Tribunal: TJMT
Processo: 0006912-35.2016.8.11.0013
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-29
Data de publicação: 2022-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – VÍCIOS CONSTRUTIVOS ESTRUTURAIS – DEFEITOS OCULTOS QUE RESULTARAM EM DANOS ÀS ESTRUTURAS (PAREDES E TETOS) DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDORA CONFIGURADA – NECESSIDADE DE DELIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONSERTO DOS DANOS DECORRENTES OU DERIVADOS DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Comprovada a existência de vícios ocultos de ordem construtiva e estrutural no imóvel recém-adquirido pelos autores, com apoio em prova técnica pericial, e não estando presente nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade, resta caracterizado o dever da ré/vendedora de providenciar e arcar com o reparo dos defeitos detectados no imóvel cuja origem seja a presença dos vícios construtivos, e a ressarcir os compradores pelos prejuízos devidamente comprovados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0006912-35.2016.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):

[MARCELO FERNANDES SILVA - CPF: 029.924.466-02 (APELADO), EDISON OLIVEIRA DE SOUZA JUNIOR - CPF: 356.727.038-95 (ADVOGADO), PATRICIA CRISTIAN OLIVEIRA SILVA - CPF: 996.119.966-91 (APELADO), MARILENE HIDALGO DE SOUZA MATIAS - CPF: 004.516.601-37 (APELANTE), EBER DOS SANTOS - CPF: 606.483.842-68 (ADVOGADO), REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA - ME - CNPJ: 07.957.255/0002-77 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – VÍCIOS CONSTRUTIVOS ESTRUTURAIS – DEFEITOS OCULTOS QUE RESULTARAM EM DANOS ÀS ESTRUTURAS (PAREDES E TETOS) DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDORA CONFIGURADA – NECESSIDADE DE DELIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONSERTO DOS DANOS DECORRENTES OU DERIVADOS DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Comprovada a existência de vícios ocultos de ordem construtiva e estrutural no imóvel recém-adquirido pelos autores, com apoio em prova técnica pericial, e não estando presente nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade, resta caracterizado o dever da ré/vendedora de providenciar e arcar com o reparo dos defeitos detectados no imóvel cuja origem seja a presença dos vícios construtivos, e
a ressarcir os compradores pelos prejuízos devidamente comprovados.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARILENE HIDALGO DE SOUZA MATIAS contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais
” (Proc. no 6912-35.2016.811.0013 - Código 127361), ajuizada contra a apelante por MARCELO FERNANDES SILVA e PATRICIA CRISTINA OLIVEIRA SILVA, julgou o pedido parcialmente procedente para “
condenar a requerida na obrigação de fazer consistente em consertar todos os defeitos oriundos da má realização do serviço e pelos danos existentes no imóvel, bem como sanar todos os defeitos e demais danos originários dos referidos vícios
, (...)
ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 5.000,00,
(...)

(e a restituir)
os valores pagos pelos autores a título de aluguéis na quantia de R$ 10.800,00
(cf. Id no 75620994 - pág. 429/435).

A apelante afirma que restou cabalmente demonstrado “
que o imóvel não oferecia risco de desabamento
”, seja por meio do documento emitido pela seguradora para subsidiar a negativa de cobertura de danos, onde consta “
que não foi encontrada nenhuma irregularidade no imóvel
”, seja porque se constatou, “
à luz do enfoque dado pelo expert, sem sobra de dúvida, que as normas técnicas para a construção do imóvel foram devidamente seguidas, não havendo falar em falta de qualidade e, principalmente, restou comprovado que o imóvel não apresenta nenhuma anomalia estrutural que possa levar ao seu desabamento, sendo fato extintivo do direito dos apelados (prova absolutamente contrária ao pedido)
”, despontando evidente que “
a conclusão do laudo pericial é totalmente contrária à decisão e entendimento do d. Juiz,
(tendo em vista que)
o perito esclareceu que todos os artigos de uma edificação necessitam de manutenção e reparos e que, a não realização de manutenção, pode ocasionar no desgaste precoce da estrutura, afirmando ainda que a falta de manutenção e reforma do imóvel pode, sim, ter sido o motivo da ocorrência de algumas infiltrações
”.

Sustenta que, sob essa perspectiva, é essencial considerar o fato de que “
a data da propositura da presente ação foi em 25.10.2016, ou seja, 05 anos após a compra do mesmo,
(e)
, portanto, que, pelo tempo de uso, na data de 25.10.2016, o imóvel já precisava de manutenção e reforma
”, como também o de que “
os apelados desocuparam e abandonaram o imóvel desde 25.10.2016, ou seja, ele se encontra abandonado há cerca de 4 anos,
(é)
evidente que a falta de manutenção, reforma e o abandono do imóvel foram os motivos das anomalias constatadas no mesmo
”, sendo, então, injusto e inadmissível que seja condenada à “
obrigação de fazer consistente em consertar todos os defeitos do imóvel oriundos do desleixo dos apelados nos primeiros 5 anos, mais os defeitos oriundos do abandono da casa nos quase 4 anos após a ação
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja dada a devida improcedência ao pedido deduzido na inicial (cf. Id no 75620994 - pág. 441/476).

