Tribunal: TJMT
Processo: 1001224-63.2020.8.11.0004
Órgão julgador: LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-05-26
Data de publicação: 2022-05-30

Ementa:
RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. VENDA DE LOTEAMENTO. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RECLAMADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDA. INADIMPLENCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. MULTA QUE SE DESTINA A COBRIR DESPESAS INERENTES AO NEGÓCIO DESFEITO 25%. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para formar seu convencimento, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.
2. Na rescisão contratual de compra e venda de loteamento anterior a Lei 13.786/2018 por desistência imotivada do comprador, a retenção dos valores pagos deve ser no percentual de 25%, precedentes do STJ.
3. O colendo Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em virtude da desistência manifestada pelo promitente comprador, os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença que fixou o percentual da multa ser retida pela promitente vendedora.
4. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1001224-63.2020.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA]

Parte(s):

[LAURO HENRIQUE ABREU ARAUJO PIRANI - CPF: 032.928.461-45 (RECORRENTE), DANILO JARDIM LOPES - CPF: 013.810.771-88 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (RECORRIDO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. VENDA DE LOTEAMENTO. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RECLAMADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDA. INADIMPLENCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. MULTA QUE SE DESTINA A COBRIR DESPESAS INERENTES AO NEGÓCIO DESFEITO 25%. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para formar seu convencimento, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.

2. Na rescisão contratual de compra e venda de loteamento anterior a Lei 13.786/2018 por desistência imotivada do comprador, a retenção dos valores pagos deve ser no percentual de 25%, precedentes do STJ.

3. O colendo Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em virtude da desistência manifestada pelo promitente comprador, os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença que fixou o percentual da multa ser retida pela promitente vendedora.

4. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto pela parte reclamada em face da sentença de parcial procedência, para declarar a rescisão do contrato entre as partes e determinar que a reclamada restitua o valor de R$ 4.014,44 (quatro mil e quatorze reais e quatorze centavos), já abatido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, referente à retenção legal sobre as parcelas pagas e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, ao fundamento que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da compradora, em razão da sua inadimplência.

A recorrente sustenta a nulidade da sentença por entender que não foram analisados argumentos relevantes para a demanda. No mérito, sustenta a possibilidade jurídica de aplicação da lei do distrato ao contrato objeto da lide. Aduz que a multa aplicável na hipótese de rescisão por culpa do comprador é de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato e não 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas.

No que alude a devolução, sustenta que deve ocorrer em até 12 (doze) prestações, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual, deduzido eventuais débitos de IPTU na importância de R$ 495,59 (quatrocentos e noventa e cinco reais e cinquenta e nove centavos).

Requer que o termo de incidência dos juros de mora seja contado da data do trânsito em julgado e que que o termo inicial da correção monetária incida a partir da data do desembolso de cada parcela.

Contrarrazões, pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR

- Preliminar nulidade da sentença por omissão

A Recorrente suscita a preliminar de nulidade da sentença ao argumento de que a decisão de primeiro deixou de analisar argumento relevante para o julgamento da causa, nos termos do artigo 489, §1o, IV, do CPC.

Pois bem. Inicialmente faz-se necessário salientar que os princípios norteadores dos Juizados Especiais, são a celeridade, informalidade, simplicidade, economia processual e oralidade (art. 2o, LJE).

Nesse contexto, o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para formar seu convencimento, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.

VOTO - MÉRITO

O cerne do recurso consiste em analisar se é caso de aplicação da 13.786/2018, bem como, se é devida a retenção da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato e o parcelamento da restituição.

O recorrido assevera que em 20/07/2016 firmou contrato de compra e venda de um lote com a recorrente, localizado no município de Barra do Garças/MT, sob a matrícula no 01-59.052 na Q. 008, LOTE 029, ÀREA 250,00 METROS QUADRADOS, parcelado 240 (duzentos e quarenta) parcelas de R$ 181,08 (cento e oitenta e um reais e oito centavos), totalizando o valor de R$ 44.906,40 (quarenta e quatro mil e novecentos e seis reais e quarenta centavos).

Afirma que realizava o pagamento corretamente, totalizando 21 (vinte e uma) parcelas pagas, um montante de R$ 5.352,88 (cinco mil e trezentos e cinquenta e dois reais e oitenta e oito centavos). Todavia, devido a problemas financeiro, não restou alternativas ao autor em deixar de adimplir com as parcelas dos meses de jun/2018 e jul/2018. Assevera que ao procurar o escritório da recorrente para quitar as duas parcelas vencidas, foi informado de que a empresa havia alienado o imóvel sem ao menos notificá-lo.

Aduz que após a solicitação da devolução do montante pago, a reclamada sustentou que seria retido 50% do valor pago, percentual que discorda. Em razão disso, postula a rescisão contratual e a condenação em dano material e moral. Acosta cópia do contrato do lote e extrato dos pagamentos realizados.

