Tribunal: TJMT
Processo: 0002017-14.2005.8.11.0014
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-05-03

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMÓVEL URBANO – IMPROCEDÊNCIA – IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – AQUISIÇÃO PELOS AUTORES DE TERCEIROS PROPRIETÁRIOS/MUTUÁRIOS ATRAVÉS DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AQUISIÇÃO PELA APELADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não há falar-se em posse mansa e pacífica se os interessados eram sabedores de que o imóvel em discussão era objeto de financiamento perante a Caixa Econômica Federal e, apesar de tê-lo adquirido com o compromisso de efetuar o pagamento das prestações do financiamento, não formalizaram o negócio com o vendedor/mutuário junto ao agente financiador – Sistema Financeiro de Habitação, e tampouco adimpliram as parcelas do financiamento assumido. É pacifica a jurisprudência dos Tribunais Federais no sentido de que os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH constituem bens públicos não podendo, portanto, ser objeto de usucapião.
Portanto, ausente a alegada posse mansa e pacífica dos autores sobre o imóvel em discussão, bem como constatado tratar-se de imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, impossível o reconhecimento da prescrição aquisitiva de bem público.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002017-14.2005.8.11.0014
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LEONILDO BARBOSA DA SILVA - CPF: 378.686.161-72 (APELANTE), ONEDSON CARVALHO DA SILVA - CPF: 588.919.351-15 (ADVOGADO), RICARDO BATISTA DAMASIO - CPF: 027.006.436-23 (ADVOGADO), ANDRESSA DE OLIVEIRA PINTO - CPF: 046.396.351-25 (ADVOGADO), LUIZMAR BARBOSA VIEIRA - CPF: 846.706.901-59 (ADVOGADO), VALDENIZA GALVAO DE ARRUDA - CPF: 482.194.871-00 (APELANTE), MARLI ANACLETO DA SILVA - CPF: 964.156.811-68 (APELADO), BENJAMIN DE OLIVEIRA - CPF: 062.161.701-63 (ADVOGADO), Edilson Alves Vieira (APELADO), Luzemi Pereira Vieira (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMÓVEL URBANO – IMPROCEDÊNCIA –
IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – AQUISIÇÃO PELOS AUTORES DE TERCEIROS PROPRIETÁRIOS/MUTUÁRIOS ATRAVÉS DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AQUISIÇÃO PELA APELADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há falar-se em posse mansa e pacífica se os interessados eram sabedores de que o imóvel em discussão era objeto de financiamento perante a Caixa Econômica Federal e, apesar de tê-lo adquirido com o compromisso de efetuar o pagamento das prestações do financiamento, não formalizaram o negócio com o vendedor/mutuário junto ao agente financiador – Sistema Financeiro de Habitação, e tampouco adimpliram as parcelas do financiamento assumido. É pacifica a jurisprudência dos Tribunais Federais no sentido de que os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH constituem bens públicos não podendo, portanto, ser objeto de usucapião.

Portanto, ausente a alegada posse mansa e pacífica dos autores sobre o imóvel em discussão, bem como constatado tratar-se de imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, impossível o reconhecimento da prescrição aquisitiva de bem público.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LEONILDO BARBOSA DA SILVA e VALDENIZA GALVÃO DE ARRUDA
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação de Usucapião Extraordinário
ajuizada em face de
MARLI ANACELO DA SILVA,
declarou a não incidência do direito às benfeitorias e de retenção pelos autores da demanda. Considerando a justiça gratuita concedida aos autores, manteve dispensados do pagamento de custas e honorários.

Os apelantes alegam que não há prova de que o imóvel objeto da usucapião esteja vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, podendo ter sido financiado por outros fundos de financiamento, o que não o torna afetado.

Afirmam que a afetação somente poderia ser provada por meio de prova documental, e não tendo sido, não pode ser presumida.

Sustentam que o juízo sentenciante deixou de apreciar o pedido de declaração de usucapião em razão do decurso de prazo durante a ação, isto porque, a partir da arrematação do imóvel pela apelada, até a presente data, já se passaram mais de 16 (dezesseis) anos, ou seja, os apelantes completariam o prazo de usucapião.

Dizem que o Ministro Relator do REsp 1361226/MG, VILLAS BÔAS CUEVA, acolheu o entendimento de que é possível complementar o prazo da usucapião no curso da demanda judicial, visto que é dever do magistrado levar em consideração algum fato constitutivo ou extintivo do direito ocorrido após a propositura da ação, podendo fazê-lo independentemente de provação das partes.

Narram que o Ministro destacou no voto que a citação feita ao proprietário do imóvel não é suficiente para interromper o prazo da prescrição aquisitiva, a não ser a situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse.

