Tribunal: TJMT
Processo: 1022236-14.2021.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-13
Data de publicação: 2022-04-19

Ementa:
AGRAVANTE(S):
MOHAMAD KHALIL ZAHER
AGRAVANTE(S):
MARA MONGELLI ZAHER
AGRAVADO(S):
TITULAR DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (MT)
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO (PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA) – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - RETIFICAÇÕES NO REGISTRO DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELOS AUTORES INDEPENDENTEMENTE DA INSTAURAÇÃO DE CONTENCIOSO JUDICIAL CONTRA OS ALIENANTES – SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO - NOTA DEVOLUTIVA DO TITULAR DO CARTÓRIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO - DECISÃO QUE RELEGA A DISCUSSÃO AO JUÍZO ADMINISTRATIVO – ALEGAÇÃO DE DISPENSABILIDADE DA INSTAURAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE DÚVIDAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAMENTO DO CUMPRIMENTO DA ORDEM AO CUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIAS JÁ DISPENSADAS PELA SENTENÇA OU CONTRÁRIA À ORIENTAÇÃO DO STF EM TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL – DEMAIS DE EXIGÊNCIAS DE NATUREZA EMINENTEMENTE ADMINISTRATIVAS A SEREM QUESTIONADAS PERANTE O JUÍZO DIRETOR DO FORO – INTELIGÊNCIA DOS ARTS.198, II E 204, DA LEI N. 6.015/73 E ARTS 18 E 22, DA LEI ESTADUAL N. 6.940/97 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Nos termos dos artigos 198, inciso II e 204, ambos da Lei n. 6.015/73 e artigos 18 e 22, ambos da Lei Estadual n. 6.940/97, devido o seu caráter eminentemente administrativo, a discussão acerca da legitimidade ou não das exigências impostas, pelo CRI, em nota devolutiva, como condição ao cumprimento da ordem judicial de retificação de registro deve ser submetida ao crivo do Juiz Diretor do respectivo Foro, desde que tais exigências não contrariem, por vias transversas, os comandos sentença transitada em julgado a ser cumprida ou, ainda, orientação do STF firmada em sede de repercussão geral.
Nesses últimos casos, a própria autoridade judicial prolatora da sentença a ser cumprida pode dispensar a exigência indevida/ilegítima, independentemente da instauração do procedimento de dúvida.
Dessa forma, se por mais de uma vez foi reconhecido pela autoridade judicial a desnecessidade de concordância ou participação dos vendedores, sob o fundamento de que estes já externaram a sua manifestação de vontade quando subscreveram a escritura pública de compra e venda, não se afigura razoável, tampouco lógico que, para cumprir as retificações registrais determinadas na sentença transitada em julgado, o titular do respectivo CRI exija a cópia de documentos pessoais de tais alienantes.
Além disso, dispensa-se a apresentação do comprovante de recolhimento de guia de ITBI em momento anterior à ocorrência do respectivo fato gerador, consoante o Tema 1.124 do STF fixado em repercussão geral.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022236-14.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Retificação de Área de Imóvel, Bloqueio de Matrícula, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALAN SALVIANO DOS SANTOS - CPF: 889.555.751-49 (ADVOGADO), MOHAMAD KHALIL ZAHER - CPF: 051.382.211-91 (AGRAVANTE), MARA MONGELLI ZAHER - CPF: 073.975.501-34 (AGRAVANTE), TITULAR DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS(MT) (AGRAVADO), SEBASTIAO PAULA DO CANTO JUNIOR - CPF: 653.862.481-20 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), KAYO ALVES RIBEIRO - CPF: 086.845.287-43 (ADVOGADO), TAMIRES LEONOR ALMEIDA BARBOZA - CPF: 139.995.857-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

MOHAMAD KHALIL ZAHER

AGRAVANTE(S):

MARA MONGELLI ZAHER

AGRAVADO(S):

TITULAR DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (MT)

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO (PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA) – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - RETIFICAÇÕES NO REGISTRO DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELOS AUTORES INDEPENDENTEMENTE DA INSTAURAÇÃO DE CONTENCIOSO

JUDICIAL CONTRA OS ALIENANTES – SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO - NOTA DEVOLUTIVA DO TITULAR DO CARTÓRIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

