Tribunal: TJMT
Processo: 1003741-81.2019.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-14
Data de publicação: 2022-09-14

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento de taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003741-81.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Aquisição]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARLOS ARRUDA DE CARLI - CPF: 014.836.111-08 (APELADO), CARLOS ARRUDA DE CARLI - CPF: 014.836.111-08 (ADVOGADO), FLAVIA NEIVA DE SOUZA - CPF: 037.549.921-04 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento de taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003741-81.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.,

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

APELADO: CARLOS ARRUDA DE CARLI,

FLAVIA NEIVA DE SOUZA

Proc. referência
: Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos n. 1003741-81.2019.8.11.0002 - 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e por Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

AÇÃO
: Resolução Contratual c/c Perdas e Danos, ajuizada por Carlos Arruda de Carli,

Flavia Neiva de Souza em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e por Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra da unidade autônoma celebrado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a devolverem integralmente as quantias pagas pela parte requerente no valor de R$ 55.043,09 (cinquenta e cinco mil, quarenta e três reais e nove centavos), cuja quantia deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condenou as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

APELO
:
as requeridas sustentam, em síntese, que
o contrato respeitou todos os princípios consagrados pelo Código Civil e regeu-se por estes, porquanto inaplicável o regramento do direito do consumidor.

Aduzem que deve ser observado o princípio do
pacta sunt servanda
e da boa-fé objetiva, o que impossibilita desconsiderar as cláusulas contratuais.

Alegam que não houve atraso na entrega do empreendimento, a rescisão se deu por decisão imotivada do comprador, que, portanto, não se cogita a devolução integral dos valores pagos, necessária a retenção de 30% da quantia paga, bem como a impossibilidade da restituição da comissão de corretagem.

Defendem ainda a obrigação de a parte autora arcar com o pagamento do IPTU dos tributos e taxas de fruição e consumo, bem como a impossibilidade da incidência dos juros de mora a partir da citação.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, pugnam pela retenção 30% (trinta por cento) a titulo de compensação dos gastos de propaganda e administração do imóvel, bem assim pela determinação para que os autores arquem com os valores de IPTU, tributos e taxas de ocupação e fruição, com juros a partir do trânsito em julgado.

CONTRARRAZÕES
: Id. 139426949.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da parte requerida é saber se cabe reforma a sentença recorrida para afastar a sua culpa pela rescisão do contrato, subsidiariamente, determinar a retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago, saber se é caso de determinar a obrigação dos compradores de arcarem com o pagamento d
o IPTU, além da taxa de fruição e consumo,
bem assim saber quanto à incidência dos juros de mora.

A lide advém da Rescisão Contratual de Compra e Venda da Unidade Autônoma n. 29, da Quadra n. 02, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, situado no município de Várzea Grande, Matrícula n. 101.340 do CRI de Várzea Grande - MT, firmado em 25/11/2015, no valor de R$ 79.376,24, em razão da alegação de inadimplemento contratual quanto à entrega do referido lote no prazo, cuja entrega deveria ter ocorrido em setembro/2018, resguardado a tolerância de 180 dias, o que se encerraria em março de 2019, porém não ocorreu a entrega do referido imóvel até a data da propositura da demanda (25/04/2019), em razão de as obras estarem paralisadas.

Assim, os autores pretendem a resolução do contrato, a restituição dos valores pagos no montante de R$ 55.043,09, a declaração de nulidade de cláusula contratual que impeça a restituição imediata e integral dos valores pagos, a condenação das requeridas ao pagamento de uma indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e a condenação ao pagamento dos lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor do imóvel a época do negócio, com início 180 dias após a data prevista para entrega (conforme prazo de tolerância contratual).

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão ocorreu por culpa das requeridas, em razão do atraso na entrega do imóvel, a ensejar a resolução do contrato e a restituição integral da quantia paga.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Dessa forma, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao presente caso em detrimento da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Da mesma forma,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

No mais, do conjunto fático-probatório, verifica-se do contrato pactuado, notadamente o item 1.6 das normas gerais da avença (Id. 139427877 - pág. 3), que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo, todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não tinha sido entregue, inclusive, a construtora não apontou novo prazo para a conclusão e entrega da obra.

Como se vê, o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“Analisando os contratos verifico que a previsão de conclusão da obra era até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 1.6 das Normas Gerais relativas ao “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 02 – Unidade Autônoma: 29 Quadro Resumo”, encartado nos ids. 19636539, 1963742, 19636748 e 19636753.

Ainda, verifico que até a propositura da presente ação, em 25/04/2019, o imóvel ainda não havia sido entregue e tampouco havia previsão para tanto já que as obras estavam paralisadas.

Como justificativa para descumprimento do prazo contratual, as requeridas alegam em sua defesa a ocorrência de caso fortuito e força maior em virtude da alteração do projeto de interligação de água e abastecimento do empreendimento por parte do Departamento de Agua e Esgoto – DAE, fato este que motivou a suspensão e evolução das obras.

A meu ver, as justificativas trazidas pelas requeridas não as exime da responsabilidade pelo atraso da entrega do imóvel. Isso porque, não há nos autos qualquer documento comprovando a alteração do projeto por parte do Departamento de Agua e Esgoto – DAE.

De qualquer forma, o art. 393, do Código Civil reza que ‘o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado’.

Nesse ponto, o renomado civilista Silvio Rodrigues, ao explanar sobre o tema, ensina que ‘o caso fortuito constitui um impedimento relacionado com a pessoa do devedor ou com sua empresa, enquanto a força maior advém de um acontecimento externo’.

Por esse enfoque, tenho que não restou comprovado a ocorrência de fato fortuito ou força maior que justificasse a prorrogação na entrega do empreendimento.

Ademais, os problemas relativos ao saneamento básico junto a Departamento de Água e Esgoto - DAE, não podem ser considerados como caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida pela construtora, não podendo sob esta alegação se eximir da responsabilidade na demora na entrega de imóvel, pois todos estes fatores são previsíveis e devem se considerados fortuito interno da atividade lucrativa da parte ré, fornecedora que, frente ao consumidor, nos termos dos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possui responsabilidade objetiva.

[...]

Outrossim, a parte requerida afirma que houveram circunstâncias que impossibilitaram o atendimento do prazo estimado, fatos que justificam o restabelecimento do equilíbrio contratual com a aplicação da cláusula rebus sic stantibus.

No entanto, a aplicação da teoria da imprevisão está condicionada à prova de ocorrência de evento imprevisível, após a vigência do contrato, capaz de tornar excessivamente onerosa a prestação estabelecida em desfavor de uma das partes, o que não restou demostrado na hipótese dos autos, pois conforme acima mencionado não restou demonstrado à ocorrência de fato fortuito ou força maior que justificasse a prorrogação na entrega do empreendimento.

Desta forma, a culpa pela rescisão do contrato deve ser imputada à parte requerida, o que impõe a devolução dos valores pagos pelos requerentes, sem a retenção de qualquer importância pela parte requerida”.

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação a unidade autônoma não havia sido entregue ao comprador.

Restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Repita-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, como fora determinado pela sentença.

Juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

IPTU, taxa de fruição e consumo

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito também não merece prosperar.

No que tange ao pagamento do IPTU, registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio das apelantes, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a recorrente a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

Quanto às taxas de fruição e consumo, v
eja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a parte autora sequer entrou posse do imóvel.

Dessa forma, não é caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
e da taxa de
fruição e consumo como
pretendido pelas requeridas apelantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se o percentual dos honorários advocatícios arbitrados em desfavor das requeridas apelante para 20% (vinte por cento) sobre o valor da atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/09/2022