Tribunal: TJMT
Processo: 0007368-71.2014.8.11.0007
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-23

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0007368-71.2014.8.11.0007
APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE ÁREA RURAL – VENDA DO IMÓVEL PELO COMPRADOR ANTES DA QUITAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS NOVOS ADQUIRENTES – RECONHECIMENTO – EXCLUSÃO DA LIDE - TERMO ADITIVO – NOVO VALOR E FORMA DE PAGAMENTO - AUSÊNCIA DE COAÇÃO OU AMEAÇA – PACTO VÁLIDO – INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO – RESCISÃO DO CONTRATO – DEVIDA – REFORMA DA SENTENÇA - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO
Se os requeridos não fizeram parte do negócio jurídico que se pretende rescindir, necessário reconhecer a ilegitimidade passiva, com a extinção da ação em relação a eles e a condenação do autor nas custas processuais e honorários advocatícios, com aplicação da regra geral do art. 85, § 2o, do CPC.
Não se acolhe vício de consentimento (coação) se quem alega não faz prova de tal ocorrência.
Não comprovado o pagamento substancial do preço, mostra-se devida à rescisão do contrato cuja consequência natural é o restabelecimento das partes ao status quo, é dizer, ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto, enquanto que aos requeridos há que se lhes restituir o adimplido por conta do negócio rescindido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007368-71.2014.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material, Esbulho / Turbação / Ameaça, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PEDRO LAERTE RABECINI - CPF: 970.577.898-15 (APELANTE), CARLOS EDUARDO PARO LOPES - CPF: 700.567.061-20 (ADVOGADO), CLOVES MORAES MASCARENHAS - CPF: 506.051.861-20 (APELADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO), DELIS BRANDAO LIMA - CPF: 944.926.971-87 (APELADO), JOSE APARECIDO DA SILVA - CPF: 531.225.341-34 (APELADO), PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA - CPF: 839.072.891-53 (ADVOGADO), JUVELINA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 361.831.211-34 (APELADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), CLOVES MORAES MASCARENHAS - CPF: 506.051.861-20 (APELANTE), DELIS BRANDAO LIMA - CPF: 944.926.971-87 (APELANTE), CARLOS EDUARDO PARO LOPES - CPF: 700.567.061-20 (ADVOGADO), PEDRO LAERTE RABECINI - CPF: 970.577.898-15 (APELADO), MARIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO - CPF: 030.999.279-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E NÃO PROVIDO O DOS REQUERIDOS, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0007368-71.2014.8.11.0007

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE ÁREA RURAL – VENDA DO IMÓVEL PELO COMPRADOR ANTES DA QUITAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS NOVOS ADQUIRENTES – RECONHECIMENTO – EXCLUSÃO DA LIDE - TERMO ADITIVO – NOVO VALOR E FORMA DE PAGAMENTO - AUSÊNCIA DE COAÇÃO OU AMEAÇA – PACTO VÁLIDO – INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO – RESCISÃO DO CONTRATO – DEVIDA – REFORMA DA SENTENÇA - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO

Se os requeridos não fizeram parte do negócio jurídico que se pretende rescindir, necessário reconhecer a ilegitimidade passiva, com a extinção da ação em relação a eles e a condenação do autor nas custas processuais e honorários advocatícios, com aplicação da regra geral do art. 85, § 2o, do CPC.

Não se acolhe vício de consentimento (coação) se quem alega não faz prova de tal ocorrência.

Não comprovado o pagamento substancial do preço, mostra-se devida à rescisão do contrato cuja consequência natural é
o restabelecimento das partes ao
status quo
, é dizer, ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto, enquanto que aos requeridos há que se lhes restituir o adimplido por conta do negócio rescindido.

R E L A T Ó R I O

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) No 0000003-09.2004.8.11.0106

EMBARGANTE: ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR

EMBARGADO: KPM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
Pedro Laerte Rabecini, Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas
.

Sentença:
julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse
ajuizada por
Pedro Laerte Rabecini
em face de
Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas, José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva
, para:
a)
rejeitar o pedido de rescisão contratual e de reintegração de posse do autor no imóvel rural com matrícula n. 6.429 do CRI de Alta Floresta;
b)
condenar os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas, José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva ao pagamento do remanescente do débito, qual seja R$ 637.982,19, na proporção de 50% para cada grupo de requeridos;
c)
condenar os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas ao pagamento da quantia mensal de R$ 1.950,00, a título de perdas e danos, devida desde o inadimplemento contratual (15/05/2013), até a presente data;
d)
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação e correção pelo INPC desde a presente data, por fim,
e)
diante da sucumbência recíproca, condenar os requeridos ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 5% sobre o valor da condenação, a ser rateado igualmente entre cada grupo de requeridos.

Apelação do autor Pedro Laerte Rabecini
(id 104618025): alega que no caso não se aplica a teoria do adimplemento substancial, porque o pagamento correspondeu a apenas 37% do valor pactuado.

Assevera que a aplicação de referida teoria é excepcional, reservada para os casos nos quais a rescisão contratual traduz solução evidentemente desproporcional.

Realça, de outra via, a ausência de boa-fé dos apelados José Aparecido e Juvelina em razão de não terem adotado as cautelas mínimas no momento da aquisição do imóvel, bem como porque cientes de que o alienante não era detentor de domínio do imóvel.

Sustenta que o saldo remanescente deve ser adequado aos termos do pactuado no contrato de compra e venda, no caso a conversão do saldo em arrobas de vaca gorda. Complementa que o termo inicial da correção monetária deve ser a data em que o pagamento deveria ter sido feito.

Requer o provimento do recurso a fim de reformar a r. sentença para rescindir o Instrumento Particular de Compra e Venda, com a consequente reintegração na posse, bem como para reconhecer a ausência de boa-fé dos apelados José Aparecido e Juvelina e, alternativamente, que o saldo remanescente corresponda a arroba de vaca na época de cada vencimento, com o desconto dos valores pagos e depositados judicialmente, devidamente atualizado com correção monetária a partir da data do vencimento de cada pagamento.

Contrarrazões de José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva (id 104618025) e Cloves Moraes Mascarenhas e outra (id 104618029).

Apelação dos requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas
(id 104618025): suscita a prejudicial de prescrição do pedido de perdas e danos. Alega que a motivação para o autor apelado requerer as perdas e danos decorre da rescisão contratual, ou seja, o retorno da situação como era antes da celebração do negócio jurídico.

No mérito, aduz que a sentença foi proferida com base em presunção, diante da ausência de provas que desconstituem os comprovantes de pagamento.

Assevera que do valor originário de R$ 1.975.658,00, até a celebração dos aditivos foi quitada a quantia de R$ 1.539.863,00, de sorte que, quando da celebração dos aditivos a dívida correspondia somente a R$ 435.795,00.

Explica que sob a alegação de valorização do imóvel, bem como a incidência de juros ilegais pelo atraso de pagamentos, firmaram em 30/04/2013 dois aditivos nos valores de R$ 2.046.240,00.

Diz que a sentença recorrida ignorou tanto os recibos de pagamento quanto as fichas de recebimento firmadas pelo próprio autor apelado que não demonstrou que os comprovantes de pagamento teriam sido utilizados para quitação de outros contratos. Complementa que não há qualquer irregularidade nos pagamentos cujo beneficiário tenha sido o irmão do apelado, porque ele também participou do negócio jurídico. Conclui que restou comprovado o pagamento do preço de um total de R$ 3.974.432,24.

De outra via, diz que diante da improcedência do pedido principal, não há que se falar em perdas e danos.

Aduz, ainda, quanto à nulidade dos aditivos contratuais em razão da prática de juros ilegais, além de terem sido elaborados sob coação.

Requer a reforma da r. sentença para que seja acolhida a prejudicial de mérito de prescrição quanto as perdas e danos. No mérito, postula pelo provimento do recurso a fim de reconhecer o integral pagamento do contrato ou que seja afastada a condenação em perdas e danos. Alternativamente, que seja reconhecido nulo o aditivo contratual.