- DECISÃO QUE RELEGA A DISCUSSÃO AO JUÍZO ADMINISTRATIVO – ALEGAÇÃO DE DISPENSABILIDADE DA INSTAURAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE DÚVIDAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAMENTO DO CUMPRIMENTO DA ORDEM AO CUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIAS JÁ DISPENSADAS PELA SENTENÇA

OU CONTRÁRIA À ORIENTAÇÃO DO STF EM TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL – DEMAIS DE EXIGÊNCIAS

DE NATUREZA EMINENTEMENTE ADMINISTRATIVAS A SEREM QUESTIONADAS PERANTE O JUÍZO DIRETOR DO FORO – INTELIGÊNCIA DOS ARTS.198, II E 204, DA LEI N. 6.015/73 E
ARTS 18 E 22, DA LEI ESTADUAL N. 6.940/97 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nos termos dos artigos 198, inciso II e 204, ambos da Lei n. 6.015/73 e artigos 18 e 22, ambos da Lei Estadual n. 6.940/97, devido o seu caráter eminentemente administrativo, a discussão acerca da legitimidade ou não das exigências impostas, pelo CRI, em nota devolutiva, como condição ao cumprimento da ordem judicial de retificação de registro deve ser submetida ao crivo do Juiz Diretor do respectivo Foro, desde que tais exigências não contrariem, por vias transversas, os comandos sentença transitada em julgado a ser cumprida ou, ainda, orientação do STF firmada em sede de repercussão geral.

Nesses últimos casos, a própria autoridade judicial prolatora da sentença a ser cumprida pode dispensar a exigência indevida/ilegítima, independentemente da instauração do procedimento de dúvida.

Dessa forma, se
por mais de uma vez foi reconhecido pela autoridade judicial a desnecessidade de
concordância ou participação dos vendedores, sob o fundamento de que estes já externaram a sua manifestação de vontade quando subscreveram a escritura pública de compra e venda,
não se afigura razoável, tampouco lógico que, para cumprir as retificações registrais determinadas na sentença transitada em julgado, o titular do respectivo CRI exija a cópia de documentos pessoais de tais alienantes.

Além disso, dispensa-se a apresentação do comprovante de recolhimento de guia de ITBI em momento anterior à ocorrência do respectivo fato gerador, consoante o
Tema 1.124 do STF fixado em repercussão geral.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

MOHAMAD KHALIL ZAHER

AGRAVANTE(S):

MARA MONGELLI ZAHER

AGRAVADO(S):

TITULAR DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (MT)

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
MOHAMAD KHALIL ZAHER
e
MARA MONGELLI ZAHER
contra a decisão (ID. n. 112518483 - Pág. 76/77) proferida na fase de cumprimento da sentença na
Ação de Retificação de Registro Público Imobiliário - Procedimento de Jurisdição Voluntária
n. 1002019-69.2020.811.0004 movida em desfavor do
TITULAR DO CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (MT)
, que apesar de deferir o pedido de averbação da sentença na matrícula n. 13.944 do mencionado registro para a proteção de terceiros de boa-fé,

indeferiu o pedido dos autores quanto à dispensa da documentação dos antigos proprietários, exigida pelo Cartório na
nota devolutiva
n. 14551 (ID. n. 112518483 - Pág. 59/62).

Narram os recorrentes que ajuizaram o procedimento originário de jurisdição voluntária para viabilizar a regularização do imóvel rural de que são proprietários e possuidores há mais de 20 (vinte) anos, tendo o juízo singular, de início, entendido pela necessidade de participação e anuência dos antigos proprietários -
José Casal de Rey Júnior
e
Maria das Mercês Casal de Rey
–, mesmo tendo sido juntadas aos autos duas escrituras públicas de compra e venda onde a vontade destes foi expressamente externada, dando, pois, ensejo à interposição do Agravo de Instrumento n. 1002484-56.2021.8.11.0000, visando a
dispensa da anuência ou participação desses antigos proprietários, com o seguimento feito sob o procedimento de jurisdição voluntária.

