Tribunal: TJMT
Processo: 0013816-55.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-07-29

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – FALHAS NA EXECUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA PESSOA JURÍDICA QUE SE POSICIONA COMO RESPONSÁVEL EM MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ABUSIVIDADE DA UTILIZAÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE MAIS GRAVOSO AO CONSUMIDOR DURANTE O PERÍODO DE MORA DAS RÉS – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – AFASTAMENTO – PRIMEIRO RECURSO PROVIDO – SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
1. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, ressalvada a comprovação de sua ingerência na execução da promessa de compra e venda.
2. É abusiva a modificação de índice de reajuste para outro mais gravoso ao consumidor durante o período de mora da promitente vendedora.
3. Afasta-se a sanção aplicada na sentença a título de multa convencional quando inexistente previsão contratual nesse sentido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013816-55.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELIZABETH BAROZZI - CPF: 109.863.591-49 (APELADO), ROBSON BAROZZI BRISARD GOMES - CPF: 013.257.921-95 (ADVOGADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (APELANTE), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELANTE), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), URBANA OPERACOES E PLANEJAMENTO IMOBILIARIO LTDA - EPP - CNPJ: 04.928.577/0001-19 (APELANTE), RICARDO GOMES DE ALMEIDA - CPF: 774.553.201-91 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), URBANA OPERACOES E PLANEJAMENTO IMOBILIARIO LTDA - EPP - CNPJ: 04.928.577/0001-19 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (APELANTE), EDUARDO BRUNO DE ALBUQUERQUE - CPF: 103.944.317-66 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
– PRIMEIRO RECURSO PROVIDO – SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – FALHAS NA EXECUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA PESSOA JURÍDICA QUE SE POSICIONA COMO RESPONSÁVEL EM MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ABUSIVIDADE DA UTILIZAÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE MAIS GRAVOSO AO CONSUMIDOR DURANTE O PERÍODO DE MORA DAS RÉS – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – AFASTAMENTO – PRIMEIRO RECURSO PROVIDO – SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

1.

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, ressalvada a comprovação de sua ingerência na execução da promessa de compra e venda.

2. É abusiva a modificação de índice de reajuste para outro mais gravoso ao consumidor durante o período de mora da promitente vendedora.

3. Afasta-se a sanção aplicada na sentença a título de multa convencional quando inexistente previsão contratual nesse sentido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de dois recursos de apelação, interpostos, respectivamente, pela
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
e por
GINCO URBANISMO LTDA
, visando reformar a sentença que, nos autos da ação condenatória em epígrafe, proposta por
ELIZABETH BAROZZI
em face da apelante, em litisconsórcio passivo com
GOLD YELLOW SPE S/A
,
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
e
PDG REALTY S/A
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
(i)
condenar as rés Gold Yellow, Goldfarb e PDG Realty à entrega de eletrodomésticos prometidos à autora e ao pagamento de indenização por danos materiais;
(ii)
condenar todas as rés ao pagamento de multa contratual no patamar de 2% sobre o valor do contrato, com juros de mora de 1%;
(iii)
condenar todas as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais;
(iv)
determinar a incidência do índice IGP-M pelo período de mora das rés e condená-las à restituição simples de eventual diferença decorrente da substituição do índice INCC, com correção monetária desde o desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação.

A primeira apelante sustenta:
(i)
sua ilegitimidade passiva, por ter atuado como simples corretora, sem integrar a relação jurídica de compra e venda ou a cadeia de consumo;
(ii)
a inexistência de nexo de causalidade entre a atividade da corretora e o inadimplemento imputado às corrés;
(iii)
a inocorrência de dano moral e o excesso indenizatório.

A segunda apelante sustenta:
(i)
sua ilegitimidade passiva, por não integrar a relação contratual e tampouco ter participado das negociações, atuando como simples mandatária;
(ii)
a inaplicabilidade da multa estipulada na sentença, dada a ausência de respaldo contratual;
(iii)
a impossibilidade de conversão do índice de correção monetária, e;
(iv)
a inocorrência de dano moral e o excesso indenizatório.

