Tribunal: TJMT
Processo: 1018041-49.2022.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-28

Ementa:
AGRAVANTE(S):
CAROLINE DASSOLER
AGRAVADO(S):
MAURO SABATINI FILHO
TERCEIRO INTERESSADO:
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – DECISÃO QUE VEDA A EDIFICAÇÃO POR QUALQUER DAS PARTES SOBRE O IMÓVEL LITIGIOSO – BENS DEVIDAMENTE REGISTRADOS EM NOME DA AGRAVANTE – AUSÊNCIA DE QUAISQUER ANOTAÇÕES OU REGISTROS DE ÔNUS REAIS À ÉPOCA DA AQUISIÇÃO – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA AQUISIÇÃO – ART.1.245 DO CC/2002 – IMPOSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO DOS DIREITOS INERENTES À CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO – IMPOSSIBILIDADE DE POSTERIOR ARGUIÇÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – ALEGADA NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA NA MODALIDADE PRESENCIAL – SUPOSTO RISCO À INCOMUNICABILIDADE DAS TESTEMUNHAS – DESACOLHIMENTO – DESIGNAÇÃO AMPARADA NO ART.2o DA PORTARIA CONJUNTA N. 256/2022 DO TJ/MT – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Exegese do §1o do CC/2002 do art.1.245 do CC/2002, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Se, no caso concreto, além de as matrículas de cada um dos imóveis em disputa demonstram que os lotes foram vendidos diretamente pela proprietária original à recorrente (ré), sem que houvesse qualquer anotação, registro ou averbação de ônus reais ou de ordens judiciais a prejudicar a aquisição, há que se presumi-la por legítima, nos termos do §2o do art.1.245 do CC/2002, mormente se registrada nas respectivas matrículas, o que lhe garante o direito de dispor dos imóveis como bem entender, inclusive o de neles edificar.
No entanto, ciente do risco de a aquisição dos imóveis vir a ser declarada nula/inválida no julgamento final da demanda, não poderá a ré, ao depois, arguir eventual direito de retenção do imóvel por benfeitorias como tese a obstaculizar o cumprimento de um veredicto eventualmente desfavorável.
Conquanto a realização da audiência de instrução na modalidade presencial pareça, em princípio, mais conveniente, certo é que a incomunicabilidade das testemunhas pode ser facilmente subvertida tanto virtual quanto presencialmente vez que, não estando os olhos do juiz em todo lugar, nada impede que as testemunhas se comuniquem minutos antes do ato e às portas do Fórum.
Assim, à míngua de provas da existência de um risco concreto (e não meramente hipotético) para a incomunicabilidade das testemunhas, deve ser mantida a designação da audiência instrutória na modalidade virtual, tal como autoriza o art.2o da Portaria Conjunta n. 9/2022 da Administração deste TJ/MT.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018041-49.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Propriedade]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RANNIER FELIPE CAMILO - CPF: 022.235.901-36 (ADVOGADO), CAROLINE DASSOLER - CPF: 980.459.380-72 (AGRAVANTE), NOELI IVANI ALBERTI - CPF: 097.578.208-81 (ADVOGADO), MAURO SABATINI FILHO - CPF: 626.932.471-87 (AGRAVADO), EDSON HENRIQUE DE PAULA - CPF: 427.657.491-91 (PROCURADOR), ALINE DE SOUZA STROGULSKI - CPF: 802.913.920-91 (ADVOGADO), KARINE DUCCI LOURENCO - CPF: 716.275.881-91 (ADVOGADO), EDSON HENRIQUE DE PAULA - CPF: 427.657.491-91 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

CAROLINE DASSOLER

AGRAVADO(S):

MAURO SABATINI FILHO

TERCEIRO INTERESSADO:

