Tribunal: TJMT
Processo: 1007471-03.2019.8.11.0002
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-26
Data de publicação: 2022-04-27

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO COM DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO SUPERIOR AO PERÍODO DE PRORROGAÇÃO – CULPA DA VENDEDORA – RETENÇÃO DE VALOR PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL – DANO MORAL – NÃO OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO QUE OFENDA A DIGNIDADE OU A HONRA – IPTU – OBRIGAÇÃO QUE NÃO É DO COMPRADOR – IMISSÃO NA POSSE NÃO OCORRIDA – JUROS SOBRE O VALOR A RESSARCIR – CITAÇÃO – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- Não sendo o imóvel entregue no prazo elencado e detendo a apelante nítido conhecimento de que o prazo havia expirado, bem como que não havia dado ciência ao consumidor acerca de eventual prorrogação, não há como alegar atraso por caso fortuito ou de força maior.
2- O STJ, no recurso repetitivo REsp 1551968/SP, em 24/08/2016, firmou entendimento de não ocorrência de direito à dano moral quando o atraso é de apenas alguns meses na conclusão da obra, considerando as circunstâncias do caso, reconhecendo, naquela hipótese, que o atraso de apenas 03 (três) meses não seria suficiente à compensação.
3- O mero descumprimento contratual não dá ensejo à compensação, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico, considerando o atraso razoável de menos de três meses para entrega do imóvel.
4- Em caso de rescisão por culpa da parte vendedora, a retenção deve ser integral, inclusive a corretagem, entendimento do Superior Tribunal de Justiça que já pacificou o tema, editando o Enunciado de Súmula n.o 543.
5- A retenção decorrente de taxa de fruição do imóvel, quais sejam, taxa de condomínio e IPTU, não se aplica na espécie, eis que sequer houve entrega das chaves e, portanto, imissão na posse.
6- Este TJ tem entendimento de que “os juros moratórios sobre o valor da restituição devem incidir a partir da citação, quando a ruptura do vínculo contratual decorrer da culpa da empresa contratada.” (N.U 1012876-68.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/11/2021, Publicado no DJE 18/11/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007471-03.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), GISELE ROBERTA CALVI GOCH - CPF: 004.504.939-46 (APELADO), THIAGO CONCEICAO SILVA - CPF: 011.010.461-71 (ADVOGADO), HITALO RAFAEL GOCH - CPF: 934.918.591-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO COM DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO SUPERIOR AO PERÍODO DE PRORROGAÇÃO – CULPA DA VENDEDORA – RETENÇÃO DE VALOR PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL – DANO MORAL – NÃO OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO QUE OFENDA A DIGNIDADE OU A HONRA – IPTU – OBRIGAÇÃO QUE NÃO É DO COMPRADOR – IMISSÃO NA POSSE NÃO OCORRIDA – JUROS SOBRE O VALOR A RESSARCIR – CITAÇÃO – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- Não sendo o imóvel entregue no prazo elencado e detendo a apelante nítido conhecimento de que o prazo havia expirado, bem como que não havia dado ciência ao consumidor acerca de eventual prorrogação, não há como alegar atraso por caso fortuito ou de força maior.

2- O STJ, no recurso repetitivo REsp 1551968/SP, em 24/08/2016, firmou entendimento de não ocorrência de direito à dano moral quando o atraso é de apenas alguns meses na conclusão da obra, considerando as circunstâncias do caso, reconhecendo, naquela hipótese, que o atraso de apenas 03 (três) meses não seria suficiente à compensação.

3- O mero descumprimento contratual não dá ensejo à compensação, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico, considerando o atraso razoável de menos de três meses para entrega do imóvel.

4- Em caso de rescisão por culpa da parte vendedora, a retenção deve ser integral, inclusive a corretagem, entendimento do Superior Tribunal de Justiça que já pacificou o tema, editando o Enunciado de Súmula n.o 543.

5- A retenção decorrente de taxa de fruição do imóvel, quais sejam, taxa de condomínio e IPTU, não se aplica na espécie, eis que sequer houve entrega das chaves e, portanto, imissão na posse.

