Tribunal: TJMT
Processo: 1006008-60.2018.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-10
Data de publicação: 2022-08-18

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO – REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – IMÓVEL NÃO HABITADO – AUSÊNCIA DE PREJUIZO À CONSTRUTORA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.
Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.
Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006008-60.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[THAYSA LAURA RIBEIRO DA COSTA - CPF: 935.862.721-20 (APELANTE), KEYTHISON MARCELO DE ARRUDA FARIA - CPF: 002.796.721-28 (ADVOGADO), HUDSON FIGUEIREDO SERROU BARBOSA - CPF: 706.684.181-68 (ADVOGADO), MAXWELL LATORRACA DELGADO - CPF: 883.978.311-34 (ADVOGADO), MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.715.383/0001-63 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO – REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – IMÓVEL NÃO HABITADO – AUSÊNCIA DE PREJUIZO À CONSTRUTORA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
THAYSA LAURA RIBEIRO DA COSTA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais
ajuizada em desfavor de
MRV PRIME XVII INCORPORAÇÕES SPE LTDA,
para condenar a parte requerida a restituir à parte autora o montante equivalente aos 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago por esta, de R$ 10.000,00 (dez mil reais), devendo incidir sobre o valor a ser restituído correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença, sendo devida a retenção pela parte requerida, promissária-vendedora, do montante equivalente a somente 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

Ante a sucumbência recíproca, determinou o rateio em partes iguais das custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, consignando que em relação a autora a exigibilidade de tal verba fica suspensa, ante o deferimento da gratuidade da justiça.

A apelante defende, em apertada síntese, que forneceu todos os documentos requisitados pela construtora para realização da compra, por intermédio da vendedora responsável na própria sede da empresa, no dia 15/08/2016, com a assinatura do contrato de promessa de compra.

Alegou que o valor do apartamento seria de R$ 139.000,00, sendo que a forma de pagamento combinada foi uma entrada de R$ 10.000,00 à vista, o restante dividido em 24 vezes de R$ 741,00 e R$ 105.895,00 seriam financiados pela Caixa Econômica Federal.

Aduziu que efetuou o pagamento da primeira parcela de R$ 10.000,00 à vista, e que as demais seriam pagas quando houvesse o chamamento pela Caixa Econômica Federal para financiamento.

Sustentou que só efetuou o pagamento da primeira parcela diante da informação repassada pela recorrida que o seu contrato de financiamento e perfil já tinha sido enviado para a Caixa Econômica Federal e já havia sido aprovado, sendo que a culpa e responsabilidade pela rescisão contratual se deu pela apelada, razão pela qual deve ser condenada na multa contratual.

Disse que foi induzida a erro ao assinar o requerimento de rescisão do contrato, uma vez que foi informada a apelante que o documento seria um requerimento para restituir seu dinheiro de volta.

Relatou que tendo a apelante fornecido a documentação para o financiamento junto à Caixa Econômica Federal e ser informada pela própria MRV a sua aprovação, que posteriormente, de forma unilateral, procedeu a apelada sua rescisão, não pode ser punida com a perda de 25% dos valores desembolsados.

Afirmou que a compra do imóvel gerou expectativas e esperanças que acabaram frustradas, portanto, é devida a indenização como forma de ressarcir os danos ocasionados à apelante.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para que seja condenada a apelada à devolução do valor pago a título de dano material na importância do valor de R$ 10.000,00 e condenada a recorrida ao pagamento de R$ 40.000,00 a título de danos morais.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 133762567, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
THAYSA LAURA RIBEIRO DA COSTA
ajuizou a
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais
em face de
MRV PRIME XVII INCORPORAÇÕES SPE LTDA,
alegando que a parte autora, no dia 15/08/2016 efetivou negócio jurídico, com a assinatura do contrato de promessa de compra do tão sonhado apartamento.

Declarou que o valor do apartamento seria de R$ 139.000,00, sendo uma entrada de R$ 10.000,00 e 24 vezes de R$ 741,00, e o restante (R$ 105.895,00) seriam financiados pela Caixa Econômica Federal.

Informou que efetuou o pagamento da primeira parcela à vista, e fez isso diante da informação repassada pela requerida de que o seu contrato de financiamento e perfil já tinham sido enviados para a CEF e já havia sido aprovado.