Nas contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso (cf. Id no 75620994 - pág. 480/486).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Os apelados Marcelo e Patrícia ajuizaram a presente ação contra a apelante Marilene em outubro de 2016, onde, em síntese, alegaram que “
adquiriram da ré Marilene uma casa localizada no lote 01C, quadra 11A, do loteamento Santa Cruz,

pelo preço de R$ 150.00,00
, (...)
em 26/10/2011, no entanto, entre os anos de 2013 a 2015, foram aparecendo defeitos na residência que culminaram na sua saída
(do imóvel)
, em razão da iminência de desmoronamento/desabamento
”, e na necessidade do provimento jurisdicional para que a vendedora/ré seja compelida a providenciar e arcar com o “
conserto

de todos os defeitos oriundos da má realização do serviço
” e a indenizá-los pelos danos econômicos e emocionais sofridos com a situação
(cf. Id no 75620994 - pág. 1/10).

Mais detalhadamente, ainda sobre a versão dos fatos dada pelos autores, destaco o recorte da exposição inicial visto na sentença apelada:

“(...), entre os anos de 2013 a 2015, foram aparecendo defeitos na residência que culminaram na saída dos Autores da mesma, sob a iminência de desmoronamento/desabamento. Os Autores não conseguiram, anteriormente, encontrar a ré, somente com busca feita pelo patrono é que chegaram ao endereço atual da mesma, esta que à época construiu o referido bem com único fim de vendê-lo, torando este um negócio regido pelo CDC. Os Autores, afim de verificar a gravidade dos problemas da residência, contrataram um engenheiro para elaborar um Laudo Técnico, onde foram constatadas várias irregularidades, como, por exemplo, no memorial descritivo da obra, o forro seria em madeira, no projeto arquitetônico consta que seria de gesso, mas, na verdade, é de isopor. (...), a casa não tem pilares de encontro de alvenaria para sustentação, como demonstram as imagens anexadas, sendo que, onde deveria haver os pilares, existem apenas o encontro dos tijolos. Segundo o Laudo, não foi realizado o correto acomodamento do solo, ou seja a falta de compactação do solo, aliado a falta de pilares na estrutura do imóvel são as causas mais graves da sua ruína. Todas as partes estruturais da residência apresentam defeitos oriundos da economia de material, o que estão causando, em pouco tempo, a falta de condições de uso do imóvel. Não foram utilizados impermeabilizantes nas vigas baldrames, ou seja, as vigas que vão dentro do solo e que dão sustentação à casa, causando infiltração. Rachaduras estão aparecendo por toda a casa, além de infiltrações, não há distribuição de energia adequado. Tais fatos vão contra o projeto elaborado, restando claro que o próprio projeto é falho e não foi acompanhado pelo responsável técnico.”

Na contestação, a ré Marilene deu pontual combate às razões autorais, em que defendeu a inexistência de qualquer vício estrutural no imóvel, enfatizando, nesse sentido, a recente negativa do pedido de cobertura securitária dirigido à BB Seguradora em razão da não detecção de vícios, e destacando, em contrapartida, que os pontos reclamados nos autos são fruto de enviesado laudo encomendado pelos autores para atender seus interesses; ademais, asseverou que, sob outra ótica, dado o longo lapso temporal desde a celebração do contrato, não subsistiria a sua responsabilidade por eventuais problemas que surgiram na casa, pois, certamente, os supostos vícios apareceram de modo natural com a passagem do tempo, nada tendo a ver com sua conduta
(cf. Id no 75620994 - pág. 67/84).

O feito foi sentenciado pela 1a vez em 26.11.2018, entretanto, a sentença foi cassada por este Tribunal de Justiça em 03.07.2019, sendo, então, ordenado a retomada da instrução processual a fim de garantir à ré a possibilidade de produzir a prova técnica almejada
(cf. Id no 75620994 - pág. 245).

Com o retorno do processo à origem, e uma vez realizada a perícia por
expert
nomeado pelo Juízo, elaborado e juntado o respectivo laudo aos autos, e escutado o que as partes tinham a dizer sobre o seu conteúdo e conclusão, sobreveio a sentença ora impugnada dando pela parcial procedência do pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

“
Da análise dos autos, vislumbro que trouxeram os autores provas documentais que subsidiam as alegações apontadas na inicial, sendo apresentado parecer técnico de profissional da área de construção demonstrando a existência de falhas ocultas que foram se apresentando no decorrer dos anos como infiltrações, rachaduras, vazamentos, entre outras, que culminaram no alegado risco à incolumidade física dos requerentes caso não realizassem obras estruturais no imóvel.

