Tribunal: TJMT
Processo: 0005950-25.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-16

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA CERTA C/C DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPRADOR – PRETENDIDA MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% - NÃO ACOLHIMENTO – RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS QUE SE DEMONSTRA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% - PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% e 25% do valor das prestações pagas, conforme as circunstancias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Deve ser mantida a retenção de 10% fixada na sentença se excessivamente onerosa a retenção prevista no contrato, uma vez que fixa percentuais de devolução que variam entre 30% a 50% dos valores pagos pelos adquirentes, evidenciando-se a abusividade.
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005950-25.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[ALBER JOSE COURA DE CERQUEIRA - CPF: 021.005.567-70 (APELADO), ANDRE GONCALVES MELADO - CPF: 482.464.501-82 (ADVOGADO), LEONARDO LEANDRO FIGUEIRO - CPF: 013.773.861-71 (ADVOGADO), CIEMA LOUBACK - CPF: 003.183.877-43 (APELADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), BROOKFIELD R.J EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA CERTA C/C DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPRADOR – PRETENDIDA MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% - NÃO ACOLHIMENTO – RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS QUE SE DEMONSTRA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% - PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% e 25% do valor das prestações pagas, conforme as circunstancias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Deve ser mantida a retenção de 10% fixada na sentença se excessivamente onerosa a retenção prevista no contrato, uma vez que fixa percentuais de devolução que variam entre 30% a 50% dos valores pagos pelos adquirentes, evidenciando-se a abusividade.

“
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD R.J EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Revisão Contratual c/c Obrigação de Restituição de Quantia Certa c/c Danos Morais
ajuizada por
ALBER JOSÉ COURA DE CERQUEIRA e CIEMA LOUBACK,
para condenar as requeridas a promoverem a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga aos autores, a ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, a partir da citação. Condenou as requeridas nas custas processuais e honorários advocatícios em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 82, § 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, as requeridas sustentam que o valor fixado pelo Juízo
a quo
a título de retenção no patamar de 10% (dez por cento) está em desconformidade com o contrato pactuado e com a jurisprudência pátria.

Aduzem que caso a devolução dos valores não possa ocorrer conforme previsão contratual, deve ser aplicada a lei e o entendimento do STJ, que prevê a retenção de até 25% do valor pago.

Dizem que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para reformar a sentença, para adequar a condenação aos termos pacificados pela jurisprudência pátria.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 112161997, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

ALBER JOSE COURA DE CERQUEIRA e CIEMA LOUBACK
ajuizaram a
Ação de Revisão Contratual c/c Obrigação de Restituição de Quantia Certa c/c Danos Morais
proposta em desfavor de
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD R.J EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A,
alegando, em síntese, que em 24 de setembro de 2014 celebraram com as requeridas o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma, para aquisição do apartamento n. 2502, Bloco 04, Bloco E, do Residencial Bonavita, situado na Avenida Contorno Leste, Bairro Bosque da Saúde, em Cuiabá – MT.

Aduziram que o pagamento do preço de R$ 556.900,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil e novecentos reais) seria feito em parte com recursos próprios e em parte mediante a obtenção de financiamento bancário. A conclusão e entrega do imóvel era prevista para 30 de setembro de 2014.

Alegaram que o cronograma das obras se manteve em constante atraso e, ainda assim, as requeridas vinham exigindo o pagamento dos valores remanescentes. Além disso, negativaram o nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Argumentaram que em razão de inúmeras demandas judiciais movidas em desfavor das requeridas, em 15/03/2012 foi proferida uma ordem judicial pela Justiça Federal suspendendo o financiamento pela Caixa Econômica Federal para os imóveis do Residencial Bonavita, o que fez com o financiamento para o empreendimento se tornasse mais burocrático e lento para a aprovação.

Afirmaram que possuem vários contratos de prestação de serviços junto ao Estado de Mato Grosso e, em razão do atraso no pagamento dos referidos contratos, bem como da suspensão pelo Governador do Estado, se viram impedidos de realizar o pagamento das parcelas com vencimento entre 10/11/2014 e 10/08/2015 previstas no contrato.

Salientaram que foram notificados extrajudicialmente em 24/08/2015 para realizarem o pagamento do saldo devedor no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de resolução automática do contrato, medida que se afigura impossível diante da negativação de seu nome promovida pelas requeridas.

Por fim, alegaram que buscaram solucionar a questão de forma administrativamente junto as requeridas, mas não obtiveram êxito.

Ao final, requereram o reconhecimento da abusividade das cláusulas 6.4, 6.4.1 e 6.4.2 do contrato, bem com que as requeridas sejam condenadas à restituição dos valores pagos de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) e ao pagamento de multa contratual equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor que deveria ser restituído. Alternativamente, requereram a redução do percentual de retenção previsto nas aludidas cláusulas para 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago, a título de eventuais despesas ou perdas e danos experimentados pelas requeridas.

Requereram, ainda, a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais em valor correspondente a 40 (quarenta) salários mínimos.

A douta magistrada singular, Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Inconformada, recorreu a parte requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 24 de setembro de 2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos, referente à aquisição de um imóvel (apartamento no 2502), do Condomínio Residencial Bonavita, localizado na Av. Contorno Leste, Bairro Bosque da Saúde, Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 556.900,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil novecentos reais), sendo que deste preço os autores efetuaram somente o pagamento da entrada, na quantia de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), consoante se vê do ID no 112160051 – Pág. 33/38.

Conforme narrado, os compromissários compradores desistiram do compromisso de compra e venda por não conseguirem arcar com o pagamento das prestações.

No caso, evidente a responsabilidade dos autores pela rescisão do contrato, sendo cabível a retenção de parte das parcelas pagas.

Da análise do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos, observa-se que a cláusula “6.4” do contrato prevê a retenção pelas requeridas de 30% (trinta por cento) a 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo imóvel. Vejamos (ID no 112160051 – Pág. 66):

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% e 25% do valor das prestações pagas, conforme as circunstancias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA..

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática da petição inicial, ou seja, da análise de todo o seu conteúdo e não apenas da rubrica específica. Ademais, não pode ser considerado extra petita julgado que, diante de pedido mais abrangente, defere pedido de menor extensão, mas incluído, ainda que implicitamente, naquele.

Incidência da Súmula 83/STJ.

2.
A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.

2.1 Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (20%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, o que encontra obstáculo no enunciado 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2.2 A aplicação do referido óbice também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1417321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019) destaquei

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

‘
A

jurisprudência

do

Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.’.”

(STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018) destaquei

Dessa forma, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e em atenção às peculiaridades do caso concreto, revela-se excessivamente onerosa a retenção prevista no contrato, uma vez que fixa percentuais de devolução que variam entre 30% a 50% dos valores pagos pelos adquirentes, evidenciando-se a abusividade, escorreita, portanto, a declaração de nulidade de tal cláusula.

Assim, conclui-se que a redução imposta pelo Juízo singular para o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas foi acertada, razoável e proporcional para ressarcir os eventuais custos operacionais suportados pelas apelantes.

Nesse sentido, destaca-se o fato de que a parte apelante ainda pode renegociar o imóvel, sem qualquer prejuízo.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO –
RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10%
– TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela.

"Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência.

(
N.U 0016820-32.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Vice-Presidência, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019) destaquei

Dessa forma, há que ser mantida a sentença quanto a este item.

DOS JUROS DE MORA

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência dos adquirentes
, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Com essas considerações, a sentença merece reforma neste ponto, para que os juros de mora incidam
a partir do trânsito em julgado da sentença.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reformar parcialmente a sentença, no que diz respeito à incidência dos juros de mora que passam a incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022