Tribunal: TJMT
Processo: 1002313-95.2018.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-25
Data de publicação: 2022-05-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1002313-95.2018.8.11.0003
APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADOS: ISAIAS DA SILVA MENDES e MARIA REGINA DE SOUSA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – VENDA EFETIVADA EM CONTRARIEDADE À DETERMINAÇÃO JUDICIAL – TRANSAÇÃO EFETIVADA SOB VIGÊNCIA DE LIMINAR QUE SUSPENDEU AS OBRAS NO LOTEAMENTO E AS VENDAS DE TERRENOS – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO – SÚMULA 543 DO STJ – MULTA CONTRAUTAL – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PARIDADE DAS PARTES –RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELOS DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – DESCABIMENTO – NÃO INCIDÊNCIA DO TEMA 1002 DO STJ POR NÃO SE TRATAR DE RESCISÃO IMOTIVADA – RECURSO DESPROVIDO.
Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida.
Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.
Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16.
Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002313-95.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ISAIAS DA SILVA MENDES - CPF: 630.398.771-00 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELADO), MARIA REGINA DE SOUSA - CPF: 654.772.601-06 (APELADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1002313-95.2018.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS: ISAIAS DA SILVA MENDES e MARIA REGINA DE SOUSA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – VENDA EFETIVADA EM CONTRARIEDADE À DETERMINAÇÃO JUDICIAL – TRANSAÇÃO EFETIVADA SOB VIGÊNCIA DE LIMINAR QUE SUSPENDEU AS OBRAS NO LOTEAMENTO E AS VENDAS DE TERRENOS – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA –
NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO –
SÚMULA 543 DO STJ
– MULTA CONTRAUTAL – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PARIDADE DAS PARTES –RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELOS DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU –

NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
– DESCABIMENTO – NÃO INCIDÊNCIA DO
TEMA 1002 DO STJ
POR NÃO SE TRATAR DE RESCISÃO IMOTIVADA

– RECURSO DESPROVIDO.

Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida.

Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.

Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a
cláusula 16
.

S
e o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos –
Tema 1002
– no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
na
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos
ajuizada por
ISAIAS DA SILVA MENDES e MARIA REGINA DE SOUSA,
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide no 1289/2014;

b)

Determinar que a demandada restitua os valores pagos pelos autores, no importe total de R$ 9.704,93 (nove mil setecentos e quatro reais e noventa e três centavos), com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato e juros de mora de 1% ao mês;

c)

condenar a requerida ao pagamento da multa penal de 10% sobre o valor de venda do imóvel, que perfaz R$ 4.966,00 (quatro mil novecentos e sessenta e seis reais);

d)

condenar a demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Sustenta a apelante que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do apelado, que desistiu do negócio, devendo ser aplicada a multa de 10% sobre o valor da venda, a taxa de fruição no percentual de 1% do valor da venda por mês que promitente comprador permaneceu na posse do imóvel até a data da efetiva devolução do bem, bem como 20% dos seus créditos a título de indenização por lucros cessantes e despesas com a administração, comercialização e marketing.

Alternativamente, requer a retenção de 25% do valor efetivamente pago pelo autor, para compensação pelos gastos com propaganda, publicidade, administração e impostos, conforme jurisprudência do STJ.

Alega que a fixação de multa penal de forma inversa, sem previsão contratual se mostra incompatível com o pleito de rescisão, já que a lei assegura a devolução integral dos valores pagos como forma de penalidade nos casos de rescisão por culpa da vendedora.

Insurge-se quanto à aplicação dos juros moratórios a partir da citação, argumentando que devem incidir apenas a partir do trânsito e julgado da sentença.

No mais, aduz que IPTU do imóvel é de responsabilidade da parte recorrida, tendo em vista previsão contratual e, ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 124781732)

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que, em 10/02/2015, os autores, ora apelados, firmaram com a requerida/apelante Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do lote n.o 19, quadra 19, Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, com área de 200,00 m2, pelo valor de R$ R$ 49.660,94 (quarenta e nove mil seiscentos e sessenta reais e noventa e quatro centavos).

Consta que o pagamento foi convencionado da seguinte forma: - R$ 1.173,26 (um mil cento e setenta e três reais e vinte e seis centavos), valor financiado em 1 (uma) parcela, com vencimento em 15/02/2015; - R$ 1.558,08 (um mil quinhentos e cinquenta e oito reais e oito centavos), valor financiado em 2 (dois) parcelas, com vencimento em 25/03/2015; - 180 (cento e oitenta) parcelas sucessivas, no valor de R$ 260,72 (duzentos e sessenta reais e setenta e dois centavos) com reajuste de 0,5% ao mês, com vencimento da primeira em 25/05/2015.

