Tribunal: TJMT
Processo: 0002042-93.2016.8.11.0029
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-02
Data de publicação: 2022-08-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INEXECUÇÃO CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO DO IMÓVEL – PRETENSÃO RESSARCITÓRIA DEDUZIDA EM FACE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, E NÃO DO PROMITENTE VENDEDOR – INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OU OBRIGACIONAL ENTRE AUTOR E RÉU – AUSÊNCIA DE LIAME DE CAUSALIDADE A CARACTERIZAR O DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A promessa de compra e venda possui natureza de contrato preliminar, envolvendo a assunção de compromisso futuro, consistente em obrigação de fazer, de adotar os procedimentos necessários à transferência da propriedade do bem negociado após integral pagamento do preço ajustado, em que o vínculo jurídico formado entre os contratantes é de índole marcadamente pessoal, dada a natureza obrigacional do negócio jurídico, com força obrigacional própria e de eficácia irrecusável entre eles, e somente entre eles se não for levado a registro, como ocorreu na hipótese dos autos, logo, independente do que motivou a inexecução do contrato firmado entre o autor e o promitente vendedor, o fato é que compete a este, e não ao réu/titular registral do bem, responder pelos prejuízos decorrentes da inexecução contratual, seja a título ressarcitória do despendido com o negócio, seja a título de perda e danos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002042-93.2016.8.11.0029
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE FRANCISCO GRIEBELER - CPF: 296.007.829-20 (APELANTE), VITOR HUGO MATOS JUNIOR - CPF: 041.920.519-58 (ADVOGADO), SIMONE MULLER MATOS - CPF: 036.901.429-46 (ADVOGADO), ELENICE STRIEDER SEHN - CPF: 049.648.039-10 (ADVOGADO), AIRTON SEHN - CPF: 019.634.439-50 (ADVOGADO), AUGUSTO DUNCK - CPF: 048.185.980-20 (APELADO), LUCAS MARTIM CAMPOS DUNCK - CPF: 038.122.081-80 (ADVOGADO), ULYSSES COELHO OHLAND - CPF: 043.840.101-84 (ADVOGADO), BEATRIZ SILVA BENSI - CPF: 033.220.821-48 (ADVOGADO), LUCIA HELENA RODRIGUES DA SILVA BENSI - CPF: 110.645.028-06 (ADVOGADO), AUGUSTO DUNCK - CPF: 048.185.980-20 (APELANTE), LUCAS MARTIM CAMPOS DUNCK - CPF: 038.122.081-80 (ADVOGADO), AIRTON SEHN - CPF: 019.634.439-50 (ADVOGADO), JOSE FRANCISCO GRIEBELER - CPF: 296.007.829-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INEXECUÇÃO CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO DO IMÓVEL – PRETENSÃO RESSARCITÓRIA DEDUZIDA EM FACE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, E NÃO DO PROMITENTE VENDEDOR – INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OU OBRIGACIONAL ENTRE AUTOR E RÉU – AUSÊNCIA DE LIAME DE CAUSALIDADE A CARACTERIZAR O DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A promessa de compra e venda possui natureza de contrato preliminar, envolvendo a assunção de compromisso futuro, consistente em obrigação de fazer, de adotar os procedimentos necessários à transferência da propriedade do bem negociado após integral pagamento do preço ajustado, em que o vínculo jurídico formado entre os contratantes é de índole marcadamente pessoal, dada a natureza obrigacional do negócio jurídico, com força obrigacional própria e de eficácia irrecusável entre eles, e somente entre eles se não for levado a registro, como ocorreu na hipótese dos autos, logo, independente do que motivou a inexecução do contrato firmado entre o autor e o promitente vendedor, o fato é que compete a este, e não ao réu/titular registral do bem, responder pelos prejuízos decorrentes da inexecução contratual, seja a título ressarcitória do despendido com o negócio, seja a título de perda e danos.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSÉ FRANCISCO GRIEBELER, e também por AUGUSTO DUNCK, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Canarana/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais
”

(Proc. no 0002042-93.2016.8.11.0029 - Código 56309), ajuizada pelo primeiro apelante contra o segundo, julgou o pedido parcialmente procedente para
“
condenar o requerido ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização em danos materiais e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de indenização por danos morais, acrescidos de atualização monetária a contar do arbitramento (súmula 362 STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação
” (
cf. Id. no 95651566 - pág. 61/63).

