Tribunal: TJMT
Processo: 1000347-71.2021.8.11.0010
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-26
Data de publicação: 2022-08-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL DESTINADO A ATIVIDADE COMERCIAL (ART. 51, LEI No 8.245/1991) – IMÓVEL ENTREGUE AO LOCATÁRIO COM OBRAS INCOMPLETAS – ENCARGOS DA OBRA REPASSADOS AO LOCATÁRIO COM A POSSE DO ESPAÇO LOCADO – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL NO ÍNICIO DA LOCAÇÃO – POSTERIOR RESCISÃO CONTRATUAL E ENTREGA DO BEM – ARGUIÇÃO DE DETERIORAÇÕES CAUSADAS PELOS LOCATÁRIOS – AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL QUE COMPROVE A CONDIÇÃO INICIAL DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDA DE AFERIÇÃO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS – GASTOS FINANCEIROS REFERENTES AOS REPAROS REALIZADOS NÃO COMPROVADOS – PLANILHA DE ORÇAMENTO DESACOMPANHADA DE NOTAS FISCAIS E/OU RECIBOS DE PAGAMENTO – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES –DESCABIMENTO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – REPARAÇÃO INDEVIDA – IPTU DEVIDO PELO LOCATÁRIO DE FORMA PROPORCIONAL AO USO BEM LOCADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na impossibilidade de se aferir as características intrínsecas e consolidadas do imóvel quando foi entregue ao locatário, em virtude do bem ter sido repassado ao inquilino em meio a obras e sem confecção do “Termo de Vistoria Inicial”, a responsabilização do locatário pelas avarias apontadas pelo locador encontradas no bem após findada a locação é infactível, máxime porque cabia ao locador, no mínimo, provar quais foram os termos estabelecidos em relação ao repasse da obra ao locatário, especificar as mudanças que seriam realizadas, individualizadas por termo escrito, para que restasse claro as reais condições, padrões e tipicidades do bem que deveriam ser mantidas incólumes durante o ínterim da locação. 2. A indenização por danos materiais depende da demonstração efetiva do prejuízo sofrido. Logo, se o autor visa o reembolso de valores pagos à prestação dos serviços reparadores do prejuízo, precisa provar o pagamento realizado, pois, na falta deles, não há comprovação efetiva do dano material. 3. Na hipótese em que o locatário se obriga ao pagamento do Imposto Predial (IPTU) pelo período de vigência contratual, deve arcar com o respectivo pagamento na medida proporcional de ocupação do imóvel locado durante o ano correspondente ao tributo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000347-71.2021.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AUGUSTO PELAIS - CPF: 207.017.729-72 (APELANTE), ELIZETE MORALES BEZERRA - CPF: 388.093.461-49 (ADVOGADO), SILVANIO ALVES DOS PASSOS - CPF: 011.767.866-01 (APELADO), EMILLY SILVA DE CARVALHO - CPF: 041.126.751-51 (ADVOGADO), JOSEANE MALHEIROS ALVIM - CPF: 973.435.791-34 (ADVOGADO), FERNANDA MAYRA DE SOUZA SILVA PASSOS - CPF: 000.137.115-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL DESTINADO A ATIVIDADE COMERCIAL (ART. 51, LEI No 8.245/1991) – IMÓVEL ENTREGUE AO LOCATÁRIO COM OBRAS INCOMPLETAS – ENCARGOS DA OBRA REPASSADOS AO LOCATÁRIO COM A POSSE DO ESPAÇO LOCADO – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL NO ÍNICIO DA LOCAÇÃO – POSTERIOR RESCISÃO CONTRATUAL E ENTREGA DO BEM – ARGUIÇÃO DE DETERIORAÇÕES CAUSADAS PELOS LOCATÁRIOS – AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL QUE COMPROVE A CONDIÇÃO INICIAL DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDA DE AFERIÇÃO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS – GASTOS FINANCEIROS REFERENTES AOS REPAROS REALIZADOS NÃO COMPROVADOS – PLANILHA DE ORÇAMENTO DESACOMPANHADA DE NOTAS FISCAIS E/OU RECIBOS DE PAGAMENTO – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES –DESCABIMENTO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – REPARAÇÃO INDEVIDA – IPTU DEVIDO PELO LOCATÁRIO DE FORMA PROPORCIONAL AO USO BEM LOCADO –

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na impossibilidade de se aferir as características intrínsecas e consolidadas do imóvel quando foi entregue ao locatário, em virtude do bem ter sido repassado ao inquilino em meio a obras e sem confecção do “Termo de Vistoria Inicial”, a responsabilização do locatário pelas avarias apontadas pelo locador encontradas no bem após findada a locação é infactível, máxime porque cabia ao locador, no mínimo, provar quais foram os termos estabelecidos em relação ao repasse da obra ao locatário, especificar as mudanças que seriam realizadas, individualizadas por termo escrito, para que restasse claro as reais condições, padrões e tipicidades do bem que deveriam ser mantidas incólumes durante o ínterim da locação. 2.

