Tribunal: TJMT
Processo: 1021174-36.2021.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-09
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA – INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PRESTAÇÕES E ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME EM CADASTROS RESTRITIVOS – OBRA EMBARGADA ADMINISTRATIVAMENTE, E TAMBÉM POR ORDEM JUDICIAL A PEDIDO DO MINSITÉRIO PÚBLICO POR VIOLAÇÕES LEGAIS, INCLUSIVE DE ORDEM AMBIENTAL – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – SUSPENSÃO ACAUTELATÓRIA DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS CABÍVEL ATÉ QUE A SITUAÇÃO RECOBRE A NORMALIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A relação entre promitente compradora e a construtora responsável pela obra é de natureza consumerista, em que são aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive, admitindo-se a possibilidade da denúncia unilateral do contrato pelo promitente comprador independente da motivação. 2. Inexiste vedação legal à antecipação da tutela para fins de suspensão da exigibilidade e de cobrança das prestações contratuais vincendas relacionadas à promessa de compra e venda, sobretudo se suficiente demonstrado, ainda que em caráter precário, a inexecução contratual por parte das promitentes vendedoras, de modo que, estando presentes os requisitos autorizadores legais (CPC, art. 300), a concessão da tutela provisória de urgência é devida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021174-36.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RAFAEL QUEIROZ DOURADINHO MENEZES - CPF: 050.937.361-55 (ADVOGADO), EVA VILMA DE SOUZA - CPF: 570.470.491-34 (AGRAVANTE), DANIEL ALVES MIRANDA - CPF: 046.476.641-98 (ADVOGADO), A. M. OLIVEIRA IMOBILIARIA - CNPJ: 34.744.172/0001-91 (AGRAVADO), GYLLEADE SOUSA DA SILVA LTDA - CNPJ: 37.660.797/0001-63 (AGRAVADO), ROBERTA DE ARRUDA CHICA DUARTE - CPF: 798.061.711-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA – INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PRESTAÇÕES E ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME EM CADASTROS RESTRITIVOS – OBRA EMBARGADA ADMINISTRATIVAMENTE, E TAMBÉM POR ORDEM JUDICIAL A PEDIDO DO MINSITÉRIO PÚBLICO POR VIOLAÇÕES LEGAIS, INCLUSIVE DE ORDEM AMBIENTAL – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – SUSPENSÃO ACAUTELATÓRIA DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS CABÍVEL ATÉ QUE A SITUAÇÃO RECOBRE A NORMALIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A relação entre promitente compradora e a construtora responsável pela obra é de natureza consumerista, em que são aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive, admitindo-se a possibilidade da denúncia unilateral do contrato pelo promitente comprador independente da motivação. 2. Inexiste vedação legal à antecipação da tutela para fins de suspensão da exigibilidade e de cobrança das prestações contratuais vincendas relacionadas à promessa de compra e venda, sobretudo se suficiente demonstrado, ainda que em caráter precário, a inexecução contratual por parte das promitentes vendedoras, de modo que, estando presentes os requisitos autorizadores legais (CPC, art. 300), a concessão da tutela provisória de urgência é devida.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EVA VILMA DE SOUZA contra a decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual e Outras Medidas
”

(Proc. no 1021943-18.2021.8.11.0041), ajuizada pela agravante contra A. M. OLIVEIRA IMOBILIÁRIA e GYLLEADE SOUSA DA SILVA LTDA, indeferiu o pedido autoral de antecipação da tutela para fosse determinada a “
suspensão de todos os pagamentos estabelecidos no contrato, bem como a cláusula contratual ‘3.3.2’ que estabelece a rescisão contratual em caso de ausência de pagamento de 3 parcelas
”, porque, segundo entendeu o magistrado, “
a despeito dos argumentos trazidos em sua súplica inicial, em perfunctória análise de suas razões e da documentação acostada ao pedido, não constato a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão da medida pleiteada initio litis, isso porque, in casu, não restou evidenciado o perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo
” (cf. Id. no 63172936 dos autos de origem).

