Tribunal: TJMT
Processo: 1001878-07.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-01
Data de publicação: 2022-11-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO ATENDIDO – SENTENÇA MANTIDA –– RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. “A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação”. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.). 3. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001878-07.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE FRANCISCO ROSA DOS SANTOS - CPF: 569.636.291-53 (APELADO), MARCIA CRISTINA DE ALMEIDA - CPF: 536.575.601-06 (ADVOGADO), LAURA PATRICIA DOURADO AMORIM - CPF: 570.380.741-72 (ADVOGADO), ADIRLEY DE ALMEIDA LEITE DOS SANTOS - CPF: 963.884.711-53 (APELADO), SOLARIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP - CNPJ: 07.245.979/0001-07 (APELANTE), MICHAEL GOMES CRUZ - CPF: 028.898.011-52 (ADVOGADO), FREDERICO AUGUSTO ALVES FELICIANO DE SOUSA - CPF: 020.201.481-96 (ADVOGADO), SOLARIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP - CNPJ: 07.245.979/0001-07 (APELANTE), TAINA MUNIZ LIMA - CPF: 033.551.571-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO ATENDIDO – SENTENÇA MANTIDA –– RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. “A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação”. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva
– Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.). 3. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
SOLARIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – EPP
contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de

“
Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
”

(Número Único 1001878-07.2018.8.11.0041), ajuizada contra a apelante por
JOSÉ FRANCISCO ROSA DOS SANTOS e ADIRLEY DE ALMEIDA LEITE DOS SANTOS
, julgou o pedido procedente, para declarar “
para declarar a rescisão do contrato por opção da parte autora, e a retenção de 15% (...) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor da autora, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do pagamento e acrescido de juros de 1% (...) ao mês a partir do vencimento”
(cf. Id. no 138367774); a r. sentença condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

A ré/apelante sustenta que
“ao afastar o percentual da multa rescisória previsto no contrato e aplicar percentual de 15% (...) de retenção sobre os valores já pagos, o MM. Juízo desconsiderou a necessidade de abatimento do valor referente a comissão de corretagem, prevista na cláusula “6.3” do contrato como ônus dos compradores, ou seja, desconsiderou que o ônus pelo pagamento da comissão de corretagem é dos compradores (Apelados), o que implica no direito da Apelada/Vendedora de reter percentual do valor pago pelos Apelados com o abatimento do valor da referida comissão”
(cf. Id. no 138367783 - pág. 4); alternativamente, postula pela aplicação da iterativa jurisprudência do eg. STJ no sentido de que a retenção de 25% sobre os valores pagos pelo consumidor se mostra razoável.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecido
“o direito da Apelante de retenção dos valores pagos no percentual previsto no contrato (50% dos valores pagos) com a dedução do valor da comissão de corretagem (10% do valor do imóvel vendido
)”, ou, então, “
para autorizar o desconto do montante de R$ 10.680,98 (...) no percentual de retenção fixado pelo Juízo a quo, referente aos gastos efetivamente despendidos com a comissão de corretagem
”, ou, ainda, “
para majorar o valor de retenção, fazendo constar o direito de retenção da Apelante no percentual de 25% dos valores pagos
” (cf. Id. no 138367783 - pág. 14).

Nas contrarrazões vinculadas ao
Id. no 138367789
, os apelados refutam os argumentos recursais e pedem o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou o pedido parcialmente procedente sob os seguintes fundamentos:

“Busca a parte autora a rescisão do contrato realizado com a ré, e a restituição dos valores pagos, alegando ser indevida a retenção perpetrada. A ré argumenta que os valores à serem devolvidos devem respeitar as cláusulas do contrato, que foram acordadas entre si, e que os valores pagos pela Requerente no importe R$ 15.648,70 (quinze mil, seiscentos e quarenta e oito reais e setenta centavos) não são suficientes para cobrir as despesas administrativas, de corretagem e publicidade, cujo percentual estava devidamente e previamente informado no contrato, conforme disposição do item “a” da cláusula 6.3, que dispõe que, em caso de rescisão, a requerida, devolverá parte dos valores pagos até então, após deduzidas as seguintes verbas

A ré ainda relata que o valor total da venda foi de R$ 267,024,48 (duzentos e sessenta e sete mil, vinte e quatro reais e quarenta e oito centavos), e que levando em consideração a disposição contratual que previa a dedução de 10% sobre o preço da venda para ocorrência da restituição, a Requerida deveria descontar R$ 26.702,44 (vinte e seis mil, setecentos e dois reais e quarenta e quatro centavos), e, após, restituir qualquer valor remanescente.

Pois bem, a controvérsia da demanda reside em determinar o percentual de retenção à ser aplicado, no caso de rescisão por opção do promissário comprador.

