Tribunal: TJMT
Processo: 0001460-82.2018.8.11.0107
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-11-01

Ementa:
Ementa.
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – VALOR DA CAUSA – MODIFICAÇÃO PELO JUIZ – POSSIBILIDADE - MERA AVERBAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE JURIDICA – LEI 6.015/93 – LRP – DIREITO OBRIGACIONAL - INTERESSE E LEGITIMIDADE – CERCEAMENTO DE DEFESA – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA DA PARTE REQUERIDA – AÇÃO CONTENCIOSA PROPOSTA – QUESTÃO QUE PODERIA SER RESOLVIDA ATRAVÉS DE MERO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – DÚVIDA INVERSA. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(1) – Se a causa de pedir diz respeito à averbação de escrituras públicas de compra e venda de imóvel junto às respectivas matriculas, quando basta é a apresentação da prova documental. Neste viés, por desnecessário, não se faz presente a inquirição de testemunhas. Preliminar rejeitada.
(2) – Ausência de interesse de agir diz respeito tão somente quando a pretensão do autor não lhe aproveitar qualquer direito material ou mora. Se, para sua garantia, pretende a averbação das escrituras para prevenir seus direitos, reside interesse e legitimidade para residir em juízo. Aproveita-se o processo judicial, amoldando a situação ao caso concreto, em homenagem ao que está contido no artigo 6o do CPC.
(3) –Constatando que os contratos foram formalizados com valores irreais, vistos a olhos desarmados pelo juiz e, estribado em prova documental a respeito do preço da hectare na região, estando cumprido o que dispõe o artigo 10 do CPC (princípio da não surpresa), correto o posicionamento do juiz que, como aplicador da lei, visando impedir lesão ao erário, atualiza o valor da causa. Se, malgrado o julgamento, baixando o feito na instância de piso, não for complementado o valor ainda devido, pode a divida ser inscrita na dívida ativa para posterior cobrança através da PGE-MT.
(4) – Não figura no ordenamento jurídico pátrio a figura do litisconsórcio ativo necessário já que reside preceito constitucional o direito de ação que depende unicamente da parte interessada. Eventuais direitos do outorgante vendedor em relação às escrituras formalizadas, em defesa do outorgado, querendo, poderá ingressar no processo como mero assistente.
(5) - A propriedade do bem imóvel se aperfeiçoa com sua transferência e com registro desta junto ao CRI competente, tratando-se de direito real. Contudo, antes desta providência, nada impede que o CRI competente, averbe a na matricula a existência deste contrato até que a propriedade seja transferida para o comprador, registrando-se, no caso, direito obrigacional, quando pendentes de documentos para aperfeiçoar a transferência dominial. Tal providência, de cunho cautelar, serve para que eventuais futuros adquirentes não possam, mais tarde, alegarem aquisição de boa fé.
(6) – Contudo, detendo a parte autora interesse e legitimidade, esta traduz tão somente em relação aos contratos formalizados entre esta, na qualidade de outorgada e do vendedor, na qualidade de outorgante. Não se apresenta possível encaixar no pedido, em seu nome, escrituras feitas pelo mesmo outorgante em relação a terceiros.
(7) - Embora conhecido e provido parcialmente a ação, aproveitando-se o aspecto judicial de forma extraordinária e até para evitar nova situação posterior, deve ser mantida a condenação da parte autora nos custos do processo e dos honorários da parte contrária. Isto porque, em relação ao aspecto, não residiu pretensão resistida, nem do outorgado, nem do representante do CRI competente e somado ao aspecto de que, no caso, até desnecessária a ação de cunho judicial vez que, de forma administrativa poderia solucionar a questão através da chamada DUVIDA INVERSA que, malgrado não constar expressamente na LRP, está aclamada pela doutrina e jurisprudência pátria.
(8) – Recurso conhecido e provido parcialmente para determinar que, em relação às escrituras públicas, antes da transferência dos imóveis (direito real) adquiridos pela parte autora, sejam averbadas, na qualidade de direito obrigacional a existência deste ato contratual. E, como pretendeu em juízo o que poderia ser resolvido de forma administrativa com a DÚVIDA INVERSA, criada pelo direito pretoriano, sob a égide do princípio da causalidade, deve o autor responder pelo pagamento dos custos do processo e pelos honorários advocatícios da parte contraria.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001460-82.2018.8.11.0107
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Propriedade]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[INDUSTRIA E COMERCIO DE MADEIRAS TOSETTO LTDA - CNPJ: 24.751.547/0001-97 (APELANTE), ADONIS FERNANDO VIEGAS MARCONDES - CPF: 017.609.991-30 (ADVOGADO), JORGE ESTEVAM TOSETTO - CPF: 620.967.709-63 (APELANTE), ADMILSON BASILIO SILVA - CPF: 672.625.621-34 (APELADO), RODRIGO FERNANDES TURATTI - CPF: 013.569.441-83 (ADVOGADO), JULIANA FELTRIM SOUZA - CPF: 842.465.101-49 (ADVOGADO), PRIMEIRO OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE NOVA UBIRATA - MT - CNPJ: 12.595.084/0001-32 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – VALOR DA CAUSA – MODIFICAÇÃO PELO JUIZ – POSSIBILIDADE - MERA AVERBAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE JURIDICA – LEI 6.015/93 – LRP – DIREITO OBRIGACIONAL - INTERESSE E LEGITIMIDADE – CERCEAMENTO DE DEFESA – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA DA PARTE REQUERIDA – AÇÃO CONTENCIOSA PROPOSTA – QUESTÃO QUE PODERIA SER RESOLVIDA ATRAVÉS DE MERO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – DÚVIDA INVERSA. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(1) – Se a causa de pedir diz respeito à averbação de escrituras públicas de compra e venda de imóvel junto às respectivas matriculas, quando basta é a apresentação da prova documental. Neste viés, por desnecessário, não se faz presente a inquirição de testemunhas. Preliminar rejeitada.