A agravante afirma a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, alegando que o fato de que, “
atualmente, a obra encontrar-se totalmente embargada, sem qualquer previsão de retorno, sendo incerto se as agravadas irão ou não conseguir as licenças ambientais exigidas pela Secretaria do Estado de Mato Grosso
”, além do fato de que fora constatado que “
as agravadas sequer são proprietárias da área que foi construído o condomínio Cristal das Águas, situação que viola a cláusula 1.2.2 do instrumento particular
”, certamente evidencia a probabilidade do direito alegado, inclusive, “
em casos idênticos
(envolvendo o mesmo empreendimento),
foi deferida a liminar, principalmente pelo fato de que é indiscutível que a obra se encontra embargada
”, pelo que pede o provimento do recurso para seja deferido o seu pedido de tutela de urgência, a fim de se “
determinar a suspensão de todos os pagamentos estabelecidos no contrato, bem como a cláusula contratual ‘3.3.2’ que estabelece a rescisão contratual em caso de ausência de pagamento de 03 (três) parcelas e seja impossibilitada as requeridas de colocarem o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito
”; de imediato, pede a antecipação da tutela recursal (cf. Id. no 110552987).

A decisão vinculada ao Id. no 111838975 admitiu o processamento do recurso, mas indeferiu o pleito de antecipação da pretensão recursal.

A certidão vinculada ao Id. no 120602970 informa que o prazo legal para oferta de contrarrazões transcorreu sem qualquer manifestação nos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O MM. Juiz indeferiu o pedido autoral de suspensão liminar dos pagamentos das prestações contratuais, aduzindo, genericamente, que, diante da “
documentação acostada ao pedido
”, não lhe era possível constatar “
a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão da medida pleiteada initio litis, isso porque, in casu, não restou evidenciado o perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo
” (cf. Id. no 63172936 dos autos de origem).

A autora/agravante objeta, reafirmando o cabimento da suspensão do pagamento das prestações contratuais, porque, segundo ela, é patente não apenas o descumprimento contratual por parte das corrés, mas, sobretudo, a total ausência de perspectiva de que a obra seja concluída e entregue no prazo e formas contratuais, pois, frisa bem esse ponto nuclear, “
a obra encontra-se totalmente embargada, sem qualquer previsão de retorno, sendo incerto se as Agravadas irão ou não conseguir as licenças ambientais exigidas pelo Secretaria do Estado de Mato Grosso
”, até porque as rés/agravadas “
sequer são proprietárias da área que foi construído o condomínio Cristal das Águas
”, o que, inclusive, “
viola a cláusula 1.2.2. do instrumento particular
”, que diz que não existe qualquer embaraço à aquisição das unidades pelos interessados, caracterizando “
má-fé e a necessidade de deferimento
(da)
medida
”.

Relembra que a obra foi embargada por força de decisão judicial obtida pelo Ministério Público, proferida em Ação Civil Pública, e que, em numerosos outros casos de outros adquirentes lesados, os juízes deferiram o pedido de suspensão de pagamento das parcelas contratuais.

Assim, amparada na demonstração objetiva da ocorrência incontestável desses fatos, sustenta o cabimento da suspensão acautelatória “
de todos os pagamentos estabelecidos no contrato, bem como a cláusula contratual 3.3.2, que estabelece a rescisão contratual em caso de ausência de pagamento de 03 (três) parcelas e seja impossibilitada as requeridas de colocarem o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito
” (cf. Id. no 110552987).

Suplicando vênia ao douto julgador singular, que não enxergou razões para o pronto deferimento de medida de liminar, tenho eu que, agora, reavaliando as razões e provas recursais, com destaque para a ausência e o silêncio das requeridas, que instadas formalmente a se contraporem às críticas e razões do recurso, optaram pela inércia, admito que a suspensão das obrigações contratuais a cargo da autora/agravante constitui medida que, além de tudo, reinstala o justo equilíbrio no relacionamento contratual rompido unilateralmente pelas corrés/agravadas.

Uma possível objeção seria a de que, malgrado o cumprimento de todas as exigências e condições materiais, operacionais e jurídicas necessárias à implantação do Condomínio, o embargo decorreu de “fato de terceiro”, porquanto ordenado pela Justiça a pedido injusto do MP, sendo as corrés vítimas injustas e inocentes dos acontecimentos...

