Tribunal: TJMT
Processo: 0003753-46.2015.8.11.0037
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0003753-46.2015.8.11.0037
APELANTE: JOAO PAULO TRAJANO MORAES
APELADO: CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI
APELANTE: CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI
APELADO: JOAO PAULO TRAJANO MORAES
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ENTREGA COM ATRASO – NÃO PAGAMENTO PELO AUTOR DA ÚLTIMA PARCELA DO CONTRATO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUTAL MÚTUO – INAPLICABILIDADE DA MULTA – DESCUMPRIMENTO PRIMÁRIO PELA CONSTRUTORA – DANO MATERIAL CARACTERIZADO – ALUGUÉIS DEVIDOS – DEFEITOS CONSTRUTIVOS – CONSTATAÇÃO POR LAUDO PERICIAL – DEVER DE REPARAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – CONTRATO VERBAL ADICIONAL – PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADO – VALOR DOS SERVIÇOS ADICIONAIS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Constatado o descumprimento por ambas as partes (da empresa requerida quanto à entrega do imóvel no prazo avençado, e do autor com relação ao inadimplemento da última parcela do contrato), não há falar-se em pagamento de multa contratual.
Uma vez identificado o responsável primário pelo descumprimento da obrigação, no caso a construtora, há de ser mantida a condenação desta ao pagamento dos danos materiais decorrentes do atraso da entrega da obra, consistente nos aluguéis devidos pelo período de demora.
Deve ser mantida a indenização por danos morais, pois além de a obra ter sido concluída com atraso, ainda foi entregue com defeitos, fato que ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, frustrando a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Se o perito foi categórico ao apontar os procedimentos realizados durante a execução da obra como causa de diversos defeitos estruturais que necessitam de reparos, como fissuras e infiltrações, não há como afastar a responsabilidade da construtora pelo defeito na prestação de serviço, razão pela qual escorreita a sentença quanto à sua condenação para que proceda aos reparos ou custeios, de acordo com o valor médio apresentado pelo perito.
Há de ser mantido o valor indenizatório por dano moral se atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Com relação ao contrato adicional, apesar de alegar que o acréscimo na edificação decorre de acordo devidamente quitado antes do início dos serviços, se não comprovado pelo autor que pagou por tais serviços, há de ser mantida a sentença que o condenou a quitação.
Constatado que o valor a ser pago relativamente ao contrato verbal adicional foi arbitrado com base unicamente na quantia declarada como devida pela empresa requerida, apesar de o autor se insurgir quanto a isso, impõe-se a reforma da sentença para a quantia devida seja apurada em liquidação de sentença, levando-se em consideração o valor do metro quadrado e os serviços adicionais executados.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003753-46.2015.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Prestação de Serviços, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOAO PAULO TRAJANO MORAES - CPF: 996.179.351-04 (APELANTE), RICARDO FERREIRA GARCIA - CPF: 110.797.078-40 (ADVOGADO), CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI - CNPJ: 17.758.502/0001-89 (APELANTE), JOSE LUIZ DA SILVA - CPF: 380.560.700-87 (ADVOGADO), CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI - CNPJ: 17.758.502/0001-89 (APELADO), JOSE LUIZ DA SILVA - CPF: 380.560.700-87 (ADVOGADO), JOAO PAULO TRAJANO MORAES - CPF: 996.179.351-04 (APELADO), RICARDO FERREIRA GARCIA - CPF: 110.797.078-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0003753-46.2015.8.11.0037

APELANTE: JOAO PAULO TRAJANO MORAES

APELADO:

CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI

APELANTE: CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI

APELADO:

JOAO PAULO TRAJANO MORAES

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ENTREGA COM ATRASO – NÃO PAGAMENTO PELO AUTOR DA ÚLTIMA PARCELA DO CONTRATO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUTAL MÚTUO – INAPLICABILIDADE DA MULTA – DESCUMPRIMENTO PRIMÁRIO PELA CONSTRUTORA – DANO MATERIAL CARACTERIZADO – ALUGUÉIS DEVIDOS

– DEFEITOS CONSTRUTIVOS – CONSTATAÇÃO POR LAUDO PERICIAL – DEVER DE REPARAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – CONTRATO VERBAL ADICIONAL – PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADO – VALOR DOS SERVIÇOS ADICIONAIS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA –

RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Constatado o descumprimento por ambas as partes (da empresa requerida quanto à entrega do imóvel no prazo avençado, e do autor com relação ao inadimplemento da última parcela do contrato), não há falar-se em pagamento de multa contratual.

