Tribunal: TJMT
Processo: 1003717-04.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-12

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DO COMPRADOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 15% DO VALOR PAGO – APARTAMENTO NÃO USUFRUÍDO PELA COMPRADORA E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 15% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo.
2 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003717-04.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SIMONE VERLANGIERI CARMO - CPF: 495.571.571-00 (APELADO), MARCYLENE ANDRADE D AVILA SOUSA ALVES - CPF: 787.003.021-04 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELANTE), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS 2 S.A - CNPJ: 15.274.943/0001-80 (APELANTE), WILLIAM HEMILLIESE ORACIO SILVA - CPF: 026.371.301-64 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– OPÇÃO VOLUNTÁRIA DO COMPRADOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 15% DO VALOR PAGO – APARTAMENTO NÃO USUFRUÍDO PELA COMPRADORA E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “
padrão indenizatório de 25% do valor pago
” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 15% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo.

2 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela construtora
ERBE Incorporadora 164 Ltda
. (atual denominação da
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.
) em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valores ajuizada por
Simone Verlangieri Carmo
.

A Juíza sentenciante acolheu o pedido de resilição do Contrato de Compra e Venda do imóvel na planta por opção voluntária da compradora. Declarou que a taxa de retenção deve ficar limitada em 15% do valor efetivamente pago pela Apelada, tendo permitido o abatimento da quantia já devolvida administrativamente. Determinou a restituição em parcela única, corrigida pelo INPC a partir de cada pagamento realizado e acrescido dos juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação.

Julgou improcedente o pedido indenizatório por danos morais. Ao final, distribuiu o ônus da sucumbência em 50% para cada parte e arbitrou os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação (muito embora não tenha havido verba condenatória).

Nas razões recursais, a Apelante busca majorar o percentual de retenção das parcelas pagas de 15% para 50%, conforme previsto a Cláusula 7.4 e seus parágrafos, não havendo que falar em afronta à jurisprudência consolidada no STJ. Alternativamente, pede para que o percentual seja fixado em 25% do montante pago.

Além disso, pretende alterar o termo inicial dos juros de mora, a fim de que passem a contar do trânsito em julgado, e não da citação, conforme REsp n. 1.211.323, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.

As contrarrazões foram apresentadas no ID147853715.

É a síntese do necessário.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Exsurge dos autos que, em 23/10/2013, por meio do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com a
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, a servidora pública
Simone Verlangieri Carmo
adquiriu, na planta, o apartamento no 1606, da quadra 05, no Empreendimento Alvorada Cuiabá, ao custo de R$ 271.540,00 (duzentos e setenta e um mil quinhentos e quarenta reais), assumindo o compromisso de pagar o sinal, as parcelas balões e o financiamento do saldo residual até 10/11/2015.

A obra estava prevista para ser entregue em 30/11/2015, com previsão de prorrogação pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 7.3.1.1. do contrato (ID 147853680).

De acordo com a promitente compradora Apelada, conseguiu pagar a importância de R$ 21.676,91 (vinte e um mil seiscentos e setenta e seis reais e noventa e um centavos) a título de sinal e comissão de corretagem. Devido ao atraso na entrega de outro imóvel (também adquirido na planta da mesma construtora), a Apelada resolveu desistir do contrato objeto desta demanda
antes
de alcançado o termo para entrega da unidade adquirida por impossibilidade financeira de continuar pagando as parcelas, decisão reportada à Apelante que, por sua vez, não se opôs à resolução contratual, mas exigiu a retenção do percentual descrito na Cláusula Sexta, item 6.4 do contrato no total de 50% do valor pago.

A Apelante emitiu o Termo de Distrato propondo a devolução de R$ 9.135,07 (nove mil cento e trinta e cinco reais e sete centavos), alegando que a Apelada havia quitado apenas R$ 16.889,52 (dezesseis mil oitocentos e oitenta e nove reais e cinquenta e dois centavos), e não R$ 21.676,91 (vinte e um mil seiscentos e setenta e seis reais e noventa e um centavos).

A proposta foi inicialmente aceita pela Apelada, conforme exsurge do Documento assinado e juntado no ID 147853671. Contudo, depois de rever o documento, a consumidora resolveu contestar a cláusula contratual e pedir o reembolso da parte remanescente por entender que faz jus ao total do valor pago.

A Apelada juntou os recibos de pagamento no ID 147849677 – pág. 01 a 08, apontando o total de R$ 21.676,91 (vinte e um mil seiscentos e setenta e seis reais e noventa e um centavos).

Na contestação, a empresa Apelante suscitou a prejudicial de prescrição e a preliminar de falta de interesse de agir. No mérito, não contestou o valor pago pela Apelada, e insiste que o montante correto para devolução, já descontadas as despesas administrativas, é de R$ 9.135,07 (nove mil cento e trinta e cinco reais e sete centavos).

