Tribunal: TJMT
Processo: 1014264-35.2019.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-16
Data de publicação: 2022-03-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – FECHAMENTO DE GARAGEM, COM A EDIFICAÇÃO DE PAREDES E COLOCAÇÃO DE PORTÃO E INSTALAÇÃO DE GERADOR PARTICULAR EM ÁREA COMUM – REGISTROS DE ATAS QUE ATESTAM MANIFESTAÇÃO CONTRÁRIA DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO ÀS REFERIDAS OBRAS – ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE PREJUÍZOS AOS CONDÔMINOS E À SEGURANÇA DO EDIFÍCIO – ÔNUS DOS DEMANDADOS NÃO SATISFEITO – DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL NÃO EFETIVADA PELA DESÍDIA DO DEMANDADOS, QUE NÃO ARCARAM COM O PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS – MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PROCEDER A DEMOLIÇÃO DAS INSTALAÇÕES, COM O RESPECTIVO RESTABELECIMENTO DAS ÁREAS COMUNS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
É vedada a construção, por interesse exclusivo de condômino, em área de uso comum do condomínio, sem autorização específica dos demais.
Deve ser mantida a sentença que condenou proprietário de imóvel em condomínio a demolir construção irregular, que causa prejuízos aos demais condôminos, transformando área de uso comum em área privativa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014264-35.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[AMIR ANTONIO MALUF - CPF: 014.338.451-13 (APELANTE), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), KLEYTON ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 007.215.531-09 (ADVOGADO), ALINE CAMILA PIRAN - CPF: 022.819.441-58 (APELANTE), EDIFICIO RIVIERA GOIABEIRAS - CNPJ: 29.615.328/0001-02 (APELADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – FECHAMENTO DE GARAGEM, COM A EDIFICAÇÃO DE PAREDES E COLOCAÇÃO DE PORTÃO E INSTALAÇÃO DE GERADOR PARTICULAR EM ÁREA COMUM – REGISTROS DE ATAS QUE ATESTAM MANIFESTAÇÃO CONTRÁRIA DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO ÀS REFERIDAS OBRAS – ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE PREJUÍZOS AOS CONDÔMINOS E À SEGURANÇA DO EDIFÍCIO – ÔNUS DOS DEMANDADOS NÃO SATISFEITO – DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL NÃO EFETIVADA PELA DESÍDIA DO DEMANDADOS, QUE NÃO ARCARAM COM O PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS – MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PROCEDER A DEMOLIÇÃO DAS INSTALAÇÕES, COM O RESPECTIVO RESTABELECIMENTO DAS ÁREAS COMUNS –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

É vedada a construção, por interesse exclusivo de condômino, em área de uso comum do condomínio, sem autorização específica dos demais.

Deve ser mantida a sentença que condenou proprietário de imóvel em condomínio a demolir construção irregular, que causa prejuízos aos demais condôminos, transformando área de uso comum em área privativa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por AMIR ANTÔNIO MALUF e ALINE CAMILA PIRAN, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer Consistente em Desfazimento de Obra e Instalações no 1014264-35.2019.8.11.0041, manejada por EDIFÍCIO RIVIERA GOIABEIRAS, julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial para determinar que os requeridos/apelantes:

a) determinar que os requeridos/apelantes, no prazo de 48 horas, promovam a desconexão dos cabos de energia que interliga o grupo gerador ao quadro de energia da unidade, desativando seu funcionamento;

b) determinar que os requeridos/apelantes, no prazo de 15 (quinze) dias, promovam a retirada do grupo gerador particular, e toda sua instalação (cabos, conexões, coxins, etc), da área comum do condomínio; e, ainda, concluam a demolição das paredes irregularmente edificadas no perímetro das vagas de garagem 17, 18 e 19, arcando com todas as despesas necessárias, a fim de resguardar a segurança e patrimônio dos demais condôminos.

c) condenar os requeridos/apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil. (Id. 111399522).

Em suas razões, de Id. 111399524, os apelantes pugnam pela reforma da sentença para que que os pedidos sejam julgados improcedentes

Diz que diferente do que alega o apelado, há projetos bem como os respectivos ART ́s – Anotação de Responsabilidade Técnica, tanto com relação a instalação e funcionamento do grupo gerador quanto na edificação das paredes no estacionamento, o que por si só afasta qualquer risco de irregularidade ou risco ao condomínio ou moradores.

Discorre sobre a ausência de demonstração do prejuízo ao Condomínio ou ameaça à segurança condominial, para que se determine a demolição de uma obra.

Assevera, ainda, que a exclusividade de utilização dos locais destinados à guarda de automóveis apenas abrange a vaga de estacionamento em si, não compreendendo as áreas de circulação - de pessoas ou veículos - que a contornam, que têm natureza comum.

Pondera acerca das disposições da convenção condominial e do regimento interno, nos quais não se encontra qualquer vedação para que construções como a realizada pelos apelantes sejam implementadas no referido condomínio.

