Tribunal: TJMT
Processo: 0016165-40.2017.8.11.0004
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-14
Data de publicação: 2022-12-19

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0016165-40.2017.8.11.0004 – Barra do Garças
Apelante: Administrabem Participações Ltda.
Apelado: Gilvanio Franco
E M E N T A
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.
No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
A incidência de juros de mora devem se dar a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC.
A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóvel,

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0016165-40.2017.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GILVANIO FRANCO - CPF: 545.643.281-15 (APELADO), SIMIRAMY BUENO DE CASTRO - CPF: 495.777.271-15 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), MARIANA ALMEIDA E SILVA STACIARINI - CPF: 901.223.801-34 (ADVOGADO), LEONARDO OLIVEIRA TONHA - CPF: 009.256.261-20 (ADVOGADO), JARBAS MOREIRA JUNIOR - CPF: 703.756.401-00 (ADVOGADO), EVANDRO MOREIRA AMORIM - CPF: 362.577.701-06 (APELANTE), LUCAS MENESES SILVA - CPF: 047.894.501-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
0016165-40.2017.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Administrabem Participações Ltda.

Apelado:
Gilvanio Franco

E M E N T A

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA –
JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO –
CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

A incidência de juros de mora devem se dar a partir da
citação, com amparo no art. 405 do CC.

A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóvel,

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
0016165-40.2017.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Administrabem Participações Ltda.

Apelado:
Gilvanio Franco

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Administrabem Participações Ltda. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que nos autos da ação de anulação de negócio jurídico c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral movida por Gilvanio Franco, julgou parcialmente procedente o feito, declarando rescindido o contrato e condenou a ré ao pagamento da multa penal no valor de R$ 4.072,32 (quatro mil setenta e dois reais e trinta dois centavos), bem como determinou a restituição da quantia de R$ 8.766,80 (oito mil setecentos e sessenta seis reais e oitenta centavos). Considerou que houve a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, e fixou os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, devendo ser suportado em 20% pela autora e 80% pela ré, suspendendo a exigibilidade em favor da autora diante da assistência judiciária gratuita.

Inconformada, a apelante alega a inexistência da penhora, sustentando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do consumidor. Firme no seu propósito, alega que tendo o autor dado causa a rescisão contratual, não há qualquer abusividade na cláusula penal que estabelece multa contratual, haja vista que fora estipulada contratualmente,

ou alternativamente, que sejam aplicadas as disposições da Lei do Distrato, que prevê a possibilidade de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

Segue defendendo a responsabilidade da parte apelada quanto ao custeio das despesas do imóvel, bem como a necessidade de abatimento da verba de fruição no percentual de 1% sobre o valor do contrato ou alternativamente, em 0,75% sobre o valor do bem atualizado de acordo com a Lei do Distrato. Pugna pelo afastamento da multa penal e da correção monetária sobre o valor a ser restituído, e eventualmente, assevera a necessidade de correção com base no INPC. Requer que a restituição seja de forma parcelada, e a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 144105393), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá,

de

de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
0016165-40.2017.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Administrabem Participações Ltda.

Apelado:
Gilvanio Franco

V O T O

Cinge-se dos autos que Gilvanio Franco ajuizou ação de anulação de negócio jurídico c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral em desfavor de Administrabem Participações Ltda. e outra, aduzindo que as partes firmaram contrato de compra e venda de lote urbano, referente ao terreno no 19, localizado no empreendimento denominado ‘Residencial São Conrado’, pelo montante total de R$ 40.723,20 (quarenta mil setecentos e vinte três reais e vinte centavos), contudo, foi amplamente divulgado pelos meios de comunicação, após investigação do Ministério Público através de inquérito civil, que a área do referido empreendimento estava penhorada pela União em ação de execução fiscal (Proc. N. 654-51.2012.4.01.3605), motivo pelo qual manejo a demanda visando a nulidade do negócio jurídico, com a devolução em dobro dos valores pagos, bem como a indenização por dano moral.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedente o feito, declarando rescindido o contrato e condenou a ré ao pagamento da multa penal no valor de R$ 4.072,32 (quatro mil setenta e dois reais e trinta dois centavos), bem como determinou a restituição da quantia de R$ 8.766,80 (oito mil setecentos e sessenta seis reais e oitenta centavos). Considerou que houve a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, e fixou os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, devendo ser suportado em 20% pela autora e 80% pela ré, suspendendo a exigibilidade em favor da autora diante da assistência judiciária gratuita (id. 144105371). Manteve a decisão nos embargos de declaração (id. 144105382).

