Tribunal: TJMT
Processo: 0045661-37.2016.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-11
Data de publicação: 2022-10-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL E OUTROS PREJUÍZOS. VENDA DE IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO PELO LOCATÁRIO. DESINTERESSE DEMONSTRADO. AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA A DESTEMPO. AUSENTE DEVER DE INDENIZAR DANO MATERIAL E MORAL. RECURSO DESPROVIDO.
O direito à indenização pela perda do fundo de comércio somente se verifica quando demonstradas todas as circunstâncias exigidas em Lei (arts. 51, caput e incisos, e 52, § 3o, da Lei n. 8.245/1991) e quando houver sido devidamente ajuizada a ação renovatória do respectivo contrato de locação. quanto a pretensa indenização por benfeitorias e gastos advindos da desocupação do imóvel por ato do proprietário, a previsão do contrato é de que as benfeitorias realizadas demandariam anuência do locador, de forma expressa, bem como se realizadas incorporariam ao imóvel sem o direito a retenção ou indenização.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0045661-37.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DIAS DA SILVA & PRAEIRO LTDA - ME - CNPJ: 13.755.865/0001-00 (APELANTE), EMERSON DA SILVA MARQUES - CPF: 570.184.801-91 (ADVOGADO), MARCOS PAULO CORREIA PESCARA - CPF: 021.953.289-32 (ADVOGADO), SILVANA DIAS DA SILVA - CPF: 502.740.071-34 (APELANTE), SONIA MARIA PERPETUO PRAEIRO - CPF: 497.443.646-53 (APELANTE), JOSE FERRER KALIX - CPF: 328.190.211-15 (APELADO), MAUREN LAZZARETTI - CPF: 867.141.041-20 (ADVOGADO), VANESSA ROSIN FIGUEIREDO - CPF: 830.452.011-72 (ADVOGADO), LINOIR LAZZARETTI JUNIOR - CPF: 950.328.941-68 (ADVOGADO), MARIO GONCALVES MENDES NETO - CPF: 707.210.171-34 (ADVOGADO), VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.208.119/0001-78 (APELADO), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.208.119/0001-78 (REPRESENTANTE), DARCY JOSE DOS SANTOS - CPF: 007.933.106-87 (APELADO), SONIA MARIA PERPETUO PRAEIRO - CPF: 497.443.646-53 (TERCEIRO INTERESSADO), DARCY JOSE DOS SANTOS - CPF: 007.933.106-87 (TERCEIRO INTERESSADO), NALVA MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 910.495.121-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL E OUTROS PREJUÍZOS. VENDA DE IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO PELO LOCATÁRIO. DESINTERESSE DEMONSTRADO. AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA A DESTEMPO. AUSENTE DEVER DE INDENIZAR DANO MATERIAL E MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

O direito à indenização pela perda do fundo de comércio somente se verifica quando demonstradas todas as circunstâncias exigidas em Lei (arts. 51, caput e incisos, e 52, § 3o, da Lei n. 8.245/1991) e quando houver sido devidamente ajuizada a ação renovatória do respectivo contrato de locação. quanto a pretensa indenização por benfeitorias e gastos advindos da desocupação do imóvel por ato do proprietário, a previsão do contrato é de que as benfeitorias realizadas demandariam anuência do locador, de forma expressa, bem como se realizadas incorporariam ao imóvel sem o direito a retenção ou indenização.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 0045661-37.2016.8.11.0041 – CLASSE CNJ 198 – COMARCA DE CUIABÁ

APELANTES: DIAS DA SILVA & PRAEIRO LTDA – ME E SILVANA DIAS DA SILVA

APELADOS: JOSE FERRER KALIX E VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA.

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por

DIAS DA SILVA & PRAEIRO LTDA – ME E SILVANA DIAS DA SILVA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca Cuiabá nos autos de Ação de Indenização de Danos Materiais e Morais ajuizada em face de JOSE FERRER KALIX E VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por Dias da Silva & Praeiro Ltda – ME em face de José Ferrer Kalix e de VIP Participações e Empreendimentos Ltda, condenando a autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC, considerando, para tanto, a importância e a natureza da causa, assim como a restrita atuação profissional. Julgou improcedente o pedido formulado na lide secundária (reconvenção), condenando o réu/reconvinte ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado da causa secundária, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC, considerando, para tanto, a importância e a natureza da causa, assim como a restrita atuação profissional.

