Tribunal: TJMT
Processo: 0000252-81.2017.8.11.0080
Órgão julgador: MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2022-01-24
Data de publicação: 2022-02-16

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – - REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECOLHIMENTO DE ITBI - NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR – APELO PROVIDO.
1 - O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento.
2 - O ITBI não incide no registro do compromisso de compra e venda de imóvel.
3- Apelo provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0000252-81.2017.8.11.0080
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIA EROTIDES KNEIP

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[JACOB DOMINGOS MOURO - CPF: 981.903.508-20 (APELANTE), CARLOS ALBERTO CHIAPPA - CPF: 020.370.398-75 (ADVOGADO), IVAN CARLOS MOURO - CPF: 865.203.348-04 (APELANTE), ROGERIO APARECIDO MOURO - CPF: 073.807.828-00 (APELANTE), MUNICIPIO DE QUERENCIA - CNPJ: 37.465.002/0001-66 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS), ANDERSON LOPES ALVES - CPF: 888.041.431-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – MANDADO DE SEGURANÇA –
ITBI
– - REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECOLHIMENTO DE ITBI - NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR – APELO PROVIDO.

1 - O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento.

2 - O ITBI não incide no registro do compromisso de compra e venda de imóvel.

3- Apelo provido.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto me face de sentença proferida pelo juízo da Comarca de Querência que denegou a ordem que postulava afastar a cobrança do imposto ITBI como condição para a lavratura da escritura de cessão de direitos sobre o imóvel adquirido
.

Relata que teve negado o registro dos compromissos de compra e venda e cessão de direitos constantes do registro das escrituras de venda e compra.

Afirma que a jurisprudência é unanime que não há incidência de ITBI em compromissos de compra e venda ou cessão de direitos não registrados.

Defende que o registro do compromisso de compra e venda não constitui qualquer direito real e a cessão de direito teve por objeto apenas um direito obrigacional.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença a fim de afastar a exigência de cobrança do imposto para o registro dos compromissos de compra e venda e cessão de direitos.

Contrarrazões. ( Id. 2796996)

Parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, pelo desprovimento do recurso (Id. 36137997).

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP (Relatora)

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto me face de sentença proferida pelo juízo da vara única da Comarca de Querência que denegou a ordem que postulava afastar a cobrança do imposto ITBI como condição para a lavratura da escritura de cessão de direitos sobre o imóvel adquirido
.

Verifica-se que os apelantes adquiriram um imóvel rural denominado São Paulo, localizado no município de Querência com área total de 3.176.7875 hectares, cujos compromissos de compra e venda foram apenas relatados nas escrituras de compra e venda e quando apresentadas ao tabelião exigiu o comprovante de recolhimento do ITBI incidentes sobre as compra e vendas e sobre a cessão de direito que não havia sido registrado.

Sobre o tema , recentemente o STF reconheceu a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada sobre a não incidência do ITBI na cessão de direitos de bens imóveis, reafirmando assim, a jurisprudência dominante sobre a matéria, em razão das controvérsias instauradas na cobrança realizada pelas fazendas públicas municipais em total desacordo com o determinado pela legislação.

Registre-se que a Constituição Federal, em seu artigo 156, prevê que os Municípios têm competência para instituir o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), que deve ser cobrado pelo município em que o bem está localizado.

Assim, o ITBI tem como fato gerador a transmissão de bens imóveis, inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos relativos às transmissões anteriormente mencionadas, o que se perfectibiliza na forma prevista no art. 1.227 e 1.245, ambos do CC2, ou seja, no momento da realização do registro.

Nesse sentido a norma material do Código Civil é clara ao mencionar que a transmissão de bens imóveis só ocorrerá no momento em que se der a lavratura da escritura pública no Registro de Imóveis, o que corrobora o preconizado pelo CTN, que ao mesmo tempo, estabelece em seu artigo 113, §13, a ocorrência do fato gerador do ITBI que desencadeia a obrigação de pagamento do tributo e a extinção da obrigação.

Com efeito em vista da cessão de direitos não transferir a propriedade, restou consolidado o entendimento no STJ, sendo reafirmado pelo STF, no sentido de que a incidência do ITBI somente ocorre no momento da transferência no registro de imóveis.

Portanto, o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, conforme definido no Recurso Extraordinário com Agravo - ARE 1294969, analisado no tema 1124 como Repercussão Geral, ocasião em que os ministros também votaram a tese a ser reafirmando a jurisprudência do Supremo, pacificando o posicionamento,
in verbis:

[...] O entendimento da jurisprudência desta Corte é de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, mediante o registro competente [...]
(STF - ARE: 1241480 SP - SÃO PAULO 1002666-65.2018.8.26.0053, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 07/11/2019, Data de Publicação: DJe-250 18/11/2019)

No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, inclusive, no REsp 57.641/PE, em que a ministra Eliana Calmon, entendeu que não incide ITBI em
"promessa de compra e venda",
pois, o contrato preliminar não necessariamente levará à celebração do contrato definitivo, que consiste no único instrumento hábil a ensejar a cobrança do referido tributo.

Conforme bem esclarece o ministro Francisco Falcão em seu voto no Ag.Rg no RE 798.794/SP, afirmado que
"o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel, incidindo, portanto, o tributo somente após o registro no Cartório de Imóveis, sendo descabida a exigência nos moldes da lei municipal 5.430/89".

Neste sentido, os arestos abaixo colacionados:

TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. 1. Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 215.273/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2012, DJe 15/10/2012).

''PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. (TRIBUTÁRIO. ITBI. DIFERENCIAÇÃO DE ALÍQUOTAS E PROGRESSIVIDADE. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCINDIDA) 1. O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel motivo pelo qual não incide referida exação sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo. 2. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem, embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão. 3 Agravo Regimental desprovido." (AgRg no AgRg no REsp 764.808/MG, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 15.3.2007, DJ 12.4.2007).

TRIBUTÁRIO - ITBI - PROMESSA DE CESSÃO - NÃO INCIDÊNCIA. Promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI. (AgRg no REsp 327.188/DF, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma, julgado em 7.5.2002, DJ 24.6.2002) No mesmo sentido, é a jurisprudência pacífica do e. STF: ''Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. ITBI. Alcance do art. 150, § 7o, CF. Matéria não decidida nas instâncias ordinárias. Impossibilidade de apreciação. 1. A matéria atinente ao alcance do art. 150, § 7o, da CF não foi objeto de decisão nas instâncias ordinárias. Normas da legislação municipal que não foram analisadas no acórdão recorrido. Impossibilidade de análise, em sede de recurso extraordinário, de questões não decididas na origem, sob pena de supressão de instância. 2. O entendimento da jurisprudência desta Corte é de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, mediante o registro competente. 3. Agravo regimental não provido. (ARE 765899 AgR, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Primeira Turma, julgado em 11/02/2014, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-053 DIVULG 17-03-2014 PUBLIC 18-03-2014).

Assim sendo, não restou demonstrada a configuração do fato gerador do ITBI exigido pela Municipalidade apelante, de forma que o seu apelo deve ser provido.

Em caso, assim já decidiu este E. Sodalício:

REEXAME NECESSÁRIO DE SENTENÇA - MANDADO DE SEGURANÇA - REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - NEGATIVA DE PROCEDER AO REGISTRO PELO TABELIÃO - AUSÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL CCIR E PROVA DA QUITAÇÃO DE ITR - LEI N° 4.947/66 - NECESSIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - IMPOSIÇÃO EXPRESSA DO ART. 59 DO DECRETO-LEI N° 167/1967 - GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA - ARTIGO 3° DA LEI N° 10.267/01 - DESNECESSIDADE. RECOLHIMENTO DE ITBI - NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA. O certificado de cadastro de imóvel rural - CCIR e a prova da quitação do imposto sobre a propriedade territorial rural - ITR são exigências da Lei n° 4.947/66, inscritos no § 1° e no § 3° do art. 22. O registro do compromisso de compra e venda de imóvel objeto de garantia em cédula rural hipotecária, na matrícula imobiliária, depende, à luz do art. 59 do Decreto-Lei n° 167/1967, da anuência do credor hipotecário. O registro do contrato de compromisso de compra e venda não interfere no domínio da propriedade, que somente se transfere pela transcrição do título aquisitivo, na medida em que é prescindível o georreferenciamento da área.
O ITBI não incide no registro do compromisso de compra e venda de imóvel, promessa de venda, mas no registro do título definitivo.
(N.U 0006713-33.2008.8.11.0000, JURACY PERSIANI, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/11/2008, Publicado no DJE 27/11/2008).

REEXAME NECESSÁRIO DE SENTENÇA - MANDADO DE SEGURANÇA - REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECOLHIMENTO DE ITBI - NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. SENTENÇA RATIFICADA. 1 - O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2 -
O ITBI não incide no registro do compromisso de compra e venda de imóvel.
(N.U 0002359-65.2009.8.11.0020, MARIA APARECIDA RIBEIRO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 28/04/2015, Publicado no DJE 05/05/2015).

REEXAME NECESSÁRIO - MANDADO DE SEGURANÇA -
REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECOLHIMENTO DE ITBI - NÃO OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR -
INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA - ILEGALIDADE - SENTENÇA RATIFICADA. O fato gerador do ITBI se dá no momento da transmissão da propriedade do bem imóvel para o nome do adquirente. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. (N.U 0004990-06.2015.8.11.0041, GILBERTO LOPES BUSSIKI, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 09/10/2019, Publicado no DJE 16/10/2019). Negritei

Por essa perspectiva, indene de dúvida que, a cobrança na cessão de direitos que vem sendo realizada por muitos municípios não encontra fundamento hábil à demonstração do fato gerador, o que de per se, não caracteriza hipótese de incidência tributária.

Ou seja, enquanto não houver a alteração da titularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, não há como se conceber a ocorrência do fato gerador a legitimar a incidência do tributo, tampouco a sua cobrança.

O Código Tributário Nacional (com força de lei complementar), em seu art. 35 dispõe que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou do domínio útil, como definidos na lei civil, de modo que sua ocorrência somente se verifica com o registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.227 do CC.

Assim, o ITBI somente é devido quando se transfere o domínio. E o momento da transferência acontece quando do registro do documento (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Ressalto por fim que a transmissão de propriedade de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e de cessão de direitos sobre tais transmissões não pode ser entendido senão conforme a lei civil, nos termos do art. 109 do CTN.

Então, apenas mediante o registro imobiliário é que ocorre a transmissão do bem imóvel, e para tanto há de se ter a transmissão do bem imóvel via lavratura da escritura pública, quando, assim, deve incidir o ITBI.

Partindo dessas premissas, resta evidenciada a ofensa a direito líquido e certo, razão pela qual a concessão da segurança é medida que se impõe.

Ante o exposto, conheço do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO, para conceder a segurança determinando o afastamento da cobrança do ITBI no registro do compromisso de compra e venda e cessão de direitos não registrada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2022