Segundo o autor, a demandada não cumpriu os prazos ajustados no contrato, uma vez que tinha como data de entrega set/2016, estando em atraso por cerca de 20 meses.

Narra que já realizou o pagamento de 23 (vinte e três) parcelas, na soma R$ 9.704,93 (nove mil reais setecentos e quatro reais e noventa e três centavos).

Sob tais argumentos, ajuizou a presente ação, sendo informado, em sede de impugnação à contestação, que as obras do empreendimento foram suspensas/embargadas por ordem judicial em razão de irregularidades, conforme Ação Civil Pública no 10605-28.2014.811.0003, movida pelo Ministério Público, junto à Terceira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT.

Pois bem
.

A parte requerida visa com o seu recurso:

- o reconhecimento da culpa exclusiva do autor pela rescisão contratual e a aplicação das penalidades previstas no contrato (multa de 10% sobre o valor de venda do imóvel,
retenção de 1% do valor da venda por mês que promitente comprador permaneceu na posse do imóvel (taxa de fruição),

20% dos créditos a título de indenização por lucros cessantes;

- ou o pedido alternativo de retenção de 25% do valor efetivamente pago;

- a isenção de responsabilidade pelo IPTU do imóvel;

- a incidência de eventuais juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado da sentença;

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, incidindo, assim, a responsabilidade objetiva.

DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA APLICAÇÃO DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO.

Primeiramente, para a apuração de eventual direito de retenção sobre valores pagos pela parte autora, há de se definir a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

A demandada alega que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do autor, que desistiu do negócio, bem como que os promissários compradores não comprovaram o atraso nas obras de infraestrutura, encontrando-se o empreendimento, atualmente, 100% (cem por cento) concluído e apto às construções.

Contudo, conforme bem assentou a douta magistrada singular, quando o contrato foi firmado entre as partes, em
10/02/2015
, vigorava liminar concedida em 23/09/2014, nos autos da Ação Civil Pública no
10605-28.2014.811.0003, movida pelo Ministério Público contra a requerida, em trâmite junto à Terceira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, em que foi determinada a suspensão imediata de todas as obras no local do loteamento objeto da ação, bem como das vendas e divulgações dos imóveis pela demandada, consoante se verifica abaixo:

“Analisando o pedido de antecipação de tutela, vê-se que se encontram satisfeitos os requisitos para a concessão da medida, a qual tem por objetivo conceder, de forma antecipada, o próprio provimento jurisdicional pleiteado ou seus efeitos, haja vista a existência de prova inequívoca do dano ambiental.

Não se pode olvidar que o meio ambiente equilibrado é um direito indisponível de todos, ou seja, trata-se de direito coletivo das presentes e futuras gerações, conforme consta na própria Constituição Federal - artigo 225.

Além disso, o meio ambiente é um direito fundamental da humanidade, não podendo se dispor desse direito como está fazendo a Requerida Kappa Empreendimenos Imobiliários ao instalar o loteamento sem a adoção das medidas preventivas ínsitas ao procedimento de licenciamento ambiental.

A matéria ambiental requer tratamento diferenciado das regras processuais comuns.

O meio ambiente reclama célere providência, seja em que grau for essa providência; o que não se pode é admitir a passividade enquanto se aguarda a tramitação processual de uma lide onde se tem de um lado o interesse humano indisponível e do outro lado o interesse econômico particular, em especial quando esse interesse particular não caminha como observância às diretrizes da economia sustentável.

Registre-se que o meio ambiente equilibrado é resultado das atitudes diretas do ser humano, sendo certo que sua preservação é um ato de cidadania e dever de todos, dever este do qual nunca o réu se desincumbiu. E o Estado não pode negligenciar tal dever, eis que, pelas normas constantes na Carta Magna, cumpre ao Poder Público o dever de preservação e defesa.

A tutela antecipada, in casu, tem por objeto uma obrigação de fazer a ser imposta à demandada; sendo urgente a adoção de providências de modo que a ré seja impedida de dar continuidade à prática de atos dos quais resultem danos ao meio ambiente.

Frise-se, por oportuno, posicionamento doutrinário firmado pelo prof. Humberto Theodoro Jr., a respeito.

