Tribunal: TJMT
Processo: 1005173-52.2018.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-09-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEFEITO EM ÁREA COMUM – ILEGITIMIDADE ATIVA – PRELIMINARES REJEITADAS – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O PRAZO DE ENTREGA – ILEGALIDADE – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – IMÓVEL NOVO – SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE GÁS CANALIZADO – VAZAMENTO – SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLOU O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – VALOR FIXADO NA ORIGEM COM RAZOABILIDADE – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Se a Caixa Econômica Federal atua apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.
É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
O autor é parte legítima para buscar ressarcimento pelos danos morais decorrentes de ato ilícito que, embora comum a todos os condôminos, o atinge em particular.
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).
Os defeitos surgidos em imóvel novo ferem o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. E quando geram risco à vida e à segurança dos consumidores, é claro o direito à indenização por dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005173-52.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDERSON WALDEMAR DE ALMEIDA FERREIRA - CPF: 001.685.281-85 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEFEITO EM ÁREA COMUM – ILEGITIMIDADE ATIVA –
PRELIMINARES REJEITADAS
– TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O PRAZO DE ENTREGA – ILEGALIDADE – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – IMÓVEL NOVO – SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE GÁS CANALIZADO – VAZAMENTO – SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLOU O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – VALOR FIXADO NA ORIGEM COM RAZOABILIDADE – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Se a Caixa Econômica Federal atua apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

O autor é parte legítima para buscar ressarcimento pelos danos morais decorrentes de ato ilícito que, embora comum a todos os condôminos, o atinge em particular.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
(REsp 1729593/SP).

Os defeitos surgidos em imóvel novo ferem o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. E quando geram risco à vida e à segurança dos consumidores, é claro o direito à indenização por dano moral.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança com Indenizatória por Danos Materiais e Morais com Pedido de Repetição de Indébito e Obrigação de Fazer julgada parcialmente procedente para:

CONDENAR as Requeridas MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA e PRIME CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A, solidariamente, pagar à parte Requerente ANDERSON WALDEMAR DE ALMEIDA FERREIRA:

1) A restituição da taxa de evolução de obra que foi paga no total de R$ 6.521,02 (seis mil quinhentos e vinte e um reais e dois centavos) e dos mesmos valores em dobro pela repetição indébito, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

2) R$ 10.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ); a título de danos morais;

Face a sucumbência mínima da parte Autora, CONDENO ainda a Requerida, ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2o do art. 85 do CPC.

As apelantes alegam que a Ação deve ser extinta em razão da sua ilegitimidade para a restituição da taxa de evolução de obra e a do autor para pleitear reparo na área comum do empreendimento.

No mérito, reafirmam que não são responsáveis pelo ressarcimento dos juros de obra e que é lícita sua cobrança até o prazo convencionado para a entrega do imóvel (12/5/2017). Aduzem não estar caracterizada a má-fé para autorizar a restituição em dobro.

Acrescentam que a construção foi realizada com material de boa qualidade e segundo as exigências da Prefeitura, e que é dever dos moradores a manutenção da área privativa e também da comum.

Sustentam que os danos morais não estão comprovados e pugnam, alternativamente, pela redução da quantia arbitrada para a reparação.

Pleiteiam também a inversão do ônus da sucumbência.

Intimado, o apelado não apresentou contrarrazões (ID. n. 140562988).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança com Indenizatória por Danos Materiais e Morais com Pedido de Repetição de Indébito e Obrigação de Fazer julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (ID. n. 140562874) do apartamento n. 108, com 2 quartos, bloco J, Parque Diamantina, na Rua Comendador Henrique, sem número, bairro Dom Aquino, Cuiabá-MT, por R$158.380,00, cuja condição de pagamento está descrita na cláusula 4 nos seguintes termos:

4.1.1 – Sinal: R$ 3.976,00 em 1 parcela de R$ 2.376,00 no dia 06/05/2015, 1 parcela de R$ 800,00 em 08/06/2015 e 1 parcela de R$ 800,00 em 08/07/2015.

4.1.2 – Mensais: R$ 7.500,00 em 30 prestações mensais e sucessivas de R$ 250,00 a partir de 08/08/2015.

4.1.3 – Intermediárias: R$ 4.628,54 em 1 parcela de R$ 1.542,00 em 08/05/2016, 1 parcela de R$ 1.542,00 em 08/05/2017 e 1 parcela de R$ 1.544,54 em 08/11/2017.

4.1.4 – Financiamento: R$ 122.140,54.

4.1.5 – FGTS: R$ 20.134,94 através de recurso de FGTS.

Na cláusula 5 consta como previsão de entrega das chaves a data de 30/11/2015, e o Termo de Autorização de Posse (ID. n. 140562877) mostra que o imóvel foi recebido pelo apelado em 15/1/2016.

PRELIMINARES

I - ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

As apelantes arguem sua ilegitimidade passiva já que a taxa de evolução de obra foi paga para a Caixa Econômica Federal, que, por conseguinte, é quem deve figurar no polo passivo.

