Tribunal: TJMT
Processo: 0045926-73.2015.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-15
Data de publicação: 2022-02-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NO VALOR DE 9 MILHÕES - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIOS – RENÚNCIA EXPRESSA AO EXERCÍCIO DO DIREITO AO ARREPENDIMENTO – PERDA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE - CLÁUSULA PENAL FIXADA NO MONTANTE CORRESPONDENTE A 5% DO PREÇO DO NEGÓCIO – ARTS. 412 E 413 AMBOS DO CC – MANUTENÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - CADA PARTE ARCARÁ COM OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SEU ADVOGADO – DISPOSIÇÃO QUE NÃO VIOLA O ART. 85, §14, DO CPC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. O art. 412 do CC dispõe que o “valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal”, e o art. 413 do mesmo Codex prevê que a “penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, exigências que foram observadas considerando que o negócio jurídico entabulado entre os litigantes é no valor de R$ 9 milhões e a multa foi pactuada em R$ 450 mil, montante correspondente a 5% do valor do negócio. 3. A determinação de que cada parte arque com os honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca não viola o disposto no art. 85, §14, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0045926-73.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), JOSE ANDRE TRECHAUD E CURVO - CPF: 688.589.141-04 (ADVOGADO), FATIMA MEZALIRA RIGO - CPF: 878.993.451-20 (APELANTE), CRISTIANO PIZZATTO - CPF: 787.182.609-34 (ADVOGADO), JOAO PEGORINI RIGO - CPF: 283.170.419-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NO VALOR DE 9 MILHÕES - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIOS – RENÚNCIA EXPRESSA AO EXERCÍCIO DO DIREITO AO ARREPENDIMENTO – PERDA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE - CLÁUSULA PENAL FIXADA NO MONTANTE CORRESPONDENTE A 5% DO PREÇO DO NEGÓCIO – ARTS. 412 E 413 AMBOS DO CC – MANUTENÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - CADA PARTE ARCARÁ COM OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SEU ADVOGADO – DISPOSIÇÃO QUE NÃO VIOLA O ART. 85, §14, DO CPC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “
A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. O art. 412 do CC dispõe que o “
valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal
”, e o art. 413 do mesmo Codex prevê que a “
penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
”, exigências que foram observadas considerando que o negócio jurídico entabulado entre os litigantes é no valor de R$ 9 milhões e a multa foi pactuada em R$ 450 mil, montante correspondente a 5% do valor do negócio. 3. A determinação de que cada parte arque com os honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca não viola o disposto no art. 85, §14, do CPC.

R E L A T Ó R I O

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0045926-73.2015.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FÁTIMA MEZALIRA RIGO contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 11
a
Vara Cível da Comarca da Capital, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual
”, ajuizada por ÁVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. contra a apelante, e também contra JOÃO PEGORINI RIGO, julgou em parte procedente o pedido, primeiramente para declarar “rescindido o contrato de compra e venda” celebrado entre os litigantes, envolvendo a aquisição, pela autora/apelada, da área de 34 hectares referente às matriculas no 14.830, 14.115 e 14.116 do SRI da Comarca de Nova Mutum/MT; depois, para proclamar a nulidade da clausula 4a do contrato, reajustando a cláusula penal em 20% do valor já pago e ordenando que a autora/apelada fizesse “
a devolução do valor de R$ 50.000,00
(...)
a título de arras, descontados R$ 10.000,00
(...)
a título de cláusula penal, acrescido de correção monetária (INPC) e juros legais de 1% ao mês a partir da citação
”; a r. sentença ratificou a decisão que antecipara os efeitos da tutela para determinar “
o cancelamento do protesto do cheque 302415, no valor de R$ 2.950.000,00”,
e julgou improcedente o pedido reconvencional formulado pela ré/apelante, condenando a reconvinte ao pagamento do ônus sucumbencial, inclusive honorários advocatícios fixados em R$ 2.500,00, e, por fim, fixou a sucumbência recíproca entre os litigantes, arbitrando honorários advocatícios em R$ 3.500,00, estabelecendo que cada parte arque com a verba devida ao seu advogado (cf. Id. no 103796472/480).

