Tribunal: TJMT
Processo: 0051529-98.2013.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-17
Data de publicação: 2022-05-19

Ementa:
APELAÇÕES – OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL – IMOBILIÁRIA/ADMINISTRADORA E LOCADORA/PROPRIETÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA LOCADORA – REPRESENTANTE DA LOCADORA QUE ASSINA DECLARAÇÃO DANDO CONTA DO ESTADO DO IMÓVEL – INCÊNDIO, FURTO E DEPREDAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE OCORRIDOS ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO – FATOS QUE EVIDENCIAM QUE OS DANOS OCORRERAM DEPOIS DA RESCISÃO – BOLETIM DE OCORRÊNCIA REGISTRADO PELO CORPO DE BOMBEIROS – BOLETIM DE OCORRÊNCIA REGISTRADO PELA GENITORA DA LOCADORA – FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DA PARTE AUTORA – NÃO DEMONSTRAÇÃO – RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO.
1- A despeito de se afirmar, na petição inicial, que a requerida vinha sendo displicente com suas obrigações de conservação do imóvel, e que durante todo o curso do contrato a requerente tinha entrado em contato com a ré por diversas vezes para solução destes problemas, não existe nos autos uma notificação, mensagem, email, ligação, enfim, qualquer contato ou prova que evidencie o alegado pela autora.
2- A parte autora não apresentou eventuais débitos em aberto pela parte requerida. A requerida apresentou a documentação referente ao aluguel, IPTU, água e energia, devidamente pagos, por isso, seu pedido de dano material foi julgado improcedente. No seu recurso, a autora pede apenas lucros cessantes e majoração da compensação por dano moral, nada dizendo quanto ao dano material, que, portanto, é de incontroversa inexistência.
3- Não nos cabe discutir as cláusulas do contrato, suas interpretações e se seria caso de incidência ou não do Código de Defesa do Consumidor, pois não se demonstrou que os danos ocasionados ao imóvel foram de responsabilidade da requerida, durante a vigência do contrato. Como o contrato já havia se rescindido quando se tiveram notícias das depredações, não se pode presumir que ocorreram antes da rescisão.
4- Cabe à parte autora a prova de fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC e, não se incumbindo deste ônus, o caso é de improcedência da demanda.
5- Não demonstrada negligência da requerida durante o curso do contrato, ônus que incumbia à parte autora, o caso é de improcedência do pedido de declaração de abusividade de cláusulas, pois o contrato já estava rescindido.
6- Não convence a compensação por dano moral, pois os danos não foram ocasionados pela requerida, muito menos os lucros cessantes. Por isso, prejudicado o recurso da parte autora, em que se discutia estas matérias.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0051529-98.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Consignação de Chaves, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LIA BENEDITA PINHEIRO KIM - CPF: 975.226.431-04 (APELANTE), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), MT IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 01.922.037/0001-30 (APELADO), JOAO DOS SANTOS MENDONCA - CPF: 138.037.511-87 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), JOAO DOS SANTOS MENDONCA - CPF: 138.037.511-87 (ADVOGADO), MT IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 01.922.037/0001-30 (APELANTE), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), LIA BENEDITA PINHEIRO KIM - CPF: 975.226.431-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA PARTE REQUERIDA E NÃO CONHECEU DO RECURSO DA AUTORA.

E M E N T A

APELAÇÕES – OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL – IMOBILIÁRIA/ADMINISTRADORA E LOCADORA/PROPRIETÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA LOCADORA – REPRESENTANTE DA LOCADORA QUE ASSINA DECLARAÇÃO DANDO CONTA DO ESTADO DO IMÓVEL – INCÊNDIO, FURTO E DEPREDAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE OCORRIDOS ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO – FATOS QUE EVIDENCIAM QUE OS DANOS OCORRERAM DEPOIS DA RESCISÃO – BOLETIM DE OCORRÊNCIA REGISTRADO PELO CORPO DE BOMBEIROS – BOLETIM DE OCORRÊNCIA REGISTRADO PELA GENITORA DA LOCADORA – FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DA PARTE AUTORA – NÃO DEMONSTRAÇÃO – RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO.

1- A despeito de se afirmar, na petição inicial, que a requerida vinha sendo displicente com suas obrigações de conservação do imóvel, e que durante todo o curso do contrato a requerente tinha entrado em contato com a ré por diversas vezes para solução destes problemas, não existe nos autos uma notificação, mensagem, email, ligação, enfim, qualquer contato ou prova que evidencie o alegado pela autora.

