Tribunal: TJMT
Processo: 1010903-78.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-08
Data de publicação: 2022-02-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA - PRELIMINAR CONTRARRECURSAL - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 15% (QUINZE POR CENTO) - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Havendo impugnação quanto aos fundamentos da sentença, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao Princípio da Dialeticidade.
2. Consoante entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010903-78.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ADALTO DE FREITAS FILHO - CPF: 315.866.001-68 (APELADO), THIAGO VICTOR SOUSA PIO - CPF: 008.638.761-88 (ADVOGADO), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), TG CENTRO - OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA - PRELIMINAR CONTRARRECURSAL - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 15% (QUINZE POR CENTO) - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Havendo impugnação quanto aos fundamentos da sentença, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao Princípio da Dialeticidade.

2. Consoante entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ERBE INCORPORADORA 037 S.A.
, contra sentença prolatada pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Nulidade de Cláusula Abusiva n.o
1010903-78.2017.8.11.0041,
movida em seu desfavor por
ADALTO DE FREITAS FILHO
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Petição Inicial, determinando que a ré retenha apenas 15% (quinze por cento) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor da parte autora; condenando as partes, em face da sucumbência recíproca, ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) pelo autor e 30% (trinta por cento) pela ré; bem como os honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) em favor ré e 30% (trinta por cento) em favor do autor.

Em síntese, a apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença discorrendo acerca de ausência de culpa de sua parte pela rescisão contratual, aduzindo que “
as alegações da parte autora não merecem prosperar, visto que o distrato se deu por inadimplemento do autor, não podendo a apelante ser responsabilizada pela ausência de comprometimento do comprador, ora apelado
.

Diante do exposto, menciona que “
não é crível que a apelante, mesmo sem qualquer espécie de culpa ou responsabilidade, seja obrigada a realizar a devolução de 85% do quantum
”.

No que tange aos juros de mora referentes à restituição de parcelas pagas arbitrados, cita que sua incidência deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão, pois inexistente mora anterior dos promitentes vendedores.

A apelada, ao apresentar suas contrarrazões recursais, suscita, preliminarmente, acerca de violação ao preceito da dialeticidade, defendendo que “
o Recorrente não traz à lume sequer um único elemento novo, pelo qual se imponha a almejada reforma sobre a decisão singular
”.

Ademais, cita que descabe falar em “
retenção de 25% da quantia paga pelo consumidor, porquanto é abusiva a clausula contratual prevista, vez que coloca o consumidor em excessiva posição de desvantagem, sendo nula de pleno direito
”, não merecendo guarida o aventado pelo apelante.

Por fim, expõe sobre o descabimento da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação interposto, mantendo, como consequência, inalterada a sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR CONTRARRECURSAL - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Aduz a apelada que há ofensa ao princípio da dialeticidade, “
o Recorrente não traz à lume sequer um único elemento novo, pelo qual se imponha a almejada reforma sobre a decisão singular
”.

É cediço que o sistema recursal civil orienta-se por essa norma jurídica, que norteia o exercício do direito da parte em recorrer, a qual deve na impugnação confrontar a defesa de suas teses com as justificativas utilizadas pelo julgador, mostrando o suposto desacerto.

Nesse contexto, verifico que a preliminar deve ser rejeitada, isto porque o apelante narrou o episódio de acordo com suas convicções. Trouxe argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

VOTO

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Nulidade de Cláusula Abusiva n.o 1010903-78.2017.8.11.0041, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Petição Inicial, determinando que a ré retenha apenas 15% (quinze por cento) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor da parte autora; condenando as partes, em face da sucumbência recíproca, ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) pelo autor e 30% (trinta por cento) pela ré; bem como os honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) em favor ré e 30% (trinta por cento) em favor do autor.

Pois bem.

Infere-se dos autos que, o autor pactuou junto à ré e apelante, em 06 de dezembro de 2010, instrumento particular de promessa de compra e venda de um imóvel residencial, pela quantia de R$ 255.239,57 (duzentos e cinquenta e cinco mil duzentos e trina e nove reais e cinquenta e sete reais).

Contudo, julgando que a construção e entrega do imóvel estavam atrasados, bem como considerando que haviam dúvidas acerca da efetiva edificação do imóvel, suspendeu o autor os pagamentos das prestações mensais.

Após, com o avanço da obra, intentou o autor regularizar sua situação perante à apelante, sem sucesso. Assim, mediante leilão extrajudicial, o imóvel foi alienado em favor de terceiro.

Assim, por não ter o apelante procedido a devolução dos valores pagos, ingressou o autor com a presente demanda, sendo julgada parcialmente procedente pelo Juízo
a quo
.

No que tange à irresignação da apelante contra a possibilidade de retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo apelado, esta não merece prosperar.

Isso porque, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é razoável que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com a ementa descrita (grifos nossos):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO E PELAS DESPESAS INCIDENTES SOBRE IMÓVEL AFASTADA COM BASE NA INEXISTÊNCIA DE POSSE DIRETA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO À SÚMULA 283/STF. PRECLUSÃO. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...] 2.
A jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório
. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi reduzida pelo Tribunal de origem para 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 3. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (AgInt no AREsp 1140299/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 19/12/2017)

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESOLUÇAO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA CERTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CULPA CONCORRENTE - RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO - VIABILIDADE - TAXA DE CONDOMÍNIO - VIABILIDADE DE COBRANÇA APENAS APÓS A IMISSÃO NA POSSE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL CONFIGURADA - APELOS DESPROVIDOS. Em havendo responsabilização concorrente em face à rescisão contratual, eis que ambas as partes contribuíram para a resolução do negócio, descabe a devolução integral dos valores pagos, de modo que é viável a retenção de percentual entre 10 e 25% dos valores. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). [...] (TJMT - N.U 1030761-90.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2021, Publicado no DJE 15/12/2021)

Assim, denota-se que o
quantum
arbitrado pelo Juízo
a quo
está em consonância com a jurisprudência pátria, motivo pelo qual não merece reforma.

Acerca do termo inicial de incidência dos juros de mora referentes à restituição de parcelas pagas, assiste razão ao apelante, haja vista ter o Superior Tribunal de Justiça firmado a tese de que “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” no julgamento do Tema Repetitivo 1002.

Corroborando o quanto exposto, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça comunga do mesmo entendimento ora mencionado, é o que se conclui das ementas abaixo (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA - RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543 DO STJ - RAZOABILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1002 STJ - SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora
. “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” (Tema 1002 STJ). (TJMT - N.U 1006933-22.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2021, Publicado no DJE 16/12/2021)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE- AFASTADA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - CLÁUSULA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM - ABUSIVA - MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1002 STJ - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Deve ser conhecido o recurso quando o apelante expõe claramente os fatos e fundamentos que embasam seu inconformismo, de modo a permitir ao recorrido a apresentação das contrarrazões, observando-se o princípio da dialeticidade e do contraditório em sede recursal. 2-
São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC)
. 3-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.
Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora
. 4-“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão
” (Tema 1002 STJ). (TJMT - N.U 1003496-16.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 07/12/2021)

Dessa forma, considerando que a avença entre os litigantes foi pactuada em 06 de dezembro de 2010 (id. 104171976 - Pág. 4), sendo anterior à Lei n.o 13.786/2018, devem os juros de mora incidirem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Posto isso, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto a fim de considerar como termo inicial para a incidência dos juros de mora referentes à restituição de parcelas pagas, o trânsito em julgado da decisão, mantendo incólume os demais tópicos da sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2022