A apelante aduz que adiantou “
arras confirmatórias
”, ou seja, deu entrada como mera

“
promessa de concretização do negócio celebrado
”, e como a hipótese é de “
rescisão contratual por inadimplência
”, não é cabível a devolução do valor pago a esse título, conforme assegurado pelo art. 418 do CC (cf. Id. no 103796482 – págs. 7/8); afirma que a cláusula penal não é abusiva, seja porque aplicável a quaisquer dos contratantes, seja porque 5% sobre o valor do contrato “
é um percentual bem abaixo da média utilizada para essa natureza contratual”,
dando ênfase, ainda, ao fato de que foi a apelada que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir os pagamentos previamente pactuados (cf. Id. no 103796482 - pág. 13), pelo que pede seja julgado procedente o pleito reconvencional para que a apelada seja condenada ao pagamento de R$ 450 mil previstos na cláusula penal por inadimplemento injustificável da contraprestação à qual se obrigou; alega que a determinação para que cada parte com os honorários advocatícios de seu patrono viola o disposto nos arts. 85, §14 e 86, ambos do CPC.

Pede, pois, seja provido o recurso e reformada a r. sentença para que as arras sejam perdidas, com aplicação da multa prevista na cláusula 4a do contrato de compra e venda e condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, tal como postulado no pleito reconvencional, e, ainda, a exclusão da ordem para que cada parte arque com a verba honorária de seu advogado.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 103796486, a apelada combate as razões do recurso e torce pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 29 de janeiro de 2022.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Sucedeu que em 7.10.2014 a apelante e João Pegorini Rini celebraram com a apelada/autora/compradora “
Contrato de Compra e Venda de Imóveis Rurais
”, pelo qual a autor/apelada se comprometeu a adquirir um total de
34 hectares, sendo 17 ha referentes à matrícula n° 14.830 e 17 ha a serem desmembrados das matrículas no. 14.115 e 14.116, todas do 1° Serviço Registral de Nova Mutum-MT
, pelo preço total de R$ 9.000.000,00, cujo pagamento foi parcelado da seguinte forma: 1) arras de R$ 50 mil, pagas mediante cheque entregue no ato da assinatura do contrato e pós datado para o dia 20.10.2014; 2) R$ 2.950.000,00 representados pelo cheque no 302415, emitido pela apelada/compradora (Caixa Econômica Federal, agência 686, conta corrente
n° 2001586-0
), pós datado para o dia 30.04.2015, e 3) 3.000.000,00 representados por uma nota promissória com vencimento fixado para 30.04.2017 (cf. Id. no 10379480 – pág.).

A apelada/compradora ajuizou a presente ação pleiteando a

resolução contratual por não ter conseguido obter recursos financeiros junto à CEF para construção de um conjunto habitacional nos imóveis objeto do contrato de compra e venda celebrado entre os litigantes.

Quanto ao inadimplemento da segunda parcela do preço, cujo vencimento fora ajustado para 30.04.2015, a apelada não negou a mora, mas tentou justificar dizendo que adquiriu o imóvel com o propósito de “
erguer um conjunto habitacional popular
”, contudo, em razão da “
crise econômica
” ocorrida no ano de 2014, não conseguiu efetivar “
tal intento, visto que a Caixa Econômica Federal se recusa e dar andamento na aprovação do projeto realizado pela Requerente, sob o fundamento de que aguarda orientações do Palácio do Planalto e tomando por base as informações veiculas nas notícias
(jornalísticas trazidas pela apelada),
podemos concluir que dificilmente acontecerá a aprovação do empreendimento imobiliário em comento em um momento futuro, haja vista os cortes que o Governo Federal está realizando no programa Minha Casa, Minha Vida
” (cf. Id. no 103778238 - pág. 13), de modo que a resolução do contrato sem qualquer indenização seria cabível diante da

“
inexecução involuntária do contrato
” pela compradora.

A cláusula quarta do contrato estabelece cláusula penal para a aquele que descumprir quaisquer das obrigações pactuadas no valor de R$ 450 mil, correspondente a 5% do valor total do preço do imóvel (R$ 9 milhões), com a ressalva de que se trata de “
cláusula penal compensatória e ainda responderá pelas perdas e danos que possa vir do inadimplemento, a que dar causa
” (cf. Id. no 103794981 – pág. 1).

A cláusula quinta do contrato diz que o “
contrato
é firmado em caráter irrevogável e irretratável, não se admitindo arrependimento entre as partes contratantes, nem de seus herdeiros e sucessores
”
(cf. Id. no 103794981 – pág. 1).

Carlos Roberto Gonçalves leciona que a “
principal função
(das arras confirmatórias)
é confirmar o contrato, que se torna obrigatório após a sua entrega. Prova o acordo de vontades, não sendo mais lícito a qualquer dos contratantes rescindi-lo unilateralmente. Quem o fizer responderá por perdas e danos, nos termos do arts.
418
e
419
do
Código Civil
” (D
ireito Civil Brasileiro, 10a Ed., v. 2, p. 429. 2013
).