Registram que com o retorno dos autos à origem, abriu-se nova vista ao Ministério Público local, que opinou pela procedência do pedido, sendo proferida a sentença que julgou procedentes os pedidos manejados em desfavor do
CARTÓRIO DO 1o OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS
para:

“1. DETERMINAR o cancelamento da matrícula no 46.591;

2. DETERMINAR a retificação da matrícula no 13.944, excluindo a averbação de no 06;

3. DETERMINAR o registro das Escrituras Públicas firmadas, primeiramente entre o Sr. Juliano Arcoverde Angeli e José Casal de Rey Junior e Maria das Merces Casal de Rey (Escritura Pública de Compra e Venda lavrada na Serventia do 2o Ofício de Notas de Barra do Garças, Livro 074, f. 137/138, em 11/07/1996) e, posteriormente, entre os requerentes e o Sr. Juliano Arcoverde Angeli (Escritura de Compra e Venda lavrada perante o 3o Tabelionato de Notas, Registros de Títulos e Documentos de Rondonópolis(MT), Livro 121, F. 001, em 20/05/1999);

4. DETERMINAR a averbação do georreferenciamento e demarcação perimetral na matrícula no 13.944, com área de 8.630,1224 has;

5. DETERMINAR a transferência desta matrícula para o Cartório de Imóveis da Comarca de Novo São Joaquim/MT”

Salientam que, mesmo constando nos autos como interessado, o
CRI de Barra do Garças

jamais se opôs a qualquer decisão ou parecer, mantendo-se totalmente inerte.

Aduzem que após a intimação do Cartório acerca da sentença, os agravantes passaram a contatá-lo no afã de ver cumprida a sentença, providenciando o pagamento dos emolumentos do cancelamento da Matrícula n. 46.597, o protocolo de todos os documentos necessários à averbação do georreferenciamento, inclusive com o pagamento das respectivas custas, bem como buscando informações acerca dos valores e prazos dos demais registros a serem providenciados.

Afirmam que diante da inexplicável demora e inúmeras desculpas, os agravantes passaram a estranhar a conduta do cartório, até que, em claro descumprimento da sentença, referida serventia emitiu a
nota devolutiva
n. 14551
, fazendo questionamentos (i) sobre a obrigatoriedade de apresentação de documentos pessoais e certidões diversas dos antigos proprietários, (ii) comprovante de recolhimento da guia do ITBI, e de outros documentos que já estavam protocolados com o georreferenciamento, (iii) preenchimento de metadados das escrituras que haviam sido enviadas pelo sistema CEI e devidamente autorizadas pelo próprio cartório, e, por fim, (iv) a questão da territorialidade, sob a alegação que não poderia proceder o registro das vendas porque o imóvel pertence à comarca de Novo São Joaquim(MT) .

Relatam que diante disso, peticionaram ao juízo de origem arguindo que (a) inexiste obrigação legal de entrega de documentos dos antigos proprietários e das respectivas certidões, sendo suficientes as escrituras, (b) a inexigibilidade de pagamento prévio do ITBI, conforme determinação do Corregedor Geral de Justiça, (c) a sentença foi clara quanto à determinação de proceder aos registros e, somente após, a matrícula devidamente regularizada fosse enviada para a comarca de Novo São Joaquim.

Aduzem que, no entanto, o juízo de origem indeferiu o pedido para que a sentença transitada em julgado fosse cumprida, sob o fundamento de que pode interferir nos procedimentos adotados pelo tabelião, sugerindo que seria o caso de uma suscitação de dúvida e resolução por um juízo que não é judicante e sim administrativo, declinando, assim, de sua obrigação legal de dizer o direito.

Assinalam que o Oficial titular do citado CRI apontou como pendentes os seguintes documentos:

I – Cópia autenticada dos documentos pessoais dos antigos proprietários e certidão de casamento;

II – Guias de ITBI e comprovante de pagamento;

III – Certidão de ações reais, pessoais e reipersecutórias e de ônus, expedida nos últimos trinta dias pelo CRI agravado;

IV – Certidões de ações e execuções existentes contra os vendedores;

V– Certidão negativa de débitos trabalhistas;

VI – Certidão Negativa ou positiva com efeitos de negativa de débitos relativos aos tributos federais e à Divida Ativa da União;

VII – Certificado de Cadastro do Imóvel Rural CCIR 2021;

VIII – Certidão Negativa de Débitos ou Positiva com efeitos de negativa de débitos relativos ao ITR.

Inconformados, sustentam que, transitada em julgado a sentença proferida no procedimento originário, cabe ao titular do cartório cumpri-la e não discuti-la, tampouco criar empecilho para o registro dos títulos.