(2) – Ausência de interesse de agir diz respeito tão somente quando a pretensão do autor não lhe aproveitar qualquer direito material ou mora. Se, para sua garantia, pretende a averbação das escrituras para prevenir seus direitos, reside interesse e legitimidade para residir em juízo. Aproveita-se o processo judicial, amoldando a situação ao caso concreto, em homenagem ao que está contido no artigo 6o do CPC.

(3) –Constatando que os contratos foram formalizados com valores irreais, vistos a olhos desarmados pelo juiz e, estribado em prova documental a respeito do preço da hectare na região, estando cumprido o que dispõe o artigo 10 do CPC (princípio da não surpresa), correto o posicionamento do juiz que, como aplicador da lei, visando impedir lesão ao erário, atualiza o valor da causa. Se, malgrado o julgamento, baixando o feito na instância de piso, não for complementado o valor ainda devido, pode a divida ser inscrita na dívida ativa para posterior cobrança através da PGE-MT.

(4) – Não figura no ordenamento jurídico pátrio a figura do litisconsórcio ativo necessário já que reside preceito constitucional o direito de ação que depende unicamente da parte interessada. Eventuais direitos do outorgante vendedor em relação às escrituras formalizadas, em defesa do outorgado, querendo, poderá ingressar no processo como mero assistente.

(5) - A propriedade do bem imóvel se aperfeiçoa com sua transferência e com
registro desta junto ao CRI competente, tratando-se de direito real.
Contudo, antes desta providência, nada impede que o CRI competente, averbe a na matricula a existência deste contrato até que a propriedade seja transferida para o comprador, registrando-se, no caso, direito obrigacional, quando pendentes de documentos para aperfeiçoar a transferência dominial. Tal providência, de cunho cautelar, serve para que eventuais futuros adquirentes não possam, mais tarde, alegarem aquisição de boa fé.

(6) – Contudo, detendo a parte autora interesse e legitimidade, esta traduz tão somente em relação aos contratos formalizados entre esta, na qualidade de outorgada e do vendedor, na qualidade de outorgante. Não se apresenta possível encaixar no pedido, em seu nome, escrituras feitas pelo mesmo outorgante em relação a terceiros.

