Tribunal: TJMT
Processo: 1000413-17.2017.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-05
Data de publicação: 2022-04-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO –AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E OBJETIVA DATA DE ENTREGA – PUBLICIDADE QUE INDICAVA DATA CERTA - CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 996 DO STJ - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DO VALOR A TÍTULO DE SINAL – CULPA EXCLUSIVA DA RÉ -DEVIDOS – RECURSO DESPROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. ( REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000413-17.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 13.247.810/0001-99 (APELANTE), EVERTON BENEDITO DOS ANJOS - CPF: 693.623.781-91 (ADVOGADO), DEJANGO RIBER OLIVEIRA CAMPOS - CPF: 842.735.501-72 (ADVOGADO), TULIO TITO BORGES - CPF: 130.829.836-69 (ADVOGADO), JADSON SOUZA NOBRE - CPF: 004.597.831-06 (ADVOGADO), FLAVIA PETERSEN MORETTI - CPF: 667.782.471-34 (ADVOGADO), GISELE GAUDENCIO ALVES DA SILVA - CPF: 819.678.701-44 (ADVOGADO), JOSE CARLOS PEREIRA SENNA - CPF: 825.564.901-87 (APELADO), SARA DE LOURDES SOARES ORIONE E BORGES - CPF: 395.349.601-87 (ADVOGADO), CLARICE PEREIRA DE OLIVEIRA SENNA - CPF: 894.272.971-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO –AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E OBJETIVA DATA DE ENTREGA – PUBLICIDADE QUE INDICAVA DATA CERTA - CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 996 DO STJ - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DO VALOR A TÍTULO DE SINAL – CULPA EXCLUSIVA DA RÉ -DEVIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
( REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.,
contra sentença proferida nos autos da Ação Rescisória por Descumprimento de Cláusula proposta por José Carlos Pereira Senna e Clarice Pereira de Oliveira Senna, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a parte ré (apelante) a restituir ao autor o montante que pagou em decorrência da diferença do valor do imóvel no contrato e no financiamento, quais sejam: R$ 3.000,00 (três mil reais) de entrada e as parcelas decorrentes do aditamento de confissão de dívida, que tenham sido adimplidas, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação;

ii) ao pagamento em favor da quantia de R$ 2.450,00 (dois mil, quatrocentos e cinquenta reais) a título de multa contratual;

iii) indenizar a parte autora pelos danos morais ocasionados, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do evento danoso e correção monetária pelo INPC, a partir da prolação da sentença;

iv) condenar a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 10% sobre o valor da condenação.

Explica a apelante que o “Habite-se” foi expedido em dezembro de 2.016 e em 20/01/2.017, entrou em contato com os apelados para pedir que dessem andamento no financiamento, todavia, para tanto, haveria necessidade de regularização do CPF, o que não foi cumprido; que notificou os apelados dando-lhes notícia da rescisão contratual, chamando-os para assinar o distrato, todavia, também não o fizeram. Assim, defende que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva deles.

Adiante explana que o prazo para a entrega da obra, inclusive com “Habite-se” é de 60 dias, após o preenchimento dos requisitos e que não há como exigir entrega das chaves sem quitação do preço total do imóvel.

Reafirma que não houve atraso, portanto, não há falar em restituição de valores e danos morais. Também quanto ao último, pondera que não há qualquer prova de configuração de danos morais.

Ao final requer a reforma da sentença ou, alternativamente, que seja minorado o valor dos danos morais.

Contrarrazões (id. 112622390 - Pág. 2), pelo desprovimento.

Nesta Instância foi rejeitada a impugnação a Justiça Gratuita contida nas contrarrazões e deferido o benefício. O recurso foi recebido (id. 116367972 - Pág. 1/2). Sem irresignação, os autos vieram conclusos para o mérito.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso de apelação cível interposto por
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.,
contra sentença proferida nos autos da Ação Rescisória por Descumprimento de Cláusula proposta por José Carlos Pereira Senna e Clarice Pereira de Oliveira Senna que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a parte ré (apelante) a restituir ao autor o montante que pagou em decorrência da diferença do valor do imóvel no contrato e no financiamento, quais sejam: R$ 3.000,00 (três mil reais) de entrada e as parcelas decorrentes do aditamento de confissão de dívida, que tenham sido adimplidas, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação; ii) ao pagamento em favor da quantia de R$ 2.450,00 (dois mil, quatrocentos e cinquenta reais) a título de multa contratual; iv) indenizar a parte autora pelo danos morais ocasionados, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do evento danoso e correção monetária pelo INPC, a partir da prolação da sentença; iii) condenar a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 10% sobre o valor da condenação.