Tal início de prova foi fartamente provado durante a instrução processual.

Não é de se olvidar que a casa foi entregue aparentemente em perfeitas condições, fato uníssono, inclusive afirmando pela corretora de imóveis Jucilei de Fátima Largura Lima que disse em Juízo que a casa estava concluída.

O que se tem, em verdade, é a existência do vício redibitório previsto no art. 441,
caput
, do Código Civil, senão vejamos: (...).

Tal fato se amolda da alegação da própria requerida que afirma ter sido acionada quase três meses depois da entrega do imóvel por problemas na calha deste, que tinha dado infiltração no forro (03min10seg), sendo ainda afirmado pela testemunha Flaviano Martins de Souza, dizendo que foi chamado pelos autores incialmente por problema em calhas e um alagamento no fundo do imóvel (01min40seg), e pela autora.

Ainda pela análise do laudo técnico pericial, extrai-se nas informações prestadas pelo perito que:

‘8.1. MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS:

(...)

8.1.1. DE ORDEM CONSTRUTIVA:

I. Fissuras Mapeadas: (...).

II. Rachadura na parede divisória: (...)

III. Ausência ou ineficiência de vergas e contravergas: (...).

8.1.2. CARÊNCIA DE MANUTENÇÕES REGULARES:

I. Telhas Danificadas: (...).

II. Danos na Cobertura: (...).

III. Entrada de água pelas esquadrias metálicas: (...).

IV. Umidade ascendente: (...).

V. Danos no forro: (...).

VI. Destacamento do revestimento massivo das paredes: (...).

VII. Ataque de cupins: (...).

VIII. Destacamento do rodapé das paredes: (...).

IX. Deslocamento do contrapiso de calçadas: (...).’

O laudo pericial apresentado reforçou os argumentos apresentados pelos autores na inicial, bem como se assimilou ao laudo documental apresentado na peça preambular.

Apontou o laudo pericial que, apesar de que seria necessário a análise preliminar para afirmar precisamente, pode-se denotar que houve má distribuição das cargas da estrutura, sendo que, por isso, apareceram grandes fissuras em algumas paredes.

Tem-se, ainda, que o perito constatou grande número de infiltrações, tanto na parte interna como na externa da casa, demonstrando evidentemente que houve péssima vedação de telhas e calhas.

Verifica-se também que a pestilência de cupins se deu após a saída dos autores do imóvel, que de fato agravou um pouco mais a situação do imóvel, mas que a estes não pode ser atribuída culpa porque não tinham condições para continuar na residência sem que gerasse riscos a saúde física e mental.

O que pode ser concluído pelo laudo apresentado é que tem falhas estruturais e sistêmicas em uma casa recém-construída, o que fez por agravar situações que seria concertada com pequenas manutenções e reparos.

Mas, em razão das graves falhas na construção do imóvel objeto da lide, decorrido poucos anos, começou a aparecer diversas falhas em que a adequada manutenção seria o próprio refazimento da casa.

Não é de se olvidar que no presente caso o dever de reparação dos danos materiais causados é inafastável diante da teoria da responsabilidade civil, vez que não configurado fato da vítima ou mesmo fortuito externo.

(...)

Tem-se ainda, pela Teoria da Equivalência dos Antecedentes Causais, que a gravidade das falhas existentes no imóvel deu causa à saída dos autores do imóvel e os gastos para alugarem outra residência deve ser arcada igualmente pela requerida.”

Eis o dispositivo sentencial:

“Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para determinar o que segue:

A – CONDENAR a requerida na obrigação de fazer consistente em consertar todos os defeitos oriundos da má realização do serviço e pelos danos existentes no imóvel, bem como sanar todos os defeitos e demais danos originários dos referidos vícios, conforme laudo técnico apresentado.

B – CONDENAR a requerida ao pagamento de dano morais na quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com juros de 1% a.m. e correção monetária pelo índice INPC/IBGE deste a data desse ‘decisum’; e

C – CONDENAR a requerida ao pagamento dos valores pagos pelos autores a título de aluguéis na quantia de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais), com juros de 1% a.m. e correção monetária desde a data da citação.”

