Tribunal: TJMT
Processo: 0002197-65.2018.8.11.0049
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-20
Data de publicação: 2022-09-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA CONTRATUAL EM RAZÃO DO RISCO DE EVICÇÃO – AUSÊNCIA DE PERDA OU DESAPOSSAMENTO DO BEM – EVICÇÃO INOCORRENTE – INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DE CONTRATO DESCUMPRIDO –EXCESSO DE EXECUÇÃO – NÃO VERIFICADA - MULTA CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) - TERMO INICIAL DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO INADIMPLEMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS COM APLICAÇÃO DE MULTA PREVISTA NO ART. 1026,§ 2o DO CPC – AUSÊNCIA DE PROPÓSITO PROTELATÓRIO – MULTA INCABÍVEL – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Não se justifica a pretensão de suspensão do pagamento das parcelas contratuais em razão da existência do gravame na matrícula do imóvel, ainda mais quando este foi objeto de cláusula expressa no negócio jurídico firmado entre as partes, com a possibilidade de ressarcimento de valores pagos pelo comprador ou abatimento no valor total da dívida, pois esse aspecto, não causa desapossamento ou perda do bem, e consequentemente, não caracteriza evicção. 2. Com efeito, não consta dos autos nenhuma situação fática que autorize a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido a embasar o inadimplemento pelo embargado, de modo que correta a decisão que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 3. “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Tratando-se de dívida líquida com vencimento certo, os juros de mora devem incidir a partir do vencimento da obrigação, mesmo nos casos de responsabilidade contratual (...) (STJ – Quarta Turma - AgInt no AREsp 1079466/RJ - Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – Julg. 26.2.2019). 5. Não havendo intuito manifestamente protelatório na interposição de embargos de declaração, deve ser afastada a imposição da multa prevista no art. 1026, § 2o do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002197-65.2018.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Contratos Bancários, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CESAR TORRES VEDANA - CPF: 791.569.081-72 (APELANTE), ALEXANDRE TORRES VEDANA - CPF: 388.122.901-91 (ADVOGADO), VALTER JOSE DOMINGUES - CPF: 037.255.616-72 (APELADO), ALESSANDER GIROTTO FERNANDES NOGUEIRA - CPF: 033.210.366-81 (ADVOGADO), SUELI GARCIA DE CARVALHO - CPF: 554.376.216-04 (APELADO), ALEXANDRE TORRES VEDANA - CPF: 388.122.901-91 (ADVOGADO), CESAR TORRES VEDANA - CPF: 791.569.081-72 (APELADO), ALESSANDER GIROTTO FERNANDES NOGUEIRA - CPF: 033.210.366-81 (ADVOGADO), SUELI GARCIA DE CARVALHO - CPF: 554.376.216-04 (APELANTE), VALTER JOSE DOMINGUES - CPF: 037.255.616-72 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE CESAR TORRES VEDANA E DESPROVEU O DE VALTER JOSÉ DOMINGUES E SUELI GARCIA DE CARVALHO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA CONTRATUAL EM RAZÃO DO RISCO DE EVICÇÃO – AUSÊNCIA DE PERDA OU DESAPOSSAMENTO DO BEM – EVICÇÃO INOCORRENTE – INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DE CONTRATO DESCUMPRIDO –EXCESSO DE EXECUÇÃO – NÃO VERIFICADA - MULTA CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) - TERMO INICIAL DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO INADIMPLEMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS COM APLICAÇÃO DE MULTA PREVISTA NO ART. 1026,§ 2o DO CPC – AUSÊNCIA DE PROPÓSITO PROTELATÓRIO – MULTA INCABÍVEL – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Não se justifica a pretensão de suspensão do pagamento das parcelas contratuais em razão da existência do gravame na matrícula do imóvel, ainda mais quando este foi objeto de cláusula expressa no negócio jurídico firmado entre as partes, com a possibilidade de ressarcimento de valores pagos pelo comprador ou abatimento no valor total da dívida, pois esse aspecto, não causa desapossamento ou perda do bem, e consequentemente, não caracteriza evicção. 2. Com efeito, não consta dos autos nenhuma situação fática que autorize a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido a embasar o inadimplemento pelo embargado, de modo que correta a decisão que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.
3.
“
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).
4.
Tratando-se de dívida líquida com vencimento certo, os juros de mora devem incidir a partir do vencimento da obrigação, mesmo nos casos de responsabilidade contratual (...) (STJ – Quarta Turma - AgInt no AREsp 1079466/RJ - Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – Julg. 26.2.2019). 5. Não havendo intuito manifestamente protelatório na interposição de embargos de declaração, deve ser afastada a imposição da multa prevista no art. 1026, § 2o do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CESAR TORRES VEDANA e também por VALTER JOSÉ DOMINGUES e SUELI GARCIA DE CARVALHO contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Vila Rica/MT, que nos autos da Ação de Embargos à Execução, intentada pelo primeiro apelante contra os demais, julgou parcialmente procedente o pedido para
“(i) abater o valor devido a título de encargos registrados na matrícula do imóvel com o valor devido para quitação da última parcela da avença, vencida no dia 30.03.2015;
(ii) reduzir o valor da multa contratual para o percentual de 10% da parcela inadimplida; (iii) determinar sejam os juros de mora cálculos, no percentual de 1% ao mês, desde o vencimento da parcela inadimplida; (iv) determinar a incidência de correção monetária pelo INPC, desde a data do vencimento; (v) determinar a incidência da multa sobre o valor devido no dia do pagamento, cujo montante deve ser acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir do dia do vencimento. Os juros devem ser calculados de forma simples”. A sentença condenou ainda, os embargados ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido por meio dos embargos “(leia-se: base de cálculo dos honorários = montante originariamente executado - montante devido após o acolhimento dos embargos)”, devidamente corrigido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

