Tribunal: TJMT
Processo: 0000064-30.2014.8.11.0004
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-21

Ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO REGISTRO DE IMÓVEL TERRITORIAL URBANO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO PATRIMONIAL. IMÓVEIS VENDIDOS DUAS VEZES PARA PESSOAS DISTINTAS. PLEITO DE ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DE TERCEIRO. SEGUNDA COMPRADORA QUE REGISTROU PRIMEIRO. PRIMEIRA COMPRA COMPROVADO ERRO DO REGISTRO DO CARTÓRIO QUE ENSEJA INDENIZAÇÃO EM OUTRA ESFERA. PEDIDOS IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente” (REsp 104.200/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ 04/09/2000, p. 155).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000064-30.2014.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material, Propriedade]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MADALENA BUENO DOS SANTOS - CPF: 487.540.641-04 (APELADO), KLEIVER RODRIGO BUENO DIAS - CPF: 709.836.741-91 (ADVOGADO), E L ESTEVES IMOBILIARIA - CNPJ: 03.771.474/0001-25 (APELANTE), LINDALVA DE FATIMA RAMOS - CPF: 425.186.521-91 (ADVOGADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), CLAUDIELI PERES DE AMORIM SOUZA - CPF: 023.437.831-01 (APELANTE), GNOTA MARIA OLIVEIRA ALVES - CPF: 822.832.061-20 (ADVOGADO), DAPHNIS OLIVEIRA - CPF: 069.313.086-53 (ADVOGADO), E L ESTEVES IMOBILIARIA - CNPJ: 03.771.474/0001-25 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO REGISTRO DE IMÓVEL TERRITORIAL URBANO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO PATRIMONIAL. IMÓVEIS VENDIDOS DUAS VEZES PARA PESSOAS DISTINTAS. PLEITO DE ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DE TERCEIRO.

SEGUNDA COMPRADORA QUE REGISTROU PRIMEIRO. PRIMEIRA COMPRA COMPROVADO ERRO DO REGISTRO DO CARTÓRIO QUE ENSEJA INDENIZAÇÃO EM OUTRA ESFERA. PEDIDOS IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente
”
(REsp 104.200/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ 04/09/2000, p. 155).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 0000064-30.2014.8.11.0004 – CLASSE CNJ 198 – COMARCA DE BARRA DO GARÇAS

APELANTE: CLAUDIELI PERES DE AMORIM SOUZA

APELADO: MADALENA BUENO DOS SANTOS E E. L. ESTEVES IMOBILIARIA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CLAUDIELI PERES DE AMORIM SOUZA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças nos autos de Ação Anulatória de Ato Registro de Imóvel Territorial Urbano c/c Indenização por Dano Patrimonial ajuizada por MADALENA BUENO DOS SANTOS, que julgou procedente em parte o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para: anular o negócio jurídico referente à venda do lote no 19, quadra no 240 do bairro Jardim Nova Barra do Garças, realizado entre os demandados; determinar o cancelamento da R-1 da matrícula no 55.556, protocolo no 128.449, fls. 175/176, livro 1, do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Barra do Garças; expedição de ofício/mandado competente aos Cartórios para que sejam adotadas as medidas cabíveis. Condenou a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, atenta aos parâmetros do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

A apelante sustenta nas razões do recurso que a apelada supostamente teria adquirido o imóvel de no 19 na data de 1986, por meio do S.r. Anilto da Silva, e que tal imóvel teria ainda sido adquirido juntamente com o de no 12, ambos situados na quadra 240, do loteamento Jardim Nova Barra. Ademais, alega ainda que sempre realizou os pagamentos referentes a tributos dos imóveis, de forma individual, e que apenas em 2009 quando realizou o pedido dos tributos junto a prefeitura descobriu que o imóvel estava em nome da apelante, que devidamente registrou o imóvel junto ao Cartório de 1o Oficio de Barra do Garças-MT, e passou a construir no lote chegando a alegar que teria ainda a recorrente invadido parte do lote de no12.

Elenca a apelante que, desde a inicial a apelada deixa claro que supostamente teria pago os valores referentes as taxas de registro dos dois imóveis, e que por erro exclusivo do cartório esse deixou de realizar os registros individualmente, sendo registrado os imóveis como se um só fossem, conforme se verifica na Matrícula de no 31553, no 02, e Registro de no 01.31553 realizado em nome da apelada, ou seja, consta apenas o registro de imóvel no12, sendo esse discriminado com a área total de 900 m2.

