Tribunal: TJMT
Processo: 1004863-12.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-03

Ementa:
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE UNIDADE HOTELERA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA - NÃO DEMONSTRADA – DESCUMPRIMENTO DO ART. 32 DA LEI 4.591/64 – IMPOSIÇÃO APENAS DE MULTA - SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.
O cumprimento do contrato denominado de multipropriedade imobiliária se dá com a efetiva entrega do imóvel. Conforme previsão contratual, somente a demora superior a vinte meses na entrega configura justa causa para a rescisão do contrato, o que não ocorreu.
Conforme esposado pelo STJ, o descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração
ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa
prevista no art. 35, § 5o da Lei n.o 4.591/64.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1004863-12.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ALAIR BRITO CAMPOS - CPF: 284.350.521-68 (APELANTE), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), VITHOR CESAR MOREIRA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 004.323.121-70 (ADVOGADO), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELADO), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), GUILHERME FRASSETTO SMERDECH - CPF: 032.135.401-02 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE UNIDADE
HOTELERA AUTÔNOMA
–
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

– ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA - NÃO DEMONSTRADA – DESCUMPRIMENTO DO ART. 32 DA LEI 4.591/64 – IMPOSIÇÃO APENAS DE MULTA - SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL -

RECURSO DESPROVIDO.

O cumprimento do contrato denominado de multipropriedade imobiliária se dá com a efetiva entrega do imóvel. Conforme previsão contratual, somente a demora superior a vinte meses na entrega configura justa causa para a rescisão do contrato, o que não ocorreu.

Conforme esposado pelo STJ, o
descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração
ideal de terreno no prazo fixado em
lei,
impõe a aplicação da multa
prevista no
art.
35, § 5o da
Lei
n.o
4.591/64.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Alair Brito Campos

visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de resolução contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por dano moral movida contra o Malai Manso Hotel Resort S.A., julgou improcedente os pedidos, condenando o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários de sucumbência em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Inconformado, insurge-se a apelante alegando que por se tratar de contrato de empreitada, a responsabilidade do construtor é de resultado, e que a apelada atrasou a entrega do empreendimento por 24 (vinte e quatro) meses, diante da expedição em dezembro de 2016 do “habite-se” e da certidão do 1o Cartório de Imóvel da Comarca de Chapada dos Guimarães em que consta o registro definitivo da incorporação em 14 de julho de 2017.

Aduz ainda que decorrente da responsabilidade do incorporador previsto na Lei 4.591/1964, o art. 32 prevê quais os documentos que devem ser entregues no Cartório, contudo, tais obrigações não foram realizadas, faltando os documentos constantes nas alíneas “e”, “j”, do citado artigo. Alega ainda que a apelada alterou/diminuiu de forma unilateral a metragem quadrada do imóvel.

Pugna pela procedência da ação com a declaração da rescisão contratual, sob o fundamento de que houve o registro da incorporação junto ao cartório de imóvel de forma tardia, bem como não entregou a obra no prazo estipulado no contrato, além disso, não informou o recorrente sobre as mudanças do projeto da obra, colocando em risco o investimento aplicado pelo autor, com a consequente aplicação da multa.

O apelado apresentou as contrarrazões (id. 80203025), pleiteando a manutenção da decisão e a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá,

26 de janeiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que Alair Brito Campos ajuizou ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga, indenização por dano moral e lucros cessantes em face do Malai Manso Hotel Resort S.A., aduzindo que em 20.01.2012 as partes firmaram o contrato de promessa de compra e venda para aquisição de fração ideal de imóvel – unidade hotelaria autônoma, denominada Tahiti Luxo apto 23, com total de 51,5900m2, no valor de R$ 33.899,88 (trinta e três mil oitocentos noventa nove reais e oitenta oito centavos).

Narrou que
até a data da propositura da ação, a ré não realizou formalmente a individualização da fração adquirida pelo autor junto ao Cartório de Registro de Imóveis, tampouco notificou quanto ao término da obra. Asseverou que o registro de incorporação definitiva e individualização da fração adquirida não foi concluída por falta de documentações que não foram entregues pela ré.

