Tribunal: TJMT
Processo: 0020272-07.2015.8.11.0002
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL – SHOPPING CENTER – CESSÃO DO DIREITO DE USO – RES SPERATA (UTILIZAÇÃO DOS DIREITOS DE USO) – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS AO LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL - DANO MATERIAL – ALEGADO PREJUÍZO COM AQUISIÇÃO DE FRANQUIA – FRACASSO DO EMPREENDIMENTO QUE NÃO PODE SER IMPUTADO AO SHOPPING CENTER – MULTA RESCISÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO DA RES SPERATA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA RECONVENÇÃO – ARBITRAMENTO DE FORMA INDEPENDENTE – SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO 1. Não há que se cogitar de enriquecimento sem causa a não devolução dos valores pagos a título de cessão do direito de participação e integração na estrutura técnica de shopping center (res sperata) quando o empreendedor disponibilizou todo o aparato previsto no ajuste, e a relação locatícia foi extinta por culpa ou interesse exclusivos do locatário. 2. Ausente qualquer ato ilícito imputável à parte ré pelo prejuízo material sofrido decorrente da aquisição de franquia, não há falar em dever de indenizar. 3. Qualquer prejuízo sofrido pelo locador advindo da rescisão contratual deverá ser ressarcido, ou pela retenção do valor pago a título de res sperata ou pela incidência da multa contratual, sob pena de incorrer-se em bis in idem, com consequente enriquecimento ilícito. 4. Conforme orientação do STJ, “os honorários de sucumbência na ação principal e na reconvenção são fixados de forma independente” (STJ, AgInt no AgRg no AREsp 751.193/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 21/09/2016).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020272-07.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES - CPF: 007.769.721-97 (APELANTE), FABIO SCHNEIDER - CPF: 569.193.101-63 (ADVOGADO), PAULO FERNANDO SCHNEIDER - CPF: 525.284.720-72 (ADVOGADO), LEONARDO GOMES MOREIRA - CPF: 059.379.241-69 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), Dulce Bernardes Maciel (APELADO), FABIO SCHNEIDER - CPF: 569.193.101-63 (ADVOGADO), GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES - CPF: 007.769.721-97 (APELADO), LEONARDO GOMES MOREIRA - CPF: 059.379.241-69 (ADVOGADO), PAULO FERNANDO SCHNEIDER - CPF: 525.284.720-72 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO O RECURSO DO RÉU E DESPROVEU O RECURSO DO AUTOR.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL – SHOPPING CENTER – CESSÃO DO DIREITO DE USO – RES SPERATA (UTILIZAÇÃO DOS DIREITOS DE USO) – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS AO LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL - DANO MATERIAL – ALEGADO PREJUÍZO COM AQUISIÇÃO DE FRANQUIA – FRACASSO DO EMPREENDIMENTO
QUE NÃO PODE SER IMPUTADO AO SHOPPING CENTER – MULTA RESCISÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO DA RES SPERATA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA RECONVENÇÃO – ARBITRAMENTO DE FORMA INDEPENDENTE – SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO

1.
Não há que se cogitar de enriquecimento sem causa a não devolução dos valores pagos a título de cessão do direito de participação e integração na estrutura técnica de shopping center (res sperata) quando o empreendedor disponibilizou todo o aparato previsto no ajuste, e a relação locatícia foi extinta por culpa ou interesse exclusivos do locatário. 2. Ausente qualquer ato ilícito imputável à parte ré pelo prejuízo material sofrido decorrente da aquisição de franquia, não há falar em dever de indenizar. 3. Qualquer prejuízo sofrido pelo locador advindo da rescisão contratual deverá ser ressarcido, ou pela retenção do valor pago a título de res sperata ou pela incidência da multa contratual, sob pena de incorrer-se em
bis in idem
, com consequente enriquecimento ilícito. 4.
Conforme orientação do STJ,
“os honorários de sucumbência na ação principal e na reconvenção são fixados de forma independente”
(STJ, AgInt no AgRg no AREsp 751.193/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 21/09/2016).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES e também por VÁRZEA GRANDE SHOPPING S.A.
,
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos”
(Número Único
0020272-07.2015.8.11.0002 – código 416627
), ajuizada pelo primeiro apelante contra o segundo, julgou parcialmente procedente o pedido do autor, para declarar rescindido o contrato de locação celebrado pelos litigantes e determinar
que o réu restitua ao autor a quantia paga a título de “res sperata” no valor de R$ 70.667,23, acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do pagamento de cada parcela, e juros de 1% a.m., desde a citação; ainda, julgou parcialmente procedente a Reconvenção, apenas para reconhecer a rescisão contratual por justa causa provocada pelo autor/reconvindo, e, reconhecendo a sucumbência recíproca na proporção de 50% para cada, condenou os litigantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 112476979 - pág. 9).

