Tribunal: TJMT
Processo: 1007298-73.2019.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-31
Data de publicação: 2022-09-01

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ACOLHIMENTO – ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO – PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – ARRAS PENITENCIAIS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE SEM EDIFICIAÇÃO – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido.
Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte.
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.
Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ.
A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007298-73.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[SIMONE FORTUNA SALES PINTO - CPF: 631.683.591-49 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELADO), JOAO CARLOS PINTO - CPF: 412.096.481-72 (APELADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ACOLHIMENTO – ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO – PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO –
PERCENTUAL DE RETENÇÃO – FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – ARRAS PENITENCIAIS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE SEM EDIFICIAÇÃO – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido.

Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel. Se o
contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.

Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86,
caput
, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BDRU SPE VERMONTE LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos
proposta por
SIMONE FORUTNA SALES PINTO e JOÃO CARLOS PINTO,
para declarar rescindindo o contrato de compra e venda e determinar a requerida promova a restituição dos valores no importe de R$ 22.319,12 (vinte e dois mil trezentos e dezenove reais e doze centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida alega, preliminarmente que a sentença é extra petita, porque não há no pedido
“uma linha sequer sobre o tema corretagem” (sic).

Defende, ainda, a revogação da concessão da gratuidade da justiça, uma vez que não restou comprovada a situação de hipossuficiência.

No mérito, requer a reforma da sentença para que seja julgada improcedente a ação, seja determinada a rescisão com as retenções do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018, tendo em vista ser incontroversa a culpa exclusiva da recorrida, determinando a retenção das arras; impostos; cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato e determinando sejam abatidos os encargos moratórios às prestação pagas em atraso pela recorrida e seja calculado e retida a fruição, incidindo o percentual de 0,75 a.m. sobre o

valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato.

Pugna, ainda, seja o pagamento da devolução do valor pago realizado em 12 parcelas mensais.

Subsidiariamente, requer a rescisão do contrato com a retenção de eventuais impostos devidos, a retenção de 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas, bem como a retenção de arras tendo em vista a doutrina e jurisprudência apresentada e a observância do Tema 1002 do STJ e que os juros sejam do trânsito em julgado e não da citação.

Ao final, requer seja a recorrida condenada ao ônus de sucumbência, em razão do princípio da causalidade.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 134924166, ocasião em que se pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO
–
PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO EXTRA PETITA E REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante suscita a preliminar de julgamento extra petita sob o argumento de que
“não se vê uma linha sequer sobre o tema corretagem”.

A preliminar merece prosperar, uma vez que não há na inicial pedido dos apelados de “taxa de corretagem”, de modo que não poderia a julgadora decidir sobre questão não suscitada pela parte.

Desse modo, constata-se que a magistrada singular decidiu além do pedido formulado na inicial, contrariando os artigos 141 e 460, ambos do CPC/15, que preceituam,
in verbis
:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Com efeito, o julgador está adstrito aos limites da lide, sendo-lhe vedado decidir fora ou além do que foi pedido, sob pena de nulidade do julgado. Assim, o tema referente à taxa de corretagem consignado na sentença caracterizou julgamento
extra petita.

Embora se trate de nulidade absoluta, todavia, em observância ao princípio da economia processual – e diante da possibilidade, no caso, de adequação do julgado – a sentença pode ser anulada apenas na parte em que extrapola o pedido formulado, devendo ser preservado o
decisum
quanto aos demais tópicos.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. SAÚDE. REALIZAÇÃO DE EXAME. NULIDADE DA SENTENÇA. DECISÃO EXTRA PETITA.
A sentença recorrida foi proferida sem respeitar os limites do pedido formulado pela parte autora, bem como o objeto de discussão entre as partes litigantes no curso da demanda, configurada esta a hipótese de sentença extra petita, circunstância que autoriza, inclusive, de ofício, a desconstituição parcial da sentença.
LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS ENTES PÚBLICOS: Qualquer dos entes políticos da federação tem o dever na promoção, prevenção e recuperação da saúde, razão pela qual é desnecessário o chamamento do Estado à lide. REEXAME NECESSÁRIO: Não é caso de reexame necessário, nos termos do artigo 475 § 2o e 3o do CPC. À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO E NÃO CONHECERAM DO REEXAME NECESSÁRIO. EXPLICITARAM A SENTENÇA.

