Tribunal: TJMT
Processo: 1011027-08.2018.8.11.0015
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-15
Data de publicação: 2022-03-21

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PARCERIA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PARA EXECUÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO INCLUINDO INFRAESTRUTURA CELEBRADO ENTRE HERDEIROS DO PROPRIETÁRIO DOS IMÓVEIS E EMPRESA ESPECIALIZADA EM CONSTRUÇÃO CIVIL – ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÃO, PELOS HERDEIROS, DE CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) NA DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE PARCERIA E POSTERIOR INTEGRALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AO RESPECTIVO CAPITAL SOCIAL – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – CELEBRAÇÃO DE “INSTRUMENTO DE RERRATIFICAÇÃO DA AVENÇA – INCLUSÃO DE OBRIGAÇÃO DE ADIANTAMENTO DE VALORES PELA EMPRESA EMPREENDEDORA E MODIFICAÇÃO DA FORMA DE INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL DA SPE AINDA NÃO CONSTITUÍDA – AJUIZAMENTO, PELA PARCEIRA EMPREENDEDORA, DE AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER VISANDO COMPELIR OS HERDEIROS À CONSTITUIÇÃO DA SPE – AJUIZAMENTO, PELOS HERDEIROS, DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PARCERIA IMOBILIÁRIA FUNDADA NO INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS – SENTENÇA ÚNICA – ALEGAÇÃO, PELA EMPRESA EMPREENDEDORA, DE QUE O CONTRATO DE PARCERIA CONFIGURA CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE EM COMUM (CC, ART. 986) – TESE CONTRASTANTE COM O PRÓPRIO COMPORTAMENTO DA EMPRESA EMPREENDEDORA – DESCABIMENTO – INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS CONFORME A BOA-FÉ E OS USOS DO LUGAR DE CELEBRAÇÃO – PRESTÍGIO À INTENÇÃO DOS CONTRATANTES EM DETRIMENTO DA LITERALIDADE DA LINGUAGEM – CONTRATO ATÍPICO – ANÁLISE DA CONTROVÉRSIA SOB A ÓTICA CONTRATUAL E OBRIGACIONAL – POSSIBILIDADE – PEDIDO OBRIGACIONAL JULGADO IMPROCEDENTE E PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADO PROCEDENTE POR APLICAÇÃO, EM FAVOR DOS HERDEIROS, DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RECONHECIMENTO, PELO JUIZ SENTENCIANTE, DE QUE A RERRATIFICAÇÃO DA AVENÇA IMPORTOU MODIFICAÇÃO DO TERMO DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DA SPE – CONCLUSÃO TECNICAMENTE ACERTADA – INADIMPLEMENTO, PELA EMPRESA PARCEIRA EMPREENDEDORA, DA OBRIGAÇÃO DA ADIANTAMENTO DE VALORES AO PARCEIROS HERDEIROS – APLICAÇÃO, EM FAVOR DESTES, DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – MANUTENÇÃO DA CONCLUSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PARCERIA POR CULPA DA EMPRESA PARCEIRA EMPREENDEDORA – RESTABELECIMENTO DO “STATUS QUO ANTE” MEDIANTE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIANTADOS PELA EMPREENDEDORA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – PEDIDO DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR JUÍZO DE EQUIDADE NA FORMA DO ART. 85, §8o, DO CPC – DESCABIMENTO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO PELA EMPRESA EMPREENDEDORA NA AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO PELOS PARCEIROS HERDEIROS NA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIANTADOS – RETIFICAÇÃO “EX OFFICIO” DA QUESTÃO PELO TRIBUNAL NO MOMENTO DA APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 85, §11, DO CPC – “REFORMATIO IN PEJUS” NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Deve ser rejeitada a tese de inadequação da via eleita fundada na assertiva de que o contrato de parceria celebrado pelas partes configura constituição de sociedade em comum, na forma do art. 986 do Código Civil, arguida como forma de evitar a rescisão do contrato pretendida pela parte adversa, se, para além de ser evidente o intuito de celebração de contrato atípico, a própria arguente ajuíza demanda conexa fundamentando juridicamente sua pretensão e formulando pedidos sob a ótica contratual e obrigacional. 2. Verificando-se que, quando da rerratificação do pacto, em 2016, o termo de vencimento da obrigação assumida pelos parceiros/proprietários de constituir da Sociedade de Propósito Específico, antes fixado na data do contrato originário (2014), foi modificado para data posterior ao registro do formal de partilha, o que só ocorreu em 2017, deve ser repelida a tese de subsistência da mora dos parceiros herdeiros/proprietários. 3. Constando-se, por outro lado, inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores pela parceira empreendedora na data da rerratificação do contrato, deve ser aplicada em favor dos herdeiros/proprietários a exceção do contrato não cumprido. 4. Repelida a tese de nulidade da obrigação de adiantamento de valores, posto que não se verifica o alegado vício de consentimento na modalidade coação, e sendo evidente que o adiantamento de recebíveis era condição para a rerratificação da avença, deve ser declarada a rescisão do contrato por culpa da parceira empreendedora e determinado o restabelecimento do “status quo ante”, com restituição à empreendedora de todos os valores adiantados aos parceiros/proprietários, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. 5. Conforme jurisprudência consolidada pela 2a Seção do eg. STJ, a norma do art. 85, §8o, do CPC, “transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo”. 6. A sentença de improcedência proferida na ação “Declaratória c/c Obrigação de Fazer” ajuizada pela empresa empreendedora implica fixação de honorários sucumbenciais referentes a essa demanda em percentual sobre o valor atualizado da causa, porque não é baixo e nem irrisório o proveito econômico nela almejado. 7. Todavia, como a sentença de parcial procedência do pedido de rescisão de contrato impõe condenação ao ressarcimento de valores como forma de restabelecimento do “status quo ante”, os honorários advocatícios sucumbenciais em relação a essa demanda devem ser fixados em percentual sobre o valor condenatório. 8. “Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure reformatio in pejus” (REsp 1.847.229/RS).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1011027-08.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI - CPF: 009.354.661-00 (APELADO), MARIA TEREZA CAETANO LIMA CHAVES - CPF: 882.876.611-53 (ADVOGADO), JOAO CARLOS CASOTTI - CPF: 437.044.410-15 (ADVOGADO), VENUS MARA SOARES DA SILVA - CPF: 581.749.661-53 (ADVOGADO), MARCELO SEGURA - CPF: 110.667.678-58 (ADVOGADO), DALTON BENONI MARTINI - CPF: 349.316.609-59 (APELADO), HUDSON CARLOS BRANDT MARTINI - CPF: 009.418.781-98 (APELADO), REYNOLD WILLIAN BRANDT MARTINI - CPF: 026.104.131-22 (APELADO), THIRSON HUGO BRANDT MARTINI - CPF: 006.774.791-40 (APELADO), PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 04.472.181/0001-00 (APELANTE), LUCIO RICARDO DE AGUIAR DUARTE - CPF: 884.107.901-06 (ADVOGADO), BRUNO MORAES FARIA MONTEIRO BELEM - CPF: 950.788.781-49 (ADVOGADO), MURILLO BARROS DA SILVA FREIRE - CPF: 483.726.411-53 (ADVOGADO), GERSON FERREIRA PAES - CPF: 045.442.931-20 (ADVOGADO), ASTOR RHEINHEIMER - CPF: 213.206.670-15 (ADVOGADO), FABIANO FARIAS FERREIRA PAES - CPF: 705.167.231-20 (ADVOGADO), MILTON JOSE FERREIRA PAES FARIAS - CPF: 850.304.301-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PARCERIA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PARA EXECUÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO INCLUINDO INFRAESTRUTURA CELEBRADO ENTRE HERDEIROS DO PROPRIETÁRIO DOS IMÓVEIS E EMPRESA ESPECIALIZADA EM CONSTRUÇÃO CIVIL – ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÃO, PELOS HERDEIROS, DE CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) NA DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE PARCERIA E POSTERIOR INTEGRALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AO RESPECTIVO CAPITAL SOCIAL – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – CELEBRAÇÃO DE “INSTRUMENTO DE RERRATIFICAÇÃO DA AVENÇA – INCLUSÃO DE OBRIGAÇÃO DE ADIANTAMENTO DE VALORES PELA EMPRESA EMPREENDEDORA E MODIFICAÇÃO DA FORMA DE INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL DA SPE AINDA NÃO CONSTITUÍDA – AJUIZAMENTO, PELA PARCEIRA EMPREENDEDORA, DE AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER VISANDO COMPELIR OS HERDEIROS À CONSTITUIÇÃO DA SPE – AJUIZAMENTO, PELOS HERDEIROS, DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PARCERIA IMOBILIÁRIA FUNDADA NO INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS – SENTENÇA ÚNICA – ALEGAÇÃO, PELA EMPRESA EMPREENDEDORA, DE QUE O CONTRATO DE PARCERIA CONFIGURA CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE EM COMUM (CC, ART. 986) – TESE CONTRASTANTE COM O PRÓPRIO COMPORTAMENTO DA EMPRESA EMPREENDEDORA – DESCABIMENTO – INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS CONFORME A BOA-FÉ E OS USOS DO LUGAR DE CELEBRAÇÃO – PRESTÍGIO À INTENÇÃO DOS CONTRATANTES EM DETRIMENTO DA LITERALIDADE DA LINGUAGEM – CONTRATO ATÍPICO – ANÁLISE DA CONTROVÉRSIA SOB A ÓTICA CONTRATUAL E OBRIGACIONAL – POSSIBILIDADE – PEDIDO OBRIGACIONAL JULGADO IMPROCEDENTE E PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADO PROCEDENTE POR APLICAÇÃO, EM FAVOR DOS HERDEIROS, DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RECONHECIMENTO, PELO JUIZ SENTENCIANTE, DE QUE A RERRATIFICAÇÃO DA AVENÇA IMPORTOU MODIFICAÇÃO DO TERMO DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DA SPE – CONCLUSÃO TECNICAMENTE ACERTADA – INADIMPLEMENTO, PELA EMPRESA PARCEIRA EMPREENDEDORA, DA OBRIGAÇÃO DA ADIANTAMENTO DE VALORES AO PARCEIROS HERDEIROS – APLICAÇÃO, EM FAVOR DESTES, DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – MANUTENÇÃO DA CONCLUSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PARCERIA POR CULPA DA EMPRESA PARCEIRA EMPREENDEDORA – RESTABELECIMENTO DO “
STATUS QUO ANTE
” MEDIANTE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIANTADOS PELA EMPREENDEDORA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – PEDIDO DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR JUÍZO DE EQUIDADE NA FORMA DO ART. 85, §8o, DO CPC – DESCABIMENTO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO PELA EMPRESA EMPREENDEDORA NA AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO PELOS PARCEIROS HERDEIROS NA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIANTADOS – RETIFICAÇÃO “
EX OFFICIO
” DA QUESTÃO PELO TRIBUNAL NO MOMENTO DA APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 85, §11, DO CPC – “
REFORMATIO IN PEJUS
” NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Deve ser rejeitada a tese de inadequação da via eleita fundada na assertiva de que o contrato de parceria celebrado pelas partes configura constituição de sociedade em comum, na forma do art. 986 do Código Civil, arguida como forma de evitar a rescisão do contrato pretendida pela parte adversa, se, para além de ser evidente o intuito de celebração de contrato atípico, a própria arguente ajuíza demanda conexa fundamentando juridicamente sua pretensão e formulando pedidos sob a ótica contratual e obrigacional. 2. Verificando-se que, quando da rerratificação do pacto, em 2016, o termo de vencimento da obrigação assumida pelos parceiros/proprietários de constituir da Sociedade de Propósito Específico, antes fixado na data do contrato originário (2014), foi modificado para data posterior ao registro do formal de partilha, o que só ocorreu em 2017, deve ser repelida a tese de subsistência da mora dos parceiros herdeiros/proprietários. 3. Constando-se, por outro lado, inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores pela parceira empreendedora na data da rerratificação do contrato, deve ser aplicada em favor dos herdeiros/proprietários a exceção do contrato não cumprido. 4. Repelida a tese de nulidade da obrigação de adiantamento de valores, posto que não se verifica o alegado vício de consentimento na modalidade coação, e sendo evidente que o adiantamento de recebíveis era condição para a rerratificação da avença, deve ser declarada a rescisão do contrato por culpa da parceira empreendedora e determinado o restabelecimento do “
status quo ante
”, com restituição à empreendedora de todos os valores adiantados aos parceiros/proprietários, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. 5. Conforme jurisprudência consolidada pela 2a Seção do eg. STJ, a norma do art. 85, §8o, do CPC, “
transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo
”. 6. A sentença de improcedência proferida na ação “
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
” ajuizada pela empresa empreendedora implica fixação de honorários sucumbenciais referentes a essa demanda em percentual sobre o valor atualizado da causa, porque não é baixo e nem irrisório o proveito econômico nela almejado. 7. Todavia, como a sentença de parcial procedência do pedido de rescisão de contrato impõe condenação ao ressarcimento de valores como forma de restabelecimento do “
status quo ante
”, os honorários advocatícios sucumbenciais em relação a essa demanda devem ser fixados em percentual sobre o valor condenatório. 8. “
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure reformatio in pejus
” (REsp 1.847.229/RS).