A recorrida não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na inicial, a autora narrou ter celebrado junto às rés um contrato de promessa de compra e venda, tendo como objeto um imóvel residencial localizado no Condomínio Village do Bosque.

Foram alegados os seguintes defeitos na execução do contrato:
(i)
atraso na entrega do imóvel;
(ii)
cobrança indevida de comissão de corretagem;
(iii)
modificação indevida do índice de reajuste do saldo devedor, com a utilização do IGP-FGV a partir da data do habite-se, quando deveria incidir apenas após a entrega do imóvel;
(iv)
vícios construtivos que exigiram reparos, ocasionando despesas a título de materiais e mão de obra;
(v)
descumprimento da promessa de entrega de aparelhos eletrodomésticos a título de brinde, realizada no momento da contratação.

Com essa narrativa, a autora pleiteou a condenação das rés à restituição da comissão de corretagem, ao pagamento de indenização a título de danos morais e materiais, além da aplicação de multa de 10% do valor do contrato e da exclusão do índice IGP-FGV no período anterior à entrega do imóvel.

A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes, nos termos relatados.

Das preliminares de ilegitimidade passiva

Ambas as apelantes — Global Consultoria e Ginco Urbanismo — alegam serem partes ilegítimas, ao argumento de que não participaram da execução do contrato.

Com relação à ré Ginco, a tese defensiva não procede. Afinal, no material publicitário encartado no id. 128145462, sobretudo nas páginas 13 e 26, a referida litigante se posicionou como uma das responsáveis pelo empreendimento imobiliário, em “parceria” com a ré Goldfarb.

Logo, seja pela integração na cadeia de consumo, seja pela teoria da aparência, não há como afastar a responsabilidade da Ginco, que se posicionou ostensivamente, diante de potenciais consumidores, como uma das titulares do empreendimento.

Entretanto, a tese de ilegitimidade merece acolhimento em relação à corré Global, sucessora da Avance Negócios Imobiliários. Isso porque, segundo a própria autora, essa pessoa jurídica atuou como simples corretora, inexistindo qualquer documento indicativo de sua ingerência na execução do contrato de compra e venda.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário.
2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.
4. Recurso especial provido.”

(REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.)

Mérito

O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso.

Sendo assim, a substituição do índice de reajuste para outro mais gravoso ao consumidor, durante o período de mora das rés, caracteriza disposição abusiva e, portanto, nula, conforme art. 51, IV do CDC, sendo correta a manutenção do índice original até a efetiva entrega do imóvel, tal como estabelecido na sentença.

Com relação aos danos morais, o recurso da ré Ginco também não comporta deferimento.

Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que frustração das legítimas expectativas da autora com a demora imotivada e excessiva atribuída às rés configura a lesão extrapatrimonial indenizável.

No arbitramento da indenização correspondente, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Observados esses parâmetros, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), deve ser mantida, sobretudo porque perfeitamente compatível os valores fixados por esta Câmara em casos correlatos.

Entretanto, é de ser afastada a multa aplicada na origem. É que não há, no contrato celebrado entre as partes, qualquer multa passível de incidência sobre o valor global do contrato, na forma sugerida na sentença.

A multa prevista no contrato e mencionada na sentença, extraída da cláusula 6.1, incidiria apenas sobre os valores “vencidos e não pagos” pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato.

Não cabe, a pretexto de inverter a multa em proveito do consumidor, produzir casuisticamente
uma nova sanção
, desprovida de respaldo contratual e fixada em valor flagrantemente desproporcional em relação à cláusula verdadeiramente existente.

Ante o exposto:
(i)

dou provimento
ao recurso da ré
Global Consultoria
para declarar sua ilegitimidade passiva, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários de sucumbência, no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa, e;
(ii)
dou
parcial provimento
ao recurso da
ré Ginco
para afastar a multa contratual estabelecida na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022