Tribunal: TJMT
Processo: 1007383-63.2022.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-08-01

Ementa:
RAI no 1007383-63.2022.8.11.0000
AGRAVANTES: TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS
AGRAVADO: HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PAGAMENTO PARCIAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR – DETERMINAÇÃO JUDICIAL EM ACÓRDÃO PROFERIDO EM RECURSO JÁ JULGADO PARA DEPÓSITO DA TOTALIDADE DO VALOR DEVIDO – NÃO REALIZAÇÃO NO PRAZO – EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE REINTEGRAÇÃO PARA RETORNO DOS EX PROPRIETÁRIOS ATÉ JULGAMENTO DO FEITO PRINCIPAL – MEDIDA CORRETA – DEPÓSITO EFETUADO MUITOS MESES APÓS O PRAZO FIXADO – IMPOSSIBILIDADE - VALOR ABSOLUTAMENTE INSUFICIENTE - RECURSO PROVIDO.
Não tendo o comprador do imóvel quitado a totalidade do bem na data do seu vencimento e lhe sendo concedido prazo para depósito do restante devido em acórdão proferido em recurso já julgado, sob pena de reintegração de posse da parte vendedora nas áreas, não o fazendo, não há como reverter o comando determinado pelo colegiado, devendo ser mantidos os vendedores na posse da área até o julgamento final da demanda principal.
Isto porque, os depósitos realizados posteriormente à reintegração de posse dos antigos proprietários não devem ser considerados, principalmente quando realizados muito a destempo e com valor muito aquém do devido, devendo, assim, as partes aguardar o resultado final da demanda.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007383-63.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALEXANDRO GUTJAHR DOS SANTOS - CPF: 015.111.871-07 (ADVOGADO), TIAGO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 028.566.341-09 (AGRAVANTE), ANDRE PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 044.425.381-58 (AGRAVANTE), NEUCI DE FATIMA PIMENTA - CPF: 453.374.701-91 (AGRAVANTE), ALFREDO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 083.317.072-49 (AGRAVANTE), HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 046.019.706-10 (AGRAVADO), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAI no 1007383-63.2022.8.11.0000

AGRAVANTES
: TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS

AGRAVADO
: HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PAGAMENTO PARCIAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR – DETERMINAÇÃO JUDICIAL EM ACÓRDÃO PROFERIDO EM RECURSO JÁ JULGADO PARA DEPÓSITO DA TOTALIDADE DO VALOR DEVIDO – NÃO REALIZAÇÃO NO PRAZO – EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE REINTEGRAÇÃO PARA RETORNO DOS EX PROPRIETÁRIOS ATÉ JULGAMENTO DO FEITO PRINCIPAL – MEDIDA CORRETA – DEPÓSITO EFETUADO MUITOS MESES APÓS O PRAZO FIXADO – IMPOSSIBILIDADE -

VALOR ABSOLUTAMENTE INSUFICIENTE -

RECURSO PROVIDO.

Não tendo o comprador do imóvel quitado a totalidade do bem na data do seu vencimento e lhe sendo concedido prazo para depósito do restante devido em acórdão proferido em recurso já julgado, sob pena de reintegração de posse da parte vendedora nas áreas, não o fazendo, não há como reverter o comando determinado pelo colegiado, devendo ser mantidos os vendedores na posse da área até o julgamento final da demanda principal.

Isto porque, os depósitos realizados posteriormente à reintegração de posse dos antigos proprietários não devem ser considerados, principalmente quando realizados muito a destempo e com valor muito aquém do devido, devendo, assim, as partes aguardar o resultado final da demanda.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA
e
OUTROS
, em face da decisão interlocutória proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse no 0000893-28.2016.8.11.0105 – Código no 72287 –
ajuizada contra HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, que acolheu o depósito judicial e reconheceu o pagamento substancial do valor do contrato e concedeu a reintegração de posse parcial dos imóveis objeto do litígio.

Na concepção do agravante, a decisão recorrida vai de encontro com outras decisões proferidas por este Tribunal, referente ao mesmo processo, sendo oportunizado ao agravado a quitação do débito e solução do litígio.

No entanto, já lhe foi concedido prazo à época para que efetuasse o depósito judicial do valor que entendia devido, sob pena de ter contra ele a ordem de reintegração de posse dos imóveis objetos do Contrato, o que de fato ocorreu, devido à ausência de depósito.

