Tribunal: TJMT
Processo: 1010978-44.2022.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-13
Data de publicação: 2022-09-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO –– PENHORA DE IMÓVEL – PARTE DO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ALIENAÇÃO JUDICIAL EM HASTA PÚBLICA - DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO E MANUTENÇÃO DO CONTRATO – ARTIGO 92, §§ 3o E 5o, DO ESTATUTO DA TERRA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – RECURSO PROVIDO. 1. “Sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial. 5. Reconhecimento da incidência da regra do art. 92 da Lei 4.505/64 a qualquer das espécies de alienação, desde que onerosa, tendo em vista inserir-se, dentre os seus requisitos, o adimplemento do preço pago pelos terceiros”. (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.148.153/MT - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - Julgado em 20/3/2012 - DJe de 12/4/2012.). 2. Nos termos do §5o do art. 92 do Estatuto da Terra, a “alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010978-44.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALDENI ROCHA DE SOUZA - CPF: 246.727.692-91 (APELANTE), MARIO JUNIOR DE ALMEIDA - CPF: 035.830.691-45 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (REPRESENTANTE), SONIA REGINA DE ALMEIDA - CPF: 442.029.621-68 (APELADO), RAFAEL JOSE DE ALMEIDA - CPF: 697.996.791-68 (ADVOGADO), IVAN MOREIRA - CPF: 048.539.018-33 (ADVOGADO), SONIA REGINA DE ALMEIDA - CPF: 442.029.621-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO –– PENHORA DE IMÓVEL – PARTE DO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ALIENAÇÃO JUDICIAL EM HASTA PÚBLICA - DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO E MANUTENÇÃO DO CONTRATO –
ARTIGO 92, §§ 3o E 5o, DO ESTATUTO DA TERRA
- SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – RECURSO PROVIDO
. 1. “
Sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial. 5. Reconhecimento da incidência da regra do art. 92 da Lei 4.505/64 a qualquer das espécies de alienação, desde que onerosa, tendo em vista inserir-se, dentre os seus requisitos, o adimplemento do preço pago pelos terceiros”. (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.148.153/MT - Relator Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino -
Julgado em 20/3/2012 - DJe de 12/4/2012.). 2. Nos termos do §5o do art. 92 do Estatuto da Terra, a
“alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CIVEL interposto por
ALDENI ROCHA DE SOUZA

contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Especializada em Direito Bancário da comarca de Cuiabá, que autos da ação de “
Embargos de Terceiro”
(Número Único 1010978-44.2022.8.11.0041), ajuizada pela apelante contra BANCO DO BRASIL S.A., e também contra SONIA REGINA DE ALMEIDA, julgou improcedente o pedido, mantendo a penhora do bem imóvel arrendado em parte à apelante pela apelada Sonia Regina de Almeida, denominado “Gleba Mimoso”, Lote 50G, com área total de 70.586 hectares, matriculado sob no 1.299 junto ao SRI do Município de Santo Antônio do Leverger, considerando que a penhora recaiu sobre o imóvel dado em garantia hipotecária ao Banco/apelado pela devedora Sonia Regina de Almeida, entendendo que “
não há comprovação do excesso de execução/penhora, evidencia-se que na ausência de outro bem a suprir a débito, o imóvel penhorado será alienado para a quitação do saldo devedor, com o soldo remanescente liberado em favor do executado
”,
e, ainda, que, “
em face da alienação judicial do imóvel
”, será extinto o contrato de arrendamento de 14 hectares da área existente entre a apelante e a devedora/apelada Sonia Regina de Almeida, por força do

art. 23 da Lei no 59.566/66 – Estatuto da Terra, não existindo direito de preferência em favor da apelante; por fim, a r. sentença condenou à apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa;
os embargos de terceiro estão vinculados aos autos da ação de cumprimento de sentença movida pelo Banco do Brasil S.A. contra Sonia Regina de Almeida (Proc. Número Único 1023672-50.2019.8.11.0041).

A apelante defende que
“tem direito sobre o imóvel situado na matrícula 1299, pois na data de 1 de fevereiro de 2010, antes da constrição judicial, celebrou contrato de arrendamento rural com a proprietária do imóvel”
(cf. Id. no 133546189 - pág. 7), pois,
o “art. 92, parágrafo 5o, da lei 4.504/64 assegura a vigência e o cumprimento na integra do contrato de arrendamento rural”
, lhe sendo assegurada, ainda, o direito de preferência (cf. Id. no 133546189 - pág. 7).

