Tribunal: TJMT
Processo: 1002478-15.2022.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-26
Data de publicação: 2022-07-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO – ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – VIABILIDADE DESDE QUE DEMONSTRADA A ONEROSIDADE EXCESSIVA – PLEITO LIMINAR INDEFERIDO – AUSÊNCIA DE TAL DEMONSTRAÇÃO – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – AGRAVO DESPROVIDO.
Não se discute a viabilidade da revisão de contrato de locação comercial, em razão de fato imprevisível, como é o caso da pandemia COVID-19; todavia, para que o pleito seja deferido liminarmente, pelo Juízo singular, em fase de cognição sumária, mostra-se imprescindível a demonstração de onerosidade excessiva experimentada; o que, de fato, não ocorreu, havendo, portanto, a pendência de dilação probatória, durante a instrução, pelo juízo monocrático.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002478-15.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOSE ANTONIO GASPARELO JUNIOR - CPF: 622.626.531-00 (ADVOGADO), FELIPE CRUZ DE CASTRO - CPF: 780.812.891-00 (AGRAVANTE), CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 05.513.713/0001-72 (AGRAVADO), PSRG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 13.008.381/0002-88 (AGRAVADO), LEONARDO DA SILVA CRUZ - CPF: 571.116.501-15 (ADVOGADO), RAQUEL ARRUDA SOUFEN - CPF: 379.769.638-80 (ADVOGADO), PASCOAL SANTULLO NETO - CPF: 258.013.251-15 (ADVOGADO), RENATO MELON DE SOUZA NEVES - CPF: 041.261.851-60 (ADVOGADO), ANDERSON GONCALVES DA SILVA - CPF: 033.711.371-80 (ADVOGADO), MARINA HINOBU DE SOUZA MENDES - CPF: 087.250.319-45 (ADVOGADO), CATIANE JANJOB SOUZA PINTO - CPF: 881.413.302-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO – ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – VIABILIDADE DESDE QUE DEMONSTRADA A ONEROSIDADE EXCESSIVA – PLEITO LIMINAR INDEFERIDO – AUSÊNCIA DE TAL DEMONSTRAÇÃO – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – AGRAVO DESPROVIDO.

Não se discute a viabilidade da revisão de contrato de locação comercial, em razão de fato imprevisível, como é o caso da pandemia COVID-19; todavia, para que o pleito seja deferido liminarmente, pelo Juízo singular, em fase de cognição sumária, mostra-se imprescindível a demonstração de onerosidade excessiva experimentada; o que, de fato, não ocorreu, havendo, portanto, a pendência de dilação probatória, durante a instrução, pelo juízo monocrático.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por
FELIPE CRUZ DE CASTRO
,
em face de decisão proferida pelo Juízo de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Locação de Imóvel (numeração única:
1001776- 43.2022.8.11.00410)
, movida em desfavor de
CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP
,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-FIPE ou IPCA-IBGE.

Em síntese, o Agravante diz ser inquilino de Loja de Uso Comercial – LUC N. 334-A, Shopping Três Américas, e que por conta da pandemia (COVID-19) o setor de shoppings foi muito afetado, eis que as atividades nele desenvolvidas dependiam de aglomeração de pessoas, ressaltando-se que justamente a reunião de pessoas em mesmo ambiente foi proibida por normas editadas pelo Município, acarretando o fechamento das portas para os clientes em março de 2020, até que em julho/agosto do mesmo ano, houvesse a reabertura parcial das atividades nos shoppings, com a observância de protocolos, os quais limitavam os serviços.

Assevera que, diante disso ocorreram muitos prejuízos à Agravante, e neste cenário, aponta que “(...)
nos termos do Contrato de Locação, o aluguel é reajustado anualmente pelo índice IGP-DI, conforme o Contrato de Locação e no caso da Requerente, o reajuste do aluguel ocorre todo mês de outubro”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)

Regista que “(...) os índices de reajuste do aluguel têm a função de recompor o poder (ou perda) de compra da moeda, e não agregar valor ao aluguel, ou adequá-lo à realidade do mercado imobiliário”; e que “(...) os indexadores da “família” dos IGPs (índice geral de preços) elaborados pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M e IGP-DI), em vista da desvalorização do real, puxada pela pandemia do coronavírus, dispararam nos últimos meses. Nos últimos 12 (doze) meses o IGP-M atingiu a variação positiva de 23,14% e o IGP-DI o equivalente a 17,16%. Isto é, o locativo da Agravante, quando da incidência do reajuste, foi majorado na base acima, o que não guarda relação com a realidade do ponto de vista de valor de mercado do imóvel ou da inflação, e torna a operação comercial ali executada inviável economicamente. Veja-se que o aluguel valor atual do aluguel corresponde a R$ 8.783,00 (oito mil setecentos e oitenta e três reais). Antes do reajuste, ocorrido em setembro de 2021, o aluguel mínimo correspondia a R$ 6.850,00 (seis mil oitocentos e cinquenta reais). Ou seja, houve um reajuste de 28,22%”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)