Irresignada, a apelante sustenta que a rescisão dos contratos se deu por culpa do consumidor, diante da inexistência de penhora. Pugna pela reforma da sentença, requerendo a retenção da multa contrata correspondente a 20% das parcelas pagas e 10% do valor do contrato.

Assevera sobre a responsabilidade da parte apelada quanto ao custeio das despesas do imóvel, bem como a necessidade de abatimento da verba de fruição no percentual de 1% sobre o valor do contrato ou alternativamente, em 0,75% sobre o valor do bem atualizado de acordo com a Lei do Distrato.

Pugna pelo afastamento da multa penal e da correção monetária sobre o valor a ser restituído, e eventualmente, assevera a necessidade de correção com base no INPC. Requer que a restituição seja de forma parcelada, e a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido ações sobre a matéria.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a pretensão de nulidade do contrato de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se dá por desistência imotivada do comprador ou se por culpa da vendedora.

Da análise do conjunto probatório produzido durante a marcha processual, observo que a venda do lote ocorreu com a existência de penhora judicial que recaiu sobre a matrícula originária de n. 39.634, posteriormente unificada na matrícula n 59.740, à época da negociação, nos autos da execução fiscal n. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite pela Justiça Federal de Barra do Garças.

Além disso, também restou comprovada a aludida averbação às margens das matrículas n. 60.194 e n. 60.195, conforme descrito no TAC n. 016/2013/1oPJC/MPE/MT firmado entre a empresa ré e o Ministério Público, cujas cláusulas terceira e quinta asseguram os direitos dos consumidores adquirentes dos lotes já vendidos quanto a eventual ressarcimento, sendo assegurado, ainda, o direito de efetuarem o distrato do contrato de compra e venda firmado entre as partes (id. 144105360).

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, o TAC assumido pela empresa rés é perfeitamente aplicável ao caso, uma vez que o lote adquirido pelo autor tem origem na matrícula n. 59.740, de modo que a pretensão de decretação da rescisão contratual encontra respaldo jurídico nas obrigações que foram assumidas no Termo de Ajustamento de Conduta alhures, conforme previsão da cláusula décima primeira, reafirmo.

Desse modo, o descumprimento contratual por parte da apelante afeta a irregularidade na comercialização dos terrenos pertencentes ao loteamento São Conrado, em razão da penhora judicial, devidamente comprovados no TAC n. 016/2013, dando lastro a rescisão contratual motivada.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Nesta esteira, não é demais dizer que o fato de ter havido baixa da penhora judicial não isenta a empresa ré da responsabilidade pela rescisão contratual. Neste sentido,
verbis
:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA –
IMÓVEIS PENHORADOS EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR
– COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – MULTA CONTRATUAL A FAVOR DO COMPRADOR – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

[...]

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Na espécie, em que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual a título de multa contratual, bem assim dos encargos
.

[...]”
(TJMT, RAC n. 0014419-74.2016.8.11.0004, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.12.2020 – negritei)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
IMÓVEL PENHORADO NA JUSTIÇA FEDERAL – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS PESSOAS FÍSICAS OU JURÍDICAS LIGADAS AO GRUPO ECONÔMICO
– ART. 47 DA LEI N. 6.766/79 – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO APENAS PARA O ADQUIRENTE INADIMPLENTE – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - JUROS DE MORA DEVIDOS – ABALO EMOCIONAL NÃO DEMONSTRADO – REPARAÇÃO DESCABIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Caracteriza-se a irregularidade do loteamento quando, mesmo sendo objeto de constrição judicial, é comercializado como livre e desembaraçado
.

“Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.”
(art. 47 da Lei n. 6.766/79).

No julgamento do Tema 971, o STJ definiu que
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Súmula n. 543 do STJ)
.

