Tribunal: TJMT
Processo: 0046383-42.2014.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA – ALEGADO CASO FORTUITO E CULPA DE TERCEIROS – MOROSIDADE ADMINISTRATIVA – RISCO DO NEGÓCIO – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – VIABILIDADE – TEMA 971 STJ – ARBITRAMENTO JUDICIAL – PERCENTUAL APLICADO DE FORMA EQUITATIVA – VALOR RAZOÁVEL – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – ADEQUAÇÃO – PRECEDENTES DA 3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TJMT – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes" (tema 971/STJ).
Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, no entanto, tratando-se de obrigações heterogêneas, deverá ser fixada mediante arbitramento judicial.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0046383-42.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA - CPF: 011.226.541-38 (APELADO), MARCEL LOUZICH COELHO - CPF: 706.677.131-15 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), BST PRIME IMOVEIS (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANIBAL FELICIO GARCIA NETO - CPF: 003.116.461-74 (ADVOGADO), MARCELO FELICIO GARCIA - CPF: 831.480.601-30 (ADVOGADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS (TERCEIRO INTERESSADO), RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A. (APELANTE), BST PRIME IMOVEIS (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA – ALEGADO CASO FORTUITO E CULPA DE TERCEIROS –
MOROSIDADE ADMINISTRATIVA
– RISCO DO NEGÓCIO –
EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA –
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – VIABILIDADE – TEMA 971 STJ – ARBITRAMENTO JUDICIAL – PERCENTUAL APLICADO DE FORMA EQUITATIVA –
VALOR RAZOÁVEL – DANOS MORAIS CONFIGURADOS
–
REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – ADEQUAÇÃO –
PRECEDENTES DA 3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TJMT
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes"
(tema 971/STJ).

Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, no entanto, tratando-se de obrigações heterogêneas, deverá ser fixada mediante arbitramento judicial.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o
dano
extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0046383-42.2014.8.11.0041

APELANTES:

SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A.

APELADA:

ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A.
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr.
Jorge Alexandre Martins Ferreira
, lançada nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c declaração de nulidade de cláusula contratual, repetição de indébito, indenização por danos morais e materiais
ajuizada por
ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar
as requeridas, solidariamente, a pagar à requerente a quantia de R$4.267,11 (quatro mil, duzentos e sessenta e sete reais e onze centavos) a título de lucros cessantes, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC a partir do efetivo prejuízo (outubro de 2014), bem como ao pagamento de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC contada a partir da data desta sentença (Súmula no 362 do STJ).

Além disso, condenou as requeridas solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o, do CPC.

Em suas razões recursais, as apelantes apontam que não houve atraso abusivo na entrega do imóvel segundo as disposições contratuais, ao fundamento de que o convencionado, em primeiro momento, era no sentido de que ocorreria a entrega até na data de 30/04/2014.

Sustentam que o contrato formalizado entre as partes também possuía cláusula contratual e pré-ajustada de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, sujeito ainda a atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, tendo em vista a natureza e vulto da atividade realizada, conforme cláusula 6.1 do aludido instrumento.

Além disso, apontam que existia ainda o prazo para transmissão da posse da unidade, que deveria ocorrer em até 60 (sessenta) dias úteis, contados da data da conclusão das obras, conforme Cláusula 7.1, justamente em razão da necessidade de uma programação para a entrega das casas feita pela empresa e seus clientes, desde que adimplentes com suas obrigações contratuais.

Desse modo, considerando a data prevista para a entrega da obra, qual seja, 30/04/2014, somando-se aos prazos de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis e 60 (sessenta) dias úteis, o prazo fatal para a entrega do imóvel seria em 13/01/2015.

Ocorre que, o contrato de financiamento emitido pela instituição financeira escolhida pela apelada, a saber, a Caixa Econômica Federal, mencionou unidade diversa da adquirida pela autora, o que resultou em inúmeros problemas, como registro incorreto na matrícula e na não liberação do valor financiado à recorrida.

Portanto, é visível que não houve nenhuma quebra contratual por culpa das apelantes que enseje o pagamento de indenização em favor da apelada, muito pelo contrário, visto que o empreendimento foi concluído dentro do prazo.

Nesse contexto, não há falar em condenação por danos materiais, eis que a apelada não comprovou objetivamente o efetivo prejuízo, devendo tal alegação ser rechaçada.

Prosseguem dizendo que se o entendimento for no sentido de que houve atraso na entrega da unidade, este não se deu no período da condenação, já que sequer foi considerado o prazo de prorrogação previsto no contrato de compra e venda formalizado entre as partes, uma vez que a apelada imitiu-se na posse da unidade em 11/02/2015, ou seja, 21 (vinte e um) dias úteis após findo o prazo, de modo que irrisório, motivo pelo qual deve ser reformada a r. sentença para que a condenação seja reduzida no tempo e na proporção de 0,5%.

