Tribunal: TJMT
Processo: 0011689-96.2016.8.11.0002
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-16
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO CONTRATUAL À ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E INÍCIO DAS ATIVIDADES – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR/RÉU – DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – DEVIDA – MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “Não sendo cumprido o prazo estabelecido para entrega do espaço comercial, restando claro que o Shopping Center não foi inaugurado, é razoável a conclusão de que o apelante ensejou a resolução do contrato. Comprovado que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento do empreendedor-administrador, inadmissível se beneficiar com o pagamento de multa contratual e demais cominações. No caso, comprovado que o shopping center descumpriu os termos contratuais, procede a ação que visa obter a devolução dos valores pagos a título de res sperata.” (TJMT - 1a Câmara de Direito Privado - RAC 0011714-46.2015.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 11/07/2017, DJe 18/07/2017)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011689-96.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), RONAN F. FURIO & CIA LTDA - ME - CNPJ: 10.720.195/0001-06 (APELADO), FABIO SOUZA PONCE - CPF: 714.955.501-25 (ADVOGADO), RONAN FAVERO FURIO - CPF: 012.344.491-88 (APELADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO CONTRATUAL À ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E INÍCIO DAS ATIVIDADES – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR/RÉU – DEVOLUÇÃO DA
RES SPERATA
– DEVIDA – MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “Não sendo cumprido o prazo estabelecido para entrega do espaço comercial, restando claro que o Shopping Center não foi inaugurado, é razoável a conclusão de que o apelante ensejou a resolução do contrato. Comprovado que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento do empreendedor-administrador, inadmissível se beneficiar com o pagamento de multa contratual e demais cominações. No caso, comprovado que o shopping center descumpriu os termos contratuais, procede a ação que visa obter a devolução dos valores pagos a título de r
es sperata
.” (TJMT - 1a Câmara de Direito Privado - RAC 0011714-46.2015.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 11/07/2017, DJe 18/07/2017)

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VÁRZEA GRANDE SHOPPING S.A. contra a sentença proferida pela MMa. Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos
” (Proc. no
0011689-96.2016.8.11.0002 – Código 449594
), ajuizada contra a apelante por RONAN F. FURIO & CIA LTDA – ME e RONAN FAVERO FURIO, julgou o pedido principal em parte procedente para “
declarar rescindido o compromisso firmado entre as partes
”, e “
determinar que a requerida/reconvinte restitua ao autor a quantia paga a título de res sperata, no valor de R$ 71.999,99 (setecentos e um mil, novecentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos), que deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação
”, e julgou improcedente o pedido reconvencional, uma vez que, “
conforme analisado na lide principal, a culpa pelo inadimplemento contratual foi atribuída à requerida, de modo que não há falar na cobrança da multa contratual estabelecida na supramencionada cláusula
”
(cf. Id. no 123853455 - pág. 61/64).

A apelante afirma que “o
recorrido anuiu com a prorrogação do contrato, logo, não pode, passados mais de 2 anos da notificação de prorrogação, buscar direito com arrimo nessa causa de pedir. A anuência do Recorrido é notória, pois, como comprovado nos autos, o recorrido foi notificado em 17/09/2014 (fls. 143 – AR fls. 124) acerca da prorrogação da inauguração, entretanto, continuou efetuando pagamentos da Res Sperata até 15/07/2015,
(assim),
a atitude incompatível do recorrido induzir ao entendimento claro de que não se opôs a prorrogação da data da inauguração
”; enfatiza que, “
além de efetuar os pagamentos, o recorrido não se opôs de forma expressa à prorrogação da inauguração, atraindo ao caso a incidência do artigo 111 do CC
”, inexistindo

“
oposição por escrito, nem mesmo nos e-mails trocados entre as partes (fls. 24/34) há qualquer menção à sua irresignação ou prejuízos por conta da mudança da data da inauguração, e isso porque jamais esse fato importou em prejuízos ao recorrido
”.

