Tribunal: TJMT
Processo: 0004444-14.2016.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-09
Data de publicação: 2022-09-09

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, RESCISÃO CONTRATUAL, DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – INDENIZAÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO – CONTAS DECORRENTES DO FORNECIMENTO DE ÁGUA E ENERGIA INADIMPLIDAS – OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE UNIDADE CONSUMIDORA PREVISTA EM CONTRATO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – RESPONSABILIDADE CONFIGURADA EM RAZÃO DA NEGLIGÊNCIA – RESSARCIMENTO DEVIDO – MANUTENÇÃO DA MULTA CONTRATUAL – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – DEVEDOR CONTUMAZ – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 385 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Constatada a ocorrência de falha na fiscalização quanto à obrigação de transferência da titularidade da unidade consumidora de água e luz, bem como no recebimento dos aluguéis, impostos e multa, deve ser mantida a indenização por danos materiais.
Havendo infração de regras previstas no Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Bem Imóvel, deve ser mantida a multa prevista na Cláusula Décima.
Não configura dano moral a anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito quando precedida de outras. Inteligência da Súmula 385/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0004444-14.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELEONORA DE CARVALHO REINERS - CPF: 208.493.381-15 (APELADO), ANNA RUTE PAES DE BARROS MULLER - CPF: 011.010.021-23 (ADVOGADO), VITORIA IMOBILIARIA LTDA - ME - CNPJ: 04.099.992/0001-07 (APELANTE), DIMAS SIMOES FRANCO NETO - CPF: 015.958.891-08 (ADVOGADO), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), VITORIA IMOBILIARIA LTDA - ME - CNPJ: 04.099.992/0001-07 (APELADO), ANNA RUTE PAES DE BARROS MULLER - CPF: 011.010.021-23 (ADVOGADO), ELEONORA DE CARVALHO REINERS - CPF: 208.493.381-15 (APELANTE), DIMAS SIMOES FRANCO NETO - CPF: 015.958.891-08 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA MACCARI - CPF: 024.418.301-55 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA MACCARI - CPF: 024.418.301-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, RESCISÃO CONTRATUAL, DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – INDENIZAÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO – CONTAS DECORRENTES DO FORNECIMENTO DE ÁGUA E ENERGIA INADIMPLIDAS – OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE UNIDADE CONSUMIDORA PREVISTA EM CONTRATO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – RESPONSABILIDADE CONFIGURADA EM RAZÃO DA NEGLIGÊNCIA – RESSARCIMENTO DEVIDO – MANUTENÇÃO DA MULTA CONTRATUAL – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – DEVEDOR CONTUMAZ – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 385 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Constatada a ocorrência de falha na fiscalização quanto à obrigação de transferência da titularidade da unidade consumidora de água e luz, bem como no recebimento dos aluguéis, impostos e multa, deve ser mantida a indenização por danos materiais.

Havendo infração de regras previstas no Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Bem Imóvel, deve ser mantida a multa prevista na Cláusula Décima.

N
ão configura dano moral a anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito quando precedida de outras. Inteligência da Súmula 385/STJ.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0004444-14.2016.8.11.0041

APELANTES:

VITORIA IMOBILIÁRIA LTDA. – ME e

ELEONORA DE CARVALHO REINERS

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos, respectivamente, por
VITORIA IMOBILIÁRIA LTDA. – ME
(requerida) e por
ELEONORA DE CARVALHO REINERS
(requerente), contra sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da Ação de Responsabilidade Civil c/c Obrigação de Fazer, Rescisão Contratual e Dano Material e Moral no. 4444-14.2016.8.11.0041 (Código 1086305)
,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para decretar a rescisão do contrato de administração de bem imóvel por culpa da ré, e, ainda, condená-la ao pagamento do valor de R$11.007,39 (onze mil, sete reais e trinta e nove centavos) a título de dano material, bem como da multa de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula 10a do contrato, no valor de R$1.440,00 (um mil, quatrocentos e quarenta reais), ambos valores acrescidos de juros de mora de 1% e correção monetária pelo índice INPC, desde a citação.

Ao final, condenou a empresa demandada ao pagamento das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Irresignada, a
requerida-apelante
, em suas razões recursais, sustenta acerca da inexistência do dever de indenizar, porque “
a própria autora/apelada comprovou por meio de documentos juntados com a inicial que houve diligência da imobiliária na tentativa de receber os valores em atraso, com o envio de diversas notificações aos locatários
”, defendendo, ainda, que há “
notificação juntada com a contestação requerendo dos locatários o cumprimento das obrigações avençadas
” (sic).