Esclarecem que, a despeito disso, os documentos de identificação dos requerentes e atuais proprietários (RG e CPF), Certidão de Casamento, CCIR e o ITR, já foram apresentados juntamente com os demais documentos solicitados pelo cartório para a averbação do georreferenciamento, conforme Protocolo no 6856.

Afirmam também que, em razão de os negócios de compra e venda terem sido firmados em 1996 e 1999, o próprio TJ/MT teria reconhecido, por ocasião do julgamento do mencionado recurso de Agravo, a não obrigatoriedade e a impossibilidade de se exigir a apresentação de quaisquer outros documentos além dos já juntados, eis que as escrituras públicas de compra e venda são suficientes para demonstrar a vontade dos vendedores, o que foi reafirmado na sentença.

Asseveram que, contrariamente ao consignado na nota devolutiva, os artigos 167, II e 176, ambos da Lei n. 6.015/73, e os artigos 67 e 225, ambos do Provimento n. 42/2020 da CGJ/MT, não dispõem sobre a obrigatoriedade de apresentar cópias autenticadas de quaisquer documentos dos antigos proprietários, sendo ainda certo que em relação às certidões negativas dos vendedores, o art.931 do mesmo Provimento, refere-se apenas aos contratos particulares com força de escritura pública, o que não é o caso dos autos.

Ressaltam que, além disso, o art.932 do Provimento n. 42/2020 da CGJ/MT dispõe que
“oficiais de registros de imóveis não exigirão nova apresentação de certidões e de documentos que já se encontrem descritos ou com apresentação certificada, em escritura pública, por tabelião de notas, ou em contratos particulares com força de escritura pública.”

Destacam que, de acordo com Tema de Repercussão Geral n. 1124 do STF,
“o fato gerador do imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”
, inexistindo possibilidade de sua exigência em momento anterior, sob pena de exação indevida.

Alegam, ainda, que além da pendência relativa ao preenchimento dos metadados já se encontrar devidamente sanada, não tem fundamento o questionamento da nota devolutiva acerca da competência do CRI de Barra do Garças para realizar atos de registro visto que a sentença é bem clara ao determinar em ordem sequencial os procedimentos a serem cumpridos pelo oficial registrador, devendo mencionado cartório proceder à retificação dos registros e da matrícula, o cancelamento da averbação bloqueadora da matrícula mãe e o registro das escrituras da totalidade da área, para, somente depois disso, proceder a transferência para o CRI de Novo São Joaquim/MT.

Defendem que não pode prevalecer o entendimento da magistrada singular no sentido de que os questionamentos relativos às exigências da nota devolutiva do CRI de Barra do Garças devem ser dirimidas em procedimento administrativo, pelo Juízo Diretor do Foro, uma vez que já existe um procedimento judicial dirimindo todas as questões, inclusive com sentença transitada em julgado, devendo o juízo sentenciante assegurar o cumprimento da tal sentença, nos termos dos artigos 139 e o 494, ambos do CPC/15.

Com tais argumentos, pugnam pela antecipação da tutela recursal a fim de que o titular do CRI de Barra do Garças seja compelido a cumprir todas as determinações contidas na sentença, sem criar embaraços, procedendo, assim, aos registros das escrituras de compra e venda no prazo máximo de 48 horas, sob pena de multa diária e crime de desobediência, tendo em vista que já foram devidamente protocolados, em suas vias originais, os documentos suficientes para o cumprimento das ordens da sentença. No mérito, requerem a confirmação da decisão antecipatória.

A liminar recursal foi indeferida em decisão de ID. n. 112798977.

Contrarrazões do titular da serventia registral agravada em petição de ID. n. 120502514 pelo desprovimento do recurso.

Instada, a Procuradoria Geral de Justiça opinou, em parecer de ID. n. 121716461, da lavra do í. Dr.
Marcelo Ferra de Carvalho
, pelo provimento do recurso, para que a sentença seja cumprida pelo Cartório de Registro de Imóveis ora agravado, independente suscitação de dúvida perante o juízo Diretor do Foro, vez que isso implicaria na restauração do procedimento administrativo, depois de já finalizado o procedimento judicial.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo dos autos consta,
após adquirem do casal da
José Casal de Rey Junior
e
Maria das Merces Casal de Rey
o imóvel de 7.500 hectares, matriculado no CRI do 1o Ofício de Barra do Garças sob o n. 46.591,

