Tribunal: TJMT
Processo: 0014275-40.2015.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-28

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0014275-40.2015.8.11.0003 – Rondonópolis
Apelantes: Olivia Zucato Juliani Alves Athaide e Espólio de Marco Antônio Goulart
Apelados: os mesmos
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL - SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
A incidência de juros de mora devem se dar a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC.
Deve ser mantido o percentual fixado na sentença a título de honorários advocatícios, por estar em conformidade com os ditames do artigo 85, § 2o, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0014275-40.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Honorários Advocatícios, Obrigação de Entregar]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[OLIVIA ZUCATO JULIANI ALVES ATHAIDE - CPF: 946.136.301-00 (APELANTE), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE MARCO ANTONIO GOULART registrado(a) civilmente como MARCO ANTONIO GOULART - CPF: 208.189.711-34 (APELADO), SHIRLEI MESQUITA SANDIM - CPF: 087.693.198-04 (ADVOGADO), KALIMAN MOREIRA GOULART - CPF: 976.551.391-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), OLIVIA ZUCATO JULIANI ALVES ATHAIDE - CPF: 946.136.301-00 (APELADO), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE MARCO ANTONIO GOULART registrado(a) civilmente como MARCO ANTONIO GOULART - CPF: 208.189.711-34 (APELANTE), SHIRLEI MESQUITA SANDIM - CPF: 087.693.198-04 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE ESPOLIO MARCO ANTONIO E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE OLIVIA ZUCATO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
0014275-40.2015.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Olivia Zucato Juliani Alves Athaide e Espólio de Marco Antônio Goulart

Apelados:
os mesmos

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

C/C NULIDADE DE CLÁUSULA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL - SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

A incidência de juros de mora devem se dar a partir da
citação, com amparo no art. 405 do CC.

Deve ser mantido o percentual fixado na sentença a título de
honorários
advocatícios, por estar em conformidade com os ditames do artigo 85, § 2o, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
0014275-40.2015.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Olivia Zucato Juliani Alves Athaide e Espólio de Marco Antônio Goulart

Apelados:
os mesmos

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível visando reformar a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que na ação de rescisão contratual movida por Olivia Zucato Juliani Alves Athaide em face de Marco Antônio Goulart, julgou procedente o pedido, determinou a restituição do valor das prestações/arras recebidos, em parcela única, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% a título de multa mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença. Ante a sucumbência da parte ré, condenou ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

Inconformada, a apelante Olivia Zucato recorre da sentença, pleiteia a redução do percentual da multa contratual para 10% (dez por cento) sobre o valor pago, bem como a adequação dos juros de mora a partir da citação e majoração dos honorários de sucumbência.

De outra banda, o Espolio de Marco Antônio Goulart alega as preliminares de ausência de interesse processual, diante da rescisão realizada pelas partes extrajudicialmente.

No mérito, alega ausência de comprovação de vício de vontade no acordo de rescisão do contrato. Aduz ainda que no valor pago a título de entrada o cálculo é suficiente para indenizar as despesas e perdas, como penalidade ao descumprimento, e por isso, é válida sua previsão, já que cumpre a finalidade do retorno das partes ao
status quo ante
.

A apelada Olivia apresentou contrarrazões (id. 103944460), requerendo preliminarmente o não conhecimento do recurso, decorrente da intempestividade.

Instado a se manifestar, o Espolio de Marco Antônio Goulart rechaçou a preliminar de intempestividade recursal.

É o relatório.

Cuiabá,

23 de março de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
0014275-40.2015.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Olivia Zucato Juliani Alves Athaide e Espólio de Marco Antônio Goulart

Apelados:
os mesmos

V O T O

Cinge-se dos autos que Olivia Zucato Juliani ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em face de Marco Antônio Goulart,

aduzindo que celebrou contrato particular de promessa compra e venda de

imóvel de 02 (dois) lotes matriculados sob no. 99.648 e 99.650 no CRI de Rondonópolis, no valor de R$ 380.392,50 (trezentos e oitenta mil trezentos e noventa dois reais e cinquenta centavos).

Alegou em síntese que,
comprometeu-se com o valor da entrada de R$ 40.000,00, representada pelos bens móveis descritos na inicial, sendo o montante de R$ 250.000,00, dividido em 05 (cinco) parcelas mensais e o restante R$ 90.057,50 em 60 (sessenta) parcelas mensais.