Informa que “
no momento em que os locatários falharam em pagar o aluguel, a imobiliária agiu rapidamente, efetuando notificação e colocando-os em mora desde já, cumprindo seu mister com diligência e responsabilidade
” (sic).

Explica que “
é fato incontroverso ainda que o contrato de prestação de serviços celebrado entre as partes não estabelece que a imobiliária é garantidora dos aluguéis ou de quaisquer obrigações dos locatários do imóvel
” (sic), nem mesmo a contratação de serviços advocatícios, haja vista que é apenas a intermediadora da contratação.

Ressalta, no mais, que a recorrida está cobrando os valores que entende fazer
jus
tanto de sua parte quanto do locador inadimplente, em processos distintos, pois o “
processo no 0002134-35.2016.8.11.0041 segue tramitando contra os locatários
” (sic).

Diante do exposto, requer o provimento do recurso, para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial, ou que os valores sejam atualizados a partir do trânsito em julgado e que os honorários de sucumbência sejam reduzidos para 10% sobre o valor da condenação (Id 131937320).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que a demandada-apelante apresenta recurso meramente protelatório, uma vez que repete os mesmos argumentos da defesa, pelo que, no seu entender, deve ser aplicada a multa por litigância de má-fé (art. 1.010, II do CPC).

De outro lado, sustenta que compete à administradora imobiliária não só a elaboração do contrato de locação, mas também às cobranças dos aluguéis e a promoção da ação despejo. Informa que houve descumprimento da 4a Cláusula da avença, que preconiza o dever da contratada de empregar todos os esforços para gerir o imóvel, tais como exigir garantias idôneas, fiança, caução, etc.

Menciona que a apelante não apresentou nenhuma comprovação de que tenha agido para evitar os prejuízos sofridos pela apelada, e ressalta, inclusive, que as providências somente foram tomadas após o ajuizamento desta ação, razão pela qual a sentença merece ser mantida em sua integralidade (Id 131937327).

Por sua vez, a
autora
apela adesivamente, em que postula unicamente pela condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais, justificando, para tanto, ser pessoa idosa e que contratou a referida empresa para garantir a tranquilidade na administração e locação do seu imóvel, todavia se viu frustrada de seu sossego.

Ainda, informa que seu nome foi negativado em razão da inadimplência dos locatários quanto às faturas de energia, embora houvesse previsão contratual de transferência da titularidade da unidade consumidora aos mesmos.

Por outro lado, sustenta que não pode ser aplicada a Súmula 385 do STJ, pois não havia inscrições preexistentes em nome da autora. Pede, assim, o provimento deste apelo, para reformando em parte a sentença hostilizada, seja a empresa demandada condenada ao pagamento do dano moral em 20 salários mínimos (Id 131937328).

As contrarrazões ao recurso adesivo foram apresentadas no prazo legal, em que rebate o descabimento da condenação pelo dano moral, haja vista existência de negativação anterior, de modo que entende que a sentença não merece qualquer reparo no ponto (Id 131937332).

O preparo foi recolhido pela empresa demandada (Id 131937322), sendo a demandante isenta, por ser beneficiária da assistência judiciária, consoante decisão (Id 131937312 – Pág. 94).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
ELEONORA DE CARVALHO REINERS
ajuizou a presente ação de responsabilidade civil c/c obrigação de fazer, rescisão contratual e dano material e moral em desfavor de
VITORIA IMOBILIARIA LTDA – ME
, em virtude da disponibilização do imóvel de sua propriedade para locação por administração imobiliária da referida empresa, e diante da inadimplência dos locatários, postulou a rescisão contratual, bem como à indenização por danos morais e o ressarcimento do dano material no valor de
R$11.007,39
(onze mil, sete reais e trinta e nove centavos), referentes aos aluguéis, IPTU, faturas de luz e água, além da multa contratual prevista na Cláusula 19a do Contrato de Locação, consoante tabela abaixo descrita:

