Tribunal: TJMT
Processo: 1011468-42.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-01-31

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA – MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO – RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS –PAGAMENTO DE ALUGUEL – NÃO DEMONSTRADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E CONDOMINIAL – DEVIDOS – DANO MORAL EVIDENCIADO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Envolvendo a questão controvertida inadimplemento contratual cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da vexata quaestio, onde a resolução demanda a produção de prova documental, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, se o juiz condutor do feito entendeu que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento.
O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento.
Não demonstrados os danos materiais, seja relativo a pagamento de aluguéis, seja na forma de alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso da obra, não faz jus ao pagamento de indenização.
A taxa condominial é, pois, devida, a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quando então passa a usufruir do condomínio, de modo que se mostra indevida a cobrança antes da imissão na posse do bem.
A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo o período de tolerância, ultimado esse prazo, é indevida.
A negativação do nome do devedor por débito indevido já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011468-42.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[THAIANA TODESCHINI - CPF: 038.829.331-43 (APELANTE), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), SONNY JACYNTHO TABORELLI DA SILVA - CPF: 046.909.891-09 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA – MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO – RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS –PAGAMENTO DE ALUGUEL – NÃO DEMONSTRADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E CONDOMINIAL – DEVIDOS – DANO MORAL EVIDENCIADO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Envolvendo a questão controvertida inadimplemento contratual cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da vexata quaestio, onde a resolução demanda a produção de prova documental, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, se o juiz condutor do feito entendeu

que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento.

O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento.

Não demonstrados os danos materiais, seja relativo a pagamento de aluguéis, seja na forma de alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso da obra, não faz jus ao pagamento de indenização.

A taxa condominial é, pois, devida, a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quando então passa a usufruir do condomínio, de modo que se mostra indevida a cobrança antes da imissão na posse do bem.

A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,

incluindo o período de tolerância, ultimado esse prazo, é indevida.

A

negativação

do nome

do devedor por débito

indevido já

basta

para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Thaiana Todeschini em face da r. sentença proferida pelo MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Indenização por Dano Moral n. 1
006204-81.2019.8.11.0006
proposta em face de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda., e Rodobens Negócios Imobiliários S/A, julgou improcedente o pedido formulado na inicial, e condenou a parte autora, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em 10% sobre o valor da causa, os quais foram sobrestados por força da regra do art. 98, §3o do CPC, e em relação ao pedido reconvencional, julgou parcialmente procedente para condenar a autora/reconvinda ao pagamento de indenização por dano material, referente ao denominado “juros de obra”, bem como no ônus de sucumbência, que, da mesma forma, restaram sobrestados.

Inconformada, recorre a requerente, ora apelante, sustentando, em preliminar, o cerceamento de defesa, sob o argumento de que requereu a produção de prova oral, pelo fato da matéria tratada não versar apenas sobre direito material.

No mérito, reafirma o atraso na entrega da obra, que segundo alega fora definitivamente entregue em 03/2014, quando já escoado o prazo de 120 dias úteis previstos para novembro/2013, e por tal argumento, requer o pagamento dos lucros cessantes a título de alugueis que deixou de receber.

Sustenta, outrossim, a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obras, e a ocorrência de danos morais em razão da negativação indevida, e defende, também, a ilegalidade da exigência de taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

Pede, assim, pela reforma integral da sentença, com a inversão do ônus de sucumbência.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 97265533, os apelados impugnam o pedido de assistência judiciária gratuita, ao argumento de que a apelante é engenheira sanitarista e ambiental, além disso, possui empresa privada que presta serviços de obras de engenharia, possuindo recursos para arcar com as despesas processuais. Em seguida, rechaça o alegado cerceamento de defesa, e no mérito, pede pelo desprovimento do apelo.

Instada a manifestar acerca da preliminar contrarrecursal, sobreveio petitório da apelante no ID n. 108589488, pela rejeição da questão prévia.

É o relatório.