O pilar da insurgência recursal reside na afirmação de que a conclusão sentencial decorreu de má leitura do âmbito da discussão travada nos autos e, consequentemente, da valoração do conteúdo do laudo pericial pelo juiz sentenciante; segundo diz a ré/apelante, a perícia judicial teria constatado que “
as normas técnicas para a construção do imóvel foram devidamente seguidas, não havendo falar em falta de qualidade e, principalmente, restou comprovado que o imóvel não apresenta nenhuma anomalia estrutural que possa levar ao seu desabamento
”, refutando e infirmando, portanto, o motivo utilizado pelos autores para abandonar o imóvel e fundamentar a pretensão deduzida nestes autos, tendo sido corroborado pelo
expert
, além do mais, o que vem dizendo desde o início do processo sobre o fato de que “
a não realização de manutenção pode ocasionar no desgaste precoce da estrutura,
(...)
que a falta de manutenção e reforma do imóvel pode, sim, ter sido o motivo da ocorrência de algumas infiltrações
”
.

Partindo do enfoque dado à discussão pelas razões recursais, a 1a ponderação a ser feita é a de que a pretensão autoral não está assentada e nem indissociavelmente vinculada à existência de vício estrutural que comprometesse toda a solidez e segurada da obra, de um efetivo risco de “desabamento” da casa, eis que este aspecto é somente um dos pontos, embora o mais notável e, por isso, o mais enfatizado, suscitados na inicial a fim de convencer da presença dos defeitos ocultos na estrutura do imóvel, ou seja, não é causa, e, sim, consequência do problema reclamado pelos autores/apelados, sendo questão que até pode afetar a pretensão indenizatória, mas não à de obrigação de fazer.

A 2a é a de que
a relação jurídica existente entre as partes é tipicamente civil, e não consumerista, haja vista que um dos
principais pontos à caracterização do conceito de fornecedor é a habitualidade de suas atividades, colocando no mercado de consumo os seus produtos ou serviços, e, no caso, não há nada que permita concluir que a ré/vendedora Marilene, qualificada nos autos como “
contadora
”, atue no ramo de construção ou comercialização de imóveis, nada que contradiga a versão por ela apresentada de que “
construiu o imóvel para uso próprio, aconteceu que seu noivo morava na cidade de Nova Lacerda-MT. Com a data do casamento agendada para janeiro de 2012, ela resolveu vender o imóvel e se mudar para a cidade de Nova Lacerda
”,
logo, a lide será analisada exclusivamente sob a ótica do Código Civil, e, portanto, segundo a regra geral de distribuição do ônus probatório (CPC, art. 373); ainda no que concerne ao tema, vale a ressalva de que o
art. 441 do CC
não é aplicável à espécie, pois
a
pretensão autoral
não visa desfazer o negócio jurídico (ação redibitória) e nem o abatimento do preço (ação
quanti minori
), mas sim compelir a responsável a providenciar os reparos necessários, no entanto, apesar disso, citada norma é útil ao caso na medida em que traz um conceito de vício oculto que pode ser emprestado à lide (“
vício ou defeito oculto, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor
”).

O 3o ponto a ser assentado desde logo é o de que há vícios construtivos estruturais no imóvel objeto da lide, cuja responsabilidade recai nos ombros da ré/apelante, responsável não só pela venda da casa, mas também pelo processo de edificação, e, quanto a isso, basta observar a lista de “
manifestações patológicas
(...)
de ordem construtiva
” apresentada no laudo pericial judicial para se alcançar inequívoca conclusão a respeito desse fato, cabendo destacar, por ser o problema mais ilustrativo da questão, a “
ausência ou ineficiência de vergas e contravergas
”, cuja importância é frisada pelo
expert
judicial ao pontuar que “
as paredes de vedação não desempenham papel estrutural, logo as mesmas necessitam de agentes armados e sólidos que possam manter sua estabilidade, com isso,
a utilização de vergas e contravergas se tornam extremamente necessárias em todos os vãos de janelas e portas
, de modo a evitar trincas nos cantos de aberturas, causando até mesmo o deslocamento de blocos de fechamento
”, o que, por si só, derrui a assertiva da ré/apelante de que a perícia teria demonstrado que “
as normas técnicas para a construção do imóvel foram devidamente seguidas, não havendo falar em falta de qualidade
”.

Inclusive, segundo indicou a perícia, a ausência/ineficiência de vergas e contravergas foi o fator determinante à formação da anomalia mais impactante no imóvel, a saber, a rachadura na parede que divide a sala de estar e a cozinha, e cujo surgimento constituiu o estopim para que os autores decidissem sair do imóvel por temor à falta de segurança/solidez da obra; confira-se, nesse sentido, o seguinte trecho do laudo pericial:

Partindo para a cozinha, tem-se a manifestação patológica mais evidente e enfatizada do imóvel, como se observa nas imagens elencadas na Figura 10, a parede na qual divide a sala de estar, da cozinha, passou por um processo de deformação, (...).
Tendo em vista a extensão e característica da anomalia, afirma-se que existem várias possibilidades que resultaria na incidência deste vício, como a ocorrência de uma sobrecarga pontual na alvenaria, combinada com a ausência de elemento estrutural superior (viga), breve recalque estrutural e/ou até mesmo, efeitos de dilatação do painel.