O autor/apelante alega que a sentença corretamente condenou o réu/apelado a lhe restituir os valores pagos a título de “res sperata”, porém, equivocou-se quanto a somatória dos valores, já que o correto seria receber o total de R$ 77.504,00, e não R$ 70.667,23, como entendeu o MM. Juiz, o que deve corrigido nesta instância recursal.

Afirma que “
gastou R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) com a aquisição da franquia Mix Potato”
, mas não pode iniciar seu empreendimento na data estabelecida no contrato por culpa exclusiva do réu, que, em duas oportunidades, prorrogou a data de inauguração do Shopping, dando azo à rescisão do contrato, pelo que deve ser condenado a indenizar o autor o prejuízo material sofrido.

Discorre sobre a necessidade de arbitramento de honorários advocatícios na Reconvenção em percentual a ser estabelecido nos moldes do art. 85, §2o, do CPC/2015, e também de readequação do ônus sucumbencial fixado na sentença, já que o autor/apelante foi vencido apenas com relação ao seu pedido de indenização por danos materiais “
no que gastou com a aquisição da franquia
”, e quanto ao valor indicado a título de “res sperata” devendo, portanto, o réu, arcar com a integralidade da verba de sucumbência.

Pede, pois, o provimento ao recurso, para que os pedidos sejam julgados totalmente procedentes (cf. Id. no 112476986 - pág. 13).

O réu/apelante, Várzea Grande Shopping, alega que a sentença determinou a restituição dos valores recebidos a título de “res sperata”, contudo, a quantia paga foi destinada a assegurar que o autor integrasse a estrutura de lojistas do empreendimento e garantir (seu) direito de preferência sobre o espaço que utilizaria; diz que o contrato celebrado pelas partes prevê expressamente que os valores pagos a título de “res sperata” não seriam restituídos, devendo, pois, prevalecer tal como convencido livremente entre as partes.

Afirma que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do autor porque mesmo antes de ter sido notificado acerca da prorrogação da data de inauguração do Shopping, “
já demonstrava desinteresse no negócio, pois em 15/09/2014 enviou e-mail para a administração fazendo questionamentos acerca do repasse/cessão do contrato
”; alega que o autor anuiu com a prorrogação da data de inauguração, pois, continuou pagando normalmente as parcelas da “res sperata”, mantendo vivo e ativo seu interesse em continuar com o empreendimento no local, não podendo utilizar de tal argumento para justificar a rescisão do contrato, e mesmo assim, o apelante foi condenado a devolver-lhe o valor pago, o que, à toda evidência, não pode prevalecer.

Aduz, ainda, que, o apelado incorreu em inadimplemento contratual ao desfazer unilateralmente o contrato e de forma antecipada, por isso, sujeitou-se aos efeitos da obrigação imposta pela clausula penal estabelecida no contrato, qual seja, de pagamento de multa rescisória equivalente à metade dos alugueis que restarem até o final do prazo locativo.

Pede, assim, o provimento do recurso, para que seja afastada a condenação imposta pela sentença de restituição dos valores recebidos a título de “res sperata”, e julgado procedente o pedido de condenação do autor ao pagamento da multa rescisória (cf. Id. no
112476990 - pág. 21).

Contrarrazões apresentadas pelo autor no Id. no 112476994, e pelo réu no Id. no 112476999, ambos com réplica às teses e postulações recíprocas, concluindo pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

George Henrique Rondon Rodrigues ajuizou a presente ação de rescisão contratual contra Várzea Grande Shopping, alegando que em 11/10/2013, celebrou com o réu contrato de locação do espaço comercial no AL 12, com área de 41,77m2, para funcionamento de uma franquia denominada “Mix Potato”, com prazo de vigência de 60 meses a contar da inauguração prevista para 30/03/2015.