Ao final requereu a declaração da rescisão do contrato; comprovação da entrega da área comum em sua totalidade a partir da certidão “habite-se parcial; comprovação da individualização de 01 (uma) fração/cota do imóvel Tahiti Luxo ap. 23, dentro do prazo legal, através de documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães; bem como a ré traga aos autos todas as convenções condominiais registradas em Cartório, com comprovação de notificação da autora das devidas alterações; condenação ao pagamento da multa estipulada em R$ 25.7772,54 (vinte e cinco mil setecentos e setenta e dois reais e quatro centavos), pelo descumprimento de suas obrigações; restituição da quantia de R$ 95.152,22 (noventa e cinco mil setecentos cento e cinquenta e dois reais e vinte e dois centavos; o pagamento da multa contratual na quantia de R$ 9.512,22 (nove mil quinhentos e doze reais e vinte e dois centavos, pelo atraso da entrega da obra); bem como o pagamento de R$ 60.984,00 (sessenta mil novecentos e oitenta e quatro reais), a título de lucros cessantes (aluguel/diária), que equivale a 56 (cinquenta e seis) dias do direito de alugar; indenização por dano moral decorrente da demora na entrega da obra e publicidade enganosa, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O douto magistrado
a quo
julgou, julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial, condenando o autor ao pagamento de custas e despesas processuais e os honorários de sucumbência fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

A decisão foi mantida, nos embargos de declaração (id. 80203018).

Irresignado, a apelante interpõe o presente recurso pleiteando a reforma da sentença,
com a declaração da rescisão contratual, sob o fundamento de que houve o registro da incorporação junto ao cartório de imóvel de forma tardia, bem como não entregou a obra no prazo estipulado no contrato, além disso, não informou o recorrente sobre as mudanças do projeto da obra, colocando em risco o investimento aplicado pelo autor, com a consequente aplicação da multa.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Cinge-se a questão sobre a pretensão do autor na rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade imobiliária.

É sabido que esse modelo negocial de tempo compartilhado ou “
time sharing
” já era realizado muito antes da regulamentação feita pela Lei 13.777/2018 que introduziu a multipropriedade no Código Civil. A par disso, a legislação civil conceituou o contrato, vejamos:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

A respeito da multipropriedade, Maria Helena Diniz nos ensina:

“
O contrato de time sharing ou de multipropriedade tem como escopo o uso ou aproveitamento compartilhado de um bem imóvel e serviços em área turística, assegurado a cada cotitular sua utilização exclusiva durante um certo período do ano. É uma multipropriedade temporária muito útil para o desenvolvimento do turismo em hotéis, clubes, navios, etc. Mas não visa somente o uso do imóvel em certa área turística, pois pode envolver: troca de uso de direitos habitacionais ao local de férias, inclusive no exterior; direitos condominiais; participação em sociedade, direito a ações assumindo a veste de um investimento; direitos pessoais quanto a serviços pessoais a serviços ligados ao uso do imóvel, com os de hotelaria
. (in Direito imobiliário atual: Multipropriedade imobiliária: uma figura condominial ad tempus, Rio de Janeiro: Elsevier, 2013)

O apelante pleiteia a rescisão contratual em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, vez que o promitente vendedor, ora apelado se comprometeu a entregar a unidade em 31.12.2014.

Observo, contudo, que o contrato estabeleceu duas cláusulas para entrega, a primeira de prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias, em favor da promitente vendedora, para o término definitivo das obras e da entrega do mobiliário e dos equipamentos;

a segunda cláusula,

refere-se a rescisão do contrato em razão da mora na entrega acima de 20 (vinte) meses.

Transcrevo a cláusula t
rigésima do Contrato, para melhor compreensão:

“Para o caso específico de se verificar um efetivo atraso na conclusão das obras, ultrapassando, sem justa causa, os prazo de entrega previstos em contrato, assistirá exclusivamente ao PROMISSÁRIO COMPRADOR,
sem a sua opção em rescindir o contrato,
o direito de exigir uma cláusula penal moratória específica equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor deste contrato a cada mês de atraso. Essa multa moratória – a qual, reitere-se, não importará na rescisão da avença – poderá chegar, no máximo, a um total de 10% (dez por cento), caso o atraso seja igual ou superior a 20 (vinte meses). E, apenas se superado esse prazo, é que essa causa específica do atraso na conclusão das obras poderá ensejar, a critério exclusivo do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a rescisão do contrato por culpa da PROMITENTE VENDEDORA, situação esta última (de rescisão) em que será devida apenas a cláusula penal compensatória prevista no caput deste dispositivo, sem qualquer cumulação com outras penalidades.

Em que pese o apelante alegar que houve a mora acima de 20 (vinte) meses, de se verificar que a conclusão das obras ocorreu em agosto de 2016, ou seja, dentro do limite contratual, apto a impedir a rescisão por culpa do apelado, tanto é assim, que o bem foi disponibilizado ao apelante com seu efetivo uso, conforme consta na relação de hospedagens (id. 80202977), o que evidencia que o bem estava em condições de uso.

