Tribunal: TJMT
Processo: 1013139-95.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-04

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1013139-95.2020.8.11.0041
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO c/c ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL c/c PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA DUPLEX) – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE NOS TERMOS DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – SUMULA N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Conforme o teor da Súmula n.o 260 do STJ mostram-se válidas e eficazes as deliberações contidas em convenção de condomínio, quando não afrontam a legislação atinente à matéria, ainda que o critério de cálculo da taxa seja a fração ideal, nos termos dos art. 1334 e 1336 do Código Civil.
Se não houve ilegalidade na cobrança da taxa de condomínio, com base na cláusula de convenção do condomínio, não há restituição de valores a ser feita.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013139-95.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alteração de Coisa Comum, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI - CPF: 316.913.232-68 (APELANTE), LUIZ CARLOS RIBEIRO NEGRAO - CPF: 420.557.921-72 (ADVOGADO), TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI - CPF: 376.429.011-00 (APELANTE), EDIFICIO RAVENNA PARK - CNPJ: 03.511.694/0001-10 (APELADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1013139-95.2020.8.11.0041

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO c/c ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL c/c PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA DUPLEX) – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE NOS TERMOS DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – SUMULA N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Conforme o teor da Súmula n.o 260 do STJ mostram-se válidas e eficazes as deliberações contidas em convenção de condomínio, quando não afrontam a legislação atinente à matéria, ainda que o critério de cálculo da taxa seja a fração ideal, nos termos dos art. 1334 e 1336 do Código Civil.

Se não houve ilegalidade na cobrança da taxa de condomínio, com base na cláusula de convenção do condomínio, não há restituição de valores a ser feita.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

No

APELAÇÃO CÍVEL n.o 1013139-95.2020.8.11.0041

APELANTES: ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E OUTRA.

APELADO:
EDIFICIO RAVENNA PARK.

Processo na Origem n.o 1013139-95.2020.8.11.0041

Comarca de
Cuiabá

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E OUTRA
de sentença que julgou improcedentes os pedidos dos autores.

AÇÃO
: AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO c/c ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL c/ PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (Proc. n.o 1013139-95.2020.8.11.0041) que
ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI
movem contra
EDIFICIO RAVENNA PARK.

SENTENÇA
(ID 123193143): julgou improcedente a ação e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o valor da causa.

APELO
(ID 123193144):
ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E OUTRA
alegam que a sentença não valorizou a prova dos autos. Sustenta que a cobrança prevista na convenção do condomínio prevê a cobrança com base na fração ideal (tamanho do imóvel) e não pela participação no consumo efetivo de cada unidade nos gastos comuns.
Defende que as áreas comuns são utilizadas de forma igualitária, de modo que o valor da taxa condominial deve ser igual para todos. Argumenta que deve prevalecer o princípio da razoabilidade e da isonomia entre os condôminos. Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos para alterar o art. 34 da Convenção do Condomínio, para estabelecer que o valor fixado para a taxa condominial seja igual para todos os condôminos e para que o condomínio requerido restitua os valores pagos a mais. Alternativamente busca a redução dos honorários advocatícios para 10% do valor da causa.

CONTRAMINUTA
(ID 123193148): pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1013139-95.2020.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E OUTRA
de sentença que julgou improcedentes os pedidos dos autores.

AÇÃO
: AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO c/c ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL c/ PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (Proc. n.o 1013139-95.2020.8.11.0041) que
ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI E TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI
movem contra
EDIFICIO RAVENNA PARK.

SENTENÇA
(ID 123193143): julgou improcedente a ação e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o valor da causa
.

Os autores, ora apelantes, relatam que são proprietários da unidade autônoma, apartamento 2002, do condomínio requerido, mais especificamente a “cobertura duplex”.

Asseveram que o sistema de cobrança das contribuições condominiais mensais do Edifício é de forma desigual entre os condôminos, que o rateio de despesas do Condomínio considera a fração ideal das unidades e não a participação no consumo efetivo de cada uma das unidades nos gastos comuns.

Aduzem ainda que uma unidade comum paga o valor de R$ 1.434,89 (um mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e oitenta e nove centavos) mensais, enquanto que a unidade de “cobertura duplex” paga o valor de R$ 2.511,06 (dois mil, quinhentos e onze reais e seis centavos) mensais, o que representa um acréscimo de 75% sobre o custo de uma unidade comum.

Propuseram a ação com o objetivo de ver alterado o art. 34 da Convenção do Condomínio, de modo que o valor pago seja igual para todos os condôminos e para que seja determinada a restituição do valor da diferença paga a título de taxa de condomínio pelo apartamento de cobertura em comparação com um apartamento comum.

A sentença foi de improcedência,
razão do inconformismo dos apelantes.

