Tribunal: TJMT
Processo: 1012384-63.2021.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-01-31

Ementa:
E M E N T A
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL – AÇÃO PROPOSTA APÓS O DECURSO DO PRAZO DECADENCIAL DO ART. 51, § 5o, DA LEI 8.245/91 –PEDIDO INADMITIDO – REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Considerando, no caso concreto, que os agravantes apenas ajuizaram a ação renovatória quando o contrato de locação não residencial entabulado entre as partes já havia finalizado, ou seja, propuseram a demanda originária quando já expirado o prazo decadencial previsto no § 5o do art. 51 da Lei de Locações, não pode ser admitido o pedido renovatório em sede de tutela provisória de urgência, por carecer-lhes os requisitos necessários para tanto. Precedentes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012384-63.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), LUYSIANY CRISTINA FERRAZ CHAVES LOPES - CPF: 006.759.881-10 (AGRAVANTE), L.C.F.CHAVES LOPES - EIRELI - ME - CNPJ: 23.365.569/0001-56 (AGRAVANTE), WALTON TADASHI AKIAMA - CPF: 002.396.188-07 (AGRAVADO), CARLOS AUGUSTO MALHEIROS FERNANDES DE SOUZA - CPF: 442.633.171-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL – AÇÃO PROPOSTA APÓS O DECURSO DO PRAZO DECADENCIAL DO ART. 51, § 5o, DA LEI 8.245/91 –PEDIDO INADMITIDO –
REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA NÃO DEMONSTRADOS
–
DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Considerando, no caso concreto, que os agravantes apenas ajuizaram a ação renovatória quando o contrato de locação não residencial entabulado entre as partes já havia finalizado, ou seja, propuseram a demanda originária quando já expirado o prazo decadencial previsto no § 5o do art. 51 da Lei de Locações, não pode ser admitido o pedido renovatório em sede de tutela provisória de urgência, por carecer-lhes os requisitos necessários para tanto. Precedentes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1012384-63.2021.8.11.0000

AGRAVANTE(S): L.C.F. CHAVES LOPES - EIRELI - ME e LUYSIANY CRISTINA FERRAZ CHAVES LOPES

AGRAVADO(S): WALTON TADASHI AKIAMA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela, interposto por
L.C.F. CHAVES LOPES - EIRELI - ME
e
LUYSIANY CRISTINA FERRAZ CHAVES LOPES
, contra a r. decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra.

Edleuza Zorgetti Monteiro da Silva
, que nos autos da “Ação Renovatória de Locação Comercial”

no 1018832-26.2021.8.11.0041 movida em desfavor de
WALTON TADASHI AKIAMA
, indeferiu o pedido de tutela de urgência, cujo pleito visava garantir a continuidade de locação de imóvel descrito na exordial até o término do processo, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Alegam os agravantes, em síntese, que a r. decisão combatida deve ser reformada, visto que, segundo eles, a renovação do contrato ocorrera de forma tácita, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, e que o “
agravado, em nenhum momento durante o prazo ao qual dispõe o Art. 56, manifestou com relação a não concordância da continuidade do contrato, ao contrário disto, conforme dispõe as conversas de whatsapp houve a concordância da renovação do contrato de locação, até mesmo sendo assinado pela parte agravante, conforme solicitado pela parte agravada para posteriormente assinar e reconhecer firma
”, asseverando ser “
evidente a necessidade a renovação tácita do contrato, pois, não houve qualquer manifestação contrária pela parte agravada e ficando clara a verdadeira concordância e interesse do agravado na renovação do contrato
” (cf. Id. no 94138467 – pág. 8).

Pugnam, pois, pelo recebimento do presente recurso de agravo de instrumento, com a concessão da tutela de urgência, para que seja garantida a continuação da locação do imóvel até o término do processo, e, posteriormente, seja dado a ele integral provimento, reformando a decisão interlocutória combatida e possibilitando a renovação do contrato de locação de imóvel objeto desta lide.

A tutela recursal foi
indeferida
por esta Relatora em 03/08/2021, conforme se extrai da decisão de Id 94576497.

Não houve apresentação de contrarrazões, conforme certificado no Id 107552476.

