Tribunal: TJMT
Processo: 1001747-28.2018.8.11.0010
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-18
Data de publicação: 2022-10-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAL E MATERIAL. IMÓVEL RURAL. VENDA MODALIDADE AD CORPUS. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO PAGAMENTO DO PREÇO. MORA AUTOMÁTICA. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES. NÃO COMPROVAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA E CONFESSADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
“8. A venda ad corpus. É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (expemplo: vendo a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tive sido feita ad corpus, não tem lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa. (...)” “Mesmo que a diferença da área encontrada seja superior a um vigésimo, pode entender-se que a referência à dimensão é meramente enunciativa.” (Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 10a edição, art. 500, págs. 704/705).
Comprovada e confessada a inadimplência por parte dos compradores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição do imóvel aos vendedores, com a restituição de parte dos valores recebidos e retenção do valor correspondente a multa contratual.
Configurada a sucumbência recíproca, não merece reparos na distribuição dos ônus.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001747-28.2018.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EUGENIO CARDOSO - CPF: 077.666.021-72 (APELADO), GIOVANI BIANCHI - CPF: 654.697.391-04 (ADVOGADO), MARIA CELIA SANTOS CARDOSO - CPF: 078.364.141-91 (APELADO), JORCELINA BARBOSA VILELA - CPF: 284.424.901-91 (APELANTE), WELLYSON BRAGA MENDES - CPF: 041.903.051-46 (ADVOGADO), JAIR VILELA MACHADO FILHO - CPF: 631.302.111-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAL E MATERIAL.

IMÓVEL RURAL.

VENDA MODALIDADE
AD CORPUS.

INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES.

NÃO PAGAMENTO DO PREÇO.

MORA AUTOMÁTICA.

EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES. NÃO COMPROVAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

INAPLICABILIDADE.

INADIMPLÊNCIA COMPROVADA E CONFESSADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

“
8.

A venda ad corpus.

É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (expemplo: vendo a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tive sido feita ad corpus, não tem lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa. (...)”

“Mesmo que a diferença da área encontrada seja superior a um vigésimo, pode entender-se que a referência à dimensão é meramente enunciativa.
” (Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 10a edição, art. 500, págs. 704/705).

Comprovada e confessada a inadimplência por parte dos compradores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição do imóvel aos vendedores, com a restituição de parte dos valores recebidos e retenção do valor correspondente a multa contratual.

Configurada a sucumbência recíproca, não merece reparos na distribuição dos ônus.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1001747-28.2018.8.11.0010 – COMARCA DE JACIARA

APELANTES: JORCELINA BARBOSA VILELA

JAIR VILELA MACHADO FILHO

APELADOS: EUGENIO CARDOSO

MARIA CELIA SANTOS CARDOSO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
JORCELINA BARBOSA VILELA e JAIR VILELA MACHADO FILHO
,
de sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Jaciara-MT, na Ação de Resolução/Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Reparação de Danos Moral e Material, ajuizada por
EUGENIO CARDOSO e MARIA CELIA SANTOS CARDOSO,
em que julgou procedentes em parte os pedidos iniciais, para declarar a resolução do contrato e aditivo de compra e venda celebrado entre as partes (id. 14409010 e 27633509), restabelecendo o
status

quo
das partes contratuais, devendo, portanto, haver a restituição do imóvel aos autores e devolução dos valores, no importe de R$ 708.728,60 (setecentos e oito mil, setecentos e vinte e oito reais e sessenta centavos) aos réus, com retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal compensatória em favor dos autores vendedores; os importes deverão ser corrigidos pelo INPC desde o efetivo desembolso, incidindo-se juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento de custas, taxas e despesas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, nos termos do artigo 86,
caput
, do CPC, bem como honorários sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para cada advogado nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC; contudo a exigibilidade da condenação ficará suspensa para os autores, pois são beneficiários da assistência jurídica gratuita, concedida em agravo de instrumento (id. 19489630), nos termos do artigo 98, §§ 2o e 3o, do CPC. (id. 132115354)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. (id. 132115362)

Os apelantes,
JORCELINA BARBOSA VILELA e JAIR VILELA MACHADO FILHO,
inicialmente pugnam pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

Os apelantes fazem uma síntese dos fatos e sustentam que o contrato de compra e venda do imóvel rural celebrado entre as partes tem natureza
ad mensuram
, seja pelas circunstâncias fáticas, seja pela menção expressa no contrato do tamanho da área tanto em hectare como em metro quadrado, conforme previsto na cláusula primeira do contrato.

Aduzem que o fato de a apelante ter conhecido o local não desvirtua ou altera a condição estabelecida na cláusula primeira do instrumento, que prevê a entrega da área na exata dimensão pactuada, sendo o preço estipulado de acordo com a dimensão informada da área, demonstrando o equívoco na decisão.