Uma vez identificado o responsável primário pelo descumprimento da obrigação, no caso a construtora, há de ser mantida a condenação desta ao pagamento dos
danos materiais
decorrentes do atraso da entrega da obra, consistente nos aluguéis devidos pelo período de demora.

Deve ser mantida a indenização por
danos morais
, pois além de a obra ter sido concluída com atraso, ainda foi entregue com defeitos, fato que ultrapassa
a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, frustrando a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Se o perito foi categórico ao apontar os procedimentos realizados durante a execução da obra como causa de diversos defeitos estruturais que necessitam de reparos, como fissuras e infiltrações, não há como afastar a responsabilidade da construtora pelo defeito na prestação de serviço, razão pela qual escorreita a sentença quanto à sua condenação para que proceda aos reparos ou custeios, de acordo com o valor médio apresentado pelo perito.

Há de ser mantido o valor indenizatório por dano moral se atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Com relação ao contrato adicional, apesar de alegar que o acréscimo na edificação decorre de acordo devidamente quitado antes do início dos serviços, se não comprovado pelo autor que pagou por tais serviços, há de ser mantida a sentença que o condenou a quitação.

Constatado que o valor a ser pago relativamente ao contrato verbal adicional foi arbitrado com base unicamente na quantia declarada como devida pela empresa requerida, apesar de o autor se insurgir quanto a isso, impõe-se a reforma da sentença para a quantia devida seja apurada em liquidação de sentença, levando-se em consideração o valor do metro quadrado e os serviços adicionais executados.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível e Adesivo interpostos por
JOAO PAULO TRAJANO MORAES
e pela
CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI,
respectivamente

na
Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
ajuizada pelo primeiro apelante em face do segundo, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para condenar a requerida:

a) na obrigação de realizar os reparos descritos no laudo pericial, item 6.2 ou custeá-los, de acordo com o valor médio apontado pelo perito;

b) ao pagamento de R$ 7.483,00 (sete mil quatrocentos e oitenta e três reais) a título de danos materiais, referente aos aluguéis comprovados, valor acrescido de correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês a contar do protocolo da reconvenção;

c) ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, acrescidos de correção monetária pelo INPC, e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação desta sentença;

d) ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10 % (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC/15.

E ainda, julgou procedente em parte o pedido reconvencional para condenar o autor/reconvindo ao pagamento de R$ 33.106,05 (trinta e três mil cento e seis reais e cinco centavos), referentes aos valores do contrato adicional, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês a contar do protocolo da reconvenção.

Por fim, condenou o demandante/reconvindo ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2°, do CPC/15.

O autor

JOAO PAULO TRAJANO MORAES
sustenta que é devida a multa contratual por ter sido reconhecido o descumprimento do contrato pela parte requerida.

Insurge-se quanto à procedência do pedido reconvencional, ao argumento de que não houve contratação verbal para ampliação da obra, mas obrigação decorrente do contrato (cláusula sexta), cuja diferença do valor foi quitada antes do início da obra.

Aduz que o valor de R$ R$ 33.106,05 (trinta e três mil cento e seis reais e cinco centavos) por apenas 5,41 m2 resultaria em R$ 6.119,41 (seis mil cento e dezenove reais e quarenta e um centavos) por metro quadrado, totalmente desproporcional à realidade de mercado, devendo, na hipótese de prevalecer a sentença, ser apurado o valor em liquidação de sentença considerando-se o valor atual do metro quadrado.

No mais, requer a majoração do valor da indenização por danos morais para R$ 20.950,80 (vinte mil novecentos e cinquenta reais e oitenta centavos) e, ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 134632737).

Por sua vez, a requerida/reconvinte
CONCRETIZA CONSTRUTORA EIRELI
, sustenta que não ocorreram vícios decorrentes de técnica de edificação, mas sim o fornecimento pelo apelado de material de péssima qualidade.

Assevera que não houve a entrega do imóvel, tratando-se o documento apresentado pelo autor de mera inspeção realizada, uma vez que o pactuado era que a entrega da obra ocorreria somente quando quitado o contrato na totalidade.

