Tribunal: TJMT
Processo: 0001147-96.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-07-19

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PROCEDENCIA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE ATIVA PARA A COBRANÇA DE ALUGUÉIS – REJEIÇÃO – MÉRITO -AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO DE CONDIÇÃO SINE QUA NON PARA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA CONTRATUAL CONDICIONANDO A LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL AO PAGAMENTO – QUITAÇÃO TOTAL DO PREÇO – DEVER DE OUTORGA DE ESCRITURA – ARTIGO 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR E DO INTERVENIENTE ANUENTE – PROPRIETÁRIO REGISTRAL PELO CUMPRIMENTO DO CONTRATO - MULTA CONTRATUAL DEVIDA E DANOS MATERIAIS DEVIDOS (ALUGUÉIS) PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SOLIDARIEDADE DAS REQUERIDAS EM TODAS AS CONDENAÇÕES INCLUSIVE NOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RECURSOS DOS REQUERIDOS DESPROVIDOS – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PROVIDO.
Não há que se falar em ilegitimidade ativa da autora para cobrança de aluguéis (danos materiais) quando existe cláusula contratual declarando que o imóvel locado servirá para sua moradia, pela não a entrega do imóvel adquirido na data acordada no contrato de compra e venda, ainda que assinado pela sua filha, muito mais ainda em se tratando de pessoa octogenária.
Não há que se falar que a transferência definitiva do imóvel não ocorreu em face da ausência de pagamento de IPTU e taxas condominiais pela a autora, principalmente, quando inexiste previsão contratual nesse sentido.
De acordo com o art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, tem o direito de exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, principalmente quando o preço foi integramente quitado.
O proprietário registral do contrato de compra e venda é responsável solidário da pessoa jurídica vendedora do imóvel por ter participado da cadeia de consumo, ainda que como anuente, mormente se incumbia a ele a outorga da escritura definitiva à compradora. Assim, é obrigação do vendedor, bem como do anuente na outorga ao comprador a escritura definitiva do imóvel.
Uma vez estabelecido em contrato a responsabilidade na entrega do imóvel e não realizado na data aprazada, é plenamente justificável a multa aplicada por descumprimento de cláusula contratual, muito mais ainda quando tal penalidade encontra-se prevista expressamente no pacto.
De acordo com a jurisprudência pacificada do STJ, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por danos materiais (aluguel), tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora.
Sendo o vendedor e o anuente considerados responsáveis solidários pelo cumprimento do contrato, eventual condenação pelo descumprimento contratual deve atingir a ambos, em especial, os danos materiais, a multa contratual e os ônus sucumbenciais, incluído os honorários advocatícios.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:0001147-96.2016.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL, OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER
]

RELATORA:
DESA.MARILSEN ANDRADE
ADDARIO

Turma Julgadora:
[
DES(
A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO - CPF: 671.833.288-72 (APELANTE), RODOLFO RUIZ PEIXOTO - CPF: 024.811.351-80 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELANTE), MARIA JOSE DOS SANTOS BRAZAO - CPF: 370.787.477-04 (ADVOGADO), DANIEL ERNESTO MORENO GARCIA - CPF: 110.450.708-07 (APELANTE), CARZAN PARTICIPACOES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA - CNPJ: 06.906.774/0001-62 (APELANTE), DOLOR RIBEIRO BOTELHO NETO - CPF: 001.039.861-97 (ADVOGADO), SANDRO CARAMORI - CPF: 893.205.499-15 (APELANTE), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELADO), MARIA JOSE DOS SANTOS BRAZAO - CPF:
370.787.477-04 (ADVOGADO), DANIEL ERNESTO MORENO GARCIA - CPF: 110.450.708-07 (APELADO), CARZAN PARTICIPACOES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA - CNPJ: 06.906.774/0001-62 (APELADO), DOLOR RIBEIRO BOTELHO NETO - CPF: 001.039.861-97 (ADVOGADO), SANDRO CARAMORI - CPF: 893.205.499-15 (APELADO), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO - CPF: 671.833.288-72 (APELADO), RODOLFO RUIZ PEIXOTO - CPF: 024.811.351-80 (ADVOGADO), JOSE ARLINDO DO CARMO - CPF: 477.668.408-04 (ADVOGADO), JOSE ARLINDO DO CARMO - CPF: 477.668.408-04 (ADVOGADO), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO), PEDRO SYLVIO SANO LITVAY - CPF: 427.883.821-20 (ADVOGADO), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO), PEDRO SYLVIO SANO LITVAY - CPF: 427.883.821-20 (ADVOGADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, E NO MÉRITO, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS DA CARZAN PARTICIPACOES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA E
DA CX CONSTRUCOES LTDA E DEU PROVIMENTO AO RECURSO DA MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PROCEDENCIA –
PRELIMINAR
– ILEGITIMIDADE ATIVA PARA A COBRANÇA DE ALUGUÉIS –
REJEIÇÃO
–
MÉRITO
- AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO DE CONDIÇÃO
SINE QUA NON
PARA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA CONTRATUAL CONDICIONANDO A LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL AO PAGAMENTO – QUITAÇÃO TOTAL DO PREÇO – DEVER DE OUTORGA DE ESCRITURA – ARTIGO 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR E DO INTERVENIENTE ANUENTE – PROPRIETÁRIO REGISTRAL PELO CUMPRIMENTO DO CONTRATO -MULTA CONTRATUAL DEVIDA E DANOS MATERIAIS DEVIDOS (ALUGUÉIS) PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SOLIDARIEDADE DAS REQUERIDAS EM TODAS AS CONDENAÇÕES INCLUSIVE NOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RECURSOS DOS REQUERIDOS DESPROVIDOS – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PROVIDO.