2- A parte autora não apresentou eventuais débitos em aberto pela parte requerida. A requerida apresentou a documentação referente ao aluguel, IPTU, água e energia, devidamente pagos, por isso, seu pedido de dano material foi julgado improcedente. No seu recurso, a autora pede apenas lucros cessantes e majoração da compensação por dano moral, nada dizendo quanto ao dano material, que, portanto, é de incontroversa inexistência.

3- Não nos cabe discutir as cláusulas do contrato, suas interpretações e se seria caso de incidência ou não do Código de Defesa do Consumidor, pois não se demonstrou que os danos ocasionados ao imóvel foram de responsabilidade da requerida, durante a vigência do contrato. Como o contrato já havia se rescindido quando se tiveram notícias das depredações, não se pode presumir que ocorreram antes da rescisão.

4- Cabe à parte autora a prova de fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC e, não se incumbindo deste ônus, o caso é de improcedência da demanda.

5- Não demonstrada negligência da requerida durante o curso do contrato, ônus que incumbia à parte autora, o caso é de improcedência do pedido de declaração de abusividade de cláusulas, pois o contrato já estava rescindido.

6- Não convence a compensação por dano moral, pois os danos não foram ocasionados pela requerida, muito menos os lucros cessantes. Por isso, prejudicado o recurso da parte autora, em que se discutia estas matérias.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0051529-98.2013.8.11.0041

APELANTES: LIA BENEDITA PINHEIRO KIM

MT IMÓVIS LTDA ME

APELADAS: LIA BENEDITA PINHEIRO KIM

MT IMÓVIS LTDA ME

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
LIA BENEDITA PINHEIRO KIM e MT IMÓVIS LTDA ME
contra sentença proferida em autos de Ação de obrigação de fazer c.c Rescisão contratual c.c Indenização por danos materiais e morais com Pedido de tutela antecipada n. 51529-98.2013.811.0041, código 848112, da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarando-se rescindido o contrato, nulas as cláusulas 5a e 6a e condenou a parte requerida, MT IMÓVIS LTDA ME, em lucros cessantes no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), compensação por danos morais em R$ 6.000,00 (seis mil reais), custas e honorários em 10% do valor da condenação (id. 81120495).

Aduz a autora/apelante LIA BENEDITA PINHEIRO KIM que os lucros cessantes devem compreender da data da desocupação do imóvel, junho de 2013, até a data da realização da perícia que constatou o estado de inutilização do imóvel, totalizando 43 meses, que corresponde a R$ 64.500,00 (sessenta e quatro mil e quinhentos reais).

Sustenta que
“o valor do quantum deve ser proporcional ao dano e razoável em cada caso, sendo que no presente, mostra-se humilde o valor arbitrado, levando em consideração que a verba indenizatória deve corresponder com o dano sofrido, que, no caso em tela, se estende desde 2013”.

Pede o provimento do recurso nestes termos (id. 25100478).

Afirma a requerida/apelante MT IMÓVIS LTDA ME, em seu recurso, que o contrato de prestação de serviços foi rescindido em oportunidade pretérita ao evento danoso de furto e incêndio.

Expõe que, ao receber o imóvel, foi consignado no termo elaborado pela representante da apelada quanto às reais condições do imóvel, concordando em o receber, imitindo-se na posse.

Explana que, em caso de administração de imóvel, aplica-se o Código Civil, e não o Código de Defesa do Consumidor.

Alude que os ditames do contrato devem ser aplicados, afastando a sua responsabilidade, nos termos da cláusula 5a, §1o do contrato, sobre danos causados propositalmente ou acidentalmente por terceiros.

Defende que houve solicitação de rescisão do contrato unilateralmente pela apelada por preposta, em 01/07/2013, mediante assinatura de termo de entrega das chaves de imóvel, não se admitindo falar em mora da apelante.

Elucida que, quando entregou as chaves, cessou a prestação dos serviços contratados, oportunidade em que se convencionou pendência apenas quanto à pintura da edícula e quitação de débitos que já foram adimplidos.

Argumenta que sua culpa pelo incêndio foi afastada, conforme certidão de ocorrência do corpo de bombeiros.

Narra que os lucros cessantes se basearam em meras alegações, sendo o valor sugerido de forma aleatória.

Dispõe que não houve qualquer dessabor por negligência ou responsabilidade da apelante, pois, quando da rescisão do contrato, o imóvel estava em perfeitas condições de uso

Salienta que os juros de mora na compensação por dano moral devem incidir da data do arbitramento.

Requer o provimento do recurso nestes termos (id. 25100483).