R E L A T Ó R I O

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL no 1005634-39.2017.8.11.0015 e 1011027-08.2018.8.11.0015 – CLASSE 198 – CNJ – SINOP

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por PAULO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (“
Paulo Mendes
”) contra a r. sentença única proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da ação “
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
” (Proc. no 1005634-39.2017.8.11.0015), ajuizada pela apelante, e nos autos da ação “
Rescisão de Contrato de Parceria Imobiliária
” (Proc. no 1011027-08.2018.8.11.0015), reciprocamente ajuizada por ANDERSON ALYSSON BRANDT MARTINI, DALTON BENONI MARTINI, HUDSON CARLOS BRANDT MARTINI, REYNOLD WILLIAN BRANDT MARTINI e THIRSON HUGO BRANDT MARTINI (“
Brandt Martini
”), julgou improcedente o pedido de condenação dos Brandt Martini ao cumprimento da obrigação contratual de constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) para construção do empreendimento imobiliário, formulado pela Paulo Mendes, revogou a ordem cautelar incidental, ordenando
“
a imediata baixa aos gravames/bloqueios dos imóveis indicados/gravados em ambos os processos
”,
e julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão de contrato formulado pelos Brandt Martini, decretando “
a resolução do contrato entabulado entre as partes
” (cf. Id. no 99887267).

O MM. Juiz admitiu que “
estamos diante de um contrato atípico que previa a constituição de Sociedade de Propósito Específico, a qual não chegou a ser verdadeiramente constituída
”, e que, portanto, “
pela sua atipicidade,
(o contrato)
deve ser interpretado e integrado em consonância com a teoria geral dos contratos e obrigações
”, até porque “
somente caso concretamente tivesse sido constituída a Sociedade de Propósito Específico, dali adviriam os direitos e as obrigações dos pretensos sócios, inclusive a disciplina relativa à sua dissolução
”, ou seja, entendeu que o pacto rescindendo “
é apenas uma promessa de constituição de sociedade, onde os parceiros assumiram obrigações recíprocas, a fim de que o empreendimento fosse realizado, obedecendo a suas etapas
”, sendo, de um lado, descabida “
a pretensão de dissolução de uma sociedade
”, deduzida pela Paulo Mendes, e, lado outro, “
cabível o pedido de rescisão do contrato
” formulado pelos Brandt Martini (cf. Id. no 99887267 - pág. 14).

Segundo o magistrado sentenciante, o pedido de rescisão de contrato deve observar as disposições do “
Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato de Parceria em Empreendimento Imobiliário para Execução de Loteamento Urbano incluindo Infraestrutura, assinado em 27/09/2016
”, porque, “
ao mesmo tempo que ratificou cláusulas anteriores, também retificou outras obrigações
”, tanto que a Cláusula Nona daquele instrumento “
estabeleceu que naquilo em que não conflitarem, ou houver sido alterado, permanecem vigentes as cláusulas e condições pactuados anteriormente
”, de modo que, após sua celebração, as partes contratantes ficaram “
envoltas por duas obrigações contratuais interligadas, quais sejam, a parceria no empreendimento imobiliário e o adiantamento de recebíveis
”.

A r. sentença pontuou, ainda, que, embora a apelante Paulo Mendes “
insista em afirmar que são obrigações distintas e, por essa razão, não conexas, quando questionado sobre a parte faltante do adiantamento de recebíveis, condiciona o seu pagamento à constituição da Sociedade de Propósito Específico, obrigação primeira do contrato de parceria
”, e, assim, “
ainda que alegue inexistir conexão entre as duas obrigações, o mesmo se contradiz ao vincular os encargos
”, o que impõe que a conclusão de que, por força do instrumento de rerratificação, “
as partes realizaram uma renegociação das obrigações contraídas no ano de 2014, especificadamente no que se refere à constituição da Sociedade de Propósito Específico, e acresceram uma soma maior de recebíveis
”, soma esta que, aliás, “
é o principal ponto de conflito entre os litigantes e, por conseguinte, questão determinante para identificar quem deu causa a mora
”.

Ainda conforme o ato sentencial, embora os Brandt Martini realmente estivessem em mora “
quanto à constituição da Sociedade de Propósito Específico
” desde o ano de 2014, porque não cumpriram essa obrigação no ato da celebração do contrato originário de parceria, verifica-se, de um lado, que, com a assinatura do Instrumento de Rerratificação do pacto, “
houve modificação quanto ao prazo do cumprimento desta obrigação
”, de modo que esta passou a ser exigível somente “
após a formalização do registro do formal de partilha no cartório respectivo, o que só aconteceu em 05/01/2017
”, e, portanto, deixou de existir aludida mora, e, lado outro, que, ao rerratificar a avença, a Paulo Mendes “
estipulou para si nova obrigação consistente em liberar, na data de assinatura do contrato, a quantia de R$ 2,5 milhões
” aos Brandt Martini, a título de antecipação de recebíveis, “
obrigação esta que não foi cumprida e foi admitida pela própria parte
”, daí porque “
inquestionável a mora de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda.
” e plenamente aplicável, em favor dos Brandt Martini, a exceção do contrato não cumprido (sic – cf. Id. no 99887267 - pág. 16/19).

A sentença ainda repeliu a tese de que a Paulo Mendes foi coagida a assinar o instrumento de rerratificação anotando que a alegação “
não passa de afirmação vazia, destituída de fundamento fático
(e)
desacompanhada de provas concretas neste sentido
”, enfatizando que, em audiência, o representante da Paulo Mendes “
afirmou ter 42 anos de trabalho no ramo de construção civil
”, e, portanto, “
não é uma pessoa inexperiente a ponto de não saber o que estava sendo reajustado
”, tanto que, questionado naquela solenidade processual, “
foi incisivo ao afirmar que sabia das novas condições ali impostas
”, inclusive porque “
foi a equipe jurídica de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., quem confeccionou o contrato
” de rerratificação, e foi referida empresa “
quem aceitou renegociar os termos do contrato do ano de 2014, quando eram
(os Brandt Martini)
quem estavam em mora
”, e foi a Paulo Mendes quem “
modificou os termos da constituição da Sociedade de Propósito Específico e ainda concordou em adiantar mais dois milhões e meio de reais para continuar com a parceria
” (sic – cf. Id. no 99887267 - pág. 19/20).

Assim, por admitir que foi a Paulo Mendes “
quem deu causa a rescisão do contrato
, (ela)
não faz jus à clausula penal pactuada
”, a r. sentença julgou procedente o pedido de rescisão do contrato formulado pelos Brandt Martini e, como forma de restabelecimento do “
status quo ante
”, determinou-lhes apenas a restituição dos valores que lhes foram adiantados, com correção monetária a partir de seu desembolso pela Paulo Mendes e juros de mora de 1% ao mês apenas após o trânsito em julgado da sentença, anotando, quanto a esse último ponto, que, “
considerando que a rescisão do contrato consiste em pressuposto fático para a obrigação de devolução do montante adiantado a título de recebíveis, não há que se falar em mora
(dos Brandt Martini)
, no tocante à devolução antes da decisão judicial do caso
” (sic – cf. Id. no 99887267 - pág. 24).

