Tribunal: TJMT
Processo: 1015945-95.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-22

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS EMERGENTES E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA PELO JUIZ A QUO – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO DEMONSTRADOS – DECISÃO REFORMADA – JUROS DE OBRA – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA APÓS O PRAZO ESTIPULADO PARA ENTREGA – RECURSO PROVIDO.
A tutela de urgência apenas será concedida se observados, concomitantemente, os requisitos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, a parte autora demonstrou os requisitos para concessão da tutela de urgência, eis que comprovou o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, de modo que não há óbice à concessão da medida antecipatória que objetiva o pagamento de alugueis até a efetiva entrega da unidade imobiliária, porquanto configurado tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.
De acordo com o Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015945-95.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARCOS PAULO CORREIA PESCARA - CPF: 021.953.289-32 (ADVOGADO), KAROLLINE ALVES DA SILVA LEITE - CPF: 935.107.301-78 (AGRAVANTE), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (AGRAVADO), 7 VARA CIVIL (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS EMERGENTES E DANOS MORAIS

– ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA PELO JUIZ
A QUO
–
PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO DEMONSTRADOS – DECISÃO REFORMADA – JUROS DE OBRA – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA APÓS O PRAZO ESTIPULADO PARA ENTREGA –
RECURSO PROVIDO
.

A tutela de urgência apenas será concedida se observados, concomitantemente, os requisitos do artigo 300,
caput
, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Na hipótese, a parte autora demonstrou os requisitos para concessão da tutela de urgência, eis que comprovou o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, de modo que não há óbice à concessão da medida antecipatória que objetiva o pagamento de alugueis até a efetiva entrega da unidade imobiliária, porquanto configurado tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

De acordo com o Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o
1015945-95.2021.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
KAROLLINE ALVES DA SILVA LEITE
em virtude da decisão proferida pela Juíza da 7.a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos de
Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Emergentes e Danos Morais
n.o 1023934-29.2021.8.11.0041, movida em face da pessoa jurídica
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.,
indeferiu o pedido liminar para obrigar a empresa Agravada a custear parcelas de alugueis devidos pela Agravante, bem como juros de obra.

Inconformada, insurge-se a Recorrente sustentando a necessidade de imediata reforma da decisão objurgada, ao argumento de que a Construtora Recorrida descumpriu o prazo estipulado para entrega do bem no contrato de compra e venda do imóvel.

Afirma que o prazo final para a conclusão da obra foi previsto para dezembro de 2020, com possibilidade de acréscimo de até 180 (cento e oitenta) dias. Sustenta que
“o prazo de tolerância de 180 dias, passou a fluir em 01/01/2021 até 30/06/2021 (06 meses ou 180 dias)”.

Assevera que, devido ao atraso na entrega do imóvel,
foi obrigada a alugar um imóvel muito inferior ao adquirido (Kit Net) para morar com os dois filhos, e está pagando aluguel no valor de R$ 700,00 (setecentos reais)
.

Ressalta que
“não tem condições de pagar aluguel mais ‘juros de obra’ sem estar residindo no imóvel adquirido”.

Destaca que a Agravante tentou por diversas vezes resolver o impasse de forma amigável, sem lograr êxito.

Forte nesses argumentos, pleiteou a antecipação da tutela recursal para que a Agravada fosse compelida a pagar o valor do aluguel a partir de julho de 2021, além de custear o pagamento de juros de obra em razão do atraso na entrega do bem.

No mérito, pugna pelo seu provimento, confirmando-se a medida liminar.

O pedido liminar foi deferido (ID. 100976993).

Sem contrarrazões, conforme certidão constante no ID. 121792476.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que a Agravante ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Emergentes e Danos Morais
n.o 1023934-29.2021.8.11.0041 em face da Agravada
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.

Em sua inicial, a parte autora, ora Agravante, aduziu que, em 22/06/2020, firmou contrato particular de Compra e Venda de unidade habitacional autônoma futura de fração ideal e outras avenças com a Ré/Agravada, para obtenção do imóvel localizado na Quadra 11, Lote 10, Rua Ática, loteamento Bom Jesus em Cuiabá/MT, no denominado Condomínio Athenas, pelo valor de R$ 182.120,00 (cento e oitenta e dois mil cento e vinte reais) de forma parcelada, sendo que o saldo devedor seria pago mediante obtenção de financiamento bancário.

Alegou, ainda, que sempre pagou em dias as parcelas do referido contrato, contudo, a Agravada não entregou o imóvel no prazo pactuado em contrato, qual seja, em dezembro de 2020, com possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, como prazo de tolerância.

Sustentou que, devido ao atraso na entrega do imóvel,
foi obrigada a alugar um imóvel muito inferior ao adquirido (Kit Net) para morar com os dois filhos, e está pagando aluguel no valor de R$ 700,00 (setecentos reais)
.

Ressaltou que
“não tem condições de pagar aluguel mais ‘juros de obra’ sem estar residindo no imóvel adquirido”.

Destacou que tentou por diversas vezes resolver o impasse de forma amigável, mas não obteve êxito.

Forte nesses argumentos, pugnou pela concessão da tutela de urgência para que a Agravada fosse compelida a pagar o valor do aluguel a partir de julho de 2021, além de custear o pagamento de juros de obra em razão do atraso na entrega do bem.

O Juiz
a quo
indeferiu o pedido de tutela de urgência, o que deu azo à interposição deste recurso.

De proêmio, cinge frisar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

Acerca do tema, o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deverá ser deferido o pedido da parte postulante:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na hipótese,
entendo que os elementos dos autos evidenciam o direito da Recorrente e o perigo do dano, para que lhe seja deferido o pedido de tutela de urgência,
porquanto o entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1729593/SP).

