Tribunal: TJMT
Processo: 0036836-41.2015.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
O STJ em Recurso Repetitivo assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036836-41.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELENITA FATIMA DA SILVA - CPF: 206.317.311-72 (APELADO), GEANY OLIVEIRA FITTIPALDI - CPF: 862.360.081-91 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), MARIA ANGELICA SILVA DA COSTA ZANATA - CPF: 848.078.141-68 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SAMUEL ALVES DA SILVA (APELANTE), SAMUEL ALVES DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

O STJ em Recurso Repetitivo assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0036836-41.2015.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA., RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO: ELENITA FATIMA DA SILVA

Proc. referência
: Ação de Indenização c/c Repetição de Indébito n. 0036836- 41.2015.8.11.0041 - 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

AÇÃO
: Indenização c/c Repetição de Indébito ajuizada por Elenita Fátima da Silva em desfavor de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para: a) declarar a inversão do ônus da prova à parte autora, considerada a sua hipossuficiência na relação de consumo; b) condenar as requeridas à restituição de quantias referentes à taxa de evolução de obra, cobradas a partir de 27/02/2015, devidamente corrigidas pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida, a serem apuradas em fase de liquidação de sentença; c) condenar as requeridas à indenização mensal, a título de multa, desde 27/02/2015 até a efetiva entrega das chaves, de montante de 2% sobre o valor do imóvel, qual seja, R$ 239.000,00 (duzentos e trinta e nove mil reais), atualizados conforme índice INPC e acrescido de juros de mora de 1%, de acordo com o item 6 do Contrato de Adesão; d) condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam a não ocorrência de atraso na entrega da obra, porque ocorrida dentro do prazo de tolerância, considerada a necessidade de expedição do “Habite-se pela Prefeitura, bem como dentro do prazo pactuado com a instituição financeira.

Defende a impossibilidade de revisão judicial do contrato, a aplicação do
pacto sunt servanda
e a

não demonstração de abusividades nas cláusulas contratuais, bem assim a não aplicação da multa moratória, diante da falta de previsão contratual para tal encargo, e, ainda, a impossibilidade de cumulação com lucros cessantes.

Defende ainda que os encargos relativos aos juros de obra são devidos pelo devedor fiduciante à instituição financeira e que não há comprovação do pagamento da referida verba.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida.

CONTRARRAZÕES
: Id. 110452951.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

AÇÃO
: Indenização c/c Repetição de Indébito ajuizada por Elenita Fátima da Silva em desfavor de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
a)
declarar a inversão do ônus da prova à parte autora, considerada a sua hipossuficiência na relação de consumo;
b)
condenar as requeridas à restituição de quantias referentes à taxa de evolução de obra, cobradas a partir de 27/02/2015, devidamente corrigidas pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso, acrescidas de juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida, a serem apuradas em fase de liquidação de sentença;
c)
condenar as requeridas à indenização mensal, a título de multa, desde 27/02/2015 até a efetiva entrega das chaves, de montante de 2% sobre o valor do imóvel, qual seja, R$ 239.000,00 (duzentos e trinta e nove mil reais), atualizados conforme índice INPC e acrescido de juros de mora de 1%, de acordo com o item 6 do Contrato de Adesão;
d)
condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

A lide advém do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda n. 76030 firmado entre as partes que tem por objetivo a aquisição de uma unidade residencial (casa n. 10), a ser edificada em condomínio fechado, este denominado “Condomínio Rio São Lourenço”, em Cuiabá, na importância de R$ 239.000,00, cujo prazo de conclusão da obra estava inicialmente previsto para ocorrer em até 31/08/2014, ressalva a cláusula de prorrogação pré-ajustada pelo prazo de 180 dias, que se findaria em fevereiro/2015, todavia, a unidade fora entregue no dia 22/05/2015.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou demonstrado o atraso na entrega do imóvel, a ensejar a indenização por dano material.

Contra esta decisão recorre a parte requerida.

Pois bem.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

No mais, de todo o processado, tem-se que ficou demonstrado o atraso na entrega do imóvel, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no termo do contrato e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Registra-se, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade as situações de riscos próprios do empreendimento.

Com efeito, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte das requeridas e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, depois do prazo estabelecido no contrato, máxime se levar em conta que não houve justificativa plausível para o atraso, como consignado pela sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...) o prazo aplicável ao consumidor é aquele previsto na aquisição do imóvel perante a construtora, que, no caso em testilha, é o dia 31/08/2014, prorrogável por até 180 dias.

