Tribunal: TJMT
Processo: 1001671-03.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-26
Data de publicação: 2022-07-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CULPA DOS ADQUIRENTES - RETENÇÃO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ESTIPULADO EM CONTRATO - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1. Em termos de provas, mesmo com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, em face da hipossuficiência da parte consumidora, deve esta demonstrar, ainda que de forma mínima, que tem o direito pretendido. Suas alegações, baseadas no código consumerista não gozam de presunção absoluta de veracidade.
2. A parte apelante e autora deixou de apresentar provas capazes de corroborar com suas alegações, motivo pelo qual não se desincumbiu de seu ônus probatório imposto no inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil.
3. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n.o 1.599.511/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, Tema Repetitivo n.o 938, firmou tese no sentido de que deve ser considerada válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001671-03.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[TAJER HUNG MONTEZUMA - CPF: 011.000.801-47 (APELANTE), LUCAS MACIEL DE MENEZES - CPF: 049.431.211-44 (ADVOGADO), MARCELLA ORMOND FERREIRA - CPF: 028.976.671-09 (APELANTE), PIVELO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 20.185.394/0001-07 (APELADO), JEFERSON APARECIDO POZZA FAVARO - CPF: 273.734.718-11 (ADVOGADO), ELISANGELA PIVELO PASQUALIN - CPF: 312.916.138-46 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CULPA DOS ADQUIRENTES - RETENÇÃO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ESTIPULADO EM CONTRATO - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Em termos de provas, mesmo com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, em face da hipossuficiência da parte consumidora, deve esta demonstrar, ainda que de forma mínima, que tem o direito pretendido. Suas alegações, baseadas no código consumerista não gozam de presunção absoluta de veracidade.

2. A parte apelante e autora deixou de apresentar provas capazes de corroborar com suas alegações, motivo pelo qual não se desincumbiu de seu ônus probatório imposto no inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil.

3. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n.o 1.599.511/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, Tema Repetitivo n.o 938, firmou tese no sentido de que deve ser considerada válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
TAJER HUNG MONTEZUMA
e
MARCELLA ORMOND FERREIRA
contra sentença prolatada pelo Juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual combinada com Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela Provisória Antecipada” n.o
1001671-03.2021.8.11.0041,
movida em desfavor de
PIVELO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, declarando a rescisão contratual; condenando a ré a promover a restituição do valor de R$ 9.800,00 (nove mil e oitocentos reais), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso; bem como, considerando a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil, devendo ser suportados à razão de 50% (cinquenta por cento) para ambas as partes, ficando, todavia, as verbas de sucumbências devidas pelos autores sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3.o do artigo 98 do mesmo código processual.

Em síntese, a parte apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo terem efetuados todos os pagamentos exigidos inicialmente a título de sinal, ou seja R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) bem como que a rescisão contratual é medida que se impõe, pela impossibilidade na continuidade do vínculo.

Aduz que apesar de “
o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em no máximo abril de 2019
” (id. 123191143 - Pág. 10), não houve as entregas da chave.

Assim, diante de seu desinteresse “
em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos
”.

Defende a apelante que “
diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das rés, resta evidente o direito das partes autoras em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra do sinal pago e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo
” (id. 123191143 - Pág. 12).

No que tange ao dano moral, expõem que pela a frustração gerada pela impossibilidade de se mudarem para a casa nova bem como conduta negligente da ré, torna-se latente sua configuração, pugnando pelo seu arbitramento.

Citam acerca de abusividade da cláusula de retenção, pugnando pela conversão do julgamento em diligência, a fim de averiguar se ocorreu ou não a venda do imóvel em questão, alegando que se houve a venda do imóvel, a multa deve ser afastada.

Ainda, mencionando ser abusiva a cláusula contratual que estipula a retenção de 8% (oito por cento) valor total do contrato pela ré, requer seja limitado o percentual de devolução dos valores pagos pelo consumidor ao percentual de 10 (dez por cento), do total pago e, subsidiariamente, “
que seja até o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia desembolsada, incluindo-se nesse percentual os valores referentes à comissão de corretagem
” (id. 123191143 - Pág. 20).

A parte apelada, por sua vez, ao apresentar suas contrarrazões recursais, reitera que “
a rescisão contratual se deu por inciativa dos apelantes
” (id. 123191148 - Pág. 6), bem como que na proposta comercial “
não estipulava de construção do imóvel, mas sim a condição de que após a assinatura do contrato de financiamento seria assinada a promessa de compra e venda e a partir da assinatura seria estipulado o prazo para entrega do imóvel
” (id. 123191148 - Pág. 8).

Aduz que “
somente foi comunicada da rescisão via Whatssap, na data de 09 de março de 2019, posto que os Apelantes não mais teriam interesse no negócio sem, contudo, apresentar qualquer justificativa para a rescisão
” (id. 123191148 - Pág. 8), motivo pelo qual menciona que “
não há responsabilidade por parte dos Réus em relação a suposto atraso na entrega da obra e consequente pela rescisão contratual
”.

