Tribunal: TJMT
Processo: 1007702-13.2019.8.11.0040
Órgão julgador: LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-04-26
Data de publicação: 2022-04-28

Ementa:
Recurso Inominado: 1007702-13.2019.8.11.0040
Origem: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SORRISO
Recorrente: MARIA BETTI CAMPAGNOLO
Recorrido: ÁLVARO JUNIOR RIBEIRO COLOMBO
Juíza Relatora: LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORRÊA
Data de julgamento: 26/04/2022
EMENTA:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DE MULTAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. CLÁUSULAS PENAIS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO COBFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. HOMOLOGO o pedido de desistência do recurso formulado por Recorrente ÁLVARO JUNIOR RIBEIRO COLOMBO no ID 102908986, com fulcro no art. 998 do Código de Processo Civil/15, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.
2. Trata-se de ação na qual a Recorrente MARIA BETTI CAMPAGNOLO menciona que locou em 18/05/2017 uma sala comercial na Avenida Blumenau, 2000, Jardim Alvorada, Sorriso/MT, com vigência de 36 (trinta e seis) meses, a findar em 20/05/2020. Ocorre que de forma repentina em 13/09/2019 o Locador, Recorrido ÁLVARO JUNIOR RIBEIRO COLOMBO se retirou do imóvel entregando as chaves.
3. Com a ausência do locatário do imóvel algumas obrigações e multas restaram pendentes, como restauração do imóvel, aluguel em atraso, multa de rescisão, ausência de renovação de apólice de seguro contra incêndios e sublocação da sala a terceiro estranho a relação contratual.
4. Pois bem, a relação contratual estabelecida entre as partes restou demonstrada por meio do contrato de locação comercial (ID 90027543) reapresentado com as devidas assinaturas no ID 90027570.
5. O juízo a quo condenou o locatário ao pagamento do aluguel de setembro/2019 que se encontrava em aberto, bem ainda multa por falta de contratação de seguro contra incêndio, conforme consta “multa pelo inadimplemento do referido aluguel e multa por falta de contratação de seguro contra incêndio, nos valores apontados na página de ID 25820233 (fl. 10), itens c.1, c.2 e c.6, corrigidos pelo INPC desde o vencimento e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação”.
6. A Recorrente menciona que o juízo de origem considerou o contrato apócrifo, resultando em um julgamento baseado em premissa equivocada, considerando que o mesmo foi apresentado devidamente assinado em sede de impugnação ID 90027570.
7. Pois bem, é bem verdade que a sentença faz menção ao fato de que o contrato é apócrifo, contudo destaca ser incontroversa a relação e inclusive aplica algumas das penalidades pleiteadas pela Autora, ora Recorrente, respaldada na relação contratual, o que por óbvio indica que o juízo considerou os termos apresentados no contrato colacionado a exordial (sem assinaturas). Nessa perspectiva, não há razão para considerar que houve maior prejuízo suportado pela locadora motivada por premissa equivocada do juízo, pois, esta não restou demonstrada.
8. Preliminarmente a Recorrente requer a nulidade da decisão de Embargos de Declaração ID 90027608, porquanto não fora oportunizado prazo para apresentação das contrarrazões aos Embargos de Declaração, em discordância ao que estabelece o artigo 1023, § 2.o, do Código de Processo Civil.
9. Embora se reconheça razão nas alegações da Recorrente, há de se ponderar que a ausência de intimação para a apresentação das contrarrazões aos Embargos de Declaração ID 90027608, não resultou em preclusão da matéria ora analisada, porquanto toda matéria será reapreciada por meio de Recurso Inominado.
10. Nesse aspecto, considerando os princípios norteadores dos juizados especiais como celeridade e informalidade, não vislumbro situação que remeta a necessidade de anulação do referido ato decisório. Quanto a irresignação de mérito, esta será devidamente apreciada nesta oportunidade.
11. O contrato firmado entre as partes estabelecia de forma bastante clara a multa por resolução antecipada do contrato, conforme a segunda parte da cláusula 6.11 “(...) No caso de desocupação antes do tempo previsto neste contrato, a multa, também de 03 (três) aluguéis, será devida proporcionalmente ao tempo residual de vigência do contrato”. Destarte como demonstrado faz jus a Recorrente ao recebimento do valor da multa imposta contratualmente.
12. A Recorrente também requer a condenação do Locatário ao pagamento por multa por sublocação, ao ponto que as conversas colacionadas aos autos junto à exordial demonstram que o Locatário cedeu o espaço que terceiros desenvolvessem atividade no local, tanto é que quando questionado de algumas informações de pagamento sempre dizia que iria questionar os demais, que supostamente estariam na administração do local, nesse aspecto conforme previsão da cláusula 2.13 “O LOCATÁRIO não poderá, sem expressa autorização da LOCADORA emprestar ou sublocar o imóvel bem como os móveis a terceiros”. Considerando as provas apresentadas, não há demonstração de autorização da Recorrente acerca da sublocação. Em verdade, há conversa no sentido de se extinguir o contrato em razão da sublocação.
13. Considerando essa premissa, o Recorrido ao sublocar o imóvel sem anuência da parte Recorrente, incorreu na penalidade prevista na clausula geral “6.11. A parte que infringir o presente contrato, em quaisquer de suas cláusulas e condições, pagará à outra a multa de 03 (três) aluguéis, vigentes à época da infração, sem compensações ou quantificações, seja qual for o tempo decorrido do prazo avençado e sem prejuízo para a parte inocente do direito exigir o cumprimento do contrato (...)”.