(TJ/RS, Apelação e Reexame Necessário no 70054828512, Segunda Câmara Cível, Relator: João Barcelos de Souza Junior, Julgado em 10/07/2013) detaquei

Com essas considerações,
acolho
a preliminar a fim de excluir a parte do ato sentencial o tópico:
“Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6o, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978. Neste sentir, é o entendimento do STJ: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1263403 SP 2018/0053780-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/09/2019).”-

PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA

Alega a recorrente
preliminarmente a revogação da concessão da gratuidade da justiça da parte apelada, uma vez que não restou comprovada a situação de hipossuficiência.

Contudo, verifica-se que a parte autora é assistida pela Defensoria Pública de Mato Grosso e à época da propositura da ação em 04/07/2019, conforme Declaração de Hipossuficiente (ID no 134923711 e 134923712), os autores possuíam como rendimento mensal o valor de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), comprovando, assim, a sua condição de hipossuficiente.

Portanto, não prospera a irresignação da apelante, razão pela qual
rejeito
a preliminar arguida.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

SIMONE FORTUNA SALES PINTO e JOÃO CARLOS PINTO
ajuizaram
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos
em face de
BRDU SPE VERMONT LTDA,
sustentando, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida em 02/02/2015, no valor de R$ 52.381,00 (cinquenta e dois mil trezentos e oitenta e um reais), referente a um terreno localizado no Residencial Dom Osório, Quadra 09, Lote 31, na cidade de Rondonópolis/MT.

Afirmaram que realizaram o pagamento de 37 (trinta e sete) parcelas, totalizando R$ 22.379,54 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e nove reais e cinquenta e quatro centavos).

Argumentaram que em razão de problemas financeiros, comunicou a requerida do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhes informado que o contrato teria uma cláusula de irrevogabilidade e que os requerentes não poderiam rescindi-lo.

Pugnaram pela efetiva rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual máximo de 10% em favor da requerida.

Ao analisar o feito, a d. magistrada singular, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 02/02/2015, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Loteamento”, referente ao Lote 31, Quadra 09, do Loteamento Jardim Parque II, no valor de R$ 52.381,00 (cinquenta e dois mil trezentos e oitenta e um reais), a ser pago da seguinte forma: sinal de R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais) e R$ 1.140,18 (mil cento e quarenta reais e dezoito centavos) e 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas de R$ 589,00 (quinhentos e oitenta e nove reais) (ID no 134923713).

Os autores, apelados, afirmam na inicial que adimpliram 37 parcelas do lote, totalizando R$ 22.379,54 (vinte e dois mil trezentos e setenta e nove reais e cinquenta e quatro centavos) e por motivos pessoais não mais puderam prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplentes quanto às parcelas remanescentes.

Assim, induvidoso nos autos a culpa dos autores/apelados pela rescisão antecipado do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

DA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018

A requerida/apelante requer seja aplicada a Lei no 13.786/2018 no caso em questão, contudo, registre-se que a jurisprudência firmou entendimento no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual configura um direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Ademais, tem-se que o contrato em questão foi firmado no
ano de 2015
, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual não se aplica a Lei de Distrato.

A propósito, o STJ, ao decidir o REsp no 1498.484-DF afetado como representativo de controvérsia, sinalizou negativamente à possibilidade de aplicação das disposições da Lei de Distrato a contratos anteriores à sua vigência.