Não há que se falar em ilegitimidade ativa da autora para cobrança de aluguéis (danos materiais) quando existe cláusula contratual declarando que o imóvel locado servirá para sua moradia, pela não a entrega do imóvel adquirido na data

acordada no contrato de compra e venda, ainda que assinado pela sua filha, muito mais ainda em se tratando depessoa octogenária.

Não há que se falar que a transferência definitiva do imóvel não ocorreu em face da ausência de pagamento de IPTU e taxas condominiais pela a autora, principalmente, quando inexiste previsão contratual nesse sentido.

De acordo com o art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, tem o direito de exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, principalmente quando o preço foi integramente quitado.

O proprietário registral do contrato de compra e venda é responsável solidário da pessoa jurídica vendedora do imóvel por ter participado da cadeia de consumo, ainda que como anuente, mormente se incumbia a ele a outorga da escritura definitiva à compradora. Assim, é obrigação do vendedor, bem como do anuente na outorga ao comprador a escritura definitiva do imóvel.

Uma vez estabelecido em contrato
a
responsabilidade na entrega do imóvel e não realizado na data aprazada, é plenamente justificável a multa aplicada por descumprimento de cláusula contratual, muito mais ainda quando tal penalidade encontra-se prevista expressamente no pacto.

De acordo com a jurisprudência pacificada do STJ, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por danos materiais (aluguel), tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora.

Sendo o vendedor e o anuente considerados responsáveis solidários pelo cumprimento do contrato, eventual condenação pelo descumprimento contratual deve atingir a ambos, em especial, os danos materiais, a multa contratual e os ônus sucumbenciais, incluído os honorários
advocatícios.
-

Quebra de Página

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível e recurso adesivo interpostos por
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, CX CONSTRUÇÕES LTDA e MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais
(Código no 1079471), entre
as
mesma partes
, e:

a
) condenou a parte requerida CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais);

b)
condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de danos materiais (aluguel), no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir da data do pagamento;

c)
condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC/15.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVELDE CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA

Em suas razões recursais, a requerida
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
pondera que foi aplicada
corretamente
a
multa de 10% (dez por cento)
contra a corré
CAIXA CONSTRUÇÕES
, todavia,
discorda da sentença que a condenou de forma
solidária
com
CX CONSTRUÇÕES
no tocante aos aluguéis dispendidos pela autora/recorrida no valor de R$72.000,00 (setenta e dois mil reais) a título de danos materiais, bem como dos honorários advocatícios de forma solidária sobre o valor total da condenação (multa e aluguéis), quando na realidade sua condenação foi tão somente dos alugueres.

Adiante, a apelante questiona os alugueres, alegando a que a autora não comprovou nos autos o pagamento de IPTU e taxas condominiais, o que seria condição
sine

qua
non
para a corré CAIXA CONSTRUÇÕES transferir o imóvel, todavia, também questiona que a CAIXA CONSTRUÇÕES era a única responsável por entregar o imóvel livre e desembaraçado à autora/apelada, tanto que foi somente ela condenada à multa pela não entrega do imóvel.

Alega ainda que não poderia ser
condenada a reembolsar à autora valores atribuídos
a alugueis no valor de R$72.000,00 (setenta e dois mil reais), considerando que atuou apenas como mera e simples anuente e ainda por não haver qualquer comprovante de pagamento de locação em nome da autora.

No mais, pontua que caso tenha havido dispêndio de aluguéis, este foi feito pela sua filha, não tendo a autora/apelada legitimidade para a cobrança.

Argumenta também que é necessário rever a verba sucumbencial, uma vez que das duas condenações foi incluída na última, qual seja, de
R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) pelos aluguéis
, porém, foi condenada em honorários sobre as duas condenações (R$90.000,00 multa + R$72.000,00 aluguéis).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso com a consequente reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente. Caso haja entendimento contrário, postula seja afastada a
condenação solidária da apelante ao reembolso de aluguéis. Subsidiariamente, se mantida a sentença, requer seja reconhecida a sucumbência recíproca e alterada a base de cálculo dos honorários advocatícios, a fim de que sejam calculados não sobre a condenação total (multa contratual + reembolso de aluguéis), mas sim, somente sobre aquilo que a
r.
sentença lhe condenou (reembolso de aluguéis).

A autora/apelada apresentou contrarrazões no
ID no 93285686
, requerendo o desprovimento do recurso.

RECURSO ADESIVO DA AUTORA MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO

Em suma, aduz a autora/aderente que merece reforma o item “a” do dispositivo da sentença, na medida em que deixou de condenar a requerida
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
ao pagamento solidariamente da multa contratual, visto que esta contribuiu para a não entrega da outorga da escritura de transferência do imóvel para o nome da apelante.

Sustenta ainda que a requerida
CARZAN
figurou como anuente no contrato firmado entre as partes, ou seja, juntamente com a requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA,
possuía a responsabilidade pela transmissão do imóvel à autora.

Ao final, requer o provimento do recurso adesivo e a reforma parcial da sentença, postulando pela alteração do item “a” do dispositivo da sentença para condenar
solidariamente as requeridas
ao pagamento de multa contratual, no importe de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Contrarrazões apresentadas pela requerida
CARZAN PARTICIPACOES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO
DE BENS LTDA
vieram no
ID no 93285693
, onde requer o desprovimento do recurso adesivo da autora.