6- Este TJ tem entendimento de que “
os
juros moratórios sobre o valor da restituição devem incidir a partir da citação, quando a ruptura do vínculo contratual decorrer da
culpa da empresa contratada
.
”
(N.U 1012876-68.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/11/2021, Publicado no DJE 18/11/2021)
.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198)1007471-03.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADO: GISELE ROBERTA CALVI GOCH e HITALO RAFAEL GOCH

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual c.c Danos Morais n. 1007471-03.2019.8.11.0002 - 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande
/MT, ajuizada por
GISELE ROBERTA CALVI GOCH e HITALO RAFAEL GOCH
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos desta Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Morais e Materiais para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, sendo o Lote 13, Quadra 17, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I. b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples aos autores o valor pago, de R$ 95.239,93 (noventa e cinco mil duzentos e trinta e nove reais e noventa e três centavos), cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos. c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores
”, fixado “
em R$ 10.000,00 (dez mil reais)
” (id. 120689685).

Aduz que “
A Lei no 6.766/79 é lei especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e loteamento, motivo pelo qual é inadmissível cogitar-se a aplicação de outra lei, sendo incabível a aplicação do Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor que interfere de maneira radical na Lei no 6.766/79, frise-se, lei especial que se sobrepõe a lei geral como é no caso da lei consumerista
”.

Sustenta que, “
Nos termos dos arts. 1132 e 4223 do Código Civil, todo e qualquer negócio jurídico deve ser norteado e interpretado pelos princípios da probidade e da boa-fé, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência pátria, especialmente quanto à proteção ao princípio da boa-fé contratual
”.

Afirma que “
o empreendimento foi entregue com todas as obras de infraestruturas convencionadas em contrato, tais como esgoto, iluminação, ruas asfaltadas e até o clube de lazer com piscina
”, de modo que “
o desfazimento da compra decorre unicamente de culpa e desistência dos Apelados, sem qualquer participação das Apelantes
”.

Expõe a “
ausência de atraso na entrega do empreendimento, visto que o prazo para a entrega do imóvel, conforme previsto no artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79, é de 04 (quatro) anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal
”.

Explana que, “
se a legislação que rege o Contrato é a lei de parcelamento do solo, e o Contrato cumpriu o quanto disposto em seu artigo 26-A, V12, no que se refere às informações referentes as consequências do desfazimento do contrato, não há que se falar em descumprimento do Contrato, tampouco em abusividade das cláusulas, portanto, caso seja declarada a rescisão contratual, deverá prevalecer a retenção de 30% (trinta por cento) em favor das Apelantes, assim como sabiamente prevê o artigo 472 do Código Civil
”.

Alude que no “
contrato firmado há clara previsão da responsabilidade dos Apelados com relação ao pagamento e este não pode escusar-se alegando que fora compelido ao pagamento, sendo que o mesmo assinou o contrato e estava ciente quanto a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, além da taxa de fruição e consumo, e de mais emolumentos
”.

Defende que “
há de se considerar o absoluto descabimento do dano moral arbitrado em sentença no montante de R$ 10.000,00, diante do mero dissabor sofrido pelos Apelados
”.

Elucida que, “
Na remota hipótese de condenação das Apelantes ao pagamento de indenização, o que se espera é a abrangência de dois aspectos, quais sejam, a proporcionalidade e a razoabilidade da condenação em face do dano supostamente sofrido, bem como a observância do caráter sancionatório
”.

Argumenta “
a legalidade da estipulação do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente foi expressamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, na r. decisão acima transcrita, condicionada apenas ao prévio cumprimento do dever de informação, o que foi cumprido pelas Apelantes
”.

Narra que “
não se afigura razoável que as Apelantes sejam oneradas com a incidência de juros mensais sobre o montante a ser devolvido – acaso mantida a demanda dessa forma – quando não se sabia e nem poderia saber, quando da distribuição da ação, o valor a ser devolvido a Apelada, inexistindo mora das Apelantes, na esteira do disposto no artigo 397 do Código Civil
”.