O embargante/apelante afirma que o contrato de compra e venda é do tipo
“oneroso, comutativo e bilateral”
, ou seja,
“os contratantes têm obrigações recíprocas”
e, assim sendo, a exigibilidade das parcelas
“ficou submetida ao cumprimento de obrigações por parte dos vendedores”
, portanto, como não houve o cumprimento de certas obrigações, sustenta ter o direito de
“suspender o cumprimento do contrato em caso de risco de evicção”,
e com fundamento no art. 917 do CPC, invocar
“a exceção do contrato não cumprido com consequente nulidade da execução por inexigibilidade da obrigação e excesso de execução”.

Sustenta que o magistrado reconheceu a existência de risco de evicção, decidindo, inclusive que o embargante
“tinha o direito de descontar daquilo que dever aos vendedores o valor necessário para quitar dívida hipotecária que constituíram sobre o imóvel que lhe venderam”
, mas deixou de aplicar a exceção do contrato não cumprido.

Relata que
“a cláusula
contratual transcrita na sentença estabelece que os vendedores devem quitar a dívida hipotecária. Caso não paguem, o embargante/apelante “poderá” exercer a opção de pagá-la e descontar do que deve aos vendedores”
e, não que o embargante
“deverá pagar a dívida hipotecária”
, mas isso não foi possível porque
“os embargados/apelados incontroversamente não aceitaram que o embargante/apelante quitasse suas dívidas e descontasse do preço das parcelas a ele devidas”
, assim ao não pagar a dívida, agiu com prudência,
“
afastando assim a possibilidade de ver sua opção sendo questionada, com base no art. 122 do CC, sob acusação de ser arbitrária”
, portanto quem incorreu em mora foram os embargados, nos termos do art. 319, 320 e 401 do CC.