Os presentes autos foram colocados na pauta de julgamento do dia
01/09/2021
, no entanto, foram retirados para conversão do julgamento em diligência, uma vez que a requerida
CX CONSTRUÇÕES LTDA
não foi regularmente intimada para interpor recurso de apelação e para apresentar suas contrarrazões aos recursos de apelações dos demais litigantes (
ID no 109284457
).

Devidamente intimada, a
CX CONSTRUÇÕES LTDA
, apresentou recurso de apelação no
ID no 112601955
, pretendendo que o recurso seja provido, alegando em síntese que existe no julgado omissão ao não apreciar a
preliminar de ilegitimidade ativa
da autora para cobrar os aluguéis, uma vez que a locação foi firmada por sua filha JULIANA, inexistindo prova de qualquer outra ligação com o imóvel e a autora.

Enfatiza ainda que nunca se tratou de compra e venda de imóvel na planta, mas sim de 03 (três) terrenos em condomínio fechado (Alphaville), que foram prometidos em dação em pagamento à requerida CX, eis que a requerida CARZAN adquiriu uma casa no Lago do Manso da CX.

Ainda, na concepção da apelante, o pedido de indenização por lucros cessantes (danos materiais – aluguéis) deve ser julgado totalmente improcedente, o que dá ensejo ao provimento do presente de apelação. Contudo, em caso de não provimento total do recurso de apelação, deve ser provido ao menos em parte, a fim de descontar o período de 24 (vinte e quatro) e ou 18 (dezoito) meses de indenização dos aluguéis devidos, diante do tempo usual e de praxe para a edificação de uma residência de alto padrão, ainda mais em empreendimento de alto padrão, com restrições de horários e dias de obras.

Concluindo, pondera que em relação à condenação somente da requerida CX na multa contratual, deve ser reformada a sentença, pois foi alegado em sede de contestação e durante toda a instrução processual restou demasiadamente comprovado que quem deu ensejo a tal ao atraso foi justamente
a
requerida CARZAN que, como ajustado no contrato, era quem deveria ter feito a transferência imediata à requerente.

Por derradeiro, pugna pelo provimento do recurso, de modo que seja apreciada da ilegitimidade ativa da autora para postular os aluguéis, até mesmo porque não se tratou de compra e venda de imóvel na planta, bem como não foi produzido de prova do tempo que se levaria para a edificação do imóvel residencial da autora nos 03 (três) terrenos adquiridos e, finalmente, que quem deu ensejo à mora, ou seja, à incidência da multa, foi
a
requerida CARZAN, quem deveria ter transferido os (03) terrenos à autora e não o fez.

Ainda, julgar improcedente o pedido de indenização pelos aluguéis, a título de
lucro cessantes
e ou para que seja desconto o período de 24 (vinte e quatro) e ou 18 (dezoito) meses de indenização dos aluguéis devidos, diante do tempo usual e de praxe para a edificação de uma residência de alto padrão, ainda mais em empreendimento de alto padrão, com restrições de horários e dias de obras e, finalmente, a fim de extirpar a condenação da CX na multa contratual e ou que a mesma seja solidária, eis que a CARZAN é a parte que não efetuou a transferência do imóvel no prazo contratado.

No
ID no112601965
, a
CX CONSTRUÇÕES LTDA
,
apresentou
suas contrarrazões aos recursos de apelações interpostos pelas demais partes (
CARZAN e MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA
), pugnando pelo desprovimento de ambos.

No
ID no114988982
, a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
apresentou suas contrarrazões ao recurso da
CX CONSTRUÇÕES LTDA
.

É o
relatório.
-

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO THOMAS UBIRAJARA C. DE ARRUDA, OAB/MT 17009 E GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES, OAB/MT6668-O.

V O T O (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Na concepção dos requeridos/apelantes não foi apreciada a preliminar de
ilegitimidade ativa

da autora para cobrar os aluguéis, uma vez que a locação foi firmada por sua filha JULIANA, inexistindo prova de qualquer outra ligação com o imóvel e a autora.

Não procede o inconformismo dos requeridos/apelantes – até porque, o contrato de locação foi firmado de fato pela sua filha JULIANA JUNQUEIRA BARBOUR, contudo, para uso e gozo de sua genitora, ora autora. Inclusive, tal situação encontra-se prevista de forma clara no CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL de ID no 93285649, bastando verificar a cláusula do “OBJETO” no seu Parágrafo único. Confira:

Ademais, é plenamente justificável que sua filha JULIANA JUNQUEIRA BARBOUR assinasse o aludido contrato, pois à época da assinatura do aludido documento, a autora já era uma pessoa praticamente
octogenária
(
27/11/1936
), bastando verificar a data da assinatura contrato e de seu documento de
ID no 93285649
.

Desta forma,
rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa

da
autora.-

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA)

EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO DE MORAES FILHO

(1o VOGAL)

Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
,

Acompanho o
voto de Vossa Excelência
,
pois está embasada em cláusula contratual
, inclusive

constou em seu voto o
print
do contrato.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade
ativa

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA)

EXMA. SRA. DESA.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

(2a VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 04
DE
MAIO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO FACE AO PEDIDO DE VISTA DA 2a VOGAL – DES. CLARICE CLAUDINO DA SILVA. A RELATORA REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, SENDO ACOMPANHADA PELO 1o VOGAL –DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 29 DE JUNHO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O VISTA (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA)

EXMA. SRA. DESA.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

(2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais
em face de
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA e CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA,
alegando que firmou
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
junto às Requeridas, para a aquisição de um imóvel situado no loteamento denominado “
Alphaville Cuiabá
”, pelo valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais).