(7) - Embora conhecido e provido parcialmente a ação, aproveitando-se o aspecto judicial de forma extraordinária e até para evitar nova situação posterior, deve ser mantida a condenação da parte autora nos custos do processo e dos honorários da parte contrária. Isto porque, em relação ao aspecto, não residiu pretensão resistida, nem do outorgado, nem do representante do CRI competente e somado ao aspecto de que, no caso, até desnecessária a ação de cunho judicial vez que, de forma administrativa poderia solucionar a questão através da chamada DUVIDA INVERSA que, malgrado não constar expressamente na LRP, está aclamada pela doutrina e jurisprudência pátria.

(8) – Recurso conhecido e provido parcialmente para determinar que, em relação às escrituras públicas, antes da transferência dos imóveis (direito real) adquiridos pela parte autora, sejam averbadas, na qualidade de direito obrigacional a existência deste ato contratual. E, como pretendeu em juízo o que poderia ser resolvido de forma administrativa com a DÚVIDA INVERSA, criada pelo direito pretoriano, sob a égide do princípio da causalidade, deve o autor responder pelo pagamento dos custos do processo e pelos honorários advocatícios da parte contraria.

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Colenda Câmara.

Na origem, ação de obrigação de fazer promovida pela apelante
INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOSSETO LTDA
em face de
CARTÓRIO DE 1o OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE NOVA CANÃN e ADMILSON BASÍLIO SILVA,
todos identificados nos autos. Sustentou na peça inicial que em 28/08/2008, na qualidade de comprador, firmou contrato de compra e venda através de escritura pública formalizada no Segundo Serviço Notarial e de Registro da cidade de Várzea Grande, livro n. 266, fls. 078/079, no imóvel descrito na inicial, Fazenda Tupã III, com área de 1.097 hectares, ao preço de
R$ 30.000,00
(trinta mil reais). Que no dia 26/06/2006, fez idêntica operação de compra e venda de uma área de terras, no lugar denominado TUPÃ-I, ao preço
de R$ 10.000,00
(dez mil reais), no livro 264, fls.139/140, do Segundo Serviço Notarial e de Registro da cidade de Várzea Grande. Que em 26/08/2006, firmou idêntica operação, em relação à FAZENDA TUPÃM IV, com área de 785 hectares, conforme escritura pública lavrada às fls. 080/081, livro 266, do Segundo Serviço Notarial e de Registro da cidade de Várzea Grande. E, finalmente, em data de 26/06/2006, idêntico ato, em relação a uma área de terras, no lugar denominado FAZENDSA TUPÃ – II, pelo valor de
R$ 10.000,00,
(dez mil reais), agora como outorgada compradora BENEDITA FERNANDES MARTINS, escritura publica lavrada no Segundo Serviço Notarial e de Registro da cidade de Várzea Grande, livro 264, de fls. 141/142.

Em face do exposto e como mencionou na inicial, a pretensão da parte autora, ora apelante, é a averbação do Registro junto a matrículas dos imóveis, em nome da requerente. Sustenta que tal providência se apresenta necessária visto que, segundo o alegado, o segundo requerido ADMILSON BASÍLIO SILVA, estaria tentando vender novamente as áreas e, neste viés, causaria prejuízo a autora bem como para evitar esta situação envolvendo terceiros.

O magistrado de piso, fazendo suas razões de decidir, julgou improcedente a demanda e, por conseqüência, condenou os autores ao pagamento dos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dado a esta demanda. (ID-124994314). Discorreu a sentença, em primeiro aspecto, mudando o valor da causa, inicialmente de
R$ 70.000,00
(setenta mil reais) para R
$ 1.000.000,00
(um milhão de reais). Prosseguindo, residiu que há vicio de legitimidade da parte autora. Sustentou a sentença que, embora a ação tenha sito proposta pela apelante – INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOSETTO LTDA – duas constam como promitentes compradoras BENEDITA FERNANDES MARTINS, ELIZABETH APARECIDA MARTINS, ELISETE MARIA MARTINS (casada com CARLOS ROBERTO PARRA), HELIETE CRISTINA MARTINS MENEGHINI (casada com JOSE ALENCAR MENEGHINI), EDNÉIA BENEDITA MARTINS PEREZ (casada com SILVIO ROBERTO MARQUES PEREZ); ROSÂNGELA MARIA MARTINS OLIANI (casada com ADMIR ANTONIO OLIANI) e HELIANDRO CESAR MARTINS (casada com MÁRCIA CRISTINA PEREIRA). Que tais pessoas, ainda que representadas pelo procurador JORGEN ESTEVÃO TOSSETO devam integrar o pólo ativo da lide e não somente a pessoa jurídica INDÚSTRIA E COMÉRCIO TOSSETO LTDA, a qual sequer consta como promitente compradora em todas as escrituras.