Pede o provimento do recurso (id. 120689693).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 120689697).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual c.c Danos Morais n. 1007471-03.2019.8.11.0002 - 1a Vara Cível
da Comarca de Várzea Grande
/MT, ajuizada por
GISELE ROBERTA CALVI GOCH e HITALO RAFAEL GOCH
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos desta Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Morais e Materiais para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, sendo o Lote 13, Quadra 17, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I. b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples aos autores o valor pago, de R$ 95.239,93 (noventa e cinco mil duzentos e trinta e nove reais e noventa e três centavos), cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos. c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores
”, fixado “
em R$ 10.000,00 (dez mil reais)
” (id. 120689685).

A questão proposta nos autos deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, notadamente porque a autora amolda-se ao conceito de consumidor estabelecido pelo artigo 2.o do CDC, e, ao seu turno, a requerida-apelante se subsume aos moldes de fornecedor/prestador de produtos ou serviços (artigo 3.o, CDC).

Pois bem, sabe-se que a relação jurídica entabulada entre as partes é incontroversa e consubstanciada pelos " Instrumento Particular de Promessa de Compra e Quadra 17 – Unidade Autônoma" (id. 120689604), firmado em 16/11/2017, por meio dos quais a ré se obrigou concluir o empreendimento até setembro de 2018, com tolerância de 180 dias, conforme cláusula 1.6 (id. 120689605).

Com efeito, não há dúvidas de que a ré tinha, caso prorrogado o contrato, mais ou menos até
março
de 2019, para entregar a unidade adquirida pela parte autora, nos moldes em que contratado, porém, o feito foi ajuizado em julho de 2019 e, até então, não havia conclusão do empreendimento.

A prorrogação é válida e razoável, face aos fortuitos que podem ocorrer na obra, não havendo qualquer abusividade em sua contratação e aplicação, sem necessidade de justificação por parte da requerida, máxime considerando que a parte autora foi previamente cientificado da possibilidade de ocorrência dessa situação e a cláusula encontra-se redigida de forma clara, estando de acordo com o disposto no art. 6o, III, do CDC.

O C. STJ, no julgamento no RESp 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, §2o, da Lei no 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros). De igual modo, o Tribunal da Cidadania afirmou que aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos por legislação própria (Lei no 4.591/1964), aplicam-se, subsidiariamente, as normas consumeristas quando a formação da relação jurídica subjetiva se der nos moldes dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Concluiu a referida Corte Superior que, mesmo considerando válida a referida cláusula, o incorporador deve observar o dever de informação e os demais princípios que regem as relações consumeristas, de forma a cientificar claramente o adquirente acerca da utilização do prazo de tolerância e das razões pelas quais o referido prazo fez-se necessário ao término do empreendimento. A propósito do tema, cito:

(...). 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor. 3. (...).
(AgInt no REsp 1698519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 26/09/2018)

Ocorre que, por meio das fotografias encartadas nos autos, depreende-se que o terreno não estava com construção finalizada mesmo após a prorrogação de 180 dias (id. 120689625).

Na própria contestação a apelante confessa que
“o previsto inicialmente sofreu alterações em razão de circunstâncias alheias à vontade da Vendedora, que, na condição de empreendedora, vem tecendo todos os esforços para a consecução das obras no menor tempo possível, mantendo, por certo, a segurança e qualidade necessárias”
(id. 120689670).

Não sendo o imóvel entregue no prazo elencado e detendo a apelante nítido conhecimento de que o prazo havia expirado, bem como que não havia dado ciência ao consumidor acerca de eventual prorrogação, não há como alegar atraso por caso fortuito ou de força maior.

A atividade desenvolvida pela apelante é considerada de risco, de modo que deveria estar preparada para cumprir com a obrigação, independentemente de qualquer intempérie.

A demora na entrega do empreendimento não se justifica pelo alegado pela apelante, pertinente a caso fortuito e força maior, já que não são suficientes para justificar o longo atraso. Não pode esse risco ser repassado ao comprador do imóvel, que cumpriu com todas as suas obrigações, posto que cabe exclusivamente à apelante.

