Tribunal: TJMT
Processo: 0005161-26.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-30
Data de publicação: 2022-04-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0005161-26.2016.8.11.0041
APELANTE: SIZENANDO SANTANA
APELADO: JUIZO DA 10a VARA CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – IRREGULARIDADE DAS INFORMAÇÕES DO SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL NÃO COMPROVADA – RECURSO NÃO PROVIDO.
A discrepância significativa entre a área registrada e a ocupada não é passível de regularização em procedimento de jurisdição voluntária.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005161-26.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação, Retificação de Área de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SIZENANDO SANTANA - CPF: 034.497.931-87 (APELANTE), ADEMAR SANTANA FRANCO - CPF: 445.783.936-15 (ADVOGADO), CARTORIO DO SEGUNDO OFÍCIO (APELADO), JUIZO DA 10a VARA CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), SEGUNDO SERVICO NOTARIAL REGISTRAL 1 CIR IMOB COM CBA - CNPJ: 15.037.567/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), 5 SERV NOTORIAL E REG DE IMOV 2 CIRC IMOB DE CUIABA - CNPJ: 15.037.609/0001-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – IRREGULARIDADE DAS INFORMAÇÕES DO SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL NÃO COMPROVADA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A discrepância significativa entre a área registrada e a ocupada não é passível de regularização em procedimento de jurisdição voluntária

APELANTE: SIZENANDO SANTANA

MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)

TERCEIRO INTERESSADO: SEGUNDO SERVIÇO NOTARIAL REGISTRAL 1a CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DE CUIABÁ

TERCEIRO INTERESSADO: QUINTO SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL DE IMÓVEIS-2a CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DE CUIABÁ

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto o pedido de preferência com sustentação oral do advogado Ademar Santana Franco, OAB/MT 4255/O, pelo apelante.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação Cível em Ação Declaratória de Retificação de Registro Imobiliário julgada improcedente, com a condenação do autor ao pagamento das custas decorrentes do processo (id 111383555, págs. 01 a 06).

O apelante afirma que é titular do domínio e possuidor do imóvel situado em Cuiabá, denominado Jardim Santana, com 28ha e 7.400m2, localizado à margem direita da BR 364, adquirido através de 03 Cartas de Aforamento que deram origem a 05 matrículas no Segundo Serviço Notarial Registral (terceiro interessado), onde ocorreram quase todos os desmembramentos, sempre precedidos dos Memoriais Descritivos, plantas, etc.

Ressalta que, após a transferência das matrículas para lá (Quinto Serviço Notarial e Registral), foram constatadas divergências nas áreas e, apesar de efetuadas outras revisões, em nenhuma delas fez-se o levantamento pormenorizado como no topográfico.

Argumenta que, em razão das divergências apontadas pelo terceiro interessado, procurou realizar amplo e minucioso levantamento, com estrita observância do perímetro indicado nas matrículas originais e abatimento de todas as áreas vendidas e regularmente desmembradas. Destaca que foi constatado que a área real remanescente não é a mesma descrita pelo Quinto Serviço Notarial.

Diz que, em virtude do equívoco significativo encontrado, formulou pedido de retificação e no decorrer da Ação foi determinada a realização de perícia, que confirmou as alegações iniciais.

Sustenta que no respectivo laudo constou que o 5o SNRI – 2a Circunscrição de Cuiabá, sem nenhuma justificativa, promoveu duas vezes o abatimento dos 18ha e 8.179m2, e que há erro importante em relação ao total remanescente real.

Assinala que a sentença é contrária às provas dos autos e à jurisprudência.

Argui a adequação da via eleita visto que nunca postulou aumento, mas apenas correção da falha ocorrida, e, ademais, não haveria prejuízo algum para terceiros e proprietários lindeiros, tampouco deslocamento de linhas divisórias, deformação da figura geométrica e invasão de propriedades confrontantes.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo não provimento do Recurso.

É o relatório.

Uma vez que se trata de procedimento de jurisdição voluntária, portanto sem conflito de interesses entre duas partes, deve ser retificada a autuação do processo para que o juízo de origem não figure como apelado.

SUSTENTAÇÃO ORAL:

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ADEMAR SANTANA FRANCO, OAB/MT 4255/O.