Em síntese, a Apelante asseverou que tem direito de reter o valor das arras, serviço de manutenção, despesas com cobrança de parcelas em atraso, que devem ser descontados. Subsidiariamente, pediu que o percentual de retenção seja equivalente a 25% do valor atualizado das parcelas pagas, mediante acréscimo de consectários após o trânsito em julgado, em consonância com o Tema n.o 1.002, do Superior Tribunal de Justiça.

Encerrada a fase instrutória, a Juíza da causa prolatou a sentença recorrida em que acolheu parcialmente os pedidos autorais, rescindiu o vínculo contratual e facultou a restituição de parte das parcelas pagas.

Obtemperou que, no caso de desfazimento do contrato por opção voluntária do comprador, o vendedor tem direito de reter 15% do valor efetivamente pago, restituído em parcela única, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso. No mais, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Inconformada com o percentual de retenção e o termo inicial dos juros de mora, a Apelante recorreu pugnando seja aplicada a regra definida no Tema 1.002 do STJ.

O primeiro ponto nodal do recurso é sobre o percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel encerrado por vontade unilateral ou culpa do comprador, cujo assunto foi objeto de nova deliberação da Corte Superior, consoante passo a expor.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial no 1.820.330/SP que, nos contratos de compra e venda de imóvel firmados
antes
da Lei no 13.876/2018, o percentual de retenção, quando extinto o contrato por culpa do comprador, é de 25%. Este, por sua vez, abrange todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor, incluindo a comissão de corretagem, considerada despesa administrativa.

No voto vista da Ministra Nancy Andrighi, esclareceu-se que se o rompimento do contrato acontece por “mora ou culpa da vendedora” é assegurada a restituição integral da quantia paga, consoante Verbete 543 da Súmula do STJ. Entretanto, se o rompimento ocorrer por culpa do comprador, garante-se ao vendedor indenização pelas despesas e prejuízos oriundos do evento. Eis o teor do mencionado Verbete Sumular:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
". (sem destaques no original)

No julgamento do Recurso Especial no 1.820.330/SP, há um tópico dedicado à evolução da jurisprudência quanto ao percentual de retenção, que deve ser garantido ao vendedor na hipótese de extinção do vínculo contratual por culpa do comprador.

Ficou explicitado que a jurisprudência do STJ havia firmado a orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018, seja por iniciativa ou por inadimplemento do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor poderia ser fixado entre 10% e 25% do total pago, conforme as circunstâncias de cada caso. Nesse sentido, estão os julgados: AgInt no AREsp 1417321/MA, Quarta Turma, DJe 22/08/2019; AgInt no AREsp 1200008/SP, Terceira Turma, DJe 14/06/2019.

É certo, também, que em julgado mais recente, a Segunda Seção do STJ modificou a orientação de que o percentual de retenção seria variável segundo as circunstâncias concretas, e passou a prever que o percentual deve ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente.

Segundo o entendimento atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018 deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019.

A despeito disso, ouso afirmar que no caso concreto não justifica a retenção de 25% do valor pago pelos Apelantes, por ser deveras excessivo, e entendo justa a
retenção de 15% do montante quitado, tal qual fixado na sentença
. E isso se deve ao fato de que se trata de apartamento que valorizou com o decorrer dos anos, além de a Apelada não ter sido imitida na posse, de maneira que a Apelante pode revendê-lo pelo valor atualizado, sem sofrer prejuízo.

Anoto que esta Câmara vem adotando esse entendimento, conforme julgado recente:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TERMO DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMPOVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – ITPU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DE AMBAS PARTES PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da compradora, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi utilizado/habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, se não houve a efetiva utilização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15
. (
RAC 0007515-33.2019.8.11.0004 – relatoria Desa. Marilsen Andrade Addario – julgado em 17/08/2022
).

Em resumo, considerando ser incontroverso que a Apelada pagou o total de R$ 21.676,91 (vinte e um mil seiscentos e setenta e seis reais e noventa e um centavos), diante da desistência voluntária de continuar com o ajuste, a Apelante tem direito de
reter 15% do valor corrigido
, a contar de cada desembolso, conforme definido na sentença. Anoto que, no caso concreto, deve ser decotada a quantia já restituída à Apelada na esfera administrativa.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora, não comporta maiores digressões, uma vez que o assunto foi resolvido no julgamento do TEMA n.o 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que conta a partir do trânsito em julgado e não da citação. Logo, este é o único ponto da sentença que merece reforma.

Feitos esses esclarecimentos, dúvidas não há sobre o direito de a Apelante ser reembolsada em 85% do montante pago, cujo saldo final deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado (Tema no 1.002 STJ). Por conseguinte, pronuncio a nulidade da Cláusula Sexta, item 6.4 do contrato, que trata da retenção de 50% do valor do contrato.

Por todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO,
confirmo o percentual de retenção de
15% do valor atualizado
das parcelas pagas, corrigidas pelo INPC a contar de cada desembolso, conforme definido na sentença, cujo saldo final deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado (Tema no 1.002 STJ).

Deixo de fixar honorários recursais face do não cabimento nos casos em que o recurso é provido em parte.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2022