Tribunal: TJMT
Processo: 1031968-50.2020.8.11.0001
Órgão julgador: CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2022-05-24
Data de publicação: 2022-05-26

Ementa:
Recurso Inominado n. 1031968-50.2020.8.11.0001
Origem: 6o Juizado Especial Cível de Cuiabá
Parte Recorrente(s): MAF Construtora e Incorporadora Ltda.
Parte Recorrida(s): Marcio Rodrigues de Oliveira e Kelis Cristina da Silva Oliveira
Relator: Claudio Roberto Zeni Guimarães
Data do julgamento: 24/05/2022
Ordem na pauta: 70
EMENTA
RECURSO INOMINADO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS – DISTRATO – RETENÇÃO DE VALORES – DESCONTO DE TAXA ADMINSITRATIVA QUE NÃO ATENDE ÀS PECULIARIDADES DO CASO EM CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
De acordo com precedente do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda, por vontade do comprador, tem-se admitida a retenção de valores pelo vendendo nos parâmetros de 10% a 25% do total da quantia paga, levando-se em consideração as peculiaridades de cada caso em concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1031968-50.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES

Turma Julgadora:

[DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[MARCIO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 691.114.561-91 (RECORRENTE), JOAO DE FREITAS NOVAIS II - CPF: 008.249.181-00 (ADVOGADO), CAMILA COSTA MARTIN - CPF: 044.511.691-94 (ADVOGADO), KELIS CRISTINA DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 819.761.351-68 (RECORRENTE), MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 16.586.005/0001-88 (RECORRIDO), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS - CPF: 666.988.559-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado n. 1031968-50.2020.8.11.0001

Origem: 6o Juizado Especial Cível de Cuiabá

Parte Recorrente(s):
MAF Construtora e Incorporadora Ltda.

Parte Recorrida(s):
Marcio Rodrigues de Oliveira e Kelis Cristina da Silva Oliveira

Relator:
Claudio Roberto Zeni Guimarães

Data do julgamento: 24/05/2022

Ordem na pauta: 70

EMENTA

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS – DISTRATO –
RETENÇÃO DE VALORES – DESCONTO DE TAXA ADMINSITRATIVA QUE NÃO ATENDE ÀS PECULIARIDADES DO CASO EM CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

De acordo com precedente do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda, por vontade do comprador, tem-se admitida a retenção de valores pelo vendendo nos parâmetros de 10% a 25% do total da quantia paga, levando-se em consideração as peculiaridades de cada caso em concreto.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que, julgando parcialmente procedente a pretensão exordial, reconheceu a abusividade da cláusula 8, inciso III e IV do distrato firmado entre as partes, fixando como parâmetro de retenção o percentual de 15% sobre os valores pagos pelos recorridos.

A recorrente pleiteia a reforma do julgado, reafirmando a legalidade das cláusulas de fruição e taxa administrativa em 20%, ao argumento de que o instrumento fora livremente pactuado entre as partes.

Os recorridos pleiteiam a manutenção da sentença em todos os seus termos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

Esta ação teve origem pelo fato de que os autores/recorridos firmaram com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária registrada sob o n. 150/05-T4-104/03, em regime de multipropriedade.

Informam que em “
julho de 2019, passando por dificuldades financeiras, e levando em consideração o elevado valor que pagavam mensalmente, os autores solicitaram o distrato do contrato. Entretanto, apesar de ter usufruído uma única vez do objeto contratado, no termo de distrato enviado pela Ré, consta que os Autores já pagaram o valor de R$ 17.776,46 (dezessete mil, setecentos e setenta e seis reais e quarenta e seis centavos) referente a 26 (vinte e seis) parcelas, e estabelece que os Autores receberiam apenas: R$ 10.819,03 (dez mil, oitocentos e dezenove reais e três centavos)”
(Id. 97087072, pág. 2)

Seguem narrando que não concordam com a cobrança da multa de rescisão contratual no valor de R$ 3.555,29 (três mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e vinte e nove centavos), que corresponde a 20% sobre o valor do contrato, bem como dos demais encargos denominados de “fruição”, no montante de 5%, e IPTU, no valor de R$ 85,60 (oitenta e cinco reais e sessenta centavos).