Aduz que “(...) Corrigindo-se o valor pelo índice IPC-Fipe (7,26%), todavia, o locativo mensal corresponderia a R$ 7.347,31 (sete mil trezentos e quarenta e sete reais e trinta e um centavos), conforme tabela abaixo, tomando como base o mês do reajuste”; e que “(...) A distorção entre os dois índices de correção é cristalina e decorre da pandemia do coronavírus, Excelência, sendo que o objetivo da presente demanda é justamente revisar o Contrato de Locação, alterando-se o índice de reajuste do locativo”

(ID. Num. 118172453 - Pág. 5)

Argumenta que “(...) o IGP-DI é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP), e é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), registrando a inflação com base na análise de preços de produtos que incluem desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. E abrange toda a população nacional, sem distinção de nível de renda. A questão é que os IGPs são formados por 3 índices próprios: IPA com 60%; IPC com 30%; e INCC com 10%. O problema principal está com o IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo, que é influenciado por fatores como o câmbio, preços das “commodities” etc., os quais em nada guardam relação com o comércio varejista ou com a atividade exercida pela Agravante no imóvel alugado”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)

Ressalta que “(...)a elevação brusca do IGP-DI ocorreu uma vez que a pandemia ocasionou a desvalorização da moeda nacional, sendo, portanto, um fato imprevisível. E, como mencionado acima, os IGPs têm na sua composição o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), o qual registra variações de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações interempresariais, isto é, nos estágios de comercialização anteriores ao consumo final. Este indexador é sensível ao câmbio e a outros fatores, e tais atividades são estranhas ao comércio e às atividades da Agravante, sendo que nos últimos 12 (doze) meses ultrapassou 33%. Portanto, a aplicação do IGP-M ou IGP-DI gerará uma grave distorção, tanto no sentido de não representar a real inflação do período à luz do negócio da Agravante (e da Agravada), como do ponto de vista da viabilidade econômico financeira da operação. É fato que este aumento do IGP-DI configura uma situação extraordinária e imprevisível”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)

Sustenta que “(...) a composição do índice não guarda qualquer relação com o mercado de consumo e, portanto, com o valor de aluguel de prédios comerciais (...)”; que “(...) O IGP-DI é, por sua natureza, mais volátil em comparação a outros índices, por refletir as variações do câmbio e commodities, entre outros fatores que não guardam relação com o mercado de consumo interno e com os preços finais de produtos e serviços. Por outro lado, os índices da família dos IPCs – Índices de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE, IPC-M/FGV, IPC-DI/FGV, IPC-FIPE etc.) são os que melhor se adéquam para corrigir os efeitos da inflação dos locativos de lojas, restaurantes, academias e outras atividades ligada ao consumo final, na medida em que a sua variação acompanha os preços dos produtos e serviços finais. O IPCA-IBGE, por exemplo, mede a inflação a partir de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários-mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos – e leva em conta os preços praticados nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5 e 6)

Defende que a decisão atacada deve ser reformada, pois “(...) o IGP-DI, atualmente, não guarda qualquer relação com a inflação no País. O extraordinário aumento do locativo não poderá ser repassado aos consumidores, especialmente na atual época de crise”.

Diz que “(...) a Lei 14.010/2020 não pode ser aplicada da forma pretendida pelo julgador de primeiro grau. Em primeiro lugar, referida norma, que visa regulamentar questões de direito material e de direito processual em razão da pandemia, entrou em vigor em 10/06/2020, data de sua publicação, quando a pandemia já estava deflagrada em território nacional. Por outro lado, e no caso em tela, a alta extraordinária do IGPDI e do IGPM não implica apenas em onerosidade excessiva ou em aplicação da Teoria da Imprevisão, positivadas nos artigos 478 e 317 do CC, respectivamente. O descolamento destes índices da inflação real, atinente ao consumo da população brasileira (medida pelo IPC), implica em enriquecimento sem causa do locador em caso de sua aplicação. Assim, e mesmo que seja aplicável ao caso a Lei 14.010/2020, o que se admite apenas em atenção ao princípio da eventualidade, ainda assim será possível a revisão do índice contratual. E isto porque a alta dos índices IGP ofende a proibição ao enriquecimento sem causa, positivada no artigo 884 do Código Civil, e tal qualificação jurídica do evento não encontra óbice no artigo 7.o da Lei 14.010/2020. Nesta situação, e considerando o aumento extraordinário do índice contratual em relação ao índice que mede a inflação no País, tem-se que a aplicação do IGP-DI ao contrato em tela implica em verdadeiro enriquecimento sem causa da locadora, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil, para além de onerosidade excessiva, nos termos do artigo 478 do mesmo texto legal”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 9 e 10)

Salienta que “(...) levando em consideração a situação excepcional ocasionada pela pandemia da covid-19, a Agravante entende que é plenamente possível a revisão do contrato de locação quando inexiste a possibilidade de composição amigável, com base no fato imprevisível previsto no artigo 317, do Código Civil”.