A indenização por danos materiais depende da demonstração efetiva do prejuízo sofrido. Logo, se o autor visa o reembolso de valores pagos à prestação dos serviços reparadores do prejuízo, precisa provar o pagamento realizado, pois, na falta deles, não há comprovação efetiva do dano material. 3. Na hipótese em que o locatário se obriga ao pagamento do Imposto Predial (IPTU) pelo período de vigência contratual, deve arcar com o respectivo pagamento na medida proporcional de ocupação do imóvel locado durante o ano correspondente ao tributo.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
AUGUSTO PELAIS

contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 1a Vara da Comarca de Jaciara/MT, que nos autos da ação de “
Cobrança c/c Indenização por Danos Materiais
” (Proc. no 1000347-71.2021.8.11.0010), ajuizada pelo apelante contra SILVANO ALVES DOS PASSOS e FERNANDA MAYRA DE SOUZA SILVA PASSOS, julgou o pedido improcedente, condenando a parte autora/apelante ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 117051619).

O apelante expõe que locou aos réus/apelados um imóvel comercial de sua propriedade pelo período de 10/08/2009 a 15/06/2020, mas, finda a locação, os réus deixaram o imóvel sem realizar os reparos a que estavam obrigados a fazer, inclusive sem corrigir as modificações estruturais que fizeram (edificação de balcão e degraus dentro da sala; divisória na copa; fechamento embaixo das escadas; vedação de toda a extensão frontal da fachada externa; rebaixamento de forro etc), o que causou prejuízo material na ordem de R$ 26.497,53, e mais lucros cessantes perdidos durante o período em que o imóvel ficou desocupado; afirma que a sentença ignorou as provas documentais e testemunhais apresentadas que confirmam “
cabalmente os danos e modificações feitos no imóvel, depreciando-o e tornando-o totalmente inapto à constituir uma nova relação locatícia
”, ou seja, descumpriu a regra do art. 23, III, da Lei no 8.245/18.10.1991, que obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, tendo sido formulado pedido específico relativamente aos danos materiais (R$ 26.497,53).

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, proferida nova decisão, sejam acolhidos “
os pedidos formulados pelo Recorrente, para determinar que os Recorridos sejam responsabilizados pelos danos causados no imóvel, objeto da locação, nos moldes pleiteados na exordial
” (cf. Id. no 117051620).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 117051629, os apelados dão combate às razões recursais e torcem pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O autor AUGUSTO PELAIS ajuizou a presente ação
Indenizatória
dizendo que locou um imóvel comercial de sua propriedade, situado na Av. Antonio Ferreira Sobrinho, 969, no município de Jaciara/MT, ao primeiro requerido SILVANO ALVES DOS PASSOS, por intermédio de “Contrato de Locação” datado em 10.08.2009 (início da vigência), mas, após sucessivas renovações, em maio de 2020, o réu/locatário informou interesse na rescisão do contrato que se findou em 15.06.2020.

Sucedeu, porém, que, “
quando adentrou no imóvel já desocupado,
(o autor)
pode constatar os estragos feitos pelo ex-inquilino
”, em manifesta infração das linhas dispostas na Cláusula VIII, alínea ‘a’, ‘b’, ‘e’ e ‘g’ do contrato celebrado; sustenta que o réu/locatário propôs o pagamento de R$ 6.000,00, mediante recibo, “
por mera liberalidade, para serem realizadas melhorias no imóvel e mais o valor de R$ 560,00, referente ao IPTU equivalente aos 06 meses no qual o imóvel foi utilizado pelo locatário
(no ano de 2020)”, mas a proposta foi recusada, pois, uma vez realizado “
o levantamento dos prejuízos causados no imóvel
” e verificado o verdadeiro valor do imposto devido pelo requerido, o requerente deparou-se com valor muito superior àquele por ele oferecido.

Expõe que, dos consertos que tiveram de ser realizados no imóvel em vista das inúmeras adaptações feitas pelo réu/locatário lá deixadas após a sua saída, que, inclusive, teriam impossibilitado a locação do espaço no período de julho/2020 a janeiro/2021, a requerente foi compelido à pleitear em Juízo, o pagamento do ressarcimento dos prejuízos, sendo eles, os custos dos reparos realizados no imóvel locado, totalizados em R$ 26.497,53, bem como indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 54.600,00 (período compreendido entre julho/2020 a janeiro/2021), e mais o valor de R$ 1.312,77, referente à 50% (cinquenta por cento) do IPTU do imóvel pelo período em o réu/apelado utilizou o bem no ano de 2020 (cf. Id. no 117051523 - Pág. 11).