Fundamenta que, a decisão proferida cabe ser reformada, com base no Direito Civil Pátrio e a Lei no 6.015/73, Lei dos Registros Públicos. A questão controvertida recai justamente sobre a responsabilidade do interessado por meio de requerimento administrativo de retificar o registro ou averbação que for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, sendo que dois imóveis foram registrados em uma única matrícula, mesmo que não sejam atrelados.

Assevera, o suposto registro do referido imóvel não reflete a verdade aduzida pela recorrida, pois, de acordo com essa, se tratam de dois (2) lotes no12 e no19, ou seja, dois imóveis distintos, cujo as áreas são desmembradas, no valor de 450m2 cada, e não de 900 m2, o que consequentemente registrando erroneamente o Cartório causou danos a ambas as partes. Desse modo, trata-se de erro imputável ao CARTÓRIO DE 1o OFICIO DE BARRA DO GARÇAS-MT, e ainda da apelada, que percebendo do erro, deixou os imóveis vinculados a uma só matricula e registro por mais de 27 (vinte e sete) anos, para só depois questionar a validade do negócio jurídico da recorrente com a segunda parte requerida da demanda.

Alega sua boa-fé, pois acreditando na veracidade das certidões negativas do cartório, em que se afirmava o imóvel de no 19 estar livre de ônus, realizou a compra do lote, bem como ainda registrou em seu nome; validade do negócio jurídico; a observância e cumprimento aos termos do contrato firmado é medida que se impõe, com a necessária reforma da sentença para que se reconheça a validade do negócio jurídico realizado pela recorrente, bem como, a propriedade da recorrente, que fora a primeira a registrar o imóvel, conforme constam as escrituras e registros juntados aos autos; considerando que se trata de supostamente um imóvel que fora vendido duas vezes, por duas pessoas distintas, presume-se de que o direito pertence aquele em cujo o nome está registrado (em nome da apelante), uma vez que, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que ao mesmo tempo, ambos sejam verdadeiros, devendo, o suposto registro realizado pela recorrida ser cancelado, já que essa não junta aos autos provas de que pagou pelos (dois registros- imóveis 12 e 19), deixando de demonstrar os recibos que especificam a quantidade de escrituras que foram pagas ao cartório, e ainda escritura do lote no 19 em seu nome, estando apenas o de no 12; tendo a apelante registrado primeiramente o imóvel de no19, com área total de 450m2, deve essa ser considerada a única proprietária do lote, já que a recorrida ainda que tenha instrumento particular de compra e venda do referido lote, deixou de registrá-lo individualmente, e supostamente por ter o cartório realizado uma única matricula e registro, deixou ainda de efetuar a devida retificação da área e desmembramento do mesmo; não basta ter adquirido e entabulado instrumento de venda e compra primeiro, mas a jurisprudência tem admitido a manutenção apenas do que primeiro efetuou o registro no cartório de registro de imóveis, mesmo que tenha adquirido e entabulado instrumento de venda e compra por último; a providência legal é realmente o cancelamento judicial do suposto registro realizado pela recorrida junto ao cartório de registro de imóveis de Barra do Garças-MT, já que essa não comprova que de fato realizou os registros individuais do lote, sendo inadmissível o reconhecimento do registro da área total de 900 m2, já que no município não há imóveis com tamanha dimensão, e na data em que se registrou o imóvel no 19 esse estava livre de quaisquer ônus, tanto é que, quando a recorrente foi realizar a construção do muro de sua residência, convocou os profissionais da prefeitura para realizar a medição do terreno e ainda a recorrida que se recusou a comparecer. Assim, até mesmo a prefeitura da cidade de Barra do Garças-MT reconhece que se trata de dois imóveis distintos, que devem ser registrados exclusivamente de forma separada; argumenta quanto a sucumbência o princípio da causalidade, por não ter dado causa ao processo, devendo a apelada ser condenada ao pagamento dos honorários.

Por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e seja julgado improcedente o pedido e a apelada condenada ao pagamento da sucumbência, cumulada com os honorários advocatícios em 10%.

Nas contrarrazões, a apelada requer o desprovimento do recurso.

A douta Procuradoria de Justiça, através do parecer da Dra. Eunice Helena Rodrigues de Barros opina pelo provimento do recurso.