Sustentou a empresa apelante, em primeiro aspecto, divergência quando ao valor dado a causa pelo magistrado em relação à determinação de sua atualização, passando o valor de
R$ 70.000,00
(setenta mil reais) para
R$ 1.000.000,00
(um milhão de reais).

Sustentou cerceamento de defesa já que, no caso, indispensável o depoimento pessoal das partes e de testemunhas. Que, no mérito, assiste razão em assim proceder visto que o CRI competente se negou a averbar as escrituras, mercê de que o GEOREFERRENCIAMENTO do INCRA não estar averbado.

Pretendeu em sede recursal reforma da sentença para que seja feita a necessária instrução processual, á vista do nítido cerceamento de defesa. (ID-124994314). Sustentou de outro lado, sua legitimidade em relação aos mencionados contratos (escritura), discorre sobre ilegalidade no tocante a atualização do valor dado a demanda.

Reside apresentação de resposta formulada pelo outorgante/vendedor, pugnando pela manutenção da decisão sentencial vergastada.

Peço dia para julgamento.

Providências de estilo. Cumpram-se.

Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

(Relator).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A situação jurídica trazida é um tanto fácil de resolver. Contudo, existem situações jurídicas que são antagônicas e, neste contexto, aproveitando-se, de forma extraordinária, este processo de cunho judicial, quando, na verdade, poderia ser resolvido de forma administrativa (como será exposto), em homenagem ao princípio de fungibilidade, ao que dispõe o artigo 6o, do CPC, passo a análise.

Deve ser vista esta situação, num verdadeiro esforço do que realmente pretende o apelante, misturando aspectos meritórios com condições da ação e, neste norte, dentro do que se aproveita, numa verificação hercúlea para admitir admissibilidade do recurso, entendo viável a seguinte situação e, nesta oportunidade, submeto-a a consideração dos eminentes pares que compõe esta 2a. Câmara Cível de Direito Privado deste sodalício pantaneiro.

Pois bem!

Compulsando os autos verifica-se que o magistrado de piso, fazendo suas razões de decidir, ao julgar improcedente a demanda e condenando os autores apelantes nos custos do processo e honorários advocatícios, ao sabor dos argumentos vertidos na fundamentação, menciona ausência de interesse de agir, entretanto, julgou a demanda por improcedência o que, neste aspecto, deve ser divisado como sentença meritória (artigo 487, inciso I, CPC). Desta forma, vista a situação e conjugando os aspectos de fundamentos, chega-se a conclusão que, em verdade, a parte autora foi julgada carecedora da ação, nos moldes do que estabelece o artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.

É o que retrata a confusa sentença, mas aproveitável porque residem razões de decidir que chegam a entendimento de que, em verdade, esta situação não impediu o convencimento do magistrado e, muito menos, apreciação recursal, nos moldes ditados pelo recorrente.

Dito isto, em obediência ao que estabelece os §§ 1o e 2o do artigo 1.013 do Código de Processo Civil, ainda que visto por interpretação extensiva, o tribunal pode e deve consertar este erro meramente formal estabelecido na sentença recorrida.

Pela situação apresentada, em primeiro aspecto, modifica-se a sentença de IMPROCEDÊNCIA para CARÊNCIA e, neste viés, assim será analisada em grau recursal.

No que tange ao cerceamento de defesa, sem mais delongas, a pretensão pretendida é meramente através de prova documental e, neste viés, apresentou a autora apelante todos os documentos com os quais albergou a pretensão.
Se o que pretende é mera averbação da escritura
, qualquer outro expediente processual se apresenta totalmente dispensável, não sendo caso de saneamento do processo, estando ausentes os requisitos legais para que sejam determinadas as providências elencadas pelo artigo 357 do Código de Processo Civil e, em especial, tomar depoimentos para comprovação de um documento com fé publica, isto é, as escrituras formalizadas pelo Segundo Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande.

