Tribunal: TJMT
Processo: 1030773-24.2020.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-04
Data de publicação: 2022-10-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUSTIÇA GRATUITA – PESSOA FÍSICA – CONDIÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA DEMONSTRADA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – AIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio” (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015). 2. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030773-24.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE), ELSO MONTALVAO CARDOSO - CPF: 008.483.561-36 (APELADO), DIEGO CARVALHO ALVES - CPF: 941.094.431-72 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUSTIÇA GRATUITA – PESSOA FÍSICA – CONDIÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA DEMONSTRADA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – AIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
“O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio” (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015). 2. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU SPE VERMONT LTDA, contra a r. sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, ajuizada contra o apelante por ELSO MONTALVÃO CARDOSO, julgou procedente o pedido para determinar que a ré restitua ao postulante o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% a título de multa, bem como, de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% a.m, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença. A sentença condenou a empresa ré, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados 10% sobre o valor atualizado da causa (Id.
135452182).

A empresa relata que “o
demonstrativo de pagamento juntado aos autos (id. 50710031) se extrai que todas as prestações foram pagas com muitos dias de atraso (chegando há 9 meses de atraso), sendo fácil constatar que o Recorrido se trata na verdade de um devedor contumaz”, além disso, afirma que é absurda a decisão que deferiu o benefício da assistência judiciária gratuita, já que “não há nenhuma prova passível de comprovação das alegações de hipossuficiência”

Sustenta a inexistência de irregularidades já que
com a "promulgação Lei 13.786, em 27 de dezembro de 2018, que trouxe alteração na Lei no 6.766/79, tem-se a solidificação do percentual de retenção por parte da compromissária vendedora, no art. 32-A, à qual será de 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, dando-se a devolução do valor pago em 12 vezes e após 12 meses de carência contados a parte da rescisão contratual (art. 32-A, § 1o, inciso II)”, assim entende que
“ainda que o Contrato não tenha sido firmado sob a égide do diploma legal, a rescisão ou o distrato ocorrem quando este já está vigorando, de modo que não se verifica qualquer óbice a sua utilização”
.

Afirma que a sentença, ao determinar a retenção de apenas 20% dos valores pagos, equivoca-se e silencia a respeito da restituição das arras, dos impostos, dos encargos moratórios, da taxa de fruição”.

Defende que “
não há qualquer desvantagem exagerada e muito menos abusividade passível de anular os termos insculpidos nas cláusulas contratuais. O contrato é claro e de todo conhecido, conforme faz prova a assinatura da recorrida lançada em todas as folhas do instrumento que ela mesma juntou aos autos”.

Por fim, entende que o caso se trata de “processo eletrônico
que versa sobre matéria de baixa complexidade e que não exigiu conhecimento técnico complexo a demandar lapso temporal diferenciado para elaboração de peças processuais mais complexas”, portanto, requer a fixação dos honorários advocatícios em 10%, sobre o proveito econômico obtido, nos termos do já citado artigo 85, § 2.o da Lei 13.105/2015.

Pede, pois, o provimento do apelo, para que, reformada a sentença seja declarada a improcedência do pedido; alternativamente, pede que “a
rescisão se dê com as retenções da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi o Apelado, determinando a retenção das arras; bem como, a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme prevê o inciso II, do art. 32- A, da Lei no 13.786/2018, e ainda, determinando a retenção em 25% dos valores pagos, além de determinar sejam abatidos, os impostos e seja calculado e retida a fruição, incidido o percentual de e 0,75 % a.m. sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes, pois ficou caracterizada a posse precária, além disso, que a devolução do saldo apurado seja em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 meses (Id. 135452184)

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. 135452188, o apelado pugna pela manutenção da sentença.

