Tribunal: TJMT
Processo: 1009896-06.2019.8.11.0001
Órgão julgador: LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-05-03
Data de publicação: 2022-05-05

Ementa:
RECURSO INOMINADO – EMBARGOS À EXECUÇÃO - EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora. Diante da ausência da comprovação da entrega das chaves durante a instrução processual, são indevidas as cobranças do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.
2. A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem.
3. Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei no 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança.
4. Sentença parcialmente reformada.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1009896-06.2019.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Direito de Imagem]
Relator:
Des(a).
LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA]

Parte(s):

[RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE - CNPJ: 27.650.957/0001-30 (RECORRENTE), OSIANE RODRIGUES MACEDO - CPF: 010.235.751-08 (ADVOGADO), MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.295.291/0001-34 (RECORRIDO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LAURA ROSA DA SILVA SANTOS - CPF: 002.230.461-40 (RECORRIDO), ADRIANO DOS SANTOS - CPF: 000.733.721-37 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO – EMBARGOS À EXECUÇÃO - EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora. Diante da ausência da comprovação da entrega das chaves durante a instrução processual, são indevidas as cobranças do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.

2.
A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem.

3.
Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei no 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança.

4.
Sentença parcialmente reformada.

5
. Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença de improcedência dos embargos à execução opostos pela executada, ao fundamento de que a exequente comprovou a responsabilidade da MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA pelo pagamento das taxas de condomínio, visto que a executada não apresentou Termo de Autorização de Posse ou de recebimento de chaves à Sra. LAURA ROSA DA SILVA SANTOS e ao Sr. ADRIANO OS SANTOS, ou seja, não demonstrou que à época não lhe incumbia a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

A executada sustenta a reforma da sentença para reconhecer o pagamento das cotas até 03/2018, bem como a responsabilidade dos demais executados quanto ao pagamento, visto que adquiriram o imóvel. Subsidiariamente, requer a redução do valor do condomínio para 30% e a exclusão das cobranças a título de honorários advocatícios.

Foi apresentada as contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de execução de título extrajudicial referentes às cotas condominiais dos meses de Dezembro/2017 à Novembro/2018 e taxa vencida em 03/2019 que totalizam débito no valor de
R$ 5.186,06 (cinco mil cento e oitenta e seis reais e seis centavos).

A reclamante, ora Recorrida, juntou na exordial relatório financeiro onde constam débitos com vencimento em
10/12/2017 até 23/03/2019
, totalizando R$ 5.186,06 (cinco mil, cento e oitenta e seis reais e seis centavos) e matrícula imóvel, onde se verifica que foi vendido aos 2o e 3o executados em
18/04/2018
.

A executada
MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA
garantiu o juízo através de apólice digital
(Id. 69130967)
e opôs
EMBARGOS A EXECUÇÃO

(Id. 69130973)
sustentando que realizou o pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de
dezembro de 2017 e janeiro, fevereiro e março de 2018
e que no item 6.2.1 do contrato de compra e venda, firmado entre a parte Embargante e a adquirente do imóvel, prevê expressamente que o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é a promitente vendedora até o prazo final constante da efetiva notificação para recebimento/disponibilização das chaves, e, a partir do mês subsequente a esta notificação, passa a ser de responsabilidade de promitente comprador.

Corroborando com o alegado, colacionou os
comprovantes de pagamento referentes aos períodos indicados
e o
contrato particular de promessa de compra e venda firmado
com a 2a e 3a executadas.

Afirma que a notificação de entrega de chaves ocorreu em
22 de março de 2018
e que, a partir de então, não possui responsabilidade pelo pagamento dos impostos, despesas e taxas condominiais relativas ao imóvel.

Sustenta, ainda, que no que se refere ao pagamento integral das despesas de condomínio, requer que eventual condenação seja limitada a 30% (trinta por cento) do valor das taxas condominiais reclamadas, consoante previsto em convenção de condomínio. Insurge-se também em face da cobrança de honorários advocatícios, ao argumento de que conforme o art. 55 da Lei 9.099/95, não cabe condenação em honorários advocatícios no âmbito dos juizados especiais.

Após a impugnação aos embargos (Id. 69130992), o juízo sentenciou os autos fundamentando que
“Embora a embargante tenha efetuado a venda do imóvel a Sra. LAURA ROSA DA SILVA SANTOS, na data de 05.01.2018, esclareço que a responsabilidade do condômino pelo pagamento das taxas de condomínio se constitui a partir da entrega das chaves, momento em que se dá a efetiva posse do imóvel. No presente caso, a Reclamada não traz aos autos o Termo de Autorização de Posse ou de recebimento de chaves, ou seja, não demonstrou que à época não lhe incumbia a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. Portanto, a embargante é parte legítima para responder pelas taxas condominiais”
(sic).

Com relação à limitação a 30% (trinta por cento) do valor das taxas condominiais concluiu:
“não merece prosperar a alegação de que a executada é responsável pelo pagamento de apenas 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial das unidades não comercializadas, com base em previsão expressa contida na Convenção de Condomínio. A jurisprudência é pacífica no sentido de que tal disposição contratual é abusiva, sendo nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se autobeneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos”.

Por fim, entendeu que devidos os honorários advocatícios, pois previstos no art. 28 da Convenção do Condomínio.

O juízo
a quo
ainda ressaltou que os comprovantes de pagamento colacionado aos autos, quanto às cotas condominiais de dezembro de 2017 a março de 2018, não comprovam o adimplemento, tendo em vista, que não há qualquer identificação da unidade 25 – 201 nos documentos juntados, haja vista que o boleto e comprovante anexados não se configuram hábil a identificar o pagamento, ocorrendo ainda, a divergência dos valores cobrados.