Afirma que não deu causa ao atraso na entrega da obra, o que decorreu de condições climáticas desfavoráveis, e ainda, que a contratação verbal pelo apelado para aumentar a metragem do imóvel consumiu no mínimo mais noventa dias para conclusão da obra.

Defende a inocorrência de dano moral, bem como se insurge quanto à determinação de reembolso do valor pago a título de locação de imóvel pelo recorrido.

Alega que o recibo no valor de R$ 3.338,00 (ID 134632690 - Pág. 18) não pode ser imputado como crédito, pois decorre de débito do próprio apelado, decorrente da confecção do projeto arquitetônico. Assim, entende que ao contrário do que o autor declara, foi paga a quantia de R$ 188.094,31 e não R$ 191.432,31.

Afirma que resta um total a ser pago pelo requerente de R$ 99.466,07, “
cujo desdobramento se refere a R$ 33.106,05 a título de contrato adicional – 17.350,36; 3.338,00 – valores pagados pelo apelante ao seu engenheiro entretanto imputado pagamento como se fosse devido pela apelado de 12.417,69 reconhecido pelo mesmo como débito que não pagou; R$ 22.120,03 a título de quebra contratual culposa já considerado o acréscimo da obra contratualmente ajustada e, R$ 44.240,07 a título de honorários convencionados de 20% já considerado a majoração do tamanho e do custo da obra
” (ID 134632737 - Pág. 16).

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 139699174).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se da petição inicial (ID 134632689 - Pág. 8/24) que o autor firmou contrato de execução de obra com a requerida, em 26/07/2013, para construção de um imóvel residencial, com prazo de entrega da obra estipulado em 180 (cento e oitenta) dias, após a assinatura do contrato de financiamento junto à instituição financeira.

Narra que assinou o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal em 11/10/2013 e procedeu aos pagamentos de acordo com o cronograma de construção. Contudo, a obra não foi entregue na data aprazada, mas apenas em 29/11/2014, conforme laudo de vistoria, e com inúmeras pendências e defeitos.

Consta que, por não estar de acordo com o estipulado no contrato, suspendeu a última parcela do pagamento do imóvel, ressaltando que o valor avençado foi de R$ 203.850,00 (duzentos e três mil oitocentos e cinquenta reais) e o valor pago foi de R$ 191.432,31 (cento e noventa e um mil quatrocentos e trinta e dois reais e trinta e um centavos).

Sob tais argumentos, ajuizou a presente ação.

Pois bem
.

A parte autora afirma que o imóvel foi entregue com atraso em 29/11/2014, conforme laudo de vistoria e entrega constante no ID 134632690 - Pág. 49/51, e contendo
inúmeras pendências e defeitos.

Por outro lado, a requerida aduz que a entrega oficial ocorreu apenas em 26/02/2015, conforme Protocolo de entrega constante no ID 134632690 - Pág. 53, sendo o atraso culpa do próprio autor e de fatores climáticos.

Prevê o contrato
de prestação de serviços firmado entre as partes que o prazo de entrega da obra pela empresa contratada seria de 180 dias após a assinatura do contrato junto ao Banco financiador, conforme se verifica abaixo:

Nesse contexto, consta dos autos que o contrato de financiamento foi assinado pelo autor em 11/10/2013 (134632690 - Pág. 14). Portanto, a empresa requerida teria até 11/04/2014 para entregar a obra concluída.

É bem verdade que existe a possibilidade de prorrogação do prazo do de entrega caso haja previsão expressa no contrato, conforme disposto pela
Lei Federal no 4.591/64, que estabelece em seu artigo 43-A que:

“
Art. 43-A.
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento,
desde que expressamente pactuado
, de forma clara e destacada
, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

Entretanto, no caso não consta a previsão da chamada cláusula de tolerância, mas apenas a possibilidade de o prazo não ser cumprido na hipótese de faltar material ou eventos da natureza.

Assim, seja no dia em que o autor afirma ter sido entregue (29/11/2014), seja na data em que a requerida reconhece que houve a efetiva entrega do imóvel (
26/02/2015), o fato é que não houve o cumprimento do prazo avençado no contrato.

Neste particular, insta salientar que apesar das alegações da requerida no sentido de que o atraso decorreu das condições climáticas, o certo é que não há dos autos prova efetivas nesse sentido.

