Tribunal: TJMT
Processo: 1003696-28.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-07

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – TESE AFASTADA – DANO MATERIAL NA MODALIDADE EMERGENTE – DEVIDO – TAXA DE EVOUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DEPOIS DA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL – SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR – CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Não prospera a justificativa da Apelante em relação às excludentes da responsabilidade civil (caso fortuito/força maior) porque os problemas de saneamento (abastecimento de água e esgotamento sanitário) são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
2- Nos termos da jurisprudência do STJ, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
3- De acordo com o Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.
4- O STJ “consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.” (AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021). Na hipótese, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pela empresa Recorrente, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade; sentença reformada, afastando a obrigação em relação ao dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003696-28.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (REPRESENTANTE), NEEMIAS BATISTA DE CASTRO - CPF: 007.756.961-02 (APELADO), RODRIGO BATISTA DA SILVA - CPF: 920.722.911-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDA A RELATORA, PROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a. VOGAL. PARTICIPARAM DESTE JULGAMENTO OS EXMOS. SRS. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - RELATORA; DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 1o. VOGAL; DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - 2a. VOGAL; DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 3o. VOGAL E DESA NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO (CONV.) - 4a. VOGAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – TESE AFASTADA – DANO MATERIAL NA MODALIDADE EMERGENTE – DEVIDO – TAXA DE EVOUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DEPOIS DA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL – SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR – CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1- Não prospera a justificativa da Apelante em relação às excludentes da responsabilidade civil (caso fortuito/força maior) porque os problemas de saneamento (abastecimento de água e esgotamento sanitário) são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.

2- Nos termos da jurisprudência do STJ,
“no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”
. (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

3- De acordo com o Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

4- O STJ
“consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021). Na hipótese, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pela empresa Recorrente, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade; sentença reformada, afastando a obrigação em relação ao dano moral.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CONCREMAX – CONCRETO, ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Repetição de Indébito
ajuizada por
NEEMIAS BATISTA DE CASTRO,
para:

a)

Condenar a requerida ao ressarcimento do dano material referente ao montante gasto com aluguel;

b)

Devolver a importância recebida indevidamente a título de taxa de evolução de obra (ID 4828485 – pág. 1⁄2), corrigidos monetariamente desde a data do efetivo pagamento de cada parcela, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação;

c)

Condenar a requerida ao pagamento, a título de danos morais, da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente, a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.

Ainda, condenou a requerida ao pagamento de custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85, §2o, do CPC/15.

Alega a inocorrência de ato ilícito, sob o argumento de que a entrega intempestiva ocorreu pelo fato da emissão do habite-se estar condicionada à instalação de saneamento básico de responsabilidade da CAB Cuiabá, serviço não executado pela concessionária de serviço público.

Diz que é evidente a ocorrência de caso fortuito a justificar a prorrogação de entrega da obra.

Assevera que a prorrogação no prazo da entrega do imóvel se encontra amplamente justificada, não havendo se falar em dever de indenizar, sendo a reforma da decisão combatida.

Afirma a inexistência do dever de reembolso, sob o argumento de que os recibos não são capazes de garantir que a locação de fato existiu, e que o prazo de locação estava dentro do período de 180 dias de prorrogação da obra, portanto não há qualquer ilegalidade, devendo ser afastada a condenação ao pagamento de dano material na sua modalidade emergente em relação aos alugueres.

Por fim, sustenta que a taxa de evolução de obra merece reforma, na medida em que tais valores não foram cobrados ou pagos à apelante, mas sim ao agente financiador, que no caso é a Caixa Econômica Federal – CEF, não podendo a apelante arcar com valores que não cobrou tampouco recebeu.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para julgar totalmente improcedente a ação. Alternativamente, requer seja aplicado o princípio da razoabilidade e proporcionalidade na redução/fixação do dano moral.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 101487126, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

O requerente/apelante
NEEMIAS BATISTA DE CASTRO
ajuizou a
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Repetição de Indébito
em face da requerida/apelante
CONCREMAX – CONCRETO, ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA,
sustentando, em síntese, que firmou negócio jurídico, consubstanciado em contrato de compra e venda de imóvel na planta, referente à unidade habitacional lote 08 da quadra 08, do Residencial Flor de Liz, localizado na Rua Newton Rabello de Castro, Bairro Pascoal Ramos, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Alega que o prazo para entrega do imóvel, conforme cláusula quinta do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem imóvel para Entrega Futura, era 31/12/2015, não ocorrendo no prazo e sim 11 meses após a previsão contratual (novembro/2016).

Informa que cumpriu as obrigações assumidas, efetuando o pagamento das parcelas pactuadas, da taxa de obra do financiamento (R$1.200,00 em 06/11/2016, R$1.500,00 em 07/11/2016, R$2.500,00 em 07/11/2016, totalizando o montante de R$5.200,00), sendo estas indevidas.

