Tribunal: TJMT
Processo: 1016552-70.2019.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-30
Data de publicação: 2022-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REPARAÇÃO DEVIDA – TAXAS, IMPOSTOS E ENCARGOS – RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR – MULTA – APLICAÇÃO NECESSÁRIA – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO DEVIDA – IMÓVEL QUE NÃO FOI ENTREGUE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.
Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral. (Súmula 543 do STJ).
Se o imóvel nem sequer foi entregue até o ajuizamento da Ação, as taxas, impostos e encargos são de responsabilidade do construtor.
São devidos multa e juros pelo inadimplente.
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016552-70.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[ERIVAN DA SILVA VIEIRA - CPF: 821.896.841-53 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), ERIVAN DA SILVA VIEIRA - CPF: 821.896.841-53 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR (ERIVAN) PROVIDO, DO RÉU (KAPPA) NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REPARAÇÃO DEVIDA – TAXAS, IMPOSTOS E ENCARGOS – RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR – MULTA – APLICAÇÃO NECESSÁRIA – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO DEVIDA – IMÓVEL QUE NÃO FOI ENTREGUE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral.

(Súmula 543 do STJ).

Se o imóvel nem sequer foi entregue até o ajuizamento da Ação, as taxas, impostos e encargos são de responsabilidade do construtor.

São devidos multa e juros pelo inadimplente.

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais julgada procedente para “
(a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 85% (oitenta e cinco por cento) do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença e (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré. Em razão da sucumbência mínima da parte autora, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC
”.

O autor defende que a culpa pela rescisão contratual é da ré já que atrasou a entrega do empreendimento e, por isso, tem direito a restituição de todo o valor pago e, como nem sequer chegou a ocupar o imóvel, o IPTU é de responsabilidade dela também, assim como lhe é devida a reparação por danos morais e a multa contratual.

Já a ré pugna pela majoração do percentual de retenção, pela condenação do autor em taxa de fruição e 0,5% do preço total, ao mês, pela não restituição da comissão de corretagem e para que os honorários sejam minorados para 10% da condenação.

Contrarrazões nos IDs. 146778427 e 146778428.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais julgada procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel (ID. 146780218) para aquisição do lote 19, quadra 58, Residencial Parque Rosa Bororo, localizado no perímetro urbano de Rondonópolis – MT, por R$56.963,81, e o pagamento se daria da seguinte forma:

- Sinal de R$1.345,79 em 6/12/2014.

- Sinal de R$1.787,22 em 6/1/2015.

- Cento e oitenta parcelas mensais e sucessivas de R$299,06, com primeiro vencimento em 6/3/2015 e reajuste mensal pelo IPCA, acrescido de 0,5% ao mês, incidente a cada 12 meses.

O final da obra e consequente entrega estão previstos no quadro da cláusula quarta, para 6/9/2016, o que, porém, não havia ocorrido até o ajuizamento da Ação, desse modo, evidencia-se que a culpa da rescisão é da ré, por conseguinte, a restituição dos valores pagos, conforme o STJ já pacificou, nesses casos, deve ser a totalidade do que foi quitado, incluindo a comissão de corretagem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem
." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, julgamento em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem
.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe de 01/07/2020).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
inclusive comissão de corretagem
. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgamento em 10/02/2020, DJe de 12/02/2020).

No que diz respeito aos danos morais, como o atraso na entrega foi de mais de 3 anos, o longo decurso de tempo por si só configura o ato ilícito passível de reparação.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
(AP 0016775-28.2016.8.11.0041, julgamento em 22/06/2022, DJe de 24/06/2022).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO – ALEGADA CULPA DE TERCEIRO - OCORRÊNCIA DE FORTUITO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA - INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR – OBRIGAÇÃO - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento. Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes,
o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa.
(...). (AP 1028618-48.2020.8.11.0003, julgamento em 27/04/2022, DJe de 27/04/2022).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, arbitro em R$ 10.000,00, pois em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que diz respeito à multa e ao imposto, conforme mencionado acima, o imóvel nem sequer foi entregue e como,
“Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente.”
(AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, julg. em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022), o imposto não deve ser descontado da restituição devida ao autor e a multa é devida pela ré, já que prevista no contrato.

Não há dever de arcar com taxa de fruição se o imóvel sequer foi entregue.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso do autor para determinar que lhe seja restituída imediatamente, a totalidade do valor pago, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês desde a desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil), danos morais de R$ 10.000,00 com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC ambos desde o evento danoso (data em que o imóvel deveria ter sido entregue), seja afastada a obrigação de pagamento de IPTU e incida à ré a multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel.
Nego provimento
ao Recurso

da ré.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/11/2022