Um exagero jurídico o pretendido. O julgamento antecipado da lide, presentes os requisitos legais, como os autos estão a atestar, não é uma opção do juiz e sim um dever indeclinável, em obediência ao que consagra o inciso I, do ar trigo 355, do Código de Processo Civil.

Aliás, assim como ao juiz é dado o direito de, mesmo de ofício, m busca da verdade real, produzir prova para formação de seu livre convencimento, pode e deve indeferir provas e diligências inúteis como, no caso, ouvir testemunhas levando em consideração a causa de pedir e o pedido. É o que se extrai da simples leitura do que está consagrado pelo artigo 370 e seu parágrafo único, do Código de Processo Civil

Art. 370 – Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias, ao julgamento do mérito.

Parágrafo único – o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Portanto, sem mais delongas, tratando-se, em verdade, de um verdadeiro sofisma, rejeito esta preliminar.

Prosseguindo.

O primeiro aspecto a observar que a situação de o magistrado de piso, fazendo suas razões, alterou o valor da causa de
R$ 70.000,00
(setenta mil reais) para
R$ 1.000.000,00
(um milhão de reais), agiu com acerto. Isto porque, a olhos desarmados, estão subavaliados os citados imóveis objeto da lide. E, como se vê, o magistrado não procedeu de oficio nem mesmo infringiu o princípio da não surpresa catalogado no artigo 10 do Código de Processo Civil. Após a manifestação da parte requerida, por diversas vezes, manifestou a parte recorrente, autora do pedido jurisdicional.

Nesta questão, em relação à controvérsia (valor da causa), quando da contestação ofertada, o outorgante vendedor apresentou documento fornecido pela Prefeitura Municipal, catalogado em informações prestadas à Receita Federal, que a hectare girava em torno de
R$ 1.440,00
(um mil, quatrocentos e quarenta reais) e que, multiplicando-se pelo tamanho das áreas, somadas todas, atingia a cifra de
R$ 4.029.120,00
(quatro milhões; vinte e nove mil, cento e vinte reais).

Digo que, neste aspecto, até foi módico o magistrado de piso que, mediante apresentação de documento válido em
relação às propriedades, dosou o valor da causa em módicos R$ 1.000.000,00
(um milhão de reais).

No caso, aplicando-se o inciso VIII, do artigo 292 do CPC – ‘
na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a obrigação, a resolução, a resilição ou a rescisão do ato jurídico, o valor do ato ou de sua parte controvertida.
’.

Assim, deverá a autora apelante complementar o valor das custas devidas ao FUNAJURIS. Neste diapasão, o processo deverá ser baixado para apuração dos valores e intimado a autora/apelante a complementar o valor ainda devido, no prazo de 30 dias, sob pena de não o fazendo, ser registrado em DIVIDA ATIVA ESTADUAL para futura cobrança através da Procuradoria Geral do Estado.
Providência esta que deverá, a tempo, forma, modo, fiscalizado pelo magistrado de primeiro grau, ficando aqui o registro necessári
o.

Neste tópico, não merece conserto ou reforma a sentença recorrida, agindo o magistrado de acordo com a lei e como fiscal da receita estadual pertinente ao FUNAJURIS e até para evitar lesão ao erário. Aliás, os valores dados aos contratos, sem ser perito, num vislumbrar dos olhos, este valor foi simulado, quer para pagar menos valores, quer para que a situação não seja vista pelo leão (fisco federal/IRPJ), quando da apresentação das declarações anuais de imposto de rendas.

Por outro lado, merece conserto recursal o aspecto de que os alienantes deveriam compor a lide juntamente com a apelante INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOZETTO LTDA já que fora, representados por procurador.

Isto porque, não reside no Código de Processo Civil a figura do litisconsórcio ativo necessário. De todo sabido que, por aspecto de cunho constitucional, ninguém está obrigado a fazer ou de deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, na dicção do que estabelece o inciso II, do artigo 5a da Constituição Federal, ninguém está obrigado a litigar. Não se vê em norma constitucional nem infraconstitucional a obrigatoriedade de uma parte compor o pólo passivo de uma demanda.

