Tribunal: TJMT
Processo: 1021712-25.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-12-21

Ementa:
Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONDOMÍNIO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMÓVEL – RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS - DEVEDOR FIDUCIANTE - POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1021712-25.2020.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[DESPESAS CONDOMINIAIS]

RELATOR:
DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO EDIFICIO SALVADOR DALI - CNPJ: 04.071.334/0001-07 (APELANTE), ARIADNE CHRISTINI SILVA DIAS - CPF: 024.747.841-52 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), MAURO PAULO GALERA MARI - CPF: 433.670.549-68 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONDOMÍNIO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMÓVEL – RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS - DEVEDOR FIDUCIANTE - POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SRA. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1021712-25.2020.8.11.0041 interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO SALVADOR DALI contra sentença proferida nos “EMBARGOS À EXECUÇÃO” onde litiga com BANCO BRADESCO S.A. perante a 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 145233185 o magistrado a quo julgou procedente os presentes embargos à execução a fim de reconhecer a ilegitimidade do BANCO BRADESCO S/A para responder pelos débitos condominiais e declarou extinta a execução. Condenou o embargado ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa na forma do art. 85, §2o do CPC.

Em suma, alega o recorrente sob ID. 14523318 que o banco apelado é parte legítima a figurar no polo passivo desta demanda, pois ocorreu a consolidação da propriedade do imóvel em 17/02/2017, conforme documento juntado ao ID 32966373, e os débitos condominiais cobrados na execução são a partir 06/2018, ou seja, após a consolidação da propriedade junto ao registro imobiliário, sendo, portanto legítimo para figurar no polo passivo da execução;

Aduz que no caso, como bem demonstrou o condomínio apelante, a consolidação da propriedade do imóvel nas mãos do apelado ocorreu em 17/02/2017, conforme extraído do registro imobiliário. Assim, fica perfeitamente demonstrado que a parte apelada é legítima para figurar o polo passivo da demanda e responder pelos débitos condominiais que estão sendo cobrados após o registro da consolidação;

Requer a total procedência do recurso para reformar a decisão recorrida, bem como determinar o prosseguimento do feito em relação ao Bradesco S/A nos autos sob no 1010211- 74.2020.8.11.0041;

Contrarrazões sob ID. 145233190 suscitando ofença ao princípio da dialeticidade.

É o relatório.

V O T O (VENCEDOR)

EXMO. SRA. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de Embargos a Execução opostos por BANCO BRADESCO S.A., doravante denominado recorrido, em desfavor de CONDOMINIO DO EDIFICIO SALVADOR DALI, doravante denominado recorrente.

Narrou a parte recorrida a inexigibilidade da obrigação, aduziu que o embargado/recorrente está cobrando taxas condominiais referente ao período de 06/2018 a 02/2020, sendo que não há Ata da Assembleia Geral demonstrando a aprovação das referidas fixações da taxa e ausência de memorial para trazer a certeza e liquidez;

Sustentou que a decisão proferida nos autos 1009868-83.2017.8.11.0041 data de 31/03/2017 é anterior aos débitos de condomínio executados nos presentes autos, de forma que não há que se falar em obrigação do embargante no pagamento dos referidos débitos. Garantiu o juízo com o depósito judicial do valor exequendo. Requereu em preliminar a ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e nulidade da execução. No mérito, requereu a procedência dos embargos. Atribuiu à causa o valor de R$ 59.981,67.

O juiz a quo julgou procedente os presentes embargos à execução a fim de reconhecer a ilegitimidade do BANCO BRADESCO S/A para responder pelos débitos condominiais e declarou extinta a execução. Condenou o embargado ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa na forma do art. 85, §2o do CPC.

A tese recursal funda-se na legitimidade passiva da instituição financeira recorrida em adimplir com os débitos inerentes de taxas condominiais.

PRELIMINARMENTE. DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE.

Suscita a parte autora/apelada preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, sob o fundamento de que o apelante não impugnou de maneira específica os fundamentos dispostos na sentença.

Sem razão.

Sabe-se que para o conhecimento do recurso, necessário se faz o cumprimento dos requisitos para a sua admissibilidade.

A dialeticidade, um dos pressupostos para o seu conhecimento, consiste na oposição que as razões recursais devem fazer frente aos fundamentos do pronunciamento recorrido.

A argumentação que reproduz parcialmente parte dos fundamentos exarados em outros momentos, desde que guarde pertinência com o conteúdo decisório da r. decisum, não consiste em violação ao princípio da dialeticidade.

Neste sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. PRINCIPIO DA DIALETICIDADE NA APELAÇÃO. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS DA PETIÇÃO INICIAL. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA.AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO FUNDAMENTADA NAS SÚMULAS 83 OU 568/STJ. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. NÃO CABIMENTO. (...) II - O acórdão recorrido adotou entendimento consolidado nesta Corte, segundo o qual, a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. (...)” (AgInt no REsp 1695125/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 08/02/2018, DJe 21/02/2018).

Assim, como no caso em comento as razões recursais guardam pertinência com a fundamentação da sentença apelada, não merece amparo a pretensão de não conhecimento do recurso por tal motivo.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO.