No que tange à indenização por danos morais, rogam pelo seu afastamento, fundamentando que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não é capaz de gerar danos extrapatrimoniais, razão pela qual a r. sentença deve ser modificada neste sentindo, ou, ao menos, reduzida, em respeito ao princípio da proporcionalidade e razoabilidade.

Assim, pugnam pelo provimento do recurso, nos termos da fundamentação supra (I
d
105106560).

Contrarrazões ofertadas no Id
105106570, postulando pelo desprovimento deste apelo e manutenção da sentença combativa.

Preparo recolhido no Id 105106561.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante já relatado,
ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA
ajuizou a presente
ação de obrigação de fazer c/c declaração de nulidade de cláusula contratual, repetição de indébito, indenização por danos morais e materiais
em face da
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA.
,
onde
narra que em 02/08/2012 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida, referente à unidade autônoma, casa no. 92, localizada no empreendimento denominado “Condomínio Rio Jangada”.

Relata que efetuou o pagamento do item 4.1 ‘PARTE A’ do quadro resumo, incluindo a comissão de corretagem, além de já ter realizado financiamento junto a CEF referente o item 4.2 ‘PARTE B’.

Ocorre que o prazo previsto para a conclusão da obra era em 30/04/2014, mas até o momento da propositura da inicial (01/10/2014) não tinha sido entregue.

Informa que tentou obter resposta acerca do atraso na entrega, não obtendo êxito, somente na última tentativa a construtora informou que o imóvel estava pronto, mas que o mesmo foi registrado em nome de outra pessoa e por isso não poderia ser entregue.

Alega, ainda, que o atraso na entrega do imóvel está causando inúmeros transtornos, pois teve que alugar outro imóvel para morar.

Em decorrência das irregularidades narradas na inicial, pretende a requerente: (I) A restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, na importância de R$4.743,00 (quatro mil setecentos e quarenta e três reais); (II) Condenação a pagar os danos matérias a título de lucro cessante no importe de 1% sobre o valor do imóvel, por mês de atraso na entrega; (III) Pagar a multa contratual no valor de 10% (dez por cento), prevista na cláusula 5.16 do contrato, pelo inadimplemento contratual das requeridas; e (IV) Indenização por danos morais.

Após regular processamento do feito, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, condenando as requeridas, solidariamente, a pagar ao requerente a quantia de R$4.267,11 (quatro mil, duzentos e sessenta e sete reais e onze centavos) a título de lucros cessantes, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC a partir do efetivo prejuízo (outubro de 2014), bem como condenou as requeridas ao pagamento de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformadas, as recorrentes apelam pugnando pelo provimento do recurso para que se exclua os danos morais e matérias, visto que não houve atraso abusivo na entrega do imóvel.

Pois bem.

Em que pese o defendido pelas apelantes, razão lhes assiste apenas em parte.

Isso porque o atraso na entrega do imóvel à apelada é inconteste nos autos, visto que as partes celebraram em
02/08/2012
, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, conforme se observa pelo documento acostado no Id
105106523.

Embora a entrega estivesse prevista para
30/04/2014
, aliado ao fato de as apelantes dispõe de mais 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, certo é que o prazo para entrega se esvairia em
outubro/2014
, sendo o imóvel efetivamente entregue somente em
fevereiro/2015.

Importante mencionar que as recorrentes defendem que
o contrato formalizado entre as partes também possuía cláusula contratual e pré-ajustada de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis. Além disso, apontam existia ainda o prazo para transmissão da posse da unidade, que deveria ocorrer em até 60 (sessenta) dias úteis, contados da data da conclusão das obras, conforme Cláusula 7.1.

Todavia, tenho que se mostra
abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, porque coloca a consumidora em situação de desvantagem exagerada.

Além disso, é cediço que fatores externos, como o atraso da entrega do “habite-se” ou mesmo
atrasos na efetivação de expedientes burocráticos, caracterizam mero fortuito interno, incapaz de descaracterizar a responsabilidade civil, na medida em que se inserem nos riscos inerentes à atividade econômica desempenhada, não sendo legítima a transferência desse ônus para a consumidora.

Nesse viés, verifica-se, portanto, que não restou comprovado nos autos a ocorrência de qualquer das excludentes (caso fortuito ou força maior), configurando-se, assim, a prática de ato ilícito hábil a gerar reparação.

Este, aliás, é o entendimento esposado pelo magistrado sentenciante, cujo excerto se transcreve,
in litteris
:

“(...) Com relação à existência de ilícito por parte da requerida, consistente no atraso da obra em questão, alguns aspectos merecem ser observados.

