Tribunal: TJMT
Processo: 1003094-78.2019.8.11.0037
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-14

Ementa:
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEÍS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA.
1a APELAÇÃO – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – BENFEITORIA QUE VIOLA O CONTRATO – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – NÃO INDENIZÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
2a APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE – INADIPLÊNCIA DO COMPRADOR – FATO INCONTROVERSO – DIFICULDADES FINANCEIRAS QUE NÃO JUSTIFICAM A INCIDÊNCIA DA TEORIA – REINTEGRAÇAO DE POSSE – POSSIBILIDADE – CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR INADIMPLIDO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
E, nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata e parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando este der causa ao desfazimento do contrato.
Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).
No caso, a construção foi realizada sem se cumprir o disposto na cláusula 6a do contrato, uma vez que o requerido não apresentou projeto arquitetônico e de engenharia, tampouco comprovou aprovação da Prefeitura Municipal de Primavera do Leste e ainda se tornou inadimplente com as parcelas entabuladas.
Dificuldades financeiras não caracterizam acontecimentos imprevistos, imprevisíveis, capazes de autorizar a rescisão contratual com fulcro na Teoria da Imprevisão.
A rescisão de promessa de compra e venda de bem cuja posse foi transmitida ao comprador implica na sua restituição, ou seja, a reintegração do vendedor na sua posse.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Portanto, não há se falar em bis in idem.
Não há se falar em excessividade da cláusula penal que prevê a multa sobre o valor inadimplido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003094-78.2019.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 15.362.517/0001-06 (APELANTE), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO), PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS - CPF: 593.669.821-15 (APELADO), ADRIELLI CASTANON DE OLIVEIRA - CPF: 044.258.591-89 (ADVOGADO), CLAUDEMAR GOMES DA SILVA - CPF: 646.260.164-72 (ADVOGADO), CARLOS AUGUSTO DE MELO - CPF: 370.363.618-16 (ADVOGADO), SANDRO ANTONIO DA SILVA - CPF: 007.585.199-74 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 15.362.517/0001-06 (APELADO), CARLOS AUGUSTO DE MELO - CPF: 370.363.618-16 (ADVOGADO), PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS - CPF: 593.669.821-15 (APELANTE), SANDRO ANTONIO DA SILVA - CPF: 007.585.199-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE BURITIS INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA E DESPROVEU O APELO DE PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS.

E M E N T A

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEÍS –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA.

1a APELAÇÃO – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – BENFEITORIA QUE VIOLA O CONTRATO – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – NÃO INDENIZÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

2a APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE – INADIPLÊNCIA DO COMPRADOR – FATO INCONTROVERSO – DIFICULDADES FINANCEIRAS QUE NÃO JUSTIFICAM A INCIDÊNCIA DA TEORIA – REINTEGRAÇAO DE POSSE – POSSIBILIDADE – CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR INADIMPLIDO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

E, nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata e parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando este der causa ao desfazimento do contrato.

Conforme entende o STJ,
“o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”
(AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

No caso, a construção foi realizada sem se cumprir o disposto na cláusula 6a do contrato, uma vez que o requerido não apresentou projeto arquitetônico e de engenharia, tampouco comprovou aprovação da Prefeitura Municipal de Primavera do Leste e ainda se tornou inadimplente com as parcelas entabuladas.

Dificuldades financeiras não caracterizam acontecimentos imprevistos, imprevisíveis, capazes de autorizar a rescisão contratual com fulcro na Teoria da Imprevisão.

A rescisão de promessa de compra e venda de bem cuja posse foi transmitida ao comprador implica na sua restituição, ou seja, a reintegração do vendedor na sua posse.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Portanto, não há se falar em
bis in idem
.