Sustenta que sempre acreditou que ao longo dos pagamentos, os vendedores/embargados cumpririam suas obrigações, tanto é que enviou notificações extrajudiciais para que cumprissem suas obrigações antes do vencimento da última parcela do contrato, tanto é que foi descoberta a existência de uma
“ação de
Execução de Cédula Rural Hipotecária n. 96/70057-2, ajuizada pelo Banco do Brasil S/A contra os embargados/apelados (Código 24774 - CNJ 0001464- 46.2011.8.11.0049 - Id 70483799 - Pág 249-309)”
; dívida contraída no ano de 1996, que está sendo executada desde o ano 2011, além da existência de “autos de infração e embargo ambiental sobre o imóvel persistentes depois do vencimento da 3a parcela do contrato”

Entende, portanto, que
“está demonstrado que a execução é completamente nula porque há excesso de execução e a obrigação é integralmente inexigível. Ela deve ser extinta e só depois que os embargados/apelados cumprirem suas obrigações é que poderão voltar a exigir que o embargante/apelante cumpra sua parte na avença”.

Ainda, argui que, apesar da sentença reconhecer a inexistência de título executivo em favor de Sueli Garcia Carvalho, já que esta “
figura na escritura apenas como interveniente anuente com o objetivo de afastar possibilidade de alegação de ausência de outorga uxória, em razão de viver em união estável com o exequente/embargado na época da venda”
, mantem a embargada no polo ativo da execução

Defende o afastamento da multa aplicada quando da interposição dos embargos de declaração, eis que não tinham o intuito protelatório.

Por fim, sustenta que os juros de mora e multa devem incidir, não a partir do vencimento da parcela inadimplida (30.3.2015), mas sim que
“os
consectários moratórios apenas se tornam devidos a partir do momento em que os embargados/apelados provarem terem cumprido as obrigações que lhes dão direito de exigir o pagamento da parcela”,
além disso, entende que a multa deve ser reduzida para 2% e não fixada em 10% como determinou a sentença.

Pede, pois, o provimento do apelo, para que, anulada a sentença, sejam os embargos julgados procedentes, com inversão do ônus sucumbencial e inaplicabilidade da multa prevista no art. 1026, § 2o do CPC (Id.
130712174)

Valter José Domingues e Sueli Garcia de Carvalho também apelam, defendendo a necessidade de reforma da sentença em relação a redução da multa contratual para o percentual de 10%, por entender que o percentual de 20% fixado por
força da
“Escritura Pública de Compra e Venda (...), além de ser legitima, ajustada e contratada pelas partes, é de natureza legítima e legal, não podendo, pois, (...) em hipótese alguma, ser meramente reduzida ao fundamento de ocorrência de adimplemento de todas outras parcelas da avença
”, ainda mais porque “ela incide apenas sobre o valor da parcela inadimplida”, não sendo o caso de aplicação do art. 413 do CC, “como parece ter sido o entendimento”
.

Defendem que deve recair sobre o embargante “
a responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais deles decorrentes, como custas processuais, honorários advocatícios”, uma vez que foi perdedor na maior parte de seus pedidos.

Pede, pois, o
provimento do apelo, para que, reformada em parte a sentença, seja mantido a multa no percentual de 20% prevista no contrato e que o embargado arque com a integralidade do pagamento das custas e honorários advocatícios (Id.
130712179)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada julgou parcialmente procedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

Cesar Torres Vedana opôs embargos à execução em desfavor de Valter José Domingues e Sueli Garcia de Carvalho, oportunidade em que questionam a exigibilidade da obrigação de pagar veiculada na ação de execução de título extrajudicial n. 0002196-80.2018.8.11.0049.

O feito foi ajuizado perante o Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Ituiutaba-MG, sobrevindo declínio de competência em favor deste juízo.

A inicial foi recebida sem efeito suspensivo.

O embargado, por sua vez, pugnou pela total improcedência dos embargos.

É o relatório. Decido

Concluída a fase postulatória, verifico que constam dos autos elementos suficientes para o julgamento integral do mérito, sendo despicienda eventual produção probatória na espécie (art. 355, I, do CPC).