A apelante Paulo Mendes sustenta, de início, que, ao pontuar tratar-se de “
um contrato atípico que previa a constituição de Sociedade de Propósito Específico, a qual não chegou a ser verdadeiramente constituída
”, a r. sentença, na verdade,
“está a enfrentar a preliminar de inadequação da via eleita
” arguida na contestação, mas “
o enfrentamento não se deu de maneira adequada, deixando o julgador de perceber que o argumento deduzido pelo apelante não é o de que já se teria uma sociedade em razão da SPE que deveria ser constituída, mas de que o próprio contrato de parceria, por seus elementos, configura, em si, a constituição do que antes se chamava de sociedade de fato ou irregular, mas que hoje, por força de lei, denomina-se de sociedade em comum, prevista no artigo 986 e seguintes do CC de 2002
”; afirma, nesse ponto, que, “
tratando-se de contrato – ainda que atípico, como afirma a sentença –, mas com feições de constituição de sociedade, ainda que desprovido de registro, não pode ser objeto de mera rescisão, sobretudo por suposta mora na liberação de valores a título de empréstimo, cabendo a parte que dele busca se desligar fazer uso da ação adequada de dissolução parcial de sociedade, contemplada nos artigos 599 e seguintes do novel CPC de 2015
”, daí a inadequação da via eleita (cf. Id. no 99887276 – pág. 18/21).

Quanto à rescisão contratual, alega que “
o ponto central da linha de argumentação adotada pela sentença tem por premissa básica o argumento de que, por meio do instrumento de rerratificação datado de 27 de maio de 2016,
(ela, apelante Paulo Mendes)
teria perdoado a mora dos apelados, modificando o marco inicial da obrigação de constituir a SPE
”, o que, porém, jamais ocorreu.

Explica que, na realidade, “
diante da mora incontroversa dos apelados em constituir a SPE, da notícia de que estavam buscando novos parceiros e de uma notificação marota deles apontando suposta mora
(da Paulo Mendes)
em encaminhar-lhes uma via do contrato de 2014,
(ela, apelante)
tentou se resguardar averbando o contrato de parceria à margem das matrículas dos imóveis compromissados com o negócio
”, mas, como os imóveis ainda estavam vinculados ao Inventário de Bruno Martini, do qual os apelados são herdeiros, e, portanto, não haviam sido partilhados, a Paulo Mendes “
não teve alternativa senão negociar uma forma de ratificar as obrigações assumidas, sobretudo a de constituir a SPE desde 2014, e retificar a forma de integralização pelos apelados de sua participação no capital social da SPE, criando outra que não estivesse diretamente vinculada à propriedade dos imóveis
”, sendo que “
a forma encontrada foi a de não mexer na cláusula de constituição da SPE, prevista no item 3.1 do contrato originário, mas incluir na rerratificação uma cláusula expressa prevendo que a integralização se daria por meio dos direitos sucessórios dos apelados, e que, após o registro do Formal de Partilha, esses direitos seriam substituídos pelos próprios imóveis a eles destinados
” (sic – cf. Id. no 99887276 – pág. 30/34).

Assevera que o instrumento de rerratificação alterou “
apenas e tão-somente a forma de integralização do capital social da SPE, sem modificar, no entanto, a obrigação vencida de constituí-la desde a assinatura do contrato de 2014
”, ou seja, não “
perdoou a mora dos apelados, mas apenas permitiu-lhes, em preservação do negócio, que purgassem a mora, introduzindo, ademais, uma nova forma de integralização do capital social da SPE, que se daria por meio dos direitos sucessórios advindos do Formal de Partilha
” (cf. Id. no 99887276 – pág. 35/36).

Ainda no tocante à ausência de perdão da mora dos Brandt Martini pela rerratificação do pacto, sustenta que o fato de não ter se socorrido do Judiciário antes não poderia ter sido interpretado pela sentença como perdão da mora, pois, embora realmente pudesse “
ter executado a obrigação de constituir a SPE
”, como sugerido pela sentença, a medida não lhe seria proveitosa, posto que os imóveis, à época, estavam vinculados ao inventário, e, embora o pacto originário previsse que os Brandt Martini “
deveriam não só constituir a SPE, mas integralizar o seu capital social por meio de imóveis vinculados ao inventário ainda pendente de solução
”, a própria “
pendência do inventário impedia essa transferência dos imóveis à SPE
” (cf. Id. no 99887276 – pág. 38/39).

Discorre sobre a “
indevida aplicação da exceção de contrato não cumprido em favor dos apelados
”, dizendo que, “
além de a obrigação de constituir a SPE anteceder a de liberação de novos recursos a título de empréstimo,
(...)
verifica-se, ademais, que se está diante de obrigações autônomas e independentes
”, notadamente porque “
o objetivo do contrato de 2016 era apenas de rerratificar o contrato de 2014, não inserindo novas obrigações, mas apenas alterando a forma nele prevista de integralização por parte dos apelados do capital social da SPE
”, sendo de todo irrelevante o fato de ter sido incluída no instrumento de rerratificação “
uma cláusula estranha ao negócio, prevendo a liberação de empréstimo, por meio do qual
(a Paulo Mendes)
assumia o compromisso de antecipar recursos aos apelados, que seriam garantidos pelas ‘receitas oriundas de 50% (cinquenta por cento) do valor total da receita mensal da comercialização de futuras unidades de lotes que integrarão o loteamento’
”, até porque “
é óbvio que o empréstimo configura um tipo específico de contrato típico
” e também porque “
o empréstimo não configura contraprestação no contrato de parceria, mas consiste em contrato autônomo e independente
” (cf. Id. no 99887276 – pág. 41/44).

Ainda sobre o empréstimo, reafirma “
a existência de prova inequívoca da coação
”, insistindo em que, além de ser incontroversa a mora dos Brandt Martini quanto à constituição da SPE e de eles terem confessado em audiência que a Paulo Mendes “
havia cumprido todas as obrigações que lhe competiam em relação ao contrato de 2014
”, consistentes na antecipação de “
expressivas cifras aos apelados, além de realizar e custear estudos e projetos para a realização do empreendimento
”, há prova de que eles estariam “
à procura de novos parceiros/empreendedores, com propostas supostamente mais vantajosas, para a implementação do negócio jurídico idealizado pelas partes
”, e, por isso, ao invés de sanar as irregularidades contratuais que impediam a integralização dos imóveis à SPE, como lhes exigia o dever de cooperação e a boa-fé, eles condicionaram a “
rerratificação do contrato de 2014
” à assunção, pela Paulo Mendes, de “
uma obrigação nova, não contemplada no contrato de 2014, prevendo a liberação de novos recursos, no importe de R$ 4 milhões, que se daria na forma de empréstimo gratuito a ser devolvido pelos apelados com as futuras receitas do empreendimento, sem correção e sem juros
” (sic – cf. Id. no 99887276 – pág. 45/49).

Alega que “
não é crível que o apelante, em sã consciência, aceitasse incluir uma obrigação dessas
”, e que “
a única explicação razoável para que
(a)
apelante aceitasse a inserção no instrumento de rerratificação da nova obrigação de liberar recursos aos apelados era o fundado temor de perder os recursos já adiantados, bem como aqueles utilizados na realização de estudos e projetos para a aprovação do empreendimento, além, é claro, do justo receio de perder os lucros projetados para o negócio
”, sendo, pois, evidente o estado de coação (sic – cf. Id. no 99887276 – pág. 50).

Aduz, ainda, que, ao contrário do afirmado pelo MM. Juiz sentenciante, não foi ela quem deu causa à rescisão do contrato, e, portanto, ela “
faz sim jus à restituição dos valores adiantados a título de empréstimo, ao reembolso dos investimentos realizados e à indenização pelos lucros não auferidos, isso, claro, se a obrigação de constituir a SPE se tornar impossível
”, e diz, nesse particular, que, “
em relação à obrigação de restituição do empréstimo, os apelados estão em mora desde o ajuizamento da ação de rescisão contratual
”, e, “
com relação à obrigação de constituir a SPE, a mora existe desde 2014
”, daí a necessidade de “
reforma do capítulo da sentença que estabeleceu a obrigação de pagar juros de mora, indistintamente, apenas a partir do seu trânsito em julgado
” (cf. Id. no 99887276 – pág. 66/68).

Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que, acolhida a arguição de inadequação da via eleita, seja extinto o processo sem resolução do mérito, ou então para que, reformada a r. sentença apelada e julgado improcedente o pedido de rescisão de contrato e procedente o pedido formulado na ação “
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
”, sejam os Brandt Martini condenados à “
constituição da SPE destinada à implementação do Loteamento que constitui objeto do Contrato, na forma da Cláusula Sexta do referido instrumento
”, e a se absterem de celebrar negócios jurídicos “
cujo objeto seja a transferência da propriedade dos bens imóveis em questão, ou a realização de parcerias imobiliárias envolvendo os mesmos bens
”, tudo sob pena de multa diária de R$ 50 mil ou conversão em indenização por perdas e danos, “
inclusive os lucros cessantes, a serem apurados em perícia
”.

Alternativamente, pede reforma da sentença “
para que os juros moratórios incidam sobre a obrigação de restituir os valores adiantados, o valor do empréstimo, bem como os valores atinentes às despesas
(...)
com o desenvolvimento de projetos, estudos e licenças etc., contados desde 14/11/2018 (data do ajuizamento da ação rescisória), e, no caso de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, sejam contados desde 28/05/2014 (termo no qual a obrigação de constituir a SPE deveria ter sido cumprida)
”, bem como para que, “
considerando o proveito econômico irrisório dos apelados com a mera extinção da ação de obrigação de fazer, bem como com a rescisão do contrato de parceria
”, os honorários advocatícios sucumbenciais sejam fixados por equidade, na forma do art. 85, §8o, do CPC (sic – cf. Id. no 99887276 – pág. 72/74).