A Defensoria Pública como Curadora Especial da parte E. L. ESTEVES IMOBILIARIA, apresenta contrarrazões e requer o provimento do recurso para reforma da sentença e indeferir a anulação do negócio jurídico e do respectivo registro público entre as requeridas CLAUDIELI PERES DE AMORIM SOUZA e E L ESTEVES, declarando-os válidos para todos os efeitos.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CLAUDIELI PERES DE AMORIM SOUZA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças nos autos de Ação Anulatória de Ato Registro de Imóvel Territorial Urbano c/c Indenização por Dano Patrimonial ajuizada por MADALENA BUENO DOS SANTOS, que julgou procedente em parte o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para: anular o negócio jurídico referente à venda do lote no 19, quadra no 240 do bairro Jardim Nova Barra do Garças, realizado entre os demandados; determinar o cancelamento da R-1 da matrícula no 55.556, protocolo no 128.449, fls. 175/176, livro 1, do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Barra do Garças; expedição de ofício/mandado competente aos Cartórios para que sejam adotadas as medidas cabíveis. Condenou a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, atenta aos parâmetros do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

A autora narra na inicial que, em 19.06.1986 comprou do Sr. Anilton da Silva Souza, dois lotes sob os números 12 e 19 da quadra 240, localizado no Loteamento Jardim Nova Barra do Garças e pagou para registrar os dois lotes em 1987, contudo, não houve o registro do lote 19.

Em 2010, descobriu que o lote estava em nome de terceira pessoa com escritura e contrato de compra e venda por terceiros. Afirma que os lotes possuem 450m2, cada um, o lote 12 registrado sob o n. 01-1489 de frente 15 metros para a Rua Brilhante, fundo 15 metros com o lote 19, lado direito 30 metros dividindo com o lote 13 e lado esquerdo 30 metros com o lote 11. O lote 19 registrado sob o n. 01-4819 frente 15 metros para a Rua Grande Universo, fundo 15 metros dividido com o lote 12, lado direito 30 metros dividindo com o lote 20 e lado esquerdo 30 metros dividindo com o lote 18.

Em 1987, efetuou o pagamento do registro dos dois lotes, e fez escritura pública dos dois lotes, sob a matrícula 31553, n. 02, registro 01.31553. Elenca que efetuou o pagamento do IPTU, desde 1987 a 2009, por 22 anos até descobrir em 2010 que o lote 19 não fora registrado, ao solicitar guia de pagamento do IPTU, e que constava registro em nome de Claudieli Peres de Amorim Souza.

Assim, constou no cartório contrato de compra e venda entre a E.L.Esteves Imobiliária e Claudieli Peres de Amorim Souza com registro no ano de 2010 sob a matrícula n. 55.556.

Fundamenta que, devido a negligência da ré em não proceder o registro, não pode sofrer prejuízo patrimonial, pois cada lote está sendo vendido por R$ 30.000,00.

Salienta que, a Sra. Claudieli Peres de Amorim Souza construiu uma casa no lote 19, e invadiu parte do lote 12.

Portanto, ajuizou a ação anulatória para declarar a anulação do negócio jurídico das partes retornando ao status quo ante, referente a venda do lote 19, quadra 240, bairro Jardim Nova Barra do Garças, via de consequência, o cancelamento da R – 1 matrícula 55.556, protocolo n. 128.449, fls. 175/176, livro 1- do Cartório de Registro de Imóveis Barra do Garças e indenização por dano patrimonial em R$ 60.000,00.

Na contestação, a parte Claudieli Peres de Amorim Souza argumenta sua boa-fé, pois adquiriu e pagou o bem, lavrando a escritura e efetivando o registro na matrícula. Portanto, a propriedade se transfere com o registro, que fez primeiro.

Elenca que não há anulabilidade do negócio jurídico, pois o referido lote estava desimpedido, pagou todas as taxas, procedeu a providências na Prefeitura, fez a medição do imóvel e efetivou a construção. Sendo que a autora demorou mais de 20 anos, sem tomar qualquer providência com relação ao referido lote n. 19.

Requereu a improcedência da ação.

A parte E. L. Esteves Imobiliária, citada por edital apresenta contestação por negativa geral, através da Defensoria Pública.

Realizada audiência de instrução e julgamento, sobreveio a sentença de parcial procedência.