Alegam que a inadimplência contratual, ocorreu por parte dos apelados que não entregaram a área nas exatas dimensões pactuadas no contrato, tampouco cumpriram com as obrigações assumidas em relação à documentação do imóvel. O instrumento foi firmado com as cláusulas estipuladas em seus direitos e deveres, competindo aos apelantes arcar com os pagamentos nos prazos e condições estipulados, e aos apelados a entrega de uma área de terra medindo 794 ha. e 6.120 m2. Cabia ainda como obrigação dos apelantes, portanto, as despesas com o processo de georreferenciamento, e dos apelados a obrigação de entregar, em tempo hábil, todos os documentos e certidões necessários para sua lavratura, conforme descrito no parágrafo quarto da cláusula quinta do instrumento.

Os apelados deixaram de entregar cerca de 164 (cento e sessenta) hectares da área pactuada, conforme comprova o próprio documento anexado pelos apelados.

Expõem que mesmo que se admitisse que tal contrato fosse
“ad corpus”,
apenas a título de argumentação, ainda subsistia o fato que tal cláusula somente poderia ser avençada quando a diferença encontrada não excedesse de um vigésimo da área total (algo em torno de 39 hectares), nos termos art. 500 do Código Civil, o que não é o caso.

Pontuam que tentaram por diversas vezes receber dos apelados os documentos para a elaboração e certificação do georreferenciamento, bem como demais atos necessários para a efetivação da transferência do imóvel, e por fim notificaram os apelados, em 07/01/2016, para que cumprissem com suas obrigações contratuais, conforme comprova o documento de ID. 27633525.

Aduzem que a interpretação da cláusula contratual deve ser regida pela boa-fé objetiva, e nesse sentido, é desarrazoado crer que, assumido o ônus de entregar a documentação para lavratura do georreferenciamento, não seriam os apelados também responsáveis pela entrega da documentação final, para protocolo e, de fato, finalizar a regularização prevista no contrato. A cláusula deve ser interpretada de acordo com a boa-fé objetiva, prevista tanto no CPC como no Código Civil, ou seja, deve-se extrair a real intenção e finalidade do pacto realizado entre as partes, o que, no caso concreto, objetivou estabelecer obrigações claras.

Afirmam que a situação de inadimplência adveio por parte dos apelados que, por força da exceção do contrato não cumprido, não possuem direito a requerer dos apelantes o adimplemento de sua obrigação sem que antes tenham cumprido a sua parte, a entrega do imóvel na exata dimensão prevista. É o que prevê o artigo 476 do Código Civil.

Ponderam que a obrigação contratual assumida pelos apelantes foi quase que integralmente cumprida, visto que realizaram os pagamentos das parcelas e entrega dos bens no prazo e formas estipuladas no contrato e aditivo contratual (conforme comprovantes anexados à contestação), demonstrando a improcedência da alegação de inadimplemento das parcelas ou de mora. No caso, não houve pagamento a menor. Na realidade, os apelantes fizeram pagamentos a mais do que o previsto para o vencimento das parcelas, conforme comprovantes anexos à contestação.

Argumentam que os apelados receberam a posse dos referidos imóveis, conforme termo de posse assinada por eles, além dos contratos de aluguéis entabulados entre as partes (ID. 27633520, 27633523 e 27633537). A própria declaração de imposto de renda do Apelado Eugenio, onde o mesmo declara o recebimento dos aludidos aluguéis, comprova o cumprimento da obrigação pelos apelantes, de modo que, ao contrário das alegações autorais e que consta da sentença, os apelantes cumpriram sua parte avençada em contrato. Nesse contexto, os Apelantes cumpriram com as obrigações estabelecidas no contrato, quitando inclusive antecipadamente os valores devidos, tanto que jamais foram notificados em mora nos termos legais, sendo requisito indispensável para resolução/rescisão contratual, nos termos do art. 1o do Decreto-Lei n. 745. Assim, conforme reconhecido na própria sentença apelada, os apelantes realizaram o pagamento de mais de R$ 1.607.834,00 (um milhão, seiscentos e sete mil, oitocentos e trinta e quatro reais).

Aduzem que foi desconsiderada a aplicação da teoria do adimplemento substancial, extraída da hermenêutica dos princípios contratuais da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a qual prevê que nos casos em que o contrato tiver sido quase todo cumprido, sendo a mora insignificante, não caberá sua extinção, mas apenas outros efeitos jurídicos, a exemplo da cobrança ou o pleito de indenização por perdas e danos.

