Tribunal: TJMT
Processo: 1002510-20.2022.8.11.0000
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-02
Data de publicação: 2022-08-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – INDEFERIMENTO DE LIMINAR – COMPRA DO IMÓVEL ANTERIOR À CONSTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – IRRELEVÂNCIA – SÚMULA 84 DO STJ – RECURSO PROVIDO.
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (súmula 84 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002510-20.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários, Intervenção de Terceiros, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANTONIO MARCOS LOPES - CPF: 875.009.491-20 (ADVOGADO), ADRIANO ZANETTI - CPF: 790.131.120-72 (AGRAVANTE), DANILO ANTONIO ZANETTI - CPF: 651.902.461-91 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/2559-39 (AGRAVADO), ANEZIO FRANCISCHINI - CPF: 024.532.079-20 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – INDEFERIMENTO DE LIMINAR – COMPRA DO IMÓVEL ANTERIOR À CONSTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – IRRELEVÂNCIA – SÚMULA 84 DO STJ – RECURSO PROVIDO.

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”
(súmula 84 do STJ).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1002510-20.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: ADRIANO ZANETTI e outros

AGRAVADO: BANCO DO BRASIL SA e outros

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ADRIANO ZANETTI e outros
contra decisão proferida em Ação de Embargos de Terceiro no 1000149-28.2022.8.11.0033 - da 2a Câmara Cível da Comarca de São José do Rio Claro/MT, ajuizada contra o
BANCO DO BRASIL SA e outros
, em que se indeferiu liminar.

Os agravantes aduzem que houve
“erro in judicando, quando não observou os ditames da Lei, errou na aplicação do direito material, negando aos Autores a proteção que a Lei lhes concede”,
bem como
“erro in procedendo, vez que se não entendesse suficientemente provada a posse deveria oportunizar a produção desta prova, designando-se a audiência de justificação prévia, este é o procedimento determinado pelo Art. 677, §1o do NCPC”.

Afirmam que
“não se busca a proteção legal apresentando-se como proprietários, vez que pelos motivos descritos na inicial, ainda não conseguiram Registrar a Pública Escritura de Venda e Compra, buscam a proteção como possuidores da área desde a contratação [2012]”.

Relatam que
“Diligenciaram diuturnamente na busca de “limpar” a matrícula, providenciando a negociação e pagamento dos credores para baixar as penhoras”,
de modo que lhes negar
“o direito pelo simples fato de não serem os proprietários legais, fundamentando no art. 1.245 do CC/2002, não atende o comando normativo do art. 678 do NCPC”.

Aludem que
“persevera a boa fé dos adquirentes o simples fato de terem diligenciado junto a GECOR, para quitação do débito existente e anotado na matrícula quando da efetivação da compra, providenciando sua baixa, mesmo que a obrigação pertencesse aos vendedores [cláusula contratual 3.7]”.

Em suma, requer o deferimento de liminar de suspensão de atos constritivos contra o bem, com confirmação no mérito (id. 118195977).

A liminar foi deferida (id. 118701483).

Em contrarrazões, o banco pede o desprovimento do recurso (id. 123429489).

Sem contrarrazões por Anézio (id. 134726164).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ADRIANO ZANETTI e outros
contra decisão proferida em Ação de Embargos de Terceiro no 1000149-28.2022.8.11.0033 - da 2a Câmara Cível da Comarca de São José do Rio Claro/MT, ajuizada contra o
BANCO DO BRASIL SA e outros
, em que se indeferiu liminar.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“Vistos etc.

1. Trata-se de EMBARGOS DE TERCEIRO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO opostos por Adriano Zanetti e Danilo Antônio Zanetti em face de Banco do Brasil S/A e Anézio Francischini, postulando pela suspensão da execução no 231- 82.1999.811.0033.

A parte embargante assim sumariou a questão fática:

“Na data de 11/04/2012, os embargantes firmaram compromisso de compra e venda (anexo) para adquirirem e possuírem dos proprietários/possuidores: Anezio Francischini, Alcides Francichini, Antonio Francischini e João Batista Francischini Filho uma gleba de terra rural, composta por três matrículas, que estão registradas no CRI desta cidade.

