Tribunal: TJMT
Processo: 1013572-65.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-02-01

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMPROCEDÊNCIA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – NULIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – CIÊNCIA DO DEVEDOR – CORRESPONDÊNCIA ENVIADA NO ENDEREÇO DO DEVEDOR – ARREMATAÇÃO DO BEM – PREÇO VIL – AUSÊNCIA DE PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes).
No caso, não há falar em nulidade se a autora foi cientificada da realização do leilão extrajudicial, tendo sido a notificação encaminhada para o seu endereço.
No tocante à alegação de arrematação por preço vil, a autora/apelante não juntou avaliação indicando que o valor máximo de mercado do bem era de R$ 400.000,00, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/15.
Assim, não evidenciado vício de forma no procedimento, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência dos pedidos iniciais.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013572-65.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Revisão do Saldo Devedor]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[VILMA GOMES MONTEIRO RODRIGUES CALAURO - CPF: 488.067.571-72 (APELANTE), APARECIDA DE CASTRO MARTINS - CPF: 103.811.121-87 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/2052-08 (APELADO), NEI CALDERON - CPF: 040.039.678-52 (ADVOGADO), MARCELO OLIVEIRA ROCHA - CPF: 066.595.708-45 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANA PAULA SOUZA SANTOS - CPF: 017.174.151-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMPROCEDÊNCIA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – NULIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – CIÊNCIA DO DEVEDOR – CORRESPONDÊNCIA ENVIADA NO ENDEREÇO DO DEVEDOR – ARREMATAÇÃO DO BEM – PREÇO VIL – AUSÊNCIA DE PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes).

No caso, não há falar em nulidade se a autora foi cientificada da realização do leilão extrajudicial, tendo sido a notificação encaminhada para o seu endereço.

No tocante à alegação de arrematação por preço vil, a autora/apelante não juntou avaliação indicando que o valor máximo de mercado do bem era de R$ 400.000,00, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/15.

Assim, não evidenciado vício de forma no procedimento, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência dos pedidos iniciais.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
VILMA GOMES MONTEIRO RODRIGUES CALAURO
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com Pedido de Urgência
em face de
BANCO SANTANDER (BRASIL S/A)
, para condenar a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) da causa, devidamente atualizada a partir do ajuizamento da ação.

A apelante alega que ela e seu marido firmaram com o requerido um contrato particular de compra e venda, cujo objeto era o financiamento de imóvel residencial, no valor de R$ 75.000,00, à época, sendo dividido em 300 parcelas de R$ 680,00, decrescentes.

Sustenta que honrou pagando mais de 60% do valor total do imóvel, porém, devido a um descontrole financeiro, o seu marido atrasou o pagamento das prestações.

Aduz que deixou de pagar as parcelas de número 136 a 146, totalizando o valor de R$ 7.122,21, restando o montante de R$ 7.673,78 com mora e multa.

Alega que interpôs ação revisional de financiamento a qual foi julgada improcedente com a determinação do levantamento depositado sem seu favor.

Diz que no dia 07/04/2021 foi surpreendida com a visita de um homem em sua casa, pedindo para conhecer o imóvel, pois teria interesse no leilão que estava marcado para o dia 19/04/2021, às 11 horas.

Afirma que o requerido não procedeu à sua notificação pessoal para a realização do leilão, contrariando os termos do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.154/97.

Assevera que é flagrante a nulidade do leilão realizado em 19/04/2021, ocasião em que o imóvel acabou por ser arrematado, pelo valor vil (R$ 192.000,00) e não o valor pelo qual é avaliado hoje – R$ 400.000,00, sendo, pois, nula a arrematação (autos no 1023743-81.2021.8.11.0041 – imissão na posse).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja reforma da sentença a fim de que seja julgada procedente a ação, declarando nulo o leilão extrajudicial realizado no dia 19/04/2021 e consequentemente, a arrematação do imóvel.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 106739489, ocasião em que se pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

VILMA GOMES MONTEIRO RODRIGUES CALAURO
ajuizou a
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com pedido de urgência
contra
BANCO DO SANTANDER (BRASIL S/A)
, alegando que juntamente com seu marido firmaram com o requerido um contrato particular de compra e venda no 0001.28032.755-3, cujo objeto fora o financiamento de imóvel residência, no valor de R$ 75.000,00, à época sendo dividido em 300 parcelas de R$ 680,00, decrescentes, registrado sob a matrícula de no 65.646, livro no 6, serviço notarial e registro de imóveis de Cuiabá/MT.

Sustentou que honrou seus compromissos, pagando mais de 60% do valor total do imóvel, porém, devido a um descontrole financeiro, o seu marido atrasou o pagamento das prestações.

