Tribunal: TJMT
Processo: 0049929-71.2015.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-11-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL JULGADA IMPROCEDENTE – RECONVENÇÃO TAMBÉM IMPROCEDENTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – ARGUIÇÃO INFUNDADA - PRELIMINAR REJEITADA – ADITIVO FIRMADO POSTERIORMENTE – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA 36 MESES - ATRASO NO PAGAMENTO DO ALUGUEL – SAÍDA ANTECIPADA - INFRAÇÕES CONTRATUAIS CONFIGURADAS – MULTAS PREVISTAS PARA A PRIMEIRA E SEGUNDA HIPÓTESES – INDENIZAÇÃO DAS OBRAS DE REPARO – VISTORIA UNILATERAL – PROVA DE QUE O IMÓVEL ESTAVA NAS MESMAS CONDIÇÕES DA DATA DE RECEBIMENTO – RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA - COMPENSAÇÃO DO CRÉDITO COM O VALOR DEPOSITADO PELO DEVEDOR – RECURSO PROVIDO.
Os aluguéis devidos são calculados com base no aditivo, cujos valores foram renovados, e com aplicação de correção monetária conforme pactuado.
Durante o prazo de vigência do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel mediante pagamento da multa convencionada.
Realizada vistoria quando a locatária renovou a avença, era dela o ônus de comprovar que devolveu o bem nas mesmas condições que recebeu, pois é responsável por sua vigilância e conservação. Se não o fizer no momento da entrega das chaves e nem se contrapor aos danos constatados pela locadora, arcará com as obras de reparo necessárias.
Devem ser compensados os valores devidos pelo locatário e aquele por ele depositado como garantia do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0049929-71.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BOLIVAR BUFULIN - CPF: 007.332.531-72 (APELANTE), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELANTE), DS INDUSTRIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - CNPJ: 12.147.697/0001-07 (APELADO), CASSIANO LOURENCO SANCHES - CPF: 947.290.181-68 (ADVOGADO), DEUZOITA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 453.099.659-04 (APELADO), REGINA SAYURI FUJIMORI - CPF: 134.145.848-24 (APELADO), RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM - CPF: 486.903.171-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), BOLIVAR BUFULIN - CPF: 007.332.531-72 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA ANGELICA ASCHAR BUFULIN SILVA - CPF: 816.356.301-00 (APELANTE), ESPÓLIO DE BOLIVAR BUFULIN (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL JULGADA IMPROCEDENTE – RECONVENÇÃO TAMBÉM IMPROCEDENTE –
CERCEAMENTO DE DEFESA
– ARGUIÇÃO INFUNDADA -
PRELIMINAR REJEITADA
– ADITIVO FIRMADO POSTERIORMENTE – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA 36 MESES -

ATRASO NO PAGAMENTO DO ALUGUEL – SAÍDA ANTECIPADA - INFRAÇÕES CONTRATUAIS CONFIGURADAS – MULTAS PREVISTAS PARA A PRIMEIRA E SEGUNDA HIPÓTESES – INDENIZAÇÃO DAS OBRAS DE REPARO – VISTORIA UNILATERAL – PROVA DE QUE O IMÓVEL ESTAVA NAS MESMAS CONDIÇÕES DA DATA DE RECEBIMENTO – RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA

- COMPENSAÇÃO DO CRÉDITO COM O VALOR DEPOSITADO PELO DEVEDOR – RECURSO PROVIDO.

Os aluguéis devidos são calculados com base no aditivo, cujos valores foram renovados, e com aplicação de correção monetária conforme pactuado.

Durante o prazo de vigência do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel mediante pagamento da multa convencionada.

Realizada vistoria quando a locatária renovou a avença, era dela o ônus de
comprovar que devolveu o bem nas mesmas condições que recebeu, pois é responsável por sua vigilância e conservação. Se não o fizer no momento da entrega das chaves e nem se contrapor aos danos constatados pela locadora, arcará com as obras de reparo necessárias.

Devem ser compensados os valores devidos pelo locatário e aquele por ele depositado como garantia do contrato.