Contrarrazões de Pedro Laerte Rabecini (id 104618025).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0007368-71.2014.8.11.0007

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto pedido de preferência com sustentação oral do advogado
Carlos Eduardo Paro Lopes
, OAB/MT 12083/O, pelo apelante Pedro Laerte Rabecini, bem como da advogada Ma
ria Cecilia Prandine Moleiro, OAB/MT 16711/O, pelos apelantes Cloves Moraes Mascarenhas e outra; e do advogado Paulo Rogerio de Oliveira, OAB/MT 11324/O, pelos apelados Juvelina Ribeiro da Silva e outro.

Os senhores dispensam a leitura do relatório?

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS
CARLOS EDUARDO PARO LOPES
, OAB/MT 12083/O, MA
RIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO, OAB/MT 16711/O, E PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA, OAB/MT 11324/O.

Dispenso, Excelência.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Com a palavra, pelo prazo regimental.

SUSTENTAÇÕES ORAIS

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS
CARLOS EDUARDO PARO LOPES
, OAB/MT 12083/O, MA
RIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO, OAB/MT 16711/O, E PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA, OAB/MT 11324/O.

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os recursos
são de sentença que
julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse
ajuizada por
Pedro Laerte Rabecini
em face de
Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas, José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva
, para:
a)
rejeitar o pedido de rescisão contratual e de reintegração de posse do autor no imóvel rural com matrícula n. 6.429 do CRI de Alta Floresta;
b)
condenar os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas, José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva ao pagamento do remanescente do débito, qual seja R$ 637.982,19, na proporção de 50% para cada grupo de requeridos;
c)
condenar os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas ao pagamento da quantia mensal de R$ 1.950,00, a título de perdas e danos, devida desde o inadimplemento contratual (15/05/2013), até a presente data;
d)
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação e correção pelo INPC desde a presente data, e por fim,
e)
diante da sucumbência recíproca, condenar os requeridos ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 5% sobre o valor da condenação, a ser rateado igualmente entre cada grupo de requeridos.

De início, necessário se faz alguns esclarecimentos acerca dos fatos.

Consta que o autor Pedro Laerte Rabecini, juntamente com Lupercio Rabecini e Luiz Carlos Rabecini, são proprietários do imóvel rural, situado na Gleba Redenção, no município de Alta Floresta, com 1.024,52 hectares, constante da matrícula n. 6.429 do CRI daquele município, na fração ideal para cada um de 346,5066 hectares.

Em 08/12/2009, Pedro Laerte Rabecini, ora autor, e Lupercio Rabecini, alienaram ao requerido Cloves Moraes Mascarenhas, por meio de um Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias, 683,01 hectares, referente à cota parte somada de cada um dos vendedores, denominada fazenda Batista dois e três, respectivamente, pelo preço total de R$ 1.975.658,00, transformados em 32.927,63 arrobas de vacas gordas, a ser pago da seguinte forma: 16.463,80 @ de vacas gordas em 30/04/2011 e a mesma quantia em 30/04/2012. Consta que a posse foi transmitida ao comprador a partir da assinatura do pacto (08/12/2009) para limpeza de pastos, concerto de cercas e currais e no dia
01/02/2010, em definitivo
.

Pactuaram, ainda que
“o promissário comprador poderá ceder e transferir os direitos que lhe decorrem deste contrato independente da anuência dos promitentes vendedores,
somente após a quitação da última parcela
, cedente e cessionário ficarão solidários no cumprimento das obrigações ajustadas”
.

Posteriormente,
em 30/04/2013
, as partes promoveram o
Aditamento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias
, para fazer constar como compradores, Cloves Moraes Mascarenhas e sua esposa Delis Brandão Lima Mascarenhas, além de novos termos quanto ao preço e pagamento,
tão somente quanto a área individualizada do ora autor Pedro Laerte Rabecini
.

Nesse sentido, as partes ajustaram que em relação à cota parte de propriedade do autor, Pedro Laerte Rabecini, de 341,5066 hectares, seria pago o valor de R$ 2.046.240,00, sendo R$ 901.000,00: com pagamento de R$ 601.000,00 a vista e o restante, R$ 300.000,00 em 15/05/2013.

O saldo remanescente de R$ 1.145.240,00 seria convertido em arroba de vaca gorda, não inferior à R$ 75,00 a arroba, transformados em 15.269,87 arrobas de vaca gorda, a ser pago da seguinte forma: em 30/01/2014, 4.000 @; em 30/04/2014, 4.000 @ e em 30/10/2014 a quantia de 7.269,87 @.

Do mesmo modo que o contrato anterior, constou o impedimento dos compradores em ceder e transferir os direitos do contrato antes da sua quitação.

Chama-se atenção que outro aditivo foi firmado com Lupercio Rabecini, em relação a sua cota parte (341,5066), no qual também fixaram o preço de R$ 2.046.240,00, contudo, com pagamento diferenciado ao pactuado com Pedro, sendo em espécie R$ 677.500,00: para pagamento a vista de R$ 377.500,00 e R$ 300.000,00 em 15/05/2013, e o saldo remanescente de R$ 1.368.740,00 convertido em 18.249,87 arrobas de vaca gorda.

Por seu turno, dos documentos carreados, de notar-se que os ora requeridos apelantes, Cloves e Delis, além da aquisição das cotas partes de Pedro e Lupercio, também adquiriram, em relação à matrícula 6.429, a cota parte de Luiz Carlos Rabecini, de maneira a adquirir a área total do imóvel.

Adquiriram, ainda, os imóveis com matrícula n. 19.246, 19.247 e 19.248, cada uma com 178,1666, também de propriedade da família Rabecini, denominadas de Fazenda Batista 3-A, 2-A e 1-A, respectivamente.

Verifica-se, no entanto, que
em 12/01/2012
, antes, portanto, do referido aditamento, instrumento que se pretende a rescisão, os então compradores, Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Lima Mascarenhas, na qualidade de vendedores, firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Benfeitoria, tendo como compradores José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva, em relação às seguintes áreas: duas áreas com 178,1666 hectares, constantes da matrícula n. 19.247 e 19.248 do CRI de Alta Floresta, e duas áreas com 341.5066 hectares cada uma, da matrícula n. 6.429, sendo uma área de propriedade de Luiz Carlos Rabecini e Marinalva Ramalho Rabecini, e outra, de Pedro Laerte Rabecini.

Como forma de pagamento, referidas partes pactuaram o valor de R$ 5.160.000,00, com sinal de R$ 2.100.000,00; a quantia de R$ 1.310.000,00, prevista para a data de 30/10/2012; R$ 1.250.000,00 para 30/10/2013 e o saldo de R$ 500.000,00 para 30/10/2014.

Assim delineado, ao que se evidencia, os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Lima Mascarenhas adquiriram da família Rabecini, as cotas partes de cada um dos proprietários dos imóveis com matrículas 19.246, 19.247 e 19.248, e n. 6.429, todas do CRI de Alta Floresta. E, em relação a tais áreas, ou cota partes, repassaram a posse a José Aparecido e Juvelina.

Ocorre que o autor Pedro Laerte Rabecini, sustenta que os compradores Cloves e Delis, em relação a sua cota parte do imóvel com matrícula n. 6.429, com 341,5066 hectares, pagaram tão somente o preço inicial de R$ 601.000,00, além de R$ 150.000,00, referente à parte da parcela de R$ 300.000,00, restando o saldo devedor de R$ 150.000,00 mais o valor de R$ 1.145.240,00 (a ser convertido em 15.269,87 arrobas de vaca gorda), de modo que postulou pela rescisão do contrato, com a consequente reintegração de posse e perdas e danos.

Por sua via, os requeridos Cloves e Delis, então compradores, alegam que pagaram o preço por meio de depósitos realizados em nome de Pedro e Lupércio, que figuraram como vendedores no contrato original, e que nada devem, além de que o aditivo foi firmado sob coação.

Quanto aos requeridos José Aparecido e Juvelina, estes sustentam, inicialmente, sua ilegitimidade passiva e, no mérito, que agiram de boa-fé; que o autor teve ciência da negociação realizada com Cloves e Delis e não se opôs, e que diante da dúvida acerca do pagamento, ajuizaram ação de Consignação de Pagamento na qual foi depositado em juízo o valor de R$ 500.000,00, referente à última parcela do contrato pactuado com Cloves e Delis.