Afirmou que a primeira parcela teve seu vencimento em 30/11/2008 e que o Autor já está pagando o imóvel há 10 anos, no importe de R$ 680,00, decrescentes, bem como que deixou de pagar as parcelas de número 136/146, no total de R$ 7.122,21 com mora e multa R$ 7.673,78.

Declarou que após ter pagado 135 prestações, como a autora e seu marido atrasaram as prestações, o requerido não disponibilizou o site, nem boleto para que os mutuários efetuassem o pagamento das prestações em atraso, tendo ocorrido a referida situação a partir da data de 31.01.2020, quando uma das atendentes informou à autora que no site estaria disponibilizado a negociação para quitar o financiamento no montante de R$ 43.122,69.

A autora providenciou o montante, pois sendo o único imóvel que possui e que serve para sua moradia, com seu filho, todavia, todos os esforços despendidos pela autora, em ter em mãos o boleto para pagamento do saldo devedor para quitar sua dívida foram frustradas pelo requerido, oportunidade em que a autora ficou horas ao telefone, ligando para vários números, que os funcionários vão repassando, sem que se chegasse à pessoa responsável para disponibilizar o valor exato e o meio para o pagamento da dívida.

Disse que interpôs ação revisional de financiamento (No 1001690-09.2021.811.0041), qual foi julgada improcedente.

Sustentou que no dia 17/04/2021 fora surpreendida com a visita de um homem que chegou em sua casa, pedindo para conhecer a casa, pois teria interesse em arrematá-la no leilão que estava marcado para o dia 19/04/2021, às 11 horas.

Elucidou sobre a possibilidade de purgação da mora, pois esclareceu que o procedimento extrajudicial destacado nos autos, concede ao autor na 1o (primeira fase) o prazo de 15 dias para purgar a mora, e, mesmo superado este prazo, pode purgar a mora da dívida até a arrematação.

Destacou que foram suprimidos todos os procedimentos obrigatórios e taxativos para a realização do procedimento extrajudicial, pois não foi notificada para proceder a purgação da mora; nem da consolidação do imóvel ao Banco e tão pouco da realização do leilão.

Requereu em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial designado para data 19/04/2021 (primeira praça), do imóvel objeto da lide. Requereu a concessão da inversão do ônus da prova. Pugnou para ser declarada a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, reestabelecendo o contrato de financiamento, tendo em vista os vícios ensejadores de nulidade e a flagrante desobediência aos preceitos da Lei n.o 9.514/97 e D.L 70/66 e violação aos princípios constitucionais.

A parte requerente pugnou pela concessão da gratuidade de justiça -

id. 53683256 – pág. 14, porém, o pleito foi indeferido, tendo ela juntado o comprovante do pagamento das custas no Id no 537496683.

Foi indeferida a concessão da Tutela antecipada no Id no 56251263, bem como determinado a autora aportar ao feito o contrato de financiamento – Id no 58078024, tendo ela juntado a matrícula atualizada do imóvel. Em seguida, juntou o referido contrato no id no 59653654 – pág. 01 a 11.

Ao proferir sentença, o i. magistrada Dra. Rita Soraya Tolentino de Barros julgou improcedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, a parte autora recorreu.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes celebraram “
instrumento particular de venda e compra de imóvel com financiamento pacto adjeto de sua alienação fiduciária e outras avenças”
, em 30/10/2008, pelo preço de R$ 75.000,00 garantindo por alienação fiduciária o imóvel, lote 18, da Quadra 19, situado no Parque Residencial Universitário II, Recanto dos Pássaros, Cuiabá/MT. Vejamos (ID no 106739453 – pág. 4):

O contrato firmado pelas partes possui cláusula de alienação fiduciária de imóvel, que é regulamentada pela Lei no 9.514/97.

Neste caso, a consolidação da propriedade por parte do credor, diante do inadimplemento do devedor é inconteste, de acordo com as alegações das partes e o registro constante na matrícula do imóvel dado como garantia.

Contudo, a autora/apelante alega que tal consolidação se deu de forma equivocada, devendo ser declarada nula, porque não houve notificação pessoal da devedora da realização do leilão extrajudicial.

Ressalte-se que a Lei no 9.514/97 institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, dispondo que diante do inadimplemento do fiduciante e após a sua constituição em mora, não havendo o pagamento do débito, o domínio do imóvel deve ser consolidado em nome do credor fiduciário, que poderá promover o leilão para a venda do bem, conforme previsto nos arts. 26 e 27,
in verbis
:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel".