Por outro lado, verifica-se
da cláusula quinta, “h” que “
o CONTRATANTE tomará posse do imóvel somente após a quitação total do contrato junto ao contratado
.” (ID 134632689 - Pág. 33).

Assim, conquanto o autor afirme que suspendeu o último pagamento do contrato em razão das pendências e defeitos nos serviços prestados pela requerida, também não adimpliu a sua parte do pacto, sobretudo porque poderia ter se utilizado da ação de consignação em pagamento para garantir a execução dos serviços na forma avençada.

Não é de se olvidar que nos termos do artigo 475 do Código Civil, havendo o inadimplemento contratual, a parte lesada poderá pedir a rescisão contratual se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos:

"
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
."

De igual sorte, prevê ainda o referido diploma processual civil a
teoria da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
) no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual
"nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

No caso, conforme acima explanado, ambos descumpriram sua obrigação.

A construtora, ao deixar de entregar a obra na data avençada, e a parte autora, ao reter o pagamento da última parcela do contrato.

Nesse contexto, ainda que a requerida tenha sido a primeira a descumprir a obrigação contratual, tendo em vista que quando da vistoria, realizada em
29/11/2014, já se encontrava em mora, o fato é que até a presente data também não houve o pagamento do valor remanescente pelo demandante.

Desta forma, diante do descumprimento por ambas as partes, correta a sentença ao deixar de aplicar
multa contratual
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. INTERPOSIÇÃO DE DOIS RECURSOS PELA MESMA PARTE. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO DO SEGUNDO. PRELIMINAR ACOLHIDA. RESCISÃO CONTRATUAL AFASTADA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS DEMONSTRADOS NOS AUTOS. RESSARCIMENTO. COMPENSAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE OS PROMISSÁRIOS COMPRADORES PAGAREM A INTEGRALIDADE DO PREÇO. PROVIMENTO PARCIAL DOS APELOS.

1 - Não se conhece do segundo recurso interposto pela mesma parte, diante do fenômeno da preclusão consumativa, que se configurou no momento em que a parte exercitou o direito de recorrer, com a interposição do primeiro apelo.

2 - O contrato firmado entre as partes é válido e deverá ser mantido, afastada a ordem de rescisão, pois não se pode valorar a gravidade das infrações cometidas reciprocamente.

3 - Demonstrados os vícios construtivos, bem como a construção em desacordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, os promissários vendedores deverão ressarcir aos Autores os valores, a ser apurados em fase de liquidação, com base na perícia realizada nos autos.

4 - Os promissários compradores deverão pagar a integralidade do preço do imóvel aos Réus, devendo as dívidas ser compensadas.

5 - A estipulação de cláusula penal implica arbitramento prévio das perdas e danos em caso de inadimplemento do contrato.

6 - Indevida a condenação à multa contratual e às perdas e danos, diante do descumprimento contratual mútuo.

7 - Preliminar acolhida. Provimento parcial dos Apelos
.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0024.06.229846-8/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2012, publicação da súmula em 11/01/2013) g.n.

Por outro lado, uma vez identificado o responsável primário pelo descumprimento da obrigação, no caso a construtora, há de ser mantido a condenação desta ao pagamento dos
danos materiais
decorrentes do atraso da entrega da obra.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento,
em sede de recurso repetitivo
, no sentido de que
quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996)
.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos
.”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).

Assim, resta devido o pagamento, pela requerida, da importância

de R$ 7.483,00 (sete mil quatrocentos e oitenta e três reais), relativa aos aluguéis dos meses de maio, junho, julho, agosto, setembro e dezembro de 2014, cujo desembolso restou devidamente comprovado nos autos (ID 134632690 - Pág. 37/42).

No tocante aos
defeitos construtivos
apontados pelo autor, alega a requerida que
não ocorreram vícios decorrentes de técnica de edificação, mas sim o fornecimento pelo apelado de material de péssima qualidade.

Contudo, razão não lhe assiste.

Isto porque, a prova pericial realizada nos autos verificou a existência de vícios estruturais decorrentes da fase de execução da obra, de responsabilidade da requerida. Vejamos:

“
Em vistoria, foi constatado que as patologias identificadas tiveram origem ainda na fase de execução e acabamento e materiais de baixa qualidade. A origem central das patologias identificadas, estão na ineficiência de impermeabilização da laje e acabamento do imóvel fator que ocasionou as outras patologias presentes.