Na peça defensiva, os réus/apelados já apontam outra versão dos fatos. Narraram que, em 20.05.2020, enviaram notificação extrajudicial de rescisão do contrato, informando a desocupação do imóvel até a data de 15.06.2020; na data de 25.06.2020 foi realizada a vistoria do imóvel e “
na oportunidade foram extraídas fotos do local
”; confeccionado o “Termo de Vistoria do Imóvel e Entrega das Chaves”, este foi assinado pelo autor/locador, bem como pelo representante do locatário, o Sr. Alex Flávio Rodrigues Passos, acompanhado do Sr. Manoel Roniclei (serviços gerais); o respectivo “Termo de Vistoria Final” declarou que o bem locado e entregue “
encontrava-se em bom estado de conservação, com todos os acessórios em perfeito estado de funcionamento
”, e também atestou que o locador aceitou receber “
o imóvel locado
(com)
as benfeitorias realizadas pelos requeridos na forma que se
(encontrava)” (sic – cf. Id. no 117051553 - Pág. 13/15).

Ademais, relataram que “
mesmo sabendo que o requerente não teria direito, o primeiro requerido propôs
(realmente)
o pagamento de R$ 6.000,00 por mera liberalidade
”, mas o pagamento foi recusado pelo locador “maliciosamente”; além disso, impugnaram a “Planilha de Orçamento” anexada pelo autor na inicial, “
vez que não possui data no mencionado documento e sequer consta o endereço da obra, apenas Avenida Antônio Ferreira Sobrinho, onde na mesma Avenida o requerente possui vários imóveis em seu nome
”, e porque, “
embora não conste de texto legal escrito, mister se faz a apresentação de, no mínimo, três orçamentos, dos quais se adotará, via de regra, o de menor valor
”, e por fim, acerca do IPTU, dizem que “
o vencimento
(do ano 2020)
ocorreu no dia 15/07/2020, dois meses após a entrega das chaves
”, não sendo da responsabilidade do réu/locatário a quitação do tributo, até porque consta no “Termo de Vistoria Final” a expressa “
declaração integral, geral e irrevogável da quitação de valores e direitos emergentes do contrato ou da disponibilização do imóvel
”.

Encerram as indagações, alegando que as supostas avarias “
não foram ocasionadas pelo locatário e sim decorrem de pretérita existência não sanada pelo locador, ora requerente
”, o que não é possível comprovar, em face da ausência “
de vistoria realizada no ato da contratação, o qual é indispensável para atestar as condições de habitação do bem antes que seja entregue ao futuro inquilino
”, e desse modo, por todas as razões explanadas, afirmou que a improcedência do pedido autoral é o único desfecho possível da lide.

Perfectibilizada a instrução processual, inclusive com a produção de provas testemunhais, a r. sentença julgou improcedente o pedido, sob os seguintes fundamentos:

“O autor afirma ser proprietário de imóvel comercial, tendo-o locado para o requerido Silvano em contrato com fiança prestada pela requerida Fernanda, iniciando-se a locação em 10/08/2009 e findando-se em 15/06/2020, quando o locatário decidiu desocupar o imóvel e entregar as chaves do imóvel, no entanto o requerente diz ter se deparado com local deteriorado, havendo, assim, descumprimento da obrigação contratual de proceder com os reparos do bem antes da entrega das chaves.

As requeridas defenderam que, após a desocupação do imóvel e entrega das chaves, o requerente assinou termo de que o bem estava em bom estado de conservação e com todos os acessórios em perfeito estado de funcionamento, recebendo o imóvel no estado em que se encontrava, além de ter locado o bem logo em seguida para comitê da companha política municipal; afirmam também que a dívida de IPTU é posterior à desocupação do imóvel.

A causa de pedir da pretensão autoral é constituída pelas alegações de fato e direito de que o imóvel objeto do contrato de locação celebrado entre as partes sofreu “estragos” causados pelo locatário e que ele possui a obrigação legal e contratual de reparar os danos.

Certo é que, dentre outras obrigações legais do locatário, a Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) prevê como regra a necessidade de restituição do imóvel no estado em que recebido, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (artigo 23, inciso III).

Neste ponto, perceba que a procedência de eventual pretensão judicial do locador fundada na obrigação em questão passa pela demonstração do estado em que entregue o imóvel, da situação em que restituído e da deterioração naturalmente decorrente do uso normal, no entanto, de plano, se observa que o autor não se incumbiu da demonstração necessária no caso concreto.