De acordo com o demonstrado nos autos, verifico que não comprovou a inexistência de falha na prestação do serviço, conforme preconiza o art. 14 § 3o, do Código de Defesa do Consumidor, sequer comprovou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Ademais, conforme caso já apreciado por esta Câmara, o caso fortuito ou de força maior não afasta o dever de entrega do imóvel, de sorte que a pretensão da apelante não prospera:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA - NÃO JUSTIFICADO - EXCESSO DE CHUVAS E ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA - AUSÊNCIA DE PROVA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA - MULTA PREVISTA EM CONTRATO - OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELA PARTE INADIMPLENTE - DANO MORAL CARACTERIZADO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Alegações que remontem ao excesso de chuvas ou escassez de mão de obra, relacionam-se com os riscos do próprio negócio da sociedade do ramo da construção civil, não evidenciando, destarte, hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel. Restando incontroversa a mora da incorporadora e construtora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida. Havendo previsão de multa no contrato celebrado entre as partes por descumprimento no prazo de entrega do imóvel, deve a inadimplente parte arcar com sua obrigação em favor da parte prejudicada. No que tange aos danos morais, diante do descumprimento do prazo do contrato de forma injustificável, este resta caracterizado, vez que o atraso por longo prazo causa danos morais, sobretudo quando o imóvel é residencial, ou seja, destinado a moradia, como é o caso dos autos.”
(N.U 0033799-69.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/10/2021, Publicado no DJE 27/10/2021).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA COMUM – CEF- REJEITADA – ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA E DA EMPRESA LOTUFO ACOLHIDAS – CONTRATO NÃO CELEBRADO COM AS RÉS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RESPONSABILIDADE NA REALIZAÇÃO DA OBRA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DAS RÉS IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA. E LOTUFO ENGENHARIA CONSTRUÇÕES LTDA PROVIDO – RECURSO DA RÉ SISAN ENGENHARIA LTDA. DESPROVIDO. Não há contrato estabelecendo a responsabilidade da imobiliária quanto a construção, entrega e qualidade da obra, ao contrário, há o contrato diretamente com a construtora para execução da obra. Desse modo, qualquer responsabilidade sobre a construção da obra, inclusive seu atraso deve recair sobre aquele que figurou no contrato como responsável pela execução e não sobre a imobiliária que somente intermediou a venda. Não há como prevalecer a legitimidade da empresa LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA., para figurar no polo passivo desta demanda, tampouco se falar em responsabilidade solidária, pois o contrato celebrado com terceira construtora devidamente identificada. Ilegitimidades reconhecida. “[...] A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados. Excedido o prazo para entrega da obra e não comprovado caso fortuito ou força maior, é dever recompor os prejuízos suportados pelo consumidor. O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassam o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angustia à expectativa de residir em casa própria. “Manifesta abusividade na estipulação de penalidade apenas para o descumprimento das obrigações imputadas ao consumidor aderente ao contrato sem nada estatuir acerca da mora do fornecedor.” (REsp 1548189/SP) (Ap 134422/2017, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/04/2018, Publicado no DJE 27/04/2018) [...]”.”
(N.U 0026672-85.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2019, Publicado no DJE 21/10/2019).

Sobre a compensação, o STJ, no
recurso repetitivo
REsp 1551968/SP, em 24/08/2016, firmou entendimento de não ocorrência de direito à dano moral quando o atraso é de apenas alguns meses na conclusão da obra, considerando as circunstâncias do caso, reconhecendo, naquela hipótese, que o atraso de apenas 03 (três) meses não seria suficiente à compensação:

“RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V.
RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.
5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.”
(REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Eis trecho do voto condutor:

“[...] No que tange à indenização por danos morais, esta Corte Superior possui entendimento pacífico no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados, específicos sobre inocorrência de abalo moral em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção, litteris:

CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSADOR. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. 2. A Corte local, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, concluiu que o atraso na entrega do imóvel, de aproximadamente 9 (nove) meses, por si, frustrou a expectativa do casal de ter um lar, causando, consequentemente, transtornos por não ter domicílio próprio. Com efeito, o Tribunal de origem apenas superestimou o desconforto, o aborrecimento e a frustração da autora, sem apontar, concretamente, situação excepcional específica, desvinculada dos normais aborrecimentos do contratante que não recebe o imóvel no prazo contratual. 3. A orientação adotada na decisão agravada não esbarra no óbice contido no enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista que foram consideradas, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1.408.540/MA, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 19/02/2015)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 27/10/2015)

Excepcionalmente, em caso de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia (cf. AgRg no AREsp 684.176/RJ e AgRg no AREsp 395.105/RJ, dentre outros).

No caso dos autos, porém, o atraso foi mínimo, de apenas três meses, pois o prazo para conclusão da obra se encerrara em setembro de 2011 (já computados os seis meses tolerância), e a efetiva conclusão, com a emissão do habite-se (cf. fl. 442), veio a ocorrer em dezembro do mesmo ano.

Não há falar, portanto, em abalo moral indenizável
[...]”.

O caso muito se assemelha com o em debate e, por isso, não merece reparos a sentença.

O mero descumprimento contratual não dá ensejo à compensação, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico, considerando o atraso razoável de menos de três meses para entrega do imóvel.

Esta Câmara assim já decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADIMPLEMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DE SISAN ENGENHARIA LTDA. DESPROVIDO E DE HILDO ROQUE SANTANA RONDON DESPROVIDO. Comprovado nos autos o adimplemento contratual por parte da compradora, e injustificada a demora na entrega das chaves do imóvel, há que ser mantida a sentença que determinou condenou a ré ao pagamento dos danos materiais devidamente comprovados. Não se verifica no caso a incidência do dano moral, por se tratar de mero descumprimento contratual que não dá ensejo a indenização, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico, considerando o atraso razoável de oito meses para entrega do imóvel.”
(N.U 0009301-06.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/08/2021, Publicado no DJE 23/08/2021).

Sobre a retenção de valores, em caso de rescisão por culpa da parte vendedora, deve ser integral,
inclusive a corretagem
, entendimento do Superior Tribunal de Justiça que inclusive já pacificou o tema, editando o Enunciado de Súmula n.o 543:

“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Esta Câmara assim tem decidido:

“Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral,
inclusive a comissão de
corretagem
. (Súmula 543/STJ).
”
(N.U 1012684-50.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2022, Publicado no DJE 30/03/2022)
.

Quanto à eventual retenção decorrente de taxa de fruição do imóvel, quais sejam, taxa de condomínio e IPTU, não se aplica na espécie, eis que sequer houve entrega das chaves e, portanto, imissão na posse.

Destaco que a Segunda Seção do STJ, em sede de julgamento do REsp 1345331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos determinou que
“o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

Assim, considerando que no caso em tela sequer houve entrega das chaves ao promitente comprador e, portanto, imissão da posse do imóvel, correta a sentença que declarou a insubsistência de qualquer valor em nome da autora a título de taxa condominial e impostos sobre o imóvel.

Sobre os consectários legais, este TJ tem entendimento de que “
os
juros
moratórios sobre o valor da restituição devem incidir a partir da citação, quando a ruptura do vínculo contratual decorrer da
culpa
da empresa contratada
.
”
(N.U 1012876-68.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/11/2021, Publicado no DJE 18/11/2021)
.

Na sentença, a juíza determinou a incidência dos juros desde os desembolsos, o que contraria o entendimento deste TJ:

“Para fins de cumprimento da sentença os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos.
”

O pleito da parte apelante é de não incidência de juros sob hipótese alguma, o que não é o caso.

Assim, de ofício, pode-se alterar o termo inicial dos juros, pois os consectários legais são matéria de ordem pública e podem ser alterados a qualquer momento.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso e afasto a condenação em compensação por dano moral. De ofício, determino que os juros de mora incidam desde à citação, sobre o valor a ser reembolsado.

Deixo de majorar os honorários, pois a parte apelante, apesar de sucumbente em primeiro grau, obteve parcial êxito em seu recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2022