Tribunal: TJMT
Processo: 0007019-92.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-29

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS – COBRANÇA INDEVIDA - DESVANTAGEM EXAGERADA – RESSARCIMENTO AO CONSUMIDOR – REDUÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REFORMATIO IN PEJUS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Com amparo no art. 51 , IV , § 1o , II e III , do Código de Defesa do Consumidor é abusiva a cobrança da taxa de transferência por ocasião da cessão de direitos e obrigações relativas ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes pois, além de colocar o Apelado em desvantagem exagerada, sequer foi demonstrado pela Apelante as despesas administrativas que justificam a cobrança de 3% do valor atualizado do contrato.
Considerando a sucumbência recíproca entre as partes e, por ser vedado no ordenamento jurídico a reformatio in pejus, deve ser mantido o percentual dos honorários advocatícios da forma como fixados pelo Juiz a quo, sob pena de prejudicar a verba sucumbencial destinada ao causídico da própria Apelante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007019-92.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PATRIK SANGO KURAMOTI WENCESLAU - CPF: 708.374.141-72 (APELADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), ALEXANDRE SODRE ANDRADE - CPF: 672.958.351-72 (ADVOGADO), HESA 86 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 12.627.668/0001-42 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS
– COBRANÇA INDEVIDA - DESVANTAGEM EXAGERADA –

RESSARCIMENTO AO CONSUMIDOR – REDUÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS –
REFORMATIO

IN PEJUS
- SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Com amparo no art. 51 , IV , § 1o , II e III , do Código de Defesa do Consumidor é abusiva a cobrança da taxa de transferência por ocasião da cessão de direitos e obrigações relativas ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes pois, além de colocar o Apelado

em desvantagem exagerada, sequer foi demonstrado pela Apelante as despesas administrativas que justificam a cobrança de 3% do valor atualizado do contrato.

Considerando a sucumbência recíproca entre as partes e, por ser vedado no ordenamento jurídico a
reformatio in pejus
, deve ser mantido o percentual dos honorários advocatícios da forma como fixados pelo Juiz
a quo
, sob pena de prejudicar a verba sucumbencial destinada ao causídico da própria Apelante.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 0007019-92.2016.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
HESA 86 Investimentos Imobiliários Ltda
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 8.a Vara Cível da Comarca da Capital que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
Patrik Sango Kuramoti Wenceslau
na
Ação de Indenização c/c Restituição de Valores
e condenou a Recorrente ao ressarcimento integral do valor pago pelo Apelado referente à Taxa de Transferência para Cessão de Direitos (R$ 38.932,04), com o acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios na proporção de 30% (trinta por cento) para
Patrik Sango Kuramoti Wenceslau
e 70% (setenta por cento) para
HESA 86 Investimentos Imobiliários Ltda
. O
honorários foram fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Em suas razões, a Apelante defende a legalidade da cobrança da Taxa de Transferência para Cessão de Direitos pois prevista na Cláusula XV do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes.

Frisa que essa Taxa tem o propósito de custear as despesas relativas à transferência da titularidade do imóvel e, em observância ao
pacta sunt servanda
, deve ser respeitada.

Aduz que os honorários advocatícios foram fixados em percentual elevado e merecem ser reduzidos.

Contrarrazões no ID. 117230065.

Eis o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que o Apelado
Patrik Sango Kuramoti Wenceslau
ajuizou
Ação de Indenização c/c Restituição de Valores
em face da Apelante
HESA 86 Investimentos Imobiliários Ltda
alegando ter adquiriu desta empresa, em Junho/2012, a unidade autônoma n.o 51 do Condomínio Helbor Privilege Goiabeiras; todavia, em 21/07/2014, transferiu seus direitos para
Roberto Dias de Campos
.

Aduziu que, para efetivar a cessão de direitos, teve efetuar o pagamento de R$ 38.932,04 (trinta e dois mil, novecentos e trinta e dois reais e quatro centavos).

Afirmou que a cobrança dessa taxa é ilegal e coloca o consumidor em desvantagem, além de que não ter respaldo algum, pois no preço do imóvel já estão embutidos os gastos da empresa Recorrente.