Não há se falar em excessividade da cláusula penal que prevê a multa sobre o valor inadimplido.-

R E L A T Ó R I O

R E LATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA e PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Reparação por Perdas e Danos
para:

i)

RESICINDIR o contrato de compromisso de compra e venda, prorrogação de vencimento e outras avenças, considerando nulos quaisquer negociações realizadas com terceiros a partir dessa relação jurídica ora desfeita;

ii)

DETERMINAR a imediata reintegração de posse em favor do requerente no imóvel descrito e caracterizado no contrato;

iii)

CONDENAR a parte requerida ao pagamento da multa contratual, no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, apurada em R$ 10.403,24;

iv)

CONDENAR a parte requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos fixadas no valor de R$ 660,65 desde a data do inadimplemento (15/09/2016) até a data da sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação da sentença;

v)

CONDENAR a parte requerida ao pagamento do imposto predial e territorial urbano (IPTU) lançados pelo Fisco durante todo o período de ocupação;

vi)

CONDENAR a requerida à devolução do valor pago de R$ 14.190,18 pelo requerido, devendo ser depositado no feito em parcela única;

vii)

CONDENAR a requerente à indenização pelas benfeitorias no valor do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

viii)

CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, conforme o art. 85, § 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais,
BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA
, inconformada, alega premissa fática equivocada em relação à devolução pela apelante das quantias pagas pelo apelado mediante depósito judicial em parcela única, haja vista que há expressa previsão no art. 32-A, §1o, inciso II, da Lei no 6.766/79 e expressa previsão contratual de proceder a devolução dos valores pagos pela parte adversa de forma parcelada, sem prejuízo de ser operada a compensação entre o valor que a parte autora recebeu a título de pagamento das parcelas e o valor devido pela parte requerida, a título de taxa de ocupação, como expressamente deferido na sentença.

Afirma que deve ser reformada a sentença que reconhece o direito do apelado de ser indenizado pelas benfeitorias edificadas no solo sem que tenha havido a comprovação de sua regularidade e sua adequação à legislação (art. 34, da Lei 6.766/79) e aos termos do contrato.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença nestes termos.

Sem contrarrazões.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Reparação por Perdas e Danos com Pedido de Tutela de Urgência
em face de
BURITIS INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA.

Em sua inicial, alegou, em síntese, que, na data de 01/07/2015, pactuou com o requerido um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de um imóvel registrado na matrícula no 22108 do CRI da cidade de Primavera/MT, pelo preço de R$ 66.065,58 (sessenta e seis mil sessenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos), sendo pago o valor de R$ 4.605,58 (quatro mil seiscentos e cinco reais e cinquenta e oito centavos) de entrada e o restante dividido em 84 (oitenta e quatro) parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 731,67 (setecentos e trinta e um reais e sessenta e sete centavos), corrigidas anualmente pelo IGP-DI/FGV acumulado no período.

Sustentou que a parte requerida pagou a quantia de R$ 14.190,18 (quatorze mil cento e noventa reais e dezoito centavos), não honrando o pagamento das parcelas mensais vencidas em 15/09/2016 e as demais subsequentes, cujo saldo devedor total na presente data representa a cifra de R$ 104.031,41 (cento e quatro mil trinta e um reais e quarenta e um centavos).

Assim, requereu a concessão de tutela de urgência para determinar a sua reintegração de posse do imóvel objeto da lide, sendo constituída como fiel depositária do bem, até o julgamento definitivo da presente ação, ou que seja determinado à requerida que deposite em juízo mensalmente o valor de R$ 660,65 (seiscentos e sessenta reais e sessenta e cinco centavos), equivalente ao percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel, a fim de assegurar oportunamente a reparação das perdas e danos sofridas pela requerente, sob pena de se efetivar liminarmente a reintegração de posse do imóvel objeto da ação.