Afirmou que em razão de diversos fatores, não prosseguiu com os pagamentos devidos, e que, diante disso, em 08.11.2013, o réu elaborou o termo de rescisão contratual, com o que não concordara, vez que a cláusula penal seria demasiadamente excessiva, propondo, em contrapartida, o pagamento de 10% sobre o valor da entrada, o que não fora aceito pelo réu.

Salienta que o réu tomou para si a lancha dada pela autora como garantia, e que esta teria valor de mercado de R$ 40.000,00, o que constituiria enriquecimento ilícito.

Após o trâmite processual, o douto magistrado julgou procedente os pedidos, para determinar
que o réu restitua à autora o valor das prestações/arras recebidos, em parcela única, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% (vinte por cento) a título de multa, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença.
Ao final, condenou o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (id. 99266548).

Contra essa decisão as partes recorrem.

Pois bem. De proêmio, passo a análise da preliminar de não conhecimento, sob alegação de intempestividade do recurso interposto pelo Espólio de Marco Antônio Goulart.

Da análise dos autos, verifico que o Espólio de Marco Antônio Goulart apresentou petição, pleiteando nova intimação, diante da carga dos autos pela advogada da autora (id. 99266548).

Assim, considerando que a advogada Mayara dos Santos Tavares retirou os autos em carga, e que o prazo recursal era comum as partes, certo é o cabimento da restituição do prazo à parte contrária, com intuito de assegurar o princípio constitucional do contraditório e ampla defesa, resta evidente que o recurso é tempestivo.

Desse modo,
rejeito a preliminar
.

Em relação à
preliminar de carência de ação decorrente da falta de interesse de agir da autora
, sob o argumento da configuração da transação extrajudicial.

Embora tenha ocorrido a rescisão do contrato, é assente na jurisprudência pátria a possibilidade de revisão de cláusulas de contratos inclusive quando já quitados ou extintos.

Confira o seguinte julgado:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATOS JÁ QUITADOS E EXTINTOS - ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADES E ILEGALIDADES - POSSIBILIDADE JURÍDICA - SENTENÇA ANULADA - ENFRENTAMENTO DO MÉRITO DA LIDE PELO TRIBUNAL - ARTIGO 515, §3o, DO CPC - INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO - NECESSIDADE DE MAIOR COLETA PROBATÓRIA - RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1 - É cristalina a possibilidade jurídica de revisão de contratos já quitados e extintos, na esteira da remansosa jurisprudência pátria, inclusive conforme inteligência da Súmula no 286/STJ, mormente pela alegação de existência de cláusulas abusivas e ilegais, que somente serão assim declaradas no julgamento do mérito da lide.

2 - Para enfrentamento do mérito da contenda, em grau recursal pelo Tribunal ad quem, nos moldes do artigo 515, § 3o, do CPC, necessária estar a causa madura e suficientemente provada, o que não se verifica no caso concreto. 3 - Apelo provido parcialmente.” (TJMT, RAC no 97631/2007, Rel. Des. José Ferreira Leite, 6a Câm. Cível, DJe 17.04.2008)

Nesse passo,
rejeito a preliminar
.

Nas razões recursais, o Espólio de Marco Antônio Goulart alega a ausência de comprovação de vício de consentimento pela autora do termo de rescisão contratual e que o valor pago a título de entrada o cálculo é suficiente para indenizar as despesas e perdas, como penalidade ao descumprimento, e por isso, é válida sua previsão, já que cumpre a finalidade do retorno das partes ao
status quo ante
.

Destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade da compradora decorrente do inadimplemento, sendo inócua a discussão sobre a tese do apelo de ausência de comprovação de vício de consentimento por parte da autora.

Contudo, reputo abusiva a cláusula penal prevista no instrumento firmado, e para melhor compreensão, transcrevo a cláusula quarta – Da rescisão do contrato e multa:

“Havendo a rescisão do contrato por descumprimento contratual, deverá a parte faltosa pagar a outra, a título de multa cominatória, o equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do contrato, além do dever de indenizar por perdas e danos e honorários de advogado nos termos do art. 389 do Código Civil.

