Tribunal: TJMT
Processo: 0001032-04.2013.8.11.0034
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-04
Data de publicação: 2022-11-05

Ementa:
USUCAPIÃO ORDINÁRIO – ART. 1.242, CC – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – JUSTO TÍTULO – DOCUMENTO INAPTO – VENDEDOR NÃO É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
A possuidora não se desincumbiu do encargo probatório ao demonstrar de forma robusta o preenchimento dos requisitos do art. 1.242, do C. Civil: posse mansa, pacífica e ininterrupta, o animus domini e o prazo usucapiendo, além do chamado justo título.
Justo título é o documento com aparência de legítimo e válido, mesmo que o ato seja, na verdade, translativo, inapto a transferir a propriedade.
É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001032-04.2013.8.11.0034
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CARMEM CRISTINNE ALVES VALUZ - CPF: 081.128.476-06 (APELADO), LANNING PIRES AMARAL - CPF: 890.365.731-49 (ADVOGADO), VILMA ALVES DE SOUSA LOPES - CPF: 432.712.781-72 (APELADO), ODETE MIRANDA DE SOUSA - CPF: 862.458.131-15 (APELANTE), RAYMUNDO AYRES BRAGA - CPF: 045.023.101-15 (APELANTE), CARLOS DA SILVA BRAGA NETO - CPF: 992.669.971-53 (APELANTE), RAFAEL VICENTE GONCALVES TOBIAS - CPF: 024.838.781-21 (ADVOGADO), VALDEVINO LUIS DA COSTA - CPF: 352.290.201-72 (TERCEIRO INTERESSADO), CINELUCIA RODRIGUES DA CRUZ - CPF: 388.100.181-68 (TERCEIRO INTERESSADO), VILMA ALVES DE SOUSA LOPES - CPF: 432.712.781-72 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE RAYMUNDO AYRES BRAGA (APELANTE), ODETE MIRANDA DE SOUSA - CPF: 862.458.131-15 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS DA SILVA BRAGA NETO - CPF: 992.669.971-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), RAFAEL VICENTE GONCALVES TOBIAS - CPF: 024.838.781-21 (APELANTE), RAYMUNDO AYRES BRAGA - CPF: 045.023.101-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

USUCAPIÃO ORDINÁRIO – ART. 1.242, CC – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – JUSTO TÍTULO – DOCUMENTO INAPTO – VENDEDOR NÃO É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - SENTENÇA REFORMADA -

RECURSO PROVIDO.

A possuidora não se desincumbiu do encargo probatório ao demonstrar de forma robusta o preenchimento dos requisitos do art. 1.242, do C. Civil: posse mansa, pacífica e ininterrupta, o animus domini e o prazo usucapiendo, além do chamado justo título.

Justo

título
é o documento com aparência de legítimo e válido, mesmo que o ato seja, na verdade, translativo, inapto a transferir a propriedade.

É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na
venda
a
non domino,
é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio de Raymundo Ayres Braga em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Dom Aquino, que na ação de usucapião movida por Carmem Cristinne Alves Valuz, julgou procedente o pedido e declarou a aquisição da propriedade. Ao final condenou o réu ao pagamento de custas processuais e honorários de sucumbência arbitrado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, o apelante pleiteia a reforma da sentença, alegando que não estão preenchidos os requisitos legais para o pleito da usucapião. Assevera que a decisão foi proferida em total contrariedade com a prova documental contida nos autos, tendo sida inicialmente movida em face de terceiro que jamais teve a propriedade do bem.

Afirmam que não houve a venda do imóvel para Odete Miranda de Sousa e seu esposo, e que ao tomar conhecimento do esbulho praticado pelo esposo da apelada, Sr. Chernenko do Nascimento Coutinho, promoveu a ação de reintegração de posse no. 966-82.2017.811.0034.

Salienta a ausência de justo título apto a ensejar a demanda, vez que não há contrato ou outro instrumento com o proprietário do imóvel, também não houve comprovação da posse, pois a própria apelada afirmou que antes da aquisição do bem, o imóvel estava abandonado, além da ausência de demonstração da boa-fé.