No entanto, no caso, os devedores fiduciantes foram constituídos em mora, conforme declaração de notificação dos inadimplentes, de modo que inclusive o Registro de Títulos e Documentos declarou que houve a notificação e posteriormente, transcorrido o prazo legal para purgação da mora, os notificados quedaram-se inertes. Vejamos (ID no 106739472):

Ressalte-se que os dispositivos acima transcritos não dispõem sobre a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca de local, dia e hora da realização do leilão extrajudicial.

No entanto, o art. 39 da Lei no 9.514/1997, que trata das operações de financiamento imobiliário, determina que se aplica o disposto nos arts. 29 a 41, do Decreto-Lei no 70/1966.

Nesse contexto, o art. 36 do Decreto-Lei no 70/1966, dispõe sobre a necessidade de conhecimento pelos devedores do ato expropriatório.

Por outro lado, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de ser imprescindível a intimação pessoal dos devedores fiduciários acerca dos leilões extrajudiciais, sob pena de nulidade do procedimento pela inobservância deste requisito.

A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE.
SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes)
.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) destaquei

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL
. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei no 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1109712/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017)

No caso, a apelante estava devidamente ciente da realização do leilão tendo sido a notificação encaminhada para o seu endereço e recebida pela pessoa de MATHEUS GOMES. Vejamos (ID no 106739470 e 10673948):

Assim, em consonância com a orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, se a exigência legal de intimação para o leilão visa

cientificar o devedor quanto à data e local desse ato, não há como invalidar o leilão, pois demonstrada a ciência inequívoca dos devedores acerca das datas de leilão.

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL JULGADA PROCEDENTE –
NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS E HORÁRIOS DO PROCEDIEMTNO EXPROPRIATÓRIO DO IMÓVEL
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes).

Se o agente financeiro não comprova a intimação pessoal do devedor acerca do procedimento expropriatório do bem, é caso de manutenção da sentença que reconheceu a nulidade da alienação extrajudicial do imóvel objeto da lide.

(N.U 1000861-21.2016.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 22/01/2020, Publicado no DJE 27/01/2020) destaquei

Ademais, constata-se que a mencionada Ação Revisional (feito no 1001690-09.2021.8.11.0041) foi ajuizada em 20/01/2021, anteriormente à realização do leilão (19/04/2021), contudo, julgada improcedente na data de 28/06/2021, sem a interposição de recurso, com trânsito em julgado em 22/07/2021 (ID no 61164873). Vejamos:

“(....)

Não há como acolher o pedido de consignação em pagamento, considerando que não houve a comprovação da recusa da parte requerida em receber o valor das parcelas contratadas e a forma da parte autora pretender o depósito das parcelas vencidas e vincendas diverge da forma avençada que não induz a abusividade.

Aceitar tal depósito realizado nos autos acarretaria em alterar contrato unilateralmente, quando foi livremente avençado. Em contrapartida, não foi demonstrado os requisitos necessários nos termos do art. 539 e seguintes do NCPC.

É autorizada a revisão contratual quando há cláusulas abusivas ou desproporcionais, quanto aos juros cobrados, o que não ocorre no presente caso concreto, devendo prevalecer o avençado.

Não há sequer como sustentar que está pagando mais que o contratado, pois tratam de parcelas pré-fixadas. Assim, não há que se falar em abusividade do contrato como alegado pela requerida.

Diante do exposto e considerando o que mais consta nos autos, Julgo por Resolução de Mérito, a presente Ação Revisional de Cláusulas Contratuais C/C Pedido de Tutela Provisória De Urgência contra Banco Santander S.A e NÃO ACOLHO o pedido inicial com fulcro no que dispõe o artigo 487-I do CPC, permanecendo o contrato como pactuado entre as partes.

Condeno a parte requerente nas custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, devidamente atualizados a partir do ajuizamento da ação.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo, ficando a parte requerente intimada a pagar a condenação no prazo de quinze dias do trânsito em jugado, sob pena de multa de dez por cento e penhora.

P. R. I.

Cumpra-se.”
(ID no 59146257)

Assim, tais circunstâncias denotam a ciência inequívoca da parte recorrente para com o procedimento de expropriação extrajudicial ante sua declarada inadimplência pela sentença supratranscrita.

No tocante à alegação de arrematação por preço vil, a autora/apelante não juntou nenhuma avaliação indicando que o valor máximo de mercado do bem era de R$ 400.000,00, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/15.

Assim, não evidenciado vício de forma no procedimento, impõe-se a manutenção da sentença de piso.

Portanto, não há se falar em preço vil.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso. No mais, majoro os honorários advocatícios, acrescentando mais 2% (dois por cento) sobre o montante fixado na sentença, mantendo a suspensão em virtude da gratuidade da justiça em favor da parte apelante.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022