Tribunal: TJMT
Processo: 1004368-51.2020.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-11
Data de publicação: 2022-05-12

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1004368-51.2020.8.11.0002
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.
O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004368-51.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), WILLIAN HENRIQUE ALVES PEREIRA LEITE - CPF: 051.735.321-06 (APELADO), STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1004368-51.2020.8.11.0002

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1004368-51.2020.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

APELADO: WILLIAN HENRIQUE ALVES PEREIRA LEITE

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1004368-51.2020.8.11.0002 - 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Willian Henrique Alves Pereira Leite em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande) julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação para:
a)
declarar rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes;
b)
condenar as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo imóvel, na quantia de R$20.805,18 (vinte mil e oitocentos e cinco reais e dezoito centavos), bem como o valor pago a título de comissão de corretagem comprovado, R$1.200,00 (mil e duzentos reais), tudo com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 29054943;
c)
condenar as requeridas, de maneira solidária, ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, com vencimento entre, abril de 2019, e a data da propositura da presente ação (10/02/2020), valor a ser apurado na fase de cumprimento de sentença;
d)
condenar as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);
e)
ratificar a tutela de urgência concedida.

Em razão da sucumbência parcial, condenou a parte requerida ao pagamento de 80% das eventuais custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, bem assim condenar a parte autora ao pagamento do percentual de 20% das custas e despesas processuais e dos honorários se sucumbência, estes também arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação e respeitada a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça à parte autora.

APELO
:
as requeridas sustentam que
o contrato respeitou todos os princípios consagrados pelo Código Civil e regeu-se por estes, porquanto inaplicável o regramento do direito do consumidor.

Aduzem que deve ser observado o princípio do
pacta sunt servanda
e da boa-fé objetiva, o que impossibilita desconsiderar as cláusulas contratuais.

Alegam que não houve atraso na entrega do empreendimento, a rescisão se deu por decisão imotivada do comprador, que, portanto, não se cogita a devolução integral dos valores pagos, necessária a retenção de 30% da quantia paga, bem como a impossibilidade da restituição da comissão de corretagem.

Defendem ainda a inaplicabilidade da indenização por danos morais e a condenação por lucros cessantes, assim como a obrigação de a parte autora arcar com o pagamento do IPTU dos tributos e taxas de fruição e consumo, e também a incidência dos juros de mora a partir da citação.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, subsidiariamente, pugnam pela redução do valor arbitrado para a indenização por dano moral.

CONTRARRAZÕES
: Id. 125644828.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1004368-51.2020.8.11.0002

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Willian Henrique Alves Pereira Leite em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande) julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes;
b)
condenar as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo imóvel, na quantia de R$20.805,18 (vinte mil e oitocentos e cinco reais e dezoito centavos), bem como o valor pago a título de comissão de corretagem comprovado, R$1.200,00 (mil e duzentos reais), tudo com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 29054943;
c)
condenar as requeridas, de maneira solidária, ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, com vencimento entre, abril de 2019, e a data da propositura da presente ação (10/02/2020), valor a ser apurado na fase de cumprimento de sentença;
d)
condenar as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);
e)
ratificar a tutela de urgência concedida.

Em razão da sucumbência parcial, condenou a parte requerida ao pagamento de 80% das eventuais custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, bem assim condenar a parte autora ao pagamento do percentual de 20% das custas e despesas processuais e dos honorários se sucumbência, estes também arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, vedada a compensação e respeitada a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça à parte autora.

A lide advém do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” para a aquisição de um lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, firmado em 19/05/2018, valor de R$ 86.611,25 (oitenta e seis mil, seiscentos e onze reais e vinte e cinco centavos), em que o autor sustenta ter sido paga a quantia R$ 24.605,18 (vinte e quatro mil e seiscentos e cinco reais e dezoito centavos), bem como R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais), a título de comissão de corretagem, cujo prazo de entrega ocorreria no mês de setembro de 2018, com a possibilidade de prorrogação de 180 dias, que se findou em março de 2019.

Narra, que decorreu o aludido prazo e o bem não foi entregue, diante do descumprimento contratual requereu a rescisão do contrato a suspensão das parcelas vincendas e a devolução dos valores pagos pelo autor devidamente corrigidos.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão ocorreu por culpa das requeridas, em razão do atraso na entrega do imóvel, a ensejar a restituição integral da quantia paga e o dano moral.

