Tribunal: TJMT
Processo: 1017662-58.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-11
Data de publicação: 2022-05-13

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1017662-58.2017.8.11.0041 – Capital
Apelantes: Erbe Incorporadora 076 Ltda. e Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro
Apelados: os mesmos
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA - DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DO COMPRADOR – SENTENÇA MANTIDA.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.
É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.
Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus do comprador.
No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade dos autores.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1017662-58.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ROSA MARIA GONCALVES DE BRITO - CPF: 319.593.691-72 (APELANTE), MARCEL LUERSEN - CPF: 011.930.871-12 (ADVOGADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO AMORIM BRITO - CPF: 137.448.951-49 (APELANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), ROSA MARIA GONCALVES DE BRITO - CPF: 319.593.691-72 (APELADO), MARCEL LUERSEN - CPF: 011.930.871-12 (ADVOGADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO AMORIM BRITO - CPF: 137.448.951-49 (APELADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
1017662-58.2017.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Erbe Incorporadora 076 Ltda. e Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro

Apelados:
os mesmos

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS -

MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES -

DEVIDA - DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DO COMPRADOR – SENTENÇA MANTIDA.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus do comprador.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade dos autores.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
1017662-58.2017.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Erbe Incorporadora 076 Ltda. e Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro

Apelados:
os mesmos

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interposto visando reformar a r. sentença proferida pela MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de resolução contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por dano moral movida por Rosa Maria Gonçalves de Brito e Luis Alberto Amorim Brito em face de Erbe Incorporadora 076 Ltda. e outras, julgou parcialmente os pedidos formulados, para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo retornar ao
status quo ante
da contratação, devendo as rés, de forma solidária,

ressarcirem todos os valores pagos no valor de R$ 92.656,25 (noventa e dois mil seiscentos e cinquenta seis reais e vinte cinco centavos), imediatamente (sumula 543 do STJ), bem como condená-las ao pagamento de 10% sobre o valor atualizado do imóvel a título de multa contratual prevista na clausula 6.4. Além da condenação solidária das rés ao pagamento a título de dano moral na quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada autor. Condenou ainda as rés ao pagamento das custas e despesas processuais e os honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico.

Inconformada, a apelante Erbe Incorporadora 076 S.A se insurge aduzindo a exclusão da responsabilidade civil em decorrência de caso fortuito e força maior, devendo ser reconhecida a ausência de atraso na entrega da obra, pugnando por consequência, a exclusão da multa contratual e a indenização por dano moral.

Aduz sobre a retenção dos valores pagos, assegurando a retenção de 25% se mostra adequada, pois proporciona o ressarcimento pelas despesas administrativas.

De outra banda, os apelantes Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro pleiteiam a devolução da comissão de corretagem, alegando que diante da rescisão, o valor deve ser restituído
integralmente.

A ré apresentou contrarrazões (id. 119598064), já os autores apresentaram as contrarrazões (id. 119598066), todos pugnando pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá,

11 de maio de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
1017662-58.2017.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Erbe Incorporadora 076 Ltda. e Rosa Maria Gonçalves de Brito e outro

Apelados:
os mesmos

V O T O

Cinge-se dos autos que Rosa Maria Gonçalves de Brito e Luis Alberto Amorim Brito ajuizaram ação de resolução contratual c/c pedido de restituição de valores pagos e indenização por dano moral em face de Erbe Incorporadora 076 Ltda., MB Engenharia SPE 039 S.A e Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A, aduzindo que firmaram o contrato particular de compra e venda de imóvel, referente à unidade residencial n. 101, bloco 04, Residencial Bonavita, em Cuiabá.

Afirmaram que o prazo final de entrega seria em 28.03.204, posteriormente, as rés informaram que sobre o atraso para entrega da obra, e aconteceria em setembro de 2015. Contudo, o bem não foi entregue no prazo limite, gerando vários transtornos e prejuízos. Formularam pedido de indenização por dano moral.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo retornar ao
status quo ante
da contratação, condenando
solidariamente as rés à devolução da integralidade dos valores pagos (sem qualquer retenção), no importe de R$ 92.656,25, sem prejuízo de juros legais e correção monetária pelo IGP-M, conforme item 5.1.2 (ID. 8027328 - Pág. 5), a contar de 25.09.2014, a título de dano material. Condenou solidariamente as rés ao pagamento de 10%, sobre o valor atualizado do imóvel, a título de multa contratual, conforme previsão do item 6.4, do contrato (ID. 8027328 - Pág. 6); bem como ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada autor, atualizados monetariamente com incidência do INPC/IBGE, desde a data do arbitramento (Súmula 362, do STJ), mais juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, a título de dano moral (id. 119598050).

Contra essa decisão, as partes recorrem.

De proêmio, passo a análise do recurso de apelação interposto pela Erbe Incorporadora 076 Ltda., em razão de decorrência lógica-processual.

