Tribunal: TJMT
Processo: 0013245-16.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-14

Ementa:
E M E N T A
RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO - VALOR DA MULTA MANTIDO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
Dando a construtora/vendedora causa a rescisão contratual, é cabível a devolução dos valores pagos pelo comprador em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel, inclusive o valor correspondente ao sinal.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
Embasado no art. 537, §1o, do CPC, e nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade, equidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, a multa cominatória fixada se mostra adequada, devendo permanecer inalterada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0013245-16.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[EDMILSON CORREA DE ARAUJO - CPF: 703.649.581-20 (APELADO), JOELI MARIANE CASTELLI - CPF: 014.866.551-90 (ADVOGADO), ERODILCE SANTOS GUIMARAES - CPF: 019.571.731-73 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.268/0001-09 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), ARISTOGNO ESPINDOLA DA CUNHA - CPF: 001.339.981-00 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.268/0001-09 (APELADO), EDMILSON CORREA DE ARAUJO - CPF: 703.649.581-20 (APELANTE), ERODILCE SANTOS GUIMARAES - CPF: 019.571.731-73 (ADVOGADO), JOELI MARIANE CASTELLI - CPF: 014.866.551-90 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. UNÂNIME.
E M E N T A

E M E N T A

RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER
DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO
- VALOR DA MULTA MANTIDO -
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Dando a
construtora/vendedora causa a rescisão contratual, é cabível a devolução dos valores pagos pelo comprador em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel, inclusive o valor correspondente ao sinal.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.

Embasado no art. 537, §1o, do CPC, e nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade, equidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, a multa cominatória fixada se mostra adequada, devendo permanecer inalterada.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação e adesivo interpostos por
MRV Prime Parque Chapada Imperial Incorporações SPE LTDA e Edmilson Correa e Araújo
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Capital, que nos autos da ação de rescisão de contrato, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a ré a restituição do valor pago, ao pagamento de multa cominatória no valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), além das custas e honorário advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a construtora ré sustentando que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do consumidor que deixou de firmar o contrato de financiamento, não havendo falar na restituição dos valores pagos nos termos do art. 418, do Código Civil.

Formula, ainda, pela redução da multa aplicada.

De outra banda, o autor recorre adesivamente sustentando a configuração do dano moral, pugnando pela condenação da ré ao pagamento de indenização no montante de R$20.000,00 (vinte mil reais), bem como pela majoração da multa fixada ante a demora da ré no cumprimento da decisão.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões ao recurso adverso, pugnando pelo desprovimento (id. 104961581 e 104961584)

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 09 de fevereiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que
Edmilson Correa e Araújo
ajuizou ação de rescisão de contrato em desfavor da
MRV Prime Parque Chapada Imperial Incorporações SPE LTDA
, aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de um apartamento no Residencial Parque Chapada Imperial com previsão para entrega em julho/2011.

Menciona que, diante do atraso na entrega do imóvel, aliado que lhe foi exigida a quantia de R$23.000,00 para assinatura do contrato de financiamento junto ao banco, requereu a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos, objetivando adquirir outro imóvel, mormente não possuir local próprio para residir.

Discorre que a ré se manteve inerte na devolução dos valores, motivando a propositura da presente ação.

Em sede de tutela antecipada, o d. magistrado deferiu parcialmente o pedido no sentido de determinar à ré o depósito judicial de todos os valores recebidos da parte autora, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00 (mil reais) (id.

104961564).

Após o trâmite processual, o d. magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a ré a restituição do valor pago, ao pagamento de multa cominatória no valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), além das custas e honorário advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a construtora ré sustentando que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do consumidor que deixou de firmar o contrato de financiamento, não havendo falar na restituição dos valores pagos nos termos do art. 418, do Código Civil, pugnando pela redução da multa aplicada.

De outra banda, o autor recorre adesivamente sustentando a configuração do dano moral, pugnando pela condenação da ré ao pagamento de indenização no montante de R$20.000,00 (vinte mil reais), bem como pela majoração da multa fixada ante a demora da ré no cumprimento da decisão.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu
, restou incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda, referente a um apartamento no Residencial Chapada Imperial, a ser entregue em julho/2011 (id. 104961563, fl. 59) efetuando o autor o pagamento da quantia de R$9.117,99 a título de sinal, ficando o valor de
R$ 78.052,59 a ser financiado (id. 104961563, fl. 32).

Da análise dos documentos colacionados aos autos, tenho que a parte ré não se desincumbiu do seu ônus probatório, ou seja, não demonstrou ter procedido a conclusão e a entrega do imóvel no prazo avençado, o que somente se deu em agosto de 2014, com a emissão do “
Habite-se
”.

Bem anotou o d. magistrado:

“
Verifica-se dos autos que o requerente cumpriu com sua parte quanto ao pagamento do sinal e a requerida não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado, ou seja,
julho/2011
, ensejando o pedido de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos (R$ 9.304,18).

De acordo com o
extrato do cliente
acostado à fl. 238, o contrato fora rescindido em
24/04/2013
, tendo como motivo o não comparecimento do cliente ao crédito imobiliário. A data da averbação do habite-se é de
08/08/2014
. Da análise das datas apresentadas pela ré, verifica-se que ocorreu atraso na entrega do imóvel.