O Magistrado rejeitou o pedido de rescisão de contrato sob o fundamento do pagamento substancial do preço e condenou ambos os requeridos ao pagamento do débito remanescente. Justificou que os requeridos José Aparecido e Juvelina não observaram o dever de cuidado, porque adquiriram o imóvel sem buscar junto ao cartório de registro de imóvel certidão atualizada da matrícula. Reconheceu, por sua vez, a validade do aditivo contratual.

Exposto o cenário, e em particular o fato de que José Aparecido e Juvelina não fizeram parte do negócio jurídico que se pretende rescindir, firmado entre Pedro, Cloves e Delis, necessário reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam arguida em sede de contestação.

Embora conste dentre os documentos colacionados um Termo de Transação com Cessão de Crédito, no qual Cloves, Delis, José Aparecido, Juvelina e Pedro supostamente acordam que o valor a ser recebido por Cloves e Delis, seria pago diretamente a Pedro, certo é que se encontra assinado tão somente por Cloves e Delis.

Certo também, que nenhum pagamento do negócio realizado entre Cloves, Delis, José Aparecido e Juvelina, foi pago a Pedro. Aliás, os recibos colacionados refletem exatamente o contrário, vale dizer, os pagamentos foram realizados a favor de Cloves e Delis (fls. 179/183).

Logo, é o caso de reconhecer a ilegitimidade passiva de José Aparecido e Juvelina, para excluí-los da presente demanda, cujo direito, se houver, deve ser buscado em demanda própria.

Com isso,
condena-se o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC
. Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CHEQUE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
DE UM DOS CO-EXECUTADOS.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
FIXAÇÃO. ART. 338, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE.
INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL. ART. 85, § 2o, DO CPC.

1. Execução de título extrajudicial ajuizada em 09/01/2018. Recurso especial interposto em 11/03/2020 e concluso ao Gabinete em 21/10/2020. Julgamento: Aplicação do CPC/2015.

2. O propósito recursal consiste em dizer, para além da negativa de prestação jurisdicional, se é adequada, na hipótese dos autos, a fixação dos honorários advocatícios em 3% do valor da execução, em razão da extinção do processo quanto a um dos co-executados, declarado parte ilegítima.

3. Devidamente analisada e discutida a questão controvertida, e fundamentado suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.

4. A incidência da previsão do art. 338 do CPC/15 é exclusiva da hipótese em que há a extinção do processo em relação ao réu originário, com a inauguração de um novo processo, por iniciativa do autor, em relação a um novo réu, de modo que, ausentes essas circunstâncias específicas, descabe cogitar da fixação de honorários mencionada no parágrafo único do art. 338 do CPC/15.

5. Hipótese dos autos em que foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de um dos dois executados, prosseguindo o processo, no entanto, em face do outro, sem "substituição" da parte ré. Aplicabilidade da regra geral de fixação dos honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC/15.

6. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1895919/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 08/06/2021)

Pois bem.
A controvérsia principal está em saber se válido o aditivo contratual e se restou comprovado o pagamento substancial do preço

a afastar o pedido de rescisão do contrato.

Com efeito, não se visualiza a alegada invalidade do aditivo contratual, sob o argumento de ter sido firmado sob coação ou ameaça.

Ao que se evidencia, o mesmo foi formalizado em razão do inadimplemento do contrato original, bem assim, pela valorização do imóvel. Ademais, verifica-se que, embora o contrato original tenha sido firmado com Pedro e Lupércio, na figura de vendedores, em relação a uma área de 683,01 hectares, referente à cota parte somada de cada um dos vendedores (341,5066 hectares), certo é que o aditivo foi pactuado individualmente, em relação à cota parte de Pedro e outro aditivo firmado com Lupercio.

Nesse ponto, a r. sentença consignou:

“Com efeito, não restou comprovado nos autos a existência de coação ou ameaça na celebração desta avença.

Nesse sentido, tanto o Autor, como os informantes Lupércio Rabecini e Luiz Carlos Rabecini foram unânimes em declarar, em seus depoimentos em Juízo, que a elevação do valor do preço pactuado pelo imóvel se deu em razão do inadimplemento contratual por parte dos primeiros requeridos e da valorização do imóvel rural durante o período de inadimplência.

Ademais, o informante Lupércio declarou em Juízo que celebrou semelhante aditivo contratual, quanto ao imóvel rural por si alienado aos ora requeridos, sendo que recebeu a integralidade do valor pactuado. Contudo, seu irmão, ora Autor, recebeu apenas parte do valor avençado.

Logo, tem-se que os requeridos (Cloves e Delis), há época reconheceram a validade dessa nova pactuação, tanto é que cumpriram com o acordado, em relação ao sr. Lupércio e cumpriram parcialmente quanto ao Autor.

Outrossim, a testemunha arrolada pelos requeridos, Alison de Oliveira Martins, não trouxe qualquer informação válida sobre a suposta prática de coação ou ameaça na celebração do mencionado aditivo contratual.

Logo, ausente o cumprimento do ônus probatório quanto à existência de qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo a macular a validade do instrumento contratual de fls. 26/28, o qual incumbia aos requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas, pelo que declaro sua validade.”

Verdade é que a provas não indicam, sob qualquer vertente, que as tratativas foram realizadas em desrespeito aos princípios da boa-fé objetiva e contratual, na assinatura do aditivo do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias, objeto da lide.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO- EMPRÉSTIMO PESSOAL - VÍCIO NA CONTRATAÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVAS-CONTRATAÇÃO REGULAR - REPARAÇÃO MORAL – INCABÍVEL – HONORÁRIOS ADVOCATICIOS - MAJORAÇÃO - § 11, ART. 85 DO CPC – SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE – LEI 1.060/50 C/C ART. 98, § 3a, DO CPC. Recurso conhecido e provido.

(1)- Residindo nos autos prova inequívoca da contratação e disponibilização do dinheiro em favor do seu cliente na formação do empréstimo, quando o bastante para não emplacar à pretensão tratada pelo autor quando este pretende a nulidade daquele ato e devolução dos valores que pagou por longo tempo junto à instituição financeira. Não se revela, por outro lado, acatar argumentos de vício de coação na formação do instrumento contratual em face de este não ser presumido e sim deve ser demonstrado de forma clara, precisa e indene de quaisquer duvidas a existência deste ato que macularia o contrato. (2)-
Não se revela possibilidade de acatar argumentos do vício de coação na formação do contrato porque este não se presume, deve ser demonstrado de forma clara, precisa e indene de quaisquer dúvidas, o que não reside nos autos.
(3) – Recurso conhecido e provido, ação julgada improcedente, invertendo-se o ônus da sucumbência com a suspensão de exigibilidade, ex-vi da Lei 1.060/50 formatada pelo § 3o, do art.98, do CPC.

(N.U 1004914-28.2019.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2021, Publicado no DJE 16/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - VÍCIO DE CONSENTIMENTO NA CONTRATAÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADES - IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS - MANUTENÇÃO. - A força obrigatória dos contratos cede aos vícios que recaem sobre a própria manifestação da vontade. Nessa esfera se situam os denominados vícios de vontade ou de consentimento, que têm o condão de tornar nulo ou anulável o negócio jurídico, o que ocorre nas hipóteses de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude. ‘
A falta de demonstração do vício de consentimento e das supostas abusividades contratuais sustentadas pela parte Autora determina o prevalecimento das obrigações ajustadas entre as partes
, ensejando, ainda, o decreto de improcedência do pedido de rescisão do Pacto.
(TJMG - Apelação Cível 1.0710.09.021425-9/001, Relator (a): Des.(a) Roberto Vasconcellos, 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/08/2017, publicação da súmula em 12/09/2017)

Assim exposto, diante da falta de comprovação de que o pacto foi firmado sob ameaça ou coação, ou mesmo de supostas abusividades contratuais, como a valorização do preço do imóvel, é o caso de prevalecer às obrigações ajustadas entre as partes.

Dentro desse contexto,
resta saber quanto ao pagamento do preço convencionado no aditivo contratual.

De acordo com o aditivo, os compradores Cloves e Delis se obrigaram ao pagamento do valor de R$ 2.046.240,00.

De um lado, o autor alega que foi realizado o pagamento tão somente de R$ 601.000,00, relativo aos pagamentos realizados anteriormente ao aditivo, e de R$ 150.000,00, referente à parte da parcela vencida em 15/05/2013, no total de R$ 751.000,00.