O autor José Griebeler sustenta que a sentença “
reconheceu acertadamente a responsabilidade do apelado pelo ilícito, considerando a venda em duplicidade do imóvel objeto desta demanda, e, por conseguinte, o direito a indenização por danos morais e materiais
”, contudo, “
o valo

r fixado a título de indenização por dano material necessita de reparos, uma vez que restou amplamente demonstrado nos autos que o lote em questão, que fora zelado e mantido por mais de 26 anos pelo autor, ora apelante, estava avaliado em R$ 80.000,00 já quando do ajuizamento da presente demanda, fato, inclusive, corroborado com a oitiva em Juízo da corretora de imóveis Nilsa Raquel Dias
”, de modo que a condenação ressarcitória deve corresponder ao “
valor de mercado do bem (R$ 80.000,00)
”, até porque é indiscutível que “
houve a valorização do terreno adquirido inicialmente pelo apelante por R$ 10.000,00 há muitos anos
”, e, além do mais, ‘
o réu, ora apelado, sequer trouxe aos autos avaliações em valores diversos (menores) que pudessem desconstituir àquelas apresentadas pelo apelante com a inicial
”; em todo caso, “
não se entendendo de tal maneira,
(...)
postula, em caráter alternativo, que o valor do dano material originalmente fixado (R$ 10.000,00) tenha estabelecido expressamente o índice de correção aplicável e que o marco inicial da correção seja a data do desembolso dos valores - 04/07/2008 (data da aquisição formal do bem)
”.

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja “
o valor do dano material seja fixado em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) – valor de mercado do bem, a ser corrigido pelo IGP-M ou pelo INPC desde a data da avaliação do imóvel por profissional no ramo imobiliário - 08.08.2016, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação do apelado; em caráter alternativo, que o valor do dano material originalmente fixado (R$ 10.000,00) tenha estabelecido expressamente o índice de correção aplicável, e, ademais, que o marco inicial da correção seja a data do desembolso dos valores - 04/07/2008 (data da aquisição formal do bem)
” (
cf. Id. no 95651566 - pág. 66/74).

O réu Augusto Dunk insiste em que é parte ilegítima para responder a pretensão autoral, porque, segundo diz, “
simples leitura da inicial e da cadeia de vendas nela descrita, bem como os documentos juntados aos autos, mostram de forma cabal que o apelante/réu não possui nenhuma relação jurídica com o apelado/autor
”, afinal de contas, “
não celebrou nenhum negócio jurídico com o autor, dele nada recebeu, e também não praticou nenhum ato ilícito, portanto, não possui dever de indenizá-lo
”
.

Afirma que, “
a
pesar de
(...)
constar como proprietário do lote de no 33, matrícula n. 14.156, na exata data de 18 de março de 1988, firmou um contrato com o Sr. Eduardo Penteado
”, sendo que, “
n
o contrato,
(...),
constou que este seria responsável, a partir daquele momento, por toda a venda e administração dos lotes
”, e, após a morte de Eduardo, quem passou à frente dos negócios envolvendo os bens foi a sua esposa Silvana Ramos Nascimento, inventariante do respectivo espólio e administradora da empresa Jardim Araguaia Empreendimentos Imobiliários, sendo ela a responsável pela venda dos imóveis em duplicidade; ademais, argumenta que, ainda que se pudesse falar em sua responsabilidade, esta serie exclusivamente perante o terceiro Valdir Melchiors, com quem firmou a promessa de compra e venda dos imóveis, e não com o autor José
Griebeler,
uma vez que nunca assumiu qualquer compromisso perante a este, sendo que, “
se o autor sofreu prejuízos, deve cobrar a indenização de quem ele comprou o bem, qual seja, Sr. Valdir
”, até porque, “
se

foi ele que recebeu o valor pago pelo autor, é ele que teria, em tese, que devolver tal valor
”.