Primeiro porque não houve a demonstração do estado
a quo
do bem, pois a petição inicial não foi instruída com qualquer laudo de vistoria ou qualquer outro documento que indicasse as condições do imóvel à época do início da locação.

Além disso, as provas orais produzidas durante a instrução probatória foram insuficientes para esclarecer a situação, visto que o próprio autor afirmou que a locação deu-se em meio à uma reforma do imóvel, o que foi também declarado pelo requerido Silvanio, pelo informante Alex (arrolado por ambas as partes), pela testemunha de defesa Manoel e pela testemunha autoral Silvio.

Desta maneira, o acervo probatório indica que o bem estava em transformação no momento da locação, sem permitir que se saiba o exato estado do imóvel na época, consequentemente impedindo-se que se conclua qual o estado em que deveria ser restituído pelo locatário.

A propósito, as mesmas provas orais citadas indicam que o locatário assumiu a reforma do imóvel, sobretudo visando adequá-lo à atividade comercial que seria exercida no local, tanto é que o próprio autor arrolou a testemunha Silvio, terceiro contratado para reformar o bem na época do início da locação, tendo informado que quem o contratou foi Alex (gerente da loja estabelecida no imóvel), declaração uníssona com as declarações do informante Alex e do requerido Silvanio.

Ademais, o fato também é corroborado pelo primeiro contrato entabulado entre os litigantes, pois previa na cláusula 3a a obrigação do locatário por todas as obras no imóvel sem direito à retenção ou indenização das benfeitorias, que seriam incorporadas ao imóvel, desde que restituísse o imóvel em boas condições de higiene e limpeza e com os aparelhos sanitários e de iluminação, fogão, papéis, pinturas, telhados, vidraças, mármores, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento.

Aliás, observe-se que a referida cláusula opõe-se justamente à obrigação legal de restituição do bem no mesmo estado em que locado e à obrigação contratual da cláusula 1a em igual sentido, dando margem para realização de “obras” sob obrigação do locatário e, em contrapartida, exigindo-se apenas a supressão do direito à retenção ou indenização e a restituição em “boas condições” e “perfeito estado de conservação e funcionamento”, perceba também que a princípio não havia obrigação contratual para que o locatário notificasse o locador acerca das “obras”, desfizesse as “obras” realizadas - até porque se incorporariam ao imóvel segundo o contrato - ou mesmo pintasse o imóvel, tampouco o pintasse com alguma cor específica - como a cor da fachada anterior, por exemplo -.

Assim, as provas espalhadas pelo caderno processual na verdade indicam haver uma espécie de locação
built to suit
(construído para se adequar)

imprópria, modalidade prevista no artigo 54-A da Lei do Inquilinato, visto que as declarações do requerido Silvanio e do informante Alex dão conta de que foram realizadas obras pelo locatário para adequar o imóvel à atividade comercial a ser exercida.

Todavia, ao contrário da locação
built to suit
própria - onde o locador é responsável pelas obras e recebe um contraprestação referente ao uso e retribuição pelo investimento -, o locatário foi responsável pela obra de adequação do imóvel, porém não há previsão contratual ou informações nos autos acerca da contraprestação recebida e as obras, ainda, se integrariam ao imóvel conforme disposição contratual alhures citada.

Segundo porque também não houve a demonstração satisfatória da situação em que o imóvel foi restituído, visto que o autor contentou-se em instruir a petição inicial com “planilha de orçamento” e fotografias que sequer estão datadas e são unilaterais, não ostentando, assim, segurança jurídica suficiente para que, isoladamente, demonstrem os supostos “estragos” realizados pelo locatário no bem.

Além do mais, as referidas provas sequer estão em harmonia com as demais provas amealhadas aos autos, até porque os requeridos instruíram a contestação com termo de vistoria do imóvel devidamente assinado pelo autor, constando que recebia o bem na forma em que se encontrava, havendo, inclusive, algumas fotografias do bem que também foram devidamente vistadas pelo locador.

Destacam-se também as declarações do informante Alex e testemunha de defesa Manoel em juízo, prova produzida sob o crivo do contraditório e ampla defesa, pois dão conta de que o autor acompanhou as adequações realizadas para restituição do imóvel e afirmou que estaria “bom” daquele jeito, aceitando, portanto, receber o bem na situação em que entregue.

E terceiro porque não explanou, tampouco produziu prova, acerca das deteriorações decorrentes do uso normal, as quais certamente afetariam pintura, pisos, etc. mas não integram a esfera obrigacional do locatário conforme exceção prevista no próprio artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91).

