Tribunal: TJMT
Processo: 1003793-26.2020.8.11.0040
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-14
Data de publicação: 2022-09-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – VIABILIDADE – ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – RETENÇÃO – PERCENTUAL ÍNFIMO –MAJORAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Rescinde-se o Contrato de Compra e Venda de Imóvel por vontade do comprador que alega não ter condições de cumprir a obrigação.
O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se definido abaixo do que tem fixado o STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003793-26.2020.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), OTHON BUENO FURQUIM - CPF: 033.256.831-85 (ADVOGADO), LEONARDO DA SILVA MENEZES - CPF: 035.233.431-27 (APELADO), PAULO CESAR BARBIERI - CPF: 015.620.581-50 (ADVOGADO), VANESSA DALSOQUIO BARBIERI - CPF: 036.318.971-89 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –
COMPRA E VENDA – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR –

VIABILIDADE – ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – RETENÇÃO –
PERCENTUAL ÍNFIMO –MAJORAÇÃO NECESSÁRIA
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Rescinde-se o Contrato de Compra e Venda de Imóvel por vontade do comprador que alega não ter condições de cumprir a obrigação.

O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se definido abaixo do que tem fixado o STJ.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada procedente “
para rescindir o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda entabulado entre as partes, que tem como objeto o imóvel localizado no loteamento Residencial Serra Dourada, quadra 11, lote 46, no município de Sorriso/MT, razão pela qual TRANSFIRO a sua posse doravante à requerida PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA que, por sua vez, deverá RESTITUIR ao autor o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser DEDUZIDO o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença.

CONDENO ainda a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o do CPC
”.

A apelante alega que o Contrato em questão contém cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, portanto não pode ser rescindido, e que o argumento do apelado de incapacidade financeira para continuar com o pagamento não é suficiente para desconsiderá-la.

Alternativamente, sob a arguição de que a culpa pela resolução contratual é do comprador, pede a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos.

Contrarrazões no ID. n. 141008676.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada procedente.

O apelado firmou com a apelante o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID. n. 141006696) para aquisição do Lote n. 46 da quadra 11 do Loteamento Residencial Serra Dourada, em Sorriso – MT, por R$113.462,48, para pagamento da seguinte forma:

I) R$2.550,00 – no ato da assinatura;

II) R$111.212,48 em 146 prestações;

III) R$2.000,00 em 2 prestações mensais e sucessivas, com vencimento em 15/11/2015 e 15/12/2015;

IV) R$109.212,48 em 144 prestações mensais e sucessivas de R$758,42, a primeira em 15/01/2016.

O princípio da boa-fé objetiva exige conduta leal das partes em todas as fases da contratação.

Logo, não autorizar a rescisão implica em não observância desse dever pela apelante, já que o apelado reconhece que não tem condições de prosseguir com as prestações, portanto ficaria inadimplente e sua dívida aumentaria cada vez mais com a incidência dos encargos decorrentes da mora.

Ao requerer o cancelamento, agiu corretamente, pois dessa forma libera a venda do imóvel para outra pessoa.

As relações de consumo são baseadas também no equilíbrio econômico e na função social do contrato (artigo 421 do Código Civil, com mitigação do princípio
pacta sunt servanda
)
.

A respeito da devolução do montante pago, a retenção de 10% quando a culpa é exclusiva do comprador é ínfima e deve ser majorada para 25%, como definido em 28/08/2019 pela Segunda Seção do STJ no REsp 1.723.519/SP, em que a relatora ministra Maria Isabel Gallotti reafirmou a adoção de um padrão-base de cláusula penal – 25% do montante adimplido – nas hipóteses de desistência imotivada pelo comprador, se não existirem outras circunstâncias que justifiquem a fixação abaixo desse percentual.

Nesse mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO
. (AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, julgado em 07/12/2020, DJe de 11/12/2020).

Não há interesse recursal no pedido de dedução dos encargos durante o período em que o autor teve a posse do imóvel, visto que já foi deferido na sentença.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para majorar a retenção das prestações pagas para 25%.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/09/2022