A ação de execução de título extrajudicial principal possui fundamento na escritura pública de compra e venda de imóvel firmada entre as partes, conforme documento juntado em id. 70545056 - Pág. 47-53 (dos autos principais).

Segundo consignado no referido documento, dentre outras parcelas, o embargante assumiu a obrigação de pagar, no dia 30.03.2015, o equivalente a 33,33% do total de 9.756 arrobas de boi em favor de cada um dos embargantes, perfazendo o total de 6.504 arrobas de boi, conforme cotação média praticada nas praças de Vila Rica-MT e Confresa-MT, no dia 22.03.2015, oportunidade em que o preço por arroba nunca poderia ser inferior a R$ 82,00 e nem superior a R$ 100,00. Em caso de mora, foi pactuada multa de 20% do valor devido, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC.

Nesse aspecto, a execução principal tem o objetivo de promover o cumprimento judicial da dívida inadimplida, no importe de R$ 1.030.850,53 (no dia 28.08.2016), conforme cálculos apresentados pelos embargados na execução principal, considerando o valor da unidade da arroba em R$ 100,00

Pois bem. Os embargantes não contestam a existência da dívida propriamente dita, mas alegam: (i) ilegitimidade da embargada Sueli, uma vez que o imóvel estava registrado em nome de Valter e Ana Batista de Carvalho; (ii) excesso de execução pela cobrança indevida de juros, multa e correção monetária, entendendo devido o montante de R$ 999.909,09 (no dia 28.08.2016); (iii) incidência indevida da multa sobre os juros de mora da dívida principal; (iv) risco de evicção decorrente da execução de garantia hipotecária pelo Banco do Brasil (autos de código 24774, n. 1464-46.2011.811.0049); (v) existência de embargos ambientais no IBAMA; (vi) ausência de mora em razão da exceção do contrato não cumprido, de modo que deve ser abatido do valor total os encargos moratórios, no total de R$ 380.444,53 (incluso correção monetária, juros de mora e multa); (v) necessidade de redução da multa.

Merece parcial acolhimento a pretensão do embargante.

Verifico que o exequente Valter José Domingues era casado com Ana Batista de Carvalho; pelo que o imóvel estava registrado em nome de ambos. A esse propósito, a atual companheira do exequente Valter, Sueli Garcia de Carvalho, figurou como anuente no negócio jurídico

Nesse aspecto, ainda que subsista eventual legitimidade de Ana Batista de Carvalho, é certo que cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro; e o pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago (arts. 267 e 269, CC).

Anote-se que não houve impugnação dos embargantes em relação aos pagamentos anteriormente realizados, afigurando-se questionável a irresignação apenas em relação à última parcela da avença.

A propósito, esclareça-se que o embargante não impugnou a estimativa da arroba em R$ 100,00 a unidade, conforme cálculo dos embargados

Sob outro aspecto, reputo que não subsiste a alegação de exceção do contrato não cumprido.

A existência de gravame na matrícula do imóvel foi objeto de cláusula expressa do negócio jurídico firmado pelas partes (id. 70545056 - Pág. 50):

(...) com exceção da hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil S.A., indicada nas AV-01-5.441, AV-03-5.441, AV-04.5441, AV-01-5.442, AV-03-5.442, AV-04-5.442, declaram que os imóveis encontram-se livres e desembaraçados (...)

Caso alguma pendência seja encontrada, os vendedores e a anuente se comprometem a saná-la até o dia 30.04.2013 (cláusula 01).

Caso os vendedores não quitarem até 30 dias antes do vencimento da segunda parcela a hipoteca mencionada na cláusula 01, o comprador poderá quitá-la, bem como quaisquer outros ônus dela decorrente (honorários e custas), devendo o valor ser convertido em arroba de boi e descontado das parcelas seguintes.

A esse propósito, por expressa disposição contratual, em caso de ausência de pagamento pelos embargados, o embargante deveria promover a respectiva quitação e efetuar o desconto na parcela remanescente.

