Tribunal: TJMT
Processo: 0025785-33.2015.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-01
Data de publicação: 2022-06-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO REJEITADA – COMPROVANTE DE QUITAÇÃO DO PREPARO JUNTADO NOS AUTOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO (CONTRATO DE GAVETA) – EFEITO ENTRE AS PARTES – APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO NA QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL QUE SE DEU POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE IMPÔS AO COMPRADOR OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS ALÉM DAS PACTUADAS – DEMONSTRAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA PARTE PROMOVENTE – ART. 373, II, DO CPC – DESCABIMENTO DA RESCISÃO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O contrato de compra e venda de imóvel financiado, chamado contrato de gaveta, produz efeito entre as partes.
Não há que se declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, se ficar demonstrado que o atraso no cumprimento das obrigações ajustadas se deu por culpa do promitente vendedor ao exigir obrigações financeiras do promissário comprador, além das pactuadas em contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 0025785-33.2015.8.11.0041

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]

Relator:
Des(a). DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:
[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GAYLUSSAC DANTAS DE ARAUJO - CPF: 806.894.261-00 (APELANTE), GAYLUSSAC DANTAS DE ARAUJO - CPF: 806.894.261-00 (ADVOGADO), ENZO RICCI FILHO - CPF: 109.207.301-91 (ADVOGADO), ERCELL DE OLIVEIRA SAVAREZ - CPF: 061.696.458-73 (APELADO), FABIO JOSE LONGHI - CPF: 962.674.376-04 (ADVOGADO), MIGUEL GARCIA NOGUEIRA - CPF: 902.274.251-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL. O RELATOR RETIFICOU O SEU VOTO PARA ACOMPANHAR A MAIORIA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO REJEITADA – COMPROVANTE DE QUITAÇÃO DO PREPARO JUNTADO NOS AUTOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO (CONTRATO DE GAVETA) – EFEITO ENTRE AS PARTES – APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO NA QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL QUE SE DEU POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE IMPÔS AO COMPRADOR OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS ALÉM DAS PACTUADAS – DEMONSTRAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA PARTE PROMOVENTE – ART. 373, II, DO CPC – DESCABIMENTO DA RESCISÃO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O contrato de compra e venda de imóvel financiado, chamado contrato de gaveta, produz efeito entre as partes.

Não há que se declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, se ficar demonstrado que o atraso no cumprimento das obrigações ajustadas se deu por culpa do promitente vendedor ao exigir obrigações financeiras do promissário comprador, além das pactuadas em contrato.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por GAYLUSSAC DANTAS DE ARAÚJO contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual no 0025785-33.2015.8.11.0041 Cód. 1005739, ajuizada em desfavor de ERCELL DE OLIVEIRA SAVAREZ, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o autor/apelante ao pagamento das custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da causa. (Id. 92392645).

Em suas razões, de Id. 92391557, a recorrente sustenta, em síntese, que o Juízo
a quo
desconsiderou a obrigação positiva e líquida descumprida e confessada pelos apelados, quanto à quitação do financiamento bancário que recaia sobre o imóvel em questão, a tempo e modo definidos no contrato.

Requer seja o presente recurso julgado totalmente procedente, reformando-se a sentença para decretar a procedência de todos os pedidos formulados na peça inaugural, com decretação da rescisão do instrumento particular de compra e venda, com a condenação do demandado em indenização por danos materiais decorrente da fruição na ordem de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a ser pagos desde 03.08.2013 até a data da efetiva desocupação, compensando-se todos os valores pagos a título de contribuição condominial, financiamento habitacional e impostos atrasados que recaiam sobre o imóvel.

As contrarrazões aportaram no Id. 92391561, pugnando a parte apelada pelo não conhecimento do recurso, ante ao não pagamento das custas e taxas processuais e no mérito, pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

V O T O (PRELIMINAR DA DESERÇÃO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR)

Egrégia Câmara.

De início, adianto que a parte apelante providenciou o pagamento do preparo recursal, no tempo e modo oportuno, conforme comprovantes de Id. 104370471 e certidão de Id. 113459454.

Logo, não há que se falar em deserção, razão pela qual
rejeito a preliminar de não conhecimento
do recurso aventada em contrarrazões.

U N Â N I M E

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR)

Egrégia Câmara.

Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, cuja causa de pedir repousa no inadimplemento da obrigação pelo promitente-comprador.

O autor, ora apelante, alega na inicial que firmou em 25 de julho de 2013 com o réu, ora apelado, um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano Financiado pela Caixa Econômica Federal referente ao Apartamento 1001 do Condomínio Solar do Pantanal, com três vagas na garagem, conforme Matrículas 45383, 45384, 45385 e 45386 registradas no 6o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, pelo valor de R$341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais), resultantes do somatório do saldo devedor junto a CEF e do saldo devedor junto ao condomínio, além do pagamento de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais) não registrados no contrato, totalizando o valor de R$404.000,00 (quatrocentos e quatro mil reais).

