Tribunal: TJMT
Processo: 1009761-89.2022.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-27
Data de publicação: 2022-09-30

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA INAUDITA ALTERA PARS (AÇÃO ORDINÁRIA) – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MATRÍCULA – NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - ART. 33, DA LEI No 8.245 - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - REQUISITOS AUSENTES – RECURSO DESPROVIDO.
De acordo com o artigo 300, caput, do Código de Processo Civil/2015, a tutela provisória de urgência de natureza antecipada ou cautelar, há de ser concedida quando existentes elementos que possam evidenciar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Não havendo a comprovação em análise sumária de citados requisitos, o pleito liminar deve ser indeferido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009761-89.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO), MARCONI PETROLINI DE LIMA - CPF: 621.611.051-91 (AGRAVANTE), ORLANDO JOHANN - CPF: 283.302.009-06 (AGRAVADO), MELANIA JOHANN HENDGES - CPF: 626.954.011-91 (AGRAVADO), ADMAD - INDUSTRIA E COMERCIO DE MADEIRAS LTDA - CNPJ: 09.652.268/0001-82 (AGRAVADO), IGM TRANSPORTES E LOGISTICA LTDA - CNPJ: 10.438.569/0001-97 (AGRAVADO), MARCELO GHIRALDI MADEIRAS EIRELI - CNPJ: 03.406.738/0001-41 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA INAUDITA ALTERA PARS (AÇÃO ORDINÁRIA) – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MATRÍCULA – NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - ART. 33, DA LEI No 8.245 - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - REQUISITOS AUSENTES – RECURSO DESPROVIDO.

De acordo com o artigo 300, caput, do Código de Processo Civil/2015, a tutela provisória de urgência de natureza antecipada ou cautelar, há de ser concedida quando existentes elementos que possam evidenciar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Não havendo a comprovação em análise sumária de citados requisitos, o pleito liminar deve ser indeferido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MARCONI PETROLINI DE LIMA
,

em face de
r.
decisão exarada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que,
nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL c/c PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA INAUDITA ALTERA PARS (AÇÃO ORDINÁRIA) sob n. 1013300-52.2021.8.11.0015
, que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Inconformado com a r.
decisum
, interpôs agravado, na forma instrumental, com o escopo de combater o ato judicioso que indeferiu o pedido de urgência formulado na ação de origem.

O agravante busca na ação de origem o exercício do direito de preferência de compra de imóvel objeto de locação.

Argui ter locado “parte de imóvel rural dos primeiros Agravados e ainda durante a vigência do contrato recebeu proposta de venda do imóvel via NOTIFICAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL na qual constava apenas parte das informações atinentes a possível negociação a fim de que ele pudesse, caso quisesse exercer seu direito de preferência na aquisição. Após inicialmente não responder a vaga proposta de venda o Agravante NOTIFICA o locador de sua intenção de renovação do contrato de locação e ainda ter conhecimento de eventuais condições para aquisição do imóvel. Ocorre que a sra. MELANIA até então proprietária e locadora do bem responde ao oficial de justiça responsável pelo cumprimento da notificação que: “(...)informando que já venderam o imóvel faz 2(dois) anos” Ou seja, antes mesmo daquela notificação de venda feito pelos locadores o imóvel já não lhes pertencia” (Id. 128937191 - Pág. 4/5).

Discorre que o Julgador singular entendeu ter falta a “comprovação do preenchimento de requisitos para a obtenção da decisão liminar pretendida a qual neste momento era de 1-tornar indisponível à venda da matricula do imóvel; 2-permanecer sobre ele até julgamento de mérito; e alternativamente 3-registrar as margens da matricula da existência da ação” (id. 128937191 - Pág. 6)

Relata que “a permanecer no imóvel a título de prorrogação do contrato de aluguel, cuja notificação para esse intento foi feita e não respondida padece de condições uma vez que os adquirentes do imóvel destruíram o que havia sido construído pelo Agravante razão pela qual ao final restará apenas discutir futura reparação de danos” (id. 128937191 - Pág. 7)

Menciona ter postulado “inicialmente direito de permanecer sobre o imóvel mediante a paga devida, até julgamento final ou o registro da existência desta ação na matricula do imóvel a fim de evitar que futuras transações pudessem dificultar ou tornar irreversível a possibilidade de ele alcançar o fim colimado. Tendo sido negado todo o pedido cumpriria ao julgador, amparado pelo Poder Geral de Cautela que possui e lhe é inerente à profissão determinar, ao menos a indisponibilidade do bem proporcionalmente àquilo o que ele ocupava, ou sega, sobre aquilo o que ele busca assegurar adquirir. Tal medida não acarretaria nenhum vício em sua decisão se respeitados os requisitos essenciais para a concessão da tutela. Dessa maneira, presentes os requisitos necessários para o deferimento do provimento jurisdicional, o juiz poderá concedê-la, ainda que diversa da postulada pelo litigante, afim de viabilizar a melhor efetivação da tutela jurisdicional” (id. 128937191 - Pág. 8).

Afirma, ainda, que a ausência de averbação “do seu contrato as margens da matricula é irrelevante uma vez que, conforme certidão lavrada por oficial de justiça que notificou os primeiros agravados, DAQUELA DATA JÁ CONTAVA COM MAISDE 2 9DOIS0 ANOS DA VENDA DO IMÓVEL, ou seja, não adiantaria a averbação reclamada pelo artigo 33 da lei especial” (Id. 128937191 - Pág. 10/11).