REFERÊNCIA

VALOR

Aluguel Set/2015

R$ 1.200,00

Aluguel Out/2015

R$ 1.200,00

Aluguel Nov/2015

R$ 1.200,00

Aluguel Dez/2015

R$ 1.200,00

Aluguel Jan/2016

R$ 800,00

IPTU – 2015

R$ 739,38

Fatura de Energia – Out/2015

R$ 361,38

Fatura de Energia – Nov/2015

R$ 350,73

Fatura de Energia – Dez/2015

R$ 170,92

Fatura de Água – Nov/2015

R$ 87,10

Fatura de Água – Jan/2016

R$ 50,95

Fatura de Água – Fev/2016

R$ 46,93

Multa Contratual

Cláusula 19a do Contrato de Locação

R$ 3.600,00

TOTAL

R$ 11.007,39

Infere-se que a almejada tutela de urgência vindicada – entrega das chaves do imóvel e contrato original de locação – restou deferida aos 11/02/2016, conforme decisão de fls. 89/90 (Id 131937312), sendo, no entanto, reformada quando do julgamento do RAI no. 42877/2016, sob a relatoria da e. Desa. Cleuci Terezinha Chagas, apenas no que se relaciona à entrega do original do contrato, porquanto, no ponto, não restou comprovado o requisito da probabilidade do direito, uma vez que a obrigação postula já havia sido cumprida antes mesmo do ajuizamento da presente demanda (acórdão de fls. 146/150 – Id 131937313).

Em contestação, a parte demandada inicialmente refutou a concessão das benesses da gratuidade de justiça em favor da autora, e no mérito, defendeu, em suma, qualquer ocorrência de negligência da sua parte, vindicando, ao final, pela improcedência dos pedidos inaugurais (fls. 140/149 – Id 131937312).

Após oferecimento da réplica e especificação de provas, o Juízo singular, em saneador, rechaçou a preliminar invocada pela parte demandada, mantendo a justiça gratuita conferida anteriormente à requerente, e designou audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas, fixando como ponto controvertido a falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária, sendo, posteriormente, convertida em tentativa de conciliação, que restou inexitosa.

As partes, então, foram intimadas acerca do interesse na audiência para oitiva das testemunhas previamente arroladas, mantendo-se, no entanto, silentes, sobrevindo, ato seguinte, a prolação da sentença ora hostilizada, em que a magistrada singular, vislumbrando a ocorrência de falha na prestação do serviço, juntou parcialmente procedente os pedidos inaugurais, para decretar a rescisão do contrato de intermediação imobiliária e, ainda, para condena a empresa requerida ao pagamento do valor de R$11.007,39 (onze mil e sete reais e trinta e nove centavos) a título de dano material, além da multa de 10% (dez por cento), prevista na cláusula 10a do contrato, no valor de R$1.440,00 (um mil quatrocentos e quarenta reais), e no ônus da sucumbência (Id 131937318).

Ambas as partes recorrem, sendo o apelo da autora visando unicamente a condenação da requerida nos danos morais que foi refutado pela i. sentenciante, ao passo que a apelação da demanda visa justamente a reforma integral da sentença, sob a justificativa de que não restou comprovada sua negligência.

Pois bem. Por uma questão de didática e exclusão, inicialmente passo à análise do recurso da parte requerida (Vitória Imobiliária Ltda.).

Quanto às obrigações contraídas pela administradora, assim dispõe o referido contrato de administração imobiliária, assinado entre as partes:

“CLÁUSULA 4a – A
CONTRATADA
cabe o emprego de
todos os esforços necessários para bem gerir o imóvel da CONTRATANTE
, tais como exigir dos locatários garantias idôneas para o Contrato de Locação e outras medidas que
vise assegurar o recebimento dos aluguéis e encargos locatícios no caso de inadimplência do mesmo
.

(...)

Parágrafo Segundo: A CONTRATADA em hipótese alguma
responderá solidariamente com os locatários pelo pagamento dos aluguéis avençados
.”

“CLÁUSULA 6a – A CONTRATANTE deverá fazer a entrega em tempo hábil dos avisos do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU)
do imóvel, objeto do presente, devidamente quitado, mediante recibo para lançamento, caso contrário, desobrigará a CONTRATADA a cobrar o referido tributo.”

“CLÁUSULA 7a – Até que efetive a locação, as despesas de taxa de condomínio, quando houver, faturas de água, energia elétrica, prêmio de seguro, Imposto Predial Urbano serão de responsabilidade da CONTRATANTE, e quando efetiva a locação,
as despesas aqui referidas serão de responsabilidade do LOCATÁRIO
,
cabendo a CONTRATADA a devida fiscalização para seu cumprimento
.