Diz que em virtude do atraso na entrega do imóvel adquirido, precisou arcar com o pagamento de aluguéis (R$400,00; R$440,00 a partir de 20/04/2016 e R$480,00 a partir de 20/10/2016), concomitantemente com o pagamento das parcelas, o que lhe causou prejuízos financeiros.

Postulou pela declaração de nulidade da cláusula de carência por ser abusiva; condenação da ré à restituição da integralidade das parcelas pagas a título de aluguel a partir de dezembro/2015 (11 meses); ao pagamento de multa (2%), juros de mora para cada mês de atraso e atualização monetária, incidentes sobre o valor atualizado do imóvel; restituição em dobro dos valores cobrados a título de taxa de obra a partir da data prevista para a entrega do imóvel; pagamento de danos morais no valor de R$30.000,00, inversão do ônus da prova, gratuidade judiciária, honorários sucumbenciais.

O douto magistrado singular, Dr. Jones Gattas Dias, julgou procedentes os pedidos iniciais, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

O cerne da questão decorre do descumprimento do prazo para entrega do imóvel adquirido pelo autor.

DO ATRASO DA OBRA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR

Tem-se dos autos que as partes firmaram em
17/09/2014

“Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel para Entrega Futura”
, referente a um imóvel no Residencial Flor Liz, unidade habitacional Lote no 08 da Quadra 08, localizado na Rua Newton Rabello de Castro, Distrito de Pascoal Ramos, em Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário. Vejamos (ID no 101489479):

Extrai-se da “Cláusula Quinta – Do Prazo de Conclusão da Obra”, a conclusão da obra estava prevista para
31/12/2015
. Da citada cláusula, há expressa previsão de prorrogação do prazo, em seu parágrafo segundo. Vejamos:

No caso em análise, extrai-se que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para
31/12/2015
, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para
29/06/2016
, conforme bem definido na sentença.

Aliás, ao julgar a lide, o ilustre magistrado singular bem fundamentou que:

“
[...]Na hipótese dos autos, a entrega da obra, segundo o contrato, estava prevista para 31/12/2015, com previsão de possível elastecimento desse prazo para até 29/06/2016[2], contudo, a entrega efetiva somente ocorreu em 07/11/2016 (ID 9176862 – pág. 2), ou seja, 131 (cento e trinta um) dias após a data inicialmente prevista para a entrega, já com a tolerância contratual.

A cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para prorrogação da entrega de imóvel adquirido na planta, é perfeitamente admissível, haja vista as intempéries que podem ocorrer durantes as obras.

Inexistindo impeditivo legal que obste a fixação de um prazo máximo para a conclusão das obras, considero válida a cláusula que fixa o prazo de tolerância expressamente pactuado livremente entre as partes (cláusula 5a, §2o - ID 4828150 – pág. 4/5).

[...]”
(ID no 101487118).

Importa ressaltar que a entrega das chaves, de acordo com o contrato, depende da quitação da totalidade do preço da unidade, conforme previsto no parágrafo sexto da cláusula quarta (ID no 101489479), sendo que tal cláusula foi devidamente cumprida pela parte autora, consoante celebração de contrato de financiamento (ID no 101489480).

Deveras, o imóvel em questão somente foi
entregue em 07/11/2016,
de acordo com “
Termo de Vistoria
”, constante no ID no 101487106, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em
29/06/2016
. Vejamos:

Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois os problemas de saneamento (abastecimento de água e esgotamento sanitário) são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.

Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

Deveras, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.

Corroborando o caso dos autos, o seguinte julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que não restou configurado. (REsp no 1.641.037/SP – 2016/0253093-5).

Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.

A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.”

(RAC n. 0000644-75.2016.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 10.03.2021) negritei

Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em junho de 2016, certo é que
a entrega ocorreu somente em novembro de 2016
, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel; assim, faz
jus
a parte autora/recorrida ao recebimento de indenização por
danos materiais e morais
, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria,
in verbis
:

“
[...] 2.
A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra,
sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra
(arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
. [...]

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.
”
(STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA
– PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
–
INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO

–
TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido

o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...]
O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.
-
“
(TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).

Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel, evidente a indenização por danos materiais, devido à impossibilidade de fruição do bem.

DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento,
em sede de recurso repetitivo
, no sentido de que
quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996)
.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos
.”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz
jus
à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.

Trata-se, inclusive de matéria sumulada, consoante se denota do Enunciado
162 do STJ “
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio
.
”.

No caso, a parte autora juntou contrato de locação com firma reconhecida, assinado por duas testemunhas (ID no 101489486), comprovando que arcou com o pagamento de aluguel até o recebimento do imóvel, documento válido e capaz para comprovar a veracidade da locação.

