Tribunal: TJMT
Processo: 0016775-28.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-06-22

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0016775-28.2016.8.11.0041
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – RECURSO NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0016775-28.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GARCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.707.473/0001-99 (APELANTE), ARILTON FAUSTINO DE AQUINO - CPF: 042.698.299-15 (ADVOGADO), VERANUBIA BORGES FERREIRA - ME - CNPJ: 26.594.697/0001-60 (APELANTE), ROGERIO CAPOROSSI E SILVA - CPF: 668.038.451-68 (ADVOGADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), JOSE APARECIDO CASARIN - CPF: 238.102.039-04 (APELANTE), FABRICIO CASARIN DA SILVA - CPF: 048.391.019-81 (APELANTE), RENATO CESAR PROENCA MORAES SILVA - CPF: 989.915.401-63 (APELADO), GERSON LEVY RABONE PALMA - CPF: 029.628.491-21 (ADVOGADO), BRUNO CARLOS PEIXOTO - CPF: 046.258.161-65 (ADVOGADO), JULIANA RIBEIRO DE ASSIS PROENCA - CPF: 032.258.461-20 (APELADO), VERANUBIA BORGES FERREIRA - ME - CNPJ: 26.594.697/0001-60 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0016775-28.2016.8.11.0041

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0016775-28.2016.8.11.0041

APELANTE: GARCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: RENATO CESAR PROENCA MORAES SILVA e JULIANA RIBEIRO DE ASSIS PROENCA

Proc. referência
: Ação Ordinária de Distrato de Compra e Venda de Imóvel por Atraso de Entrega c/c Restituição dos Valores Pagos c/c Danos Morais e Materiais n. 0016775- 28.2016.8.11.0041, cód. 1115347 - 6a Vara Cível da Comarca da Capital.

RELATÓRIO

Apelação
interposta Garça Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Distrato de Compra e Venda de Imóvel por Atraso de Entrega c/c Restituição dos Valores Pago e Danos Morais e Materiais ajuizada por Renato César Proença Moraes Silva e Juliana Ribeiro de Assis Proença em desfavor de Garça Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca da Capital) julgou procedentes os pedidos, a fim de declarar a resolução do “Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em Construção”, firmado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, condenou-a a devolver aos autores, a título de danos materiais, o valor de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde os vencimentos, e correção monetária pelo IGPM até o ajuizamento da ação, incidindo a partir daí o INPC/IBGE até o efetivo pagamento, e a pagar aos autores, a título de danos morais, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um, acrescidos de juros de mora, desde a citação e de correção monetária pelo INPC/IBGE a partir da sentença.

Condenou a requerida, ora apelante, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

APELO
: apelante sustenta que a obra foi concluída de acordo com as previsões contidas no contrato de compra e venda firmado entre as partes, ou seja, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, porém, não foi entregue por em razão de entraves burocráticos dissociados da sua competência.

Aduz que o contrato não foi plenamente concluído, formalizado e aperfeiçoado entre as partes, por culpa exclusiva dos autores apelados que demonstraram total desinteresse na sua conclusão, portanto incabível a devolução integral dos valores pagos, que diante da desistência se mostra cabível a retenção de 25% dos valores pagos, a título de ressarcimento das despesas administrativas.

Defende ainda a não ocorrência do dano moral e pugna pelo provimento do recurso para reforma da sentença impugnada.

CONTRARRAZÕES
: Id. 130088978.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0016775-28.2016.8.11.0041

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da parte requerida é saber se cabe reforma a sentença impugnada para afastar a sua culpa pela rescisão do
contrato de compra e venda de imóvel na planta
e, por conseguinte, determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como saber se ficou configurado o dano moral a ensejar o deve de indenizar.

A lide advém do contrato de compra e venda de imóvel em construção, celebrado entre as partes em 08.03.2014, no valor de R$185.000,00, para aquisição da unidade imobiliária situada na Rua G, no loteamento Residencial Garça II, Lote 05, Bairro Cachoeira das Garças, em Cuiabá, cujo prazo de entrega ficou estipulado para o mês de abril de 2015, (cláusula quinta), com prazo de carência de 180 dias (§1o), prorrogando-se o prazo de entrega da unidade para outubro de 2015.

Narra a inicial que o contrato foi entabulado com cláusula de arrependimento ou inexecução contratual (cláusula segunda, item 3), bem assim que o pagamento do valor de R$ 185.000,00, foi ajustado na cláusula terceira, da seguinte forma: uma parcela de R$ 2.500,00 até o dia 14 de março de 2014 e 16 parcelas de R$ 1.000,00 a partir de 30 de abril de 2014, por meio de cheques, e o restante do saldo devedor, R$ 166.500,00, por meio de financiamento bancário, reajustável de acordo com a variação do INCC, em única parcela, no momento da entrega das chaves.