Diz que se obrigou a pagar a título de
res sperata
a quantia de R$ 77.504,00 (setenta e sete mil, quinhentos e quatro reais), dos quais pagou um sinal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e o remanescente em 30 parcelas de R$ 2.588,47 (dois mil, quinhentos e oitenta e oito reais e quarenta e sete centavos), totalizando R$ 77.963,89 (setenta e sete mil, novecentos e sessenta e três reais e oitenta e nove centavos); quanto ao aluguel mensal foi ajustado o valor de R$ 5.430,10 (cinco mil, quatrocentos e trinta reais e dez centavos) até o 24o mês e R$ 5.847,80 (cinco mil, oitocentos e quarenta e sete reais e oitenta centavos) do 25o ao 60o mês.

Relata que a data da inauguração do Shopping foi modificada em duas oportunidades, em 27/10/2015 e 17/11/2015, e esta última alteração resultou em um atraso de 7 meses e 17 dias da data anteriormente prevista, “
o que causou grande prejuízo ao autor de ordem financeira e emocional
” (cf. Id. no 112476965 - pág. 7), além de inviabilizar a abertura da franquia.

Afirma que no dia 27/07/2015 solicitou, via e-mail, a resilição do contrato e devolução dos valores pagos, no total de R$ 60.001,11, contudo, foi informado pelo réu que o desfazimento da avença importaria na cobrança de multa de R$ 187.757,38; por este fato, requereu judicialmente a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos a título de
res sperata
, indenização por danos materiais no valor de R$ 50 mil, gastos na aquisição da franquia “Mix Potato
”, além de indenização por danos morais “no valor a ser fixado pelo juízo
” (cf. Id. no 112476965 - pág. 20).

O réu apresentou Reconvenção alegando que realmente houve alteração no cronograma de inauguração do Shopping, porém, desde o início da relação contratual estabelecida entre as partes, o autor teve pleno conhecimento de que a data inicialmente fixada (30/03/2015), tratava-se apenas de uma previsão, e que “
apesar de o autor ter ciência desde 17/09/2014 acerca de uma data de inauguração posterior à prevista no contrato, somente em 27/07/2015 solicitou a devolução da res sperata, e em 28/08/2015, notificou a requerida oficialmente acerca de suas intenções de rescindir o contrato. E mais, o autor só fez contato com a franquia para a rescisão do contrato em 21/08/2015”
; argumentou, ainda, que, mesmo antes de ser notificado acerca da prorrogação, o autor já demonstrava a intenção de desfazer o negócio “
pois, em 15/09/2014, enviou e-mail para a administração do Shopping fazendo questionamento acerca do repasse do contrato
”; por fim, disse que,
“não há falar em restituição do valor pago a título de res sperata, indenização por danos morais, muito menos em indenização pelos prejuízos materiais decorrentes dos valores pagos pela aquisição de franquia”
; requereu, então, a rescisão contratual por justa causa provocada pelo autor/reconvindo, com a sua condenação ao pagamento de multa rescisória no importe de R$ 162,903,00

(cf. Id. no 112476968 - pág. 8).

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos de ambas as partes sob os seguintes fundamentos:

Inicialmente, cumpre consignar que a rescisão do contrato e a devolução do espaço comercial à locatária foram pleiteados por ambas as partes, inexistindo controvérsia com relação a este tema deve ser reconhecida a rescisão contratual.

Destarte, a controvérsia nos autos cinge-se em saber quem deu causa à rescisão do contrato e, por consequência, deve arcar com os ônus da rescisão.

1 – Da lide principal.

A parte autora pleiteia a rescisão do contrato sob a alegação de que a requerida não cumpriu com as disposições contratuais, haja vista que o Shopping deveria ter sido inaugurado em 30/03/2015, mas a inauguração foi prorrogada duas vezes, requerendo a devolução do valor que pagou a título de Res Sperata, do que investiu na aquisição da franquia e indenização por danos morais. Por seu turno, a requerida alega que o rompimento contratual decorreu do inadimplemento do requerente e, em sede de reconvenção, pleiteia o recebimento da muta prevista no § 1o da Cláusula 11o do Contrato, no valor de R$162,903,00 (cento e sessenta e dois mil, novecentos e três reais). Cumpre anotar que, em se tratado de contrato de aluguel de espaço comercial, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à espécie.