Extraem-se da sentença as seguintes premissas:

i)

O contrato assinado entre as partes, em seu §4o., faz menção a 60 dias para entrega do bem e o §5 o.,
“que o prazo da obra será de 240 dias e deverá ser estendido por mais 90 dias. ”

ii)

A Ré não informou no contrato, de forma objetiva, a data que seria concluída as obras e nem em quais as hipóteses previstas no contrato o imóvel adquirido pelos apelados se encaixava, violando o direito de informação dos consumidores, uma vez que estipula o prazo contratual sem clareza e objetividade.

iii)

No julgamento do Resp n. 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), restou estabelecido pelo STJ que “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

iv)

A apelante divulgou propaganda informando que as unidades residenciais seriam concluídas em outubro de 2015, portanto, esta deve ser considerada a data correta para entrega do bem, haja vista que, nos termos do artigo 30 do CDC, a publicidade faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas.

v)

A cláusula de tolerância é válida, quando expressa de forma clara, objetiva e em tempo razoável. Portanto, findou em 31/12/2015 o prazo de prorrogação.

vi)

O “Habite-se” foi expedido em dezembro de 2.016.

i)

Embora a apelante tenha demonstrado que o autor ficou impedido de obter o financiamento e assim cumprir com a sua obrigação, em razão de ter o nome inscrito no rol de maus pagadores, a primeira restrição no seu nome ocorreu somente em novembro de 2016 (id. 103 - Pág. 1), de modo que se a apelante tivesse cumprido com a sua obrigação entregando o imóvel na data divulgada (outubro de 2015), não haveria óbices à formalização do contrato de financiamento pelos apelados.

No ponto, não houve qualquer impugnação aos acertados fundamentos adotados na r. sentença, em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, que se mantém pelos seus próprios embasamentos.

Ademais, a sentença está amparada no Tema 996 do STJ, no qual disciplina que o prazo de entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão do financiamento, pois, isto cria a favor do vendedor vantagem exagerada; além disso, o contrato não estabeleceu de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CLÁUSULA DE PRORRGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO – CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS DESTINADOS À EXECUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM - REDUÇÃO - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1551951/SP, julgado pelo dos recurso repetitivos que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legitima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorre no caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente. Reduzido o quantum indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.” (TJ-MT 00447469020138110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 02/12/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/12/2020) negritei

Portanto, seja por ausência de impugnação a sentença, seja porque ela está amparada em Recurso Repetitivo ou pela sua assertividade, a sentença se mantém quanto as devoluções e condenação.

Quanto ao dever de devolução do valor pago a título de sinal/arras, a sentença dispõe:

“Igualmente, faz jus a restituição do valor pago como sinal/arras. Dispõe o artigo 418 do Código Civil:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Com efeito, à vista do reconhecimento da culpa da requerida na rescisão do contrato, inexiste dúvida acerca do dever de restituir a quantia de R$ 3.000,00, paga a título de sinal, uma vez que inexiste controvérsia quanto ao seu pagamento e devidamente comprovada pelos documentos juntados no id. 4666429 - Pág. 3.”

No caso restou incontroversa a culpa da apelante na rescisão do contrato, portanto, acertada a sentença que reconheceu o dever de restituição do valor a título de sinal.

Por fim, quanto aos danos morais, igualmente não merece reforma a r. sentença, pois, o STJ já sedimentou o entendimento de que
“no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
( REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Mesmo que não se trata de dano
in re ipsa,
houve grande atraso para entrega do “Habite-se”, trazendo sofrimento aos apelados, frustação, arrependimento, além disso, precisaram morar de aluguel.

Por derradeiro, o pedido alternativo, de minoração do
quantum
indenizatório também não prospera, pois, foi fixado em R$ 5.000, 00 (cinco mil reais), para os dois autores, o que se mostra razoável e proporcional, inclusive até um pouco aquém dos valores costumeiramente fixados.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Para os fins do §11o. do artigo 85 do CPC, majoro em 2% os honorários sucumbenciais, anteriormente fixados na r. sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/04/2022