A requerida pede o desprovimento do recurso da parte autora, em suas contrarrazões (id. 81120523).

A autora foi intimada a apresentar contrarrazões à apelação da requerida (id. 81120520) e, conforme andamento do feito de primeiro grau em “Expedientes”, o prazo decorreu em 15/04/2021 sem manifestação.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
LIA BENEDITA PINHEIRO KIM e MT IMÓVIS LTDA ME
contra sentença proferida em autos de Ação de obrigação de fazer c.c Rescisão contratual c.c Indenização por danos materiais e morais com Pedido de tutela antecipada n. 51529-98.2013.811.0041, código 848112, da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarando-se rescindido o contrato, nulas as cláusulas 5a e 6a e condenou a parte requerida, MT IMÓVIS LTDA ME, em lucros cessantes no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), compensação por danos morais em R$ 6.000,00 (seis mil reais), custas e honorários em 10% do valor da condenação (id. 81120495).

Entre a proprietária do imóvel na Rua das Palmeiras, no 71, bairro Baú, em Cuiabá/MT, CEP 78008-050, foi estabelecido contrato de prestação de serviços de administração de imóvel, em 14/11/2007, com a requerida MT Imóveis Ltda ME.

Na inicial, a autora disse que seu imóvel não estava sendo bem cuidado pela requerida, além de receber alugueis fora da data acordada.

Assim, em 2013, a autora informou que não gostaria mais de contas com os serviços prestados, com a devolução do imóvel na maneira que havia entregado.

Declarou que, como morava em São Paulo, não poderia acompanhar a rescisão de perto, e pediu para sua prima Paula Pinheiro que conversasse com a requerida, verificasse pendências financeiras e preparasse a rescisão, para quando a autora viesse à cidade recebesse o imóvel, tendo as partes chegado em um acordo para encerrar a contratação.

Afirmou que, em 01/07/2013, a prima da autora pegou as chaves com a imobiliária requerida, que disse que pequenos reparos estavam sendo feitos no imóvel, que já estava desocupado.

Disse que a autora é quem estava apta a vistorias o imóvel, mas teria agendado para sua genitora, em 11/07/2013. Nesta data, ao chegar no imóvel, teria o encontrado aberto e em situação degradante; o bem teria sinais de incêndio, queda de teto, vestígios de invasão e depredação, além de furto da fiação elétrica, sem qualquer vestígio de pintura.

Ao entrar em contato com a requerida, esta teria informado que o imóvel não estava mais sob sua gerência.

Por fim, em suma, ajuizou o presente feito e pediu a declaração de nulidade das cláusulas 5a, §2o e cláusula 6a, §1o, do contrato, condenação da requerida em lucros cessantes, dano material e dano moral (id. 25097996).

Na sentença, após contestação, impugnação e perícia judicial, o juiz de primeiro grau declarou abusivas as cláusulas do contrato, conforme pedido na inicial, e reconheceu o dever da requerida de reparar os danos à autora, nos seguintes termos:

“[...] É o necessário relato. Fundamento e Decido.

O novo Código de Processo Civil impõe que os processos sejam julgados, preferencialmente, de acordo com a ordem cronológica de conclusão, nos termos do artigo 12, parágrafo 2°, inciso VII, do Código de Processo Civil, permitindo a prolação de sentença nesta oportunidade. Assim, tratando de exceção prevista legalmente, passo ao julgamento do feito ante ao término da instrução e a produção das provas especificadas.

Friso, ainda, que o Magistrado ao decidir, deve apreciar as provas, subministradas pelo que ordinariamente acontece, nos termos dos do disposto no art. 375 do atual CPC . O entendimento é antigo e remonta o art. 335 do CPC/73, ao que o entendimento jurisprudencial é neste sentido:

“O Juiz não pode desprezar as regras de experiência comum ao proferir a sentença. Vale dizer, o juiz deve valorizar e apreciar as provas dos autos, mas ao fazê-lo pode e deve servir-se da sua experiência e do que comumente acontece”. (JTA 121/391 – apud, Código de Processo Civil Theotônio Negrão, notas ao artigo 335).

Conforme relato, versa a presente ação acerca do descumprimento de contrato de administração de bem imóvel em que a requerente pretende a resolução contratual e a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) e, danos morais no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Destarte, é cediço que em casos como o presente é evidente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, eis que em se tratando de contrato de administração de bem imóvel, manifesta a incidência da lei consumerista, ante a clareza dos artigos 2° e 3o, do CDC.