Sustenta que
o
“
recorrido confessa que a desistência do negócio se deu por suas dificuldades financeiras e não por qualquer outro motivo
”, conforme pode ser visto nas trocas de mensagens via e-mail, tanto é que “
o recorrido afirma que queria repassar o ponto, ou seja, não inaugurou a loja por problemas apenas afeto à sua situação financeira, mas não queria denunciar o contrato, pois buscava interessado em adquirir o ponto
”; ademais, argumenta que inexiste o menor indício de prova de que

“
a franquia rescindiu o contrato com o recorrido
”, sendo que “
jamais uma afirmação declinada na exordial, sem lastro probatório, pode ser utilizada como fundamentação e ensejar justa causa pela rescisão, justamente por inexistir provas acerca de sua veracidade
”.

Defende o direito de reter 90% do valor recebido a título de
res sperata
, de acordo com expressa previsão contratual nesse sentido, porque, “
apesar de não usufruir do espaço, apenas por sua culpa, diga-se de passagem, o recorrido teve garantido o espaço comercial por mais de 3 anos, de modo que impediu sua comercialização para terceiros, causando prejuízos ao empreendimento
”, e, de igual forma, “
ficando evidente que a rescisão contratual se deu pela denúncia unilateral do recorrido, que desistiu do negócio jurídico, é certo que ele deve pagar a multa pela rescisão antecipada, prevista na cláusula 11a, consoante autoriza o artigo 408 do Código Civil
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido autoral, e, em contrapartida, dada procedência ao pedido reconvencional, a fim de declarar que o direito de retenção de 90% do
valor recebido a título de
res sperata
e condenar os autores/apelados ao pagamento da multa contratual de R$159.508.80
(cf. Id. no 123853456 - pág. 4/25).

Nas contrarrazões, os apelados refutam a fundamentação do apelo adversário e pede o seu desprovimento
(cf. Id. no 123853456 - pág. 32/40).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O (Mérito)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Eis o resumo do quadro fático discutido nesta lide:

“Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos e Liminar proposta por RONAN F. FURIO E CIA LTDA – ME e RONAN FAVERO FURIO em desfavor de VÁRZEA GRANDE SHOPPING S.A., todos qualificados nos autos.

Aduz que, no ano de 2004, efetuou contrato de compra e venda de ponto comercial, sito n. L250, nas dependências da requerida efetuando o pagamento de R$ 100,000,00 (cem mil reais), com previsão para inauguração em abril de 2015, mas a data foi alterada em duas oportunidades, inviabilizando a parceria comercial com operadora Claro.

Esclarece que ficou impossibilitado de manter o ponto comercial e entrou em contato com a postulada para requerer rescisão do contrato, a devolução do espaço e a restituição dos valores pagos, iniciando as tratativas via e-mail com o departamento comercial do Shopping, que entendeu a posição dos requerentes e concordou com a devolução do espaço, antes da inauguração do Shopping.

Sustenta que, no mês de abril de 2016, teve seu nome inserido nos cadastros de inadimplentes, por débito no valor de R$85.260,00 (oitenta e cinco mil reais, duzentos e sessenta reais), e, ao entrar em contato com a requerida, foi informado que referia-se aos débitos com condomínio desde a inauguração.

Afirma que encaminhou notificação à requerida solicitando explicações e cobrando a restituição dos valores pagos, porém, ela se quedou inerte.

Assim, pugnou pela concessão de liminar para determinar que a ré realize baixa da restrição cadastral dos requerentes, sob pena de multa. No mérito, pleiteia a rescisão do contato, compelindo a requerida a restituir ao autor R$100.000,00 (cem mil reais), a condenação em repetição indébito no montante de R$170.520,00 (cento e setenta mil reais e quinhentos e vinte reais), em decorrência da cobrança indevida de valores. Pugna os benefícios da gratuidade da justiça.

(...)

A requerida apresentou contestação e reconvenção.