Ou, em outras palavras, no ordenamento jurídico pátrio ninguém pode ser obrigado a litigar como autor de uma demanda, nem mesmo em ação de interesse público, quanto mais quando se trata de direito disponível, sendo afastada do ordenamento processual civil a figura do litisconsórcio ativo necessário, sob o risco de infringir a própria liberdade postulatória.

Sobre o tema a doutrina de FREDIE DIDIER:

‘O direito de ir a juízo não pode depender da vontade der outrem, Se houvesse o litisconsórcio ativo necessário, seria possível imaginar a situação de um dos possíveis litisconsortes negarem-se a demandar, impedindo o direito dede ação da do outro. (Teoria Geraldo Processo e Processo de Conhecimento, voluma 1, 11a. Edição, 2009, página 318)’.

No caso, os vendedores, até por cautela do magistrado e na prevenção de uma possível obrigação de indenização da parte autora, égide da evicção, poderia dar ciência a estes que, se quiserem ingressar em juízo, na condição de assistentes, recebendo o feito no estado que se encontrar quando se seu eventual ingresso.

Como se sabe, a assistência tem lugar em qualquer tipo de procedimentos e em todos os graus de jurisdição, mas o assistente recebe o processo no estado em que se contra, na forma do que prevê o artigo 119, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Bem posicionou o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: ‘No ordenamento jurídico pátrio ninguém pode ser obrigado a litigar como autor, sendo afastada a figura do litisconsórcio ativo necessário, sob o risco de infringir a própria vontade postulatória. (AC 36.2019.8.13.0447-MG, Relator Des. AMORIM SIQUEIRA, apelação n. 1.0000.21.012498-8/001, ementa parcial, fonte Google)’.

Portando, equivocou-se o magistrado em fundamentar sua sentença neste aspecto.

Com relação à ausência de interesse de agir, outro aspecto verberado na sentença.

Assim devem ser verificado os seguintes aspectos constantes dos autos:

1. Como se vê no ID-124994313
– Escritura Pública de compra e venda que assinam de um lado, como outorgante vendedor ADMILSON BASILIO SILVA e como outorgante compradora INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOZETTO LTDA, livro 266, fls. 078/079, do Segundo Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande.

2. Como se vê no ID-124994313
– Escritura Pública de Venda e Compra que fazem e assinam como outorgante vendedor ADMILSON BASÍLIO DA SILVA e como outorgante compradora INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TPOZZETO LTDA, livro 264, fls. 139/140.

3. Como se vê no ID-124994313
– Escritura Pública de Venda e Compra formalizando como outorgante vendedor ADMILSON BASILIO SILVA e como outorgados compradores BENEDITA FERNANDES, ELIZABETE APARECIDA MARTINS, ELISETE MARIA MARTINS PARRA, HELIENE CRISTINA MATINS MENEGHINI, EDNEIA BENEDITA MARTINS PEREZ, ROSÂNGELA MARIA MARTINS OLANI e HELIANDRO CESAR MARTINS (e seus respectivos esposos/esposa), livro 266, fls.80/81, do Segundo Servido Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande.

4.

Como se vê no ID-124994313
– Escritura Pública de Venda e Compra formalizado por ADMILSON BASILIO DA SILVA como outorgante Vendedor e BENEDITA FERNANDES MARTINS como outorgada compradora, livro 141/142, do Segundo Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande.

Assim, no que toca as duas primeiras escrituras (1 e 2) acima, residindo como outorgante vendedor ADMILSON BASÍLIO DA SILVA e como outorgado-compradora INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOZZETO LTDA, equivocou-se o magistrado. A ausência de interesse de agir, no caso, diz respeito quando a utilidade da pretensão jurisdicional invocada pelo autor não lhe produzir qualquer beneficio material ou moral. No caso, a autora, a rigor da inicial, pretende a averbação destas escrituras e, em tese, registra em seu favor o interesse de agir, quer para prevenir-se, quer para prevenir terceiros incautos que, possivelmente, poderiam adquirir a mesma área de terras que foi lhe foi negociada por ADMILSON BASILIO DA SILVA
.

