Tribunal: TJMT
Processo: 1006704-88.2021.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-11
Data de publicação: 2022-10-15

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REVISIONAL DE CONTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO UNILATERALMENTE PELO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – CONTRATO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – RESCISÃO POSSÍVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 15% - RAZOABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
1- Em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência.
2- Retenção fixada em 15%, o que está razoável, não sendo percentual exagerado ou gravoso ao caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006704-88.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 015.944.021-16 (APELADO), ATILA RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 018.017.291-31 (ADVOGADO), ONEIDE RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 852.888.701-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REVISIONAL DE CONTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO UNILATERALMENTE PELO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – CONTRATO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – RESCISÃO
POSSÍVEL

– PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 15% - RAZOABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1- Em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência.

2- Retenção fixada em 15%, o que está razoável, não sendo percentual exagerado ou gravoso ao caso.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1006704-88.2021.8.11.0003

APELANTE: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação Declaratória e Condenatória n. 1006704-88.2021.8.11.0003, da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por
JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA
, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença, e por fim, (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré.”
(id. 140269240).

Aduz a Apelante que, “
em que pese o negócio jurídico (contrato cm pacto de alienação fiduciária) pactuado entre os litigantes não ter sido levado a registro não enseja invalidade ou ineficácia do negócio jurídico entabulado, somente surtindo efeitos em relação a terceiros. Isso porque o registro, nos termos do art. 221 da Lei 10406/2002 diz respeito aos efeitos perante terceiros e não inter partes. Muito menos quando convencionado entre as partes que a obrigação é do recorrido e ele vem ao judiciário pleitear com alegação da própria torpeza para auferir vantagem indevida e negar vigência à lei federal em afronta ao art. 884 da Lei 10.406/2002
”.

Sustenta que “
a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”.

Requer o provimento do recurso para que se aplique o procedimento da alienação fiduciária, ou que a retenção seja de 25% (id. 140269240).

Em suas contrarrazões a apelada requer o desprovimento do recurso (id. 140269246).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação Declaratória e Condenatória n. 1006704-88.2021.8.11.0003, da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por
JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA
, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença, e por fim, (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré.”
(id. 140269240).

Em suma, a parte autora aduziu na inicial que não conseguia mais honrar com os pagamentos de “
180 (cento e oitenta) parcelas no valor de R$ 706,40 (setecentos e seis reais e quarenta centavos), vencíveis a cada dia 20 (vinte), a partir do mês de julho de 2018
”.

Declarou que procurou a Apelante para a rescisão contratual e lhe informaram que
“devido ao contrato desta versar sobre alienação fiduciária, não há previsão de devolução de valores
,
”.

Assim, pediu a procedência dos pedidos para ser declarada a rescisão contratual do instrumento particular de compra e venda de imóvel, bem como a condenação por danos morais em R$ 6.000,00 (seis mil reais) e a devolução de R$ 13.053,03 (
treze mil e cinquenta e três reais e três centavos
) a título de dano material.

A sentença julgou parcialmente procedente
s

os pedidos.

Em seu recurso, aduz a Apelante que, “
em que pese o negócio jurídico (contrato cm pacto de alienação fiduciária) pactuado entre os litigantes não ter sido levado a registro não enseja invalidade ou ineficácia do negócio jurídico entabulado, somente surtindo efeitos em relação a terceiros. Isso porque o registro, nos termos do art. 221 da Lei 10406/2002 diz respeito aos efeitos perante terceiros e não interpartes. Muito menos quando convencionado entre as partes que a obrigação é do recorrido e ele vem ao judiciário pleitear com alegação da própria torpeza para auferir vantagem indevida e negar vigência à lei federal em afronta ao art. 884 da Lei 10.406/2002
”.

Ocorre que, em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

No caso dos autos, não se ocorreu a consolidação da propriedade, de modo que não se aplica o procedimento da Lei 9.514/1997.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei no 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543 do STJ) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002 do STJ, julgado em recurso repetitivo).”
(N.U 1005885-25.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 17/05/2021, Publicado no DJE 26/07/2021).

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante

entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).”
(N.U 1004984-91.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 22/07/2020, Publicado no DJE 28/07/2020).

A Apelante também s
ustenta que “
a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”.

A sentença não definiu o percentual de retenção, decidindo apenas que
“a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença.”

Em suma, a cláusula penal, quando pactuada, deve atender aos primados da proporcionalidade, razoabilidade e equidade caso a caso.

Nesse sentido,
“a jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1.417.321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nessa orientação:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPROVA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALOR PAGOS. 1. (...) 5. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.313.870/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 01.04.2019, DJe 03.04.2019)

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reefrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Sùmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017)

No presente caso, considerando que o lapso temporal transcorrido desde a firmação do contrato até a efetiva devolução do imóvel ao Apelante, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer prejuízo ao construtor, sendo assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte Autora.

Por outro lado, atinente ao princípio da razoabilidade, fixo o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO.

Mantenho os honorários em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2022