Esclarece que as partes firmaram Contrato de Locação de Espaço Comercial em 22/07/2013, pelo prazo de 60 meses a partir da inauguração do empreendimento, sendo ajustado que o autor deveria pagar quantia de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) a título de
res sperata
, e que a data prevista para inaugurar era 30/03/2015. Todavia, em razão da dimensão da obra, foi necessária a prorrogação para o dia 27/10/2015, conforme notificação encaminhada a todos os lojistas, e, a pedido dos lojistas, foi prorrogada por mais 20 dias, sendo inaugurado em 17/11/2015.

Verbera que o autor anuiu com a prorrogação da inauguração, pois, após receber a notificação, não manifestou de forma contrária e continuou a efetuar o pagamento da
res sperata
até o dia 17/07/2015; os motivos que levaram o autor a desistir do negócio foram ocasionados exclusivamente por ele, ao não se programar para a abertura e manutenção do negócio, que não anuiu com as condições impostas pelo requerente quando do envio de e-mails solicitando a rescisão contratual, mantendo seus efeitos hígidos.

Na reconvenção, pleiteia a rescisão do contrato em razão da denúncia vazia do autor, por culpa exclusiva no inadimplemento contratual, bem como a sua condenação ao pagamento da multa prevista no §1o as Cláusula 11o do instrumento contratual firmado entre as partes, no importe de R$159.508.80 (cento e cinquenta e nove reais e quinhentos e oito reais e oitenta centavos).”

O MM. Juiz concluiu pela procedência do pedido autoral, e, consequentemente, improcedência do pedido reconvencional, sob os seguintes fundamentos:

Inicialmente, cumpre consignar que a rescisão do contrato e a devolução do espaço comercial à locatária foram objetos de acordo firmado entre as partes, motivo pelo qual não será objeto de análise na presente decisão.

(...)

Logo, a controvérsia cinge-se em saber de quem é a culpa pelo distrato, e o responsável pelo pagamento da multa contratual e dos danos advindos do término da relação.

(...)

No contrato não há previsão para prorrogação da referida data, sendo que a cláusula décima-nona estabelece apenas a obrigação do locatário de inaugurar o espaço comercial até o dia da inauguração, confira:

‘
O LOCATÁRIO se compromete a inaugurar o espaço comercial indicado no item 13 do RIC.

§1o - O ESPAÇO COMERCIAL, descrito e caracterizado no item do RIC, será entregue ao LOCATÁRIO com uma antecedência mínima de 90 (noventa) dias, antes da inauguração do SHOPPING, a qual será formalmente comunicada ao LOCATÁRIO no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
’

Conquanto a requerida/locadora tenha encaminhado notificação ao locatário informando da prorrogação da inauguração com fundamento no referido dispositivo, em setembro de 2014, conforme AR e notificação de fls. 142/143, tem-se que este não prevê tal possibilidade, pois, embora conste que a data seria comunicada ao locatário no prazo de 180 dias, o
caput
estabelece que o locatário deveria proceder a inauguração na data prevista no item 13 do contrato.

Nesse toar, convém trazer à baila o item 13a do contrato de locação:

‘
Data de inauguração: Prevista para o dia 30/03/2016.

A eventual prorrogação da locação só poderá ocorrer se respeitadas as condições contratuais estabelecidas neste instrumento, nas normas a que este se subordina e nos regulamentos e instrumentos que o complementam e integram previstos na Cláusula Primeira do Contrato.
’ (fls. 83/84)

A prorrogação da inauguração não foi negada pela locadora/requerida, que apenas tentou justificá-las, afirmando que foi necessário alterar a metodologia construtiva do concreto com o fim de tornar o processo mais produtível e sustentável, e que em razão de ser vizinha à área de suporte na construção do Veículo Leve Sobre Trilhos – VLT e de várias obras de intervenção viária teve dificuldades no acesso do trafego de caminhões que levaram materiais de construção. Destarte, não há nos autos provas de que o atraso foi justificado, por motivos de caso fortuito, força maior ou demais razões que poderiam prejudicar o cumprimento integral da obrigação estipulada.