Aduziu que efetuou todos os pagamentos de sua competência; todavia, a parte requerida descumpriu o contrato, haja vista que não transferiu o imóvel para a Autora.

Ressaltou que encaminhou notificação extrajudicial aos Requeridos, e foi informada pela empresa
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA,
participante do contrato na condição de anuente, que o imóvel não havia sido transferido em razão de pendência da
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
.

Sob tais argumentos, pugnou pela antecipação dos efeitos da tutela para que as Requeridas transferissem o imóvel à Autora. No mérito, requereu a confirmação da medida liminar e, ante a inadimplência, ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), além de alugueis no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais).

A tutela de urgência foi indeferida pelo Juiz de primeiro grau, conforme se vê no
ID. 93285653 – pág. 3/6
, o que ensejou a interposição do
RAI n.o 1003167-35.2017.8.11.0000
(
ID no 93285654
), o qual foi
Provido e determinada
a outorga da escritura do imóvel em favor da Autora.

Após a instrução processual, o Juiz
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial e:

a
) condenou a parte requerida CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais);

b)
condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de danos materiais (aluguel), no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC)a partir da data do pagamento;

c)
condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC.

Da sentença as partes interpuseram recurso de Apelação.

Em suas razões recursais, a Requerida
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
pondera que foi aplicada
corretamente
a
multa de 10% (dez por cento)
contra a corré
CAIXA CONSTRUÇÕES;
todavia, discorda da sentença que a condenou de forma
solidária
com a
CX CONSTRUÇÕES
no tocante aos alugueis dispendidos pela autora/recorrida no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) a título de danos materiais, bem como aos honorários advocatícios de forma solidária sobre o valor total da condenação (multa e alugueis), uma vez que a sua condenação foi tão somente ao pagamento dos alugueis.

A Apelante questiona os alugueis e alega que a autora não comprovou o pagamento de IPTU e taxas condominiais, condição
sine

qua
non
para a corré CAIXA CONSTRUÇÕES transferir o imóvel. Além disso, também assegura que a CAIXA CONSTRUÇÕES era a única responsável por entregar o imóvel livre e desembaraçado à autora/apelada, tanto que somente ela foi condenada à multa por não cumprir esta obrigação.

Alega, ainda, que não poderia ser condenada a reembolsar à autora valores de alugueis no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais), considerando que atuou como simples anuente e por não haver comprovante de pagamento de locatícios em nome da autora.

No mais, pondera que na hipótese de ter havido dispêndio com aluguéis, estes foram contratados pela filha de Maria Aparecida, e por isso não tem legitimidade para a cobrança.

Argumenta que é necessário rever a verba sucumbencial, uma vez que foi vencida em apenas uma das duas condenações, qual
seja,
de
R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) pelos aluguéis
, o que significa que os honorários devem recair somente sobre uma das duas condenações e não sobre ambas (R$ 90.000,00 multa + R$ 72.000,00 aluguéis).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a consequente reforma da sentença para que os pedidos formulados na inicial sejam julgados improcedentes. Caso haja entendimento contrário, postula seja afastada a condenação solidária da apelante ao reembolso de aluguéis. Subsidiariamente, se mantida a sentença, requer seja reconhecida a sucumbência recíproca e alterada a base de cálculo dos honorários advocatícios, a fim de que sejam calculados sobre o que a sentença lhe condenou (reembolso de aluguéis).

Por sua vez, a Autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
aduz que merece reforma o item “a” do dispositivo da sentença, na medida em que deixou de condenar a Requerida
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
ao pagamento solidariamente da multa contratual, visto que esta contribuiu para a não entrega da outorga da escritura de transferência do imóvel para o nome da Apelante.

Sustenta ainda que a Requerida
CARZAN
figurou como anuente no contrato firmado entre as partes, ou seja, juntamente com a Requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA,
possuía a responsabilidade pela transmissão do imóvel à autora.

Ao final, requer o provimento do recurso adesivo e a reforma parcial da sentença, postulando pela alteração do item “a” do dispositivo da sentença para condenar
solidariamente as Requeridas
ao pagamento de multa contratual, no importe de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Por fim, a empresa
CX CONSTRUÇÕES LTDA
, apresentou recurso de Apelação Cível, alegando em síntese que existe omissão na sentença, eis que o Julgador
a quo
ao não apreciou a
preliminar de ilegitimidade ativa
da Autora para cobrar os aluguéis, uma vez que a locação foi firmada por sua filha JULIANA, inexistindo prova de qualquer outra ligação com o imóvel e a Autora.

Enfatiza ainda que nunca se tratou de compra e venda de imóvel na planta, mas sim de 03 (três) terrenos em condomínio fechado (Alphaville), que foram prometidos em dação em pagamento à Requerida CX, eis que a Requerida CARZAN adquiriu uma casa no Lago do Manso da CX.

Sustenta, ainda, que o pedido de indenização por lucros cessantes (danos materiais – aluguéis) deve ser julgado totalmente improcedente. Subsidiariamente, pugna pelo desconto do período de 24 (vinte e quatro) ou 18 (dezoito) meses de indenização dos aluguéis devidos, diante do tempo usual e de praxe para a edificação de uma residência de alto padrão, ainda mais em empreendimento de alto padrão, com restrições de horários e dias de obras.