No mais, o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no
atraso
da entrega do imóvel por
05
(
cinco)

meses
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO

Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o
quantum
indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral foi fixado de forma excessiva, devendo ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

Não há se falar em ilegitimidade passiva da requerida para restituição dos valores inerentes à taxa de evolução de obra, alegando que os valores foram pagos diretamente à Caixa Econômica Federal, beneficiária dos pagamentos.

O objeto da ação é o descumprimento do compromisso de compra e venda celebrado entre a autora e a requerida, do qual não participou a Caixa Econômica Federal, não importando que a instituição financeira seja a beneficiária da taxa cobrada sob a denominação de taxa de evolução de obra.

A Caixa Econômica Federal não tem qualquer responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e não pode responder pelas consequências do retardamento da construção, de sorte que caberá à requerida restituir ao autor os valores relativos às “taxa de evolução da obra”.

Com efeito, ainda que os valores relativos aos “juros de obra” tenham sido destinados, de forma imediata, à Caixa Econômica Federal, certo é que atribuir ao consumidor a responsabilidade por seu pagamento, depois de constituída a mora da requerida, equivaleria permitir a transferência dos riscos da atividade ao consumidor, o que não se pode admitir.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO - Ilegitimidade para devolução da taxa de evolução de obra - Inadmissibilidade – Verba decorrente da demora da construtora na entrega do imóvel - Preliminar rejeitada".
(TJSP; Apelação 1016996-04.2017.8.26.0344; Relator (a): J. L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; j. 19/06/2019).”

Ou seja, a requerida é parte legítima para responder ao pedido de restituição dos juros de obra.

No mais, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 996), ao julgar o REsp 1729593/SP em 25/09/2019, decidiu que é
ilícito
cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

Portanto, diante do que dispõe o
Tema 996 do STJ
, a sentença singular deve ser mantida.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reduzir os danos morais para R$5.000,00 (cinco mil reais), mantidos os demais termos da sentença.

É como voto.-

V O T O V E N C E D O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL)

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1003696-28.2017.8.11.0041

VOTO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL)

Eminentes Pares,

Entendo pela extirpação da indenização por dano moral, pois consoante posição firme do STJ, em casos dessa natureza não há dano moral indenizável sem prova, ou seja, não incide na forma
in re ipsa
.

Com efeito, o STJ
“consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021).

Neste caso, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pela empresa Recorrente, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade.

Assim, tal qual a Relatora, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação; contudo, não para reduzir a quantia fixada pelo Julgador singular, e sim
para afastar a condenação da empresa Apelante ao pagamento da indenização por dano moral.

De conseguinte, readéquo o ônus da sucumbência. Condeno a empresa Apelante a arcar com 80% (oitenta por cento) de custas, despesas processuais e verba honorária, que mantenho em 10% (dez por cento) do valor da condenação, ficando o Autor/Apelado responsável pelo pagamento do remanescente (20%); todavia, ressalvo que, em relação ao Recorrido, incide a regra de suspensividade prevista no artigo 98, § 3.o, do CPC, porque é beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL)

Eminentes Pares,

Entendo pela extirpação da indenização por dano moral, pois consoante posição firme do STJ, em casos dessa natureza não há dano moral indenizável sem prova, ou seja, não incide na forma
in re ipsa
.

Com efeito, o STJ
“consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021).

Neste caso, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pela empresa Recorrente, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade.

Assim, tal qual a Relatora, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação; contudo, não para reduzir a quantia fixada pelo Julgador singular, e sim
para afastar a condenação da empresa Apelante ao pagamento da indenização por dano moral.

De conseguinte, readéquo o ônus da sucumbência. Condeno a empresa Apelante a arcar com 80% (oitenta por cento) de custas, despesas processuais e verba honorária, que mantenho em 10% (dez por cento) do valor da condenação, ficando o Autor/Apelado responsável pelo pagamento do remanescente (20%); todavia, ressalvo que, em relação ao Recorrido, incide a regra de suspensividade prevista no artigo 98, § 3.o, do CPC, porque é beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1o VOGAL)

Acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

EM 13 DE OUTUBRO DE 2021:

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADA. A RELATORA PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO REDUZINDO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PARA R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS). A 2a. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA) EXCLUIU OS DANOS MORAIS, SENDO ACOMPANHADA PELO 1o. VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO). EM RAZÃO DA DIVERGÊNCIA OS EXMOS. SRS. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS E DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, MEMBROS DA 1a. CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, SERÃO CONVOCADOS PARA COMPLETAR O QUÓRUM, A FIM DE APLICAR O DISPOSTO NO ARTIGO 942 DO CPC.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 23 DE FEVEREIRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (3o VOGAL)

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (4a VOGAL)

Acompanho o voto da Desa. Clarice Claudino da Silva, para exclusão do dano moral.

EM 23 DE FEVEREIRO DE 2022:

POR MAIORIA, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2a VOGAL – DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022