Eis o registro fotográfico da anomalia:

(cf. Id no 75620994 - pág. 355)

Ainda sobre esse vício, colhe-se do laudo pericial:

“Além disso, nas imagens 01 e 03 da referida figura (ref. sala de estar) observa-se as aparições de fissuras, trincas e rachaduras em duas paredes do cômodo, onde na imagem 03 tem-se a insurgência de fissuras mapeadas, que muitas das vezes são provocadas pelo efeito de absorção e retroação do revestimento, e fissuras geométricas, das quais acompanham o contorno das junções dos tijolos, que, no caso em apreço,
foi aparentemente provocada pela não utilização de contraverga.

(...)

Ademais, nota-se na imagem 03 da Figura 10 (ref. sala de estar) que
o processo de recalque do pano de alvenaria provocou no rodapé (parte inferior) da referida parede um descascamento acentuado do revestimento
, seguido de fissuração linear horizontal.

(...)

No quarto 01, retratado nas imagens acostadas acima, o cômodo se mostra com grande índice de umidade, uma delas na quina na janela, na qual apresenta-se com bolor provocado pela
incapacidade de estanqueidade da esquadria metálica.
Além disso, encontra-se no cômodo algumas trincas próximas aos vãos de abertura de porta e janela,
provocando a alusão da ineficiência ou inexistência da concepção de vergas e contravergas

(...)

III. Ausência ou ineficiência de vergas e contravergas: As vergas e contravergas são elementos estruturais dispostos na alvenaria, que funcionam como pequenas vigas que auxiliam na distribuição de tensões e cargas nos vãos de portas e janelas, no caso objeto desta lide,
constatou-se a manifestação de fissuras nos cantos das janelas e portas, mostrando que os vãos não são providos desses elementos estruturais
.

(...)

9. CORREÇÕES NECESSÁRIAS: (...) V. Amarração e estabilização da parede divisória: Para a amarração e estabilização da rachadura na parede que divide a sala de estar, da cozinha do imóvel,
será necessário cortes transversais de modo que atinja o tijolo tornando possível a introdução de pedaços de barra de aço
, por fim, aplicar massa reforçada de cimento para tampar os cortes e efetuar os devidos acabamentos. Deverá ser repetido esse procedimento no mínimo em 4 pontos do prolongamento da anomalia, de modo que fique com espaçamentos proporcionais e distribuído pela extensão da anomalia.”

É certo, entretanto, que a detecção desse defeito, entre tantos outros, não implica em automática procedência de todos os pedidos deduzidos pelos autores, até porque, de acordo com o ressaltado no laudo pericial, “
o imóvel passa por um período de desocupação e abandono,
constata-se várias manifestações patológicas em plena evolução, justamente pela falta de manutenção e cuidados, como; oxidação (ferrugem) em partes metálicas, mofo e bolor em áreas umidificadas, nascimento e desenvolvimento exacerbado de plantas nativas que causam deslocamento de calçadas e estruturas, etc
.
Algo que chama atenção no imóvel, é a pestilência de forma integral de cupins
, onde
(...)
todas as peças compostas por madeira (portas, portais, estrutura do telhado, etc.) foram atacadas e danificadas pela referida infestação do inseto
”, e é acerca de tais problemas, nascidos em razão do abandono do imóvel, que, em resposta aos quesitos apresentados pela ré/apelante, o perito consignou que, “
observando o estado de abandono, além dos vícios ignorados na cobertura do imóvel, afirma-se que a falta de manutenção e reforma do imóvel,
pode sim ter sido o motivo da ocorrência de algumas infiltrações
”.

Ao lado da ausência/ineficiência dos elementos estruturais, o outro grande protagonista dos problemas detectados no imóvel são as infiltrações, como se vê dos seguintes trechos:

“Ainda em detida observação a área frontal do imóvel, na Figura 8 pode-se constatar, além dos vícios já explanados,
um sério vazamento pluvial vindo da incapacidade de estancamento do telhado
, comprometendo parte do forro da garagem, do qual se mostra em intenso grau de deterioração, além de uma das quinas principais da estrutura, afetando também a área interna da edificação, como se pode averiguar nas imagens posteriores.

(...)

Diante da incapacidade do telhado já mencionada anteriormente, tem-se que além dos vícios externos já apontados, nas imagens 02 e 04 da Figura 9, apresenta-se outros provocados pela mesma anomalia, onde
o forro da sala de estar se mostra, em sua maior parte, danificado pela ação da umidade provocada pela entrada de águas pluviais sob o mesmo
.

