Tribunal: TJMT
Processo: 1021983-26.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-21

Ementa:
AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA – ART. 300, DO CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS – REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19 – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.
Presente os requisitos autorizadores da concessão, correta a decisão que defere parcialmente a tutela de urgência, determinando a redução do valor da locação mensal em 30% do convencionado originariamente.
É certo que em situações de normalidade o índice de reajuste convencionado deve ser mantido, em observância ao principio da “pacta sunt servanda”, contudo, a circunstância evidenciada nos autos possibilita a sua alteração, ao menos neste momento processual, notadamente considerando a substancial alta do IGP-M no período da pandemia.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1021983-26.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Benfeitorias, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), WAF ADMINISTRADORA DE EMPRESAS LTDA - CNPJ: 09.357.691/0001-50 (AGRAVANTE), MARCIA MARIA DA CONCEICAO COUTO MENDONCA - CPF: 861.980.681-53 (AGRAVADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), DEBORAH EDUARDA ALVES DAVI - CPF: 039.159.381-14 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA – ART. 300, DO CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS – REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19 – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

Presente os requisitos autorizadores da concessão, correta a decisão que defere parcialmente a tutela de urgência, determinando a redução do valor da locação mensal em 30% do convencionado originariamente.

É certo que em situações de normalidade o índice de reajuste convencionado deve ser mantido, em observância ao principio da “pacta sunt servanda”, contudo, a circunstância evidenciada nos autos possibilita a sua alteração, ao menos neste momento processual, notadamente considerando a substancial alta do IGP-M no período da pandemia.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por WAF Administradora de Empresas Ltda. em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de revisão de contrato de aluguel c/c consignação em pagamento que lhe move Marcia Maria da Conceição Couto Mendonça, deferiu parcialmente a tutela de urgência pretendida, determinando a readequação do contrato firmado entre as partes, com a redução do valor da locação mensal em 30% do convencionado originariamente, inclusive, no que tange ao período compreendido entre março de 2020, até 120 (cento e vinte) dias após a prolação da decisão. Na decisão integrativa, determinou a substituição do índice de correção previamente ajustado (IGP-M) para o IPCA, consignando que a autora deverá promover o depósito judicial dos valores em discussão, no prazo de 15 (quinze) dias para aqueles que estiverem vencidos e, em relação aos vincendos, deverão ser depositados na forma e tempo contratados.

Inconformada, a agravante defende que não restou correta a interpretação adotada pelo douto magistrado, pois, embora a pandemia da Covid-19 tenha ocasionado grande impacto econômico em todos os setores, o ramo alimentício, no qual atua a agravada, prosseguiu com suas atividades. Defende o aumento do faturamento da agravada com a segunda onda da pandemia, ocorrida por volta de novembro de 2020, não havendo o que se falar em dificuldade para o cumprimento da obrigação. Alega ser indevida a readequação do índice de correção livremente pactuado e a determinação do depósito judicial dos alugueis vincendos. Pugna pela reforma da decisão.

O pedido de antecipação recursal foi indeferido (id. 113377979).

As informações foram prestadas (id. 118047044).

A parte agravada apresentou contraminuta (id. 116936963), suscitando preliminarmente o não conhecimento do recurso, ante a ausência de indicação dos nomes e endereços dos advogados constantes no processo e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 20 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na contraminuta recursal, a agravada argui preliminarmente
o não conhecimento do recurso, ante a ausência de indicação dos nomes e endereços dos advogados constantes no processo.

Sem razão. Conforme a jurisprudência do c. STJ, “
É prescindível a
indicação
do
nome
e
endereço
completos dos advogados na petição de agravo de instrumento quando, por outros documentos, for possível obter a informação.”
(
AgRg no AREsp 756.404/PR
, 3a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 24.11.2015)

Assim, configura-se formalismo exagerado o não conhecimento do recurso pela ausência de indicação do nome e endereço completo dos advogados constantes no processo, mormente considerando que no caso em apreço a sua finalidade foi atingida, pois a agravada foi regularmente intimada e apresentou contraminuta, restando evidenciada a ausência de prejuízo.

Assim,
rejeito a preliminar
.

Cinge-se dos autos que
Marcia Maria da Conceição Couto Mendonça
ajuizou
ação de revisão de contrato de aluguel c/c consignação em pagamento contra WAF Administradora de Empresas Ltda.
, aduzindo que em dezembro de 2019, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, restando convencionado o pagamento de aluguel no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) mensais, a ser reajustado anualmente pelo índice IGP-M.