O contrato celebrado entre as partes trata de espaço de locação diferenciada, possuindo normas reguladoras próprias, dispostas na Lei n.o 8.245/91, a qual dispõe em seu artigo 54 que: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas em lei.”

(...).

Verifica-se que, no contrato não há previsão para prorrogação da referida data, sendo que a cláusula décima-nona estabelece apenas a obrigação do locatário de inaugurar o espaço comercial até o dia da inauguração, confira:

O LOCATÁRIO se compromete a inaugurar o espaço comercial indicado no item 13 do RIC.

§1o - O ESPAÇO COMERCIAL, descrito e caracterizado no item do RIC, será entregue ao LOCATÁRIO com uma antecedência mínima de 90 (noventa) dias, antes da inauguração do SHOPPING, a qual será formalmente comunicada ao LOCATÁRIO no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

A prorrogação da inauguração não foi negada pela locadora que encaminhou notificação ao locatário, consoante documentos acostados às fls. 31.

A justificativa constante na notificação foi de que ‘após a atualização do cronograma das obras do empreendimento identificamos a necessidade de alterar a metodologia construtiva de concreto moldada in loco, adotada inicialmente, para estrutura metálica industrializada, tornando o processo mais produtivo e sustentável’ (fl. 31), o que não se enquadra nas hipóteses de excludentes de responsabilidade (art. 393, do CPC).

Destarte, não há nos autos provas de que o atraso foi justificado, por motivos de caso fortuito, força maior ou demais razões que poderiam prejudicar o cumprimento integral da obrigação estipulada, fato que permitiria a rescisão contratual por inadimplência da contratada, nos termos do art. 475, do Código Civil.

Assim, como a parte ré não se desincumbiu de seu ônus, com base nos elementos dos autos é possível concluir pelo descumprimento do contrato, referente a demora injustificada da inauguração do centro de compras, fato que permite a rescisão contratual por inadimplência da locadora/requerida, nos termos do art. 475, do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. ”

Todavia, não se pode afirmar que a culpa pela rescisão contratual decorreu exclusivamente da prorrogação da data da inauguração. Isso porque, antes mesmo de receber o comunicado sobre a prorrogação da data da inauguração, datado de 17 de setembro de 2014 (fls.31), em 15 de setembro de 2014, o autor encaminhou e-mail à requerida demonstrado a intenção em ceder seus direitos sobre o contrato (fls. 28).

Consigna-se que, em seu depoimento o autor não foi claro quanto à ordem cronológica dos fatos, e embora tenha dito que a reprogramação da obra lhe causou desespero, e que em razão dos problemas enfrentados surgiu a ideia de fazer cessão de direitos e obrigações desse contrato, os documentos juntados demonstram que a tentativa de cessão foi anterior ao conhecimento da prorrogação.

Apesar do autor alegar, de forma confusa, que percebia que a obra não estava avançando e que de vez em quando ia no escritório da requerida para perguntar sobre a conclusão da obra, também disse que sempre lhe diziam que seria entregue na data, e em uma das ocasiões esteve no escritório e tomou café com o responsável que lhe garantiu que a obra estava ok, mas ao chegar em casa tinha um comunicado de prorrogação da obra.

Disse ainda que, em outras ocasiões ‘ia lá e perguntava se ia ser entregue na data e eles me diziam que sim, daí aparecia na mídia que não ia ser entregue’.

Nesse passo, não há evidências de que antes do recebimento do comunicado o autor tinha ciência da prorrogação da inauguração, nem que referido fato tenha ensejado a tentativa de cessão dos diretos do contrato, citada no e-mail encaminhado à requerida.

Reforça-se que, mesmo após receber o comunicado da prorrogação da data da inauguração, em 7 de outubro de 2014, o autor encaminhou outro e-mail solicitando posicionamento quanto à cessão dos direitos, sem nada manifestar quanto à data da inauguração.

O inconformismo do autor com o adiamento da data da inauguração ficou evidente, apenas, em 3 de junho de 2015, conforme e-mail constante às fls. 44/45, quando já haviam passados 8 (meses) da ciência da prorrogação da inauguração, sendo que nesse período o requerente continuou a pagar as parcelas da res sperata, sem qualquer insurgência.

