Tribunal: TJMT
Processo: 1002650-83.2020.8.11.0013
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-15
Data de publicação: 2022-03-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REIVINDICATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – VÍCIO DE VONTADE – ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – DECADÊNCIA – DECURSO DO PRAZO QUADRIENAL DO ART. 178, II, DO CÓDIGO CIVIL – PRETENSÃO REINVDICATÓRIA E INDENIZATÓRIA SUBORDINADAS AO ÊXITO DA PRETENSÃO ANULATÓRIA – AUSÊNCIA DE POSSE INJUSTA E ATO ILÍCITO – VALOR DA CAUSA – CUMULAÇÃO DE PEDIDOS – PROVEITO ECONÔMICO GLOBAL PRETENDIDO – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDOS E DA RÉ PROVIDO. 1. O art. 178, II, do CC prevê o prazo decadencial de 4 anos para o exercício do direito potestativo de postular a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento, a contar do dia em que ele foi celebrado pelas partes. 2. “A natureza jurídica da ação não se determina pela denominação atribuída pelo autor, no momento da propositura da demanda, mas sim pelo objeto perseguido efetivamente, com análise sistemática do pedido e da causa de pedir deduzidos na inicial, nascendo justamente dessa análise a definição do prazo de prescrição ou decadência” (STJ - QUARTA TURMA - REsp 1551430/ES, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 21/09/2017, DJe 16/11/2017). 3. Decorrendo a posse da ré dos efeitos da celebração de compromisso de compra e vendo com o proprietário do imóvel, não há falar em exercício de posse injusta para fins reivindicatórios. 4. O CPC prevê que a toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art. 291), devendo o valor da causa ser acertado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (art. 292, §3o), de modo que, havendo cumulação de pedidos, o valor da causa deverá observar a soma dos valores de todos eles (art. 292, VI).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002650-83.2020.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Reivindicação]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PENHA RAMOS PEREIRA - CPF: 522.882.181-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), SERGIO LUIZ PEREIRA - CPF: 370.835.546-68 (APELANTE), SUZINETE COSTA DE ALMEIDA - CPF: 974.949.841-00 (ADVOGADO), RAMILLA THUANY SOUZA AMARAL - CPF: 041.436.771-56 (ADVOGADO), PENHA RAMOS PEREIRA - CPF: 522.882.181-34 (APELANTE), B B EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 20.357.312/0001-64 (APELANTE), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), BENEDITO BRAGA - CPF: 156.169.401-00 (APELANTE), B B EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 20.357.312/0001-64 (APELADO), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), BENEDITO BRAGA - CPF: 156.169.401-00 (APELADO), SERGIO LUIZ PEREIRA - CPF: 370.835.546-68 (APELADO), SUZINETE COSTA DE ALMEIDA - CPF: 974.949.841-00 (ADVOGADO), RAMILLA THUANY SOUZA AMARAL - CPF: 041.436.771-56 (ADVOGADO), PENHA RAMOS PEREIRA - CPF: 522.882.181-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DOS AUTORES E PROVEU O DA RÉ.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REIVINDICATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – VÍCIO DE VONTADE – ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – DECADÊNCIA – DECURSO DO PRAZO QUADRIENAL DO ART. 178, II, DO CÓDIGO CIVIL – PRETENSÃO REINVDICATÓRIA E INDENIZATÓRIA SUBORDINADAS AO ÊXITO DA PRETENSÃO ANULATÓRIA – AUSÊNCIA DE POSSE INJUSTA E ATO ILÍCITO – VALOR DA CAUSA – CUMULAÇÃO DE PEDIDOS – PROVEITO ECONÔMICO GLOBAL PRETENDIDO – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDOS E DA RÉ PROVIDO. 1. O art. 178, II, do CC prevê o prazo decadencial de 4 anos para o exercício do direito potestativo de postular a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento, a contar do dia em que ele foi celebrado pelas partes. 2. “
A natureza jurídica da ação não se determina pela denominação atribuída pelo autor, no momento da propositura da demanda, mas sim pelo objeto perseguido efetivamente, com análise sistemática do pedido e da causa de pedir deduzidos na inicial, nascendo justamente dessa análise a definição do prazo de prescrição ou decadência
” (STJ - QUARTA TURMA - REsp 1551430/ES, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 21/09/2017, DJe 16/11/2017). 3. Decorrendo a posse da ré dos efeitos da celebração de compromisso de compra e vendo com o proprietário do imóvel, não há falar em exercício de posse injusta para fins reivindicatórios. 4.
O CPC prevê que a toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art. 291), devendo o
valor da causa ser acertado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (art. 292,
§3o
), de modo que, havendo cumulação de pedidos, o valor da causa deverá observar a soma dos valores de todos eles (art. 292, VI).