Asseveram que em nenhum momento a apelada contestou a posse dos apelantes ou qualquer requisito da usucapião, pelo contrário, em seu depoimento pessoal reconheceu a posse exercida pelo mesmo, insurgindo-se, nesta ação, apenas com relação à aquisição por entender que o imóvel não pode ser objeto de usucapião.

Declaram que esta não é uma inovação processual, tendo em vista que a premissa é recente em razão do julgamento mencionado ser de 2018.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e que seja declarada a usucapião considerando o tempo transcorrido da ação, conforme entendimento do STJ.

Contrarrazões apresentadas no ID no 121450020, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela condenação dos apelantes à litigância de má-fé.

A doutra Procuradoria de Justiça, em parecer de lavra do Dr. Luiz Eduardo Martins Jacob deixa de se manifestar, ante a ausência de interesse público ou social capaz de justificar a intervenção ministerial (ID no 122650458).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
LEONILDO BARBOSA DA SILVA e VALDENIZA GALVÃO DE ARRUDA
ajuizaram a
Ação de Usucapião Extraordinário
em face de
MARLI DA SILVA,
sustentando, em síntese, que adquiriram através de contrato de compra e venda e 13/08/1994, de BENEDITO FERREIRA GOMES, os direitos possessórios sobre o imóvel urbano, sito em Poxoréu/MT, lote 27, quadra 06, loteamento Jardim Tropical, estabelecendo ali desde então sua única moradia habitual.

Disseram serem legítimos possuidores do imóvel, inclusive reformaram e ampliaram a casa original, valorizando o imóvel.

Afirmaram que conforme certidão expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis de Poxoréu/MT, o imóvel usucapiendo se encontra registrado em nome da requerida.

Alegaram que adquiriram e exercem a posse mansa e pacífica sobre referido imóvel há mais de 11 (onze) anos, sendo que, desde sua aquisição, estabeleceram ali sua moradia habitual, fazendo várias reformas e ampliações no decorrer de todos estes anos, preenchendo os requisitos do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil/2002.

Os confrontantes foram regularmente citados, bem como os terceiros interessados, ausentes, incertos e desconhecidos, via de edital.

A requerida, devidamente citada, contestou à ação, requerendo a improcedência da ação.

Ao sentenciar, o juízo singular, Dr. Darwin de Souza Pontes julgou improcedente a ação, conforme já relatado.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte autora, requerendo a reforma da sentença.

Pois bem.

A Usucapião Extraordinária Urbana está inserida no art. 1.238, do Código Civil,
in verbis:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Para a procedência do pedido é necessário a coexistência dos seguintes requisitos que a informam: a) exercício ininterrupto e sem oposição da posse da área pelo prazo mínimo de dez (10) anos; b) ausência de justo título e boa-fé; e, c) que este bem seja destinado à moradia do possuidor ou à sua família.

No entanto, razão não assiste aos apelantes.

Isto porque não há dúvida de que os autores, ora apelantes, eram sabedores de que o imóvel em discussão era objeto de financiamento perante a Caixa Econômica Federal, por tê-lo adquirido em 13/08/1994, do Sr. BENEDITO FERREIRA GOMES, que se dizia ser proprietário do imóvel, não tendo sido apresentado em nome dos autores escritura de compra e venda e averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

No caso, como os autores/apelantes não formalizaram o negócio firmado com o vendedor acima explicitado perante o agente – Sistema Financeiro de Habitação, e tampouco adimpliram as parcelas do financiamento assumido, não há falar-se em possa mansa e pacífica desde o ano de 1994 a ensejar direito à usucapião, até porque se verifica da matrícula do imóvel que este foi objeto de arrematação pela Caixa Econômica Federal em 09/07/2001 (ID no 121449995 – Pág. 09).

Como dito, o imóvel em questão era alienado
fiduciariamente para a Caixa Econômica Federal, que em razão da inadimplência dos autores/apelantes consolidou a propriedade para si e levou o imóvel a leilão, sendo adquirido pela requerida em 05/10/2005, conforme escritura de compra e veda averbado na matrícula do imóvel (ID no
121449995 – Pág. 23).

Confira:

Ademais, já é pacifica a jurisprudência no sentido de que os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH constituem bens públicos e, portanto, não podem ser objeto de usucapião.

Aliás, nesse sentido:

“ADMINISTRATIVO.
USUCAPIÃO. CEF. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPRESCRITIBILIDADE.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. 1. Imóveis adquiridos pela Caixa Econômica Federal com vínculo ao Sistema Financeiro de Habitação não são suscetíveis à usucapião. 2. O princípio constitucional da função social da propriedade não se presta a justificar a pretensão de usucapião sobre bens públicos.