A apelante sustenta que a lei de locação elenca os casos em que o proprietário pode pedir de volta o imóvel locado, e o motivo de venda do imóvel não está entre as hipóteses legais de não renovação do contrato de locação; o apelado notificou a apelante da pretensão de venda do imóvel, contudo, esta contra notificou alegando não tinha interesse na compra do imóvel, tampouco possuía o dinheiro; em caso de concretização da venda, procuraria um novo prédio para alugar, desde que fosse indenizada pela perda do ponto comercial e pelas benfeitorias realizadas no imóvel, todas,

com a anuência do mesmo; elenca que solicitou indenização pela perda do ponto, mas não houve proposta e a compradora do imóvel, empresa VIP PARTICIPAÇÕES, após a compra ajuizou ação de despejo para desocupação do imóvel; assevera que, após receber a notificação de que o contrato de locação não seria renovado, em agosto/2015, é que a recorrente tomou a decisão de ajuizar a competente ação renovatória buscando a renovação compulsória do contrato de locação, mas não foi ajuizada no prazo legal por culpa do locador que a notificou cinco meses antes do vencimento; assim, como iria ajuizar a ação até 31/07/2015 se foi notificada apenas em agosto de 2015; com o cumprimento da decisão liminar que autorizou o despejo da recorrente por causa do fim do contrato de locação, a Ação Renovatória esvaziou-se, perdeu o seu objeto e pediu a extinção da ação renovatória sem mérito; diante do despejo e ter que locar outro imóvel para suas atividades, ajuizou a ação indenizatória; elenca que a sentença não abordou as provas dos autos, o fato da ação renovatória ter sido extinta não retira o direito da recorrente de buscar a indenização devida em razão dos prejuízos decorrentes da perda do ponto comercial. Ao contrário, a extinção da ação renovatória fundamenta, enseja, valida, o pedido de indenização! A recorrente somente ajuizou esta ação indenizatória por causa da extinção da ação renovatória; fundamenta que a Lei de locações proíbe que o locador peça o imóvel locado para ponto comercial, para “vender” e “obter lucro.” Ele pode até vender, porque é de sua propriedade, mas terá que indenizar o dono do ponto comercial pela perda do mesmo; todas as provas denotam o preenchimento dos requisitos para caracterizar o ponto comercial e lhe dar o direito a indenização; por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e seja julgado procedente o pedido de indenização por dano material e moral; ou, alternativamente, requer seja declarada a nulidade da sentença, com a devolução dos autos ao Juízo de origem, para prolação de nova sentença devidamente fundamentada nas provas produzidas nos autos.

Nas contrarrazões, a apelada VIP PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS S/A, requer o desprovimento do recurso.

O apelado José Ferrer Kalix, em contrarrazões, requer o não conhecimento do recurso, e, no mérito, o seu desprovimento.

Intimada a apelante para manifestar quanto as preliminares arguidas, manifesta pelo prosseguimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por

DIAS DA SILVA & PRAEIRO LTDA – ME E SILVANA DIAS DA SILVA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca Cuiabá nos autos de Ação de Indenização de Danos Materiais e Morais ajuizada em face de JOSE FERRER KALIX E VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por Dias da Silva & Praeiro Ltda – ME em face de José Ferrer Kalix e de VIP Participações e Empreendimentos Ltda, condenando a autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC, considerando, para tanto, a importância e a natureza da causa, assim como a restrita atuação profissional. Julgou improcedente o pedido formulado na lide secundária (reconvenção), condenando o réu/reconvinte ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado da causa secundária, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC, considerando, para tanto, a importância e a natureza da causa, assim como a restrita atuação profissional.

De início, rejeito a preliminar arguida já que as razões do recurso rebatem a sentença.

A insurgência recursal da apelante consiste no direito a indenização por dano material e moral, em decorrência da perda do ponto comercial e ausência de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

De acordo com os autos, a apelante possuía contrato de locação com o apelado JOSE FERRER KALIX, celebrado em 2012, em 2014 e o último de 1.2.2015 a 31.1.2016. Em 05.8.2015, o apelado José Ferrer, proprietário do imóvel, notificou a apelante acerca da intenção de venda do imóvel e apresentou o preço. Sendo que a apelante em 18.8.2015, contra notificou informando o não interesse na compra do imóvel locado, bem como não tinha o dinheiro, porém, desocuparia o imóvel mediante indenização pela perda do ponto comercial e benfeitorias realizadas no imóvel.

Diante disso, procedeu-se a venda do imóvel a ré VIP PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., em dezembro de 2015. Esta, por sua vez, ajuizou ação de despejo contra a apelante, por não ter interesse na renovação do contrato.

A alegação da apelante consiste em que a notificação para venda ocorreu após o prazo para ajuizamento da ação renovatória, e, por isso, houve prejuízos, já que notificada em agosto de 2015, passou-se o prazo, e teve que locar outro imóvel, dispendendo valores, motivo pelo requer a indenização.

Contudo, ao que se verifica, a apelante apesar de ter interesse no imóvel, e sabedora da pretensão do proprietário em vender o imóvel, oportunidade que tomou ciência cinco meses antes do fim do contrato de locação, apenas ajuizou a ação renovatória em 28 de janeiro de 2016, três dias antes do término do contrato, contrário ao que dispõe o art. 51, § 5o, III, da Lei 8.245/91.

