Tribunal: TJMT
Processo: 1032277-19.2018.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-09-22

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL– RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM – ÍNDICE CONTRATUAL – MARCO INICIAL – DATA ESTIPULADA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – SENTENÇA MANTIDA – APELO NÃO PROVIDO.
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.
O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Demonstrado na espécie que a correção monetária pelo IGPM/FGV foi estipulada no próprio contrato entabulado entre as partes, é de ser mantida a sentença que assim a fixou, bem como o marco inicial desde o prazo previsto para a entrega da obra.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032277-19.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JULIANA DE FATIMA SIQUEIRA BARAO - CPF: 673.186.061-15 (APELANTE), ALEX JOSE SILVA - CPF: 248.286.328-75 (ADVOGADO), ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), JULIANA DE FATIMA SIQUEIRA BARAO - CPF: 673.186.061-15 (APELADO), ALEX JOSE SILVA - CPF: 248.286.328-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM – ÍNDICE CONTRATUAL – MARCO INICIAL – DATA ESTIPULADA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – SENTENÇA MANTIDA – APELO NÃO PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Demonstrado na espécie que a correção monetária pelo IGPM/FGV foi estipulada no próprio contrato entabulado entre as partes, é de ser mantida a sentença que assim a fixou, bem como o marco inicial desde o prazo previsto para a entrega da obra.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1032277-19.2018.8.11.0041

APELANTE: ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

APELADO: JULIANA DE FATIMA SIQUEIRA BARAO

Proc. Referência
: Ação de Rescisão de contrato e devolução de dinheiro c/c Indenização por Dano Moral n. 1032277-19.2018.8.11.0041 -

6a Vara Cível da Capital.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda., Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. –ME.

AÇÃO
: Rescisão de contrato e devolução de dinheiro c/c Indenização por Dano Moral ajuizada por Juliana de Fátima Siqueira Barão em desfavor de Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários Ltda., Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. –ME.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Capital)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para condenar as requeridas solidariamente à devolução da integralidade dos valores pagos (sem qualquer retenção), no importe de R$ 29.966,43 (vinte e nove mil novecentos e sessenta seis reais e quarenta seis centavos), acrescidos de juros legais e correção monetária pelo IGPM/FGV, a contar de 30.5.2017, a título de dano material, bem como condenar ao pagamento de 10%, sobre o valor total do contrato, acrescido de juros legais e correção monetária pelo IGPM/FGV, a contar de 30.5.2017, a título de multa contratual.

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela autora.

APELO
: as requeridas apelantes sustentam, em síntese, a não ocorrência de culpa pela rescisão contratual, que o atraso na entrega do empreendimento imobiliário foi ocasionado por motivo de força maior provocado pela Prefeitura de Cuiabá e a Concessionária de Água – CAB, decorrente das exigências de mudanças e adequações dos projetos de loteamento, bem assim, que não há cometimento de ato ilícito a ensejar a reparação.

Defende que para a restituição de percentual do preço a correção monetária deverá ser calculada a partir do ajuizamento da demanda e não da data prevista para entrega da obra e, ainda que não cabe a aplicação da multa contratual.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda, alternativamente, requer a redução do valor multa contratual para 10% dos valores pagos pela apelada, bem assim a substituição do índice de correção monetária pelo INPC, a ser calculada a partir do ajuizamento da demanda e, ainda, a distribuição dos honorários advocatícios de sucumbência.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 141875694.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se comporta reformas a sentença impugnada, a fim de afastar a culpa das requeridas apelantes pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, alternativamente, saber se é caso de reduzir o valor da multa contratual para 10% dos valores pagos pela autora apelada, bem assim determinar a incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação pelo índice do INPC e, ainda, determinar a distribuição dos honorários advocatícios de sucumbência
.

Na origem, a lide objetiva a devolução do valor dispendido no Contrato n. 28352, de compromisso de compra e venda de imóvel para entrega futura de um lote no empreendimento denominado Golden Park, a unidade autônoma 30, quadra 12, assim como a reparação por danos causados.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou configurado a culpa exclusiva das requeridas pelo atraso na entrega empreendimento imobiliário.

Do conjunto fático probatório, tem-se que é incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, máxime porque, como bem acentuado pela sentença impugnada, ficou estabelecido no contrato que o prazo para a conclusão da obra (terceira etapa) se daria na data de 30/05/2017 (Id. 141875281 - pág. 7), considerado ainda o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, todavia, desde a época do ajuizamento da ação e da apresentação da contestação (17/04/2019), ultrapassado inclusive a prorrogação contratual, o imóvel não havia sido entregue.

Quanto ao argumento de que o atraso ocorreu por motivo de força maior, em razão das mudanças no projeto de infraestrutura (abastecimento de água) determinadas pelos órgãos públicos, como registrado pela sentença os problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio, o que configura fortuito interno, inerente ao ramo da atividade de construção e incorporação imobiliária, porquanto não se revela como excludente de responsabilidade.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR AFASTADA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DA CONSTRUTORA NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

2. Evidenciada a aplicação das normas consumeristas ao caso, resta caracterizada a inadimplência contratual por parte da ré/apelante, porquanto, ela própria afirma que deixou de entregar o imóvel, uma vez que a CAB Cuiabá não realizou as obras de saneamento básico.

3. Ou seja, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

4. Ora,
as justificativas lançadas pela requerida/apelante (ocorrência de fatores externos, em razão de problemas referentes ao saneamento básico junto à CAB Cuiabá) não são suficientes para ilidir sua responsabilidade pelo latente atraso na entrega do imóvel, porquanto tais fatos não caracterizam motivos de força maior capazes de excluir o nexo causal, tratando-se de risco próprio da atividade
.

5. Nesse contexto, não ficando evidenciada a ocorrência de motivo de força maior ou qualquer outra causa excludente da responsabilidade da requerida, deve ser ela condenada ao pagamento da indenização pelos prejuízos experimentados pelo autor.

[...]. (N.U 0007355-96.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 25/11/2020).

Ainda:

APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES –
ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO

- RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderempor cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora. (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020)

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida apelante, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora apelada, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, como fora determinado pela sentença.

No que concerne à multa contratual, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, a sentença impugnada que condenou a requerida ao pagamento da multa contratual fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor total o contrato, conforme está expressamente estabelecido na cláusula 12a, parágrafo 3o, do contrato (Id. 141875281 - pág. 7), está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ.

Logo, não comporta redução, máxime porque a inversão não tem o condão de tornar mais gravosa a cláusula preestabelecida pela própria Incorporadora.

No que tange a correção monetária pelo IGPM/FGV, a sentença também não comporta reformas, porquanto tão somente determinou a incidência pelo índice oficial destinado a medir a inflação estipulado no próprio contrato entabulado entre as partes, conforme a cláusula terceira do pacto (Id. 141875281 - pág. 4).

No mesmo sentido, não há falar na impossibilidade de incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas, em virtude da rescisão contratual, desde o prazo previsto para a entrega da obra, mormente considerado o entendimento jurisprudencial de que nestes casos a incidência decorre de cada desembolso, o que não se aplica na espécie para não configurar reforma para pior.

Por derradeiro, não cabe a distribuição dos ônus de sucumbência, mormente considerado que a autora apelada decaiu de parte mínima do pedido.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se o percentual dos honorários advocatícios arbitrados em desfavor das requeridas apelante para 20% (vinte por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2022