Firme nesses argumentos, requereu a condenação da Apelante à restituição do valor cobrado indevidamente, com as penalidades do art. 42 do CDC, e, indenização por dano moral Recorrente

Após ter sido apresentada Contestação e a Réplica, sobreveio sentença em que o Juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou a empresa de investimentos imobiliários a ressarcir ao consumidor o valor da Taxa de Transferência para Cessão de Direitos (R$ 38.932,04), com o acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes na proporção de 30% (trinta por cento) para
Patrik
e 70% (setenta por cento) para
HESA 86
. Os
honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Inconformada, a Imobiliária interpôs este Apelo em que defende a legalidade da cobrança da Taxa de Transferência para Cessão de Direitos, haja vista a previsão contratual nesse sentido.

A cessão contratual, como é cediço, trata-se de negócio jurídico pelo qual o cedente transfere ao cessionário integralmente a sua posição contratual, tendo como objeto toda a universalidade de direitos e obrigações que lhe competia.

Ao que consta no ID. 117229047, em 05/06/2012, foi entabulado o “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial”, cujo objeto é a aquisição da unidade autônoma n.o 51 do Condomínio Helbor Privilege Goiabeiras, pelo preço de R$ 1.180.000,00 (um milhão, cento e oitenta mil reais).

Da leitura da Cláusula XV deste Contrato, verifica-se que a Cessão e Transferência de Direitos é permitida pela Apelante; todavia, sua anuência está condicionada ao pagamento da Taxa de transferência que equivale a 3% (três por cento) do valor atualizado do contrato:

15.1 - A cessão e transferência dos direitos e obrigações deste contrato, pelo(s) COMPRADOR(ES) dependerá da prévia e expressa anuência da VENDEDORA e desde que inexistam, na oportunidade, obrigações pendentes de pagamento, sub-rogando-se o Cessionário em todas as obrigações assumidas pelo Cedente. À VENDEDORA fica assegurado o direito de preferência em caso de cessão deste contrato, preço por preço.

15.2 – No ato da anuência, da
exibição
, para a VENDEDORA, das guias de recolhimento do ITBO devido pela cessão, assim como
do pagamento para a VENDEDORA da taxa de 3% (três por cento) sobre o total do presente contrato, devidamente atualizado, a título de despesas administrativas da cessão com a sub-rogação que se formalizará no ato da anuência.

15.3 – Exclui-se a obrigatoriedade da anuência na hipótese em que o(s) COMPRADOR(ES) já tenha realizado o pagamento integral do preço na forma contratada.

15.4 – Embora permanecendo inteiramente responsável como incorporadora do empreendimento, à VENDEDORA assistirá o direito de ceder e transferir fiduciariamente, ou não, o seu crédito decorrente da alienação do empreendimento ou somente deste contrato, a quem achar por direito.

In casu,
de acordo com o “Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações”, em 21/07/2014, o Apelado transferiu para o Sr. Roberto Dias Campos, com anuência da Apelante, todos os direitos referentes à unidade autônoma n.o 51 do Condomínio Helbor Privilege Goiabeiras.

Inobstante o consentimento da Apelante seja indispensável para a validade da cessão contratual, o art. 51, III, do Código de Defesa do Consumidor prevê que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Assim, levando em consideração que o contrato de compra e venda foi firmado em 05/06/2012 pelo preço de R$ 1.180.000,00 (um milhão, cento e oitenta mil reais), que o item 15.2 da Cláusula XV exige o pagamento da taxa de 3% (três por cento) do valor atualizado do contrato, e que a Apelante não demonstrou qual o valor das despesas que teve com a transferência da titularidade do imóvel, não pairam dúvidas de que a cobrança praticada pela empresa coloca o consumidor em desvantagem exagerada.

Em outras palavras, a cobrança da taxa de transferência para a cessão de direitos e obrigações relativas ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, sem amparo em custos geradores da sua exigência, acarreta situação que expõe o Apelado a situação de desvantagem exacerbada e onerosidade excessiva, contrariando que dispõe o art. 51 , IV , § 1o , II e III , do Código de Defesa do Consumidor. Logo, é indevida.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; [...]

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

Dessume-se, pois, que incumbe à Apelante a devolução de R$ 38.932,04 (trinta e oito mil, novecentos e trinta e dois reais e quatro centavos) ao Apelado, uma vez comprovado por meio do Recibo de ID. 117229040 – Pág. 4 que este valor decorre do pagamento da Taxa de Transferência e Cessão de Direitos.