Preparo recursal recolhido, conforme Id 94205979.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado,
os agravantes buscam infirmar a decisão de primeiro grau que indeferiu a tutela antecipada vindicada pelos mesmos, em que se pretendia a continuidade do contrato de locação de imóvel, localizado na Rua Baltazar Navarros, no 501, Bairro Bandeirante, Cuiabá/MT, firmado entre eles e o agravado, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), justificando a medida, em suma, nos severos prejuízos financeiros suportados para a manutenção de suas atividades comerciais (ótica), decorrentes da pandemia de COVID-19.

A irresignação, contudo, não merece prosperar.

Como cediço, é possível a concessão da tutela provisória de urgência de natureza cautelar ou antecipada, nos termos do artigo 300 do CPC, desde que comprovados elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, circunstâncias essas não evidenciadas no caso concreto.

É que, analisando cuidadosamente os autos originários e prestigiando o princípio da colegialidade, apesar de vislumbrar que as partes buscaram meios amigáveis para a quitação das parcelas em atraso e para a constituição de novo contrato, através do qual seria promovida a redução do valor do aluguel, de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$5.000,00 (cinco mil reais), e que, segundo os agravantes, “
a agravada informou que iria renovar o acordo pelo período de 12 (doze) meses
” (cf. Id. no 74143489 – pág. 2), embora em um segundo momento não tenha dado continuidade às tratativas mediante a formalização da nova avença, verifico que, em princípio, a intenção de renovação forçada não respeitou o prazo decadencial determinado pela Lei do Inquilinato (Lei no. 8.245/91), segundo o qual é expresso ser, no mínimo, de seis meses antes da cessão da vigência contratual, na forma do art. 51, §5o, que tem a seguinte redação:

“Art. 51 – omissis

§ 5o Do
direito a renovação decai
aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo,
até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor
.”

No caso concreto, muito embora os agravantes já viessem recolhendo os alugueres no patamar pretendido (R$5.000,00) por mera liberalidade do locador desde o início do estado pandêmico, conforme comprovantes anexos à exordial – e isso não é questionado pelo mesmo em sede de contestação (Id 63557308 – autos de origem) –, os autos revelam que a intenção de renovação forçada se deu tão somente em
26/05/2021
, ao passo que o contrato inicial teve sua vigência expirada na data de
1o/09/2020
(contrato anexo ao Id 56656788 dos autos de origem).

Aliás, no
decisum
recorrido, a d. Juíza de Direito foi enfática ao considerar inexistente a renovação tácita do contrato de locação, reputando ausente, pois, o interesse de agir dos autores, ora agravantes, porquanto não estariam presentes os requisitos legais para a renovação compulsória, prevista no art. 51, §5o, da Lei no. 8.245/91, conforme excerto a seguir:

“(...) não constato a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão da medida pleiteada initio litis.

Isso porque, mediante uma interpretação sistemática da Lei de Locações juntamente ao diploma processual civil, sobretudo, no que tange às tutelas de urgência ainda que na espécie estejam preenchidos os requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 da Lei n. 8.245/1991, não assiste o direito à parte interessada em ver a renovação contratual, vez que a ação renovatória deve ser protocolada
no máximo 6 meses antes do término do prazo do contrato vigente
, consoante o disposto no § 5o do art. 51 da Lei do Inquilinato; em outras palavras, o inquilino deve propor a ação ANTES do encerramento do contrato, porquanto perdido o prazo, a renovação terá que ser negociada amigavelmente, não mais dispondo o inquilino do direito à renovação forçada.

Ressalto, por oportuno, que o momento correto para o locatário iniciar a negociação para a renovação da locação é a partir do início do último ano, sendo que a legislação não traz qualquer exceção ou ressalva para a contagem do prazo decadencial em casos como o presente.

Assim, no caso em exame, o vínculo entre as partes findou-se em setembro de 2020 (ID 56656788), enquanto a ação renovatória apenas foi ajuizada no mês de maio do corrente ano, não respeitando o prazo mínimo de 6 (seis) meses anterior ao encerramento do contrato, de forma que a empresa autora padece do direito de permanecer no imóvel, não fazendo jus à liminar ora pleiteada.

Posto isso, do cotejo dos termos acima reproduzidos,
indefiro o pedido de tutela de urgência pleiteado
, dada a ausência de preenchimento dos requisitos legais exigidos pelo art. 300 do CPC. (...)”
(Id. 94138474).

