Tribunal: TJMT
Processo: 0001656-20.2016.8.11.0011
Órgão julgador: AGAMENON ALCANTARA MORENO JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2022-05-31
Data de publicação: 2022-06-20

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CESSÃO DE DIREITOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CELEBRADO COM O REAL PROPRIETÁRIO DO BEM - CADEIA DOMINIAL– AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ÔNUS QUE INCUMBIA A PARTE AUTORA - REQUISITOS PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PREENCHIDOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1.É de ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem, não estando preenchidos, portanto, os requisitos para a transferência do domínio, além do que, o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito são dos autores, ônus do qual não se desincumbiram, por isso, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
2.Recurso desprovido, sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0001656-20.2016.8.11.0011
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Competência]

Relator:
DES. AGAMENON ALCÂNTARA MORENO JUNIOR

Turma Julgadora
: DES. AGAMENON ALCÂNTARA MORENO JUNIOR, DES. GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR, DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS.

Parte(s):

[NEUZA VALERIO DA SILVA - CPF: 318.454.791-49 (APELANTE), JOAO BATISTA DOS REIS - CPF: 415.516.991-68 (APELANTE), WAGNER PERUCHI DE MATOS - CPF: 695.551.841-00 (ADVOGADO), COMPANHIA DE HABITACAO POPULAR DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.470.515/0001-43 (APELADO), MT Fomento (APELADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0005-78 (APELADO), COMPANHIA DE HABITACAO POPULAR DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.470.515/0001-43 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0005-78 (TERCEIRO INTERESSADO), AGENCIA DE FOMENTO DO ESTADO DE MATO GROSSO S/A - CNPJ: 06.284.531/0001-30 (APELADO), ROSEANY BARROS DE LIMA - CPF: 654.623.271-53 (ADVOGADO), RODRIGO SILVEIRA - CPF: 921.677.641-20 (ADVOGADO), GIULIANNE CREPALDI SILVA - CPF: 022.040.991-98 (ADVOGADO), AGENCIA DE FOMENTO DO ESTADO DE MATO GROSSO S/A - CNPJ: 06.284.531/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –

CESSÃO DE DIREITOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CELEBRADO COM O REAL PROPRIETÁRIO DO BEM - CADEIA DOMINIAL– AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ÔNUS QUE INCUMBIA A PARTE AUTORA
-
REQUISITOS PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PREENCHIDOS -

SENTENÇA MANTIDA
-
RECURSO DESPROVIDO
.

1.É de ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem, não estando preenchidos, portanto, os requisitos para a transferência do domínio, além do que, o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito são dos autores, ônus do qual não se desincumbiram, por isso, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

2.Recurso desprovido, sentença mantida.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por

NEUZA VALÉRIO DA SILVA E OUTRO

contra a sentença proferida pela Dra. Henriqueta Fernanda C. A. F. Lima da 1a Vara da Comarca de Mirassol D’Oeste que nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Exibição de Documentos, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou o requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do §2o do art. 85 do CPC, uma vez que a concessão da gratuidade da justiça não exime do ônus advindo da sucumbência (art. 98, §2o, CPC), todavia, suspendeu a exigibilidade enquanto perdurar a hipossuficiência, devendo a parte adversa demonstrar a cessação de situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, nos termos do §3 do artigo 98, CPC.

Os apelantes defendem que a magistrada julgou improcedente a ação, com fundamento na ausência de comprovação da sua cadeia dominial através dos contratos.

Defendem em suas razões que é pacífico o entendimento de que, nos negócios de compra e venda de imóvel, uma vez pago o total do preço e havendo injustificada recusa na outorga da escritura, pode o credor-promitente comprador ou cessionário, postular a adjudicação judicial da propriedade imobiliária.

Asseveram que não havendo outra forma de adquirir a sua propriedade de modo extrajudicial, vem requerer a sua adjudicação, tendo em vista que todas as obrigações assumidas por ela no que tange a parte recorrida, foram devidamente cumpridas, pagando integralmente o preço do imóvel, tornando-se, portanto, legítimo proprietário da unidade, já que pagou o preço pela sua inteira área.

Aduzem que uma vez comprovado que eles estão na posse atual do imóvel e que o imóvel está quitado, é infundada a recusa do proprietário (COHAB-MT) sucedida pelo Estado de Mato Grosso, razão pela qual, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença, para que o recorrente obtenha a escritura definitiva do imóvel em que a mesma detém a posse há muitos anos, bem como que os recorridos sejam condenados em custas e honorários advocatícios arbitrados em 20%

[id. 38834029 – pág. 01 à 03; id. 38834030 – pág. 01 à 05; id. 38834031 – pág. 01 à 05; id. 38834032 – pág. 01 à 03].

A Agência de Fomento do Estado de Mato Grosso ofertou as contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso [id. 38834036 – pág. 38834036 – pág. 01 à 03].

É o relatório.