Porém a CEF atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA EXTRA PETITA –
ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS
– JUROS DE OBRA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO. Não é extra petita a sentença que se atém às pretensões formuladas na peça inicial.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados. É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade. “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

(REsp 1729593/SP).
(AP 00125717220158110041, julgamento em 17/03/2021, DJe de 19/03/2021).

Ademais, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade das rés em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é delas o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Rejeito a preliminar.

II – ILEGITIMIDADE ATIVA PARA PLEITEAR REPARO EM ÁREA COMUM

O pedido de danos morais neste caso tem amparo em defeito no encanamento de gás que estava em estágio avançado de corrosão em virtude de uso de mangueira inapropriada, o que causou alto risco a todos os moradores e, embora comum a todos os apartamentos, o perigo e o abalo, que decorrem do próprio fato, foram individuais. Desse modo, o autor tem legitimidade para buscar referido ressarcimento.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito, reafirmam que não são responsáveis pelo ressarcimento dos juros de obra e que é lícita sua cobrança até o prazo convencionado para a entrega do imóvel (12/5/2017). Acrescentam que não está caracterizada a má-fé para autorizar a restituição em dobro.

Conforme já analisado na primeira preliminar, a responsabilidade pelo ressarcimento dos juros de obra cobrados além do prazo de construção é das apelantes.

O mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a construtora executar o projeto, e a finalidade é cobrir parte dos juros que incidem nesse financiamento.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é legítima durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência
de juros de obra
durante o período de construção do imóvel
,
cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.

Confira-se a ementa:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS
. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julgamento 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

Como visto, após o prazo de entrega das chaves (30/11/2015) esse valor já não é mais devido e, se comprovadamente pago, deve ser restituído ao comprador.

Ante a ilegalidade do ato, a devolução tem de ser em dobro (AgInt no AREsp 1547153/SC e 1.272.646/RS).

Aduzem que a construção foi realizada com material de boa qualidade e segundo as exigências da Prefeitura, e que é dever dos moradores a manutenção da área privativa como também da comum.

Sustentam que os danos morais não estão comprovados e pugnam, alternativamente, pela redução da quantia fixada para a reparação.

Conforme se depreende dos autos, o apelado adquiriu o imóvel na planta e recebeu as chaves em 30/11/2015; e os documentos de IDs n. 140562884, págs. 1 a 11, n. 140562885, págs. 1 a 13, n. 140562886 e n. 140562888, 140562889, mostram que em 2016 foram inúmeras as assembleias e os avisos de fechamento das tubulações de gás em razão de vazamento.

O laudo técnico foi confeccionado em 13/02/2017 e recomendou a intervenção imediata devido ao grau de risco na substituição das tubulações das áreas comuns, troca dos abrigos dos medidores e conexões oxidadas (ID. n. 140562893).

O engenheiro responsável pela perícia constatou divergências na execução das tubulações de distribuição, cuja localização estaria em desconformidade com o plano de obra apresentado, na pintura da central de gás e nas placas de sinalização (ID. n. 140562893).

Também apontou discrepância na quantidade de botijões disponíveis para o condomínio, pois só havia 12 unidades, enquanto o projeto determinava 16.

Como visto, é flagrante a falha na prestação do serviço, pois entregaram um empreendimento em desconformidade com o projeto apresentado e com as normas técnicas, o que afetou a vida e a segurança dos consumidores.

Ao violarem o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, causaram sofrimento e frustações que ultrapassam o mero dissabor.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – IMÓVEL NOVO – SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE GÁS CANALIZADO – VAZAMENTO – SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLOU O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – VALOR FIXADO NA ORIGEM COM RAZOABILIDADE – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Os defeitos surgidos em imóvel novo ferem o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. E quando geram risco à vida e à segurança dos consumidores, é evidente o direito à indenização por dano moral.
(AP 1036924-91.2017.8.11.0041, julgamento em 04/08/2021, DJe de 09/08/2021).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – LITISPENDÊNCIA – INEXISTÊNCIA - VAZAMENTO DE GÁS EM CONDOMÍNIO – FALHA CONSTRUTIVA – INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO DE GÁS POR TEMPO EXORBITANTE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR – MANUTENÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO

1. A litispendência exige identidade de partes, causa de pedir e pedidos. Não basta a mera identidade de litigantes.

2. Sofre dano moral o proprietário de unidade autônoma que permanece impedido de utilizar o gás de cozinha por prazo exorbitante, em razão de falhas construtivas.

3. O arbitramento de condenação equivalente em autos correlatos, nos quais se discutem fatos pretéritos, não afasta o princípio da restitutio in integrum, que demanda a fixação de compensação suficiente para cada evento danoso.
(AP 1002514-25.2020.8.11.0001, julgamento em 18/05/2022, DJe de 23/05/2022).

Quanto ao valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras das partes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostram-se razoáveis e proporcionais os R$10.000,00 definidos na primeira instância.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2022