Deve ser observado, ainda, o fato de que os agravantes não comprovaram o exato cumprimento do contrato até então em curso, ou mesmo que estavam em dias com as obrigações tributárias, como exige o art. 71, II e III, da Lei de Locações
[1]
. Além disso, sequer trouxeram provas suficientes para demonstrar à impossibilidade de arcarem com o pagamento dos aluguéis na forma anteriormente pactuado, tais como balancetes, faturamento, dentre outros).

Diante desses contornos, permitir a manutenção da redução do aluguel a partir de outubro de 2020 até os dias atuais em que a situação da Pandemia já está controlada, de tal maneira que o comércio em geral se encontra em total funcionamento na Baixada Cuiabana, é penalizar o proprietário do imóvel locado que certamente já incorporou em seu orçamento mensal o valor recebido através do aluguel, além de não ser obrigado a arcar com os riscos de um negócio que não lhe pertence.

Por fim, mas não menos importante, o acolhimento do pleito de revisão dos alugueres, mediante fixação/manutenção de um aluguel provisório, nos termos do art. 68, II, da Lei no. 8.245/91, implicaria numa renovação tácita do contrato, o que não se mostra admissível, mormente quando se tem em conta, de um lado, que o locador/agravado não possui interesse na renovação, tanto que, inclusive, já efetuou a notificação extrajudicial para desocupação do imóvel, externando tanto o descumprimento contratual como a sua intenção de retomada do imóvel que de sua propriedade (Id 56657101 dos autos de origem), e, de outro, que os agravantes decaíram do prazo da legislação pátria para a renovação do pacto.

Portanto, apesar de não ignorar a situação drástica mundial em razão da Pandemia da Covid-19, entendo que inexistem, ao menos por ora, elementos que demonstre a probabilidade do direito capaz de ensejar o deferimento da medida, até porque, as provas até então produzidas, não confere o direito à continuidade do contrato nos moldes pleiteados, além de carecer de maior dilação probatória, o que somente se verificará após a devida instrução com a produção de provas em primeiro grau, de modo que a manutenção do
decisum
é medida que se impõe
.

Em caso absolutamente análogo já decidiu esta Corte de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO DETERMINADO – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS EM FUNÇÃO DO DECURSO DO PRAZO LEGAL – ARTIGO 51 § 5o DA LEI 8.245/91 – INDÍCIOS DE DECADÊNCIA – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – OPOSIÇÃO DO LOCADOR – PROBABILIDADE DO DIREITO INVERSO – RETOMADA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA
– RECURSO DESPROVIDO.

O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Ausente um desses requisitos, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impões, muito mais ainda quando evidenciado a probabilidade de direito inverso.

Findo o prazo do contrato de locação não residencial, não se pode falar em prorrogação automática quando a ela o locador se opõe formalmente, notificando a locatária de que não pretende renová-lo.

Ao locatário, interessado na renovação do pacto locatício, caberia ter se utilizado da ação renovatória no prazo legal, consoante o disposto no § 5° do art. 51 da Lei n° 8.245/91. No entanto, não se valendo desta prerrogativa, padece do direito de permanecer no imóvel, como no caso, diante de fortes indícios de decadência do direito do agravante.”
(N.U 1002491-48.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/05/2021, Publicado no DJE 14/05/2021)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL EM 30 (TRINTA) DIAS – CABIMENTO – MANUTENÇÃO DA AGRAVANTE NO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – PEDIDO DE RENOVAÇÃO FORA DO PRAZO LEGAL – DECADÊNCIA – LIMINAR CASSADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Ao locatário assiste o direito à renovação da locação comercial, desde que se trate de contrato escrito, firmado por tempo determinado, com vigência de 5 (cinco) anos e exploração da mesma atividade comercial por, no mínimo, 3 (três) anos ininterruptos, consoante disciplina o art. 51 da Lei no 8.245/91.

Todavia, a ação renovatória deverá ser ajuizada no prazo decadencial previsto no §5o do art. 51 da Lei no 8.245/1991, o que não ocorreu no caso em tela.
”
(N.U 1003588-25.2017.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2017, Publicado no DJE 27/07/2017)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a decisão vergastada.

É como voto.

[1]
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022