Adiante transcreve a última decisão proferida no
RAI no 1009367-87.2019.8.11.0000
de minha relatoria, asseverando que foi dado parcial provimento ao citado recurso, para manter o indeferimento da liminar, contudo, se decorrido 90 dias, sem que houvesse depósito judicial do valor devido por parte do agravado, deveria ser expedido o competente mandado de reintegração de posse em favor dos agravantes, com as devidas cautelas legais, o que de fato ocorreu.

Enfatiza ainda que mesmo tendo o agravado perdido todos os prazos para recorrer das decisões anteriores, e tendo sido concedido ao agravado o prazo de 90 dias à época do julgamento do agravo anterior para depósito do valor que entendia devido, ou seja, aos
28/05/2020
, agora, e somente agora aos
20/01/2022
, passados mais de 01 (um) ano e 08 (oito) meses, o agravado junta aos autos o comprovante de pagamento do valor determinado por este Tribunal -
R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais)
, alegando estar quitando o valor devido no contrato, pedindo em razão do depósito, a volta aos imóveis, o que foi deferido parcialmente pelo juízo, sob fundamento de pagamento substancial.

Adiante, questionam que nem de longe pode ser considerado como pagamento substancial, sob o argumento de que somados os valores já pagos pelos agravados, mais valor depositado de
R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais),
não chega nem a 40% do valor devido no Contrato.

No mais, relacionou os vários débitos em aberto, totalizando
R$1.979.634,70 (um milhão, novecentos e setenta e nove mil, seiscentos e trinta e quatro reais e setenta centavos),
para justificar que o agravado não faz jus à liminar possessória, ainda que em parte do imóvel.

Por fim, pugnam pela liminar recursal para suspender imediatamente a reintegração de posse ao agravado dos imóveis descritos no contrato, mantendo-se os agravantes que atualmente exerce a posse desde
22/05/2021
. No mérito ser provido o recurso

A liminar recursal foi deferida no
ID no 126392690
.

As contrarrazões vieram no
ID no 129021158
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a peça recursal em todos os seus termos.

Sem informações.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares.

No caso em comento, c
onforme se denota, o magistrado condutor do feito acolheu o depósito judicial, reconhecendo o adimplemento substancial do débito, e revogou parcialmente a decisão que concedeu a reintegração de posse, para determinar que seja excluído do mandado a área de
matrícula no 849
, dado o manifesto desinteresse do requerido de se manter-se em sua posse, mantendo-se, portanto, a reintegração de posse nas demais áreas.

Aliás, para melhor compreensão transcrevo um fragmento do
decisum
singular de lavra do Juiz de Direito – Dr. Vagner Dupim Dias:

“É o relato do necessário. DECIDO.

Saneado o feito, passo à análise.

Os Autores manifestaram em seu ultimo petitório que o requerido descumpriu todas as cláusulas constantes do contrato de compra e venda entre eles firmado, não tendo transferido/entregue os bens dado em pagamento até a presente data, bem como não quitou as parcelas descritas nas alíneas “i” a “l”, sendo o depósito judicial ora realizado uma manobra para levar este juízo a erro, pois não houve o adimplemento substancial necessário à recondução daquele ao imóvel.

Pois bem. Volvendo os olhos ao feito, é possível verificar que é incontroverso o pagamento do valor atribuído na alínea “a” do contrato, bem como a entrega dos veículos de alíneas “b” a “d” e os terrenos de alínea “e” a “g”, que já somavam o importe de R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte mil reais).

No que toca à parcela da alínea “h”, que seriam pagas em arrobas de boi, os requerentes informaram que configurada a inadimplência, as partes entabularam um acordo onde entre dinheiro, cheques pós datados e veículos, foi recebida a importância de R$516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais). Total pago de R$1.536.450,00.

No entanto, constata-se que em dado momento do cumprimento contratual, o requerido entendeu pelo sobrestamento das prestações vencidas e vincendas, por verificar a existência de cláusula de alienação fiduciária no imóvel de matrícula no 849, de propriedade da Sra. Neuci, fato este supostamente omitido no momento da pactuação.

Em primeiro momento é possível verificar estarmos diante de possível inadimplemento recíproco do contrato, visto que ambas as partes afirmam a não resolução do contrato devido ao descumprimento de cláusula pela parte adversa.

Veja bem. O requerido justificou seu inadimplemento pelo fato de que não houve qualquer informação acerca da existência de alienação em favor de instituição financeira do bem adquirido; de outra banda, o autor sustenta que houve essa informação, tanto que a entrega da escrituração ficou acertada para o momento da quitação do contrato, quando teria tempo para resolutiva do imbróglio.

