Tribunal: TJMT
Processo: 1009002-28.2022.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – MEDIDA LIMINAR INDEFERIDA – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – AUSÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL SOBRE A RESCISÃO DO CONTRATO - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A jurisprudência segue no sentido de que a reintegração de posse se dá como consequência da decisão de rescisão contratual, razão pela qual se deve aguardar seja primeiramente declarada a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel.
Ressalto que, ao menos em princípio, entendo que as questões levantadas pelo Recorrente exigem a adequada instrução probatória, pois, não se vislumbra a probabilidade do direito invocado, tampouco o perigo de dano suscitado, ao menos nesta fase processual, que justifique a concessão da tutela antecipada de reintegração de posse.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1009002-28.2022.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA]

RELATORA
: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:
[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LARA MOERSCHBERGER NEDEL - CPF: 000.498.291-65 (ADVOGADO), GUILHERME CUNHA GOMES - CPF: 763.349.021-72 (AGRAVANTE), JAMILO WILSON ZEITUNE DE PAULA SILVEIRA - CPF: 005.168.118-86 (AGRAVADO), EDNO DAMASCENA DE FARIAS - CPF: 383.615.071-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, VENCIDA A 1a. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – MEDIDA LIMINAR INDEFERIDA – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – AUSÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL SOBRE A RESCISÃO DO CONTRATO - DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A jurisprudência segue no sentido de que a reintegração de posse se dá como consequência da decisão de rescisão contratual, razão pela qual se deve aguardar seja primeiramente declarada a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel.

Ressalto que, ao menos em princípio, entendo que as questões levantadas pelo Recorrente exigem a adequada instrução probatória, pois, não se vislumbra a probabilidade do direito invocado, tampouco o perigo de dano suscitado, ao menos nesta fase processual, que justifique a concessão da tutela antecipada de reintegração de posse.

Quebra de Página

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
GUILHERME CUNHA GOMES
em virtude de decisão proferida pela Juíza da 2.a Vara Cível da Comarca de Paranatinga que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
n.o 1000644-39.2022.8.11.0044 movida em face de
JAMILO WILSON ZEITUNE DE PAULA SILVEIRA
, indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse formulado pelo Agravante.

Nas razões recursais, o Agravante alega que, em 30/08/2019, celebrou com o Agravado contrato de compra e venda do imóvel urbano localizado na Rua Osvaldo Candido Pereira, n.o 1044, bairro Novo Horizonte, nesta cidade de Paranatinga-MT, composto por uma área privativa total de 562,34 m2 (quinhentos e sessenta e dois metros e trinta e quatro centímetros quadrados), inscrito no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga sob a Matrícula no 1987, no valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

No referido contrato, o Agravado obrigou-se a pagar três cheques, sendo o primeiro no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para o dia 15/09/2019, o segundo e o terceiro no valor de 200.000,00 (duzentos mil reais) cada, vencidos em 15/10/2019 e em 15/01/2020, respectivamente.

Assevera que, em 23/10/2019, o Agravado efetuou o primeiro pagamento no importe de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Contudo, aduz que o Agravado não pagou o saldo remanescente, tampouco promoveu a transferência da conta de energia elétrica para o seu nome, e teve que arcar com o pagamento de R$ 4.024,26 (quatro mil e vinte e quatro reais e vinte e seis centavos) para evitar o corte.

Diante disso, o Agravante requereu a reforma da decisão

objurgada ao argumento de que foram suficientemente demostrados os pressupostos autorizadores para a concessão da medida liminar vindicada.

Sustenta que o Agravado reside no imóvel por mais de dois anos e nove meses, sem a devida conservação e sem efetuar o pagamento das contas de energia.

Com esses argumentos, pugna pelo provimento do recurso e seja reintegrado na posse do imóvel.

O recurso foi recebido em seu natural efeito (ID. 127989684).

Contrarrazões no ID. 129864191.

