Tribunal: TJMT
Processo: 1004021-47.2022.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-10
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1004021-47.2022.8.11.0002
APELANTES: G C CORDEIRO PRESTADORA DE SERVICOS EIRELI E GLAUCO CAVLAC CORDEIRO
APELADO: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO
E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL – IMPROCEDÊNCIA – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ALEGAÇÃO DE QUE A AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA FIDUCIÁRIA ENCONTRA-SE EM DESCONFORMIDADE COM O VALOR REAL DAS PROPRIEDADES – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – DESCABIMENTO – CONCORDÂNCIA DO AUTOR COM O VALOR ATRIBUÍDO AOS BENS NO ATO DA ASSINATURA DO CONTRATO – LEILÃO DOS IMÓVEIS COM VALOR SUPERIOR AO QUE FORAM AVALIADOS – RECURSO DESPROVIDO.
Se o autor anuiu com a avaliação dos imóveis dados em garantia fiduciária ao assinar a Cédula de Crédito Bancário, inexistindo qualquer vício ou ilegalidade a comprometer os valores atribuídos pelo banco aos referidos bens, não há razão para realização de nova avaliação das propriedades ainda que exista divergência com o preço utilizado pela Prefeitura Municipal como base de cálculo para fins tributários.
Com maior razão mantêm-se a avaliação se os imóveis em questão estão indo a leilão por valor muito superior ao que lhes foi atribuído, o que, no final das contas, beneficiará o devedor, diante da maior possibilidade de a arrematação ser suficiente para saldar a dívida.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004021-47.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Bancários]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[G C CORDEIRO PRESTADORA DE SERVICOS EIRELI - CNPJ: 26.124.390/0001-03 (APELANTE), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), GLAUCO CAVLAC CORDEIRO - CPF: 062.711.611-62 (APELANTE), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO - CNPJ: 08.742.188/0001-55 (APELADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO - CNPJ: 08.742.188/0001-55 (REPRESENTANTE), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO), BARBARA CARDOZO BENDER - CPF: 064.311.881-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1004021-47.2022.8.11.0002

APELANTES: G C CORDEIRO PRESTADORA DE SERVICOS EIRELI E GLAUCO CAVLAC CORDEIRO

APELADO: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO

E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL
– IMPROCEDÊNCIA – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ALEGAÇÃO DE QUE A AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA FIDUCIÁRIA ENCONTRA-SE EM DESCONFORMIDADE COM O VALOR REAL DAS PROPRIEDADES – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – DESCABIMENTO – CONCORDÂNCIA DO AUTOR COM O VALOR ATRIBUÍDO AOS BENS NO ATO DA ASSINATURA DO CONTRATO – LEILÃO DOS IMÓVEIS COM VALOR SUPERIOR AO QUE FORAM AVALIADOS – RECURSO DESPROVIDO.

Se o autor anuiu com a avaliação dos imóveis dados em garantia fiduciária ao assinar a Cédula de Crédito Bancário, inexistindo qualquer vício ou ilegalidade a comprometer os valores atribuídos pelo banco aos referidos bens, não há razão para realização de nova avaliação das propriedades ainda que exista divergência com o preço utilizado pela Prefeitura Municipal como base de cálculo para fins tributários.

Com maior razão mantêm-se a avaliação se os imóveis em questão estão indo a leilão por valor muito superior ao que lhes foi atribuído, o que, no final das contas, beneficiará o devedor, diante da maior possibilidade de a arrematação ser suficiente para saldar a dívida.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
G C CORDEIRO PRESTADORA DE SERVICOS EIRELI E GLAUCO CAVLAC CORDEIRO
na
Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual
ajuizada em desfavor da
COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSÃO UNIÃO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRAÇÃO,
contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, isentando a parte autora do pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios por ser beneficiária da justiça gratuita.

Em síntese, sustenta o apelante que a avaliação dos imóveis dados em garantia fiduciária encontra-se inferior ao preço de mercado e ao real valor das propriedades, sendo que um único imóvel é capaz de suprir toda a dívida oriunda da cédula bancária, que perfazia o montante de R$ 338.651,43 (trezentos e trinta e oito mil seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e três centavos).

Alega que mesmo sendo definido no contrato de constituição da hipoteca o valor do imóvel, após o transcurso de considerável lapso temporal, sendo verificado que a mera atualização monetária pelos índices definidos no contrato é insuficiente para refletir a valorização do bem, deve ser procedida nova avaliação.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 133070420).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que, em 31 de julho de 2020, a autora, ora apelante, contratou com a requerida/apelada Cédula de Crédito Bancário no valor de R$ 338.701,43 (trezentos e trinta e oito mil setecentos e um reais e quarenta e três centavos), com o propósito de estabilizar a empresa, cuja situação encontrava-se agravada pela crise mundial provocada pelo COVID-19.

