Tribunal: TJMT
Processo: 0008107-68.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-05
Data de publicação: 2022-04-06

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. 2. Não havendo negativa de que a apelante continuou realizando cobranças, e que negativou o nome dos autores por débito posterior à solicitação de distrato, prevalece a conclusão sentencial de que a negativação é indevida. 3. A jurisprudência do eg. STJ é pacífica no sentido de que a simples inscrição indevida dos dados em cadastros restritivos de crédito gera dano moral indenizável caracterizado “in re ipsa”. 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0008107-68.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):

[GUSTAVO RODRIGUES BRIANEZE - CPF: 694.186.671-34 (APELADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), MARILIA AITA ISQUIERDO BRIANEZE - CPF: 018.509.431-76 (APELADO), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELANTE), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO NEW WAY (APELANTE), JESSYKA ALESSANDRA DA CONCEICAO - CPF: 003.170.052-78 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO NEW WAY (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD SP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (TERCEIRO INTERESSADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. 2. Não havendo negativa de que a apelante continuou realizando cobranças, e que negativou o nome dos autores por débito posterior à solicitação de distrato, prevalece a conclusão sentencial de que a negativação é indevida. 3. A jurisprudência do eg. STJ é pacífica no sentido de que a simples inscrição indevida dos dados em cadastros restritivos de crédito gera dano moral indenizável caracterizado “in re ipsa”. 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo
rito de repetitivo – Tema 1002
, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pela
TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A (atual denominação da Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A) contra a r. sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 7
a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de
“Rescisão Contratual c.c Inexistência de Débitos e Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais”
(Proc. no 0008107-68.2016.8.11.0041), ajuizada contra a apelante, por GUSTAVO RODRIGUES BRIANEZE E MARILIA AITA ISQUIERDO BRIANEZE, julgou o pedido parcialmente procedente, para declarar a inexistência de responsabilidade dos autores pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel, e condenar a requerida à restituir montante equivalente a 90% do valor pago pelos autores, com juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, além de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, com juros simples a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, em razão da negativação indevida do nome dos autores. A sentença condenou a ré ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 73463451 - p. 95-101).

A Construtora/apelante alega que a devolução deve ser de 75% do valor pago pelos autores, pois a retenção visa garantir a cobertura de despesas administrativas para recolocação do imóvel no mercado.

Aduz, também, que a cláusula 4.7 do contrato respalda a cobrança das taxas condominiais dos promitentes compradores, mesmo que estes ainda não tenham recebido as chaves do imóvel, de modo que não há falar em restituição das despesas condominiais suportadas pelos apelados.

Diz, ainda, que a parte autora não comprovou ter sofrido dano moral indenizável, e que, de qualquer forma, o valor fixado é desproporcional.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, e o pedido dos autores julgado improcedente, ou, caso não seja esse o entendimento, seja afastada, ou reduzida a indenização por danos morais fixada; seja permitida a devolução de apenas 75% dos valores pagos pelos autores, e, ainda, seja determinada a
“alteração da correção monetária dos valores efetivamente pagos pela parte Apelada à título de restituição, com o fito de determinar sua correção a partir da distribuição da ação e juros de mora após o transito em julgado da presente ação”
(cf. Id. n. 73463454).

Os autores ofertaram contrarrazões, combatendo as razões recursais, e torcendo pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 73463461).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação de rescisão de contrato ajuizada pelos autores, na qual afirmaram que, em 12.10.2012, celebraram contrato de compra e venda com a Brookfield SP Empreendimentos Imobiliários S.A, envolvendo unidade imobiliária no Condomínio Edifício New Way, porém, após efetuarem o pagamento referente ao valor da entrada, e das parcelas vencidas até o dia 05.04.2015, não obtiveram aprovação do cadastro para financiamento do saldo remanescente, e por isso, solicitaram o distrato, por meio dos e-mails enviados nos dias 11.11.2015, 29.12.2015, e 11.01.2016 (cf. Id. n.

73458499 - pág. 43), antes mesmo de tomarem posse do imóvel, quando então foram informados que seria devolvido apenas 70% dos valores pagos. Alegaram que, como não tomaram posse sobre o imóvel, é indevida a cobrança mensal das taxas condominiais, e que, como solicitaram o distrato em 11.11.2015, é indevida a negativação dos autores pela fatal de pagamento de parcelas vencidas após essa data; Pediram, pois, seja determinada a rescisão do contrato, com a devolução integral dos R$ 62.730,43 pagos, e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais (cf. Id. n. 73458498 - pág. 1-39).

