Tribunal: TJMT
Processo: 1038452-63.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA RECONHECIDO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS – COTAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO
1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.
2. Em caso de atraso na entrega de imóvel, com extrapolação do prazo de tolerância, é devida a indenização pelos valores comprovadamente dispendidos pelo adquirente em locação de imóvel diverso destinado à moradia.
3. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038452-63.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Compra e Venda, Corretagem, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Condomínio, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), ARNALDO VIEIRA DA COSTA NETO - CPF: 032.028.341-00 (APELADO), ISIS GODOY INOCENCIO - CPF: 019.410.491-50 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), CARLOS HENRIQUE DA SILVA CAMBARA - CPF: 237.445.101-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA RECONHECIDO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS – COTAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO

1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.

2. Em caso de atraso na entrega de imóvel, com extrapolação do prazo de tolerância, é devida a indenização pelos valores comprovadamente dispendidos pelo adquirente em locação de imóvel diverso destinado à moradia.

3. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA
e
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
,

contra a sentença que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em epígrafe, proposta por
ARNALDO VIEIRA DA COSTA NETO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, além do ressarcimento das despesas relativas a alugueis e taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves.

As apelantes sustentam:
(1)
que não houve atraso, pois o “habite-se” foi expedido pela municipalidade dentro do prazo de tolerância;
(2)
que os débitos condominiais eram de responsabilidade do comprador do imóvel por expressa previsão contratual;
(3)
que o contrato deve ser cumprido em seus integrais termos, não havendo abusividade ou qualquer vício capaz de inquinar sua validade;
(4)
que o autor não comprovou qualquer despesa a título de aluguel;
(5)
que não houve dano moral.

Intimado, o apelado deixou de apresentar contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O instrumento do “Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes, que tinha por objeto uma unidade autônoma do “Condomínio Rio Jangada”, previu que o término das obras ocorreria na data de 30/09/2014, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias (id. 121500626).

As apelantes, vendedoras, sustentam que, como a previsão contratual dizia respeito à conclusão das obras, e não à entrega do imóvel propriamente dito, não configuraria atraso a
disponibilização das chaves
após a data demarcada no instrumento.

A tese defensiva não merece acolhimento porque, nos contratos de consumo, de modo semelhante aos contratos de adesão em geral, as respectivas cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, a rigor do art. 47 do CDC:

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.”

A referida cláusula, tal como elaborada pelas rés, gerou a legítima expectativa de que o
imóvel
seria efetivamente entregue na data indicada, ou, possivelmente, dentro do prazo de tolerância, ante a falta de disposição restritiva expressa e destacada em sentido diverso e, especialmente, diante da boa-fé. Afinal, ao consumidor
não importa
o momento em que as obras de determinado empreendimento serão concluídas, desde que o bem adquirido, para cuja aquisição realiza investimentos substanciais, seja entregue no momento previsto, o que, aliás, sobressai das regras ordinárias da experiência (art. 375 do CPC).

Além disso, acolher a tese resultaria na inexistência de qualquer prazo para o cumprimento da obrigação atribuída às rés, o que colocaria o consumidor em desvantagem exagerada e, portanto, abusiva, conforme art. 51, IV do CDC:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”

Afastada a tese defensiva, com a aplicação do prazo de tolerância e considerando que as chaves do imóvel foram entregues somente em junho de 2015 (id. 121500631 – 3), as rés incorreram, sim, em atraso de 3 meses, conforme reconhecido na sentença.

A tese de ausência de prova do dispêndio dos alugueis não possui respaldo nos autos, pois o autor apresentou cópia de contrato de locação de imóvel com vigência contemporânea ao período de atraso e alugueis fixados em R$ 724,00, conforme id. 121500633.

Quanto à cota condominial, a jurisprudência pátria tem relativizado sua natureza
propter rem
em casos como o presente, de modo a atribuí-la ao promitente-vendedor
até a efetiva imissão na posse pelo comprador
. A propósito:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA No 83/STJ.
1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.
2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula no 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1502219/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 10/06/2015)

Devida, portanto, a condenação ao pagamento das cotas condominiais devidas até a data indicada no termo de entrega das chaves.

Com relação ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão recursal também não comporta deferimento.

Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que frustração das legítimas expectativas do autor com a demora imotivada atribuída à ré configura a lesão extrapatrimonial indenizável.

No arbitramento da indenização correspondente, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Observados esses parâmetros, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), deve ser mantida, sobretudo porque perfeitamente compatível os valores fixados por esta Câmara em casos correlatos.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação e majoro os honorários advocatícios ao patamar de 20% sobre o valor da condenação (art. 85, §11 do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022