extraído de um imóvel maior de 9.999, matriculado sob o n. 13.944 e, surpreendidos pelo Sr.
Juliano Arcoverde Angeli
– que argumentava que já havia adquirido dos
Casal de Rey

o imóvel maior (matrícula n. 13.944) anteriormente – vendo-se compelidos a adquirir deste último para evitar maiores problemas –, no ano de 2011 os ora agravantes pediram a devida prenotação da escritura de compra e venda de toda a área relativa à matrícula no 13.944 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Novo São Joaquim, nos termos do §4o do art.214 da Lei no 6.015/73 e do art.1.246 do CC/2002, sendo o registro indeferido à época pela falta de georreferenciamento, como também por constar o destacamento da área anteriormente vendida aos próprios agravantes (7.500 ha).

Superados tais obstáculos, os autores tornaram a requerer a regularização do imóvel que lhes pertence há mais de 20 (vinte) anos, o que, todavia, foi novamente negado pelo titular da serventia por conta do bloqueio da matrícula no 46.591, impedindo qualquer registro sem que houvesse uma ordem judicial autorizando a prática de tais atos.

Para tanto, consignou o Oficial da Serventia na respectiva devolutiva no 9885 apontando uma série de empecilhos para a regularização das matrículas, bem como consignando a necessidade de ajuizamento de ação judicial para a obtenção da regularização registral pretendida.

Por essa razão, os agravantes ajuizaram a ação originária com os seguintes pedidos finais:

“
VIII – DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto requer a Vossa Excelência:

[...]

8.3) sejam julgados procedentes os pedidos para o fim de: 8.3.1) deferir o cancelamento matrícula 46.591, ordenando que o Titular do Cartório de Imóveis de Barra do Garças/MT providencie os atos necessários para tanto, retificando, assim, a matrícula no 13.944 e excluindo a averbação no 06 de tal matrícula;

8.3.1)
deferir o cancelamento matrícula 46.591, ordenando que o Titular do Cartório de Imóveis de Barra do Garças/MT providencie os atos necessários para tanto, retificando, assim, a matrícula no 13.944 e excluindo a averbação no 06 de tal matrícula;

8.3.2)
na sequência e concomitantemente, seja deferido o registro das Escrituras Públicas firmadas, primeiramente entre o Sr. Juliano Arcoverde Angeli e José Casal de Rey Junior e Maria das Merces Casal de Rey (Escritura Pública de Compra e Venda lavrada na Serventia do 2o Ofício de Notas de Barra do Garças, Livro 074, f. 137/138, em 11/07/1996) e, posteriormente, entre os requerentes e o Sr. Juliano Arcoverde Angeli (Escritura de Compra e Venda lavrada perante o 3o Tabelionato de Notas, Registros de Títulos e Documentos de Rondonópolis(MT), Livro 121, F. 001, em 20/05/1999 ), ordenando-se que o Titular do Cartório de Imóveis de Barra do Garças/MT providencie os atos necessários para o cumprimento da ordem emanada desse juízo e registro das Escrituras ora descritas;

8.3.3)
Que se proceda, na matrícula 13.944, a averbação do Georreferenciamento e demarcação perimetral do imóvel com sua área total encontrada 8.630,1224 has (oito mil, seiscentos e trinta hectares doze ares e vinte e quatro centiares), baseado nos documentos mencionados e anexos;

8.4)
seja ordenado ao Titular do Cartório de Imóveis de Barra do Garças/MT que, ao final e após regularizada a matrícula no 13.944, conforme acima pleiteado, providencie a transferência de tal matrícula para o Cartório de Imóveis da Comarca de Novo São Joaquim(MT).”

Ao receber a ação, apesar de deferir o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação da presente ação às margens da matrícula n. 13.944, do CRI de Barra do Garças/MT, a magistrada
a quo
determinou que, no prazo de 30 (trinta) dias, fosse apresentada anuência expressa de
José Casal de Rey Júnior
e
Maria das Mercês Casal de Rey
ao procedimento retificatório e que, não sendo possível, fosse emendada a inicial, alterando-se o procedimento de jurisdição voluntária para contencioso ordinário, devendo incluir
José Casal de Rey Júnior
e
Maria das Mercês Casal de Rey
no polo passivo, bem como procedida a qualificação nos termos do art. 319 do CPC/15, readequando-se os pedidos, sob pena de indeferimento da petição inicial.