Logo, não se pode atribuir o insucesso da atividade empresarial do requerente única e exclusivamente ao atraso na inauguração do espaço, entretanto também não se pode ignorar que a alteração da data constitui violação ao pacta sund servanda, e que a prorrogação pode ter contribuído para o insucesso do requerente.

Cumpre anotar que, a testemunha do autor, Domingos Salvador Almeida das Neves, nada soube mencionar sobre o negócio jurídico havido entre as partes. Disse apenas que, em abril de 2013 o autor solicitou o desligamento da empresa Plaenge Empreendimentos, onde ele trabalhava há três anos e pouquinho, e quando da rescisão contou que estava adquirindo uma sala comercial no Shopping e que ia tocar negócio próprio.

Entretanto, considerando que o contrato com a requerida foi firmado somente em 11 de outubro de 2013 (fls. 91), seis meses após o pedido de demissão, que se seu em 10 de abril de 2013 (fls. 37), e dois anos antes da data inicialmente prevista para a inauguração do Shopping, referido fato em nada contribui para a lide.

Pois, se o autor de fato solicitou a demissão do empregado para se se dedicar exclusivamente a um negócio que sequer havia formalizado isso, somente, evidencia o seu despreparo para o mundo empresarial.

Demais disso, ficou evidente que o autor não se empenhava exclusivamente ao novo empreendimento, pois segundo mencionou referida testemunha, num período de 6 a 9 meses após ter saído do emprego, conversou com o autor e ele disse que estava trabalhando como assessor jurídico, de modo que não se pode atribuir o insucesso do autor, exclusivamente à alteração do cronograma de inauguração da ré.

De outro norte, na exordial consta que, até outubro de 2015, o autor efetuou o pagamentos a título de res sperata no total de R$77.963,49 (setenta e sete mil novecentos e sessenta e três reais e quarenta e nove centavos), os demonstrativos de pagamentos juntados pelo autor e pela requerida (fls. 34 e 167), indicam que até mencionada data houve o pagamento de R$70.667,23 (setenta mil seiscentos e sessenta e sete reais e vinte e três centavos), a que está de acordo com os boletos e comprovantes de pagamentos juntados às 54/86.

Importante consignar que a res sperata trata-se de especificidade do empreendimento denominado Shopping Center, que exige do empreendedor um conjunto de providências antecedentes, tais como pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica, planejamento prévio e demais fatores imprescindíveis ao sucesso da iniciativa.

O valor pactuado a título de Cessão de Direito de Uso, res sperata, justifica-se pela especialidade e especificidade do empreendimento, como uma retribuição pela cessão do fundo de comércio, com toda a estrutura que o acompanha.

(...)

Ocorre que, da apreciação da prova produzida nos autos, vê se que a parte autora sequer chegou a instalar no empreendimento, não usufruindo da estrutura nem das comodidades provenientes do empreendimento, sendo que, posteriormente, o espaço que seria locado para o autor foi locado pela requerida, conforme mencionado pela representante da ré.

Com efeito, não chegando o demandante a usufruir das vantagens do complexo empresarial, tenho que é devida a restituição da integralidade dos valores despendidos a título de res sperata, sob pena de configurar enriquecimento ilícito do empreendimento, que poderá dispôs do espaço comercial para outros, e por certo também cobrou do novo locatário o valor da res sperata.

Acrescento que, o contrato de locação dos espaços comerciais do Várzea Grande Shopping Resumo de Informações Comerciais (RIC) e o Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças do Espaço Comercial do Várzea Grande Shopping corroborados aos autos pelas partes não dispõem sobre a retenção da res sperata.

(...)

Isto posto, rescindido o contrato, as partes devem retornar ao status quo anterior a sua formação, acarretando, pois, a devolução do espaço comercial à locadora e das quantias pagas pelo locatário a título de res sperata, posto que sequer chegou a usufruir da estrutura do empreendimento, não tendo auferido nenhum lucro com o negócio, de modo a não causar o enriquecimento sem causa à locatária, que provavelmente recebeu referido valor do próximo locatário.

No que se refere ao pedido de condenação da requerida ao indenizar a requerente o que gastou com aquisição da franquia, não merece prosperar, pois reconhecido que a culpa pela rescisão não pode ser atribuída exclusivamente à requerida.

