Tribunal: TJMT
Processo: 1005782-45.2020.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-12

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – PRECEDENTES DO SJT - MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL –ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM O STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – REPETIÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 10% do valor pago, tal percentual deve prevalecer, pois em conformidade com o entendimento do STJ.
Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 6% do valor pago.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperioso seu afastamento da repetição do indébito.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005782-45.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOCEMAR DOS SANTOS DE JESUS - CPF: 053.291.079-62 (APELADO), SAIONARA SUZANA JUELG - CPF: 469.496.230-20 (ADVOGADO), DAIANE ALVES DE MORAES GONSALVES - CPF: 074.918.669-05 (APELADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – PRECEDENTES DO SJT -

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL –ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM O STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO

– AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – REPETIÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 10% do valor pago, tal percentual deve prevalecer, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 6% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperioso seu afastamento da repetição do indébito.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato
ajuizada por
JOCEMAR DOS SANTOS DE JESUS e DAIANE ALVES DE MORAES GONSALVES
para:

a)

Confirmar a tutela de urgência concedida (eventos no 32366849) e, como corolário natural, determinar, em definitivo, que a requerida se abstenha em inserir os requerentes nos cadastros de proteção ao crédito, decorrente da dívida discutida nos autos;

b)

Declarar rescindido o contrato de compra e venda firmados entre as partes (eventos no 32315757 e 32315760), devendo as partes serem restituídas aos seu ‘
status quo ante’;

c)

Condenar a parte requerida a devolver 90% dos valores comprovadamente pagos pelos autores (incluído o valor a título de sinal), a ser pago em parcela única, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2002 e art. 161, § 1o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão .

d)

Declarar a abusividade do item 10 – quadro resumo (condições gerais), do contrato celebrado entre as partes (evento no 32315757), referente à cobrança de comissão de corretagem, nos termos da fundamentação;

e)

Condenar a requerida, no pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia que a parte requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação.

f)

Condenar a requerida no pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Os apelantes defendem a validade das cláusulas contratuais, devendo ser declaradas válidas as cláusulas contratuais referentes às retenções a serem realizadas e, por consequência, sejam as mesmas aplicadas ao ato da rescisão do contrato entre as partes.

Pleiteiam subsidiariamente pela majoração do percentual da cláusula penal, conforme entendimento do STJ.

Asseveram que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do comprador, ora apelado e, por isso a retenção dos valores deve corresponder ao patamar máximo permitido pelo STJ, não se mostrando adequada, ao caso, a aplicação do menor percentual, inclusive sem qualquer motivo que a justifique.

Afirmam que com a resilição contratual, motivada pelos apelados, deve haver retenção de valores, por força de lei, referente à fruição do imóvel, conforme previsão do inciso I, do art. 32-A, da Lei no 6.766/79.

Dizem que aos apelados foi concedida a posse do imóvel no ato do pagamento da 4a parcela do contrato e, por mais que nada tenham edificado sobre o lote, o referido imóvel permaneceu indisponível para a apelante, que além de não receber o preço ajustado para cumprimento do contrato, também não pode dispor de seu bem ante o instrumento existente entre as partes.

Sustentam a validade da cláusula que prevê a transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Afirmam que se houver o reconhecimento de que a apelante cobrou quantia indevida, que seja condenada a restituir o respectivo importe à guisa de repetição de indébito de forma simples, pois não houve qualquer demonstração de que a apelante agiu de má-fé.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, na forma da fundamentação exposta.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 123243710, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
JOCEMAR DOS SANTOS DE JESUS e DIANE ALVES DE MORAES GONSALVES
ajuizaram a
Ação de Rescisão de Contrato
em face de
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA,
sustentando, em síntese, que na data de 08 de dezembro de 2017, firmou com a requerida contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno de no 28, localizado na Quadra no 14 do Loteamento denominado Jardim Portinari em Sinop/MT, pelo valor de R$ 122.700,00 (cento e vinte e dois mil setecentos reais), a ser pago mediante entrada e parcelas mensais.

Sustentaram que pagaram, além da entrada no valor de R$ 766,88 (setecentos e sessenta e seis reais e oitenta e oito centavos), mais 29 parcelas, totalizando o valor de R$ 25.675,79 (vinte e cinco mil seiscentos e setenta e cinco reais e setenta e nove reais).

Disseram, contudo, que em razão dos aumentos inflacionários abusivos não conseguiram continuar realizando os pagamentos mensais, o que consequentemente os levou a optar pela rescisão do contrato.

Asseveraram que é abusiva a cláusula do contrato que prevê a retenção de valores em caso de rescisão, no percentual de 20% (item 10 do quadro resumo), além do desconto de 0,5% ao mês pela fruição do imóvel.

Pediram tutela de urgência, para que seja declarada liminarmente a rescisão do contrato, bem como para que a requerida seja compelida a suspender a cobrança judicial ou extrajudicial dos valores do contrato, e ainda, para que se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito.

