Tribunal: TJMT
Processo: 0001354-05.2013.8.11.0105
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-10
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0001354-05.2013.8.11.0105
APELANTE: NERVILIO JOSE POLLES
APELADO: JADIR ANTONIO ZILIO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – NULIDADE PARCIAL DO CONTRATO COM RELAÇÃO A UM DOS LOTES – ACOLHIMENTO – BEM PÚBLICO – FATO IMPEDITIVO DEMONSTRADO – ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC/15 – QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO EM RELAÇÃO AO TERRENO EFETIVAMENTE ENTREGUE – IMPOSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR REMANESCENTE – PEDIDO PARA QUE OS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDAM A PARTIR DA CITAÇÃO – DESCABIMENTO – PRAZO CERTO ESTIPULADO NO CONTRATO – MORA EX-RE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Demonstrado pelo embargante o fato impeditivo do direito alegado pelo credor/embargado (artigo 373, inciso II, do CPC/15), consistente na impossibilidade de entrega de um dos imóveis objeto do contrato de compra e venda em execução, por ser bem de propriedade do Estado Mato Grosso reconhecido por sentença transitada em julgado, há que ser reformada a sentença para reconhecer a nulidade do contrato em relação ao referido imóvel.
Inviável, por outro lado, o reconhecimento da quitação do contrato em relação ao lote efetivamente entregue ao apelante se, após a dedução do valor relativo ao terreno cujo negócio não se concretizou, subsiste saldo devedor remanescente.
Ao se estipular no contrato que as parcelas deveriam ser quitadas com 30 e 60 dias após o pagamento do valor da entrada, houve a fixação de prazo certo para cumprimento da obrigação, operando-se, na hipótese, a mora ex-re.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001354-05.2013.8.11.0105
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Efeitos, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[NERVILIO JOSE POLLES - CPF: 430.165.029-68 (APELANTE), THIENEZ PEDROSO LEMES PINTO - CPF: 013.889.171-06 (ADVOGADO), JADIR ANTONIO ZILIO - CPF: 567.324.301-49 (APELADO), JANAINA BRAGA DE ALMEIDA GUARIENTI - CPF: 013.993.071-00 (ADVOGADO), PEDRO FRANCISCO SOARES - CPF: 813.952.641-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0001354-05.2013.8.11.0105

APELANTE: NERVILIO JOSE POLLES

APELADO: JADIR ANTONIO ZILIO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – NULIDADE PARCIAL DO CONTRATO COM RELAÇÃO A UM DOS LOTES – ACOLHIMENTO – BEM PÚBLICO – FATO IMPEDITIVO DEMONSTRADO – ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC/15 – QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO EM RELAÇÃO AO TERRENO EFETIVAMENTE ENTREGUE – IMPOSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR REMANESCENTE – PEDIDO PARA QUE OS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDAM A PARTIR DA CITAÇÃO – DESCABIMENTO – PRAZO CERTO ESTIPULADO NO CONTRATO – MORA EX-RE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Demonstrado pelo embargante o fato impeditivo do direito alegado pelo credor/embargado (artigo 373, inciso II, do CPC/15), consistente na impossibilidade de entrega de um dos imóveis objeto do contrato de compra e venda em execução, por ser bem de propriedade do Estado Mato Grosso reconhecido por sentença transitada em julgado, há que ser reformada a sentença para reconhecer a nulidade do contrato em relação ao referido imóvel.

Inviável, por outro lado, o reconhecimento da quitação do contrato em relação ao lote efetivamente entregue ao apelante se, após a dedução do valor relativo ao terreno cujo negócio não se concretizou, subsiste saldo devedor remanescente.

Ao se estipular no contrato que as parcelas deveriam ser quitadas com 30 e 60 dias após o pagamento do valor da entrada, houve a fixação de prazo certo para cumprimento da obrigação, operando-se, na hipótese, a mora ex-re.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
NERVILIO JOSE POLLES
nos
Embargos à Execução
opostos em desfavor de

JADIR ANTONIO ZILIO,
contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial e condenou o embargante ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o proveito econômico atualizado do processo executório.

Em síntese, sustenta o apelante que o negócio jurídico se procedeu com erro de direito ao negociarem o Lote AR, uma vez que se tratava de bem público, fato que não era de conhecimento do adquirente.

Assevera que a execução está calcada em contrato parcialmente nulo, já que não se pode atribuir legalidade à venda de imóvel do qual o exequente não seja proprietário ou legítimo possuidor.

