Tribunal: TJMT
Processo: 1007610-13.2019.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-06

Ementa:
Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO FIXADA EM 20% - POSSIBILIDADE. RETENÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO NU – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - A retenção do percentual de 20% está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, pelo que entendo pela sua manutenção.
II - A fruição caracteriza-se pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos que dali advém; tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela fruição da terra nua.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007610-13.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[VALERIA CRISTINA DE SOUZA - CPF: 885.371.109-49 (APELADO), ATALIAS DE LACORTE MOLINARI - CPF: 049.861.391-77 (ADVOGADO), EVAIR FIABANE - CPF: 032.162.911-62 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LARISSA CRISTINA DA SILVA - CPF: 057.163.991-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa.

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO FIXADA EM 20% - POSSIBILIDADE. RETENÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO NU – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - A retenção do percentual de 20% está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, pelo que entendo pela sua manutenção.

II - A fruição caracteriza-se pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos que dali advém; tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela fruição da terra nua.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1007610-13.2019.8.11.0015 interposto por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA contra sentença proferida na “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO” onde litiga com VALERIA CRISTINA DE SOUZA perante a 1a Vara Cível da Comarca de Sinop - MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 110991960 o magistrado de piso julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para o fim de determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id n°. 20486098, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Condenou a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Diante da existência de sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do Novo Código de Processo Civil. Devendo a parte requerente arcar com o importe de 30% e a requerida com o importe 70% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

Prolatada a sentença em sede de embargos de declaração que consta sob ID. 110991969 o magistrado de piso deu provimento para sanar o erro material no dispositivo excluindo o índice INPC, de modo que passe a constar a índice IGP-M.

Em suma, requer o recorrente sob ID. 11099197 que seja reformada a r. sentença para que sejam declaradas validas as cláusulas contratuais referentes as retenções a serem realizadas e, por consequência, sejam as mesmas aplicadas ao ato de rescisão do instrumento entre as partes;

Subsidiariamente requer a majoração do percentual da cláusula penal – entendimento do STF. Seguindo-se a determinação da Corte Superior, a restituição de valores em favor da Apelada deve sofrer a retenção em favor da Apelante do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores a serem restituídos como penalização da Apelada em razão da desistência ou pela iniciativa na ruptura do negócio jurídico.

Sustenta ainda, necessidade de retenção de valores referentes a fruição em virtude de o imóvel estar indisponível para o apelante;

Requer a validade do disposto na alínea “b” da Cláusula Décima do contrato, e determinado que seja realizada a retenção dos valores a título de fruição pela utilização do imóvel.

Contrarrazões sob ID. 110991974.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INÉBITO proposta por Valéria Cristina de Souza, doravante denominada recorrida, em face de LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA., doravante denominada recorrente.

Noticiou a parte autora/recorrida que no ano de 2015, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente ao lote n°.09, Quadra 23, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, a ser pago em 140 parcelas,

Requereu a rescisão do contrato e informou já ter pago a quantia total de R$ 41.334,74. Narrou ter a requerida/recorrente exigido encargos abusivos, no qual apresentou cálculo para a retenção na quantia de R$ 49.773,83 e ainda restar como devedora do valor de R$ 8.439,09.

O juiz aquo julgou a ação parcialmente procedente, para o fim de determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel e condenou a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

A tese recursal funda-se na afirmação de validade da cláusula contratual que permite a retenção de valores pagos sobre o valor do imóvel, bem como necessidade de retenção em decorrência de fruição do imóvel.

Em primeiro lugar, cabe observar que a rescisão contratual se deu por culpa da parte autora/recorrida/compradora.

Nesse contexto, o STJ já possui entendimento consolidado no sentido de que a rescisão motivada por inadimplência do comprador admite a retenção, pelo vendedor, de percentual que pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Veja-se:

"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento" (STJ - REsp no. 1224921/PR - Rel. Mina. Nancy Andrighi - DJe de 11.05.2011)

Nesse sentido, a retenção do percentual de 20% está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, pelo que entendo pela sua manutenção.

Ademais, tal retenção já abrange a penalização do autor/recorrido ao pagamento de valor para restabelecer o status inicial quando da aquisição do presente imóvel.

A restituição dos valores quitados pela compradora deve ocorrer de forma do que dispõe a súmula 543 STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Ato continuo, há pedido recursal no tocante a condenação da recorrida ao pagamento de indenização por fruição do imóvel, que é um terreno vago.

Tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela não fruição da terra nua.

A fruição caracteriza-se pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos que dali advém; tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela fruição da terra nua.

Nego, pois, provimento neste tópico.

A jurisprudência corrobora:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. CONTRATO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ÓBICE À RESCIÇÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO PELA NÃO FRUIÇÃO. LOTE. TERRENO VAGO. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO. ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. MAJORAÇÃO. IMPERATIVIDADE. 1. Ainda que não tenha atuado na negociação de imóvel, a empresa sócia da promitente vendedora possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação indenizatória por atraso na entrega das obras. 2. Quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre pessoa física e pessoa jurídica, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, mesmo se gravado com alienação fiduciária em garantia, se a rescisão é embasa pelo promissário comprador na inadimplência promitente vendedora. 3. As cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade são óbices à rescisão contratual por arrependimento e não por inadimplemento da construtora. 4. Nos casos em que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da construtora, a devolução dos valores pagos pela compradora deve ser integral. Inteligência da súmula 543 do STJ. 5. Nos termos do TEMA 971 do STJ, é lícita a inversão da cláusula penal. 6. Tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela não fruição da terra nua. 7. Em se tratando de terreno vago, inexiste presunção de que os compradores se livrariam do pagamento de aluguel tão logo fosse entregue o empreendimento, o que impede a restituição, aos compradores, dos valores suportados a título de aluguel durante o atraso na obra. 8. O atraso substancial na entrega de imóvel enseja indenização por dano moral, que deve ser fixada de modo razoável e proporcional.” (TJ-MG - AC: 10000211924295001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 20/10/2021, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021)

Assim, a sentença deve ser mantida.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, no sentido de manter a decisão atacada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Modifico a proporção dos honorários sucumbenciais para 80% a encargo da parte recorrente, e, 20% a encargo da parte recorrida, fulcrado no art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022