Tribunal: TJMT
Processo: 1002131-29.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-13
Data de publicação: 2022-10-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – ARBITRAMENTO EM 20% – OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002131-29.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CAROLINA VIEIRA PEIXOTO DA SILVA MOURA - CPF: 015.645.661-37 (APELADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), LUDMILLA MARTINS - CPF: 979.167.811-15 (ADVOGADO), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELANTE), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), JAQUELINE GIACOBBO PAHIM - CPF: 019.082.611-88 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (APELANTE), LUCIANO RODRIGUES DANTAS - CPF: 545.474.821-87 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 019 S/A (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (APELANTE), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (TERCEIRO INTERESSADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – ARBITRAMENTO EM 20% – OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:

a) DECRETAR a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

b) CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 132.671,01 (cento e trinta e dois mil seiscentos e setenta e um reais e um centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida;

c) DECLARAR a inexistência dos débitos a título de taxa condominial.

Considerando que o autor decaiu minimamente do pedido, CONDENO a parte requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, §§2o e 3o, do CPC.

As apelantes pedem a majoração da retenção para 25% uma vez que a culpa pelo rompimento do contrato foi da compradora.

Contrarrazões no ID. 143897380.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

A apelada adquiriu das apelantes o apartamento n. 2.102, bloco 02-E, com duas vagas na garagem (n. 132 e 132-A), por R$413.430,00 (ID. n. 143897291).

As rés (vendedoras) pedem a majoração da retenção para 25% uma vez que a culpa pelo rompimento do contrato foi da autora (compradora).

A rescisão decorreu da inadimplência da apelada, portanto a lide será analisada por esse prisma.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
. (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgamento em 27/06/2017, DJe de 01/08/2017).

Portanto, neste caso a retenção deve ser de 20% (entre os 10% e 25%) dos valores pagos, visto que as apelantes não deram causa ao desfazimento do negócio, que ocorreu, conforme já mencionado, por culpa exclusiva e a pedido da apelada/compradora.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR - MULTA RESCISÓRIA DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL LEGAL – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% - IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF) e os 10% ajustados na avença são legais.

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do vendedor até a entrega da chaves.

A resilição por culpa do comprador não comporta dano moral para este quando inexistente prova de alguma inadimplência do vendedor.
(AP 1033401-03.2019.8.11.0041, julgamento em 29/06/2022, DJe de 04/07/2022).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para majorar a retenção para 20%.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2022