É o breve relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada julgou procedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

ELSO MONTALVAO CARDOSO, devidamente qualificado na inicial, ajuizou a presente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, em face de BRDU SPE VERMONT LTDA, também qualificada nos autos, alegando que, adquiriu o imóvel descrito na inicial e que ao optar por rescindir o contrato, a requerida condicionou a rescisão à retenção de valor abusivo

Por tais motivos, propôs a presente ação objetivando em sede de tutela provisória de urgência, a declaração de rescisão contratual, bem como seja determinado à ré que se abstenha de efetuar qualquer cobrança, bem como inscrever seu nome nos órgãos de restrição ao crédito e ao final pugna, pela procedência da ação, declarando-se rescindido o contrato, com a devolução do montante pago, sem prejuízo das verbas sucumbenciais.

Instruiu a inicial com documentos.

Tutela de urgência indeferida (id. 48080978)

Realizada audiência de conciliação, infrutífera (id. 50939089)

Regularmente citada, a requerida apresentou contestação (id. 50710019), juntando ainda documentos.

A parte autora impugnou a contestação no id. 52029273.

Instadas as partes a especificarem as provas que pretendessem produzir (id. 54909115), a parte ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide (id. 55301959) e a parte autora quedou-se inerte (id. 61242723).

É a síntese do necessário.

Fundamento e decido.

De proêmio, afasto a preliminar de impugnação a assistência judiciária gratuita concedida à parte autora, ante a ausência de demonstração de que a parte beneficiada possui condições de arcar com as despesas processuais.

Com efeito, é ônus de quem se insurge contra a concessão da gratuidade de justiça comprovar que o pretendente ao benefício dispõe de recursos financeiros para arcar com as despesas processuais, do qual não se desincumbira a parte ré.

Ademais, a inépcia da petição inicial levantada pela parte ré não prospera, pois conforme se depreende dos fatos narrados na inicial sobre a resolução do contrato, que segundo afirma a parte autora, seria em decorrência da inadimplência da parte ré.

Desta forma, presentes os requisitos da petição inicial, pois dos fatos decorrem logicamente os pedidos de forma especifica, ao contrário do alegado pela requerida.

Registre-se, ainda, que a exordial preenche adequadamente os requisitos exigidos para as demandas rescisórias de contratos. Além disso, todos os pedidos formulados são juridicamente possíveis e o interesse de agir é evidente pelo próprio teor da própria contestação apresentada.

Assim, rejeita-se a alegada inépcia da inicial, porquanto não se verifica qualquer das hipóteses descritas no art. 330, § 1o e incisos, do NCPC.

Em face da ausência de outras questões instrumentais a serem enfrentadas neste feito, passo desde logo a análise do mérito da lide.

Pois bem. Pretende a parte autora através da respectiva ação, a redução da multa penal de 10% sobre o valor total do contrato em exame.

Em detida análise do contrato em debate, verifica-se que na cláusula 15a, encontra-se prevista a multa para rescisão contratual, senão vejamos:

“CLÁUSULA 15a. DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO

Constituirá motivo de rescisão do presente a infração de qualquer de suas cláusulas ou condições, por qualquer das partes contratantes, inclusive o não pagamento, pelo(as) COMPRADOR(A,ES), de duas parcelas, consecutivas ou não, e também, caso a venda seja realizada mediante pagamento à vista se o (a,s) COMPRADOR(A,ES) não efetuar(em) o pagamento dentro 15 (quinze) dias contados da assinatura da proposta de compra e venda, ou do presente se aquela não existir.

§1o. Se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) der(em) motivo(s) à rescisão, estará (ão) sujeito à perda do percentual de 10% (dez por cento) do valor total do lote, à título de taxa de administração, além do custos de natureza tributária incidentes sobre o valor total nominal das prestações pagas até a data da formalização da rescisão ou desistência.