Afirma que o requerido tomou posse do imóvel no dia 3 de agosto de 2013 e que cumpriu com a obrigação acessória de restituição dos valores debitados pela Caixa Econômica Federal diretamente na conta corrente da Sra. Inara, ex-esposa do apelante, além do pagamento do ágio no valor de de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais). Porém, transcorridos 17 meses do prazo para pagamento do financiamento, não houve quitação da cláusula do preço da avença junto à CEF, no valor de R$270.000,00 (duzentos e setenta mil reais), ocorrendo o inadimplemento contratual e a automática rescisão do instrumento particular, por culpa do promitente comprador, ora apelado.

Informa que, por simples liberalidade, permitiu que o apelado permanecesse no imóvel até a data de interposição da ação, vindo a tomar as medidas judiciais quando teve a absoluta certeza da falta de intenção na quitação do contrato, que se deu pela recusa na formação de um aditivo contratual, onde foi exigido o pagamento de quantia simbólica a título de multa (R$2.000,00 por mês) até que o demandado promovesse a quitação do financiamento junto à CEF.

Menciona que formalizou notificação extrajudicial, porém ao recebe-la o apelado além de cumprir com a obrigação contratual e ofertou sua recusa quanto o aditamento, ficando na posse do imóvel de maneira ilegal, desde o dia primeiro de janeiro de 2015.

Relata que recebeu uma contra notificação do apelado, com a alegação de que, na data da assinatura do contrato, ficara acertado, verbalmente, que poderiam contar, caso fosse necessário, com uma dilação do prazo para pagamento do financiamento. Contudo, registra que não houve tal acordo entre as partes.

O demandado/apelado, por sua vez, em sua defesa aventou preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, sustentando que o preço pago pelo apartamento foi de R$341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais), sendo R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil) no financiamento da Caixa Econômica Federal, e R$71.000,00 (setenta e um mil reais) para pagamentos de débitos do condomínio.

Assevera que houve a liquidação de toda obrigação que lhe era devida, tendo efetuado pagamentos a maior, uma vez que repassou ao autor R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) para pagamento de condomínio atrasado, que não se tratavam de ágio, uma vez que consta no contrato que “
não havendo mais nenhum valor a título de ágio”.
Afirma que o autor não honrou com o pagamento e teve que pagar novamente os débitos do condomínio para não perder o imóvel, já que se tratava de processo executivo.

Informa, ainda, que pagou mais R$79.452,70 (setenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e setenta centavos) a título de débitos do condomínio, além de R$15.455,16 referentes ao IPTU atrasado e uma conta de energia no valor de R$6.051,52.

Sustenta que realizou o pagamento total de R$433.959,38 referente à compra do imóvel, não havendo que se falar, portanto, em descumprimento das obrigações contratuais, pugnando pela improcedência do pedido com a condenação do autor nas penas da litigância de má-fé.

Em impugnação à contestação, o autor rebateu os pontos alegados, reportando-se aos fundamentos da inicial. Formulou pedido de tutela antecipada para ser reintegrado na posse do imóvel objeto da presente lide, ou, alternativamente, o depósito mensal de R$10.000,00, relativo a indenização de 1% sobre o valor do imóvel, cujos pedidos foram indeferidos.

Em seguida, o autor acostou aos autos comprovante de pagamento de IPTU em atraso e pretendeu novamente a tutela de urgência, buscando a reintegração na posse do imóvel, o que foi novamente indeferido pelo Juízo
a quo
.

O feito foi saneado, e o julgador

determinou a retificação da inicial com a inclusão de Inara Andrade de Albuquerque, ex-esposa do autor, no pólo ativo da ação, a qual se manifestou no sentido de não ter fornecido procuração para o autor falar em seu nome, requerendo sua exclusão do polo ativo e o prosseguimento da ação tão somente em relação ao autor.

O autor pugnou, então, pelo julgamento antecipado da lide e o requerido informou ao Juízo que as parcelas do financiamento do imóvel eram realizadas junto à Caixa Econômica Federal na conta da Sra. Inara, não cabendo ao requerente alegar qualquer prejuízo ante os débitos das parcelas que foram efetuados em conta corrente que não era a sua.

Sobreveio, então, a sentença ora combatida em que o Juízo
a quo
julgou improcedente a demanda, e o fez pelo seguinte fundamento:

“Diante dos fatos narrados,
há inconteste descumprimento contratual pelo autor,
que não cumpriu com os termos do contrato, te
ndo recebido o montante de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) para pagamento da dívida do imóvel,
surgindo outras dívidas não constantes do imóvel adquirido,
i
mpondo ao requerido nova renegociação que atrasou por quitar o financiamento do imóvel
.
Há que se ressaltar que não houve atraso no pagamento das parcelas, mas sim da quitação do financiamento
.
Todavia, a quitação já ocorreu, com um ano de atraso, porém, não se pode falar em rescisão contratual, visto que não há débito do financiamento, tendo o requerido pago,
valores ainda maiores do que previsto no contrato, ante a existência de dívidas não previstas em contrato que o requerido teve que arcar para não perder o bem adquirido, de forma que a improcedência do pedido é medida que se impõe.”
(Id. 92392645).