Pondera que, em relação à condenação da Requerida CX na multa contratual, deve ser reformada a sentença, pois foi alegado em sede de contestação e durante toda a instrução processual ficou demasiadamente comprovado que quem deu ensejo a tal atraso foi justamente a Requerida CARZAN que, como ajustado no contrato, era quem deveria ter feito
a
transferência imediata à requerente.

Por derradeiro, pugna pelo provimento do recurso, de modo que seja apreciada ilegitimidade ativa da Autora para postular os aluguéis, até mesmo porque não se tratou de compra e venda de imóvel na planta, bem como não foi produzido de prova do tempo que se levaria para a edificação do imóvel residencial da Autora nos 03 (três) terrenos adquiridos e, finalmente, que quem deu ensejo à mora, ou seja, à incidência da multa, foi
a
requerida CARZAN, quem deveria ter transferido os (03) terrenos à Autora e não o fez.

Na sessão de 04/05/2022, a Relatora – Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
– acompanhada do 1.a Vogal, Desembargador Sebastião de Moraes Filho,
rejeitaram a preliminar de ilegitimidade ativa da Autora para a cobrança de aluguéis
.

Pedi vista para melhor analisar os autos
no que tange à mencionada preliminar de ilegitimidade ativa
.

Segundo as empresas Requeridas, a parte autora não tem legitimidade para a cobrança de alugueis, eis que quem firmou o contrato de locação não foi a Autora/Apelada, mas sua filha JULIANA JUNQUEIRA BARBOUR.

Em que pese ao sustentado pelas Recorrentes, não divirjo do voto da ilustre Relatora, eis que da simples leitura do contrato de locação constante no ID. 93285649, mais especificamente da cláusula “DO OBJETO”, extrai-se que apesar de firmado pela Sr.a JULIANA JUNQUEIRA BARBOUR, o imóvel será utilizado e gozado pela sua genitora, ora Autora,
in
verbis
:

DO OBJETO

(...)

Parágrafo único – As partes contratantes e convalidam, reconhecendo que a presente locação se dá em nome e titularidade de JULIANA JUNQUEIRA BARBOUR,
acima nominada e qualificada, mas que para todos os efeitos será de utilização, uso e gozo de sua genitora MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO, brasileira, pecuarista, portadora do CPF n.o 671.833.288-72 e RG n.o 2.105.005 – SSP/SP, residente e domiciliada doravante ao endereço da locação e a qual atualmente necessita de cuidados especiais, bem como estar próxima e localizada em local de rápido acesso de seus familiares e cuidadores, razão pela qual justifica as condições especificas deste contrato, inclusive não sendo aplicável neste caso em específico e para todos os efeitos a cláusula nona deste instrumento.

Ademais, assim como descrito pela Relatora, é plenamente justificável que a filha da Autora assinasse o contrato de locação, pois à época da assinatura do referido documento, a Requerente estava próxima de completar 80 (oitenta) anos de vida, bem como já precisava de cuidados especiais, conforme constou no próprio contrato de locação.

Pelo exposto, tal qual a Relatora e o 1.o Vogal,
rejeito
a preliminar suscitada.

É como voto.

À UNANIMIDADE REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Analisando detidamente os autos, denota-se que a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
ajuizou a presente
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais
em face de
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA e CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS DE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA,
alegando que firmou
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
junto aos requeridos, para a aquisição de um imóvel situado no loteamento denominado “
Alphaville Cuiabá
”, pelo valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais).

Aduziu que realizou todos os pagamentos de sua competência, todavia, a parte requerida descumpriu o contrato formalizado, haja vista não ter transferido o imóvel para o nome da autora.

Informou adiante que encaminhou notificação extrajudicial aos requeridos, momento em que foi informada pela
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
que
esta
tão somente havia participado do contrato formalizado como anuente, bem como que o imóvel não havia sido transferido em razão de uma pendência da
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
.

Ainda, pugnou pela antecipação dos efeitos da tutela, para que a requerida transfira o imóvel adquirido para o nome da autora e, no mérito, pela confirmação da liminar e, ante a inadimplência, o pagamento de multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), além de alugueis no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais), considerando o período de mora.

A tutela antecipada foi
indeferida
no
ID no 93285653
, todavia, em seara do
RAI no 1003167-35.2017.8.11.0000
(
ID no 93285654
), foi determinada a outorga da escritura do imóvel em favor da autora.

Após a devida instrução processual, a ação foi julgada procedente (
ID no 93285659
), dando azo aos recursos das partes (
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO e CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA)
.

Pois bem
.

Os recursos serão analisados conjuntamente.

Conforme se denota dos recursos, cinge-se a controvérsia ao dever
das
requeridas transferir o imóvel localizado no loteamento denominado “Alphaville Cuiabá” para o nome da autora, além do pagamento de multa contratual prevista pelo inadimplemento do contrato, além do pagamento de valores a título de aluguel durante o período de mora (danos materiais).

O aludido
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
, acostado aos autos no
ID no 93285649
, comprova cabalmente que a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
adquiriu o imóvel objeto do litígio da requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
, tendo como
anuente
a empresa
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
, titular do bem. Confira:

Conforme se verifica, valor acordado pelas partes foi de
R$ 900.000,00 (novecentos mil reais)
, a ser pago da seguinte forma:
a)

R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais)
, a ser pago através de transferência bancária, Banco
Itáu
, agência 1676, conta corrente 21843-9, em nome de
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
,
no ato da assinatura do contrato
;
b)

R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais)
com vencimento em
01/01/2015
;
c)

R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais)
com vencimento em
01/02/2015
;
d)

R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais)
com vencimento em
01/03/2015
, em conjunto a lavratura da escritura definitiva para aqui denominado comprador, conforme
cláusula segunda do aludido contrato
(
ID no 93285649 – Pág. 30
).