De outro, os compradores Cloves e Delis sustentam que efetuaram o pagamento integral na quantia de R$ 3.974.432,24. Alternativamente, alegam o pagamento substancial do preço.

Ocorre que as provas colacionadas não dão margem a entender pela integralidade do pagamento, nem mesmo do pagamento substancial.

Por primeiro, as fichas de recebimento da venda por eles colacionadas, indicam se tratar de acertos relativos à outra negociação, no caso, a área de 178, 16 hectares, também objeto de venda a eles pelo aqui autor. Chama-se atenção que em uma das fichas, no histórico do ano de 2009, na data de 08/12, há a seguinte descrição:
73,62 alq x R$ 7.000,00
. Ora, tal indicação revela a área adquirida (73,62 alq = 178,16 hectares) pelo preço de R$ 7.000,00 o alqueire, o que corrobora com a afirmativa do autor vendedor, no sentido de que aquelas anotações de pagamento não dizem respeito ao contrato que se pretende agora rescindir.

Por sua vez, os comprovantes de depósitos não espelham em sua totalidade os pagamentos referentes ao contrato firmado com o autor Pedro Laerte Rabecine. Veja-se que alguns são depósitos ou transferências realizadas em favor de Lupercio Rabecine, de quem também adquiriu 341, 5066 hectares, referente à cota parte da matrícula n. 6.429, bem assim depósitos em nome de terceiros que não encontram vínculo com a lide ou ao menos aqui não foi demonstrado.

Chama atenção, de outra via, que o valor de R$ 601.000,00 constante no aditivo como pagamento à vista é exatamente a quantia descrita na planilha de recebimento – venda fazenda Batista 2 - apresentada pelo autor Pedro Laerte Rabecine, que representa os pagamentos realizados pelos compradores quando ainda vigente o contrato original, valores que conferem com os extratos bancários e recibos de transferências por ele (autor) apresentado.

Ou seja, ao que se evidencia, ao firmarem o aditivo, houve o reconhecimento por ambas às partes do valor pago quando vigente o contrato original.

E, a partir do novo pacto (30/04/2013), há somente um pagamento realizado em favor do autor Pedro, no valor de R$ 150.000,00.

Cumpre registrar que a partir da nova negociação, não se justifica reconhecer como parte do pagamento qualquer depósito em favor de Lupercio, porquanto tem por objeto tão somente a cota parte da área de Pedro.

Ademais, vale registrar que os requeridos Cloves e Delis, na mesma época, realizaram mais de um negócio de compra e venda com os irmãos Pedro e Lupércio, de sorte que os comprovantes por eles colacionados não indicam, por certo, a qual negócio diz respeito.

Logo, não procede sob qualquer ótica que se examine, fazer prevalecer que os pagamentos realizados a partir do aditivo em nome de Lupercio sirvam para abater o crédito do autor Pedro, máxime se o aditivo estabelece exatamente se tratar da cota parte da área de propriedade de Pedro, que é quem assina o pacto, sendo que outro foi firmado somente com Lupercio.

Neste caso, o pagamento realizado pelos compradores no montante de R$ 751.000,00 frente ao preço do negócio (R$ 2.046.240,00) não pode ser considerado pagamento substancial do preço.

Acerca da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, o Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento no sentido de que:

“O uso do instituto da substantial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. Definitivamente, não. A sua incidência é excepcional, reservada para os casos nos quais a rescisão contratual traduz, icto oculi, solução evidentemente desproporcional. Sua aplicação, ademais, exige o preenchimento dos seguintes requisitos, bem delineados no julgamento do antes mencionado Recurso Especial n. 76.362/MT: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. É a presença dessas condições que justifica a excepcional intervenção do Judiciário na economia do contrato.”
(REsp 1581505/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe 28/09/2016)

Assim considerado, equivocou-se o Magistrado ao reconhecer o pagamento substancial do preço, quando resta um saldo de R$ 1.295.240,00, ou seja, o valor inadimplido totaliza mais da metade do contrato.

Nem mesmo se considerado o pagamento consignado por José Aparecido e Juvelina, no montante de R$ 500.000,00, somado ao pago pelos compradores Cloves e Delis (R$ 751.000,00), representaria o pagamento substancial, porquanto o valor inadimplido ainda atingiria o percentual de mais de 30% do contrato.

Não há, assim, razão capaz de respaldar a invocação do pagamento substancial do preço,
o que leva a procedência do pedido de rescisão contratual
.

Com efeito, dispõe o art. 475 do CC

“Art. 475 A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Registra-se, ademais, que os compradores Cloves e Delis venderam o imóvel a José Aparecido e Juvelina, mesmo diante do impedimento contratual para a cessão dos direitos de posse, e receberam quase a integralidade do preço, sem, contudo, ter efetuado o pagamento do preço convencionado ao proprietário do imóvel.

Conclui-se, portanto, que
comporta reforma a r. sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda da área de 341,5066, da matrícula n. 6.429 do CRI de Alta Floresta, representada pela cota parte do imóvel em nome de Pedro Laerte Rabecini
.

Assim exposto, constitui consequência natural da rescisão do contrato de compra e venda, o restabelecimento das partes ao
status quo
, é dizer, ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto, enquanto que aos requeridos há que se lhes restituir o adimplido por conta do negócio rescindido, aplicado juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e correção monetária, pelo INPC desde o desembolso de cada quantia.

Da mesma forma, é garantido ao vendedor o direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo em que os requeridos usufruíram do imóvel até efetiva desocupação.

Nesse sentido, este e. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DO OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE -REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA - FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.

2.
Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela
.

3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora,
têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem
, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.

(N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS –
MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR
– CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”
–
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL
– DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO.

Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece.

Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade.

Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido
, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.

Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).

(N.U 0001972-41.2010.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 03/06/2020, Publicado no DJE 08/06/2020)

Na hipótese, o autor, vendedor, requereu o ressarcimento mensal de R$ 10.000,00 desde a celebração do negócio até a efetiva retomada da posse do imóvel. Para tanto, utilizou como parâmetro o preço equivalente ao arrendamento da área.

Já o pedido de dano material tem por fundamento o cancelamento da compra de um imóvel na cidade de Sinop, pelo que teve que pagar a quantia de R$ 31.500,00 a título de multa.

Ocorre que os requeridos Cloves e Delis asseguram que o direito ao ressarcimento das perdas e danos e dano material se encontra prescrito.

Sem razão os requeridos. Assim se diz, porque a pretensão é de rescisão do Aditivo firmado em 30/04/2013, cujo prazo prescricional é decenal, nos termos do art. 205 do CC. Nesse sentido:

AGRAVO DE INTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE EXECUÇÃO ESPECÍFICA DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL – PRESCRIÇÃO –PRAZO DECENAL – CC, ART. 205 – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA –– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes.” (STJ - AgInt no AREsp 953.129/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/02/2020, DJe 20/02/2020).

(N.U 1006146-28.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2021, Publicado no DJE 24/09/2021)

Portanto,
ajuizada a ação em 13/11/2014, não há prescrição a ser declarada.

Não fosse isso, como já esclarecido, o direito as perdas e danos, pela fruição do imóvel, nasce com a declaração de rescisão do contrato, ora reconhecido.

Nesse contexto, mostra-se devida a condenação dos requeridos Cloves e Delis ao pagamento de valor pela fruição do imóvel desde a ocupação definitiva, em 01/02/2010, até a efetiva desocupação do imóvel.

Quanto ao valor da indenização pela fruição do imóvel, a r. sentença fixou a quantia de R$ 1.950,00, referente ao apascentamento de aproximadamente 300 bezerros,
quantia que não foi objeto de recurso
. Portanto, mantém-se a r. sentença neste ponto, bem como a que rejeitou a indenização por dano material.

Com tais conclusões, nega-se provimento ao recurso dos requeridos apelantes Cloves e Delis.