Requer, assim, o deferimento da antecipação de tutela, para determinar a averbação da existência desta ação as margens da matrícula do imóvel em discussão.

Ao final, pelo provimento.

A tutela perseguida foi indeferida (id. 129124199 - Pág. 1/3).

As informações foram prestadas pelo Julgador de piso (id. 129204203 - Pág. 1).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Como já relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
MARCONI PETROLINI DE LIMA
,

em face de
r.
decisão exarada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que,
nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL c/c PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA INAUDITA ALTERA PARS (AÇÃO ORDINÁRIA) sob n. 1013300-52.2021.8.11.0015
, que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Inicialmente, é salutar consignar que ao relator é permitido julgar o mérito do agravo de instrumento quando o agravado não tenha sido citado na ação de origem.

Isso porque, no caso das decisões que devem ser proferidas inaudita altera parte, não há essa exigência, e é perfeitamente possível o provimento do recurso sem prévia abertura de prazo para oferecimento de contrarrazões.

Sobre o tema já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Intimação do agravado. Decisão liminar.

Cancelamento de inscrição (SERASA, SPC, etc.).

- O agravo de instrumento contra decisão que indefere pedido liminar de cancelamento de inscrição em banco de inadimplentes pode ser julgado independentemente de intimação do agravado, que ainda não foi citado e não tem advogado constituído nos autos (art. 527, III, do CPC).

- Deve ser cancelada a inscrição do nome do devedor em banco de inadimplentes se o contrato está sendo objeto de ação revisional, em que se discute a validade de cláusulas, valor do saldo e a própria existência da mora. Precedentes.

Recurso não conhecido”. (REsp 205.039/RS, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 06/05/1999, DJ 01/07/1999, p. 185)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIMINAR INDEFERIDA. RÉU AINDA NÃO CITADO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PARA A APRESENTAÇÃO DE CONTRA-RAZÕES. ART. 527, III, DO CPC. RAZÕES DO INCONFORMISMO. MERA REPRODUÇÃO DOS ARGUMENTOS DEDUZIDOS NA INICIAL. DESPROVIMENTO.

PRECEDENTES DO STJ.

1. Ainda não formada a relação processual, não há necessidade de intimação da parte adversa para oferecimento das contra-razões nos autos do agravo de instrumento onde se examina o indeferimento de medida liminar inaudita altera pars. Precedentes do STJ.

2. Restringindo-se a Agravante a manifestar a sua irresignação com a decisão agravada, sem nenhum fundamento apto a ensejar a sua modificação, impõe-se o desprovimento do Agravo. Precedentes do STJ.

3. Agravo regimental desprovido”. (AgRg na MC 5.611/MA, Rel. Ministra LAURITA VAZ, SEGUNDA TURMA, julgado em 26/11/2002, DJ 03/02/2003, p. 298)

Superada esta fase, passo à apreciação do recurso.

Cabe-me mencionar que a análise se restringe à apreciação da coerência, ou não, da decisão impugnada, dentro do contexto e fase processual em que ela foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito, não serão analisadas, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

Pois bem.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, para que seja possível a concessão de tutela provisória de urgência, devem fazer-se presentes, de forma cumulativa, os requisitos da probabilidade do direito invocado pela parte requerente, e da existência de perigo de dano caso a tutela jurisdicional demandada somente seja concedida em decisão final.

Tem-se como probabilidade do direito o convencimento do juiz, pelos argumentos e indícios de prova colacionados aos autos, em cognição não exauriente, de que foi demonstrada a preponderância do direito invocado pela parte agravante.

Já o requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, refere-se à necessidade de proteger o direito invocado de forma imediata.

No tocante ao direito de preferência, dispõe o artigo 33 da Lei no 8.245/91:

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

Assim, a ação do locatário preterido para haver o imóvel para si, na qual se deposita o preço e consectários, depende do registro imobiliário do contrato locativo pelo menos trinta dias antes da alienação, e deve ser proposta antes de seis meses a contar do registro do ato de alienação. Dessa forma, o contrato de locação, com o registro imobiliário, permite que o locatário oponha o seu direito de preferência erga omnes, isto é, perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada.

Com efeito, o inquilino com a intenção exercer seu direito de preferência e de coibir o locador de alienar o prédio, deve prontamente registrar seu contrato, se não o fez anteriormente. Não procedendo ao registro, ou não levado a efeito na forma e tempo devidos, só lhe restará a ação indenizatória.

Denota-se que tal pretensão está subordinada à satisfação de algumas condições essenciais. A primeira delas é que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Para isto, basta que o locatário apresente ao oficial do Registro de Imóveis a sua via do contrato.

A averbação para os fins colimados no artigo 33, independe da existência no contrato, de cláusula de vigência ou de respeito, que se opõe ao eventual adquirente do imóvel, compelindo a respeitar a locação já existente.

Assim, para que locatário possa exercer o direito de preferência quanto à compra do imóvel locado é necessário que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse sentido o entendimento do colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

“PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NoS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE. 1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito. 2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes sumulares nos 634 e 635/STF. 3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (STJ, AgRg na MEDIDA CAUTELAR No 18.158 - MG, Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, 09/08/2011).

Logo, inexistindo a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não se encontra evidenciada a probabilidade do direito e sendo cumulativos os pressupostos legais previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, deve ser mantida a decisão que indeferiu a medida de urgência.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, mantendo incólume a decisão hostilizada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2022