Argumentam que na eventualidade de manutenção da sentença nos pontos combatidos, é de rigor a reforma parcial em relação à distribuição do ônus de sucumbência, uma vez que os apelados, diante a multiplicidade de pedidos indeferidos, foram sucumbentes em parte maior. Por se tratar de causa com múltiplos pedidos, dividindo-se os pleitos de forma objetiva, tem-se que cada pedido representa 20% (vinte por cento) da demanda. Logo, tendo logrado êxito apenas com relação ao primeiro pedido (resolução do contrato) e parcialmente quanto ao segundo pedido (multa), deverão os apelados arcar com 70% (setenta por cento) da sucumbência na demanda, e os Apelantes o percentual de 30% (trinta por cento). E mesmo que se considerasse o segundo pedido como totalmente procedente, ainda os apelados responderiam por 60% (sessenta por cento) da sucumbência.

Ao final, requerem o provimento do recurso, para reformar integralmente a sentença.

Subsidiariamente, pelo princípio da eventualidade, acaso não sejam acolhidas as razões de reforma integral da sentença, os apelantes pedem a reforma parcial quanto à distribuição da sucumbência, a fim de que seja fixado o ônus em 70% (setenta por cento) para os apelados e 30% (trinta por cento) para os apelantes, por força do art. 86 do CPC.

(id. 132115364)

Apresentadas contrarrazões, em preliminar, pugnam pela não concessão da gratuidade da justiça, no mérito refutam os argumentos e defendem a manutenção da sentença. (id. 132115373)

A gratuidade da justiça foi indeferida e os apelantes recolheram o preparo recursal.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Colhe-se do autos que os apelados
EUGENIO CARDOSO e MARIA CELIA SANTOS CARDOSO
ajuizaram a ação de resolução/rescisão ou anulação de contrato c/c perdas e danos, pedido de compensação de créditos e débitos, dação em pagamento ou consignação em juízo c/c pedido liminar de imissão ou reintegração de posse em tutela de urgência ou evidência contra os apelantes
JORCELINA BARBOSA VILELA e JAIR VILELA MACHADO FILHO,
sob o argumento de descumprimento de contrato e venda de imóvel rural, isto é, inadimplência por parte dos compradores, ora apelantes.

Os litigantes celebraram um contrato particular de compra e venda de imóvel rural em 02/01/2014, aditado em 23/01/2015, tendo por objeto uma propriedade de 794,6120 ha (setecentos e noventa e quatro hectares, sessenta e um ares e vinte centiares), denominada “Fazenda JR” e registrada na matrícula R4/1.328 do CRI de Dom Aquino/MT, onde localizada, estabelecendo o preço de R$ 2.050.000,00 (dois milhões e cinquenta mil reais) a ser pago através das seguintes parcelas: 1. R$ 100.000,00 (cem mil reais) até 30/07/2014; 2. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) até 02/01/2015, posteriormente dividida em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em 23/01/2015; R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) acrescido de juros simples de 3% a.m. (três por cento ao mês) em 02/01/2016; e R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) acrescido de juros simples de 2% a.m. (dois por cento ao mês) em 02/01/2016; 3. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) até 02/01/2016; e 4. R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais) representados pela transferência de dois imóveis urbanos.

Como defesa os apelantes alegaram ter cumprido o contrato, fizeram pagamentos a mais do que o previsto para o vencimento das parcelas, conforme comprovantes anexos à contestação, e que na verdade a inadimplência foi dos autores apelados, pois entregaram área menor e não disponibilizaram a documentação necessária para o georreferenciamento.

Portanto, a controvérsia reside em suposta inadimplência dos compradores quanto ao pagamento das parcelas, e alegada inadimplência dos vendedores com relação à entrega de documentos, diferença entre a área vendida e a área de fato e a modalidade da compra e venda.

Os apelantes defendem a reforma da sentença, sob o argumento de que o contrato celebrado entre as partes é na modalidade
ad mensuram,
e que os vendedores apelados descumpriram a cláusula contratual, ao entregar área menor do que prometida, e por isso a inadimplência contratual deve ser imputada a eles, além de não terem fornecido a documentação necessária para o georreferenciamento.

Eis o teor do contrato objeto da lide:

“Cláusula Primeira:

Os vendedores são senhores e legítimos proprietários do imóvel localizado no município de Dom Aquino, Estado de Mato Grosso, composto por: - Uma área de terras rurais medindo 794 hs. E 6.120 m2 (setecentos e noventa e quatro hectares e seis mil, cento e vinte metros quadrados), denominada “Fazenda JR”.

Imóvel este constante da matrícula sob n. R4/1.328 às fls. 124 do Livro 2-D do Cartório de Registro de Imóveis de Dom Aquino-MT.”

No caso dos autos, verifica-se do contrato que o imóvel foi vendido como um todo, sendo informada sua dimensão global, conforme escritura pública, não há qualquer menção ao preço do hectare, nem mesmo os conflitantes ou detalhamento da área.

Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, elucidam bem a diferença entre as modalidades de venda
ad mensuram
e
ad corpus
:

“2. Venda ad mensuram.

É a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico.