Desta feita, o requerente não logrou êxito em comprovar fatos que se subsumiriam às obrigações legais ou contratuais do locatário, não se incumbindo do
onus probandi
que lhe atribuí o CPC (artigo 373, inciso I), imperando-se a improcedência de sua pretensão.

(...)

Como se não bastasse, existem outros pontos que também conduzem a pretensão autoral à improcedência, portanto também os veremos.

O autor prestou depoimento pessoal em audiência instrutória e declarou que quando alugou o bem foi viajar e, ao retornar, o imóvel já havia sido alterado e a instrução probatória da parte foi voltada para as tais supostas alterações, porém a questão foge da causa de pedir da pretensão autoral, já que o requerente aduziu na petição inicial a existência de “estragos” no imóvel que lhe causaram “grande surpresa” quando adentrou ao bem já desocupado, ou seja, supostos danos constatados após a restituição do bem e não alterações constatadas no início da locação (em 2009).

Inclusive, caso a questão constituísse a causa de pedir, haveria que se perquirir acerca da prescrição, visto que o locatário teria tomado ciência das supostas violações há mais de 10 (dez) anos antes da propositura da ação, prazo máximo prescricional previsto no Código Civil (artigo 205).

Além disso, as referidas declarações do locador indicam que no momento da assinatura do último contrato de locação, que abrangia o período de 15/06/2016 a 15/06/2019, o imóvel já havia sofrido as modificações de reforma, ou seja, a obrigação de restituição do bem no mesmo estado em que locado agora se referia ao estado pós reforma e a proibição de realização de modificações sem autorização por escrito do locador e obrigação de desfazer eventuais obras no momento da restituição também são posteriores às únicas modificações informadas nos autos (cláusula VIII, itens
a
,
b
e
e
).

A propósito, mais uma vez sequer há a exata demonstração do estado
a quo
do bem quando da celebração do referido contrato, pois nenhum laudo de vistoria foi juntado aos autos ou qualquer outro documento que indicasse as condições do imóvel naquela época.

As provas ainda dão conta de que o locatário construiu um depósito no fundo da propriedade do locador para exercício de sua atividade comercial, foi o que declarou o informante Alex e o requerido Silvanio, e que a referida benfeitoria serve de depósito de medicamentos para a atual locatária, pois as testemunhas Silvio e Edinho informaram que trabalharam no local para adequação do bem para instalação de uma Farmácia, tendo havido um revestimento do depósito para ser usado pela nova inquilina.

Desta feita, percebe-se que a benfeitoria realizada sob expensas do locatário agregou valor ao bem do autor, tanto é que foi útil ao seu novo inquilino que necessitava de depósito de medicamentos para exercício de sua atividade, havendo claro enriquecimento e benefício em prol do locador.

Noutro giro, inexiste qualquer prova documental acerca do IPTU supostamente devido pelos requeridos, optando o autor por permanecer na esfera da mera adução, sem produzir qualquer comprovação do alegado.

Da mesma forma, conforme todo o exposto, não há comprovação da alegada existência de lucros cessantes em razão dos supostos “estragos” promovidos pelo locatário, até porque não se tratam de valores presumidos, de modo que, mesmo que restassem comprovados os danos, entendo que seria necessário se demonstrar que efetivamente deixou de auferir renda do local em razão deles.

Portanto, à luz do acervo probatório dos autos, a pretensão autoral se revelou integralmente improcedente.

Ante ao exposto,
julgo improcedente a pretensão autoral
e
declaro extinto o feito com resolução de mérito

nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.”

Como é cediço, a “locação não residencial” (ou comercial) tem amparo legal no art. 51 da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e a “locação
buit to suit
”

que se trata de locação de construções pré-ajustadas, as famosas edificações “construídas para servir” e/ou “construídas sob demanda”, encontra previsão no art. 54-A da mesma norma, incluída pela promulgação da Lei no 12.744/12.

No caso, a aludida locação
buit to suit
foi suscitada pelo Juízo, porque da conjectura dos fatos narrados, o pacto firmado pelas partes litigantes muito se assemelha às características dessa respectiva modalidade de locação
buit to suit
. Tal conclusão adotada pela magistrada tem amparo nas provas testemunhais colhidas no trâmite da ação, as quais, de forma unânime, indicam que o imóvel em discussão “estava passando por obras – externas e internas” quando entregue aos réus/locatários nos idos de 2009, estes que assumiram integralmente a reforma e seus custos adjacentes, tudo isso com o consentimento do locador Augusto.

Essa conclusão é irrefutável e
mui
necessária à análise do recurso, isto porque as deteriorações do imóvel que amparam o pedido indenizatório seriam consequências das diversas alterações feitas no espaço locado pelos réus/locatários – visando a adequação do imóvel à atividade comercial que viria a ser desenvolvida por eles –, e as quais teriam sido feitas logo quando assumiram a obra inicialmente implantada pelo locador.