RELATÓRIO

Apelação Cível de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança ajuizada por Bolivar Bufulin contra a apelada e o condenou ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de R$4.000,00 (art. 85, §§2o e 8o, do CPC). A Reconvenção foi também julgada improcedente, com condenação da parte reconvinte a arcar com as custas, despesas processuais e verba honorária de R$2.500,00, nos termos do art. 85, §§2o e 8o, do CPC. (ID. 142804289, págs. 01 a 07).

A apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa uma vez que o juízo de origem não teria analisado o pedido de produção de prova testemunhal formulado na Ação principal, cuja consequência foi a errônea conclusão quanto à pretensão de pagamento de encargos locatícios, tais como multa contratual, reparos no imóvel e cheque devolvido por insuficiência de fundos.

No mérito, aduz que o extrato anexado no ID. 27938850, pág. 02, mostra a alteração do valor do aluguel com base no aditivo do contrato, o que revelaria que a sentença está amparada em premissas equivocadas.

Pugna pela condenação da apelada ao pagamento de R$39.000,00, com incidência de acréscimos moratórios em virtude da não compensação do cheque representado no ID. 273938883, págs. 1 a 3.

Postula que seja reconhecido como correto o valor do IPTU relativo aos anos de 2012, 2014 e 2015 devidos pela apelada e comprovados nos IDs 27938880, pág. 09, a 27938882, págs. 2 e 3.

Esclarece que os comprovantes de parcelamento administrativo anexados aos autos se referem ao IPTU de 2012 e 2014, e que a quantia mencionada na sentença não quita a integralidade desses débitos, pois restam R$48.207,51 alusivos a 2012, 2014 e 2015.

Pleiteia também a condenação da apelada aos encargos previstos no contrato em virtude do seu não cumprimento, o afastamento da sanção por suposta cobrança indevida de energia e água,
o que não ocorreu,
o pagamento de R$41.200,00 atinentes aos reparos no imóvel, e R$54.211,50 de multa por rescisão antecipada da avença, cuja vigência consta no parágrafo primeiro do termo aditivo (ID. 27938850, págs. 01 e 02).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

VOTO

A Ação de Cobrança foi proposta por Bolivar Bufulin contra a apelada sob a alegação de que alugou para ela um imóvel comercial mediante contrato escrito, por R$13.500,00 mensais, a qual ficou responsável pelas dívidas de IPTU, água e energia elétrica.

Na inicial aduz que a locatária deixou o local em 08.06.2015 sem realizar os devidos reparos e sem pagar os aluguéis de 03/2015, 04/2015 e 05/2015, o proporcional do mês de saída (junho/2015), além de débitos de IPTU dos anos de 2012, 2014 e 2015. Afirma ainda que as obrigações em atraso totalizam R$168.969,87.

Com o seu falecimento em 2017, foi substituído no polo ativo da lide pela ora apelante, com quem o imóvel foi partilhado (ID. 27939008, págs. 01 e 02).

Preliminar – cerceamento de defesa.

A apelante argui que o juízo a quo não apreciou o seu pedido de produção de prova testemunhal formulado na Ação principal, e a consequência foi a errônea conclusão quanto à pretensão de pagamento de encargos locatícios, tais como multa contratual, obras de reparo e cheque devolvido por insuficiência de fundos.

A prova oral não é necessária para dirimir a controvérsia, que pode ser resolvida pela apreciação dos documentos trazidos ao processo. Portanto, a omissão do juízo da causa

não leva à nulidade do feito.

Além disso, o artigo 370 do CPC enuncia o seguinte:

Art. 370.
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único
. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Para ilustrar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA- PRODUÇÃO DE PROVA ORAL - DESNECESSIDADE. Constatada a desnecessidade da produção da prova oral, cabe ao juiz, como destinatário final da prova, indeferir sua produção, conforme art. 464, § 1o, do CPC/2015. Desse modo, não configura cerceamento de defesa quando as matérias questionadas pelo recorrente puderem ser resolvidas pela simples análise dos documentos anexados aos autos.
(TJMG, AI n. 10000212544274001-MG, relator José Augusto Lourenço dos Santos, julgamento em 31/03/2022, 12a Câmara Cível, publicação em 07/04/2022).

No mesmo sentido, do STJ:

(...)
A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. Precedentes. [...] Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp. 590512, SP 2014/0255823-1, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, julgamento em 18/02/2016, Quarta Turma, DJe de 24/02/2016
).

Desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULABILIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – SITUAÇÕES NÃO CONFIGURADAS – PRELIMINARES REJEITADAS – EMPRÉSTIMO CONSIGNADO FIRMADO COM INDÍGENA – LEGALIDADE DA CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADA – DEDUÇÕES INDEVIDAS NO BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO – FRACIONAMENTO DE DEMANDAS – DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – REPARAÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO SIMPLES DO INDÉBITO – MÁ-FÉ DO CREDOR NÃO CONSTATADA – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO E DO AUTOR PREJUDICADO.

O interesse de agir está caracterizado se a parte tem necessidade de ingressar em juízo para obter a majoração da quantia definida para a reparação e para a verba honorária.

Quando o julgador considera suficiente o conjunto probatório existente nos autos para formar sua convicção, não configura cerceamento de defesa a não realização da perícia grafotécnica pretendida pelo autor (princípio do livre convencimento motivado).

Se a instituição financeira não
comprova a regularidade do empréstimo consignado firmado com indígena, tem-se por inexistente a dívida.

O fracionamento de Ações com o mesmo fundamento e contra o mesmo réu configura demanda predatória e, portanto, é indevida a indenização por dano moral, sob pena de enriquecimento ilícito.

A cobrança injustificada por si só gera mero dissabor, o que afasta o dever de reparação.

(N.U 1001176-43.2021.8.11.0110, julgamento em 28/09/2022, DJE de 29/09/2022).

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

De fato, o juízo de origem não observou o reajuste dos aluguéis no aditivo.

No contrato inicial o valor era de
R$13.500,00
mensais, mas em 14/02/2014 as partes firmaram o aditivo prorrogando o prazo por mais 36 meses, de
01/10/2013 a 30/09/2016, ficando o valor do primeiro ano (01/10/2013 a 30/09/2014) em R$17.500,00,
e o aumento dos períodos subsequentes corrigidos pela variação do IGP-DI/FGV, permanecendo em vigor as demais cláusulas convencionadas (ID. 27938850, págs. 01 e 02 - 1a instância).

A ré/apelada desocupou o imóvel em 08/06/2015 sem pagar os aluguéis de março, abril e maio de 2015, e 08 dias de junho de 2015.

Na cláusula oitava do contrato consta que o locatário ofereceu como garantia R$78.000,00 que deveriam ser utilizados para compensação dos últimos seis meses do aluguel, ou restituídos conforme os rendimentos da caderneta de poupança.

No primeiro ano do aditivo (01/10/2013 a 30/09/2014), o aluguel ficou em
R$
17.500,00

No segundo ano (01/10/2014 a 30/09/2015), com a variação do IGP-M, foi para
R$18.070,50.
E é esse o
montante a ser considerado, pois a locatária saiu do local em junho/2015,
antes do aumento, que só iria ocorrer em 01/10/2015.

Assim, uma vez que o atraso foi relativo a 03 meses – março, abril e maio de 2015 – a quantia seria de
R$54.211,50
, mais 08 dias de junho/2015 (
R$4.818,80),
o que totaliza

R$59.030,30,
mais a multa

de 10%

prevista na

Cláusula Terceira sobre o atraso no pagamento. Ou seja, daria
R$64.933,33.

A referida cláusula estabelece também juros de 0,5% ao dia, os quais, calculados sobre março/2015, alcançariam R$980,85; sobre abril/2015, R$800,32; sobre maio/2015, R$631,84; e oito dias de junho/2015, R$168,49, o que atingiria
R$2.581,50

Já o parágrafo único da Cláusula Décima dispõe que,
em caso de rescisão
, o responsável arcaria com multa contratual de 03 vezes o preço do aluguel.

Essa multa é devida em virtude de a locatária/apelada ser
a responsável pela rescisão, visto que atrasou o pagamento dos aluguéis e saiu do imóvel antes do vencimento do contrato
. Confira-se:

Cláusula Nona – DAS INFRAÇÕES

Constitui grave infração contratual entre outras de natureza civil, que justifica a rescisão do presente, com a aplicação das respectivas cominações legais e contratuais
:

(...)

b) não cumprir com as obrigações assumidas no presente instrumento, especialmente no que tange ao pagamento de suas obrigações pecuniárias.

(...)

f) desocupar o imóvel antes do término do contrato.

(...)