No acórdão relatado pelo Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO decidiu-se que a lei nova somente poderá atingir contratos celebrados posteriormente à sua entrada em vigor, e jamais, contratos anteriores, em razão do princípio constitucional da não retroatividade da lei,
in verbis:

“ (...) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei no 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”.

Desse modo, inviável admitir a aplicação retroativa das disposições trazidas pela Lei no 13.786/2018, conforme requerido pela apelante, devendo ser mantida a sentença nesse ponto.

DA RETENÇÃO

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Sobre a restituição das parcelas pagas no contrato de compra e venda de imóvel, dispõe a Súmula 543 do STJ: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

De fato, conforme reconhecido na sentença, é incontroverso que os autores/apelados deram causa à rescisão.

Assim, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa por parte da vendedora.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR -
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA
- JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO. Em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. A retenção dos valores pagos deve ser arbitrada por equidade, levando em consideração as perdas e danos suportadas pela parte inocente, bem como os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade
. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

(TJ-MG - AC: 10000205679939001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 21/01/2021, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/01/2021) destaquei

Sobre a rescisão do contrato, o contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, em sua cláusula 15a, equivalente a 10% das prestações pagas, o que se mostra razoável a proporção e válida, consoante Súmula 543 do STJ (ID no 134923713):

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre
10% e 25%
do total da quantia paga
(AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019
).

No mesmo sentido:
AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgado em 28/08/2018; AgInt no AREsp 1.255.233/SP, Rel. Min. Lázaro Guimarães - Desembargador Convocado do TRF 5a Região - 4a Turma, DJe de 05/09/2018.

Portanto, no caso, o percentual de retenção sobre os valores relacionados ao preço do bem, em 10% (dez por cento) é plenamente permitido e razoável, conforme entendimento do STJ.

No que se refere ao percentual de retenção, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de admitir até, no máximo, 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, prevalecendo o contratado se inferior.

A propósito:

“A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado
(STJ, AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012)

Portanto, não obstante seja admitida a retenção no percentual de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ quando há expressa previsão contratual em valor inferior, deve prevalecer o contratado, motivo pelo qual não prospera o pedido recursal para reter 25%.

Assim, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

DOS JUROS MORATÓRIOS

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência do adquirente
, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Assim, neste item não agiu com acerto a d. Magistrada, pois determinou que sobre o valor a ser restituído fosse acrescido juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.

Desse modo, imperiosa a sua reforma, pois os juros moratórios devem ter seu termo inicial a
partir do trânsito em julgado da sentença condenatória
.

DA ARRAS PENITENCIAIS

Pugna a parte requerida a rescisão do contrato por culpa exclusiva da parte autora e a dedução de arras penitenciais.

Sabe-se que as arras ou sinal podem ser confirmatórias ou penitenciais. As primeiras têm por função primordial a confirmação do negócio jurídico celebrado, de forma que a entrega do sinal indica o aperfeiçoamento do contrato. As segundas, denominadas penitenciais, têm a finalidade de garantir o arrependimento de um dos contratantes, acarretando a perda do sinal em favor da parte inocente.

Dito isso, a rescisão do contrato por culpa do promitente comprador só importa em perda do sinal ou arras, se estas forem pactuadas como penitenciais.

No caso dos autos, da análise do contrato firmado entre as partes, verifica-se que restou pactuado que os compradores pagariam à vendedora o montante de R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais) à vista, com vencimento em 25/02/2015 e o montante de R$ 1.140,18,18 (mil cento e quarenta reais e dezoito centavos), valor dividido em 3 (três) parcelas, com vencimento em 25/03/2015 a título de sinal (entrada). Vejamos (ID no 134923713):

Contudo, da leitura da cláusula 15a (ID no 134923713), que dispõe acerca da rescisão contratual, observa-se que não há previsão acerca da retenção das arras, portanto, infere-se que são apenas confirmatórias, mormente porque deram início ao pagamento.