Nas razões recursais, o autor Augusto (locador) reforça que “
embora os locatários/recorridos tenham realizado mudanças estruturais no imóvel do Apelante, edificando um balcão e degraus dentro da sala, divisória na copa, fechamento embaixo das escadas, vedação de toda a extensão frontal da fachada externa do imóvel e rebaixamento de forro, sem autorização do proprietário
”, tais alterações e a ausência de legalidade delas, não é o ponto chave que cerceia o provimento do pedido inicial de ressarcimento de danos, pois, “
na inicial não há pedido para que os mesmos restituíssem o imóvel conforme era no seu formato original, pois, caso assim o fosse o valor do dano seria muito maior
”. Na verdade, alega que o pedido foi categórico visando o reembolso dos custos referentes aos “
reparos daquilo que foi danificado pelos recorridos e que tornaram o imóvel impróprio para uma nova locação
”, a saber (cf. Id. no 117051621 - Pág. 7/8):

“01 – TAPA-BURACOS E PINTURA (R$ 2.142,16);

02 – PISO (R$ 16.616,25);

03 – VIDRO TEMPERADO (R$ 4.340,75);

04 – COBERTURA (R$ 2.981,00);

05 – MUDANÇA DE CAVALETE (R$ 144,26);

06 – SERVIÇOS COMPLEMENTARES (R$ 273,10);

07 – RETIRADA DE ENTULHO (R$ 96,00 + R$ 177,10).”

Verdade seja dita, se no início da relação contratual não houve a confecção do “Termo de Vistoria Inicial” a fim de testificar a real situação do imóvel quando este foi entregue aos réus/locatários, e no caso
sui generis,
especificar as obras que estariam sendo incorporadas no imóvel pelo locador, assumidas pelos réus/locatários, é indefensável o direito do autor de requerer indenização por eventuais deteriorações posteriores no imóvel, vez que não há como saber quais foram os termos estabelecidos entre as partes com o repasse da obra ao locatário, quais as mudanças que seriam realizadas, e principalmente, quais as reais condições, padrões e tipicidades do bem que deveriam ser mantidas incólumes durante o ínterim da locação, após findada a reforma inicial.

Ora, na impossibilidade de se aferir “o antes e depois” do imóvel locado, não se pode levar em consideração, não para fins de arbitrar condenação indenizatória, a retórica frase contida na maioria dos contratos locatícios, de que o “imóvel foi entregue em perfeito estado”, afinal, a vistoria inicial serve justamente para especificar o que significou o “perfeito estado” assentido pelos contratantes.

Depois porque na mais abrangente ótica que se avalie o pedido indenizatório, na falta de consolidação das características do imóvel no início da vigência contratual – em virtude da realização de obras e ausência de vistoria inicial – o autor teria de produzir elementos probatórios aptos e contundentes de que as deteriorações foram ocasionadas no ínterim da locação comercial, e mais, de que estas deteriorações extrapolam àquelas decorrentes do uso normal do imóvel, o que não ocorreu no caso.

Veja que o autor/apelante/locador juntou aos autos apenas algumas fotografias do imóvel após a entrega das chaves pelos locatários (cf. Id. no 117051526 - Pág. 3/14), sem nenhuma foto datada nos idos de 2009 que mostre o imóvel antes da locação e depois de findada a obra inicial repassada ao encargo dos réus/locatários; além disso,
in casu,
uma vez que a indenização por danos materiais se refere ao reembolso de gastos dependidos com os reparos dos prejuízos suportados com a locação, cabia ao autor/apelante provar o efetivo pagamento dos valores perquiridos, e não apenas aponta-los no orçamento realizado.

Na inicial, o autor juntou a aludida “Planilha de Orçamento” dos reparos necessários (cf. Id. no 117051526 - Pág. 1/2), subscrita pelo engenheiro civil Amarildo Ticianel (CREA 5530-D-MT), mas a planilha veio desacompanhada de quaisquer notas fiscais e/ou recibos de pagamento que comprovam a efetivação dos serviços, bem como, no caso
sui generis,
que afastem qualquer resquício de dúvida de que as respectivas reformas realizadas posteriormente à locação rescindida não foram exclusivamente pelo critério da locatária subsequente e às suas expensas, também visando readequar o imóvel para a atividade comercial a ser desenvolvida (Farmácia), conforme já apontado pela sentença recorrida.

Portanto,
a sentença não apenas relatou as especificações do caso com bastante clareza e exatidão, como deu à lide a mais justa e jurídica solução, eis que
o autor/apelante não comprovou fato constitutivo do seu direito em relação às supostas deteriorações no imóvel, nos termos do art. 373, inciso I do CPC, não havendo razão e elementos que amparem a sua modificação, inclusive em relação aos lucros cessantes.

