Tribunal: TJMT
Processo: 1015309-55.2019.8.11.0015
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-17
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLAUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – PERCENTUAL ESTIPULADO NO CONTRATO QUE REFERE A DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA E PUBLICIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Na espécie, a retenção de 20% por parte da vendedora pactuada no contrato engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, tais como comissão de venda e publicidades, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015309-55.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Repetição de indébito, Defeito, nulidade ou anulação, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLEIBE SOARES MODESTO - CPF: 024.700.051-59 (APELADO), ROSECLER DA ROSA - CPF: 014.591.231-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLAUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – PERCENTUAL ESTIPULADO NO CONTRATO QUE REFERE A DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA E PUBLICIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Na espécie, a retenção de 20% por parte da vendedora pactuada no contrato engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, tais como comissão de venda e publicidades, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1015309-55.2019.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA.

APELADO: CLEIBE SOARES MODESTO

Proc. referência
: Ação de Revisão de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos c/c Declaração de Nulidade de Clausulas Abusivas n. 1015309-55.2019.8.11.0015 - 4a Vara Cível da Comarca de Sinop

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Loteadora Assai S/S Ltda.

AÇÃO
: Revisão de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos c/c Declaração de Nulidade de Clausulas Abusivas ajuizada por Cleibe Soares Modesto em desfavor de Loteadora Assai S/S Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para reconhecer a parcial nulidade da cláusula 6, § 2o, do contrato, no que diz respeito a base de cálculo do valor a ser retido pela requerida, que deve incidir sobre o valor pago pelo requerente, por conseguinte, determinou a resilição do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, para retornar as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel, bem como condenou a requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, em parcela única, com a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos e, ainda, consignou que o valor a ser restituído ao requerente seja corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, bem como determinou que o requerente arcasse com o importe de 40% e a requerida com o importe 60% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, porque é beneficiário da gratuidade da justiça.

APELO
: a apelante sustenta a validade da cláusula contratual tida por abusiva, aduz que cumpriu com o dever de informação ao fazer constar o percentual referente às despesas de publicidade e comissão de venda, ficando para o consumidor o repasse do custo no preço do negócio.

Defende a legalidade/validade da retenção dos valores referentes ao IPTU incidente sobre o imóvel objeto do contrato rescindido, como também a condenação do apelado aos ônus de sucumbência, em razão do princípio da causalidade.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença impugnada.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 136803208.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso é saber se cabe reforma a sentença impugnada, a fim de determinar que o valor da comissão de corretagem seja “embutido” no percentual de retenção; saber se é caso de retenção de valores a título de IPTU, bem como saber se é caso de condenar o requerido apelado na integralidade dos ônus de sucumbência
.

A lide advém do contrato de Cessão de Transferência de Direitos e Obrigações para o autor apelado CLEIBE SOARES MODESTO do imóvel denominado Lote 2, sem benfeitorias, localizado na quadra n. 05, com área de 300,00m2, de frente para a Rua Os Retirantes, no Loteamento Jardim Portinari, na cidade de Sinop, no valor de R$ 87.736,11 (oitenta e sete mil, setecentos e trinta e seis centavos reais e onze centavos), mediante pagamento parcelado.

Narra a inicial que o contrato contém cobranças abusivas, tais como referentes à capitalização de juros remuneratórios, correção monetária cumulada com cobrança de juros, o que caracteriza
bis in idem
, que o contrato deve ser revisto, diante da onerosidade excessiva, bem assim que a situação lhe causou abalo moral. Pretende a rescisão judicial do contrato, a restituição dos valores pagos, permitindo-se a retenção pela requerida de 10% do valor pago, bem como a declaração de nulidade da cláusula abusiva e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, a fim de determinar a rescisão do contrato, a reintegração da posse do imóvel à requerida e a restituição das parcelas pagas ao requerente com a retenção de 20% dos valores pagos.

Verifica-se que a sentença impugnada, no que tange a retenção de valores por parte da requerida, reconheceu tão somente a nulidade parcial da cláusula sexta, especificamente, quanto ao parágrafo segundo, que trata da base de cálculo da quantia a ser retida, que deve ser sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

Consignou a sentença impugnada:

“No que diz respeito ao percentual a ser restituído ao requerente, o contrato prevê que a requerida poderá reter para si, a quantia paga a título de sinal e 20% (vinte por cento) do preço total do imóvel, sendo 10% a título de cláusula penal e 10% a título de despesas, comissões e publicidades:

‘Cláusula sexta [...]

PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento do(a) COMPROMISSÁRIO(A), este perderá em favor do COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,50% a.m, mais juros moratórios de 1,0% a.m, sendo 10% (dez por cento) a título de indenização penal compensatória (multa pela rescisão do contrato) e 10% (dez por cento) a título de indenização para cobertura de comissões, cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação, e honorários de advogado’.

[...]

“PARAGRÁFO QUARTO: Se o(a) COMPROMISSÁRIO(A) houver pago mais de 20% (vinte por cento) do preço, o saldo porventura apurado em seu favor lhe será restituído em tantas parcelas de valor igual a última parcela que tenha pago, quantas sejam necessárias a integralidade da devolução, vencendo-se a primeira delas 30 (trinta) dias após a data em que se der a rescisão. As parcelas correspondentes à devolução a que tenha direito o(a) COMPROMISSÁRO(A) serão corrigidas nas mesmas condições e pelo mesmo indexador utilizado para corrigir as parcelas pagas’.

É cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Outrossim, restou consolidado o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

No caso dos autos, a previsão contratual de retenção do sinal e de 20% (vinte por cento) sobre o preço total atualizado do imóvel é deveras abusiva, porquanto coloca o requerente em situação de desvantagem, devendo ser estipulada sobre a importância devidamente adimplida pelo requerente.

Assim, não obstante seja legítima a incidência de cláusula de retenção, a base de cálculo estabelecida pelo parágrafo segundo, da cláusula sexta, do contrato de id. 43859817, é abusiva, porquanto estipulada sobre o preço do bem, devendo incidir sobre o valor pago pelo requerente.

Por outro lado, não há que se falar em abusividade da retenção do valor de 20% sobre a importância paga pelo requerente, uma vez que se encontra dentro dos parâmetros, de acordo com o entendimento jurisprudencial consolidado”.

Como se vê, a sentença manteve hígido o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) estipulado no contrato (cláusula sexta) e fez consignar que este se refere 10% a título de cláusula penal e 10% a título de despesas, comissões e publicidades.

Realça-se,

na espécie, a retenção de 20% por parte da vendedora, como pactuado no contrato, engloba o ressarcimento de despesas administrativas, tais como comissão de venda e publicidades.

Logo, observa-se que a sentença impugnada está de acordo com a pretensão da recorrente de ver embutido na quantia a ser restituída os valores a título de comissão de venda e de publicidade.

No que tange ao pagamento do IPTU, o pleito não merece prosperar.

Registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a recorrente a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela parte apelada, o pleito também não prospera, mormente considerado que decaiu de parte mínima do seu pedido, bem assim não cabe falar na aplicação do princípio da causalidade em desfavor do recorrido, máxime considerada a procedência parcial dos pedidos da demanda.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se o percentual dos honorários advocatícios arbitrados em desfavor da requerida apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/08/2022