§2o. Após a aplicação do parágrafo anterior, caso o(a,s) COMPRADOR(A,ES) ainda tenha(m) saldo a receber, sobre esse valor será retido 25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento. Além das deduções acima, serão descontadas as despesas de cobrança (tarifas, emolumentos cartoriais, eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira, correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios e outros) e valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s).” (id. 50710030 - Pág. 12) (grifo nosso)

Sobre o tema, calha citar o entendimento pretoriano infra:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - PARCELAS PAGAS - RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUITADOS - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - ABUSIVIDADE - ALTERAÇÃO DA BASE DE INCIDÊNCIA DA MULTA - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO. A cláusula penal por inadimplemento que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato de compra e venda é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem. Em tais situações, deve ser alterada a base de cálculo da incidência da multa, que corresponderá ao valor quitado pelo comprador. No âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor total pago pelo comprador, porcentagem a ser arbitrada conforme as circunstâncias de cada caso (REsp 1224921/PR). Quando a situação vivenciada pela parte autora não ultrapassa a esfera dos meros dissabores, uma vez que não demonstrados os prejuízos por ela alegados, não há o dever de indenizar. (TJ-MG - AC: 10143170041287001 MG, Relator: Valéria Rodrigues Queiroz, Data de Julgamento: 19/12/2019, Data de Publicação: 22/01/2020).” (grifo nosso)

(...)

Capitaneado pelas jurisprudências referenciadas, resta evidente que a cláusula em questão é leonina e, consequentemente nula. Diz-se nula, não pelo percentual previsto, mas pela circunstância de incidir sobre a totalidade do débito, o que, no caso em tela, representaria um valor considerável, notadamente se considerado que o pedido de rescisão se deu na fase inicial do contrato.

Destarte, arbitro a referida multa contratual em 20% do valor total pago pelo comprador.

Ademais, incabível qualquer outra retenção, já que o percentual acima (20% sobre os valores pagos) tem justamente a finalidade de custear as despesas administrativas suportadas pela demandada, bem como, compor eventuais outros prejuízos.

No entanto, a única exceção é quanto às despesas com IPTU e outros encargos relativos ao imóvel no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados até o momento, os quais devem ser deduzidos do montante a ser restituído ao autor

No tocante a retenção do valor pago a título de sinal, sua concessão distanciarse-ia do regramento de proteção ao consumidor, mormente o artigo 53 do CDC, aplicável no caso em tela, haja vista que o sinal/arras constitui princípio de pagamento, com caráter meramente confirmatório da obrigação e não penitencial ou relativo à comissão de corretagem, e nessa condição, por força do disposto nos arts. 418 e 420, ambos do Código Civil, não se admite a retenção.

Nesse sentido, segue o entendimento pretoriano, vejamos:

“Rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas - Inadimplemento dos compradores - O desinteresse dos compradores, por si só, autoriza o desfazimento do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade - Abusividade da cláusula 2.6 Art. 51, CDC - Restituição valores pagos, de uma só vez, com direito da vendedora de reter 20% a título de indenização e despesas com a comercialização - Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Comissão de corretagem - Ausência de prova de que o valor desembolsado pelos adquirentes foi destinado para o pagamento de tal encargo Sinal/Arras - Consistindo o adiantamento realizado arras confirmatórias e não meramente penitenciais, sob pena de enriquecimento ilícito, de rigor a restituição do valor desembolsado pelos compradores – CORREÇÃO MONETÁRIA - Nos casos de devolução de valores, a incidência da correção monetária deve ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga - JUROS DE MORA - Incidência a partir do trânsito em julgado, por decorrência da mora dos adquirentes – VERBA HONORÁRIA Arbitrada de acordo o art. 85, § 2o, CPC RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1005035-61.2016.8.26.0066; Relator(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/11/2017;Data de Registro: 29/11/2017)” (ressalte nosso)

DIANTE DO EXPOSTO e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos insertos na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de determinar que a ré restitua ao postulante o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser DEDUZIDO o percentual de 20% (vinte por cento) a título de multa, bem como, de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Ante a sucumbência da parte ré, condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

Inicialmente, quanto a impugnação ao benefício da Assistência Judiciária Gratuita, a Lei no 1.060/50 foi parcialmente revogada pelo Código de Processo Civil de 2015, que passou a regulamentar o benefício da assistência judiciária gratuita, nos arts. 98 a 102.