E Paulo Lobô ensina que as “
arras são penitenciais (ou arrha poenitentiales) quando o bem patrimonial dado em garantia é acompanhado pelo direito de qualquer uma das partes revogarem o contrato por arrependimento
”(
Direito civil – Obrigações, 3a ed., São Paulo, Saraiva, 2013, p. 261), ou seja, apenas as arras penitenciais permitem o exercício do
direito de arrependimento, e neste hipótese não caberá indenização suplementar justamente pela natureza
compensatória dessa espécie de arras, conforme expressamente previsto no art. 420 do CC.

As arras confirmatórias estão previstas nos artigos 417, 418 e 419 do CC e o art. 420 do mesmo Codex trata das arras penitenciais.

Cuidando-se de arras confirmatórias (em que os contratantes renunciaram ao direito de arrependimento), só não é cabível a devolução do valor apenas na hipótese de cumprimento do contrato pelo devedor (promitente/comprador), ou seja, só “em caso de execução” contratual, as arras (confirmatórias) devem “ser restituídas ou computadas na prestação devida”, quer dizer, devolvidas ou computadas como início de pagamento do preço ou da prestação devida se do mesmo gênero da principal (CC, art. 417).

Todavia, se “a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito,
retendo-as
” (CC, art. 418, primeira parte -
grifei
). O art. 419 do CC complementa a regulação anterior, dispondo que, no caso de inexecução contratual pela parte que deu arras, a “
parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização
” (CC, art. 419).

Acresço o brado da
súmula 412 do STF:

“No

compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.

A hipótese
é inadimplemento do contrato por parte da compradora/apelada, que não efetuou o pagamento da parcela com vencimento em 30.04.2015, e, considerando que os litigantes renunciaram expressamente ao exercício do direito de arrependimento, conforme expressamente avençado na cláusula quinta do contrato
(cf. Id. no 103794981 – pág. 1), as arras são confirmatórias.

O valor pago pela compradora/apelada correspondente ao sinal/arras cuida-se de princípio de pagamento do negócio, e, sendo assim, não se admite a retenção pelo vendedor, pois, como inicialmente foram estabelecidas como confirmatórias do negócio, a partir da efetiva celebração do contrato passam a integrar o valor principal, constituindo parte do pagamento da primeira parcela do pacto, tanto assim o é que, no caso, o próximo vencimento foi avençado apenas para o ano seguindo ao pagamento do sinal/arras (2015).

Assim, o posicionamento que vigora na jurisprudência do eg. STJ é no sentido de que o valor pago a título de arras/sinal, não poderá ser retido pelo promitente vendedor diante da rescisão do negócio, ainda que por inadimplemento do promitente comprador.

A propósito:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. (...). 7. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes. (...). 9. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. (...). 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. (...). 8. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ - Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Julgado em 25/10/2021 - DJe 03/11/2021)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECONHECIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL EXCESSIV. PERDA DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SÚMULA 284 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.

(...). 3. Ainda que de arras confirmatórias se tratasse, importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 4. É abusiva a cláusula do distrato de contrato de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo comprador. 5. É possível a redução da cláusula penal compensatória a patamar justo quando verificada a onerosidade ao promissário-comprador. (...). 9. Agravo interno não provido. (STJ – Quarta Turma - AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC - Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 05/12/2017 - DJe 12/12/2017)

EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403, 404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NoS 282 E 356 DO STF. PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%. SÚMULAS No 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. (...). 5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nos 5 e 7 do STJ. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – Terceira Turma - AgRg no REsp 1495240/DF - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 23/08/2016 - DJe 31/08/2016)

O art.
408 do CC dispõe que incorre “
de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
”.

No tocante à cláusula penal, o contrato prevê, para a hipótese de descumprimento das obrigações por quaisquer dos litigantes, multa no valor de R$ 450 mil, mas o julgador entendeu cabível a redução do encargo, porque, segundo disse, o negócio não se aperfeiçoou, tampouco a posse e a propriedade do imóvel foram transmitidas à apelada, de modo que a multa correspondente a 5% do preço dos imóveis
“
importa em onerosidade excessiva para o requerente, sem que este obtivesse qualquer fruto e, por outro lado, importa em enriquecimento sem causa para os promitentes vendedores, ora requeridos, que além de conservar a propriedade do bem, obteriam um acréscimo significativo em seu patrimônio
”
(cf. Id. no 103796472 - pág. 12).

A apelante insiste na legalidade da penalidade, dizendo que não há qualquer abusividade/ilegalidade na cláusula penal, primeiramente porque aplicável a quaisquer dos contratantes que descumprissem as obrigações ajustadas, e depois porque o valor da penalidade está abaixo da média praticada no mercado em negócio da mesma espécie.