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – DECISÃO QUE VEDA A EDIFICAÇÃO POR QUALQUER DAS PARTES SOBRE O IMÓVEL LITIGIOSO – BENS DEVIDAMENTE REGISTRADOS EM NOME DA AGRAVANTE – AUSÊNCIA DE QUAISQUER ANOTAÇÕES OU REGISTROS DE ÔNUS REAIS À ÉPOCA DA AQUISIÇÃO – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA AQUISIÇÃO – ART.1.245 DO CC/2002 – IMPOSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO DOS DIREITOS INERENTES À CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO – IMPOSSIBILIDADE DE POSTERIOR ARGUIÇÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – ALEGADA NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA NA MODALIDADE PRESENCIAL – SUPOSTO RISCO À INCOMUNICABILIDADE DAS TESTEMUNHAS – DESACOLHIMENTO – DESIGNAÇÃO AMPARADA NO ART.2o DA PORTARIA CONJUNTA N. 256/2022 DO TJ/MT – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Exegese do §1o do CC/2002 do art.1.245 do CC/2002,
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Se, no caso concreto, além de as matrículas de cada um dos imóveis em disputa demonstram que os lotes foram vendidos diretamente pela proprietária original à recorrente (ré), sem que houvesse qualquer anotação, registro ou averbação de ônus reais ou de ordens judiciais a prejudicar a aquisição, há que se presumi-la por legítima, nos termos do §2o do art.1.245 do CC/2002, mormente se registrada nas respectivas matrículas, o que lhe garante o direito de dispor dos imóveis como bem entender, inclusive o de neles edificar.

No entanto, ciente do risco de a aquisição dos imóveis vir a ser declarada nula/inválida no julgamento final da demanda, não poderá a ré, ao depois, arguir eventual direito de retenção do imóvel por benfeitorias como tese a obstaculizar o cumprimento de um veredicto eventualmente desfavorável.

Conquanto a realização da audiência de instrução na modalidade presencial pareça, em princípio, mais conveniente, certo é que a incomunicabilidade das testemunhas pode ser facilmente subvertida tanto virtual quanto presencialmente vez que, não estando os olhos do juiz em todo lugar, nada impede que as testemunhas se comuniquem minutos antes do ato e às portas do Fórum.

Assim, à míngua de provas da existência de um risco concreto (e não meramente hipotético) para a incomunicabilidade das testemunhas, deve ser mantida a designação da audiência instrutória na modalidade virtual, tal como autoriza o art.2o da
Portaria Conjunta n. 9/2022
da Administração deste TJ/MT.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

CAROLINE DASSOLER

AGRAVADO(S):

MAURO SABATINI FILHO

TERCEIRO INTERESSADO:

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
CAROLINE DASSOLER
contra a decisão proferida nos autos da
Ação Declaratória de Nulidade de ato jurídico c/c Indenização por danos morais e materiais
n. 1008102-78.2018.8.11.0002 ajuizada por
MAURO SABATINI FILHO
que designou para a data de 25.11.2022 a audiência e instrução e julgamento a ser realizada de forma virtual, bem como determinou que ambas as partes se abstivessem de promover edificações nos terrenos em disputa nos autos até o julgamento da lide, sob pena de multa diária no valor de R$500,00.

Narra a recorrente que o agravado ajuizou a referida ação sustentando que em 01.05.2005 comprou 22 lotes que compõem a Quadra 35 do
Loteamento Parque Paiaguás
, localizado na Comarca de Várzea Grande/MT, então pertencentes à empresa requerida
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME,
e que não procedeu ao registro da escritura pública nas respectivas matrículas porque os Lotes 05 e 22 estavam em nome de terceiros.

Registra que o agravado aduziu ainda que, quando foi providenciar o registro dos bens em seu nome, estes já se encontravam registrados em nome da ora agravante, o que teria ocorrido mediante um conluio fraudulento entre a mencionada empresa alienante e a recorrente.

