Tribunal: TJMT
Processo: 0009933-13.2016.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-14
Data de publicação: 2022-12-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0009933-13.2016.8.11.0015
APELANTE: TRES MARIAS ROUPAS E ACESSORIOS LTDA e MARIA SOLIDADE SOARES ABREU
APELADA: TRAUTI REIMANN MACIEL
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – PROCEDÊNCIA – COBRANÇA ANTECIPADA DE ALUGUEL – CONTRATO COM DE FIADOR – ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO – DESCABIMENTO – DUPLA GARANTIA NÃO CARACTERIZADA – PRÁTICA ACEITA PELO MERCADO – MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – CUMULAÇÃO PROIBIDA – ACOLHIMENTO – MESMO FATO GERADOR (INADIMPLEMENTO) – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não caracteriza dupla garantia a exigência de pagamento antecipado do aluguel estipulado e a previsão de fiador, uma vez que a primeira não é prevista na Lei no 8.245/1991 como garantia, caracterizando-se como prática aceita pelo mercado o locador exigir primeiro o adimplemento do aluguel para depois usufruir do imóvel.
Com maior razão não há falar-se em ilegalidade da cobrança se o locatário anuiu com os termos do contrato ao assiná-lo, vindo a questioná-lo somente após encontrar-se inadimplente para eximir-se da obrigação assumida.
De acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se o fato gerador da cláusula penal é um só, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, há de ser reformada a sentença para que seja mantida apenas a multa moratória, excluindo-se a compensatória, sob pena de condenação bis in idem.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009933-13.2016.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[TRAUTI REIMANN MACIEL - CPF: 938.252.931-49 (APELADO), JORGE MARCOS ROQUE DE FARIA - CPF: 154.680.546-04 (ADVOGADO), TRES MARIAS ROUPAS E ACESSORIOS LTDA (APELANTE), ADRIANO VALTER DORNELLES DIAS - CPF: 730.717.490-15 (ADVOGADO), MARIA SOLIDADE SOARES ABREU - CPF: 324.929.603-15 (APELANTE), GISELI VIEIRA DORNELLES DIAS - CPF: 000.731.421-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0009933-13.2016.8.11.0015

APELANTE: TRES MARIAS ROUPAS E ACESSORIOS LTDA e MARIA SOLIDADE SOARES ABREU

APELADA: TRAUTI REIMANN MACIEL

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
– PROCEDÊNCIA – COBRANÇA ANTECIPADA DE ALUGUEL – CONTRATO COM

DE FIADOR – ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO – DESCABIMENTO – DUPLA GARANTIA NÃO CARACTERIZADA – PRÁTICA ACEITA PELO MERCADO –
MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – CUMULAÇÃO PROIBIDA – ACOLHIMENTO – MESMO FATO GERADOR (INADIMPLEMENTO)
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não caracteriza dupla garantia a exigência de pagamento antecipado do aluguel estipulado e a previsão de fiador, uma vez que a primeira não é prevista na Lei no 8.245/1991 como garantia, caracterizando-se como prática aceita pelo mercado o locador exigir primeiro o adimplemento do aluguel para depois usufruir do imóvel.

Com maior razão não há falar-se em ilegalidade da cobrança se o locatário anuiu com os termos do contrato ao assiná-lo, vindo a questioná-lo somente após encontrar-se inadimplente para eximir-se da obrigação assumida.

De acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se o fato gerador da cláusula penal é um só, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, há de ser reformada a sentença para que seja mantida apenas a multa moratória, excluindo-se a compensatória, sob pena de condenação
bis in idem
.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
TRÊS MARIAS ROUPAS E ACESSORIOS LTDA e MARIA SOLIDADE SOARES ABREU
na
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
ajuizada por
TRAUTI REIMANN MACIEL,
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

Declarar rescindido o contrato de locação, deixando de decretar o despejo da requerida do imóvel em razão da

desocupação ocorrida antes do recebimento da ação, em 30/07/2016;

b)

Condenar as demandadas, observado o benefício de ordem do fiador, ao pagamento de R$ 154,20 (cento e cinquenta e quatro reais e vinte centavos), referente ao débito parcial do aluguel do mês de maio de 2016, e aos alugueis relativos aos meses de junho e julho de 2016, corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde o vencimento da cada aluguel;

c)

Condenar as requeridas ao pagamento das despesas decorrentes de energia elétrica, multa de 10% sobre o valor do débito, como pactuado, multa compensatória de 25% sobre os valores inadimplidos;

d)

Condenar as demandas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Sustentam que a multa deveria ser proporcional ao período de meses em que ocorreu a inadimplência, isto é, os meses de junho e julho de 2016.

Alegam que consta do contrato, nas cláusulas 23a e 26a, a incidência de multa moratória e multa compensatória, no entanto é vedada a cobrança das duas cumulativamente quando decorrentes do mesmo fato gerador, como ocorre no caso, que é da inadimplência contratual, tendo em vista que configura
bis in idem
.

Asseveram que apesar de o contrato de locação firmado entre as partes estar garantido por fiança locatícia, a apelada exigiu o pagamento antecipado dos alugueis, em afronta aos artigos 20 e 42 da Lei no 8.245/91, devendo ser reformada a sentença para aplicação multa prevista no artigo 43, inciso III, da referida lei.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Sem contrarrazões (ID 145354256).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o autor, ora apelado, locou, em 28/07/2014, seu imóvel localizado na Rua Primaveras, 3.522, Sala E, Setor Comercial, Município de Sinop-MT, pelo valor mensal de R$ 1.200,00 e prazo de 12 meses, à primeira demandada TRÊS MARIAS ROUPAS E ACESSÓRIOS LTDA, tendo a segunda requerida, MARIA SOLIDARIDADE SOARES ABREU, figurado como fiadora.

