Tribunal: TJMT
Processo: 0002496-66.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E PENHORA – AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DO PREÇO E DISPENSA DAS CERTIDÕES EXIGIDAS PELA LEI – AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E NEGÓCIO CELEBRADO COM CUNHADO (EXECUTADO) – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA – FRAUDE A EXECUÇÃO – RECONHECIMENTO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 792, INCISO IV E §2o., DO CPC – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO EM RELAÇÃO AO APELANTE – ALTERAÇÃO DOS FATOS – RECONHECIMENTO DA MÁ-FÉ – APLICAÇÃO DE MULTA - APELO PROVIDO – IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.
“Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.” (STJ – 3a CCível –RMS 27.358/RJ – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – julgado em 05/10/2010, DJe 25/10/2010).
Ausente a prova de que o adquirente de imóvel tenha se acautelado com a exigência de certidão de existência de ações em andamento contra o alienante, aliada a ausência de prova do pagamento, com apresentação de história extremamente divergentes, somada ao nível de parentesco entre executado (cunhado) e adquirente, e ausência de prova da posse a época declarada, não há como acolher a tese de se tratar de adquirente de boa-fé.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002496-66.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ANDREIA SCALDELAY MACEDO - CPF: 720.566.901-44 (APELADO), MARIO OLIMPIO MEDEIROS NETO - CPF: 012.166.451-16 (ADVOGADO), ANDREIA RODRIGUES MACEDO - CPF: 763.177.301-72 (ADVOGADO), EDMUNDO TENUTA FILHO - CPF: 174.214.461-68 (APELANTE), RICARDO PRADO OLIVEIRA - CPF: 593.884.711-72 (ADVOGADO), ESTEVAO MANOEL ALVES CORREA FILHO - CPF: 805.644.961-20 (ADVOGADO), SUELI ORRIGO TENUTA - CPF: 688.208.101-82 (APELANTE), ELISABETH AUGUSTA TENUTA DA FONSECA - CPF: 545.979.781-00 (APELANTE), JOSE VILELA DA FONSECA - CPF: 001.952.781-00 (APELANTE), ESTEVAO MANOEL ALVES CORREA - CPF: 146.278.841-68 (APELANTE), ROSALIA DE FATIMA TENUTA - CPF: 161.409.071-87 (APELANTE), REGINA CELIA TENUTA ALVES CORREA - CPF: 318.354.491-15 (APELANTE), ANA CAROLINA TENUTA DE FONSECA - CPF: 781.481.621-15 (APELANTE), NELSON FREITAS NETO - CPF: 023.066.681-75 (ADVOGADO), ROBERTA DYURI HAMASATO - CPF: 946.792.741-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E PENHORA – AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DO PREÇO E DISPENSA DAS CERTIDÕES EXIGIDAS PELA LEI – AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E NEGÓCIO CELEBRADO COM CUNHADO (EXECUTADO) – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA – FRAUDE A EXECUÇÃO – RECONHECIMENTO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 792, INCISO IV E §2o., DO CPC –

INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO EM RELAÇÃO AO APELANTE – ALTERAÇÃO DOS FATOS – RECONHECIMENTO DA MÁ-FÉ – APLICAÇÃO DE MULTA - APELO PROVIDO – IMPROCEDÊNCIA

DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.

“Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.”
(STJ – 3a CCível –RMS 27.358/RJ – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – julgado em 05/10/2010, DJe 25/10/2010).

Ausente a prova de que o adquirente de imóvel tenha se acautelado com a exigência de certidão de existência de ações em andamento contra o alienante, aliada a ausência de prova do pagamento, com apresentação de história extremamente divergentes, somada ao nível de parentesco entre executado (cunhado) e adquirente, e ausência de prova da posse a época declarada, não há como acolher a tese de se tratar de adquirente de boa-fé.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
EDMUNDO TENUTA FILHO; SUELI ORRIGO TENUTA; ELISABETH AUGUSTA TENUTA DA FONSECA; ANA CAROLINA TENUTA DE FONSECA; JOSÉ VILELA DA FONSECA; REGINA CÉLIA TENUTA ALVES CORREA; ESTEVÃO MANOEL ALVES CORRÊA e ROSÁLIA DE FÁTIMA TENUTA,
contra sentença proferida nos autos dos Embargos de Terceiro manejado por
ANDREIA SCALDELAY MACEDO,
que julgou procedentes os Embargos para o fim de determinar o cancelamento da averbação premonitória e da penhora incidente sobre os imóveis apartamento n. 06, do Edifício Rafael, objeto da matrícula n. 4679 e da respectiva vaga de garagem, objeto da matrícula n. 4696, ambas junto ao Serviço de Registro de Imóveis do Sétimo Ofício. Os embargados foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, atualizado pelo INPC. Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados.