Os imóveis atualmente estão matriculados no CRI de São José do Rio Claro sob os números 11.055, 11.054 e 11.667.

Como forma de pagamento, os embargantes pagaram aos vendedores a importância de R$ 2.383.940,00 (dois milhões trezentos e oitenta e três mil e novecentos mil e quarenta reais), que foi convertido em 53 (cinquenta e três) mil sacas de soja em 06 (seis) parcelas anuais e consecutivas, cuja primeira vencia após a assinatura do contrato e a última em 15/04/2017.

Restou avençado também que a partir do pagamento da primeira parcela, os embargantes já entrariam na posse do imóvel e a escritura pública de compra e venda documentação do bem ser-lhe-iam outorgada após a quitação integral dos pagamentos.

À época do avençado havia penhora em um dos imóveis, a qual se comprometiam os vendedores a baixa-la até o vencimento da última parcela da transação.

Ocorre que, após a assinatura do instrumento, um dos vendedores, Sr. Alcides Franscichini e também a sua esposa, vieram a óbito e os demais proprietários dos imóveis, mesmo após o vencimento da última parcela do acordado, não cumpriram com o combinado, já que não baixaram a penhora existente, o que dificultou a outorga de escritura pública de compra e venda e a transferência do bem imóvel.

Desse modo, para solucionar a contenda, os embargantes ingressaram nos Autos do inventário dos de cujus, oportunidade em que quitaram o débito da penhora até então existente e requereram ao Juízo a expedição de carta de adjudicação de 25% (vinte e cinco por cento) dos bens imóveis.

O Juízo, então, na posse do recibo de quitação e da concordância expressa dos herdeiros, determinou a expedição da competente carta de adjudicação vindicada, cuja carta foi expedida em 21/09/2021 (documentos anexos).

Após o alívio e vários anos de espera, os embargantes esperavam então que poderiam transferir formalmente a propriedade dos bens imóveis que adquiriram e até hoje exercem a posse. Todavia, ao requerem certidão atualizada das matrículas dos imóveis, verificaram na matrícula do n.o 11.054 (antiga 5840) a existência de penhora em favor do Banco do Brasil nos autos em apenso, datada de 14/02/2020.

Desse modo, os embargantes, terceiros de boafé e legítimos proprietários e possuidores do bem adquirido desde 2012, buscaram novamente os vendedores, externando a eles a existência desta nova constrição, e requerendo que eles efetivassem o pagamento do débito junto ao Banco do Brasil e procedessem com sua baixa.

Não obstante, até os dias atuais não houve a solução do impasse pelos vendedores, os quais, sempre requerem novo prazo para regularização da matrícula, mas nenhuma atitude é tomada com este desiderato.

Assim, os compradores não encontraram outra alternativa que não a oposição dos presentes embargos de terceiro, para ver solucionado a baixa da constrição e poderem efetivar a lavratura e registro da Pública Escritura de Venda e Compra.

É forçoso concluir, como se prova por intermédio dos documentos anexos, que o bem penhorado foi adquirido anteriormente à constrição judicial determinada por esse MM. Juízo, sem contar a existência de outros bens do executado passíveis de constrição, o que por si só demonstra a boa-fé dos embargantes.

A violência sofrida pela Embargante é evidente, razão por que não participa, em hipótese alguma, da ação de execução do embargado Anezio Francischini, sendo cabível, portanto, os presentes embargos para excluir o bem da penhora.”

(Id. 74924725 - Pág. 4/8).

Por esses motivos, requer o recebimento dos embargos, com efeito suspensivo e, ao final, a procedência dos pedidos constantes na exordial.

É o relato do essencial. Fundamento e Decido.

2. RECEBO os embargos de terceiro, porque, fundado em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel (contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural de Id. 74924740), ainda que desprovido de registro, conforme orientação da Corte Superior, Súmula 84.

Contudo, INDEFIRO o pedido para suspender a execução que deu origem aos presentes embargos, em razão do disposto na Lei de Registros Públicos, em seus artigos 129 e 130, os quais determinam que os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas partes, deverá ser registrado em cartório, para surtir efeitos em relação a terceiros.