Quando a venda é feita por metragem (ad mensuram) e as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem direito de exigir a complementação da área (ação ex empto) por inadimplemento contratual.

(...)

“
8.

A venda ad corpus.

É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (expemplo: vendo a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tive sido feita ad corpus, não tem lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa. (...)”

“Mesmo que a diferença da área encontrada seja superior a um vigésimo, pode entender-se que a referência à dimensão é meramente enunciativa.
” (Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 10a edição, art. 500, págs. 704/705).

Sendo assim, da análise do conjunto probatório documental e oral, estamos diante de uma venda
ad corpus,
e por isso não há que se falar em inadimplência contratual ou ofensa aos princípios da boa fé contratual por parte dos apelados, uma vez que o imóvel foi vendido como um todo e os apelantes tinham

conhecimento das condições.

Ainda sobre o tema, os mesmos doutrinadores esclarecem que: “
Se a venda foi feita sem que as partes tivessem em conta o valor de cada alqueire, mas somente o da totalidade, ela não pode ter sido ad mensuram (RT 250/400)
”
(...) Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo a intenção de adquirir o que dentro delas se continha (RT484/65) (...)Para se concluir se o terreno foi vendido ad corpus, deve atender-se aos termos da escritura e às

circunstâncias que antecedem o negócio (RD 167/242)”
(Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 10a edição, art. 500, págs. 706).

No caso dos autos, a apelante
JORCELINA BARBOSA VILELA,
em audiência afirmou ter visitado o imóvel, percorreu toda a área e as divisas, inspecionou, e, além disso, o proprietário anterior do imóvel,

Sr. Alcindo Jorge, também em seu depoimento afirmou ter vendido para os ora apelados conforme descrição na matrícula, e que não foi feita medição.

A testemunha Tochiaki afirmou que fez a conferência da medição da área, sendo compatível com o perímetro descrito na matrícula; descreve que o imóvel é composto por área plana e serra. Afirma que não há diferença de área.

Cirley Chagas dos Santos, em audiência afirmou que tem imóvel rural na mesma região, que seu imóvel faz divisa com imóvel do Sr. Eugênio, nunca comprou imóvel do Sr. Eugênio. Nunca foi procurada por ninguém para realização de

georreferenciamento do imóvel em questão.

Miguel Porfírio de Sales, em audiência afirmou ter adquirido imóvel do Sr. Eugênio, não sabendo precisar a data, por volta do ano 2006, a área tinha aproximadamente 3 alqueires, faz divisa com imóvel de Jorcelina.

Wilson José de Souza, afirmou ter adquirido o imóvel de 792 (setecentos e noventa e dois) hectares, da Sra. Jorcelina; após a compra e pagamento do valor à Sra. Jorcelina realizou o georreferenciamento, mas não foi protocolado no INCRA por falta de documentos; quando feito o georreferenciamento foi constatada a diferença de área; o georreferenciamento foi realizado após a compra e pagamento à Sra. Jorcelina; afirma que o

Sr. Tochiaki fez um levantamento da área a pedido do Sr. Eugênio; tem conhecimento que a Sra. Jorcelina percorreu a área, as divisas; também percorreu a área antes de comprar o imóvel; pagou o preço do contrato antes de fazer a medição.

Portanto, do conjunto probatório, é inequívoco que

a negociação se deu na modalidade
ad corpus
, pois em momento algum foi descriminada em detalhes a área do imóvel, nem atribuído valor por hectare.

Além disso, de acordo com os testemunhos, o negócio que antecedeu a venda em discussão foi realizada da mesma forma, isto é, levando-se em conta o descrito na matrícula do imóvel, e a venda posterior feita pela Sra. Jorcelina ao Sr. Wilson também assim foi feita, com base no que consta na matrícula do imóvel, não se preocupando nenhuma das partes com a real dimensão da área, no momento da celebração do contrato.

Neste ponto, pertinente a transcrição da bem lançada sentença, que apreciou com detalhes, as provas.

“(...)

Nestes termos, os elementos processuais a seguir enumerados dão conta de que o contrato celebrado entre as partes claramente se trata de compra e venda na modalidade ad corpus.

O primeiro está consubstanciado nos termos do próprio contrato, considerando que inexistiu qualquer estipulação de preço por medida de extensão - p. ex. tantos por hectare ou por metro quadrado -, mas sim indicação do valor global da coisa certa e discriminada, isto é: a “Fazenda JR”, registrada na matrícula R4/1.328 do CRI de Dom Aquino/MT, onde localizada, com área de 794,6120 ha (setecentos e noventa e quatro hectares, sessenta e um ares e vinte centiares), pelo preço de R$ 2.050.000,00 (dois milhões e cinquenta mil reais), além de haver previsão de realização de georreferenciamento, ou seja, definição da forma, dimensão e localização exatas da propriedade após a compra e venda, havendo, inclusive, hipótese contratual de outorga de procuração pública para transferência da propriedade antes da medição: se quitados R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), o que entendo também ser indicativo de que não só poderia ser constatada diferença na forma, dimensão e localização da coisa como de que outras características do imóvel importavam mais para o negócio do que a extensão exata - que só poderia ser conhecida com maior certeza e precisão após a realização do georreferenciamento -.

