Tribunal: TJMT
Processo: 1003690-38.2017.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-06

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÌCULA – DECADÊNCIA – AFASTAMENTO – ARTIGO 178, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO - § 1o DO ARTRIGO 1.013 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – BOA FÉ DO ADQUIRENTE - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – REGISTRO DA TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – PROVA INEQUÍVOCA DE PROPRIETÁRIO DO IMOVEL – ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL - AUSÊCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FRAUDE – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO NA MATRÍCULA - BOA FÉ PRESUMIDA. Recurso conhecido e provido para afastar a decadência e prosseguindo em relação ao mérito o Tribunal, afastamento do cerceamento de defesa e julgamento de improcedência da demanda.
(1)- Se a parte pretende anular escritura pública de compra e venda o prazo decadencial prescrito no artigo 178, inciso II, do CC, é de 04 anos. Não verificando este prazo entre a data do registro no CRI competente e o ajuizamento da lide, afasta-se a questão da decadência equivocadamente tratada na sentença quando esta faz alusão ao contrato formalizado entre o autor e a imobiliária. Recurso conhecido e provido.
(2)- Reformando a sentença em relação à decadência, estando o feito em condições de julgamento pelo Tribunal, pode este prosseguir, na forma do § 1o, do artigo 1.013, do Código de Processo Civil, não se falando em supressão de instância ou violação do duplo grau de jurisdição.
(3)- Estando processo apto a receber sentença de mérito, não há que registrar alegação de cerceamento de defesa. Comparando a prova, mero contrato particular de compra e venda formalizada há mais de 30 anos entre o autor e a imobiliária com a propriedade já em nome do adquirente, devidamente registrada no CRI, qualquer prova oral ou documental seria inócua e, desta forma, apresenta correto o julgamento do feito no estágio que se encontra. Preliminar afastada.
(4)- Comprovada propriedade em nome dos requeridos, tendo o autor simples documento particular de compra e venda formalizada com a imobiliária, neste contexto, tem apenas um direito pessoal contra esta e, não serve para obstar a prova materializada através da propriedade dos adquirentes, fazendo este prova desta situação, dentro do prescrito no artigo 1.245 do Código de Processo Civil. A boa fé se presume e somente em situações extraordinárias pode ser desconsiderada. A veracidade do documento público consignado na escritura publica de compra e venda lavrada em Cartório competente presume-se correta ante a fé publica do serventuário da justiça. Ação julgada procedente.
(5)- Conhecido e provido o recurso, afastada a decadência, prosseguindo o Tribunal, não acatando o alegado cerceamento de defesa e julgamento improcedente o mérito da lide, deve o vencido responder pelos custos do processo e honorários advocatícios, estes suspensos a exigibilidade em face de o vencido estar litigando sob auspícios da justiça gratuita. Aplica-se, no caso, o prescrito no § 2o, do artigo 85, do Código de Processo Civil. Conseqüências do julgamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003690-38.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ANTONIO FRANCO DIAS - CPF: 181.403.001-87 (APELANTE), SIRLEIA STROBEL - CPF: 378.036.031-49 (ADVOGADO), ERNESTINA LEONES FRANCO - CPF: 513.312.171-72 (APELANTE), IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP - CNPJ: 03.837.804/0001-38 (APELADO), JOSE BALBINO DE MELO - CPF: 688.217.511-04 (APELADO), MARIA AUXILIADORA ARAUJO RAMOS - CPF: 432.871.661-15 (ADVOGADO), SONIA APARECIDA BARCELOS - CPF: 880.189.971-87 (APELADO), LETICIA BATISTA DE SOUZA - CPF: 030.165.801-36 (ADVOGADO), IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP - CNPJ: 03.837.804/0001-38 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÌCULA – DECADÊNCIA – AFASTAMENTO – ARTIGO 178, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO - § 1o DO ARTRIGO 1.013 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – BOA FÉ DO ADQUIRENTE - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – REGISTRO DA TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – PROVA INEQUÍVOCA DE PROPRIETÁRIO DO IMOVEL – ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL - AUSÊCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FRAUDE – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO NA MATRÍCULA - BOA FÉ PRESUMIDA. Recurso conhecido e provido para afastar a decadência e prosseguindo em relação ao mérito o Tribunal, afastamento do cerceamento de defesa e julgamento de improcedência da demanda.

(1)- Se a parte pretende anular escritura pública de compra e venda o prazo decadencial prescrito no artigo 178, inciso II, do CC, é de 04 anos. Não verificando este prazo entre a data do registro no CRI competente e o ajuizamento da lide, afasta-se a questão da decadência equivocadamente tratada na sentença quando esta faz alusão ao contrato formalizado entre o autor e a imobiliária. Recurso conhecido e provido.