Nesse contexto,
o cerne do recurso da parte requerida é saber se cabe reforma a sentença recorrida para afastar a sua culpa pela rescisão do contrato, subsidiariamente, determinar a retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago, saber se ficou configurado o dano moral a ensejar o deve de indenizar e da possibilidade da condenação por lucros cessantes, bem como determinar a obrigação do comprador de arcar com o pagamento d
o IPTU, além da taxa de fruição e consumo,
bem assim saber quanto à incidência dos juros de mora.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Da mesma forma,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

No mais, do conjunto fático-probatório, verifica-se do contrato pactuado, notadamente o item 1.6 da avença (Id. 125638762 - pág. 9), que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo, todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não tinha sido entregue, inclusive, a construtora não apontou novo prazo para a conclusão e entrega da obra.

Como se vê, o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias), encerrando em março de 2019 (id. 29053688 - Pág. 9).

No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2., benfeitorias amplamente divulgadas nas propagandas realizadas pelas requeridas conforme fotos do projeto juntadas na exordial.

Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que também ficou evidenciado pelas fotos juntadas na inicial, indicando a não instalação da rede elétrica, nem a construção da portaria e da área de lazer, as quais não foram impugnadas pelas requeridas.

Cumpre anotar que, que o alvará juntado no corpo da contestação (id. 34882716 - Pág. 9), para supostamente comprovar que o empreendimento foi entregue, foi expedido pelo Munícipio de Cuiabá e refere-se a escritório comercial na Av. Juliano da Costa Marques, 612, Jd. Aclimação, em Cuiabá, endereço diverso do empreendimento em questão, de modo que citado documento não é hábil a comprovar a entrega do empreendimento no prazo convencionado.

Ressalta-se que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual a requerida não se desincumbiu.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei no 4.591/64, verbis:

“art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida pelo o art. 389, do Código Civil, in verbis:

Art. 389 - Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para a parte autora buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual”.

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação (10/02/2020) o bem não havia sido entregue ao comprador.

Restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Repita-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, como fora determinado pela sentença.

E, neste ponto específico, ou seja, a responsabilidade da construtora pelo pagamento da comissão de corretagem, a sentença está em consonância com o entendimento firmado pelo STJ, inclusive em sede de recurso repetitivo REsp 1551968/SP (Tema 939), a saber:

RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASOFORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.II – RECURSO ESPECIAL ADESIVODOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTOPERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO.AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
[...]” (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Veja-se que a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Lucros cessantes

O atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No caso, verifica-se que até a data da propositura da ação (10/02/2020) não havia comprovação da entrega do imóvel.

Dessa forma, é caso de determinar o pagamento dos lucros cessantes.

Cumpre registrar que a vedação de cumulação, conforme orientação jurisprudencial, é de lucros cessantes com cláusula penal, sob pena de configurar
bis in idem
, todavia, não se verifica na espécie analisada, porque a sentença já afastou a referida cumulação.

Registra-se que não há vedação de cumulação de lucros cessantes com indenização por dano moral, por configurar institutos de naturezas distintas.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INEDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINARMENTE – ILEGITIMIDADE
AD CAUSAM
PARA PAGAMENTO DE TAXA DE EVOLUÇÃO - AFASTADA – MÉRITO –
MORA NA ENTREGA DE IMÓVEL – LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEVIDOS –

POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES E DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NATUREZA DISTINTAS
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

(...). Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, ocorrido atraso na entrega de bem imóvel, é presumido o prejuízo do promitente-comprador, que deixa de usufruir do bem por culpa exclusiva do promitente-vendedor.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor da vida cotidiana, causando aborrecimento considerável ao autor/apelado, no que tange à expectativa de reconhecimento de sua moradia, sendo devida a indenização por dano morais (TJMS – Apelação Cível: AC 0822270-50.2015.8.12.0001 MS 0822270-50.2015.8.12.0001, data da publicação: 18/10/2018)

IPTU, taxa de fruição e consumo

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a parte autora sequer entrou posse do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
e da taxa de
fruição e consumo como
pretendido pelas requeridas apelantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...). (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso

mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios em desfavor das apelantes para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/05/2022