Aliás, não obstante a alegação das requeridas de que há previsão expressa da modalidade ad mensuram, as partes não indicaram qualquer cláusula nesse sentido e tampouco vislumbro existir no contrato.

O segundo, por sua vez, reside no fato de que os compradores visitaram e percorreram todo o imóvel para decidirem-se pelo negócio, o que foi narrado na petição inicial e relatado pela ré Jorcelina em depoimento pessoal prestado na audiência instrutória, pois contou que foi conhecer a Fazenda e a percorreu a cavalo junto ao vendedor Eugênio.

(...)

O terceiro e último consiste no histórico de negócios da cadeia dominial do bem, pois o proprietário imediatamente anterior aos autores testemunhou em juízo e declarou que comprou o imóvel pela matrícula e vendeu para Eugênio da mesma maneira, inexistindo qualquer medição ou georreferenciamento anterior, mesmos termos em que se deu a compra e venda objeto da ação, conforme vimos alhures, e a venda posterior realizada pelos requeridos a Wilson, terceiro também ouvido como testemunha em audiência instrutória e que declarou que o georreferenciamento ainda estava em curso quando comprou a propriedade, descobrindo sobre a suposta ausência de área somente depois de adquirir a coisa; aliás, a própria ré Jorcelina declarou em juízo que vendeu a propriedade e precisava fazer o georreferenciamento para entregá-la.

Neste viés, é perceptível que não só o negócio celebrado entre as litigantes como os anteriores e o posterior pautaram-se no imóvel como corpo certo e determinado sem maior relevância para a forma, dimensão e localização exatas, ou seja, deram-se na modalidade ad corpus.

Ademais, embora os requeridos defendam que, mesmo na modalidade ad corpus, a suposta diferença de área excederia o mínimo legal, estão se referindo ao § 2o do dispositivo mencionado (art. 500), disposição que estipula regra para os casos de divergência entre a área constante em contrato e área real somente na modalidade ad mensuram, conforme explanado anteriormente.

Portanto, os elementos processuais elencados deixam claro que a compra e venda da propriedade deu-se na modalidade ad corpus, aplicando-se, assim, a regra do § 3o do artigo 500 do Código Civil, alhures transcrito, a saber: não haverá complemento da área ou devolução de excesso, tendo sido somente enunciativa a referência às dimensões do imóvel.

(...)”

Deste modo, está comprovado nos autos que o negócio entabulado entre os litigantes foi uma compra e venda de imóvel rural na modalidade
ad corpus
, não podendo imputar como inadimplência contratual aos apelados a suposta divergência na metragem. Suposta divergência, que diga-se de passagem, não ficou demonstrada nos autos, como consignado na sentença, pois os apelantes não se desincumbiram do ônus probatório quanto a este ponto.

Logo, não há como imputar a inadimplência contratual

aos apelados por entregar imóvel com diferença de área, uma vez que se trata de venda
ad corpus
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - COMPRA E VENDA - PROPRIEDADE RURAL - PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL - NÃO-OCORRÊNCIA - MODALIDADE DE VENDA AD CORPUS - ABATIMENTO DO PREÇO - NÃO CABIMENTO -INADIMPLEMENTO - MULTA - POSSIBILIDADE - VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA - MANUTENÇÃO - SENTENÇA MANTIDA.

Restando demonstrado nos autos que a área descrita no instrumento contratual coincide com a exposta no registro imobiliário, o que também foi relatado no laudo pericial, deve ser rejeitada a preliminar de nulidade processual.

Nos termos do § 3o do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".

Logo, tratando-se de venda ad corpus, as dimensões do imóvel rural são meramente elucidativas, não tendo o comprador direito ao abatimento do preço, em virtude de diferença de área.

Se o valor da multa fixado pelo Juiz a quo é comedido, como o caso concreto, é inviável a sua redução e-ou exclusão.