A circunstância não impediu o adimplemento da parcela no dia do vencimento pactuado pelas partes, pelo que são devidos os encargos moratórios.

No mais, observo que a execução mencionada pelo embargante (autos de código 24774, n. 1464-46.2011.811.0049) busca a constrição do imóvel registrado matrícula 7006 do CRI de São Félix do Araguaia, ao passo que o negócio jurídico firmado pelas partes versa da matrícula 5531 do CRI de Vila Rica.

Sem olvidar, anote-se que a execução citada pelo embargante versa de dívida no importe de R$ 83.072,71, quantia muito inferior ao montante devido na presente execução, de modo que não subsiste a alegação de risco pela evicção, máxime pelo valor de mercado do imóvel

Por consequência, entendo que não se justifica o inadimplemento do embargante na data aprazada, sobretudo considerando a faculdade de compensar o valor despendido com eventuais despesas da parcela inadimplida.

Inobstante a isso, deve ser assegurada ao embargante a possibilidade de quitar os ônus ainda existentes na matrícula do imóvel e efetuar a respectiva compensação no montante devido.

Por outro lado, à luz dos princípios da manutenção dos contratos e do adimplemento substancial, os procedimentos existentes no IBAMA para fins de regularização ambiental do imóvel não possuem o condão de elidir a mora do embargante.

Quanto à cláusula moratória, é certo que ao juiz é lícito, em conformidade com o disposto no artigo 413 do CC, adequar a penalidade, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Assim, considerando que houve o adimplemento de todas as outras parcelas da avença, o percentual de 20% do valor remanescente a título de multa mostra-se exorbitante. A meu ver, a redução da multa para 10% da parcela inadimplida é medida que se impõe. O ordenamento jurídico pátrio veda o enriquecimento sem causa, devendo ser, de fato, adequada a penalidade imposta ao embargante.

Por fim, conforme disposição contratual, os juros de mora devem ser cálculos, no percentual de 1% ao mês, desde o vencimento da parcela inadimplida. Do mesmo modo, a correção monetária também deve incidir desde a data do vencimento, com base no INPC.

Também assiste razão ao embargante quanto à forma de calcular o valor da multa

O percentual da multa deve ser calculado sobre o valor da parcela inadimplida no dia do pagamento, sem a incidência de qualquer encargo. Somente a partir do dia do inadimplemento deve incidir juros legais (1% ano mês) e correção monetária pelo INPC.

Esse o quadro, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: (I) abater o valor devido a título de encargos registrados na matrícula do imóvel com o valor devido para quitação da última parcela da avença, vencida no dia 30.03.2015; (ii) reduzir o valor da multa contratual para o percentual de 10% da parcela inadimplida; (iii) determinar sejam os juros de mora cálculos, no percentual de 1% ao mês, desde o vencimento da parcela inadimplida; (iv) determinar a incidência de correção monetária pelo INPC, desde a data do vencimento; (v) determinar a incidência da multa sobre o valor devido no dia do pagamento, cujo montante deve ser acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir do dia do vencimento. Os juros devem ser calculados de forma simples.

Por força da sucumbência, condeno a parte embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido por meio dos embargos (leia-se: base de cálculo dos honorários = montante originariamente executado - montante devido após o acolhimento dos embargos), devidamente corrigido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à Superior Instância para apreciação do recurso de apelação, independente de nova conclusão ou juízo de admissibilidade.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2o, do Código de Processo Civil.

Por oportuno, registro que não há qualquer relação deste Magistrado, que assumiu a Comarca em data de 19/12/2018, ressalte-se, com as partes que compõem a lide, pelo que refuto as alegações que constam em id. 70483799 - Pág. 11.

A avença figura no título executivo, qual seja, Escritura de Compra e Venda de Imóvel Rural, denominado Fazenda Beleza, localizado na cidade de Vila Rica/MT, onde o embargante/apelante Cesar Torres Vedana obrigou-se a pagar o valor do imóvel na forma e valores estabelecidos no referido contrato (Id. 70545056), contudo, em razão do inadimplemento da última parcela da venda da fazenda, os embargados ajuizaram a ação de execução contra o embargante (Proc. no 002196- 80.2018.8.11.0049).