Após interposição do apelo, mas antes de este aportar a esta eg. Corte de Justiça, a Paulo Mendes formulou pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.012, §4o, do CPC (Pet. no 1011908-25.2021.8.11.0000), tendo o pleito sido inicialmente deferido pela decisão proferida 07/06/2021. Todavia, em 18/08/2021, foi acolhido pedido de reconsideração formulado pelos Brandt Martini e revogado o efeito suspensivo anteriormente atribuído ao apelo, “
repristinando a ordem de imediata baixa aos gravames/bloqueios dos imóveis indicados/gravados em ambos os processos
” (cf. Ids. no 99887280 e 99887295). O Agravo Interno interposto pela Paulo Mendes contra essa decisão de reconsideração encontra-se pendente de julgamento.

Mesmo inequivocamente cientes de sua interposição, os apelados Brandt Martini não apresentaram contrarrazões ao apelo nos autos da ação Declaratória (Proc. no 1005634-39.2017.8.11.0015), mas, nos autos da ação de Rescisão de Contrato (Proc. no 1011027-08.2018.8.11.0015), apresentaram “
contrarrazões de Apelação conjuntas em ambos os feitos por força do pronunciamento judicial (sentença única)
”, dando combate pontual aos fundamentos recursais e pedindo, ao final, desprovimento dos apelos (cf. Id. no 99888578 daqueles autos).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Leitura dos autos mostra que, em 28/05/2014, pouco tempo depois do falecimento de Bruno Martini e abertura do processo de Inventário de seus bens, entre eles o imóvel matriculado sob o no 2.911 perante o SRI da Comarca de Sinop/MT, seu filho Dalton Martini e seus netos Thirson, Anderson, Reynold e Hudson Brandt Martini, celebraram com a Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários o “
Contrato de Parceria Em Empreendimento Imobiliário Para Execução de Loteamento Urbano Incluindo Infraestrutura
”, dizendo que o grupo de herdeiros era “
senhor, único e legítimo detentor de domínio e posse mansa e pacífica
” de três lotes integrantes daquele imóvel maior, denominados Lotes no 129-2, 129-3 e 130, com áreas de 57,0541 ha, 46,9465 ha e e 123,7392 ha, respectivamente (cf. Id. no 99886969).

Por força da Cláusula Primeira, os “
parceiros/proprietários
” se comprometeram “
a promover na totalidade da área
(de)
227,7398 ha, juntamente com os parceiros/empreendedores
(a Paulo Mendes)
, loteamento urbano
(...)
, que deverá ser realizado em 3 (três) etapas, dos quais fica reservado o equivalente a 13,5 ha, da referida área, para edificação de um ‘Shopping Center’ e demais edificações (hotel, edifício residencial, edifício comercial e outros)
”; por força da Cláusula Terceira, comprometeram-se a “
constituir uma sociedade, organizada na forma de sociedade limitada com propósito e prazos específicos, para consecução do empreendimento
(...)
imediatamente após a assinatura
(daquele)
instrumento
”, e, no item 3.2, comprometeram-se “
a integralizar ao capital social da SPE, a valor original de custo, o imóvel descrito na cláusula 1.1. supra, representando 50% (cinquenta por cento) do capital social subscrito
” (sic – cf. Id. no 99886969 – pág. 4/8).

Em contrapartida, no item 2.2.1, alínea “
a
”, a Paulo Mendes, parceira/empreendedora, obrigou-se “
a fazer um adiantamento
(...)
no valor de R$ 1.333.333,00
”, e, no item 3.3, comprometeu-se “
a subscrever e integralizar em moeda corrente do país a parcela remanescente do capital social
” da SPE que deveria ser constituída (sic – cf. Id. no 99886969 – pág. 5/8).

A SPE, porém, nunca foi constituída pelos Brandt Martini, e a Paulo Mendes, apesar de adiantados os valores pela Paulo Mendes, viu negado seu pedido de averbação do contrato nas matrículas dos lotes urbanos porque, nos termos da Nota de Devolução datada de 05/10/2016, assinada pelo Oficial Registrado Substituto José A. Medeiros de Amorim, “
os parceiros/proprietários não são detentores do domínio dos imóveis em questão
” (cf. Id. no 99886973).

Segundo a petição inicial da ação Declaratória ajuizada pela Paulo Mendes, “
ao tempo em que firmado o instrumento datado de 28/05/2014, os imóveis em questão ainda não haviam sido objeto de partilha, e, portanto, ainda se encontravam em meio a processo de inventário inacabado
”, de modo que, “
diante daquela circunstância e do atraso na expedição e no registro do Formal de Partilha dos bens que são objeto da Parceria, fez-se necessária a alteração parcial e ratificação do negócio jurídico
”, isso a despeito de os herdeiros já terem ingressado individualmente “
na posse dos imóveis que constituem objeto da Parceria Imobiliária, sendo, pois, ponto pacífico entre os herdeiros a gleba que caberia a cada um
” (sic – cf. Id. no 99886968 - pág. 4/5).

Ainda conforme a inicial, “
para que houvesse a subscrição do Instrumento de Rerratificação do Contrato de Parceria Originário, os
(Brandt Martini)
exigiram
(da Paulo Mendes)
que lhes concedesse um ‘empréstimo’ adicional no valor de R$ 4 milhões independentemente do montante de R$ 1.333.333,00 que já havia sido entregue a título de adiantamento dos seus futuros rendimentos a serem auferidos como resultado da parceria
” (sic – cf. Id. no 99886968 - pág. 5).

Na contestação, os Brandt Martini afirmam que não constituíram a SPE porque se comprometeram, no contrato originário, “
a integralizar ao capital social da SPE, a valor original de custo, o imóvel descrito
(...)
o que, por óbvio, somente era possível com a finalização do inventário e da partilha
”, e porque entendiam que a Paulo Mendes “
pretendia constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), sem contemplar o shopping e o hotel
”, ou seja, “
pretendia ‘lançar’ apenas o loteamento; depois vender a carteira e sair do negócio, deixando os requeridos ‘engessados’ pela SPE e sem a realização do shopping e do hotel
”, temor esse fundado na existência de “
rumores de que a autora não teria condições de fazer o shopping e o hotel
”.

Dizem que, “
percebendo a desconfiança dos requeridos, a autora propôs a rerratificação do contrato, com nova antecipação de receitas futuras, no valor de R$ 4 milhões
”, ou seja, que foi a Paulo Mendes quem propôs a rerratificação do contrato de parceria, mediante o qual “
manteve-se a obrigação bilateral de constituição da Sociedade de Propósito Específico (SPE) e expressou-se a ciência inequívoca da autora quanto ao inventário e à necessidade de registro do Formal de Partilha, para a integralização dos imóveis ao capital social daquela SPE
”, pactuando-se, ainda, “
o pagamento de R$ 2,5 milhões no ato da assinatura do contrato, à título de antecipação de valores relativos a receitas futuras oriundas de comercialização de unidades e mais R$ 1,5 milhão, também naquele ato, para serem retidos no futuro pela autora
”, obrigação que, porém, nunca foi adimplida (sic – cf. Id. no 99887103 - pág. 16/19).

Eis o ponto nevrálgico da controvérsia, qual seja, a validade da celebração do “
Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato
” e suas respectivas implicâncias no tocante às obrigações nele previstas.

A tese principal da Paulo Mendes é de que “
o próprio contrato de parceria, por seus elementos, configura, em si, a constituição do que antes se chamava de sociedade de fato ou irregular, mas que hoje, por força de lei, denomina-se de sociedade em comum, prevista no artigo 986 e seguintes do CC de 2002
”, e, como o pacto tem “
feições de constituição de sociedade, ainda que desprovido de registro, não pode ser objeto de mera rescisão,
(...)
cabendo a parte que dele busca se desligar fazer uso da ação adequada de dissolução parcial de sociedade, contemplada nos artigos 599 e seguintes do novel CPC de 2015
”, daí a inadequação da via eleita pelos Brandt Martini para buscar a rescisão do contrato (cf. Id. no 99887276 – pág. 18/21).

A secundária é de inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor dos Brandt Martini, seja porque a constituição da SPE e a “
liberação de novos recursos a título de empréstimo
” são “
obrigações autônomas e independentes
”, e, assim, a falta de antecipação dos R$ 4 milhões não lhe impede de exigir constituição da SPE (CC, art. 476); ou então porque o “
contrato de empréstimo, disciplinado na Cláusula Sétima, §§ 1o e 2o, do Contrato de Rerratificação
” padece de nulidade por vício de consentimento na modalidade coação, ou, ainda, porque, de uma forma ou de outra, a mora dos Brandt Martini na constituição da SPE é muito anterior à falta de antecipação de valores a título de empréstimo, de modo que são eles quem não poderiam pretender a rescisão do contrato por esse motivo.

A r. sentença, porém, julgou improcedente o pedido de condenação dos Brandt Martini à obrigação de fazer e procedente pedido de rescisão de contrato sob os seguintes fundamentos:

“Na hipótese em exame estamos diante de um contrato atípico que previa a constituição de Sociedade de Propósito Específico, a qual não chegou a ser verdadeiramente constituída. E como não chegou a ser realmente constituída, o referido contrato, conforme já mencionado acima, pela sua atipicidade, deve ser interpretado e integrado em consonância com a teoria geral dos contratos e obrigações. Somente caso concretamente tivesse sido constituída a Sociedade de Propósito Específico, dali adviriam os direitos e as obrigações dos pretensos sócios, inclusive a disciplina relativa à sua dissolução.

Com efeito, o contrato ora discutido é apenas uma promessa de constituição de sociedade, onde os parceiros assumiram obrigações recíprocas, a fim de que o empreendimento fosse realizado, obedecendo a suas etapas.

Deste modo, não há como reconhecer a pretensão de dissolução de uma sociedade, formulada por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., simplesmente em razão da inexistência de constituição verdadeira, real e concreta de qualquer sociedade.

Por tudo isso, é de se entender que a relação estabelecida entre as partes não é societária, mas, sim, civil e contratual. E, portanto, cabível o pedido de rescisão do contrato, o que será analisado abaixo.

Nestes termos, o contrato ora discutido será tratado como atípico, ou por analogia, quando necessário e pelas razões acima expostas, como contrato de incorporação, disciplinado pela Lei n.o 4.591/1964, que será levada em conta em alguns momentos para a elucidação dos fatos aqui discutidos.