Parágrafo Primeiro (...)

Parágrafo Segundo –
É
obrigação
da CONTRATADA
informar a CONTRATANTE, assim que tiver conhecimento, a ocorrência de quaisquer danos causados no imóvel e envidar esforços para sua reparação ou ressarcimento, bem com
o recebimento de quaisquer garantias devidas pelos locatários, administrativamente ou judicialmente
, entretanto, se esgotados os meios legais e esta não conseguir recebe-los,
não poderá a CONTRATANTE responsabilizá-la, nem pleitear que a mesma assuma qualquer responsabilidade indenizatória,
exceto em caso de culpa da primeira
.”

Das referidas cláusulas, percebe-se claramente que conquanto haja previsão a respeito da impossibilidade de responsabilização solidária com os locatários pelo pagamento dos aluguéis avençados, há previsão acerca da viabilidade de se responsabilizar a contratada em caso de culpa, o que está em consonância com o art. 667 do CC,
in verbis
:

“Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a
indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.”

No caso concreto, observa-se que a parte autora teve seu nome negativado por inadimplemento de fatura de energia elétrica de uso dos locatários. No entanto, embora o contrato de locação expressamente não atribua tal ônus à contratada, em virtude do dever fiscalizatório, não se evidencia a realização de esforços para a efetivação da transferência da titularidade das unidades consumidoras – luz, água, etc.

Confira-se a previsão contratual, neste tocante:

“CLÁUSULA 4a –
A CONTRATADA cabe o emprego de todos os
esforços necessários
para bem gerir o imóvel da CONTRATANTE
, tais como exigir dos locatários garantias idôneas para o Contrato de Locação e outras medidas que vise assegurar o recebimento dos aluguéis e encargos locatícios no caso de inadimplência do mesmo.

(...)

Parágrafo Segundo:
Os LOCATÁRIOS se obrigam no prazo de 48 (quarenta e oito) horas a mudar para o seu nome a responsabilidade pelas contas de água/luz
/condomínio se houver, exibindo o comprovante naquele prazo, a LOCADORA ou a sua Procuradora.

CLÁUSULA 5a –
Os LOCATÁRIOS não cumprindo o disposto do parágrafo segundo da clausula quarta enseje-a em multa contratual,
rescisão do contrato e posteriormente responder a processo civil e criminal por uso indevido do nome de outrem, como também se responsabilizando por todo e/qualquer ônus reclamado por quem de direito e em qualquer época”.

Cumpre dizer também que embora a recorrente tenha enviado notificações extrajudiciais e e-mails cobrando a dívida dos locatários, cuja providência vinha sendo tomada desde outubro de 2015 (Id 131937312 – Pág. 65), evidencia-se que nenhuma medida efetiva foi formalizada, pois somente depois de ajuizada a presente ação, mais precisamente em
27/01/2016
, é que informou acerca da possibilidade de propositura de ação judicial e depósito do valor caução (Id 131937312 – Pág. 172), de modo que demonstrada a culpa in vigilando do contrato de intermediação, não há razões para se afastar sua responsabilização dos valores buscados pela parte contratante/requerente.

Nesse sentido:

“AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS –
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL
– APLICABILIDADE DO CDC – PRESCRIÇÃO – DESCABIMENTO DO RECURSO ADESIVO – PRELIMINARES AFASTADAS – DANOS OCASIONADOS NO IMÓVEL –
CONTAS DECORRENTES DO FORNECIMENTO DE AGUA INADIMPLIDAS – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO

– DEVER DE INDENIZAR
– QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO – ONUS SUCUMBENCIAL – MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS. Conforme entendimento consolidado pelo STJ, o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, aplicando-se a legislação consumerista. Não ocorre a prescrição se a demanda foi proposta dentro do lapso de tempo legal e a demora na citação ocorreu por culpa inerente ao mecanismo da justiça. Inteligência da súmula 106 do STJ. O recurso adesivo pode ser interposto pelo autor da demanda indenizatória, julgada procedente, quando arbitrado, a título de dano moral, valor inferior ao que era almejado, uma vez configurado o interesse recursal do demandante em ver majorada a condenação, hipótese caracterizadora de sucumbência material.
É devida a reparação pelo dano material, decorrente das contas de agua inadimplidas pelo locatário, no atinente ao período em que a imobiliária assumiu a administração do imóvel
. Comprovada e evidenciada a desídia da administradora do imóvel, bem como os transtornos causados às proprietárias do bem, e as consequências advindas da ausência de comunicação da necessidade de reparo, o dever de indenizar é medida que se impõe. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. Inteligência do art. 86, parágrafo único, do NCPC.”
(TJ-MT - APL: 00336317720108110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/08/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 24/08/2017)

