Tribunal: TJMT
Processo: 1017662-58.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:
Embargos de Declaração no 1017662-58.2017.8.11.0041 interposto no Recurso de Apelação Cível de mesma numeração – Cuiabá
Embargantes: Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro
Embargada: Erbe Incorporadora 076 Ltda.
EMENTA
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO ACOLHIDO.
Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:
1017662-58.2017.8.11.0041

Classe:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)

Assunto:
[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:
[DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, , DES. DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ROSA MARIA GONCALVES DE BRITO - CPF: 319.593.691-72 (EMBARGANTE), MARCEL LUERSEN - CPF: 011.930.871-12 (ADVOGADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO AMORIM BRITO - CPF: 137.448.951-49 (EMBARGANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (EMBARGANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (EMBARGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (EMBARGADO), ROSA MARIA GONCALVES DE BRITO - CPF: 319.593.691-72 (EMBARGADO), MARCEL LUERSEN - CPF: 011.930.871-12 (ADVOGADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO AMORIM BRITO - CPF: 137.448.951-49 (EMBARGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (EMBARGANTE), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. UNÂNIME.

PRESIDIU ESTE JULGAMENTO O EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO ACOLHIDO.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Embargos de Declaração interposto por
Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro
em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação cível, apreciado por esta Câmara.

Inconformados, os embargantes alegam o vício de omissão, decorrente da ausência de demonstração da existência de distinção ao caso para aplicação da súmula no 543 do STJ, asseverando que no valor da restituição das parcelas deve ser incluída a comissão de corretagem. Ao final, prequestionam os dispositivos legais que regem a matéria em debate.

A embargada apresentou as contrarrazões (id. 130825676).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (RELATOR)

Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, se manifestam no sentido de que os embargos declaratórios visam, pela perspectiva legislativa, sanar omissão, afastar contradição ou aclarar obscuridade porventura detectadas na decisão embargada. E por construção jurisprudencial, essa modalidade recursal se presta também ao prequestionamento de teses e normas jurídicas deduzidas expressamente no recurso.

Os em
bargantes alegam o vício de omissão, sob o argumento de que no caso de rescisão contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel, a restituição inclui a comissão de corretagem.

Na decisão combatida, ficou devidamente fundamentada sobre a validade da cláusula de corretagem e a expressa menção no contrato pactuado entre as partes do encargo do comprador, vejamos:

“Avançando na celeuma, passo a análise do apelo dos autores q
uanto a cláusula de corretagem, vale citar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça adotado nos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos recursos repetitivos.

Como mencionado, denota-se dos Recursos Especiais que em princípio e em determinadas circunstâncias, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, configurando prática usual no mercado brasileiro.

Segundo o entendimento esposado pelo STJ, para que seja possível a transferência mencionada, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Transcrevo trecho substancial do voto:

“...há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem. (...) Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem. Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo (sic). Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. Efetivamente, nos termos do disposto no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso em seu enunciado normativo: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada, inclusive integrando o que contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa no cumprimento da proposta, o Código de Defesa do Consumidor assegura a possibilidade de se exigir o cumprimento forçado da proposta, dentre outras alternativas, abaixo transcritas: Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: (...) III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda. Propõe-se, assim, acerca da comissão de corretagem cobrada em estande de vendas de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária a seguinte tese: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”.
(REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 24.08.2016 - negritei).

Logo, não assiste razão ao apelo diante da evidente menção no contrato que de o encargo é do comprador. Bem salientou o sentenciante,
verbis
:

“Melhor sorte não leva o pedido de devolução das taxas de corretagem, isso porque a forma de cobrança está em linha com o entendimento do STJ, ou seja, de forma destacada, conforme comprovantes de ID. 8027237, de modo que indefiro o pedido, com sapiência no precedente do STJ.”

Logo e sem maior delonga, não merece reforma a decisão quanto a comissão de corretagem.
”
(id. 127371658)

Destarte, resta claro no v. acórdão que toda a matéria arguida no recurso foi devidamente apreciada, portanto, não há razão para o inconformismo.

