Tribunal: TJMT
Processo: 1007277-03.2019.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-11-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS DEVIDOS – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).
O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.
Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007277-03.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), JOAO DE MATOS JUNIOR - CPF: 703.829.481-49 (APELADO), ELZA DA SILVA OLIVEIRA CAIXETA - CPF: 363.075.721-91 (ADVOGADO), REGINA CELIA BOTELHO SOARES DE MATOS - CPF: 570.125.551-49 (APELADO), KIVIA RIBEIRO LONGO RIOS - CPF: 009.043.341-63 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA -
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS DEVIDOS – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato com Devolução de Quantias Pagas, Perdas e Danos e Multa julgada parcialmente procedente para
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar as requeridas a devolverem os valores pagos pelo autor no importe de R$ 50.226,48 (cinquenta mil duzentos e vinte e seis reais e quarenta e oito reais) o qual deverá ser acrescidos de juros de mora no importe de um por cento (1%) ao mês, nos termos do art. 406, do vigente Código Civil, c/c o §1o, do art. 161, do Código Tributário Nacional, a partir da citação e correção monetária com reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC/IBGE a partir do desembolso.

Condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da parte autora a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o, CPC).

As apelantes alegam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos e que devem prevalecer as condições contratuais e legais pactuadas.

Afirmam que cumpriram todas as obrigações previstas no Contrato de Promessa de Compra e Venda e que inexiste atraso, pois o prazo de entrega é de 04 anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal (art. 18, V, da Lei 6.766/79).

Alternativamente, pleiteiam a retenção de 30% sobre a quantia paga.

Ressaltam que os apelados são responsáveis pelo pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, o que pedem seja descontado do valor a ser devolvido.

De modo alternativo, pugnam pela redução dos danos morais.

Assinalam ainda que, na hipótese de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado.

Contrarrazões no Id n. 143269703.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão de Contrato com Devolução de Quantias Pagas, Perdas e Danos e Multa julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram Promessa de Compra e Venda para entrega futura da unidade autônoma n. 38, quadra n. 02, do Condomínio Verana Várzea Grande I, por R$79.826,23 (Id n. 143267638).

Em virtude do atraso na conclusão da obra, os apelados pleitearam em juízo a rescisão da avença, a devolução dos valores pagos, multa contratual e danos morais.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

O STJ, de forma consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda”
(AgRg no REsp 1422547/RS).

Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pelos autores.

A cláusula 1.6 do capítulo 1 da avença estabelece que a entrega seria em 09/2018, prorrogável por mais 180 dias (Id. 143267639 - Pág. 3).

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em 03/2019, o que não ocorreu até a propositura da Ação em 12/07/2019.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, tem-se que os autores não estavam na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega das chaves.

No que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.” (Tema 971).

Já o dano moral tem de ser provado. No caso concreto, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização
.
(RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a importância fixada em primeira instância, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil), no caso da restituição dos valores e do evento danoso (data em que o imóvel deveria ter sido entregue) na hipótese do dano moral.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2022