A insurgência recursal da apelante consiste em que desde a inicial, a apelada deixa claro que supostamente teria pago os valores referentes as taxas de registro dos dois imóveis, e que por erro exclusivo do cartório esse deixou de realizar os registros individualmente, sendo registrado os imóveis como se um só fossem, conforme se verifica na Matrícula de no 31553, no 02, e Registro de no 01.31553 realizado em nome da apelada, ou seja, consta apenas o registro de imóvel no12, sendo esse discriminado com a área total de 900 m2.

Fundamenta que, a decisão proferida cabe ser reformada, com base no Direito Civil Pátrio e a Lei no 6.015/73, Lei dos Registros Públicos. A questão controvertida recai justamente sobre a responsabilidade do interessado por meio de requerimento administrativo de retificar o registro ou averbação que for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, sendo que dois imóveis foram registrados em uma única matrícula, mesmo que não sejam atrelados.

Assevera, o suposto registro do referido imóvel não reflete a verdade aduzida pela recorrida, pois, de acordo com essa, se tratam de dois (2) lotes no12 e no19, ou seja, dois imóveis distintos, cujo as áreas são desmembradas, no valor de 450m2 cada, e não de 900 m2, o que consequentemente registrando erroneamente o Cartório causou danos a ambas as partes.

A apelada, deixou os imóveis vinculados a uma só matricula e registro por mais de 27 (vinte e sete) anos, para só depois questionar a validade do negócio jurídico da recorrente com a segunda parte requerida da demanda.

Alega sua boa-fé, pois acreditando na veracidade das certidões negativas do cartório, em que se afirmava o imóvel de no 19 estar livre de ônus, realizou a compra do lote, bem como ainda registrou em seu nome; a observância e cumprimento aos termos do contrato firmado é medida que se impõe, com a necessária reforma da sentença para que se reconheça a validade do negócio jurídico realizado pela recorrente, bem como, a propriedade da recorrente, que fora a primeira a registrar o imóvel, conforme constam as escrituras e registros juntados aos autos.

Elenca que não basta ter adquirido e entabulado instrumento de venda e compra primeiro, mas a jurisprudência tem admitido a manutenção apenas do que primeiro efetuou o registro no cartório de registro de imóveis, mesmo que tenha adquirido e entabulado instrumento de venda e compra por último.

Da análise dos autos, verifica-se que em 1986 a apelada celebrou Contrato de compra e venda com a E. L. Esteves Imobiliária, através do vendedor, Sr. Anilto da Silva Souza. Diante disso, há Escritura Pública dos lotes 12 e 19, contudo, o registro dos lotes no ano de 1987 foi efetivado como se fosse um só, sob única matrícula, conforme constatado por erro do cartório.

Assim, registrou o lote n. 12 constando como sendo área de 900m2 como um todo, sem considerar individualmente ou desmembrar as matrículas.

Portanto, conforme os autos, não foram realizados os registros individualmente, sendo registrados os imóveis como se um só fossem, o lote no 12, Matrícula de no 31553, no 02, e Registro de no 01.31553, sendo esse discriminado com a área total de 900 m2. O que não houve qualquer registro de transferência por compra e venda do imóvel no 19, que permaneceu sob a propriedade da requerida E L ESTEVES IMOBILIÁRIA.

Ocorre que, no ano de 2010, houve a venda do lote n. 19 pela E. L. Esteves Imobiliária para a Sra. Claudieli Peres de Amorim Souza, o qual constou livre de ônus perante o Cartório, de acordo com as pesquisas realizadas por esta, o que levou a aquisição do lote, tendo procedido ao registro por parte da apelante.

Dispõe o artigo 1.227 do Código Civil: “
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Já o artigo 1.245 do CC elenca:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

Nesse passo, cediço que o direito à propriedade se transfere e é conferido através do registro para o pleno exercício. E, somente após ser levado a efeito o registro é que a propriedade pode ser de conhecimento e oposta validamente perante terceiros.

Ademais, a obrigação de transferência e registro era da parte apelada, que não pode se valer de sua desídia para imputar responsabilidade a apelante, quando ficou demonstrado nos autos a sua boa-fé, e, que de fato, houve a venda para duas pessoas distintas, o que imporia o direito a apelada de indenização pelos danos causados.

