Tribunal: TJMT
Processo: 0010795-03.2016.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO DE SUPOSTOS COMPRADORES NA POSSE DOS IMÓVEIS E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – DESCUMPRIMENTO DO ART. 373, II, DO CPC – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Evidencia-se a legitimidade passiva da construtora de imóvel para responder por despesas condominiais relativas a imóveis quando não comprovar a imissão de supostos compradores na posse dos bens e que o condomínio teve ciência inequívoca sobre a transação.
O ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito que atrai para a parte ré o encargo de provar de forma robusta a ausência do direito e prejuízos alegados. Não se desincumbindo desse ônus ante a não demonstração da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a procedência do feito é a medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010795-03.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), GISELLE PAULO SERVIO DA SILVA - CPF: 332.614.378-80 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (REPRESENTANTE), CONDOMINIO DO RESIDENCIAL VALENCIA - CNPJ: 15.182.798/0001-07 (APELADO), ANABELL CORBELINO SIQUEIRA DALTRO - CPF: 000.971.781-10 (ADVOGADO), JOELSON PEREIRA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 581.414.641-91 (APELADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), JOELSON PEREIRA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 581.414.641-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO DE SUPOSTOS COMPRADORES NA POSSE DOS IMÓVEIS E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – DESCUMPRIMENTO DO ART. 373, II, DO CPC – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Evidencia-se a legitimidade passiva da construtora de imóvel para responder por despesas condominiais relativas a imóveis quando não comprovar a imissão de supostos compradores na posse dos bens e que o condomínio teve ciência inequívoca sobre a transação.

O ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito que atrai para a parte ré o encargo de provar de forma robusta a ausência do direito e prejuízos alegados. Não se desincumbindo desse ônus ante a não demonstração da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a procedência do feito é a medida que se impõe.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, visando reformar a sentença de ID 112773458 proferida pelo Juízo de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Cobrança no 0010795-03.2016.8.11.0041, ajuizada por CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VALÊNCIA, julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial nos seguintes termos:

“ANTE O EXPOSTO, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para CONDENAR a Requerida, GOLDFARB PDG 03 INCORPORAÇÕES LTDA., a pagar à parte Requerente, CONDOMINIO RESIDENCIAL VALÊNCIA, os débitos condominiais referente aos meses de 10/12/2014, 10/01/2015, 10/02/2015, 10/03/2015, 10/04/2015, 10/05/2015, 10/06/2015, 10/07/2015, 10/08/2015, 10/09/2015, 10/10/2015, 10/11/2015, 10/12/2015, 10/01/2016, 10/02/2016 e 10/03/2016, conforme descrito na emenda a inicial (Id. 43111576), dos apartamentos n.o 04 da torre 01 e n.o 05 da torre 05, no valor de R$ 14.307,46 (quatorze mil trezentos e sete reais e quarenta e seis centavos), acrescido de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada prestação, assim como as cotas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide até a data do efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC.

Consigno que os valores deverão ser liquidados mediante simples cálculos aritméticos na forma do art. 509, §2o do Código de Processo Civil.

Condeno a Requerida ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2o do art. 85 do CPC.”

Em suas razões de ID 112773460, a construtora apelante aduz unicamente que é parte ilegítima para responder a presente demanda, visto que as cotas condominiais em espeque dizem respeito às unidades imobiliárias vendidas aos Srs. Enio Fernandes Leite e Anderson Spinelli Pimenta, razão pela qual requer a extinção do feito sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

O condomínio apelado em contrarrazões de ID 112773463 refuta as alegações do recorrente e pugna pelo desprovimento do vertente apelo.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Cinge-se a controvérsia sobre quem tem legitimidade para responder sobre as dívidas condominiais “
referente aos meses de 10/12/2014, 10/01/2015, 10/02/2015, 10/03/2015, 10/04/2015, 10/05/2015, 10/06/2015, 10/07/2015, 10/08/2015, 10/09/2015, 10/10/2015, 10/11/2015, 10/12/2015, 10/01/2016, 10/02/2016 e 10/03/2016, conforme descrito na emenda à inicial (Id. 43111576), dos apartamentos n.o 04 da torre 01 e n.o 05 da torre 05, no valor de R$ 14.307,46 (quatorze mil trezentos e sete reais e quarenta e seis centavos)”
do Condomínio apelado.

Pois bem.

É sabido que o pagamento das taxas condominiais trata-se de obrigação
propter rem
, que segue a coisa. Desse modo, as despesas de condomínio podem ser exigidas, dependendo do caso, tanto do proprietário como do promitente comprador, do cessionário ou ainda do ocupante do bem, mesmo em caráter precário, sendo pois, prescindível o registro imobiliário para efeitos da cobrança das taxas condominiais.

Todavia, no caso em debate, deve ser aplicado o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar recurso repetitivo representativo da controvérsia (REsp 1.345.331), decidiu:
“as despesas de condomínio podem recair sobre o promitente vendedor ou comprador, dependendo de qual deles exerce, comprovadamente, a posse efetiva, e que foi dada ciência ao condomínio da existência do negócio jurídico de alienação”.

Infere-se dos autos que a parte apelante, embora alegue que vendeu os imóveis em questão aos Srs. Enio Fernandes Leite e Anderson Spinelli Pimenta, fica apenas no campo da argumentação, posto que esta, por si só, sem provas, não são capazes de afastar a conclusão do julgado, de modo que não tem a sustentabilidade necessária a ensejar a modificação da decisão proferida.

Sem maiores delongas, a construtora apelante não logrou êxito em demonstrar que vendeu o imóvel aos terceiros indicados, quer seja por meio de contratos de compra e venda, quer seja através de registro imobiliário no cartório competente, quando tal ônus lhe incumbia, a teor do art. 373, II, do CPC.

Tal dispositivo preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado,
in verbis
:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. ”

De tal forma, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito que certamente atraiu para a parte ré, ora apelante, o encargo de provar de forma robusta a ausência do direito e prejuízos alegados pelo autor, ora apelado, ônus este do qual não se libertou, já que não demonstrou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Neste tear de argumentação cabe registrar o entendimento clareador de Fredie Didier Jr:

"O princípio da aquisição processual - chamado por alguns de princípio do ônus objetiva, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.” (Curso de Direito Processual Civil, Teoria Geral da Prova, v. 2, 4a Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009)

Ao sentenciar, bem pontuou o Juízo
a quo
ao aduzir o quanto segue:

“Alega a parte Requerida ser ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista as unidades habitacionais em questão ser de propriedade de terceiros, porém, não faz prova nos autos do alegado, não constando nenhum registro de venda nas matriculas dos imóveis.

Dessa forma, a parte Requerida consta como legítima proprietária dos imóveis objetos das matrículas sob n.o 95.176 e 95.209, registrado no 2o Serviço Notarial e registral da 1a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá-MT, conforme certidão propriedade (Id. 43111576, fls. 03/08).”

Assim, verifico que está correta a decisão de primeiro grau, não havendo a necessidade da sua reforma.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso de apelação cível interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC, uma vez que os honorários foram fixados no teto máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022