Tribunal: TJMT
Processo: 1056578-93.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE – CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI – TAXA DE FRUIÇÃO E TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – AUSÊNCIA DE POSSE PELO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RETENÇÃO – POSSIBILIDADE DE 10% - PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, devem ser restituídos parcialmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ).
Sendo o contrato em questão firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não há se falar em aplicabilidade da Lei de Distrato no caso em tela (STJ, REsp no 1498.484-DF).
Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e taxa de condomínio, se não houve a efetiva posse e utilização do bem.
Havendo desistência do negócio antes mesmo de ser entregue o imóvel, não há se falar em posse do autor, tampouco uso de sua unidade autônoma como proprietário.
O STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. No caso, como sequer houve a posse e uso do imóvel por parte do comprador, mantém-se a retenção fixada na sentença de 10%.
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1056578-93.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EDNALDO FRANCISCO DOS SANTOS - CPF: 892.880.251-20 (APELADO), VIVIANE EMILIA RAMOS DE ANDRADE - CPF: 010.421.831-20 (ADVOGADO), JONES SOUZA VELHO - CPF: 635.650.480-34 (ADVOGADO), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (APELANTE), HUGO FRANCO DE ANDRADE RESENDE - CPF: 898.939.801-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE – CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI – TAXA DE FRUIÇÃO E TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – AUSÊNCIA DE POSSE PELO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RETENÇÃO – POSSIBILIDADE DE 10% - PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, devem ser restituídos parcialmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ).

Sendo o contrato em questão firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não há se falar em aplicabilidade da Lei de Distrato no caso em tela (STJ, REsp no
1498.484-DF).

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e taxa de condomínio, se não houve a
efetiva posse e utilização do bem.

Havendo desistência do negócio antes mesmo de ser entregue o imóvel, não há se falar em posse do autor, tampouco uso de sua unidade autônoma como proprietário.

O STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. No caso, como sequer houve a posse e uso do imóvel por parte do comprador, mantém-se a retenção fixada na sentença de 10%.

A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação d
o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938)
.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Restituição de Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
EDNALDO FRANCISCO DOS SANTOS
para:

a)

Declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, objeto da presente demanda, declarar abusiva a cobrança de multa rescisória no patamar de 50% (cinquenta por cento) reduzindo-a para 10% (dez por cento) sobre o valor já pago, bem como declarar a ilegalidade da cobrança de 8% (oito por cento) de corretagem, e de 15% a.m., referente à fruição;

b)

Determinar que seja procedida à devolução dos valores pagos, imediatamente, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 10% (dez por cento) do valor recebido, devidamente atualizado, a quantia a ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m., a partir da citação.

Considerando a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 1o e 2o, do CPC, sendo que cada parte pagará ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos. Contudo, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, fica suspensa a exigibilidade.

A apelante defende a disponibilização do imóvel, a dedução da fruição do imóvel e das cotas/taxas de condomínio; a efetiva entrega do imóvel; a efetiva posse; a manutenção das cláusulas contratuais; a aplicação das retenções segundo a Lei no 13.786/18; a retenção segundo o STJ e a reintegração integral da comissão de corretagem.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, reconhecendo a validade da cobrança da taxa condominial sobre o tempo de posse no imóvel por parte do apelado, assim como o valor devido a título de corretagem e os termos contratuais para rescisão.

Requer seja aplicado o entendimento do STJ, qual seja, a rescisão contratual com retenção de 25% dos valores pagos.

Requerer ainda a retenção de R$ 1.924,50 a título de comissão de corretagem, como também, a retenção das taxas condominiais inadimplentes, no importe de R$ 807,69, somando, ainda, a retenção a título de fruição de R$ 9.237,60 que equivale a 1% por mês (nos termos do item 10 da cláusula sexta do contrato) ou de no mínimo R$ 4.618,80 que equivale a 0,5% por mês (nos termos do inciso III do § 2o, do art. 67-A da Lei 4.591).

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 121283988, pugnando pelo desprovimento do recuso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

O autor/apelado
EDNALDO FRANCISCO DOS SANTOS
ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Restituição de Valores Pagos

em face da requerida/apelante
SPE RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS,
sustentando, em síntese, que firmou o contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária no empreendimento Edifício Resort do Lago, Bloco C, Pavimento 3, unidade c301 em março de 2015,

a ser pago através de entrada de R$640,00 (seiscentos e quarenta reais) no dia 04/03/2015,

e cinco parcelas no boleto totalizando R$3.209,00 (três mil duzentos e nove reais), e o restante do valor em 60 parcelas de 577,35 (quinhentos e setenta e sete reais e trinta e cinco centavos).

Narrou que pagou 46 (quarenta e seis) parcelas no valor de R$ 577,35 (quinhentos e setenta e sete reais e trinta e cinco centavos) mais a entrada e cinco boletos tendo como total de montante já pago o valor de R$ 30.407,10 (trinta mil quatrocentos e sete reais e dez centavos), entretanto, diante das dificuldades financeiras, percebendo que não conseguiria arcar com o compromisso, entrou em contato com a requerida com a intenção de cancelar o contrato.

Disse que lhe foram cobrados custas de comercialização, publicidade, tributos e comissão dos vendedores e perdas e danos, sendo que o valor deduzido seria 20% do valor do contrato mais 10% do valor já integralizado.