Defende a professora Cláudia Lima Marques, em sua obra Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 430, que:

A jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou, porém, que esta situação de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário.

[...]

Maria Helena Diniz, conceitua que: “...ter-se-á contrato de administração imobiliária se um dos contratantes, mediante mandato ou autorização, conferir ao outro gestão de imóveis ou direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados (DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 5 volumes. 6a ed. São Paulo, Saraiva, 2006 p. 600).

Inegável também a toda evidência o caráter de adesão do contrato, uma vez que se qualquer exigência fosse feita pela autora, a administração da propriedade não teria se realizado. A questão da caracterização do contrato de adesão não se cinge apenas à forma como fora levado a efeito, porém, se a proprietário do imóvel é hipossuficiente na relação contratual a ponto de não poder levar a termo qualquer exigência, sem ver frustrado o negócio, também por isso se constitui. Dizem os arts. 6o, V, 39, V e 51, incisos IV e XI e § 1o, incisos I e III da legislação consumerista:

“Art. 6o. São direitos básicos do consumidor:

(omissis)

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(omissis)

V – Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; (...)

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; (...)

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.”

Por outro lado, o art. 421 o art. 422 do Código Civil preveem:

“Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

E, finalmente, o art. 413 do mesmo Codex:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Assim, é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente. Portanto, independentemente do caráter do contrato, encontrando-se presente uma relação de consumo, a questão deverá, necessariamente, ser analisada dentro dos parâmetros do artigo 51 do CDC.

Nesse sentido a doutrina:

“As cláusulas abusivas não restringem aos contratos de adesão, mas todo e qualquer contrato de consumo escrito ou verbal, pois o desequilíbrio contratual, com a supremacia do fornecedor sobre o consumidor, pode ocorrer em qualquer contrato, concluído mediante qualquer técnica contratual. O CDC visa proteger o consumidor contra as cláusulas abusivas tout court e não somente o aderente de contrato. Daí a razão de as cláusulas abusivas estarem tratadas pelo CDC em seção diversa do regulamento do contrato de adesão, significando terem abrangência para além dessa forma de contratação em massa”. (Código de Defesa do Consumidor Comentado - 5a edição – p. 401).

Estabelecido o aludido aspecto é de se consignar que resta consolidada na doutrina e jurisprudência pátrias a possibilidade de resolução contratual, nos casos em que uma das partes por culpa ou dolo deixam de cumprir com suas obrigações. Neste sentido, os artigos 475 e 476, do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Inicialmente, com relação a nulidade das cláusulas 5a, § 2° e 6a do contrato colacionado às fls. 55/57 as quais impõem a autora/contratante a desobrigação da contratada/requerida de cobrar tributos referentes ao IPTU dos locatários do imóvel bem como, a impossibilidade de responsabilizar a imobiliária em caso de necessidade de reparação por danos causados ao imóvel, entendo que as cláusula em discussão são nulas, na medida em que o pacto em sua cláusula primeira estabelece que a autora entregou o bem para ser “gerido e administrado” (fl. 54) pela ré. A requerida não tem o direito de se escusar do cumprimento da sua obrigação, qual seja efetuar a administração da propriedade localizada na Rua das Palmeiras, n° 71, Bairro Baú desta Capital. Impor todas as obrigações a parte contratante, seria anuir com um enriquecimento ilícito da requerida, em aviltante prejuízo a autora.

Nesse sentido, o artigo 54 da legislação consumerista, in verbis:

Art. 54, § 4°, CDC As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

In casu, deve ser declarada a nulidade das cláusulas mencionadas, na forma como encontram-se dispostas, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual, considerando o caráter cogente das normas de proteção ao consumidor, incidindo independentemente da vontade das partes.

Foi realizada a perícia judicial no imóvel, sendo necessário destacar alguns pontos trazidos no laudo, vejamos:

Respostas aos quesitos:

4.1.2 -...de quem seria a responsabilidade pelo zelo e segurança suficiente para impedir a depredação e ou subtração de partes de sua instalação? R: Ao estar de posse das chaves juntamente com o Laudo de Vistoria Final assinado, o imóvel ou encerramento do contrato assinado pelas partes.

4.1.4 – Em qual data foi realizada a vistoria final do contrato de locação? R: Conforme documento supracitado, fls. 268 a 272, o boletim de vistoria final está datado de 27/03/2013, contudo, só está assinado pelos representantes da autora.