Requer, “(...) nos

tnos termos autorizados pelos artigos 317, 478 e 884 do Código Civil (...)a modificação do índice de correção, para evitar o extraordinário e imprevisível aumento do locativo em razão da alta do IGP-DI, a partir do último reajuste, ocorrido em agosto de 2021. Assim, e para este reajuste, deverá ser alterado o índice IGP-DI para IPCFIPE ou, subsidiariamente, para IPCA-IBGE”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 11)

Pede a antecipação da tutela recursal, defendendo a presença dos requisitos autorizadores; e, no mérito pugna pela ratificação dos termos da liminar requerida.

O pleito liminar foi indeferido.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto, e também que seja retificado o polo passivo, fazendo constar como Agravada a PSRG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em razão de sucessão.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Primeiramente, em razão da mencionada sucessão, determino a retificação do polo passivo do recurso, devendo constar como Agravada a empresa PSRG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Feito esse registro, cumpre asseverar que o objeto deste agravo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a decisão que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Locação de Imóvel (numeração única:
1001776- 43.2022.8.11.00410)
, movida por FELIPE CRUZ DE CASTRO, em desfavor de
CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP
, sucedida por PSRG EMPRRENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-FIPE ou IPCA-IBGE.

Pois bem.

Atento às razões recursais, vê-se que, efetivamente, não houve o preenchimento dos requisitos para o deferimento liminar, o qual buscava a alteração do índice fixado no contrato de locação da Loja de Uso Comercial LUC – localizada no Shopping Três Américas, por meio de revisão de contrato.

É que, como bem pontuou o Magistrado singular, apesar de ser possível adotar a teoria da imprevisão para o caso da pandemia – COVID 19, não houve demonstração de onerosidade excessiva decorrente do ato imprevisível, mostrando-se necessária dilação probatória, ou seja, mostrou-se ausente o requisito da verossimilhança das alegações.

Diz um trecho da decisão recorrida:

“(...)
Observa-se da peça primeira que a parte autora almeja a revisão de cláusula contratual do Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças do Espaço Comercial do Pantanal Shopping, apenas quanto ao índice de atualização monetária, a fim de substituir o índice convencionado (IGP-DI a partir do ultimo reajuste em agosto de 2021), pelo IPC-FIPE ou, subsidiariamente, pelo IPCA-IBGE, em virtude da crise provocada pela pandemia Covid-19, que ensejou desequilíbrio contratual.

Ressalte-se que a “teoria da imprevisão – corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato” (AgInt no REsp 1514093/CE – Rel. Min. Marco Buzi – Quarta Turma – j.; 25.10.2016 – DJe 7.11.2016).

Nesse contexto, pondera-se que o pacto sunt servanda pode ser mitigado em razão de situações supervenientes, como é o caso da pandemia do Covid-19.

Contudo, embora esta possa caracterizar evento imprevisível apto a ensejar a interferência do Poder Judiciário nos contratos particulares, mostra-se necessária uma maior dilação probatória para aferir se de fato há onerosidade excessiva à parte autora (...)”

No mesmo sentido, trago à baila o seguinte julgado desta Câmara:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PAGAMENTO PROVISÓRIO DE ALUGUÉIS – INCIDÊNCIA DO REAJUSTE PELO IGP-M – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PELO IPCA EM RAZÃO DA PANDEMIA – IMPOSSIBILIDADE – ÍNDICE ESTIPULADO EM CONTRATO –PREJUÍZO NÃO EVIDENCIADO DE PLANO – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – INDEFERIMENTO DO USO DA PROVA EMPRESTADA – PRESCINDIBILIDADE – PERÍCIA TÉCNICA DEFERIDA NOS PRÓPRIOS AUTOS – PERITO JÁ NOMEADO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“O reconhecimento de estado de calamidade em decorrência da pandemia de Covid-19, causada pelo coronavírus, embora possa caracterizar evento imprevisível, capaz de impactar as contratações, não fundamenta, de per si, interferência do Poder Judiciário nos contratos, sobretudo quando há necessidade de dilação probatória acerca do direito invocado.” (TJMG, AI 10000210596250001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 21/07/2021, Câmaras Cíveis, 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2021)

Compete ao julgador a decisão sobre a realização das provas, sendo escorreito o indeferimento daquelas que entender impertinentes (art. 370 do CPC), ainda mais quando já oportunizado no processo a realização da perícia técnica com a respectiva nomeação do perito, possibilitando esclarecimento das controvérsias. (N.U 1008692-56.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2021, Publicado no DJE 10/09/2021)”.

Frise-se, não é o caso de firmar entendimento acerca da

impossibilidade de revisão de contrato de aluguel em situação de pandemia, eis que se mostra viável adotar a imprevisão dos fatos vivenciados; todavia, é imprescindível que para o deferimento liminar ocorra, em sede de cognição sumária pelo Magistrado singular, que o Autor/Agravante trouxesse elementos, de pronto, os quais pudessem demonstrar a necessidade da substituição, o que, de fato, não ocorreu; de modo que se mostra correta a decisão que indeferiu o pedido, ante a necessidade de dilação probatória, a cargo do Juízo “a quo”, durante a instrução do processo.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2022