Afirmou que o custo para rescisão se mostrou maior que o valor que já tinha sido pago até aquele momento, tornando inviável a rescisão.

Ao final, requereu a rescisão do contrato, e a devolução dos valores pagos pelo autor restringindo a cobrança em 10% do valor já pago, com a consequente devolução, o que perfaz o valor de R$ 27.366,39 (vinte e sete mil trezentos e sessenta e seis reais e trinta e nove centavos).

A liminar foi indeferida e deferidos os benefícios da justiça gratuita, através da decisão de ID no 121283954.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Luiz Octávio O. Sabóia Ribeiro, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, consoante relato já exposto.

Dessa decisão foram opostos embargos de declaração, que foi acolhido passando a parte dispositiva da sentença a possuir a seguinte redação:

“(...)2)
Determinar que seja procedida à devolução dos valores pagos, imediatamente
, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 10% (dez por cento) do valor recebido, devidamente atualizado, a quantia ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 STJ)”.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Extrai-se dos autos, que as partes firmaram em
04/03/2015

“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Frações/cotas imobiliárias)”
referente a uma fração ideal da unidade imobiliária de número C301, Bloco C, Pavimento 3, do empreendimento Resort do Lago, localizado na Av. Caminho do Lago Gleba 10D, Caldas Novas/GO, pelo preço total de R$ 38.490,00 (trinta e oito mil quatrocentos e noventa reais), sendo R$ 3.849,00 (três mil oitocentos e quarenta e nove reais) mediante sinal de entrada e 60 parcelas de R$ 577,35 (quinhentos e trinta e cinco reais) (ID no 121283951).

Em sua petição inicial, o autor/apelado afirmou que foram pagas 46 (quarenta e seis) parcelas no valor de R$ 577,35 (quinhentos e setenta e sete reais e trinta e cinco centavos) mais a entrada e cinco boletos, totalizando o valor de R$ 30.407,10 (trinta mil quatrocentos e sete reais e dez centavos).

Tal fato foi confirmado pela requerida/apelante que trouxe como prova o histórico de pagamento do contrato juntado no ID no 121283959.

Assim, induvidoso nos autos que o autor/recorrido não teve mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, demonstrando a sua culpa pela rescisão antecipada do negócio.

DA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018

O requerido/apelante requer seja aplicada a Lei no 13.786/2018 no caso em questão, contudo, registre-se que a jurisprudência firmou entendimento no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual configura um direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Ademais, tem-se que o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual não se aplica a Lei de Distrato no caso em tela.

A propósito, o STJ, ao decidir o REsp no 1498.484-DF afetado como representativo de controvérsia, sinalizou negativamente à possibilidade de aplicação das disposições da Lei de Distrato a contratos anteriores à sua vigência.

No acórdão relatado pelo Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO decidiu-se que a lei nova somente poderá atingir contratos celebrados posteriormente à sua entrada em vigor, e jamais, contratos anteriores, em razão do princípio constitucional da não retroatividade da lei,
in verbis:

“ (...) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei no 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”.

Desse modo, inviável admitir a aplicação retroativa das disposições trazidas pela Lei no 13.786/2018, conforme requerido pelo apelante, devendo ser mantida a sentença nesse ponto.

DA DEDUÇÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL E DAS COTAS/TAXAS DE CONDOMÍNIO

No que tange ao pagamento da taxa de fruição e taxa de condomínio, o pleito não merece prosperar.

Isto porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em tela, porquanto o autor desistiu do imóvel, antes mesmo de lhe ser entregue.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição e taxa de condomínio como pretendido pelo requerido/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (
AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

DA EFETIVA ENTREGA E POSSE DO IMÓVEL

No que se refere à efetiva entrega e posse do imóvel, conforme já explicitado, o autor/apelado desistiu do negócio antes de mesmo de ser entregue o imóvel.

Portanto, não há falar em posse do autor, tampouco uso de sua unidade autônoma como proprietário.

MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RETENÇÃO

Sobre a rescisão do contrato, o contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, equivalente a 20% do valor do contrato, além da quantia equivalente a 10% do valor já integralizado, a título de prefixação das perdas e danos, em sua
Cláusula Sexta
, item 8. Vejamos (ID no 121283951 – Pág. 14):

Nesse sentido, cuidando-se de cláusula penal compensatória, o credor está autorizado a exigir o pagamento de multa estipulada contratualmente.

Contudo, mostra-se abusiva a citada cláusula contratual, a qual prevê percentual de retenção pelo vendedor diversa da orientação do STJ.

Para o Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% da quantia paga,
in verbis:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto
.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019
)

Considerando que houve a desistência contratual do autor/apelado – por impossibilidade de continuar o pagamento, o d. juiz singular acertadamente decidiu que o requerido/apelante tem o direito de reter 10% do valor efetivamente pago, mesmo porque o imóvel sequer foi utilizado pelo comprador, sendo certo que poderá ser revendido a terceiros por preço atualizado, sem qualquer prejuízo à parte vendedora.

Assim, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu,
o instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes não informa que a importância de R$ 1.924,50 seria destinada ao pagamento de tal importância.

Assim, não há se falar em retenção da comissão de corretagem.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso.

No mais, majoro os honorários advocatícios, acrescentando mais 2% (dois por cento) sobre o montante fixado na sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/05/2022