Em casos semelhantes, já decidiram os Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA - INDENIZAÇÃO - DANO - INEXISTÊNCIA.
1. É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o
valor do contrato
.
2. Para apuração da responsabilidade e o dever de indenizar, é indispensável a existência de dano.
(TJMG. Apelação 10024113019129001. Relator Maurílio Gabriel. Julgado em 19/09/2019. Publicado em 25/09/2019) (sem destaque no original).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CESSÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. 3% DO VALOR TOTAL DO PACTO. ABUSIVIDADE CARACTERIZADA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DE REFERIDA QUANTIA. 1. Incide as normas consumeristas aos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, vez que a construtora qualifica-se como fornecedor de produto, nos termos do art. 3o do CDC.
2. Ocorrendo a cessão de direitos em contrato de compra e venda, mostra-se abusiva a cláusula que prevê o pagamento de 3% (três por cento) do valor total do contrato para permitir referida cessão, mormente se não demonstrado pela construtora a finalidade ou utilizada da cobrança da taxa de transferência/cessão. Previsão do art. 51, inciso IV e § 1o do CDC.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
(TJGO. Apelação

03872965120138090051. Relator Carlos Roberto Favaro. Julgado em 25/04/2019. Publicado em 25/04/2019) (sem destaque no original).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU TAXA DE CESSÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. De fato, como já decidiu o c. STJ, não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor . (REsp 1027669/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 02/12/2014, DJe 18/05/2015).
2. Nada obstante, embora o consentimento do credor seja indispensável para a validade da cessão contratual, a jurisprudência pátria vem reconhecendo a ilegalidade da imposição de pagamento de taxa de transferência (também denominada de taxa de cessão), por se tratar de cobrança desproporcional e incompatível com a finalidade a que se presta, mesmo porque eventuais despesas para verificação de cadastro do novo cliente e confecção dessa alteração contratual são inerentes ao próprio ramo imobiliário no qual atua a apelada.
3. Recurso provido.
(TJES. Apelação 00079986120138080035. Relator Jorge do Nascimento Viana. Julgado em 14/06/2021) (sem destaque no original).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO – PRELIMINAR REJEITADA – IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVA – MULTA POR NÃO COMPARECIMENTO A AUDIÊNCIA – NÃO CABIMENTO – COMPARECIMENTO DO ADVOGADO COM PODERES - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – CONFIGURAÇÃO – EXCLUSÃO – APLICAÇÃO DA TABELA PRICE – NULIDADE DE CLÁUSULA – EFEITO “EX TUNC” – RETORNO AO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. Não sendo útil ou necessária a realização de prévia perícia técnica para o julgamento da ação, cujo âmago resume-se à definição da legalidade (ou não) das cláusulas e práticas contratuais discutidas nos autos, não há falar em cerceamento de defesa.

Constatada a capitalização mensal de juros, sendo esta vedada no contrato de compra e venda de imóvel e não havendo pactuação quanto a capitalização de juros, deve ser declarada sua abusividade e nulidade.

A utilização da Tabela Price não é sinônimo de capitalização de juros.

O caso envolve a aplicação do artigo 51 do CDC, que diz expressamente que as cláusulas abusivas são “nulas de pleno direito”. Portanto, a sentença proferida na revisional declara a existência do abuso e gera efeitos “ex tunc”, ou seja, desde a realização do ato viciado.

É desproporcional e abusiva a cláusula que prevê o pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato, pois, onera demasiadamente o consumidor.

(TJMT. Apelação Cível 1000771-58.2019.8.11.0051. Des. Sebastião Barbosa Farias. Primeira Câmara de Direito Privado. Julgado em 28/09/2021.

Publicado em 29/09/2021) (sem destaque no original).

Imperiosa, portanto, a manutenção da sentença no capítulo combatido.

Noutro ponto, a Apelante alega que os honorários advocatícios foram fixados em percentual elevado e merecem ser reduzidos.

Conforme consta na parte final da sentença,
ambas
as partes foram condenadas no ônus da sucumbência.

Assim, sem olvidar a sucumbência recíproca e, para evitar a para evitar
reformatio in pejus
,

a redução da verba honorária não comporta guarida pois resultará em prejuízo ao causídico da própria Apelante.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso e mantenho inalterada a sentença combatida.

Diante do desprovimento deste recurso, tendo em vista que os honorários advocatícios foram arbitrados de forma
pro rata
na Instância
a quo
, em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária fixada em favor do patrono do Apelado para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, observada a proporção fixada pelo Juiz singular (70% pela parte Ré/Apelante).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022