Relata que ajuizada a ação originária pelo agravado, foi deferido pelo juízo de origem o pedido de tutela de urgência, determinando que fosse expedido ofício ao 1o Serviço Notarial e de Registro daquela Comarca para que se procedesse o bloqueio das matrículas dos lotes 01 a 21 da quadra 35 do loteamento
Jardim Paiaguás
, com exceção do lote 05, ficando vedada a prática de quaisquer atos em tais matrículas, à exceção da prenotação de títulos.

Explana que, citada, interpôs o recurso de Agravo de Instrumento n. 1009458-80.2019.8.11.0000 contra mencionada decisão, o qual foi parcialmente provido para revogar a ordem de bloqueio das matrículas dos imóveis, ficando autorizada apenas a anotação premonitória de existência da demanda nas matrículas, o que persiste até hoje.

Anota que, na sequência, foi proferida decisão saneadora designando data para audiência de instrução e julgamento de forma presencial, porém, em razão da publicação da Portaria Conjunta n. 256/2021 – que suspendeu o
Plano de Retorno Programado das Atividades Presenciais
em decorrência do alto risco de contaminação pela COVID-19 –, o juízo de origem determinou a intimação das partes para manifestar sobre o possível interesse na realização de audiência por videoconferência, ocasião em que ambas as partes manifestaram interesse na suspensão do ato até o momento em que a solenidade pudesse ocorrer de forma presencial.

Aponta que, com o retorno definitivo das atividades presenciais, peticionou nos autos requerendo a designação da audiência na modalidade presencial e, entrementes, o agravado também requereu que o juízo de origem determinasse a proibição de que qualquer das partes efetuasse interferências na área, como construções, cercas, muros, até o trânsito em julgado da demanda.

Informa que, na sequência, o juízo de origem proferiu decisão na qual, além de deferir o pedido do autor agravado, de modo a vedar a implementação de quaisquer edificações nos imóveis em disputa, designou ainda a audiência de instrução, porém na modalidade virtual (videoconferência), o que foi mantido em sede de embargos de declaração.

Inconformada, insurge-se contra a designação da audiência de instrução pela modalidade virtual ao argumento de que, além de ambas as partes terem requerido que a referida audiência se desse de forma presencial, e de

não haver qualquer normativa impondo a obrigatoriedade da audiência por videoconferência, a audiência presencial seria o meio de garantir a incomunicabilidade das testemunhas, vez que seria a única forma certificar-se que estas não irão ouvir as declarações das demais, em consonância com os ditames do art.456 do CPC/15.

Assevera que teria sido procurada por
ADEMIR BELO GALINDO
– de quem era credora – que, apresentando-lhe um
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda
, datado de 18.12.2004, no qual constava como adquirente dos bens em discussão (lotes da Quadra 35 do Loteamento Parque Paiaguás), e propôs-lhe o pagamento de sua dívida através de tais imóveis.

Aduz que, antes de aceitar o referido negócio, a agravante compareceu ao 5a Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT que emitiu a certidão atualizada sobre cada bem, indicando que estavam livres e registrados em nome da requerida
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
.

Alega que somente então aceitou o negócio em questão, o qual foi formalizado por meio da
Escritura Pública de Compra e Venda
, lavrada às fls. 081/082, do livro 352, aos 24.04.2006, cujo registro nas respectivas matrículas dos bens adquiridos ocorreu em 09.05.2006, nos termos do art.1.245 do CC/2002.

Reafirma que a sua boa-fé na aquisição dos mencionados imóveis ficou demonstrada por ocasião do julgamento do já citado AI n. 1009458-80.2019.8.11.0000, onde se revogou a ordem de bloqueio das respectivas matrículas, entendendo-se suficiente a anotação premonitória.

Argumenta que a prevalecer a ordem de vedação à edificação nos imóveis que regularmente adquiriu, haveria uma clara limitação ao pleno exercício das prerrogativas inerentes ao seu direito de propriedade.