Cuiabá, 26 de janeiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na origem, cuida-se de ação ordinária de indenização por danos materiais e morais proposta objetivando a condenação das requeridas – Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema Fácil Incorporadora Ltda.-, ao pagamento de indenização pelos prejuízos advindos do atraso na entrega da unidade n. 282, do empreendimento residencial denominado Condomínio Rio Claro.

Narrou a parte autora que adquiriu em 15.05.12, por meio de contrato de cessão, um imóvel localizado no empreendimento Condomínio Rio Claro, cuja conclusão da obra estava prevista para o dia 15.06.13, mas que apenas foi entregue em 04.10.13.

Sustentou que em razão do atraso, teve o nome inscrito em cadastros de restrição de crédito, por cobrança de juros de obra e taxa de condomínio indevidos. Por tais fundamentos, postulou pela restituição em dobro da quantia paga a título de taxa de condomínio, ao pagamento de lucros cessantes (aluguel), de multa contratual e dos danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra e negativação indevida.

A magistrada
a quo
, por não vislumbrar o inadimplemento contratual julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, e acolheu o pleito reconvencional para condenar a autora ao pagamento de indenização por dano material correspondente a devolução dos juros de obra, na forma simples. Condenando-a, ainda, no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito sentencial, recorre a parte autora, ora apelante, insurge-se sustentando, preliminarmente, o cerceamento de defesa. Em preliminar contrarrecursal, questionam as apeladas o benefício da assistência judiciaria postulada.

No ponto, verifica-se que por meio dos documentos de Id n.108589488 , que embora atualmente empregada, a remuneração auferida
não lhe permite s
atisfazer, no momento, sem comprometer a sua subsistência, o ônus processual atinente às custas e às despesas processuais, o que coaduna com o disposto no art. 98,
caput,
e §1o, do CPC, a conferir-lhe o benefício da gratuidade.

Quanto à preliminar de cerceamento de defesa, assevera que os fatos apresentados não envolvem apenas direito material, fazendo-se necessário a instrução processual, que foi abreviada pela juíza
a quo
, em que pese requerida a produção de prova oral.

Com efeito, não se pode olvidar que é o magistrado singular, por ser destinatário natural das provas, o sujeito processual incumbido de determinar a produção daquelas necessárias à instrução do feito e afastar as inúteis ou meramente protelatórias, na forma do artigo 370,
caput
e §único, do CPC. Assim, dentro do seu livre convencimento motivado, pode, sim, desconsiderar o pedido de produção de prova testemunhal se entender que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento, não constituindo cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide.

No caso em pauta, ao que se afigura, a questão controvertida envolve inadimplemento contratual cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da
vexata quaestio
, onde a resolução demanda a produção de prova documental, ainda que para a comprovação de eventual dano moral.

Nesse sentido, colaciono julgado desta Terceira Câmara de Direito Privado,
in litteris
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM REALIZAÇÃO DE PERÍCIA NO LOCAL DO EMPREENDIMENTO – DESNECESSIDADE
– PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E CULPA DE TERCEIROS – RISCO DO NEGÓCIO – PRAZO DE PRORROGAÇÃO NÃO OBSERVADO – DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR AO IMÓVEL – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – ASTREINTES – VALOR TOTAL DA MULTA – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE – ART. 537, § 1o, INCISO I, DO CPC – R$20.000,00 (VINTE MIL REAIS) – QUANTIA ADEQUADA – EQUILÍBRIO CARACTERIZADO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, previsto no art. 373, I, CPC, consubstanciado em provas e alegações que demonstram a ocorrência dos fatos apresentados.

Não há falar em culpa de terceiros ou caso fortuito quando a situação resulta de risco do negócio do ramo de construção civil.

O atraso na entrega de obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido.

O quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Conquanto a valoração da multa seja ato discricionário do magistrado e não exista, a priori, limite para a sua fixação, o julgador, ao analisar as particularidades do caso concreto, a capacidade econômica das partes e a natureza da obrigação a ser cumprida, deverá estabelecer uma soma adequada a influir no ânimo do devedor, sem importar na ruína deste ou na ineficiência da medida.