É o relatório essencial.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO EDNO DAMASCENA DE FARIAS, OAB/MT 11134/O:

O agravo de instrumento está no ID 127752663, o agravante firmou contrato de compra e venda de um imóvel urbano localizado na Rua Osvaldo Cândido Pereira, no 44, bairro Novo Horizonte, em Paranatinga ao preço de R$ 450.000,00 (quatrocentos mil reais). Esse contrato foi celebrado no dia 30 de agosto de 2019, ele descreve a forma como seria pago. Seria R$50.000,00 (cinquenta mil), R$200,00 (duzentos mil) e R$200,00 (duzentos mil).

Alega-se no Agravo de Instrumento que o agravado demorou a fazer o pagamento, mas podemos ver na página 4 do agravo que está escrito assim:
“Ainda, de acordo com a cláusula terceira, o comprador, ora Agravado
, tomou posse do imóvel citado na data da assinatura do contrato, ou seja, dia 30 de agosto de 2019
(...)”

Essa é a data da posse do imóvel pelo meu cliente, ela alega que meu cliente pagou R$100.000,00 (cem mil reais) dos R$ 450.000,00 (quatrocentos mil reais) acordados, e que atrasou a conta de energia e por isso seu nome está no Serasa.

O magistrado
a quo
, por óbvio, indeferiu a liminar por conta que a posse era exercida desde 2019.

Esse processo está andando normalmente, tramitando normalmente no juízo
a quo
, e Vossas Excelências podem ver, são uns mil e quatrocentos e dezenove dias, essas informações são públicas, e Vossas Excelências podem considerar na hora do julgamento, especialmente no agravo de instrumento, que é virtual, e o processo na comarca é virtual.

O processo já foi contestado, e na contestação que também é uma reconvenção, o
Jamilo
alega que o imóvel não é propriedade do agravante porque está alienado fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal, e mesmo assim na sua reconversão o
Jamilo
alega que quer ficar com o imóvel, ele mostra que tem aprovação do financiamento e que quer ficar com imóvel, basta que o agravante apresente os documentos demonstrando que o imóvel é seu e que não há nenhum ônus ou gravames, conforme por ela relatado no contrato.

Então, aqui estamos apenas discutindo, se é correto ou não o indeferimento da liminar possessória, porque é ação de rescisão de contrato com pedido de restituição na posse do imóvel, logo a restituição da posse é consequência da rescisão do contrato.

Estamos arguindo que não queremos rescindir o contrato, queremos o cumprimento do contrato, contudo queremos pagar quando a parte agravante apresentar os documentos de que é proprietária daquele móvel.

Como no direito se pode dizer qualquer coisa, na impugnação à contestação no juízo de 1o Grau, a autora da ação disse que vendeu a posse por R$ 450.000,00 (quatrocentos mil reais), embora esteja explícito no contrato que ela vendeu a propriedade. Quem compraria a posse de um imóvel que é da Caixa Econômica Federal por R$ 450.000,00 (quatrocentos mil reais)?

Até duvido da competência do juízo para processar esse feito, argui isso lá, porque se tem a Caixa Econômica Federal, que a proprietária do imóvel, penso que seria a competência da Justiça Federal.

Contudo, com essas breves considerações, estando claro que a posse do agravado é exercida desde 2019, estando claro que a restituição da posse é consequência da rescisão do contrato, estando claro também, que no juízo de 1o Grau o agravado pretende o cumprimento do contrato, e não a sua rescisão, e que seria temerário deferir o pedido de tutela feito neste tribunal para cassar e reverter a decisão do juízo de 1a Grau, que deferiu a tutela de urgência.

Com essas breves considerações, eu requeiro a manutenção da decisão hostilizada, e que também seja acompanhado o voto relatora que adiantou negar provimento ao recurso.

V O T O (VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que o Agravante
GUILHERME CUNHA GOMES
ajuizou a
Ação de Reintegração de Posse
em desfavor dos Agravados
JAMILO WILSON ZEITUNE DE PAULA SILVEIRA
a fim de ser reintegrado no imóvel urbano localizado na rua Osvaldo Candido Pereira, n.o 1044, bairro Novo Horizonte, nesta cidade de Paranatinga-MT, composto por uma área privativa total de 562,34 m2 (quinhentos e sessenta e dois metros e trinta e quatro centímetros quadrados), registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga, Matrícula no 1987.