[...]
”.
(TJMT, RAC n. 0008052-68.2015.8.11.0004, 4a Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 29.04.2020– negritei)

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da apelante pela pretensão de rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Dessa forma, ante a responsabilidade da apelante, ora vendedora pela rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ocorrer de forma integral, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

No que tange a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deve ser mantida a decisão que determinou a reversão em favor do consumidor adquirente, ora apelado, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Observo que consta na
cláusula dezessete,
letra “b”, prevê em favor da alienante uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda do imóvel, em função da desistência do adquirente, a título de cláusula penal, o que deve ser estendido ao autor. Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020 – negritei e grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ –JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

[...]

4.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente
, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo
.

5. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.”
(RAC n. 1005762-61.2018.8.11.0003, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.01.2021 – negritei e grifei)

Avançando na resolução da celeuma, tenho como descabida a compensação a título de aluguel pela fruição do bem, vez que se trata de terreno, diante da inexistência de imediato proveito útil ou que a apelante tenha auferido qualquer proveito econômico.

Nesse sentido, soa a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA REVISIONAL DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE PARTE DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - ARRAS CONFIRMATÓRIA - MULTA CONTRATUAL - FRUIÇÃO - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por culpa do comprador, ante sua inadimplência, implica na restituição das quantias por ele pagas, mostrando-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores para ressarcimento de despesas advindas da contratação. Não é cabível a cumulação da retenção de arras (ou sinal) e a imposição de multa contratual, haja vista o excesso da penalidade e, ainda, porque a situação implicaria em claro enriquecimento ilícito da promitente vendedora. Em se tratando de rescisão de compra e venda referente a lote de terreno vago, não há que se falar em retenção de valor a título de fruição, por não permitir imediato proveito útil.
(TJMG, RAC 1.0000.21.073928-0/001, 13a Câm. Cív., Rel. Desa. Maria das Graças Rocha Santos, j. 26.08.2021)

Observo que na sentença ficou estabelecida a correção monetária e os juros de mora da seguinte forma:

CONDENO a requerida a restituir ao autor a quantia de R$8.766,80 (oito mil setecentos e sessenta e seis reais e oitenta centavos), referente às prestações mensais adimplidas, conforme CLÁUSULA QUINTA do TAC n.016/2013. Referida importância deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (26/04/2019)

Embora a apelante pleiteie o afastamento da correção monetária, sob o argumento do atual cenário da pandemia da covid-19 e aplicação da teoria da onerosidade excessiva, tal tese de ser rechaçada, já que apenas tece comentários acerca do mercado imobiliário, sem qualquer respaldo probatório.

Quanto ao alegação de que o termo inicial da correção monetária,

uma vez que a correção monetária destina-se a recomposição do valor da moeda, motivo pelo qual deve ser considerada como termo inicial a data de cada efetivo desembolso pelo promitente comprador, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. Devendo ser mantido o índice do IGPM/IBGE, diante da expressa pactuação no contrato (id. 144105356).

No que tange a
os juros de mora, tratando-se de responsabilidade contratual, o termo inicial flui a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC/15. Sobre o tema assim decidem os tribunais pátrios,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELO USO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS E CORREÇÃO. RECURSO DO RÉU I
. Admite-se a incidência de cláusula penal sobre parcelas a serem devolvidas no caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-comprador. Percentual de retenção em favor da construtora limitado a 10% dos valores pagos. No caso, o contrato nominado de Recibo Arras quando prevê, em verdade, condição de cláusula penal de natureza reparatória. Em contrato de promessa de compra e venda com inadimplemento e rescisão por culpa do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção de 10% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
(...) II. Sendo a responsabilidade oriunda de relação contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC vigente e no art. 240, do CPC/15
.
III. Considerando que a correção monetária objetiva apenas a atualização da moeda corroída pela inflação, sua incidência deve ser da data de cada desembolso.
À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E, POR MAIORIA, ENTENDERAM PELA NÃO FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS”.
(TJRS, RAC n. 70077592616, 17a Câm. Cív., Rel. Des. Liege Puricelli Pires, j. 23.08.2018 - destaquei)

Nesta trilha, tenho que a sentença verberada encontra-se bem posta e em consonância com a realidade fática demonstrada nos autos.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/12/2022