Tribunal: TJMT
Processo: 1003577-19.2019.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).
O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.
Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003577-19.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), FABIO CRISTIANO DE ARRUDA RAMOS - CPF: 017.919.921-88 (APELADO), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), JESSICA NAYARA ARCOMIM - CPF: 039.845.931-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“
Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, referente à unidade 18, Quadra 13, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples aos autores os valores pagos, de R$ 77.313,48 (setenta e sete mil trezentos e treze reais e quarenta e oito centavos), descontados eventuais encargos moratórios pelo pagamento em atraso das prestações, cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos.

c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores, cujo montante fixo em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restituição da taxa de corretagem.

Para fins de cumprimento da sentença os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Relativamente aos danos morais, o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual.

Pelo princípio da sucumbência e por entender que os autores decaíram em parte mínima, condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor dos autores, esses fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2o, do NCPC.

As apelantes alegam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos e que devem prevalecer as condições contratuais e legais pactuadas.

Afirmam que cumpriram todas as obrigações previstas no Contrato de Promessa de Compra e Venda e que inexiste atraso, pois o prazo de entrega é de 04 anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal (art. 18, V, da Lei 6.766/79).

Alternativamente, pleiteiam a retenção de 30% sobre a quantia paga.

Ressaltam que os apelados são responsáveis pelo pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, em 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel, o que pedem seja descontado do valor a ser devolvido.

Aduzem que a condenação à restituição das parcelas adimplidas, à cláusula penal e aos danos morais configura
bis in idem
.

Acrescentam que, mesmo se considerada a demora para autorizar a efetiva utilização do imóvel, a situação caracteriza mero aborrecimento.

De modo alternativo, pugnam pela redução dos danos morais.

Assinalam ainda que, na hipótese de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado.

Contrarrazões no Id n. 121293091.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram Promessa de Compra e Venda para entrega futura da unidade autônoma n. 18, quadra n. 13, do Condomínio Verana Várzea Grande I, por R$87.430,30 (Id n. 121293024).

Em virtude do atraso na conclusão da obra, os apelados pleitearam em juízo a rescisão da avença, a devolução dos valores pagos, multa contratual, a restituição da comissão de corretagem e danos morais.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

O STJ, de forma consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda”
(AgRg no REsp 1422547/RS).

Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pelos autores.

A cláusula 1.6 do capítulo 1 da avença estabelece que a entrega seria em 09/2018, prorrogável por mais 180 dias (Id. 121293024).

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em 03/2019, o que não ocorreu até a propositura da Ação em 17/4/2019.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, tem-se que os autores não estavam na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega das chaves.

No que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.” (Tema 971).

Já o dano moral tem de ser provado. No caso concreto, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização
.
(RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a importância fixada em primeira instância, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022