Esclarece que nos condomínios edilícios, há composse nas áreas de propriedade e de uso comum, mas há posse exclusiva do condômino nas unidades edilícias e nos estacionamentos, e nessas áreas de propriedade e posse exclusiva do condômino, o condomínio não tem o poder de disposição.

No que se refere ao gerador de energia e aos cabos, refere que estão instalados em local adequado, exatamente ao lado do gerador de energia do próprio condomínio, não ocupando ou obstruindo área que poderia ser utilizado por qualquer condômino ou o próprio condomínio para outra destinação, sendo certo que por possuir ART e planta específica, não havendo risco de danos ao apelado ou seus moradores.

Por fim, reitera que o Julgador
a quo
deixou de considerar o objeto principal da presente demanda, que é a legalidade dos serviços prestados por profissional qualificado e a ausência de prejuízo dos condôminos, não podendo os apelantes serem prejudicados por motivos alheios a sua vontade, sendo imperativo o provimento do recurso.

A parte apelada apresentou as contrarrazões, no Id. 111399536, por meio das quais protesta pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Os apelados ingressaram com a presente ação demolitória em face dos apelantes, em razão da construção de paredes nas suas respectivas vagas de garagem, edificadas no perímetro das vagas de no 17, 18 e 19, além da instalação de um gerador particular de energia na área comum do Edifício Riviera Goiabeiras, localizado nesta Capital.

O Magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial, o que ensejou a interposição do apelo.

Os apelantes sustentam que a obra não representa qualquer risco ao condomínio e aos condôminos, pois foi acompanhada de projeto e ART, e ainda, aceita tacitamente ao longo do tempo pelo condomínio, razão pela qual entendem que deve ser reformada a sentença.

Pois bem.

É incontroversa a construção de paredes e portão nas vagas de garagem no 17, 18 e 19, que pertencem aos apelantes - proprietários da cobertura, além da instalação de gerador na área comum do condomínio apelado.

A convenção de condomínio é o estatuto que regulamenta os interesses dos condôminos, ditando as regras gerais e específicas do local, onde são firmadas normas de boa convivência, atinentes à administração condominial, deliberação em assembleias, sanções, regimento interno, além de outros interesses dos moradores.

Trata-se de negócio jurídico proveniente da autonomia privada da vontade coletiva, cujas normas obrigam a todos - proprietários, inquilinos ou terceiros, sem que o judiciário tenha que se intrometer nessas situações.

No caso, como bem apontou o d. Julgador
a quo,
basta uma leitura atenta na ata da Assembleia Geral realizada pelo Condomínio autor aos 24.01.2019, ocasião em que um morador manifestou sua discordância com a construção das paredes nas vagas de garagem dos apelantes, por prejudicá-lo de entrar e sair adequadamente do seu veículo, por falta de espaço [...], momento em que o Advogado Miguel Zaim, representante dos apelantes naquele ato, afirmou:

““[...] que
a construção realizada nas vagas de garagens por não estarem na planta e convenção do condomínio é juridicamente ilegal
. Deste modo seu objetivo naquela noite seria apresentar uma proposta aos condôminos, sendo: melhorar/investir em algum espaço de lazer da área comum para beneficiar todos os condôminos. [...]”
(Id. 19219082).

Resta claro, portanto, que os apelantes sempre tiveram o conhecimento da ilegalidade das obras e tentaram negociar uma troca por meio de benfeitorias, o que não foi aceito pelos condôminos, que deliberaram pela retirada imediata e completa das paredes das garagens das unidades 1502, 403 e 1404, o que não foi cumprido pelos mesmos.

Salienta-se, ainda, que a ata de assembleia jamais impugnada pelos apelantes, aponta os prejuízos experimentados pelos demais condôminos, que em razão da irregular construção de paredes na área da garagem apresentavam dificuldades para manobrar seus veículos e até mesmo acessá-los, quando colidentes à construção irregular.

Ademais, é igualmente certo que os apelantes deveriam cumprir as deliberações do condomínio, consoante disposição dos artigos 1.335, 1.336 e 1.342, todos do Código Civil, que disciplinam:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

[...]

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Aliás, insta consignar que os apelantes não poderiam realizar as obras em discussão, sem a devida autorização do próprio condomínio e também dos órgãos competentes, uma vez que a obra não foi precedida de qualquer projeto ou autorização legal dos órgãos municipais competentes, pois as ART (anotação de responsabilidade técnica) que a acompanharam foram confeccionadas após a propositura desta ação em 05/04/2019, por exemplo, a ART elétrica e a do Gerador foram emitidas em 17/06/2019 (ID 21977028 e 21977034), ou seja, corroborando com a ilegalidade já confessada pelos apelantes.

Quanto ao mais, a tese de que a obra não causou prejuízos ao condomínio e aos condôminos não restou provada, ônus que competia aos demandados/apelantes e não o fizeram, já que deferida a produção da prova pericial, deixaram de recolher os honorários periciais.

Desse modo, apesar dos argumentos dos apelantes, não há qualquer reforma a ser feita na sentença de procedência, que bem apreciou e fundamentou a matéria posta em discussão nos autos.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicáveis as disposições do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/03/2022