Tribunal: TJMT
Processo: 1022160-87.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-29

Ementa:
Recurso de Agravo de Instrumento no 1022160-87.2021.8.11.0000 – Cuiabá
Agravantes: Comércio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho
Agravados: Mário Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque
E M E N T A
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1022160-87.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ANDREIA COCCO BUSANELLO URCINO - CPF: 772.235.781-49 (ADVOGADO), COMERCIO DE COMBUSTIVEIS STOCK 6 LTDA - CNPJ: 33.609.688/0001-60 (AGRAVANTE), KALIL JORGE ZATTAR DE ARRUDA CARVALHO - CPF: 003.060.321-80 (AGRAVANTE), MARIO ROBERTO MESQUITA - CPF: 107.692.421-20 (AGRAVADO), IONNE MARIA DE MOURA MESQUITA - CPF: 695.290.861-72 (AGRAVADO), GEANDRE BUCAIR SANTOS - CPF: 688.175.331-49 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Agravo de Instrumento no
1022160-87.2021.8.11.0000 – Cuiabá

Agravantes:
Comércio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho

Agravados:
Mário Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque

E M E N T A

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.

No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Agravo de Instrumento no
1022160-87.2021.8.11.0000 – Cuiabá

Agravantes:
Comércio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho

Agravados:
Mário Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Comercio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara da Cível Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de despejo movida por Mario Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque, deferiu a tutela provisória de urgência, dispensada a caução, para determinar a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.

Aduzem os agravantes, em suma, que não restou correto a interpretação formada pelo douto magistrado, pois, diante da inexistência de notificação prévia para desocupação voluntária do imóvel. Seguem defendendo a necessidade de cumprimento dos requisitos elencados no art. 59 da Lei de Locações, que estabelece prazo de 30 (trinta) dias, para ajuizamento da ação de despejo, contados a partir do término ou do cumprimento da notificação do comunicado o intento de retomada.

Afirmam ainda que não existe risco de dano, vez que o contrato está sendo cumprido, inclusive em relação ao pagamento do aluguel, ocorrendo divergência de valores, já que durante a pandemia as partes fizeram o acordo verbal de redução para R$ 8.000,00 (oito mil reais) durante tal período, e que após a transferência bancária enviou o comprovante para o recorrido, conforme se demonstra nas conversas realizadas via
whatsapp
, que sempre se manifestou com “obrigado, Deus te abençoe”.

Alegam ainda que na notificação de reajuste de aluguel no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) sofreu acréscimo de 31,97%, tendo sido encaminhada a contranotificação, esclarecendo que embora não tenha sido formalizada a redução, as partes sempre tiveram um bom relacionamento.

Ressaltam que o contrato de locação está garantido por fiança, bem como há necessidade de dilação probatória, diante da divergência de valores apontada como ausência de pagamento. Sustentam a ocorrência de visível possibilidade de grave lesão, devendo ser concedido a tutela recursal.

A tutela antecipada recursal pleiteada foi indeferida (id. 112966475).

As informações foram prestadas pela douta magistrada (id. 113552469), mantendo a decisão.

A parte agravada deixou de apresentou contraminuta (id. 117917998).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 27 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Agravo de Instrumento no
1022160-87.2021.8.11.0000 – Cuiabá

Agravantes:
Comércio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho

Agravados:
Mário Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque

V O T O

Cinge-se dos autos que
Mário Roberto Mesquita e Ionne Maria de Moura Mesquitaque
movem
ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e demais encargos c/c rescisão de contrato
contra a
Comércio de Combustíveis Stock 6 Ltda. e Kalil Jorge Zattar de Arruda Carvalho
, alegando a inadimplência dos alugueis e os encargos estabelecidos no contrato de locação referente ao imóvel localizado na Av. Tenente Coronel Duarte, 985, centro, em Cuiabá, cujo débito atualizado perfaz o montante de
R$ 402.881,47 (quatrocentos e dois mil oitocentos e oitenta um reais e quarenta sete centavos).

A douta magistrada
a quo
deferiu

o pedido de tutela de urgência, dispensada a caução, para determinar aos requeridos a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias
e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 da Lei 8245/91 (id. 68407732 – autos de origem 1036252-44.2021). Os aclaratórios foi acolhido, para retificar a parte final, e determinar a expedição de mandado de citação e intimação independente da prestação de caução (id. 69301776).

Contra essa decisão se insurgem os agravantes aduzindo que não estão preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de desocupação do imóvel comercial, sob o argumento de
inexistência de prévia notificação para desocupação voluntária do imóvel, bem como a necessidade de cumprimento do requisito elencado no art. 59 da Lei de Locações, que estabelece prazo de 30 (trinta) dias, para ajuizamento da ação de despejo, contados a partir do término ou do cumprimento da notificação.

Justificam que o contrato de locação está sendo cumprido, inclusive em relação ao pagamento do aluguel, ocorrendo divergência de valores, já que durante a pandemia as partes fizeram o acordo verbal de redução para R$ 8.000,00 (oito mil reais), e que houve ainda a notificação de reajuste de aluguel para o valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) tendo sido encaminhada a contranotificação, esclarecendo que embora não tenha sido formalizada a redução, as partes sempre tiveram um bom relacionamento.

Ressaltam que o contrato de locação está garantido por fiança, bem como há necessidade de dilação probatória, diante da divergência de valores apontada como ausência de pagamento.

Pois bem. Ressalto que
o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que deferiu a tutela de urgência pleiteada, nos termos do art. 300, do CPC c/c art. 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991, determinando que os réus desocupem o imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias.