Com tais argumentos, pugna pela
reforma da decisão agravada a fim de que lhe seja permitido o exercício dos direitos inerentes à propriedade por parte da agravante, inclusive o edificar no respectivo imóvel, bem como para que seja determinada a imediata designação de audiência de instrução e julgamento de forma presencial.

A liminar recursal foi indeferida, consoante decisão de ID. n. 142955182.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 146182692.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante ressai do relato, o presente recurso se finca em duas controvérsias básicas.

A primeira busca dirimir se o jurisdicionado que adquiriu um determinado imóvel e procedeu ao respectivo registro da aquisição na respectiva matrícula pode nele edificar na pendência de ação declaratória de nulidade dessa aquisição por suposto conluio, manejada por terceira pessoa que alega tê-lo comprado anteriormente.

Já a segunda pretende ver reconhecida a necessidade de se realizar a audiência de instrução de forma presencial, sob o fundamento de que a modalidade virtual não poderia garantir a incomunicabilidade entre as testemunhas a serem ouvidas.

Pois bem.

Por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 1009458-80.2019.8.11.0000, interposto também pela ora agravante, e igualmente julgado por esta Câmara, esta Câmara deu-lhe parcial provimento para revogar
ordem de bloqueio das matrículas dos imóveis em discussão, determinando, porém, a
anotação da existência do feito originário às margens das mencionadas matrículas de cada um dos imóveis, com vistas a resguardar terceiros de boa-fé.

Ponderou-se, na época, que de acordo com o
caput
do art.1.245 do CC/2002, a transmissão
inter vivos
se opera mediante o registro do título translativo no respectivo Cartório Registro de Imóveis.

Além disso, o §1o do citado artigo preceitua que
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Lembrou-se, ainda, que além de as matrículas de cada um dos imóveis em questão demonstrar que tais lotes foram vendidos diretamente pela empresa
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
à recorrente (vide matrículas de ID. n. 15212183 - Pág. 1/40 dos autos de origem), as certidões cartorárias daquele Agravo denotaram que, na data em que os lotes em disputa foram adquiridos pela agravante estes se encontravam livres e desembaraçados, inexistindo nas suas respectivas matrículas quaisquer anotações de ônus reais ou de ordens judiciais a prejudicar a aquisição, o que, ao menos por ora, indicia a boa-fé da recorrente adquirente.

Afinal, segundo a regra do §2o do mencionado art. 1.245 do CC/2002,
“enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Assim, a prevalecer a indisponibilidade fixada na decisão agravada, a recorrente ficaria privada de todos os direitos inerentes ao proprietário e possuidor, tais como usar, gozar e dispor da coisa (art.1.228 do CC/2002).

Consequentemente, senão havia, à época, qualquer óbice à disposição do bem pela agravante, que poderia inclusive, até mesmo vender os imóveis, contanto que o postulante à adquirente tivesse plena ciência de que os tais bens eram litigiosos, igualmente não pode haver qualquer óbice a que a ora agravante edifique no imóvel.

O fato, porém, é que se assim edificar, o fará por sua conta e risco, não podendo ao depois, a caso seja exitosa a ação declaratória, criar obstáculos ao cumprimento do respectivo veredicto sob o pretexto de um suposto direito de retenção da coisa por benfeitorias
.

Com isso, a decisão deve ser retificada nesse ponto para que fique autorizada a edificação no imóvel registrado em nome da agravante, ficando esta, porém, cientificada desde já, da impossibilidade de invocar qualquer direito de retenção do imóvel por benfeitorias acaso reste vencida na demanda originária.

Por outro lado, no que tange à segunda controvérsia suscitada – qual seja, a suposta necessidade de a audiência de instrução ser realizada de forma presencial – o direito não socorre à recorrente.