Verificado excesso na sanção processual aplicada ao caso, pode o julgador, a fim de evitar o enriquecimento sem causa da parte contrária ou implicar a ineficiência da medida, adequar o quantum da multa à realidade dos autos”.(
RAC N. 0034391-16.2016.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, J. 02/09/2020 - negritei)

Logo,
rejeito
a preliminar.

No mérito, repisa o inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do empreendimento residencial, e por tal fundamento requer o ressarcimento dos prejuízos materiais e morais pelo descumprimento do contrato.

Nesse contexto, a questão posta cinge-se em aquilatar o alegado descumprimento da promitente vendedora do prazo de entrega da unidade habitacional adquirida pela parte autora por meio do “
Instrumento de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações Sobre Unidade Autônoma Decorrente de Compromisso Particular” e “Contrato por Instrumento particular de Compra e Venda mediante Alienação Fiduciária em Garantia”, ambos formalizados em 15.05.12 (Id n. 97262988 e 97262994).

Ressalta-se, por oportuno, que referido contrato é que deve ser considerado como marco para o prazo de entrega da unidade habitacional, e não o ajuste firmado entre o cedente e a incorporadora (anuente), como equivocadamente considerado pela magistrado na sentença, porquanto, novos prazos foram fixados e anuído pela adquirente.

Nesse ponto, a Cláusula Quinta do instrumento contratual firmado entre a construtora-vendedora e a autora-adquirente, estabelece que o prazo para o término da construção da unidade habitacional vinculada ao empreendimento consta no item 6.1 da Letra C do contrato, prevendo a possiblidade de prorrogação, mediante analise técnica e autorização da CEF ( Id n. 97262995). Referido item, por sua vez, fixa o prazo de 13 meses, para construção (Id n. 97262994 – fl.18).

Assim é que, considerando que o contrato de compra e venda fora formalizado em
15.05.12
, o prazo de 13 meses, para o término da construção da unidade autônoma se ultimaria em
15.06.13
. Ressalta-se que referido contrato em que pese assinalou a possibilidade de prorrogação, não fixou prazo de tolerância, que, como se sabe, é considerado possível até 180 dias, desde que expressamente previsto no ajuste, como estabelece
o §2o, do art. 48 da Lei n. 4.591/64
[1]
, o que não foi estabelecido, ainda que, em termo aditivo.

Nesse passo, a entrega efetiva do imóvel ocorreu em
07.08.13
, com a realização de vistoria pela adquirente e entrega das chaves da unidade habitacional, momento em que a posse do imóvel foi dada à autora.

Em que pese os apelados sustentem que a certidão de habite-se foi expedido em 23/04/2013, logo, dentro do prazo contratual, contrapondo a alegação da apelante de que a certidão apenas foi emitida em 03/2014, não comprovaram o ocorrido. De mais a mais,
sua obtenção não encerra a conclusão da obra, não podendo ser aferida a entrega do imóvel por sua simples emissão.

A propósito:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – MORA DA CESSIONÁRIA NO PAGAMENTO DA PARCELA ATRELADA AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – DEVER DE INDENIZAR NÃO CARACTERIZADO – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Conquanto
o “habite-se”, por si só, não encerre a fase de conclusão da obra, não podendo ser aferida a entrega do imóvel por sua simples emissão
, não há como se olvidar que a entrega propriamente dita somente se efetuará se o adquirente se encontrar em dia com suas obrigações contratuais.

Para que a Autora/Apelante pudesse exigir indenização por descumprimento contratual, deveria primeiramente estar adimplente com as suas obrigações.

Não há falar em ilicitude da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor uma vez que a atualização monetária constitui mera reposição do valor real da moeda”.
(RAC N. 0029435-59.2013.8.11.0041, 2a Câmara de Direito Privado. Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, , j. 10.02.21 - negritei)

Diante desse cenário, tendo as chaves sido entregues em
07.08.13,
com a imissão da autora na posse do imóvel, resta evidenciado o inadimplemento contratual, em que pese apenas por aproximadamente 02 (dois) meses.