Alega que ficou impossibilitado de efetuar o pagamento do restante do valor devido, tendo em vista o apelado ter se evadido do Município, descobrindo-se, posteriormente, que um dos imóveis objeto do negócio era bem público.

Defende a inexistência de mora, requerendo que a incidência dos juros ocorra a partir da citação.

Esclarece que, apesar de constar no contrato que o pagamento da segunda e terceira parcelas seria com 30 e 60 dias, não se estabeleceu expressamente a partir de quando começaria a contar tal prazo, sequer tendo sido estipulada a data para o pagamento da entrada, de modo que não se pode falar em constituição de mora de forma automática.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso a fim de declarar a nulidade parcial do contrato de compra e venda com relação ao Lote AR e, consequentemente a quitação com relação ao Lote AD ou, subsidiariamente, para que a aplicação dos juros de mora e da correção monetária ocorram a partir da citação.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que em 28/09/2009, as partes celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel composto por duas áreas conexas: a) LOTE AD, medindo 100m X 100m matrícula 107840, inscrição municipal 1.11.40. AD.1; b) LOTE AR, medindo 100m X 100m, matrícula 14338, inscrição municipal 1.11.40.AR.1, ambos oriundos do loteamento denominado "PROJETO JUÍNA — 1° FASE", quadro 40, registrado sob o n° 08 da matricula 3 352 , em processo de usucapião.

O valor ajustado para a transação foi de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sendo uma entrada no valor de R$ 100.000,00 (cem mil) e mais 02 parcelas de R$ 100.000100 (cem mil reais) para 30 (trinta) e 60 (sessenta) dias.

Sob a alegação de que o executado/embargante/apelante pagou apenas a entrada e mais R$ 46.000,00 (quarenta e seis mil reais), tornando-se inadimplente com relação ao restante do valor avençado (R$ 154.000,00), foi proposta a Execução de Título Extrajudicial.

Citado, o executado opôs embargos à execução, alegando, em suma, a nulidade parcial do negócio jurídico por erro e dolo, uma vez que apesar de o embargado/apelado ter alegado que possuía justo título dos dois lotes vendidos em consórcio, não existia a referida documentação em relação ao Lote AR, por se tratar de bem público, cuja aquisição por usucapião é vedada.

Narra o embargante que o exeqüente evadiu-se da cidade, o que impossibilitou o pagamento do restante do valor ajustado e, ao pesquisar junto ao Cartório, descobriu que um dos lotes pertencia ao Estado de Mato Grosso.

Pois bem.

Verifica-se que o débito executado se refere à venda de dois lotes

oriundos do loteamento denominado "PROJETO JUÍNA — 1° FASE", quadra 40, registrado sob o n° 08 da matricula 3 352, medindo cada um 10.000 m2, conforme descrição contida no contrato (ID 60116132):

"
Compra e venda de 02 (duas) áreas de terreno sendo a
1) denominado LOTE AD
, medindo 100m X 100m matrícula 107840, inscrição municipal 1.11.40. AD.1,
2) denominado LOTE AR
, medindo 100m X 100m, matrícula 14338, inscrição municipal 1.11.40.AR.1, ambos oriundo do loteamento denominado "PROJETO JUINA — 1° FASE", quadro 40, registrado sob o n° 08 da matricula 3 352 do Livro 2-C, em 16/06/1981 e posteriormente registrado sob o n° 01-11.153 cartório do 6° oficio de Cuiabâ/MT, em processo de USUCAPIÃO, SITUADOS NA Av. Gov. Pedro Celestino, quadra 40, Julna/MT, contendo 01 (um) escritório, 01 (uma) casa e 03 (três) estufas sendo 02 (duas) marca Metalfer capacidade 35m' e 01 (uma) marca CVL capacidade 6Orna, 02 (dois) barracões e 01 (um) poço semiartesiano
".

Resta incontroverso dos autos que, do valor total avençado pelos imóveis (R$ 300.000,00), foi pago pelo executado apelante de R$ 146.000,00 (cento e quarenta e seis mil reais).

Assim, cinge- o recurso em saber se há nulidade parcial do título executivo extrajudicial (contrato de compra e venda), tendo em vista a impossibilidade de transferência da posse e propriedade de um dos lotes (Lote AR), por se tratar de bem público e, via de conseqüência se é devido o valor remanescente objeto da execução, de R$ 154.000,00 (cento e cinquenta e quantro mil reais).