14. A Recorrente busca imputar ao Recorrido a violação de cláusula contratual que daria ensejo a multa de 03 (três) salários mínimos – ausência de renovação de seguro incêndio -.
15. Contudo, na avaliação do referido tema, o juízo de origem agiu com acerto, primeiramente pelo fato de que não houve prejuízo suportado pela Recorrente em razão da não renovação da apólice, bem ainda que a pena do não cumprimento (contratação/renovação do seguro) seria a extinção do contrato de locação e, por ventura “venha a ocorrer no imóvel por culpa ou dolo do LOCATÁRIO, obrigará ao pagamento acrescido de todas as despesas por danos causados ao imóvel, devendo restitui-lo no estado em que o encontrou, e que sobretudo, teve conhecimento no Laudo de Vistoria”.
16. Conforme apresentado, as estipulações de pena/ressarcimento vislumbravam o prejuízo efetivo por dano ao imóvel não havendo, portanto, razão para aplicar cláusula geral de descumprimento, quando há estipulação especifica do tópico em comento.
17. No que tange aos danos materiais pleiteados, necessário ponderar que o imóvel foi desocupado em 09/19, de modo que não há nenhuma demonstração de que o mesmo foi entregue nos moldes descritos no Termo de Vistoria. Ademais, havia previsão no contrato entabulado entre as partes de que o Locatário faria adequações técnicas para o local suportar uma cozinha, tendo em vista que seria destinado a uma pizzaria.
18. O Recorrido refuta os gastos demonstrados pela Recorrente para readequar o salão comercial, alegando que a data de aquisição dos materiais de reforma ocorreu muito após a entrega das chaves, sendo tal alegação verídica, posto que a entrega das chaves ocorreu em 09/2019 e as notas de aquisição de materiais de construção se refere aos meses de março a abril/2020. Contudo esse lapso temporal não é capaz de eximir o Recorrido do seu dever de ressarcir, posto que a Locadora, ora Recorrente, reformou o imóvel quando lhe foi mais conveniente, sendo necessário dispêndio financeiro.
19. Por outro lado, razão assiste ao Recorrido no que tange as notas de prestação de serviço que discriminam a “sala 02” quando o imóvel, objeto do contrato que ensejou a presente actio, é a “sala 01”, conforme contrato. Portanto os valores discriminados nos respectivos recibos serão desconsiderados devendo o Recorrido pagar a quantia de R$ 2.956,78 (dois mil novecentos e cinquenta e seis reais e setenta e oito centavos), conforme notas que constam no ID 90027584, excetuando os recibos n.o 34 e 35, pelos motivos já expostos.
20. Ainda sobre o tema, a Recorrente pretende ser ressarcida pelo tempo de 03 (três) meses em que o imóvel necessitou para concluir a reforma/adequação.
21. Contudo, em analise ao conjunto fático, constata-se que desde a rescisão contratual até a data de início da reforma se passaram 06 (seis) meses e nenhuma providência foi demonstrada com a finalidade de locar o imóvel, não sendo razoável exigir do Recorrido o pagamento proporcional ao aluguel do tempo exigido na reforma/adequação, posto que se o Recorrido realizasse a adequação do imóvel após o encerramento contratual, também exigiria tempo similar e não seria cobrado para tanto, sendo que o ressarcimento material do valor gasto é suficiente para reparar o dano.
22. A Recorrente também pretende o recebimento do “rateio das despesas” que seria uma suposta divisão dos usuários comuns das despesas de limpeza e manutenção – muito se assemelha com taxa condominial – a qual não está prevista em contrato. No entanto, pelo conteúdo que se extrai das conversas realizadas via aplicativo de mensagens, houve anuência tácita do Recorrido a esse respeito, tanto é que houve pagamentos sucessivos realizados das referidas despesas.
23. Quando a parte deixa de expor, de forma expressa, a sua objeção e inclusive realiza pagamentos da respetiva taxa de rateio, não é plausível anular o seu dever pelo fato de não estar previsto no contrato firmados entre as partes.
24. Por derradeiro, há exigência de pagamento de honorários advocatícios, também respaldado em cláusula contratual. Não obstante, os honorários advocatícios sucumbenciais são estabelecidos com a relação de perda e ganho na demanda, não sendo razoável a sua prévia previsão em contrato de locação, ao risco, inclusive de o bis in idem (Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG – APELAÇÃO CÍVEL AC 6073185-35.2015.8.13.0024).
25. Não se amoldando o caso em nenhuma das hipóteses contidas no artigo 80 do Código de Processo Civil, não há se falar em condenação nas penas de litigância de má-fé.
26. Sentença parcialmente reformada.
27. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1007702-13.2019.8.11.0040
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA

Turma Julgadora:

[DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[MARIA BETTI CAMPAGNOLO - CPF: 184.793.590-72 (RECORRENTE), FELIPE RODRIGUES DE ABREU - CPF: 274.795.088-32 (ADVOGADO), ALVARO JUNIOR RIBEIRO COLOMBO - CPF: 036.409.331-50 (RECORRIDO), ANDERSON ROCHA DE SOUZA - CPF: 655.018.291-34 (ADVOGADO), MARCIA RIBEIRO COLOMBO - CPF: 338.216.661-53 (RECORRIDO), VANESSA DA SILVA COSTA - CPF: 017.616.741-29 (ADVOGADO), ALVARO COLOMBO - CPF: 344.406.231-15 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2022