Na imagem 04 observa-se mais ações provocadas
pela umidade sob o forro provinda da já mencionada incapacidade de estancamento do telhado.

(...)

As imagens expostas acima, apresentam parte da área dos fundos e uma das laterais. Observa-se nas referidas imagens,
uma gama acentuada de mofo e bolor nas áreas atingidas pela umidade, como nota-se toda parte inferior das alvenarias, contrapiso e quinas das aberturas de vãos, foram tomados por essas manifestações patológicas.

(...)

Nas áreas de convívio e serviço,
constata-se mais insurgências de anomalias, onde tem-se infiltrações, mofo, bolor, fissuras e trincas.
As imagens 01, 02 e 03 da figura acima, retrata as manifestações correntes na área de convívio e lazer do imóvel, onde é possível observar um alto índice de machas e bolor, provocados pela umidade, trincas nas quinas do vão da janela, além do destacamento de revestimentos acrílicos e massivos. Nota-se na imagem 04, vários
indícios de infiltrações nas paredes limítrofes à propriedade vizinha lateral e dos fundos
, além de fissuras provocadas por dilatações e variações higroscópicas, na qual se dá pelo movimento de dilatação e retração do revestimento.”

E, evidentemente, verificou-se, em diversos cômodos, uma correlação direta entre os defeitos ligados às vergas/contravergas e as infiltrações.

Exemplificativamente:

“No quarto 01, retratado nas imagens acostadas acima,
o cômodo se mostra com grande índice de umidade, uma delas na quina na janela, na qual apresenta-se com bolor provocado pela
incapacidade de estanqueidade da esquadria metálica
.
Além disso, encontra-se no cômodo algumas
trincas próximas aos vãos de abertura de porta e janela,
provocando a alusão da ineficiência ou inexistência da concepção de vergas e contravergas
.

(...)

Na abertura de sua respectiva janela (ref. quarto 02), tem-se a
insurgência de trincas na quina, além de umidades, das quais provocaram o estufamento do revestimento
, caminhando para um provável destacamento.”

Há, também, por outro lado, a indicação de que, “
e
m diversos pontos da área interna e externa do imóvel foram identificadas presença de umidade, lodo e bolor (mancha escura nos revestimentos), tais fatores estão relacionados ao de escoamento de águas pluviais,
plena incapacidade do telhado e seus componentes de isolamento, falta de manutenção no sistema de proteção, escoamento e impermeabilização, além de possível
inabilidade na impermeabilização da fundação
”, enquanto que “
o forro composto por placas a base de gesso encontra-se em alguns pontos com a necessidade de troca e/ou reparos. As anomalias deram-se sob o mesmo,
por conta da incapacidade de isolamento do telhado e seus componentes
”.

O relatório da perícia aponta uma confluência de fatores às infiltrações, incluindo o abandono do imóvel nos últimos anos, o que, no mínimo, agravou problemas preexistentes, mas, entre os fatores determinantes, o defeito na constituição do telhado é, sem dúvida, o fator preponderante:

“Partindo para observações realizadas sobre o telhado do imóvel, (...),
a imagem 04 retrata algo que chama bastante atenção, no qual se dá por
uma grande anomalia em uma das telhas de cobertura
, algo que justifica parte da insurgência exacerbada de umidade no interior e exterior do imóvel.

A referida anomalia na placa de fibrocimento mostra um grande descuido para com o imóvel, visto que
a parte faltante da telha (resquícios do material quebrado) foi simplesmente deslocada de seu local de origem, levando ao entendimento de que, por mais que tenha ocorrido o afastamento do material danificado,
não houve a preocupação de reparar a crítica irregularidade
.

(...)

Ademais, em alguns pontos da cobertura, foi
constatado trincas nas telhas
, como retratado na imagem 02, assim como uma
vasta gama de sujeiras nas cavas das calhas, o que pode tirar o pleno vigor de sua usabilidade
. Além das irregularidades já explanadas,
tem-se alguns furos nos rufos do tipo pingadeira, dos quais são instalados para proteger a face superior da alvenaria, tais furos permitem a infiltração de águas, passando umidade para as faces superiores das paredes.
”

Registra-se, nesse ponto, que as manifestações em razão de infiltração no imóvel são objeto da queixa dos autores desde o início, ou, melhor dizendo, desde a constatação dos primeiros sintomas de vícios ocultos na obra; os autores assumiram a posse do imóvel em outubro de 2011 e, a partir da análise de dados objetivos presentes nos autos, e tendo em vista que a perícia não precisou, nem estimou em que período as anomalias possivelmente teriam surgidos, pode ser dito, com certo grau de certeza, que os defeitos apareceram, no mínimo, antes do mês de maio de 2015, cerca de 3 anos após a venda, pois está documentado nos autos que foi no dia 20.05.2015 que a BB Seguros emitiu a carta da negativa do pedido de indenização securitária formulado pelos autores/compradores, sob o fundamento era de que a perícia administrativa concluiu que os danos no imóvel advinham justamente de infiltrações, risco não coberto pela apólice contratada (cf. Id. no 75620994 - pág. 51), o que, de modo algum, significa que “
não foi encontrado no imóvel nenhum elemento que pudesse caracterizar-se como risco
”, conforme o sustentado nas razões recursais, mas sim que o problema existia, só não se inseria nas hipóteses de cobertura contratual.