Postula pelo provimento do recurso, para que “
seja assegurada a vigência do contrato de arrendamento rural até o prazo final estipulado no instrumento contratual
”, e que lhe seja assegurado o direito de preferência, com inversão do ônus sucumbencial.

Os apelados foram intimados (cf. Id. no 133546194), mas as contrarrazões foram ofertadas apenas pelo Banco do Brasil S.A., que deu com combate às razões recursais e pediu o desprovimento do apelo (cf. Id. no 133546196).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Em 16.12.2020, nos autos da ação do cumprimento de sentença, proposto pelo Banco do Brasil S.A. contra a devedora Sonia Regina de Almeida (Número Único 1023672-50.2019.8.11.0041 -2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca da Capital), foi efetivada a penhora do imóvel rural “Gleba Mimoso”, Lote 50G, com área total de 70.586 hectares, matriculado sob no 1.299 junto ao SRI do Município de Santo Antônio do Leverger/MT (cf. Id. no 133546160), e na sequência foram designadas as datas para a realização da hasta pública do bem (cf. Id. no 133546162), foi quando então a apelante ajuizou a ação de embargos de terceiro, dizendo-se “arrendatária” e por isso legítima possuidora de 14 hectares do imóvel rural por força do “Contrato de Parceria” firmado entre ela e a devedora Sonia Regina de Almeida em 01.02.2010 (cf. Id. no 133546154).

O art. 674 do CPC/2015 estabelece que, quem “
não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
”.

Por definição legal, nos termos do art. 3o do Decreto no 59.566/66,

arrendamento
“
rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei”.

Anoto que, conquanto o contrato celebrado entre a apelante e a devedora Sonia Regina de Almeida tenha sido nomeado como “Contrato de Parceria”, constou expressamente da Cláusula Oitava que os contratantes se declaram “
ARRENDADOR e ARRENDATÁRIO, tem entre si, justo e acordado, o que mutuamente aceitam e outorgam mediante as cláusulas e condições que reger-se-ão, pela Lei Federal 4.504/64 e pelo Decreto 59.566/66
” (cf. Id. no 133546154 - pág. 3) e por esse instrumento a apelante passou a exercer posse legítima sobre 14 hectares do imóvel penhorado destinado à “exploração pecuária” mediante o pagamento anual do valor de R$ 12 mil, cuidando-se de arrendamento rural propriamente dito.

No caso, não obstante a julgadora tenha entendido que em razão da alienação judicial do imóvel será extinto o contrato de arrendamento envolvendo o imóvel rural, e que, como a hipótese é de alienação judicial do bem, não há falar em direito à preferência do arrendatário, o Estatuto da Terra sobre essas duas questões dispõe de forma diametralmente oposta.

A lei é clara, e em seu
art. 92, §§3o e 5o, da Lei no 4.504/64 – Estatuto da Terra – estabelece que:

“
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...)

§3o No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.

(...)

§ 5o A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.

O eg. STJ sedimentou o entendimento de que “
tanto o Estatuto da Terra, como a Lei n. 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 (que o regulamenta) dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, perfazendo dirigismo contratual com fito de proteger e dar segurança às relações ruralistas. Como se vê, estabelece a norma a proibição de renúncia, no arrendamento rural ou no contrato de parceria, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos (nos termos dos arts. 13, I, do Decreto e 13, IV, da Lei n. 4.947/1966)”, ou seja, “as normas de regência do tema detêm caráter cogente, de observância obrigatória, porquanto disciplinam interesse de ordem pública, consubstanciado na proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo desenvolvimento do seu trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à população
” (STJ – Quarta Turma - REsp 1182967/RS - Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 09/06/2015 - DJe 26/06/2015).

É a própria lei que assegura ao arrendatário não apenas o direito de preferência à aquisição do imóvel arrendado, como a manutenção do contrato de arrendamento caso haja alienação do imóvel, registre-se, aqui, que a lei de regência não traz qualquer exceção quanto à forma de alienação, daí porque, ainda que o imóvel seja levado à hasta pública, o arrematante do bem deverá observar a posse legítima da arrendatária e o prazo de vigência do contrato de arrendamento existente sobre o imóvel, prazo esse que, no caso, é de 20 (vinte) anos.