De igual sorte, resta comprovado nos autos o pagamento integral do valor pactuado no contrato, conforme se verifica dos documentos juntados no
ID no 93285649 – Pág. 35/38
. Vejamos:

De acordo com o
artigo 1.418 do Código Civil
, o promitente comprador, titular de direito real, tem o direito de exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel e, em caso de recusa, requerer a adjudicação do imóvel,
in
verbis
:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

No caso em tela, a autora cumpriu integralmente as suas obrigações contratuais, quitando a totalidade do preço, portanto, deve receber a escritura definitiva de compra e venda.

A requerida CARZAN PARTICIPAÇÕES, por sua vez alega que a autora não comprovou nos autos o pagamento de IPTU e taxas condominiais, o que seria condição
sine

qua
non
para a corré CAIXA CONSTRUÇÕES transferir o imóvel para autora, conforme dispõe a
cláusula terceira do citado contrato
:

Conforme se denota do
parágrafo único
da citada cláusula, era de responsabilidade do
VENDEDOR
, ora apelante (CARZAN) e da requerida CAIXA CONSTRUÇÕES a responsabilidade do pagamento de IPTU e taxas condominiais até a efetivação do negócio ou da posse.

De igual modo, a cláusula segunda
item “d”
do contrato não condiciona o cumprimento de tal obrigação para se obter a transferência do imóvel e, sim, o pagamento da última parcela do negócio, qual seja, R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais) a ser pago em
01/03/2015
. Confira:

A referida parcela trazida no
item “d”
foi regularmente paga, inclusive antecipadamente, ou seja, em
27/02/2015
, conforme comprova o documento juntado no
ID no 93285649 – Pág. 38
, parcela esta que comportaria a lavratura da escritura definitiva do imóvel a favor da autora, conforme dispõe a
cláusula segunda

do contrato. Confira:

Ademais, inexiste qualquer prova nos autos de que a autora tenha se negado a realizar o pagamento de IPTU e taxas condominiais, visto que a apelante
CARZAN,
quando notificada para realizar a transferência do imóvel, nada alegou a respeito de tal circunstância, exceto pela afirmação de que a transferência do domínio somente se daria acaso a empresa
CAIXA CONSTRUÇOES LTDA
realizasse a transferência de imóvel no Condomínio Portal do Manso, de propriedade desta, para a
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA,
o que não ocorreu, conforme
ID no 93285649 – Pág. 57/58
.

Registre-se ainda que a autora não pode ser prejudicada em face de eventual pendência financeira entre as requeridas
CAIXA CONTRUÇÕES LTDA e CARZAN,
da qual sequer participou. Logo, competia à apelante
CARZAN
insatisfeita com o negócio jurídico realizado junto à
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
realizar as providências cabíveis para obter valores ainda pendentes e não simplesmente se negar a outorgar escritura à autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - QUITAÇÃO DO PREÇO - DEVER DE OUTORGA DE ESCRITURA. De acordo com o art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, tem o direito de exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. É obrigação do vendedor outorgar ao comprador a escritura definitiva do imóvel, cujo preço foi integralmente quitado.”
(TJMG
- Apelação

Cível
1.0000.17.100183
-7/001, Relator(a): Des. ROGÉRIO MEDEIROS, julgamento em 15/03/2018, publicação da súmula em 15/03/2018)

Ademais, o contrato é claro e objetivo ao definir que a
anuente

CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
, juntamente com a requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA

possuem a responsabilidade pela transmissão do imóvel à autora – o que implica responsabilidade solidária de ambas pelo atraso na finalização do negócio realizado com a autora.

Isso porque, o imóvel objeto de compra e venda adquirido pela autora está na titularidade da requerida/apelante
CARZAN PARTICPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINITRAÇÃO DE BENS LTDA
, conforme se vê do registro imobiliário de
ID no 93285649 – Pág. 40/42
:

Dessa forma, não há se falar em ausência de responsabilidade da requerida/apelante
CARZAN PARTICPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINITRAÇÃO DE BENS LTDA
, em razão de a apelante/requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
ter recebido o valor do contrato e a requerida CARZAN,
apenas

anuído expressamente

ao negócio, bem como não ter havido qualquer vício ou fraude nas cessões de direito sobre o imóvel objeto da lide.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO CIVIL. COISAS. Ação de obrigação de fazer. Outorga da escritura pública de compra e venda. Proprietário registral que não integra a relação jurídica material de promessa de compra e venda, mas que assim se obrigou perante o promitente vendedor”. (
Apelação Cível no 70031760895, Relator: BERNADETE COUTINHO FRIEDRICH, Julgado em 08/04/2010)”

Assim sendo, neste tópico, a sentença que condenou as requeridas a outorgar a escritura do imóvel objeto da lide em favor da autora deve ser mantida.

DA MULTA CONTRATUAL

No que tange à multa contratual, esta é devida diante do que dispõe o
PARÁGRAFO ÚNICO da CLÁUSULA TERCEIRA e CLÁUSULA SÉTIMA

do contrato. Confira, respectivamente:

Portanto, uma vez estabelecida em contrato, a responsabilidade na entrega do imóvel e não realização na data aprazada, é plenamente justificável a multa aplicada por descumprimento de cláusula contratual.