(2)- Reformando a sentença em relação à decadência, estando o feito em condições de julgamento pelo Tribunal, pode este prosseguir, na forma do § 1o, do artigo 1.013, do Código de Processo Civil, não se falando em supressão de instância ou violação do duplo grau de jurisdição.

(3)- Estando processo apto a receber sentença de mérito, não há que registrar alegação de cerceamento de defesa. Comparando a prova, mero contrato particular de compra e venda formalizada há mais de 30 anos entre o autor e a imobiliária com a propriedade já em nome do adquirente, devidamente registrada no CRI, qualquer prova oral ou documental seria inócua e, desta forma, apresenta correto o julgamento do feito no estágio que se encontra. Preliminar afastada.

(4)- Comprovada propriedade em nome dos requeridos, tendo o autor simples documento particular de compra e venda formalizada com a imobiliária, neste contexto, tem apenas um direito pessoal contra esta e, não serve para obstar a prova materializada através da propriedade dos adquirentes, fazendo este prova desta situação, dentro do prescrito no artigo 1.245 do Código de Processo Civil. A boa fé se presume e somente em situações extraordinárias pode ser desconsiderada. A veracidade do documento público consignado na escritura publica de compra e venda lavrada em Cartório competente presume-se correta ante a fé publica do serventuário da justiça. Ação julgada procedente.

(5)- Conhecido e provido o recurso, afastada a decadência, prosseguindo o Tribunal, não acatando o alegado cerceamento de defesa e julgamento improcedente o mérito da lide, deve o vencido responder pelos custos do processo e honorários advocatícios, estes suspensos a exigibilidade em face de o vencido estar litigando sob auspícios da justiça gratuita. Aplica-se, no caso, o prescrito no § 2o, do artigo 85, do Código de Processo Civil. Conseqüências do julgamento.

R E L A T Ó R I O

Colenda 2a. Câmara Cível.

Na origem, AÇÃO DE ANULAÇAO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/CCANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DANOS MATERIAIS E MORAIS que restou promovida por ERNESTINA LEONES FRANCO contra IMOBILIÁRIA AURORA LTDA, JOSÉ BALBINO DE MELO e SONIA APARECIDA BARCELOS, todos identificados nos autos, feito originário da Comarca de Rondonópolis, Estado de Mato Grosso. Para tanto sustentaram que em 24/07/1984, adquiriram um lote urbano junto a FINANCIAL IMOBILIÁRIA, contrato de compra e venda formalizada, lote n.05, quadra 85, Parque SAGRADA FAMÍLIA, registrado e matriculado no CRI sob n. 61610. Que, compareceu em data de 01/03/2017, verificou que o imóvel em questão tinha sido vendido a JOSÉ BALBINO e SONIA. Pretendeu desta forma, a anulação do ato jurídico, restituição do imóvel, danos morais, sugerindo o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Alternativamente, condenação dos requeridos no ressarcimento dos gastos que teve IPTU/ISA, desde a data da aquisição, custas processuais e honorários advocatícios. Constam dos autos que alcançando a fase sentencial, a magistrada que subscreveu a sentença recorrida, Doutora MILENE APARECIDA PEREIRA BELTRAMINI, fazendo suas razões, acolheu a preliminar argüida e extinguiu o feito, nos termos do artigo 487, inciso II, do CPC, condenando ao autores no pagamento dos custos do processo e honorários, estes arbitrados simbolicamente em R$ 1.000,00 (um mil reais). (ID-78994642). Sustentou a sentença que, no caso, residiu o prazo decadencial de 04 (quatro) anos, na dicção do artigo 178, § 9o, inciso V, do CC/1916, contado da data de sua celebração. Que o contrato somente tinha validade por 90 (noventa) dias.

Sustentou a apelante, fazendo suas razões de que a questão de decadência residiu em equívoco da magistrada de piso e, neste norte jurídico, deseja anular a ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA aos 17/06/2013 em que IMOBILIÁRIA AURORA LTDA vendeu o imóvel para JOSE BALBINO DE MELO e sua esposa SONIA APARECIDA BARCELOS, devendo, no caso, ser aplicado o CC/2002.

Sustentou, em sequencia, CERCEAMENTO DE DEFESA afirmando a aplicação da regra da REVELIA em relação à vendedora do imóvel – IMOBILIÁRIA AURORA LTDA. No mérito, afirma que os remanescentes JOSE BALBINO DE MELO e s/esposa já existia a averbação correspondente, não residindo o que a falar em BOA FÉ dos réus, adquirentes.