No caso dos autos, o instrumento de promessa de venda e compra de Id. 74924740 foi assinado em 11/04/2012, ao passo que a penhora foi registrada em 28/04/2020 (Av.02-11.054), conforme se verifica em Id. 74924734 - Pág. 10, todavia, decorridos aproximadamente 10 (dez) anos, a parte não procedeu ao seu registro, tampouco demonstrou obstáculo capaz de inviabilizar os atos necessários para regularização do imóvel.

Ademais, o direito pátrio há muito se orienta no sentido de que a aquisição da propriedade de bens móveis se dá pela tradição e, com relação aos bens imóveis, a transmissão de propriedade ocorre pelo registro público em cartório competente, conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil. Assim, malgrado o instrumento particular de venda e compra, presume-se que o imóvel constrito ainda pertence ao patrimônio de Anézio Francischini e, por conseguinte, deve persistir a penhora para garantir a execução.

3. Cumpra a Secretaria Judiciária as seguintes providências:

a) APENSE-SE eletronicamente aos autos executivos 231- 82.1999.811.0033.

b) ENCAMINHEM-SE os autos ao conciliador desta Comarca para que seja designada audiência de conciliação.

c) Designada data, INTIME-SE o embargante, através de seu patrono, para participação na audiência designada, importando a sua ausência injustificada nas penalidades descritas no § 8o do artigo 334 do Código de Processo Civil.

d) CITEM-SE E INTIMEM-SE os embargados para que participem da audiência designada, importando a sua ausência injustificada nas penalidades descritas no § 8o do artigo 334 do Código de Processo Civil. Conste, do mandado de citação e intimação, a expressa advertência de que, em não havendo conciliação, deverá a parte ré, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar os embargos (art. 679, CPC);

e) Transcorrido o prazo, com ou sem apresentação da manifestação, certifique-se e voltem-me conclusos.

4. Publique-se e cumpra-se.”

Em suma, entendeu o juiz de primeiro grau que, como a propriedade ainda estava em nome do executado, mesmo tendo ocorrido a compra do imóvel pelo agravante em 2012, não se transferiu a propriedade no respectivo cartório, de modo que o bem ainda estaria no patrimônio do devedor.

Pois bem.

O art. 674 do CPC estabelece que,
“
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição
sobre bens que possua
ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”
.

Terceiro é aquele que não é, ou não foi, autor e nem réu, e, portanto, não integra qualquer dos polos da ação que originou a constrição. Nos embargos de terceiro, conforme lições de NELSON NERY,
“O embargante pretende ou obter a liberação (manutenção ou reintegração na posse), ou evitar a alienação de bem ou direito indevidamente constrito ou ameaçado de o ser”
(NERY JUNIOR, Nelson. Comentários ao Código de Processo Civil. 2a triagem – São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2015, pag. 1487. Comentário ao art. 674, nota 4).

Conforme ensina LUIZ GUILHERME MARINONI,
“A decisão liminar nos embargos de terceiro tem natureza de tutela de urgência satisfativa antecipatória – há execução para segurança. A decisão visa a satisfazer desde logo o embargante. Trata-se de tutela antecipada contra a ilícita constrição judicial (art. 678, CPC). Não é necessária a alegação de dano irreparável ou de difícil reparação para sua concessão (art. 300, CPC). A tutela é contra o ilícito. A antecipação de tutela nos embargos de terceiros independe da alegação de urgência. O legislador infraconstitucional presume a urgência na sua concessão. Perceba-se que o art. 678, CPC, não exige que o embargante alegue a prove receio de ineficácia do provimento final para concessão de tutela antecipatória. Basta a verossimilhança das alegações – para suficiente da propriedade ou da posse. A tutela é contra o ilícito e é tomada com base na aparência. A tutela é da aparência do direito”
(Novo Código de Processo Civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 770 - destaquei).

O Código Civil considera como possuidor
“todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”
(art. 1.196, CC), quais sejam os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, sendo justa aquela posse que
“não for violenta, clandestina ou precária”
(art. 1.200, CC).

