Tribunal: TJMT
Processo: 0018088-24.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-31

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0018088-24.2016.8.11.0041– Capital
Apelante: HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake.
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – MAJORAÇÃO - VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002 – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% (quinze por cento) dos valores pagos.
A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.
Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).
“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”.( STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018088-24.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOAO FELIPE PIO DA SILVA - CPF: 029.174.451-65 (ADVOGADO), MILTES MARIA DE SOUZA IWASSAKE - CPF: 362.197.891-72 (APELADO), ARIADNE CHRISTINI SILVA DIAS - CPF: 024.747.841-52 (ADVOGADO), MARIO KAZUO IWASSAKE - CPF: 274.623.661-34 (APELADO), HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.856.888/0001-48 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
0018088-24.2016.8.11.0041– Capital

Apelante:
HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – MAJORAÇÃO - VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002
– DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,
admitida a retenção do percentual de 10% (quinze por cento) dos valores pagos.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”
.(

STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ,

4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
0018088-24.2016.8.11.0041– Capital

Apelante:
HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda
., visando reformar a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição e indenização por dano moral, proposta por

Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake,

que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados

na inicial, para declarar a rescisão cdo Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra da Unidade Condominial a ser Construída e Outras Avenças, referente à
unidade autônoma n. 1403, do Edifício Helbor Dual Business Office & Corporate,
e condenou

a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida

dos autores, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC,

a partir do desembolso.

Além disso, ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a construtora-apelante aduzindo que a apelada deu causa à rescisão contratual, devendo ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente o percentual de retenção previsto em 20% sobre os valores pagos, que segundo defende, não é abusivo.

Segue, questionando a inexistência de danos morais indenizáveis, em razão da ausência de comprovação de lesão a honra subjetiva dos autores.

Ao arremate, postula pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora e correção monetária, a fim de que os juros incidam somente a partir do trânsito em julgado, ao passo que a correção, a partir do ajuizamento da ação, por não se tratar de divida por ato ilícito, e, por conseguinte, a redistribuição do ônus sucumbencial.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento da apelação (Id n. 135006685).

É o relatório.

Cuiabá, 26 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
0018088-24.2016.8.11.0041– Capital

Apelante:
HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Miltes Maria de Souza Iwassake e Mario Kazuo Iwassake
ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição e indenização por dano moral, contra HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que, em 18.12.11,

celebraram contrato de promessa de compra e venda, para aquisição da unidade imobiliária n.
autônoma n. 1403, do Empreendimento Helbor Dual Business Office & Corporate.

Narraram, em síntese, que o preço do imóvel foi ajustado em
R$ 211.926,00 (duzentos e onze mil, novecentos e vinte e seis reais),

que

efetuaram o pagamento da quantia de R$ 103.070,12 (cento e três mil e setenta reais), restando o saldo devedor de R$ 108.855,88 (cento e oito mil oitocentos e cinquenta e cinco reais), a ser quitado mediante financiamento junto a uma instituição financeira.

Sustentaram que diante da impossibilidade de efetivar o financiamento do saldo devedor remanescente, procuraram a construtora a fim de rescindir o contrato, contudo, esta informou que desfazimento do negócio ensejaria a retenção dos valores a título de despesas com IPTU e taxas condominiais, e a retenção de 20% do valor pago.

Diante disso, ajuizaram a presente demanda, visando à rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a condenação da ré na restituição dos valores pagos, com a retenção de 10%, além do dano moral correlato.

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar a rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra da Unidade Condominial firmado entre as partes,

e condenou

a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida

dos autores, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC,

a partir do desembolso. Além disso, condenou a construtora no ônus de sucumbência, arbitrando os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a rescisão se deu por culpa dos apelados, que tiveram o pedido de financiamento imobiliário negado. Alega que deve ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente a multa compensatória no percentual de 20%. Pugna pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora, a fim de que incida somente a partir do trânsito em julgado e da correção monetária, a contar da distribuição da ação, e, ao arremate, seja afastado o dano moral.

Pois bem.
Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por culpa dos autores/apelados os quais requereram expressamente a rescisão do negócio jurídico, notadamente diante da ausência de irresignação da parte quanto a esse ponto.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula 13.5 (Id.
135006665 –fl. 75)
, que prevê o perdimento de 20% (vinte por cento) do valor pago, em caso de rescisão por inadimplemento,

revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo em comparação aos percentuais admitidos pelas Cortes Superiores em casos tais.

Com efeito, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, tenho que andou bem a douta magistrada ao determinar a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com a diretriz

jurisprudencial firmada, mormente se tratando de empreendimento ainda não ocupado pelos autores. Nesse sentido,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – negritei)

Nessa esteira,

é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ –
PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE
– PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).(...)”
(RAC n. 1006931-86.2018.8.11.0002, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 09.02.2022 - negritei)

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE –RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. (...)
”
(RAC n. 1004259-54.2019.8.11.0040, minha relatoria, j. 26.01.2022 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO ABUSIVA DE 50% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. (...)
” (RAC n. 0040699-05.2015.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 01.12.2021 - negritei)

No que se refere à indenização por dano moral, tenho que merece

reparo no edito sentencial, por não configurar ato ilícito a retenção da pena convencional pela construtora, notadamente quando a parte compradora é a responsável pela rescisão da avença
.
Assim, é de clareza solar que a apelante não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao paga
mento de indenização por dano moral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE -
DANO MORAL – INDEVIDO
– AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual
.”

(RAC n.

1002264-66.2020.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado. Antônia Siqueira Goncalves, J. 17.02.22 - negritei).

Logo, deve ser excluída a condenação pelo dano extrapatrimonial.

No que pertine a correção dos valores a serem restituídos, advoga a apelante a incidência dos juros de mora a
partir do trânsito em julgado, ao passo que a correção, a contar do ajuizamento da ação.

Parcial razão lhe assiste, no que toca aos juros de mora, vez que na esteira do entendimento adotado pela Corte Superior,
no REsp n. 1.740.911/DF,

em sede de recurso repetitivo,
os encargos moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2a Seção, j. 14.08.2019)

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 20% sobre o valor pago deve ser mantido, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

A cláusula penal por inadimplemento que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato de compra e venda é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e os juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.”
(RAC N.

1000881-24.2018.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Privado,

Rel. Desa.

Antônia Siqueira Goncalves, J. 08.06.22 - negritei)

Diante desse cenário,
com a reforma da sentença para extirpar da condenação pelos danos morais, deve ser redistribuído o ônus de sucumbência.

No ponto,

nos termos da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, “
verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”
.(
STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ,

4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 03.05.22).

No caso em pauta resta acolhido metade dos pedidos formulados na inicial, de sorte que devem ser redistribuído o ônus de sucumbência
pro rata.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser parcialmente reformada, para afastar a condenação pelos danos morais, e

determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, além de redistribuir o ônus sucumbencial,
pro rata
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022