O embargante insiste que a “exigibilidade das parcelas ficou submetida ao cumprimento de obrigações por parte dos vendedores” e como não houve o cumprimento total das obrigações, ele teria o “direito de suspender o cumprimento do contrato em caso de risco de evicção.

Antes de mais nada, importante analisar as cláusulas em que foram estabelecidas a venda do imóvel rural, objeto dos presentes embargos. A Escritura de Compra e Venda de Imóvel Rural estabelecia o seguinte:

“CLÁUSULA 1a – que, a justo título, são senhores e legítimos possuidores, livre de ônus ou gravames, mesmo o fiscal, de um lote rural, da Gleba A, situado no município e comarca de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, denominado “FAZENDA BELEZA” (...), com os seguintes limites e confrontações: (...); - que, com exceção da hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil S/A, indicada nos AV-01-5.441, AV-03.5441, AV-04-5.441, AV-01-5.442, AV-03.5.442 e AV-04.5.442 das matrículas imobiliárias, declaram que os imóveis se encontram livres e desembaraçados de quaisquer ônus, judiciais ou extrajudiciais, e que não há qualquer questão judicial ou extrajudicial em função da qual possa ser questionada a validade e eficácia da presente escritura de compra e venda. Caso alguma pendência seja encontrada, os vendedores e a anuente se comprometem a saná-la até o dia 30/04/2013, sem prejuízo de que o comprador o faça desde que seja viável e seja do seu interesse;

As partes estão justas e contratadas para vendê-lo ao comparador de início qualificado como por bem desta escritura e na melhor forma de direito efetivamente vendido o tem, pelo preço justo e certo de R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), desde já convertido pela quantia de 34.146@ (trinta e quatro mil, cento e quarenta e seis) arrobas de “boi capão”, preço a vista, com adimplemento nas seguintes datas e condições: (a)...(b)...(c); (d) pelo valor correspondente a 9.756,09@ (nove mil, setecentos e cinquenta e seis vírgula zeno nove arrobas) de “boi capão”, preço à vista, livre de Fundo Rural, conforme cotação média praticada na praça de Vila Rica/MT e Confresa/MT, sendo que em caso de ausência de operacionalidade destas será adotada a cotação da praça mais próxima da comarca de Vila Rica/MT, dentro dos limites do Estado de Mato Grosso.

Porém, nunca poderá ser inferior a R$ 82,00 (oitenta e dois reais) nem superior a R$ 100,00 (cem reais), ora estabelecido entre as partes como preço mínimo e máximo.

A cotação será apurada no dia 22/03/2015 ou no primeiro dia útil seguinte e a parcela será paga até o dia 30/03/2015, ou no primeiro dia seguinte. Caso a parcela não seja paga até a data de vencimento ela será devido com multa de 20%, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IBGE;

§ 1o - Caso os VENDEDORES não quitem até 30 dias antes do vencimento da segunda parcela as hipotecas mencionadas na cláusula 1a, o COMPRADOR poderá quitá-las bem como quaisquer outros ônus e despesas que estejam relacionadas com elas, tais como custas e honorários de advogados; caso em que o valor que vier a gastar será convertido em arrobas de “boi capão” pelo preço do dia, a vista, em que a hipoteca for quitada, cotadas as arrobas pelo preço médio encontrado nas mesmas praças previstas nos itens (b), (c) e (d) desta cláusula.