Atento às formalidades contratuais, nota-se que não há qualquer menção acerca da existência de ônus na referida matrícula nas cláusulas contratuais, o que leva este juízo a dar credibilidade às sustentações do requerido de que o imóvel havia sido alienado à revelia do credor. Para corroborar tal fato, foi juntado à contestação o documento supostamente apresentado no momento do negócio jurídico, que se trata de uma escritura de compra e venda firmada entre a Sra. Neuci e Florita Dulce Comercial Ltda., onde não há cláusula de existência de ônus (ID 62944489 – pág. 105/106 e ID 62945941 – pág. 1/2).

Assim, têm-se como razoáveis as sustações de pagamento pelo comprador, afinal, como poderia, já tendo pagado pouco mais de 1/3 do contrato, continuar a adimplir um contrato cujo bem ao futuro poderia ser tomado de si.

Ademais, embora regularizada a situação do imóvel de matrícula no 849 no ano de 2018 pelos autores, o requerido havia manifestado em sede de reconvenção, e reafirmado em manifestação recente, pela exclusão da área objeto da referida matrícula do contrato, com o abatimento de área de pastagem e cobertura de mata virgem, fato este que será levado em consideração pelo juízo.

Verifica-se dos autos, ainda, que os requerentes sustentam veementemente a inadimplência substancial do requerido, tendo em vista a não transferência de propriedade dos imóveis previstos nas alíneas “e” “f” e “g”, bem como dos veículos caminhão Ford/Cargo 2628 e caminhonete Chevrolet/S10 dados em pagamento pela parcela da alínea “h”.

Conforme ressai dos autos, todos os bens supra se encontram na posse e usufruto pelos requerentes, bem como livres de qualquer embaraço ou ônus, não podendo dar-se por inadimplente o requerido pela ausência de formalidade na transferência de propriedade, ainda mais considerando a quantia que os respectivos representam no cumprimento contratual.

Entretanto, não se pode ignorar o teor do Parágrafo Primeiro, onde dispõe que o comprador, ora requerido, fica responsável pela transferência de todos os bens imóveis discriminados nas alíneas “e” “f” e “g”. Portanto, temse que o requerido deve observar o cumprimento de seus deveres, estendendo-se aos requerentes o Parágrafo Quinto no que diz respeito aos veículos dado em pagamento ulteriormente.

Desse modo, não se pode desconsiderar o fato de que houve a quebra de cláusula contratual por ambas as partes, sendo colidente o juízo ignorar a quantia em valores e bens já levantados e usufruídos por aqueles, a qual, somada ao que foi depositado em juízo, perfazem aproximadamente 80% do total do contrato.

Outrossim, caso haja o acolhimento das razões da reconvenção, excluindo-se do contrato o bem imóvel de matrícula no 849, poderá se falar em quitação do contrato.

Por todo o exposto, este juízo mantém a decisão de acolher o depósito judicial, reconhecendo-se o adimplemento substancial do débito, no entanto,
REVOGA PARCIALMENTE
a decisão que concedeu a reintegração de posse, para determinar que seja excluído do mandando a área de matrícula no 849, dado o manifesto desinteresse do requerido de se manter-se em sua posse,
mantendo-se, portanto, a reintegração de posse nas demais áreas
.

Mantenho a decisão nas demais disposições.

Determino, ainda, que o requerido que recolha o montante equivalente aos 50% dos honorários periciais, no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de preclusão.

Considerando que as custas da reconvenção foram pagas (ID 62945974 – pág. 47/49), RECEBO A RECONVENÇÃO e determino a INTIMAÇÃO do reconvindo para apresentar contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.

De tudo,
CERTIFIQUE-SE.

INTIMEM-SE.

CUMPRA-SE
, servindo a presente decisão como MANDADO. De Juína para Colniza-MT.

Vagner Dupim Dias

Juiz de Direito”.

Verifica-se que o douto Juiz singular entendeu que houve pagamento substancial da dívida, determinando que o agravado fosse reintegrado em parte do imóvel.

Pois bem.

Após detida análise no conjunto probatório, inclusive nos autos originários, bem como diante de outros recursos julgados sobre o mesmo contrato, todos de minha relatoria, em especial o
RAI no 1009367-87.2019.8.11.0000
, não há dúvida de que a decisão singular deve ser reformada.

