Tribunal: TJMT
Processo: 1023337-65.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-09-22

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023337-65.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[CLAUDIA PEDROSO DE OLIVEIRA NAZARIO - CPF: 804.370.281-00 (APELADO), LAURA PATRICIA DOURADO AMORIM - CPF: 570.380.741-72 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA
contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
ajuizada por
CLAUDIA PEDROSO DE OLIVEIRA NAZARIO
, que julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo a requerida ressarcir 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, computado o valor referente à corretagem, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. Condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 8o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida/apelante
alega culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual e necessidade de majoração do percentual de retenção.

Sustenta que o pagamento da comissão de corretagem é devida e não pode integrar o cálculo de devolução dos valores e, portanto, requer a retenção do valor de comissão de corretagem, no importe de R$ 17.926,85.

Assevera que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.

Afirma ser necessário, ainda, que a distribuição do ônus de sucumbência seja adequada, isto porque restou comprovado nos autos que a não continuidade do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada que não providenciou a quitação do saldo devedor perante a apelada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 138367693, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

CLAUDIA PEDROSO DE OLIVEIRA NAZARIO
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual

c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
em face de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA,
alegando que formalizou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda no 1305 em 14/09/2016, para aquisição da unidade 015 do Empreendimento Reserva Rio Cuiabá, pelo valor de R$ 358.537,00 (quinhentos e cinquenta e oito mil quinhentos e trinta e sete reais), tendo pago a quantia de R$ 43.500,97 (quarenta e três mil quinhentos reais e noventa e sete centavos).

Aduziu que atualmente passa por dificuldades financeiras, motivo pelo qual entrou em contato com a requerida para informar a rescisão do contrato, sendo informado que seria restituído a quantia de R$ 3.461,66 (três mil quatrocentos e sessenta e um reais e sessenta e seis centavos), que considera indevido.

Diante disso, entendendo que o valor a ser restituído não corresponde ao real, propôs a presente ação requerendo a rescisão do contrato, a declaração de ilegalidade na cobrança de corretagem, a devolução de valores pagos com a retenção de apenas 10% (dez por cento) e indenização por danos morais.

O douto magistrado singular, Dr. Gilberto Lopes Bussiki, julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Inconformada, recorreu a requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 14/09/2016, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que corresponderá Unidade Autônoma Futura (Contrato no 1305), de um imóvel, unidade autônoma no 15, Quadra B, Etapa 01, situado no Empreendimento Reserva Rio Cuiabá, Via Projetada 03, Jardim Imperial, no Município de Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 358.537,00 (trezentos e cinquenta e oito mil quinhentos e trinta e sete reais), consoante se vê do ID no 138366121. Vejamos:

Em sua petição inicial, a autora/apelada afirmou ter pagado o importe de R$ 43.500,97 (quarenta e três mil quinhentos reais e noventa e sete centavos).

Todavia, a recorrida asseverou expressamente que
“face suas condições financeiras, e prevendo não conseguir pagar as demais parcelas, a Requerente entrou em contato com a Requerida em Julho/2017, informando que não possuía mais interesse na manutenção do contrato, buscando a rescisão contratual.”
(ID no 138366118)

Assim, induvidoso nos autos que a autora/recorrida não teve mais condições de pagar o débito perante a requerida/apelante.

Sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 543, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:

“
Súmula no 543 do STJ
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Aliás, acerca da matéria, há recurso repetitivo,
in verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido
.”
(STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).

Como se nota, encontra-se consolidado o entendimento do STJ acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual.

Sobre o percentual a ser restituído em caso de
desistência do comprador
, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias, conforme os artigos 423 e 424 do Código Civil.

Assim, tendo em vista os documentos juntados aos autos, verifica-se ser incontroversa a relação de consumo existente entre as partes e, a rescisão contratual quando da inadimplência da autora/apelada, motivos pelos quais se conclui ser devida a restituição dos valores relativos à rescisão.

Sobre a rescisão do contrato e a devolução de valores, a Cláusula Sexta –
“item 6.5”
, prevê que (ID no 138366121 – Pág. 7):

Como visto, o percentual de retenção previsto na citada cláusula encontra-se em consonância com entendimento da Corte Superior, portanto, mostrando-se correta a aplicação pelo juízo singular.

Contudo, não merece prosperar a alegação da recorrente no sentido de majorar a retenção, haja vista que o STJ tem entendido que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, o percentual de retenção deve se dar entre 10% e 25% do total da quantia paga.

E, no presente caso, a retenção foi aplicada no patamar máximo, ou seja, 25% do total da quantia paga, conforme previsão contratual.

Devendo ser mantida a sentença neste ponto.

DOS JUROS DE MORA

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência do adquirente
, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Assim, neste item não agiu com acerto o d. juízo singular, pois determinou que sobre o valor a ser restituído fosse acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Desse modo, imperiosa a sua reforma, pois os juros moratórios devem ter seu termo inicial a
partir do trânsito em julgado da sentença condenatória
.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que tange à comissão de corretagem,
o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu,
verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes, que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação da taxa de corretagem em seu quadro XII. Vejamos (ID no 138366121 – Pág. 3)

Assim, neste item, não agiu com acerto o douto magistrado ao determinar a sua restituição, pois para que o encargo seja imputado ao comprador, é imprescindível a disposição contratual expressa a respeito, o que restou evidenciado no caso.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Assim, merece reforma a sentença neste ponto.

DO ÔNUS SUCUMBENCIAL

Por derradeiro, em relação ao ônus sucumbencial, verifica-se que a autora/apelada decaiu de parte mínima do pedido, razão pela qual a requerida/apelante deve arcar com o pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, consoante o artigo 86, parágrafo único, do CPC/15, o qual prevê:

“
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.
” (g.n.).

Dessa forma, a sentença merece ser mantida nesse ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar a sentença para:

a)

Manter a retenção de 25% dos valores pagos pela autora;

b)

Determinar a retenção da comissão de corretagem pela apelante, no importe de R$ 17.926,85 (dezessete mil novecentos e noventa e seis reais e oitenta e cinco centavos);

c)

Determinar que os juros de mora passem a incidir a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2022