Assim sendo, também não merece prosperar o pleito para a requerida ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais, mesmo porque, repita-se, não restou demonstrado que a rescisão contratual de se deu por culpa exclusiva da requerida.

Por conseguinte, dos pedidos constantes na exordial merece acolhimento apenas o pedido para a decretação da rescisão do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao estado anterior, de modo que o requerido deve restituiu ao autor o que ele adiantou a título de res sperata.

2 – Da reconvenção.

Almeja a requerida/reconvintes seja declarada a rescisão do contrato por culpa do requerente/reconvindo condenando-o a pagar a multa contratual prevista no §1o da Cláusula Décima Primeira, a seguir transcrita:

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DA RESCISÃO E DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO (...)

§1o - Na hipótese do LOCATÁRIO promover a denúncia da locação, devolvendo o ESPAÇO COMERCIAL locado(s) antes de findo o prazo contratual, fica desde já estipulada a obrigação do LOCATÁRIO de pagar a LOCADORA multa em valor equivalente à metade dos aluguéis que restarem até o final do prazo contratual, valendo-se a LOCADORA da faculdade que lhe confere o art. 4a da Lei 8.245/91”. (fls. 87).

Ocorre que, referida cláusula não se refere à hipótese de resolução do contrato por inadimplemento contratual, mas de resilição unilateral (desfazimento do contrato por simples manifestação de vontade), conforme previsto no art. 473, do Código Civil, pois faculta ao locatário a devolução do espaço comercial locado.

Nessa toada, não há como condenar o reconvindo/requerente ao pagamento de multa rescisória com fundamento na supracitada cláusula, pois no caso não se trata de resilição unilateral, mas nítida resolução contratual o que se reconhece.

II - Dispositivo.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o processo principal e PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, extinguindo-as com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes.

b) DETERMINAR que o requerido/reconvinte restituam ao autor a quantia paga a título de res sperata, R$70.667,23 (setenta mil, seiscentos e sessenta e sete reais e vinte e três centavos).

O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, conforme demonstrativo juntado às fls. 167, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação.

c) Ratifico as tutelas de urgências concedidas (fls. 108/109 e 222).

Diante da sucumbência parcial, condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais no montante de 50% para cada, bem como no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária que ora fixo em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§8o e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC.

A sentença atribuiu a ambos os demandantes a culpa pela rescisão contratual, por entender que “
não se pode afirmar que a culpa pela rescisão contratual decorreu exclusivamente da prorrogação da data da inauguração”,
eis que
“antes mesmo de receber o comunicado sobre a prorrogação da data da inauguração, datado de 17 de setembro de 2014, em 15 de setembro de 2014, o autor encaminhou e-mail à requerida demonstrado a intenção em ceder seus direitos sobre o contrato”,
mas também reconheceu ser incontroverso que o réu não cumpriu o prazo estabelecido no contrato para entrega do empreendimento, resultando na prorrogação da inauguração do Shopping Center em duas oportunidades.

A
res sperata

é a garantia de reserva de um espaço no futuro empreendimento a ser construído, e funciona como retribuição ao empreendedor pela cessão do fundo de comércio, com toda a estrutura que o acompanha (pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica, projetos e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center). O investimento adiantado a título de
res sperata
é feito na expectativa de lucro futuro, visando as vantagens de se estabelecer comércio num complexo comercial que possui uma clientela constituída, já que os consumidores, em geral, procuram o shopping center pela comodidade, variedade e segurança que proporcionam, e antes mesmo de iniciar a edificação do shopping center, o proprietário celebra com o interessado e futuro locador, um contrato a título de reserva/garantia da locação.

No caso, a
o celebrar o contrato de locação, o autor comprometeu-se a pagar o valor de R$ 77.504,00 pela reserva do espaço para seu futuro empreendimento, a franquia denominada “Mix Potato”, conforme item 7 do “Contrato de Locação dos Espaços Comerciais do Várzea Grande Shopping” (cf. Id. no 112476966 - pág. 40):

Em contrapartida, o réu obrigou-se à contraprestação de reserva da sala comercial AL 12, localizada no 2o Piso, com área total de 41,77m2, e entrega nas condições convencionadas no contrato; e conquanto inexista cláusula autorizando a retenção dos valores pagos a título de
res sperata
, entendo que a quantia paga não poderá ser devolvida ao autor, independentemente do tempo efetivo de locação.

