Tribunal: TJMT
Processo: 0000937-39.2015.8.11.0022
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-13
Data de publicação: 2022-09-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER O PAGAMENTO DE VALORES PECUNIÁRIOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESCISÃO DO CONTRATO – COBRANÇA DO SALDO DEVEDOR – POSSIBILIDADE – SENTEÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a contratação válida, é legítima a cobrança do saldo devedor em razão do inadimplemento contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000937-39.2015.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[IMOBILIARIA TOKIO LTDA - CNPJ: 32.971.301/0001-59 (APELADO), EDNO DAMASCENA DE FARIAS - CPF: 383.615.071-91 (ADVOGADO), JUSCELINO SEVERINO VIEIRA - CPF: 410.215.501-59 (APELANTE), ANDREIA ALVES,Representada pelo MINISTERIO PUBLICO ESTADUAL - CPF: 828.112.101-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER O PAGAMENTO DE VALORES PECUNIÁRIOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESCISÃO DO CONTRATO – COBRANÇA DO SALDO DEVEDOR – POSSIBILIDADE – SENTEÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a contratação válida, é legítima a cobrança do saldo devedor em razão do inadimplemento contratual.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JUSCELINO SEVERINO VEIRA, contra a r. sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Pedra Preta/MT, que nos autos da ação de Obrigação de Fazer o Pagamento de Valores Pecuniários (Proc. no 937-39.2015.8.11.0022), ajuizada contra o apelante por IMOBILIARIA TOKIO LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento de R$ 12.497,46, referente as parcelas vencidas e não pagas pactuadas no 3o contrato de compra e venda de imóvel, acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária desde o vencimento de cada parcela. A sentença condenou o réu, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, observada a regra do art. 98, § 3o do CPC. (Id.
133773694)

O apelante sustenta a inexistência de “novação de contrato que substitui o primeiro compromisso de compra e venda realizado entre as partes”, mas sim uma renegociação do débito já existente, e, isso se prova “quando se verifica em todos os contratos realizados após o primeiro em sua lateral direita a palavra “cont:016/99” , e ainda, válido lembrar que é requisito essencial para a novação o animus novandi, segundo o qual exige-se, pois, que o credor tenha a intenção de novar, já que essa forma de extinção da obrigação requer do credor a renúncia ao crédito antigo e aos direitos acessórios que o acompanhavam”.

Afirma que o que ocorreu foi a simples modificação nas cláusulas de pagamento do terreno, (...), não se computando os valores já pagos” e, que as renegociações foram feitas de boa-fé.

Sustenta que os contratos são de adesão e foram confeccionados “somente se modificando os valores sempre, sem contudo, mencionar os anteriores e mesmo os valores já pagos, dando a impressão de que cada contrato constitui um novo negócio” e, ainda que a avaliação do imóvel, feita unilateralmente, está bem acima do valor de mercado, ao contrário da avaliação realizada pela Prefeitura de Pedra Preta trazida na contestação, tornando os índices aplicados demasiadamente onerosos”

Pede, pois, o provimento do apelo, para que, reformada a sentença seja declarada a improcedência da cobrança, “por já não haver mais nada a ser pago e estar a obrigação totalmente cumprida”. Prequestiona violação aos artigos “
1o, II, III; 3o, I, II, III e IV; 4o, II; 5o, XXXII e XXXV; 6o, da CRFB/88, na forma do art. 102, III, a da CRFB/88; Pelo recurso especial por contrariar os arts. 156 e 421 do CC/02, bem como os arts. 2o; 3o; 4o; 5o, I; 6o, I, VII, e VIII; 7o e 8o do CDC, na forma do art. 105, III, a CRFB”. (Id.
133773696)

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o breve relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada julgou parcialmente procedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de Ação Cobrança ingressada por IMOBILIÁRIA TÓKIO LTDA em desfavor de JUSCELINO SEVERINO VIEIRA, devidamente qualificados nos autos.

Narra a requerente que em 1999 firmou com o demandado um Contrato de Promessa de Compra e Venda de um terreno onde hoje reside o requerido, medindo 500 metros quadrados e localizado de frente para a Rua João Ponce de Arruda (Lote 12, Quadra 15), ao preço inicial de R$3.900,00, valor a ser pago em 48 parcelas de R$80,00.

Afirma que o requerido apenas 13 parcelas, deixando de adimplir as parcelas desde vencidas desde dezembro de 2000.

Relata que no ano de 2002 celebrou novo Contrato de Promessa de Compra e Venda do mesmo imóvel referido ao início, estabelecendo-se o valor do terreno em R$7.850,00, a serem pagos em 55 parcelas, sendo 20 parcelas mensais de R$100,00, 20 parcelas mensais de R$150,00, e 15 parcelas mensais de R$170,00, tendo sido ofertada entrada no valor de R$300,00.