Ademais disso, o prazo da renovatória se encerrou antes das notificações realizadas, o que não se pode considerar para caracterizar ato ilícito por parte do proprietário, pois ausente o nexo causal e dano perpetrado que enseja indenização.

Ainda, consignou a sentença
“De fato, em caso de imóvel alienado durante a locação, como se deu aqui, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, como se verifica no caput do artigo 8o da Lei das Locações. O que se vê no caso em tela é que o adquirente, tendo adquirido o imóvel objeto da locação em 18 de dezembro de 2015, a pouco mais de um mês da data de término do contrato de locação (31 de janeiro de 2016), e tomando conhecimento de que a locatária, ora autora, não havia ingressado com a ação renovatória do aluguel no prazo legal, parece ter optado em não fazer uso da faculdade de denunciar o contrato, nos moldes do art. 8o da lei especial, abrindo mão da desocupação do imóvel por denúncia vazia por essa via antecipatória, preferindo ingressar com a ação de despejo com base na denúncia vazia, nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei das Locações”.

Portanto, não preenchidos os requisitos da ação renovatória, não há responsabilidade pela empresa adquirente do imóvel, já que não fazia parte do contrato de locação.

Ademais, quanto a pretensa indenização por benfeitorias e gastos advindos da desocupação do imóvel por ato do proprietário, a previsão do contrato é de que as benfeitorias realizadas demandariam anuência do locador, de forma expressa, bem como se realizadas incorporariam ao imóvel sem o direito a retenção ou indenização.

Dispõe o artigo 35 da lei 8.245/91:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

No caso houve a renúncia pela apelante a incidir a Súmula 335 do STJ: “
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

E, como preconizado pela sentença “
Ainda que não fosse assim, diante da decadência da ação renovatória, decorrente da inércia da parte autora em ajuizar sua pretensão de renovar a locação comercial do imóvel, conforme visto mais acima, é certo que os pedidos de indenização por benfeitorias ou qualquer outro prejuízo, incluindo o da perda do ponto comercial, tornaram-se, consequentemente, descabidos, posto que sem amparo legal, na medida em que não se pode confundir o exercício regular do direito de não renovação do contrato como um ato ilícito”.

Portanto, não está configurado ato ilícito praticado pelo proprietário do imóvel a ensejar indenização pretendida.

Nesse sentido, a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELO PONTO COMERCIAL. Fundo de Comércio. O direito à indenização pela perda do fundo de comércio somente se verifica quando demonstradas todas as circunstâncias exigidas em Lei (arts. 51, caput e incisos, e 52, § 3o, da Lei n. 8.245/1991) e quando houver sido devidamente ajuizada a ação renovatória do respectivo contrato de locação. Danos morais e materiais. Para que se configure o ato ilícito, é necessária a comprovação do efetivo prejuízo sofrido pela parte e o nexo de causalidade entre o dano e o comportamento do agente. No caso dos autos, os requisitos mencionados não foram comprovados, não sendo devido qualquer tipo de ressarcimento, portanto. Sentença e sucumbência mantidas. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME
.(Apelação Cível, No 70069114650, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 09-06-2016).

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E PONTO COMERCIAL.. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECONVENÇÃO. SENTENÇA UNA. I. Pleito de indenização por benfeitorias que se mostra inviável. II. Fundo de Comércio. O direito à indenização pela perda do fundo de comércio somente se verifica quando demonstradas todas as circunstâncias exigidas em Lei (arts. 51, caput e incisos, e 52, § 3o, da Lei n. 8.245/1991) e quando houver sido devidamente ajuizada a ação renovatória do respectivo contrato de locação. Caso em que o locatário não faz jus à indenização. III. Pedido de devolução de valores gastos com IPTU que não merece guarida. IV. Prospera o pleito do recorrente da devolução do valor de R$ 56.441,50 (cinqüenta e seis mil, quatrocentos e quarenta e um reais e cinqüenta centavos), eis que oriundo de benfeitorias autorizadas pelo locador. V. Mantida a condenação do recorrente quanto ao pagamento das despesas de água e IPTU, relativas ao período em que o imóvel estava em sua posse. VI. Dano moral Indenizável é aquele decorrente de uma experimentação fática grave, insidiosa da dignidade da criatura humana, e não conseqüências outras decorrentes de uma relação meramente contratual ou de percalços do cotidiano. VII. Improcedência da reconvenção mantida, eis que a perda de bens móveis em enchente ocorreu pela própria desídia do recorrente. VIII. Sucumbência redimensionada quanto aos processos de n° 017/1.09.0006930-6 e 017/1.13.0003218-3. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70071073993, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 13-10-2016).

Majoro os honorários recursais para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

Ante o exposto, REJEITO A PRELIMINAR e, no mérito, DESPROVEJO O RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2022