Contraminuta recursal apresentada, fazendo as razoes de direito, pugnam os apelados JOSÉ e ESPOSA pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

Quanto o bastante, peço dia para julgamento. Providências de estilo. Cumpram-se.

Des. Sebastião de Moraes Filho

– Relator-

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

No caso em apreço, verificando os limites do recurso, nos termos do artigo 1.013 do CPC, reside a analisar a questão da decadência. Caso afastado competirá ao Tribunal, se a causa já estiver madura a receber sentença de mérito, prosseguir no julgamento, na determinação constante do parágrafo único, do citado artigo e comando processual civil.

No caso dos autos, é incontroverso que, como bem consta do pedido inicial, a aquisição se deu em data de 24/07/1984 e que o autor somente tomou conhecimento da venda a terceiros em data de 01/03/2017. E, prosseguindo na inicial, deseja a anulação da venda feita pela IMOBILIÁRIA AUTORA LTDA a JOSÉ BALBINO DE MELO e SONIA APARECIDA BARCELOS (marido e mulher), conforme ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA registrada a propriedade em nome dos adquirentes, em data de 18/06/2013. E, pelo teor da matrícula de número 2/61.610, em relação ao citado imóvel, não consta ao menos, averbação premonitória em relação ao contrato particular formalizado entre o autor e a imobiliária.

Ao que se vê dos autos, esta ação foi ajuizada em data de 21/07/2017, conforme se vê no despacho inicial proferido pela magistrada presidente do feito.

Pois bem. Realmente, no caso em apreço, não agiu com seu costumeiro acerto quando a magistrada de piso, fazendo suas razoes de decidir, para fins de acatar a decadência, fez seu pronunciamento de fato e de direito, levando em consideração a data da assinatura do contrato formalizado pelo Autor e a Imobiliária Aurora Ltda. Isto porque, conquanto tenha colocado a empresa vendedora no polo passivo da demanda, o que o autor deseja, a rigor do seu pedido inicial, é a anulação feita por esta aos adquirentes JOSÉ BALBINO e S/ESPOSA, fato que, conforme o registro imobiliário, somente se concretizou em data de 18/06/2013, escritura pública de compra e venda já registrada no CRI e, portanto, desde aquela data os adquirentes do imóvel passaram a ser dono do mesmo, por força do que estabelece o artigo 1.245 do CC – ‘Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis’.

Assim, o documento apresentado, não é titulo translativo e sequer encontra-se averbado à margem da matricula do imóvel para fins de informações a terceiros de boa fé.

Mas, o equívoco da magistrada em sentenciar levando em consideração aquele contrato formalizado entre o autor e a imobiliária já que o pano jurídico é a anulação do registro imobiliário em nome dos proprietários JOSÉ BALBINO e ESPOSA, aplicando-se, no caso o vigente Código Civil Brasileiro e não o revogado como admitido na sentença, de igual forma, não se sustenta a pretensão recursal. Isto porque, em primeiro aspecto, os adquirentes são detentores de DIREITOS REAIS, oponíveis ERGA OMNES enquanto que o AUTOR, baseado em um contrato particular de compra e venda onde sequer consta averbação no Registro Imobiliário, à margem da matrícula, somente ostenta um DIREITO PESSOAL e oponível tão somente em relação às partes que formalizaram aquele instrumento, isto é, entre o AUTOR e a vendedora, IMOBILIÁRIA AURORA LTDA.

Assim, entre a data da escritura, em data de 18/03/2013 e a data da propositura da demanda, em data de 21/07/2017, decorreram, exatamente, 03 anos, 07 meses e 17 dias. Portanto, não há o que em decadência. Isto porque, a rigor do prescrito no artigo 178, inciso II, do Código Civil Brasileiro, o prazo decadencial para anulação do ato jurídico por erro ou dolo é de 04 (quatro anos).

Mas, embora estando a magistrada de piso equivocada em registrar a decadência, imiscuindo em relação ao mérito, na recomendação do § 1o, do artigo 1.013, do Código de Processo Civil, não tem direito a apelante.

Sustentou, inicialmente, a existência de CERCEAMENTO DE DEFESA. Não reside como albergar esta alegação em sede recursal. Não vejo como provas outras, notadamente as orais, possam macular um ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA PERANTE O NOTÁRIO e, consequentemente, o REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE em nome dos adquirentes. Sem alongar no assunto, a fé publica do Notário, conquanto que registra apenas efeitos ‘presumidos’, com registrado, no caso em apreço, quaisquer outras provas são inócuas e desnecessárias.

Portanto, agiu com correção a sentença de primeiro grau que, entendendo o caso maduro, aplicou a regra do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, prescindindo de provas outras e julgando o feito antecipadamente.