Nesse diapasão, ainda que o atraso tenha sido por pequeno período, faz jus à reparação pelos danos materiais suportados, relativos aos dispêndios financeiros decorrentes do inadimplemento da construtora em relação ao sobredito período –
16.06.13 a 06.08.13
.

Postulou a título de danos materiais, o pagamento de lucros cessantes (aluguel ) além da restituição de taxa condominial, e multa moratória pelo inadimplemento.

Nesse ponto, conquanto devida a reparação pelo dano material decorrente de alugueis pagos pelo comprador no período correspondente ao atraso na entrega do imóvel, não comprovou a apelante o dispêndio de qualquer quantia a conferir-lhe o ressarcimento, tampouco qualquer proposta de locação a assegurar-lhe o recebimento de valor correspondente.

A propósito:

“APELAÇÕES CIVEIS - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR REJEITADA - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.

A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda.

Descabe a redução do valor da indenização por dano moral, se fixada em valor razoável e proporcional à extensão do dano.

Não demonstrados os danos materiais, seja relativo a pagamento de aluguéis e condomínios feito pelos autores, seja na forma de alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso da obra, não se justifica a condenação das construtoras ao pagamento de indenização
”
.
( RAC N. 0028980-26.2015.8.11.0041, 4a
Câmara De Direito Privado
, Re. Des. Guiomar Teodoro Borges, J. em 08/09/2021 – negritei)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
– CULPA DA CONSTRUTORA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MATERIAL (ALUGUEL) – NÃO COMPROVAÇÃO
– DANO MORAL MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REJULGAMENTO – INVIABILIDADE – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

Inexiste vício no julgado quando o colegiado se pronunciou acerca de todos os pontos discutidos no recurso, expondo claramente nas razões de decidir os fundamentos pelos quais se posicionou.

Os embargos de declaração não se prestam para sanar eventual inconformismo, tampouco para reexame de matéria já decidida.

Ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide.”
( RED n. 0035267-10.2012.8.11.0041, 3a
Câmara de Direito Privado.
Rel . Des. Dirceu dos Santos, j. 24.04.19)

Lado outro, em relação à taxa condominial, é, pois, devida, a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quando então passa a usufruir do condomínio. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - - ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA - NÃO JUSTIFICADO - - RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA - TAXAS DE CONDOMÍNIO COBRADAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - COBRANÇA ILEGAL - DANO MATERIAL - DEVIDO O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL - DANO MORAL CARACTERIZADO - JUROS DE OBRA APÓS PERÍODO DE TOLERÂNCIA - RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Restando incontroversa a mora da construtora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida.

As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial
; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo.

São presumidos os danos materiais nos casos de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, ensejando o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal.

É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Deve ser ressarcido ao adquirente do imóvel as quantias pagas a título de juros de obra do período posterior ao prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Mostra- se razoável e proporcional a quantia fixada a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente
.” ( RAC n. 0024906-94.2013.8.11.0041, 1a
Câmara de Direito Privado
. Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, j. 10.08.21)

No caso em pauta, a apelada esta exigindo taxas condominiais do período referente 04/2013 a 12/2013 (Id n.97262987). Logo, tendo a adquirente, ora apelante, recebido o imóvel em 08/2013, as parcelas anteriores são indevidas.

No que pertine à multa moratória, postula a apelante o pagamento de indenização no valor de 1% ( um por cento) do preço do imóvel por mês de atraso. De fato, havendo atraso na entrega da obra, é possível a incidência de multa de caráter moratório, cuja finalidade é a indenização pelo adimplemento tardio da obrigação.

Todavia, é necessária previsão expressa da cláusula penal moratória e o percentual incidente é o contratualmente previsto, cuja estipulação não foi demonstrada pela parte autora.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – EXCLUDENTE NÃO CONFIGURADA – TERMO ADITIVO – IRREGULARIDADE NÃO CONFIGURADA – CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR QUANTO AOS ENCARGOS MORATÓRIOS – MULTA CONTRATUAL – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Não comprovada irregularidade do termo aditivo firmado entre as partes, é de ser mantida a estipulação quanto ao prazo da entrega do imóvel.