A verba honorária deve ser mantida quando compatível com a complexidade do feito e o tempo de tramitação da demanda, respeitando-se os parâmetros previstos no art. 85, §2o, do CPC.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0080.15.007608-3/004, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/02/2022, publicação da súmula em 02/02/2022)

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Imóvel rural. Inexistência de indicação expressa no contrato sobre venda "ad corpus" ou "ad mensuram". Circunstâncias que fazem presumir a venda "ad corpus". Contrato celebrado entre as partes que indica a caracterização do imóvel e suas confrontações, não conferido pelas partes ao tempo da compra. Preço do imóvel fixado com relação ao todo e não de acordo com a sua área. Venda de imóvel certo e determinado. Complementação da área ou abatimento do preço não devidos. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.”
(TJSP; Apelação Cível 1000186-37.2020.8.26.0638; Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de Tupi Paulista - 1a Vara; Data do Julgamento: 21/06/2021; Data de Registro: 21/06/2021)

No que tange ao alegado descumprimento da obrigação que competia aos apelados, qual seja fornecer a documentação para elaboração do georeferenciamento, não ficou demonstrada de forma clara o inadimplemento dos apelados.

Eis o trecho que merece destaque:

“(...)

1.4 Inadimplência contratual dos vendedores:

Há também nos autos tese de inadimplência contratual dos autores, visto que os réus defendem que eles deixaram de fornecer os documentos necessários para elaboração e certificação do georreferenciamento a despeito da previsão contratual da obrigação na cláusula quinta, parágrafo quarto, contendo a seguinte redação:

Parágrafo Quarto. Todas as despesas que se verificarem por ocasião da escrituração, ficarão a cargo exclusivo dos compradores, bem como as despesas com todo processo de georreferenciamento, ficando os vendedores na obrigação de entregarem, em tempo hábil, todos os documentos e certidões necessários para sua lavratura. Sendo que esta mesma regra serve para as despesas com as escriturações dos imóveis urbanos dados em pagamento, que ficam a cargo dos vendedores.

A propósito, os requeridos notificaram os requerentes solicitando a matrícula atualizada do imóvel, o comprovante de regularização e pagamento do INCRA, o georreferenciamento, certidões negativas e o CCIR (id. 14409092 e 27633525).

Percebe-se, todavia, que a referida notificação foi expedida em 06/01/2016 e recebida por Eugênio em 08/01/2016, datas em que os compradores já estavam em mora com suas obrigações contratuais, pois, como vimos no tópico anterior, o vencimento das últimas prestações ocorreu em 02/01/2016, sendo-lhes, portanto, defeso exigir o implemento da obrigação dos vendedores antes de cumprida sua obrigação (artigo 476 do CC).

Além do mais, ainda que assim não fosse,
as provas produzidas pelas partes não apresentam harmonia sobre a questão e, por isso, não a elucidam devidamente.

Primeiro perceba que a obrigação contratual refere-se à entrega de documentos e certidões necessários para a “lavratura” do georreferenciamento, ficando a cargo exclusivo dos comprados as despesas com todo o processo, porém um dos documentos solicitados pelos requeridos em notificação é o comprovante de regularização e pagamento do INCRA, relacionado às suas despesas e não à lavratura.

Outrossim, as certidões negativas e o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) solicitadas também não parecem pertinentes para a medição da propriedade e tampouco é plausível a solicitação do próprio georreferenciamento, cuja lavratura e custeio eram de obrigação dos compradores.

Ademais, após a notificação dos autores, a medição foi realizada pelo técnico agrimensor contratado pelos réus (29/01/2016), inexistindo qualquer informação do profissional de impossibilidade de realizar ou completar o georreferenciamento em razão da pendência de documentos ou especificação dos documentos necessários para tanto (id. 27633517).

Além do que, a testemunha Wilson, último adquirente da coisa, declarou em audiência instrutória que o georreferenciamento foi realizado
,
porém não foi efetuado o protocolo ao INCRA devido à ausência de documentação, quando o contrato especificou apenas a obrigação de entrega de documentos para lavratura do georreferenciamento e não protocolo.

Já a requerida
Jorcelina declarou em depoimento pessoal que não pode terminar o georreferenciamento porque faltaram documentos a serem fornecidos por Eugênio
,
no entanto
,
além de ter instruído a contestação com a medição acima citada, acostou minuta de acordo que teria redigido e não sido aceita pelos autores onde relatou que promoveu junto ao réu Jair a medição do imóvel e deparam-se com área faltante, indicando, portanto, que houve a lavratura do georreferenciamento
.

(...)”

Portanto, os apelantes também não se desincumbiram do ônus probatório, isto é, não conseguiram provar que os apelados deixaram de cumprir a cláusula contratual referente ao fornecimento de documentos para elaboração do georeferenciamento.

Ademais, para a doutrina, a não entrega de documentos no prazo estipulado não é causa para a suspensão dos pagamentos.

“
Compromisso de Compra e Venda.

Não entrega de documento no prazo estipulado.

Tal comportamento não justifica a recusa dos compradores de quitar as parcelas, não podendo falar em excepio non adimpleti contractus, tendo em vista a falta demonstração de dano (RT 805/228)
” (Código Civil Comentado/Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. – 10 ed. – São Paulo :Editora Revista dos Tribunais, 2013. pág. 688)

E não há que se falar em constituição em mora dos apelados, por meio da notificação endereçada aos apelados, isto porque ela foi expedida em 06/01/2016 e recebida pelo apelado, Eugênio, em 08/01/2016, data em que os apelantes, compradores já estavam em mora com suas obrigações contratuais como se demonstrará, uma vez que a última parcela tinha vencimento em 02/01/2016 e a mora é automática.

