Tribunal: TJMT
Processo: 1009921-76.2020.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-10

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1009921-76.2020.8.11.0003
APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS
APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS
EMENTA:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS– INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E APELO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.
O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009921-76.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSIMAR ALVES DOS SANTOS - CPF: 869.508.861-87 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JOSIMAR ALVES DOS SANTOS - CPF: 869.508.861-87 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA REQUERIDA NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1009921-76.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS
–
AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS– INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– RECURSO DO AUTOR PROVIDO E APELO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1009921-76.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

Proc. referência
: Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais n. 1009921-76.2020.8.11.0003, da 3a Vara Cível Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Josimar Alves dos Santos.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Josimar Alves dos Santos em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível Comarca de Rondonópolis)
julgou procedentes
os pedidos da demanda para declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes, bem como declarar nula a cláusula compromissória (cláusula 26); determinar, em favor do autor, a restituição dos valores pagos, no importe atualizado de R$ 69.137,10, acrescido de correção monetária, a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, observado o abatimento depositado em juízo, a ser apurado em liquidação de sentença; condenou a requerida a pagar ao autor, a título de ressarcimento por dano moral, o valor de R$ 7.000,00, com correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde a citação.

Condenou a requerida ao pagamento da multa contratual fixada em 10% sob o valor de cada imóvel, declarou válida somente a cláusula referente à taxa de fruição, por consequência, determinou o pagamento da compensação, por parte do autor à requerida, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Determinou a retenção do equivalente a 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, com a devolução do restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Condenou-a, também, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

APELOS
: a requerida
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
sustenta a culpa exclusiva do autor pela rescisão contratual, para tanto, defende: a validade das disposições contratuais quanto os percentuais de retenção; a necessidade de afastamento da multa contratual em seu desfavor; a incidência de juros de mora a partir da citação, para que sejam computados a partir do trânsito em julgado; o afastamento do dano moral, bem assim que seja decretada a responsabilidade do autor pelo pagamento de eventuais débitos no imóvel (IPTU) durante o período de posse.

Por sua vez, o autor
Josimar Alves dos Santos
sustenta a culpa da loteadora pela rescisão contratual, em razão do atraso na entrega do loteamento.

Aduz que se trata de terrenos sem edificação que nunca foram efetivamente entregues, tampouco gozou de sua posse, porquanto não há falar em retenção de percentual do valor a ser restituído e nem da fruição em favor da requerida.

Assim, pugna pela reforma da sentença para que seja determinada a devolução integral dos valores pagos.

Contrarrazões
do autor apresentada no Id. 114458992.

Certificado o decurso de prazo para a requerida apresentar resposta ao recurso da parte autora (id. 114458993).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1009921-76.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSIMAR ALVES DOS SANTOS

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Josimar Alves dos Santos.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Josimar Alves dos Santos em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível Comarca de Rondonópolis)
julgou procedentes
os pedidos da demanda para declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes, bem como declarar nula a cláusula compromissória (cláusula 26); determinar, em favor do autor, a restituição dos valores pagos, no importe atualizado de R$ 69.137,10, acrescido de correção monetária, a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, observado o abatimento depositado em juízo, a ser apurado em liquidação de sentença; condenou a requerida a pagar ao autor, a título de ressarcimento por dano moral, o valor de R$ 7.000,00, com correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde a citação.

Condenou a requerida ao pagamento da multa contratual fixada em 10% sob o valor de cada imóvel, declarou válida somente a cláusula referente à taxa de fruição, por consequência, determinou o pagamento da compensação, por parte do autor à requerida, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Determinou a retenção do equivalente a 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, com a devolução do restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Condenou-a, também, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

Narra o autor que, na data de 20.01.2015, firmou com a requerida os contratos de números 1223/2014 e 1224/2014, para aquisição de dois imóveis (lotes) no empreendimento residencial Parque Rosa Bororo, o primeiro situado na Quadra 58, Lote 27, com área total de 200,00m2, no valor total de R$ 54.043,74, com entrada de R$ 1.276,78, na data de 26.01.2015 e R$ 1.695,56, na data de 23.02.2015 e mais 180 parcelas reajustáveis no valor de R$ 283,73, que, com relação a este primeiro lote, fora pago, até a propositura da ação, a quantia atualizada de R$ 31.292,62.