In litteris

" Com relação à tutela antecipada, a Lei no 9.494, de 10.09.1997, mandou aplicar-lhe as restrições da Lei no 8437/92, sujeitando, destarte, sua aplicação liminar ao mesmo regime restritivo traçado para o mandado de segurança e as medidas cautelares. Isto, porém, não representa uma vedação completa e irrestrita ao cabimento de medidas antecipatórias contra o Poder Público. Ao contrário, o que se deduz da Lei no 9494 é justamente a admissibilidade de semelhantes medidas, as quais apenas nas hipóteses excepcionais enumeradas pelo legislador sofreriam restrições ou impedimentos. Logo, fora das limitações ao aludido diploma legal, as medidas de antecipação de tutela são normalmente aplicáveis também em face da Administração Pública. É importante ressaltar que o direito à antecipação de tutela, tal como o direito às medidas cautelares, integra o direito à efetividade e tempestividade da tutela jurisdicional, constitucionalmente garantido.

"O Direito de acesso à Justiça, albergado no art. 5o, XXXV, da Constituição Federal, não quer dizer apenas que todos têm direito a recorrer ao Poder Judiciário, mas também quer significar que todos têm direito à tutela jurisdicional efetiva, adequada e tempestiva"

Ainda, percebe-se a necessidade de se deferir o pedido nesse momento processual, uma vez que demonstrado o descaso com a situação, denota-se a flagrante possibilidade da ré vir causar novos danos ambientais em face do descumprimento das normas ambientais aplicáveis ao caso.

A situação da ré não encontra guarida na legislação, vez que a instalação do loteamento sem a obtenção da licença necessária torna o ato ilegal.

Como afirmou o Parquet na petição inicial, não se pode instalar um loteamento sem licença de instalação. No caso dos autos ficou demonstrado que não foi expedida referida licença. Ora, se a Lei a exige, como requisito para construir, reformar ou edificar, é evidente que sua inexistência torna ilícita a obra.

O loteador pretende parcelar uma grande extensão de área (quase 100 há.) em mais de dois mil lotes, onde residirão, em um futuro próximo, milhares de pessoas. Este parcelamento de solo não pode ser feito de qualquer forma. É necessário que haja análise acerca dos impactos e previsão das medidas mitigadoras e compensatórias que são inseridas na autorização ambiental por meio de condicionantes de observância obrigatória

Como não há Licença de Instalação não houve análise do órgão ambiental de como será feita a instalação. Assim, não se sabem dos riscos ambientais, etc.

Consigno que a Licença Prévia (obtida pelo Requerido e juntada às fls. 81) foi concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade aprovando sua localização e concepção, atestando a viabilidade ambiental, conforme consta na Resolução 237 CONAMA.

Esta Licença não autoria o início das obras, o que somente ocorrerá quando for concedida a Licença de Instalação, ocasião em que serão fixadas as condicionantes conforme consta no Relatório Técnico elaborado pela SEMA e juntado às fls. 82/85.

E as obras estão seno realizadas conforme comprova o Relatório de Inspeção elaborado pelo Ministério Público em autos de Inquérito Civil na forma autorizada pela Lei n. 7347/85. Tratam-se das fotos juntadas às fls. 86/94.

E é por isso que o periculum in mora está presente in casu, vez que a instalação do loteamento, está tendo inicio sem atender às condições da SEMA, e sem a licença de instalação necessária para assegurar o desenvolvimento sustentável.

Além disto, conforme outras fotografias juntadas nos autos (fls. 91/92), está havendo intervenção indevida em Área de Preservação Permanente porque o Requerido aumentou um represamento existente no corpo hídrico que margeia o loteamento e está, por si ou por seus prepostos, fazendo coleta irregular de água.

A Lei n. 12.651/12 define Área de Preservação Permanente no art. 3o, II- APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;

Sobre o Regime de Proteção das APPs, assim dispõe a mesma Lei:

Art. 7o A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

§ 1o Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.

§ 2o A obrigação prevista no § 1o tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.

§ 3o No caso de supressão não autorizada de vegetação realizada após 22 de julho de 2008, é vedada a concessão de novas autorizações de supressão de vegetação enquanto não cumpridas as obrigações previstas no § 1o.

Art. 8o A intervenção ou a supressão de vegetação nativa em Área de Preservação Permanente somente ocorrerá nas hipóteses de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental previstas nesta Lei.