Asseverou que procedeu com reformas no imóvel, a fim de instalar o seu restaurante no local, realizando investimentos de aproximadamente R$ 167.576,85 (cento e sessenta e sete mil, quinhentos e setenta e seis reais e oitenta e cinco centavos), gastos com a reforma e a compra de equipamentos. Todavia, quando o estabelecimento ficou pronto para a inauguração, foi surpreendida com o advento da pandemia ocasionada pela Covid-19 e as medidas restritivas decorrentes, dentre elas, o isolamento social, a suspensão de funcionamento do estabelecimento e, posteriormente, o funcionamento parcial.

Firme em seu propósito alegou que em razão disso ficou impossibilitada de arcar com o pagamento dos alugueis a partir de abril de 2022, pois teve o seu faturamento diretamente afetado. Afirmou que a crise mundial resultou em um aumento inesperado do índice IGP-M, ocasionando o aumento do aluguel para o valor de R$ 7.255,20 (sete mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte centavos), tornando o contrato demasiadamente oneroso.

O douto magistrado
a quo
, por vislumbrar a presença dos requisitos ensejadores descritos no art. 300, do CPC, deferiu parcialmente a tutela de urgência pretendida, determinando a readequação do contrato firmado entre as partes, com a redução do valor da locação mensal em 30% do convencionado originariamente, inclusive, no que tange ao período compreendido entre março de 2020, até 120 (cento e vinte) dias após a prolação da decisão. Na decisão integrativa, determinou a substituição do índice de correção previamente ajustado (IGP-M) para o IPCA, consignando que a autora deverá promover o depósito judicial dos valores em discussão, no prazo de 15 (quinze) dias para aqueles que estiverem vencidos e, em relação aos vincendos, deverão ser depositados na forma e tempo contratados.

Contra essa decisão se insurge a agravante, sustentando que embora a pandemia da Covid-19 tenha ocasionado grande impacto econômico em todos os setores, o ramo alimentício, no qual atua a agravada, prosseguiu com suas atividades. Assevera que com a implementação do distanciamento social, houve aumento no consumo de alimentos por entrega (
delivery
), sendo que a agravada adotou esse sistema para alavancar suas vendas. Defende que mesmo no período de normalidade de funcionamento do restaurante a recorrida não cumpria com suas obrigações contratuais.

Segue sustentando o aumento do faturamento da agravada com a segunda onda da pandemia, ocorrida por volta de novembro de 2020, mês em que a recorrida apresentou um faturamento de R$ 83.557,54 (oitenta e três mil, quinhentos e cinquenta e sete reais e cinquenta e quatro centavos), não havendo o que se falar em dificuldade para o cumprimento da obrigação. Alega ser indevida a readequação do índice de correção livremente pactuado e a determinação do depósito judicial dos alugueis vincendos. Pugna pela reforma da decisão.

Pois bem. A
controvérsia cinge-se à análise dos requisitos autorizadores para a concessão da
tutela
de
urgência
.

Por proêmio,
mister
se faz constar que ante a devolutividade restrita do agravo de instrumento o recurso deve ser analisado apenas sob o aspecto da presença ou não dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela de urgência, descritos no art. 300, do CPC.

Assim, a tutela de urgência cuida de medida que defere de plano o pedido inicial e por isso deve ser analisada com cautela. Nesse diapasão, o magistrado deve estar convencido da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo, levando-se em mente ainda o perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

In casu
, é de bom alvitre destacar que a presente demanda tramita pelo procedimento comum, com fundamento na teoria da imprevisão, não se tratando da ação revisional prevista na Lei n. 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Visto isso, é cediço que o cenário imposto pela pandemia da Covid-19 e pelas medidas restritivas estabelecidas pelo poder público afetou de diversas formas inúmeras obrigações negociais.

Assim, é certo que a circunstância fática evidenciada pode, a depender da situação envolvendo obrigação pecuniária, configurar motivo imprevisível a ensejar a interferência do judiciário no pacto entabulado entre as partes, com fundamento no art. 317, do C. Civil, que dispõe:

“
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
.
”

No caso em apreço, ao menos nesta quadra inicial, verifico que a agravada demonstrou a probabilidade do direito invocado, tendo em vista que até maio de 2020, não obteve qualquer faturamento, ante as restrições impostas ao funcionamento dos estabelecimentos comerciais (id. 67300229 – autos de origem).

Além disso, restou demonstrado que o contrato estava sendo regularmente adimplido até o inicio das medidas restritivas, iniciadas em março de 2020.