Explicam os apelantes que no processo n. 0046150-45.2014.811.0041, em cumprimento de sentença, tentam receber dos devedores/executados Jorge Luiz Amorim Silva e Roberta Dyuri Hamasato, cunhados da apelada.

Segundo apontam, a apelada aduziu que havia adquirido de seus cunhados em
idos de 2016
o apartamento em questão, afirmando ter pago o valor de R$ 70.000,00, contudo, posteriormente alterou para R$ 77.000,00. Defendeu que a aquisição do bem penhorado estaria protegida pela condição de terceira de boa-fé, uma vez que os Embargados não teriam procedido à averbação premonitória antes da suposta data da celebração do contrato de compra e venda.

A respeito da sentença atacada, aduz que a questão foi apreciada de forma superficial, sem cotejar o conteúdo deste feito com o de n. 046150-45.2014.8.11.0041, especialmente a movimentação processual que impediu os apelantes efetivassem a anotação premonitória na margem das matrículas em questão e desconsiderando a figura central nas tentativas de fraudar a execução no processo principal e que aparece ambos os processos, o Sr. Gilson Vasconcelos Tibaldi de Amorim Silva, marido/namorado da apelada e irmão do devedor Jorge Luiz de Amorim Silva.

Aponta que o suposto negócio jurídico foi celebrado após a prolação do acordão de 2a Instância, que confirmou a sentença, bem como, que, aquele processo, foi retirado em carga pelo advogado dos executados, e só foi devolvido 76 dias depois, sob ameaça de busca e apreensão por parte do juízo.

Também, segundo defende, a sentença ignora o fato de que no RAI n. 1023105-11.2020.8.11.0000, restou verificada indícios de que o pretenso comprador, irmão do agravante e a negociação, estavam envolvidos em atos de simulação, para fraudar o cumprimento de sentença.

Afirma ainda que a sentença não faz qualquer consideração quanto aos seguintes temas:

“a) Não aportou aos autos qualquer PROVA do comprovante de pagamento do valor do negócio jurídico mencionado, seja um comprovante de saque, e ou

transferência dos valores, havendo discrepância por parte da Apelante dos valores supostamente pagos (ora afirma-se que foram setenta mil reais, ora que foram setenta e sete mil reais) ainda que a decisão de 15/03/2018 (fls. 19 de Id. 40090061) tenha DETERMINADO a juntada ao feito de comprovante de saque e movimentação bancária relacionada ao negócio jurídico, Declarações de imposto de renda de 2013 a 2017, DOI e DIMOB relativas ao imóvel penhorado e comprovantes de pagamento no período de fevereiro de 2016 a fevereiro de 2018, NO QUE QUEDOU-SE INERTE A APELADA (conforme certidão de fls. 21 – Id. 40090061), JAMAIS COMPROVANDO O PAGAMENTO DO PREÇO DO NEGÓCIO (juntando-se extemporâneamente aos autos suposto comprovante de transferência no suposto valor do negócio porém em nome de GILSON VASCONCELOS TIBALDO AMORIM SILVA ME em 29/09/2017, mais de ano após o suposto negócio – fls. 23, Id. 40090064).

b) A declaração de Imposto de Renda de 2017, quando a Apelada supostamente já residia no imóvel penhorado, aponta como endereço da mesma “QD 51 ST 03 CPA III – MORADA DA SERRA” (v. fls 24 de Id 40090064).

c) Não foi acostado ao feito o contrato original em que pese se ter apontado que trata-se de documento de página única com selos de autenticidade lançados em folha avulsa com textura e cor diferente na cópia apresentada.