Assim se a unidade adquirida pelo autor
não estava pronta na data da rescisão que ocorreu em 24/04/2013
é
evidente que houve

atraso na entrega da obra,
e
o “habite-se”
emitido em 08/08/2014, confirma essa tese.

Não custa observar também que com a vigência do Código Civil Brasileiro o julgador deve estar atento à função social e a não onerosidade dos contratos, de molde a estabelecer um equilíbrio entre as partes, mormente visando não prejudicar a parte mais frágil.

Inobstante o requerido afirmar que o reclamante teve problemas em obter financiamento perante as Instituições Financeiras, tal fato não altera o atraso na entrega da obra
”. (id. 104961572)

Logo, resta hialino que a ré descumpriu o contrato em relação ao prazo para a entrega da obra, pois ultrapassou o prazo avençado, motivando o autor à rescisão do contrato.

De outro lado, como a responsabilidade pela
rescisão
é exclusiva da construtora, cabe a ela devolver o valor integralmente pago pelo autor, pois não poderia ser penalizado pela
rescisão
do contrato que, repito, se deu por culpa exclusiva parte ré. Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

"
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC
. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO
DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC
: em contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor
, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos
valores
devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido
." (
REsp 1300418/SC
, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.11.13).

Assim, tenho que não merece reforma a sentença no ponto que determinou a devolução dos valores ao autor.

No que tange a condenação a título de dano moral, com o devido respeito ao entendimento firmado pelo d. magistrado na sentença, observo que que o caso em debate não se trata de simples inadimplemento contratual.

Digo isso, porque é de conhecimento comum, a tão sonhada aquisição da casa própria, envidando o consumidor de todos os esforços para pagar pontualmente as prestações as quais se compromissou.

Por essa razão, o atraso na entrega de um imóvel para o comprador, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter adquirido um imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder de dele se apossar, em razão de injustificado atraso na conclusão da obra. Além disso, vê-se que mesmo com o arbitramento de multa cominatória, o autor ainda não se viu ressarcido dos valores expendidos.

Assim, tenho que forçoso o reconhecimento do dano moral na espécie.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade da ré, quanto ao dano sofrido pelo autor, em razão do erro cometido, motivo pelo qual a r. sentença merece reforma também neste ponto.

Restando dessa forma caracterizado o dever de indenizar, passo ao arbitramento do
quantum
indenizatório que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

Sobre o tema, ensina José Raffaelli Santini:

“Na verdade, inexistindo critérios previstos por lei a indenização deve ser entregue ao livre arbítrio do julgador que, evidentemente, ao apreciar o caso concreto submetido a exame fará a entrega da prestação jurisdicional de forma livre e consciente, à luz das provas que forem produzidas. Verificará as condições das partes, o nível social, o grau de escolaridade, o prejuízo sofrido pela vítima, a intensidade da culpa e os demais fatores concorrentes para a fixação do dano, haja vista que costumeiramente a regra do direito pode se revestir de flexibilidade para dar a cada um o que é seu. [...] O que prepondera, tanto na doutrina, como na jurisprudência, é o entendimento de que a fixação do dano moral deve ficar ao prudente arbítrio do juiz.”
(Dano moral: doutrina, jurisprudência e prática, Agá Júris, 2000, p.45)

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito a vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido coibindo a conduta negligente do agente.

Não é demais ressaltar, que o valor indenizatório devido no dano moral tem dupla função: compensatória em relação ao dano sofrido e penalizadora pela conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade da ré frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora,
fixo o valor da indenização em R$10.000,00 (dez mil reais), sendo este justo para reparar o dano moral sofrido
.

Quanto a irresignação das partes em relação as
astreintes
, ressalto inicialmente que a sua fixação foi feita à luz do art. 537, do CPC
que tem por objetivo forçar o devedor a cumprir o comando judicial emanado, sendo ela perfeitamente admissível quando ocorre o seu descumprimento, ou seja, a
astreintes
possui a função de coagir o devedor a prestar certa obrigação.

Assim sendo, é certo que a mesma não tem o fito de ensejar ao credor qualquer fonte de enriquecimento injustificado, até porque a lei prevê expressamente a possibilidade do juiz, de ofício, modificar o valor da multa, caso verifique que se tornou excessiva, conforme dispõe o art. 537, § 1o, do CPC.

O referido dispositivo legal que permite a readequação da multa cominatória traduz na materialização dos princípios da equidade, razoabilidade e proporcionalidade.

Destarte, embora a
astreintes
deva ser expressiva a ponto de coagir o devedor a cumprir o preceito, não pode configurar-se em ônus excessivo, sob pena de desrespeito à equidade que deve balizar as decisões judiciais.

Conforme bem analisado pelo d. magistrado, a ré descumpriu reiteradamente o cumprimento da tutela de urgência deferida nos idos de 19.05.2016 (id. 104961564).

Neste contexto, concluo, embasado no art. 537, §1o, do CPC, e nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade, equidade e da vedação ao enriquecimento ilícito, que a multa cominatória fixada em R$30.000,00 (trinta mil reais), se mostra adequada, devendo permanecer inalterada.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial para condenar a empresa ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, incidindo juros de mora de 1% ao mês desde a citação válida e correção monetária pelo INPC desde a data do arbitramento, bem como a integralidade do ônus sucumbencial.

Posto isso, conheço dos recursos e,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do autor e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da ré.

Cuiabá, 09 de fevereiro de 2.022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022