PARECER (ORAL)

EXMO. SR. DR.
LUIZ EDUARDO MARTINS JACOB (PROCURADOR DE JUSTIÇA)

Ratifico o parecer escrito
pelo não provimento do recurso
.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

O não provimento foi por inadequação da via eleita?

EXMO. SR. DR. LUIZ EDUARDO MARTINS JACOB (PROCURADOR DE JUSTIÇA)

O parecerista se pronunciou no seguinte sentido:
“Além do fundamento de inadequação da via eleita, vale o registro do MM. Juízo de primeira instância que muito bem analisou a questão ao observar que não houve qualquer equívoco do Cartório, vez que na matrícula 24.219 do 2° Ofício de Cuiabá, a área originária de 38 há 8561 m2 (equivalentes a 388.561,00 m2) foi retificada, por ordem judicial, para 20 há 382 m2 (200.382,00 m2), contudo, ao tempo da retificação, já haviam ocorridos diversos desmembramentos/vendas pelo autor, e na Av. 12-24.219 constou apenas tal alteração da metragem do imóvel, sem o abatimento e informação da área remanescente, levando em conta a nova área, e foi encerrada a matrícula. (id. 111383555).”

Portanto, além de entender que a via eleita não era a correta, pensa que o juiz estava correto, porque não houve erro no cartório do 2° Ofício de Cuiabá.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O apelante pede na inicial da lide a retificação e o aumento da área objeto das matrículas 50.432, 51.021, 54.606, 54.734 e 54.735, para unificá-las e constar a remanescente real, em consonância com o Memorial Descritivo que apresentou.

Diz que o equívoco começou na Ação de Revisão proposta pela Prefeitura de Cuiabá, que requereu o desmembramento de 18ha e 8.179m2 sob a justificativa de ser excedente.

Argui que, apesar de julgada improcedente a demanda, o Segundo Serviço Notarial e Registral (terceiro interessado) abateu de sua área essa suposta sobra,
conforme AV-12 da matrícula

24.219, que
,
após a transferência para o Quinto Serviço Notarial e Registral (também terceiro interessado), foi alterada para n. 35428, e feito outro abatimento.

Não há como acolher a alegação de que a perícia confirmou o equívoco do 5o SNRI de Cuiabá, que teria imotivadamente procedido duas vezes ao abatimento dos 18ha e 8.179m2, visto que não comprovada.

A conclusão do laudo pericial foi a seguinte:

A matrícula de número
054735
contempla terras com superfície remanescente de 20.736,50 m2, conforme certidão de inteiro teor.

A matricula de número
054734
contempla terras com superfície remanescente de 23.200,00 m2, conforme certidão de inteiro teor.

A matricula de número
035428
contemplava, antes da Av.14, terras com superfície de 188.610,48 m2; e após a mencionada AV.14 discrimina a superfície de 431,48 m2, conforme certidão de inteiro teor.

Em síntese, os três registros imobiliários (054735, 054734 e 035428) somavam superfície de 232.546,98 m2 antes da AV.14 na matrícula de número 035428. Este total, confrontado com a superfície real do imóvel defendido pelo Demandante, de 251.407,00 m2,
perfaz diferença de área de 18.860,02 m2,
equivalente a 8,11% daquela

então totalizada pelas citadas matrículas (antes da Av.14 - 035428).

Logo, o perito declarou que a área ocupada pelo apelante é maior do que a das matrículas mencionadas; que em relação à
matrícula n. 24.219
do Segundo Serviço Notarial e Registral
os 38ha e 8561m2 (equivalentes a 388.561,00m2) foram retificados para 20ha e 382 m2 (200.382,00 m2),
e que dessa área retificada o Quinto SNRI certificou que restaria remanescente de apenas 431m2 e 48cm.

O juízo da causa mandou intimar o perito para que esclarecesse se foi efetuado duas vezes o abatimento da área do autor de 18ha 8.179m2, mas a resposta foi a seguinte:

A matrícula de número 35428 consignava, conforme certidão de inteiro teor emitida pelo 5° SRI de Cuiabá (MT) e datada de 28/mar/2018, encartada aos autos e novamente encaminhada com esta petição, a propriedade de Sizenando Santana sobre imóvel com superfície remanescente de 188.610,4850 m2, após desmembramentos e transferência da propriedade de diversas frações da gleba inicial. Observa-se que todos os desmembramentos foram discriminados na mesma data, qual seja o dia 30/07/1987. A Tabela 03, a seguir, sintetiza as anotações dos fracionamentos e como foi apurada essa área remanescente da matrícula.