d) Os documentos (certidões) colacionados aos autos dos embargos de terceiro para supostamente evidenciar a inexistência de averbação premonitória diferem de documentos autênticos colacionados ao feito pelos Apelantes (v. Doc. 04 e Doc. 05 – fls. 7/45 de Id. 40090062).

e) A 1a ESCRITURA (v. fls. 47 de Id. 40090062) trás anotação a mão indicando que “O SR. GILSON LEVOU TODOS OS DOCUMENTOS” datada de 20/12/2017 bem como a existência de execução na matrícula. ”.

Conclui que: “a sentença se deu em desacordo com as provas produzidas nos autos, especialmente diante da INEXISTÊNCIA DE PROVA DA ONEROSIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO, bem como diante da prova de que os devedores no feito principal obstaram ao normal andamento do feito, retirando-o em cartório para atrasar a instauração da fase de cumprimento de sentença e para dar tempo para que GILSON VASCONCELOS TIBALDI AMORIM SILVA concluísse AMBOS os negócios jurídicos destinados a fraudar o cumprimento de sentença.”.

No ponto afirma que resta evidenciada a participação do marido/namorada da apelada em negócio jurídico destinado a fraudar a execução do feito n. 0046150-45.2014.8.11.0041, não havendo prova cabal do pagamento do preço, com a intervenção direita de Gilson Vasconcelos Tibaldi de Amorim Silva, sendo forçoso reconhecer a simulação do negócio.

No tópico seguinte, defende a aplicação do artigo 792, IV do CPC. Afirma que “o inciso IV do Art. 792 do CPC não reclama a averbação de anotação premonitória acerca da existência da ação para o reconhecimento da fraude à execução, contudo, a sentença recorrida deixou de aplicar ao caso em comento o referido artigo, posto que bastava a existência da ação (que tramita desde 2014 e da qual tinha ciência a Apelada em razão dos vínculos de parentesco com os devedores/vendedores) para o reconhecimento da má-fé da adquirente/Apelante e para a caracterização da fraude à execução, o que já havia sido reconhecido no outro negócio jurídico destinado a fraudar o cumprimento de sentença como demonstrado no feito principal (0046150-45.2014.8.11.0041), reiteramos.”.

Adiante, assevera que inexistência de boa-fé da apelada ante ao vínculo de parentesco, o que subtrai a boa-fé. Reafirma que a apelada é casada ou namorada, de Gilson, irmão do devedor e partícipe na tentativa de fraudar a execução.

Ao final requer a reforma da sentença, julgando-se improcedente os Embargos de Terceiro, com a condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios, no percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Nas contrarrazões, a apelada afirma que, ainda que a ação principal tenha sido proposta em 2.014, não havia averbação premonitória na matrícula do imóvel e não há prova de má-fé. Aduz que a averbação só ocorreu em 2.017, mais de um ano após a transação de alienação do bem. Almeja o desprovimento, com a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, RECEBO o recurso de apelação, apenas no efeito devolutivo.

Passo à apreciação.

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por
EDMUNDO TENUTA FILHO; SUELI ORRIGO TENUTA; ELISABETH AUGUSTA TENUTA DA FONSECA; ANA CAROLINA TENUTA DE FONSECA; JOSÉ VILELA DA FONSECA; REGINA CÉLIA TENUTA ALVES CORREA; ESTEVÃO MANOEL ALVES CORRÊA e ROSÁLIA DE FÁTIMA TENUTA
contra sentença proferida nos autos dos Embargos de Terceiro manejado por
ANDREIA SCALDELAY MACEDO
que julgou procedentes os Embargos para o fim de determinar o cancelamento da averbação premonitória e da penhora incidente sobre os imóveis apartamento n. 06, do Edifício Rafael, objeto da matrícula n. 4679 e da respectiva vaga de garagem, objeto da matrícula n. 4696, ambas junto ao Serviço de Registro de Imóveis do Sétimo Ofício. Os embargados foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, atualizado pelo INPC. Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados.