Desta decisão, o apelante requer a reforma para que seja reconhecida a rescisão contratual em decorrência da mora do promissário comprador, com o retorno das partes ao status
a quo,
além da indenização pelo tempo de fruição no imóvel.

Pois bem.

A
priori
, há de esclarecer que, tratando-se de pacto celebrado entre particulares com paridade de forças, a relação jurídica entabulada deve ser regida pelas disposições contidas no Código Civil.

Com efeito, a constituição em mora do devedor é decorrência do próprio inadimplemento, independente de interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos do art. 397 do CC, pois é suprida pela citação válida que constitui em mora o devedor, vejamos:

“Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
”

Ainda, com arrimo no Código Civil de 2002, o art. 481 dispõe que:
“pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”
.

Segundo o escólio de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, assim se traduz o contrato de compra de venda:

“
O contrato de compra e venda, enquanto figura jurídica habitual e corriqueira, deve ser compreendido a partir do realce emprestado às duas condutas humanas correlatas que neles estão presentes: “de uma banda, a obrigação de uma das partes de pagar uma determinada quantia em dinheiro, e, a outra giro, o dever da contraparte de transferir o domínio de uma determinada coisa
”. (Curso de Direito Civil, 9a edição, pág.699)

Assim sendo, o contrato de compra e venda é o negócio jurídico pelo qual decorrem obrigações recíprocas, na qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de uma determinada coisa mediante o pagamento de um valor pecuniário.

No caso dos autos, depreende-se que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel alienado junto a CEF, cuja cláusula de objeto, preço e quitação se deram da seguinte forma:

"CLÁUSULA PRIMEIRA: DO OBJETO

OS VENDEDORES são os legítimos proprietários e possuidores dos seguintes imóveis: (i) apartamento n. 1001 do Condomínio Solar do Pantanal, situado na Av. Hist. Rubens de Mendonça, 2356, Município de Cuiabá, Estado de Mato Grosso, devidamente registrado no 6o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT. sob o no 45.383, fl. 095; (ii) 3 vagas de garagem no mesmo condomínio devidamente registradas no 6o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT. sob o no 45.384, fl. 096, 45.385, fl. 097, 45.386, fl. 098.

Parágrafo Primeiro: Referidos imóveis encontram-se hipotecados em favor da Caixa Econômica Federal, possuindo na data da assinatura do presente instrumento saldo devedor de R$270.000,00 (duzentos e setenta mil reais).

Parágrafo segundo: Sobre referidos imóveis ainda recaem dívida de condomínio no importe de R$71.000,00 (setenta e um mil reais).

"CLÁUSULA SEGUNDA: DA COMPRA E VENDA

OS VENDEDORES comprometem-se a transferir a propriedade e posse dos referidos imóveis ao COMPRADOR que, por sua vez, compromete-se a
pagar o preço de R$341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais) referente ao somatório das dívidas descritas
, que
deverão ser quitadas direta e respectivamente junto a Caixa Econômica Federal e ao Condomínio Solar do Pantanal.

Parágrafo Primeiro:
O COMPRADOR compromete-se a quitar o saldo devedor junto a CEF até o mês de dezembro de 2014,
ocasião em que OS VENDEDORES promoverão todos os atos necessários à transferência dos imóveis ao nome do COMPRADOR, sob as expensas deste.

Parágrafo Segundo: O COMPRADOR se compromete ainda a depositar a importância equivalente a parcela do financiamento do apartamento na conta corrente n. 9418-7 agência n. 0016 da CEF, tendo como titular a Sra. Inara, acima qualificada.

Parágrafo Terceiro: O valor da parcela do financiamento sobredito é de aproximadamente R$3.228,58 (três mil, duzentos e vinte e oito reais e cinquenta e oito centavos). Segundo contrato firmado com a CEF referida parcela é decrescente.

Parágrafo Quarto: Não será devido aos VENDEDORES qualquer importância a título de ágio, estando os mesmos completamente satisfeitos com a transferência da propriedade e posse do imóvel, objeto deste instrumento com a simples quitação dos débitos que recaem sobre o mesmo.”
(Id. 92392618 - pg. 26/27).

Como visto, ficou pactuado entre as partes a quitação do saldo contratual do financiamento habitacional junto à CEF até o mês de dezembro de 2014, o que de fato não ocorreu.

Em sua defesa o requerido aduz que ao ter repassado o valor de R$63.000,00(sessenta e três mil reais) para o autor para o pagamento das dívidas do imóvel, este não o fez, o que atrasou por quitar o financiamento do imóvel. Afirma ainda que teve que assumir compromissos que não estavam em contrato e que atingiram o montante de R$79.452,70 (setenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e setenta centavos), conforme acordo homologado em juízo perante o condomínio do imóvel (ID 39027798 – fls. 38).

Informou, ainda, que procedeu à liquidação total do financiamento que pendia sobre o imóvel, não existindo qualquer débito pendente, conforme comprovante acostado no ID 39027799 – fls. 13, realizado em 19/11/2015, além da quitação de IPTU’s atrasados no valor de R$15.455,16 e conta de energia de R$ 6.051,52 (ID 39027799 – fls. 3), o que dificultou a quitação do financiamento, uma vez que foram dividas que não estavam previstas em contrato.