A prova documental recursal mostra, todavia, que o quadro é bem outro. Sucedeu que, após fiscalização realizada por agentes públicos na base da obra e no campo da regularidade formal do empreendimento, especialmente por fiscais da Secretaria de Estado do Meio Ambiente, que realizaram vistoria
in

loco
entre dias 22 a 26 de janeiro, foram constatadas diversas irregularidades, inclusive com ordem de imediata paralisação de sete empreendimentos, entre os quais justamente o Condomínio Cristal das Águas, objeto do contrato em discussão, e o desdobramento dos fatos mostrou que a situação só se agravou, pois, fracassadas inúmeras tentativas de solução do impasse, além do embargo administrativo efetuado pela SEMA, sobreveio o embargo judicial a pedido do Ministério Público.

A tutela provisória de urgência poderá ser deferida sempre quando houver a comprovação dos elementos que demonstrem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco para o resultado útil do processo (CPC, art. 300, “
caput
”), e desde que não haja risco de irreversibilidade dos efeitos da medida (CPC, art. 300, §3o); juiz poderá condicionar a concessão da medida à prestação de caução real ou fidejussória idônea para ressarcir possíveis danos que a parte atingida pela decisão possa vir a sofrer, mas, segundo também dispõe a lei, a caução poderá ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la (CPC, art. 300, §1o), e poderá também exigir prévia justificação dos fatos (CPC, art. 300, §2o).

No caso, tenho por satisfatoriamente demonstradas todas as condições necessárias à concessão da medida (CPC, art. 300), notadamente a probabilidade do direito alegado pela autora/agravada, neste caso ante a evidente quebra do contrato por parte das requeridas, mas também em virtude da falta de perspectiva de construção, finalização e entrega da obra no prazo e condições pactuadas, considerando que a própria implantação do empreendimento teria contrariado diversas exigências legais, sobretudo de ordem ambiental, e, ainda, diante da ausência perceptível de risco de prejuízo para as requeridas, sendo ausente, sob esse enfoque, rico de irreversibilidade dos efeitos da medida, até porque, caso as corrés consigam reverter ao final o quadro decisórios, poderão perseguir o pagamento das prestações e a recomposição de eventuais prejuízos.

Vale anotar que, segundo os termos do contrato celebrado pelas partes, as corrés declararam que o empreendimento estava sendo negociado “absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer responsabilidades ou ônus convencionais, legais, judiciais e extrajudiciais, despesas, arrestos, até a presente data, e especialmente os relativos aos débitos de natureza trabalhista”, mas, conquanto o friso literal de que tudo estava perfeito “até a presente data”, a verdade dos fatos revelou o contrário, pois, já naquela “presente data” havia problemas graves de violação a exigências legais e administrativas, tanto é que bastou mera vistoria feita pelos agentes públicos para que a obra fosse incontinenti embargada.

Por outro lado, para resguardar a situação favorável das vendedoras de possível mora dos adquirentes, o contrato previu em prol das corrés a possibilidade da rescisão automática do pacto desde que vencidas e não pagas 03 (três) parcelas, o que ocorreria "independentemente de notificação judicial ou extrajudicial”.

Ou seja, se a mora do adquirente lhe impõe consequências rescisórias graves, deve decorrer, em nome do justo equilíbrio negocial, igual consequência em desfavor da mora do vendedor, ou então, enquanto não definidas as responsabilidades respectivas, mas sendo patente a simples falta de perspectiva da implantação e entrega da unidade negociada pela autora, esta deve ser resguardada pela providência acautelatória da suspensão de suas obrigações contratuais, pelo menos até que a situação recobre a normalidade.

Pelo exposto, provejo o recurso, para deferir o pleito de tutela provisória, e, assim, determinar a suspensão acautelatória “de todos os pagamentos estabelecidos no contrato, bem como a cláusula contratual 3.3.2, que estabelece a rescisão contratual em caso de ausência de pagamento de 03 (três) parcelas”, e, ainda, e por consequência, para proibir as requeridas de inscreverem o nome da autora em base de dados de entidade de proteção ao crédito (cf. Id. no 110552987).

Custas pelas agravadas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2022