Os apelantes argumentam ainda, que o contrato foi integralmente quitado e por isso não há que se falar em inadimplência e tampouco em rescisão.

Denota-se dos autos que o preço inicial estabelecido em contrato, era R$ 2.050.000,00 (dois milhões e cinquenta mil reais) a ser pago através das seguintes parcelas:
1.
R$ 100.000,00 (cem mil reais) até 30/07/2014;
2.
R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) até 02/01/2015;
3.
R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) até 02/01/2016; e
4.
R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais) representados pela transferência de dois imóveis urbanos.

Posteriormente as partes formalizaram um aditivo referente a parcela no 2, estabelecendo os seguintes valores:
1.
R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em

23/01/2015;
2.
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) acrescido de juros simples de 3% a.m. (três por cento ao mês) em 02/01/2016; e
3.
R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) acrescido de juros simples de 2% a.m. (dois por cento ao mês) em 02/01/2016.

Sendo assim, o contrato deveria ser integralmente quitado em 02/01/2016, data em que venceria os últimos valores remanescentes constante do termo aditivo acima mencionado, somando R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) mais juros.

Ao apresentarem a contestação, os apelantes trouxeram uma planilha na qual consta que em 01/02/2016 (data posterior ao último vencimento) haviam pago apenas R$ 1.673.728,60 (um milhão, seiscentos e setenta e três mil e setecentos e vinte e oito reais e sessenta centavos).

Além disso, a apelante Jorcelina afirmou, em audiência, que

deixou de pagar parte do negócio devido à suposta ausência de área.

Informação essa confirmada pelo depoimento da testemunha Wilson que declarou que a Sra. Jorcelina lhe vendou o imóvel objeto da ação, para poder quitar o saldo remanescente.

Assim, a inadimplência dos apelantes é inequívoca e não há que se falar em exceção de contrato não cumprido, como justificativa para sua inadimplência, tampouco em utilizar a teoria do adimplemento substancial,

pois, está confessado pelos apelantes, por meio da planilha apresentada em contestação e documentos anexados, que os apelantes não cumpriram suas obrigações contratuais.

Nos termos do art. 476 do Código Civil,
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”

No caso, os apelantes quando notificaram os apelados, já encontravam inadimplentes, e por isso não poderiam exigir dos vendedores o cumprimento da obrigação.

Não bastasse isso, como já consignado, é incontroversa a inadimplência dos apelantes, conforme planilha por eles elaboradas e também pelo depoimento pessoal da apelante Jorcelina e da testemunha Wilson.

E, nesse caso, a inadimplência dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal, nos termos previstos no contrato, bem como a restituição do imóvel.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C AÇÃO INDENIZATÓRIA - PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO - REJEIÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR - RETENÇÃO PELA PARTE VENDEDORA DE 20% SOBRE O VALOR PAGO - CABIMENTO - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CABIMENTO - MULTA DE NATUREZA MORATÓRIA - CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL - POSSIBILIDADE - "BIS IN IDEM" - NÃO OCORRÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL

- Se a parte autora pede apenas a indenização em decorrência da rescisão do contrato e da posse injusta, a prescrição da ação que se aplica ao caso é de 10 anos, nos termos do art. 205 do CC, sendo o termo inicial o vencimento da última parcela.
- Em havendo a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do promissário-comprador pode haver a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio, tendo se entendido, para a maioria dos casos, como adequado o percentual de 20% do valor das prestações pagas.
- A posse do imóvel pelo promissário-comprador confere ao promitente-vendedor o direito de receber indenização pelo que deixou de auferir a título de fruição durante o período em que o ocupou, mas à razão de 0,5% do valor do imóvel.
- É cabível a cumulação de multa de natureza moratória com indenização por dano material, como é o caso da fruição.
- No caso de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto dos autos, os encargos de juros e correção monetária são aplicáveis, respectivamente, da data da citação válida e do efetivo desembolso.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.096098-3/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/08/2022, publicação da súmula em 01/09/2022)