Assim, nesse ponto deve ser mantida a sentença que condenou a requerida CAXA CONSTRUÇÕES ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

DANOS MATERIAIS – ALUGUÉIS

No caso em comento, não resta dúvida que o dano ocorreu – até porque, a não entrega do imóvel adquirido pelas apeladas gerou a presunção da existência de danos materiais na modalidade lucro cessantes, isso porque, restou demonstrado nos autos que a apelada teve que fazer a locação de uma residência, diante da impossibilidade de usufruir do imóvel adquirido.

Ademais, conforme dispõe o
art. 186 do Código Civil
: "
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito
."

Ainda, o
art. 927 do Código Civil
, ao tratar da responsabilidade civil, dispõe que "
Aquele que, por ato ilícito (arts.186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
”. Também seu
Parágrafo único
define: “
Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem
."

Se não fosse o bastante, no caso em comento, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, o qual traz o conceito de responsabilidade civil objetiva, bem como que o fornecedor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, conforme dispõe os
artigos 12 e 14 do citado ordenamento jurídico
. Confira:

"Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos."

"Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

Segundo
CARLOS ROBERTO GONÇALVES
:

"Nos casos de responsabilidade objetiva, não se exige prova de culpa do agente para que seja obrigado a reparar o dano. Em alguns, ela é presumida pela lei. Em outros, é de todo prescindível, porque a responsabilidade se funda no risco (objetiva propriamente dita ou pura). Quando a culpa é presumida, inverte-se o ônus da prova. O autor da ação só precisa provar a ação ou omissão e o dano resultante da conduta do réu, porque sua culpa já é presumida. Trata-se, portanto, de classificação baseada no ônus da prova. É objetiva porque dispensa a vítima do referido ônus. Mas, como se baseia em culpa presumida, denomina-se objetiva imprópria ou impura. É o caso, por exemplo, previsto no art. 936 do CC, que presume a culpa do dono do animal que venha a causar dano a outrem. Mas faculta-lhe a prova das excludentes ali mencionadas, com inversão do ônus
probandi
. Se o réu não provar a existência de alguma excludente, será considerado culpados, pois sua culpa é presumida. Há casos em que se prescinde totalmente da prova da culpa. São as hipóteses de responsabilidade independentemente de culpa. Basta que haja relação de causalidade entre a ação e o dano."
(in Responsabilidade Civil, 8a ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 21/22)

Portanto, no caso dos autos, inconteste a responsabilidade das requeridas, que venderam a autora terreno, de modo que a autora adquiriu e pagou por algo que não pode usufruir, tendo, ainda, que pagar aluguel mesmo tendo pago à requerida pelo imóvel, conforme comprovantes juntados nos autos.

Inclusive, relativamente à indenização a título de alugueis, é firme a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça

no sentido de que o atraso na entrega do imóvel faz presumir a responsabilidade do promitente vendedor, com presunção relativa de danos materiais na modalidade lucros cessantes. Confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA (...) AGRAVO IMPROVIDO (...).
De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora
. Incidência da Súmula 83/STJ.”
(STJ
AgRg
no
AREsp
689.877/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2016,
DJe
10/03/2016)

“
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL AFASTADO. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONFORMAÇÃO DISTINTA ÀQUELA ADQUIRIDA. DANO MORAL MANTIDO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO.CABIMENTO. [...] 2. Cinge-se a controvérsia em determinar se o atraso das recorrentes na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como de entrega em conformação distinta àquela adquirida gera danos morais e materiais (lucros cessantes) aos recorridos. [...] 6. A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido
”. (STJ
REsp
1634751/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, 3a T., julgamento em 14.2.2017, publicação em 16.2.2017).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO.NÃO FRUIÇÃO DO IMÓVEL IMPORTA LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência deste Sodalício, que possui entendimento firmado no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além de dano emergente, lucros cessantes. Precedentes. 2. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, com a desconstituição de suas premissas, impõem reexame da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.” (
STJ -
AgInt
no
AREsp
986.711/DF, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 4a T., julgamento em 15.12.2016, publicação em 2.2.2017).

Assim sendo, em razão do comprovado atraso na entrega do imóvel, faz jus a parte autora à indenização pelos alugueis pagos, uma vez que juntou contrato que estabeleceu o pagamento mensal de R$ 9.000,00 (nove mil reais) pelo prazo de 24 meses (
ID no 93285649
).

Com efeito, neste particular, a sentença também deve ser mantida.

DA SOLIDARIEDADE NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E DA MULTA

No caso, pretende a
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
, a reforma da sentença para excluir o seu nome da condenação solidária dos alugueis, de modo que seja responsabilizado tão somente a
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
pelo pagamento da locação. Por sua vez, pretende a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO,
a manutenção da solidariedade no pagamento dos aluguéis, bem como seja a CARZAN condenada solidariamente ao pagamento da multa contratual.

Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica de direito material entabulado entre a autora e a requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
regula-se
pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme salientou a douta juíza singular e não questionado pelas partes.

Desta forma, considera como fornecedor todos aqueles que participaram da cadeia de fornecimento de produtos e de serviços, não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual com o consumidor, alargando-se a rede de responsabilidade pelos danos decorrentes da relação de consumo.

Assim, o Código de Defesa do Consumidor impõe a responsabilidade solidária da pessoa jurídica que, de qualquer forma tenha participado da cadeia de consumo, ainda como anuente.

