Tribunal: TJMT
Processo: 1037574-70.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI OU SERVIÇO CONGÊNERE – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO
1. A cobrança dos juros de obra torna-se ilícita somente após o prazo previsto para a entrega do imóvel.
2. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).
3. Mera cobrança indevida não caracteriza dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037574-70.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), RODRIGO GONCALVES DA SILVA - CPF: 018.054.191-96 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME, TENDO A RELATORA ADERIDO AO VOTO DO 1o VOGAL.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI OU SERVIÇO CONGÊNERE – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO

1. A cobrança dos juros de obra torna-se ilícita somente após o prazo previsto para a entrega do imóvel.

2. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

3. Mera cobrança indevida não caracteriza dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela ré
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, contra a sentença que, nos autos da “
Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
”

em epígrafe, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para determinar a restituição do valor pago a título de “juros de obra” de fevereiro a maio de 2017, bem como o montante cobrado sob a denominação de “taxa de assessoria – SATI”, além do pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais.

No apelo, a ré alega, em síntese:
(i)
prescrição da pretensão de ressarcimento das parcelas referentes à taxa de despachante;
(ii)
ausência de dano moral;
(iii)
legalidade da cobrança de juros de obra, porque respeitado o prazo de tolerância, e;
(iv)
regularidade da cobrança da taxa de despachante, por não se confundir com a taxa “SATI”.

O apelado apresentou contrarrazões tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O autor alegou expressamente que a demanda não diz respeito a eventual descumprimento do prazo de entrega do imóvel, mas tão somente às cobranças relativas à taxa de evolução de obra e à taxa “SATI”, a teor do id. 129887224 – 2.

Fixada essa premissa, o pedido de afastamento da indenização por danos morais deve ser deferido desde logo, considerando que o mero descumprimento contratual e a “indisponibilidade financeira” alegados pelo autor não fazem presumir a ocorrência do prejuízo extrapatrimonial, devendo ser comprovada a efetiva lesão a direito da personalidade; prova essa ausente no caso concreto.

Assim orienta a jurisprudência desta câmara:

“APELAÇÃO – AÇÃO ORDINÁRIA DE PERDAS E DANOS – SERVIÇOS DE TELEFONIA – PACOTE TURBO JOGOS E INTERNET EM DUPLICIDADE – CONTRATAÇÃO E EFETIVA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – NÃO COMPROVAÇÃO – COBRANÇA INJUSTIFICADA – PAGAMENTOS REALIZADOS – ARTIGO 42 DO CDC – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – DANOS MORAIS – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – REPARAÇÃO INDEVIDA – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não comprovada a contratação e a efetiva utilização dos serviços lançados nas faturas, as cobranças são indevidas e os respectivos pagamentos ensejam a sua devolução. Não comprovada a má-fé do fornecedor, não se aplica a restituição em dobro prevista no artigo 42 do CDC. (AgInt no REsp 1433215/SC).
O mero descumprimento contratual não gera danos morais, e, se não são presumíveis no caso concreto, precisam estar comprovados para que haja o dever de indenizar.
A alteração substancial do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais.”

(N.U 0010674-72.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/04/2022, Publicado no DJE 19/04/2022)

Lado outro, diversamente do que sustenta a apelante, em se tratando de relação de consumo, o prazo prescricional é o quinquenal, previsto no art. 27 do CDC, e não o trienal, de modo que a pretensão de restituição, alusiva a valores cobrados nos anos de 2015 e 2016, não foi atingida pela prescrição, eis que a ação foi ajuizada em 2019.

Quanto à taxa de evolução de obra, a jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a incidência deve ser interrompida não na data do habite-se, mas no momento ajustado para a entrega das chaves do imóvel, incluindo o prazo de tolerância. A mesma corte veda a vinculação do prazo à obtenção de financiamento, como se infere das teses a seguir expostas, fixadas no julgamento do REsp 1729593/SP:

“1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”
“1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

No caso concreto, afastada a pretendida vinculação da entrega do imóvel à obtenção de financiamento e considerando que o contrato foi assinado em 05/01/2015, o prazo ajustado no contrato, acrescido do período de tolerância, findou-se em 02/12/2017.

Tendo em vista que os juros de obra foram cobrados somente até maio de 2017, é evidente que não houve cobrança indevida a esse título.

Por fim, em relação à taxa SATI, ou, segundo a narrativa das rés, a cobrança pelo “serviço de despachante”, basta salientar que o entendimento do STJ, firmado em sede de recursos repetitivos, indica a abusividade não apenas da cobrança relativa ao serviço de assessoria técnico-imobiliária propriamente dito, como também dos pagamentos exigidos a título de atividades congêneres, o que abrange, evidentemente, os serviços aludidos na peça recursal.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. [...]
6. Há abusividade na cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Precedente da 2a Seção (Recurso Repetitivo).
7. Agravo interno no recurso especial não provido.”

(AgInt no REsp 1881899/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 11/02/2021)

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e de restituição da taxa de evolução de obra. Por consequência, reconheço a sucumbência recíproca e redistribuo o ônus sucumbencial na proporção de 30% à ré e 70% ao autor, sem prejuízo de eventual gratuidade.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1037574-70.2019.8.11.0041

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADO: RODRIGO GONÇALVES DA SILVA

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1o VOGAL)

Apelação Cível em Ação Declaratória De Ilegalidade De Cobrança com Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para determinar a restituição do valor pago a título de “juros de obra” de fevereiro a maio de 2017, bem como o montante cobrado sob a denominação de “taxa de assessoria – SATI”, além do pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais.

Os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade de quem adquire imóvel na planta e são cobrados pela instituição bancária em que a construtora tomou empréstimo para a construção do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, quando então o comprador passa a pagar as parcelas da importância financiada.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, mais alta a taxa e, portanto, ela é variável.

Desse modo, a cobrança não é abusiva e, conforme a jurisprudência do STJ, é lícita durante a construção; torna-se ilegal após o prazo de entrega da unidade, excluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, assim destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência
de juros de obra
durante o período de construção do imóvel
,
cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS
. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Como visto, depois da data convencionada para a entrega das chaves e antes que incida o prazo de tolerância esse pagamento não é mais devido.

Neste caso, conforme consignado da sentença os juros de obra foram cobrados indevidamente de fevereiro até maio de 2017, impondo-se sua restituição.

Diante disso, divirjo da Relatora, para manter a sentença nesse ponto (juros de obra) e dar parcial provimento ao Recurso apenas para afastar a indenização por danos morais.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2o VOGAL)

E. Câmara:

Acompanho a divergência inaugurada pelo e. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho.

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1a VOGAL)

Revejo o meu voto e adiro o posicionamento do 1o vogal, Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho.

EM 06 DE JULHO DE 2022 (PLENARIO VIRTUAL):

PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME, TENDO A RELATORA ADERIDO AO VOTO DO 1o VOGAL.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2022