Aqui, cabe pontuar, como bem consignado pela magistrada de primeiro grau que “
Em que pese a ré alegar em sua defesa que notificou a autora quanto a existência do valor a titulo de caução junto a imobiliária, tal situação não foi devidamente comprovada nos autos, bastando para tanto, a demonstração do depósito do valor em conta bancária da autora, cujos dados se encontram no próprio contrato de serviços realizado entre as partes, (Cláusula 5a, parágrafo primeiro) ou mesmo comprovado mediante depósito nos autos a tal título
” (sic).

Infere-se que contrato locatício foi
garantido por caução
, mediante depósito em conta poupança da importância de R$2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), que diz respeito ao valor de dois alugueres, em cumprimento à determinação imposta na Cláusula 25a do Contrato de Locação (Id 131937312 – Pág. 126), todavia, a quantia não foi disponibilizada a autora.

Tais fatos demonstram a ausência de necessária cautela no exercício da administração da relação locatícia confiada à requerida pelos poderes outorgados pela locadora.

Portanto, tendo sido comprovada a negligência da administradora no desempenho da atividade de administração de locação que lhe foi confiada, deixando de empregar a diligência esperada para receber dos locatários os valores por eles devidos, resultando em prejuízo à proprietária do imóvel, configura-se o dever de indenizar.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos de outros Tribunais Pátrios:

“PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES -
ADMINISTRADORA DE IMÓVEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO - LOCAÇÃO SEM REGULAR GARANTIA – NEGLIGÊNCIA NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS – INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO - RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
- APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA”
(TJ-SP - AC: 10013530520208260278 SP 1001353-05.2020.8.26.0278, Relator: Luiz Eurico, Data de Julgamento: 22/07/2022, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/07/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL.
CONTRATO. LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
. RELAÇÃO DE MANDATO.
RESPONSABILIDADE MEDIANTE PROVA DA NEGLIGÊNCIA OU IMPRUDÊNCIA
. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Em vias gerais, o vínculo existente entre a imobiliária, enquanto terceira intermediadora do contrato de locação, e o proprietário do imóvel caracteriza-se como relação de mandato, regulamentada pelos artigos 653 a 681 do Código Civil. 2.
Segundo o artigo 667 do Código Civil a responsabilidade da imobiliária exige a comprovação da culpa. Vale dizer, é necessário demonstrar a administração do contrato com negligência ou imprudência
. 2.1 A responsabilidade solidária por qualquer dano ou dívida deixados pelo locatário pode ser acertada entre o proprietário do imóvel e a imobiliária por cláusula contratual. Entretanto, caso nada seja acordado nesse sentido, a imobiliária, na condição de mandatária,
responde apenas pelos danos decorrentes da desídia em relação à diligência habitual na execução do contrato
. 3. Não há responsabilidade da imobiliária pela depredação do imóvel, se no momento da assinatura do contrato de locação tomou todos os cuidados necessários para averiguar a idoneidade do locador e não existe qualquer indício de relação entre sua atuação e os prejuízos apontados. 4. Fica caracterizada a desídia da imobiliária se o proprietário expressou sua vontade de reaver a posse do bem e a empresa não traz provas da diligência em desocupar o imóvel. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.”
(TJ-DF 07251125720208070001 DF 0725112-57.2020.8.07.0001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 15/04/2021, 8a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/04/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“APELAÇÃO CÍVEL – ALUGUEL DE IMÓVEL –
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO FIRMADO ENTRE A PROPRIETÁRIA DO BEM COM A IMOBILIÁRIA
– LOCAÇÃO A TERCEIRO –
DÉBITOS ALUSIVOS A TAXAS ACESSÓRIAS AO ALUGUEL (ÁGUA, ENERGIA E IPTU) – DEVER DA ADMINISTRADORA QUANTO À QUITAÇÃO DOS DÉBITOS – NEGLIGÊNCIA EM RELAÇÃO AO DEVER DE GERÊNCIA DO IMÓVEL LOCADO A TERCEIRO E QUE POSSUÍA A OBRIGAÇÃO DE ADIMPLIR O PAGAMENTO DAS REFERIDAS TAXAS
– ART. 667 DO CC/02 – INSCRIÇÃO DO NOME DA AUTORA NO CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – DANO MORAL CONFIGURADO – MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO EM R$ 2.000,00 - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA - DECISÃO UNÂNIME.”
(TJ-SE - AC: 00373161820168250001, Relator: José dos Anjos, Data de Julgamento: 24/09/2019, 2a CÂMARA CÍVEL)

