$ 3.000,00 (três mil reais) ao sócio Odair Aparecido Busiquia.

Noto com isso que a comprovação era imprescindível e evidentemente cabia à requerida apresenta-la, em atendimento ao art. 373, II do CPC.

Por esta razão, vislumbro que não há motivos ou razões de reforma de sentença combatida que em julgamento bem fundamentou decisum acerca da notória comprovação dos autos do pagamento de boa parte dos alugueis cobrados em presente ação. Restando tão somente a serem adimplidos os meses de outubro/2014, novembro/2014 e dezembro/2014.

Assim em que pese tese da recorrente que alega ser a notificação “montagem”, pelo processamento do documento nos autos, vejo que não houve qualquer manifestação junto ao juízo de primeiro grau da eventual suspeita sobre a validade do documento, com respectivo pedido de perícia técnica a tornar relativamente válida a prova colacionada nos autos. Não há sequer outro documento da recorrente a altura de desconstituir as razões da locatária de que houve o efetivo pagamento dos alugueis.

Denota-se da impugnação a constatação e seus documentos, a recorrente se desenvolve a apresentar tese de que os pagamentos se referem a pagamentos de honorários advocatícios, contudo, o que se vê claramente no documento de transferência entre contas, em referência é “Pagto aluguel mês”. Nestes termos considero que a recorrente não comprovou de seu direito de cobrar aluguel de todos os referidos meses postos em questão na Inicial. Não há que falar que os comprovantes de pagamentos em análise foram efetivados por questão de serviços advocatícios prestados.

Ademais não há como prover tese recursal de que os pagamentos foram efetivados junto a terceiro desconhecido ao contrato de locação, já que é notório que o Odair Aparecido, como sócio da empresa BF Consultoria e Assessoria Empresarial Ltda. se fez representante da autora desde o momento da contratação da locação, recebendo os alugueis, bem como servindo de cobrador dos alugueis inadimplidos. Importa ressaltar ainda o fato a demonstrar toda a ligação do Odair Aparecido a autora, que determina a minha convicção do seu envolvimento no caso – do seu enlace matrimonial do casamento com a autora/recorrente e de ser o patrono da causa.

Como se vê, o caso dos autos envolve uma série de pessoas, físicas e jurídicas, com envolvimento entre sócios, de modo que afastar a pretensão da autora com base na necessidade de existência de identidade de pessoas seria analisar a questão de modo extremamente superficial e, via de consequência, não fazer justiça, prestigiando a ardileza em detrimento da boa-fé.

Conforme ressaltado por Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias (in Direito Civil Teoria Geral, Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2008, p.445.), a disciplina jurídica da representação voluntária não pode se afastar do princípio da notoriedade (aparência). Com isso, se uma pessoa atua, aparentemente (aos olhos de todos), como se tivesse poderes para representar outra, esta responderá, prestigiando o comportamento ético das partes (boa fé objetiva). Equivale a dizer: pode haver outorga de poderes (representação) não apenas de forma expressa, mas também de modo comportamental.

Assim, no caso em espécie, deve-se considerar que desde o início da relação contratual entre as partes, o esposo e advogado da autora desenvolveu papel importante na manutenção e desenvolvimento contratual. Por tudo exposto, não há como considerar tese de “terceiro desconhecido”, muito menos de ausência de autorização”, pois fez parte da relação contratual desde seu início, recebendo e atestando o cumprimento contratual da locatária e permanece ainda, neste recurso, representando ad judicia a autora.

Ao caso é claro a observância da teoria da aparência pois mostra-se aplicável nos casos em que uma pessoa realiza em nome de outra, com ou sem instrumento de mandato, e agindo como representante legal, abusa da boa-fé de terceiro.