Sustenta que realizou o pagamento de R$433.959,38 referente à compra do imóvel, não havendo que se falar, portanto, em descumprimento das obrigações contratuais.

Com efeito, são pontos incontroversos nos autos: a celebração de contrato entre as partes, além do não pagamento pelo promitente comprador do saldo do financiamento no valor de R$270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) junto a CEF na data aprazada no contrato, cuja previsão era até dezembro de 2014, vindo a promover a quitação em novembro de 2015, depois de 06 meses de intentada a vertente ação de rescisão, no valor total de R$259.224,94. (Id. 92392623 - pg. 13); o pagamento do débito do condomínio em que o apelado assumiu a dívida em nome do apelante, no valor de R$73.452,70 (Id. 92392622 - pg. 37); o pagamento das parcelas do financiamento por meio de depósito em conta bancária da Sra. Inara, ex-esposa do apelante, além do IPTU no valor de R$15.455,16 e da fatura de energia de R$6.051,52 (ID 39027799 – fls. 3) e de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais) diretamente ao autor que não estava previsto no contrato.

Logo, por se tratarem de pontos reconhecidos por ambas as partes, seja diretamente ou pela ausência de impugnação, desnecessárias maiores investigações acerca de sua veracidade, mormente pelo que dispõe o art. 374, III, do CPC.

Dessa feita, a controvérsia dos autos reside nas seguintes questões: a que título foi realizado o pagamento de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais), se destinado à quitação das taxas de condomínio ou se pactuado entre as partes, depois de assinado o contrato, a título de ágio; e, ainda, se houve prorrogação do prazo da cláusula contratual de quitação do saldo devedor junto à CEF.

Do conjunto probatório, em que pese o entendimento da Magistrada
a quo,
vislumbra-se que a parte demandada não cumpriu com o seu ônus de demonstrar que o valor de R$63.000,00 repassados ao autor teria como destino o cumprimento da cláusula que dispõe sobre o pagamento do condomínio.

Veja que no contrato ficou estipulado a tal título valor e forma de pagamento diverso do sustentado pelo demandado, qual seja, o de R$71.000,00 (setenta e um mil) a ser pagos diretamente ao Condomínio Solar do Parque.

Não bastasse isso, o próprio demandado, nos autos da manutenção de posse, apresentou outra versão sobre os fatos, confirmando a versão inaugural de que tal montante foi pago posteriormente à assinatura do contrato e não estava destinado ao pagamento do condomínio. Confira-se:

“Ocorre que

após a assinatura do contrato

o autor foi procurado pelo requerido Gaylussac minutos após e lhe pediu o valor de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais)
, cujo qual, foi passado em duas folhas de cheques com valores igual conforme comprovante de pagamento em anexo.

No presente contrato ficou estipulado

também

que o autor pagaria somente a quantia de R$71.000,00
(setenta e um mil reais)

referente ao condomínio
e que este já estava atualizado para negociação, não lhe informando que havia processo.

Contudo, surpreso no dia 17/10/2013 às 10:00hs, conforme ata de audiência anexa, o autor acabou assumindo uma dívida desnecessária, cuja qual poderia ter pago a vista e até economizado, se o requerido não tivesse lhe pedido o valor de R$63.000,00 (sessenta e três mil reais) após a assinatura do contrato.”
(Id. 92392648).

Portanto, no ponto, a versão autoral se mostrou uníssona e deve prevalecer sobre a versão do demandado que não se desincumbiu de seu ônus, conforme preleciona o artigo 333, II, do CPC.

Do mesmo modo, não ficou evidenciado pelas provas colhidas nos autos que houve prorrogação do prazo de quitação do saldo devedor junto à CEF. Importante registrar, outrossim, que mesmo se houvesse previsão contratual de possibilidade de ampliação dos prazos de quitação do imóvel, eventual prorrogação exige a manifestação bilateral de vontade tão clara e certa quanto aquela manifestada no momento da contratação.

Não há dúvidas, portanto, quanto à mora dos promitentes compradores, na forma do art. 394 do CC, o que autoriza o acolhimento do pleito resolutório, pois inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir lhe o cumprimento, impõe-se a restituição das partes ao
status quo ante
com a reintegração do autor na posse do imóvel e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nessa mesma direção, é o entendimento do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido.”
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

No caso, restou incontroverso nos autos que o demandado encontra-se na posse do imóvel desde o dia 03 de agosto de 2013. Contudo, em razão do não pagamento na forma pactuada, foi devidamente notificado extrajudicialmente a fim de efetuar o adimplemento em 23 de abril de 2015, sob pena de rescisão contratual, conforme se verifica no Id. 92392618 - pg. 24.

Desse modo, permanecendo o demandado com a posse direta do imóvel, com manifesta resistência da parte autora proprietária, por meio da notificação, a posse se torna precária, autorizando a reintegração na posse do bem pleiteada na peça de ingresso.