Ademais, é de conhecimento público e notório os vários decretos Municipais e Estaduais acerca da reabertura do comércio e posterior fechamento, adotados como medida de combate à disseminação da Covid-19.

À vista disso, considerando a excepcionalidade do caso, bem como, a crise econômica provocada pelo surto da COVID-19,
tenho que andou bem o douto magistrado ao deferir a tutela de urgência pretendida pela agravada
, mormente em razão de a recorrida desempenhar atividade empresarial notoriamente afetada pela decretação pública da situação de pandemia.

Outro não é o entendimento jurisprudencial,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DESTINADO À REALIZAÇÃO DE FESTAS E EVENTOS SOCIAIS – AÇÃO DE REVISÃO DOS LOCATÍCIOS - TUTELA ANTECIPADA NEGADA – REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - PERCENTUAL 50% (CINQUENTA POR CENTO) - POSSIBILIDADE DECISÃO REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Pretensão à suspensão da exigibilidade das obrigações locatícias durante o estado de calamidade pública originado da pandemia de COVID-19 ou à redução do valor do aluguel. Indeferimento na origem. Inconformismo. Probabilidade do direito presente.

A atual pandemia vivenciada se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir na eficácia do negócio jurídico e impor a revisão com base na teoria da imprevisão.

A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Perigo de dano. Manutenção do valor acordado que pode gerar o inadimplemento e consequente despejo da locatária.
Possibilidade de redução dos alugueres em 50%, cujo período pelo qual deve perdurar a redução será decidido em cognição exauriente pelo juízo de origem
.”
(TJMT, RAI n. 1000674-46.2021.8.11.0000, 4a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05.05.2021 - negritei)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE - CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL - PANDEMIA COVID-19 - TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA - RECONHECIMENTO - REDUÇÃO DAS PARCELAS CONTRATADAS - POSSIBILIDADE. É possível concessão da tutela provisória de urgência de natureza cautelar ou antecipada, nos termos do artigo 300 do CPC, desde que comprovados elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Orienta a jurisprudência do STJ que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva)( AgInt no REsp 1316595/SP; AgInt no AREsp 1309282/PR). A situação de pandemia de Covid-19 permite a aplicação da teoria da
imprevisão e da onerosidade excessiva, em sede de cognição sumária, frente à situação extraordinária experimentada pelo comerciante afetado pelo fechamento de suas portas por ordem de autoridade pública, e falta de condições financeiras para arcar com a integralidade de aluguel anteriormente convencionado, a que não deu causa
.”
(TJMG, RAI n. 10000204589113001, 12a Câm. Cível, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, j. 12.11.2020 - negritei)

Desse modo,
considerando que as dificuldades econômicas trazidas pela pandemia atingem ambos os contratantes, entendo que a redução do aluguel na forma estabelecida pelo juízo
a quo
atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ademais, no tocante à alteração do índice de reajuste, é certo que em situações de normalidade deve ser observado o principio da “
pacta sunt servanda
”, contudo, a circunstância evidenciada nos autos possibilita a sua alteração, ao menos neste momento processual, notadamente considerando a substancial alta do IGP-M no período da pandemia.

Assim, conforme bem salientou o douto magistrado, “
diante da situação evidenciada pela pandemia do COVID-19, não se vê razão, com a cognição própria ao momento, para que o reajuste contratado supere o índice oficial de inflação (IPCA), sob pena de se tornar excessivamente oneroso à parte autora o cumprimento do contrato objeto dos autos, o que, no caso, como já consignado, inviabilizaria a sua atividade empresarial
.” (id. 68084952 – autos de origem)

Avançando na elucidação da celeuma, sob outro aspecto, não há que se falar na irreversibilidade da medida e muito menos em prejuízos à recorrente, pois, caso negado o pleito da agravada, a recorrente poderá buscar indenização por eventual dano sofrido.

Logo, ao menos por ora, afigura-se correta a interpretação dada pelo d. magistrado, até porque, a par do art. 302, inc. I, do CPC,
“a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se a sentença lhe for desfavorável”
.

Por derradeiro, no tocante à insurgência da agravante quanto ao depósito judicial dos alugueis vincendos, tenho que a parte carece de interesse recursal, pois, conforme consta na decisão integrativa, “
os vincendos deverão ser depositados na forma e tempo contratados
” – id. 68084952.

Saliento ainda, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito não vincula o magistrado, nem o mérito da causa, devendo ser confrontado com as provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, que certamente elucidarão com maior acuidade os prismas ventilados pela agravante.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está bem posta, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 20 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022