A justificativa constante na notificação de prorrogação de que ‘após a atualização do cronograma das obras do empreendimento identificamos a necessidade de alterar a metodologia construtiva de concreto moldada in loco, adotada inicialmente, para estrutura metálica industrializada, tornando o processo mais produtivo e sustentável’ (fl. 143), por certo não se enquadra nas hipóteses de excludentes de responsabilidade (art. 393, do CPC).

Assim, como a parte ré não se desincumbiu de seu ônus, com base nos elementos dos autos é possível concluir pelo descumprimento do contrato, referente a demora injustificada da inauguração do centro de compras, fato que permite a rescisão contratual por inadimplência da locadora/requerida, nos termos do art. 475, do Código Civil, in verbis: (...).

Consigna-se que, apesar do requerente continuar a adimplir as parcelas da
res sperata
após o recebimento o comunicado sobre a prorrogação da data da inauguração, o que ensejaria na anuência com a prorrogação, não se pode ignorar que a alteração da data constitui violação ao
pacta sund servanda
.

Com efeito, a inobservância dos compromissos assumidos com relação à data da inauguração do empreendimento, trouxe prejuízos ao lojista que havia se planejado e estabelecido parcerias com a empresa de telefonia móvel, Claro, em razão da previsão de inauguração para março de 2015, que acabou perdendo o interesse na atividade que seria desenvolvida no novo empreendimento.

Dessa forma, evidente que o inadimplemento e a rescisão do contrato se deu por culpa da requeria, que não cumpriu com a obrigação de inaugurar o empreendimento no prazo estabelecido.

(...)

De tal modo, em sendo demonstrado que a culpa pela rescisão do contrato é da requerida/reconvinte, não há que se falar em retenção do valor pago a título de
res sperata
, conforme previsto na cláusula 12.3.2, da Convenção de Normas Gerais de Locação e Administração, Funcionamento, Fiscalização e outras Avenças do Várzea Grande Shopping (fls. 138).

(...)

Ressalta-se que, a parte autora sequer chegou a instalar no empreendimento, uma vez que antes de concluir as obras expressou o desinteresse no prosseguimento do negócio, não usufruindo da estrutura e das comodidades provenientes do empreendimento.

Com efeito, não chegando a demandante a usufruir das vantagens do complexo empresarial, tenho que é devida a restituição da integralidade dos valores despendidos a título de res sperata, sob pena de configurar enriquecimento ilícito do empreendimento, que poderá dispor do espaço comercial para outros.

A esse respeito, decidiu o e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso no Acordão supramencionado (N.U 0011714-46.2015.8.11.0002, Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/07/2017, Publicado no DJE 18/07/2017), bem assim, reforço o posicionamento deste sodalício com os seguintes julgados de outros Tribunais de Justiça, proferidos em casos correlatos:

(...)

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o processo principal e IMPROCEDENTE a reconvenção, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) CONFIRMAR a liminar concedida às fls. 90/91;

b) DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes.

c) DETERMINAR que a requerida/reconvinte restituam ao autor a quantia paga a título de res sperata, R$71.999,99 (setecentos e um mil, novecentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos) – fl.125. O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação.”