Contudo, o requerido pagou apenas 25 parcelar, deixando de pagar as parcelas vencidas a partir de julho de 2004.

Aduz que novamente, em setembro de 2009, foi renegociada a dívida pendente de adimplemento em novos termos, considerando-se o valor já pago pelo Requerido (R$3.180,00) e reescalonando-se a dívida restante em 22 parcelas de R$345,00, com vencimento mensal até o mês de agosto de 2011.

Ocorre que o Requerido pagou tão somente 5 (cinco) parcelas das 22 (vinte e duas) por ele devidas, restando a serem pagas 17 (dezessete) parcelas.

Por tais razões, a procedência da ação para condenar o requerido ao pagamento do débito no montante de R$ 12.497,46 (doze mil quatrocentos noventa e sete reais e quarenta e seis centavos), acrescidos de juros e correção monetária.

A inicial veio instruída com os documentos.

A decisão proferida em Id. 56268907 - Pág. 44 recebeu a petição inicial, determinando a citação da parte requerida.

O requerido foi regularmente citado (Id. 56268908 - Pág. 3), apresentou contestação em Id. 56268908 - Pág. 5/9, oportunidade em que refutou as alegações da inicial, sustentando que o imóvel já fora quitado há tempos, pugnando pela improcedência da ação.

A parte autora apresentou sua impugnação à contestação em Id. 56268908 - Pág. 33/35.

A audiência de conciliaram restou prejudicada, ante a ausência da parte autora (Id. 56268908 - Pág. 42).

O despacho de Id. 56268908 - Pág. 46 determinou a intimação das partes para especificarem as provas que pretendem produzir.

Apesar de intimados ambas partes nada se manifestaram nos autos. Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório. Fundamento. Decido.

As partes são legítimas e bem representadas, presentes estando os pressupostos processuais e as condições da ação.

Estando o caderno processual devidamente instruído, de modo que fornece elementos suficientes para a convicção deste Juízo, não havendo a necessidade de se produzir prova na instrução processual, impõe-se, desde logo, o julgamento antecipado da lide, com fulcro no art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Em detida análise aos autos, entendo que a ação deve ser julgada procedente, pelos fundamentos em que passo a expor.

Diante das alegações das partes e os documentos que acostaram nos autos, é incontroverso que as partes firmaram ao todo 03 (três) contratos de compra e venda do mesmo imóvel: Lote 12, quadra 15, com 500m2 , localizado na Rua Governador João Ponce de Arruda.

O primeiro contrato de compra e venda foi firmado no ano de 1999, apesar de estar juntado nos autos, pelas alegações das partes, verifica-se que foi a autora vendeu o imóvel o requerido pelo valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), a serem pagos em 48 (quarenta e oito) parcelas, das quais o autor pagou apenas 13 (treze), segundo confessa o requerido na sua contestação.

Em decorrência do inadimplemento, a autora firmou um segundo contrato de compra e venda com o requerido em 13/07/2002, fixando o valor da venda em R$ 7.850,00 (sete mil e oitocentos e cinquenta reais), sendo R$ 300,00 (trezentos reais) de entrada e o restante em 55 parcelas, sendo 20 parcelas de R$ 100,00 (cem reais); 20 parcelas de R$ 150,00 (centos e cinquenta reais) e 15 parcelas de R$ 170,00 (cento e setenta reais), das quais o requerido pagou apenas 25 parcelas, segundo confessa o requerido na sua contestação.

Por fim, também em razão do inadimplemento, a autora firmou o terceiro contrato compra e venda do mesmo imóvel com o requerido em 07/10/2009, agora no valor de R$ 11.460,00 (onze mil e quatrocentos e sessenta reais), constando no contrato a entrada de R$ 3.180,00 (três mil e centos e oitenta reais) e o restante parcelado em 24 vezes de R$ 345 (trezentos e quarenta e cinco reais), das quais o requerido declara que pagou apenas R$ 6.310,00 (seis mil e trezentos e dez reais).

Em sua defesa, o requerido sustenta que o contrato já foi quitado há tempos, pois em sua totalidade já pagou R$ 11.084,58 (onze mil e oitenta e quatro reais e cinquenta e oito centavos), valor esse que na atualidade corresponde ao valor de mercado do imóvel, quiçá na época em que foram pagas as prestações, ou seja, o requerido não concorda com o aumento drástico do valor do imóvel na repactuação do contrato de compra e venda em comparação com o primeiro contrato firmado em 1999.