No que se referem as demais escrituras, (itens 3-4), como traduzidas linhas acima, embora o outorgante vendedor seja ADMILSON tem como outorgados compradores pessoas físicas distintas o que, neste diapasão, não reside interesse de agir por parte da autora, pessoa jurídica, ora apelante, dispensando alongar no assunto, seria ‘chover no molhado’.

Certo é que, em relação à BENEDITA FERNANDES MARTINS, detém a apelante uma procuração. Neste viés, existe uma diferença entre procurador e parte e, desta forma, não se alberga esta pretensão de substituição processual no pólo ativo desta demanda.

Como registrado acima, divirjo, entretanto, no que tange a conclusão do magistrado que julgou IMPROCEDENTE quando em verdade, a rigor da fundamentação esposada deveria ser de CARÊNCIA e, neste diapasão, detectando as inconsistências jurídicas, merece o devido conserto em grau recursal.

No caso, o pedido deveria em parte ser deferido pelo magistrado de piso.

Isto porque, em relação às escrituras de venda e compra que foram formalizadas por ADMILSON BASÍLIO DA SILVA e como outorgado-compradora INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOZZETO LTDA, como registrado linhas anteriores, detém esta interesse e legitimidade.

No caso, é permitido ao comprador bem como ao vendedor, se assim preferir, averbar o contrato, mesmo preliminar, na matrícula do imóvel, a fim de garantir alguma proteção em face da transação havida até que esta se aperfeiçoe com a escritura de transferência do imóvel, típico caso de direito pessoal que não se confunde com direito real, este tão somente após a transferência do domínio.

A averbação trata-se apenas de um ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matricula. Esta averbação não impede, entretanto, de o proprietário vender novamente o mesmo bem. Apenas dá ciência ao comprador, ante a publicidade do ato notarial, da existência daquela situação jurídica, adquirindo por conta e risco para, mais tarde, ser impedido de alegar aquisição de boa fé. Portanto, mera cautela sem implicações jurídicas outras.

Neste viés, não se trata de garantia real, e sim de um direito obrigacional, não se vê ilegalidade em relação às escrituras onde constam como outorgado e compradores a apelante INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOZZETO LTDA.

Neste aspecto, o artigo 167 da Lei 6.015, de 31/12/1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências define:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além das matriculas, serão feitos.

II – averbação.

(...)

3 –
dos contratos de promessa de compra e venda
das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-Lei 48, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente a vigência desta lei.

E a escritura pública de compra e venda cuja transferência do domínio por situações diversas não foi concretizada, passa a ser no campo do direito obrigacional, como se fosse uma promessa de compra e venda, neste viés, perfeitamente abrangido pelo item 3, do inciso II, do artigo 167, da Lei de Registro Público, ficando aqui o registro necessário.

Entretanto, malgrado dar, em parte, guarida ao que se pretendeu o autor no seu pedido vestibular, não reside como albergar em desfavor dos requeridos a regra de sucumbência prescrita no artigo 85 do Código de Processo Civil. Não residem nos autos, nem de soslaio, quer o outorgado notarial, quer o CRI competente, provas de que houve negativa e, de conseqüência, não pode dar como verdadeiras as afirmações trazidas na inicial.

Em outras palavras, não reside à pretensão resistida por parte dos requeridos, ora apelados. Pelo vínculo da pretensão resistida, pelo qual a discussão sobre um direito patrimonial somente pode ir a justiça após o autor de a ação demonstrar, de forma inequívoca, que procurou resolver o conflito previamente pelos meios de solução adequada na resolução de conflitos, como plataforma inicial.

E, neste particular, não podendo exigir dos requeridos prova negativa, o ônus desta situação probatória, é todo do autor, a rigor do que estabelece o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Exemplo, protocolos do serviço notarial, correspondência ao outorgado vendedor, etc.

De outro viés, em face da inexistência de pretensão resistida, deve ser visto que esta questão poderia ser solucionada através de mero processo de cunho administrativo perante a Diretoria do Foro caso, não fosse atingido seu objetivo perante o CRI competente.

