Tribunal: TJMT
Processo: 0005138-39.2012.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS PRIMEVO DECLARADO NULO – NULIDADE DE TODA A CADEIA DOMINIAL – NEGÓCIO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial.
2. Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis sub judice, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005138-39.2012.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE ANTONIO SOARES JACINTHO - CPF: 312.452.458-64 (APELANTE), JOIFER ALEX CARAFFINI - CPF: 009.323.821-50 (ADVOGADO), IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP - CNPJ: 03.837.804/0001-38 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS PRIMEVO DECLARADO NULO – NULIDADE DE TODA A CADEIA DOMINIAL – NEGÓCIO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial.

2. Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis
sub judice
, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
JOSE ANTONIO SOARES JACINTHO,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Rondonópolis que, nos autos da Ação Adjudicação Compulsória de no. 0005138-39.2012.8.11.0003, ajuizada em face de
IMOBILIARIA AURORA LTDA - EPP
, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o pedido inicial, condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com espeque no artigo 85, §2o, do CPC. (ID 148549808).

Irresignado, o apelante aduz que, adquiriu, no dia 02/12/2010, mediante “contrato particular de cessão e transferência de direitos”, os referidos lotes de terrenos nso. 21 e 22 da quadra 178, do loteamento denominado Parque Residencial Sagrada Família.

Alega que, referido instrumento, que contém as cláusulas da irretratabilidade e da irrevogabilidade, foi firmado na presença de 02 (duas) testemunhas, com a anuência da Imobiliária Autora Ltda., tendo sido pago o preço de 25.000,00 (vinte e cinco) mil reais por cada lote de terrenos, conforme aditivo contratual, transferindo-se ao autor/apelante a posse, direitos e obrigações decorrentes, sendo que, pela anuente, seria providenciada a respectiva escritura pública de venda e compra.

Afirma que, os imóveis, cujos títulos dominiais originários pertencem à requerida/apelada, Imobiliária Aurora Ltda., possuem cadeia de sucessivos contratos de compromisso de venda e compra de imóvel loteado e cessão e transferência de direitos, que encerram, todos, no autor.

Menciona que, objetivando a outorga da prometida escritura pública, foram regularizadas as dívidas com imposto territorial urbano (IPTU), oportunidade que a empresa requerida/anuente/proprietária (Imobiliária Aurora Ltda.), a quem compete, exclusivamente, a transferência dos imóveis (mediante escritura pública), reconheceu o direito aquisitivo do autor sobre os mencionados bens.

Defende que, a ação declaratória de invalidade de ato jurídico referida sentença, processo n. 0008724-21.2011.8.11.0003, onde teria sido anulado o contrato firmado entre João Luiz de Araújo e Alfredo Colasio Valim, antecessores do autor/apelante, não tem o condão de anular ou tornar sem efeito os direitos aquisitivos pleiteados nesta ação, mormente porque, além de desconhecer referido processo, não foi parte dele, tampouco foi chamado a integrá-lo, a afastar de cogitação qualquer ofensa ao direito e ao seu negócio jurídico.

Enfatiza que, de acordo com a disposição do artigo 506 do Código de Processo Civil, com redação equivalente no artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973, a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros.

Pontua que, é desnecessária a anuência e ou qualquer interferência dos anteriores cedentes, inclusive o originário, por ser a obrigação decorrente da ação de adjudicação compulsória de alçada exclusiva do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, pois o direito que se pretende somente pode cumprido pelo titular do domínio, na espécie, a requerida (ID 148549810).

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 148549812).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne da controvérsia gira em torno do acerto ou não da sentença que julgou improcedente o pedido inicial, consistente na adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, por entender que
“a cessão de transferência de direito de id. 64507919 - Pág. 39/40, que integra a cadeia negocial objeto da liça, fora declarada nula pela sentença transitada em julgado, proferida nos autos da ação declaratória de invalidade de ato jurídico apensos (ids. 64941934 - Pág. 31 /32, 85690251 e 88419811 - Número: 0008724-21.2011.8.11.0003), na qual restou anulada a cessão alegada entre João Luiz de Araújo e Alfredo Colasio Valim (id. 64507919 - Pág. 39/40), o que consequentemente torna sem validade jurídica a cessão posteriormente realizada entre o sr. Alfredo Colasio Valim e Sr. Nelson Angelino (id. 64507919 - Pág. 42/43) e por fim, invalida a cessão havida entre o Sr. Nelson Angelino e o autor da adjudicação (Jose Antônio Soares Jacintho – id. 64507919 - Pág. 26).”

Pois bem.

Quanto à adjudicação compulsória, convém trazer à colação o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002,
verbis
:

Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador.

Importa ainda transcrever o que determinam os artigos 466-B e 466-C do Código de Processo Civil/73,
verbis
:

Art. 466-B.
Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível
e não excluído pelo título
,
poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado
.

Art. 466-C.
Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada
, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

Da exegese dos textos normativos acima transcritos, tem-se que a adjudicação compulsória permite ao magistrado substituir a vontade do vendedor, que se nega a cumprir sua obrigação contratual e proferir sentença, que valerá como título para registro no cartório de imóveis, a teor do que dispõe o art. 466-A do Código de Processo Civil/73.

Da mesma maneira, o art. 16 do Decreto-lei 58/1937 prevê que:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo
.