Andou bem o douto magistrado ao fundamentar:

“É incontroverso que as partes firmaram, em 20 de janeiro de 2011, o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura e Outras Avenças, onde a autora adquiriu da ré o direito de usufruir, exclusivamente, durante 04 (quatro) períodos de 07 (sete) dias da semana, durante 01 (um) ano, a unidade autônoma apto. no 23 (“A”, “P”, dois e três, com área privativa de 51 m2, denominada Thaiti Luxo, conforme estabelece o item 3.3 do contrato acostado no ID n. 17791533.

Consta dos autos, que a previsão da entrega do imóvel era 31/12/2014, sendo que a autora recebeu autorização para funcionamento do “Habite-se Parcial” em 16/07/2016.

O documento de ID n. 24205382 comprova que a autora e sua família usufruiu do imóvel e de todas as suas garantias, dos dias 13/11/2016 a 16/11/2016.

Segundo o posicionamento jurisprudencial do nosso E. Tribunal de Justiça, a rescisão contratual com restituição de valores só opera quando superior a 20 (vinte) meses, que não condiz com o caso em questão, uma vez que a entrega do Habite-se se deu com atraso de 19 (dezenove) meses e 1 (um) dia de atraso (ID n. 177930020).”
(id.

80203011)

A matéria já foi objeto de apreciação por este eg. Tribunal:

“
APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL –
ATRASO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– RESCISÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora pela na entrega da obra só se opera se for superior a 20 meses, conforme cláusula contratual.”
(TJMT, RAC

1003420-94.2017.8.11.0041, 1a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, j. 22.05.2019)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – 2o APELO (AUTOR) – INSURGÊNCIA QUANTO À LEGITIMIDADE PASSIVA – EMPRESA QUE FAZ PARTE DO QUADRO SOCIETÁRIO MAS NÃO PARTICIPA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PARTE ILEGÍTIMA –
RESCISÃO CONTRATUAL – DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRORROGAÇÃO – LEGALIDADE – ATRASO NÃO CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO – DESCABÍVEL – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO ENSEJADOR
– 1o APELO (PATRONO DOS RÉUS) – HONORÁRIOS ARBITRADOS À VIGÊNCIA DO CPC/15 – NECESSIDADE DE OBSERVAÇÃO DOS §§ 2o E 11 DO ART. 85 DO CPC/15 – 1o APELO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não verificada a participação da parte, empresa sócia da ré, no contrato sub judice, certa é a decisão que acolheu a preliminar de ilegitimidade para excluí-la do polo passivo da demanda. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de tolerância para conclusão da obra, em regra, não é abusiva. Entregue o bem dentro desse período, não se pode cogitar a restituição das parcelas pagas, tão pouco há de se falar em ato ilícito passível de indenização. Considerando que a decisão foi proferida após a vigência do novo Código de Processo Civil, aplicável ao caso a previsão do seu art. 85, §2o, segundo o qual os honorários devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente fixada, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, §11, do CPC). (Ap 147503/2017, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/02/2018, Publicado no DJE 28/02/2018)

No que tange a alegação de descumprimento das exigências do art. 32 da Lei 4.591/64, também não encontra guarida, posto que eventual ausência de registros de documentos enseja a aplicação de multa ao incorporador, nos termos do art. 35, § 5o da mesma lei, mas não é motivo para configurar a rescisão do contrato por culpa do apelado.

Nesse sentido, soa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“Direito civil e processual civil. Recurso especial. Incorporação imobiliária. Multa. Aplicação. CDC. Matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. Indenização. Fatos e provas insuscetíveis de reexame.

- Não se conhece do recurso especial no tocante à matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem.

- Ao concluir o Tribunal Estadual pela ausência de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imóvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a modificação do julgado no particular em sede especial.

- O art. 32 da Lei n.o 4.591/64 dispõe que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação.

-
O descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5o da Lei n.o 4.591/64.
Precedentes.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido
.” (REsp 678.498/PB, 3a Turma, Rel. Min.

Nancy Andrighi, j. 25.092006)

Sobre redução da área total da unidade, observo que são meras alegações do recorrente, sem qualquer aptidão a impor a rescisão contratual. No mesmo sentido, a ausência de individualização, consoante o teor da matrícula no. 20.209 do CRI da Comarca de Chapada dos Guimarães (id. 80202996).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 20% (vinte por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto, conheço dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 26 de janeiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022