Os autores saíram do imóvel no mês de agosto de 2016 (cf. Id no 75620994 - pág. 42 e 43), deixando-o desabitado desde então; cerca três meses depois (25.10.2016), ajuizaram esta demanda, instruindo os autos, como prova do fato constitutivo do seu direito, com relatório pericial elaborado pelo Eng. Civil Adailton Rogério de Oliveira Aires (CREA/MT 029478), que, à semelhança ao que mais tarde constatou o
expert
judicial, diagnosticou que “
o
imóvel apresenta diversas patologias, tais como
estruturais e
impermeabilização
”
(cf. Id no 75620994 - pág. 29)
, e, somado a isso, retornando ao laudo pericial judicial, vê-se que, ao responder ao quesito da ré a respeito da duração dos
impermeabilizantes, o perito salientou que “
os artigos de impermeabilização instalados ou aplicados em uma edificação, assim como todos os outros artigos, necessitam de reparos com o passar do tempo. No tocante aos produtos impermeabilizantes, os fabricantes declaram uma
durabilidade média estimada de 5 anos
”, e, no caso, como visto, os problemas apareceram menos de 3 anos e meio após a entrega da obra aos autores, e isso, relembro!, considerando uma estimativa conservadora, porque, de acordo com os autores, o início do problema data de meados de 2013.

Então, conquanto a desídia dos autores com a conservação do imóvel nos últimos anos tenha agravado os casos de infiltração, até mesmo sendo potencial causa de novos focos (“
algumas infiltrações
”, conforme disse o perito), como, por exemplo, pela “
notória insurgência de nascimento e desenvolvimento exacerbado de plantas nativas, nas quais procuram as trincas de dilatação formadas entre as paredes e o contrapiso, proporcionando um breve deslocamento da estrutura, resultando em melhores condições da entrada de águas
”, é de todo evidente que não foi tal circunstância que deu causa aos danos reclamados desde o ajuizamento da ação e que constituem a essência dos defeitos relacionados à umidade, mofo e bolor vistos na casa, os quais, aliás, deram ensejo à legítima saída dos autores do imóvel em 2016, sendo que o desleixo deles com o local a partir de então, embora possa ter piorado a situação, não é motivo idôneo para afastar, nem mesmo mitigar, a responsabilidade da ré/apelante pelo reparo das causas das infiltrações e dos danos daí decorrentes (cf. substância da “
Teoria da Equivalência dos Antecedentes Causais
” citada na sentença), eis que, mesmo no caso destacada acima (nascimento e desenvolvimento de plantas nativas), vê-se que o problema está direta e indissociavelmente relacionado a vício construtivo prévio, de responsabilidade da ré/apelante, na medida em que as plantas nativas “
procuram as trincas de dilatação formadas entre as paredes e o contrapiso
”, o que, segundo ensinou o laudo, é causado justamente pela ausência/ineficiência das vergas e contravergas.

Todavia, ainda sob essa ótica, não há como desconsiderar que nem todos os danos detectados têm origem ou são reflexos da existência de vícios construtivos, sendo alguns deles decorrentes diretamente do completo abandono do imóvel desde 2016, sendo o “
ataque de cupins
” o problema que melhor ilustra essa circunstância, afinal, embora tivessem justo motivo para não mais residirem no local, os autores em nenhum momento deixaram, e nem mesmo buscaram isso com ajuizamento desta demanda, de ser os proprietários do imóvel, com todos os direitos e deveres inerentes a essa posição, como o de ser de sua responsabilidade a adoção de cuidados mínimos com a preservação/conservação do bem.

Reafirmo, aqui, conforme disse de passagem linhas acima, que a saída dos autores do imóvel foi uma conduta justificada e legítima, tendo em vista que, ainda que, quatro anos mais tarde, a perícia judicial tenha chegado à conclusão de que, “
analisando a edificação como um todo, foram constatados
problemas com baixo grau de risco
, dos quais provocam a perda parcial do desempenho e funcionalidade da edificação
”, diante das circunstâncias objetivas presentes no momento do ajuizamento da demanda, não seria justo, jurídico e nem razoável exigir que os autores permanecem no imóvel, sob a incerteza do risco à sua segurança, durante o desenrolar do processo, afinal, não se tratou de caso de temor infundado, caprichoso ou fantasioso, mas sim de conduta guiada por elementos objetivos que tinham à disposição naquele momento.