A apelada apresentou as contrarrazões (id. 133121743) pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 04 de novembro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Carmem Critinne Alves Valuz
moveu inicialmente a ação de usucapião ordinário contra Odete Miranda Sousa, aduzindo que é legítima possuidora de um imóvel urbano denominado Lote 27, quadra 10, na Rua Castro Alves no 23, no município de Dom Aquino/MT, sendo a posse adquirida através do contrato de compra e venda pactuado em 2012 com a ré.

Durante o trâmite processual, o feito foi chamado à ordem pelo magistrado e a autora juntou nos autos a certidão do imóvel em que consta o registro do bem em nome de Raymundo Ayres Braga, juntamente com a certidão de óbito.

Devidamente citado, o espólio de Raymundo Ayres Braga apresentou defesa, sustentando a improcedência da ação.

Na sentença, prolatada de forma simultânea com a ação de reintegração de posse no 966-82.2017.8.11.0034 e os embargos de terceiros no. 1865-80.2017.8.11.0034,
e
ntendeu o douto magistrado pela procedência da ação sob o fundamento que a autora preencheu os requisitos necessários para a declaração da usucapião ordinário, condenando o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (id. 133121730).

Contra essa decisão, o Espólio
Raymundo Ayres Braga
recorre.

Pois bem. A
pós detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que a usucapião ordinária de imóvel urbano encontra amparo legal no art. 1.242, do C. Civil, senão vejamos,
verbis
:

“
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico
.”

Da leitura do art. 1.242,
caput
, do Código Civil tem-se que os requisitos necessários à usucapião ordinária de bem imóvel são: a) posse
ad usucapionem
, classificada como aquela exercida com ânimo de dono e capaz de deferir ao seu titular a prescrição aquisitiva da coisa gerando o seu domínio; b) inexistência de oposição ou resistência, isto é, posse mansa e pacífica; c) justo título, compreendendo-se como tal o documento potencialmente hábil a transferir a propriedade ou outros direitos reais, mas que não o faz por padecer de algum vício formal ou material; d) boa-fé, ou seja, a ausência de ciência de qualquer situa
ção que poderia viciar a posse do requerente; e e) lapso temporal decenário.

Reside a controvérsia recursal sobre o justo título apto a caracterizar a usucapião ordinária, vez que a autora, ora apelada, justifica que adquiriu o imóvel através do contrato particular de compra e venda de imóvel urbano em que consta como promitente vendedora Odete Miranda Sousa (id. 133114297). Por sua vez, o apelante aduz que tal documento não demonstra a aquisição do bem, já que não formalizado com o proprietário do imóvel.

É sabido que o
justo título para a usucapião ordinária é aquele documento que tem poder de transferir o domínio, mas não o faz por força de algum vício.

A respeito do tema é a lição de Orlando Gomes

"
Com a locução justo título, o que se designa, por conseguinte, é o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Todo negócio jurídico apto a transferir o domínio considera-se justo título. Mas, se a despeito de sua existência, a propriedade não se transfere, é preciso para que a transferência se consuma e que o adquirente possua o bem pelo tempo necessário, para usucapi-lo.

Desse modo, justo título vem a ser o ato translativo que não produziu efeito; o título de aquisição ineficaz.

Necessário investigar a causa da ineficácia, isto é, a razão por que um ato jurídico destinado a habilitar uma das partes a adquirir o domínio de uma coisa não produz seu efeito.

Três são as causas que impedem a sua eficácia:

1a) a aquisição a non domino, isto é, o fato de não ser o transmitente dono da coisa;

2a) a aquisição a domino, na qual o transmitente não goza do direito de dispor, ou transfere por ato nulo de pleno direito;

3a) o erro no modo de aquisição."
(in "Direitos Reais", 19a ed., Forense, 2004).

Conforme lição de Marco Aurélio Viana:

Por justo título devemos entender o ato jurídico hábil em tese à transferência do domínio. O que se considera é a faculdade abstrata de transferir a propriedade, habilitando alguém à aquisição do domínio. Ocorre que, na hipótese, ao título faltam os requisitos para realizá-la, porque há uma falha, um defeito, um vício formal ou intrínseco (...).

Como regra é possível dizer que a compra e venda, a troca, a dação em pagamento, a doação, o dote, o legado, a arrematação, a adjudicação, são títulos justos, porque hábeis, em tese, à transferência do domínio. Mas tais títulos podem apresentar obstáculos que inibem a transmissão da coisa, como se dá com a venda a non domino, não ter o alienante poder legal para aliená-la, ou ocorrer erro no modo de aquisição” (...).
(
in
Comentários ao Novo Código Civil. Dos Direitos Reais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2004).