Afirmou que, em 30/08/2019, celebrou contrato de compra e venda do imóvel no valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais); no entanto, o Agravado, em 23/10/2019, realizou o pagamento de apenas R$ 100.000,00 (cem mil reais), correspondente à primeira parcela, tornando-se inadimplente quanto ao remanescente de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).

Aduz que tentou rescindir o contrato de forma amigável, sem êxito. Diante disso, efetuou o depósito dos cheques e, encaminhou a notificação extrajudicial ao Agravado, constituindo-o em mora, conforme o aviso de recebimento no ID. 81409886 – autos principais.

Desse modo, o Agravado requereu, liminarmente, a reintegração na posse do bem.

Em 13/04/2022, a Juíza singular indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse ao fundamento que se faz necessário respeitar o contraditório, ante a complexidade do litígio (ID. 81724365).

O Agravante interpôs este Agravo de Instrumento, o qual se restringe na análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

De proêmio, convém ressaltar que o Agravante pleiteia a reintegração na posse do imóvel objurgado, ante a inadimplência do Agravado que não cumprir a obrigação relativa ao pagamento na forma avençada.

Da análise dos documentos anexados, tenho que realmente não se mostra possível o acolhimento da pretensão autoral, ao menos, nesta fase processual embrionária.

A posse do imóvel está sendo exercida por força de contrato de promessa de compra e venda, inexistindo prévia rescisão do pacto, assim, não se mostra recomendável o deferimento de tutela antecipada de reintegração de posse, haja vista que, enquanto o negócio jurídico persistir, não se há falar em posse injusta, violenta, mas decorrente de contrato válido, o que impede a reintegração diante da inexistência de esbulho.

Além disso, o contrato nada dispôs sobre a possibilidade de reintegração do Agravante na posse em caso de inadimplemento do Recorrido, de modo que, por ora, há presunção de que a
posse do
Comprador é justa (ID. 81409859 – autos principais).

Ademais, a jurisprudência segue no sentido de que a reintegração de posse se dá como consequência da decisão de rescisão contratual, razão pela qual se deve aguardar seja primeiramente declarada a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel.

Sobre o tema, colaciono as decisões do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NECESSIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato
, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (
REsp
620787/SP, Rel. Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009,
DJe
27/4/2009). 2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (
AgInt
no
AREsp
1329000/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2019,
DJe
14/02/2019).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDA - NOTIFICAÇÃO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. - A reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel, em virtude do inadimplemento do promitente comprador, não pode se dar sem que antes haja pronunciamento judicial sobre a rescisão do contrato correspondente, haja vista que enquanto o negócio jurídico persistir válido não existe posse
injusta. (TJMG 2 Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.556094-9/001, Relator (a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino (JD Convocado
) ,
15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/07/2021, publicação da sumula em 30/07/2021).

Ressalto que, ao menos em princípio, as questões suscitadas pelo Recorrente exigem a adequada instrução probatória. Assim, entendo prudente a manutenção da decisão, até que sobrevenham maiores elementos com a instrução do processo.

Nesse sentido, colaciono julgado deste Tribunal de Justiça:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PEDIDO LIMINAR INDEFERIDO – REQUISITOS DA TUTELA JUDICIAL INDEMONSTRADOS – REINTEGRAÇÃO DE POSSE ATRELADA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO I - A rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. II - Enquanto se encontrar em discussão a própria resolução contratual, não é possível autorizar, por si só, a imediata reintegração do vendedor, ora agravante, na posse do imóvel, sobretudo porque o pagamento da parcela remanescente dependia da efetivação do Registro da Escritura, o que não ocorreu devido a questões ligadas ao georreferenciamento da área. III – A reintegração de posse decorre da procedência da própria ação de rescisão contratual pois há um vínculo de dependência de um dos pedidos da ação para com o outro, no caso, a sentença favorável da rescisão do contrato de compra e venda para o deferimento da reintegração na posse do imóvel.” (N.U 1009306-32.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2019,
Publicado
no DJE 12/11/2019).