Contra tal decisão, os agravantes interpuseram o Agravo de Instrumento n. 1002484-56.2021.8.11.0000, objetivando que fosse
mantido o procedimento originário sob a forma de jurisdição voluntária, afastando-se qualquer necessidade de concordância ou participação dos vendedores para que tal procedimento seja adotado, ou mesmo a necessidade de tais alienantes serem inseridos no polo passivo da
Ação de Retificação de Registro Imobiliário
para que o juízo analisasse os pedidos dos agravantes visto que, além de tal ação ser prevista em lei, a documentação necessária para o deferimento dos pedidos dos agravantes já constava nos autos.

O mencionado recurso foi provido por esta Câmara, a fim de
determinar que o juízo singular desse prosseguimento do procedimento originário de retificação de registro imobiliário, independentemente da apresentação de nova anuência de
José Casal de Rey Júnior
e
Maria das Mercês Casal de Rey
à retificação pretendida, ou a inclusão do casal no polo passivo do procedimento.

Regularmente processado o procedimento originário, adveio a sentença que julgou procedentes os pedidos dos ora agravantes para

“1.1.
DETERMINAR o cancelamento da matrícula no 46.591;

1.2. DETERMINAR a retificação da matrícula no 13.944, excluindo a averbação de

no 06;

1.3. DETERMINAR o registro das Escrituras Públicas firmadas, primeiramente entre o Sr. Juliano Arcoverde Angeli e José Casal de Rey Junior e Maria das Merces Casal de Rey (Escritura Pública de Compra e Venda lavrada na Serventia do 2o Ofício de Notas de Barra do Garças, Livro 074, f. 137/138, em 11/07/1996) e, posteriormente, entre os requerentes e o Sr. Juliano Arcoverde Angeli (Escritura de Compra e Venda lavrada perante o 3o Tabelionato de Notas, Registros de Títulos e Documentos de Rondonópolis(MT), Livro 121, F. 001, em 20/05/1999);

1.4. DETERMINAR a averbação do georreferenciamento e demarcação perimetral na matrícula no 13.944, com área de 8.630,1224 has;

1.5. DETERMINAR a transferência desta matrícula para o Cartório de Imóveis da Comarca de Novo São Joaquim/MT.”

No mais, a sentença determinou fosse expedido ofício/mandado competente
aos Cartórios para que fossem adotadas as medidas cabíveis, consignando que o pagamento dos emolumentos ficaria a cargo dos requerentes, ora agravantes.

De acordo com os recorrentes, oficiado pelo juízo e provocado pelos agravantes para o cumprimento da sentença, o Cartório agravado emitiu nova Nota Devolutiva, de n.
1002019-69.2020.811.0004
(ID. n.
112518483 - Pág. 59/62
), na qual foi apontada uma série de obstáculos ao cumprimento integral da sentença, conforme se pode depreender da figura abaixo:

Em resumo feito pelos próprios agravantes, o CRI de
Barra do Garças apontou como pendentes os seguintes documentos:

I – Cópia autenticada dos documentos pessoais dos antigos proprietários, certidão de casamento;

II – Guias de ITBI e comprovante de pagamento;

III – Certidão de Ações reais, pessoais e reipersecutórias e de ônus, expedida nos últimos trinta dias pelo registro de imóveis da Comarca de Barra do Garças;

IV – Certidões de ações e execuções existentes contra os vendedores;

V – Certidão negativa de débitos trabalhistas;

VI – Certidão Negativa ou positiva com efeitos de negativa de débitos relativos aos tributos federais e à Dívida Ativa da União;

VII – Certificado de Cadastro do Imóvel Rural CCIR 2021;

VIII – Certidão Negativa de Débitos ou Positiva com efeitos de negativa de débitos relativos ao Imposto sobre a propriedade territorial rural ITR
.

Inconformados, os autores peticionaram nos autos sustentando (a) que o TJ/MT e a PGJ já reconheceram a desnecessidade da apresentação de quaisquer documentos pessoais dos vendedores; (b) que o STF reconheceu que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro, de modo que não seria possível a sua exigência em momento anterior; (c) que as escrituras de compra e venda já foram anexadas fisicamente aos protocolos do georreferenciamento; e, finalmente (d) que
a sentença é bem clara ao determinar em ordem sequencial os procedimentos a serem cumpridos pelo oficial registrador, para que só depois, seja transferida a matricula já regularizada ao Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Novo São Joaquim.