Quanto a concessão da liminar de desocupação, nos termos do art. 300 do CPC, convém destacar
que a tutela de urgência é medida que defere
ab initio
, total ou parcialmente, o pedido inicial, observando-se preambularmente a possibilidade do acolhimento do mérito da ação e por isso deve ser analisada com cautela, consubstanciando em provas irretorquíveis.

Nesse diapasão, o magistrado deve estar convencido dos requisitos legais impostos para sua concessão e previstos no art. 300, do CPC/15, quais sejam,
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito é fundada em prova preexistente, não necessariamente documental, porém, há de ser clara e evidente, portadora de grau de convencimento tal, que, a seu respeito, não se possa levantar dúvida razoável.

É cediço que o exame sobre a possibilidade de concessão da tutela não exige análise sobre a existência ou inexistência do direito posto em causa. No entanto, para fins de exame da tutela urgência, os documentos juntados ao processo devem ser de tal ordem que permitam a configuração de um elevado grau de probabilidade de acolhimento da pretensão posta em Juízo.

In casu
, compulsando os autos, nesta quadra inicial, em que pese os argumentos postos pelos agravantes nas razões recursais, o certo é que encontram-se presentes na espécie a probabilidade do direito alegado pelos autores, ora agravados, e receio de dano irreparável ou de difícil reparação.

Digo isso, porque em que pese a mera alegação de acordo verbal de redução do valor para R$ 8.000,00 (oito mil reais) durante o período decorrente da pandemia ocasionada pelo covid-19, resta incontroverso inadimplência dos agravantes, diante do não pagamento dos aluguéis no valor integral, que até a propositura da demanda perfazia o montante considerável de R$ 402.881,47 (quatrocentos e dois mil oitocentos e oitenta um reais e quarenta sete centavos).

Sendo assim, o art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora,
per si
, é suficiente para autorizar o despejo, sendo inaplicável no caso vertente o art. 47 da mencionada norma legal.

Nessa trilha, o art. 59, §1o, inc. IX, da Lei n. 8245/91 diz,
verbis
:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Não obstante, ainda que o contrato de locação firmado entre as partes esteja garantido por um fiador, nos termos art. 37, inc. II, da Lei n. 8245/91, não se pode fechar os olhos para o fato do referido fiador do agravante, não possui bens suficientes para garantir o débito da demanda, como bem salientou a douta magistrada:

“No caso, pretende o autor/locador despejar os requeridos/locatários em virtude do inadimplemento dos alugueres e encargos da locação, no valor total de R$ 402.881,47. Observa-se que o contrato de locação (ID 68231181) dispõe da garantia de fiança – no caso, o fiador/requerido KALIL JORGE ZATTAR DE ARRUDA –, na forma prevista no art. 37 da Lei 8245/91.

Todavia, os elementos trazidos com a petição inicial, notadamente a cópia do despacho proferido no processo no 0022212-07.2015.8.11.0002, em trâmite na 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (ID 68231652), e as pesquisas de bens (ID 68231653), demonstram, prima facie, que o requerido/fiador não possui bens suficientes para adimplir o débito objeto desta demanda, pelo que se denota a ineficácia da garantia prestada no contrato sub judice.”

Sendo assim, com a devida vênia, é totalmente cabível a concessão da tutela provisória de urgência para a desocupação do imóvel em questão, ante a notória e precária situação dos recorrentes em relação ao elevado valor da dívida, devendo ser mitigada a regra estabelecida no inciso IX, do §1o, do art. 59, da Lei n. 8.245/91.

Sobre o tema, já proferi decisão:

“
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada e a dispensabilidade da caução, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe.”
(TJMT, RAI 1002871-71.2021.8.11.0000, 3a Câm. Direito Privado, minha relatoria, j. 28.04.2021)

Outro não é o entendimento dos Tribunais pátrios,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS –
DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL
– POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC –
CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR – GARANTIA INÓCUA
– RECURSO PROVIDO.

É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).

A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.

O fato do contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar
.”
(TJMT, RAI n. 1015994-10.2019.8.11.0000, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira dos Santos Filho, j. 18.12.2019 – negritei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. LIMINAR INDEFERIDA. ARTIGO 59, §1o, IX, DA LEI DO INQUILINATO. FIANÇA. CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO QUE SE PROLONGA HÁ MAIS DE DOIS ANOS. FIADOR QUE TAMBÉM FIGURA NO POLO PASSIVO DA LIDE. GARANTIA INÓCUA. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL
. NOTÍCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO. DESPEJO LIMINAR QUE ENCONTRA RESPALDO NO ART. 300 DO NPCP. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.”
(TJRS, RAI n. 70082426529, 16a Câm. Cív., Rel. Desa. Vivian Cristina Angonese Spengler, j. 14.11.2019 – negritei)

Por outro lado, também conforme o entendimento jurisprudencial, é dispensada a prestação de caução quando o débito superar o montante equivalente a 03 (três) meses de aluguel, vejamos,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CAUÇÃO. DESNECESSIDADE NO CASO.

Considerando que os valores inadimplidos pela locatária ultrapassam o equivalente a 03 meses de aluguel, não há necessidade de prestar caução legal.
Precedentes do STJ
e desta Câmara. Recurso provido.”
(TJRS, RAI n. 70080663818, 16a Câm. Cív., Rel. Desa. Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, j. 18.02.2019 – negritei e grifei).

Por conseguinte, tenho que a questão em tela, por sua própria natureza e da forma como trazida à baila, conduz a evidente conclusão de que se fazem presentes, de plano, os pressupostos consignados no instituto da tutela provisória de urgência.

Saliento, por fim, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito será devidamente confrontado com provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, não vinculando o magistrado nem o mérito da causa.

Sem maior delonga, mantenho intacta a decisão, por não vislumbrar nenhum vício.

Pelo exposto, conheço do recurso e
lhe

NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 27 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022