Tribunal: TJMT
Processo: 1016489-49.2022.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL - DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL PARA CONSTAR NO POLO PASSIVO O ATUAL PROPRIETÁRIO DO BEM – RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL DESTE ORIGINÁRIO - SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE EXECUÇÃO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.
A recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o atual proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.
Por certo, o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, de modo que o fato da adquirente não ter figurado como parte na ação de conhecimento não impede que venha a integrar o polo passivo da execução.
Assim, levando em consideração que o feito já possui título executivo judicial devidamente constituído, é inconteste a possibilidade da substituição do polo passivo pleiteada, com a consequente inclusão da parte adquirente no polo passivo da demanda da execução das quotas condominiais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016489-49.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS - QUADRA 3-B - CNPJ: 14.471.990/0001-50 (AGRAVANTE), MAGDA SIMONE DE MATTOS - CPF: 293.031.761-20 (AGRAVADO), TATIANE CARLA GOMES DE CASTRO - CPF: 780.094.721-15 (PROCURADOR)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL - DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL PARA CONSTAR NO POLO PASSIVO O ATUAL PROPRIETÁRIO DO BEM – RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL DESTE ORIGINÁRIO - SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE EXECUÇÃO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.

A
recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o atual proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.

Por certo, o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, de modo que o fato da adquirente não ter figurado como parte na ação de conhecimento não impede que venha a integrar o polo passivo da execução.

Assim, levando em consideração que o feito já possui título executivo judicial devidamente constituído, é inconteste a possibilidade da substituição do polo passivo pleiteada, com a consequente inclusão da parte adquirente no polo passivo da demanda da execução das quotas condominiais.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS - QUADRA 3-B, em face da decisão proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Cobrança, em fase de cumprimento de sentença, no 0029124-68.2013.8.11.0041, movida em desfavor de MAGDA SIMONE DE MATTOS, que indeferiu o pedido de substituição processual para o nome da senhora ARIANE TAHA DE MATTOS, adquirente do imóvel e, por consequência, tornou sem efeito decisão anterior que havia determinado a penhora e avaliação do imóvel descrito na matrícula 69.592 do 1o Serviço Notarial de Cuiabá-MT.

Em suas razões, sustenta a agravante que o sujeito passivo da obrigação “propter rem” é o titular do direito real do qual ela decorre, sendo o proprietário consolidado ou o adquirente.

Aduz que a Agravada figurava como proprietária à época do ajuizamento da execução, mas que, ao longo da marcha processual “alienou” o bem à sua filha.

Assevera que o cumprimento das obrigações atinentes às despesas condominiais constitui ônus real, gravando a própria unidade do imóvel e que, diante da natureza “propter rem” da obrigação condominial, a adquirente do imóvel responde pelos débitos da unidade, inclusive os que se venceram em período anterior à obrigação.

Anota que, pela natureza “propter rem” do débito condominial, o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ainda que o proprietário tenha figurado na ação de cobrança, ; (vi) eventualmente poderá a proprietária do imóvel exercer seu direito de regresso contra a alienante.

Nesses termos requer suspensão da decisão agravada visa impedir a produção de efeitos que possam gerar lesões à parte, bem ainda o provimento do recurso, a fim de possibilitar a substituição processual, para que passe a figurar como Executada a Sr.a Ariana Taha Mattos, filha da Agravada, devendo ser reconstituída a decisão que deferiu a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial em caráter liminar.

Assim, requer a concessão de efeito suspensivo sobre a decisão e, no mérito, pelo provimento do recurso, com a finalidade de possibilitar a substituição processual, para que passe a figurar como Executada a Sr.a Ariana Taha Mattos, filha da Agravada, devendo ser reconstituída a decisão que deferiu a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial em caráter liminar.

A liminar recursal vindicada foi deferida (ID 141549182).

Sem contraminuta do agravado (ID 145480656).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se Ação Ordinária de Cobrança, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PAIAGUÁS QUADRA 03 B em face de MAGDA SIMONE DE MATTOS, alegando que a requerida, proprietária do apartamento n. 203, bloco 12, quadra 03, não efetivou o pagamento das taxas condominiais dos meses de 05/12/2007 a 10/05/2013, no valor de R$ 6.492,68.

Alcançada a fase de sentença, em 17/03/2017, a demanda foi julgada procedente para condenar a Ré ao pagamento dos débitos condominiais, no valor de R$ 8.365,09, a ser corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora a partir do vencimento de cada prestação, além das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Certificado o trânsito em julgado em 28/04/2017, a parte autora requereu o cumprimento da sentença em 30/05/2017.

Foi deferida a penhora do imóvel descrito na matricula n. 69.592 do Cartório do 2o de Registro de Cuiabá/MT.

Consta dos autos que o imóvel descrito foi vendido para a Senhora ARIANE TAHA DE MATTOS, cujo registro ocorreu em 27/03/2015, registro R-06-69.592 – Certidão, razão pela qual a parte exequente requereu a substituição do polo passivo para que conste como executada ARIANE TAHA DE MATTOS.

Ao analisar o petitório, a Magistrada a quo indeferiu o pedido de substituição processual por entender que a dívida é da requerida MAGDA SIMONE DE MATTOS e não da nova proprietária e, por consequência, tornou sem efeito a decisão de ID 42195156 – pág. 42, que havia determinado a penhora e avaliação do imóvel.

Irresignada, a parte Exequente interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma do decisum.

Pois bem.

A meu ver, o recurso comporta provimento.

Isso porque a recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, NA FASE EXECUTIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 13/3/2020).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUTADA. PROMISSÁRIA COMPRADORA. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação de cobrança de quotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual foi proferida decisão indeferindo a penhora da unidade condominial geradora das despesas. 2. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 3. Agravo interno provido, para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.” (STJ, AgInt no AREsp 1571393/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 1/4/2020)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL DESTE ORIGINÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE EXECUÇÃO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Em virtude da ocorrência do prequestionamento da tese recursal desenvolvida, o agravo interno merece provimento. 2. Conforme o atual entendimento jurisprudencial desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe de 07/11/2019). Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, negar provimento ao recurso especial.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.906.584/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021)

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL O PROPRIETÁRIO DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual a Corte de origem compreendeu pela possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a fase de conhecimento do processo. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1937719/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 03/12/2021)

Por certo, o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, gravando a própria unidade do imóvel.

Com efeito, conforme o atual entendimento jurisprudencial do STJ, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

O fato da adquirente não ter figurado como parte na ação de conhecimento não impede que venha a integrar o polo passivo da execução.

Assim, levando em consideração que o feito já possui título executivo judicial devidamente constituído, é inconteste, como visto, a possibilidade da substituição do polo passivo pleiteada, com a consequente inclusão da parte adquirente no polo passivo da demanda da execução das quotas condominiais.

Pelo exposto, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para possibilitar a substituição processual, para que passe a figurar como Executada a Sr.a Ariana Taha Mattos, devendo ser reconstituída a decisão que deferiu a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial em caráter liminar.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2022