No mérito, pugnou pela procedência da ação para declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes e eventuais aditivos, com a consequente reintegração da posse do imóvel à requerente; a condenação da parte requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito apurado, correspondente a R$ 10.403,24; a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, desde a data do inadimplemento (15/09/2016) até a efetiva rescisão contratual e reintegração da posse à requerente, e atualizado desde a data de ocorrência do evento inadimplemento até a data da efetiva rescisão do contrato e retorno ao
status quo ante
, no valor mensal de R$ 660,65; a condenação da parte requerida ao pagamento do imposto predial e territorial urbano (IPTU) lançados pelo Fisco durante todo o período de ocupação; e que em relação à devolução pela requerente das parcelas que foram efetivamente pagas pela parte adversa, no valor de R$ 14.190,18 seja descontado o valor devido à título de cláusula penal (R$ 10.403,24), bem como o valor apurado à título de indenização por perdas e danos, bem como as custas e despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, e, no caso de haver indenização por eventuais benfeitorias úteis e necessárias, que seja observada a cláusula do instrumento contratual.

No ID no 148140489 foi indeferida a tutela de urgência.

Ao sentenciar, a i. magistrada singular, Dra. Myrian Pavan Schenkel julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra a referida sentença foi interposto os embargos de declaração, tendo sido rejeitados.

Dessa decisão, recorrem as partes.

Pois bem.

1a APELAÇÃO

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS EM PARCELA ÚNICA

Pugna a apelante seja reformada a sentença a fim de assegurar à autora o direito previsto na lei e no contrato de proceder a devolução dos valores pagos pela parte adversa de forma parcelada, sem prejuízo de ser operada a compensação entre o valor que a parte requerente recebeu a título de pagamento das parcelas e o valor devido pela parte requerida, a título de taxa de ocupação.

No caso, as partes firmaram em 01/07/2015, INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, adquirindo o requerido/apelado o Lote 21, da Quadra 22, localizado no Loteamento Residencial Buritis Primavera II – Expansão, situado no município de Primavera do Leste/MT, pelo valor de R$ 66.065,58, sendo pago o valor de R$ 4.605,58 de entrada e o restante dividido em 84 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 731,67, conforme ID no 148140480.

Ao sentenciar a i. magistrada
a quo
declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com o requerido, haja vista que o mesmo não honrou o pagamento das parcelas ajustadas e condenou a autora à devolução do valor pago de R$ 14.190,18 pelo requerido, devendo ser depositado em parcela única.

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

E, nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata e parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando este der causa ao desfazimento do contrato.

A propósito:

“Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ademais, não obstante a expressa previsão contratual de devolução das parcelas pagas de forma parcelada (cláusula 9a, item 2), o STJ já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcela.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.

3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.

4. Agravo interno não provido.

(AgRg no AREsp n. 807.880/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/4/2016, DJe de 29/4/2016.) destaquei

E, julgado dos Tribunais:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA - COMPRADOR - LEI No 13.786/2018 - IRRETROATIVIDADE - RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA- SÚMULA 543 DO STJ. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, "assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência". 2. Havendo rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador a devolução deverá ocorrer de forma parcial e imediata. 3. Deve ser considerada abusiva a cláusula que prevê devolução das parcelas de forma parcelada, in casu.”

(TJ-MG - AC: 10000170364749004 MG, Relator: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 17/06/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2021) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA PARCELADA. ABUSIVIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

(TJ-AM - APL: 06043373620168040001 AM 0604337-36.2016.8.04.0001, Relator: Flávio Humberto Pascarelli Lopes, Data de Julgamento: 06/05/2019, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 06/05/2019) destaquei

Desta forma, deve ser mantida a sentença neste ponto.

DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS

No que se refere ao reconhecimento do direito de o requerido receber indenização por benfeitoras realizadas no imóvel, em que pese o entendimento da juíza
a quo
, verifica-se que o requerido/apelado descumpriu a cláusula 6a – DAS CONDIÇÕES GERAIS, do contrato, vejamos (ID no 148140480 – Pág. 2):

Ou seja, no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, deverão ser respeitados o tipo e o padrão da construção de calçada no loteamento, padrão que será fornecido pela vendedora, com a anuência do Poder Púbico competente,
in casu,
o Município de Primavera do Leste/MT.