Para apreciação, colaciono trecho da sentença questionada:

“...Decido:

Trata-se de embargos de terceiro opostos em razão de constrição efetivada nos autos de Ação de Rescisão Contratual no 46150-45.20144, em fase de cumprimento de sentença.

A controvérsia destes embargos se refere à idoneidade da compra e venda do imóvel, pela embargante, haja vista que os embargados alegam se tratar de uma simulação, em razão de a embargante ter relacionamento de namoro com Gilson Tibaldi, irmão do executado Jorge Luiz de Amorim Silva.

No depoimento pessoal a embargante confirmou o namoro com Gilson, e que foi através deste que tomou conhecimento que Jorge estaria vendendo o apartamento e este a ajudou com os documentos.

A testemunha Edézio José de Oliveira declarou que foi procurado pelo pai da embargante a fim de consultar o imóvel e retirou certidão de inteiro teor para averiguar a existência de algum impedimento para a compra e venda.

A síndica do Edifício onde se localiza o apartamento, objeto da lide, Eveline Souza Fraga, declarou que a embargante comprou o apartamento em 2016, passando a nele residir, acertou as taxas condominiais em atraso e vem pagando rigorosamente em dia; que o antigo proprietário, Jorge, comunicou a venda do apto para a síndica; a embargante mostrou para a síndica o contrato de compra e venda.

Ainda, extrai-se dos depoimentos que o vendedor/executado Jorge passou por processo de separação da esposa, e a embargante aduz que não a localizava para assinar a escritura de compra e venda, pois esta chegou a morar no Canadá após a separação.

Apesar do relacionamento amoroso da embargante com o irmão do vendedor/executado Jorge, não restou comprovado tratar-se de uma simulação, haja vista que a embargante demonstrou que após a efetivação da compra e venda, passou a residir no imóvel, demonstrou perante o condomínio a aquisição e deu entrada no respectivo Cartório dos documentos para a lavratura da escritura.

O fato de seu namorado Gilson ter sido a pessoa que a avisou que Jorge estava querendo vender o apartamento, e de Jorge ser irmão de Gilson, não implica em simulação.

E de conhecimento notório que os serviços notariais, para lavratura de escritura de compra e venda de imóvel exigem vários documentos, não só o contrato de compra e venda, como matrícula atualizada do bem. Logo, tendo o Serviço Registral do 7o Ofício confirmado que foi dado entrada para a lavratura da escritura dos documentos, estes foram entregues.

Além disso, referido contrato de compra e venda tem o reconhecimento de firma das assinaturas da compradora/embargante e do vendedor/executado, em outubro de 2016, quando foi dada entrada no referido Serviço de Registro de Imóveis para a lavratura da escritura.

Ainda, referido Serviço Notarial e Registral confirmou a lavratura da minuta da escritura.

O questionamento dos embargados quanto à autenticidade dos documentos juntados às fls. 19/23 dos autos físicos, portanto, não tem relevância, já que foi confirmado pelo serviço notarial a lavratura da escritura em 10/10/2016.

Note-se, a entrada dos documentos em referido serviço notarial ocorreu no dia 05/10/2016, conforme protocolo juntado com a inicial.

Já o pedido de cumprimento de sentença, que dá início à fase executiva, foi protocolizado em 10/10/2016.

Referido Serviço Notarial enviou a este juízo a cópia atualizada das matrículas do imóvel e da vaga de garagem, nas quais consta a averbação da existência da ação principal em 15/01/2018, tendo sido protocolado o ofício que determinou a averbação em 18/12/2017.

Em 05 de junho de 2018 foi averbada a penhora.

Portanto, já havia mais de um ano da data em que a embargante deu entrada da documentação no Cartório.

Ainda, as matrículas atualizadas enviadas pelo referido Serviço Notarial, confrontadas com aquelas juntadas com a inicial, demonstram que não existia qualquer pre- anotação de ação de execução ou penhora em outubro de 2016.

Ressalta-se que a embargante juntou recibo do referido Serviço Notarial, datado de 05/10/5016, onde consta a discriminação dos serviços, sendo certidão de inteiro teor das duas matrículas, guia do ITBI, como também a própria guia do ITBI, com data de 05/10/2016.