(TRF-4 - AC: 50009877220194047101 RS 5000987-72.2019.4.04.7101, Relator: LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, Data de Julgamento: 26/07/2021, QUARTA TURMA) destaquei

“ADMINISTRATIVO.
USUCAPIÃO. BEM VINCULADO AO SFH. FUNÇÃO SOCIAL DO FINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. Tratando-se de bem vinculado a contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não há possibilidade de usucapião, porquanto o imóvel financiado com recursos do SFH possui caráter público em razão da função social do financiamento - o qual tem por objetivo possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população. Precedentes desta Corte.

(
TRF-4 - AC: 50262421120144047100 RS 5026242-11.2014.4.04.7100, Relator: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 21/03/2018, QUARTA TURMA) destaquei

“IMISSÃO DE POSSE -
USUCAPIÃO - IMÓVEL DO SFH - INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. APELANTE QUE ERA MUTUÁRIA, TORNANDO-SE INADIMPLENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AQUISIÇÃO PELO APELADO
. Apelação. Ação de Imissão na Posse com pedido liminar. Sentença de procedência. Apelo da ré com preliminar de anulação da sentença por não ter sido concluída a fase de instrução, pedido de tutela recursal. No mérito sustenta inexistência de bem público, cabimento de arguição de exceção de usucapião como defesa, prescrição quinquenária, preenchimentos dos requisitos necessários. Nulidade que se afasta. Fato incontroverso de que o imóvel a ser usucapido integrava o Sistema Financeiro de Habitação. Adquirente de imóvel, tendo na origem uma cessão dos direitos hipotecários efetuada pela Caixa Econômica Federal, tem o direito de obter a imissão na posse do imóvel de quem injustamente o detenha. A usucapião evocada em defesa pelo ocupante pressupõe posse de boa-fé, que não restou comprovada nos autos. Apelação. Ação de Usucapião. Sentença de improcedência. Apelo autoral pela reforma da sentença. Imóvel Financiado pela CEF (SFH), que demanda caráter público ao bem, como sobressai da natureza dos recursos financeiros provenientes da Caixa Econômica Federal, tornando impossível a sua aquisição pela usucapião. Posicionamento adotado pelo STJ, firme no sentido de que bens de propriedade da CEF oriundos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) não podem ser objeto da usucapião, tendo em vista sua destinação especial. Recursos desprovidos.”

(TJ-RJ - APL: 00264441120148190023, Relator: Des (a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/07/2020, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/07/2020) destaquei

Portanto, ausente a alegada posse mansa e pacífica dos autores sobre o imóvel em discussão, bem como constatado tratar-se de imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, impossível o reconhecimento da prescrição aquisitiva de bem público.

Ademais, como se constata, a parte autora desde o início é apenas detentora de mera posse direta, com dever de restituição, enquanto não cumpridas suas obrigações assumidas. Assim, tal condição, nem de longe pode ser transmudada para posse com
animus dominus
.

A propósito, merece transcrição os ensinamentos de BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO, na Obra" Tratado de Usucapião ", Editora Saraiva, 2 edição, 1999, pág. 273, quando diz que:

"Na verdade, a posse direta do imóvel, por força de um contrato provisório, representativo de uma promessa de venda futura, demonstrativa de relação apenas obrigacional entre os contratantes, não leva o promitente comprador ou adquirente a exercer posse própria (o que é requisito de lei, uma vez que o art. 55o do Código Civil fala em possuir como seu o imóvel).

A posse direta assim exercida não conduz a que o promitente possua com animus domini, o que mesmo impediria usucapião extraordinária, constituindo posse subordinada, restando para quem entrega a coisa ao terceiro para lhe conferir direitos de posse autônoma.

Segundo a melhor doutrina, quem tem apenas a posse direta não possui a coisa como sua, faltando assim o requisito do animus domini, para o efeito de usucapião, ficando afastados os que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação, ou direito.

Assim, sendo o promitente comprador possuidor direto, sua posse está subordinada à posse indireta do promitente vendedor, não possuindo o imóvel tal como se fosse proprietário (posse própria), mas sim em decorrência de um contrato celebrado com o proprietário, que tem sobre a coisa posse indireta, esta sim posse própria (continua a possuir a coisa como sua)."