A apelante interpõe o presente recurso defendendo que não houve atraso na entrega do imóvel por sua culpa, alegando a exclusão da responsabilidade civil em decorrência de caso fortuito ou força maior.
Assevera sobre a legalidade da retenção de 25% dos valores pagos.
Defende o não cabimento da condenação da multa indenizatória. Por fim, requer a exclusão da indenização por dano moral.

Pois bem.
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Visto isso, pelo que se denota do
conjunto probatório produzido durante a marcha processual, a rescisão contratual se deu pelo atraso na entrega do empreendimento, vez que a apelante se comprometeu a entregar a unidade em 28.0.2014, com cláusula de prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias.

Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4a Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Em que pese a alegação de exclusão de responsabilidade civil, sob o argumento da ocorrência de caso fortuito ou força maior, vê-se que se trata de verdadeira inovação recursal.

Desse modo, tem-se
que o apelo somente poderá ter por objeto as questões que a sentença apreciou ou as que devem ser conhecidas de ofício pelo Tribunal.

Assim, verifico que a matéria alegada pela primeira vez no presente recurso e que verse sobre fatos modificativos do direito da apelante, não pode ser conhecida nesse momento processual, uma vez que o princípio da eventualidade (ou da concentração) exige que todas as matérias de defesa sejam suscitadas na contestação.

Nesse sentido, leciona Nelson Nery Junior:

"Caso o réu não alegue, na contestação tudo o que poderia, terá havido preclusão consumativa, estando impedido de deduzir qualquer outra matéria de defesa depois da contestação, salvo o disposto no CPC 303. A oportunidade para que ele possa defender-se é a contestação.”
(Código de processo civil comentado e legislação extravagante, 11a Ed., São Paulo: Editora RT, 2010).

Por outro ângulo, andou bem a magistrada a quo, ao ponderar que os autores pretenderam a rescisão do contrato, afetados com o atraso na entrega do imóvel, vejamos:

“Nesse sentido, é incontroverso que a obrigação das rés para a conclusão das obras era até 28.03.2014 (ID. 8027378 - Pág. 4), todavia, nem ao menos houve entrega das chaves, somente há ciência de que o habite-se foi expedido em 15.07.2015 (ID. 10876415 - Pág. 28 e ID. 10876868).

No particular, esclarece que a cláusula de tolerância, presente no item 7.3.1.1, do contrato de compra e venda (ID. 8027328 - Pág. 9) é limitada ao prazo de 180 dias corridos, ou seja, o imóvel deveria ser entregue até 24.09.2014, o que incontroversamente não ocorreu, dando causa à rescisão do contrato, dada a inadimplência da obrigação de dar, pelas rés”.
(id. 119598050)

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados aos apelados e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber seu imóvel.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, pois a restituição das parcelas pagas pelos compradores ocorre de forma integral, diante da responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.

Portanto, resta cabível no caso a resolução do contrato, e via de consequência, a restituição dos valores pagos, tal como determinado na sentença, não merecendo respaldo a insurgência da apelante sobre a retenção de tais valores pagos pelos apelados.

Destarte, sendo a apelante quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor dos consumidores, ainda que convencionada apenas em favor da alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Sendo assim, no caso em voga a cláusula 6.4, prevê a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel, em função resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

Desse modo, constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade da construtora recorrente frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelos autores, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada parte.

Avançando na celeuma, passo a análise do apelo dos autores q
uanto a cláusula de corretagem, vale citar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça adotado nos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos recursos repetitivos.

Como mencionado, denota-se dos Recursos Especiais que em princípio e em determinadas circunstâncias, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, configurando prática usual no mercado brasileiro.

Segundo o entendimento esposado pelo STJ, para que seja possível a transferência mencionada, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Transcrevo trecho substancial do voto:

“...há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem. (...) Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem. Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo (sic). Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. Efetivamente, nos termos do disposto no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso em seu enunciado normativo: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada, inclusive integrando o que contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa no cumprimento da proposta, o Código de Defesa do Consumidor assegura a possibilidade de se exigir o cumprimento forçado da proposta, dentre outras alternativas, abaixo transcritas: Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: (...) III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda. Propõe-se, assim, acerca da comissão de corretagem cobrada em estande de vendas de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária a seguinte tese: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”.
(REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 24.08.2016 - negritei).

Logo, não assiste razão ao apelo diante da evidente menção no contrato que de o encargo é do comprador. Bem salientou o sentenciante,
verbis
:

“Melhor sorte não leva o pedido de devolução das taxas de corretagem, isso porque a forma de cobrança está em linha com o entendimento do STJ, ou seja, de forma destacada, conforme comprovantes de ID. 8027237, de modo que indefiro o pedido, com sapiência no precedente do STJ.”
(id. 119598050)

Logo e sem maior delonga, não merece reforma a decisão quanto a comissão de corretagem.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 11 de maio de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/05/2022