Com efeito, da análise dos autos, constata-se que um dos lotes de 10.000 m2 vendidos ao embargante/apelante pertence ao Estado de Mato Grosso, conforme certidão emitida pelo Cartório do 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá-MT (ID 131034240 - Pág. 65), e, via de conseqüência, não pode ser objeto de usucapião.

Neste contexto, insta salientar que embora o exeqüente/apelado tenha adquirido o referido imóvel ao sagrar-se vencedor na Ação de Usucapião Extraordinário dos referidos (no

2289-67.2008.811.0025), conforme se verifica do andamento processual pelo site
http://servicos.tjmt.jus.br/processos/comarcas/dadosProcessoPrint.aspx
, a sentença de procedência da referida demanda foi parcialmente rescindida por ocasião do julgamento da Ação Rescisória no 1011008-47.2018.8.11.0000, pela Segunda Turma de Câmara Cíveis Reunidas, que por julgamento unânime, anulou a declaração de usucapião quanto ao lote remanescente da quadra 40, por se tratar de bem público.

Vejamos a parte dispositiva do voto condutor:

“
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação rescisória para rescindir parcialmente a sentença proferida nos Autos da Ação de Usucapião Extraordinário de no 2289- 67.2008.8.11.0025, tão somente para anular a declaração de usucapião quanto ao lote remanescente da quadra 40, até então registrado no Sexto Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá, sob o no 08 da matrícula de no 3.352 do Livro 2-C, e atualmente registrado sob o no 13.728, Livro no 02 do Primeiro Serviço de Registro de Imóveis de Juína.

Ainda, condeno o ora réu JADIR ANTÔNIO ZILIO ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este último que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, autorizo o levantamento do depósito a que se refere o artigo 968, inciso II, cumulado com o artigo 974, § único, do Código de Processo Civil, em favor do autor.
” (ID 131034243 - Pág. 5)

De se destacar que o referido acórdão transitou em julgado em 27/10/2020, conforme certidão constante no ID 85811985 dos autos daquela ação.

Portanto, demonstrado pelo embargante o fato impeditivo do direito alegado pelo credor/embargado (artigo 373, inciso II, do CPC/15), consistente na impossibilidade de entrega de um dos imóveis objetos do contrato de compra e venda executado, por constituir bem de propriedade do Estado Mato Grosso, há de ser reformada a sentença para julgar procedente em parte, os embargos à execução.

De outro lado, conquanto o apelante pretenda o reconhecimento da quitação do contrato com relação ao lote que lhe foi efetivamente transferido, imperioso destacar que reconhece ter pagado a quantia de R$ 146.000,00 (cento e quarenta e seis mil reais).

Assim, partindo do pressuposto que os dois terrenos que fizeram parte do negócio estão localizados na mesma quadra e possuem a mesma metragem, de 10.000 m2, bem como que inexiste qualquer fator ou característica que diferencie ou valorize mais um em relação ao outro, pode-se concluir que cada lote foi vendido pelo importe de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), uma vez que o preço global cobrado pelos dois foi de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Logo, inviável o reconhecimento da quitação do contrato executado em relação ao imóvel efetivamente entregue ao apelante, tendo em vista que ainda se encontra inadimplente com o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Desta feira, se mesmo após a dedução do valor relativo ao lote cujo negócio não se concretizou subsiste saldo devedor em relação ao terreno efetivamente entregue ao embargante, o prosseguimento da execução em relação a tal diferença é medida que se impõe.

Por fim, não prospera a pretensão recursal quanto ao pedido subsidiário do apelante para que os juros de mora e a correção monetária incidam somente a partir da citação.

Isto porque, ao contrário do que alega o embargante, ao se estipular que as parcelas seriam pagas com 30 e 60 dias após o pagamento do valor da entrada, fixou-se prazo certo para cumprimento da obrigação, operando-se, na hipótese, a mora ex-re.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
a fim de reformar em parte a sentença para
julgar parcialmente procedentes os embargos à execução
a fim de reconhecer a nulidade do contrato de compra e venda com relação ao lote remanescente da quadra 40 (lote AR), até então registrado no Sexto Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá, sob o no 08 da matrícula de no 3.352 do Livro 2-C, determinando-se, entretanto, o prosseguimento da execução em relação o débito restante, de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), relativo ao imóvel efetivamente transferido ao apelante.

Sucumbente em parte mínima, inverto os ônus sucumbenciais em favor a parte recorrente.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2022