Em razão do inadimplemento do contrato em relação aos meses de maio, junho e julho/2016, ajuizou a presente ação.

Pois bem.

Resta incontroverso dos autos o inadimplemento dos aluguéis relativos aos meses de junho e julho de 2016 e de forma parcial em relação ao mês de maio de 2016, uma vez que a própria apelante reconhece tal fato.

Assim, cinge-se o recurso na análise da multa, sob o argumento de que deve ser proporcional
ao período de meses em que ocorreu a inadimplência; impossibilidade de cumulação da multa moratória com a compensatória por possuírem o mesmo fato gerador (inadimplemento); e na violação aos artigos 20 e 42 da Lei no 8.245/91, por ter sido exigido o pagamento antecipado dos alugueis apesar de o contrato estar garantido por fiador, devendo ser aplicada a multa prevista no artigo 43, inciso III, da referida lei.

Não prospera a alegação dos apelantes de
violação aos artigos 20 e 42 da Lei no 8.245/91 por ter sido exigido o pagamento antecipado dos alugueis apesar de o contrato estar garantido por fiador.

Isto porque, a referida lei não instituiu a antecipação do pagamento dos aluguéis como garantia do contrato de locação, consistindo, aliás, em prática aceita pelo mercado de exigir dos locatários o pagamento do aluguel para usufruir do imóvel.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO. USO COMERCIAL. APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO. CELEBRAÇÃO DO PACTO POR 24 MESES. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. POSSIBILIDADE. GARANTIAS. FIANÇA E ANTECIPAÇÃO DOS PAGAMENTOS. NÃO OCORRÊNCIA DE DUPLICIDADE.1. Caracteriza-se como locação urbana, com aplicação da Lei no 8.245/91, o contrato celebrado entre as partes com o objetivo do locatário

desenvolver atividades esportivas equestres em terreno para uso comercial. Dessa forma, não se aplicando o regramento previsto no Dec. 59.566/66, porque não se trata de arrendamento rural, não há se falar em nulidade do contrato de locação celebrado por prazo inferior a 3 anos. 2. A renúncia expressa do fiador ao benefício de ordem previsto no artigo 827 do Código Civil faz desaparecer a subsidiariedade inerente ao contrato de fiança, dando lugar à solidariedade entre fiador e devedor principal, tendo em vista a inexistência de prova acerca de defeitos no negócio jurídico. 3.
Não caracteriza dupla garantia a exigência de pagamento antecipado do aluguel estipulado e a necessidade de fiador, uma vez que a primeira situação, não elencada na Lei do Inquilinado como garantia, caracteriza-se como mera exigência do mercado que exige do locatário primeiro o adimplemento do preço para depois usufruir do bem
. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA
.” (TJGO, APELACAO CIVEL 452918-19.2009.8.09.0051, Rel. DES. ITAMAR DE LIMA, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 09/08/2016, DJe 2102 de 01/09/2016) g.n.

Ademais, não se pode olvidar que os apelantes concordaram com os termos do contrato ao assiná-lo, não se afigurando coerente que venha agora, depois de inadimplentes, arguir a ilegalidade das cláusulas para livrar-se da obrigação assumida.

Por outro lado, quanto à
impossibilidade de cumulação da multa moratória com a compensatória por possuírem o mesmo fato gerador (inadimplemento), melhor sorte assiste aos apelantes.

Sobre o tema, dispõe o contrato firmado entre as partes:

Com efeito, de acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PLANO ODONTOLÓGICO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. [...] 2. De fato, a jurisprudência desta Corte manifesta-se no sentido de que, "
conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos"
(AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015). 3. No caso em apreço, a reforma das conclusões contidas no julgado e o acolhimento do inconformismo recursal, no que tange à rediscussão da natureza dos institutos e de seus fatos geradores, ensejaria a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, providências vedadas na via estreita do recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 4. Agravo interno a que se nega provimento
.” (AgInt no AREsp 486.555/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 19/11/2019) (destacou-se)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATO GERADOR. IDENTIDADE. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULAS NoS 7 E 5/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. [...] 3.
A jurisprudência desta Corte entende que, para a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos.
4. É inviável rever o entendimento do tribunal de origem, de que as multas moratória e compensatória cobradas pela exequente têm o mesmo fato gerador, sem a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos e de cláusulas contratuais, o que atrai a incidência das Súmulas nos 5 e 7/STJ. [...]
.” (AgInt no REsp 1743530/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) (destacou-se)

No presente caso, o fato gerador da cláusula penal é um só: o inadimplemento do locatário.

Conclui-se, portanto, que a condenação da parte requerida ao pagamento da multa compensatória e da multa moratória, em cumulação, caracteriza
bis in idem
.

Por esse motivo, deve ser reformada a sentença monocrática para manter apenas a multa moratória, de 10% ao sobre o valor do aluguel estipulado no contrato, além de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, conforme previsto na cláusula 23a do contrato.

Por fim, diante da exclusão da multa compensatória, resta prejudicada a pretensão recursal para que esta seja proporcional
ao período de meses em que ocorreu a inadimplência.

Ante o exposto,
dou parcial provimento

ao recurso
a fim de reformar em parte a sentença monocrática apenas para afastar a condenação da parte demandada ao pagamento da multa compensatória, mantendo-a nos demais itens.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/12/2022