Nesse sentido:

EMENTA: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 92, §§ 3o E 4o, DO ESTATUTO DA TERRA EM CONSONÂNCIA COM OS SEUS PRINCÍPIOS. SOBRELEVO DO CARÁTER SOCIAL DA RELAÇÃO PROPRIETÁRIO-TERRA-TRABALHADOR. PROTEÇÃO DO ARRENDATÁRIO RURAL. POSSIBILIDADE DE MANIFESTAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA INCLUSIVE QUANDO A ALIENAÇÃO É JUDICIAL. DESNECESSIDADE DO REGISTRO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. 1. Consoante o pacificado entendimento desta Corte, não se faz necessário o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência. Precedentes. 2. As normas trazidas à interpretação, buscando a preservação da situação do trabalhador do campo por intermédio do direito de preferência, estão insertas em estatuto de remarcada densidade social, superior, inclusive, àquele próprio da lei de locações de imóveis urbanos (Lei no 8245/91). 3. Interpretação de seus enunciados normativos, seja gramatical, seja sistemático-teleológica, direcionada à máxima proteção e preservação do trabalhador do campo, não se podendo, por uma interpretação extensiva, restringir a eficácia do direito de preferência do arrendatário rural. 4. Sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial. 5. Reconhecimento da incidência da regra do art. 92 da Lei 4.505/64 a qualquer das espécies de alienação, desde que onerosa, tendo em vista inserir-se, dentre os seus requisitos, o adimplemento do preço pago pelos terceiros. 6. Razoabilidade da interpretação alcançada pelo acórdão recorrido. 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.148.153/MT - Relator Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino -
Julgado em 20/3/2012 - DJe de 12/4/2012.)

EMENTA: Apelação cível - embargos de terceiro - inépcia da inicial - bem imóvel - alienação judicial - arrendamento rural - preempção - depósito do preço - art. 92, §§ 3o e 4o, da Lei 4.504, de 1964 - ausência de intimação para a hasta pública - comparecimento espontâneo - direito garantido - precedente STJ - apelação à qual se nega provimento. 1. A existência de pedidos incompatíveis entre si não importa em inépcia e causa de extinção do feito, sendo possível sanar tal vício, mesmo de ofício, a qualquer tempo.2. Na ação que pretende preempção para aquisição de imóvel objeto de arrendamento rural, o depósito imediato do preço somente é condição de procedibilidade quando proposta no prazo decadencial previsto no Estatuto da Terra. 3. Conforme interpretação conferida pelo STJ ao art. 92, §§ 3o e 4o, do Estatuto da Terra, o direito de preferência do arrendatário rural se estende aos casos de alienação judicial, resumindo-se à necessidade de intimação para participação na hasta pública em igualdade de condições com terceiros. 4. O comparecimento espontâneo do arrendatário à hasta pública supre a falta e intimação para participar do ato. (TJMG - 2a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0024.14.059229-6/002 – Rel. Des.
Marcelo Rodrigues -
Julgamento em 22/08/2017 – DJe em 01/09/2017)

Por fim, consigno que o direito de preferência não se trata da aquisição direta pelo arrendatário do imóvel penhorado, o que violaria o próprio procedimento da hasta pública, que assegurará o bem a quem der o maior lance, mas confere ao arrendatário a necessidade de ser intimado para participar da hasta pública em igualdade de condições com os interessados.

Pelo exposto,
dou provimento
ao recurso, para assegurar o direito de preferência à apelante/arrendatária do imóvel rural “Gleba Mimoso”, Lote 50G, com área total de 70.586 hectares, matriculado sob no 1.299 junto ao SRI do Município de Santo Antônio do Leverger/MT, e, ainda, a manutenção do contrato de arrendamento firmado com a apelante pelo prazo de vigência contratualmente previsto mesmo a despeito da alienação judicial,
ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Readéquo o ônus sucumbencial para estabelecer a sucumbência recíproca na proporção de 50% para cada um dos litigantes, ficando mantido o percentual dos honorários advocatícios fixados pela r. sentença.

Atento ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro em 2% o percentual dos honorários advocatícios apenas em favor do advogado da apelante.

Custas pelos apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2022