Feitas essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e mantenho incólume a decisão invectivada.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL)

Eminentes Pares,

Diante da sustentação oral, infelizmente, surgiram-me mais dúvidas. Trata-se de um contrato firmado entre duas partes, cujo imóvel está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, assim preciso analisar o teor do contrato para saber se a parte compradora, ora inadimplente/recorrida, quando da aquisição do imóvel tinha ciência que estava alienado para Caixa Econômica Federal, de modo que não poderia alegar posteriormente que não pagaria as parcelas em razão da alienação fiduciária.

Preciso analisar, se a parte compradora tinha ciência da situação pendente sobre o imóvel, assim como, a cargo de quem ficou o pagamento das parcelas perante a Caixa Econômica Federal, e se estão sendo pagas, porque esses fatos não estão esclarecidos no voto da eminente relatora, tão pouco na sustentação oral.

Outro ponto que também preciso verificar, é se houve de fato esse inadimplemento, se está comprovada a afirmação de que não está quitada a conta da energia elétrica que estava em nome da parte vendedora.

São várias circunstâncias que precisamos verificar, pois nesta Câmara já concedemos liminar quando realmente constatado o inadimplemento da parte compradora, isso para que a situação não se perdurasse ao longo do processo e ao final a parte compradora fique inadimplente com o restante do pagamento e pelo uso indevido do móvel, ou seja, para não acarretar maiores prejuízos à parte compradora ao final do processo.

Apesar de que neste caso, o próprio requerido através de seu advogado, afirma que tem intenção de ficar com o imóvel e não rescindir o contrato, assim, eu penso que de sua parte, para demonstrar a sua boa-fé contratual, deveria consignar em juízo as parcelas, porque quando há um óbice para liberação do imóvel em seu nome a boa-fé deveria vir demonstrada com a consignação dos valores depositados em juízo.

Em situações semelhantes, já concedemos um prazo para parte compradora consignar em juízo o valor pendente de pagamento, com correção e juros, sob pena de não o fazendo, conceder a liminar de reintegração de posse, e a parte compradora assim o fez no prazo determinado por essa Câmara.

Com a devida
venia
à eminente relatora, peço vista dos autos para analisar, porque são várias nuances.

E se houver a possibilidade
das
partes realizar um acordo, penso que seria muito proveitoso para ambas as partes. Neste ponto, eu consulto o nobre advogado.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO EDNO DAMASCENA DE FARIAS OAB/MT 11134/O

Pela ordem, excelência.

Não há má vontade do agravado no sentido de pagar aquilo que deve, e se Vossas Excelências entenderem no sentido de conceder um prazo igual se ele fosse financiar, ou seja, conceder um prazo razoável para fazer o depósito para garantir o juízo, a gente não se opõe a isso, excelência.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
,

Penso que conceder um prazo para o depósito tumultuaria o processo no recurso. O advogado pode requer esse prazo para depósito em 1o Grau.

Quanto à possibilidade de encaminharmos para Central de Conciliação depende da concordância das partes, mas o advogado da outra parte não está presente.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2o VOGAL)

Peço vênia à Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, e acompanho o voto da relatora.

EM 13 DE JULHO DE 2022:

ADIADO O JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DA 1a VOGAL – DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO, APÓS A RELATORA NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO E SER ACOMPANHADA
PELO 2o VOGAL – DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

SESSÃO DE JULGAMENTO PORVIDEOCONFERÊNCIA DE 03 DE AGOSTO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
GUILHERME CUNHA GOMES
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
ajuizada em face de
JAMILO WILSON ZEITUNE DE PAULA SILVEIRA
, contra a decisão que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse.