O quadro resumo do instrumento contratual aponta como termo final para entrega da obra o dia 30/04/2014, a parte requerente ingressou com demanda em 01/10/2014 aduzindo o atraso de 06 (seis) meses para a entrega e o imóvel foi entregue a parte autora em fevereiro de 2015, após determinação judicial.

Cobra relevo consignar, que não é com a simples emissão do auto de conclusão de obra (“habite-se”) atesta que o empreendimento ou o imóvel está entregue, na medida em que a regularidade do imóvel declarada com a expedição do “habite-se” pela municipalidade não traz por consequência automática a imissão do comprador na pose direta do bem, situação essa que apenas se caracteriza depois da aprovação da vistoria na unidade, cuja designação e documentação são de responsabilidade do vendedor.

Pois bem, é ululante que houve atraso na entrega do imóvel, a parte requerente somente foi imitida na posse após determinação judicial com a expedição do mandado de emissão, isto é, as requeridas não cumpriram de plano a tutela de urgência postergando, ainda mais, a parte requerente ter a posse de seu bem, devidamente adimplido.

Não custa observar também que com a vigência do Novo Código Civil Brasileiro o julgador deve estar atento à função social e a não onerosidade dos contratos, de molde a estabelecer um equilíbrio entre as partes, mormente visando não prejudicar a parte mais frágil.

Destarte, resta demonstrada a falha na prestação do serviço da requerida, no que atine ao atraso na entrega da unidade habitacional, sendo a evidente responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados como dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, ao que passo a análise pormenorizada dos pedidos formulados pelos autores (...)”

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL –
TESE DE CASO FORTUITO OU CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO – RISCOS INERENTES À ATIVIDADE ECONÔMICA DESEMPENHADA –
DANOS MATERIAIS – RESSARCIMENTO DO VALOR DISPENDIDO A TÍTULO DE ALUGUEL – MULTA MORATÓRIA – NÃO CABIMENTO NO CASO CONCRETO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – VALOR DA INDENIZAÇÃO – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA PONTUALMENTE – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há que se falar em interesse ou responsabilidade da Caixa Econômica Federal na hipótese em que as questões suscitadas na inicial não se referem ao contrato de financiamento firmado junto à empresa pública, mas ao atraso no cumprimento do cronograma construtivo pela imobiliária.
2. Pela teoria do risco da atividade, as construtoras e incorporadoras devem responder objetivamente pelos vícios inerentes à atividade econômica desempenhada.
3. É devida a reparação material pelos gastos efetuados a título de aluguel durante o período de mora na entrega do imóvel. 4. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, de modo que se afasta sua cumulação com dano material em decorrência de ressarcimento dos aluguéis pagos (Tema 970 do STJ). 5. Incabível a redução da indenização por danos morais arbitrada em conformidade com os parâmetros aplicáveis na espécie.”
(TJ-MT 00228049420168110041 MT, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 28/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/07/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – ALEGADA INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEIÇÃO –
ALEGADO CASO FORTUITO E CULPA DE TERCEIROS – RISCO DO NEGÓCIO – PRAZO DE PRORROGAÇÃO NÃO OBSERVADO
– DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR A SUA RESIDÊNCIA – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE, BEM COMO OS JULGADOS PRECEDENTES – DANO MATERIAL – COMPROVAÇÃO – INDENIZAÇÃO MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – VALOR REDUZIDO – 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAÇÃO – QUANTUM ADEQUADO AOS PARÂMETROS IMPOSTOS PELO ART. 85 DO CPC E PRECEDENTES DO TJ/MT – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A Justiça Estadual é competente para analisar as lides decorrentes de atraso na entrega de obra residencial, enquadrando-se tal situação nas relações de consumo.
Não há falar em culpa de terceiros ou caso fortuito quando a situação resulta de risco do negócio do ramo de construção civil
. O atraso na entrega de obra residencial ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido. O quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. O dano material devidamente comprovado deve ser reparado, sendo impossível a reparação do dano hipotético. Devem ser reduzidos os honorários advocatícios arbitrados em valor excessivo, sem observar os critérios impostos pelo art. 85 do CPC. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/01/2019, Publicado no DJE 07/02/2019).”
(TJ-MT – CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO: 00256736420158110041 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 30/01/2019, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 07/02/2019)

No que diz respeito à cláusula penal moratória
, o colendo Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo, nos seguintes termos:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”
(Tema 971).

Ainda a respeito do tema, a Corte Superior de Justiça também pacificou o entendimento, em sede de recurso repetitivo, de que “
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida
em valor equivalente ao locativo
, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”
(Tema 970).