Com a reforma da r. sentença, impõe-se a condenação dos requeridos Cloves e Delis ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Posto isso,
reconhece-se a ilegitimidade passiva de José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva
, com a condenação do autor, Pedro Laerte Rabecini, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Por sua vez,
dá-se provimento ao recurso

do autor Pedro Laerte Rabecini
, para reformar a r. sentença e julgar parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse, para:
a)
rescindir o Aditamento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias firmado entre Pedro Laerte Rabecini e Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas;
b)
determinar o restabelecimento das partes ao
status quo
, com a restituição ao autor do imóvel objeto do pacto e aos requeridos o valor adimplido por conta do negócio, aplicado juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e correção monetária, pelo INPC desde o desembolso de cada quantia;
c)
condenar os requeridos Cloves e Delis ao pagamento de aluguéis pelo tempo em que usufruíram do imóvel até a efetiva desocupação, mantida a sentença quanto ao valor e forma de indenização. Condenam-se os requeridos Cloves e Delis ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Nega-se provimento ao recurso dos requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1a VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 15 DE DEZEMBRO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO P/ SESSÃO DO DIA 26/01/22 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO 2o VOGAL (DES. RUBENS) O RELATOR E A 1a VOGAL (DESA. SERLY) PROVERAM O RECURSO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS REQUERIDOS.

SESSÃO DE 02 DE FEVEREIRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO POR VIDEOCONFERÊNCIA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Em sessão pretérita, o relator votou pelo provimento do Recurso e não provimento do recurso dos requeridos; a 1a vogal acompanhou o relator. O 2o vogal pediu vista.

Nesse intervalo, houve uma questão de ordem suscitada para ser analisada pelo relator, Desembargador Guiomar Teodoro Borges.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

A questão suscitada é um pedido de adiamento do julgamento em face da existência de uma ação de consignação que guardaria pertinência com o julgamento desta ação.

Rejeito a questão suscita pelo julgamento em conjunto, pois pelo voto que proferi, particularmente entendo que não há necessidade de aguardar eventual julgamento da ação outra de consignação em pagamento.

V O T O

(VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL)

Egrégia Câmara:

Apelação Cível em Ação
de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente para:

(...)
rejeitar o pedido de rescisão contratual e reintegração do Autor na posse do imóvel rural sob matrícula n. 6.429 do CRI de Alta Floresta, conforme acima exposto.

Todavia, diante do inadimplemento contratual, por parte dos requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas e considerando-se a culpa concorrente por parte dos requeridos José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva, CONDENO-OS ao pagamento do valor remanescente do débito, qual seja, de R$ 637.982,19 (seiscentos e trinta e sete mil, novecentos e oitenta e dois reais com dezenove centavos), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada grupo de requeridos. Ainda, CONDENO os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas ao pagamento da quantia mensal de R$ 1.950,00 (um mil, novecentos e cinquenta reais), à título de perdas e danos, devida desde o inadimplemento contratual (15/05/2013), até a presente data.

Tratando-se de responsabilidade contratual, sobre as verbas acima incidirão juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação e correção pelo INPC desde a presente data.

Diante da sucumbência recíproca, CONDENO os requeridos ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, a ser rateado igualmente entre cada grupo de requeridos.

O autor, Pedro Laerte Rabecini, juntamente com Lupercio Rabecini e sua esposa (vendedores) firmaram em 8/12/2009 com Clóves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Lima (adquirentes) o Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural (Id n. 104618016 - Pág. 22) de 683,01 hectares (Fazenda Batista dois e três), por R$1.975.658,00, transformados em 32.927,63 arrobas de vacas gordas, cujo pagamento se daria da seguinte maneira:

- 16.463,80 arrobas de vacas gordas em 30/04/2011;

- 16.463,80 arrobas de vacas gordas em 30/04/2012.

A posse foi transmitida aos compradores a partir da assinatura do contrato (08/12/2009), para limpeza de pastos, concerto de cercas e currais, e de forma definitiva no dia 01/02/2010.

Em virtude da inadimplência, foi realizado Aditamento (Id n. 104618016 - Pág. 31) em 30/4/2013 por Pedro Laerte Rabecini, Lupercio Rabecini e sua esposa, Clóves Moraes Mascarenhas e sua esposa (Délis), no qual foi negociada somente a área de Pedro Laerte, momento em que o preço passou para
R$2.046.240,00, a serem pagos deste modo:

- R$901.000,00 - R$601.000,00 à vista e R$300.000,00 em 15/05/2013.

- R$1.145.240,00 convertidos em arroba de vaca gorda, não inferior a R$75,00 a arroba (15.269,87 arrobas de vaca gorda), para pagamento desta forma:

4.000 arrobas em 30/01/2014;

4.000 arrobas em 30/04/2014;

7.269,87 arrobas em 30/10/2014.

Contudo, foram pagos R$601.000,00 e mais R$150.000,00, e em 17/9/2014 os adquirentes/réus foram notificados a quitarem o saldo devedor que corresponde a R$150.000,00 mais R$1.145.240,00 (a ser convertido em 15.269,87 arrobas de vaca gorda) - (Id n. 104618016 - Pág. 42).

Apesar de haver no Contrato e no Aditamento cláusula que autoriza a transmissão para terceiros após a quitação do total, o imóvel foi vendido pelos réus para José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva em 12/1/2012, data em que entraram na posse e desde então têm realizado benfeitorias no local.

Estes últimos, embora não tivessem tomado os cuidados necessários no momento da compra, ao saberem das questões envolvendo as terras, ajuizaram Ação de Consignação em Pagamento contra os primeiros proprietários e contra quem lhes havia vendido a Fazenda. A lide foi julgada procedente e o montante depositado (R$500.000,00) será liberado para os ora autores.

Portanto, somam-se à quantia já quitada (R$601.000,00 e R$150.000,00) esses R$500.00,00, o que configura adimplência de R$1.251.000,00, pouco mais de 61% do que foi pactuado no Aditamento.

A princípio, isso não poderia ser considerado adimplemento substancial, porém, como bem registrou o ministro Antonio Carlos Ferreira no REsp 1236960/RN,
“O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo.”

Nestes autos, apesar de não comprovada a coação alegada pelos compradores na assinatura do Aditamento, devem ser levados em conta esses outros elementos mencionados no julgado acima transcrito.

Além disso, atualmente terceiros estão na posse da área, e, mesmo não sendo satisfatoriamente diligentes, até porque são pessoas simplórias, como confirmado na oitiva de testemunhas, nunca se opuseram ao pagamento, tanto é que ingressaram com a Ação de Consignação.

É preciso atentar ainda para o depoimento pessoal do autor na parte que reconhece ter ciência da venda para os terceiros, mas que só questionou essa transferência quando houve atraso no pagamento do Aditamento.

Assim, esse cenário exige análise ponderada de algumas questões para a melhor solução do feito.

Primeiro, os terceiros compradores (José Aparecido e Juvelina), condenados na instância de origem a pagarem 50% do valor remanescente do débito, e os quais se encontram efetivamente na área, onde construíram benfeitorias, não recorreram da sentença. Logo, em relação a eles a decisão transitou em julgado.

Como estão no imóvel, na hipótese de rescisão do contrato e de reintegração de posse seriam atingidos diretamente. Por esse motivo, são parte legítima na presente lide.

Segundo, a rescisão contratual após longo período e depois das diversas benfeitorias feitas pelo terceiro geraria mais injustiça do que justiça.

Por fim, como ressaltou o juízo da causa, o autor, primeiro vendedor, deverá receber pelo valor total convencionado no Aditamento, além das perdas e danos; à vista disso, também não será prejudicado.

Diante do exposto, deve ser mantida a sentença para que o Contrato permaneça válido, com a condenação dos réus, juntamente com os terceiros, ao pagamento do saldo devedor e, sozinhos, às perdas e danos.

Posto isso, divirjo do relator para
negar provimento
ao Recurso do autor e manter a legitimidade dos terceiros (José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva), e o acompanho para
negar provimento
ao Recurso dos réus.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 02 DE FEVEREIRO DE 2022:

O RELATOR E A 1a VOGAL (DESA. SERLY) PROVERAM O RECURSO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS REQUERIDOS.

O 2o VOGAL (DES. RUBENS) NEGOU PROVI MENTO AO RECURSO DO AUTOR E MANTÉM A LEGITIMIDADE DOS TERCEIROS (JOSÉ APARECIDO DA SILVA E JUVELINA RIBEIRO DA SILVA); E NEGA PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS.
ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO DO DIA 09/02/2022, PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 09 DE FEVEREIRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO
POR VIDEOCONFERÊNCIA – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto pedido de preferência com sustentação oral do advogado
Carlos Eduardo Paro Lopes
, OAB/MT 12083/O, pelo apelante Pedro Laerte Rabecini, e do advogado Abel Sguarezi
, OAB/MT 8347/O, pelos apelantes Cloves Moraes Mascarenhas e outra; bem como do advogado Paulo Rogerio de Oliveira, OAB/MT 11324/O, pelos apelados Juvelina Ribeiro da Silva e outro.

