Tribunal: TJMT
Processo: 1012252-19.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
III – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012252-19.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), MARCO ANDREY PEPATO - CPF: 421.503.531-72 (APELADO), VITOR JULIANO RAMOS - CPF: 006.640.351-08 (ADVOGADO), RITA DE CASSIA COSTA CAMPOS - CPF: 362.639.231-72 (APELADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), MARCO ANDREY PEPATO - CPF: 421.503.531-72 (APELANTE), RITA DE CASSIA COSTA CAMPOS - CPF: 362.639.231-72 (APELANTE), VITOR JULIANO RAMOS - CPF: 006.640.351-08 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA S.A. (TERCEIRO INTERESSADO), ERBE INCORPORADORA 164 LTDA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO CONHECIDO O RECURSO ADESIVO. E RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

III – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto por
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S/A
,

e
recurso adesivo
, aviado por
MARCO ANDREY PEPATO
e
RITA DE CASSIA COSTA CAMPOS PEPATO
, ambos contra a sentença que, nos autos da “Ação Ordinária” em epígrafe, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a rescisão do contrato por iniciativa dos autores e condenar as rés à restituição do valor pago, com a retenção de 10% desse montante.

As rés, primeiras apelantes, pugnam pela majoração do percentual de retenção e pela modificação do marco inicial dos juros moratórios, os quais, segundo entendem, devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Os autores, através do recurso adesivo, postulam o reconhecimento da culpa das rés e, consequentemente, a restituição integral dos valores pagos.

As rés apresentaram contrarrazões ao recurso adesivo.

Intimados, os autores não recolheram o preparo correspondente ao recurso adesivo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) VOTO PRELIMINAR (DESERÇÃO DO RECURSO ADESIVO)

Eminentes pares:

Intimados para que comprovassem o recolhimento do preparo ou, em caso negativo, providenciassem o recolhimento em dobro, os segundos recorrentes permaneceram inertes, como indica a certidão contida no id. 113166996.

Desse modo, impõe-se o reconhecimento da deserção, na forma do art. 1.007, §4 do CPC:

“Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção.

§ 4o O recorrente que não comprovar, no ato de interposição do recurso, o recolhimento do preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, será intimado, na pessoa de seu advogado, para realizar o recolhimento em dobro, sob pena de deserção.”

Por consequência,
não conheço
do recurso adesivo.

É como voto.

III) VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

Trata-se de ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel cumulada com pedido de restituição de prestações, proposta pelos compradores em face dos vendedores.

A sentença declarou a rescisão do contrato por iniciativa dos autores e condenou as rés ao ressarcimento das prestações adimplidas, com a retenção de 10% do montante adimplido.

Com a interposição de recurso pelas rés, a controvérsia consiste na definição do percentual devido a título de retenção e na apuração do termo inicial dos juros moratórios.

Resumido o objeto recursal, é certo que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário comprador, o Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

No caso, entendo que o direito de retenção deve ser fixado no patamar de 15%, considerando a gravidade do inadimplemento imputável aos autores, que deu ensejo à resolução do contrato e à submissão do imóvel a leilão antes da propositura da ação.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
- RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO -
REDUÇÃO PARA 15%
- COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE). Se foi expressamente convencionada a obrigação do comprador em arcar com a comissão de corretagem e tendo ele pago diretamente à empresa de assessoria imobiliária, com Recibo emitido e assinado por ambos, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou, caso em que é indevida a pretendida devolução. A alteração substancial de parte do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais, os quais, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.”

(TJMT. N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017)

Por fim, o pedido de alteração do termo
a quo
dos juros moratórios deve ser acolhido, considerando que tais encargos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, como estabelecido no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso das rés para fixar o direito de retenção em 15% das prestações pagas pelos autores e alterar o termo
a quo
dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022