Tribunal: TJMT
Processo: 1018862-87.2021.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-26
Data de publicação: 2022-08-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL AO FUNDAMENTO DE QUE O IMÓVEL JÁ TINHA SIDO ALIENADO A TERCEIRO NO PERÍODO DE REFERÊNCIA DA DÍVIDA EXECUTADA – INOCORRÊNCIA – PROVA DOCUMENTAL COMPROBATÓRIA DE QUE A DÍVIDA TEVE ORIGEM QUANDO O IMÓVEL AINDA PERTENCIA AO DEVEDOR – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CIÊNCIA DA AGRAVANTE ACERCA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – DECISÃO CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. As despesas condominiais constituem obrigações propter rem e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. 2. Conforme entendimento há muito assentado pelo STJ, “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (REsp no 1.345.331), e sendo assim, como no caso restou demonstrado que a dívida exequenda fora constituída antes da data mencionada pela agravante como tendo sido o marco temporal da alienação do bem, e ainda, que não houve demonstração da participação e/ou ciência da agravante acerca da transação envolvendo a alienação do imóvel que transferiu a posse do bem à terceiro, correta a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, proclamando a responsabilidade pessoal da agravante pelo pagamento da aludida dívida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018862-87.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Valor da Execução / Cálculo / Atualização]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARCOS VINICIUS NUNES RAMALHO - CPF: 005.887.181-06 (ADVOGADO), FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (AGRAVANTE), CONDOMINIO RESIDENCIAL PACEM - CNPJ: 28.484.714/0001-31 (AGRAVADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL AO FUNDAMENTO DE QUE O IMÓVEL JÁ TINHA SIDO ALIENADO A TERCEIRO NO PERÍODO DE REFERÊNCIA DA DÍVIDA EXECUTADA – INOCORRÊNCIA – PROVA DOCUMENTAL COMPROBATÓRIA DE QUE A DÍVIDA TEVE ORIGEM QUANDO O IMÓVEL AINDA PERTENCIA AO DEVEDOR – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CIÊNCIA DA AGRAVANTE ACERCA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – DECISÃO CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. As despesas condominiais constituem obrigações
propter rem
e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. 2. Conforme entendimento há muito assentado pelo STJ, “
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
” (REsp no 1.345.331), e sendo assim, como no caso restou demonstrado que a dívida exequenda fora constituída antes da data mencionada pela agravante como tendo sido o marco temporal da alienação do bem, e ainda, que não houve demonstração da participação e/ou ciência da agravante acerca da transação envolvendo a alienação do imóvel que transferiu a posse do bem à terceiro, correta a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, proclamando a responsabilidade pessoal da agravante pelo pagamento da aludida dívida.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Execução de Título Extrajudicial
” movida contra a agravante por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PACEM (Proc. no 1011217-53.2019.811.0041), rejeitou exceção de pré-executividade oposta pela agravante, reconhecendo a legitimidade passiva da agravante para responder pela dívida oriunda de taxas de condomínio referentes à casa 06 da Quadra 02 do Condomínio Pacem (cf. Id. no 106075481).

A agravante sustenta que a unidade 06 da Quadra 02 do Condomínio Pacem “
foi dada em pagamento
(...)
em 07 de março de 2017 para BENEDITO PAULO SARDINHA COSTA, momento em que ele tomou posse, ou seja, o imóvel não pertence à Agravante
”, e como a dívida condominial “
tem natureza jurídica propter rem, ou seja, perseguem a coisa
”, o débito em questão “
deve ser cobrado do possuidor
”, e não da agravante, até porque a agravada “
tinha ciência de que o imóvel não
(pertencia mais)
à Agravante
”.

Assim, sendo patente a ilegitimidade da agravante para responder pela dívida condominial em foco, deve esta ser excluída da execução, sendo de rigor, portanto, o acolhimento da exceção de pré-executividade; pede, pois, o provimento do recurso para que seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva em relação à dívida condominial vinculada à unidade 06 da Quadra 02 (cf. Id. no 106075478 - Pág. 12).

A decisão vinculada ao Id. no 109646999 admitiu o processamento do recurso sem alteração do quadro, eis que não houve pedido de antecipação da pretensão recursal.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 113005988, o agravado combate os fundamentos recursais e torce pelo desprovimento do agravo.

É o breve relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela agravante, afirmando a sua legitimidade para responder pela dívida exequenda em questão, sob os seguintes fundamentos:

“A exceção de pré-executividade é um instrumento de defesa incidental, que pode ser utilizado pela parte passiva de uma ação de execução para pedir ao julgador que reavalie, regularize ou nulifique o processo, pois o mesmo apresenta algum problema de ordem pública ou mérito.

Sempre atento à efetivação da justiça, buscando dar ao Direito a sua devida vivificação, entendo perfeitamente possível a utilização da exceção de pré-executividade para se atacar a execução antes e independentemente dos embargos, notadamente quando se alega a inexistência de pressupostos processuais necessários à constituição e desenvolvimento regular do processo ou das condições da ação, ou mesmo pela presença de qualquer outro vício que macule a relação processual instaurada no processo de execução e que, possa ser apreciada e julgada pelo juiz sem a necessidade de dilação probatória.

Para a admissibilidade da Exceção de Pré-Executividade, ensina a professora Lenice Silveira Moreira que deverá ser identificado: existência de título (i) inábil, (ii) irregular, (iii) viciado de nulidade absoluta ou (iv) que não preencha os requisitos formais exigidos pelo diploma processual ou, ainda, (v) ausência de alguma das condições da ação executiva.