Primeiro porque, trata-se de convenção estabelecida livremente entre as partes, sendo essas legítimas e capazes, o que impõe o seu estrito cumprimento, à luz do consagrado princípio do “pacta sunt servanda”; depois, é incontroverso nos autos que o autor utilizou todo aparato oferecido pelo réu desde a celebração do contrato, que se deu em 11/10/2013 até o dia 27/07/2015, data em que encaminhou e-mail à administração do shopping “solicitando a rescisão do contrato” (cf. Id. no
112476965 - pág. 48), e durante esse longo período, também obstou
a disponibilização da sala comercial para outro empreendedor, eis que o local já estava “garantido” ao autor
.

Ademais, não há falar em enriquecimento ilícito, pois a quantia paga a título de
res sperata
está respaldada em causa jurídica, qual seja, o contrato de promessa de cessão do direito de integrar a estrutura técnica de shopping center, avença esta que surtiu efeitos ainda que o contrato de locação tenha sido prematuramente extinto.

Logo, deve ser acolhida a pretensão recursal do réu/apelante Várzea Grande Shopping quanto a este ponto, para afastar a condenação imposta pela sentença de restituir ao autor o valor recebido a título de
res sperata
, ficando, assim, prejudicado o recurso do autor quanto a este aspecto.

O autor também alega que faz jus ao recebimento de indenização a título de dano material no valor de R$ 50 mil, quantia por ele gasta na aquisição da franquia “Mix Poteto”, empreendimento que sequer chegou a ser iniciado por culpa que não pode ser atribuída exclusivamente ao réu, já que foi o próprio autor quem desistiu do negócio e antes mesmo da prorrogação da data de inauguração do shopping center, manifestou o interesse de repassar o negócio adiante (cf. Id.
112476965 - Pág. 49)
.

São pressupostos da responsabilidade civil, com o consequente dever de indenizar, a existência concomitante de ação ou omissão ilícita (ato ilícito), a culpa e o dano causado à vítima, além do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, nos moldes dos artigos 186 e 927, Código Civil, de modo que, não havendo qualquer ato ilícito imputável à parte ré pelo prejuízo material sofrido decorrente da aquisição de franquia, não há falar em dever de indenizar.

Por sua vez, o réu alega que faz jus ao recebimento da multa rescisória prevista no contrato; sucede, porém, que, se por um lado o autor desistiu do negócio antes mesmo da inauguração do shopping, por outro, o réu também alega que prorrogou, em duas ocasiões, a data de entrega do empreendimento.

Sopesando tal fato, é impossível a cumulação da retenção dos valores pagos a título de
res sperata
com a aplicação de multa rescisória como pretende o réu/apelante, porque implicaria em impor ao autor dupla penalizado pela sua desistência. Qualquer prejuízo sofrido pelo locador com a rescisão contratual deverá ser ressarcido, ou pela retenção do valor pago a título de res sperata ou pela incidência da multa contratual, sob pena de incorrer-se em
bis in idem
, com consequente enriquecimento ilícito.

O réu/apelante também alega que n
ão foram fixados honorários de sucumbência para a reconvenção.

Conforme orientação do STJ, “os honorários de sucumbência na ação principal e na reconvenção são fixados de forma independente” (STJ, AgInt no AgRg no AREsp 751.193/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 21/09/2016), tal entendimento restou igualmente positivado no §1o do art. 85 do CPC/2015, ao prever honorários de sucumbência também na reconvenção; assim, devem ser arbitrados honorários de sucumbência para a reconvenção, sendo razoável, na espécie, a condenação do autor ao pagamento de tal verba, no importe de 12% do valor da condenação imposta na reconvenção, já considerada a majoração
prevista no §11 do art. 85 do CPC.

Pelo exposto,
desprovejo o recurso do autor
e
provejo parcialmente o recurso do réu
, para afastar a condenação de restituição dos valores recebidos a título de
res sperata
, bem como para condenar o autor ao pagamento de honorários de sucumbência relativos à reconvenção, no importe de 12% da condenação.

Considerando o resultado do apelo, inverto o ônus sucumbencial, que ficará ao encargo do autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022