In casu
, o que se detecta é a intenção dos embargantes em rediscutir a matéria apreciada em sede de agravo.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC/2015, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso, conheço do recurso e lhe REJEITO.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2.o VOGAL)

Peço vista antecipada dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1.o VOGAL)

Aguardo o pedido de vista.

EM 13 DE JULHO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DA 2.a VOGAL - DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES. O RELATOR REJEITOU. O 1.o VOGAL AGUARDA.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 19 DE JULHO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2.a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Após o eminente Relator, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, rejeitar os embargos de declaração opostos em face do acórdão desta Câmara que, a unanimidade, desproveu o recurso de apelação, pedi vista dos autos para melhor aprofundar na matéria ventilada pelos embargantes, que apontam omissão do julgado sob o argumento de que no caso de rescisão contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da construtora, a restituição inclui a comissão de corretagem.

Nesse passo, adianto desde já que ouso divergir do eminente Relator. Explico:

Não se desconhece o entendimento do Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais n. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmado sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, uma vez prevista expressamente no contrato de compra e venda que a comissão de corretagem ficará ao encargo da compradora, não é devida tal restituição no caso de rescisão contratual.

No entanto, a própria Corte Superior também entende que uma vez resolvido o contrato por inadimplência do vendedor, como é a hipótese dos autos, torna-se cabível o retorno das partes ao
status quo ante,
com a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, confira:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MANTIDA
. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.
Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador, inclusive comissão de corretagem.
3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1933051 GO 2021/0206545-0, Data de Julgamento: 25/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2022)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. ENTREGA. ATRASO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. VALORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem indica adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento e analisa de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese. 3. No caso concreto , rever a conclusão do tribunal de origem para afastar a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento do contrato demandaria o reexame de matéria fática, procedimento inviável em recurso especial. Aplicação da Súmula no 7/STJ.
4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal. 6. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1864106 RJ 2021/0089496-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 06/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2021)

Assim, melhor refletindo sobre a matéria, concluo que no caso em espécie, quando a culpa é exclusiva da vendedora, se rescindido o contrato e voltando as partes ao
status quo ante
, deve ser devolvido também o valor da corretagem, conforme entendimento inclusive de nosso Tribunal de Justiça, confira:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ENTREGA COM VÍCIOS APURADOS EM PERÍCIA JUDICIAL – OPÇÃO DA PROMISSÁRIA-COMPRADORA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS DEMONSTRADA – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS, INCLUSIVE A TÍTULO DE CORRETAGEM – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – NÃO CABIMENTO – IDENTIDADE DE FATOS GERADORES – DANO MORAL CONFIGURADO - MULTA APLICADA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AFASTAMENTO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO 1
. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, inclusive a título de corretagem.
2. A cumulação das multas compensatória e moratória não é cabível quando há identidade de fatos geradores. 3. Para a aplicação de multa por litigância de má-fé, é necessária a comprovação da prática de uma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, mediante demonstração do dolo atribuído ao litigante. Precedentes da Câmara.”
(TJ-MT 00242841020168110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/04/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/04/2022)

“APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

Não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, quando a Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

A previsão de cláusula de tolerância (180 dias a mais para entrega do imóvel) não encontra qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, desde que expressamente pactuada, e configura-se como o período razoável para o cumprimento das formalidades necessárias para a entrega de um empreendimento de grande porte e complexidade.

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.” (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ).

Deixa-se de analisar pedido não formulado na origem quanto a aplicação da cláusula penal moratória.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral”. (N.U 1000695-91.2020.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2021, Publicado no DJE 04/10/2021)

Nesse passo, sem maiores delongas e com a devida vênia ao eminente Relator, voto no sentido de
ACOLHER os embargos de declaração
e, atribuindo-lhes efeitos infringentes,
dar parcial provimento ao recurso de apelação aviado por
Rosa Maria Goncalves de Brito e Luis Alberto Amorim Brito, a fim de reformar em parte a sentença e determinar que a restituição inclua a comissão de corretagem.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1.o VOGAL)

Acompanho o voto da Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves.

V O T O (RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (RELATOR)

Retifico meu voto e acompanho os votos precedentes.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022