No que concerne à indenização pelo uso do imóvel, o entendimento majoritário tem sido no sentido de ser possível a fixação de um valor mensal, a título de perdas e danos, pela fruição do imóvel pelo promissário comprador, compelindo-o ao pagamento de um valor mensal, não a título de aluguel, mas pelo uso, gozo e fruição do bem imóvel, objeto de contrato rescindido. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. FRUIÇÃO. TEMPO DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL. 1. É possível a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, diante da inadimplência do promissário comprador, devendo ocorrer o retorno ao status quo ante, procedendo-se a reintegração do promissário vendedor na posse do imóvel. 2. É justamente em razão da posse direta exercida pelo promitente comprador, pela qual o proprietário transfere-lhe o direito de usar e gozar da coisa, que surge para o vendedor, o direito de ser indenizado pela fruição do bem. (TJMG. Apelação Cível 1.0024.01.541338-8/001, Relator Des. Wagner Wilson, 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/01/2015, publicação da súmula em 09/02/2015).

Assim, o pedido de indenização pelo uso do imóvel deve ser deferido, a partir da data da imissão do réu na posse do imóvel, até a efetiva restituição do bem à parte autora, valor este que fixo na quantia mensal de 0,5% sobre o valor do bem atualizado, constante no contrato.

Aliás, nesse sentido, já se pronunciou o Tribunal de Justiça de Minas Gerais,
in verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. DESERÇÃO. REJEITADA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VALOR ADEQUADO. INDENIZAÇÃO. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. [...] - É cabível a fixação de indenização, a título de fruição do imóvel, no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do bem; - Recurso improvido. (Apelação Cível 1.0024.10.124062-0/001, Relator Des. Amorim Siqueira, 9a Câmara Cível, julgamento em 20/08/2013, publicação da sumula em 26/08/2013).

Ademais, as despesas atinentes ao IPTU, energia elétrica, água, esgoto e demais débitos relativos ao direito de propriedade devem ser arcadas por quem efetivamente se utilizou do bem objeto do contrato, pois se assim não fosse, estar-se-ia promovendo o enriquecimento indevido da mesma à custa da outra parte.

Assim, é de responsabilidade do demandado eventuais encargos incidentes sobre o imóvel, tais como o IPTU, condomínio e outros incidentes durante o período de sua ocupação até a efetiva reintegração da parte autora na posse do bem.

Nesse sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA DA COMPRA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PAGAMENTO DE IPTU. ÔNUS DO COMPRADOR. PARCELAS DEVIDAS. Mostra-se possível condenar à autora, a também sofrer os descontos - no valor a ser a ela restituído - dos IPTUs relativos ao bem, até a efetiva reintegração da pessoa jurídica vendedora, na posse do imóvel, por ser este ônus do adquirente, previsto no contrato. (TJMG. Apelação Cível 1.0024.06.202343-7/003, Rel. Des. Alberto Henrique, 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/10/2019, publicação da súmula em 11/10/2019).

Portanto, os réus devem ser condenados ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à taxa de fruição durante o período de ocupação irregular, compensando-se do valor pago ao autor, no tocante às prestações adimplidas e despesas de energia e IPTU que comprovou ter desembolsado, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil.

Tendo em vista que a taxa de fruição equivale às perdas e danos ou aluguel em razão do tempo de utilização do imóvel, incide juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se os valores pagos pelos réu ao autor, os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação.

Isso porque conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão.

Quanto ao termo inicial da atualização dos valores pagos, a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
"em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 13.9.2017).

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para julgar procedente o pedido, resolver o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, determinando o seu retorno ao status
quo ante
, com a reintegração da parte autora na posse do imóvel; condenar o réu ao pagamento de uma indenização equivalente à locação durante o período de ocupação irregular, além débitos relativos ao direito de propriedade, desde a data em tomou posse (03.08.2013) até a data da efetiva desocupação, que fixo na quantia mensal de 0,5% sobre o valor do bem atualizado - constante no contrato, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se dos valores pagos pelo réu os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação.

Finalmente, diante do resultado deste julgamento, faz-se necessário a inversão do ônus sucumbencial, ficando a cargo do réu da totalidade das custas processuais, despesas e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, o qual será fixado em percentual após a liquidação do julgado, nos termos do art. 85, § 4o, II, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR
. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2o VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES (1a VOGAL)

Aguardo o pedido de vista.

EM 11 DE MAIO DE 2022 (PLENÁRIO VIRTUAL):

JULGAMENTO ADIADO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DO 2o VOGAL, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA. O RELATOR PROVEU O RECURSO E A 1a VOGAL, DESEMBARGADORA ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES AGUARDA.

SESSÃO DE 18 DE MAIO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (MÉRITO - VISTA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2o VOGAL)

Pedi vista, para melhor análise da questão jurídica tratada no recurso.

Em breve síntese, cuida-se de ação de rescisão contratual c/c com reintegração de posse e perdas e danos, fundamentada no inadimplemento da obrigação pelo promitente-comprador.