E em complemento ao acima retratado, nota-se que nada obstante a autora tenha manejado a execução de título extrajudicial contra os locatários inadimplentes, conforme consta nos autos do Processo no. 0002134-35.2016.8.11.0041, em trâmite na 3a Vara Cível de Cuiabá/MT, tal fato não impede a cobrança dos aluguéis em atraso diretamente da administradora e demais encargos em razão dessa negligência, que por sua vez ainda tem o direito de regresso.

A propósito:

“CIVIL.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL (IMOBILIÁRIA). FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MATERIAL. PATENTE A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA.
RECURSO IMPROVIDO. I. Rejeitada a preliminar de julgamento extra petita, pois não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, Arts. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demande a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Logo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não implica julgamento extra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita. II. Mérito: A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14). B. Incontroversa a existência de vínculo jurídico negocial estabelecido entre as partes (contrato de prestação de serviço para locação e administração de imóvel). C. São modalidades de garantia no contrato de locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel (Lei n. 8.245/91, Art. 37 e 39). D. As alegações da recorrente desacompanhadas de qualquer comprovação reforçam a verossimilhança dos fatos narrados pela parte autora (inadimplemento da requerida), escudados em conjunto probatório que possibilita a formação do convencimento do magistrado (contrato de prestação de serviço - ID. 16859615; contrato de locação residencial - ID. 16859616; ?levantamento de encerramento? - ID. 16859618; correspondências eletrônicas - ID. 16859619; depoimento da funcionária da requerida - ID. 16859775). C. No presente caso, em que pese a cláusula 5.7 estabelecer que o contrato é sem garantia de aluguel e encargos locatícios (ID. 16859615, pág. 4), a cláusula 4.4 impõe a contratada a responsabilidade de exigir do locatário, garantia para o cumprimento do contrato de locação (ID. 16859615, pág.2). D. É certo que a imobiliária, na qualidade de administradora do imóvel/procuradora, responde pelo dano patrimonial decorrente da devolução do bem locado com problemas resultantes da má conservação, de sorte que se compromete a restituir o imóvel no estado em que o recebera, ainda que tal despesa fosse de responsabilidade do locatário. No ponto, a vistoria de saída colacionada pela requerida, sem prejuízo dos débitos anteriores da locação, denota que o valor total dos débitos, conforme consignado em sentença, seria de R$ 6.743,86 (?levantamento de encerramento? - ID. 16859618). E.
Desse modo, não comprovada a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora ( CPC, Art. 373, inciso II), tem-se por escorreita a condenação da recorrente (SEM EMBARGO, SE FOR O CASO, DE EVENTUAL AÇÃO DE REGRESSO), a título de danos materiais, a par da patente falha na prestação do serviço, uma vez que não demonstrou o adimplemento da obrigação de pagar, referente aos alugueis dos meses de janeiro e fevereiro de 2019, tampouco a manutenção do seguro fiança (modalidade de garantia estabelecida no contrato de locação) até a efetiva devolução do imóvel, a ponto de garantir o adimplemento, por parte do locatário, das despesas derivadas da locação
. Frise-se que o período de vigência da aludida garantia era de 1o.12.2017 a 30.11.2018 (ID. 16859775) e o imóvel teria sido entregue em março de 2019. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II). III. Rejeitada a preliminar. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei n. 9099/95, Art. 55).”
(TJ-DF 07102518220198070007 DF 0710251-82.2019.8.07.0007, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Data de Julgamento: 26/08/2020, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/09/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Logo, como era dever da empresa contratada fiscalizar o cumprimento dessa obrigação, houve infração de previsão contratual, cabendo, assim, a manutenção da multa prevista na Cláusula 10a, no valor de
R$1.440,00 (um mil, quatrocentos e quarenta reais)
, até mesmo porque a autora teve seu nome negativado em decorrência de inadimplência de fatura de energia.