A quantidade de arrobas que gastar para realizar tal quitação será descontada do número de arrobas previstas para serem pagas nas parcelas (b), (c) e/ou (d). E se o valor gasto não for integralmente compensado nas parcelas (b), (c) e/ou (d), o COMPRADOR cobrará o saldo dos VENDEDORES;

§ 2o - (...); § 3o - Com exceção da parcela descrita no item (a) acima, por indicação dos VENDEDORES e da ANUENTE, o COMPRADOR pagará o valor remanescente devido pelas parcelas (b), (c) e (d) depois que delas forem subtraídos os custos necessários para quitar as dívidas que de alguma forma podem comprometer os imóveis, mediante depósitos em favor de VALTER JOSÉ DOMINGUES, SUELI GARCIA DE CARVALHO e VÂNIA MARIA DOMINGUES. (...)

(...)

CLÁUSULA 5a – São de responsabilidade exclusiva dos VENDEDORES todas e quaisquer multas e obrigações ambientais, processos judiciais, tributos, dívida trabalhista ou qualquer outra obrigação que recaia ou venha a recair sobre o imóvel, desde que relativos a atos praticados em data anterior à assinatura deste contrato. Os VENDEDORES se obrigam a quitar e cumprir tais obrigações, podendo o COMPRADOR liquidá-las e depois pedir reembolso ou compensar o valor que gastar com o preço da compra e venda se esta ainda não estiver completamente quitada; caso em que seguirá a mesma regra prevista na cláusula 1a, § 1o;

CLÁUSULA 6a – (...). Declaram e respondem, ainda, os vendedores pela veracidade das seguintes afirmações:-(a) ...(b)...(c) ...; (d) que removeram 50% da vegetação nativa do imóvel em data anterior ao ano de 1.993, tendo restado outros 50% a título de reserva legal; (e) ...; (...). Declaram os outorgantes vendedores e a anuente, sob responsabilidade civil e criminal que inexistem ônus e ação judicial fundada em direito real ou pessoal, bem como quaisquer outras que venham a recair sobre o imóvel desta matrícula, colocando assim o adquirente a paz e a salvo de quaisquer dúvidas ou contestações futuras, inclusive com referência a débitos anteriores com repartições púbicas e autárquicas, que por ventura venha a surgir (...)”.

Informa que suspendeu o pagamento da última parcela, notificando os vendedores/embargados, afim de discutir os termos do contrato que deu origem ao débito, apontando, segundo seu entendimento, como justa causa para descumprimento da obrigação, a existência de ação penhora envolvendo a área, além de notificações do IBAMA sobre a área.

De toda a documentação apresentada, extrai-se que o autor/embargante, promissário comprador do imóvel, ciente dos vários litígios, ou ao menos da hipoteca sobre a área (já que esta consta no contrato de compra e venda), assumiu o risco do negócio, comprometendo-se a não suspender os pagamentos até que o promissário vendedor apresentasse a solução para tais situações na data final de 30.4.2013 (Id.
70545056)

Ao contrário do entendido pelo autor/embargante, a sentença não reconheceu a existência de evicção, pelo contrário. Ao assinar o contrato de compra e venda do imóvel rural, o comprovador assumiu o risco do negócio e tinha conhecimento da existência da hipoteca sobre o bem; basta uma rápida olhada na cláusula 1a do referido contrato de compra e venda onde previa que
“com exceção da hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil S/A, indicada nos AV-01-5.441, AV-03.5441, AV-04-5.441, AV-01-5.442, AV-03.5.442 e AV-04.5.442 das matrículas imobiliárias, declaram que os imóveis se encontram livres e desembaraçados de quaisquer ônus, judiciais ou extrajudiciais, e que não há qualquer questão judicial ou extrajudicial em função da qual possa ser questionada a validade e eficácia da presente escritura de compra e venda. Caso alguma pendência seja encontrada, os vendedores e a anuente se comprometem a saná-la até o dia 30/04/2013, sem prejuízo de que o comprador o faça desde que seja viável e seja do seu interesse”.