A embargante juntou os comprovantes de pagamento a partir de 10/2016, já em seu nome.

Desta forma, restou demonstrada a negociação do imóvel anteriormente a expedição de ofício para averbação premonitória, inclusive com a entrada dos documentos necessários para a escrituração.

Tais documentos comprovam a aquisição real do imóvel pela embargante, ainda que não tenha ocorrido a transferência do domínio.

Para o manejo de embargos de terceiro é suficiente a posse e a embargante comprovou a posse do imóvel desde outubro de 2016, anterior à averbação premonitória.

Portanto, os requisitos dos embargos de terceiro foram suficientemente comprovados. Posto isso, JULGO PROCEDENTES estes embargos de Terceiro, para o fim de determinar o cancelamento da averbação premonitória e da penhora incidente sobre os imóveis apartamento no 06 do Edifício Rafaela, objeto da matrícula no 4679 e da respectiva vaga de garagem, objeto da matrícula 4696, ambas junto ao Serviço de Registro de Imóveis do Sétimo Ofício.

Condeno os embargos ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa, atualizado pelo INPC. Intimem-se. Transitada em julgado, traslade-se cópia para os autos principais.”.

Pois bem. Nos termos da Súmula n. 375 do Superior Tribunal de Justiça, “
o reconhecimento da fraude à execução depende
do registro da penhora do bem alienado
ou da
prova de má-fé do terceiro adquirente
”.
(destaquei)

Em consonância com o entendimento sumulado, o CPC ampliou as hipóteses de fraude à execução, nos seguintes termos:

“Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória,

desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V - nos demais casos expressos em lei.

§ 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.

§ 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.”

Extrai-se do inciso IV que a caracterização da fraude de execução exige que, ao tempo da alienação, esteja em curso ação contra o devedor, com citação válida, capaz de reduzi-lo à insolvência. Contudo, consoante a Súmula 375 do c. STJ, a configuração de fraude à execução também depende da prova da má-fé do terceiro adquirente.

Infere-se ainda, mais especificamente do § 2o, que, em casos de fraude à execução, quando não há registro do bem, o ônus de comprovar a inexistência de má-fé é do terceiro adquirente, e não do credor.

Como se vê, a legislação processual dispõe como atuação necessária, a demonstração de boa-fé pelo adquirente; a medida foi inspirada em decisões judiciais que, para comprovar a boa-fé do adquirente de bem imóvel, exigiam a exibição de certidões do domicílio do alienante visando aferir a existência de eventuais processos judiciais pendentes.

Trago para ilustrar:

“Cabe ao comprador do imóvel provar que desconhece a existência da ação em nome do proprietário do imóvel, não apenas porque o art. 1o da Lei 7.433/85 exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação de imóveis, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boafé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” (REsp. no 655.000/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi “Código de Processo Civil e legislação processual em vigor”, Theotonio Negrão e José Roberto F. Gouvêa, 45a ed., 2013, nota 16 ao art. 593/1973).

E, ainda:

“Tem-se pacificado, na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o entendimento de que a prudência esperada do adquirente implica a apresentação de certidões de distribuição de ações cíveis e criminais contra o alienante, a fim de se certificar da inexistência de débito inscrito em dívida ativa, com demanda ajuizada e citação realizada; não bastando, portanto, apenas a apresentação da matrícula do imóvel desprovida de apontamentos. Confira-se: REsp n. 1.655.055/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 6/4/2017, DJe 27/4/2017.

No caso, embora a apelada alega que tomou todas as cautelas, apenas demonstrou a emissão de certidão de inteiro teor à época e certidão trabalhista, também desprovida de atos de diligência, sob os quais falei adiante.

No exame acurado dos autos, não é desarrazoado afirmar a existência de
consilium fraudis.

Isso porque, não consigo vislumbrar boa-fé da apelada, que se furtou ao conhecimento da demanda em curso contra os alienantes, (
e, pasmem! Que é seu cunhado)
, levando a cabo negociação despida de segurança, em verdadeiro risco jurídico.