E a conclusão da perita:

“...Ao desocupar o imóvel o inquilino ou o responsável deverá solicitar nova vistoria e devolver as chaves somente após todos concordarem com o estado que o imóvel se encontra na data de encerramento do contrato. Concluímos que isso não ocorreu, a Autora recebeu as chaves sem ter conhecimento de como estava a situação do imóvel e o Requerido não fez a vistoria final acompanhado pela Autora ou representante.”

O contrato de locação pactuado com o Sr. Aerodantes foi encerrado no dia 28/01/2013, (fl. 282) e, o Laudo de Vistoria Final realizado em 27/03/2013 (fls. 268/272). No entanto, as chaves do imóvel foram entregues no dia 01/07/2013 a Sra. Paula, conforme termo de entrega p. 41.

Evidente que a imobiliária utilizou-se da impossibilidade da contratante de se fazer presente para receber as chaves de seu imóvel, efetuando a entrega destas a Sra. Paula sob a promessa de que em data posterior efetuaria os reparos necessários no local o que até a data do ajuizamento desta ação não havia sido realizado.

Não obstante a isso, a ausência da vistoria final deveria ser efetuada no mês em que o bem seria entregue, com a presença da proprietária o que também não foi feito. As fotos de fls. 302/308, não servem de base para constatar o estado em que o imóvel se encontrava, pois, sequer possuem a data de seu registro. Além disso, a certidão de ocorrência n° 056/S.Op/1°BBM/2013, demonstra que apesar do incêndio no imóvel ter ocorrido em 11/07/2013, ou seja, após a entrega deste a autora na data do evento o local já estava com o portão aberto.

Não consta nos autos, ainda, a rescisão do contrato entre as partes.

Referente a indenização por lucros cessantes esta se refere aos danos materiais sofridos por alguém, por culpa, omissão, negligência, dolo ou imperícia de outra pessoa. O Código Civil Brasileiro assim dispõe sobre a reparação de danos:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Para caracterização do pleito, há necessidade de efetiva comprovação dos lucros cessantes – não basta argumentar que existiram, deve-se prová-los. A perícia realizada atestou que o imóvel está “INABITÁVEL ATÉ SUA REFORMA TOTAL, PODENDO SER APROVEITADO APENAS AS ESTRUTURAS DAS PAREDES (fl. 369)”.

Assim, procedente se torna o pedido de lucros cessantes no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais).

Noutro viés, concernente aos danos materiais, a melhor doutrina conceitua o dano material como o prejuízo financeiro sofrido pela vítima, causando diminuição patrimonial.

Dessa feita, o dano material deve restar cabalmente comprovado para fazer jus à indenização. No caso em apreço a autora não logrou êxito em comprovar os danos materiais, ante a total ausência de comprovantes de pagamento referentes a reparos ou consertos realizados no imóvel. Desta feita, improcedente se torna o pedido.

De outro giro, no tocante ao pedido de indenização por danos morais, tem-se que restou revelado pelas circunstâncias apontadas nos autos, diante dos diversos dissabores experimentados pela requerente, eis que entregou seu imóvel em ótimas condições e o recebeu em um estado deplorável, com portas e janelas quebradas, pintura velha, e, em péssimo estado.

Conforme previsto na Constituição em seu art. 5o, inc. V, bem como no Código Civil em seus arts. 186 e 927, segundo os quais aquele que causar dando a outrem fica obrigado a repará-lo.

Sendo assim, demonstrados o dano, a culpa e o nexo causal diante da falha na prestação de serviço à reclamada, indubitavelmente faz jus a indenização pelo dano moral sofrido. Resta patente a necessidade de compensar o transtorno provocado.

Portanto, havendo os requisitos necessários à configuração da responsabilidade civil, a pretensão indenizatória é cabida. Admitido o dever de indenizar resta fixar o quantum.

Nesse passo é cediço que o julgador não está obrigado ao acolhimento do pleito formulado, devendo utilizar a razoabilidade como vetor, considerando, para isso, as peculiaridades do caso concreto, o grau de culpa do causador do dano e consequências do ato, a condição econômica e financeira pessoal das partes, bem como observar o caráter punitivo-pedagógico, necessário à eliminação da repetição da conduta identificada como danosa.

Atendendo aos vetores acimado fixo a indenização por dano moral no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais).

Por fim, em atenção ao disposto no art. 489, §1o, IV, do CPC/2015, ressalto que todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar na conclusão adotada por este Magistrado na prolação da sentença foram analisados, portanto, não havendo falar em ausência de fundamentação.

[...]

