Tribunal: TJMT
Processo: 1005415-89.2018.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE ALUGUEL – PRETENSÃO DA LOCADORA NO RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005415-89.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NATALIA NALEVAIKO TSILFIDIS - CPF: 021.170.664-70 (APELANTE), CLAYTON OUVERNEI - CPF: 700.441.551-15 (ADVOGADO), FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO BIAZAO BASSO - CPF: 025.453.891-61 (ADVOGADO), SEBASTIANA RODRIGUES DE ARAUJO - CPF: 309.583.851-49 (APELADO), FRANCIELE MARIA PERANDRE PERIN - CPF: 062.882.539-01 (ADVOGADO), SEBASTIANA RODRIGUES DE ARAUJO LTDA - CNPJ: 06.001.805/0004-89 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE ALUGUEL – PRETENSÃO DA LOCADORA NO RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as
deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1005415-89.2018.8.11.0015

APELANTE: NATÁLIA NALEVAIKO TSILFIDIS

APELADA: SEBASTIANA RODRIGUES DE ARAÚJO E
W. R. ARAÚJO & CIA LTDA - EPP

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interpostos por
NATÁLIA NALEVAIKO TSILFIDIS

contra sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, de improcedência dos pedidos, com condenação da autora ao
pagamento das custas/despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

A apelante relata que ajuizou ação de cobrança que visa o pagamento de valores referentes à reparação de danos no imóvel que foi objeto de locação entre as partes por meio do “Contrato de Locação Comercial com Fiador”, referente ao imóvel comercial, situado na Rua dos Manacás, no 1.293, no Setor Industrial Sul, em Sinop/MT.

Aduz que figurou como fiadora a Sr.a Sebastiana de Rodrigues de Araújo, também sócia administradora representante da empresa Apelada W.R. Araújo & Cia Ltda.; narra que ao desocupar o imóvel, a apelada não promoveu os reparos necessários e que o bem se encontra com diversas deteriorações, sendo necessária a realização de reformas no local, tais como a troca das bancadas de granito da cozinha, do piso e do forro, pintura, reforma da parte elétrica, etc. e apresentou orçamentos no valor de R$ 32.388,98 (trinta e dois mil trezentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos).

Cita que a locação do imóvel iniciou em 03/07/2009 e terminou com a imissão da posse em favor da autora, em 27/02/2018; comenta que, em que pese nos autos não existir laudo inicial elaborado quanto as condições do imóvel no momento da locação, o contrato celebrado entre as partes, na Cláusula 1a, parágrafo primeiro, informa que o imóvel locado apresentava-se em
“boas condições de higiene, limpeza e conservação, também todos os seus acessórios.”

Ademais, a Cláusula 4a, §1o, previa que
“o imóvel objeto deste contrato será entregue (...) com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintados, sendo que portas, portões e acessórios se encontram também em funcionamento correto, devendo a LOCATÁRIA, mantê-lo desta forma.”

Alega que pagou: a) troca de 02 (duas) bancadas de granito e 02 (duas) pias de granito da cozinha; b) mão de obra para troca de piso de 219 m2; c) mão de obra para troca de forro de 219 m2; d) mão de obra para pintura de 405 m2; e) mão de obra para refazer a parte elétrica de 219 m2; f) mão de obra para tampar 06 (seis) buracos de fossa; g) mão de obra para trocar pias trincadas; h) mão de obra para tampar furos de exaustores nas paredes; i) mão de obra para arrumar portas e portões estragados; j) mão de obra para trocar telhas quebradas e buracos de exaustores; k) pedra britas, tijolos e areia lavada e l) telhas, tintas, lâmpadas, fios, piso, forro pvc e demais produtos.

Expõe que o
abandono do imóvel foi constatado pela diligência do Sr. Oficial de Justiça nos autos da "Ação de Despejo por Falta de Pagamento" de no 1011117- 50.2017.8.11.0015:
“Certifico que me diligenciei à Rua dos Manacás, 1293, Setor Industrial Sul, Sinop MT, porém lá estando encontrei o endereço fechado (portão cadeado). Conversei com o Sr. Valdecir (da empresa em frente - furgões de Sinop), o qual informou que lá funcionava o serviço de marmitas que eram entregues na Penitenciária "Ferrugem", e que está sem funcionamento há dois (02) ou três (03) meses
.”

Requer o provimento do recurso, p
ara que seja reconhecido o
error in judicando
e condenadas as apeladas ao pagamento de R$ 32.388,98 (trinta e dois mil trezentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos), referentes à reforma do imóvel em questão.

Em contrarrazões, as apeladas pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Como relatado, a autora celebrou contrato de locação com a primeira ré (Sebastiana), figurando a segunda ré, pessoa jurídica, como fiadora; disse na petição inicial que após a desocupação do imóvel, a ré não providenciou os reparos necessários e o bem tinha diversas deteriorações; citou que os reparos ficaram no montante de R$ 32.388,98 (trinta e dois mil trezentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos).

Em sua contestação, as rés disseram que alugaram o imóvel por mais de nove anos e as deteriorações decorrem do decurso do tempo, do uso normal e habitual do bem; mencionaram que a autora, mesmo com acesso ao imóvel, não apresentou o laudo de vistoria inicial do bem e não provou que o imóvel foi entregue em condições diferentes do início do contrato, tratando-se as deteriorações decorrentes do tempo.