Verifica-se dos autos que houve o pagamento da quantia total de R$ 15.648.70 (quinze mil e sessenta e quarenta e oito reais e setenta centavos) à construtora, e no ato do distrato esta informou aos Requerentes, que não haviam valores a receber, e que , ficariam devendo a empresa o valor referente a diferença dos 10% do valor total do imóvel., conforme termo de distrato de ID. 11549464.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula 543, sedimentou o entendimento de que o comprador faz jus à devolução parcial dos valores
já pagos
, quando partir dele o pedido de rescisão contratual:

“Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Foi firmado pela jurisprudência o entendimento de que é abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o percentual adequado a título de retenção, estabelecendo-se os percentuais mínimo de 10% e máximo de 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, consoante o entendimento do STJ.

Sobre o assunto:

(...)

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pelas Jurisprudências, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe já foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da rescisão e utilização do imóvel, bem como os encargos administrativos suportados que, sendo notórios, independem de prova.

No caso, portanto, verifica-se que a cláusula não está em consonância com o entendimento da Corte Superior, o valor que a requerida busca reter (50%) não corresponde ao real.

Assim, entendo adequado o percentual de 15% (quinze por cento) de retenção sobre os valores já pagos o suficiente para manter a proporcionalidade e justiça entre as partes.

Referido percentual de retenção, de todo modo, está de acordo com aquele adotado por esta Câmara e pela jurisprudência que se formou a respeito do tema, sobretudo do Egrégio Superior Tribunal de justiça: STJ - AgInt no AgRg no AREsp 816434/DF - rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE -DJe 06/10/2016; STJ - AgRg no AREsp 807880/DF - rel. Ministro RAUL ARAÚJO - j. 19/04/2016; STJ - AgRg no REsp 927433/DF - rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - DJe 28/02/2012; STJ - AgRg no AREsp 730520/DF - rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - DJe 28/08/2015.

Sobre o assunto:

(...)

Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial
,
com resolução do mérito, para
DECLARAR
a rescisão do contrato por opção da parte autora, e a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor da autora, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do pagamento e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento”.

O sg. STJ admite a dedução do valor de comissão de corretagem desde que o consumidor seja prévia e expressamente informado quanto à cobrança a esse título.

Vejamos:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARTE ADQUIRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. MOTIVAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PARCIAL. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia dos autos reside em definir se a parte compradora faz jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no caso em que o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido por sua culpa. 3
. A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação
. 4.
No caso de rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem deve ser parcialmente restituída (Súmula no 543/STJ).
Incidência da Súmula no 568/STJ. 5. O entendimento desta Corte Superior é de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 6. Agravo interno não provido. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva
– Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.)

O consumidor deve ser previamente informado, com destaque do preço total de aquisição, sobre a importância que, no momento da contratação, está adimplindo a título de comissão de corretagem.

No tocante ao pleito para retenção do valor devido a título de comissão de corretagem consta da “Cláusula E” o pagamento do valor de R$ 6.990,00 “
a título de arras (...), sendo os valores referentes ao sinal para cobrir despesas de verbas de corretagem e gastos com publicidade despendidos pela VENDEDORA na ocasião da venda, desde já fixados em 10% (...) do preço total de venda da unidade monetariamente atualizado
” (cf. Id. no 138367712 – pág. 3), como se constata, não há indicação do exato valor que referente à comissão de corretagem, possibilitando a ciência inequívoca dos adquirentes/apelados quanto à cobrança a esse título.

Como se não bastasse, constata-se que essa confusa e ambígua cláusula faz menção ao pagamento do montante de R$ 6.990,00 a título de “arras/sinal”, e diz que esse valor será para pagamento das “
verbas de corretagem e gastos com publicidade
despendidos pela VENDEDORA
na ocasião da venda
”, e já na sequência afirma que as verbas de comissão de corretagem e gastos com publicidade serão de 10% do preço total (destaquei), e não há nenhuma outra cláusula que trate do pagamento do preço fazendo qualquer menção ao pagamento da comissão de corretagem.

Portanto, à falta de comprovação de prévia inequívoca avença sobre o pagamento de comissão de corretagem, não há falar em retenção de qualquer valor a esse
título
, sendo inválida a sua transferência para os apelados.

Ademais, ainda que se admitisse a dedução do valor da comissão de corretagem, o posicionamento que vigora no eg. STJ é de que no
“
caso de rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem deve ser parcialmente restituída (Súmula no 543/STJ).

(STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva
– Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022).

A ré/apelante fundamenta o pedido de retenção de 25% dos valores pagos pelos requeridos em orientação do eg. STJ, mas parte de enfoque equivocado, como se se tratasse de ordem inexorável, o que não é o caso; o Tribunal da Cidadania “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado
entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Na hipótese, não se vê qualquer excepcionalidade a autorizar a retenção de 25% dos valores pagos; a ré não apresentou qualquer fundamento concreto para demonstrar que o percentual de 10% arbitrado pela sentença deixou de atender perfeitamente bem as particularidades do caso.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Em cumprimento ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro em 2% o percentual dos honorários advocatícios.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2022