4. Da rescisão contratual. Da mora.

A rescisão pleiteada no processo se refere ao Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato de Parceria em Empreendimento Imobiliário para Execução de Loteamento Urbano incluindo Infraestrutura, assinado em 27/09/2016, anexado em Id. 16528828.

E embora as partes tenham mencionado todo o tempo outros três contratos anteriores, dois em 2013 e um em 2014, importante esclarecer que o pacto em questão, assinado no ano de 2016, ao mesmo tempo que ratificou cláusulas anteriores, também retificou outras obrigações, tal como restou descrito na denominação do contrato.

Especificamente, a Cláusula Nona estabeleceu que naquilo em que não conflitarem, ou houver sido alterado, permanecem vigentes as cláusulas e condições pactuados anteriormente. Dispõe a citada cláusula:

“Cláusula nona – Transcrição do contrato originário. Seguem transcritos os termos originais do instrumento de contrato de parceria em empreendimento imobiliário para execução de loteamento urbano incluindo infraestrutura, assinado em 28 de maio de 2014, substitutivo daqueles assinados em 07/12/2013 e 04/12/2013. Todas as cláusulas e condições estabelecidas no mencionado instrumento permanecem vigentes, desde que não tenham sido alteradas e nem conflitem com as cláusulas e condições ajustadas neste instrumento. (...)”.

Importante realizar essa delimitação, a fim de que não pairem dúvidas sobre as diversas questões que serão aqui abordadas, bem como para evitar mais tumulto processual.

No presente caso, as partes estão envoltas por duas obrigações contratuais interligadas, quais sejam, a parceria no empreendimento imobiliário e o adiantamento de recebíveis.

Neste sentido, ainda que Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. insista em afirmar que são obrigações distintas e, por essa razão, não conexas, quando questionado sobre a parte faltante do adiantamento de recebíveis, condiciona o seu pagamento à constituição da Sociedade de Propósito Específico, obrigação primeira do contrato de parceria. Logo, ainda que alegue inexistir conexão entre as duas obrigações, o mesmo se contradiz ao vincular os encargos.

Com efeito, as partes realizaram uma renegociação das obrigações contraídas no ano de 2014, especificadamente no que se refere à constituição da Sociedade de Propósito Específico, e acresceram uma soma maior de recebíveis. E esta nova soma, especificamente, é o principal ponto de conflito entre os litigantes e, por conseguinte, questão determinante para identificar quem deu causa a mora.

As novas premissas constam nas cláusulas sexta e sétima do contrato:

“Cláusula Sexta – Sociedade de Propósito Específico. As partes ajustam que a constituição da Sociedade de Propósito Específico SPE, pela qual ambas desenvolverão e realização os empreendimentos imobiliários objeto deste contrato, está sendo feita através da subscrição e integralização no capital social da SPE dos direitos recebidos pelos PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS em decorrência do Formal de Partilha expedido no juízo competente em 08 de agosto de 2016, objeto do processo 1738-88.2006.811.0015, que foi tramitado na 5.a Vara da Comarca de Sinop, Estado de Mato Grosso, relativamente aos imóveis identificados pelo Lote n.° 130 (cento e trinta), objeto da atual matrícula n.° 2.911, Lote n.° 129-2 (cento e vinte e nove traço dois), objeto da atual matrícula n.° 1.998, todos do Cartório de Registro de Imóveis do 1o Ofício de Sinop, Estado de Mato Grosso. Após o respectivo registro do Formal de Partilha acima mencionado, será providenciado o registro das sobreditas áreas em nome da SPE, com a respectiva integralização das quotas subscritas pelos PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS.

Parágrafo Primeiro: Os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETARIOS se comprometem que no prazo de até 02 (dois) dias úteis contados do dia seguinte da data de registro de Formal de Partilha que tem origem no Processo 1738-88.2006.811.0015 da 5a Vara da Comarca de Sinop/MT, expedido em 08 de agosto de 2016, assinarão o documento de substituição dos direitos advindos do Formal de Partilha pela transferência da propriedade dos imóveis, o qual será apresentado para registro na Junta Comercial do Estado de Mato Grosso – JUCEMAT e no Cartório de Registro de Imóveis do 1.° Ofício de Sinop, Estado de Mato Grosso, com finalidade de integralizar ao capital social os imóveis integrantes das atuais matrículas n.° 1.999, 1.998 e 2.911, ou de outras que tenham sido originadas destas.

Parágrafo Segundo: Os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS integralizarão capital na Sociedade de Propósito Específico, correspondente a 50% (cinquenta por cento), em valor conforme lhes aprouver, considerando a conveniência e permissões legais, inclusive em razão do estipulado no Formal de Partilha mencionado no parágrafo anterior e nas demais cláusulas deste contrato;

Cláusula Sétima – EMPRÉSTIMO AOS PRIMEIROS PERMUTANTES. A PARCERIA EMPREENDEDORA concordou antecipar valores relativos a receitas futuras oriundas de comercialização de unidades, em moeda corrente nacional, para os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS, e em benefício e por ordem dos mesmos, em conta corrente informada pelos mesmos, cujos documentos de transferência e crédito serão documentos comprobatórios da operação efetuada, conforme abaixo mencionado:

I. O valor total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), neste ato;

II. O valor total de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), relativos ao direito da PARCERIA EMPREENDEDORA no recebimento de valores oriundos da comercialização das primeiras futuras unidades que integrarão o empreendimento imobiliário, valor este que a PARCERIA EMPREENDEDORA emprestará para os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS.

(...).

Parágrafo Segundo: Caso os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS desistam da Parceria ou promovam a rescisão contratual, sobre o valor inadimplido, referente à devolução de valores na forma acima ajustada, incidirá multa de 2% (dois por cento); juros moratórios de 1,00% a.m. (um por cento ao mês), atualização monetária pelo índice INPC publicado pela FGV, lucros cessantes e perdas e danos. Caso a divergência seja objeto de processo judicial serão devidos honorários advocatícios calculados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa”.

Como visto, embora Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. tente comprovar no processo a mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros no contrato de 2014, quanto a constituição da Sociedade de Propósito Específico, constata-se, de forma inquestionável, que houve modificação quanto ao prazo do cumprimento desta obrigação.

No contrato do ano de 2014 a constituição da Sociedade de Propósito Específico devia se dar imediatamente após a assinatura daquele instrumento, consoante discriminado naquele contrato, no item 3.1., o que configuraria a mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros se, no entanto, as partes não tivessem retificados seus termos.

No contrato do ano de 2016 ficou acordado uma nova data para a constituição da Sociedade de Propósito Específico, consoante a Cláusula Sexta. A Sociedade de Propósito Específico só seria constituída após a formalização do registro do formal de partilha no cartório respectivo, o que só aconteceu em 05/01/2017, consoante documentos acostados em Id. 16529444.

Nestes termos, ainda que Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. persista em assegurar a mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros no tocante a obrigação de constituição da Sociedade de Propósito Específico, esta não é a realidade do contrato discutido nos autos. Isto porque as partes mudaram o prazo para a constituição da Sociedade de Propósito Específico no contrato do ano de 2016, não sendo mais após a data de assinatura do contrato, mas sim após a data de formalização do registro do formal de partilha no cartório respectivo.

De fato, no ano de 2014 Anderson Alysson Brandt Martini e outros estavam em mora com a obrigação ali estabelecida. Entretanto, Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., ao invés de executar o contrato ou rescindi-lo, direito que lhe assistia, mudou os termos da contratação em benefício de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, perdoando a inexecução dos mesmos.

Tal espera pode ser justificada pela informação que Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. dispunha, qual seja, de que os imóveis que integralizariam o patrimônio da Sociedade de Propósito Específico ainda estavam embaraçados, ante a discussão patrimonial que ainda ocorria sobre eles em sede de inventário. Contudo, não lhe aproveita.

Em audiência de instrução, tanto Paulo quanto seu sócio Alessandro, quando questionados, afirmaram ter conhecimento da existência do inventário e da impossibilidade de transferir os imóveis à Sociedade de Propósito Específico. Assim sendo, mesmo que as partes tenham contratado neste sentido em 2014, a obrigação ainda não poderia ser cumprida a termo. Isso também foi confirmado pelo ex-funcionário do Cartório de Registro de Imóveis do Município de Sinop, José Antônio Medeiros de Amorim, que, em resumo, assim explicou:

“Não era possível realizar o contrato devido à continuidade registral. O imóvel ainda constava em nome de Bruno Martini. Outra exigência é a escritura pública, que também não estava confeccionada”.

Com efeito, para que ocorra a integralização de imóveis a uma Sociedade de Propósito Específico, faz-se necessário que os mesmos estejam livres e desembaraçados para o fim que se almeja.

E os requisitos para tal registro estão descritos no art. 32, letra “a”, da Lei n.o 4.591/1964:

“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; negritado (...)”.

Nesta senda, estando os imóveis ainda em nome do espólio à época, observa-se a existência de obstáculo instransponível para a constituição da Sociedade de Propósito Específico à época, o que tinha conhecimento Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Constata-se, ainda, de forma indiscutível, a mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros à época e, em especial, de forma inquestionável, o posterior perdão formulado por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. a mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, ao lhes dar novo prazo para constituir a Sociedade de Propósito Específico.

Conforme já assinalado, ao invés de cobrar Anderson Alysson Brandt Martini e outros a cumprir suas obrigações, Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., no contrato do ano de 2016, concedeu-lhes novo prazo, alterando os termos da avença de 2014. Logo, resta claro e cristalino a inexistência de mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros.

O contrário ocorre com Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. Ao renegociar o contrato em 2016, estipulou para si nova obrigação consistente em liberar, na data de assinatura do contrato, a quantia de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) a Anderson Alysson Brandt Martini e outros, obrigação esta que não foi cumprida e foi admitida pela própria parte.

Ou seja, abraçado à sua tese de descumprimento da obrigação de constituição da Sociedade de Propósito Específico por parte de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. esqueceu que esta obrigação tinha novo prazo para ser cumprida, qual seja, dois dias após o registro do formal de partilha, o que só ocorreu em 2017, consoante amplamente demonstrado acima.

Da mesma forma, olvidou do novo valor a ser por ele desembolsado no ato da assinatura do contrato, confeccionado em 27/09/2016, 04 (quatro) meses antes de nascer a obrigação da constituição da Sociedade de Propósito Específico por Anderson Alysson Brandt Martini e outros.