Anota que o segundo terreno, também localizado no mesmo empreendimento, está na Quadra 58, Lote 28, com área total de 200,00m2, no valor total de R$ 54.043,74, com a entrada na data de 26.01.2015 no valor de R$ 1.276,78, e R$ 1.695,56, na data de 23.02.2015 e mais 180 parcelas reajustáveis no valor de R$ 283,73, bem assim que foi paga a quantia atualizada de R$ 30.844,48.

Anota ainda que a requerida não cumpriu o contratado, porque, conforme a avença, o término de entrega das obras de infraestrutura do loteamento seriam em 06.09.2016, o que não ocorreu.

Para tanto, requereu a procedência da demanda para a rescisão da avença, com a restituição dos valores pagos e a condenação em danos morais.

A sentença julgou procedentes os pedidos da demanda, que é objeto dos recursos interpostos por ambas as partes.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Conforme se verifica dos autos, ficou demonstrado que a requerida deu causa à rescisão contratual, porque as obras de infraestrutura nos terrenos adquiridos pelo autor não foram concluídas e os imóveis não foram entregues.

Registrou a sentença recorrida:

“Consta nos autos, que nos contratos de n° 1223/2014 e 1224/2014, o demandante efetuou ao pagamento das entradas, bem como os pagamentos de algumas mensalidades pactuadas, conforme os históricos financeiros aportados nos Ids. 44735379 e 44735381.

DESTARTE, CONFORME DECISÃO DESTE JUÍZO NO DIA 23.09.2014 NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA CÓDIGO 755530, A QUAL TRAMITA NESTA VARA, ONDE A RÉ CONFIGURA O POLO PASSIVO DO FEITO, CUJA DETERMINAÇÃO FOI A SUSPENSÃO DE TODAS AS OBRAS NO LOTEAMENTO VINDICADO, BEM COMO A IMEDIATA SUSPENSÃO DAS VENDAS DOS IMÓVEIS, ASSIM SENDO A REQUERIDA SABIA DA EXISTÊNCIA DA LIDE, COMO TAMBÉM SABIA QUE AS OBRAS DE INFRAESTRUTURA NÃO ESTARIAM PRONTAS EM 06.09.2016 COMO AVENÇADAS.

In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da requerida. Deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor.

(...)

Destarte, em face do inadimplemento das obrigações pactuadas, a autora é lícita pedir a rescisão contratual.

Em vista dessas constatações, dúvida não resta de que, realmente, deve ser julgada procedente a demanda, em virtude do inadimplemento da ré, o que garante ao autor o direito em ver rescindido, judicialmente, o pacto, eis que a falta de cumprimento das obrigações assumidas acarreta e acarretará prejuízos diretos a ele.” (destaquei)

Observa-se que, pelo fato de se encontrar paralisadas as obras de infraestrutura do loteamento, o prazo pactuado para entrega dos imóveis (06.09.2016) não foi cumprido pela parte requerida.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora que não entregou os imóveis no prazo estipulado no contrato.

Não evidenciada causa excludente, é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor.

Logo, cabível a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva da promitente-vendedora
a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de
devolução integral do valor pago
(Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em retenção de percentual de taxa de fruição, notadamente porque não houve a efetiva entrega dos imóveis ou mesmo sua utilização, bem assim não cabe a retenção do equivalente a 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do IPTU

No que tange ao pagamento do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto o autor sequer entrou posse dos terrenos.

Dessa forma, é mesmo o caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...). (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Acerca do tema e no mesmo sentido, confere-se o precedente desta Quarta Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL –
IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil). (N.U 1003432-26.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 13/10/2021)

Se mostra acertada a sentença ao consignar:

“No que tange ao pagamento de impostos e débitos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da construtora (ré), ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever da ré de promover a liquidação.”

Da multa moratória

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, a sentença recorrida que condenou a requerida ao pagamento da multa contratual fixada em 10% sob o valor de cada imóvel.

Como se vê, a sentença está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido, porque além de a requerida não ter entregado os imóveis na data inicialmente aprazada, não os entregou no prazo excedente.

A demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de
R$ 7.000,00 (sete mil reais)
, arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso interposto pelo autor Josimar Alves dos Santos
, para determinar a restituição integral dos valores pagos nos contratos de compra e venda de números 1223/2014 e 1224/2014
.

Nega-se provimento ao recurso interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022