Tribunal: TJMT
Processo: 0036829-49.2015.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-15
Data de publicação: 2022-02-25

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS AJUIZADA CONTRA INCORPORADORAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL PELAS INCORPORADORAS/RÉS E POSTERIOR VENDA DO IMÓVEL A TERCEIROS – RESCISÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DO “STATUS QUO ANTE” MEDIANTE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGADOS PELOS AUTORES – CONDENAÇÃO DAS INCORPORADORAS ÀS MULTAS CONTRATUAIS – CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM 0,5% DO PREÇO DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO –CLÁUSULA PENAL DESTINADA À INDENIZAÇÃO POR ADIMPLEMENTO TARDIO DA OBRIGAÇÃO ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO – PRECEDENTES DO STJ (TEMA No 971) – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO BEM JÁ VENDIDO A TERCEIROS – CONVERSÃO DA CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL EM PERDAS E DANOS - ALEGADA OMISSÃO DO ACÓRDÃO POR FALTA DE FIXAÇÃO DO TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL – DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL AO TERCEIRO COMPRADOR – VÍCIO INEXISTENTE – ACÓRDÃO MANTIDO – EMBARGOS REJEITADOS. 1. Se, como no caso, as Incorporadoras deram causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, posteriormente, alienaram o imóvel a terceiros, inviabilizando o cumprimento da obrigação de entregar o bem, devem elas serem condenadas à indenização por perdas e danos, incluindo-se aí a restituição dos valores dispendidos pelos promitentes compradores, de modo a restabelecer o “status quo ante”, bem como às multas contratuais pactuadas. 2. Ainda que a cláusula penal tenha sido pactuada em valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel por mês de atraso até a data da efetiva entrega do bem, e o imóvel tenha sido alienado a terceiros, impedindo o cumprimento da obrigação, não há falar em omissão do v. acórdão embargado por falta de estipulação do termo final da incidência da multa para posterior conversão em perdas e danos, pois, como “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo” (Tema no 971 do STJ), deve incidir até a entrega do bem pelas Incorporadoras ao terceiro adquirente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036829-49.2015.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DAVID BRANDAO MARTINS - CPF: 519.688.861-68 (EMBARGADO), DANILO GAIVA MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 018.472.391-45 (ADVOGADO), LUIZ DA PENHA CORREA - CPF: 340.043.511-20 (ADVOGADO), ELIZETH LUCIA DE ARAUJO - CPF: 621.128.301-63 (EMBARGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (EMBARGANTE), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), JAQUELINE GIACOBBO PAHIM - CPF: 019.082.611-88 (ADVOGADO), MARCOS ADRIANO BOCALAN - CPF: 615.324.361-49 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA S/A (EMBARGANTE), GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - CPF: 871.667.807-97 (ADVOGADO), RODRIGO POUSO MIRANDA - CPF: 698.386.151-53 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (EMBARGANTE), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (EMBARGANTE), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. (EMBARGANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS AJUIZADA CONTRA INCORPORADORAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL PELAS INCORPORADORAS/RÉS E POSTERIOR VENDA DO IMÓVEL A TERCEIROS – RESCISÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DO “
STATUS QUO ANTE
” MEDIANTE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGADOS PELOS AUTORES – CONDENAÇÃO DAS INCORPORADORAS ÀS MULTAS CONTRATUAIS – CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM 0,5% DO PREÇO DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO –CLÁUSULA PENAL DESTINADA À INDENIZAÇÃO POR ADIMPLEMENTO TARDIO DA OBRIGAÇÃO ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO – PRECEDENTES DO STJ (TEMA No 971) – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO BEM JÁ VENDIDO A TERCEIROS – CONVERSÃO DA CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL EM PERDAS E DANOS - ALEGADA OMISSÃO DO ACÓRDÃO POR FALTA DE FIXAÇÃO DO TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL – DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL AO TERCEIRO COMPRADOR – VÍCIO INEXISTENTE – ACÓRDÃO MANTIDO – EMBARGOS REJEITADOS. 1. Se, como no caso, as Incorporadoras deram causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, posteriormente, alienaram o imóvel a terceiros, inviabilizando o cumprimento da obrigação de entregar o bem, devem elas serem condenadas à indenização por perdas e danos, incluindo-se aí a restituição dos valores dispendidos pelos promitentes compradores, de modo a restabelecer o “status quo ante”, bem como às multas contratuais pactuadas. 2. Ainda que a cláusula penal tenha sido pactuada em valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel por mês de atraso até a data da efetiva entrega do bem, e o imóvel tenha sido alienado a terceiros, impedindo o cumprimento da obrigação, não há falar em omissão do v. acórdão embargado por falta de estipulação do termo final da incidência da multa para posterior conversão em perdas e danos, pois, como “
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo
” (Tema no 971 do STJ), deve incidir até a entrega do bem pelas Incorporadoras ao terceiro adquirente.