Conforme citado na sentença, a discussão meritória objeto da lide não é nenhuma novidade, nem controvérsia inédita trazida à apreciação desta eg. Câmara Julgadora, na verdade, longe disso, trata-se de debate idêntico ao que foi examinado e decidido no julgamento do RAC no 0011714-46.2015.8.11.0002, com similitude de contexto/quadro fático e jurídico, assim, para evitar tautologia, em prestígio à duração razoável do processo (CF, art. 5o, LXXVIII), e em prol da necessária coerência, linearidade e previsibilidade das decisões judiciais, enfim, em homenagem ao princípio da segurança jurídica (CF, art. 5o, XXXVI), adoto, como razão de decidir, o entendimento prevalecente no referido julgado, segundo o voto do relator Des. Sebastião Barbosa Farias, de
que “
o prazo de locação está vinculado à data de inauguração do shopping - item 06 do RIC -, mas a data da inauguração não está vinculada à prorrogação da locação
”, sendo que “
os termos assinalados pelas partes remetem à obrigação de ocupação do espaço na data aprazada de inauguração no item 13 do RIC. Com efeito, não se deve elidir a prerrogativa dos autores/apelados/reconvindos de rescindir o contrato, digo, rescisão por descumprimento da recorrente, nos moldes do art. 475 do Código Civil
”, até porque, assim como neste caso, “
os recorridos não se encontravam em mora com o recorrente quando foram surpreendidos com a tida notificação extrajudicial prorrogando a inauguração da obra, o que motivou a quebra de contrato
”. Transcrevo, a propósito, os principais excertos decisórios:

“DA EXTINÇÃO DO CONTRATUAL – CULPA DOS RECORRIDOS RECONHECIDA PELA SENTENÇA – PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO.

A apelada aduz que o ato sentencial afastou qualquer ato ilícito praticado pela Recorrente/ré/reconvinte, ao argumento de que restou reconhecida a anuência tácita dos autores/recorridos/reconvindos quanto à prorrogação da inauguração/entrega do empreendimento. Dessa forma, entende que houve o inadimplemento contratual pelos locatários, portanto, não há falar em rescisão contratual por culpa da locatária.

Da leitura dos autos, percebo que há razões suficientes para a manutenção do dispositivo da sentença ao ‘declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes’ (fls.220).

Digo isso porque o contrato de locação dos espaços comerciais do Várzea Grande Shopping Resumo de Informações Comerciais (RIC), e o instrumento particular de contrato de locação e outras avenças do espaço comercial do Várzea Grande Shopping corroborados aos autos pelas partes não dispõem sobre a data de prorrogação da inauguração do empreendimento, mas tão somente da eventual prorrogação da locação.

Registra-se, para gáudio da verdade, que o prazo de locação está vinculado à data de inauguração do shopping - item 06 do RIC -, mas a data da inauguração não está vinculada à prorrogação da locação. Senão vejamos o que dispõe do teor do contrato às fls. 32, 145-verso e 168-verso: ‘A eventual prorrogação da locação só poderá ocorrer se respeitadas as condições contratuais’. Ademais, no contrato de instrumento de particular de contrato de locação e outras avenças do espeço comercial do Várzea Grande Shopping em sua cláusula décima-nona determina que o espaço comercial seja inaugurado na data prevista no item 13 do RIC.

Trago à baila o que dispõe a cláusula décima-nona do instrumento particular de contrato, e o item 13 do RIC: (...).

Note-se que os termos assinalados pelas partes remetem à obrigação de ocupação do espaço na data aprazada de inauguração no item 13 do RIC. Com efeito, não se deve elidir a prerrogativa dos autores/apelados/reconvindos de rescindir o contrato, digo, rescisão por descumprimento da recorrente, nos moldes do art. 475 do Código Civil: (...).

Faço consignar, também, que os recorridos não se encontravam em mora com o recorrente quando foram surpreendidos com a tida notificação extrajudicial prorrogando a inauguração da obra, o que motivou a quebra de contrato.

Cumpre ressaltar, que o posicionamento aqui adotado abrange a irresignação contida no recurso adesivo quanto à quebra de contrato.

DA IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA DENÚNCIA CONTRATUAL – INTERPRETAÇÃO DA REALIDADE FÁTICA E APLICAÇÃO DO DIREITO EQUIVOCADO, E IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL EQUIVOCADA.