Nesse sentido colho jurisprudência sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS – PEDIDO CONTRAPOSTO REALIZADO EM CONTESTAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. Se a ação seguiu o rito comum ordinário não é possível a formulação de pedido contraposto em sede de contestação, sendo necessário, para tanto, a apresentação de reconvenção. Cabe ao réu a apresentação de motivos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, mas não lhe é lícito formular pedido contraposto em sede de contestação, não cabendo qualquer tipo de condenação de mérito do autor sem que se apresente reconvenção. COBRANÇA DE ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS – NEGÓCIOS REALIZADOS ENTRE AS PARTES, SÓCIOS DAS PESSOAS JURÍDICAS ENVOLVIDAS NO CONTRATO – TEORIA DA APARÊNCIA – COMPENSAÇÃO DEVIDA – REPAROS NECESSÁRIOS – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA QUANTO À NECESSIDADE DOS REPAROS – DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA – CULPA DO LOCADOR – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A teoria da aparência mostra-se aplicável nos casos em que uma pessoa realiza negócios em nome de outra, com ou sem instrumento de mandato, e, agindo como seu representante legal, abusa da boa-fé de terceiro. 2. A imobiliária representante do locador tem autonomia para formular com o locatário acordos de obrigações mútuas, especialmente se o locador é sócio dessa mesma imobiliária. 3. Se autor e réu são, ao mesmo tempo, credor e devedor um do outro, possível é a compensação pretendida. 4. Deve ser oportunizado ao locatário a possibilidade de acompanhar a vistoria inicial e final do imóvel. 5. A ausência de comprovação de que as supostas deteriorações sejam decorrentes do uso da locatária impossibilita a condenação dela ao ressarcimento dos danos apontados. 6. Demonstrada a culpa exclusiva do locador quanto à rescisão antecipada do contrato, é indevido o pedido de condenação da ré ao pagamento da multa contratual. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para decotar da sentença a condenação imposta ao autor, dada a impossibilidade de pedido contraposto em sede de contestação”. (TJ-MS - APL: 08036249120128120002 MS 0803624-91.2012.8.12.0002, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 13/04/2015, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 15/04/2015).

Nesse sentido não há como prosperar alegação da recorrente de pagamento a terceiro desconhecido e não autorizado.

No mais, o fato do contrato de locação conter rasuras com escrita a mão, não vejo outra questão além de mero erro material, em que conter expressamente por extenso, o prazo de vigência da locação seria de 24 (vinte e quatro) meses, com início em 1o de dezembro/2013, logo é de se concluir que o seu fim se daria em 30/11/2015.

A sentença guerreada nesse sentido foi escorreita em seu fundamento e decisum ao consignar que não restou comprovado nos autos que a referida “correção” a mão, ou acréscimo, seria o que verdadeiramente foi pactuado entre as partes, devendo desta forma entender por sua cláusula 2o, o prazo final em novembro/2015.

Em contra partida uma vez apresentado reconvenção pelos requeridos, comprovado o pagamento dos alugueis cobrados, em via de mão dupla contestar e requerer o pagamento de R$ 21.000,00 em dobro, referente aos meses cobrados indevidamente, se mostram consequência razoável a aplicação do artigo 940 do Código Civil, pois visa coibir a sua indevida repetição. Verifica-se a hipótese prevista no artigo supracitado, fazendo jus ao recebimento em dobro da quantia pela qual foi demandada.

Neste espeque o reconvinte em suas razões de contra ataque se desincumbiu do seu ônus de provar fato constitutivo de seu direito nos termos do artigo 373, inc. I, do CPC.

Alinho-me ao entendimento sentencial guerreado a acerca da válida e legal aplicação do art. 940 do CC, ante a repetição de indébito, por cobrança indevida via ajuizamento de ação.

Art. 940. Do Código Civil: “Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.”

A jurisprudência é pacífica a entender sobre a aplicação em casos que se afiguram em repetição de indébito:

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO -- AGRAVO RETIDO - ART. 940 DO CC/02 -AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ - INAPLICABILIDADE - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RECURSO ADESIVO.- Não se conhece do agravo retido que não atende aos pressupostos do art. 523 e seus parágrafos, do Código de Processo Civil.Aplica-se o disposto no art. 940 do CC/02 sempre que houver cobrança judicial por dívida já paga, no todo ou em parte, devendo ser paga, em dobro, a quantia pela qual fora o devedor demandado indevidamente.-Para a fixação dos danos morais, deve-se levar em consideração as circunstâncias de cada caso concreto, tais como a natureza da lesão, as conseqüências do ato, o grau de culpa e as condições financeiras das partes, não podendo o quantum indenizatório causar um enriquecimento ilícito do proponente, nem configurar quantia irrisória. - Em sede de recurso adesivo, a matéria ventilada deve ser contraposta àquela suscitada no apelo principal, sob pena de não conhecimento daquele. (APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0598.04.000590-5/001, RELATOR: EXMO. SR. DES. TARCISIO MARTINS COSTA TJMG).