A esse respeito, vale a pena trazer o entendimento, do qual compartilho de que
“há presunção de fraude à execução quando o adquirente de imóvel dispensa certidão do cartório do distribuidor cível do domicílio do vendedor relativa a feitos ajuizados”.
(TJ-SP 21028914120188260000 SP 2102891-41.2018.8.26.0000, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 26/06/2018, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2018)

Ora, bastava uma simples consulta ao distribuidor que seria suficiente para verificação da situação jurídica dos Executados (principalmente de Jorge, seu cunhado). Aliás, poderia (na verdade, deveria) ter solicitado ajuda do seu companheiro, Gilson, que é irmão do executado e advogado, sabedor, portanto, das normas.

Nesse cenário, tem-se que o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Aliás, a apresentação das referidas certidões, no ato da lavratura de escrituras públicas relativas a imóveis é obrigatória, ficando, ainda, arquivadas junto ao respectivo Cartório, no original ou em cópias autenticadas.

É que assim estabelece o § 2o do art. 1o da Lei no 7.433/85 – que “dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências”:

“Art 1o - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(...) § 2o - O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais,
feitos ajuizados
, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.” (destaquei)

Assim é que, se a partir da vigência da Lei no 7.433/85, na lavratura da escritura pública relativa à imóvel, o tabelião obrigatoriamente faz constar, “no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório” dos “feitos ajuizados”, descabida a alegação de desconhecimento acerca da existência da ação distribuída em nome do antigo proprietário/executado.

Em consequência, a ausência de verificação, pelo adquirente, de possíveis ações judiciais propostas em face do alienante e seus antecessores, viola a boa-fé objetiva, por contrariar padrão de conduta mínimo exigível na celebração dessa espécie de avença.

A esse respeito, já decidiu esse eg. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO À EXECUÇÃO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – PROCEDÊNCIA – ALEGADA PRESUNÇÃO RELATIVA DE FRAUDE À EXECUÇÃO - ART. 593, II DO CPC - PREEXISTÊNCIA DA ACTIO EXECUTIVA EM RELAÇÃO À ALIENAÇÃO – ACOLHIMENTO – ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBE A QUEM A PRESUNÇÃO DESFAVORECE – TERCEIRO ADQUIRENTE QUE DEVE PROVAR QUE IGNORAVA A AÇÃO PREEXISTENTE OU QUE A ALIENAÇÃO SERIA INCAPAZ DE REDUZIR O ALIENANTE (EXECUTADO) À INSOLVÊNCIA – AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS SEM A DEVIDA CAUTELA – CERTIDÃO NEGATIVA DE FEITOS JUDICIAIS PENDENTES – INTELIGÊNCIA DO § 2o DO ART. 1o DA LEI No 7.433/85 – NECESSIDADE - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. “Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.” (STJ – 3a CCível –RMS 27.358/RJ – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – julgado em 05/10/2010, DJe 25/10/2010). Ausente a prova de que o adquirente de imóvel tenha se acautelado com a exigência de certidão de existência de ações de execução em andamento contra o alienante, confirmando que este o procurou para oferecê-lo à venda porque se encontrava com dívidas e “jurado de morte”, não há como acolher a tese de se tratar de adquirente de boa-fé. (TJ-MT - APL: 00070017220088110002 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 20/05/2015, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 26/05/2015)

No caso, a assinatura do suposto contrato de compra e venda se de um dia anterior a sentença de procedência da ação principal em 04/02/2.016; quando houve o reconhecimento de firma de todos os envolvidos, já em 04/10/2.016, o processo já tinha retornado do TJ/MT, com a confirmação da sentença. Portanto, era plenamente possível tomar conhecimento da existência da ação, com uma simples consulta para se verificar a existência da situação jurídica.

Aliás, voltando a questão das certidões apresentadas pela apelada, se verifica que a certidão negativa de débito trabalhista é posteriormente (10/10/2016), cerca de oito meses e da assinatura do contrato de compra e venda, da mesma forma que a certidão de inteiro teor, que é 05/10/2016. Portanto, dita como verídica a história contada na inicial, o que se verifica a apelada assinou o contrato de compra e venda, pagou, tomou posse, para então proceder como alguma consulta.

Tanto é verdade a falta de cautela da apelada que a Escritura não foi lavrada pela existência da execução, conforme se vê das anotações (fls. 117 e seguintes, numeração dos autos físicos).