Consta dos autos que as partes firmaram, em 30/08/2019, contrato de compra e venda do imóvel urbano composto por uma área privativa total de 562,34 m2 (quinhentos e sessenta e dois metros e trinta e quatro centímetros quadrados), inscrito no Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga sob a Matrícula no 1987, pelo valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

O comprador/requerido/agravado obrigou-se a pagar três cheques, sendo o primeiro no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para o dia 15/09/2019, o segundo e o terceiro no valor de 200.000,00 (duzentos mil reais) cada, vencidos em 15/10/2019 e em 15/01/2020, respectivamente.

Sob a alegação de que o requerido efetuou o pagamento de apenas de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em 23/09/2019, e não promoveu a transferência da conta de energia elétrica para o seu nome, precisando o vendedor/autor/agravante arcar com o pagamento de R$ 4.024,26 (quatro mil e vinte e quatro reais e vinte e seis centavos) para evitar o corte, foi ajuizada a ação de origem.

Em razão de o pedido liminar de reintegração de posse formulado pelo demandante ter sido indeferido, sobreveio o presente agravo.

Devidamente formalizado, o presente recurso entrou na pauta de julgamento do dia 13/07/2022, cuja eminente relatora Desa. Clarice Claudino da Silva negou provimento ao agravo.

Pedi vista dos autos, para melhor análise da matéria.

Pois bem
.

Ao realizar a sustentação oral, o patrono do agravado alegou que o imóvel objeto da ação não é de propriedade do recorrente, porque está alienado fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal, bem como que não deseja rescindir o contrato de compra e venda, mas pretende pagar o restante do valor devido apenas quando a parte agravante apresentar os documentos demonstrando que é o proprietário do imóvel.

Logo, resta incontroversa a sua inadimplência com relação à obrigação assumida.

Também é possível observar, por meio dos comprovantes de pagamento trazidos pela parte autora (ID 81412142 dos autos de origem), que o agravado não adimpliu as contas de energia elétrica do imóvel desde novembro/2020, as quais foram quitadas pelo recorrente/vendedor.

Por outro lado, da análise da matrícula do imóvel (ID 129864195), verifica-se que de fato o bem se encontra gravado com garantia de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal desde
jan
/2008.

Além disso, conquanto preveja o contrato, na cláusula primeira, que o promitente vendedor é apenas o legítimo possuidor do imóvel em questão, nada consta acerca da existência da garantia fiduciária.

Ao contrário, dispõe a Cláusula Terceira que o promitente vendedor se compromete a entregar o imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos até a data do pacto. E ainda, na Clausula Quarta, que o imóvel permanecerá em nome do promitente vendedor até o pagamento última parcela, devendo a transferência do seu registro ser procedida 30 (trinta) dias após a quitação (ID 127752664). Vejamos:

Assim, embora seja obrigação do adquirente do imóvel verificar a situação do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, percebe-se, ao menos nesta análise de cognição sumária, omissão sobre a existência da garantia fiduciária no instrumento particular pactuado entre as partes.

Ocorre que o requerido, através de seu patrono, afirmou durante a sessão de julgamento, que não possui interesse em rescindir o contrato.

Portanto, para demonstrar sua boa-fé contratual e interesse em quitação do débito, sendo certo que o contrato prevê que somente após a quitação total do valor do contrato é que o imóvel será liberado livre de quaisquer ônus, deve o comprador consignar em Juízo as parcelas pendentes, uma vez que se encontra na posse do imóvel desde 2019, usando e gozando da propriedade sem o pagamento de qualquer contraprestação, salvo a primeira parcela do contrato.

Ora, se o agravado pretende manter o contrato, de sua parte, deve honrá-lo na sua inteireza, efetuando o pagamento da parte inadimplida para somente após, obter a liberação do imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus (pelo menos é exatamente isso que foi pactuado entre as partes).

Feitas tais ponderações, muito embora o entendimento que a extinção do pacto não se opere automaticamente (de pleno direito) pela ocorrência da mora do promitente comprador, havendo necessidade de declaração judicial, certo é também que não pode o agravado deixar de consignar o valor devido, uma vez que, além da confessada inadimplência, vem usufruindo da propriedade e causando prejuízos ao vendedor, o qual, aliás, teve inclusive que pagar a conta vencida de energia elétrica vencida, para não ter seu nome negativado.