§ 1o A supressão de vegetação nativa protetora de nascentes, dunas e restingas somente poderá ser autorizada em caso de utilidade pública.

§ 2o A intervenção ou a supressão de vegetação nativa em Área de Preservação Permanente de que tratam os incisos VI e VII do caput do art. 4o poderá ser autorizada, excepcionalmente, em locais onde a função ecológica do manguezal esteja comprometida, para execução de obras habitacionais e de urbanização, inseridas em projetos de regularização fundiária de interesse social, em áreas urbanas consolidadas ocupadas por população de baixa renda.

§ 3o É dispensada a autorização do órgão ambiental competente para a execução, em caráter de urgência, de atividades de segurança nacional e obras de interesse da defesa civil destinadas à prevenção e mitigação de acidentes em áreas urbanas.

§ 4o Não haverá, em qualquer hipótese, direito à regularização de futuras intervenções ou supressões de vegetação nativa, além das previstas nesta Lei.

Art. 9o É permitido o acesso de pessoas e animais às Áreas de Preservação Permanente para obtenção de água e para realização de atividades de baixo impacto ambiental.

Neste contexto é importante ressaltar que "(...) no Direito Ambiental, diferentemente do que se dá com outras matérias, vigoram dois princípios que modificam, profundamente as bases e a manifestação do poder de cautela do juiz: a) o princípio da prevalência do meio ambiente (da vida) e b) o princípio da precaução, também conhecido como princípio da prudência e da cautela" (EDIS MILARÉ, "in" A Ação Civil Pública 15 anos, A Ação Civil Pública por Dano ao Meio Ambiente, 2a edição, Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 00243).

Estabelece o artigo 12 da Lei no 7.347/85, que "disciplina a ação civil pública de responsabilidade por danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico", que "poderá o juiz conceder mandado liminar, com ou sem justificação prévia, em decisão sujeita a agravo".

Nesta senda, importante registrar que os requisitos da liminar em ação civil pública são os mesmos exigidos para as liminares em geral, quais sejam, o fumus boni iuris e periculum in mora.

Por estas razões, considerando a irregularidade na instalação do loteamento sem licença de instalação, e com fulcro no art. 273, I do Código de Processo Civil
, DEFIRO a antecipação da tutela, liminarmente, no que tange ao ônus a ser imposto sobre a empresa ré, quanto a obrigação de fazer.

Determino que
a demandada suspenda imediatamente todas as obras que estão sendo realizadas
por si ou por seus prepostos
no local onde se pretende instalar o Loteamento Parque Rosa Bororo bem como
,
determino a imediata suspensão as vendas e isole e recupere as APPs degradadas indicadas na petição inicial.

Determino a retirada de todos os maquinários que estejam no local; que sejam suspensas todas as divulgações na mídia visando vender os imóveis, retirada dos outdoors, placas etc., até mesmo para não causar prejuízo a terceiro de boa-fé.

Encaminhe o dispositivo desta liminar a imprensa local requisitando divulgação a fim de que os interessados (adquirentes dos imóveis) possam, caso queiram, intervir na ação como litisconsortes ou, posteriormente, promoverem a liquidação e execução de eventual sentença, na forma do art. 94 do Código de Defesa do Consumidor.

Ainda, em sede de tutela antecipada, determino a imediata averbação da presente lide nas matrículas informadas à fls. 30. Para o caso de descumprimento, fixo multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais).” G.n.

Portanto, a demandada não apenas não cumpriu os prazos avençados no contrato como sequer poderia ter efetuado a venda do lote em questão, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, já que a venda e as obras
estavam suspensas por força da decisão liminar
.

Neste particular, importa destacar que não há controvérsia acerca do descumprimento da medida judicial, uma vez que mesmo sendo o fundamento para procedência da ação, tal questão sequer foi mencionada pela requerida nas razões recursais, a qual se limitou a atribuir a culpa pela rescisão ao autor por supostamente ter este desistido do negócio jurídico.

Logo, resta configurada a responsabilidade da empresa demandada pela rescisão contratual, não havendo falar-se em culpa exclusiva dos apelados e, via de conseqüência, na aplicação das penalidades contratuais
.

Nesse contexto, sobre a devolução de valores nos contratos de compra e venda nessas circunstâncias, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que prevê:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” g.n.

