Tribunal: TJMT
Processo: 1027298-09.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-10-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – NECESSIDADE – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive omissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027298-09.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compromisso, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARIA AUXILIADORA DO ESPIRITO SANTO - CPF: 896.854.071-34 (APELANTE), LUANA ANDRESSA ALVES DE MELO - CPF: 053.237.611-05 (ADVOGADO), TANIA MARIA ESPIRITO SANTO - CPF: 569.704.801-78 (APELANTE), DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME - CNPJ: 25.265.248/0001-05 (APELADO), YURI ALAGUES BENDO - CPF: 039.160.391-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – NECESSIDADE – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive omissão de corretagem. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ).

A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MARIA AUXILIADORA DO ESPÍRITO SANTO e TANIA MARIA ESPÍRITO SANTO, visando reformar a sentença de ID. 130032356, proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual de n. 1027298-09.2021.8.11.0041, movida em face de DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que a requerida restitua os valores pagos, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de custas administrativas, valor este que deverá ser apurado em cumprimento de sentença, com correção monetária pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
pro rata
, estes, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões, de ID n. 130032365, as autoras aduzem a aplicação do CDC, com a inversão do ônus da prova. Sustenta que o distrato ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, haja vista que o loteamento foi embargado pela SEMA.

Requer, assim, que a apelação seja provida para julgar totalmente procedente os pedidos iniciais, com a devolução do valor integral, bem como a condenação em danos morais.

Contrarrazões no ID. 130032377, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso interposto. Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de rescisão contratual, na qual as apelantes sustentam que firmaram com a requerida um Compromisso de Compra e Venda de Chácara de Recreio com Respectivas Cotas de Frações Ideais, tendo como objeto um lote localizado no empreendimento Chácara de Recreio Recanto da Chapada Tarumã, especificamente o lote 15, quadra 13, frente 10m, fundo 10m, direita 20m, esquerda 20m, metragem total 200,00m2, Rua M, mediante o pagamento de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), do qual alegam já ter efetuado o pagamento de R$14.761,90 (quatorze mil, setecentos e sessenta e um reais e noventa centavos).

Aduzem que em maio/2021 foram surpreendidas com a informação de que o loteamento pretendido foi embargado pela SEMA/MT, e, em razão disso, ajuizaram a presente ação de rescisão contratual.

Pois bem.

Conforme acima descrito, as partes celebraram contrato de compra e venda do mencionado imóvel, no entanto, em razão da decisão proferida na Ação Civil Pública no 1044597-96.2021.8.11.0041 em trâmite na Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, a obra foi paralisada por irregularidades no licenciamento ambiental, e com isso as autoras ficaram impedidas de imitir-se na posse.

Esse fato evidencia o vício no contrato que possibilita seu rompimento por culpa do vendedor já que o objeto não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça. Era obrigação dos vendedores, antes de colocarem os lotes à venda, certificarem-se da lisura do licenciamento.

O desatendimento de eventuais obrigações relativas à autorização do empreendimento imobiliário não é capaz de justificar a impossibilidade de entregar o imóvel comercializado, porquanto dentro da ala de previsibilidade da requerida a necessidade de adequação da área às condições ambientais e legais e, isso, obviamente deve anteceder a venda dos imóveis.

Dessa forma, considerando que a requerida se comprometeu a realizar a entrega do lote 15, quadra 13, frente 10m, fundo 10m, direita 20m, esquerda 20m, metragem total 200,00m2, Rua M da Chácara de Recreio Recanto da Chapada Tarumã as requerentes, porém encontra-se impossibilitada de realizar a comercialização do imóvel em virtude de decisão proferida na Ação Civil Pública no 1044597-96.2021.8.11.0041 em trâmite perante a Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, inexiste alternativa senão reconhecer a inadimplência da requerida, que faz nascer para as requerentes à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago, incluindo a comissão de corretagem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. (...) 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF,Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma,julg. em 30/11/2020,DJe 04/12/2020)”

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (...) 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma,julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

No que concerne à indenização, é necessária demonstração efetiva do abalo sofrido, pois a inadimplência contratual por si só não é suficiente para autorizar essa condenação.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (RAC n. 0032622-70.2016.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 27/01/2021, DJE 27/01/2021).

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso apresentado e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para determinar a restituição integral do valor pago.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/10/2022