As Normas de engenharia recomendam que a ausência de aplicação das normas na construção do imóvel pela construtora, recaia à mesma o dever de sanar tais patologias na ocasião de seu aparecimento de forma que preserve a integridade do imóvel.

[...]

Após realizados todos os procedimentos descritos no curso deste laudo pericial, procedidas as análises técnicas e indicadas as causas que contribuíram para o problema ocorrido, indicamos as patologias relacionadas à problemas da fase de execução do imóvel.

a) Fissuras: É atribuída sua causa ao fator de variação higroscópica (variação da umidade e temperatura) da parede assim como a retração da argamassa de revestimento ou retração da alvenaria. Se o revestimento das paredes não tiver condições de acompanhar esse movimento de expansão ou retração, acaba fissurando em localidades próximas de exposição a fatores naturais, como sol e chuva, a qualidade do material empregado, e a execução do serviço de maneira inadequada também contribuem para o aparecimento de fissuras.

b) Soleira da Janela: a soleira da janela encontra-se nivelada possibilitando o escorrimento de água da chuva para parte interna do imóvel.

c) O uso de um tipo de tinta inadequado e/ou uma impermeabilização mal feita: Aplicar uma tinta imprópria para determinada superfície pode resultar em uma pintura com a textura diferente da esperada e, ao longo do tempo, no aparecimento de manchas e na variação de cor. Portanto, a recomendação é sempre observar e respeitar as indicações de uso para cada tinta.

d) Microfissuras nas paredes externas: É atribuída sua causa ao fator de variação higroscópica (variação da umidade e temperatura) da parede assim como a retração da argamassa de revestimento ou retração da alvenaria. Se o revestimento das paredes não tiver condições de acompanhar esse movimento de expansão ou retração, acaba fissurando em localidades próximas de exposição a fatores naturais, como sol e chuva, a qualidade do material empregado, e a execução do serviço de maneira inadequada também contribuem para o aparecimento de fissuras.

e) Ausência ou ineficiência de elementos estruturais (vergas, contravergas) – as vergas e contravergas são elementos estruturais dispostos na alvenaria, que funcionam como pequenas vigas que auxiliam na distribuição de tensões e cargas nos vãos de portas e janelas, no caso objeto desta lide, constatou que não foram realizadas de acordo com as Normas de Engenharia, ocasionando diversas fissuras nos cantos das janelas e portas.

f) Descolamento das placas cerâmicas escada – Verifica-se que em todos os imóveis vistoriados o revestimento cerâmico encontra-se soltando, e o rejunte esfarelando, tais fatos estão relacionados aos materiais utilizados e mão de obra.

g) Materiais de baixa qualidade – Verifica-se nas paredes grande quantidade de areia utilizada e o esfarelamento das paredes, indicando a necessidade de manutenções com prazo menor.

h) Descolamento do revestimento das paredes em placas - caracteriza-se pelo descolamento de placas endurecidas e formação de vazios abaixo da camada de revestimento, decorrente de argamassa muito rica ou pouca aderência à superfície de base.

[...]

3. Há nexo causal entre os vícios de construção e a atuação da requerida? Resposta 3: Os vícios identificados guardam relação com procedimentos realizados quando da execução do imóvel, e decorrentes do uso regular da edificação
.” (IDs 134632713 a 134632715)

Destarte, ainda que tenham sido identificados também desgastes naturais em decorrência do uso e do tempo, o perito foi categórico ao apontar os procedimentos realizados durante a execução da obra como causa de diversos defeitos estruturais, como fissuras e infiltrações, que necessitam de reparos.

Logo, não há como afastar a responsabilidade da construtora pelos defeitos indicados no laudo pericial, razão pela qual escorreita a sentença quanto à sua condenação para que proceda aos reparos ou custeios, de acordo com o valor médio apresentado pelo perito.

De igual forma, deve ser mantida a indenização por
danos morais
, pois além de a obra ter sido entregue com atraso, ainda foi entregue defeitos, fato que ultrapassa
a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, frustrando a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial
. 2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.
(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

Quanto ao
valor da indenização
, este deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido.