“
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ALEGADO INADIMPLEMENTO POR PARTE DA REQUERIDA, AO DEIXAR DE EFETUAR O PAGAMENTO DE PARTE DO PREÇO. RECONVENÇÃO EM QUE A PARTE ADQURIENTE IMPUTA A RESPONSABILIDADE PELO INSUCESSO DO NEGÓCIO AOS VENDEDORES, ADUZINDO QUE TERIAM OMITIDO O FATO DE TRATAR-SE DE GLEBA EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO, IMPRESTÁVEL À FINALIDADE PRETENDIDA (CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO). RESTRIÇÕES DECORRENTES DA LEGISLAÇÃO AMBIENTAL QUE ERAM, PORÉM, FACILMENTE APREENSÍVEIS A PARTIR DO MERO EXAME DA MATRÍCULA DA GLEBA. SUPOSTA VIOLAÇÃO AO DEVER DE BOA-FÉ OBJETIVA, IMPUTADA AOS VENDEDORES, QUE NÃO RESTOU DEMONSTRADO. INADIMPLEMENTO EVIDENTE DA COMPRADORA, AO DEIXAR DE EFETUAR O PAGAMENTO DO PREÇO, NOS MOLDES CONVENCIONADOS. CONTRATO RESCINDIDO, DETERMINANDO-SE A REINTEGRAÇÃO DOS AUTORES NA POSSE DO BEM. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA PREVISTA EM CONTRATO PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL QUE JÁ PREFIXA AS PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO QUE REPRESENTARIA "BIS IN IDEM" E ENSEJARIA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS AUTORES. AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE, IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”

(TJSP; Apelação Cível 1046837-05.2014.8.26.0100; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/03/2022; Data de Registro: 06/03/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE - DESCUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - IRRELEVÂNCIA - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA PURGAÇÃO DA MORA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

- Embora legítima em situações de inadimplência mínima do devedor a aplicação da teoria do adimplemento substancial, com vistas à preservação do negócio jurídico, certo é que não deve ela ser admitida na hipótese de expressivo descumprimento das prestações contratuais, sob pena de caracterizar subterfúgio destinado a deixar insatisfeito o direito do credor.
- De acordo com o artigo 475 do Código Civil, as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade impedem o arrependimento de uma das partes, tornando certo o direito do comprador, desde que observadas, por ele, as condições contratuais, de modo que, constatado o descumprimento contratual, não tem a referida previsão o condão de obstar o desfazimento do ajuste.
- Ausente previsão legal ou contratual que impute ao promitente comprador o dever de, anteriormente à manifestação acerca da resolução do ajuste, proceder à notificação do devedor para a purgação da mora, a ausência de prévia tentativa de resolução do impasse não desnatura o direito à rescisão.
- Constatada a sucumbência recíproca dos litigantes quanto às suas pretensões, devem os ônus sucumbenciais ser imputados a ambos, de forma proporcional ao grau de sucumbimento de cada um, nos termos do artigo 86 do CPC.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.110131-0/002, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/05/2021, publicação da súmula em 13/05/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTE DE TERRENO RURAL - INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR - RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - NECESSIDADE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - MULTA CONVENCIONAL INCIDENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - POSSIBILIDADE - FRUIÇÃO - LOTE DE TERRENO - DESCABIMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

Em havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento da obrigação pelo promissário comprador, pode haver a perda de parte dos valores pagos a título de multa contratual e indenização do promitente vendedor pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Uma vez rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, as partes devem retornar ao statu quo ante, realizando-se a necessária devolução do valor das parcelas pagas pelo promissário comprador, com correção monetária a partir do efetivo desembolso e juros de mora a partir da citação, decotados de tal montante os encargos decorrentes da rescisão do contrato por culpa do comprador, e, finalmente, a reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel. Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por inadimplência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo comprador, já incluída, aí, a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno, sem que haja nos autos provas da existência de qualquer benfeitoria, ou mesmo, da efetiva utilização dele pelo comprador, não há falar em direito, da empreendedora, ao ressarcimento pela fruição do imóvel, haja vist a que não há falar em uso e gozo de imóvel sem benfeitoria. Ausente dos autos provas efetivas acerca da existência de débitos de despesas condominiais, relacionadas ao imóvel em questão, não há falar em ressarcimento de valores a esse título0”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.076978-6/001, Relator(a): Des.(a) Luciano Pinto , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2019, publicação da súmula em 30/08/2019)

No que tange a distribuição dos ônus sucumbenciais, pretendem os apelantes a reforma da sentença, para que sejam os apelados condenados ao valor equivalente a 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios.

Nos termos do artigo 86 do Diploma Processual Civil, em caso de sucumbência recíproca, devem as custas e despesas processuais ser imputadas de forma proporcional em desfavor de ambas as partes e, lado outro, em caso de sucumbência mínima de uma parte, atribuídas exclusivamente à parte adversa:

"Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários."

No caso em analise, postularam os autores apelados em juízo a declaração da rescisão contratual, a restituição do imóvel
status quo
, aplicação de multa contratual, perdas e danos, dano moral e a comissão de corretagem.

Após o julgamento da lide, extrai-se a sucumbência dos autores apelados em metade dos pedidos. Sendo assim, caracterizada a sucumbência recíproca dos litigantes, nos termos estabelecidos na sentença.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2022