Pois bem. O contrato de aluguel perdurou por mais de 09 (nove) anos e, após a sentença nos autos da Ação
1011117-20.2017.8.11.0015 ajuizada pela ora apelante em decorrência do inadimplemento dos aluguéis, foi imitida na posse do imóvel.

E, ao verificar as condições do imóvel, foi obrigada a arcar com os custos da: a) troca de 02 (duas) bancadas de granito e 02 (duas) pias de granito da cozinha; b) mão de obra para troca de piso de 219 m2; c) mão de obra para troca de forro de 219 m2; d) mão de obra para pintura de 405 m2; e) mão de obra para refazer a parte elétrica de 219 m2; f) mão de obra para tampar 06 (seis) buracos de fossa; g) mão de obra para trocar pias trincadas; h) mão de obra para tampar furos de exaustores nas paredes; i) mão de obra para arrumar portas e portões estragados; j) mão de obra para trocar telhas quebradas e buracos de exaustores; k) pedra britas, tijolos e areia lavada e l) telhas, tintas, lâmpadas, fios, piso, forro pvc e demais produtos.

É certo que a Cláusula 1a, §1o impõe que o imóvel deve apresentar
“boas condições de higiene, limpeza e conservação, também todos os seus acessórios.”
E a Cláusula 4a, §1o que
“o imóvel objeto deste contrato será entregue (...) com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintados, sendo que portas, portões e acessórios se encontram também em funcionamento correto, devendo a LOCATÁRIA, mantê-lo desta forma.”

Entretanto, o artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, estabelece:

“
Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
.”

Como se percebe, a responsabilidade do locatário é entregar o imóvel após o fim do contrato de locação, no estado em que o recebeu, com exceção das
deteriorações decorrentes do seu uso normal.

O texto de lei acima indicado está previsto no contrato em seu Parágrafo Quarto – Da
Devolução do Imóvel Findo Prazo da Locação, ou seja, há previsão de restituição do imóvel nas mesmas condições as quais o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal e habitual do imóvel.

Além disso, está previsto no contrato a realização do auto de vistoria inicial e autor de vistoria final, que fariam parte do contrato, contendo assinatura de duas testemunhas, dos contratantes, dos fiadores, e de um engenheiro civil.

A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as
deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Com efeito, correta a sentença no ponto em que a Magistrada afirma que “
não se pode imputar às requeridas os danos mencionados na exordial, tais como pintura, danos no portão, telhado, entre outros, ainda mais quando a parte requerida apresentou notas fiscais e comprovantes de que realizou diversos reparos no bem, enquanto exercia a sua posse, fato que corrobora o dever de cuidado da locatária.”

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS
- GRATUIDADE DA JUSTIÇA -
RESSARCIMENTO DE DANOS NO IMÓVEL - VISTORIA INICIAL - DANOS CAUSADOS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PROVA
- MULTA MORATÓRIA - MULTA COMPENSATÓRIA - FINALIDADE DISTINTA - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE. (...) 3. Inexistindo termo de vistoria inicial, ou qualquer outro documento que prove as condições do imóvel no início do contrato de locação, não há como imputar ao locatário os alegados danos no encerramento do contrato. (...)”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.113149-5/001, Relator (a): Des. (a) José Américo Martins da Costa, 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/12/2021, publicação da súmula em 09/12/2021).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E COBRANÇA DE MULTA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INTEMPESTIVIDADE SUSCITADA. INOCORRÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO NO PRAZO DE QUINZE DIAS ESTABELECIDO NO ARTIGO 1.003, § 5o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA. RECURSO DO DEMANDADO/RECONVINTE (LOCADOR). PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA PARA RECONHECER O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CULPOSO DA PARTE AUTORA/RECONVINDA (LOCATÁRIA). ALEGADA AQUIESCÊNCIA DA DEMANDANTE NO TOCANTE À MAJORAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL, ASSIM COMO VIOLAÇÃO A DIVERSAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INSUBSISTÊNCIA. OBRIGAÇÕES DA LOCATÁRIA REGULARMENTE ADIMPLIDAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE QUE AS PARTES AJUSTARAM, EM COMUM ACORDO, O AUMENTO DO VALOR DE LOCAÇÃO DO BEM. EXEGESE DO ARTIGO 18 DA LEI N. 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO). ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AO DEMANDADO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REVISÃO DO ALUGUEL, ADEMAIS, CONSUMADA ANTES DO TRANSCURSO DO PRAZO DE TRÊS ANOS PREVISTO NO ARTIGO 19 DA LEI N. 8.245/91, EM MONTANTE SUPERIOR À VARIAÇÃO DO INDEXADOR PREVIAMENTE PACTUADO (IGP-M). MANIFESTA IRREGULARIDADE NA CONDUTA PRATICADA PELO DEMANDADO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL UNICAMENTE AO REQUERIDO. RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR INADIMPLEMENTO CULPOSO DO LOCADOR QUE INFLUI NA CONDENAÇÃO DA PARTE AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS PARA O RESTABELECIMENTO DO IMÓVEL AO ESTADO ORIGINAL. INSUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE TERMOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL OU OUTROS DOCUMENTOS A INDICAR QUE A DETERIORAÇÃO INDICADA PELA PROVA FOTOGRÁFICA OCORREU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. ÔNUS DE PROVA QUE INCUMBIA AO DEMANDADO
. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA, EX VI DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
” (TJSC, Apelação n. 0304188-79.2018.8.24.0036, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcos Fey Probst, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 17-05-2022).

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso e majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos
dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022