Tribunal: TJMT
Processo: 1002264-66.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-17

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.
O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.
A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002264-66.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ARIADNA CAMPOS SCHREDER - CPF: 021.501.041-80 (APELANTE), JOAO PAULO CARVALHO DIAS - CPF: 843.457.721-68 (ADVOGADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS –
SÚMULA 543 DO STJ –
RAZOABILIDADE
DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1002264-66.2020.8.11.0041

APELANTE:

ARIADNA CAMPOS SCHREDER

APELADO:

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ARIADNA CAMPOS SCHREDER
, contra sentença proferida pela MMa Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra.
Vandymara G. R. Paiva Zanolo
, lançada nos autos da
Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais
ajuizada em desfavor de
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato entre as partes,
limitando o percentual de retenção de 25% sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$
6.500,69
), bem como condenar
a requerida para que proceda, após a retenção de 25% a título de custos administrativos, a devolução dos valores pagos pela autora, sobre as quais deverão incidir juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela, além do
pagamento das custas processuais, bem como os honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta a necessidade da reforma da sentença afirmando que
o juízo de piso considerou que o valor efetivamente pago pela apelante à apelada foi o montante de R$ 6.500,69 (seis mil e quinhentos reais e sessenta e nove centavos), consoante extrato de pagamentos juntado pela empresa apelada e anexo à peça contestatória
, entretanto se trata de prova unilateral, afirmando que o valor efetivamente pago
fora no importe de R$ 7.920,64 (sete mil, novecentos e vinte reais e sessenta e quatro centavos).

Assevera que deveria o juízo singular ter fixado o percentual de retenção, pela apelada, dos valores pagos pela apelante, no patamar de 10% (dez por cento) sobre o montante total já adimplido pela apelante, sobretudo por se tratar de parte mais vulnerável na cadeia de consumo.

Defende que
“a Apelante sequer chegou a tomar posse do imóvel e este será novamente comercializado pela Apelada, razão que também se justifica a limitação da retenção dos valores pagos ao percentual de 10% (dez por cento), bem como se justifica o dever do Poder Judiciário de coibir o enriquecimento ilícito da Apelada”.
(sic)

Diz que cabível a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, ao argumento “
que a situação em comento não se limita a um mero inadimplemento contratual, mas a questão em voga é o desgaste e o desvio produtivo percebidos pela apelante ao tentar, de várias formas, inclusive via judicial, receber os valores que lhe são devidos, o que foi obstaculizado pela empresa apelada desde a primeira tentativa de rescisão contratual”.
(sic)

Diante disso, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos descritos. (Id 85648503)

A apelada apresentou contrarrazões no Id.
85648509
, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença questionada.

A autora é beneficiária da Justiça Gratuita, conforme certidão constante no Id. 86042459.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
ARIADNA CAMPOS SCHREDER
ajuizou
Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais
em face da
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, onde narra na inicial que firmou com a ré contrato de compra e venda de bem imóvel, mas em razão de dificuldades optou por rescindir o contrato.

Relata que efetuou o pagamento total de R$ 7.920,64 (sete mil, novecentos e vinte reais e sessenta e quatro centavos) e ao solicitar o distrato a requerida se manifestou informando que apenas seria devida a devolução de R$ 69,00 (sessenta e nove reais), motivo pelo qual propôs a presente ação de rescisão contratual; visando a
condenação da requerida a restituir o valor correspondente a 90% do valor pago
e danos morais.

A Magistrada sentenciante julgou parcialmente procedente a pretensão autoral a fim de declarar rescindido o contrato entre as partes,
limitando o percentual de retenção de 25% sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$
6.500,69
) a ser atualizado e para condenar
a requerida para que proceda, após a retenção de 25% a título de custos administrativos, a devolução dos valores pagos pela autora, sobre as quais deverão incidir juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela.
Além disso, condenou a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada,
a apelante visa a reforma da sentença afirmando que o valor pago à promovida fora no importe de R$7.920,64, pleiteando
a limitação da retenção dos valores pagos ao percentual de 10% (dez por cento), bem como a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Pois bem.
Em que pese às insurgências recursais, observa-se que a sentença autorizou a retenção dos 25% (vinte e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)”
(STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
(...)”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Ao que se infere dos autos e conforme a bem lançada sentença os valores adimplidos pela parte autora com vistas à quitação de suas obrigações estão comprovados pelo extrato de pagamentos juntado pela requerida no ID 85649487, os quais se referem à entrada e parcelas, totalizando o valor de R$6.500,69, diferente do informado pela autora na inicial de R$7.920,64.

Desse modo, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 25% (vinte e por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise que foram devidamente sopesadas pela magistrada de origem em relação ao valor efetivamente pago pela autora (R$ 6.500,69) e a retenção necessária para
suprir os gastos (impostos e custos do negócio) suportados pela promovida em virtude do negócio jurídico desfeito.

Portanto, havendo a resolução do contrato, resta cabível a restituição dos valores pagos, tal como determinado na sentença, não merecendo respaldo a insurgência da apelante.

Partindo dessa premissa, em relação ao dano moral, melhor sorte não assiste ao apelo, sem embargo da proteção que o CDC exercer sobre a relação obrigacional existente entre as partes.

Isso porque, em decorrência da inadimplência do contrato pela apelante, não restou configurado o ato ilícito por parte da ré.

Sem maior delonga, não há que se falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar a compromissária compradora, em face de sua inadimplência contratual e diante da inobservância das obrigações assumidas.

Assim, é de clareza solar que o apelado não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

Outro não é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO
– POSSIBILIDADE – DESPESAS COM IPTU – PREVISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR –
DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO
– RECURSO DESPROVIDO.

Segundo o enunciado da súmula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

Neste contexto, seguindo orientação do c. STJ, é cabível a rescisão do contrato com a devolução dos valores já quitados pelo comprador, com a devida retenção de 21,93% (vinte e um virgula noventa e três por cento), consoante a previsão contratual.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual”.

(N.U 1001428-89.2020.8.11.0010, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/09/2021, Publicado no DJE 01/10/2021)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pela magistrada de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022