Todavia, como reportado no item 6.1.2 do Laudo Pericial e ora destacado na Tabela 03, o Oficial do 5° SRI de Cuiabá (MT) anotou, na Av. 14, datada de 06/08/2004, a retificação da superfície do imóvel para 20,0382 ha, equivalentes a 200.382,00 m2, cumprindo comando Judicial.

Observa-se que a AV.14 aconteceu 17 (dezessete) anos após a última anotação de desmembramento, qual seja o mencionado dia 30/07/1987.

Da área retificada – dos 200.382,00 m2 - o Oficial novamente descontou (subtraiu) todos os desmembramentos de frações até então consignados na certidão de inteiro teor da matrícula 35428, anotando que, conforme os seus cálculos, a superfície remanescente do imóvel seria de 431,48 m2.

Registra-se que não consta dos autos reprodução do documento apontado pelo Oficial do 5° SRI de Cuiabá (MT) para justificar a mencionada AV.14 e, especialmente, o recálculo da superfície remanescente. Impossível, pelo fato, analisar
a pertinência do procedimento adotado. Ademais, como colocado no Laudo Pericial e salvo melhor entendimento, a discussão acerca da (suposta) interpretação equivocada de ordem Judicial adentra ao campo jurídico/legal, para o qual este Engenheiro não possui habilitação.

Ainda tratando do assunto e porque abordado em petições, convém apontar que, conforme certidão de inteiro teor da matrícula de número 24219 o 2° SRI de Cuiabá (MT), encartada aos autos e aqui repetida, esta (a matrícula 24219) foi encerrada naquele cartório extrajudicial em 1987, conforme Av.10, quando consignada a transferência do registro imobiliário para a matrícula número 35428 do Cartório do 5° Ofício. Posteriormente àquela anotação, sob Av.12 e datada de 03/08/2004, a certidão (da matrícula 24219) consigna retificação da superfície do imóvel para 20,0382ha em cumprimento a ordem Judicial,
todavia sem proceder recálculos e/ou ajustes da superfície remanescente e transferida para a matrícula 35428 do 5° Ofício
.

E foi apresentado este resumo:

- Matrícula 54735
- Superfície remanescente conforme certidão de inteiro teor datada de 28/03/2018 – (Vide Tabela 01) =
20.736,50 m2;

- Matrícula 54734
- Superfície remanescente conforme certidão de inteiro teor datada de 28/03/2018 – (Vide Tabela 02) =
24.201,18 m2

- Matrícula 35428
- Superfície remanescente conforme certidão de inteiro teor datada de 28/03/2018 – (Vide Tabela 03) - Área calculada DEPOIS da retificação de que trata a anotação Av.14, de 06/08/2004 =
431,48 m2
;

- Área de propriedade de SIZENANDO SANTANA -
45.369,16 m2;

- Superfície real do imóvel defendido levantada em campo –
(item 5.1 do Laudo Pericial)
251.407,00 m2;

- Diferença absoluta de áreas
(área real maior) (Superfície real – área somada das matrículas)
206.037,84 m2.

Por conseguinte, o perito não respondeu à questão suscitada pelo juízo de origem.

Contudo, se considerada a certidão alusiva à matrícula 35428 (id 111383500, págs. 01 a 03) e deduzidas as vendas (-187.819,00m2, -2.800,00m2, -988,75m2, -1.289,25m2, -2.799,97m2, -3.055,20m2 e -1.198,35 m2), da área total retificada (200.382,00 m2) encontra-se o remanescente de 431,48 m2.

Dessa forma, a diferença pleiteada pelo apelante deverá ser buscada por outra via, já que ele não demonstrou a irregularidade das informações do Quinto Serviço Notarial e Registral.