São matérias que podem ser arguidas nos embargos à execução:

“Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:

I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;

II - penhora incorreta ou avaliação errônea;

III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções;

IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa;

V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;

VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

§ 1o A incorreção da penhora ou da avaliação poderá ser impugnada por simples petição, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da ciência do ato.

§ 2o Há excesso de execução quando:

I - o exequente pleiteia quantia superior à do título;

II - ela recai sobre coisa diversa daquela declarada no título;

III - ela se processa de modo diferente do que foi determinado no título;

IV - o exequente, sem cumprir a prestação que lhe corresponde, exige o adimplemento da prestação do executado;

V - o exequente não prova que a condição se realizou.

§ 3o Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo.”

Os embargos à execução é uma ação autônoma, com natureza jurídica de defesa, por meio da qual o executado responde à uma ação de execução fundada em um título executivo extrajudicial.

Consignou o magistrado diretor em instância primeva:

“O fundamento arguido se confunde com o mérito, razão que passo a análise conjunta.

O banco embargante alega não ser legítimo para figurar no polo passivo da demanda sob o fundamento que não há prova da posse direta, tampouco indireta, visto que restou concedida tutela nos autos 1009868-83.2017.8.11.0041, concedendo suspensão dos “efeitos da averbação AV-08-65.175 e suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 05/04/2017”.

Em consulta ao processo no 1009868-83.2017.8.11.0041, ainda em trâmite, de fato, houve decisão com averbação às margens da matrícula do imóvel sob AV-11-65.175 de suspensão da averbação AV-08-65.175, na qual consta a consolidação da propriedade plena em favor do Banco Bradesco S/A.

De outro norte, o próprio embargado informa que no imóvel residem os senhores João Nilson Viana e Maria Aureni Cordeiro Viana.

A questão dos autos versa em execução de taxas condominiais do imóvel matriculado sob no 65.175 perante o 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá - apartamento no 1701 do condomínio Salvador Dali, que foi objeto de alienação fiduciária dos então proprietários e terceiros garantidores fiduciantes, Maria Aureni Cordeiro Viana e João Nilson Viana.

Da matrícula do imóvel infere-se que no registro - AV-08-65.175 foi averbado que a propriedade do imóvel ficou consolidada no Fiduciário Banco Bradesco S/A.”

Nos termos da definição estabelecida pelo caput do art. 22 da Lei no 9.514/1997, a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Em outras palavras, trata-se do negócio pelo qual alguém oferece um crédito a outra pessoa que, em contrapartida, transfere a propriedade de um bem como garantia do pagamento. Se a dívida é paga, a propriedade retorna ao titular original. Do contrário, o credor fiduciário fica autorizado a levar o bem a leilão e usar o produto da alienação para saldar o débito.

Ao dar o imóvel em garantia, o devedor fiduciante mantém a posse, podendo usar e fruir do bem, assim como lançar mão dos interditos possessórios. Deixa de ter apenas as faculdades de onerar e alienar a coisa, pois o titular do domínio, para fins de garantia, passa a ser o credor fiduciário.

A rigor, a transmissão da propriedade destina-se apenas a reforçar a garantia do credor, cujos poderes são muito mais restritos que os de qualquer outro proprietário. Note-se, a título de exemplo, que o credor fiduciário não tem o direito de ficar com o imóvel nem mesmo na hipótese de inadimplemento, sendo obrigado a alienar a coisa a terceiros (art. 27, caput, da Lei no 9.514/1997).

Atento a essas peculiaridades, o § 8o do art. 27 da Lei no 9.514/1997 restringe a responsabilidade do credor fiduciário ao pagamento de cotas condominiais vencidas somente após a sua imissão na posse do imóvel:

“Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

Logo, enquanto não houver execução da garantia fiduciária, o condomínio nada pode exigir do titular da propriedade resolúvel da unidade inadimplente. Somente pode exigir a penhora dos direitos que o devedor fiduciante detém em razão do contrato de alienação fiduciária.

A jurisprudência consolidou-se nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.7. Recurso especial provido.(STJ, REsp 1.696.038/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe de 28.08.2018)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.3. Agravo interno desprovido.(STJ, AgInt no REsp 1.485.972/SC, Rel. Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, j. 14.06.2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS E DEFERIU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. ARTIGOS 323 E 771, § ÚN. DO CPC. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAL. PENHORA DO BEM IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL PENHORADO OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ADMISSÍVEL SOMENTE A PENHORA DOS DIREITOS ORIUNDOS DO CONTRATO BANCÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, AI 0045132-64.2020.8.16.0000, Rel. Juíza de Direito Substituta em 2o Grau Elizabeth de Fátima Nogueira Calmon de Passos, 10a C. Cível, j. 12.07.2021).

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, no sentido de manter a decisão atacada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais no importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Senhor Presidente,

Não obstante o texto legal do artigo 1.368-B do Código Civil, em seu parágrafo único dispor:

Parágrafo único
. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014)

Não há nos autos provas com relação a quem se encontra na posse do bem atualmente, e consoante voto do eminente relator, a posse atual se encontra com os senhores João Nilson Viana e Maria Aureni Cordeiro Viana, portanto não está o banco credor fiduciário com a posse direta do bem.

Desse modo, acompanho o voto do eminente relator.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022