Tribunal: TJMT
Processo: 1009568-74.2022.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-21

Ementa:
AGRAVO INTERNO – DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA ANTECIPADA NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MANTIDA – ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO – AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA DO IMÓVEL, DADO EM PAGAMENTO, DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO – POSSIBILIDADE – PODER GERAL DE CAUTELA – AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
Em face do poder geral de cautela, a averbação na matrícula do imóvel, da existência da declaratória de nulidade e/ou rescisão contratual e reintegração de posse, mesmo em fase de conhecimento, é possível a fim de resguardar direitos do autor, bem como de terceiros porventura interessados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009568-74.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[BIRIGUI HOME OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 38.479.662/0001-69 (AGRAVADO), THIAGO DA SILVA BARBOSA - CPF: 707.658.121-34 (AGRAVANTE), FABIA DA SILVA BARBOSA - CPF: 084.868.257-25 (AGRAVANTE), DIEGO DA SILVA BARBOSA - CPF: 732.440.311-53 (AGRAVANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), CRISTIANO ALENCAR SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 710.515.201-00 (ADVOGADO), MIKE ARTUR RIBEIRO VIANNA QUINTO - CPF: 008.316.021-39 (ADVOGADO), MARCEL RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 010.569.741-92 (ADVOGADO), RAFAEL DALL AGNOL - CPF: 007.952.631-47 (ADVOGADO), AURELIO ALENCAR SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 691.309.221-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO INTERNO – DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA ANTECIPADA NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MANTIDA – ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO – AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA DO IMÓVEL, DADO EM PAGAMENTO, DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO – POSSIBILIDADE – PODER GERAL DE CAUTELA – AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.

Em face do poder geral de cautela, a averbação na matrícula do imóvel, da existência da declaratória de nulidade e/ou rescisão contratual e reintegração de posse, mesmo em fase de conhecimento, é possível a fim de resguardar direitos do autor, bem como de terceiros porventura interessados.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento interposto por
THIAGO DA SILVA BARBOSA e outros,
contra decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada no Agravo de Instrumento.

Explica o agravante que requerem a rescisão dos contratos preliminares firmados com a agravada, sob o fundamento de inadimplência e infração às cláusulas dos respectivos documentos.

Junta certidão de matrícula atualizada no qual demonstra que até o momento não há averbação de incorporação, bem como do comprovante de notificação extrajudicial.

Argumenta que, ainda que considerada a possibilidade de dilação de prazo de 60 dias, este também se extrapolou considerando que estamos no mês de junho e ainda não há registro de incorporação.

Defende: “a situação posta a apreciação é clara, a Agravada não cumpriu com suas obrigações contratadas, não há razoabilidade na atitude desta, já se passaram todos os prazos possíveis e até o momento não houve o registro da incorporação, ou seja, o negócio é nulo, devendo os Agravantes serem reintegrados na posse dos imóveis rurais dados em pagamento.”.

Ao final requer seja deferida a tutela antecipada, em caso de retratação negativa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por THIAGO DA SILVA BARBOSA e outros, contra decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada no Agravo de Instrumento.

Pois bem. Para apreciação trago trecho da decisão agravada:

“Pois bem.

Não identifico, a princípio o preenchimento dos requisitos, pois, “O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes.”. ( (STJ - REsp: 1490802 DF 2014/0256631-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2018)

E, em que pese “se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.” (REsp no 192.315⁄MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ 18⁄2⁄2002 - sem destaque no original), o fato é que não houve notificação extrajudicial nesse sentido.

A notificação extrajudicial que consta dos autos, assinada aos 17/03/2.022, noticia a desistência da aquisição dos apartamentos por problemas financeiros e familiares (82992024 - Pág. 1/2) dos agravantes.

Já a certidão de buscas no cartório é posterior de 13/04/2.022 e, também indica que o exame/cálculo do processo de incorporação se encontra em análise.

Ainda, ao que se depreende do contrato preliminar, a substituição do contrato preliminar, pelo definitivo – cláusula 1.3, ao que tudo indica, está ligada a data prevista na cláusula 1.2., de lançamento, para janeiro de 2.022. Ocorre que, na mesma cláusula também consta a possibilidade de haver revisão da data por até 60 (sessenta dias).

Portanto, havendo informação de que o procedimento está em análise e que poderia haver alteração de 60 dias, identifico, pelo menos por ora, como acertada a cautela do magistrado “a quo”, em aguardar o contraditório.

À princípio, são essas as primeiras impressões do caso.

Assim sendo, indefiro o pedido liminar, sem prejuízo de reanálise no mérito, após o contraditório.”.

O recurso não é apto a modificar a decisão agravada.

Soma-se a tudo que já foi exposto na decisão agravada, os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, constituem objetos da ação, de modo que se mostra prudente e coerente o indeferimento da liminar, a fim de apurar satisfatoriamente, mediante contraditório e ampla defesa, as questões atinentes à discutida rescisão, sob pena de esvaziamento da própria tutela final buscada.

Além disso, é incabível a reintegração de posse em caráter liminar, sem antes um comando judicial rescindindo o contrato que justifica a posse do agravado.

Também a notificação juntada é posterior a decisão agravada, datada de 25 de maio de 2.022, e, até o momento não se sabe a versão da agravada.

Todavia, tenho que seja mais prudente no caso, seja pelo poder de cautelar, seja porque há pedido alternativo na ação principal, já que até o momento não houve citação da parte agravada, que se autorize a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel dado em pagamento, ainda que em fase de conhecimento, como formar de resguardar eventuais direito dos agravantes, bem como de terceiros que porventura intentem adquirir o imóvel. Lado outro, não existe prejuízo a parte agravada, e o ato só visa dar publicidade à situação litigiosa do bem.

Sobre o tema:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO - AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM MATRÍCULA DE IMÓVEL - PODER GERAL DE CAUTELA - PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE. 1- A possibilidade de concessão da tutela de urgência em caráter antecedente, disciplinada nos art. 300 e 303 do novo Código de Processo Civil, deve ser analisada mediante a verificação concomitante dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2- Em face do poder geral de cautela, a averbação da existência da ação anulatória na matrícula do imóvel, mesmo em fase de conhecimento, é possível com o intuito de proteger terceiros de eventual negociação.” (TJ-MG - AI: 10000181061789001 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 12/02/2019, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - TUTELA PROVISÓRIA CAUTELAR - AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - CABIMENTO. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência deve ser deferida quando comprovada a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Havendo litígio quanto ao negócio jurídico de compra e venda do imóvel, é cabível o deferimento de averbação da existência da ação na matrícula do bem sub judice, a fim de resguardar direitos do autor, bem como de terceiros porventura interessados em adquiri-lo.” (TJ-MG - AI: 10000205643042001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 04/02/2021, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2021)

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para, embora mantida a decisão agravada que indeferiu o pedido principal de deferimento da tutela antecipada, deferir pedido alternativo para autorizar a averbação na matricula do imóvel dado em pagamento, da existência da ação em andamento, haja vista tratar-se de poder geral de cautela com fito de acautelar conflitos e resguardar prejuízos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022