Tribunal: TJMT
Processo: 1011406-31.2019.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-12
Data de publicação: 2022-04-13

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REVISIONAL DE CONTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO UNILATERALMENTE PELO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – CONTRATO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – RESCISÃO POSSÍVE – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 15% - RAZOABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
1- Em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência.
2- Na sentença, a retenção foi de 15%, o que está razoável, não sendo percentual exagerado ou gravoso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011406-31.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CRISTIAN PEREIRA - CPF: 268.963.618-24 (APELADO), PHETERSON CALAZANS DO PRADO DUARTE - CPF: 033.364.641-02 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REVISIONAL DE CONTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO UNILATERALMENTE PELO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – CONTRATO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – RESCISÃO POSSÍVE – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 15% - RAZOABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1- Em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência.

2- Na sentença, a retenção foi de 15%, o que está razoável, não sendo percentual exagerado ou gravoso.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1011406-31.2019.8.11.0041

APELANTE: BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA

APELADO: CRISTIAN PEREIRA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Cobrança C/C Revisional de Contrato no 1011406-31.2019.8.11.0041 - da 3a Vara Cível da Comarca da Capital/MT, ajuizada por
CRISTIAN PEREIRA
, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para: 1) Declarar rescindido o Contrato Particular Compra e Venda de Imóveis com Financiamento Imobiliário e Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e Outras Avenças (id. 21355997); 2) Que a requerida proceda à devolução dos valores pagos, imediatamente, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 15% (quinze por cento) do valor recebido, devidamente atualizado, a quantia a ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m., a partir da citação. 3) Determinar a exclusão do nome do autor dos cadastros restritivos do SERASA, referente ao débito do contrato rescindido de id. 21355997”
(id. 121988648).

Aduz a apelante que, “
diferentemente do que ocorre nos compromissos de compra e venda (em que, quando se descumpre a obrigação, ao outro contratante é conferido o direito de exigir seu o cumprimento ou rescindir o contrato – arts. 464 e 465 do Código Civil vigente), na alienação fiduciária em garantia, na falta de pagamento (descumprimento contratual) ou na manifestação de vontade pela resilição unilateral por parte do outro contratante, a única alternativa conferida ao credor fiduciário é a execução de seu crédito, realizada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente, eis que o contrato de compra e venda é perfeito, pairando condição resolutiva por meio de pacto adjeto
”.

Sustenta que “
a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”.

Requer o provimento do recurso para que se aplique o procedimento da alienação fiduciária, ou que a retenção seja de 25% (id. 121988655).

Decorreu-se o prazo sem contrarrazões (id. 121988659).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Cobrança C/C Revisional de Contrato no 1011406-31.2019.8.11.0041 - da 3a Vara Cível da Comarca da Capital/MT, ajuizada por
CRISTIAN PEREIRA
, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para: 1) Declarar rescindido o Contrato Particular Compra e Venda de Imóveis com Financiamento Imobiliário e Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e Outras Avenças (id. 21355997); 2) Que a requerida proceda à devolução dos valores pagos, imediatamente, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 15% (quinze por cento) do valor recebido, devidamente atualizado, a quantia a ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m., a partir da citação. 3) Determinar a exclusão do nome do autor dos cadastros restritivos do SERASA, referente ao débito do contrato rescindido de id. 21355997”
(id. 121988648).

Em suma, a parte autora aduziu na inicial que não conseguia mais honrar com os pagamentos de “
160 vezes de R$463,92 (com acréscimo de juros de 0,7% a.m. + reajuste mensal pelo IGP-M/FGV)
”, nominado “
de ‘FINANCIAMENTO imobiliário COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, nos termos da LEI No 9.514/97’, sem a presença de uma instituição financeira
”.

Declarou que procurou a apelante e
“tomou conhecimento de que, pelo instituto da alienação fiduciária, perderia seu bem imóvel e, pior que isso, não teria o reembolso do valor pago até a presente data. E, como se não bastasse, teve seu nome negativado junto ao Serasa”.

Assim, pediu a retirada do seu nome do Serasa, e a procedência dos pedidos para
“e.1) declarar nulas de pleno direito as cláusulas de financiamento e de alienação fiduciária do contrato firmado entre as partes. e.2) Seja aplicadas as regras do CDC para que o contrato seja rescindido com a devolução das prestações pagas até o presente momento, devidamente atualizadas monetariamente, com juros e multa.”.

A sentença foi de procedência dos pedidos.

Aduz a apelante que, “
diferentemente do que ocorre nos compromissos de compra e venda (em que, quando se descumpre a obrigação, ao outro contratante é conferido o direito de exigir seu o cumprimento ou rescindir o contrato – arts. 464 e 465 do Código Civil vigente), na alienação fiduciária em garantia, na falta de pagamento (descumprimento contratual) ou na manifestação de vontade pela resilição unilateral por parte do outro contratante, a única alternativa conferida ao credor fiduciário é a execução de seu crédito, realizada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente, eis que o contrato de compra e venda é perfeito, pairando condição resolutiva por meio de pacto adjeto
”.

Ocorre que, em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

No caso dos autos, não se ocorreu a consolidação da propriedade, de modo que não se aplica o procedimento da Lei 9.514/1997.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei no 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.
“Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543 do STJ) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002 do STJ, julgado em recurso repetitivo).”
(N.U 1005885-25.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 17/05/2021, Publicado no DJE 26/07/2021)
.

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante

entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).
”
(N.U 1004984-91.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 22/07/2020, Publicado no DJE 28/07/2020).

A apelante também s
ustenta que “
a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
”.

Na sentença, a retenção foi de 15%, o que está razoável, não sendo percentual exagerado ou gravoso.

Em casos análogos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE – RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS - RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - NÃO OCORRÊNCIA – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações. Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito. O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Os encargos pactuados em razão da inadimplência, como juros de mora, não devem ser restituídos, considerando que são ônus decorrentes do atraso no pagamento das parcelas pela adquirente.
Aquele que deu causa a Ação deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, em virtude do princípio da causalidade.
“Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(REsp. 1617652/DF).
” (N.U 1029689-85.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/02/2022, Publicado no DJE 21/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um
contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).
” (N.U 1006933-22.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2021, Publicado no DJE 16/12/2021).

Ante o exposto, DEPROVEJO o recurso.

Majoro os honorários para 15% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2022