Parágrafo Primeiro
: Havendo rescisão contratual por descumprimento de cláusula, poderá ser adota uma das seguintes alternativas, a critério do promitente-vendedor: retomada do imóvel, por meio de ajuizamento de ação possessória, sem prejuízo de cobrança de indenização por perdas e danos, incluindo-se custas processuais e honorários advocatícios, ou vencimento antecipado de todas as parcelas, acrescidos de juros e correção monetária e multas previstas em contrato, além da apuração por perdas e danos, mediante ajuizamento de execução, constituindo-se este contrato título executivo extrajudicial.

Parágrafo Segundo
: A simples inadimplência contratual será suficiente para dar ensejo ao ajuizamento da ação pertinente, independentemente de qualquer interpelação.

Parágrafo Terceiro
: Acaso o Promitente Comprador opte por rescindir o contrato após o início de construção, estando inadimplente em relação as parcelas, considerar-se-ão as vincendas, vencidas, apurando-se perdas e danos para a quantificação do quanto devido ao Promitente Vendedor, servindo o lote de garantia para satisfação do débito total apurado, que poderá ser adjudicado por este último no estado em que se encontra, sem ensejar direito de indenização por benfeitoria de qualquer espécie.

Parágrafo Quarto
: Havendo rescisão imotivada promovida pelo Promitente Vendedor, haverá a devolução total dos valores pagos, acrescidos de correção monetária, a ser pago em parcela única no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da notificação da desistência pelo Promitente Comprador, a quem será também devida a multa rescisória de 10% do valor até então pago.”
(id. 99266546)

Em que pese o arrazoado trazido pelo réu/apelante, acerca da prevalência da cláusula pactuada em respeito a previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula quarta que determina a
multa cominatória o equivalente a 10% (dez por cento) do
valor total do contrato
,
revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo quando a rescisão ocorreu no início do contrato.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorre por culpa da promissária compradora, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

No que tange ao percentual da retenção, passo a análise de ambos os apelos, vez que a autora pugna pela minoração para 10% (dez por cento).

Analisando o caso em apreço,
tenho que andou bem o douto magistrado ao determinar a retenção de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, diante dos custos administrativos custeados pelo promitente vendedor.

Sobre o tema, manifestou-se com acerto o juízo de origem,
verbis
:

“
Noutro giro, não se olvida dos gastos supostamente arcados pelo requerido, a teor da documentação de fls. 168 e ss. Destarte, sopesando as alegações trazidas aos autos e em análise ao conjunto probatório colacionado, arbitro a referida multa contratual em 20% do valor total pago pela compradora. Saliente-se a inviabilidade de qualquer outra retenção, já que o percentual acima (20% sobre os valores pagos) tem justamente a finalidade de custear as despesas administrativas suportadas pelo demandado, bem como a compor eventuais outros prejuízos
.”
(id.

99266548)

Uma vez definido o percentual de retenção, tenho que assiste razão ao apelo da autora, apenas no que se refere ao termo inicial dos juros moratórios.

Isto porque, os juros de mora, tratando-se de responsabilidade contratual, o termo inicial flui a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC/15.

Sobre o tema assim decidem os tribunais pátrios,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELO USO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS E CORREÇÃO. RECURSO DO RÉU I
. Admite-se a incidência de cláusula penal sobre parcelas a serem devolvidas no caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-comprador. Percentual de retenção em favor da construtora limitado a 10% dos valores pagos. No caso, o contrato nominado de Recibo Arras quando prevê, em verdade, condição de cláusula penal de natureza reparatória. Em contrato de promessa de compra e venda com inadimplemento e rescisão por culpa do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção de 10% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
(...) II. Sendo a responsabilidade oriunda de relação contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC vigente e no art. 240, do CPC/15
.
III. Considerando que a correção monetária objetiva apenas a atualização da moeda corroída pela inflação, sua incidência deve ser da data de cada desembolso.
À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E, POR MAIORIA, ENTENDERAM PELA NÃO FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS”.
(TJRS, RAC n. 70077592616, 17a Câm. Cív., Rel. Des. Liege Puricelli Pires, j. 23.08.2018 - destaquei)

Avançando na resolução da celeuma, no tocante aos honorários de sucumbência, entendo que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa fixado pelo MM. Juiz se mostra justo e razoável, estando em consonância com a apreciação do art. 85, §2o, do CPC, devendo ser mantido.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que merece reforma o
decisum
apenas no que se refere aos juros de mora que incide a partir da citação.

Posto isso, conheço dos recursos e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo do espólio de Marco Antônio Goulart e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de Olivia Zucato Juliani Alves Athaide.

Cuiabá,

23 de março de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022