Tribunal: TJMT
Processo: 0026072-93.2015.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-01-27

Ementa:
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026072-93.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NILSON MOREIRA BARBOSA - CPF: 162.274.411-04 (APELADO), MARCOS ANTONIO DE ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 322.686.881-00 (ADVOGADO), MARIA SANTISSIMA DE LIMA - CPF: 335.514.641-20 (APELADO), NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.468.529/0001-13 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.468.532/0001-37 (APELANTE), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE MARIA SANTISSIMA DE LIMA - CPF: 335.514.641-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA SANTISSIMA DE LIMA (APELADO), EMILIA LIMA BARBOSA (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CIVEL

– AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0026072-93.2015.8.11.0041

APELANTE: NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: NILSON MOREIRA BARBOSA E EMILIA LIMA BARBOSA

Proc. referência
: Ação de Indenização por Perdas e Danos, Lucros Cessantes e Danos Materiais e Morais n. 0026072-93.2015.8.11.0041, Código: 1006403 -

11a Vara Cível da Comarca da Capital.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Nenufar Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Nievre Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Indenização por Perdas e Danos, Lucros Cessantes e Danos Materiais e Morais (cód. 1006403) ajuizada por Nilson Moreira Barbosa e Emília Lima Barbosa.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
1)
rescindir o contrato objeto da lide;
2)
declarar nula a cláusula contratual que prevê a devolução de 20% dos valores pagos e, por conseguinte, fixou o porcentual de retenção em 10% (dez por cento);
3)
condenar as requeridas a devolver os valores pagos a título de sinal e as parcelas pagas, a ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, abatido o referido percentual de 10% de retenção, e
4)
condenar as partes em sucumbência recíproca, fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam, em síntese, a necessidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos e fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

CONTRARRAZÕES
: Id. 109431495.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Nenufar Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Nievre Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Indenização por Perdas e Danos, Lucros Cessantes e Danos Materiais e Morais (cód. 1006403) ajuizada por Nilson Moreira Barbosa e Emília Lima Barbosa.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
1)
rescindir o contrato objeto da lide;
2)
declarar nula a cláusula contratual que prevê a devolução de 20% dos valores pagos e, por conseguinte, fixou o porcentual de retenção em 10% (dez por cento);
3)
condenar as requeridas a devolver os valores pagos a título de sinal e as parcelas pagas, a ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, abatido o referido percentual de 10% de retenção, e
4)
condenar as partes em sucumbência recíproca, fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

Narram os autores, ora apelados, que firmaram contrato de compra e venda com as requeridas, ora apelantes, para a aquisição de
um apartamento na planta no valor total de R$ 530.150,92 (quinhentos e trinta mil, cento e cinquenta reais e noventa e dois centavos) e que pagaram a quantia de R$ 184.437,75 (cento e oitenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos), a ser financiado o saldo devedor, o valor de R$ 371.506,96 (trezentos e setenta e um mil, quinhentos e seis reais e noventa e seis centavos).

Narram, ainda, que não conseguiram pagar os débitos restantes em razão de as requeridas terem alterado o valor do saldo devedor para R$ 448.719,27 (quatrocentos e quarenta e oito mil, setecentos e dezenove reais e vinte e sete centavos), diferente do informado no Item D do Quadro de Resumo (R$ 371.506,96), que, apesar de várias tentativas, não obtiveram êxito em solucionar a questão na seara administrativa, que, inclusive, tiveram o nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito devido ao não pagamento do saldo devedor, sem qualquer notificação.

Anotam que as requeridas sugeriram a rescisão do contrato e a devolução de R$ 17.900,00 (dezessete mil e novecentos reais), que é menos de 10% (dez por cento) do valor total pago (R$ 184.437,75), o que foi rejeitado.

Assim, diante dos fatos alegados, pugnaram para que as requeridas fossem condenadas ao pagamento de indenização por danos morais, lucros cessantes e a devolução integral dos valores pagos.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, por entender que não houve culpa da parte requerida na rescisão contratual, porquanto determinou a restituição dos valores pagos com a retenção do percentual de 10%, devidamente corrigido com juros de mora a partir da citação.

Contra a sentença recorre a parte requerida.

O cerne do Apelo se refere ao tão somente ao percentual de retenção dos valores pagos e ao termo inicial para a incidência dos juros moratórios.

Pois bem.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT,

Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva dos promitentes compradores, que não honrou o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, porquanto adequado para indenizar as vendedoras das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve.

(...) é nula a clausula que prevê a devolução de apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelas partes Autoras, que somados atingem R$ 184.437,75 (cento e oitenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos), estabelecendo, nesta ocasião a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, uma vez que já houve, inclusive a venda do imóvel que antes pertencia às partes autoras, não havendo prejuízo a ser suportado pelas requeridas.

Ademais, a retenção como pleiteado pelas recorrentes acarreta desvantagem exagerada à parte consumidora, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, inciso IV, do CDC).

Dessa forma, tem-se que merece ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento), a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Registra-se ainda que, nos casos como o ora analisado, torna-se necessário avaliar o correto grau de culpa de uma das partes, a fim de quantificar o percentual da quantia paga a ser devolvida. Nesse sentido:
(N.U 1007403-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/06/2021, Publicado no DJE 05/07/2021).

Assim, é de se manter o percentual de retenção de 10% (dez por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, neste ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo

para estabelecer como termo inicial dos juros de mora o trânsito em julgado do feito.

Ante o parcial provimento do recurso, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022