Tribunal: TJMT
Processo: 1032284-45.2017.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-28
Data de publicação: 2022-09-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1032284-45.2017.8.11.0041
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFI – ANTERIOR CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE RETROVENDA E COMODATO – PRÁTICA DE AGIOTAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO –REQUERIDOS QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS DA PROVA – ART. 333, II, CPC - AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – PENALIDADE DO ART. 940, CC – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Diante da ausência de comprovação da prática de agiotagem, bem domo da constatação da posse injusta dos apelantes, deve ser mantido o direito dos apelados de serem imitidos na posse do imóvel.
O fato dos autores apelados pretenderem as perdas e danos desde a data da assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal, não implica na aplicação do disposto no art. 940 do CC, porque ausente a comprovada má-fé.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032284-45.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Imissão, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAULO ANDRE MARQUES BORACZYNSKI - CPF: 959.295.331-72 (APELADO), Em segredo de justiça - CPF: 010.106.711-97 (ADVOGADO), ADRIANA GLASER BRUM BORACZYNSKI - CPF: 007.246.999-45 (APELADO), OMAR MUSTAFA FARES - CPF: 096.874.718-32 (APELANTE), LUCIMAR PACHER AGRA FARES - CPF: 489.035.231-72 (APELANTE), Em segredo de justiça - CPF: 024.811.351-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1032284-45.2017.8.11.0041

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFI – ANTERIOR CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE RETROVENDA E COMODATO – PRÁTICA DE AGIOTAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO –REQUERIDOS QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS DA PROVA – ART. 333, II, CPC - AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – PENALIDADE DO ART. 940, CC – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Diante da ausência de comprovação da prática de agiotagem, bem domo da constatação da posse injusta dos apelantes, deve ser mantido o direito dos apelados de serem imitidos na posse do imóvel.

O fato dos autores apelados pretenderem as perdas e danos desde a data da assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal, não implica na aplicação do disposto no art. 940 do CC, porque ausente a comprovada má-fé.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1032284-45.2017.8.11.0041

APELANTE: OMAR MUSTAFA FARES, LUCIMAR PACHER AGRA FARES

APELADO: PAULO ANDRE MARQUES BORACZYNSKI, ADRIANA GLASER BRUM BORACZYNSKI

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
Omar Mustafa Fares e Lucimar Pacher Agra Fares
, de sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Imissão na Posse proposta por
Paulo André Marques Boraczynski e Adriana Glaser Brum Boraczynski
, para:
a)
confirmar a liminar de imissão na posse;
b)
condenar os requeridos ao pagamento das perdas e danos, consistentes no pagamento de quantia equivalente à prestação do financiamento a partir de 27/07/2017 até a data da efetiva entrega das chaves, a título de aluguéis;
c)
julgar improcedente o pedido reconvencional.

Alegam que o Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Urbano com Cláusula de Retrovenda e Comodato, perfez a época do negócio o valor de R$ 1.000.000,00, mas que em verdade, instrumentalizou a prática de agiotagem, em razão do empréstimo de R$ 600.000,00, de modo que o imóvel serviu de garantia.

Realçam que a prática de agiotagem restou estabelecida nas cláusulas Quarta e Quinta do referido contrato, que estabelece o direito de retrovenda no prazo de 03 anos e o direito de preferência sobre eventual locação do referido imóvel após esse período.

Aduzem que na impossibilidade de pagamento do empréstimo, restaria a possibilidade de continuarem no imóvel na qualidade de locatários. Complementam, no entanto, que não foram notificados a respeito do direito de preferência.

Noticiam ainda, que enquanto o valor do negócio foi firmado em R$ 1.000.000,00, o Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFI firmado por eles e transmitido para os autores apelados, constou o valor real do imóvel de R$ 1.205.000,00, o que revela o enriquecimento ilícito destes e condenação ao pagamento do valor de R$ 205.000,00.

Reforçam que os documentos juntados na defesa demonstram o
modus operandi
dos recorridos, ao simular contrato de compra e venda de imóvel para garantir o pagamento do empréstimo.

Asseveram, de outra via, que os autores apelados cobraram indevidamente as perdas e danos a partir de 24/10/2016, o que revela a má-fé e autoriza a aplicação do disposto no art. 940, do CC.

Requerem o provimento do recurso a fim de reformar a sentença, para reconhecer a prática de agiotagem e a anulação do negócio jurídico, bem assim condenar os autores apelados ao pagamento da quantia de R$ 58.056,97, nos termos do art. 940, CC e ainda, julgado procedente a reconvenção, para reconhecer o enriquecimento ilícito, com a condenação ao pagamento do valor de R$ 205.000,00.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1032284-45.2017.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O recurso é de sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Imissão na Posse proposta por Paulo André Marques Boraczynski e Adriana Glaser Brum Boraczynski contra Omar Mustafa Fares e Lucimar Pacher Agra Fares, para:
a)
confirmar a liminar de imissão na posse;
b)
condenar os requeridos ao pagamento das perdas e danos, consistentes no pagamento de quantia equivalente à prestação do financiamento a partir de 27/07/2017 até a data da efetiva entrega das chaves, a título de aluguéis;
c)
julgar improcedente o pedido reconvencional.