Alega, ainda, sob outro enfoque, que, no mínimo, deveria ter sido admitida a denunciação da lide ao Espólio de Eduardo Penteado e a Valdir Melchiors, na medida em que “
o objetivo da denunciação à lide levantada é justamente garantir ao autor da demanda que estejam presentes no processo todos aqueles sujeitos aos quais a sentença deve ser oponível e, com isso, assegurar a utilidade desta
”.

Suscita a nulidade do capítulo da sentença que o condenou ao pagamento indenizatório a título de danos morais, dizendo que a

“
pretensão da parte autora, na presente demanda, não inclui pedido de indenização por danos morais, consoante se depreende da análise do rol de pedidos da inicial, no entanto, tal ponto foi examinado pelo Juízo de origem na fundamentação da sentença, assim, o Juízo de origem, ao analisar o pedido indenizatório, extrapolou os limites da lide, uma vez que inexiste pedido nesse sentido na inicial, o que caracteriza a sentença como extra petita
”.

Reafirma, no mérito, que, “
se não foi quem realizou contrato particular de compra e venda, ou ainda quem recebeu qualquer valor do apelado, não merece sofrer os prejuízos de ordem material pleiteados
”, e, para além disso, aduz que o

“
contrato particular anexado pelo apelado comprova tão somente a relação negocial entre ele e o Sr. Valdir, constando ali valores e datas para pagamento, contudo, não se evidencia nos autos qualquer prova de efetivo decréscimo patrimonial
”, inclusive porque “
não é suficiente a celebração de um contrato particular de compra e venda, para que o adquirente do bem imóvel seja considerado o seu proprietário
”, e, por tais fundamentos, pede o provimento do recurso para seja reconhecida e declarada a sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, ou, ao menos, seja admitira a denunciação da lide aos terceiros indicados; alternativamente, pede seja dada total improcedência ao pedido indenizatório, ou, no mínimo, excluída a condenação indenizatória por dano moral (
cf. Id. no 95651571).

O autor ofertou contrarrazões junto ao Id. no 95651574, enquanto o réu contrarrazoou no Id. no 101922462, ambos com postulações reciprocas de desprovimento do apelo adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O autor/apelante
José Griebeler expôs, na petição inicial, que, “
na data de
20/12/1992, o requerido
Augusto Dunk
efetuou a venda de 05 imóveis localizados no Loteamento Nova Canarana-MT ao Sr. Valdir Melchiors
”, e que, “
posteriormente, na data de 04/07/2008, o Sr. Valdir efetuou a venda dos mesmos imóveis para o requerente
”; alegou que, no entanto, quando,
em janeiro de 2016, dirigiu-se ao Registro de Imóveis de Canarana para proceder a transferência dos imóveis adquiridos, foi surpreendido com a informação da Oficial de que o imóvel lote de no 33, matrícula 14.156, havia sido vendido pelo requerido Augusto à terceira pessoa, Sr. Cleber do Prado Soares
”, e, ao visitar a área, “
visualizou que o terceiro, inclusive, estava edificando uma residência no local, a qual se encontra já em fase de acabamento
”, então, sendo patente a inviabilidade de reaver o imóvel, propôs a presente ação ressarcitória objetivando a condenação do réu Augustro Dunk “
a restituir o valor do imóvel denominado como Lote no 33, matrícula 14.156, acrescido de juros e correção monetária
” (cf. Id. no 95651563 - pág. 8/11).

Finalizada a regular marcha processual, ao enfrentar o mérito da causa, o MM. Juiz deu a seguinte solução ao litigio:

“O cerne da questão é a existência ou não de ato ilícito praticado pelo requerido na suposta venda do mesmo imóvel para duas pessoas diferentes.

Alega o autor que, em 20.12.1992, o requerido realizou a venda de 05 lotes urbanos ao Sr. Valdir Melchiors, localizados no Loteamento Nova Canarana. Posteriormente, o Sr. Valdr vendeu os mesmos lotes ao requerente em 04.07.2008 (Lotes 29, 30, 31, 32 e 33 localizados à Rua Tuparendi, Quadra 128, Loteamento Nova Canarana, com área de 750 m2 cada). Contudo, em janeiro de 2016, ao se dirigir ao CRI de Canarana para proceder a transferência do registro dos imóveis adquiridos, o requerente descobriu que o requerido havia vendido novamente o lote de no 33 (matrícula 14.156) à terceiro.