AGAMENON ALCÂNTARA MORENO JUNIOR

JUIZ CONVOCADO

V O T O R E L A T O R

Como relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por

NEUZA VALÉRIO DA SILVA E OUTRO
contra a sentença proferida pela Dra. Henriqueta Fernanda C. A. F. Lima da 1a Vara da Comarca de Mirassol D’Oeste, que nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Exibição de Documentos, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Pois bem.
Considerando a narrativa fática juntamente com as provas colhidas aos autos, adianto, desde já, que o recurso ofertado pelos apelantes, merece ser desprovido.

A Ação de Adjudicação Compulsória encontra-se prevista no Decreto Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, que assim dispõe:

“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

At. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.”

Como cediço, a ação de adjudicação compulsória, no âmbito da obrigação de fazer, objetiva compelir o alienante a outorgar escritura definitiva de venda de imóvel ou, ainda, obter sentença judicial substitutiva da sua vontade, para fins de transferência de domínio, mediante registro imobiliário em favor do adquirente.

Ainda, destina-se a ação de adjudicação compulsória à obtenção de título dominial de imóvel compromissado à venda, desde que, obviamente, quitado o preço.

Nesse sentido, vejamos o que dispõem os artigos 1.417 e 1.418 ambos do Código Civil:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir o promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Em análise ao caso concreto, verifica-se que o imóvel descrito nos fatos está no nome de Companhia de Habitação Popular do Estado de Mato Grosso – Cohab [id. 38831473], motivo que ensejou a parte requerente a obter uma decisão judicial para outorgar a escritura definitiva do imóvel urbano descrito abaixo:

“Lote 07 da Quadra 03, situado no Loteamento denominado Conjunto Habitacional Juruena II, Município de Mirassol D’Oeste, com área de 240 m2; Medindo: frente 10,00 metros para a Rua C; Fundo: 10,00 metros para o lote 08; lado direito: 24,00 metros para o Juruena I; lado esquerdo 24,00 metros para o lote 06; havido conforme a Matrícula 20.282, do livro no 02, datado em 27 de maio de 2008, de acordo com a certidão

expedida pelo Cartório do 1o Ofício de Registro Geral do Registro de Imóveis da Comarca de Mirassol D’Oeste
[id.
38831473 - Pág. 2].

É fato incontroverso nos autos que os apelantes compraram o referido imóvel da Sra.

Maria de Lourdes Melo dos Santos, conforme contrato de compra e venda anexados no
id. 38831473 - Pág. 3.

Ocorre que, como se vê da hipótese, bem decidiu a sentenciante ao dispor que

“
ao analisar os autos observo que não se encontra encartada aos autos toda a cadeia negocial de contratos de compra e venda, sendo que sequer as testemunhas ouvidas em juízo foram capazes de esclarecer referida sucessão de possuidores, uma vez que ambas afirmaram não terem conhecido os proprietários anteriores aos requerentes.

Ainda registra que
“apesar de haver indícios da posse dos autores desde 2004, o requisito da adjudicação compulsória que consiste na comprovação da cadeia dominial resto quebrada, não havendo como presumir”.

A propósito, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL – REQUISITOS PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PREENCHIDOS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Nos termos do art. 11 da Lei no 6.763/96, o Estado de Mato Grosso é o sucessor da Companhia de Habitação Popular (COHAB/MT), em todos os seus direitos e obrigações, não havendo em se falar, portanto, em sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

É de ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem, não estando preenchidos, portanto, os requisitos para a transferência do domínio
. (N.U 0007385-44.2010.8.11.0041, GILBERTO LOPES BUSSIKI, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 28/10/2020, Publicado no DJE 04/11/2020)

E, do Tribunal Mineiro:

“APELAÇÃO CÍVEL – NULIDADE DE SENTENÇA- AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – ADJUDIÇÃO COMPULSÓRIA - CESSÃO DE DIREITOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CELEBRADO COM O REAL PROPRIETÁRIO DO BEM
– PAGAMENTO DO PREÇO NÃO DEMONSTRADO - PEDIDO IMPROCEDENTE.

Não é nula a sentença que possui fundamentação sucinta, na qual o magistrado expõe as razões que conduziram a conclusão por ele adotada.

Não tem direito à adjudicação compulsória do imóvel o cessionário de um compromisso de compra e venda que não foi celebrado com o real proprietário do bem
e cujo pagamento não resta demonstrado.” (TJMG, AC 10592120016163001/MG, 11a CÂMARA CÍVEL, julgado em 25/02/2015, Relator Paulo Balbino).

Além disso, a incumbência de comprovar o fato constitutivo do direito são dos autores/demandantes, ônus do qual não se desincumbiram, sendo que a improcedência do pedido autoral é medida que se impõe.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença vergastada.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal, majoro a verba honorária
de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC,
todavia, em razão dos autores serem beneficiários da justiça gratuita, suspende-se a exigibilidade enquanto perdurar a hipossuficiência, devendo a parte adversa demonstrar a cessação de situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, nos termos do §3 do artigo 98, CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/05/2022