Assim sendo, insustentável qualquer argumentação no sentido de que a liberação do novo valor ajustado estaria condicionada a constituição da Sociedade de Propósito Específico. E, em especial, inquestionável a mora de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Por outro lado, Anderson Alysson Brandt Martini e outros sustentaram a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prerrogativa estabelecida no artigo 476 do Código Civil e levada a efeito para impedir que um dos contratantes exija o implemento da prestação de seu parceiro contratual enquanto não cumprida a obrigação por si devida: (...)

No caso em exame, resta evidente que Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., ao não cumprir a sua obrigação consistente em liberar, na data de assinatura do contrato, a quantia de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), constitui-se em mora.

Desta forma, não havendo prova da reciprocidade e concomitância no cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato bilateral e sinalagmático pactuado entre as partes, no qual havia expressa menção à “liberação de recebíveis no ato do contrato”, não poderia Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. exigir o implemento simultâneo da prestação atribuída à Anderson Alysson Brandt Martini e outros, posto que em mora quanto à sua respectiva obrigação.

Neste diapasão, aplicável ao presente caso, de forma patente, a regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus).

Além disso, a alegação do representante de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., de que foi coagido por Anderson Alysson Brandt Martini e outros a assinar o novo contrato do ano de 2016, tese sustentada na petição inicial do processo n.° 1005634-39.2017.8.11.0015, não passa de afirmação vazia, destituída de fundamento fático, posto que desacompanhada de provas concretas neste sentido, não estando minimamente demonstrada nos autos.

O representante de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., na audiência de instrução, afirmou ter 42 anos de trabalho no ramo de construção civil. Ou seja, não é uma pessoa inexperiente a ponto de não saber o que estava sendo reajustado. Muito pelo contrário. Tanto que ao ser questionado, na audiência de instrução, foi incisivo ao afirmar que sabia das novas condições ali impostas.

Nesta linha de raciocínio, frise-se que foi a equipe jurídica de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., quem confeccionou o contrato do ano de 2016.

E, motivo de assombro e espanto, foi Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. quem aceitou renegociar os termos do contrato do ano de 2014, quando eram Anderson Alysson Brandt Martini e outros quem estavam em mora! E quando reajustou, modificou os termos da constituição da Sociedade de Propósito Específico e ainda concordou em adiantar mais dois milhões e meio de reais para continuar com a parceria!

Nestes termos, apesar de afirmar se sentir pressionado a firmar o contrato do ano de 2016, Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. em nenhum momento demonstrou qual foi concretamente a “pressão” realizada por Anderson Alysson Brandt Martini e outros, a ponto dele, ao invés de executar o contrato de 2014, repito, válido, ter concordado com os novos termos ali pactuados.

Ressalte-se, neste ponto, que a rescisão do contrato do ano de 2014 não foi imotivada, como tentou transparecer Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. Pelas ações existentes em desfavor de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., que foram acostadas aos autos por Anderson Alysson Brandt Martini e outros, é possível ao menos questionar a capacidade financeira que aquele teria para de fato executar o empreendimento ajustado.

O que aparentemente justifica esse comportamento das partes, segundo a testemunha Edson Marques, é que Anderson Alysson Brandt Martini e outros já tinham o desejo de rescindir o contrato, por ter recebido propostas melhores para implementar o empreendimento, aliada a possível insuficiência financeira de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. E este, numa tentativa vã, tentou garantir a continuidade do negócio, fazendo propostas melhores que a constante no acordo anterior pactuado, porém, sem conseguir adimplir. Tudo em sede de cognição de teorias. Nada a comprovar neste aspecto.

Concretamente cabia a Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. demonstrar através de provas que a sua vontade não foi externada livremente. Mormente porque na Cláusula Décima Primeira consta: “E por estarem assim justas e contratadas, as partes em pleno gozo de suas faculdades mentais e psicológicas, livres de qualquer espécie de coação”.

Portanto, em havendo presunção de validade, o contrário haveria de ser provado. E, de qualquer modo, o ônus de provar a existência do vício de consentimento alegado era de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., por ser fato constitutivo de seu direito, em conformidade com a sistemática da distribuição do ônus da prova, estabelecida no art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, dado que no processo de obrigação de fazer se encontra no polo ativo da ação.

Assim sendo, não tendo Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. demonstrado qualquer irregularidade ou vício capaz de ensejar a anulação do negócio jurídico, ônus que lhe incumbia, não resta dúvida de que o Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato de Parceria em Empreendimento Imobiliário para Execução de Loteamento Urbano é válido e seus termos devem ser observados pelas partes.

Por fim, a alegação da existência de um e-mail, em que um dos membros da família Martini teria concordado com a modificação dos pagamentos dos recebíveis para depois da constituição da Sociedade de Propósito Específico, tem-se que este não é suficiente para alterar as conclusões acima expostas, porquanto não restou demonstrado nos autos que Hudson Carlos Brandt Martini tinha poderes para representar os demais membros da família Martini.

Consigne-se, por oportuno, que em um contrato de vultosa quantia e empreendimento, para modificação das suas cláusulas seria necessária uma formalidade maior do que uma simples troca de e-mails, não corroborada por qualquer outra prova produzida nos autos.

Desta forma, restou configurada a mora de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., pois restou expressamente estabelecido no contrato firmado entre as partes que o pagamento do valor ali ajustado seria feito naquela ocasião, sendo certo que não cumpriu com sua obrigação, nem mesmo depois de notificado por Anderson Alysson Brandt Martini e outros, e nem se prontificou a efetuar o depósito judicial do valor faltante neste processo ou, ainda, naquele que ingressou em desfavor de Anderson Alysson Brandt Martini e outros.

Diante do exposto, reconhecida a mora de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. na liberação dos recebíveis na assinatura do contrato, passaremos a possibilidade de rescisão do contrato estabelecido entre as partes.

5. Da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Desde o início do litígio Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustentou que o entabulado entre as partes não poderia ser rescindido, especialmente a parceria, por existir cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Por sua vez, Anderson Alysson Brandt Martini e outros sustentaram a possibilidade de rescisão contratual, ante o descumprimento da obrigação pecuniária por parte de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., bem como tê-lo interpelado judicialmente através de notificação judicial.

Sem razão Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. novamente.

De fato, as partes ajustaram cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, de acordo com a Cláusula Décima Primeira:

“O Foro da Comarca de Sinop/MT é aquele competente para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente instrumento, em razão da localização do objeto, renunciando as partes qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E por estarem assim justas e contratadas, as partes em pleno gozo de suas faculdades mentais e psicológicas, livres de qualquer espécie de coação, firmam o presente instrumento de caráter irrevogável e irretratável, em 04 (quatro) vias de igual teor (...)”.

Contudo, manifestamente equivocado o argumento deduzido por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. em torno da eficácia da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato.

Primeiro porque o não pagamento do preço ajustado é motivo mais do que suficiente para operar a resolução contratual.

Segundo porque as cláusulas contratuais de irretratabilidade e irrevogabilidade não são absolutas, na medida em que o inadimplemento de um dos sujeitos da relação jurídica abre as portas para a resolução contratual.

Terceiro porque tal cláusula objetiva, tão-somente, impedir eventual arrependimento dentro da relação negocial formada, mas não impede que uma das partes invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais, quando constatado o seu inadimplemento.

Destarte, havendo a hipótese de inadimplemento obrigacional, mostra-se plenamente possível a resolução contratual, pois se trata de ajuste bilateral, no qual existe cláusula resolutiva tácita, emanada de sua própria natureza, devendo ser restabelecido o estado anterior à negociação havida entre as partes. (...)

Deste modo, ainda que inexistente, no contrato, cláusula resolutiva expressa em favor de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, isso não se constituiu em obstáculo ao ajuizamento de ação rescisão contratual em desfavor de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., fundada em descumprimento do ajuste, porque ínsita a todo pacto bilateral a cláusula resolutiva tácita. (...)

No presente caso, verifica-se que no Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato de Parceria não consta cláusula resolutiva expressa, mas tácita, que depende de interpelação judicial, a teor do artigo 474 do Código Civil: (...)

Dito isso, consoante vislumbrado no processo rescisório e admitido por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. em juízo, Anderson Alysson Brandt Martini e outros, por meio do processo de Interpelação Judicial n.° 1001985-66.2017.8.11.0015, interpelaram Paulo Mendes Empreendimento Imobiliários Ltda. sobre a intenção de rescindir o contrato em razão do inadimplemento no adiantamento de recebíveis.

Além disso, Anderson Alysson Brandt Martini e outros propuseram a ação de rescisão contratual ora discutida, obedecendo aos reclames legais, objetivando não mais continuarem atrelados a um negócio que não tinham mais interesse, por conta do inadimplemento operado.

Sendo assim, perfeitamente possível reconhecer o pedido de rescisão contratual formulado por Alysson Brandt Martini e outros em desfavor de Paulo Mendes Empreendimento Imobiliários Ltda., uma pelo inadimplemento da obrigação operada e duas pela ausência de interesse de uma das partes em continuar com a contratação. (...)

Portanto, tendo em vista o inadimplemento de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a ausência de causas excludentes da sua responsabilidade, é de se decretar a rescisão do contrato, retornando as partes ao status quo ante.

6. Da Cláusula penal, dos juros de mora e das perdas e danos.

Como amplamente demonstrado nos autos, existem duas situações conexas: a parceria imobiliária e o adiantamento de recebíveis.

Neste diapasão, impõe-se a interpretação da cláusula penal estipulada no contrato no tocante a estas duas situações conexas. Dispõe o parágrafo segundo da cláusula sétima:

“Parágrafo Segundo: Caso os PARCEIROS HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS desistam da Parceria ou promovam a rescisão contratual, sobre o valor inadimplido, referente à devolução de valores na forma acima ajustada, incidirá multa de 2% (dois por cento); juros moratórios de 1,00% a.m. (um por cento ao mês), atualização monetária pelo índice INPC publicado pela FGV, lucros cessantes e perdas e danos. Caso a divergência seja objeto de processo judicial serão devidos honorários advocatícios calculados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa”. (Negritado)

Da leitura da referida cláusula se observa que embora o contrato tenha previsto penalidade apenas aos HERDEIROS/PROPRIETÁRIOS, no caso, os requerentes da rescisão contratual, constata-se que o contrato pactuado pelas partes se trata de avença bilateral e onerosa, cuja natureza importa em direitos e deveres recíprocos. Sendo assim, em tal contingência, há na cláusula penal caráter duplo, a aplicar-se aos dois pactuantes.