Primeiramente, porque
segundo o art.2o da
Portaria Conjunta n. 9/2022
da Administração deste TJ/MT de 19.04.2022, que determinou o retorno integral da atividade presencial para todos os usuários internos do Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso e deu outras providências,
“
os atos processuais como audiências
, sessões de julgamento do Tribunal do Júri, dos Órgãos Julgadores do Tribunal de Justiça e da Turma Recursal
serão realizados de forma presencial, híbrida ou por meio de recursos tecnológicos de videoconferência ou plenário virtual, a critério dos juízes
, no âmbito da primeira instância e a critério dos Presidentes dos respectivos Órgãos Fracionários, no âmbito da segunda instância.”

Ou seja, a modalidade da audiência a ser realizada fica sob a discricionariedade do magistrado que preside a causa que, estando mais próximo da causa, tem melhores condições de avaliar a conveniência e indispensabilidade da forma como será realizado o ato processual.

Afinal, é ele o destinatário final da prova, o qual atribuirá maior ou menor valor probatório a um ou outro testemunho e, até mesmo, se haverá a necessidade de se repetir a oitiva de alguma testemunha, se não sentir confiabilidade ou possibilidade de manipulação ou conluio entre aqueles que serão ouvidos.

Aliás, conquanto a ouvida presencial pareça, em princípio, mais conveniente, certo é que a incomunicabilidade das testemunhas pode ser facilmente subvertida tanto virtual quanto presencialmente, até porque, não estando os olhos do juiz em todo lugar, nada impede que as testemunhas se comuniquem minutos antes do ato e às portas do Fórum.

O STJ, aliás, já assim avaliou sobre a validade da audiência instrutória na modalidade virtual nesse didático precedente:

RECURSO EM HABEAS CORPUS. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. VIDEOCONFERÊNCIA. POSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO. CONTEXTO EXCEPCIONAL. NÃO OCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO NÃO PROVIDO. [...]
O ideal é que o julgador colha a prova em contato direto com as testemunhas e com o réu, mas a instrução presencial não é condição ou requisito imprescindível para o exercício da ampla defesa. Os riscos à identificação fidedigna das testemunhas e de quebra da incomunicabilidade também nas dependências do Poder Judiciário e não é possível, por nenhum meio, assegurar a absoluta autenticidade do depoimento, justamente a mais insegura das provas. O que existe é a expectativa de que a testemunha atue com boa-fé, atenta ao compromisso de dizer a verdade. 5. Também na forma virtual, as relações entre as partes, os depoentes e o juiz ocorrem em tempo real e os advogados podem assistir seus clientes, inclusive reunidos no próprio escritório profissional. Nesse contexto, não se verifica em que medida a audiência de instrução realizada por meio tecnológico é óbice às garantias fundamentais do processo.
Nulidade do ato judicial não verificada. 6. Recurso ordinário não provido. (STJ - Sexta Turma, RHC n. 150.203/SP, Relator: Ministro Rogerio Schietti Cruz, j. em 14/9/2021, DJe de 21/9/2021)

Também nesse sentido, vide também o seguinte precedente deste Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO – VIDEOCONFERÊNCIA – POSSIBILIDADE – CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTADO – AGRAVANTE REQUEREU JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO EM PARTE E DESPROVIDO. A realização da Audiência por Videoconferência é normatizada, utilizada há mais de 1 (um) ano, e a alegação de que há possibilidade de ocorrência de problemas técnicos, estes também podem ocorrer na modalidade presencial, e não passa de conjecturas (N.U 1016149-42.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 30/11/2021, publ. no DJE 06/12/2021)

Sendo assim, a decisão agravada deve ser reformada apenas em parte.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
ao presente recurso tão somente para autorizar a agravante a edificar nos imóveis registrados em seu nome, ficando, porém, desde logo ciente de que, acaso a demanda declaratória seja exitosa, não poderá ela se valer da arguição de um possível direito de retenção do imóvel por benfeitorias como tese a obstaculizar o cumprimento de um veredicto eventualmente desfavorável.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022