SUSTENTAÇÕES ORAIS

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS
CARLOS EDUARDO PARO LOPES
, OAB/MT 12083/O, ABEL SGUAREZI
, OAB/MT 8347/O, E PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA, OAB/MT 11324/O.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara
:

O voto do Eminente Relator elucidou a questão, mormente em face de ser minucioso e discriminar pormenorizadamente o ocorrido.

Porém, adveio o voto divergente, instaurando-se a denominada técnica de julgamento, nos termos do art. 942 do CPC.

A matéria merece ser analisada especifica e unicamente nos termos postos nos votos já proferidos.

Sendo assim, é fato que
José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva ajuizaram ação de consignação em pagamento contra as partes constantes destes autos, atribuindo a sí a condição de polo ativo e dos demais no passivo.

Nesta ação de rescisão contratual, ora em julgamento, aduziram em preliminar a sua ilegitimidade.

Ora, se os mesmos reconhecem que não podem participar da ação onde se discute a rescisão do contrato, como interpretar que possuem legitimidade para efetuar o pagamento através da consignatória, em um contrato que não participaram como parte ou interveniente? Isso ultrapassa o direito, chegando à logica.

O próprio voto divergente entende que José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva agiram de forma temerária, ao adquirir o bem sem se atentar para a demanda em andamento. Adquiriram coisa litigiosa.

Dito isso, entendo somente necessário, neste tópico, ratificar as razões trazias pelo douto relator, para acolher a preliminar arguida pelos réus/apelados.

Adentrando ao adimplemento substancial do contrato, reporto-me ao que consta de dois julgados paradigmas da 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça: REsp n. 76.362/MT, Relator Min. Ruy Rosado de Aguiar e

REsp n. 1.581.505/SC, Relator Min. Antonio Carlos Ferreira, onde afirmam que para a aplicação da teoria, devem ser preenchidos, pelo menos, três requisitos, sendo um deles que o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio.

Nesse mesmo sentido vem entendendo os julgados deste Tribunal mato-grossense, podendo citar, Apelação n. 0000542-12.2011.8.11.0079, 2a Câmara Direito Privado, relatora, Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 05/04/2017, DJE 10/04/2017; Apelação n.
0000205-49.2016.8.11.0046,
2a Câmara Direito Privado
, Relator Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 01/02/2017, DJE 07/02/2017, dentre tantos outros, onde é mencionado pelo menos o percentual de 75% ou 3⁄4 do valor do contrato.

Dito isso, considerando as duas hipóteses do caso, com a inclusão do valor consignado e sem ele, em nenhuma se tem o mínimo possível para a aplicação da teoria.

Com a inclusão de R$ 500.000,00 da consignação, somado aos pagamentos de R$ 601.000,00 e R$ 150.000,00, temos o total adimplido de R$ 1.251.000,00, equivalente a 61,13% do valor pactuado (R$ 2.046.240,00).

Excluído os R$ 500.000,00 da consignação, tem-se o pagamento de R$ 751.000,00, equivalente a 36,70% do valor pactuado (R$ 2.046,240,00).

Assim, peço devia a divergência, para acompanhar na integra o voto do douto relator, para reconhecer a ilegitimidade passiva de José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva, dar provimento ao recurso de Pedro Laerte Rabecini e negar provimento ao recurso de Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4a VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

Recebi os advogados das partes e cumprimento-os por todo arrazoado feito tanto no atendimento, quanto na sustentação oral, que muito bem esclarece os fatos.

Li com muita atenção o bem fundamentado voto do e. Relator, que foi acompanhado pela 1a vogal, Desembargadora Serly Marcondes Alves, e agora pelo 3o vogal, Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, como também o voto divergente do 2o vogal, Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, e, mais, ative-me atentamente à sentença lançada pela magistrada Janaína Rebucci Dezanetti.

Peço a paciência de Vossas Excelências porque acho muito importante, não dizendo aos senhores, mas dizendo a mim mesma, para melhor compreensão, fazer uma contextualização desses fatos, sobre a negociação de uma gleba chamada Redenção, no município de Alta Floresta, pertencente à família Rabecini.

Consta dos autos que os Senhores Cloves e Delis adquiriram dos membro da família Rabecini as cotas que compõem a área total – matrículas n. 6.429, 19.246, 19.247 e 19.248, sendo que apenas Pedro aventou a inadimplência dos compradores e, com isso, no ano de 2013, celebrou aditivo contratual com os compradore,dw22 dobrando o preço anteriormente ajustado.

Nesse interim, consta que, em 12/1/2012, José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva compraram toda a Fazenda de Cloves e Delis, com a ciência de todos os membros da família Rabecini, inclusive de Pedro, eis que declarado em depoimento em juízo e comprovado por meio do Termo de Transação e Cessão de Crédito que firmou com Cloves e Delis, onde também se estabeleceu a solidariedade do valor a ser pago pelos compradores e cessionários – Id. 104618018.

No contrato inicial havia cláusula prevendo esta revenda, inclusive admitindo como devedores solidários cedentes e cessionários. Neste ponto, para mim, vislumbro a boa fé.

Como dito, o contrato firmado entre cedente e cessionário foi celebrado com parcelas a serem quitadas, sendo que a última, de outubro de 2014, venceria exatamente na mesma data daquela estabelecida na primeira compra firmada pelo Sr. Cloves Moraes Mascarenhas com o Sr. Pedro Laerte Rabecini.

Essa prestação veio a partir de um aditivo que só foi firmado em 2013, ou seja, um ano depois que a Sra. Juvelina Ribeiro da Silva comprou o imóvel do Sr. Cloves.

Quando do pagamento da ultima parcela pelo Sr.Jose e Sra Juvelina ao Sr. Cloves, e que tinha vencimento na mesma data da parcela devida pelo Sr. Clovis ao Sr.Pedro, ora autor, foi alertado pelo Sr. Pedro que Cloves ainda o devia e, por isso, tentou pagar diretamente ao Sr. Pedro, mas este recusou dizendo que o valor devido era maior.

Assim, sem saber se pagaria a última parcela ao Sr. Pedro ou ao Sr. Clóves, fez uma consignação em juízo. Meses depois o Sr. Pedro entrou com a presente ação de rescisão contratual, e a juíza de primeiro grau determinou que fosse conexa, justamente porque previa que a consignação repercutiria diretamente nesta rescisão, onde se alega falta de pagamento, sendo que a mesma juíza já estava instruindo a consignação e vislumbrando a possibilidade de procedência do pedido.

Então, cada caso é um caso e vamos analisando os fatos concretos.

Ocorre que a juíza percebeu que quem seria afetado direta e gravemente, nesta ação de rescisão, seria José Aparecido e Juvelina, os quais estão há 10(dez) anos na área realizando várias benfeitorias, com conhecimento expressamente assentido pelo Sr. Pedro, pois foi declarado em depoimento durante a instrução, determinou o apensamento da consignação a este processo por conexão.

Assim, vejo como acertada a decisão da magistrada quando determinou que os terceiros interessados fossem admitidos no polo passivo desta ação, porque, na qualidade de terceiros interessados, seriam diretamente afetados.

Eles arguiram sim a preliminar de ilegitimidade nessa Rescisão, contudo, a juíza rejeitou tal preliminar e, quanto a isso, me parece que não recorreram.

Mas de qualquer forma a repercussão da consignação em pagamento nesta ação, para mim, é evidente.

A sentença de procedência proferida na consignatória transitou em julgado, enquanto que os pedidos formulados na resolutória foram julgados improcedentes, levando em conta o pagamento substancial, o que não tenho dúvidas em concluir pela sua manutenção, uma vez que, em que pese a parte autora alegar que o pagamento é ínfimo, como bem abordado pelo eminente Des. Rubens de Oliveira Santo Filho, não há percentual exato para que isso seja considerado, eis que necessário sopesar as demais circunstâncias que envolvem a questão, sobretudo porque, aqui, se debate apenas uma única cota parte da área, enquanto que o restante já é propriedade dos terceiros José e Juvelina, e desde 2012, estão
na posse e desde então têm realizado benfeitorias no local.