Ante o exposto, considerando toda a fundamentação fática e jurídica acima exposta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

b) declarar nula as cláusulas quinta e sexta do pacto, por constituir clausula abusiva que dá azo a enriquecimento ilícito da parte requerida;

c) condeno a parte requerida ao pagamento da quantia de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), a título de lucros cessantes, acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetários pelo índice INPC, ambos a partir do efetivo prejuízo;

d) condeno ainda, a ré ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ), e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ).

Face à sucumbência na parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, aguarde-se em cartório pelo prazo de 30 dias, e inexistindo pedido de cumprimento de sentença, observe-se o disposto no art. 611 e seus parágrafos da CNGC, procedendo-se as anotações e baixas de estilo.

P.R.I. Cumpra-se.”

Afirma a requerida/apelante MT IMÓVIS LTDA ME, em seu recurso, que o contrato de prestação de serviços foi rescindido em oportunidade pretérita ao evento danoso de furto e incêndio.

Expõe que, ao receber o imóvel, foi consignado no termo elaborado pela representante da apelada quanto às reais condições do imóvel, concordando em o receber, imitindo-se na posse.

Explana que, em caso de administração de imóvel, aplica-se o Código Civil, e não o Código de Defesa do Consumidor.

Alude que os ditames do contrato devem ser aplicados, afastando a sua responsabilidade, nos termos da cláusula 5a, §1o do contrato, sobre danos causados propositalmente ou acidentalmente por terceiros.

Defende que houve solicitação de rescisão do contrato unilateralmente pela apelada por preposta, em 01/07/2013, mediante assinatura de termo de entrega das chaves de imóvel, não se admitindo falar em mora da apelante.

Elucida que, quando entregou as chaves, cessou a prestação dos serviços contratados, oportunidade em que se convencionou pendência apenas quanto à pintura da edícula e quitação de débitos que já foram adimplidos.

Argumenta que sua culpa pelo incêndio foi afastada, conforme certidão de ocorrência do corpo de bombeiros.

Pois bem.

Para se verificar a responsabilização da requerida, necessário se aferir a cronologia dos fatos, bem como as provas documentais apresentadas, que bem aclaram a situação apresentada e, antes de tudo, assentar se é ou não o caso de incidência contratual.

A rescisão contratual deve ser contada a partir da entrega das chaves à prima da autora. Esta afirmou na inicial que, a seu mando, sua prima ficou encarregada por pegar as chaves e resolver algumas questões com a requerida, questões que, conforme declaração inserida nos autos, não se resumiram a matéria estritamente financeira.

Convém registrar que a rescisão partir da autora, conforme email apresentado aos autos (id. 25099972, p. 02), encaminhado pela prima da autora à requerida em 27/06/2013.

Na declaração, devidamente assinada pela requerida e pela prima da autora em 01/07/2013, ficou consignada pendência de pintura de edícula e energia, água, IPTU e 2 alugueres em aberto, tão apenas:

“Recebi nesta data da MT IMÓVEIS LTDA, as chaves do imóvel a RUA DAS PALMEIRAS, nr 71, bairro BAÚ, CUIABÁ-MT, CEP: 78008-050, estando o imóvel parcialmente pintado (falta edícula) e devolvido com as contas de energia elétrica, Sanecap, Iptu e 2 meses de aluguel em aberto, de modo que o inquilino ainda virá a imobiliária para acertar tais valores”
(id. 25097999, p. 02).

O que se percebe é que, a despeito de a autora afirmar, na inicial, que sua prima ficaria encarregada apenas de questões financeiras, depreende-se que teve conhecimento da situação do imóvel no momento da entrega das chaves, não se podendo presumir que, em verdade, não se dirigiu ao bem. Não existem provas neste sentido e a declaração diz o contrário.

Sobre a situação do imóvel e em qual data teria sido deteriorado, não se demonstrou nos autos que o fora durante a vigência do contrato.

A genitora da autora se dirigiu ao imóvel no dia 13/07/2013, quando se deparou com o imóvel em situações precárias. Ou seja, após 12 dias da rescisão do contrato e da devida assinatura da prima da requerente de que apenas faltava a pintura de edícula.

No BO consta claramente que a verificação da situação do imóvel se deu no dia 13/07/2013, data que elaborado o registro da ocorrência pela mãe da autora (id. 25099950, p. 11):

“[...] segundo a noticiante, na presente data foi até o imóvel [...]”.