O requerido, por sua vez, diz que os lotes de no 29, 30, 31, 32 e 33 constituíam uma única matrícula (no 3.975 do CRI de São Felix do Araguaia), que, quando desmembrada, em 2012, originou a matrícula no 14.156 do CRI de Canarana, e que, em razão disso, não se verifica nenhum registro anterior em nome do requerente, ou seja, antes do desmembramento do lote. Disse, ainda, que não há nos autos nenhum documento que comprove a propriedade do requerido.

Entretanto, o requerente trouxe as autos, às fls. 12/15, cópia do contrato de compra e venda onde intitula-se o imóvel tal como sendo ‘Lote 33’, realizado entre o réu e Valdir, bem como cópia do contrato de compra e venda do mesmo lote, realizado entre Valdir e o autor (fls. 16/17), além de comprovantes de parcelamento de IPTU dos lotes em questão, dentre eles, o lote de no 33.

Saliente-se que o requerido não impugna os contrato de compra de venda ocorridos entre as partes, tampouco nega a venda do imóvel. Cinge-se tão somente a impugnar a posse ou não do autor junto ao imóvel de lote 33.

Portanto, incontroversa a propriedade do autor sob o lote no 33, já que devidamente comprovado que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial, seja por meio de prova documental e ainda por depoimentos colhidos em audiência.

Com efeito, o autor não postula a anulação da venda posterior, tampouco qualquer direito em relação ao imóvel do Lote 33, a pretensão da peça exordial ficou restrita ao pedido de reparação por perdas e danos decorrentes do ato ilícito praticado pelo requerido, o que é incontroverso.

Incide, no respectivo caso, as regras contidas nos artigos 186 e 197 do Código Civil consubstanciado o ato danoso na venda de bem imóvel já vendido e integralmente quitado pelo autor, merece acolhimento o pedido inaugural, com a imputação do dever de indenizar os prejuízos decorrentes do ato danoso às demandadas, na forma dos artigos 927 e 944 do diploma civil.

Com relação ao valor do lote, no primeiro momento verifica-se que fora vendido pelo valor de CR$ 4.000,00 (quatro milhões) de cruzeiros, conforme contrato de compra e venda entre o requerido e Valdir (fls. 12/15). E, posteriormente, na venda realizada entre Valdir e o autor, todos os lotes (29/30/31/32/33) somaram o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). O autor postula a indenização material no valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), apresentando laudos técnicos de avaliação.

Entretanto, tal avaliação é descabida haja vista que constam benfeitorias no referido lote. É evidente, portanto que a conduta da venda do mesmo imóvel para duas pessoas distintas pela demandada fez surgir a existência de danos patrimoniais ao requerente devendo ser a mesma indenizada a restituição do valor pago pelo bem.

(...)

Quanto valor do dano material, verifico que o demandante, na inicial informa que o bem fora adquirido pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) já que o contrato de fls. 16/17 estipula o valor de R$ 50.000,00 para todos os lotes (29/30/31/32/33). Dessa forma, condeno o requerido ao pagamento de indenização em danos materiais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)

Com relação aos danos morais, tem-se claro o ilícito praticado, da venda do mesmo imóvel, por duas vezes, a compradores diferentes. É fato incontroverso. In casu, não se está diante de mero inadimplemento contratual, mas de situação deveras atípica. E, sendo assim, decorre logicamente o dever de indenizar, por parte do requerido.

(...)

Diante de todo o exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial para fins condenar o requerido ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização em danos materiais e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de indenização por danos morais, acrescidos de atualização monetária a contar do arbitramento (súmula 362 STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação.”

É desnecessária maiores considerações acerca da arguição de ilegitimidade passiva do réu/apelante, pois as condições das ações, incluído, aqui, a legitimidade
ad causam
,
são aferidas segundo o conteúdo da petição inicial,
de acordo com a análise, em abstrato, das assertivas lançadas pela parte autora, conforme preleciona o que a
doutrina denominou de “teoria da asserção”, e, no caso, leitura da exposição inicial não deixa dúvida de que a pretensão autoral foi, de forma consciente e específica, deduzida em face de Augusto Dunk, sendo que a justeza ou não do pedido, se é ou não devido que ele responda aos prejuízos alegados pelo autor José
Griebeler, cuida-se de questão afeta ao mérito da lide, afinal,
“
à luz da teoria da asserção, o exame aprofundado das circunstâncias da causa, a fim de verificar a ilegitimidade da parte, constitui julgamento de mérito
”

(STJ – Terceira Turma - REsp 1.605.470/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 1o/12/2016).