Cinge-se, portanto, a controvérsia em verificar se comporta alteração a previsão d
o art. 34 da Convenção do Condomínio, para que a cobrança da taxa de condomínio tenha o mesmo valor para as unidades comuns e aquela denominada cobertura duplex e, ainda, se é devida a restituição do valor pago a mais pelos autores
.

A Convenção do Condomínio estabelece em seu art. 34 que: “As quotas ordinárias e extraordinárias serão fixadas em valor igual para todos os condôminos, à exceção das coberturas que contribuirão com um percentual de mais 75% (setenta e cinco por cento) fixado sobre o valor da quota das demais unidades” (ID 123193082).

As deliberações de assembleias de condôminos possuem legitimidade e devem ser cumpridas, desde que não afrontem disposição legal, portanto não se verifica a alegada nulidade no que se refere ao artigo impugnado pelos autores.

O artigo 1336 do Código Civil dispõe que é perfeitamente viável que o rateio das despesas do condomínio se dê na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma.

Nesse passo, não há falar-se em ilegalidade no sistema de cobrança do condomínio de forma proporcional.

Ressalte-se, por oportuno, que apesar de os autores alegarem que suas despesas condominiais são iguais às dos demais condôminos, a unidade por eles adquirida “cobertura duplex” ainda detém mais 2 duas vagas de garagem, o que justifica a legalidade da diferença de cobrança, uma vez que, em razão disso, há maiores gastos para manutenção e conservação do condomínio.

Nesse sentido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO – PRELIMINAR – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA - ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DECENAL – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – TAXA CONDOMÍNIO – TAMANHO TERRENO - CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL - ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL – LEGALIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1-

Demonstrados a exposição do fato e do direito e as razões do pedido de reforma da decisão que sustentam o recurso de agravo de instrumento, é de se ter por preenchida a exigência do art. 1.016 do Códex Processual Civil, não havendo falar em ofensa a princípio da dialeticidade recursal.

2-

Adentrar na análise da prescrição, em que pese se tratar de matéria de ordem pública, estar-se-ia incorrendo em supressão de instância, pois a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, objeto do agravo, em momento algum analisou a referida matéria.

3-

Nos termos do inciso I, do art. 1336, do Código Civil, salvo disposição em contrário na Convenção de Condomínio, o rateio das despesas condominiais ocorrerá na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma.

4-

“
A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/64), em seu art. 12, § 1o, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso
.” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1169871 RS 2017/0222022-4, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Data de Julgamento: 11/09/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2018). (N.U 1010970-35.2018.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2019, Publicado no DJE 10/04/2019)

No mesmo sentido tem sido as decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.

3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.

4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.

5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.

7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3o da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.

8. Recurso especial não provido”. (REsp 1778522 / SP RECURSO ESPECIAL – 2018/0294465-9 - Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) - Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA - Data do Julgamento 02/06/2020 - Data da Publicação/Fonte - DJe 04/06/2020)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE COTA CONDOMINIAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE AUTÔNOMA. LEGALIDADE. DISCREPÂNCIA COM A METRAGEM REAL. IRRELEVÂNCIA. PROPORCIONALIDADE ENTRE AS DEMAIS UNIDADES. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. As despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção, haja vista a orientação pacífica desta Corte nesse sentido.

2. No caso, ficou evidenciado que a convenção do condomínio estabelece as frações ideais, indicando-as unidade por unidade, havendo proporcionalidade entre si com as respectivas cobranças. Desse modo, reconhece-se a legalidade da cobrança, independentemente da efetiva correspondência à metragem real de cada unidade autônoma.

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar improcedente a pretensão autoral”. (AgInt nos EDcl no AREsp 742075 / RJ AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2015/0165123-9 - Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO (1143) - Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 07/11/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 20/11/2019) –

Portanto, não se verifica a existência de vício, nulidade ou defeito que possa justificar a alteração do que foi convencionado em assembleia.

Desse modo, não há razão para a reforma da sentença, mormente porque à luz da Súmula n. 260 do STJ – que trata da eficácia da regulação do condomínio entre os condôminos, reveste-se de legalidade a cláusula de convenção, de acordo com o Código Civil (art. 1.336), que estipula acerca da contribuição das despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais; e também o art. 1334 que trata da possibilidade de estipulação da quota proporcional de contribuição por convenção de condomínio.

Se a cobrança efetuada pelo condomínio segue a regra convencional, não há valores a ser restituídos.

Do mesmo modo, não comporta reparos o valor arbitrado a título de honorários advocatícios, porquanto fixados em estrita consonância com a previsão contida no CPC.

Diante do exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO para manter a sentença que julgou improcedente a ação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/05/2022