Ainda defende inexistir danos morais no caso em apreço, “
pois os apelantes provocaram toda essa situação quando deram causa a rescisão contratual
” (id. 123191148 - Pág. 12).

Ao final, requer seja o presente recurso desprovido mantendo-se a sentença de primeiro grau em sua integra.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual combinada com Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela Provisória Antecipada” n.o 1001671-03.2021.8.11.0041, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, declarando a rescisão contratual; condenando a ré a promover a restituição do valor de R$ 9.800,00 (nove mil e oitocentos reais), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso; bem como, considerando a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil, devendo ser suportados à razão de 50% (cinquenta por cento) para ambas as partes, ficando, todavia, as verbas de sucumbências devidas pelos autores sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3.o do artigo 98 do mesmo código processual.

Pois bem.

Narram os autores terem firmados com a apelada Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, tendo por objeto a aquisição de um imóvel, no valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais).

Mencionam que ficou acordado que a apelada “
construiria uma casa no referido terreno, e faria a entrega do imóvel em até 04 (quatro) meses da data do acordo 17/11/2018, ou seja, entregaria o imóvel até abril/maio de 2019
” (id. 123189160 - Pág. 2).

Como pagamento, foi dado um sinal no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e as demais parcelas seriam por meio de financiamento bancário do valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Aduzem os autores que “
houve um problema quanto à demora na resposta do banco, enquanto esperava a liberação da instituição financeira
” (id. 123189160 - Pág. 3) que, somado que “
nada estava sendo feito em seu terreno e que o loteamento nem estava liberado
”, decidiram por rescindir o contrato de compra e venda com a ré.

Assim, considerando o descumprimento contratual por culpa da ré bem como ter restado infrutífera a tentativa de acordo, citam que não restou alternativa a não ser buscar socorro ao poder judiciário a fim de serem restituídos pelos danos sofridos.

Ao sentenciar o feito, o Juízo
a quo
, considerando que “
não foi estipulado prazo para entrega/conclusão do imóvel
” (id. 123191136 - Pág. 4), bem como que “
o descumprimento contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora
”, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Irresignada, a parte autora, ao interpor seu apelo, defende que “
diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das rés, resta evidente o direito das partes autoras em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra do sinal pago e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo
” (id. 123191143 - Pág. 12), bem como o reconhecimento de danos morais.

Contudo, compulsando os autos e analisando detidamente os documentos juntados, em que pese as argumentações apresentadas pelas partes apelantes, tem-se que não lhes assistem razão.

Prefacialmente, ao caso, imperioso reiterar que a relação existente entre as partes é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista.

Contudo, cumpre esclarecer que, em termos de provas, mesmo com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, ante a hipossuficiência da parte consumidora, deve esta demonstrar, ainda que de forma mínima, que tem o direito pretendido, haja vista que suas alegações, baseadas no código consumerista não gozam de presunção absoluta de veracidade.

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONTRATUAL COMBINADA COM SUSPENSÃO DE VALOR, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATAÇÃO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO E NÃO EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1.
Em termos de provas, mesmo com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, em face da hipossuficiência da parte consumidora, deve esta demonstrar, ainda que de forma mínima, que tem o direito pretendido
.
Suas alegações, baseadas no código consumerista não gozam de presunção absoluta de veracidade
[...] (TJMT - N.U 1004279-22.2020.8.11.0004, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2022, Publicado no DJE 03/06/2022)

Partindo dessa premissa, necessário mencionar que, apesar de a parte autora defender que o prazo estipulado para o término das obras seria 4 (quatro) meses, deixou de demonstrar, por meio de documentos hábeis, sua narrativa.

Isso porque, como bem exarado pelo Juízo
a quo
, “
em análise a “proposta de compra de imóvel”, verifica-se que não foi estipulado prazo para entrega/conclusão do imóvel
” (id. 123191136 - Pág. 4).

Ademais, há de se considerar que deixaram ainda os autores de demonstrar os motivos pelo qual não lhes foram concedidos o financiamento bancário, motivo pelo qual devem arcar com suas obrigações contratuais.

Dessa forma, considerando que a rescisão contratual se deu exclusivamente por culpa dos autores, bem como o estipulado honorário de intermediação imobiliária (vide Cláusula 5.a, item 3), há de ser mantida a necessidade de retenção pela ré dos honorários de intermediação imobiliária previstos na proposta de compra do imóvel, em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
, no importe de R$ 15.200,00 (quinze mil e duzentos reais), bem como a restituição aos autores da quantia remanescente, no valor de R$ R$ 9.800,00 (nove mil e oitocentos reais).

Sobre o dano moral, deixaram os autores de demonstrar a ocorrência de qualquer situação capaz de abalar a esfera personalíssima diretamente relacionada com a conduta imputável à ré, motivo pelo qual não merece acolhimento.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2022