Também não há muito a ser dito sobre a denunciação da lide, eis que
só se admite essa modalidade de intervenção de terceiro nas hipóteses legais taxativamente prescritas no art. 125 do CPC, nenhuma das quais presentes no caso dos autos, e não em todo e qualquer hipótese em que o réu ache justa e necessária a inclusão de terceiro na contenta, até porque a
denunciação da lide possui finalidade bastante especifica, sendo instrumento processual que permite que uma das partes traga ao processo um terceiro que tem responsabilidade de ressarci-la pelos eventuais danos advindos do resultado desse processo.

Entrando especificamente na matéria de mérito, se descabe falar em ilegitimidade passiva do réu
Augusto Dunk para responder a pretensão indenizatória/ressarcitória deduzida nos autos pelo motivo acima alinhado, rápido exame da questão controvertida permite a segura conclusão de que não procede o pedido contra ele formulado pelo autor José
Griebeler, e isso se dá pela elementar constatação de que o motivo fulcral da pretensão autoral é a inexecução de um contrato de promessa de compra e venda, negócio jurídico de índole notadamente obrigacional/pessoal, que não foi celebrado com o réu, mas sim com um terceiro estranho à lide, sendo incontroverso que a formação do negócio não contou com qualquer espécie de participação, concordância ou anuência do réu Augusto.

O contrato que lastreia a pretensão autoral é típica promessa de compra e venda de imóvel, onde o promitente vendedor (no caso, o terceiro Valdir Melchiors) assumiu o compromisso/obrigação de, mediante o recebimento do preço avençado, vender e transferir a titularidade de determinado bem ao promitente comprador (no caso, o autor José Griebeler) (cf. Id. no 95651563 - pág. 24 e 25); cuida-se, como denota o próprio nome destacado no cabeçalho do instrumento contratual, de uma promessa de venda, e não da venda propriamente dita do imóvel, isto é, do negócio devotado a transmitir a propriedade do bem, até porque, se Valdir sequer era o titular do domínio do imóvel, eis que, assim como o autor, detinha apenas expectativa de obtenção futura de sua propriedade, em razão da celebração de promessa de compra e venda com o réu, como ele poderia vendê-lo a outrem? A resposta é que não podia e, por isso, firmou apenas a promessa.

O compromisso/promessa de compra e venda possui natureza de “
contrato preliminar”, o que não significa que não produza efeitos imediatos e substanciais já no momento de sua celebração, mas sim que se trata de mera assunção de compromisso futuro, consistente em obrigação de fazer, de adotar os procedimentos necessários à transferência da propriedade do bem negociado após integral pagamento do preço ajustado, ou seja, o
vínculo jurídico formado entre os contratantes é de índole marcadamente pessoal, dada a natureza obrigacional
do negócio jurídico, com força obrigacional própria e de eficácia irrecusável entre eles, e somente entre eles se não for levado a registro, como ocorreu na hipótese dos autos, logo, independente do que motivou a inexecução do contrato firmado entre o autor José e o terceiro Valdir, o fato é que foi este, e não o réu Augusto, quem não cumpriu a promessa de vender o imóvel ao autor, de modo que a pretensão de indenizatória pela inexecução contratual, seja a título ressarcitória do despendido com o negócio, seja a título de perda e danos, deveria ter sido deduzida contra aquele que fez a promessa, e não contra o proprietário registral do imóvel, cuja responsabilidade pela irresponsável conduta de prometer a venda do mesmo bem a duas pessoas distintas diz respeito somente àqueles que celebraram com ele o negócio, a saber,
Valdir Melchiors e Cleber Soares, e depende da provação destes para ser apurada.

Pelo exposto, provejo o recurso do réu Augusto Dunk, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido autoral. Julgo prejudicado o recurso do autor
José
Griebeler. Inverto o ônus de sucumbência, inclusive os honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa.

Custas recursais pelo autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2022