Tribunal: TJMT
Processo: 1043209-66.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-13
Data de publicação: 2022-04-14

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1043209-66.2018.8.11.0041 – Capital
Apelante: Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda. (SPE)
Apelado: Liz Ane Louredo
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – AELGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – CULPA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – FORTUITO INTERNO – RISCO DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO DA AVENÇA – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO - RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, por se tratar de contratual, a correção monetária incide a partir de cada desembolso.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.
A cláusula penal moratória tem por finalidade indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, devendo a parte inadimplente arcar com o percentual previsto no contrato.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1043209-66.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[KLEBER CORREA DE ARRUDA - CPF: 997.680.111-49 (ADVOGADO), ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), LIZ ANE LOUREDO - CPF: 025.253.061-63 (APELADO), BIANCA NOGUEIRA SILVA - CPF: 040.887.851-77 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1043209-66.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante
: Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda. (SPE)

Apelado
: Liz Ane Louredo

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – AELGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – CULPA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA -

EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO

– FORTUITO INTERNO – RISCO DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO DA AVENÇA – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - DANO MORAL DEVIDO –
QUANTUM
RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO -
RECURSO DESPROVIDO
.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, por se tratar de contratual, a correção monetária incide a partir de cada desembolso.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

A cláusula penal moratória tem por finalidade indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, devendo a parte inadimplente arcar com o percentual previsto no contrato.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 1043209-66.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante
: Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda. (SPE)

Apelado
: Liz Ane Louredo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por A
ltos do Parque Cuiabá Empreendimento Imobiliários
Ltda – SPE, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,

nos autos da

Ação Declaratória de Rescisão Contratual C/C Indenização Por Danos Materiais e Morais no 1043209-66.2018.8.11.0041,
proposta por

Liz Ane Louredo
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial,

para
declarar a rescisão

do contrato de compra e venda firmado entre as partes com a

devolução integral dos valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente pelo INPC a contar de cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do transito em jugado e ao pagamento de multa penal no
valor
de R$ 11.950,26 (onze mil novecentos e cinquenta reais e vinte e seis centavos) com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, contado da data do efetivo desembolso;
bem como condenar a requerida ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC e

juros legais de 1% ao mês desde o arbitramento ( Súmula 362, STJ).

Inconformada, recorre a requerida, ora apelante. Nas razões recursais alega
que a rescisão contratual não se deu por culpa da construtora, mas ocasionada pela Prefeitura de Cuiabá e pela concessionária de água – CAB, que exigiu mudanças e adequações do projeto, sendo situação de força maior e não fortuito interno inerente à atividade de construção.

Aduz que não cometeu qualquer ato ilícito, estando ausente a responsabilidade civil e, consequentemente, inexiste o dever e indenizar, ou ainda, não demonstrado o nexo de causalidade entre a ação da construtora

e o dano suportado pelo apelada, contestando, ainda, a incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem restituídas desde o desembolso.

Destaca que o
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser reduzido para valor mais condizente com as peculiaridades do caso.

E defende a inaplicabilidade da multa de 10% em desfavor da empresa, por não ter dando causa à rescisão contratual, subsidiariamente pede pela redução da penalidade, com base no art. 413 do CC, por ser o valor excessivo.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida, com a inversão do ônus de sucumbência.

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 116474499, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1043209-66.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante
: Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda. (SPE)

Apelado
: Liz Ane Louredo.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação declaratória de rescisão contratual c.c indenização por danos materiais e morais proposta objetivando a condenação da incorporadora imobiliária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário – Loteamento Golden Park, nesta capital.

Narrou a autora, que adquiriu da incorporadora um terreno localizado na rua G, lote 42, quadra 16 do citado loteamento, e que de acordo com o cronograma de obras, as etapas de limpeza, demarcação de rua e serviços de terraplanagem deveriam ter ocorrido até a data de 31.08.15, o que não aconteceu, por culpa da requerida.

Diz que em decorrência do inadimplemento, solicitou administrativamente a rescisão do contrato de compra e venda, e devolução dos valores despendidos, o que não foi solucionado, inclusive, após reclamação perante o Procon/MT, circunstância que motivou o ajuizamento da ação originaria com pedido de restituição das parcelas pagas, além da indenização por danos morais e aplicação da clausula penal.

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, acolheu a pretensão posta na inicial e condenou a incorporadora imobiliária à restituição dos valores adimplidos pela autora e ao pagamento de indenização por danos morais, bem ao

pagamento de cláusula penal no equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, além da verba sucumbencial fixada em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Eis o dispositivo:

[...] Forte nos fundamentos antes despendidos, este Juízo JULGA PROCEDENTE os pedidos formulados pela parte autora na inicial, para:

a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes com devolução da quantia quitada pela requerente, atualizada com juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC a contar de cada pagamento.

b) condenar a parte ré ao pagamento de cláusula penal no importe de R$ 11.950,26 (onze mil novecentos e cinquenta reais e vinte e seis centavos) com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, contado da data do efetivo desembolso;

c) condenar a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da autora a título de compensação por danos morais, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros moratórios a 1% ao mês, capitalizados de forma simples, ambos contados do arbitramento (Súmula 362 do STJ), com fulcro no art. 5o, inciso X da Constituição Federal, bem como no art. 186 e art. 927 do Código Civil, observando-se os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade” [...] -
Id n. 116474485.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a ré, ora recorrente. Em sua tese recursal, sustenta que não houve atraso na entrega da unidade habitacional ocorreu por fato externo, consubstanciado em força maior, por culpa da Administração Pública, e por tal fundamento pede pelo afastamento das condenações.

