Tribunal: TJMT
Processo: 0007848-05.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-17
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – DÉBITOS CONDOMINIAIS – PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS – IRRELEVÂNCIA DE SIMPLES CESSÃO DE DIREITOS A TÍTULO PARTICULAR – RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO
A quota condominial caracteriza obrigação propter rem, cuja transmissão depende da efetiva transferência da titularidade imobiliária com o devido registro, a rigor do art. 1.245 do Código Civil. Por consequência, cabível a propositura da execução em face dos proprietários registrais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007848-05.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANTONIO EDUARDO DE CARVALHO FREITAS - CPF: 060.219.308-78 (APELANTE), FABIANA SEVERINO DA SILVA - CPF: 004.841.521-90 (ADVOGADO), SONIA MARIA ASSAGRA FREITAS - CPF: 980.314.908-30 (APELANTE), CONDOMINIO DO EDIFICIO ILHAS DO SUL II - CNPJ: 36.910.248/0001-37 (APELADO), DANIELA PAES DE BARROS - CPF: 854.879.881-53 (ADVOGADO), NILTON CECILIO DE MESQUITA - CPF: 707.171.688-91 (ADVOGADO), BRUNA AMORIM BERTHOLDO DE SOUZA - CPF: 006.511.161-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –

EMBARGOS À EXECUÇÃO – DÉBITOS CONDOMINIAIS – PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS – IRRELEVÂNCIA DE SIMPLES CESSÃO DE DIREITOS A TÍTULO PARTICULAR – RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

A quota condominial caracteriza obrigação
propter rem
, cuja transmissão depende da efetiva transferência da titularidade imobiliária com o devido registro, a rigor do art. 1.245 do Código Civil. Por consequência, cabível a propositura da execução em face dos proprietários registrais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
ANTÔNIO EDUARDO DE CARVALHO FREITAS
e
SÔNIA MARIA ASSAGRA FREITAS
, contra a sentença que, nos autos dos embargos executórios em epígrafe, opostos em face do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ILHAS DO SUL II
, julgou improcedentes os pedidos iniciais, determinando o prosseguimento da execução embargada e condenando os embargantes ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no valor de R$ 4.000,00.

Os apelantes insistem que o imóvel que gerou os débitos condominiais executados foi transferido a terceiro através de “contrato particular de venda e cessão de direito de imóvel”. Com essa narrativa, defendem que o débito deve ser exigido do cessionário, possuidor direto do bem.

Contrarrazões no id. 135317645.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Os apelantes insistem na tese de que as quotas condominiais não devem ser arcadas pelo titular registral do imóvel, mas pelo suposto possuidor, indicado como cessionário em um instrumento particular desprovido de registro, cujas assinaturas sequer tiveram a autenticidade certificada em cartório. Assim, procuram se desvencilhar da execução promovida pelo Condomínio Ilhas do Sul II, que diz respeito a débitos vinculados a um apartamento registrado em nome dos apelantes.

A tese é desprovida de respaldo jurídico.

A quota condominial constitui, notoriamente, uma obrigação de natureza
propter rem
, assim entendida aquela que se transmite conjuntamente com a titularidade do bem. Essa natureza é, aliás, reconhecida pelos próprios apelantes, como se infere do id. 135317643 – 6.

Entretanto, diversamente da interpretação defendida pelos apelantes, não basta, para a transmissão da obrigação, a simples transferência da posse do bem. É imprescindível a transferência da propriedade, que, tratando-se de bem imóvel, depende do registro em cartório, a rigor do art. 1.245 do Código Civil.

Assim, o negócio jurídico particular ventilado pelos apelantes não é oponível ao condomínio, que exerce pretensão legítima ao exigir dos proprietários registrais o pagamento do débito pendente.

Prevalece o princípio da relatividade dos efeitos contratuais, de modo que, ressalvado o exercício de pretensão regressiva em face do suposto cessionário, os proprietários não se eximem da dívida atrelada ao imóvel.

A propósito:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÕES MONOCRÁTICAS QUE NEGARAM SEGUIMENTO AO APELO NOBRE INTERPOSTO PELA RÉ E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL MANEJADO PELO AUTOR. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.
1. "A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas
, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos."(AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015). 2. Agravo regimental desprovido.”

(AgRg no REsp n. 1.380.798/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 30/5/2018.)

Destaco que o caso concreto não se confunde com a hipótese de compromisso de compra e venda, que tem recebido tratamento diverso na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Como já relatado, trata-se de simples instrumento particular de “cessão de direitos imobiliários” desprovido de registro e que sequer teve a autenticidade das assinaturas certificada em cartório.

Logo, irretocável a sentença que, rejeitando os embargos executórios, determinou o prosseguimento da execução em

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários sucumbenciais ao valor de R$ 5.000,00, sem prejuízo do art. 98, §3o, CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/08/2022