O juízo singular proferiu a decisão agravada na qual,
apesar de deferir o pedido de averbação da sentença na matrícula n. 13.944 do mencionado registro para a proteção de terceiros de boa-fé, indeferiu o pedido dos autores quanto à dispensa da documentação dos antigos proprietários, exigida pelo Cartório na
nota devolutiva
n. 14551, sob o seguinte fundamento:

“[...]

Em que pese as insurgências do autor, não compete a este juízo determinar o procedimento a ser adotado pelo Tabelião Cartorário.

Por certo, diante da recusa informada nos autos, ou até mesmo dúvida quanto aos atos do Cartorário, deverá o autor instaurar procedimento próprio junto ao Juiz Diretor desta Comarca, para análise e adoção das medidas cabíveis ao caso. Portanto, revela-se como inadequada a via eleita pelo autor
.

Ademais, a apresentação de documentos é diligência que, de praxe, cabe à parte interessada ao registro do imóvel, ainda mais quando o feito já se encontra sentenciado, como no caso em apreço.”
(ID. n. 66493575 - Pág. 1 dos autos de origem)

Instado, o
Parquet
consignou que:

“[...]

O procedimento de suscitação de dúvida está previsto nos artigos 198 a 204, da Lei no 6.015/73, sendo cabível quando houver dúvida acerca de nota de exigência feita Oficial do Cartório acerca do registro de um título.

O caso dos autos está fundamentado em sentença judicial transitada em julgado, que reconheceu o direito dos agravantes de obter o registro pleiteado, sem a necessidade de participação dos antigos proprietários, conforme já decidido por este E. Tribunal de Justiça nos autos do agravo de instrumento no 1002484-56.2021.8.11.0000, que assim foi ementado:

[...]

Logo, sendo constatado que, desde o início, foi permitido aos agravantes proceder com a regularização do imóvel sem a intimação dos antigos proprietários, é desnecessária a apresentação dos documentos deles para fins do registro no cartório.

Ademais, no artigo 204 – A, da Lei no 6.015/73, está previsto que ‘A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente’, consequentemente, tendo os agravantes já ingressado com o contencioso competente, não há que se falar em suscitação de dúvida, que representaria o procedimento administrativo
.

Assim, tratando-se de determinação proveniente de sentença judicial transitada em julgado, não é possível verificar espaço para dúvida, pois a questão já analisada e decidida no processo judicial, que deu procedência ao pleito dos agravantes.”
(ID. n.

121716461 - Pág. 6/8 – gr. n.)

Pois bem.

Analisando os fundamentos do juízo singular, as razões de recorrer, a manifestação da serventia agravada e do parecer ministerial, constata-se que o recurso está a merecer apenas parte da guarida almejada.

Acerca da questão posta, relativamente ao processo de registro a ser executado pelo oficial do respectivo cartório, cumpre anotar o que dispõe o
caput
e o inciso II do art.198 da Lei n. 6.015/73. Senão vejamos:

“Art. 198.

Havendo exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável
, para que: (Redação dada pela Medida Provisória no 1.085, de 2021)

I - o interessado possa satisfazê-la; ou

II -
não se conformando
, ou
sendo impossível cumpri-la, para requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la
.”

(Redação dada pela Medida Provisória no 1.085, de 2021)

E, por força do art. 204 da citada Lei de Registos Públicos, esse procedimento culminará como uma decisão e natureza administrativa, de maneira que o juízo responsável para dirimir a legitimidade das exigências da Serventia Registral é o do Juiz Diretor do Foro ou outro designado pelo Corregedor Geral de Justiça, nos termos dos artigos 18 e 22 da Lei Estadual n. 6.940/97.