Nessa linha de entendimento, tem-se que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), arbitrados pela sentença atendeu aos critérios orientadores para sua fixação, devendo ser mantido.

Insurge-se ainda o autor quanto à procedência do pedido reconvencional, ao argumento de que não houve
contratação verbal para ampliação da obra
, tratando-se de obrigação decorrente do contrato (cláusula sexta), cuja diferença do valor foi quitada antes do início da obra.

Verifica-se do contrato que o objeto da construção se tratava de “
imóvel residencial, sendo térreo 151,76 m2 sendo: piso térreo 104,65 m2 e piso superior 47,11 m2, de acordo com o projeto
” (ID 134632689 - Pág. 27).

Nesse sentido, também foi emitido o Alvará de Construção, no qual consta que a área total a ser construída é de 151,76 m2 (ID 134632691 - Pág. 44).

Contudo, conforme se verifica do Boletim de Cadastramento Imobiliário, registrado em 01/04/2015, a área construída total foi de 157,17 m2 (ID 134632691 - Pág. 45).

Imperioso destacar que sobre a alteração do imóvel, dispõe a cláusula sexta do contrato que “
Qualquer modificação ou alteração, que importe em aumento ou redução dos serviços contratados, dependerá de anuência do CONTRATANTE ao CONTRATADO, tendo o contratante acertado os valores adicionais junto ao contratado antes de iniciar o serviço, assinado a alteração no anexo 3.
” (ID 134632689 - Pág. 33).

Apesar de alegar que o acréscimo na edificação decorre de acordo devidamente quitado antes do início dos serviços, o fato é que o autor não colacionou aos autos os respectivos comprovantes de pagamento desses serviços adicionais, tampouco o
anexo 3
contendo a alteração assinada, conforme dispõe a
cláusula sexta
acima mencionada.

Destarte, não comprovado pelo autor a quitação do contrato verbal adicional, há de ser mantida a sentença quanto à sua condenação ao pagamento.

No que tange ao
valor dos serviços adicionais
, aduz o autor que a importância de R$ 33.106,05 (trinta e três mil cento e seis reais e cinco centavos) por apenas 5,41 m2 resultaria em R$ 6.119,41 (seis mil cento e dezenove reais e quarenta e um centavos) por metro quadrado, totalmente desproporcional à realidade de mercado, devendo, na hipótese de prevalecer a sentença, ser apurado o valor em liquidação de sentença considerando-se o valor atual do metro quadrado.

Com efeito, verifica-se que o valor arbitrado foi baseado unicamente na quantia declarada como devida pela empresa requerida em relação ao contrato verbal adicional, inexistindo dos autos qualquer parâmetro para obtenção desse valor.

Assim, prospera a pretensão recursal do autor para que o valor a ser pago pela construção adicional seja apurado em liquidação de sentença, levando-se em consideração o valor do metro quadrado e os serviços adicionais executados.

Por fim, razão assiste à requerida quanto à alegação de que o recibo no valor de R$ 3.338,00 (ID 134632690 - Pág. 18) não pode ser imputado como crédito, não devendo ser computado no valor pago, pois decorre de débito do próprio apelado, decorrente da confecção do projeto arquitetônico.

Isto porque, além de o autor não refutar tal argumento ao contrarrazoar o recurso adesivo, consta de forma expressa do mencionado recibo que o valor de R$ 3.338,00, se refere a débito proveniente de pagamento de projetos de construção.

Assim, tem-se que do total contratado de R$ 203.850,00, foi pago pelo autor a quantia de R$ 188.094,31 e não R$ 191.432,31 conforme alega.

Ante o exposto,
dou parcial provimento aos recursos
a fim de reformar em parte sentença monocrática para:

- determinar que o valor a ser pago pelo contrato adicional seja apurado em liquidação de sentença, levando-se em consideração o valor do metro quadrado de mercado e os serviços adicionais executados;

- reconhecer como pago pelo autor apenas a quantia de R$ 188.094,31, do total de R$ 203.850,00, devendo a diferença ser computada como crédito em favor da requerida.

Diante da sucumbência recíproca na lide principal, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 40% para o autor e 60% para a requerida.

Por fim, no que tange à lide secundária, à vista da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 40% para o autor/reconvindo e 60% para a requerida/reconvinte.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022