Neste contexto, é indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - PRECLUSÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR -
RETENÇÃO DE PARTE DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE ARRAS/SINAL - NÃO CABIMENTO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL
. Rejeita-se o alegado cerceamento de defesa, na medida em que, apesar de devidamente intimada para especificar provas que pretendia produzir, a parte se manteve silente, ocorrendo a preclusão.
No caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador tal fato não implica em perda do sinal por ele pago se não for previamente pactuado que este seria convertido em arras penitenciais.
Deve ser restituído pagamento adiantado quando não efetivada corresponde contraprestação, não havendo como dar tratamento de arras ao respectivo valor sem previsão contratual para tanto.

(TJ-MG - AC: 10024132843921013 Belo Horizonte, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 08/04/2022, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/04/2022) destaquei

Portanto, não merece reforma a sentença nesse ponto.

TAXA DE FRUIÇÃO

No que tange ao pagamento da taxa de fruição, o pleito da requerida não merece prosperar.

Isso porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em tela, porquanto a autora desistiu do imóvel, antes mesmo de ser entregue.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, uma vez que se trata de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar proveito econômico.

A propósito:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA –
TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – DESCABIMENTO
– ARRAS – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DEVIDA – ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. [...]"

(TJMS. Apelação Cível n. 0839357-48.2017.8.12.0001, Campo Grande, 3a Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 17/07/2019, p: 19/07/2019) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE LOTE -
RESCISÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO - LOTE SEM BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE
- ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - NÃO CABIMENTO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
Em se tratando de Compromisso Particular de Compra e Venda de lote, não demonstrada a edificação de benfeitorias a viabilizar o uso efetivo do bem pelos promissários compradores, não há que se falar em indenização a título de uso e fruição
. A rescisão do negócio por culpa dos promissários-compradores não importa na perda do sinal por eles pago (arras confirmatórias), se não foi pactuado que tal valor se deu a título de arras penitenciais. Se ambas as partes foram sucumbentes em parte da demanda, deve-se aplicar a sucumbência recíproca prevista no art. 86, do CPC/2015.

(TJ-MG - AC: 10086170039530001 MG, Relator: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 22/08/2019, Data de Publicação: 02/09/2019) destaquei

Portanto, merece ser mantida a sentença neste ponto.

SUCUMBÊNCIA RECÍPCROCA

Pugna a requerida/apelante pela reforma da condenação em custas e honorários de sucumbência com a imposição de tal obrigação à apelada com a aplicação do princípio da causalidade.

Com efeito, constata-se que os autores/apelados formularam diversos pedidos e decaíram de parte deles (nulidade da cláusula 15a).

Neste sentido, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca das partes, com a distribuição do ônus sucumbencial, nos termos do que dispõe o
caput
do art. 86 do CPC/15:

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre elas as despesas”.

Aliás, tal entendimento se encontra consolidado neste Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SERVIDO PÚBLICO ESTADUAL – CONCESSÃO DE LICENÇA MÉDICA - PROCEDENTE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO PRINCIPAL PROVIDO – RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO – SENTENÇA RETIFICADA PARCIALMENTE. 1 –
CARACTERIZADA

a

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA das partes ambas deverão responder pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios proporcionalmente a sua derrota.”

(N.U 0005412-20.2011.8.11.0041, ALEXANDRE ELIAS FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 26/11/2018, Publicado no DJE 07/12/2018) destaquei

Desse modo, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, já que as partes foram vencedora e vencida, aplica-se o
caput
do art. 86 do CPC/15, na proporção de 70% ao encargo da parte requerida e 30% ao encargo da parte autora.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para:

a)

reformar a sentença para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença;

b)

reconhecer a sucumbência recíproca e condenar ambas as partes ao pagamento do ônus sucumbencial e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% ao encargo da requerida e 30% ao encargo dos autores, observando o art. 98, § 3o, do CPC/15 quanto aos autores.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/08/2022