Assim é que a questão posta cinge-se em aquilatar o alegado descumprimento da promitente vendedora do prazo de entrega da unidade habitacional adquirida pela parte autora por meio do
instrumento Particular de Compra e Venda.

A valer, compulsando os autos originários, o conjunto fático-probatório corrobora o inadimplemento da promitente vendedora na entrega do terreno do empreendimento habitacional, em que pese cumprida a obrigação exigida à promitente compradora de adimplemento das parcelas do imóvel.

Não merece acolhimento a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois os alegados problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio, porquanto, refere-se a fortuito interno, inerentes ao ramo da atividade de construção e incorporação imobiliária, e foi exatamente para essas situações imprevistas que se estipulou o prazo de tolerância/prorrogação prevista no contrato.

Lado outro, a apelante constitui empresa com larga experiência no mercado de incorporação, e, por isso não poderia ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, de necessidade de saneamento, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

A jurisprudência desta Terceira Câmara de Direito Privado, inclusive, em caso análogo, envolvendo o mesmo empreendimento, assim se posicionou, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – RECURSO DESPROVIDO.

O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos”. (
RAC n. 1032827-48.2017.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Privado. Rel. Desa. Antônia Gonçalves Siqueira,

J. 09.02.22)

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia da ré, bem como os transtornos causados à autora e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber seu imóvel.

Destaco ainda que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora/recorrente a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento, sobretudo, porque
representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Além disso, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

Nesse sentido é o entendimento deste e. Tribunal,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA INCIDEM DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE DE CADA DESEMBOLSO – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O atraso injustificado na entrega da obra, por período longo, constitui falha na prestação do serviço que permite a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e demanda a restituição integral dos valores pagos.

Na restituição dos valores pagos, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação e para correção monetária a data de cada desembolso.

Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.

No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

Mantida integralmente a sentença, não há falar-se em inversão da sucumbência e nem em condenação pro rata, mormente porque o autor decaiu de parte mínima.”
(RAC n.

1011590-21.2018.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Privado. Rel. Des.

Guiomar Teodoro Borges, J. 31.05.21)

Visto isso, passo à análise do
quantum
indenizatório arbitrado.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial em R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelo dano moral, cumprirá a finalidade de inibir a ré à repetição da falha, considerando a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação à ofendida, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-la, amenizando o constrangimento que passou pelos contratempos e aborrecimentos sofridos.

Feitas tais considerações, o valor
fixado
traduz uma quantia suficiente para garantir a punição da ré, lembrando-se que o ato punido, que configurou o dano moral, foi o atraso injustificado na entrega do terreno.

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal moratória, com se sabe, referida cláusula tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento relativo. Trata-se de cominação contratual de uma multa para o caso de mora.

No caso em analise, o contrato prevê a aplicação da multa moratória no caso da impontualidade (Clausula 12a),

RESCISÃO

[...].

§3o. A PARTE QUE DER CAUSA À RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO OU INFRINGIR QUAISQUER DE SUAS CLÁUSULAS, PAGARÁ À PARTE INOCENTE A PENA CONVENCIONAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL DESTE CONTRATO, ATUALIZADO
.”- Id 116473538

Assim, devida a multa de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, em razão do inadimplemento contatual
,
devendo a parte inadimplente arcar com o percentual previsto no contrato.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE ESTUDOS PRELIMINARES DE VIABILIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO E INSTRUMENTO PARTICULAR DE PRESTAÇÃO DE EMPREITADA DE MATERIAIS E MÃO DE OBRA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO EVIDENCIADA – DANOS MATERIAIS – COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL –
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PREVISÃO CONTRATUAL
– CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – NÃO CABIMENTO – TEMA 970 – SENTENÇA REFORMADA NESTE TOCANTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. (Artigo 14 do CDC).

Como os trabalhos para execução do projeto foram pagos, a sua inexecução dentro do prazo caracteriza dano material a ser indenizado” (TJ-MT 10249757020178110041 MT, Relator: DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 25/05/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2021).

A frustração na expectativa da construção de imóvel gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo
, de modo que se afasta sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ)” .(
RAC n.

1002408-11.2018.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Privado. Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, J. 10.11.21- negritei)

Em relação à correção monetária, como se sabe, na hipótese de responsabilidade contratual, incide a contar de cada desembolso, sendo descabida a pretensão da incidência da data da propositura da ação, como pretende a recorrente.

Assim também não há que se falar em inversão ou divisão da sucumbência, vez que acolhida à integralidade da pretensão autoral, devendo a recorrente arcar com a integralidade do ônus.

Dessa forma, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto na espécie, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida.

Lado outro, estando desprovido o recurso, impõe-se a majoração da condenação em honorários advocatícios, os quais mantenho no percentual de 15% (quinze por cento) fixados na origem, por não vislumbrar circunstancia excepcional a ensejar a aplicação do percentual além do mínimo legal pelo juiz
a quo
.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/04/2022