Relembro, nesse particular, que os autores contrataram um profissional para fazer a perícia do imóvel antes de ajuizar a ação, que, conforme visto, embora não de forma tão elaborada e minuciosa como fez o
expert
judicial, apresentou laudo pericial que já apontava os 2 grandes vetores para os problemas que surgiram na casa (“
estruturais e

impermeabilização
”), concluindo, naquele momento, de forma alarmante, que, “
verificado as condições que se encontram o imóvel pode-se concluir que não há possibilidade do proprietário residir nessas condições. A segurança e conforto estão comprometidas, além de as patologias encontradas desonerar o valor venal do imóvel
”
(cf. Id no 75620994 - pág. 33), e, apesar de a conclusão não coincidir com àquela estabelecida na perícia judicial, e da natural ressalva na valoração de um laudo pericial elaborado unilateral, não há nada que desabone o trabalho feito pelo profissional contratado (e
ngenheiro civil, inscrito no CREA/MT no 029478), sobretudo quando se considera que a leitura do cenário realizada pelo perito judicial cerca de três anos e 4 meses após a perícia unilateral, em específico do risco oferecido pelo vício construtivo estrutural cujos reflexos se via na parede divisória da sala e da cozinha (cf. imagem colacionada acima), adotou, como pressuposto fundamental à sua conclusão, o fato de que a anomalia (rachadura na parede) não evoluiu ao longo dos últimos anos, ou seja, nas palavras do próprio perito judicial, “
o tempo transcorrido entre a captação das imagens, já era suficiente para mostrar uma evolução considerável da anomalia (se a mesma estivesse em constante evolução), no entanto, dentre as limitações em uma comparação de imagens, pode-se dizer que a referida manifestação se encontra paralisada
”; para além desse aspecto, corroborando com a proposição de que não seria exigível conduta diversa dos autores naquela circunstância, o laudo pericial judicial, em diversas passagens, faz ressalvas como a de que, “
dentre todas as manifestações patológicas que podem surgir em uma edificação, diga-se de passagem, que a mais preocupante entre os habitantes, são as que envolve o sistema estrutural.
Sem dúvida uma rachadura, trinca ou até mesmo fissuras, é algo que chama a atenção dos ocupantes, onde se acaba tirando a confiança existente para com seu imóvel, provocando então preocupações que geram desconforto em sua plana habitação
”,

inclusive, entre os pontos elencados na conclusão, observou-se que “
as patologias identificadas no imóvel
ocasionam aos moradores insegurança e desconforto visual e tátil
, assim sendo, uma vez que os problemas já foram detectados, torna-se necessário a execução das correções indicadas
”.

Porém, como dito, como a pretensão dos autores nunca foi o de rescindir o contrato, de modo que, independentemente do desfecho da lide, o imóvel continuaria a ser de sua propriedade, é certo que a eles competia continuar a exercer atos inerentes à sua condição de dono, seja o pagamento anual do IPTU, seja a prática de atos devotados ao cuidado mínimo, na medida do possível, da casa, e, assim sendo, o único reparo que a sentença merece é no que diz respeito à ausência de delimitação da responsabilidade da ré/apelante na obrigação de fazer consistente em providenciar/custear o conserto dos defeitos presentes no imóvel, pois, nesse ponto, a condenação deve abranger o reparo de todos os defeitos e danos ligados aos vícios construtivos estruturais constatados no imóvel, incluindo todos aqueles provenientes de infiltrações, no entanto, problemas causados pelos “
ataques de cupins
” ou como “
deslocamento do contrapiso de calçadas
(...)
pelo nascimento de plantas nativas
”, entre outros da mesma estirpe, que nasceram e se proliferaram em razão do descido para com o imóvel nos últimos anos, a toda evidencia, ficarão a cargo dos próprios autores/proprietários.

Pelo exposto, provejo parcialmente o recurso, para retificar o dispositivo decisório apenas no que se refere à obrigação de fazer, a fim de impor à ré/apelante o dever de providenciar e arcar com o conserto dos defeitos e vícios construtivos detectados no imóvel, de acordo com o relatório da perícia técnica e os apontamentos realizados nesta decisão, assim como das anomalias e danos que se manifestaram na casa em decorrência de tais vícios/defeitos, excluindo, pois, aqueles que surgiram em razão da falta de cuidados mínimos com o imóvel desde que o início da demanda. Mantenho, no mais, a íntegra da sentença apelada, inclusive, a respeito da distribuição do ônus de sucumbência.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/03/2022