Outro importante fator é que a requerida, em contestação, apresentou certidão de ocorrência elaborada pelo Corpo de Bombeiros Militar, certificando fato acontecido em 11/07/2013, 10 dias depois da rescisão, acerca de invasão e incêndio no imóvel:

“Certifico para os devidos fins e direitos legais que esta certidão possa gerar que a viatura ANT 195 foi acionada via CIOSP às 05h03min no dia 11/07/2013, para atender um incêndio em residência. No local, o portão ou entrada estava entreaberto, no qual foi possível quebrar o vidro da casa para combater o fogo que estava alastrando. Havia um corredor de acesso da casa, onde uma porta estava com sua grade de ferro entortada, como se houvesse a possibilidade de terceiro ter entrado e saído por aquele local (cozinha). Em seguida, as guarnições arrombaram essa porta para ter acesso à casa, verificando uma alta temperatura pelo forro do quarto, no qual foi combatida. A casa não tinha móveis e estava vazia, contudo, o que queimou foi a sala que cedeu todo o telhado e o forro do quarto ao lado. Foi realizado o resfriamento no local da ocorrência, não havendo vítimas ou pessoa que pudesse passar mais informações. Compareceu no local o Delta 04 (Ten BM Rebouças) e CB BM Serafim e a Polícia Miriam, a qual ficou responsável pelo local depois da retirada da guarnição”
(id. 25099978, p. 09).

Assim, do que se tem notícia dos autos, os danos ao imóvel ocorreram após a rescisão. O conhecimento do fato de depredação do imóvel ocorreu em 13/07/2013, quando a mãe da requerente se dirigiu ao imóvel. O incêndio e a aferição de furto e arrombamento ocorreram em 11/07/2013 e 13/07/2013, quando o corpo de bombeiros foi acionado para controlar o fogo e quando da visita da mãe da autora. Não existem provas de que, quando o contrato estava vigente, o imóvel estava inabitável, como alegado na inicial.

A despeito de se afirmar, na petição inicial, que a requerida vinha sendo displicente com suas obrigações de conservação do imóvel, e que durante todo o curso do contrato a requerente tinha entrado em contato com a ré por diversas vezes para solução destes problemas, não existe nos autos uma notificação, mensagem, email, ligação, enfim, qualquer contato ou prova que evidencie o alegado pela autora.

A requerente disse que haviam alugueres em aberto quando do ajuizamento da ação, mas a requerida demonstrou a devida transferência para a autora dos valores referentes ao encargo mediante recibo e comprovante de transação bancária, entre 23/11/2007 até 27/03/2013 (id. 25099972, p. 03 até id. 25099976, p. 04). O contrato de locação com o inquilino Areodantes Leal, este que seria o último a locar o imóvel, foi encerrado em 28/01/2013 (id. 25099978, p. 06). As chaves foram devidamente entregues pelo inquilino em 28/03/2013 (id. 25099979, p. 07). A partir daí, não cabia mais pagamento de alugueres à autora, pois o imóvel ficou desocupado.

Extrato de débitos de água dá conta de ausência de dívidas quanto ao encargo, até 29/04/2014 (id. 25099977, p. 06), data posterior à rescisão, inclusive, não tendo a autora demonstrado que realizou pagamento de água em atraso, tanto que seu pedido de dano material foi julgado improcedente.

Fotos que retratariam as condições do imóvel quando da entrega pelo inquilino dão conta de estar em bom estado (id. 25099979, p. 09), longe do estado que a genitora da autora encontrou e das fotos apresentadas com a inicial.

Demonstrou-se o pagamento do IPTU 2013 (ID. 25099976, P. 07/09) e negociação dos anos 2009 e 2010 (id. 25099976, p. 11), realizada em 18/07/2013, data contemporânea à rescisão do contrato.

Extrato da empresa de energia, de 29/04/2013, informa ausência de débitos referentes ao imóvel (id. 25099977, p. 04).

Ressalta-se que a parte autora não apresentou eventuais débitos em aberto pela parte requerida. A requerida apresentou a documentação referente ao aluguel, IPTU, água e energia, devidamente pagos. Repito que, por isso, seu pedido de dano material foi julgado improcedente. No seu recurso, a autora pede apenas lucros cessantes e majoração da compensação por dano moral, nada dizendo quanto ao dano material, que, portanto, é de incontroversa inexistência.

Percebe-se que a autora tenta fazer valer contrato rescindido em 01/07/2013 referente a fatos ocorridos depois da rescisão. A autora não demonstrou que fatos anteriores puseram o imóvel em tão grande degradação. Infirma-se a declaração assinada pela prima da autora, que deu conta de que o imóvel estava apenas com vício de pintura e em edícula, e algumas contas em aberto, não se podendo presumir que não se fez presente no imóvel. Uma declaração expondo a situação do imóvel tem presunção de boa-fé por quem assina. Cabia à autora provar o que alega na inicial.