A orientação da jurisprudência, inclusive do STJ, se dá no sentido da impossibilidade de congelamento do saldo devedor do imóvel quanto à correção monetária do valor do imóvel, apenas quanto aos encargos moratórios.

Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual,
a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade.” (
RAC n. 1003236-41.2017.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 17.11.21 - negritei).

Quanto ao dano moral, o simples atraso na entrega da obra por prazo ínfimo, não é o suficiente para caracterizar os danos morais pleiteados, caracterizando, assim, mero dissabor ou aborrecimento, a afastar a condenação por danos morais por esse fundamento. A despeito, postulou, também, a apelante, o ressarcimento dos danos extrapatrimoniais, pela negativação indevida, referente à taxa de juros de obra.

A valer, a taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo o período de tolerância, ou seja, durante a construção, ultimado esse prazo, é indevida. Vejamos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS ENTREGA DAS CHAVES
– PRESCRIÇÃO DECENAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Patente o interesse de agir quando preenchido os requisitos de necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.” (REsp 1729593/SP).

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.

O mero inadimplemento contratual não gera abalo moral
.” (RAC N. 1052581-05.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. em 01/12/2021 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA INDEVIDA APÓS O PRAZO DE ENTREGA – INEXIGIBILIDADE DECLARADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP)”. (
RAC N. 1009934-63.2017.8.11.0041, 4a Câmara de Dir. Privado. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 29.09.21)

No caso em pauta, ao que se verifica do extrato da Serasa acostado no Id n. 97262986, a apelada além de exigir taxas de evolução de obra no período posterior à 15.06.13, quando deveria ter sido entregue a unidade habitacional, negativou o nome da apelante, por inadimplemento, cujo prejuízo é manifesto, pois indevida a cobrança.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO
– ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS
– REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

13.
Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor (, já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa, ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.

14. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o quantum fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido.” (
RAC n. 0022654-50.2015.8.11.0041, 2a Câmara de Direito Privado. Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 18.11.20 - negritei)

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial, passa-se ao arbitramento
do quantum
indenizatório, que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

Nesse ponto, o magistrado deve atentar-se para não contemplar o enriquecimento sem causa, mas, trazer à vitima a justa reclamação do prejuízo sofrido, e em contrapartida aplicar ao agente causador penalidade pedagógica, levando em consideração o grau da ofensa, a intensidade e a sua duração, o grau de culpa, como também a situação socioeconômica das partes, além do caráter compensatório e punitivo, a natureza e extensão do dano moral, atendendo sobretudo aos critérios da razoabilidade e equidade.

Portanto, a indenização por dano moral não pode ser exagerada a ponto de constituir-se um enriquecimento sem causa para a vítima e, tampouco, revestir-se de valores ínfimos que não atende ao caráter punitivo pedagógico, devendo a sua fixação levar em consideração o bom senso atento à realidade da vida e as particularidades de cada caso.

Nesta trilha, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) se mostra justo e consentâneo com os critérios apontados.

Dessa forma, com a devida vênia, o d. magistrado não agiu com o costumeiro acerto na espécie, devendo a sentença ser reformada a fim de
julgar parcialmente procedente
os pedidos formulados pela parte autora na petição inicial de modo a condenar as demandadas, ora apeladas, solidariamente, ao ressarcimento dos danos materiais referentes à taxa condominial e aos juros de obra, em relação ao período inadimplido -
16.06.13 a 06.08.13-,
na forma simples, acrescidos de juros de mora de 1% a. a, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso, por se tratar de responsabilidade contratual, bem como, na importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), pelos danos morais, acrescidos de
juros de mora a partir da citação e correção monetária a contar do arbitramento, nos termos do art. 405, do CC e súmula 362 do STJ, respectivamente.

Por conseguinte, julgo improcedente o pedido reconvencional.

Em razão da sucumbência, condeno as partes demandas, ora apeladas, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do §2o do art. 85 do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de janeiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

[1]

§ 2o Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022