Adotando esse mesmo posicionamento, confira os seguintes julgados:

“USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA.
POSSE PRECÁRIA. COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI.
Os autores, compromissários compradores, exerceram apenas posse precária do imóvel. Isto porque a ação de rescisão contratual, por eles ajuizada, somente foi definitivamente julgada em 31 de maio de 2011, e a ação de usucapião foi proposta no ano de 2014. Considerou-se não ser causa ao pretendido desfazimento do contrato a existência da hipoteca, sendo certo que cumpria aos autores o pagamento das prestações ajustadas. Logo, o próprio ajuizamento pelos autores da ação demonstra que não exerciam eles posse com animus domini, pois reconheciam os direitos do réu sobre o bem. Exerciam, portanto, posse precária, inábil ao reconhecimento da usucapião. Recurso provido para julgar improcedente o pedido”.

(TJSP - Apelação 1007206-09.2014.8.26.0309 Rel. Des. Carlos Alberto Garbi - Jundiaí j. em 23.05.2017) destaquei

“RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Usucapião alegado como matéria de defesa - Inadequação, em sede de ação de rescisão contratual - Ademais,
a existência de relação contratual entre as partes afasta o reconhecimento de posse ad usucapionem
- Promitentes compradores inadimplentes desde o ano de 1.998 - Posse precária, sem animus domini -Reintegração que é conseqüência do rompimento do negócio - Improcedência mantida - Recurso improvido.”

(TJ-SP - APL: 994081331776 SP, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 27/10/2010, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2010) destaquei

"
Usucapião extraordinário. Sentença de improcedência. Recurso. Demonstrado que a posse foi iniciada em decorrência de compromisso de compra e venda inadimplido
. Ausência de prova de mudança da causa da posse que permanece decorrente de contrato. Recurso desprovido".

(TJ/SP, Apelação Cível 163.788-4/0, rei. Boris Kauffmann, j. 02/12/2008) destaquei

Nesse contexto, ainda que o lapso temporal possa mesmo ter sido alcançado, é incontestável a circunstância da ausência de “
animus domini
” na posse exercida pela parte autora.

A propósito, colaciono a brilhante decisão monocrática do Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, datado de 1o/04/2020, no AREsp 0013500-63.2007.8.08.0011 ES (2020/0048656-6):

“Conhecendo a avença que firmaram e optando por descumpri-la, os possuidores transmudaram sua posse de justa para injusta, por efeito da precariedade, circunstância que não equivale ao comportamento com animus domini, até porque a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza (nervo auditur propriam turpitudinem allegans). Não por outro motivo, a doutrina só atribui força ad usucapionem à posse exercida por promitente comprador que cuidou de quitar o preço do bem.”

Assim, tendo a parte autora entabulado contrato que previa a aquisição da propriedade imobiliária e descumprindo tal avença, não há como conceder-lhe o domínio do bem pela usucapião, porquanto delineada a existência de outro mecanismo derivado que culminaria (não fosse o inadimplemento) na transmissão do domínio e, ainda, por restar ausente o requisito do
animus domini
.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS).
AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITOS NÃO IMPLEMENTADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ANIMUS DOMINI.
INTELIGÊNCIA DO ART. 1.240 DO CÓDIGO CIVIL. POSSE DERIVADA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Considerando-se que a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, a presente ação não se mostra a via adequada para o fim pretendido. Isto porque, a ação de usucapião não é meio idôneo para se regularizar a propriedade imobiliária que já fora adquirida por meio de contrato. Significa assentar que havendo prévia formalização de pacto para a aquisição onerosa do imóvel, o posterior inadimplemento do negócio jurídico obsta o animus domini, requisito legal indispensável à modalidade prescricional aquisitiva pretendida. Deste modo, inviável a pretensão de regularização do domínio junto ao Registro de Imóveis, porquanto os requisitos legais exigidos para a espécie não restaram preenchidos. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(Apelação Cível No 70073886343, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Julgado em 19/10/2017). destaquei

Deste modo, inviável o reconhecimento do instituto da usucapião, uma vez ausente o requisito “
aninus domini
”.

Nesses termos, como se vê, a posse dos autores/apelantes é precária
e não permite o reconhecimento da usucapião.

De mais a mais, não se revela possível complementar o prazo da usucapião no curso da demanda judicial, isto porque, considerando que os autores/apelantes assumiram a responsabilidade pelo pagamento das parcelas do financiamento realizado, e não o fizeram, não podem se beneficiar pela própria torpeza, ao requerer a propriedade do bem.

Por fim, quanto ao pedido de condenação dos apelantes às penas de litigância de má-fé, constata-se que não restou configurada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC/15. Ademais, a má-fé processual não se presume, exigindo comprovação, ou no mínimo, indicativos de sua ocorrência.

Com essas considerações,
nego provimento
ao recurso e por consequência, condeno-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, eis que beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022