R E L A T Ó R I O

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interpostos nos autos do Recurso de Apelação Cível no 0036829-49.2015.8.11.0041 – CLASSE 1689 – CNJ – CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interposto
por ERBE INCORPORADORA 076 LTDA e por ERBE INCORPORADORA 037 S.A. contra
o v. acórdão que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível por elas interposto, para reformar em parte a
r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
”

(Proc. no 0036829-49.2015.8.11.0041), ajuizada contra as apelantes/embargantes por DAVID BRANDÃO MARTINS e ELIZETH LÚCIA DE ARAÚJO em razão do atraso na entrega de imóvel, e, assim, julgar parcialmente procedente o pedido para condenar as Incorporadoras/embargantes à “
multa moratória no valor de 0,5% do valor do contrato celebrado entre as partes, corrigido monetariamente, conforme o item 8.3.1 do contrato de promessa de compra e venda, desde a data da assinatura do termo aditivo (20.8.2012) até a efetiva entrega do apartamento, resolvendo-se em perdas e danos no caso de não ser cumprida a obrigação de entrega do imóvel
”, ressalvando expressamente, porém, que, como não houve entrega do imóvel porque já fora leiloado pelas Incorporadoras/embargantes, “
a condenação às multas contratuais necessariamente será convertida em indenização por perdas e danos, incluindo-se aí os valores dispendidos pagados pelos autores até a ruptura contratual
”
(cf. Ids. no 86971974 e 108382957).

As embargantes alegam que, no Recurso de Apelação, pediram “
afastamento da multa moratória, e subsidiariamente, que fosse fixado o termo final da multa
”, e que o v. acórdão embargado não se manifestou sobre o tema.

Reafirmam que, “
antes mesmo da ocorrência da rescisão contratual, as
(Incorporadoras)
ressarciram os
(compradores/embargados)
no valor de R$ 37.946,48 acerca do atraso ocorrido, correspondente a 0,5% do preço do imóvel atualizado monetariamente, que foi abatido do saldo devedor
”, e que estes últimos “
concordaram em receber os valores, que correspondem à indenização pelo atraso ocorrido
”.

Pontuam, ainda, que “
a sentença de Primeiro Grau determinou o pagamento da multa moratória no período de assinatura do contrato até a entrega das chaves
”, mas, como “
houve rescisão administrativa
” e como “
o imóvel já foi adjudicado em leilão extrajudicial e revendido a terceiro, razão pela qual não há possibilidade de entrega das chaves
(...)
, a manutenção da condenação até uma data ‘impossível’ de cumprimento, resultará em enorme prejuízo à embargante, em razão da quantia vultuosa
”, daí a imprescindibilidade de saneamento da omissão, “
afastando a multa moratória, ou ainda, fixando o termo final real e justo, ante a impossibilidade de entrega das chaves
” (sic – cf. Id. no 109596467 - Pág. 1/2).

Pedem, pois, acolhimento dos declaratórios “
para que seja sanada a omissão apontada, uma vez que não houve análise concernente à fixação o período referente à multa moratória, bem como, a impossibilidade de entrega das chaves, ante a rescisão contratual
” (cf. Id. no 109596467 - Pág. 2/3).

Nas contrarrazões, os autores/embargados refutam os argumentos recursais e torce pela rejeição dos declaratórios, inclusive com imposição da multa do art. 1.026, §2o, do CPC
(cf. Id. no 115318977).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 29 de janeiro de 2022.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido
por admitir satisfatoriamente demonstrado o atraso na entrega do imóvel adquirido pelos autores/embargados, e condenou as Incorporadoras/rés/embargantes ao pagamento de R$ 113.584,00 a título de indenização por danos materiais; ao pagamento de R$ 10 mil a título de indenização por danos morais, e, ainda, à “
multa moratória no valor de 0,5% do valor do contrato celebrado entre as partes, corrigido monetariamente, conforme o item 8.3.1 do contrato de promessa de compra e venda, desde a data da assinatura do termo aditivo (20.8.2012) até a efetiva entrega do apartamento, resolvendo-se em perdas e danos no caso de não ser cumprida a obrigação de entrega do imóvel
” (cf. Id. no 86971974).