O art. 412 do CC dispõe que o “
valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal
”, exigência que foi observada no caso, já que a expressão econômica (preço do imóvel) do negócio jurídico entabulado entre os litigantes alcançou o valor de R$ 9 milhões, e a multa contratual foi pactuada em R$ 450 mil, montante correspondente a 5% do valor do negócio.

Sobre a possibilidade de redução da multa, o art. 413 do CC prevê que a “
penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
”.

Nesse ponto, não houve cumprimento sequer parcial da obrigação pela apelada, já que ela adimpliu valor ínfimo (R$ 50 mil) do preço total avençado (R$ 9 milhões); depois, diante da natureza e da finalidade do negócio – compra e venda de área de 34 hectares pelo preço de R$ 9 milhões – tenho que a cláusula penal avençada em R$ 450 mil não se mostra excessiva, pelo revés, é compatível com o preço global do negócio e corresponde a apenas 5% do valor do preço total ajustado; registre-se que foi a promitente compradora que se tornou inadimplente, impedindo que a propriedade lhe fosse transmitida, eis que referida consequência contratual estava condicionada ao pagamento integral do preço ajustado.

Não se vê, portanto, qualquer aspecto de abusividade e/ou ilegalidade
capaz de comprometer a validade da cláusula penal estipulada livremente entre os litigantes, até mesmo porque a
pena convencional concede a ambos os contratantes o direito de aplicá-la em eventual inadimplência alheia.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. (...).. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. OBSERVÂNCIA AO ART. 412 DO CC. MANUTENÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. (...). REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. EM QUE PESE A PARTE EMBARGANTE ALEGUE A ABUSIVIDADE DE TAL CLÁUSULA, POSTULANDO A REDUÇÃO DA MENCIONADA MULTA, O CONTRATO OBJETO DE EXECUÇÃO FORA FIRMADO NOS TERMOS DA LEI, NÃO SE VERIFICANDO NO PARTICULAR A OCORRÊNCIA DE QUALQUER HIPÓTESE AUTORIZADORA DE REVISÃO CONTRATUAL. DESTACA-SE, A ESSE RESPEITO, QUE A CLÁUSULA PENAL FIXADA NO CONTRATO ESTÁ EM CONFORMIDADE COM O DISPOSTO NO ART. 412 DO CÓDIGO CIVIL, IMPONDO-SE A SUA MANUTENÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO EMBARGANTE E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO EMBARGADO. (TJRS - Décima Sétima Câmara Cível - Apelação Cível no 50000097520178210144 – Rel. Des.
Giovanni Conti

-
Julgado em 25.11.2021)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DA VENDEDORA. ENTRAVES PARA DESCONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO DE REDE ELÉTRICA. RISCOS DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL PREVISTA PARA AMBOS OS CONTRATANTES. APLICAÇÃO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. (...)3. Se a cláusula penal foi pactuada a ambos os contratantes como 20% do valor do contrato, não há que se falar em sua minoração. 4. Recurso desprovido. (TJMG -17a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0000.21.078325-4/001 – Rel. Des.
Amauri Pinto Ferreira
- Julgamento em 15/12/2021 – DJE em 16/12/2021)

Sobre os honorários advocatícios, registre-se que a r. sentença não ordenou a compensação de tal verba, mas sim que cada parte arcasse com os honorários de seu advogado, porque, fixada a sucumbência entre os litigantes, o julgador apenas modificou/inverteu a titularidade do devedor dessa verba.

Nesse sentido:

EMENTA: RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - LIDE DE ACERTAMENTO SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. -Em Ação Renovatória, quando divergem o locatário e o locador apenas em relação ao "quantum" do aluguel e prestando-se a lide para mero acertamento de valores, há sucumbência recíproca e cada parte deve arcar com a metade das custas processuais e dos honorários advocatícios de seus patronos
- Nos termos do art. 85, §14 do CPC/2015, é vedada a compensação dos honorários de sucumbência. (TJMG - 9a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0145.10.019002-7/001 – Rel. Des.
José Arthur Filho - J
ulgamento em 11/07/2017 – DJE em 01/08/2017)

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para manter o valor da multa prevista na cláusula penal.

Diante da reversão parcial da r. sentença no tocante ao pleito reconvencional formulado pela apelada, quanto aos ônus e consectários da sucumbência, cabível a aplicação do disposto no art. 86,
caput,
do CPC, reconhecendo a sucumbência recíproca, na proporção de 50% para cada um dos litigantes, inclusive honorários advocatícios, estes que fixo em 10%, sobre o valor atualizado da causa.

Majoro os honorários em 2%, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do § 11 e dos §§ 2o a 6o, todos do art. 85 do CPC, que deverão ser pagos pela parte apelada.

Custas pela apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2022