Importante ressalvar que, a apelada durante o período de mais de 20 anos, não providenciou a adequação do registro, já que diante do artigo

213 da Lei 6.015/73 há a possibilidade do interessado quando o

teor do registro não exprimir a verdade, reclamar que se retifique ou anule, previsão também estampada no Código Civil, em seu artigo 1.247: “
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Diante disso, no caso,
o registro em si é a forma de aquisição derivada da propriedade de bem imóvel, de modo que sem este não se consolida a aquisição.

O que leva ao entendimento de inaplicabilidade de vício no negócio jurídico a ensejar a anulação, diante da ausência dos requisitos a invalidar o negócio, já que corroborado ao erro do Cartório, e não demonstrada a má-fé por parte da apelante.

Embora a apelada possua a escritura pública juntada nos autos demonstrando a realização do negócio jurídico com a formalização da compra e venda, restou ausente a implementação pelo efetivo registro, pois somente foi realizado um registro, que não se referiu ao Lote n. 19.

A autora tem registro de um dos lotes e escritura da área total, portanto, não foi efetivado o registro do lote n. 19, por erro do Cartório, o que impõe possível indenização a parte autora, contudo, não pode ser levado a efeito para fins de anulação do negócio celebrado já que constava o lote desimpedido para aquisição.

Ademais, passaram-se muitos anos, sem que a apelada tomasse qualquer providência para retificar o registro.

Corroborado ao entendimento, o parecer da Procuradoria:

“A escritura pública colacionada aos autos em que é beneficiária a apelada, portanto, caracterizando-se como contrato constitutivo indicativo da realização do negócio jurídico, atende tão somente aos critérios de formalização da compra e venda, conforme artigo 108 CC/02 (primeira etapa), que, no entanto, para perfectibilizar o processo de aquisição da propriedade precisa ser levado à complementação pela efetivação do registro (segunda etapa). Sendo assim, ainda que a apelada tenha apresentado a documentação pertinente à operação de compra e venda do lote no 19 no ano de 1987 e adimplido os devidos impostos, é evidente que somente há um registro público sobre a propriedade – este relativo à compra e venda entabulada entre E.L Esteves Imobiliária e a apelante em 2010; de forma que é inequívoca a existência de um único processo de aquisição, do qual, inclusive se denotam a boa-fé da adquirente diante da ausência de qualquer averbação na matrícula correspondente e a propriedade pelo alienante, nos termos do retromencionado artigo 1.245, §1o. Sem embargo, ainda que a relação jurídica estabelecida pela apelada com a E.L Esteves Imobiliária não seja oponível a terceiros, revela sua eficácia e cogência entre tais partes (pacta sunt servanda), razão pela qual restando configurado dano patrimonial em sua esfera individual decorrente da conduta daquela, a apelada deve ser indenizada, mormente considerando que a Cláusula Sétima do compromisso de compra e venda estabelece como obrigação do vendedor a adoção de providências administrativas sobre a aquisição.

Portanto, a só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio.

Nesse sentido, a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - IMÓVEL VENDIDO PARA DUAS PESSOAS DISTINTAS - DENUNCIAÇÃO DA LIDE AO ALIENANTE - POSSIBILIDADE - DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO - ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROCURAÇÃO - NULIDADE NÃO CONFIGURADA. 1) Se duas pessoas distintas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o domínio. Trata-se da velha máxima de que "quem não registra não é dono", inserida no art. 1.247 do Código Civil. 2) Havendo alienação do mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, as quais litigam pela respectiva propriedade e pelo direito de nele construir, incumbe ao alienante indenizar a parte prejudicada pela dupla alienação, o que pode ser feito em sede de denunciação da lide (CPC/73, art. 70, I). 3) Nada impede que, na escritura pública de compra e venda, o vendedor esteja representado por mandatário habilitado ao ato por procuração outorgada em instrumento particular. Precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça. 4) Se o construtor, com base em escritura pública de compra e venda, acreditava ser o dono do terreno onde fez a obra, não há que se falar em má-fé, mesmo que o título translativo da propriedade não tenha sido registrado.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0261.09.074681-7/002, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/06/2016, publicação da súmula em 15/06/2016).

APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA – INDENIZAÇÃO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – IMÓVEL VENDIDO DUAS VEZES PARA COMPRADORES DIVERSOS – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO - REJEITADA NO MÉRITO - REGISTRO – VALIDADE DO CONTRATO REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL – INDENIZAÇÃO – DEVIDA – RESTITUIÇÃO DO PREÇO PAGO – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. O prazo prescricional é interrompido pela citação dos requeridos (art. 219, § 1o, CPC/73 – vigente à época). Não há, portanto, que se falar em prescrição da pretensão dos requeridos em face da denunciada, até porque, se trata a denunciação da lide, de ação acessória, que segue a sorte da principal. Ademais, a demora no trâmite processual de citação da denunciada não pode ser imputado a parte autora. Constatada a duplicidade da venda do imóvel, impõe-se a condenação da empresa alienante ao pagamento do valor dos imóveis pago pelo autor, bem assim, em dano moral. (N.U 0000666-80.2000.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 24/10/2018, Publicado no DJE 29/10/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM POSTERIOR OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA (ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA) C/C PRECEITO COMINATÓRIO – VENDA DO MESMO IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS – TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE REGISTROU EM PRIMEIRO LUGAR A AQUISIÇÃO DO BEM, NOS TERMOS DO ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade sobre bens imóveis somente se adquire com o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, portanto, se duas pessoas distintas, por títulos diversos, adquirem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. (TJMS. Apelação Cível n. 0800589-12.2011.8.12.0018,

Paranaíba,

2a Câmara Cível, Relator (a):

Des. Alexandre Bastos, j: 28/11/2017, p:

30/11/2017).

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DELCARATÓRIA DE NULIDADE – IMÓVEIS VENDIDOS DUAS VEZES PARA PESSOAS DISTINTAS – ANULAÇÃO DAS MATRÍCULAS – IMPOSSIBILIDADE – BOA-FÉ DE TERCEIRO – PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente” (REsp 104.200/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ 04/09/2000, p. 155). (N.U 0007552-82.2011.8.11.0055, , NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2016, Publicado no DJE 03/10/2016).

“DIREITO CIVIL. INVALIDADE DA TRANSCRIÇÃO C/C REIVINDICATORIA. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO. VENDA PELO PROPRIETARIO A DUAS PESSOAS DISTINTAS. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA TRANSCRIÇÃO (CC. ARTS. 530 - I E 533). RECURSO DESACOLHIDO. I - NÃO PREQUESTIONADO O TEMA, INVIAVEL SE TORNA O SEU EXAME NA VIA EXTRAORDINARIA DO RECURSO ESPECIAL. II - IMPERTINENTE A "EXCEPTIO REI VENDITAE ET TRADITAE" NA ESPECIE, QUE TRATA DE VENDA DO MESMO IMOVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS, POR QUEM ERA PROPRIETARIO DO BEM, ESTANDO OS SUCESSORES DO ADQUIRENTE QUE PRIMEIRO LEVOU A REGISTRO SEU TITULO A REIVINDICAR O IMOVEL QUE SE ENCONTRA NA POSSE DOS SUCESSORES DO OUTRO ADQUIRENTE. III - PELO SISTEMA DO CODIGO CIVIL VIGENTE, A PROPRIEDADE IMOBILIARIA SE ADQUIRE PELA TRANSCRIÇÃO DO TITULO DE TRANSFERENCIA NO REGISTRO DO IMOVEL (ART. 530 - I E 533).” (REsp 26.119/GO, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/04/1995, DJ 22/05/1995, p. 14407). “APELAÇÃO CÍVEL – NULIDADE DE ATO JURÍDICO – VENDA DO MESMO IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS – PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA – IMPOSSIBILIDADE – BOA-FÉ DOS COMPRADORES – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A circunstância de ter havido boa-fé do comprador, e de este ter levado o título a registro primeiramente, não justifica a anulação da escritura e do registro envolvendo o mesmo imóvel vendido a terceira pessoa.” (Ap 121077/2012, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 18/02/2014, Publicado no DJE 27/02/2014).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS. VENDA DE IMÓVEL REALIZADA À DUAS PESSOAS DISTINTAS. PRIMEIRO ADQUIRENTE QUE NÃO AVERBOU O PACTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DENUNCIAÇÃO À LIDE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR.

PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DAS PARTES PARA APRESENTAREM AS PROVAS QUE PRETENDIAM PRODUZIR. NULIDADE NÃO VERIFICADA. FASE INSTRUTÓRIA QUE, NA HIPÓTESE, NÃO AFETARIA O DESLINDE DO FEITO. VASTA DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA AOS AUTOS. MAGISTRADO DESTINATÁRIO FINAL DAS PROVAS. ARTS. 370 E INC. I DO ART. 355 DO CPC.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PERDAS E DANOS DESCABIDA. INADIMPLEMENTO DE PARTE DAS PARCELAS. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ART. 474, DO CC. RESOLUÇÃO AUTOMÁTICA INDEPENDENTE DE JUDICIALIZAÇÃO. CONTRA-NOTIFICAÇÃO QUE NÃO INTERFERE NA CESSAÇÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO. POSTERIOR PROMESSA DE COMPRA DE VENDA VÁLIDA. IMÓVEIS QUE ESTAVAM LIVRES DE QUALQUER ÔNUS. VENDEDOR E TERCEIROS DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO”. (TJSC, Apelação Cível n. 1002404-41.2013.8.24.0023, da Capital, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 25-06-2019).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRATÓRIA DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO DEMANDANTE. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO/DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO. NÃO ACOLHIMENTO. VENDA DÚPLICE DE IMÓVEL. DEMANDANTE ADQUIRENTE DE BEM IMÓVEL POR COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. POSTERIOR VENDA PARA TERCEIROS DE BOA-FÉ, QUE DILIGENTEMENTE REGISTRAM A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVAS DA MÁ-FÉ DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DO IMÓVEL, BEM COMO DE VÍCIOS NA SEGUNDA TRANSAÇÃO. PENDÊNCIAS RESULTANTES DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM O DEMANDANTE QUE SE RESOLVEM NO ÂMBITO DAS PERDAS E DANOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS, EM DESFAVOR DO PARTE APELANTE, SUSPENSA A EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DA CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. - "A SÓ E SÓ CIRCUNSTÂNCIA DE TER HAVIDO BOA-FÉ DO COMPRADOR NÃO INDUZ A QUE SE ANULE O REGISTRO DE UMA OUTRA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA EM QUE O MESMO IMÓVEL FOI VENDIDO A UMA TERCEIRA PESSOA QUE O ADQUIRIU TAMBÉM DE BOA-FÉ. SE DUAS DISTINTAS PESSOAS, POR ESCRITURAS DIVERSAS, COMPRAREM O MESMO IMÓVEL, A QUE PRIMEIRO LEVAR A SUA ESCRITURA A REGISTRO É QUE ADQUIRIRÁ O SEU DOMÍNIO. É O PRÊMIO QUE A LEI CONFERE A QUEM FOI MAIS DILIGENTE" (STJ, RESP N. 104.200/SP, REL. MIN. CESAR ASFOR ROCHA). - "HAVENDO VENDA DÚPLICE DO MESMO BEM E CONSIDERANDO QUE A SEGUNDA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA FOI LEVADA A REGISTRO, NÃO SENDO POSSÍVEL EXTRAIR MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES, NÃO HÁ SE FALAR EM ANULAÇÃO DO SEGUNDO PACTO FIRMADO, BEM COMO DOS SUBSEQUENTES" (TJSC, APELAÇÃO CÍVEL N. 0001085-12.2013.8.24.0005, REL. HENRY DES. PETRY JUNIOR)”.

(TJSC, Apelação n. 0002293-67.2009.8.24.0006, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Rubens Schulz, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 13-05-2021).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. VENDA DE IMÓVEL A DOIS COMPRADORES. PLEITO DE ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO DE AMBAS AS PARTES.SESUNDA COMPRADORA QUE REGISTROU O CONTRATO DE COMPRA E VENDA NO REGISTRO DE IMÓVEIS.IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO. SENTENÇA ESCORREITA.MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos”. (STJ - REsp: 104200 SP 1996/0051568-9, Relator: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 24/05/2000, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 04/09/2000 p.155 LEXSTJ vol. 136 p. 66 RSTJ vol. 137 p. 410) (TJPR - 12a C.Cível - AC - 1221216-3 - Jandaia do Sul -

Rel.: DESEMBARGADOR DARTAGNAN SERPA SA - Unânime -

J. 15.04.2015).

Dessa forma, merece reforma a sentença para julgar improcedente o pedido, com a consequente inversão do ônus da sucumbência.

Ante o exposto, provejo o recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos, bem como inverter o ônus da sucumbência para condenar a apelada ao pagamento dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022