Mais não é só!

Inexiste prova do pagamento.

A apelada, a fim de comprovar o pagamento do apartamento, anexou na inicial, recibo assinado aos 08/10/2.016, pelo executado, no qual consta:

“...confesso ter recebido da Sra. Andreia Scaldelay Macedo o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) em dinheiro vivo, referente à venda do apartamento localizado na rua Joaquim Murtinho, No. 1805, Porto, apto 06, Edíficio Rafael, na cidade de Cuiabá-MT”.

A época, o recibo causou estranheza ao juiz condutor do feito que lançou o seguinte despacho:

“Causa-me espécie o recibo de fls. 17/verso onde a autora, que alega ser hipossuficiente, pagou EM DINHEIRO VIVO ao executado Jorge Luiz Amorim Silva a bagatela de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

Dessa forma, intimem-se a parte embargante para que traga aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias os seguintes documentos:

a)

Comprovação de saque e/ou movimentação bancária relativa à cifra acima mencionada;

b)

Declaração de imposto de renda relativos aos exercícios financeiros de 2013 a 2017;

c)

Declaração sobre operação imobiliária – DI e Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB, relativas ao imóvel penhorado;

d)

Comprovantes de pagamento de agua, luz, telefone, IPTU e condomínio no período de fevereiro de 2016 a fevereiro de 2018.”.

O despacho não foi cumprido e foi certificado o decurso do prazo.

Somente na Impugnação a Contestação, alterando totalmente a história, a apelada declarou que lhe foi restituído o valor de R$ 80.000,00 pela Vanguard de uma negociação desfeita e recebeu aos 25/07/2.016 em sua conta. Para efetuar o pagamento o casal (compradores-executados) indicaram a conta do irmão do executado Jorge, o Sr. Gilson (que é namorado/companheiro da apelada) e assim proedeu. Posteriormente, segundo alega, Gilson transferiu R$ 70.000,00 para seu irmão.

Ocorre que a dita transferência, (fs. 140 – numeração dos autos físicos) se deu em 29/09/2.017, quase um ano após a data do recibo juntado na inicial.

Ou seja, trata-se de cenário totalmente estranho ao contido na inicial. Lá, a história conta é e pagamento em espécie, no dia 08/10/2016; na impugnação, pagamento mediante transferência da apelada para Gilson e depois entre irmãos, um ano e sete meses da assinatura do contrato de compra e venda.

A propósito (
mutatis mutandis):

“EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE BEM IMÓVEL. FRAUDE À EXECUÇÃO. Escritura pública outorgada após a propositura da execução. Ausência de prova do pagamento do preço de aquisição do imóvel, à época da celebração do negócio jurídico. Dispensa das certidões exigidas pela Lei 7.433/1985. Presunção de boa-fé afastada. Alienação realizada após o ajuizamento de demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência. Art. 792, IV, do CPC. Fraude à execução reconhecida. Precedente do C. STJ em recurso repetitivo. Embargos de terceiro rejeitados. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP - APL: 10003715020188260281 SP 1000371-50.2018.8.26.0281, Relator: Afonso Bráz, Data de Julgamento: 07/11/2018, 17a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2018)

Ainda que se admitisse a tese da impugnação (apenas a título de exaurimento), anota-se que os documentos foram juntados somente na impugnação, não observando as disposições legais relativas à produção de prova documental, nem mesmo a determinação do juízo, até então condutor do feito de comprovação.

Ora, não se trata de documento novo e não há justificativa para apresentação extemporânea. Os Embargos foram intentados em 2.018 e a transferência se deu em 2.017.

Como se sabe, em se tratando de documento que se destina a fazer prova dos fatos alegados na inicial, ou seja, essenciais à prova de fato constitutivo do direito do demandante, o momento processual oportuno de sua juntada é o do ajuizamento do feito.

Ainda poderia aqui elencar diversas outras circunstâncias que afastam totalmente a boa-fé alegada pela apelada.

