Tribunal: TJMT
Processo: 1001262-19.2022.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-29

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA NÃO LAVRADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO E SEM REGISTRO - POSSIBILIDADE DE SER PENHORADO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Como é cediço, o art. 835, inciso XII, do CPC, prevê a possibilidade de a penhora recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”
A inércia dos Agravados em fazer a transferência e registro do título de aquisição do imóvel não pode ser prestigiada pelo Judiciário, em detrimento do direito do Agravante de buscar a satisfação de seu crédito.
Dessa forma, a falta de registro do contato de compra e venda quitado não pode sobrepor-se à realidade dos fatos, em especial quando há prova de que o dono do imóvel é a parte Agravada/Executada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001262-19.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CLEITON TUBINO SILVA - CPF: 396.434.921-68 (ADVOGADO), ANTONIO CANDIDO DE CARVALHO BARBOSA LIMA - CPF: 870.766.241-68 (ADVOGADO), WANTUIL FERNANDES JUNIOR - CPF: 906.543.401-10 (ADVOGADO), CLEDNEI TUBINO DA SILVA - CPF: 468.339.861-34 (AGRAVANTE), TANIELLY PASTICK ALVES - CPF: 041.643.911-03 (ADVOGADO), EDINEI CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 794.991.631-15 (AGRAVADO), JOCIMEIRE DA SILVA ARRUDA - CPF: 953.885.161-72 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA NÃO LAVRADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO E SEM REGISTRO - POSSIBILIDADE DE SER PENHORADO - DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Como é cediço, o art. 835, inciso XII, do CPC, prevê a possibilidade de a penhora recair sobre
“direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”

A inércia dos Agravados em fazer a transferência e registro do título de aquisição do imóvel não pode ser prestigiada pelo Judiciário, em detrimento do direito do Agravante de buscar a satisfação de seu crédito.

Dessa forma, a falta de registro do contato de compra e venda quitado não pode sobrepor-se à realidade dos fatos, em especial quando há prova de que o dono do imóvel é a parte Agravada/Executada.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1001262-19.2022.8.11.0000

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
CLEDNEI TUBINO DA SILVA
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 2.a Vara Cível de Cáceres que, nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial
n.o 1003280-97.2019.8.11.0006, desconstituiu a penhora do imóvel objeto da matrícula n.o 40.252, ao fundamento de que o devedor não é proprietário do bem.

Inconformado, o Agravante defende que, em 25/07/2008, o imóvel foi vendido por José Amilton Volgarin aos Agravados, conforme o contrato de compra e venda trazido aos autos.

Aduz que a ausência de averbação ou registro na matrícula do imóvel não impede a penhora, consoante permissivo do art. 835, XII e XIII, do CPC.

Sustenta que José Amilton Volgarin ajuizou a Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse C/C Danos Morais C/C Danos Materiais n.o 1001124-73.2018.8.11.0006 em face dos Agravados, e o Juiz singular julgado improcedentes os pedidos formulados na inicial posto que ficou comprovada a quitação do contrato pelos Recorridos/Agravados.

Forte nesses argumentos, pugna pelo provimento do recurso para que seja cassada a decisão recorrida e determinado ao Cartório de Registro de Imóveis de Cáceres efetuar averbação da penhora na matrícula n.o 40.252.

O Recurso foi recebido em seu natural efeito (ID. 104248455).

Contrarrazões apresentadas no ID. 121817950

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai do caderno processual que
CLEDNEI TUBINO DA SILVA
propôs a Ação de Execução de Título Extrajudicial em face de
EDINEI CARDOSO DE OLIVEIRA e JOCIMEIRE DA SILVA ARRUDA
sob o argumento de que estes não cumpriram o Contrato de Arrendamento de Equipamento com Opção de Compra celebrado em 01/08/2014, no valor de R$ 140.040,00 (cento e quarenta mil e quarenta reais).

No contrato, os Agravados obrigaram-se ao pagamento de 36 (trinta e seis) parcelas mensais de R$ 3.890,00 (três mil, oitocentos e noventa reais). Entretanto, em face do descumprimento da obrigação, tornaram-se devedores da quantia atualizada de R$ 251.530,28 (duzentos e cinquenta e um mil, quinhentos e trinta reais e vinte e oito centavos).

Diante disso, o Agravante requereu penhora e avaliação do imóvel objeto da matrícula n.o 40.252, CRI da Comarca de Cáceres, em caso de não pagamento da dívida.

O Juiz singular indeferiu o pedido de penhora ao fundamento de que o Agravante não apresentou prova suficiente de que o bem é de propriedade dos Agravados/Executados (ID. 24031935).

O Agravante opôs Recurso de Embargos de Declaração afirmando que a dívida objeto da hipoteca foi devidamente quitada pelo exequente, e que não há qualquer outra restrição que impossibilite a penhora do imóvel (ID. 24466276). O Julgador acolheu o Embargos de Declaração e deferiu a penhora, uma vez que a dívida objeto da hipoteca foi saldada (ID. 31521092).

Posteriormente, o Juiz voltou atrás e revogou a decisão de deferimento da penhora, posto que o Cartório do 1.o Ofício de Cáceres informou que o imóvel pertence a terceiro estranho à lide, qual seja: José Amilton Volganrim, e que o bem está gravado por cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade (ID. 71886108), o que motivou a interposição deste Instrumental pelo Agravante.

Feita a contextualização necessária dos fatos, passo ao exame do mérito recursal.

Convém ressaltar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão invectivada no que tange à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

É cediço que o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deve ser deferido o pedido.