Consta que o empréstimo deveria ser pago em 60 (Sessenta parcelas) com a taxa de juros remuneratórios a 0,60% (zero ponto sessenta por centos ao mês) e juros de mora a 1% (hum por centos ao mês), tendo como garantia de pagamento dois bens imóveis do requerente, quais sejam;

-

Imóvel comercial, situado núcleo 03 do Bairro Cristo Rei, nesta Cidade de Várzea Grande-MT, com 678 m2, sobre a
matrícula n. 76.418
, o qual, para se realizar a operação, fora avaliado em R$ 185.975,40 (cento e oitenta e cinco mil novecentos e setenta e cinco reais e quarenta centavos);

-

Imóvel Residencial, situado núcleo 03 do Bairro Cristo Rei, nesta Cidade de Várzea Grande-MT, com 649 m2, sobre a
matrícula n. 41.846
, o qual, para se realizar a operação, fora avaliado em R$ 181.994,01 (cento e oitenta e um mil novecentos e noventa e quatro reais e um centavo).

Segundo o demandante, os referidos imóveis encontram-se hoje locados à empresa PORTONI IMOVEIS, inscrita no CNPJ n. 39.523.357/0001-90, a qual, por sua vez, realiza a sublocação dos mesmos a terceiros de maneira a agremiar renda.

Por conta dos fechamentos decorrentes da pandemia, o demandante não conseguiu pagar as parcelas da avença, sendo os imóveis garantidores encaminhados a leilão.

Sob a alegação de que a avaliação dos imóveis efetuada pelo banco requerido é incompatível com o real valor dos bens, sendo que um único imóvel é suficiente ao pagamento da dívida, ajuizou a presente ação.

Pois bem.

Verifica-se do contrato de crédito bancário firmado entre as partes, que os imóveis comerciais dados em garantia fiduciária sob as
matrículas no 76.418 e 41.846
, foram avaliados em 31/07/2020, por
R$ 185.975,40
(cento e oitenta e cinco mil novecentos e setenta e cinco reais e quarenta centavos) e
R$ 181.994,01
(cento e oitenta e um mil novecentos e noventa e quatro reais e um centavo), respectivamente (ID 133076358 - Pág. 11).

Segundo o apelante, tais valores, entretanto, não refletem hoje o real preço dos imóveis, razão pela qual deve ser procedida nova avaliação.

Com efeito, consta do Edital do Leilão, de 21/02/2022, que os imóveis em questão são descritos com valores superiores ao constante na cédula de crédito bancário, consoante se observa abaixo:

“
DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS:

Lote de terreno urbano, Núcleo 03, Bairro Cristo Rei, com área de 678,0 m2, limites e confrontações descritos na Matrícula 76.418 do Livro 02 do 1o Serviço Notarial de Várzea Grande. Avaliado em
R$ 362.057,48 (trezentos e sessenta e dois mil e cinquenta e sete reais e quarenta e oito centavos)
Valor venal do imóvel

Ônus
: Não existem outras averbações além da consolidação da propriedade em favor do credor; e

Lote de terreno urbano, Núcleo 03, Bairro Cristo Rei, com área de 649,0 m2, limites e confrontações descritos na Matrícula 41.846 do Livro 02 do 1o Serviço Notarial de Várzea Grande. Avaliado em
R$ 362.057,48 (trezentos e sessenta e dois mil e cinquenta e sete reais e quarenta e oito centavos)
Valor venal do imóvel.

Ônus
: Não existem outras averbações além da consolidação da propriedade em favor do credor
.”

Tais valores encontram-se de acordo com a base de cálculo utilizada para cobrança do IPTU dos referidos imóveis, consoante se verifica do documento de arrecadação constante no ID 133076378-Pág. 14.

Contudo, apesar de tais divergências, não se pode olvidar que o apelante anuiu com a avaliação dos imóveis dados em garantia fiduciária ao assinar a Cédula de Crédito Bancário (ID 133076358), inexistindo qualquer vício ou ilegalidade a comprometer os valores atribuídos pelo banco aos referidos bens.

Até porque, a avaliação realizada no ato da emissão da cédula de crédito bancário, em jul/2020, com relação ao imóvel de matrícula no 76.418, indicou preço superior (
R$ 185.975,40)
ao valor venal do imóvel em janeiro de 2022, que segundo o Boletim de Cadastramento Imobiliário da Prefeitura Municipal de Várzea Grande-MT, era de R$ 132.536,55 (cento e trinta e dois mil quinhentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos).

Ou seja, o próprio banco avaliou um dos imóveis garantidores da dívida, há dois anos, em valor muito superior ao seu valor venal neste ano.

Logo, a divergência de valor da avaliação efetivada pelo Banco no ato da emissão da cédula de crédito bancário com aquela utilizada pela Prefeitura Municipal de Várzea Grande-MT como base de cálculo para fins tributários, por si só, não justifica a realização de nova avaliação ou revisão de cláusulas contratuais.

Além disso, imperioso destacar que apesar do valor atribuído aos imóveis dados em garantia fiduciária, conforme exposto acima, as referidas propriedades estão indo a leilão por valor muito superior à avaliação do banco, o que, no final das contas, apenas beneficiará o devedor, diante da maior possibilidade de a arrematação ser suficiente para saldar a dívida.

Desta feita, há de ser mantida a sentença recorrida

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2022