Com isso, não nos cabe discutir as cláusulas do contrato, suas interpretações e se seria caso de incidência ou não do Código de Defesa do Consumidor, pois não se demonstrou que os danos ocasionados ao imóvel foram de responsabilidade da requerida, durante a vigência do contrato. Como o contrato já havia se rescindido quando se tiveram notícias das depredações, não se pode presumir que ocorreram antes da rescisão.

Cabe à parte autora a prova de fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC e, não se incumbindo deste ônus, o caso é de improcedência da demanda:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; [...]”.

Consigna-se que, a despeito de o perito dizer que “
A autora recebeu as chaves sem ter conhecimento de como estava a situação do imóvel e o Requerido não fez a vistoria final acompanhada pela Autora ou representante
” (id. 25100460, p. 07), não se sabe de onde esta informação foi retirada.

Ora, se existe declaração da prima da autora dando conta da situação do imóvel, não se pode presumir que não se fez presente no local.

A vistoria de id. 25099977, p. 14, de fato foi realizada apenas pela requerida, mas este juízo sequer precisou tomar ciência do seu conteúdo para chegar à conclusão de que não existem provas de que, antes da rescisão do contrato, o imóvel estava deteriorado. De fato, não existem provas neste sentido. O estado deplorável do imóvel é incontroverso, mas há elementos que evidenciam que, em verdade, os fatos determinantes ocorreram depois da rescisão, quais sejam a invasão, os furtos e o incêndio.

O perito consigna que,
“Ao desocupar o imóvel o inquilino ou o responsável deverá solicitar nova vistoria e devolver as chaves somente após todos concordarem com o estado que o imóvel se encontra na data do encerramento do contrato”.

Ao que tudo indica, houve esta aferição pela representante da autora, pois declarou o estado do imóvel e pegou as chaves, de modo que difícil se concluir por culpa da requerida no caso em questão.

Neste sentido:

“APELAÇÃO. MANDATOS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO E DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. NEGLIGÊNCIA DA ADMINISTRADORA NÃO COMPROVADA. DANO MORAL NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. Ausente prova de conduta omissiva ou negligente da apelada no exercício da sua administração, a
pta a justificar os pedidos de indenização por danos morais e materiais, cujo ônus competia ao autor, por se tratar de fatos constitutivos do direito alegado (art. 373, inc. I, do CPC), improcede a inconformidade, até porque o inadimplemento da locatária e a devolução do imóvel sem observância da vistoria inicial não podem ser imputados à administradora do imóvel. 2. O autor foi advertido pela imobiliária que o contrato de locação firmado, objeto da irresignação neste processo, estava "fora dos padrões de aceitação da administradora", tendo expressamente desobrigado a Auxiliadora Predial por eventual descumprimento da obrigação contratual por parte do inquilino. Convenientemente, ele alega que a imobiliária não lhe deu satisfação sobre o contrato, sendo impertinente a alegação de que "assinou sem ler", estando isolada nos autos a alegação de que "semianalfabetismo". APELAÇÃO DESPROVIDA.”
(Apelação Cível, No 50060794720208210001, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 19-08-2021).

“APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PELA ADMINISTRADORA. NÃO OCORRÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. Não verificada falha na prestação dos serviços, incabível a responsabilização civil da parte caso este seja o fundamento dos pedidos indenizatórios. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. NECESSIDADE. INCIDÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC/2015. Processada a apelação na vigência do CPC/2015, necessária a majoração dos honorários sucumbenciais em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, conforme prevê o art. 85, § 11, do citado diploma processual.”
(TJSP; Apelação Cível 1041575-35.2018.8.26.0100; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 36a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2019; Data de Registro: 27/08/2019)
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Não demonstrada negligência da requerida durante o curso do contrato, ônus que incumbia à parte autora, o caso é de improcedência do pedido de declaração de abusividade de cláusulas, pois o contrato já estava rescindido.

Não convence a compensação por dano moral, pois os danos não foram ocasionados pela requerida, muito menos os lucros cessantes. Por isso, prejudicado o recurso da parte autora, em que se discutia estas matérias.

Ante o exposto, PROVEJO o recurso da requerida e julgo improcedentes os pedidos da inicial. NÃO CONHEÇO do recurso da autora, pois prejudicado.

Arbitro os honorários em favor da parte requerida em 15% do valor atualizado da causa.

Custas e despesas pela parte autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2022