À propósito:

EMENTA: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUEL E INDENIZAÇÃO DANO MATERIAL – REPARO NO IMÓVEL – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – ALUGUEIS INDEVIDAMENTE COBRADOS – DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO –
AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL
E FINAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Acerca dos argumentos não provou o apelante fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do CPC. O ônus da prova consiste em regras que distribuem a responsabilidade pela ausência de prova de determinado fato, regras que dizem quem arcará com as consequências se o fato não for devidamente provado por quem alegou e não quem deve produzir a prova. Essas regras são de aplicação subsidiária, ou seja, só são aplicadas se não houve prova ou não há mais como produzi-las. Não comprova efetivamente o fim da locação no período, pois não se sabe quando o informativo foi ali anexado, de modo que não pode ser considerado para fins de desocupação do imóvel. Dos autos, há o contrato de locação celebrado pela apelada com terceiro, o que se denota que a partir houve a rescisão do contrato com o apelante, de modo que não prospera sua tese recursal de ter a apelada desocupado o imóvel no mês de maio de 2015. Acerca do pagamento da conta de energia não está demonstrado que foi efetivamente a apelada que efetuou os pagamentos a posterior a rescisão.
Quanto a indenização por dano material, em razão dos danos causados no imóvel, estes não estão comprovados nos autos. Não há laudo de vistoria inicial, e nem quando da desocupação do imóvel a demonstrar qual a situação do imóvel quando da ocupação e quando da saída da apelada
.” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – RAC 0008209-90.2016.8.11.0041 – Desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 16/02/2021, DJe 24/02/2021)

EMENTA: “RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INSURGÊNCIA RECURSAL APENAS QUANTO A CONDENAÇÃO EM REPARAR O IMÓVEL -
AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL
E FINAL – AUTO DE VISTORIA E CONSTATAÇÃO ELABORADO OITO MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO - AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL À ÉPOCA DA OCUPAÇÃO – RECURSO PROVIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. De acordo com as cláusulas contratuais, o locador ficou obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de conservação e uso, responsabilizando-se pela garantia da estrutura física do imóvel, bem como que o locatário ficou responsável pela conservação do imóvel, comprometendo-se a devolvê-lo em idêntico estado de conservação e limpeza, toleradas as deteriorações decorrentes do uso normal. 2. Ocorre que, em que pese a referida menção à manutenção e entrega, não foi realizada a vistoria inicial no imóvel (não existe ou não foi juntada aos autos), tampouco a final, que deveria ser realizada na presença do locatário e, no momento da entrega das chaves, sendo que o laudo elaborado nos autos, muito embora confeccionado por Oficial de Justiça, que possui fé pública, foi realizado somente 8 (oito) meses após a entrega das chaves em juízo.

3. Desta forma, não logrando o Autor/Apelado êxito em provar a origem dos efetivos danos que alega, ou seja, se foram ocasionados durante a locação, não há como condenar o locatário ao ressarcimento dos reparos no imóvel, eis que os danos podem ter ocorrido nesses meses em que as chaves estavam depositadas nos autos
.” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo – RAC 0007224-78.2015.8.11.0002 – Desa. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS – Julgado em 07/12/2020, DJe 17/12/2020)

EMENTA: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÕES CONEXAS (AÇÃO DE COBRANÇA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – LOCADOR QUE NUNCA PROMOVEU OBRAS DE MANUTENÇÃO ESTRTUTURAL DO IMÓVEL -

REPARO DO IMÓVEL NA SAÍDA –
AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL
– SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS – RECURSO DESPROVIDO. Se mostra correta a atitude do locatório, apesar da precisão de rescisão antecipada em caso de descumprimento contratual, notificar o locador acerca da existência de avarias estruturais no imóvel, cujo responsabilidade é do locador, a fim que fosse promovida a devida resolução, visando evitar a rescisão do contrato e garantido a integridade física dos usuários do imóvel, conforme preceitua o artigo 23, inciso IV da Lei no8.245/1991, não havendo que falar em dano moral por causado pela desocupação sem necessidade.
A exigência de reparo no imóvel e entregar o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal, nos termos do inc. III do art. 23 da Lei no 8.245/1991, só é com a existência de vistorias inicial, o que não há, no caso sob análise.
” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – RAC 0043888-25.2014.8.11.0041 – Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS – Julgado em 29/05/2018, DJe 04/06/2018)

Noutro giro, no tocante ao pagamento do IPTU do ano de 2020, consta no documento juntado pelos próprios réus/locatários, que o tributo referente ao respetivo ano foi quitado (cf. Id. no 117051553 - Pág. 23), e logo à frente, os réus/apelados confirmam que não efetuaram o pagamento do tributo, pois, “
o vencimento ocorreu no dia 15/07/2020 dois meses após a entrega das chaves, o requerente busca o recebimento de valores que não faz jus, busca o enriquecimento sem causa, não havendo qualquer razão para cobrança
”, e porque, o “Termo de Vistoria Final” foi assinado pelo locatário, dando fim a qualquer dívida existente com o réu/locatário em relação à locação.