O ponto nodal da controvérsia cinge na análise da possibilidade de penhora de imóvel, cujo contrato de compra e venda não foi levado a registro pelos Agravados/Executados.

Como é cediço, o art. 835, inciso XII, do CPC, prevê a possibilidade de a penhora recair sobre
“direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”

Na hipótese, vê-se que José Amilton Volgarin e os Agravados celebraram, em 25/03/2008, Instrumento Particular de Compra e Venda do imóvel de matrícula n.o 40.252 (ID. 21062856), devidamente quitado, consoante sentença dos autos n.o 1001124-73.2018.8.11.0006.

Diante disso, ao contrário do que concluiu o Juiz de primeiro grau, não há óbice à penhora do bem.

Com efeito, verifica-se que o negócio jurídico de compra e venda entabulado entre os Agravados e José Amilton é válido e eficaz, o preço combinado foi integralmente pago e, ainda que não tenha sido escriturado e registrado em nome dos Agravados compradores, nos termos do disposto no inc. XIII, do art. 835, do CPC, entendo que o bem pode ser objeto de penhora.

Ressalto que, na prática, o imóvel já integra o patrimônio dos Agravados e somente não concluíram a formalização por opção.

Nestes termos, a inércia dos Agravados em providenciar a transferência do imóvel perante o registro imobiliário competente não pode ser prestigiada pelo Judiciário em detrimento do direito do Agravante de buscar a satisfação de seu crédito.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -
PENHORA - IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DO EXECUTADO - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA LAVRADA - PENHORA DE DIREITOS - POSSIBILIDADE.
Deve se admitir a penhora de bem imóvel que, apesar de não registrado em nome do executado, está comprovada a aquisição, por escritura pública de compra e venda, a integral quitação do preço e a transmissão da posse por força de cláusula constitui. A inércia do comprador, em promover a transferência do bem para o seu nome, não deve impedir a efetivação da penhora. (...). (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.023586-1/001, Relator (a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/09/0019, publicação da sumula em 05/09/2019 – Sem destaque no original).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PENHORA - IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DO EXECUTADO - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA LAVRADA - PENHORA DE DIREITOS - POSSIBILIDADE.
É permitida a penhora dos direitos sobre imóvel cuja escritura de compra e venda já foi lavrada, mas não ainda transcrita no registro imobiliário.
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0702.08.470780-2/002, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/03/2018, publicação da sumula em 27/03/2018 – sem destaque no original).

Ademais, a penhora não recairá sobre o direito de propriedade do bem, mas sobre os direitos advindos do Contrato de Compra e Venda (ID. 116459990 – pág. 50 a 53) que embora não levado

a registro, constitui patrimônio dos Agravados passível de constrição.

A propósito:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL, SOB O ARGUMENTO DE A ESCRITURA PÚBLICA NÃO TER SIDO LEVADA A REGISTRO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A transferência da propriedade de bem imóvel se dá pelo registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, nos termos do art. 1.227 do Código Civil. Contudo, a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel ainda não registrada não pode ter seu conteúdo econômico esvaziado. Objeto da penhora que não é o direito de propriedade do bem, mas o direito advindo da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, por meio da qual os vendedores se obrigam a transferir a propriedade do imóvel. Recurso provido para determinar a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel. (TJ-MT 10007567720218110000 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 05/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2021).

No que se refere às alegações de que o imóvel está gravado por cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, não comporta guarida.

Necessário elucidar que José Amilton Volgarin adquiriu de Wallace Antunes e Erica Zaqui o imóvel objeto da lide, em 18/07/2007, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda em que consta na cláusula vigésima terceira que o imóvel será inalienável e impenhorável
durante a vigência daquele instrumento particular
. Para maior clareza, registro (ID. 12214095 – pág. 13 do processo n.o 1001124-73.2018.811.0006):

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA – DA INALIENABILIDADE E DA IMPENHORABILIDADE –
O imóvel objeto do presente financiamento, durante a vigência deste contrato é inalienável conforme previsto no art. 11 da Lei Complementar n. 93/98,
salvo nos casos previstos no parágrafo segundo, da Cláusula Decima Segunda e Clausula Décima terceira, e impenhorável nos termos do art. 649, inciso I, do Código de Processo Civil.

Além disso, na Escritura Pública as partes estabeleceram que o pagamento da dívida ocorreria por meio de financiamento disponibilizado pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), conforme cláusula sexta do contrato. Transcrevo:

CLÁUSULA SEXTA – CONTRATO DE FINANCIAMENTO – O Ministério do Desenvolvimento Agrário – MDA, por intermédio do AGENTE
FINANCEIRO concede ao Mutuário, com recursos do FUNDO, um financiamento no montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais),
em moeda corrente, na forma prevista na CLÁUSULA ‘CONDIÇÕES E FORMA DE DESEMBOLSO DO CRÉDIDO’.
O financiamento será destinado ao pagamento dos seguintes investimento e despesas: a) aquisição do imóvel, com todas as benfeitorias,
conforme descrito na CLÁUSULA ‘ DA COMPRA E VENDA E O PREÇO’.

Assim, ante a quitação do imóvel de matrícula n.o 40.252 negociado entre o Sr. José Amilton e o antigo proprietário, Sr. Wallace Antunes e Erica Zaqui, o Sr. José Amilton celebrou contrato de compra e venda do bem aos Agravados em 25/03/2008, cujo pagamento integral do contrato foi reconhecido na
Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse C/C Danos Morais C/C Danos Materiais
n.o

1001124-73.2018.811.0006, ajuizada por José Amilton em desfavor dos Agravados.

Feitas essas considerações,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, reformo a decisão invectivada e defiro a penhora do bem objeto da matrícula n.o 40.252.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022