Assim, tem-se que o atraso na entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No caso, ao compulsar o caderno processual e os documentos que o instruem, verifica-se da
Cláusula 23
do instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel para entrega futura (contrato acostado ao ID. 59562749/autos principais), que a promitente vendedora firmou compromisso de concluir e entregar a obra até o mês de dezembro do ano de 2020, ressalvadas as hipóteses de caso fortuito ou força maior.

Todavia, até a interposição deste recurso, o imóvel não havia sido entregue, de modo que não soa razoável a Recorrente ser obrigada a pagar aluguel de outro imóvel em razão do atraso aparentemente injustificado da entrega do imóvel que adquiriu da empresa Recorrida, com prazo previamente estabelecido pela própria Construtora, com sacrifício da sua subsistência e de sua família.

Da mesma forma, mostra-se configurado o perigo da demora, eis que a Agravante, além de já se encontrar obrigada ao pagamento mensal do financiamento habitacional do imóvel no valor de R$ 1.491,48 (mil quatrocentos e noventa e um reais e quarenta e oito centavos), necessita pagar o aluguel para sua moradia em razão do atraso na entrega do imóvel, cujo valor é de R$ 700,00 (setecentos reais), como se vê do contrato de locação acostado no ID. 59562780 – autos principais.

Vale destacar que a soma desses encargos totaliza R$ 2.191,48 (dois mil, cento e noventa e um reais e quarenta e oito centavos), ou seja, quase 100% (cem por cento) do salário da Recorrente que é servidora pública municipal (professora de educação infantil), e percebe remuneração mensal líquida de R$ 2.263,31 (dois mil duzentos e sessenta e três reais e trinta e um centavos), como se vê do holerite acostado no ID. 59562780 – demanda principal.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE QUE AS RÉS CUSTEIEM O ALUGUEL MENSAL DO IMÓVEL ONDE O AUTOR RESIDE, DIANTE DO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA PELO AUTOR. 1. Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça: [...] 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; [...] 2. Jurisprudência consolidada da Corte Superior de que o atraso injustificado de conclusão da incorporação imobiliária acarreta prejuízo ao adquirente, a título de lucros cessantes, consistente na presumida perda de receita com a locação do imóvel, ou dos aluguéis que deixaria de despender com outra moradia, enquanto não entregues as chaves. 3. Verossimilhança das alegações pelos documentos acostados aos autos, que comprovam a existência de relação contratual entre as partes e o atraso na entrega do imóvel, bem como pela comprovação do contrato de aluguel para moradia do agravado. 4. Outrossim, há que se considerar o decurso do tempo, na hipótese, pois, pelo que consta nos autos, já se passou quase um ano da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, situação que impõe ao agravado o pagamento de aluguel, o que compromete, sem dúvida, a higidez financeira do consumidor. 5. Presença dos requisitos do art. 300 do CPC/15. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRJ. Agravo de Instrumento 00600196920208190000, Relator: Des(a). FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 23/02/2021, 11.a Câmara Cível).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PAGAMENTO DO ALUGUEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ART. 300 CPC/15. REQUISITOS COMPROVADOS. DECISÃO MANTIDA.

Para a concessão da tutela provisória de urgência, mostra-se necessário que a parte comprove a probabilidade do direito reclamado, aliado ao perigo de dano, requisitos exigidos pelo artigo 300, CPC/15 - Presentes os requisitos legais, deve ser deferida a tutela de urgência que determina o pagamento do aluguel do imóvel até a entrega efetiva do mesmo. (TJMG. Agravo de Instrumento 10000180654204001 MG, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 18/12/2018, Data de Publicação: 16/01/2019).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZE C/C CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PAGAMENTO DE ALUGUEIS E DETERMINAÇÃO DE ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA – REQUISITOS PARA A MEDIDA DE URGÊNCIA – CONFIGURADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, não há óbice à concessão da medida antecipatória que objetiva o pagamento de alugueis até a efetiva entrega da unidade imobiliária, bem como seja fixado prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, porquanto configurado tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. (TJMT. Agravo de Instrumento 10027068720228110000. Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 16/03/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2022).

Assim, demonstrado o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, revela-se possível a concessão da medida antecipatória que objetiva o pagamento de alugueis até a efetiva entrega da unidade imobiliária, porquanto configurado tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

Quanto aos encargos denominados “juros de obra”, estes consistem em percentual aplicado sobre o empréstimo concedido à Construtora para a edificação de determinado imóvel, cuja taxa é cobrada dos mutuários (compradores do imóvel) pela instituição financeira no momento da contratação do financiamento.

De pronto, entendo que a cobrança desse encargo, pelo menos em tese, revela-se abusiva, eis que a consumidora/Agravante não deu causa ao atraso na entrega do imóvel e, por consequência lógica, quanto maior o atraso da obra, mais tempo a Recorrente continuará a pagar referido encargo.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 996), ao julgar o REsp 1729593/SP em 25/09/2019, decidiu que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

Portanto, diante do que dispõe o Tema 996 do STJ, a Agravante não está obrigada a pagar os juros de obra.

Com essas considerações,
dou provimento
ao recurso, ratifico a decisão liminar deferida e,
determino
à empresa Agravada que custeie as despesas relacionadas aos “
juros de obra
”,
bem como as parcelas de alugueis mensais assumidas pela Agravante, cujos pagamentos deverão ser mantidos até a entrega do imóvel, com efeito retroativo à data de 01/07/2021, sob pena de multa diária que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais) até o limite de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022