O art. 98 do CPC/2015 estabelece que “
a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei
”, e o art. 99, §3o, do mesmo Código dispõe que “
presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural
”.

Todavia, a simples declaração formal de que a parte não possui atualmente renda para “
pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
” sem prejuízo próprio só deve ser recepcionada de plano pelo julgador quando nenhuma circunstância objetiva comprometa a veracidade dessa afirmação, ou seja, enquanto for manifestamente veraz e, portanto, digna de total credibilidade, e o julgador não disponha de fundadas razões para indeferir o pedido, nos termos do art. 5o da Lei no 1.060/50, que não foi revogado pelo Novo Código de Processo Civil. Essa conclusão ganha ainda mais força em razão do disposto no art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal, que exige prova da “
insuficiência de recursos
”.

No caso, os documentos vinculados aos Id. no. 135450197 comprovam a hipossuficiência econômica do apelado.

Nesse sentido:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. RECOLHIMENTO DE CUSTAS. NECESSIDADE. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. (...). 2. O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio. (...). 3. (...). 4. Agravo regimental não provido. (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA– NECESSIDADE DE CONCESSÃO – RECURSO PROVIDO. A concessão do benefício da assistência judiciária gratuita pressupõe que a parte não possa custear as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou da família (Lei 1.060/50, art. 4o, caput). Em regra, a justiça gratuita pode ser deferida à pessoa física mediante sua simples declaração de hipossuficiência, cabendo à parte contrária impugnar tal pedido. Não obstante, a impugnação deve vir fundada em provas. A gratuidade deve ser deferida quando os elementos dos autos evidencia a necessidade real de sua concessão e este foi pleiteado oportunamente pela parte.” (TJMT - Primeira Câmara Cível – Apelação Cível no 64.495/2014 – Rel. Des. ADILSON POLEGATO DE FREITAS - Julgado em 02/06/2015 - DJE 10/06/2015)

Cumpre destacar que o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Loteamento Jardim do Parque”, foi assinado em 03/10/2014, portanto, deve-se observar as cláusulas vigentes quando da sua assinatura e não as imposições impostas pela Lei 13.789 de 27/12/2018, como quer fazer crer o apelante; Lei esta, que nem estava em vigor quando da celebração do referido contrato.

Assim, a devolução de eventuais valores ao comprador/apelado, deve ser realizada de forma única, observado os descontos legais previstos no contrato.

Olhando detidamente o contrato verifica-se que estava previsto a aplicação de multa para o caso de inadimplemento das parcelas, nos seguintes termos:

“Cláusula 2a – Das Vendas a Prazo – Formas de Reajuste das Parcelas e Atrasos de Pagamentos:

(...)

§ 1o - O recebimento de prestações em atraso não constitui alteração ou novação contratual, mas mero ato de tolerância por parte da VENDEDORA. Isso sucedendo, resultará na cobrança de multa de 2% e mora diária de 0,033%, além do reajuste mensal pelo IPCA/IBGE (...), tomaddo por base a data do inadimplemento, inclusive quando o inadimplemento referir-se à parcelas fixas”.

Portanto, sendo a parte “devedora contumaz”, como dito pelo apelante, isso não o impediria de aplicar o índice previsto no contrato para o caso de atraso no pagamento das parcelas, o que foi feito pelo vendedor/apelante.

Quanto a rescisão contratual, o contrato previa que:

“CLÁUSULA 15a. DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO

Constituirá motivo de rescisão do presente a infração de qualquer de suas cláusulas ou condições, por qualquer das partes contratantes, inclusive o não pagamento, pelo(as) COMPRADOR(A,ES), de duas parcelas, consecutivas ou não, e também, caso a venda seja realizada mediante pagamento à vista se o (a,s) COMPRADOR(A,ES) não efetuar(em) o pagamento dentro 15 (quinze) dias contados da assinatura da proposta de compra e venda, ou do presente se aquela não existir.

