Tribunal: TJMT
Processo: 1004248-10.2017.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-10
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONSTATAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA –IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
No caso, a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento no prazo pactuado no contrato. Logo, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.
Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU, se não houve a efetiva utilização do bem.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004248-10.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), KELVIS LEONARDO DA CRUZ - CPF: 059.184.271-80 (APELADO), ERIKA LUIZA GREGORIO AZEVEDO - CPF: 706.619.441-15 (ADVOGADO), FAUSTO DEL CLARO JUNIOR - CPF: 006.023.901-84 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LORENA DE OLIVEIRA FERREIRA NATES - CPF: 109.985.307-94 (ADVOGADO), GUILHERME AUGUSTO BRESCOVICI MILAGRES - CPF: 001.946.391-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONSTATAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA –IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso, a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento no prazo pactuado no contrato. Logo, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU, se não houve a efetiva utilização do bem.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela Antecipada c/c Devolução de Quantias Pagas
ajuizada por
KELVIS LOENARDO DA CRUZ
para confirmar a liminar, bem como declarar rescindido o contrato litigioso, condenando a parte requerida a pagar/restituir a parte autora o valor de R$ 14.926,87 (quatorze mil novecentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), importe que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos respectivos.

A apelante, alega em apertada síntese, que a culpa pela rescisão do contrato não lhe pertence, sendo a culpa exclusiva da parte apelada, diante de sua desistência, devendo ser considerada válidas as cláusulas contratuais e aplicados os percentuais de retenção.

Sustenta que no que tange aos juros de moratórios, impossível a sua incidência a partir da citação, pois inexiste mora da apelante, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da sentença poderiam incidir os juros moratórios.

Assevera que a cláusula contratual que dispõe sobre a obrigatoriedade no pagamento da comissão de corretagem pela promissária compradora é totalmente válida, não havendo se falar em qualquer restituição desses valores.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para reconhecer a culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual e admitir que a retenção prevista no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25%, bem como requer seja afastada a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado da demanda.

Por fim, requer seja declarada a responsabilidade do apelado por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 133471321, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
KELVIS LEONARDO DA CRUZ
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela Antecipada c/c Devolução de Quantias Pagas
em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, alegando, em síntese, que firmou instrumento particular de compra e venda de imóvel no 1218/2014 com a requerida, em 12/01/2015, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial localizado na quadra 31, lote 03, bairro Residencial Parque Rosa Bororo, registrado sob a matrícula no 93.087.

Sustentou que, no contrato firmado a parte requerida, estipulou a entrega da infraestrutura para a data de 06/09/2016, não cumprindo tal obrigação, motivo pelo qual pleiteia a rescisão contratual.

Pediu a tutela de urgência, a fim de que seja determinado que a requerida se abstenha de inscrever o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito.

Ao final, requereu a procedência da ação, para declarar a rescisão do contrato e devolução dos valores já pagos, além de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A liminar foi deferida, através da decisão de ID no 133470298.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Iafelice dos Santos, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Dessa decisão foi oposto embargos de declaração, o qual foi rejeitado no ID no 133471315.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia sobre o alegado atraso da entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre as partes, de modo a justificar a rescisão contratual.

DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

In casu
, incontroverso que as partes
firmaram, em 12/01/2015, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente ao lote 03, quadra 31, do Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, pelo preço total de R$ 91.289,44 (noventa e um mil duzentos e oitenta e oito reais e quarenta e quatro centavos) (ID no 133470292).

Consta, ainda, que no seu item “4”, encontra-se prevista a entrega para
06/09/2016
(ID no 133470292 – Pág. 3) e na cláusula 12.1 (ID no 133470291 – Pág. 3), vincula a implantação listadas no item “4” ao prazo previsto. Vejamos:

Contudo, o imóvel não foi entregue na data aprazada. Isso porque, pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, o que ficou evidenciado através das fotos juntadas no ID no 133470290.

Ademais, registre-se que oportunizada à parte requerida/apelante manifestar interesse na produção de provas, na sequência determinada à requerida informar nos autos o atual estágio/conclusão do empreendimento, bem como trazer os autos o desfecho da ação civil pública noticiada na contestação, esta quedou-se inerte, deixando de comprovar a efetiva entrega/finalização do empreendimento (ID no 133471301 e ID no 133471303).

Por outro lado, a requerida não nega o atraso na conclusão do empreendimento, apenas alega que a demora teria ocorrido por fatos alheios a sua vontade, contudo, sem comprovar tal alegação, ou mesmo demonstrar a conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC/15.

Portanto, resta demonstrado que a rescisão do contrato se deu por culpa da requerida/apelante que deixou de entregar o empreendimento no prazo estipulado no contrato.

Assim, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.

DA RETENÇÃO DE VALORES

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A esse respeito, vejam-se os precedentes:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "
resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1888853/SP, relator ministro Marco Buzzi, 4a Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 04/12/2020). g.n.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO
. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1864453/SP, relator ministro Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe de 01/07/2020). G.n.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL
. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes
.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgado em 10/02/2020, DJe de 12/02/2020). G.n.

Assim, não evidenciada causa excludente da culpa da apelante, deve ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto, a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

DOS JUROS MORATÓRIOS

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido.

(AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA -RESCISÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CULPA DO VENDEDOR - RETENÇÃO - DESCABIMENTO - JUROS - TERMO INICIAL. Há legitimidade "ad causam" quando verificada a pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido. Declarada a abusividade de cláusula contratual por onerosidade excessiva, a rescisão contratual por culpa do vendedor é medida que se impõe, sendo indevida a retenção de qualquer parcela paga.
O termo inicial dos juros de mora é a data da citação
(CPC, art. 240; CC, art. 405). Recursos desprovidos”.

(TJ-MG - AC: 10000205135189001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 14/10/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2020) g.n.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à taxa de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu,
verifica-se pela análise do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação da taxa de corretagem em sua
cláusula 5
.

Assim, neste item, não agiu com acerto o douto magistrado ao determinar a sua restituição, pois para que o encargo seja imputado ao comprador, é imprescindível a disposição contratual expressa a respeito, o que restou evidenciado no caso.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

DO IPTU

No que tange ao pagamento do IPTU, o pleito não merece prosperar.

Isso porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em tela, porquanto o autor desistiu do imóvel, antes mesmo de ser entregue.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (
AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Ante o exposto,
dou parcial provimento
para o recurso apenas para reformar a sentença no tocante à comissão de corretagem, mantendo sua retenção em favor da requerida/apelante.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2022