Nesta senda, como quem deu causa a rescisão do contrato foi Paulo Mendes Empreendimento Imobiliário Ltda., conforme exaustivamente narrado acima, verifica-se que este não faz jus à clausula penal pactuada. E como inexiste em seu desfavor qualquer pedido de indenização por lucros cessantes e perdas e danos, a cláusula penal não pode lhe ser aplicada.

Por conseguinte, não há como acolher o pedido formulado por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., de recebimento de multa contratual, perdas e danos e lucros cessantes, pois como restou amplamente demonstrado acima, foi ele o culpado pela rescisão da avença.

Da mesma forma, considerando que a rescisão do contrato consiste em pressuposto fático para a obrigação de devolução do montante adiantado a título de recebíveis, não há que se falar em mora de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, no tocante a devolução, antes da decisão judicial do caso.

Nestes termos, a correção monetária deverá começar a incidir a partir do momento do desembolso realizado por Paulo Mendes Empreendimento Imobiliário Ltda., tendo em vista que a mesma consiste em mera atualização da expressão monetária da moeda.

De igual maneira, como a obrigação de devolver a quantia paga surge apenas com a sentença, a partir daí deve ser o termo inicial de incidência de juros moratórios, quando do trânsito em julgado da mesma. (...)

Diante do exposto, o termo inicial dos juros de mora sobre a quantia a ser restituída deverá incidir quando do trânsito em julgado do veredito, na forma dos artigos 395 e 406 do Código Civil; e corrigido monetariamente pela variação mensal do INPC, publicado pelo IBGE, indexador nacional, que bem reflete a corrosão inflacionária da moeda pátria, a contar da data do desembolso realizado por Paulo Mendes Empreendimento Imobiliário Ltda., de acordo com a Lei n.° 6.899/1981. (...)

7. Do dispositivo.

Isto posto, com resolução de mérito em ambas as ações, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, hei por JULGAR:

a) IMPROCEDENTES os pedidos do processo n.o 1005634-39.2017.8.11.0015, formulados por Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. em desfavor de Anderson Alysson Brandt Martini e outros.

Por consequência, revogo a tutela cautelar incidental deferida na decisão de Id. 15785167 e determino a imediata baixa aos gravames/bloqueios dos imóveis indicados/gravados em ambos os processos, independentemente do trânsito em julgado da sentença.

b) PROCEDENTES, em parte, os pedidos do processo n.o 1011027-08.2018.8.11.0015, formulados por Anderson Alysson Brandt Martini e outros em desfavor de Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda., para fins de decretar a resolução do contrato entabulado entre as partes, Id. 16528825;

b.1) Determino que os valores adiantados em favor de Anderson Alysson Brandt Martini e outros, a título de recebíveis, sejam restituídos integralmente a Paulo Mendes Empreendimento Imobiliário Ltda., com correção monetária a partir de seu desembolso e juros de mora de 1% a.m., que começarão a correr somente depois do trânsito em julgado da sentença.

c) Condenar Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda. a pagar as custas e as despesas processuais, em ambos os processos, assim como honorários advocatícios da contraparte, em ambos os processos, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atribuído à cada causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil”.

Pois bem.

Primeiramente, parece necessário observar que a tese de que “
o próprio contrato de parceria, por seus elementos, configura, em si, a constituição do que antes se chamava de sociedade de fato ou irregular, mas que hoje, por força de lei, denomina-se de sociedade em comum, prevista no artigo 986 e seguintes do CC de 2002
”, foi deduzida pela Paulo Mendes como forma de defesa à pretensão de rescisão de contrato judicializada pelos Brandt Martini em 14/11/2018, mais de um ano e meio após ela, parceira/empreendedora, ajuizar ação declaratória para vê-los compelidos ao cumprimento da “
obrigação de fazer, consistente na constituição da SPE destinada à implementação do Loteamento que constitui objeto do Contrato, na forma da Cláusula Sexta do referido instrumento
”, fato ocorrido em 04/05/2017.

Na ação declaratória, a Paulo Mendes afirma a “
impossibilidade jurídica de resolução contratual mediante simples interpelação
” pelos Brandt Martini, dizendo, com notável veemência, que “
não há no contrato previsão de cláusula resolutiva expressa com relação ao negócio de Parceria
(...)
, e ainda que houvesse estipulação nesse sentido, a simples interpelação judicial não teria o condão de rescindir negócios jurídicos, sendo, sempre, necessário, para tal fim, prévio pronunciamento judicial
” (sic – cf. Id. no 99886969 – pág. 9).

Em apoio jurisprudencial, invoca diversos julgados do eg. STJ no sentido de que é “
imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
”; de que “
diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa
”, e, por fim, de que “
a cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
” (AgRg no REsp 1337902/BA, AgRg no REsp 969.596/MG e REsp 204.246/MG, respectivamente) – cf. Id. no 99886969 – pág. 9/12.

Em seguida, afirma que “
eventual mora em relação ao empréstimo não pode jamais gerar a rescisão da parceria que, por imposição contratual, é irrevogável e irretratável, não admitindo arrependimento
”, e que, “
como a SPE até hoje não foi constituída, não há falar em mora do contrato de parceria, decorrente de obrigações outras, assumidas em contrato paralelo de empréstimo, cujo implemento ficou condicionado à prévia constituição da SPE e não o contrário
”, e, por fim, que “
a obrigação de constituir a SPE é, pois, anterior e preexistente à de liberar valores a título de empréstimo,
(pois)
a primeira nasceu no contrato originário,
(...)
já a segunda, somente no ato de assinatura do instrumento de rerratificação, para ser concluída após a constituição da SPE
” (sic – cf. Id. no 99886969 – pág. 15).

Ou seja, nem mesmo a Paulo Mendes cogitava, à época, “
a constituição do que antes se chamava de sociedade de fato ou irregular, mas que hoje, por força de lei, denomina-se de sociedade em comum, prevista no artigo 986 e seguintes do CC de 2002
”, tanto que, ao demandar contra os Brandt Martini, o fez sob a ótica estritamente contratual e obrigacional, exatamente como procedeu o MM. Juiz, devendo, pois, serem aplicadas as regras dos arts. 112 e 113 do Código Civil, expressamente mencionados na petição inicial pela parceira/empreendedora, no sentido de que, “
nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem
”, e de que “
os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
”.

Assim, o magistrado sentenciante tem razão ao afirmar que, sendo o contrato de parceria “
apenas uma promessa de constituição de sociedade, onde os parceiros assumiram obrigações recíprocas, a fim de que o empreendimento fosse realizado, obedecendo a suas etapas,
(...)
não há como reconhecer a pretensão de dissolução de uma sociedade,
(...)
simplesmente em razão da inexistência de constituição verdadeira, real e concreta de qualquer sociedade
”.

Sob a ótica da rescisão de contrato, melhor sorte não acompanha a Paulo Mendes Empreendimentos Imobiliários, pois, embora dizer que houve “
perdão
” da mora dos Brandt Martini quando da rerratificação do pacto talvez não seja a expressão mais adequada, fato é que, como bem apontado pelo MM. Juiz, “
houve modificação quanto ao prazo do cumprimento desta obrigação
” de constituição da Sociedade de Propósito Específico (SPE), pois o termo de vencimento dessa obrigação, fixado pelo pacto originário data de sua celebração (28/05/2014), foi modificado pela Cláusula Sexta do instrumento de rerratificação, que o fixou em data futura, a saber, dois dias úteis após o registro do formal de partilha expedido em 08/08/2016, o que só ocorreu no ano seguinte, em 2017.

O que se pode extrair dos autos e do próprio comportamento das partes é que a efetiva constituição da Sociedade de Propósito Específico ocorreria concomitantemente com a integralização dos imóveis ao seu capital social.

Tanto é verdade que, no item 4 da notificação extrajudicial enviada aos Brandt Martini ainda em 29/08/2016, pouco antes da rerratificação, a Paulo Mendes afirmava que faltava “
apenas e tão-somente o cumprimento de obrigação a cargo
(dos Brandt Martini)
, consistente no envido das certidões expedidas pelo CRI competente, as quais
(fossem)
comprobatórias do registro da sucessão havida recentemente entre os parceiros/proprietários, para que
(fosse)
possível finalizar o Contrato de Constituição da SPE, com integralização da área no capital social
”, e, depois, na própria Cláusula do instrumento de rerratificação, os contratantes fizeram constar textualmente que “
a constituição da Sociedade de Propósito Específico SPE
(...)
está sendo feita através da subscrição e integralização no capital social da SPE dos direitos recebidos pelos parceiros herdeiros/proprietários em decorrência do formal de partilha
(...)
, relativamente aos imóveis identificados pelo Lote n° 130
(e)
Lote n° 129-2
”, e que, “
após o respectivo registro do Formal de Partilha acima mencionado, será providenciado o registro das sobreditas áreas em nome da SPE, com a respectiva integralização das quotas subscritas pelos parceiros herdeiros/proprietários
” (sic – cf. Ids. no 99886976 – pág. 2 e 99886522 - Pág. 5/6).

Ou seja, se na data das notificações faltava o envio das certidões de registro da sucessão “
para que
(fosse)
possível finalizar o Contrato de Constituição da SPE
”, e se, na data posterior de rerratificação a constituição da SPE “
estava sendo feita
”, não se pode dizer, como pretende a Paulo Mendes, que
o instrumento de rerratificação alterou “
apenas e tão-somente a forma de integralização do capital social da SPE, sem modificar, no entanto, a obrigação vencida de constituí-la desde a assinatura do contrato de 2014
”.