Ora, no caso em apreço, n
ão vislumbro os requisitos necessários à aquisição da propriedade pela posse da autora, ora apelada, pois o contrato particular de promessa de compra e venda (id.
133114297)
, não serve para a transferir a propriedade do bem, pois foi celebrado por quem supostamente detinha apenas a posse do imóvel
usucapiendo,
conforme consta na 1a cláusula do contrato,
verbis
:

“
1a Clausula – A primeira acima qualificada, de ora em diante denominada simplesmente de VENDEDORA, é senhora e legítima possuidora de boa-fé, por mais de 20 anos, de um “terreno urbano localizado no Bairro Centro, compreendendo o lote 27, quadra 010, com área de 12 metros de frente, por 60 metros de fundos.”

Vê-se, portanto, que no próprio instrumento pactuado entre a apelada e a Sra. Odete Miranda Souza, sequer consta os dados do registro do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóvel, em clara demonstração de que as partes pactuaram apenas a transferência da posse, e não um instrumento apto a transferir a propriedade do imóvel.

Observo que o douto magistrado considerou como justo título a ocorrência da “
alienação a non domino
”, ou seja, quando quem transfere a propriedade do imóvel não é o seu proprietário, sendo que o adquirente, no ato da compra, não tem conhecimento deste fato.

Ocorre que a venda de imóvel a
non domino
é nula, vez que o proprietário do bem não participou ou sequer tinha conhecimento, independentemente da boa-fé do terceiro adquirente.

Nesse sentido, soa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2.
É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes
.

3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula no 568/STJ.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp n. 1.785.665/DF, 3a Turma,

Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.8.2019)

Na mesma linha:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA – JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ NÃO DEMONSTRADOS – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.242 DO CC – DEMANDA IMPROCEDENTE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Em relação à usucapião ordinária, o art. 1.242 do CC dispõe que a propriedade do imóvel será adquirida por aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Ausentes esses requisitos a improcedência da pretensão aquisitiva é medida que se impõe.”
(TJMT, RAC 0008367-92.2009.8.11.0041, 3a Câm. Direito Privado, Rela. Des.

Dirceu dos Santos, j. 25.10.2017)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - REQUISITOS AUSENTES - JUSTO TÍTULO - INEXISTÊNCIA - 'ANIMUS DOMINI' - POSSE MANSA E PACÍFICA - AUSÊNCIA - PROVA TESTEMUNHAL - IMPRESCINDIBILIDADE.
- Nos termos da legislação pátria, para a declaração de domínio mediante o instituto da usucapião, exige-se a comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta, durante determinado lapso temporal, além do chamado ânimo de dono. Mostra-se possível usucapir também com base em posse adquirida em justo título, usucapião ordinário, como dispunha o art. 551 do CC/1916 e dispõe o art. 1.242 do CC/2002.
Justo título é o documento com aparência de legítimo e válido, mesmo que o ato seja, na verdade, translativo, inapto a transferir a propriedade
.
- A ação de usucapião requer o exame de matéria de fato, sendo necessária a produção da prova oral, em audiência de instrução e julgamento, a fim de se comprovar a posse e os demais elementos que autorizam a prescrição aquisitiva.”
(TJMG, RAC 1.0145.13.018438-8/001, 12a Câm. Cív., Rel. Des. Domingos Coelho, j. 13.05.2020 - negritei)

Sendo assim, entendo, com a devida vênia, que o MM. Juiz
a quo
não andou bem no caso vertente, pois, é de clareza solar que o justo título que ampara o pedido de usucapião ordinário é aquele hábil a transferir o domínio do imóvel, porém, em face da ausência de requisito essencial, não permite essa transferência.

Portanto, não resta outro caminho que não seja reformar a sentença para julgar improcedente a ação de usucapião ordinária postulada, diante da ausência de preenchimento dos requisitos do art. 1.242 do C. Civil, invertendo-se o ônus das custas e despesas processuais, bem como a sucumbencial, conforme consta na sentença, a fixação dos honorários em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 04 de novembro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2022