Alegou que logo em seguida se deparou com a notícia que seu perfil não se encaixava para aprovação do financiamento, sendo obrigada a preencher termo de desistência da compra, tendo solicitado a devolução do valor já pago, porém a requerida se negou a devolver o dinheiro, tendo registrado BO como também procurou o órgão de Defesa ao Consumidor, e em audiência conciliatória, lhe foi oferecido o valor de R$ 8.000,00 a título de restituição, contudo, nunca houve qualquer depósito na conta da autora.

Assim, pugnou seja determinada a devolução integral do valor dado como sinal devidamente atualizado, devidamente corrigidos. Pediu a inversão do ônus da prova e a concessão da assistência judiciária gratuita.

No ID no 133762498 foi deferida a justiça gratuita à parte autora.

Ao analisar o feito, o d. juiz
a quo,
Dr. André Mauricio Lopes Prioli, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença, recorreu a parte autora.

Pois bem.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.

Primeiramente, para apuração de eventual direito de retenção sobre valores pagos pela parte apelante, há de se definir a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Segundo a apelante, a rescisão do contrato se deu por culpa da requerida, que após informar a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, de forma unilateral, procedeu a rescisão do contrato.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram “contrato particular de promessa de compra e venda” em 05/08/20016, tendo por objeto a aquisição da unidade imobiliária no 203, Bloco F, do Residencial Parque Chapada do Poente, situado na Rua Goiás, 525, Centro, Várzea Grande/MT, pelo preço de R$ 139.000,00 (centro e trinta e nove mil reais), sendo sinal de R$ 10.000,00 (dez mil reais), 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 741,33 (setecentos e quarenta e um reais e trinta e três centavos) e o restante a ser no valor de R$ 105.895,05 (cento e cinco mil oitocentos e noventa e cinco reais e cinco centavos), a ser financiado, consoante ID no 133762479.

Consta, ainda, que tendo em vista a não aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a autora requereu a rescisão do contrato de compra e venda, conforme ID no 133762482.

Portanto, devidamente comprovado que a rescisão do contrato se deu por culpa da parte autora, ora apelante, que não conseguiu a obtenção do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal.

Não obstante a parte apelante alegue que foi induzida a erro ao assinar o referido requerimento, não há nos autos qualquer prova nesse sentido. Ademais, a solicitação foi redigida à mão pela própria apelante e devidamente assinada por ela.

Logo, há que ser mantida a sentença quanto a este ponto.

Por consequência, descabe a pretensão recursal da autora no sentido de inverter a multa prevista na cláusula 7a do contrato, sob a alegação de que a rescisão contratual ocorreu por culpa da requerida.

De outro lado, a apelante insurge-se quanto ao valor a ser restituído, uma vez que sofreu perda de 25% dos valores desembolsados.

Sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 543, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:

“
Súmula no 543 do STJ
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Aliás, acerca da matéria, há
recurso repetitivo
,
in verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido
.”
(STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).

Como se nota, encontra-se consolidado o entendimento do STJ acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual.

Sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nestas hipóteses, haverá flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

[...]

2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.

3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.

4.
De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato. 6. Agravo interno desprovido.”

(
STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019
)

destaquei

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4
. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) destaquei

Nesse contexto, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma prevista na
cláusula 7.2
, vez que prevê a retenção de 50% dos valores pagos a título de arras. Vejamos (ID no 133762486 – Pág. 3):

Considerando que houve a rescisão do contrato por não ter a autora/apelante conseguido obter o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, o d. juiz singular decidiu que a apelada tem o direito de reter 25% dos valores efetivamente pagos.

No entanto, a retenção de 25%, ainda sem mostra excessivo, se consideramos o fato de que a parte autora sequer fez uso/habitou no imóvel, o qual se encontra disponível para revenda.

Logo, não tendo a autora tomado posse do imóvel, conclui-se que não há qualquer prejuízo a parte apelada, razão pela qual, em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, a retenção deverá ser feita no percentual mínimo, qual seja, de 10% dos valores pagos.

Por fim, quanto ao pedido da autora referente à condenação da requerida ao pagamento de indenização a título de dano moral, não assiste razão à apelante, uma vez que não restou caracterizada a culpa da requerida pela rescisão do contrato. Em sendo a culpa o elemento essencial ao reconhecimento do ato ilícito passível de indenização, descabida qualquer condenação por danos morais.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para alterar a sentença quanto ao percentual para retenção, o qual deve ser de 10%, mantidos os demais tópicos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2022