Isto porque, naquele recurso, o agravado, na condição de comprador do imóvel, encontrava-se na posse da totalidade das áreas mesmo não tendo cumprido a integralidade de suas obrigações, oportunidade em que esta Câmara se posicionou no sentido de que o agravado deveria efetuar o pagamento da parte inadimplida, já que vinha usufruindo da propriedade,
sendo-lhe concedido o
prazo de 90 dias para tanto
, sob pena de ser expedido
mandado de reintegração de posse em favor dos agravantes
. Confira este trecho do v. acórdão:

“(...)Todavia, a partir da regularização do imóvel, em 23/07/2018, deveria o comprador, que se encontra usando e gozando da propriedade,
ter pelo menos consignado em juízo os valores devidos, demonstrando a sua boa-fé processual e seu interesse em realizar o pagamento do débito, além de ilidir a sua mora contratual
, mesmo porque, ao contestar, resiste veementemente em relação à rescisão contratual.

Ora, se o agravado pretende manter o contrato, de sua parte, deve honrá-lo na sua inteireza, efetuando o pagamento da parte inadimplida
. Ou seja, o que não pode é o agravado ficar aguardando o julgamento do mérito da ação principal e da reconversão na busca de danos materiais, lucros cessantes, multas e danos morais, para, posteriormente, realizar o pagamento dos valores devidos.

Feitas tais ponderações, muito embora o entendimento que a extinção do pacto não se opera automaticamente (de pleno direito) pela ocorrência da mora do promitente comprador,
havendo necessidade de declaração judicial, certo é também que não pode o agravado deixar de consignar o valor devido, uma vez que, além da confessada inadimplência, vem usufruindo da propriedade, o que na realidade macula ambos os direitos
, inclusive os danos financeiros são maiores para os agravantes.

Desta forma, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva que norteiam os contratos, a antecipação de tutela não deve ser concedida, por ora.

Porém,
fica a parte agravada desde já intimada para no prazo de 90 dias depositar em conta vinculada do juízo, o restante da quantia devida
, excluindo-se os alegados danos e multa, uma vez que eventuais valores de condenações nos moldes pretendidos somente serão verificados com o julgamento do mérito do feito principal e da reconvenção.

Assim sendo,
dou parcial provimento ao recurso
, para manter, por ora, o indeferimento da liminar, contudo,
se decorrido 90 dias, sem qualquer depósito judicial, deverá ser expedido o competente mandado de reintegração de posse em favores dos agravantes
, com as devidas cautelas legais (...)”.
Grifei
.
ID no 125200151

Dos autos se verifica que o agravado fez ouvidos moucos para o resultado do julgamento do recurso supra mencionado pois não depositou no prazo fixado, sendo expedido o mandado de reintegração de posse em favor dos agravantes, o qual foi cumprido em
22/05/2021
, conforme certidão de
ID no 125200164
.

Agora, passados mais de
01(um) ano e 08 (oito) meses
da determinação do depósito, vem o agravado efetuar o depósito de R$- 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais), alegando que este é o valor devido, valor este declarado pelo próprio agravado em audiência no ano de 2018, que à época já era considerado insignificante pelos agravantes.

A bem da verdade, além do depósito ter sido realizado muito, mais muito além do prazo de 90 dias, a forma de pagamento contratada foi realizada em arroba de bois, cujo preço do contrato entre a data do vencimento e a data atual, há uma diferença acentuada, já que naquele período oscilava entre R$140,00 a R$152,00, enquanto hoje a média é superior a R$300,00 (
https://www.farmnews.com.br/mercado/preco-da-
arroba
-do-
boi)

Aliás, não foi só a arroba do boi que subiu, provavelmente os imóveis vendidos pelos agravantes tiveram alta ainda maior, pois é público e notório que os imóveis situados no Estado de Mato Grosso foram uns que mais valorizaram no Brasil, devido ao bom desempenho do agronegócio nos últimos anos.

Portanto, no caso em comento, para que a situação seja resolvida de vez, devem as partes aguardar o julgamento dos autos principais.

Desta forma, mantenho a decisão proferida no
RAI no 1009367-87.2019.8.11.0000
de modo que os agravantes permaneçam na totalidade das áreas litigiosas até o julgamento final do processo principal.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para reformar integralmente a decisão recorrida a fim de que os agravantes permaneçam nas áreas litigiosas até julgamento final dos autos principais.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022