O art. 34 da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que,
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.

Em contrapartida, seu §1o bem estabelece que,
“Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”
.

Com efeito, não há dúvida de que a construção foi realizada sem se cumprir o disposto na
cláusula 6a
do contrato, uma vez que o requerido não apresentou projeto arquitetônico e de engenharia, tampouco comprovou aprovação da Prefeitura Municipal de Primavera do Leste.

Conforme entende o STJ
, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02),
mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
”
(AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

Desse modo, deve ser afastado o dever de indenizar, diferentemente de como decidiu a juíza
a quo
, em evidente afronta ao contrato, em sua cláusula 6a, e à Lei no 6.766/79.

Aliás, este é o entendimento deste e. Tribunal:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE TERRENO – INADIMPLÊNCIA INCONTROVÉRSA – CONTRATO RESCINDIDO NA SENTENÇA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – AUSÊNICA DE PARÂMETRO DO VALOR DO ALUGUEL NA REGIÃO – POSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – LIMITAÇÃO AO PEDIDO NA INICIAL – BENFEITORIA – AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENTAÇÃO FIDUCIÁRIA – CLÁUSULA 2a, §6o DO CONTRATO – ART. 34, §1o DA LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 – BENFEITORIA QUE VIOLA O CONTRATO – NÃO INDENIZÁVEL – RECURSO PROVIDO.

1- Não havendo previsão contratual “o valor locativo do bem deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, com base na realidade do mercado à época” (AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 26/04/2016).

2-
Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

3- Para construção no imóvel, o contrato previa a necessidade de comunicação ao vendedor e realização de escritura em alienação fiduciária, o que não foi realizado pelo vendedor que, ainda, tornou-se inadimplente com as parcelas entabuladas.

(N.U 0055231-81.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/03/2021, Publicado no DJE 27/03/2021) destaquei

Assim, deve ser reformada a sentença que condenou a autora/apelante ao pagamento de indenização por benfeitorias.

2o APELAÇÃO

DA INVIABILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO

Alega o requerido/apelante que não poderia ter sido proclamada a rescisão do contrato em razão da aplicação da Teoria da Imprevisão.

No caso, o contrato tem por objeto aquisição de um imóvel constituído pelo Lote 21, da Quadra 22, localizado no Loteamento Residencial Buritis Primavera II – Expansão, na cidade de Primavera do Leste/MT, pelo preço de R$ 66.065,58 (sessenta e seis mil sessenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos).

A autora/apelada aduz que o requerido/apelante pagou a quantia de R$ 14.190,18 (quatorze mil cento e noventa reais e dezoito centavos), não honrando o pagamento da parcela vencida desde 15/09/2016, cujo saldo devedor total até a propositura da ação é de R$ 104.032,41 (cento e quatro mil trinta e dois reais e quarenta e um centavos).

O requerido/apelante reconhece a inadimplência, contudo, defende a aplicação da Teoria da Imprevisão, tendo em vista que passou por severa crise financeira.

A teoria da imprevisão está prevista no art. 478 do Código Civil nos seguintes termos:

"Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação."

A sua incidência está condicionada à ocorrência de evento imprevisível e extraordinário, após a vigência do contrato, capaz de tornar excessivamente onerosa a prestação estabelecida em desfavor de uma das partes.

A propósito do tema, confira-se o entendimento do e. STJ:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGANTE. 1. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento segundo o qual a Teoria da Imprevisão somente se aplica quando for demonstrada a ocorrência, após a vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes, não se inserindo, nesse contexto, as intempéries climáticas. Incidência da Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos pela alínea c como pela alínea a do permissivo constitucional. 2. A reforma do julgado recorrido, quanto aos requisitos legais para aplicação da teoria da imprevisão, demandaria o reexame de fatos e provas, prática vedada pela Súmula 7/STJ. 3. A subsistência de fundamento inatacado no acórdão recorrido, apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o reconhecimento da incidência da Súmula 283 do STF, por analogia. 4. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no AREsp 1309282/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 12/08/2019, DJe 15/08/2019) destaquei