A recorrente afirma que a inadimplência do autor deu causa à rescisão contratual. Assevera que a parte autora não está isenta das responsabilidades do contrato firmado e que não há provas de que o autor tenha procurado a ré para uma rescisão. Alega ser devida a retenção do valor pago a título de sinal, multa compensatória de 10% do valor do contrato por lucros cessantes, retenção de 20% do valor das parcelas pagas, em razão das despesas e indenização de 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação. Pugna pela improcedência dos pedidos iniciais.

A fim de comprovar a tese defensiva acosta cópia da carta de notificação, boletim de arrecadação e cópia de e-mail com IPTU.

Pois bem. Inicialmente, faz-se necessário consignar que ainda que a Lei no 13.786/2018 estabeleça novos parâmetros sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, não se descura que sua aplicação no caso concreto deve observar a necessária segurança jurídica do ato jurídico perfeito entabulado entre as partes, em momento anterior a entrada em vigor da aludida legislação.

Nesse contexto, saliente-se que é este o entendimento do STJ, quanto ao tema:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO
. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019 - grifei).

Assim, por se tratar de relação de consumo o art. 51, CDC permite a revisão das cláusulas consideradas abusivas, que nos termos do inciso IV do referido artigo, são aquelas que estabelecem vantagem exagerada ao fornecedor em detrimento do consumidor.

Desse modo, analisando detidamente os autos, tem-se por abusivas as disposições contratuais, ora em análise, posto que impõem ao consumidor aceite de cláusula incerta quando ao exato momento em que se iniciará a restituição criando situação de desvantagem ao consumidor.

Frise-se, ainda, que valor total do terreno era de R$ 44.907,50 (quarenta e quatro mil e novecentos e sete reais e cinquenta centavos), sendo realizado o pagamento de R$ 5.352,59 (cinco mil trezentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e nove centavos). Não foram realizadas benfeitorias no terreno, muito menos há provas de que o autor tenha efetivamente tomado posse do imóvel.

Assim, a cláusula 16a, §1o do contrato (ID. 84052484) se mostra excessivamente onerosa, pois ante a inadimplência do comprador, seriam aplicadas as seguintes penalidades:

§1o - das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

A) perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote/terreno, cabendo ao comprador restituir a posse livre de pessoas e coisas e sem débitos de qualquer natureza sobre o lote/terreno;

B) perda da quantia paga referente ao sinal de negócio;

c) Multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão/

D) Perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes;

E) Indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

(...)

Desse modo, tem-se que a cumulação de todas as penalidades constantes da cláusula 16a, se figura manifestamente abusiva, já que os artigos 51, incisos II e IV, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) consideram nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Ademais, conforme o entendimento do STJ, é possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação, sendo vedado a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.

Destaca-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da validade da cláusula de retenção, apontando como parâmetro o percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor até a rescisão do contrato, após a devida análise do caso concreto.

Em relação ao percentual do valor da retenção pelo vendedor, a Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Nesse contexto, segue a ementa do referido precedente:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTENCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PREDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 04.10.2012 sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti,
a saber o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também não demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
(Resp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

Portanto, diante do entendimento firmado pelo STJ quanto a contratos anteriores a Lei 13.786/2018, a retenção a ser realizada pela Recorrente deve ser no percentual de 25% (vinte e cinco pro cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme determinado na sentença, bem como, o termo inicial dos juros de mora, deve ser a partir do transito em julgado da decisão, conforme o mesmo precedente retro citado.

Quanto aos encargos decorrentes da fruição do imóvel, necessário esclarecer que esta taxa decorre da premissa de que ninguém deve sem justa causa se enriquecer às custas de outrem, portanto, se o adquirente deu causa à rescisão, deverá suportar um "aluguel" pelo período que usufruiu do bem sem contraprestação.

Assim, vê-se que tal instituto tem o objetivo de remunerar o período em que o comprador utilizou-se do imóvel, sem cumprir, em contrapartida, as obrigações financeiras devidas para tanto
. Entretanto, no caso em tela, não restou demonstrado que o autor foi imitido na posse do bem, explorou, edificou ou realizou qualquer tipo de benfeitoria, razão pela qual, a incidência desta taxa se mostra indevida.

Sobre a devolução parcelada dos valores pagos, a Sumula 543 do STJ é clara quanto a necessidade da restituição ser imediata, nos seguintes termos:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No que diz respeito à correção monetária, o E. STJ pacificou o entendimento de que, em casos como o presente, no que toca à questão de atualização monetária, deve ela incidir a partir do desembolso de cada parcela paga pelo promissório comprador
, in casu,
o Autor. Isto porque a função da correção monetária é simplesmente recompor o valor devido em razão de sua depreciação ao longo do tempo.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVID.O. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido. (STJ – AgIn no AREsp: 208706 RJ 2012/0154733-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, data de julgamento: 22/08/2017, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/09/2017)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado
, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para determinar que o termo inicial para incidência dos juros moratórios seja a partir do trânsito em julgado da decisão e a correção monetária, a partir de cada desembolso, mantendo-se os demais termos da sentença incólumes.

Diante do resultado do recurso, deixo de condenar a recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, nos moldes do artigo 55 da Lei 9099/95.

É como voto.

Juiz Luís Aparecido Bortolussi Júnior

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2022