A opção pela atividade jurisdicional contenciosa era de todo desnecessária. Para isso, temos o que a doutrina anota como PEDIDO DE DÚVIDA INVERSA, criado pelo direito pretoriano, sendo processo de jurisdição voluntária, tramitaria perante a Diretoria do Foro da Comarca onde reside o CRI competente a executar o ato.

Deve ser visto que a duvida direta tem previsão legal, mais especificamente, nos artigos 198, 204, 207 e 296, da Lei 6.015/73, e se inicia com a atuação do registrador que, recebendo um título para registrar, não estando de acordo com o figurino jurídico, submete esta questão, em processo de jurisdição voluntária, ao juiz. No caso de Mato Grosso, à diretoria do foro.

Já a dúvida inversa, embora desprovida de previsão legal, foi criada pela pratica forense quando o registrador, embora negando a proceder ao registro ou averbação, não suscita a duvida direta.

E, neste viés, pode o próprio interessado submeter esta situação ao juiz de direito, em Mato Grosso, ao juiz diretor do foro.

Dessa forma, por outras palavras, a chamada dúvida inversa, envolve uma irresignação do interessado, em relação à negativa do registro pelo oficial, diretamente ao juízo competente (leia-se diretoria do foro).

Trata-se de uma criação administrativa, fundada, por analogia, em relação a duvida direta instituída pela LRP. Argumenta-se, ainda, a admissibilidade da dúvida inversa, corroborada pelo processo administrativo do processo da dúvida direta, que permite moldá-lo de modo elástico, a fim e não causar prejuízo ao interessado ou a terceiros.

Esta providência não foi feita, não resistindo pretensão resistida, embora a sentença, em parte seja reformada, não induz conseqüência de aplicação da regra de sucumbência estabelecida pelo artigo 85 do Código de Processo Civil.

Amoldando a esta situação, trago a colação jurisprudências oriundas do colendo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.

APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA INVERSA JULGADA EXTINTA NOS TERMOS DO ART. 267, VI DO CPC - INSURGÊNCIA - POSSIBILIDADE DE INSTAURAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA PELO INTERESSADO - EXEGESE DO ITEM 16.9.2 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORA GERAL DA JUSTIÇA E PRECEDENTES DESTA CORTE - IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO IMEDIATO - NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO DO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Tanto o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça quanto os precedentes desta corte demonstram a possibilidade de suscitação de dúvida inversa pelo particular. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 11a C.Cível - AC - 999465-2 - Matelândia - Rel.: Gamaliel Seme Scaff - Unânime - - J. 05.06.2013) Dúvida Registral Inversa julgada procedente. Apelação - Suscitação de dúvida registral inversa - Legitimidade ativa configurada - Julgamento antecipado da lide - Violação ao exercício do contraditório pelo oficial do registro - Não observância ao procedimento legal previsto nos artigos 198 e seguintes de Lei 6015/1996 - Sentença cassada - Recurso conhecido e provido.1. É possível ao interessado interpor dúvida inversa quanto a questionamentos feitos pela atividade de registro, pois não há vedação na lei de registros públicos. Obediência ao princípio da inafastabilidade da jurisdição.2. É necessária a observância das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa nos processos administrativos. 3. Recurso provido para anular o processo. (TJPR - 12a C.Cível - AC - 1175793-4 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Ibiporã - Rel.: Luciano Carrasco Falavinha Souza - Unânime - - J. 07.10.2015).

Conclusão.

Conheço do recurso
e lhe dou provimento parcial. De conseqüência, determino que, em relação às escrituras públicas de venda e compra formalizadas por ADMILSON BASILIO SILVA (outorgante) e INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MADEIRAS TOSSETO, com fulcro no item 3, do inciso II, do artigo 167, da Lei de Registro Público, possam ser averbadas nas respectivas matriculas junto ao CRI competente. Mantenho, entretanto, a condenação do autor, sob égide da causalidade, na condenação dos custos processuais e honorários advocatícios em face de que, como dito acima, procurou a justiça sem que residisse pretensão resistida por parte dos requeridos e, de igual sorte, poderia resolver o problema em mero pedido administrativo (Dúvida Inversa).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022