Tribunal: TJMT
Processo: 1050606-11.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-14

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA EVIDENCIADA – PROCESSO EXTINTO – INADMISSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO.
1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.
2. Ficando comprovada que a imissão do comprador na posse do imóvel ocorreu somente após o vencimento das taxas condominiais cobradas, está evidenciada a legitimidade da construtora vendedora para figurar no polo passivo da ação de cobrança.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1050606-11.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CHAPADA DA COSTA - CNPJ: 32.201.649/0001-67 (APELANTE), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT B INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.385.781/0001-08 (APELADO), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA EVIDENCIADA – PROCESSO EXTINTO – INADMISSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO.

1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.

2. Ficando comprovada que a imissão do comprador na posse do imóvel ocorreu somente após o vencimento das taxas condominiais cobradas, está evidenciada a legitimidade da construtora vendedora para figurar no polo passivo da ação de cobrança.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto pelo
Condomínio

Chapada da Costa
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e, com fundamento no artigo 485, VI, do CPC, extinguiu, sem julgamento de mérito, o processo relativo à Ação de Cobrança, ajuizada em face da
MRV Prime Projeto MT B Incorporações SPE Ltda.
Por conseguinte, condenou o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, §§2o e 8o, do CPC.

Nas razões recursais, o autor sustenta que, inobstante se tratar de obrigação de natureza
porpter rem
, a responsabilidade para com as despesas do condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, dependendo de cada caso, enfatizando que o efetivo exercício da posse direta sobre o bem define a responsabilidade sobre o pagamento da taxa condominial, sendo a entrega das chaves o marco temporal entre a obrigação pertencente ao vendedor transmitida ao comprador.

Diz que que a própria requerida afirmou que a entrega das chaves ocorreu em 10 de março de 2021, de modo a conferir-lhe legitimidade para figurar no polo passivo desta demanda.

As contrarrazões vieram ao id. 130788709.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Merece reforma a sentença impugnada, isto porque as taxas condominiais, objeto desta ação de cobrança, são aquelas vencidas no período
de 18/10/2019 à 15/10/2020
, portanto, antes da imissão do promitente comprador na posse do imóvel em questão, consoante se infere do Termo de Autorização de Posse e do Termo de Recebimento de Chaves, ambos juntados pela própria construtora requerida, ao id. 130788685.

Os referidos documentos informam que a entrega das chaves, relativas à unidade habitacional descrita como Parque Chapada – Bloco 07 – Apto 403, aos proprietários Bruna Caroline Misael Cordeiro e Gilvan Junior Misael Cordeiro, ocorreu, apenas, em
10 de março de 2021
, de modo que, somente quanto às taxas condominiais vencidas a partir desta data, a construtora demandada estaria exonerada de responsabilidade quanto ao pagamento.

Com efeito, no julgamento do REsp n. 1.345.331/RS (repetitivo), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais está atrelada à relação jurídica material com o imóvel, representada, notadamente, pela imissão do promissário comprador na posse e (também) pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, não podendo um pressuposto prescindir do outro.

A matéria está sedimentada pelo julgamento do REsp n. 1.345.331/RS (repetitivo)

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e
pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se ficar comprovado
: (i)
que o promissário comprador se imitira na posse
; e (ii)
o condomínio teve ciência inequívoca da transação
, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)

Nesse contexto, tendo ficado comprovada que a imissão do comprador na posse do imóvel ocorreu somente após o vencimento das taxas condominiais cobradas, está evidenciada a legitimidade da construtora vendedora para figurar no polo passivo desta ação de cobrança.

Recentemente, e nesse mesmo sentido, esta Câmara já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA – PREÇO NÃO QUITADO NA ÍNTEGRA – MORA DO COMPRADOR – DESPESAS DE ALUGUÉIS – RESSARCIMENTO INDEVIDO – TAXAS CONDOMINIAIS – NÃO COMPROVAÇÃO DA DATA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM – OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELO ADQUIRENTE SÓ A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DAS RÉS – CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ÔNUS DO AUTOR – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A pessoa que compra imóvel e não quita o total estabelecido no Contrato não pode exigir da outra parte a conclusão da obra, tampouco a devolução da quantia gasta com aluguel nesse período. Não comprovado o dia em que referido bem foi disponibilizado pelo vendedor,
a obrigação do adquirente com as taxas condominiais ocorre só a partir da entrega das chaves
, e devem ser-lhes restituídos os valores que pagou antes dessa data.
(N.U 0052233-77.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/05/2022, Publicado no DJE 23/05/2022)

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso e reformo a sentença, para reconhecer a legitimidade da empresa
MRV Prime Projeto MT B Incorporações SPE Ltda.
, ora requerida, para figurar no polo passivo desta ação de cobrança. Deixo de promover o julgamento da lide, por não vislumbrar a hipótese do artigo 1.013, §3o, do CPC. Por conseguinte, determino o retorno do processo ao juízo de origem, para o seu normal prosseguimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022