Por fim, informam que efetuaram o pagamento de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais) a título de sinal e duas parcelas de fidelização, no valor de R$ 50,00 (cinquenta reais), no entanto, tais valores não foram descritos e sequer contabilizado no valor total do distrato.

Em síntese, a controvérsia encontra-se em reconhecer a razoabilidade das deduções no percentual de 20% referente à taxa administrativa, bem como do valor cobrado a título de fruição do imóvel objeto de distrato de contrato de multipropriedade.

Em suas razões recursais, a empresa
MAF Construtora e Incorporadora Ltda., alegou que o distrato possuía todos os requisitos contratuais, sendo ato jurídico perfeito “
com cláusula expressa de plena, geral e irrevogável quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado entre as partes” (id. 97087117, pág. 6).

Alega, ainda, que a retenção de 20% é válida, conforme previsto na cláusula contratual n. 8.3, e no mesmo sentido a retenção a título de fruição, que deve ser considerada como válida para suprir os prejuízos gerados a recorrente, ao deixar de alugar o imóvel.

Em que pesem as razões expostas pela parte recorrente, no que concerne à legalidade da retenção da taxa administrativa no percentual de 20%, o STJ já firmou entendimento de que nas hipóteses
de rescisão de contrato de compra e venda, por vontade do comprador, tem-se admitida a retenção de valores pelo vendedor nos parâmetros de 10% a 25% do total da quantia paga, levando-se em consideração as
peculiaridades de cada caso em concreto (Vide: STJ,
AREsp 600887/PE. Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial 2014/0225154-0, Relator Ministro RAUL ARAÚJO. QUARTA TURMA. Data da Publicação: 22/06/2015).

Diante desse quadro, entendo que está correta a sentença em reconhecer a abusividade das cláusulas, reduzindo o percentual da taxa administrativa para 15%, em razão das especificidades do caso e das regras consumeristas.

Para tanto, ressalto que devem ser analisados os prejuízos que os recorridos tiveram que suportar em razão do distrato, e dos autos se vê que a parte ré não traz provas documentais para embasar suas alegações, mormente a justificar a razoabilidade da taxa de 20% sobre o valor pago.

Além disso, estamos diante de contrato de adesão, em que os recorridos efetuaram o pagamento da quantia de R$ 17.776,46 (dezessete mil, setecentos e setenta e seis reais e quarenta e seis centavos), sendo desproporcional o desconto de 20% mais a quantia de taxa de fruição no valor R$ 3.316,54 (três mil, trezentos e dezesseis reais e cinquenta e quatro centavos) para que ocorra o distrato do contrato.

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a abusividade das cláusulas, uma vez que os descontos realizados pela ré/recorrente no total de R$ 6.871,83 (seis mil, oitocentos e setenta e um reais e oitenta e três centavos) não estão dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, sendo o percentual fixado pelo juiz
a quo
em 15% razoável para que a empresa recorrente reponha eventuais perdas em decorrência da rescisão do negócio jurídico.

Por fim, quanto aos juros de mora, entendo que a sentença também não merece reparos, pois aplica-se ao caso o art. 405 do Código Civil, que dispõe que, em casos de perdas e danos
“
contam-se os juros de mora desde a citação inicial”.

Pelo
exposto,
conheço
do recurso interposto, eis que preenchidos os pressupostos de admissibilidade, e, no mérito,
nego-lhe provimento

mantendo na integra a sentença recorrida.

Por consequência,
condeno
a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 15% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei n. 9.099/95).

É como voto.

Claudio Roberto Zeni Guimarães

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2022