Ademais, consta que foi depositado em juízo o montante de R$500.000,00, onde a sentença determinou a liberação em favor do autor da rescisão de contrato, que, somando-se aos valores já quitados de R$601.000,00 e R$150.000,00, denota-se a adimplência de R$1.251.000,00, pouco mais de 61% do que foi pactuado no Aditamento.

Eis os fatos.

Mas, voltando à questão da jurisprudência, o voto divergente cita um entendimento do Superior Tribunal de Justiça que muito me sensibilizou, a lição a respeito da “teoria do pagamento substancial” - REsp 1236960/RN, onde para aplicação da teoria do adimplemento substancial tem que se observar não apenas o fator quantitativo, como também o qualitativo.

Nessa mesma linha, em 05/12/2019, a Quarta Turma do STJ firmou a seguinte orientação:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL
. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO.
CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).
5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória.
12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento”.
(STJ - REsp: 1236960 RN 2011/0031232-8, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/12/2019)

Na hipótese em mesa, em se considerando que houve o pagamento de 61% (sessenta e um por cento), já que a ação de consignação em pagamento do terceiro interessado contra o autor desta ação foi julgada procedente e não houve recurso, e que visava o adimplemento de parcela referente ao contrato de compra e venda em questão, tem-se que analisar, ainda, o critério qualitativo do caso concreto.

O primeiro item
a ser analisado pelo julgador é verificar o grau de satisfação de interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita satisfaz o seu interesse, vem a satisfazer o seu interesse?

Neste caso, o próprio vendedor e autor – Sr. Pedro -, assinala na inicial um pedido alternativo para reconhecimento do valor que entende devido e requer que seja pago a ele o montante corrigido.

Então, essa é uma das situações nessa primeira questão: o pedido alternativo para pagamento do restante da dívida denuncia que o autor não visa a rescisão do contrato, ele persegue e se satisfaz com o pagamento da divida na forma que entende devida.

O segundo critério
orienta para que seja comparada a parcela descumprida com o valor do contrato.

Nós estamos falando de uma fazenda de mais de mil hectares dividida em quinhões que foram comprados da família do Sr. Pedro, sem nenhum problema, pelos réus. Tudo foi pago.

Portanto, não há qualquer previsão da má fé de que o Sr. Clóves ou, no caso, que o Sr. José não pagaria.

O que pode se verificar pelas planilhas de pagamento, que por serem vários quinhões e vendedores, e isso foi dito, pode ter havido um engano na interpretação dessas anotações, e quanto a isso os Srs. Clóves e Jose não negam. É chegar ao quanto para que se pague e, isso, está esclarecido dentro da própria instrução e muito bem analisado pela sentença da meritíssima juíza.

O esforço do devedor em adimplir – esse é o
terceiro quesito
que está estipulado na jurisprudência referida, senão vejamos:

O primeiro devedor assinou o aditivo dobrando o valor da área. Veja bem, o réu devia uma prestação e no ímpeto de querer pagar, assinou um aditivo que duplicou o valor da divida, depois até alegou que o fez sob coação, o que não restou comprovado.

Ora, para uma pessoa que simplesmente comprou uma fazenda inteira, um quinhão de trezentos e pouco hectares, ele assinou o aditivo que dobra o valor da área, é o esforço em querer pagar, ainda mais se já tinha passado o imóvel para um terceiro de boa-fé. E este terceiro de boa fé consignou o pagamento meses antes de o autor distribuir a ação de rescisão.

Daí já se verifica o animus desse devedor em pagar o imóvel, do qual tem a posse há mais de dez anos e nele fez investimentos.

É o que está aqui, o que se deve ver na questão qualitativa: o esforço do devedor em adimplir.

Além de tudo, o Sr. José, terceiro interessado direta e gravemente afetado, amparado em clausula de revenda e solidariedade da divida entre cedente e cessionário, faz a consignação. E mesmo assim, meses depois, o Sr. Pedro entra com o pedido de rescisão.

Posteriormente a ação de consignação é julgada procedente determinando que o valor consignado seja pago ao Sr. Pedro e que este faça a transferência da sua área ao consignante. Ressalta-se que os irmãos do autor já tinham feito a transferência do titulo de seus quinhões aos terceiros José e Juvelina.

Este é o caso concreto, são detalhes que me levam
ao quarto item
citado na jurisprudência mencionada no voto divergente: a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor, com efeitos menos gravosos ao devedor.

O quinto item
dispõe sobre a ponderação que se deve fazer entre a utilidade da extinção da relação obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e terceiros, a partir desta resolução.

Para mim, este caso se amolda muito bem à jurisprudência citada no voto divergente e aquela acima citada.

É evidente também o entendimento deste egrégio Tribunal em relação à questão quantitativa, como também algumas sopesando o fator qualitativo.

Na verdade, não se trata de afirmar que há impossibilidade absoluta de cumprimento do contrato, mas constatar que ele já foi substancialmente executado pelas partes, não havendo como rescindi-lo, considerando-se os princípios da probidade e da boa-fé, que devem pautar as relações contratuais, especialmente como nas questões como esta em julgamento, em que os fatores qualitativos conduzem para o convencimento de que a rescisão não é a melhor solução.

Em nosso Tribunal no fator quantitativo fala-se na proporção de 70% de adimplemento, mas trago à baila casos similares ao aqui analisado, onde, ainda que o adimplemento tenha alcançado 62%, 63% da divida, foi sopesado o critério qualitativo também, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MANUTENÇÃO DO CONTRATO.
1. Em atenção aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, inadmissível a resolução contratual quando houver adimplemento substancial da obrigação. Constatado nos autos o pagamento de cerca de 63% do valor ajustado, caracterizado está o adimplemento substancial a recomendar a manutenção do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, facultada a credora a cobrança do débito.
3. Pedido de retenção do imóvel até integral adimplemento do saldo devedor que se mostra flagrante inovação recursal, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico pátrio, gerando o não conhecimento do recurso neste ponto. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO.”
(TJ-RS - AC: 70065844102 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 19/11/2015, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 25/11/2015)

“APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA POSSE. RECONVENÇÃO. PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO QUE NÃO SE MOSTRA PERTINENTE ANTE O MONTANTE JÁ PAGO DA AVENÇA. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
Considerando que o contrato foi cumprido em sua substância fundamental pelos réus, ainda que não integralmente, vislumbro possível, sopesadas as circunstâncias do caso concreto e inclusive a realização posterior de nova compra e venda entre parte ré e terceiros de boa-fé, a aplicação da teoria do adimplemento.”
(TJ-RS - AC: 70041908161 RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Data de Julgamento: 13/09/2012, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 27/09/2012)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA FUNDAMENTADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E DA BOA-FÉ. I - Inexiste nulidade da sentença, se o juiz singular expôs os motivos de seu convencimento, ainda que sucintamente, resolvendo as questões que as partes lhe submeteram.
II- A teoria do adimplemento substancial funciona como limitação ao exercício do direito potestativo que a parte lesada pelo inadimplemento possui de resolver o contrato, ou seja, estabelece a situação em que é lícito o exercício do direito a resolução, não permitindo a resolução unilateral do contrato quando a parte, depois de ter quitado a maior parte do contrato tornar-se inadimplente. No caso em tela, o retorno das partes ao status quo ante seria a resolução mais gravosa , eis que que já pagou mais de 60% do lote e lá construiu uma casa.
APELO CONHECIDO, PORÉM DESPROVIDO.”
(TJ-GO - AC: 02285663920058090174 SENADOR CANEDO, Relator: DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/07/2012, 2A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 1124 de 15/08/2012)

Vale ressaltar que o entendimento do Tribunal do Rio Grande do Sul no RAC n. 70041908161, publicado em 27/09/2012,acima transcrito, foi aplicado em caso a similar a este, eis que naquela hipótese rescindiram um contrato em que a parte já tinha revendido para um terceiro de boa-fé, ocasião em que ponderaram o adimplemento substancial ao considerar que o contrato foi cumprido em sua substância fundamental pelos Réus, considerando não apenas o fator quantitativo como também o qualitativo, especialmente a existência do fato de posterior contrato de compra e venda firmado entre a parte ré e terceiro de boa-fé.

