Tribunal: TJMT
Processo: 1003020-80.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – MULTA MORATÓRIA (CLÁSULA PENAL)- DEVIDA- AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DE LUCROS CESSANTES – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1 A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
2-Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que atrasou excessivamente na entrega do imóvel, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).
3- “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).
4- A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003020-80.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CARLOS DONATO JUNIOR - CPF: 538.145.841-04 (APELADO), CARLOS HENRIQUE BARBOSA - CPF: 021.758.811-56 (ADVOGADO), ALEXANDRA INES OLIVEIRA DONATO - CPF: 567.256.121-72 (APELADO), HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), LARISSA SILVA ALVES DOS SANTOS - CPF: 017.933.681-98 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), STHEFANO MALHEIROS SANTANA DE ALMEIDA - CPF: 039.913.161-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – MULTA MORATÓRIA (CLÁSULA PENAL)- DEVIDA- AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DE LUCROS CESSANTES – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
2-Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que atrasou excessivamente na entrega do imóvel, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).

3- “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

4- A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro c/c Indenização por dano moral e material no 1003020-80.2017.811.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo as partes retornar ao status quo ante da contratação, devendo a ré ressarcir a parte autora todos os valores pagos, imediatamente (Súmula 543 STJ), corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida. CONDENO ainda a requerida ao pagamento da multa prevista na cláusula 13.3 do contrato. Ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o § 2o do art. 85 do CPC, arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. P. R. I. Com o trânsito em julgado, aguarde-se a manifestação da parte vencedora no prazo de 30 (trinta) dias, sem a qual, determino sejam os autos remetidos à Central de Arrecadação, conforme determinado no artigo 611, da CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CGJ. Cumpra-se.

Em suas razões de recurso, (id.104013144), a HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, pugna pela reforma da sentença, para tanto alega que (i) É indevida a aplicação de multa, aduzindo que o atraso na entrega do referido imóvel se deu por culpa de terceiros, alheio a sua vontade; (ii) fala da inexistência de culpa quanto à rescisão contratual, mas sim a manifestação de vontade dos apelados, situação autorizando a retenção de 20% sobre os valores pagos, em cumprimento as clausulas contratuais devidamente anuídas pelas partes, que é necessário que seja aplicado juros de mora a partir do trânsito em julgado, visto que a rescisão judicial se deu por culpa da Apelada, e a correção monetária a partir do ajuizamento da ação.

Contrarrazões apresentada (id. 104013148), pela manutenção da sentença ora objurgada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro c/c Indenização por dano moral e material no 1003020-80.2017.811.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Anoto de início, que a relação travada entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicado ao caso os ditames contidos no CDC.

Deflui dos autos, que os apelados celebraram com a empresa/apelante, Instrumento Particular de promessa de compra e venda de e Unidade Condominial a ser Construída de outras avenças, sendo objeto do referido contrato o apartamento no 1.173, localizado no “RESIDENCIAL RESERVA BONIFÁCIA BY HELBOR”, pelo valor de R$608.697,00 (seiscentos e oito mil seiscentos e noventa e sete reais).

Que ficou entabulado, que os apelados optaram por efetuar os maiores pagamentos durante a fase de obras, com o fito de reduzir o valor do financiamento, de modo que restou um saldo para pagamento no importe de R$350.960,60 (trezentos e cinquenta mil novecentos e sessenta reais e sessenta centavos) no ato de entrega do imóvel, e que, o prazo para entrega da obra estava prevista para 30/11/2015, conforme o contrato e que, somado ao prazo de prorrogação e estabelecido no instrumento, a data máxima para conclusão da construção era até 28/05/2016, motivo pelo qual optaram por adquirir o imóvel em questão.

Todavia, o HABITE-SE, somente foi expedido em 02/09/2016 e que o atraso se deu também em razão da não finalização das obras e , ante o atraso na entrega do bem, somado às irregularidades que lhes impediam de tomar posse, resolveram pleitear a rescisão contratual e devolução dos valores pagos.

Após regular processamento do feito, o i. Magistrado de primeiro grau rechaçou as alegações suscitadas pela Empresa ora apelante, entendendo pela ocorrência de mora desta na entrega do imóvel adquirido, mediante aplicação do CDC ao caso concreto, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Estabelecido as premissas, passo à analise da questão.

Quanto a insurgência da empresa/apelante que alega não ter dado azo à ruptura contratual, diante de sua inadimplência.

Vale ressaltar que a regra consumerista prevista no CDC atinente ao caso em tela:

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos. (...) Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

O que de fato motiva a possibilidade e plausibilidade da causa de pedir é o descumprimento contratual por uma das partes, ou seja, a inobediência passível de rompimento do pactuado no instrumento de compra e venda, lembrando que, a inadimplência da obrigação de pagar ou atraso na entrega do imóvel não rescinde automaticamente o instrumento e a relação entre os contratantes.

A empresa/apelante sustenta que não houve atraso na conclusão da obra, visto que o empreendimento foi concluído dentro do prazo pactuado, e que a demora na entrega do imóvel aos adquirentes, se deu por motivos alheios a sua vontade, associado à burocracia exacerbada por parte da prefeitura Municipal de Cuiabá na expedição do HABITE-SE, que não providenciou o documento em tempo hábil.

É valido destacar que a incidência da Lei 8078/90 traz como possível consectário o da inversão do ônus da prova desde que sejam verossímeis as alegações da parte autora ou for hipossuficiente, segundo regras de experiência (CDC, 6o, VIII).

Nesse sentido, incumbe à parte apelante provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do NCPC.

“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo.

Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.

Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da empresa/apelante, que de veras foi quem deixou de entregar a documentação na data aprazada.

Uma vez rescindido o contrato por culpa da empresa/apelante, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o apelado não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.

Conforme dito alhures a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da empresa/apelante, dessa forma, correta a sentença que determinou a restituição à apelada dos valores pagos, visto que, não se trata de desistência, mas de pedido de rescisão por inadimplemento da Construtora ora /apelante.

Quanto à irresignação da empresa apelante em relação a não cumulação da multa penal moratória (multa contratual) com lucros cessantes, entendo que tal alegação não subsiste, isso porque, da analise da fundamentação na sentença primeva, o magistrado fez menção da impossibilidade dessa cumulação, julgando procedente tão somente a multa penal, pelo descumprimento contratual, nesse ponto o sentenciante assim laborou: “Pela leitura dos Acórdãos paradigmas, observa-se que o STJ rechaçou a cumulação de multa moratória, que possui natureza eminentemente compensatória, com lucros cessantes, bem como disciplinou que a previsão contratual de incidência de multa por inadimplemento, apenas em desfavor do consumidor, deve ser considerada para arbitramento de indenização, possibilitando a inversão da cláusula penal. In casu, não há se falar em inversão da cláusula pois já há clausula específica para o caso de inadimplemento pela vendedora, assim, deve incidir sobre a ré a multa prevista na Cláusula 13.3 do contrato por inadimplemento contratual, contudo, deve o pedido de indenização por lucros cessantes julgado improcedente, pois é vedada a acumulação.

Desta feita, nenhuma pertinência encontra a irresignação da empresa ora apelante, nesse aspecto.

Por fim, no que tange o termo inicial dos juros moratórios a partir do Trânsito em julgado da decisão condenatória, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.

Com essas considerações, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, e, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 15% (quinze por cento) para o patamar de 18% (dezoito por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022