Narrou a parte autora, ora apelante, que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao imóvel urbano - Apartamento n. 1001, do Condomínio Solar do Pantanal, nesta capital, financiado pela Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais), resultantes do somatório do saldo devedor junto a CEF e do saldo devedor junto ao condomínio, além do pagamento de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) não registrados no contrato, totalizando o valor de R$ 404.000,00 (quatrocentos e quatro mil reais).

Alegou que o promitente comprador não honrou com o cumprimento da obrigação referente ao pagamento do saldo devedor junto ao agente financiador no valor de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais), o que motivou a rescisão do contrato.

Em sua defesa, o requerido, ora apelado, sustentou que o valor entabulado na compra e venda do imóvel foi de R$ 341.000,00, sendo R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil) no financiamento da Caixa Econômica Federal, e R$71.000,00 (setenta e um mil reais) para pagamentos de débitos do condomínio, sendo que realizou o pagamento total de R$ 433.959,38 (quatrocentos e trinta e três mil, novecentos e cinquenta e nove reais e trinta e oito centavos) referente à compra do imóvel, neste valor incluído débitos do condomínio, IPTU e energia elétrica em atraso, não havendo que se falar, portanto, em descumprimento das obrigações contratuais.

Decorrido o iter procedimental, saneado o feito e especificado as provas, sobreveio sentença de mérito julgando improcedente a pretensão inicial.

Não concordando com o édito sentencial recorre o autor, buscando a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão contratual em decorrência da mora do promissário comprador, com o retorno das partes ao
status

quo ante,
além da indenização pelo tempo de fruição do imóvel, com a compensação de todos os valores pagos a título de contribuição condominial, financiamento habitacional e impostos atrasados que recaiam sobre o bem.

O i. relator, e. Des. Dirceu dos Santos, deu provimento ao recurso de apelação do autor e decretou a resolução do contrato de compra e venda, determinando o seu retorno ao
status

quo ante
, com a reintegração da parte autora na posse do imóvel, e condenou o réu ao pagamento de uma indenização equivalente à locação durante o período de ocupação irregular, além dos débitos relativos ao direito de propriedade, desde a data em tomou posse (03.08.2013) até a data da efetiva desocupação, que fixou na quantia mensal de 0,5% sobre o valor do bem atualizado - constante no contrato, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se dos valores pagos pelo réu os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação.

Pois bem. Após a leitura atenta dos fundamentos utilizados no voto condutor, peço vênia para divergir do i. relator.

Como se extrai do instrumento de compra e venda, restou avençado entre as partes quanto ao preço e forma de pagamento,
verbis
:

"CLÁUSULA SEGUNDA: DA COMPRA E VENDA

OS VENDEDORES comprometem-se a transferir a propriedade e posse dos referidos imóveis ao COMPRADOR que, por sua vez, compromete-se a
pagar o preço de R$ 341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais) referente ao somatório das dívidas descritas
, que
deverão ser quitadas direta e respectivamente junto a Caixa Econômica Federal e ao Condomínio Solar do Pantanal.

Parágrafo Primeiro:
O COMPRADOR compromete-se a quitar o saldo devedor junto a CEF até o mês de dezembro de 2014,
ocasião em que OS VENDEDORES promoverão todos os atos necessários à transferência dos imóveis ao nome do COMPRADOR, sob as expensas deste.

Parágrafo Segundo:
O COMPRADOR se compromete ainda a depositar a importância equivalente a parcela do financiamento do apartamento na conta corrente n. 9418-7 agência n. 0016 da CEF, tendo como titular a Sra. Inara, acima qualificada.

Parágrafo Terceiro: O valor da parcela do financiamento sobredito é de aproximadamente R$3.228,58 (três mil, duzentos e vinte e oito reais e cinquenta e oito centavos). Segundo contrato firmado com a CEF referida parcela é decrescente.

Parágrafo Quarto: Não será devido aos VENDEDORES qualquer importância a título de ágio, estando os mesmos completamente satisfeitos com a transferência da propriedade e posse do imóvel, objeto deste instrumento com a simples quitação dos débitos que recaem sobre o mesmo.”
(Id. 92392618)

Logo, da intelecção das cláusulas contratuais alhures transcritas restou firmado entre as partes contratantes que o requerido, ora apelante, pagaria R$ 341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais) pelo apartamento adquirido, sendo R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, que deveria ser quitado perante o agente financiador até Dezembro/2014, e R$ 71.000,00 (setenta e um mil reais) referente a dívida do condomínio, bem como deveria proceder ao depósito das parcelas do financiamento na importância de R$ 3.228,58 (três mil duzentos e vinte e oito reais e cinquenta e oito centavos)

em conta da ex-esposa do autor- Sra. Inara Andrade de Albuquerque.

De fato, restou incontroverso que o saldo devedor do financiamento perante o agente financiador – CEF, apenas foi quitado em 19.11.15, o que em tese, levar-se-ia a caracterização da mora pelo promitente-comprador, ora apelado. No entanto, ficou evidenciado do conjunto fático-probatório que o pagamento tardio do financiamento foi motivado por culpa do promitente-vendedor, que, alheio aos termos firmados no contrato de compra e venda do imóvel residencial, omitiu dívidas que não estavam previstas em contrato, à exceção da cota condominial, circunstância que corroborou para o atraso na quitação do financiamento ao tempo aprazado no contrato.