O magistrado, ao seu talante, desde que as provas requeridas são desnecessárias ao deslinde da controvérsia formalizada nos autos pelas partes pode dispensar outras além dos documentos já constantes dos autos. E, se não reside necessidade de provas outras, desnecessário se apresenta a formalização de saneamento e instrução do processo, tornando-se prejudicado esta ato processual, por ser totalmente desnecessário e, desta forma, não reside como acalentar a pretensão do apelante ao trazer as apócrifas alegações de que teve seu direito cerceado.

Isto porque, se o plano factual da lide é incontroverso, a prova testemunhal ou outra, no caso em comento, não tem qualquer utilidade na formação do correto convencimento do magistrado, levando em consideração os limites da lide, não é necessário prolongar o andamento do feito com atos inócuos e desnecessários. E como melhor amolda a questão em análise recursal, segundo vejo esta questão posta.

Por tais aspectos, deve ser visto que o colendo Superior Tribunal de Justiça já determinou que o magistrado é livre para apreciar, indeferir ou solicitar quaisquer provas necessárias ao convencimento, não constituindo a decisão antecipada da lide, cerceamento de defesa (STJ, AGRG NO ARES 420.011-DF, fonte sítio do STJ)’.

No que tange ao mérito, este tribunal, substituindo o magistrado de piso, não sendo caso de retorno dos autos para continuação do feito, não deve acatar os argumentos trazidos pelo apelante. No caso, reside perfeita identificação do cumprimento, por parte dos autores (ora apelados) do que está consubstanciado pelo artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Deve ser visto que do ponto de vista jurídico, sob todos os prismas, a BOA FÉ SE PRESUME. E, no caso em apreço, quando da compra realizada entre os apelados JOSÉ BALBINO e s/esposa, não constava da matricula qualquer alusão de que, anteriormente, este imóvel tinha sido transacionado pela Imobiliária para o autor da demanda. De outro norte, aquele contrato particular que, segundo alegado, não foi cumprido, trata-se de mero direito pessoal que não tem lastro suficiente para anular o registro imobiliário, direito real oponível ‘erga omnes’ pelos apelados em face de terceiros.

E, diga-se, ainda que, complementando o artigo 1.245 do CC, sobre a transferência da propriedade imóvel, para eliminar qualquer dúvida, contextualiza o seu § 1o - Enquanto não registrar o titulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’.

Desta forma, não se registra na espécie qualquer possibilidade de alegação de fraude praticada pelos adquirentes JOSE BALINO e ESPOSA. Neste caso, a boa fé dos adquirentes é presumida e somente cede lugar através de provas solidas, eis que, quando da aquisição, ao adquirir o imóvel, não constando qualquer restrição junto ao Registro Imobiliário, constata-se, de forma clara, que as medidas acautelatórias, antes da aquisição daquele lote foram tomadas.

No caso, somente resta ao autor perseguir eventual direito contra o causador do dano, no caso, a empresa vendedora do imóvel, desde que não alcançado este direito pessoal pela decadência prescrita no ordenamento substantivo civil, ficando aqui o registro. Ademais, o homem é o arquiteto de seu próprio destino e, no caso em apreço, adquirindo o imóvel no ano de 1984 e somente em 2017, 33 anos após, verificar o registro imobiliário, trata de negligência sem limites e, neste particular, aplica-se o brocardo ‘DORMIENTIBUS NON SUCCURRIT JUS’.

Bem a propósito o posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça, mudando o que deve ser mudado.

‘EXECUÇÃO FISCAL – IMÓVEL – ARREMATAÇÃO – PENHORA – AUSENCIA DE REGISTRO. Não registrada a penhora, a ineficácia da venda, em relação à execução fiscal, depende de demonstração de que o adquirente tinha conhecimento da constrição. (AGRG NO AG N. 480.706-MG, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, julgado em 26/09/2006, publicado em 26/10/2006, DJU, fonte sitio do STJ)’.

CONCLUSÃO – Conheço do recurso e lhe dou provimento para, nos termos da fundamentação acima, afastar a DECADENCIA, equivocadamente tratada na sentença de primeiro grau de jurisdição. E, em prosseguimento regular, na forma do § 1o, do artigo 1.013 do Código de Processo Civil, afasto a preliminar de cerceamento de defesa e adentrando no mérito, julgo improcedente a ação anulatória proposta e condeno o autor nos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados, na forma do § 2o , do artigo 85, do Código de Processo Civil em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda, que não restou impugnada, restando suspensa a exigibilidade em face de o autor estar litigando sob os auspícios da Justiça Gratuita (Lei 1.060/5O c/c art. 98 do CPC) (ID-78994596).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022