O
portuno trazer à colação os ensinamentos do ilustre Sílvio de Salvo Venosa:

[...]. Com essa posição firmada, restam aclaradas as dúvidas que permearam a matéria no decorrer dos anos.
Enfatiza-se, dessa forma, como fazia a doutrina,
ser pessoal
e não real
a natureza da ação de adjudicação compulsória
. Nesse sentido se manifestara expressamente Ricardo Arcoverde Credie (1991:32), em monografia sobre o tema, definindo-a a como “
a ação pessoal
que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (
que tenha prometido vendê-la através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura
) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.” [...].
(
Direito Civil: direitos reais – 6. ed. -
São Paulo: Atlas, 2006. – (Coleção direito civil; v. 5), p. 503).

Na hipótese, extrai-se dos autos que autor/apelante adquiriu os imóveis em questão de Nelson Angelino (ID 148549798 - Pág. 24 – fls. 29), que teria os teria adquirido de Alfredo Colasio Valim (ID 148549798 - Pág. 42/43 - fls. 47/48), que, por sua vez, os teria adquirido de João Luiz de Araújo e sua esposa (ID 148549798 - Pág. 39/40 – fls. 44/45).

Ocorre que, consta dos autos da Ação Anulatória no. 0008724-21.2011.8.11.0003, que a cessão de direito supostamente firmada por Alfredo Colasio Valim e João Luiz de Araújo, não foi por este reconhecida, o que culminou com a declaração de fraude na elaboração do referido instrumento particular, e, consequentemente, com a declaração de nulidade de todos os atos dele decorrentes.

Logo, quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial.

Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis
sub judice
, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso. Por consequência, majoro o ônus sucumbencial para o percentual de 15% (quinze por cento), observando-se, contudo, o disposto no §3o, do art. 98, do CPC, tendo em vista que o autor/apelante é beneficiário da justiça gratuita.

Ao ensejo, advirto às partes acerca do disposto no §2o do artigo 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

O cerne da controvérsia gira em torno do acerto ou não da sentença que julgou improcedente o pedido inicial, consistente na adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, por entender que
“a cessão de transferência de direito de id. 64507919 - Pág. 39/40, que integra a cadeia negocial objeto da liça, fora declarada nula pela sentença transitada em julgado, proferida nos autos da ação declaratória de invalidade de ato jurídico apensos (ids. 64941934 - Pág. 31 /32, 85690251 e 88419811 - Número: 0008724-21.2011.8.11.0003), na qual restou anulada a cessão alegada entre João Luiz de Araújo e Alfredo Colasio Valim (id. 64507919 - Pág. 39/40), o que consequentemente torna sem validade jurídica a cessão posteriormente realizada entre o sr. Alfredo Colasio Valim e Sr. Nelson Angelino (id. 64507919 - Pág. 42/43) e por fim, invalida a cessão havida entre o Sr. Nelson Angelino e o autor da adjudicação (Jose Antônio Soares Jacintho – id. 64507919 - Pág. 26).”

Pois bem.

Quanto à adjudicação compulsória, convém trazer à colação o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002,
verbis
:

Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador.

Importa ainda transcrever o que determinam os artigos 466-B e 466-C do Código de Processo Civil/73,
verbis
:

Art. 466-B.
Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível
e não excluído pelo título
,
poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado
.

Art. 466-C.
Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada
, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

Da exegese dos textos normativos acima transcritos, tem-se que a adjudicação compulsória permite ao magistrado substituir a vontade do vendedor, que se nega a cumprir sua obrigação contratual e proferir sentença, que valerá como título para registro no cartório de imóveis, a teor do que dispõe o art. 466-A do Código de Processo Civil/73.

Da mesma maneira, o art. 16 do Decreto-lei 58/1937 prevê que:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo
.

O
portuno trazer à colação os ensinamentos do ilustre Sílvio de Salvo Venosa:

[...]. Com essa posição firmada, restam aclaradas as dúvidas que permearam a matéria no decorrer dos anos.
Enfatiza-se, dessa forma, como fazia a doutrina,
ser pessoal
e não real
a natureza da ação de adjudicação compulsória
. Nesse sentido se manifestara expressamente Ricardo Arcoverde Credie (1991:32), em monografia sobre o tema, definindo-a a como “
a ação pessoal
que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (
que tenha prometido vendê-la através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura
) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.” [...].
(
Direito Civil: direitos reais – 6. ed. -
São Paulo: Atlas, 2006. – (Coleção direito civil; v. 5), p. 503).

Na hipótese, extrai-se dos autos que autor/apelante adquiriu os imóveis em questão de Nelson Angelino (ID 148549798 - Pág. 24 – fls. 29), que teria os teria adquirido de Alfredo Colasio Valim (ID 148549798 - Pág. 42/43 - fls. 47/48), que, por sua vez, os teria adquirido de João Luiz de Araújo e sua esposa (ID 148549798 - Pág. 39/40 – fls. 44/45).

Ocorre que, consta dos autos da Ação Anulatória no. 0008724-21.2011.8.11.0003, que a cessão de direito supostamente firmada por Alfredo Colasio Valim e João Luiz de Araújo, não foi por este reconhecida, o que culminou com a declaração de fraude na elaboração do referido instrumento particular, e, consequentemente, com a declaração de nulidade de todos os atos dele decorrentes.

Logo, quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial.

Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis
sub judice
, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso. Por consequência, majoro o ônus sucumbencial para o percentual de 15% (quinze por cento), observando-se, contudo, o disposto no §3o, do art. 98, do CPC, tendo em vista que o autor/apelante é beneficiário da justiça gratuita.

Ao ensejo, advirto às partes acerca do disposto no §2o do artigo 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022