Verifico elementos que evidenciem, no momento, a probabilidade do direito dos agravantes, pois existem indícios de posse deles desde 2012, quando da aquisição da área, e a penhora objeto de discussão foi implementada em 2020, muito depois da compra do imóvel.

Ressalta-se que, a despeito da existência de penhora anterior, esta foi baixada e não seria objeto da execução, e sim a recentemente inserida.

Mesmo que não registrado em cartório, os embargos de terceiro ainda são o meio adequado para a defesa da posse.

A súmula 84 do STJ estabelece que
“
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel,
ainda que desprovido do registro
”.

O perigo de dano é evidente, ante a possibilidade de atos constritivos.

O STJ sobre o tema, em demais julgados:

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. BEM DETERMINADO. NULIDADE. AUSÊNCIA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. EFICÁCIA CONDICIONADA QUE NÃO IMPEDE A TRANSMISSÃO DA POSSE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Embargos de terceiro opostos por adquirente de direitos hereditários sobre imóvel pertencente a espólio, cedidos a terceiros antes de ultimada a partilha com a anuência daquelas que se apresentavam como únicas herdeiras, a despeito do reconhecimento de outros dois sucessores por sentença proferida em ação de investigação de paternidade cumulada com petição de herança. 3. O juízo de procedência dos embargos de terceiro está condicionado à comprovação da posse ou do domínio sobre o imóvel objeto de penhora. 5. A cessão de direitos hereditários sobre bem singular, desde que celebrada por escritura pública e não envolva o direito de incapazes, não é negócio jurídico nulo, tampouco inválido, ficando apenas a sua eficácia condicionada a evento futuro e incerto, consubstanciado na efetiva atribuição do bem ao herdeiro cedente por ocasião da partilha. 6. Se o negócio não é nulo, mas tem apenas a sua eficácia suspensa, a cessão de direitos hereditários sobre bem singular viabiliza a transmissão da posse, que pode ser objeto de tutela específica na via dos embargos de terceiro. 7.
Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro
, entendimento que também deve ser aplicado na hipótese em que a posse é defendida com base em instrumento público de cessão de direitos hereditários. Súmula no 84/STJ. 8. Peculiaridades da causa que recomendam a manutenção da posse do imóvel em favor da embargante/cessionária. 9. Recurso especial não provido
.” (REsp n. 1.809.548/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/5/2020, DJe de 27/5/2020.).

Este TJ:

“EMBARGOS DE
TERCEIRO – PENHORA – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REGISTRO – PRESCINDIVEL – FRAUDE À EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA OU AVERBAÇÃO DA PENHORA NO REGISTRO DO IMÓVEL – MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – NÃO COMPROVADA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro (Súmula no 84 do STJ). A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução exige a anterior averbação da penhora no registro do imóvel ou a prova da má-fé do terceiro adquirente, consoante se depreende da redação da Súmula n. 375/STJ e da tese firmada no REsp repetitivo de n. 956.943/PR.”
(N.U 1018418-28.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022)
.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EMBARGOS DE TERCEIRO – DECISÃO QUE DEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA REQUERIDA EM PRIMEIRO GRAU, SUSPENDENDO A AÇÃO DE EXECUÇÃO EM QUE FOI PENHORADO O BEM IMÓVEL EM DISCUSSÃO – PRESENÇA DOS REQUISITOS ARROLADOS NO ART. 300 DO CPC – LEGITIMIDADE DA POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – ATENDIMENTO DO DISPOSTO NO ART. 678 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Preenchidos os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, deve ser deferida a antecipação de tutela postulada na inicial dos embargos de terceiro. É admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advindas do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, como dita a Súmula n. 84 do e. STJ. “A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.” (Art. 678 do CPC)”
(N.U 1021251-45.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/04/2022, Publicado no DJE 16/04/2022)
.

Como a constrição é posterior a compra do imóvel pelo agravante e a ausência de registro da propriedade não impede a proteção pela via dos embargos de terceiro, a liminar merece ser deferida.

Ante o exposto, PROVEJO o recurso e defiro
a liminar de suspensão dos atos constritivos quanto ao imóvel em questão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2022