Narra ainda que os autores apelados pagaram, a título de entrada, o valor R$18.500,00, que o imóvel, com as especificações do contrato, não foi entregue no prazo estipulado, que a construtora realizou modificações na estrutura sem o seu prévio consentimento, o que ensejou o aumento dos valores cobrados ao final da obra, bem assim que os autores tentaram rescindir o contrato por diversas vezes pela via administrativa, mas houve recusa na devolução integral dos valores pagos, motivo do ajuizamento da ação.

A sentença julgou procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel, decisão que é objeto deste recurso.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Da mesma forma,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Do conjunto fático-probatório, tem-se que a expedição do “Auto de Conclusão (Habite-se)” ocorreu no mês de dezembro de 2015, ou seja, depois de esgotado inclusive o prazo de carência ajustado no contrato.

Verifica-se que os autores apelados pagaram as parcelas iniciais do contrato e, até o mês de agosto 2015, já havia pagado a quantia de R$18.500,00, bem assim que o pagamento do saldo devedor deveria ser feito por meio de financiamento a partir da entrega das chaves, porém, até a data do ajuizamento da ação, em abril de 2016, a unidade imobiliária não havia sido entregue.

Incumbia à demandada, ora apelante, produzir provas do cumprimento do contrato, todavia, esta não comprova que entrou em contato com os autores apelados para proceder à entrega das chaves, para, assim, justificar o argumento de inadimplemento contratual por parte destes no tocante ao financiamento bancário para o pagamento do saldo devedor, como consignado pela sentença impugnada, cujo fragmento se transcreve:

“Com a alegação da ré de que os autores desistiram do negócio, ou seja, do recebimento do imóvel, em razão da mudança das regras do financiamento, mormente depois de alegarem na peça primeira que desistiram por culpa das rés, que não haviam efetuado a entrega da unidade até a data do ajuizamento desta ação em abril de 2016,
incumbia à parte demandada produzir provas do cumprimento do contrato, conforme salientado na decisão saneadora, à luz do disposto no art. 373, II, do Código de Processo Civil e no art. 14, § 3o, do Código de Defesa do Consumidor
.

Impunha-se, pois, à parte ré, deixar claro que ao tempo do ajuizamento da ação os autores já haviam sido comunicados sobre a entrega das chaves ou que não havia óbice a estes para que recebessem o imóvel, especialmente por constar do contrato, em sua cláusula oitava, parágrafo sexto, que “Casos os COMPRADORES desejem fazer a quitação do saldo devedor, através de financiamento bancário, a entrega das chaves fica suspensa pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias. Findo esse prazo sem solução do financiamento e sem quitação do preço, o presente contrato será rescindido de pleno direito, com devolução dos valores pagos, deduzindo-se os valores previstos no parágrafo quinto da cláusula non
a”.

Conforme se vê acima, os autores ainda dispunham de um prazo de 120 dias para a solução do financiamento bancário a contar da entrega das chaves, que não se demonstrou ter ocorrido ou deixado de acontecer por culpa dos demandantes, não tendo sido comprovado, também, pela parte ré que a documentação existente acerca do imóvel atendia às exigências do agente financeiro, ao contrário do alegado pelos autores ao serem instados acerca da mudança das regras do financiamento.

Os autores ainda lograram êxito na demonstração de que precisaram adiar o casamento inicialmente previsto para o dia 24.7.2015 por conta de atraso na entrega do empreendimento, agravada por problemas de alterações com o projeto original da casa na planta, como se infere das declarações do próprio representante da primeira ré, que, em seu depoimento pessoal, não nega mudanças na garagem da unidade, embora afirme que não seria problema atender às solicitações dos autores de providenciar a cobertura inicialmente prevista naquele espaço.

Em suma, conclui-se que a parte ré deu causa à resolução contratual, assegurando aos autores o direito à indenização por perdas e danos, ao descumprir sua parte no contrato, atrasando a entrega do empreendimento e não demonstrando qualquer culpa dos pretensos compradores, o que remete à aplicação do disposto nos artigos 475 e 476 do Código Civil”.

Como se vê, o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, aqui apelante.

Dessa forma, considerado que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido, reconhece-se, como definido pela sentença impugnada, que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida apelante, impondo-se a esta o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado aos demandantes, diante do não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Realça-se, a prova produzida demonstra a existência de justa causa para os autores apelados buscarem o desfazimento do negócio por culpa da requerida apelante. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não há falar em retenção de parte do valor em razão de previsão contratual.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Repita-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas. Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Ainda, nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ
.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Veja-se que a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral, como bem registrou a sentença impugnada:

“É o que se vê no caso em apreço, uma vez que ao atraso na entrega da obra se somaram aborrecimentos que superam facilmente a barreira da mera tolerância e do simples desconforto, inserindo na esfera da angústia e do sofrimento,
verificados na frustração com o não recebimento da unidade adquirida em tempo para a realização do casamento, a ponto de provocar seu adiamento e, posteriormente, a própria resolução contratual, desfazendo o sonho construído quando da celebração do negócio jurídico
”.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso

mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de sucumbência para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/06/2022