No mesmo sentido é a jurisprudência deste Tribunal:

“
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CDC – PACTA SUNT SERVANDA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, inexistindo qualquer ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Precedentes do STJ.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Não há retenção do direito de fruição do imóvel quando a parte sequer entrou na posse do bem que adquiriu, ante a ausência de efetiva utilização do bem.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC
.” (TJMT – KN.U 1019000-19.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/04/2022, Publicado no DJE 14/04/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO MOTIVADA QUE SE DEU POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR TAXA DE RETENÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR. SÚMULA 543 DO STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IPC- FIPE SUBSTITUIDO PELO INPC – POSSIBILIDADE – INDICE QUE MELHOR REFLETE A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA - JUROS DE MORA. TEMA 1002 STJ. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APLICABILIDADE DO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora.

O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa hábil da promitente vendedora, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a restituição integral das parcelas pagas.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

“Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018)

A frustração decorrente do longo e injustificado atraso na entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria, caracterizando a ocorrência do dano moral
.” (TJMT – N.U 1002149-94.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, Publicado no DJE 08/04/2022)

Assim, não tem a empresa demandada direito à retenção dos valores concernentes às penalidades contratuais pela rescisão da avença, a qual

ocorreu por sua culpa.

DA MULTA

De igual sorte, constatado que foi a parte requerida quem exclusivamente deu causa ao descumprimento do contrato, plenamente cabível a condenação ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato aos apelados, pois conforme entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça,
" no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
" (STJ. REsp Repetitivo no 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, na
Cláusula 16
, que trata das conseqüências da rescisão, ficou estabelecida a multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do presente instrumento, consoante ID no 124781666 - Pág. 12):

Assim, pelo princípio da paridade, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor dos requerentes no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor de venda do imóvel, conforme estabelece a
cláusula 16
, razão pela qual deve ser mantida a sentença, também neste ponto.-

DO IPTU.

De igual forma não prospera a pretensão recursal quanto à condenação dos autores ao pagamento do IPTU.

Isto porque, os apelados alegam que não tomaram posse do bem e não há dos autos o Termo de Entrega do Imóvel ou qualquer prova em sentido contrário.

Logo, não há como afastar da apelante a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, d
evido à sua própria natureza e conforme jurisprudência, somente é devido por quem detém a posse do imóvel.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - PRECEDENTE STJ - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS DE FORMA PARCIAL – POSSIBILIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA PARTE COMPRADORA - ENUNCIADO DE SÚMULA N.o 543/STJ – TAXA CONDOMINIAL E IPTU – NÃO RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR QUE SEQUER SE IMITIU NA POSSE DO IMÓVEL - ATO ILÍCITO - NÃO COMPROVAÇÃO - DANO MORAL – DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

I- No tocante à cláusula de tolerância, o Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível sua instituição, desde que não ultrapasse o lapso de 180 dias de atraso; consoante Enunciado de Súmula n.o 543/STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa do comprador, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial.

II- O comprador tem direito irrefutável à restituição das parcelas pagas, acrescida de correção monetária e juros de mora, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa construtora, com a retenção de 15% ( quinze por cento) sobre o valor a ser restituído, suficiente para cobrir todas as despesas operacionais e administrativas.

III- Quanto à eventual retenção decorrente de taxa de fruição do imóvel, quais sejam, taxa de condomínio e IPTU, não se aplica na espécie, eis que sequer houve entrega das chaves e portanto imissão na posse.

IV- Rescindido o contrato por culpa do consumidor, não havendo demonstração do cometimento de qualquer ato ilícito pela ré, não há dano moral indenizável
.” (TJMT – N.U 1007407-41.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2022, Publicado no DJE 15/02/2022)

DOS JUROS DE MORA.

Não assiste razão à apelante também com relação ao termo inicial de incidência dos juros de mora.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo
rito de repetitivo – Tema 1002
– firmou entendimento no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto
não houve na espécie rescisão imotivada por parte dos promitentes compradores
.

Desta feita, a sentença, na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido.

(AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA -RESCISÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CULPA DO VENDEDOR - RETENÇÃO - DESCABIMENTO - JUROS - TERMO INICIAL. Há legitimidade "ad causam" quando verificada a pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido. Declarada a abusividade de cláusula contratual por onerosidade excessiva, a rescisão contratual por culpa do vendedor é medida que se impõe, sendo indevida a retenção de qualquer parcela paga.
O termo inicial dos juros de mora é a data da citação
(CPC, art. 240; CC, art. 405). Recursos desprovidos”.

(TJ-MG - AC: 10000205135189001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 14/10/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2020) g.n.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e elevo para 20% os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/05/2022