Assim, embora seja líquido e certo o direito dos agravantes
(a)
ao
cancelamento da matrícula n. 46.591;

(b)
à
retificação da matrícula n. 13.944 para a exclusão da averbação de

n. 06;
(c)
ao registro das escrituras públicas firmadas, primeiramente entre o Sr.
Juliano Arcoverde Angeli
e
José Casal de Rey Junior
e
Maria das Merces Casal de Rey
(lavrada pelo 2o Ofício de Notas de Barra do Garças), e, em seguida, entre os recorrentes e o Sr.
Juliano Arcoverde Angeli
(lavrada pelo 3o Tabelionato de Notas, Registros de Títulos e Documentos de Rondonópolis);
(d)
à averbação do georreferenciamento e demarcação perimetral na matrícula n. 13.944, com área de 8.630,1224 has; e, por fim
(e)
à transferência desta matrícula para o CRI de Novo São Joaquim/MT, tal como reconhecido por sentença já transitada em julgado, certo é que as dúvidas acerca da legitimidade das exigências administrativas impostas do titular da serventia registral para a perfectibilização dos referidos comandos judiciais devem, em princípio, ser dirimidas pela autoridade extrajudicial competente, qual seja, o do Juízo Direto do Foro.

A despeito disso, é importante anotar que o titular do Cartório agravado não pode negar-se a cumprir ordem judicial levantando exigências que contrariem diretamente o dispositivo sentencial ou, ainda, que se coloque em sentido diametralmente oposto à orientação das Cortes Superiores, sobretudo em matéria de controvérsia repetitiva já sedimentada em tese paradigma.

No caso posto, há pelo menos duas exigências que extrapolam o âmbito administrativo, justificando a sua exoneração pela autoridade judiciária da qual emana os comandos judiciais reclamados pelos autores como ainda não cumpridos.

O primeiro deles diz respeito à exigência da apresentação das cópias autenticadas dos documentos pessoais dos antigos proprietários, e da respectiva certidão de casamento.

Ora, conforme bem consignou o representante ministerial em seu parecer se, por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n.
1002484-56.2021.8.11.0000,
esta C. Câmara
afastou qualquer necessidade de concordância ou participação dos vendedores, no que foi ratificado pela sentença,
não se afigura razoável, tampouco lógico que para cumprir as retificações registrais determinadas o titular do respectivo CRI exija a cópia de documentos pessoais de tais alienantes, fazendo instaurar no âmbito administrativo, como forma de forçar a apresentação de tais documentos, uma espécie de contencioso já dispensado no âmbito judicial.

Afinal, aquilo que os agravantes pretenderam evitar – ou seja, a necessidade de terem de procurar os alienantes (antigos proprietários), que já haviam manifestado as suas declarações de vontade através de escrituras públicas – iria por água abaixo, visto que, para apresentar os documentos pessoais desses vendedores do imóvel, terão de procurá-los.

Com isso, desnecessário que os agravantes tenham de suscitar dúvidas ao Juiz Diretor do Foro local para obter uma resposta que já foi dada pela autoridade judiciária.

Mas não é só.

A meu viso, mostra-se, de igual modo, refutável o fundamento da nota devolutiva no sentido de que as retificações registrais estariam obstaculizadas pela ausência da guia de ITBI relativa à escritura de compra a venda a ser registrada.

Afinam, como bem consignaram os recorrentes em suas razões,
nos termos do
Tema de Repercussão Geral n. 1124 do STF
,
“o fato gerador do imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”
, inexistindo possibilidade de sua exigência em momento anterior, sob pena de exação indevida.

Logo, não se faz necessário submeter também esse questionamento ao Juízo Diretor do Foro para aguardar que esse venha dizer aquilo que já foi dito pela Suprema Corte em sede de recurso paradigma.

No mais, no respeitante à legitimidade da exigência de uma série de certidões negativas e à possível correção dos metadados e demais documentos indispensáveis à ultimação do georreferneciamento, tais questionamentos devem ser submetidos à autoridade administrativa competente, qual seja, o Juiz Diretor do Foro local, cuja decisão só pode ser impugnada administrativamente através de recurso dirigido à Corregedoria Geral de Justiça.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento ao recurso
para (i) dispensar os agravantes de apresentarem os documentos pessoais, tampouco a certidão de casamento dos alienantes (proprietários anteriores) do imóvel a ter seu registro retificado, bem como para (ii) consignar que o titular do CRI agravado não pode exigir a apresentação do comprovante de recolhimento da guia de ITBI em momento anterior à ocorrência do fato gerador do tributo (Tema 1.124 do STF), devendo, porém, os questionamentos da legitimidade das demais exigências da referida Serventia Registral ser submetida ao juízo administrativo competente, qual seja, o juízo Diretor do Foro local, nos termos do art.198 e seguintes da Lei n. 6.015/73.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/04/2022