Quanto a esse ponto, correta a conclusão sentencial, já que o contrato previa que, caso a obrigação não fosse cumprida até 30 dias antes do vencimento da segunda parcela, a hipoteca poderia ser quitada pelo comprador. Observo aqui que não é dever do comprador/embargante, mas uma faculdade, justamente para impedir a incidência de encargos pelo inadimplemento da obrigação, tanto é que lhe era devido promover a respectiva quitação e efetuar o desconto na parcela remanescente.

Com relação a ação de execução de cédula rural hipotecária (Proc.

1464-46.2011.811.0049), também não merece reparo a sentença, já que a constrição recai sobre imóvel matriculado sob o n. 7006, junto ao CRI da Comarca de São Felix do Araguaia/MT, portanto diverso do imóvel discutido nesta ação.

Quanto aos autos de infração (n. 541136; 439531, 439530 e 541029), lavrados pelo IBAMA e mencionados pelo embargante como motivo para a exceção do contrato não cumprido, embora acarretem no pagamento de multa, não ensejam a nulidade do contrato de compra e venda, já que é de
“responsabilidade exclusiva dos vendedores todas e quais multas e obrigações ambientais, processos judiciais, tributos, dívida trabalhista ou qualquer

outra obrigação que recaia ou venha a recair sobre o imóvel, desde que relativos a atos praticados em data anterior à assinatura do contrato”
, podendo ainda o comprador liquidá-las e pedir o reembolso ou ainda, compensar o valor gasto com o preço da compra e venda (Cláusula 5a do contrato de compra e venda).

Quanto a embargante Sueli Garcia de Carvalho, a sentença reconheceu que sua participação no negócio jurídico foi como mera anuente, já que há época era apenas companheira do embargado Valter José Domingues, portanto, “
ainda que subsista eventual legitimidade de Ana Batista de Carvalho (ex-esposa do embargado), é certo que cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro; e o pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago (arts. 267 e 269, CC)”.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada quando ocorre o inadimplemento da obrigação, contudo, mostra-se pertinente a queixa do embargante em relação à redução equitativa da penalidade em virtude do parcial cumprimento do trato (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Assim, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negocias, que, embora tenha sido substancial os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa seja reduzido para 10%, conforme estipulado pela sentença.

Os juros e correção monetária são consequências do atraso no pagamento de uma obrigação assumida, portanto denota-se do contrato apresentado que a natureza da relação jurídica entre as partes é contratual e a obrigação é positiva, líquida e com vencimento certo, portanto, trata-se de “mora ex re”, de forma que o termo inicial tanto para os juros de mora como para a correção monetária deve ser a data do vencimento de cada parcela inadimplida.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE COMPRESSÃO DE GÁS NATURAL VEICULAR E DE INSTALAÇÃO DE SISTEMA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. 1. (...)
3. Tratando-se de dívida líquida com vencimento certo, os juros de mora devem incidir a partir do vencimento da obrigação, mesmo nos casos de responsabilidade contratual
.
(...) (STJ – Quarta Turma - AgInt no AREsp 1079466/RJ - Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – Julg. 26.2.2019)

Quanto aos honorários, nenhum reparo merece a sentença já que o embargante foi vencedor na maioria dos seus pedidos e, fixados nos termos do art. 85, § 2o do CPC.

Por fim, deve ser afastada a multa aplicada quando da rejeição dos embargos declaratórios interpostos pelo embargante/apelante contra a sentença, já que os mesmos não apresentavam caráter protelatório.

Conquanto realmente não se cuide de omissão, obscuridade ou contradição, tenho que, longe de qualquer nítido propósito protelatório, a interposição recursal se mostrou motivada pela crítica sincera contra alguns pontos específicos da sentença, não sendo evidente o intuito manifestamente protelatório capaz de justificar a imposição de multa prevista no art. 1026, § 2o do CPC, a sentença deve merecer essa retificação.

Isto posto, provejo parcialmente o apelo interposto por Cesar Torres Vendana, apenas para afastar a multa prevista no art. 1026, § 2o do CPC e desprovejo o recurso interposto por Valter José Domingues.

Custas recursais
pro rata

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/09/2022