Ora, o apelado comprovou que repassou a importância de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) para o autor para pagar débitos condominiais, que por sua vez, não foram quitados, o que fez com que assumisse obrigações financeiras além das pactuados, sendo R$ 73.452,70, pela dívida do condomínio (Id n. 92392622 – fl. 37), R$ 15.455,16 de impostos atrasados (Id 92392624 – fl. 09) e R$ 6.051,52, de conta de energia inadimplida, o que corroborou para o atraso na quitação do financiamento habitacional, vez que tais débitos não estavam previstos em contrato, e na programação financeira do promitente-comprador, ora apelado.

O autor alega que o valor depositado de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) referia-se a ágio do imóvel, que fora pago “por fora” pelo promitente comprador, no entanto o parágrafo quarto, da cláusula segunda do contrato, ressalva expressamente qualquer repasse a título de ágio, com acima transcrito

Dessa forma, em que pese é incontroverso o atraso na quitação do financiamento perante a CEF, não se olvide que o adiamento foi motivado por culpa do promitente-vendedor, que não cumpriu com a sua parte na avença ao receber o valor das cotas condominiais em atraso e não proceder à quitação do débito com desconto junto ao condomínio, obrigando o promitente comprador a pagar pela dívida que já se encontrava em execução judicial, assim também por débitos de impostos sobre o bem adquirido que não foram objeto do negócio jurídico entabulado, débitos estes, sinala-se, que gravam o imóvel de ônus, sujeitando-o à penhora, podendo levar a perda da propriedade.

A valer, o sistema jurídico que norteia a celebração dos negócios jurídicos, estabelece
certos requisitos que devem ser observados quando da contratação e execução dos contratos, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02 e
na mesma toada, estabelece no art. 884 do mesmo
Códex
, a proibição do enriquecimento sem causa.

Sem desconhecer da possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial, a qual consiste na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com um considerável número de parcelas quitadas, como no caso em pauta, já que o contrato de compra e venda foi adimplido na integralidade, embora com um certo atraso motivado por culpa do próprio vendedor, estando tal teoria consubstanciada nos sobreditos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, bem como da vedação ao enriquecimento sem causa.

Logo, diante desse cenário, considerando que o atraso na quitação do financiamento habitacional foi motivado por responsabilidade do promitente-vendedor e considerando que as obrigações pactuadas entre as partes no instrumento foram quitadas pelo promitente comprador, a resolução do pacto nos moldes pleiteados pelo autor, acarretaria o enriquecimento sem causa ou benefício da própria torpeza, conduta vedada pelo ordenamento pátrio.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE VALORES DIVERSOS – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – APLICAÇÃO DA TEORIA SUBSTANCIAL DO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇAO - § 11, ART. 85 DO CPC. Recurso conhecido e desprovido.

(1)-
No conceito do entendimento doutrinário, a teoria do adimplemento substancial do contrato, oriundo do direito germânico, visa impedir, ante a função social que todo contrato contém, o uso de desequilibrado direito de resolução por parte do credor, pretendendo o desfazimento desnecessário em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa fé prescrita no art. 422 do CC.

(2)- Neste viés, já estando pago quantia elevada em relação ao contrato, (mais de 90%), existindo ainda nos autos elementos de convicção de que o credor não honrou com a boa fé objetiva, com abuso de direito e tentativa de enriquecimento sem causa, embora existindo no contrato cláusula resolutória expressa, esta cede lugar ante a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato já que não se divisou má fé do devedor em descumprir a insignificante parcela ainda em aberto em relação ao contrato formalizado entre as partes.

(3)-Em tal situação, não se retira do credor em relação ao credito que tem a receber mas, para o caso, a ação deve ser de cobrança em relação ao minguado valor ainda devido, não sendo caso de resolução contratual. Correta a sentença que assim produziu o direito, esta se apresenta de todo irreprochável.

(4)-Conhecido e desprovido o recurso, os honorários advocatícios arbitrados em primeiro grau de jurisdição devem ser majorados, os alcunhados recursais, na visão do § 11, do art. 85, do CPC vigente”.
(RAC n. 0001556-29.2014.8.11.0078, 2a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Sebastiao de Moraes Filho, j. 10.02.21 - negritei)

Diante disso, o contrato deve ser preservado em razão de sua inerente função social, eventual rescisão contratual e a tentativa de retornar as partes ao ‘
status quo ante
’ ensejaria atribulações infinitamente maiores do que a manutenção do mesmo, sobretudo o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, entendo que a sentença deve ser ratificada, razão pela qual, peço vênia para divergir do i. relator, para
desprover
o recurso de apelação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 18 DE MAIO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 1a VOGAL, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES. O RELATOR PROVEU O RECURSO E O 2o VOGAL O DESPROVEU.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 01 DE JUNHO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (MÉRITO - VISTA)

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O eminente Relator, Des. Dirceu dos Santos, deu provimento ao recurso de apelação interposto por
GAYLUSSAC DANTAS DE ARAÚJO
e decretou a resolução do contrato de compra e venda, determinando o seu retorno ao
status

quo ante
, com a sua reintegração na posse do imóvel, bem como condenou o réu ao pagamento de uma indenização equivalente à locação durante o período de ocupação irregular, além dos débitos relativos ao direito de propriedade, desde a data em tomou posse (03.08.2013) até a data da efetiva desocupação, que fixou na quantia mensal de 0,5% sobre o valor do bem atualizado - constante no contrato, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se dos valores pagos pelo réu os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação.