Cumpre ressaltar que na Apelação n. 42035/2005, julgada pela Segunda Câmara Cível em 13/12/2006, com origem na Ação de Retificação de Registro de Imóvel proposta pelo ora apelante, foi também arguida a irregularidade da matrícula 35428, e ficou assim decidido, por maioria:

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL – PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA – COISA JULGADA MATERIAL – EXISTÊNCIA – MATRÍCULA REGULAR – RECURSO IMPROVIDO. Tendo a sentença sido prolatada e não tendo o apelante dela argüido qualquer falha, caracterizou-se o trânsito em julgado da sentença. Ainda, irregularidade não há na matrícula do imóvel, uma vez que foi retratado e cumprido fielmente o que foi decidido nos autos, retirando-se o excesso de área pública indevidamente considerada e deduziu-se da área restante todas as alienações posteriores, sobrando desta forma o restante da área disponível.

Desse modo, ainda que superada neste processo a questão da coisa julgada, foram várias as retificações, é expressiva a diferença apurada entre a área alegada e a registrada, e não foram ouvidos os moradores vizinhos do imóvel.

Segue entendimento deste Tribunal em situação semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO – INEXISTÊNCIA DE ERRO NO REGISTRO – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - SENTENÇA MANTIDA- RECURSO DESPROVIDO. A ação de retificação tem por escopo propiciar a correção de eventuais discrepâncias entre a área registrada e a área da propriedade, quando evidenciado equívoco registral, não se prestando à regularização de eventual excesso.
(N.U 0001702-73.2003.8.11.0040, relator Des. José Zuquim Nogueira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 25/06/2013, publicado no DJE de 09/07/2013).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

É como voto.

QUESTÃO DE ORDEM

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ADEMAR SANTANA FRANCO, OAB/MT 4255/O.

Pela ordem, Excelência!

As duas decisões que houveram são em retificações de área de procedimento de jurisdição voluntária que não fazem coisa julgada material.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Sim, mas não se pode desconsiderar essas decisões.

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

A situação é bem singular mesmo.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Exatamente. Por isso ressaltei que o apelante ficou em situação delicada.

Mas não há como proceder à retificação nesta via. Inclusive teve de ser realizada perícia, que foi insatisfatória.

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

O grande problema é que, a informação que se tem nos autos, é de que essa área originária era de 38 ha 8561 m2 e dela foi decotada
18ha e 8.179 metros quadrados por decisão judicial.

Esse procedimento de retificação de registro público pode eventualmente ser revisto, mas sinceramente não sei se teríamos elementos para corrigir isso.

A Prefeitura de Cuiabá faz parte dessa relação?

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Não.

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

O alienante, o que aforou não faz parte dessa correção de registro.

Indago ao relator a razão do desmembramento dos 18ha.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Desembargador, segundo consta nos autos, isso foi efetuado a partir de uma Ação de Revisão proposta pela Prefeitura Municipal de Cuiabá.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Se essa ação foi feita a pedido da
Prefeitura Municipal de Cuiabá, por meio de uma decisão judicial e, agora, a parte vem fazer uma correção de registro público sem a participação de quem teria sido beneficiado pela redução, realmente não tem possibilidade.

Desse modo, acompanho o voto do relator.

QUESTÃO DE ORDEM

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ADEMAR SANTANA FRANCO, OAB/MT 4255/O.

Pela ordem, Excelência!

Inexiste qualquer procedimento judicial de revisão de área por parte da
Prefeitura Municipal de Cuiabá.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Consta em meu voto o seguinte:

“
Diz que o equívoco começou na Ação de Revisão proposta pela Prefeitura de Cuiabá, que requereu o desmembramento de 18ha e 8.179 metros quadrados sob a justificativa de ser excedente
. “

Essa informação está na petição inicial.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ADEMAR SANTANA FRANCO, OAB/MT 4255/O.

A questão dos 18ha lá trás, na primeira revisional, ficou muito bem esclarecido.

Realmente, até hoje, lá é uma cohab.

Isso foi vendido em 1982. Até o promotor falou na época para deixar para lá porque havia terceiros interessados.

Mas isso é fora do perímetro deles.

O perito oficial fala com todas as letras: “houve um novo débito junto com os 18ha na averbação 14.” Está bem claro.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

EM 31 DE MARÇO DE 2022:

NÃO PROVIDO.UNÂNIME.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/03/2022