Nos presentes autos, a parte executada intentou a exceção para sua ilegitimidade passiva referente às taxas condominiais da unidade casa 06, quadra 02, posto que a mencionada unidade imobiliária foi dada em pagamento para a Benedito Paulo Sardinha Costa.

Compulsando os autos, vislumbro que no instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade rural o Sr. Benedito recebeu como pagamento da alienação a unidade imobiliária Casa 06, quadra 02, conforme cláusula segunda, 2.1, VI. Concluo, portanto, ser este o proprietário da coisa imóvel desde de a data da assinatura do contrato.

Dispõe o art. 1.345 Código Civil que: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

As despesas condominiais constituem obrigações “
propter rem
” e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

A hodierna jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, relativizando o disposto no art. 1.345 do Código Civil, tem exigido, para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador.

No caso concreto, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material.

Cumpre destacar que o novo proprietário do imóvel tem responsabilidade das taxas condominiais desde a assinatura do contrato que recebeu o bem imóvel, isto é, 06 de Junho de 2018
.

Pois bem. No caso concreto,
o pagamento das despesas de condomínio cobradas na inicial (vencidas em 15/09/2017) cabia à incorporadora do empreendimento, em conformidade com a orientação da Colenda Corte Superior, pois ela é quem detinha a relação jurídica material com o imóvel. Somente a partir da entrega das chaves, o que efetivamente ocorreu em 06 de Junho de 2018 (id. 33120623), é que a responsabilidade passou a ser da adquirente, afinal, somente a partir daí é que passou a ter relação jurídica material com o imóvel.

Vejamos o REsp. n. 1.345.331/RS, relatoria do Min. Luis Felipe Salomão, que definiu a seguinte tese sobre a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Voto no 29894. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.”

Assim sendo, é a efetiva posse do imóvel que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido:

“Cobrança de condomínio. Débitos anteriores à imissão na posse dos condôminos. A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel. Débito anterior à imissão na posse é atribuível à construtora vendedora do bem, que tinha a posse da unidade geradora do débito até então. Sentença reformada para afastar da pretensão inicial a cobrança dos débitos vencidos até a data em que receberam as chaves (20.12.12). Ausência de litigância de má-fé. Questão colocada nos autos definida pelo STJ em sede de recurso repetitivo recente. Por consequência, descabível a pretensão contraposta de indenização moral e material. Sucumbência recíproca caracterizada. Aplicação temporal do art. 21 do CPC/73. Apelo parcialmente provido.”

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. APARTAMENTO ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DO CONDÔMINO COM A ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE AUTÔNOMA. CLÁUSULA QUE RESPONSABILIZA O PROMITENTE COMPRADOR PELOS ENCARGOS CONDOMINIAIS ANTERIORES DEVE SER CONSIDERADA ABUSIVA. D É B I T O S D E V I D O S P E L A I N C O R P O R A D O R A D O IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. EXTINÇÃO DO FEITO (CPC, ART. 267, INC. VI). A cláusula contida no compromisso de compra e venda que estabelece ser a obrigação do promitente-comprador arcar com débitos anteriores ao negócio é abusiva, sendo que ele só responde pelas despesas condominiais depois do recebimento de suas chaves, momento este, a partir do qual, tomou posse do bem. As despesas condominiais anteriores a entrega das chaves são devidas pela construtora da unidade autônoma. Ilegitimidade passiva do condômino que enseja a extinção do processo nos termos do art. 267, inc. VI, do CPC. Recurso provido.”

Portanto, a rejeição dos argumentos do excipiente se impõe, vez que as taxas condominiais executadas, da mencionada unidade consumidora, são
referentes aos meses de 09 à 10/2017, 12/2017 à 05/2018, antes da transação negocial apontada pela excipiente.

Desta forma, REJEITO a exceção de Pré-Executividade, reconhecendo, assim, a legitimidade passiva da parte executada quanto às taxas condominiais da unidade casa 06, quadra 02” (cf. Id. no 106075481).

Incabíveis quaisquer acréscimos, quanto mais objeção ou censura contra as razões, fundamentos e conclusão da decisão agravada.

A dívida condominial objeto da execução, e cuja exclusão a devedora/agravante pretendeu efetivar via exceção de pré-executividade – referente, especificamente, à unidade no 06 (casa) da Quadra 02 do Condomínio Pacem –, fora constituída antes da alegada alienação do imóvel, o que torna inafastável a responsabilidade da agravante pela sua plena satisfação, isto sem considerar o problema levantado nas contrarrazões de que a transação envolvendo a alienação do imóvel não contou com a participação da agravante, ou, como diz o Condomínio agravado, não consta do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel Rural juntado à fls. 46” que a parte agravante tenha participado da “transação entabulada, nem tampouco anuentes” (cf. Id. no 113005988).

De qualquer maneira, conforme bem frisou o MM. Juiz na decisão recorrida, a dívida exequenda (referente à unidade 06 da Quadra 02) fora constituída antes da data mencionada pela agravante como tendo sido o marco temporal da alienação do bem, e sendo assim, e assim realmente o é consoante a prova documental dos autos, correta a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, proclamando a responsabilidade pessoal da agravante pelo pagamento da aludida dívida.

À propósito, a discussão em debate foi submetida ao crivo dos Recursos Repetitivos (Tema no 886) julgados pelo eg. STJ, em que restou sedimentado que “
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
” (REsp no 1345331/RS).

Eis o teor da ementa do julgamento supratranscrito,
in verbis
:

EMENTA
: “
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (STJ – Segunda Seção – REsp 1345331/RS – Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO – Julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

Pelo exposto, desprovejo o agravo.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2022