Embora a apelada se declare mera namorada do Sr. Gilson que é irmão do executado, o que se vê é que se declara como casada desde 2.016/2.017, conforme se vê do Imposto de Renda do respectivo ano, no qual se declara como casada e indica o CPF do Sr. Gilson (691.363.511-72). Tratando-se, portanto, de companheiros, em união estável desde aquela época.

Também, não há prova da alega posse, desde da assinatura do contrato. Explico.

Conforme dito alhures, o juiz condutor do feito a época, determinou a juntada de constas energia, água, etc. desde a alegada posse, conforme alegado na inicial; todavia, a prova não veio aos autos.

A conta de energia juntada na inicial é de janeiro de 2.018 e não a época da celebrado do contrato. Lado outro, pagamento de taxa de condomínio e de IPTU em seu nome, não fazem prova fática da posse.

Aliada a ausência de prova, no imposto de renda 2.016/2.017, consta como sua morada o endereço:
Rua 30, número 10, quadra 51, st, 03, CPA III, Morada da Serra
, quando, se sabe que o endereço indicado à receita federal deve ser o atual, para eventuais intimações. Também no documento oficial não consta qualquer registro da negociação/alienação envolvendo o imóvel.

Por fim, não se pode deixar de destacar a estranha conduta dos advogados do executado, nos autos principais, que retiraram carga aos 17/03/2.017, só devolvendo mediante determinação do juízo, 76 dias após a carga, o que indica tentativa de obstar o início do cumprimento de sentença e averbação premonitória. Soma-se ainda a circunstância de que o contrato foi assinado somente por familiares, de um lado os executados, do outro a cunhada, tendo como testemunhas: Sr. Gilson (irmão do executado e companheiro da compradora) e pela mãe do executado e testemunha, Sra. Terezinha.

Se não bastasse, segundo informação do Cartorário,
“Quanto ao original do contrato, o mesmo não está no cartório, e sim fotocópia pois, fora retirado deste ofício. As firmas não foram reconhecidas neste Tabelionato”.

Nesse cenário, não há elementos favorável à apelada, para alicerçar a tese de boa-fé.

Voltando-se as questões principais, se tivesse a adquirente, ora apelada, para evitar futuros dissabores, atuada dentro dos limites da normalidade extraindo certidões, certamente saberia da existência do processo judicial que é de 2.014. Cautela dirigida a segurança do negócio, não foi levada a efeito pela apelada, isso sem considerar a disparidade de teses quanto ao pagamento, também sem escritura lavrada e qualquer prova de posse.

Não agindo com prudência normal à realização do negócio, assumiu o risco de produzir o resultado do qual, agora, procura, totalmente sem êxito, se esquivar, o que faz, todavia, presumir o
consilium fraudis.

Tipificada, destarte, a hipótese de má-fé da adquirente (Súmula no 375 do e. STJ), tem-se por ineficaz o negócio em relação aos apelantes porquanto a alienação é oriunda de atos praticados em fraude à execução, sujeitando-se, por isso, o bem à execução.

Contudo, o reconhecimento da fraude se limita à averbação da declaração de ineficácia em relação à fraude reconhecida, permitindo a subsistência da penhora demais atos envolvendo o bem fraudulentamente transferido.

Por derradeiro, tendo em vista que restou reconhecida a alteração da verdade dos fatos pela apelada, que na inicial alegou e juntou documento com a tese de que houve pagamento em espécie, recebido no dia 08/10/2.016; e, posteriormente após determinação do juiz e apresentou de contestação, mudou a versão, alegando transferência bancária sua para Gilson e, dele para o irmão, em momento quase um ano após a data do recibo juntado na inicial. A conduta praticada se amolda ao inciso II, do artigo 80 do CPC, configurando litigância de má-fé, razão pela qual, nos termos do artigo 81, do CPC, a multa e 1% sobre o valor corrigido da causa.

Ante o exposto
, DOU PROVIMENTO
ao recurso para julgar improcedentes os embargos de terceiro, pronunciando a fraude à execução e,
ipso facto
, a ineficácia da alienação em relação aos apelantes, com a aplicação de multa por litigância de má-fé, no percentual de 1% sobre o valor da causa atualizado em favor dos apelantes.

Fica condenada ainda a apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da causa atualizado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022