A requerida apresentou a contestação vinculada ao Id. n. 73463450 – p. 42-61, valendo-se das mesmas alegações lançadas no presente recurso.

Os autores apresentaram a impugnação vinculada ao Id. n.

73463451 - pág. 3.

O magistrado proferiu sentença, e, partindo da premissa de que a rescisão se deu por culpa da parte autora, concluiu que o percentual de retenção adequado ao caso é de apenas 10% do valor pago, já que os compradores sequer tomaram posse do imóvel; a sentença ainda condenou a parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, em razão das cobranças realizadas após a solicitação de distrato, e declarou indevida a cobrança das taxas condominiais, porque, segundo o STJ,
“somente após a efetiva imissão do promitente adquirente na posse do imóvel é que se pode debitar ao consumidor o pagamento das obrigações condominiais”.

Quanto ao percentual de retenção, o STJ diz que,
“em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos”
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

No presente caso, a apelante afirma laconicamente que deve ser aplicado o percentual de 25%, e não o de 10% determinado pelo juiz sentenciante, mas não apresenta qualquer motivo relevante o suficiente para que a sentença seja alterada neste ponto, daí porque deve ser mantido o percentual que o magistrado, que apreciou detalhadamente as circunstancias do caso, considerou adequado.

No que diz respeito às taxas condominiais, é incontroverso que os autores não chegaram a tomar posse do imóvel, e nesse caso, o STJ entende que, tratando-se de imóvel novo, o comprador somente é responsável pelas despesas condominiais após ter recebido a posse do imóvel, pois o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020.)

Portanto, esse ponto da sentença também não merece reparos.

Quanto à condenação indenizatória, a apelante sequer nega que continuou realizando cobranças, e que negativou o nome dos autores por débito posterior à solicitação de distrato.

Portanto, prevalece a conclusão sentencial de que a negativação é indevida.

A jurisprudência do eg. STJ é pacífica no sentido de que a simples inscrição indevida dos dados em cadastros restritivos de crédito gera dano moral indenizável caracterizado “
in re ipsa
”.

Neste sentido:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO DO NOME DO AUTOR NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL IN RE IPSA. (...) JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO EVENTO DANOSO. (...) 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, "
nos casos de protesto indevido de título ou inscrição irregular em cadastros de inadimplentes, o dano moral se configura in re ipsa, isto é, prescinde de prova
" (REsp n. 1.059.663/MS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 17/12/2008). Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal "a quo" não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial. 4. Os juros de mora incidem desde o evento danoso, no caso de responsabilidade extracontratual. Súmula n. 54/STJ” (STJ – 4a Turma – AgInt no AREsp 1617329/SP – Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA – j. 29/06/2020, DJe 01/07/2020 –
grifei
).

Finalmente, no que atine ao valor indenizatório, reafirmo, como já fiz em tantos outros casos, que o arbitramento deve se prender à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado, sobretudo, com consideração do perfil social e financeiro tanto da pessoa lesada quanto da ofensora e, para ter caráter disciplinar, o valor indenizatório deve ser arbitrado em montante suficiente para desencorajar a reincidência de ofensas semelhantes, ou seja, para que potenciais ofensores se abstenham de adotar idênticas condutas causadoras de danos assemelhados.

Na hipótese, o valor indenizatório fixado pela sentença em R$ 15.000,00 se revela razoável e ajustado às particularidades do caso, atendendo satisfatoriamente o caráter disciplinar e ressarcitório da condenação, sendo, ainda, congruente com os valores normalmente arbitrados para casos semelhantes por esse Tribunal de Justiça.

A apelante não apresenta qualquer fundamento que convença sobre a desproporcionalidade do valor arbitrado pela sentença, até porque os argumentos apresentados no recurso são os mesmos que foram analisados e sopesados pelo magistrado para o arbitramento do quantum da indenização.

Quanto ao termo inicial da correção monetária, o STJ entende que “
a

correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”

(AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021).

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, por outro lado, a sentença merece reparos, pois o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo
rito de repetitivo – Tema 1002
, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para determinar que os juros referentes à restituição de valores sejam calculados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Custas
“pro rata”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/04/2022