No caso dos autos, restou incontroverso que as rés não entregaram o imóvel na data pactuada e, por isso, o sentenciante, amparando-se nos entendimentos acima mencionados, inverteu a cláusula 5.1 do contrato firmado entre as partes e, adequando-se a realidade fática dos autos, condenando as rés ao pagamento de multa contratual, no percentual de 0,75% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso, ou seja, entre outubro/2014 a fevereiro/2015.

A despeito das alegações deduzidas no recurso pelas apelantes, tenho que a solução para a presente controvérsia é aquela estampada no julgamento do REsp no. 1.631.485 (Tema 971), no sentido de que a obrigação de fazer, no caso, das rés, deverá ser convertida em dinheiro, por arbitramento judicial, como forma de compensar à consumidora pelo prejuízo decorrente do
atraso
na
entrega
do imóvel.

Dessa forma, cabível a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, tal como reconheceu o MM. Juiz sentenciante, mantendo-se o valor da indenização em 0,75% do valor do bem previsto no contrato, que é aproximadamente o valor locatício do bem, portanto, razoável.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E IMPROCEDÊNCIA QUANTO AOS DEMAIS PEDIDOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA RÉ – REJEIÇÃO – MÉRITO: DECISÃO EXTRA PETITA QUANTO À RESTITUIÇÃO DAS TAXAS DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO DE DATA PARA A ENTREGA DAS CHAVES – POSSIBILIDADE DE CONSIDERAÇÃO DO ÚLTIMO DIA “FASE DE CONSTRUÇÃO” PREVISTA “PLANILHA DE EVOLUÇÃO TEÓRICA DO CONTRATO” COMO DATA LIMITE – ATRASO DE VINTE MESES NA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO AO ADQUIRENTE DOS VALORES PAGOS SOB A RUBRICA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA/PRORROGAÇÃO DO LAPSO DE ENTREGA –
CLÁUSULA PENAL PREVISTA EXCLUSIVAMENTE EM FAVOR DA CONSTRUTORA A SER APLICADA EM FAVOR DO COMPRADOR – TEMA 971 DO STJ
- DANO MORAL INDENIZÁVEL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA– RECURSO PROVIDO. No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da prospettazione (em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in statu assertionis, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida (REsp 1678681/SP). Não havendo qualquer pedido de restituição de valores pagos a título de taxa de corretagem, deve ser expurgado da sentença, por claro julgamento extra petita, o comando sentencial que reconheceu a prescrição trienal para tal pretensão. Nos termos o item 1.1 do Tema 966 do STJ “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. À míngua de data certa para a entrega das chaves do imóvel pela construtora, plenamente possível considerar como termo limite dessa entrega o dia previsto “PLANILHA DE EVOLUÇÃO TEÓRICA DO CONTRATO” como última data da “fase de CONSTRUÇÃO”. Após tal data, mostra-se ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente como “taxa de evolução da obra” ou “taxa de construção” (item 1.3 do Tema 966 do STJ), devendo ser restituído ao comprador todos os valores pagos sob tal rubrica, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971 do STJ)
O atraso de um ano e oito meses na entrega da unidade habitacional negociada acarreta danos morais que extrapolam os limites dos meros aborrecimentos, causando ao adquirente ansiedade e sentimento de frustração do sonho da casa própria, os quais devem ser reparados mediante indenização por danos morais.”
(TJ-MT 10214715620178110041 MT, Relator: DES. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2021)

Logo, a toda evidência, resta também caracterizado o dano moral, ante a frustração do sonho da casa própria e a legítima expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Importante ressaltar que não se desconhece do entendimento de que mero inadimplemento contratual não gera dano moral, no entanto, como já dito alhures, a demora e a frustração apresentada na hipótese, ensejam sim tal reparação.

No que pertine ao
quantum
indenizável, a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise e demais precedentes desta Câmara, tenho que o valor de
R$15.000,00 (quinze mil reais) fixados na sentença

deve ser reduzido para
R$10.000,00 (dez mil reais)
, importância essa que se mostra mais condizente ao caso, sobretudo para lhe suprir os danos sofridos pela autora com o atraso na entrega que ultrapassa o mero aborrecimento, sem que disso resulte em enriquecimento ilícito da mesma.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte de Justiça:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA LITIGANTE QUE PARTICIPOU DA CONSTRUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA REFORMADA –
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Restando evidente que a empresa litigante participou da construção e comercialização do empreendimento imobiliário adquirido pelo consumidor, portanto esta deve ser mantida no polo passivo da demanda. O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor. A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.”
(TJ-MT 00387938220128110041 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/02/2022)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para reduzir para R$10.000,00 (dez mil reais) a indenização a título de danos morais, mantendo inalterados os demais termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022