De acordo com os autores apelados, Paulo André e Adriana, em 23/09/2016, firmaram Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, por meio do qual adquiriram dos requeridos, ora apelantes, Omar e Lucimar, o imóvel situado na rua das Camélias, n. 212, quadra 10, lote 19, Condomínio Florais Cuiabá, com matrícula n. 84.070 do 2o Ofício de Cuiabá.

Consta ainda, que transcorrido 01 ano da assinatura do contrato e quitação, os requeridos não desocuparam o imóvel e se recusaram a transmitir a posse, de maneira que arcam com as prestações do financiamento sem poder usufruir o bem adquirido.

Por sua via, os requeridos apelantes, em sede de contestação, alegaram que antes da pactuação junto a Caixa Econômica Federal, as partes firmaram em 27/06/2014, Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Retrovenda e Comodato do imóvel objeto da lide, cujo valor da venda foi de R$ 1.000.000,00 e que tal se deu em garantia de pagamento ao empréstimo na quantia de R$ 600.000,00, de maneira que referido pacto teria sido simulado, por se tratar de agiotagem. Defenderam, ainda, que o contrato particular previu cláusula de retrovenda válida por 03 anos, a contar de 27/06/2014, além do comodato por igual período, de sorte que a desocupação do imóvel se daria 30 dias após esse prazo, o que afasta o pedido de perdas e danos a título de aluguel.

Já, em sede de reconvenção, postularam pela condenação dos autores no valor de R$ 205.000,00 pelo enriquecimento ilícito, já que o contrato com a Caixa Econômica Federal foi firmado em R$ 1.205.000,00 e foram obrigados a transferir o imóvel por R$ 1.000.000,00.

A controvérsia cinge-se em verificar se o negócio pactuado entre as partes configura a prática de agiotagem passível de nulidade.

No caso, nota-se que é incontroversa a aquisição do imóvel mediante instrumento particular de compra e venda, bem como a manutenção dos requeridos na posse do imóvel pelo prazo do pacto da retrovenda e do comodato.

Com efeito, dos documentos colacionados, não se visualiza qualquer vício de nulidade, seja no Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Urbano com Cláusula de Retrovenda e Comodato, firmado em 27/06/2014, seja no Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

A toda evidência, em especial, o pacto particular foi firmado com o consentimento dos requeridos apelantes e, embora pactuado a retrovenda e o comodato, a pretensão da imissão na posse se deu somente após ultrapassado o prazo de 03 anos.

De notar-se, por importante, que no referido pacto particular, constou cláusula na qual os então vendedores, ora apelantes,
“vendem o aludido imóvel para ao COMPRADOR, cedem-lhe e transferem a propriedade, com todas as acessões e benfeitorias existentes, no estado em que se encontram, DE MANEIRA IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, declarando sob as penas da lei, que o imóvel objeto do presente instrumento se encontra livre, gravado por alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, devidamente inscrita no CNPJ no 00360.305/0001-04, Contrato no 155551436641”
.

Chama-se atenção, ainda, que constou o preço da venda no valor de R$ 1.000.000,00, a ser adimplido o valor de R$ 400.000,00 diretamente ao agente financeiro e o saldo remanescente aos vendedores até a data de 31/12/2014.

Assim exposto, a toda evidência que o contrato firmado com a Caixa Econômica Federal revela a conclusão do pacto particular, o que afasta a alegada prática de agiotagem.

Verdade é que os apelantes não apresentaram qualquer indício ou elementos mais concretos dessa ocorrência.

Nem mesmo se pode dizer que o valor pactuado junto a Caixa Econômica Federal, no importe de R$ 1.205.000,00, se mostra injustificado, frente ao valor do contrato particular de R$ 1.000.000,00, considerando o prazo de 02 anos que se deu a regularização da compra junto à instituição financeira, o que afasta o alegado enriquecimento ilícito e a pretensão de condenação dos autores apelados ao pagamento do valor de R$ 205.000,00.

Por certo que os apelantes não se desincumbiram do seu ônus probatório, nos termos do art. 333 do CPC, de modo que o negócio jurídico deve ser considerado válido.

Assim, diante da ausência de comprovação da prática de agiotagem, bem domo da constatação da posse injusta dos apelantes, deve ser mantido o direito dos apelados de serem imitidos na posse do imóvel.

Vale dizer, dos motivos apresentados, não lhes cabe opor ao que decorre da comprovação de efetiva transferência de propriedade aos apelados e, consequentemente, do seu legítimo direito a receber a posse do imóvel.

Por fim, o fato dos autores apelados pretenderem as perdas e danos desde a data da assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal, não implica na aplicação do disposto no art. 940 do CC. A respeito da aplicação da penalidade, decidiu o e. Superior Tribunal de Justiça:

A jurisprudência desta Corte orienta que é necessária a comprovação da má-fé do demandante para a aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil.
(AgInt no AREsp n. 1.634.190/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/11/2021, DJe de 19/11/2021.)

Nada há nos autos a indicar que os autores atuaram de má-fé, mas ao contrário, pretenderam receber somente aquilo que entende devido.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2022