Eis o teor da cláusula em referência:

“CLÁUSULA 10a: Fica convencionado que
caberá à
parte infratora
de qualquer das Cláusulas
e condições deste Contrato o pagamento de multa de
10% (dez por cento) sobre o valor de 12 (doze) aluguéis, calculados sempre sobre o valor do aluguel na data da infração,
independente de qualquer apelação administrativa ou judicial, sendo que o pagamento da mesma deverá ser feito em uma única parcela e contra apresentação de recibo, podendo a parte inocente considerar, a seu critério, rescindido o presente contrato e desobrigada do cumprimento de suas Cláusulas e Condições.”

No que diz respeito à atualização dos valores, tanto do dano material, quanto da multa, devem ser mantidos os juros de mora de 1% e correção monetária pelo índice INPC, desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Por outro lado, no que concerne a irresignação da parte autora quanto ao dano moral, embora seja cabível em razão dessa desídia,
constata-se que há outros apontamentos de inadimplência enviados por estabelecimentos distintos da empresa demandada,
em data anterior
, conforme se vê do documento de Id
131937312 – Pág. 85, que apesar de parcialmente ilegíveis, é possível visualizar tratarem-se de dívidas incluídas pela OI MÓVEL S/A, vencida em 14/01/2015, e pela Renova Companhia Security, vencida em 02/12/2013.

Tais fatos permitem a conclusão segura de que a parte autora já teria a imagem abalada perante credores. Logo, o dano alegado não é passível de indenização, pois não alcançou maiores proporções e o constrangimento sofrido certamente não se equipara ao de pessoa que sempre prima pelo cumprimento das obrigações financeiras, cuidando para manter-se livre de qualquer tipo de restrição de crédito.

Desse modo, mais uma negativação não enseja a ocorrência de dano moral, por se tratar de devedor contumaz.

É exatamente o que prevê a Súmula 385 do Superior Tribunal de Justiça, confira:

"Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento.”

Impende destacar que a autora não fez prova de que referidas inscrições também são indevidas. Também não existe nos autos comprovação de que a negativação está sendo questionada via judicial, se limitando em dizer que
“não havia inscrições preexistentes em nome da autora”
(sic).

Assim, por se tratar de devedor contumaz, sem apreço pelo próprio nome, mesmo que a ação da demandada tenha sido irregular e negligente, não há direito a qualquer indenização. Entender-se o contrário seria prestigiar-se o mau pagador.

Neste contexto, não há óbice à aplicação do previsto na Súmula 385 do Superior Tribunal de Justiça, o que enseja a improcedência do pedido indenizatório, como muito bem dirimido pela togada sentenciante.

A propósito, eis julgados deste Tribunal:

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO DA PARTE AUTORA NO ROL DE INADIMPLENTES –
ANOTAÇÕES PREEXISTENTES, ALÉM DA SUB JUDICE – DEVEDOR CONTUMAZ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 385 DO STJ – INDENIZAÇÃO AFASTADA
– RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.
Quando da efetivação da inscrição negativa ou do protesto existir, em nome do devedor, outros registros de débitos legítimos, não há falar em reparação por dano moral
. O Superior Tribunal de Justiça já sumulou o entendimento de que, havendo registro legítimo preexistente, inexiste o dano moral.”
(N.U 1022776-62.2021.8.11.0000, SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Seção de Direito Privado, Julgado em 19/05/2022, Publicado no DJE 24/05/2022)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ALEGAÇÃO DE NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 385 DO STJ – DESCABIMENTO – PREEXISTÊNCIA DE ANOTAÇÃO ANTERIOR EM NOME DA AUTORA – ILEGITIMIDADE NÃO DEMONSTRADA – DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – RECURSO DESPROVIDO.
Constatada a preexistência de negativação anterior em nome da autora, cuja ilegitimidade não restou comprovada, escorreita a sentença que deixou de condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, à vista da Súmula no 385 do STJ
. De acordo com o referido enunciado, o dano moral é afastado na hipótese de devedor contumaz, ou seja, aquele que, apesar das inscrições indevidas, já possuía outras restrições que, por serem legítimas, não maculavam o seu nome.”
(N.U 1017680-55.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 06/07/2022)

Por fim, não há que se falar em condenação por litigância de má-fé da recorrente/requerida, pois não restou comprovado nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2022