Por sua vez, o 2o Vogal, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, negou provimento à apelação e manteve a sentença de improcedência proferida pela MMa Juíza, Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon, da 11a Vara Cível desta Capital.

Assim, pedi vistas dos autos para melhor avaliar a matéria.

Em suma, o apelante defende que o Juízo
a quo
desconsiderou a obrigação positiva e líquida descumprida e confessada pelos apelados, quanto à quitação do financiamento bancário que recaia sobre o imóvel em questão, a tempo e modo definidos no contrato, razão pela qual pugna pela reforma do julgado a fim de que os pedidos da inicial sejam julgados procedentes, com decretação da rescisão do instrumento particular de compra e venda, com a condenação do demandado em indenização por danos materiais decorrente da fruição na ordem de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a ser pagos desde 03.08.2013 até a data da efetiva desocupação, compensando-se todos os valores pagos a título de contribuição condominial, financiamento habitacional e impostos atrasados que recaiam sobre o imóvel.

As contrarrazões aportaram no Id. 92391561, pugnando a parte apelada pelo não conhecimento do recurso, ante ao não pagamento das custas e taxas processuais e no mérito, pelo seu desprovimento.

Os autos revelam que, em 25 de julho de 2013, o autor, ora apelante, vendeu ao requerido/apelado 01 (um) apartamento no Edifício Solar do Pantanal, com três vagas na garagem, devidamente matriculado sob os n. 45383, 45384, 45385 e 45386 do 6o Oficio da Terceira Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, pelo valor de R$ 341.000,00 (trezentos e quarenta e um mil reais), ficando acertado, ainda, o pagamento de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) em favor do autor, não registrado no contrato, cuja posse foi transmitida em 03/08/2013.

Ocorre que o ora apelante aduz em sua inicial que, transcorridos 17 meses do prazo para quitação do financiamento, os requeridos entraram em inadimplência contratual, ocasionando na rescisão do contrato, todavia, por mera liberalidade, permitiu que os requeridos permanecessem no imóvel, tendo proposto um adendo contratual para a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a titulo de multa mensal até a quitação do financiamento, uma vez que se refere a um apartamento de um milhão de reais comprado por quatrocentos e sessenta e quatro mil reais, razão pela qual ajuizou a demanda a fim de rescindir o negócio jurídico firmado, além de buscar a condenação do ora apelado ao o pagamento de danos materiais na ordem de 1% ao mês, sobre o valor do imóvel, da data de 03 de agosto de 2013 até a efetiva desocupação do bem, a serem subtraídos dos valores pagos pelos requeridos a título de contribuição condominial, financiamento do bem, e impostos atrasados.

Todavia, ao sopesar os fatos e provas trazidos à baila pelo requerido/apelado, adianto que não tenho dúvida em ratificar a sentença de improcedência, uma vez que não houve atraso no pagamento das parcelas, mas sim da quitação do financiamento, que, como bem observado pelo nobre colega Des. Carlos Alberto, se deu por culpa do próprio vendedor/apelante.

É que, em que pese ser incontroverso que o saldo devedor do financiamento perante a Caixa Econômica Federal foi quitado apenas em 19/11/15, os documentos apresentados pelo ora apelado comprovam que a demora decorre da omissão de diversas dívidas do imóvel que não estavam previstas no contrato firmado entre as partes.

Ademais, como também muito bem pontuado pela divergência, o apelado também comprovou que transferiu R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) para o autor para pagar débitos condominiais, o qual não procedeu com a quitação, culminado na assunção de obrigações financeiras além das pactuados, sendo R$ 73.452,70, pela dívida do condomínio (Id n. 92392622 – fl. 37), R$ 15.455,16 de impostos atrasados (Id 92392624 – fl. 09) e R$ 6.051,52, de conta de energia inadimplida, o que corroborou para o atraso na quitação do financiamento habitacional, vez que tais débitos não estavam previstos em contrato, e na programação financeira do promitente-comprador, ora apelado.

Por outro lado, cai por terra a alegação do apelante de que o valor de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais) concerne ao ágio do imóvel, uma vez que o parágrafo quarto, da cláusula segunda do contrato, ressalva expressamente qualquer repasse a título de ágio, com acima transcrito

Assim, sem maiores delongas e com a devida vênia ao Relator, não tenho dúvidas em acompanhar a divergência para
DESPROVER
o recurso.

É como voto.

V O T O (MÉRITO - RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR)

Eminentes pares,

Retifico meu voto para acompanhar o voto do Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, com os acréscimos da desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/06/2022