Pois bem. Importante consignar que nos contratos acostados autos (2o e 3o contrato), verifica se que possuem “Cláusula Terceira” pactuando a rescisão contratual em caso de inadimplemento do pretenso comprador, igualmente escritas: “O não cumprimento de qualquer das cláusulas aqui pactuadas, inclusive o não pagamento de 03 (três) prestações consecutivas acarretará a rescisão do contrato e perda pelo comprador de todos os direitos, inclusive da posse do (s) lote (s) compromissado (s), nos termos do artigo 14 (quatorze) do decreto lei número 58 (cinquenta e oito) de 10 de dezembro de 1.937 (C.C.), regulamentado pelo decreto número 3.079 de 15 de setembro de 1.938 (C.C.)

A rescisão do presente instrumento particular de compra e venda, por falta de pagamento de parcela, dar-se-à nos termos do Art. 32 da Lei no 6.766 de 19.12.79, perdendo da seguinte forma:

I – se o PROMITENTE COMPRADOR(ES) não tiver(em) quitado o equivalente a 1/3 (um terço) do preço total neste instrumento previsto, nenhuma quantia será restituída de acordo a Lei 6.799/79.

II – não será restituída as importâncias pagas a título de sinal, pois foram utilizadas para pagamento de honorários para intermediação de negócio (Lei 6.530/78) do Código Comercial.

III – da quantia a ser devolvida para o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) deverá ser deduzidas as despesas havidas com intimação e ou despesas judiciais, registro de contrato, publicações, e impostos (IPTU), sendo que o sado restante, se houver, será descontado o percentual de 20% (vinte) pôr cento a título de administração.”

Diante do exposto, no caso dos autos, o que se verifica, é a ocorrência de novação da obrigação anteriormente contratada, pois o requerido ao assinar o novo contrato substituiu a obrigação pendente – pagamento - por outra igualmente pendente, mas com o valor do negócio e número de parcelas diferentes.

Pelas notificações anexas na exordial, as quais não foram contestadas pelo requerido em sua contesta, pelo contrário, o requerido confessa que ficou em atraso com o pagamento das parcelas dos contratos, contata-se que o requerido deu causa a incidência da Cláusula Terceira dos contratos, ou seja, devido ao inadimplemento, o contrato foi rescindo perdendo o autor ao direito de posse sobre o imóvel que comprou.

Com isso, extrai-se do 2o e 3o contrato, após a inadimplência do requerido, que as partes firmaram um novo contrato de compra e venda, sendo que na ocasião do novo negócio a autora fixou o valor equivalente ao valor atualizado do bem.

Como se vê, a obrigação constituída no 2o e 3o contrato de compra e venda substituiu, por inequívoca novação, a anterior decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, de modo que, em tal conjuntura, descabida qualquer discussão de abusividades contratuais previstas no contrato anterior, salvo se comprovada a nulidade. Diante da validade novo contrato, não há que se falar em ilegalidade e abusividade do aumento drástico do valor do imóvel em comparação com o primeiro contrato, cuja obrigação foi, nos termos acima, integralmente substituída no terceiro contrato, o que é perfeitamente válido.

Dessa forma, verifico que o fato constitutivo do direito do autor se encontra comprovado nas documentações que acompanha a inicial, demonstrando a existência da relação jurídica existente entre as partes de forma válida.

Por outro lado, o requerido confessa em sua contestação que não efetuou o pagamento integral do pactuado no terceiro contrato, assim, por não conseguiu demonstrar nos autos fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, é de rigor a procedência do pedido de cobrança.

Por fim, com relação ao pedido de dano moral, não merece procedência.

Apesar de postular a condenação do requerido ao pagamento de danos morais, a parte autora não trouxe qualquer fundamento para sustentar o seu pedido, e muito menos fixou o valor que pretende a título de danos morais.

Conforme entendimento já assentado, são requisitos indispensáveis da responsabilidade civil: a conduta ilícita, o dano e o nexo de causalidade entre a primeira e o segundo requisito, a obrigar o causador do dano a indenizar a vítima. A inexistência de um desses requisitos afasta a responsabilidade do imputado.

O dano moral, por sua vez, relaciona-se a uma ofensa a direitos da personalidade, entendidos como aqueles consectários da dignidade da pessoa humana, previstos exemplificativamente no Código Civil (art. 11 a 20, dentre outros).

Todavia, a simples inadimplência do requerido não comprova o dano necessário para a configuração do dever de indenizar, uma vez que não houve a exposição da requerente ou demonstração de maiores repercussões.

No caso, a meu ver, a ocorrência dos fatos descritos na exordial geraram mero dissabor a empresa requerida, pois o não recebimento do pactuado, por si só, não se presume a ocorrência do dano moral “in re ipsa”, devendo restar comprovado o efetivo dano imaterial.

Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para CONDENAR o requerido Juscelino Severino Vieira a pagar a autora Imobiliária Tókio LTDA o valor de 12.497,46 (doze mil quatrocentos noventa e sete reais e quarenta e seis centavos), referente às parcelas vencidas e não pagas pactuadas no 3o contrato de compra e venda do imóvel, devendo ser acrescido com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária desde o vencimento de cada parcela.

Condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Porém, por ser o requerido beneficiário da Justiça Gratuita, a exigibilidade das verbas da sucumbência imposta estão sujeitas à condição suspensiva a que refere o art. 98, § 3o do CPC.

Cumpre destacar que apesar da irresignação do réu/apelante, razão não lhe assiste.

Inicialmente o apelante celebrou em 1999, contrato de compra e venda de imóvel ao preço inicial de R$ 3.900,00 para pagamento em 48 parcelas mensais de R$ 80,00. Desse contrato foram pagas 13 parcelas (R$ 1040,00), mas em razão da sua inadimplência em 2002 o contrato foi rescindido (Id.
133773692 - Pág. 41)
.

Celebrou-se um novo contrato de compra e venda, envolvendo o mesmo imóvel, sendo negociado pelo valor de R$ 7.850,00, para pagamento em 55 prestações, sendo 20 parcelas no valor de R$ 100,00, 20 parcelas no valor de R$ 150,00, e mais 15 parcelas no valor de R$ 170,00, dando-se um sinal no valor de R$ 300,00. Contudo desse novo contrato o apelante pagou apenas 25 parcelas (R$ 2000,00 + R$ 750,00 + R$ 300,00 = 3.050,00), parando com o pagamento das parcelas em julho/2004 (Id.
133773692 – pag. 27)
.

Em 07/10/2009, houve uma última negociação agora no valor de R$ 11.460,00, e, considerando-se o valor já pago até então (R$ 3.180,00), o saldo remanescente (R$ 8.280,00) foi renegociado 22 parcelas mensais no valor de R$ 345,00, tendo sido adimplidas apenas 5 prestações (R$ 1.725,00 – Id.
133773693 - Pág. 12
)

É preciso voltar os olhos aos contratos e analisar as cláusulas estipuladas para o caso de inadimplemento da dívida, onde se constata o seguinte:

Cláusula Terceira – o não cumprimento de qualquer das cláusulas aqui pactuadas, inclusive o não pagamento de 03 (três) prestações consecutivas, acarretará a rescisão do contrato, e perda pelo comprador de todos os direitos, inclusive da posse do lote compromissado nos termos do art. 14 do Decreto Lei 58/37, regulamentado pelo Decreto 3079/38

A rescisão do presente instrumento de compra e venda, por falta de pagamento de parcelas (...), dar-se-á da seguinte forma:

I – se o PROMITENTE COMPRADOR(ES) não tiver(em) quitado o equivalente a 1/3 (um terço) do preço total neste instrumento previsto, nenhuma quantia será restituída de acordo a Lei 6.799/79.

II – não será restituída as importâncias pagas a título de sinal, pois foram utilizadas para pagamento de honorários para intermediação de negócio (Lei 6.530/78) do Código Comercial.

III – da quantia a ser devolvida para o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) deverá ser deduzidas as despesas havidas com intimação e ou despesas judiciais, registro de contrato, publicações, e impostos (IPTU), sendo que o sado restante, se houver, será descontado o percentual de 20% (vinte) pôr cento a título de administração.”

De uma simples análise dos contratos de compra e venda celebrados entre as partes, nota-se que o inadimplemento das parcelas na forma como ocorreu, teve como consequência a sua rescisão e a perda dos valores já pagos, se “não tiver quitado o equivalente a 1/3 do preço total neste instrumento, nenhuma quantia será restituída” (I)

Além disso, o atraso no pagamento de 3 parcelas consecutivas conferiria à compromitente vendedora o direito de rescindir o contrato, eis que comprovada a mora culposa do devedor, nos termos do art. 1092 do CC.

Quanto a avaliação do imóvel questionada pelo apelante, noto que no último contrato, celebrado em setembro de 2009, o imóvel foi avaliado e negociado pelo valor de R$ 11.460,00, ou seja, compatível com a avaliação realizada Prefeitura de Pedra Preta/MT e juntada pelo apelante.

Portanto, nenhum reparo a sentença quando ao direito do autor/promitente vendedor em receber o valor da dívida em razão do inadimplemento do contrato.

Isto posto, nego provimento ao recurso e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos.

Custas pelo apelante, observada a regra do art. 98, § 3o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2022