Ao final, postularam a procedência dos pedidos iniciais, com a rescisão do contrato e devolução dos valores já pagos, equivalentes a 90%, além da declaração da abusividade da cláusula contratual constante no item 10 do quadro resumo (condições gerais).

A liminar foi deferida parcialmente e deferidos os benefícios da justiça gratuita aos autores, através da decisão de ID no 123245978.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Cristiano dos Santos Fialho, julgou procedente os pedidos iniciais, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

In casu
, incontroverso que as partes
firmaram, em 08 de dezembro de 2017, contrato denominado “
Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel Loteamento Urbano”
, referente ao Lote no 28, da Quadra no 14, com área de 300,00m
2
, do Loteamento Jardim Portinari, em Sinop/MT, pelo preço total de R$ 122.700,00 (cento e vinte e dois mil setecentos reais), mediante entrada no valor de R$ 766,88 (setecentos e sessenta e seis reais e oitenta e oito centavos) e 159 parcelas mensais no valor de R$ 766,87 (setecentos e sessenta e seis reais e oitenta e sete centavos) (ID no 123245973).

Em sua petição inicial, o autor/apelado afirmou que foram pagas a entrada mais 29 parcelas do preço, totalizando a importância de R$ 26.442,67 (vinte e seis mil quatrocentos e quarenta e dois reais e sessenta e sete centavos).

Tal fato foi confirmado pela requerida/apelante que trouxe como prova o histórico de pagamento do contrato juntado no ID no 123245994.

Assim, induvidoso nos autos que os autores/apelados não tiveram mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, demonstrando a sua culpa pela rescisão antecipada do negócio.

DA RETENÇÃO DE VALORES E MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL

Sobre a rescisão do contrato, o contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, em seu
item 10 – Quadro Resumo
, equivalente a 10% (ID no 123245973 – Pág. 3):

Com efeito, sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a
Súmula no 543
, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:

“
Súmula no 543 do STJ
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Destaquei).

Aliás, acerca da matéria, há
recurso repetitivo
,
in verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. [...]
”
(STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).

É cediço que sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“
[...] 2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938),
no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
[...]
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias (artigos 423 e 424 do Código Civil).

Na hipótese, não se mostra abusiva a previsão contratual de retenção de 10% a título de cláusula penal, uma vez que prevê percentual de retenção conforme orientação do STJ.

Contudo, quanto à pretensão de majoração do percentual de retenção a título de cláusula penal fixado pelo Magistrado em 10% do valor pago, a sentença não merece reforma.

Isto porque, o imóvel poderá ser revendido pela apelante sem qualquer prejuízo e a sentença recorrida está em conformidade com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso, e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A

jurisprudência

do

Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)
, conforme as circunstâncias de cada caso.”
(STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, inclusive de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – FINANCIAMENTO COM VALORES DIVERSOS DOS APRESENTADOS PELA CONSTRUTORA EM SIMULAÇÃO – COMPETÊNCIA DA AGÊNCIA FINANCIADORA PELA ANÁLISE E APROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não prospera a alegação dos autores de que a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora, em razão da não obtenção de financiamento com parcelas no valor garantido pela vendedora, se consta do próprio documento simulador alerta acerca da possível variação de valores e taxas, bem como há previsão contratual no sentido de que a competência para a análise e aprovação do financiamento é do agente financiador.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, afigurando-se indevida a cobrança da arras e da multa contratual cumulativamente, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

É devida a taxa de corretagem pelo promitente comprador se devidamente pactuado no contrato, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, impõe-se a reforma da sentença para afastamento da sua condenação em indenização por danos morais.-

(N.U 0037741-80.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2021, Publicado no DJE 12/04/2021) destaquei

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador que, por motivos alheios, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% do valor pago pelo adquirente, porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Assim, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

No que tange ao pleito de retenção por fruição, ao fundamento de que o bem se tornou indisponível, verifica-se que razão não assiste ao apelante.

Registra-se que não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(...)

2.
Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA”.

(TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020). destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(...)

IV -
Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(...)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.”

(TJGO, Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1a Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021). destaquei

Assim, a decisão de origem não merece reparos nesse ponto.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
[...]
”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (g.n.).

In casu,
verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação do
preço total
, suas
parcelas mensais
e o
percentual de 6% do valor pago a título de comissão de corretagem
, confira (ID no 123245973 – Pág. 2 e 3):

Assim, neste item não agiu com acerto o douto magistrado ao declarar a abusividade da cláusula de cobrança da comissão de corretagem, pois para que o encargo seja imputado ao comprador, é imprescindível a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, o que restou evidenciado no caso.

Nesse sentido, já decidiu esse Tribunal:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO

– PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA –

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS – TEMA 938 DO STJ EM RECURSO REPETITIVO –

CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio
.-”

(RAC n. 1007358-78.2017.8.11.0015, 2a Câm. De Direito Privado, Rela. Mina. Marilsen Andrade Addario, j. 22.09.2021) destaquei

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção e seu afastamento da repetição do indébito.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
para o recurso apenas para reformar a sentença no tocante à repetição do indébito relativa à comissão de corretagem, mantendo sua retenção em favor da parte apelante.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/05/2022