§1o. Se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) der(em) motivo(s) à rescisão, estará (ão) sujeito à perda do percentual de 10% (dez por cento) do valor total do lote, à título de taxa de administração, além do custos de natureza tributária incidentes sobre o valor total nominal das prestações pagas até a data da formalização da rescisão ou desistência.

§2o. Após a aplicação do parágrafo anterior, caso o(a,s) COMPRADOR(A,ES) ainda tenha(m) saldo a receber, sobre esse valor será retido 25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento. Além das deduções acima, serão descontadas as despesas de cobrança (tarifas, emolumentos cartoriais, eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira, correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios e outros) e valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s).” (id. 50710030 - Pág. 12)

O contrato foi assinado em 03/10/2014 e para a efetivação do negócio foi dado como sinal o valor de R$ 730,00, na assinatura, e mais R$ 1.269,25, no dia 25/11/2014 e R$ 1.291,23 em 25/12/2014, já computados os juros e correção pelo atraso nas prestações.

Aduz o apelado que pagou até a solicitação da rescisão do contrato o valor de R$ 31.301,21 e, a construtora informou a “devolução do valor de R$ 12.325,14, em 45 parcelas mensais, fixas e irreajustáveis no valor de R$ 236,36”.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a queixa do autor/apelado em relação à redução equitativa da penalidade em virtude do parcial cumprimento do trato (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

O contrato previa que: “
§1o. Se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) der(em) motivo(s) à rescisão, estará (ão) sujeito à perda do percentual de 10% (dez por cento) do valor total do lote, à título de taxa de administração, além do custos de natureza tributária incidentes sobre o valor total nominal das prestações pagas até a data da formalização da rescisão ou desistência.”

Contudo a determinação contida no “§2o” do mesmo dispositivo, se mostra abusiva, ao propor a retenção de mais
“25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento. Além das deduções acima, serão descontadas as despesas de cobrança (tarifas, emolumentos cartoriais, eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira, correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios e outros) e valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s).”

De uma simples análise, tem-se a cobrança de multa de 10% sobre o valor do imóvel negociado, mais a retenção de 25% à título de despesas com publicidade e mais a dedução de cobranças (tarifas, emolumentos etc).

Em se tratando de apreciação equitativa, é evidente que “
não é necessário que a redução da multa, na hipótese de adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.803.803/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 9/11/2021, DJe de 25/11/2021), então, diante de todas as considerações acima delineadas sobre os contornos do conflito, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, que, embora não tenha sido substancial, os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, indiscutivelmente representando mais de 60% do preço total, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa penal seja mantido, conforme estipulado pela sentença, qual seja, o percentual de 20%.

Desde a assinatura do contrato (03/10/2014) até o ano de 2019, foi pago o valor de R$ 36.207,53, conforme “extrato de pagamento”, vinculado ao Id. 135452163 apresentado pela apelante.

No referido documento também é possível contatar que a apelante realizou cobranças ao longo do contrato referentes a: custas/IPTU, no valor de R$ 46,27 em 13/11/2016; custas/Notificação Extrajudicial no valor de R$ 10,30 em 15/07/2017; custas/Serasa-Negativação no valor de R$ 7,77 em 31/08/2017 e R$ 13,08 em 05/12/2017; custas/Serviço de Postagem Correio no valor de R$ 11,85 em 25/08/2018 e novamente em 05,12/2018; custas/Honorários Advocatícios no valor de R$ 150,73 em 10/01/2019, R$ 404,18 em 10/05/2019 e R$ 238,48 em 16/12/2019; custas/Cobrança de Roçagem no valor de R$ 31,95 em 30/01/2019 e R$ 30,00 em 25/06/2019. (Id.
135452163)

Tais cobranças estavam previstas no contrato, portanto, perfeitamente cabíveis seu repasse ao cliente/apelado.

Logo, correta a conclusão da sentença ao determinar a dedução de “
eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados”

Isto posto, nego provimento ao recurso e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2022