A apelante almeja a condenação dos apelados ao pagamento de multa pela denúncia do contrato e aplicação de multa pela extinção do vínculo contratual. Ocorre que as teses ventiladas não merecem acolhimento, isto porque a culpa pela rescisão contratual se deu por inteira responsabilidade pela recorrente, conforme mencionado em linhas anteriores. Outrossim, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de descumprimento contratual por parte do locatário, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao locador, caso seja demonstrado a mora ou o inadimplemento.

(...)

DA INDEVIDA DEVOLUÇÃO DA
RES SPERATA

A
res sperata
constitui elemento ínsito ao contrato de locação com o shopping centers, ante a necessidade de remunerar a organização e o planejamento desenvolvidos pelo empreendedor, de forma a compensá-lo pelos investimentos de grande vulto efetuados em prol do estabelecimento.

No caso em testilha, evidencia-se que as partes celebraram contrato com cláusula res sperata, e com termo de ocupação da sala comercial pelo recorrido; no entanto, a parte recorrente não cumpriu o prazo estipulado de entrega do empreendimento, acarretando a rescisão contratual. Assim, resta comprovado o inadimplemento contratual por parte do empreendedor do shopping center.

Dessa modo, está correto, sim, o raciocínio do eminente magistrado de primeiro grau quanto ao não cumprimento do contrato por parte do empreendimento. E a cláusula que determina que não poderá ser devolvido valor em qualquer hipótese é nula porque flagrantemente abusiva.

Vale mencionar, ainda, que qualquer cláusula que vede a restituição do preço pago, com base no desfazimento dos contratos celebrados entre as partes, atentaria contra a paridade e reciprocidade que deve reger os contratos, corolário da característica da comutatividade inerente a todos os negócios jurídicos, além de afrontar os princípios da função social e da boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil).

(...)

Portanto, devida a devolução da res sperata. Quanto ao prequestionamento formulado, ressalto ser pacífico na jurisprudência do e. STJ e desta Corte, que a decisão não está obrigada a enfrentar todos os dispositivos legais invocados no recurso, mas, sim, a resolver a controvérsia posta, como se deu na espécie vertente.

O julgado restou assim ementado:

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – MÉRITO - DA EXTINÇÃO DO CONTRATUAL – CULPA DOS RECORRIDOS – AFASTADA - DA IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA DENÚNCIA CONTRATUAL E IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – EXIGÊNCIA INDEVIDA – CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR-ADMINISTRADOR - DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – DEVIDA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADO – RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO DESPROVIDOS. Possui legítima a parte que assinala contrato de locação havido entre as partes, notadamente, quando não há prova de modificação dos contratantes. Caracterizada a presença do binômio necessidade e utilidade da via processual, não há falar em ausência de interesse de agir. Não sendo cumprido o prazo estabelecido para entrega do espaço comercial, restando claro que o Shopping Center não foi inaugurado, é razoável a conclusão de que o apelante ensejou a resolução do contrato. Comprovado que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento do empreendedor-administrador, inadmissível se beneficiar com o pagamento de multa contratual e demais cominações. No caso, comprovado que o shopping center descumpriu os termos contratuais, procede a ação que visa obter a devolução dos valores pagos a título de res sperata. Ausentes elementos de prova acerca da ocorrência concreta de prejuízo na esfera psicológica e emocional (moral) dos autores, a não concretização do negócio, embora possa lhe ter causado alguma frustração e dissabor, não ocasionou lesão à sua personalidade, inexistindo, pois, dever de a empresa ré indenizar.” (TJMT - 1a Câmara de Direito Privado - RAC 0011714-46.2015.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 11/07/2017, DJe 18/07/2017)

Com efeito, os fundamentos que dão sustentação à decisão supra transcrita merecem ser ratificados, até porque o quadro fático descortinado nestes autos não contém elementos e/ou fundamentos novos ou, então, de outro modo, mostre-se apto a afastar o referido raciocínio.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, e, em atenção à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro em 5% os honorários fixados pela sentença.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/08/2022