Em que pese a alegação de ter o apelante passado por problemas financeiros, estes não caracterizam acontecimentos imprevistos, imprevisíveis, capazes de autorizar a rescisão contratual com fulcro na Teoria da Imprevisão.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATO - COMPRA VENDA DE IMÓVEL -
INADIMPLEMENTO CONFESSADO - DIREITO DA VENDEDORA À RESCISÃO - TEORIA DA IMPREVISÃO - INAPLICABILIDADE
- ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INOCORRÊNCIA - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - ALUGUÉIS - BENFEITORIAS - COMPENSAÇÃO - POSSIBILIDADE. A teoria da imprevisão somente se aplica quando for demonstrada a ocorrência, após a vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes. O agravamento da saúde do comprador, que assume prestações mensais pelo período de 9 (nove) anos, não é causa justificadora da aplicação da teoria da imprevisão. Não há falar em conservação do contrato com base no adimplemento substancial quando se comprova quitação de menos da metade das parcelas pactuadas. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, cabe a imediata restituição das parcelas pagas com retenção de percentual razoável para amenizar os prejuízos suportados pelo promitente vendedor. É admitida a convenção de cláusula penal para o caso de inexecução da obrigação (art. 409 do CC), que poderá ser revisada caso estabeleça penalidade desproporcional e excessiva (art. 413 do CC e art. 6o, V do CDC). É possível a fixação de aluguéis pela fruição do imóvel pena de se permitir o enriquecimento do comprador inadimplente em detrimento do vendedor. Recurso não provido.

(TJ-MG - AC: 10000220112304001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/03/2022, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2022) destaquei

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO.
INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA INCONTROVERSO. DIFICULDADES FINANCEIRAS QUE NÃO JUSTIFICAM A INCIDÊNCIA DA TEORIA DA IMPREVISÃO
. INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO. APELO DA RÉ NÃO PROVIDO. 1. Sentença que julgou parcialmente procedente a "ação de rescisão contratual c/c reintegração na posse e indenização" movida pela apelada. Manutenção. 2.
Inadimplemento desde dezembro/2007 incontroverso. Dificuldades financeiras enfrentadas pela promitente compradora que não justificam a incidência da teoria da imprevisão. Precedentes
. 3. Longo tempo de ocupação gratuita que enseja a rescisão do contrato, e a reintegração da autora na posse do imóvel, não havendo como se cogitar a prevalência do direito à moradia. 4. Indenização pelo tempo de ocupação também mantida, sob pena de enriquecimento ilícito. Ausência de impugnação específica pela recorrente. 5. Litigância de má-fé não configurada. 6. Apelação da ré não provida.”

(TJ-SP - APL: 00057505020098260201 SP 0005750-50.2009.8.26.0201, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 03/02/2015, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2015) destaquei

Logo, configurado o inadimplemento, impõe-se confirmar o direito da autora/apelada à rescisão do contrato.

DA IMPOSSIBILIADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE

No tocante ao pedido de reintegração de posse, defende o requerido/apelante a sua inviabilidade, sob o argumento de ausentes os requisitos autorizadores previstos nos artigos 560 e 561, ambos do CPC/15.

Contudo, a rescisão de promessa de compra e venda de bem cuja posse foi transmitida ao comprador implica na sua restituição, ou seja, a reintegração do vendedor na sua posse.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.
”

(TJ-MG - AC: 10000180778094002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/01/2020, Data de Publicação: 23/01/2020) destaquei

Portanto, merece ser mantida a sentença neste ponto.

DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM AS PERDAS E DANOS

Quanto à impossibilidade de cumulação da cláusula penal com perdas e danos, no caso,
revela-se incontroverso que o contrato firmado entre as partes previu o pagamento de multa de 10% sobre o valor total do débito, em caso de rescisão contratual, na
cláusula 9a, item 2
, donde se depreende que tal cláusula penal enquadra-se na modalidade compensatória. Vejamos (ID no 148140480):

Não obstante, tratando-se de compra e venda de imóvel, a jurisprudência afasta qualquer alegação no sentido da caracterização de
bis in idem
na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem.

Isto porque,
" enquanto a cláusula penal é sanção pelo descumprimento de obrigação contratualmente assumida, a indenização pela fruição tem por fim ressarcir a ocupação indevida do imóvel pela parte que deu causa à rescisão contratual"
(REsp 953.907⁄MS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23.03.2010, DJe 09.04.2010).

No mesmo sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - TAXA DE FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE.

1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes.

2. Agravo regimental não provido.

(STJ, AgRg no REsp 1.285.565⁄MS , Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 01.10.2015, DJe 08.10.2015) destaquei

Assim, não merece reparo a sentença neste ponto.

DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO DÉBITO

A multa de 10% referente à cláusula penal foi aplicada sobre o saldo devedor inadimplido, que na ótica do apelante seria abusiva, pugnando pela reforma da sentença neste ponto, a fim de que referido percentual incida sobre o valor pago.

Contudo, a sentença agiu em perfeita harmonia com o entendimento jurisprudencial, tendo este e. Tribunal de Justiça decidido que a cláusula penal deve incidir sobre o valor inadimplido. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CLÁUSULA PENAL – REDUÇÃO PROPORCIONAL PELO CUMPRIMENTO PARCIAL – POSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO DESPROVIDO. A cláusula penal, que prevê o pagamento da multa de 10% sobre o valor total do contrato, mostra-se demasiadamente excessiva, injusta e incompatível com o descumprimento da avença, circunstâncias que recomendam a sua revisão,
de modo que o percentual ajustado incida somente sobre o valor inadimplido
, nos termos do artigo 413 do Código Civil.”

(TJ-MT - EMBDECCV: 00117412320158110004 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 05/02/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2020) destaquei

“RECURSO DE APELAÇÃO - EMBARGOS DO DEVEDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MULTA - CLÁUSULA PENAL DE 10% - APLICAÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO CONTRATO - PEDIDO DE REDUÇÃO - IMPROCEDÊNCIA - PRELIMINAR - NULIDADE DA SENTENÇA - INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 265, INCISO IV, LETRA B, DO CPC - REJEIÇÃO - MÉRITO - CLÁUSULA PENAL EXCESSIVA - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE - ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL - CONTRATO 97% (NOVENTA E SETE POR CENTO) CUMPRIDO - PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - REDUÇÃO PARA 10% SOBRE O DÉBITO REMANESCENTE - INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Não há que se falar em nulidade da sentença pela inobservância do art. 265, inciso IV, letra a, do CPC, se um dos feitos já foi julgado improcedente, cuja decisão não terá qualquer influência no outro.
Há que ser reduzido o valor da cláusula penal estabelecida em contrato de compra e venda a patamar justo, mormente se a obrigação principal tiver sido cumprida em quase sua totalidade (97%), devendo ser reduzida para 10% sobre o valor remanescente do débito
, em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Inteligência do art. 413 do Código Civil. Reformada a sentença na integralidade, deve ser invertida a verba de sucumbência em favor do vencedor.

(TJ-MT - APL: 00294792020098110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 06/08/2014, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 12/08/2014) destaquei

Destarte, não há se falar em excessividade da cláusula penal, mormente quando o valor adimplido não é substancial, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
à 1a APELAÇÃO interposta pela autora BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA para reformar a sentença a fim de afastar a condenação da autora ao pagamento de indenização por benfeitorias.

Nego provimento
à 2a APELAÇÃO interposta pelo requerido PAULO SOBRINHO CASTANON DOS SANTOS.

Por fim, mantenho a condenação do requerido ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais, os quais majoro para 15%,
valor da condenação, conforme o art. 85, § 2o, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2022