Assim Excelências, em que pese as alegações do autor e o bem lançado voto do eminente Relator, alinho-me à judiciosa sentença da Magistrada, que na Comarca, diretamente ligada aos fatos e no calor dos acontecimentos, analisou inclusive a ação de consignação em pagamento que transitou em julgado sem recurso das partes, ouviu todos os envolvidos, bem instruiu o feito e, assim, encontrou o caminho mais justo e menos gravoso para dirimir a lide.

Por fim, vale registrar que os terceiros compradores (José Aparecido e Juvelina) foram condenados na instância de origem a pagarem 50% do valor remanescente do débito, e também não recorreram da sentença.

Logo, em relação a eles a decisão fez coisa julgada e, como a posse que exercem sobre a área é incontroversa nos presentes autos, forçoso concluir que a sentença proferida na ação rescisória atinge sua esfera patrimonial, de modo que são legítimos para compor o polo passivo da demanda.

Além disso, e não menos importante, como já destacado, o próprio autor em sua inicial aventa como pedido alternativo, a possibilidade do pagamento do valor faltante e perdas e danos, como lhe foi conferido pela sentença recorrida.

Portanto, deve ser mantida a sentença para que o Contrato permaneça válido, com a condenação dos réus, juntamente com os terceiros, ao pagamento do saldo devedor e, sozinhos, às perdas e danos.

Diante de todo o exposto, com a máxima vênia ao nobre Relator, não tenho dúvidas em acompanhar a divergência para
negar provimento
ao Recurso do autor e manter a legitimidade dos terceiros (José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva) e
negar provimento
ao Recurso dos réus.

É como voto.

EM 09 DE FEVEREIRO DE 2022:

RECURSO DO AUTOR PROVIDO E NÃO PROVIDO O DOS REQUERIDOS, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

V O T O S V O G A I S

VOTO VISTA

Apelação Cível de sentença que julgou parcialmente procedente Ação
de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Perdas e Danos c/c Reintegração de Posse, para:

“(...) para rejeitar o pedido de rescisão contratual e reintegração do Autor na posse do imóvel rural sob matrícula n. 6.429 do CRI de Alta Floresta, conforme acima exposto.

Todavia, diante do inadimplemento contratual, por parte dos requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas e considerando-se a culpa concorrente por parte dos requeridos José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva, CONDENO-OS ao pagamento do valor remanescente do débito, qual seja, de R$ 637.982,19 (seiscentos e trinta e sete mil, novecentos e oitenta e dois reais com dezenove centavos), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada grupo de requeridos. Ainda, CONDENO os requeridos Cloves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Moraes Mascarenhas ao pagamento da quantia mensal de R$ 1.950,00 (um mil, novecentos e cinquenta reais), à título de perdas e danos, devida desde o inadimplemento contratual (15/05/2013), até a presente data.

Tratando-se de responsabilidade contratual, sobre as verbas acima incidirão juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação e correção pelo INPC desde a presente data.

Diante da sucumbência recíproca, CONDENO os requeridos ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, a ser rateado igualmente entre cada grupo de requeridos.”

O autor, Pedro Laerte Rabecini junto com Lupercio Rabecini e esposa deste, firmaram com Clóves Moraes Mascarenhas e Delis Brandão Lima, o Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural (Id n. 104618016 - Pág. 22), em 8/12/2009, para vender o imóvel rural de 683,01 hectares, fazenda Batista dois e três, por R$ 1.975.658,00, transformados em 32.927,63 arrobas de vacas gordas, a ser pago da seguinte forma:

- 16.463,80 arrobas de vacas gordas em 30/04/2011;

- 16.463,80 arrobas de vacas gordas em 30/04/2012.

A posse foi transmitida ao comprador a partir da assinatura do contrato (08/12/2009) para limpeza de pastos, concerto de cercas e currais e no dia 01/02/2010, em definitivo.

Diante da inadimplência dessa avença foi entabulado o aditamento de Id n. 104618016 - Pág. 31, firmado em 30/4/2013 por Pedro Laerte Rabecini, Lupercio Rabecini e esposa deste e Clóves Moraes Mascarenhas e Délis (esposa de Clóves), em que negociou-se apenas a parte de terras de Pedro Laerte.

Nessa composição o valor passou a ser de
R$ 2.046.240,00, a ser pago da seguinte forma:

- R$ 901.000,00: R$ 601.000,00 à vista e R$ 300.000,00 em 15/05/2013.

- R$ 1.145.240,00 convertido em arroba de vaca gorda, não inferior à R$ 75,00 a arroba (15.269,87 arrobas de vaca gorda), a ser pago da seguinte forma:

4.000 arrobas em 30/01/2014;

4.000 arrobas em 30/04/2014;

7.269,87 arrobas em 30/10/2014.

Contudo, consta pagamento dos R$ 601.000,00 e mais 150.000,00 e, em 17/9/2014 os compradores/réus foram notificados para pagar o saldo devedor que corresponde à R$ 150.000,00 mais o valor de R$ 1.145.240,00 (a ser convertido em 15.269,87 arrobas de vaca gorda) - (Id n. 104618016 - Pág. 42).

Embora constasse tanto no Contrato como no Aditamento cláusula que permitia a transmissão para terceiros após quitados todos os valores ajustados, o imóvel foi vendido pelos réus

para José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva, em 12/1/2012, data em que entraram na posse e desde esse momento têm trabalhado promovendo benfeitorias no imóvel.

Estes últimos compradores, embora não tivessem tomado os cuidados necessários quando da compra, ao saber das questões envolvendo as terras, ajuizou Ação de Consignação em Pagamento contra os primeiros proprietários e contra quem lhes havia vendido a Fazenda. A consignatória foi julgada procedente e o montante depositado (R$ 500.000,00) será liberado aos aqui autores.

Desse modo, além do já quitado (R$ 601.000,00 e R$ 150.000,00) soma-se esses R$ 500.00,00 configurando uma adimplência de R$ 1.251.000,00, um pouco mais de 61% de todo o ajustado no Aditamento, o que, a princípio não poderia ser considerado como adimplemento substancial, contudo, conforme consignado pelo min. Antonio Carlos Ferreira no julgamento do REsp 1236960/RN,
“O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo.”

Na hipótese dos autos, apesar de não comprovada a coação alegada pelos compradores na assinatura do Aditamento, há que se considerar esses outros elementos mencionados no julgado supratranscrito e, é fato que atualmente quem está na posse das terras são terceiros que, embora não diligentes suficiente, até por serem pessoas simplórias, como atestado na oitiva de testemunhas, nunca se opuseram ao pagamento, tanto que ajuizaram a mencionada consignatória.

Há ainda que se considerar que o autor, em seu depoimento pessoal reconheceu que tinha conhecimento da venda para os terceiros, mas que somente quando houve atraso no pagamento do Aditamento é que questionou essa transferência.

Assim, analisando todos esses fatos, alguns pontos devem ser considerados para a melhor solução da demanda.

Primeiro, que os terceiros compradores José Aparecido e Juvelina, condenados em primeira instância ao pagamento de 50% do pagamento do valor remanescente do débito e que estão efetivamente na área, onde construíram benfeitorias, não recorreram da sentença, portanto, em relação a eles a decisão transitou em julgado.

Ademais, são eles que estão no imóvel e, na hipótese de rescisão do contrato e reintegração de posse, eles é que seriam atingidos diretamente e, por esse motivo, são parte legítima na presente demanda.

Segundo, que a rescisão do contrato decorrido longo lapso temporal e após o terceiro ter implementado diversas benfeitorias, acarretaria mais injustiça do que justiça.

E, por fim, conforme anotado na sentença, o autor, primeiro vendedor, deverá receber pelo valor total pactuado no Aditamento, além das perdas e danos, assim, ele também não será prejudicado.

Assim, impõe-se a manutenção da sentença para que o Contrato permaneça válido, e os réus sejam condenados, junto com os terceiros, ao pagamento do saldo devedor e os primeiros, nas perdas e danos.

Pelo exposto, divirjo do relator para
negar provimento
ao Recurso do autor e manter a legitimidade dos terceiros (José Aparecido da Silva e Juvelina Ribeiro da Silva) e o acompanho para
negar provimento
ao Recurso dos réus.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022