O v. acórdão embargado, porém, deu parcial provimento ao apelo das Incorporadoras/embargantes “
para afastar a condenação à indenização por danos morais, bem como à indenização por danos materiais referentes à perda da chance de vender o apartamento, ressalvando expressamente que a condenação às multas contratuais necessariamente será convertida em indenização por perdas e danos, incluindo-se aí os valores dispendidos pagados pelos autores até a ruptura contratual
”, sob os seguintes fundamentos:

“
Verifica-se, pois, que,
embora ajuizada com roupagem indenizatória,
a demanda deve ser analisada sob a ótica da rescisão do contrato
, e somente então perquirida a responsabilização pelos danos correspondentes
, nos termos do art. 475 do Código Civil, que dispõe que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Assim sendo, como não há controvérsia sobre a efetiva ocorrência do atraso na entrega do imóvel e do inadimplemento contratual das rés/apelantes, deve ser mantida a conclusão de que deram causa à ruptura da relação contratual, mas isso traz reflexos drásticos na solução sentencial, muito especialmente no tocante à indenização por danos materiais relacionados com a “perda da chance” de vender o imóvel.

É que,
rescindido o pacto e restabelecido o estado anterior à contratação, não se pode falar em dano material decorrente da impossibilidade de vender o imóvel que sequer tinha sido entregue, até porque não houve qualquer diminuição de renda ou perda de capital pelo promitente comprador do imóvel; tratar-se ia, quando muito, de uma diminuição potencial do capital em relação ao que os autores razoavelmente teriam deixado de lucrar com a venda, ou seja, lucros cessantes.

Ocorre que o eg. STJ já consolidou o entendimento, inclusive em sede de julgamento de recursos repetitivos, de que
“a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”
(Tema no 971). (...)

Também em julgamento de recursos repetitivos, o eg. STJ consolidou entendimento de que,
nesses casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a cláusula penal deve ser “considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”, e “as obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”
(Tema no 970). (...)

Assim, descabida a condenação das rés à indenização por perda de uma chance cumulada às multas contratuais, que, segundo a sentença, ante a impossibilidade de entrega do imóvel já alienado pelas rés, devem ser convertidas em perdas e danos”
(
grifei
e
destaquei
).

Assim, como “
a demanda deve ser analisada sob a ótica da rescisão do contrato
”; como as Incorporadoras/embargantes deram causa ruptura do pacto e, portanto, devem ser condenadas às multas contratuais; como essas cláusulas penais “
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo
”, e como as Incorporadoras/embargantes admitem, na contestação, que
o autor David Brandão “
efetuou pagamento de R$ 72.945,42
”, o v. acórdão embargado reformou o quadro decisório estabelecido pela sentença e, como forma de restabelecimento do “
status quo ante
”, afastou as condenações à indenização por danos morais e por perda de chance de vender o apartamento, e manteve a condenação às multas contratuais, ressalvando que estas deveriam ser convertidas em perdas e danos, incluindo-se nesse conceito os valores pagados pelos autores até a rescisão do contrato.

Não se pode dizer, pois, que o v. acórdão embargado “
foi omisso em relação à matéria aqui exposta
”, pois houve pronunciamento jurisdicional acerca da natureza da multa contratual à qual as embargantes foram condenadas, sendo, porém, cabível esclarecer que, em razão da sentença e do v. acórdão embargado, as Incorporadoras/embargantes restaram condenadas
à “
multa moratória no valor de 0,5% do valor do contrato celebrado entre as partes, corrigido monetariamente, conforme o item 8.3.1 do contrato de promessa de compra e venda, desde a data da assinatura do termo aditivo (20.8.2012) até a efetiva entrega do apartamento
”, devendo esta ser entendida como data da entrega das chaves ao terceiro comprador daquele imóvel, e, ainda, à restituição da integralidade dos valores pagados pelos autores pela frustrada aquisição do bem.

Pelo exposto, ante a clara ausência dos requisitos do art. 1.022 do CPC, rejeito os aclaratórios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2022