Aliás, restou claro nos autos que o
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
de imóvel firmado entre a autora
MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO
e a requerida
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
, dependia da anuência da requerida
CARZAN
, para que, de fato, fosse concluído o negócio, uma vez que o imóvel se encontra registrado em seu nome.

Ora, a
CARZAN,
quando assinou o contrato como anuente, passou a fazer parte deste, com total aprovação dos seus dizeres, assumindo a obrigação de transferir o imóvel para o nome da parte autora, bem como conferindo ao contrato uma maior credibilidade, não pode agora tentar se eximir de qualquer responsabilidade.

Aliás, como acima já salientado, a
CARZAN,
quando notificada para realizar a transferência do imóvel, nada alegou a respeito, exceto pela afirmação de que a transferência do domínio somente se daria acaso a empresa
CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA
realizasse a transferência de imóvel no Condomínio Portal do Manso, de propriedade desta, para a
CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA,
fato este que a autora não pode ser prejudicada em face de eventual pendência financeira entre as requeridas
CAIXA CONTRUÇÕES LTDA e CARZAN,
já que sequer participou daquele negócio jurídico e muito menos tal negócio encontra-se vinculado ao contrato de compra e venda.

Certo é que a autora quitou o contrato na sua integralidade, e não lhe foi passada a escritura definitiva na data aprazada por culpa das duas requeridas – até porque, uma é dependente da outra.

Nesse diapasão, não prospera a alegação da CARZAN de que a única responsável pela transferência seria da vendedora CX, se o imóvel se encontra registrado em seu nome, portanto, era impossível exigir da CX a transferência de um imóvel que não estava em seu nome, razão pela qual da anuência, caso contrário, na certa a autora não teria comprado o citado imóvel.

Portanto, não sendo possível o cumprimento da obrigação assumida pelo anuente, qual seja: transferir o imóvel para o nome da autora, não resta dúvida de que a anuente também foi responsável de forma solidária com a CX pelos danos causados.

De mais a mais, sendo os agentes capazes, o objeto lícito e válidos, não há que se afastar a responsabilidade civil tanto do vendedor quando do anuente pelo não cumprimento do que foi contratado.

Sobre idêntica situação:

“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATEIRIAS - PRELIMINAR - SENTENÇA ULTRA PETITA - ACOLHER - IMÓVEL VENDIDO PARA DUAS PESSOAS - RÉ QUE ATUOU COMO ANUENTE -TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL NÃO EFETIVADA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA ANUENTE - DANO MORAL - POSSIBILIDADE. - Segundo dispõe o art. 1.013, §1o, do CPC/2015, apenas serão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões "suscitadas e discutidas no processo", não se admitindo inovação recursal. - Tratando-se de demanda envolvendo relação de consumo, o diploma vigente impõe a responsabilidade solidária da pessoa jurídica que, de qualquer, forma tenha participado da cadeia de consumo, ainda que como anuente. - Não sendo possível o cumprimento da obrigação assumida, não nos restam dúvidas de que houve falha na prestação dos serviços pela ré, anuente. - Sendo os agentes capazes, o objeto lícito, e válidos todos os termos do contrato de compra e venda do imóvel e da cessão de direitos e obrigações, não há que se afastar a responsabilidade civil da apelante. - Não há dúvidas da existência de abalo psíquico em decorrência do constrangimento e humilhação vivenciados pelos autores
. ”

(TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.017088-2/001, Relator (a): Des.(a) SHIRLEY FENZI
BERTÃO ,
11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/01/2018, publicação da súmula em 07/02/2018)

Desta forma, tendo o proprietário registral participado do contrato como interveniente anuente e assumido a obrigação de entregar e assinar os documentos necessários para efetivação do desmembramento do terreno e da escritura definitiva, e não o fez, não há como isentá-lo dos danos causados em solidariedade com o vendedor, uma vez que conhecia o contrato, tanto é que foi anuente, estava ciente de suas obrigações de transferência, visto que era a proprietária dos imóveis, e mesmo assim agiu como se nada tivesse acontecido, atribuindo toda a responsabilidade ao vendedor. Assim, não resta qualquer dúvida que ambos contribuíram pelos danos causados à autora, restando, portanto, configurada a responsabilidade solidária.

Deste modo, a condenação das requeridas deve ser solidária tanto no pagamento dos danos materiais (aluguéis), no valor de R$72.000,00 (setenta e dois mil reais), quanto ao pagamento de multa contratual, no importe de R$90.000,00 (noventa mil reais), assim como na condenação dos honorários advocatícios.

Assim sendo, a sentença
deverá ser reformada em parte
para alterar o item “a” de sua parte dispositiva, condenando solidariamente as requeridas ao pagamento de multa contratual, no importe de R$90.000,00 (noventa mil reais).

Diante do exposto,
nego provimento aos recursos
das requeridas CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA e da CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA. Ainda,
dou provimento ao recurso adesivo

da autora MARIA APPARECIDA JUNQUEIRA FRANCO, por consequência, reformo em parte a sentença singular para:

a
) condenar
solidariamente
as requeridas CAIXA CONSTRUÇÕES LTDA e CARZAN PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais);

b)

manter a condenação das requeridas, solidariamente, ao pagamento de danos materiais (aluguel), no valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir da data do pagamento;

c)

manter a condenação das requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC/15.

No mais, diante da negativa de provimento do recurso das requeridas, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento), nos termos do § 11 do artigo 85 do CPC/15.

É como
voto.-

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO DE MORAES FILHO

(1o VOGAL)

Acompanho o voto da relatora.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

(2a VOGAL)

Acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2022