Insatisfeita, a executada interpôs o recurso inominado. Anexou documentos que não haviam sido juntados com os embargos, quais sejam: Check List da cliente, termo de recebimento de chaves, termo de autorização de posse e pesquisa de entrega de chaves.

Contudo, ressalta-se que a apresentação de documento em fase recursal somente pode ser aceita quando o mesmo se enquadrar no conceito legal de documento novo ou quando a parte comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente, o que não restou evidenciado na hipótese. Inteligência do art. 435 do CPC. Impossibilidade de apreciação dos documentos colacionados nesta fase processual.

Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser parcialmente provido
tão somente

para excluir as verbas relativas aos honorários advocatícios
, consoante passo a fundamentar.

No que se refere aos débitos e taxas condominiais, nenhum reparo a fazer, porquanto a jurisprudência do STJ, inclusive em sede de recurso repetitivo, já se assentou no sentido de que antes da efetiva entrega das chaves cabe à construtora, ao empreendimento arcar com as taxas.

A parte Executada recorre para sustentar a ilegalidade das cobranças, pois sustenta que há cláusula que dispõe que a partir da efetiva notificação para o recebimento e disponibilização das chaves, se exime de qualquer responsabilidade quanto as obrigações
propter rem
do imóvel que foi comercializado. Sustenta que tal notificação ocorreu em
22 de março de 2018
, de modo que a partir de tal data entende que as cobranças são indevidas.

Aliás, é importante destacar que o período cobrado é de
10/12/2017 até 23/03/2019
, o que somente pela tese de notificação não isenta sua responsabilidade porque os valores cobrados são também anteriores à notificação.

Pois bem. Resta demonstrado que não assiste razão a parte executada, pois a responsabilidade, há muito definida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, se dá com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel. Portanto, a partir da entrega efetiva das chaves é que se isenta a construtora e faz nascer o dever do comprador de pagar as taxas de condomínio e a data desta entrega não foi comprovada durante a instrução processual.

Nesse sentido, encontra-se pacificada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cuja contrariedade representa abusividade, ainda que prevista em contrato:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ.
TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...)
3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
4. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na fundamentação, quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão e os dispositivos de lei federal indicados como violados não possuem conteúdo normativo suficiente para embasar a tese recursal. Incidência da Súmula no 284 do STF. (...) 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1712985/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA CONDOMINIAL. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE DO IMÓVEL.
DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. "O promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes do STJ" (AgInt nos EDcl no REsp 1780512/RO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 18/12/2019).
2. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1845847/RO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 04/05/2020)

Quanto à alegação de pagamentos realizados até 03/2018, verifica-se que os boletos e comprovantes anexos aos embargos se referem a “
Unidade: 00-00
”, enquanto que a unidade cobrada nos autos é a “
Unidade 25 – 201
”, logo não há como considera-los como adimplemento das cotas, visto que pode se referir a qualquer outra unidade.

No tocante ao valor das taxas, pretende a parte Executada a limitação a 30% (trinta por cento) do valor pago pelos demais condôminos, pois haveria previsão em Convenção de Condomínio, razão que não lhe assiste, pois, o entendimento dessa E. Turma Recursal é no sentido de que tal pretensão é descabida e viola a isonomia, pois impõe os condôminos em posição desprestigiada frente à construtora.

Aliás, o pagamento das taxas de condomínio se atrela à propriedade do imóvel, não havendo razões para se criar valores diferenciados para o pagamento das taxas de condomínio.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – EMBARGOS REJEITADOS – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – ENTREGA DAS CHAVES E TAXA DE CONDOMÍNIO – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO A JUSTIFICAR A VERBA –
EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora.
Diante da comprovação da entrega das chaves, são indevidas as cobranças anteriores a tal período do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas. A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei no 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança. Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso apenas para determinar a exclusão dos honorários advocatícios do cálculo. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
(N.U 1011424-75.2019.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 29/06/2021, Publicado no DJE 01/07/2021)

A respeito dos
honorários advocatícios
, todavia, entendo que devem ser extirpados, porquanto apesar de previsto na convenção de condomínio, esta não tem o condão de prevalecer sobre a lei que rege os Juizados Especiais. Nos Juizados Especiais a assistência de advogado é facultativa nas causas abaixo de 20 salários, conforme artigo 9o da Lei 9.099/95:

Art. 9o Nas causas de valor até vinte salários mínimos, as partes comparecerão pessoalmente, podendo ser assistidas por advogado; nas de valor superior, a assistência é obrigatória.

Ademais, em sede de Juizado Especial não se admite a condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, nos termos do artigo 55, ambos da Lei no 9.099/95:

Art. 55. A sentença de primeiro grau
não condenará
o vencido em custas e
honorários de advogado
, ressalvados os casos de litigância de má-fé. Em segundo grau, o recorrente, vencido, pagará as custas e honorários de advogado, que serão fixados entre dez por cento e vinte por cento do valor de condenação ou, não havendo condenação, do valor corrigido da causa.

Assim, considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a lei de regência não prevê a possibilidade de cobrança de honorários, entendo que não há direito a tal verba, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança, não se prestando a tanto mera notificação e e-mails, os quais podem ser enviados sem a necessidade de atuação de advogado. A condenação ao pagamento de honorários advocatícios somente é devida em caso de recorrente vencido.

Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso para extirpá-lo.

Ante o exposto, CONHEÇO
do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reconhecer o excesso de execução e determinar a exclusão dos honorários advocatícios dos cálculos, mantida a sentença nos demais termos, com fulcro no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Deixo de condenar a parte Recorrente a pagar honorários advocatícios, por ter sido dado provimento em parte substancial do recurso.

É como voto.

Juiz
Luís Aparecido Bortolussi Júnior

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/05/2022