A conclusão é robustecida ao se verificar que, em seu parágrafo primeiro, a Cláusula Quarta do Instrumento de Rerratificação estabelece que “
será constituída Sociedade de Propósito Específico – SPE integralizando a área reservada de 13,5000 ha, que as partes ajustaram para realização dos empreendimentos ‘Shopping Center’ e de um hotel
”, e que, em seu parágrafo terceiro, prevê que “a revalidação dos projetos e licenças será realizada pela Sociedade de Propósito Específico – SPE que está sendo constituída”.

Pode-se dizer o mesmo ao se constatar que, ao dispor sobre o “
desenvolvimento e realização do empreendimento
”, a cláusula Quinta da rerratificação menciona que isso se daria “
conforme estabelecido no instrumento de contrato de Sociedade de Propósito Específico SPE em constituição conjuntamente com os parceiros herdeiros/proprietários
”.

Assim, face à modificação do termo de vencimento da obrigação de constituição da SPE para dois dias úteis após o registro do formal de partilha, o que só ocorreu em 2017, e como é incontroverso o inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores contraída pela Paulo Mendes na data da rerratificação, realmente deve ser aplicada em favor dos Brandt Martini a exceção do contrato não cumprido.

Isso porque, ao contrário do alegado, não se pode falar em nulidade, por vício de consentimento, da obrigação de adiantamento de valores prevista na Cláusula Sétima do Instrumento de Rerratificação.

É que, como visto, ao celebrar o contrato de parceria, os parceiros/proprietários se obrigaram
a “
constituir uma sociedade, organizada na forma de sociedade limitada com propósito e prazos específicos, para consecução do empreendimento,
(...)
imediatamente após a assinatura
(daquele)
instrumento
”, e, naquele mesmo pacto, obrigaram-se “
a integralizar ao capital social da SPE, a valor original de custo, o imóvel descrito na cláusula 1.1
”.

E conforme confessado na contestação, os Brandt Martini, que já estavam inertes desde maio/2014, continuaram recusando-se ao adimplemento da obrigação de constituição da SPE até julho/2016, por acreditar que a Paulo Mendes “
pretendia constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), sem contemplar o shopping e o hotel
”, ou seja, “
pretendia ‘lançar’ apenas o loteamento; depois vender a carteira e sair do negócio, deixando os requeridos ‘engessados’ pela SPE e sem a realização do shopping e do hotel
”, temor esse fundado na existência de “
rumores de que a autora não teria condições de fazer o shopping e o hotel
”.

No mês seguinte, em agosto/2016, as partes trocaram notificações extrajudiciais nas quais o patriarca Dalton Martini pedia entrega da “
via original do contrato ao notificante
(...)
sob pena de
(...)
considerar rescindida a avença
”, e a Paulo Mendes concitava os Brandt Martini ao “
envio das certidões expedidas pelo CRI competente, as quais
(fossem)
comprobatórias do registro da sucessão havida recentemente entre os parceiros/proprietários, para que
(fosse)
possível finalizar o Contrato de Constituição da SPE, com integralização da área no capital social
”, e, por fim, afirmava que tomara conhecimento de que eles estariam “
à procura de novos parceiros/empreendedores, com propostas supostamente mais vantajosas, para a implementação do negócio jurídico idealizado pelas partes
” (sic – cf. Id. no 99886975 e 99886976).

Mais um mês se passou até que, em 27/09/2016, as partes assinaram o “
Instrumento Particular de Rerratificação de Contrato de Parceria
”, mediante o qual, além de modificar a data de vencimento da obrigação de constituição da SPE, como já visto, a Paulo Mendes “
concordou antecipar valores relativos a receitas futuras oriundas de comercialização de unidades, em moeda corrente nacional, para os parceiros herdeiros/proprietários
”, sendo R$ 2,5 milhões naquele ato e mais R$ 1,5 milhão “
relativos ao direito da parceria empreendedora no recebimento de valores oriundos da comercialização das primeiras futuras unidades que integrarão o empreendimento imobiliário, valor este que a parceria empreendedora emprestará para os parceiros herdeiros/proprietários
”.

Trata-se, evidentemente, de uma proposta mais vantajosa para os parceiros/proprietários, mas não se pode dizer que a Paulo Mendes estava sob coação irresistível quando a ela aquiesceu, primeiro porque, conforme destacado pelo MM. Juiz, o representante legal da Paulo Mendes “
afirmou ter 42 anos de trabalho no ramo de construção civil
(e)
foi incisivo ao afirmar que sabia das novas condições ali impostas
”, até porque “
foi a
(sua)
equipe jurídica
(...)
quem confeccionou o contrato do ano de 2016
”, e, em segundo lugar, porque é, sim, crível que a Paulo Mendes “
aceitasse incluir uma obrigação
” de adiantamento de valores como forma de novação contratual, justamente com o propósito de tentar garantir o futuro do empreendimento, que, porém, não obteve sucesso.

Razão tampouco acompanha a Paulo Mendes no tocante à assertiva de que, ao dizer que “
o não pagamento do preço ajustado é motivo mais do que suficiente para operar a resolução contratual,
(...)
a sentença cometeu um crasso equívoco ao confundir o contrato de empréstimo com o de parceria e, ainda, atribuir àquele a natureza de pagamento do preço deste
” (sic – cf. Id. no 99887276 - Pág. 58).

É que, como dito, apesar de nomeada “
Cláusula Sétima – Empréstimo aos Primeiros Permutantes
”, o que se verifica é que a Paulo Mendes Mendes “
concordou antecipar valores relativos a receitas futuras oriundas de comercialização de unidades, em moeda corrente nacional, para os parceiros herdeiros/proprietários
”, sendo R$ 2,5 milhões naquele ato e mais R$ 1,5 milhão “
relativos ao direito da parceria empreendedora no recebimento de valores oriundos da comercialização das primeiras futuras unidades que integrarão o empreendimento imobiliário, valor este que a parceria empreendedora emprestará para os parceiros herdeiros/proprietários
”.

Não procede a alegação de que “
o contrato de parceria e o de empréstimo, ainda que redigidos no mesmo instrumento, não se confundem
”, pois, considerando o histórico de negociações entre as partes, ressai bastante evidente que esse adiantamento de valores, ainda que emprestados pela Paulo Mendes e depois devessem ser restituídos pelos Brandt Martini, foi estipulado como condição da própria rerratificação, e as partes aquiesceram livremente a isso, sem qualquer situação de coação ou outra forma de vício de consentimento, de modo que, realmente, o inadimplemento da obrigação de adiantamento de valores pela Paulo Mendes é, sim, “
motivo mais do que suficiente para operar a resolução contratual
”, conforme assinalado pelo MM. Juiz sentenciante.

Verifica-se, ainda, o acerto técnico da r. sentença ao fixar na data do trânsito em julgado o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos pelos Brandt Martini à Paulo Mendes, pois, de fato, essa obrigação decorre do restabelecimento do “
status quo ante
”, que, por sua vez, pressupõe a rescisão judicial do contrato de parceria, medida contra a qual se insurge veementemente a Paulo Mendes, não podendo, pois, ser acolhida a pretensão recursal de fixação desse termo inicial na data do ajuizamento da ação de Rescisão de Contrato pelos Brandt Martini, primeiro porque a insurgência nesse ponto se funda na já rechaçada tese de que não fora a empresa recorrente a “
responsável pela extinção do contrato
”, e, depois, porque a fixação do aludido termo inicial dos juros de mora na forma pretendida acabaria por chancelar comportamento contraditório da apelante, que terminaria beneficiada pela incidência de juros de mora de 1% ao mês sobre os valores que lhe serão devolvidos, mesmo resistindo com notável afinco à rescisão do pacto e, consequentemente, atrasando a solução judicial da controvérsia.

Por fim, não merece acolhimento o pedido de fixação de honorários advocatícios sucumbenciais por equidade, na forma do art. 85, §8o, do CPC, formulado ao fundamento de que a sentença “
não observou a ordem de preferência dos critérios de fixação de honorários, notadamente o baixo proveito econômico advindo da mera extinção do feito ou da rescisão do contrato, onerando demasiadamente a parte sucumbente, em flagrante enriquecimento desproporcional dos causídicos da contraparte
”, pois, conforme jurisprudência consolidada pela
2a Seção do eg. STJ, a norma do §8o do mencionado artigo de lei “
transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo
”.

A propósito:

“
EMENTA:
(...) JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2o E 8o. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2o). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8o). (...) 4. Tem-se, então,
a seguinte ordem de preferência
: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que
o § 2o do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória
, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que
o § 8o do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária
, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo” (STJ – 2a Seção – REsp 1.746.072/PR – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO – j. 13/02/2019, DJe 29/03/2019 –
grifei
e
destaquei
).

Como o pedido formulado na ação
“
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
”
ajuizada pela Paulo Mendes foi julgado improcedente, os honorários sucumbenciais referentes a essa demanda devem, realmente, ser fixados em percentual sobre o valor atualizado da causa, porque não é nada baixo e nem irrisório o proveito econômico nela almejado, devendo, pois, ser mantido o patamar de 15% (quinze por cento) arbitrado pela sentença.

Todavia, no tocante à ação de
“
Rescisão de Contrato de Parceria Imobiliária
” ajuizada pelos Brandt Martini, como apesar de vencedores na lide, houve condenação dos autores à restituição dos valores por eles recebidos, deve a Paulo Mendes, sucumbente, ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais a serem fixados em percentual sobre esse montante, sendo o patamar de 15% (quinze por cento) arbitrado pela sentença perfeitamente condizente com os parâmetros do art. 85, §2o, do CPC.

Pelo exposto,
desprovejo
o recurso.

Todavia, exclusivamente em relação à ação de
“
Rescisão de Contrato de Parceria Imobiliária
” ajuizada pelos Brandt Martini,
considerando as regras do art. 85, §§2o, 8o e 11, do CPC, e, ainda, a jurisprudência do eg. STJ, no sentido de que “
os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure
reformatio in pejus” (e.g., REsp 1.847.229/RS e AgInt no REsp 1.722.311/RJ), adequo o parâmetro de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais para valor percentual sobre o valor da condenação, e, já com a majoração na sede recursal, fixo-os em 17% (dezessete por cento) sobre o montante condenatório.

Já quanto à ação
“
Declaratória c/c Obrigação de Fazer
”
ajuizada pela Paulo Mendes, considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Mantenho, no mais, intocada a r. sentença apelada.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2022