Não há razão de reforma de sentença que se alinha a entendimento pacificado por nossos tribunais ao caso. Dou manutenção a decisum sentencial neste importe.

Em Reconvenção o reconvinte/recorrente em suas razões adesivas, aduziu que os comprovantes de valor utilizado pela autora/reconvinda para reforma do imóvel, são de 4 (quatro) meses após a saída dos locatários do imóvel, e que por tal situação não se referem a reforma do imóvel. Argumenta ainda que não houve laudo de vistoria bem como não houve notificação informando dos supostos valores despendidos.

Em análise detida dos autos, vejo que razão assiste ao recorrente adesivo, pois em que pese toda cognição dos fatos pelo juízo sentenciante, em suas fundamentações, quedou patente a ausência de notificação extrajudicial da locadora à locatária, a comparecer em vistoria do bem locado. Nestes casos, nenhum valor pode ser atribuído à vistoria unilateralmente realizada, sem a presença da parte contrária, que nem ao menos foi convocada para estar presentes no momento da sua feitura.

E por mais que o art. 23, III, da Lei de 8.245/1991, determina ser do locatário a obrigação de devolver o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, tem-se que os danos ocorridos durante a locação devem ser comprovados, podendo ate mesmo ser aferidos mediante confronto entre os termos de vistoria inicial e final do imóvel, sendo este, evidentemente realizado sob notificação do locatário.

Não obstante a declaração de testemunhas em audiência de instrução como os casos do Rogério que presta serviços nas salas comerciais dos autores informou que “foi chamado para fazer reparos que a empresa teria saído no final de semana; faltava luminárias, defeito de descarga, não tinha ar condicionado, teve que fazer a pintura, depredação não abandono sim”, e da sra. Jucineide que trabalhava como assistente da empresa declarou que o imóvel estava “bem deteriorado, estragado, abandonado e que não houve vistoria”, a toda vista, vejo que a própria testemunha concluiu que não houve vistoria no local, desta forma, entendo que o orçamento anexados aos autos pela locadora a fundamentar pedido de ressarcimento aos valores despendido em reforma, da forma como foi realizado, unilateralmente, sem a prévia convocação e/ou presença da locatária, sem qualquer justificativa para a realização dos reparos, não serve de esteio para a pretensão autoral e não pode ser utilizada como fundamento para a cobrança de possíveis avarias.

Não é possível afirmar que a locatária tenha avariado o imóvel. Desse modo, a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar suas alegações, conforme determina o art. 373, I, do CPC. Nesse sentindo jurisprudências:

'DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO. AVARIAS. NÃO COMPROVAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. [...] III - Nos termos do art. 23 da Lei no 8.245/91, "O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". IV - Diante dos elementos dos autos, não há como afirmar que o imóvel foi avariado pela inquilina, pois o mandado de verificação foi cumprido quase três anos após a desocupação do imóvel e o laudo de vistoria final, além de não possuir assinatura das partes e do vistoriador, foi produzido meses após a desocupação do bem, não tendo o locador se desincumbido do ônus de provar o seu direito (art. 373, I, do CPC). [...]. VIII - Deu-se parcial provimento ao recurso.'(Acórdão 1198848, 07091116520188070001, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 1/10/2019).

'DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REPARAÇÃO DE DANOS. VISTORIA FINAL. PRESENÇA DO LOCATÁRIO AUSÊNCIA. I. Constitui obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, nos termos do art. 23, III, da Lei no 8.245/91. II. Somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se o caso, a condenação do locatário à sua reparação. III. Negou-se provimento ao recurso.' (Acórdão 988724, 20160110685112APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2016, publicado no DJE: 24/1/2017. Pág.: 736/791).

Por esta razão, considerando que a locadora não comprovou os fatos constitutivos de seu direito, qual seja, os danos que a locatária teria provocado no imóvel objeto da locação, a improcedência do pedido de restituição da quantia dispensada para a reforma do imóvel era medida que se impunha.

Isto posto, CONHEÇO do recurso principal e adesivo, e dou DESPROVIMENTO ao recurso da ELIANA COCARELLI PACHECO BUSIQUIA, e PROVIMENTO ao recurso adesivo, em reforma da sentença a afastar condenação da locatária a restituição da quantia dispensada para a reforma do imóvel, mantendo-se a sentença em todos os seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2022