Verifico informação a respeito da emissão de habite-se e entrega das chaves, portanto, é certo que houve atraso na entrega da chave, uma vez que deveria ter sido entregue o imóvel para moradia até fevereiro/2015, e ocorreu somente no dia 22/05/2015.

A requerida informa ainda a adição ao prazo previsto, de 60 (sessenta) dias úteis, o que se mostra abusivo, trazendo incerteza da data da entrega.

Assim, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, havendo que se reconhecer a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, devendo indenizar a autora pelos danos causados.”

Da multa contratual

O entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (
REsp 1729593/SP).

Assim, tem-se que o atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, em que há cláusula penal
no contrato firmado entre as partes, cabe condenação da Incorporadora ao pagamento da multa contratual
, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda, d
essa forma, acertada a sentença ao consignar que:

Conforme o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, caso a parte autora ficasse inadimplente, teria contra si aplicação mensal de multa moratória de 2% sobre o valor devedor, juros de mora de 1% a.m., corrigidos monetariamente, dessa forma, por todo o exposto, deve as requeridas suportar o mesmo ônus imposto, ou seja, pelo atraso da entrega do período de 27/02/2015 a 22/05/2015, deve ser imposta mensalmente multa moratória e juros conforme mencionado, estabelecido no item 6 do Contrato de Adesão (ID n. 39424751 – pág. 1), sobre o valor do imóvel, na razão de R$ 239.000,00 (duzentos e trinta e nove mil reais), parcelas e valor do imóvel atualizados conforme índice INPC. (
sic
)

Assim, no que tange a aplicação da multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel, escorreita a sentença e não comporta reforma
nesse ponto.

No mais, o STJ já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes – TEMA 970 - REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019.

Nesse sentido:
Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.

Sucede que na hipótese analisada não houve condenação de clausula penal moratória com lucros cessantes, porquanto, quanto a este tema, carecem de interesse recursal as apelantes.

Da taxa de evolução da obra

A cobrança da mencionada taxa de evolução de obra deriva do contrato de financiamento é devida ao credor fiduciário, desde a aprovação do financiamento até a conclusão da obra.

Logo, ocorrendo o atraso injustificado na entrega do imóvel, como no caso, não é justo impor ao adquirente o pagamento de tal encargo.

Cumpre ressaltar ainda e, como já anotado na sentença recorrida, o Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).

Com efeito, ressalvadas as especificações do caso concreto, sobre o tema, esta Egrégia Corte decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. OMISSÃO DA EMPRESA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. PEDIDO DE MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR FIXADO A TÍTULO DE DANOS MORAIS DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADO NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(...).

5.
Deve ser reconhecida a responsabilidade da construtora pelo adimplemento da taxa de evolução de obra, se houve atraso na entrega do imóvel, mormente, se existente cláusula contratual em que figura como fiadora do comprador perante a Instituição Financeira.

6. Sentença mantida. 7. Recurso desprovido. (N.U 0035085-19.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/05/2020, Publicado no DJE 20/07/2020) (destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS EM COMUNICAR O AGENTE FINANCEIRO QUANTO AO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado pela Caixa Econômica Federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, de modo que não pode responder pelo atraso na entrega do imóvel, que é inteiramente da construtora/vendedora.

2.
Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança indevida, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

3. Consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.

4. Logo, é das rés/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pela autora/apelada a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves à autora (que, como dito, deu-se em 08/08/2015) até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, e deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.

(...).

(N.U 1010396-20.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 09/08/2020) (destaquei)

Nessa linha, observa-se que a cobrança da chamada taxa de evolução da obra é perfeitamente cabível sobre as parcelas devidas durante o período de construção do imóvel objeto do contrato de compra e venda ora analisado, todavia, o termo final para a entrega da obra era 27 de fevereiro de 2015, já com a tolerância e a prorrogação, apenas até essa data a cobrança da taxa de evolução da obra é legítima.

Assim, não merece reforma a sentença ao determinar o reembolso da taxa de evolução da obra, notadamente por se tratar de relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Frisa-se, a mora injustificada das requeridas apelantes não pode ser imputada à autora apelada, que deve ser ressarcida pelos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra, a ser apurado em liquidação da sentença, como determinado pelo sentenciante.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença recorrida.

Por aplicação do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios arbitrados em desfavor das apelantes para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022