Logo, são devidos mais 03 aluguéis –
R$54.211,50,
com incidência
apenas de correção monetária e juros. Não se aplica a multa de 10% inserida na planilha trazida na inicial.

No que tange ao cheque de
R$39.000,00
emitido pela apelada para pagamento do aluguel de janeiro e fevereiro/2015, datado de 30/03/2015, conforme recibos anexados no ID. 27938883, págs. 02 e 03, foi devolvido por ausência de fundo (ID. 27938883, pága. 01 e 02), portanto deve ser pago com os acréscimos moratórios, até porque comprovado o motivo de sua emissão e a devolução pela instituição financeira.

Quanto ao
IPTU,
a parte autora comprova que efetuou parcelamento administrativo (ID. 27938882, págs. 02 e 03) do referente a 2012 e 2014. Contudo, os
R$34.558,77
não se reportam à integralidade desse débito, visto que faltaram
R$13.648,74
d
e 2015, pagos em parcela única (ID. 27938882, pág. 01), o que totaliza
R$48.207,51.

No que concerne ao direito à indenização pelos reparos realizados, foram confeccionados 02 Laudos de Vistoria – o primeiro em 17/09/2010 e o segundo em 14/02/2014 (ID. 27938852, págs. 01 e 02), sendo ambos assinados pela representante da ré/apelada.

Já o terceiro, de 09/06/2015, tem a assinatura apenas do vistoriador e de 02 testemunhas.

Os orçamentos apresentados para os reparos necessários foram de R$41.200,00 e R$43.500,00.

Embora a locatária não tenha comparecido quando feita a vistoria, era dela o ônus de comprovar que devolveu o imóvel nas mesmas condições que recebeu, já que tinha o dever de vigilância e conservação, o que não fez no momento da entrega das chaves e nem se contrapôs aos danos constatados pela locadora com as provas devidas.

Logo, deve pagar o valor menor dos orçamentos oferecidos pela locadora/apelante -
R$41.200,00
.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO - JULGAMENTO EXTRA PETITA – INOCORRÊNCIA – ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – VALORES DESPENDIDOS COM A REFORMA DO IMÓVEL DESOCUPADO PELA LOCATÁRIA – COBRANÇA DEVIDA – LOCATÁRIA/RÉ/APELANTE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO QUE LHE COMPETIA – ART. 373, II DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...) A comprovação, durante o trâmite processual, das despesas relacionadas à reforma do imóvel (notas fiscais, recibos etc), se justifica, visto que a desocupação do bem pela 1.a Apelante ocorreu após o ajuizamento da demanda.
Não trazendo a parte Apelante provas de que o imóvel não dependia de reparos/reforma, devida a cobrança dos gastos despendidos pela Locadora/Apelante pois, inobservada a regra prevista no art. 373, II, do CPC que impõe ao réu o ônus quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

(N.U 1036032-85.2017.8.11.0041, relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, Segunda Câmara de Direito Privado, julgamento em 10/03/2021, DJE de 17/03/2021).

Já os
R$78.000,00
depositados pela requerida/apelada como caução em 01/10/2010, primeiro contrato, têm de ser
corrigidos pela poupança e compensados com a importância devida por ela à apelante
. E com 36,539449% de correção pela poupança na data da saída do imóvel (08/06/2015), somam
R$106.500,77.

A apelante faz jus a
R$64.933,33
(relativos a 03 aluguéis e 08 dias de atraso mais 10% de multa sobre os atrasados);
R$2.581,50
(0,5% por dia no pagamento dos aluguéis atrasados);
R$54.211,00
(multa de 03 aluguéis por ser a responsável pela rescisão, visto que não pagou 03 meses e 08 dias e saiu de lá antes do término do contrato);
R$39.000,00
(cheque devolvido),
R$41.200,00
pelas obras de reparo e
R$48.207,51
de IPTU, o que
perfaz
R$244.230,31
.

Compensando-se os valores a receber da apelante e a caução dada pela apelada, chega-se a
R$137.729,54.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso
para determinar que a apelada pague à apelante
R$137.729,54
, com incidência de juros de mora e

correção monetária desde sua saída do imóvel, uma vez que os cálculos apresentados foram atualizados até essa data (planilha acostada na inicial – ID. 27938856, pág. 02).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2022