Na hipótese, tal situação traz prejuízos para ambas as partes – aos autores (que além de privados da posse do imóvel estão impossibilitados de receber eventuais frutos civis e estão arcando com despesas causadas pelo comprador de energia elétrica) e à parte requerida (que além da obrigação assumida poderá precisar arcar com a renda pela fruição indevida do bem).

Em situações semelhantes, a Câmara já concedeu um prazo para parte compradora consignar em juízo o valor pendente de pagamento, com correção e juros, sob pena de não o fazendo, conceder a liminar de reintegração de posse, e a parte compradora assim o fez no prazo determinado por essa Câmara.

Aliás, nesse sentido foi decidido no RAI 1009367-87.2019.8.11.0000, de minha relatoria, consoante se observa do trecho abaixo:

“
[...] No caso em comento, embora tenha regularizado a situação, não pode ser desconsiderada a omissão da agravante
NEUCI DE FATIMA PIMENTA

sobre as restrições existentes anteriormente ao instrumento particular pactuado entre as partes, no entanto, eventual descumprimento contratual ou não das partes somente será resolvida quando do término da instrução processual e do julgamento da ação principal.

Todavia, a partir da regularização do imóvel, em
23/07/2018
, deveria o comprador,
que se encontra usando e gozando da propriedade
, ter pelo menos
consignado em juízo os valores devidos
, demonstrando a sua boa-fé processual e seu interesse em realizar o pagamento do débito,
além de ilidir a sua mora contratual, mesmo porque, ao contestar, resiste veementemente em relação à rescisão contratual.

Ora, se o agravado pretende manter o contrato, de sua parte, deve honrá-lo na sua inteireza, efetuando o pagamento da parte inadimplida.

Ou seja, o que não pode é o agravado ficar aguardando o julgamento do mérito da ação principal e da reconversão na busca de danos materiais, lucros cessantes, multas e danos morais, para, posteriormente, realizar o pagamento dos valores devidos.

Feitas tais ponderações, muito embora o entendimento que a extinção do pacto não se opera automaticamente (de pleno direito) pela ocorrência da mora do promitente comprador, havendo necessidade de declaração judicial, certo é também que não pode o agravado deixar de consignar o valor devido, uma vez que, além da confessada inadimplência, vem usufruindo da propriedade, o que na realidade macula ambos os direitos, inclusive os danos financeiros são maiores para os agravantes.

Desta forma, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva que norteiam os contratos, a antecipação de tutela não deve ser concedida, por ora.

Porém, fica a parte agravada desde já intimada para no prazo de 90 dias depositar em conta vinculada do juízo, o restante da quantia devida, excluindo-se os alegados danos e multa, uma vez que eventuais valores de condenações nos moldes pretendidos somente serão verificados com o julgamento do mérito do feito principal e da reconvenção.

Assim sendo,
dou parcial provimento ao recurso
, para manter, por ora, o indeferimento da liminar, contudo, se decorrido 90 dias, sem qualquer depósito judicial, deverá ser expedido o competente mandado de reintegração de posse em favores dos agravantes, com as devidas cautelas legais.

É como voto.
-”

(
TJMT –1009367-87.2019.8.11.0000, Segunda Câmara Cível, J. 06/05/2020).

Desta forma, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva que norteiam os contratos, a antecipação de tutela deve ser concedida parcialmente.

Assim, voto no sentido de determinar à parte agravada para, no prazo de 90 dias, depositar em conta vinculada do juízo, o restante da quantia inadimplida, devidamente atualizado, sob pena de reintegração liminar do vendedor na posse do imóvel.

Ante o exposto, peço vênia à eminente relatora para
dar parcial provimento ao recurso
a fim de manter, por ora, o indeferimento da liminar, contudo,
se decorrido 90 dias, sem qualquer depósito judicial, deverá ser expedido o competente mandado de reintegração liminar de posse em favor do agravante
, com as devidas cautelas legais.

É como
voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/08/2022