Os fundamentos não merecem guarida. Na “Cláusula XI – Imposto Predial” do contrato firmado entres as partes há expressa disposição transferindo o encargo do locador pelo pagamento do IPTU aos réus/locatários, fixada nos seguintes termos: “
as partes

ajustam que o pagamento do Imposto Predial do imóvel locado

ficará

por conta do locatário durante a vigência da locação
” (cf. Id. no 117051525 - Pág. 4).

Portanto, apesar do vencimento ter ocorrido pouco tempo depois da entrega das chaves do imóvel locado ao autor/apelante, é dever dos réus/locatários pagar proporcionalmente o IPTU pelo período de vigência do contrato no ano de 2020; além disso, ainda que o “Termo de Vistoria Final” datado em 12.06.2020 (cf. Id. no 117051556) certifique a quitação dos débitos referentes a locação, ao folhear os autos do caderno processual, se vê a vistoria apesar de assinada pelo autor/locador, não foi por ele acompanhada, e após a confecção dele, os próprios réus/locatários assumiram que encargo referente ao IPTU realmente não foi pago, e ainda ofereceram um valor paga quitação da dívida remanescente.

Sendo assim, tenho que a dívida merece ser quitada, pois devida pelos réus/locatários, e uma vez que as chaves do imóvel locado foram entregues ao locador em 15/06/2020, é cabível o pagamento na forma como cobrada e apontada na exordial, consistente em 50% (cinquenta por cento) do pagamento do valor total, até porque o cálculo da dívida predial em si, não foi refutado pelos réus/apelados.

Nesse sentido:

EMENTA: “RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA E IMPEDIMENTO DE ADVOGADO REJEITADAS. INADIMPLEMENTO DAS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA, IPTU PROPORCIONAL, CONDOMINIO E MULTA CONTRATUAL. ARTIGO 23, INCISOS VIII E XII DA LEI 8.245/1991. DANO MATERIAL DEVIDO. RECURSO IMPROVIDO. (...) 3. A obrigação da locatória de pagar os aluguéis e acessórios da locação persiste até a efetiva imissão na posse do bem pelo proprietário. Conforme estipulado contratualmente e estabelecido legalmente no artigo 23, incisos VIII e XII da Lei 8.245/91, é dever do locatário, dentre outras, pagar as despesas de energia e ordinárias de condomínio. A questão da titularidade da unidade consumidora é relevante para discutir o débito perante a concessionária de energia elétrica. No entanto, in casu, a cobrança da energia elétrica é oriunda do contrato de locação, bastando a prova de que pelo período locado não houve o adimplemento das faturas correspondentes. Como o pagamento não foi comprovado, a sentença deve ser mantida.
Em relação ao IPTU, a própria recorrente confessa não ter efetuado o pagamento do tribudo no ano de 2019, logo, o valor devido é proporcional ao valor cobrado naquele período, isto é, R$ 226,00.
(...)” (TJMT - Turma Recursal Única – RAC 1019754-90.2021.8.11.0001 – Des. VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS (JD Convocado) – Julgado em 01/04/2022, Publicado no DJE 05/04/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - JUSTIÇA GRATUITA - INTIMAÇÃO PARA COMPROVAR A HIPOSSUFICIÊNCIA - COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS LOCATÍCIOS - REPAROS NO IMÓVEL - MULTA CONTRATUAL RESCISÓRIA - IPTU - ÔNUS SUCUMBENCIAL - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL. “(...)
Conforme previsão contratual, respondem os locatários e fiadores pelos débitos que recaírem sobre o imóvel durante o período de locação. É devido o pagamento do IPTU proporcional aos meses em que o locatário permaneceu no imóvel.
(...)” (TJMG – Décima Segunda Câmra Cível – RAC 1.0000.21.266739-8/001 – Des. MARCELO PEREIRA DA SILVA (JD Convocado) – Julgado em 24/02/2022, Publicado no DJe 04/03/2022)

À vista do exposto,

dou parcial provimento ao recurso
, para determinar que os réus/apelados arquem com a metade proporcional do pagamento referente ao IPTU do ano de 2020, no valor de R$ 1.312,77, acrescidos de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento.

Custas
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2022