R E L A T Ó R I O

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1002650-83.2020.8.11.0013 – CLASSE 198 – CNJ – PONTES E LACERDA

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelos autores SÉRGIO LUIZ PEREIRA e PENHA RAMOS PEREIRA, e também pela ré B B EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, que nos autos da ação de

“
Declaratória de Nulidade de Contrato de Compra e Venda c/c Reivindicatória de Posse
” (Proc. no 1002650-83.2020.8.11.0013), ajuizada pelos primeiros apelantes contra a segunda,
proclamou a “
decadência do direito de ação em relação aos efeitos advindos de eventual verificação de nulidade do negócio jurídico celebrado entre as partes
”, ante a constatação de decurso do prazo quadrienal do art. 178, II, do CC antes do ajuizamento da ação, e
, com fulcro no art. 487, II, do CPC, extinguiu o feito com resolução de mérito
(cf. Id. no 91648526).

Os autores Sérgio e Penha Pereira interpuseram o recurso de apelação vinculado ao Id. no 91648541, sustentando o equívoco da conclusão sentencial a respeito da natureza da pretensão deduzida nos autos, uma vez que o que objetivam é o reconhecimento e declaração de que o compromisso de compra e venda objeto da lide é nulo, a teor do que dispõe o art. 166, II e V, do CC, pois o negócio não contém ajuste de preço determinado ou, ao menos, determinável, haja vista que “
o valor descrito em compromisso de compra e venda da fração do imóvel é insignificante perante outros imóveis do mesmo tamanho
”, além de não ter observado formalidade indispensável à sua validade, eis que, como “
o valor terreno está acima de 30 salários mínimos, a forma de tradição da propriedade é a escritura pública, o que não ocorreu, causando, assim, a nulidade do compromisso de compra e venda
”, e, em arremate, asseveram que “
trata-se de ação declaratória, desta forma não prescreve e nem decai. É imprescritível!
”, acrescentando que, “
confirmada a vontade de uma das partes em não celebrar a escritura, o ato torna-se incompleto por força normativa, cuja eficácia fica suspensa no plano da teoria do fato jurídico,
(...)
e, como não houve escritura e o apelado não moveu ação cominatória para adjudicar o imóvel, não restam dúvidas que o domínio do bem ainda é dos apelantes
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja afastada a declaração de decadência e, já adentrando o mérito, seja julgado procedente o pedido declaratório e reivindicatório (cf. Id. no 91648541).

A ré B B

Empreendimentos Imobiliários interpôs a apelação vinculada ao Id. no 91648546, sustentando a omissão da sentença em relação à impugnação ao valor da causa suscitada como preliminar na contestação, já que não foi enfrentado a sua objeção de que, considerando que os autores “
p
retendem a retomada do imóvel devidamente avaliado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), e alegaram que tiveram danos morais no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)
”, o valor da causa deve corresponder necessariamente a 280 mil reais, afinal, é o benefício econômico pretendido na demanda, e, por esse motivo, pede
o provimento do recurso para seja determinada a retificação do valor da causa para R$ 280.000,00 (cf. Id. no 91648546).

A ré ofertou contrarrazões junto ao Id no 91643001, enquanto os autores contrarrazoaram no Id. no 91643004, ambos com postulação recíproca de desprovimento do apelo adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O objeto da lide é o negócio documentado no “
Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel, Irrevogável e Irretratável
”, datado de 13.03.2015, devidamente subscrito pelos contratantes (autores e ré), inclusive com a firma reconhecida em cartório, e por mais 2 testemunhas, tendo por objeto 5.000 m2 da área do imóvel registrado na matrícula no 3.221 do SRI da comarca de Pontes e Lacerda/MT; segundo os termos contratuais, os autores e compromissários vendedores Sérgio e
Penha
prometeram e se comprometeram a vender e transferir a propriedade da fração ideal do imóvel, mediante futura outorga de escritura pública de compra e venda, desde que à ré e compromissária compradora B B Empreendimento Imobiliários cumprisse a promessa de pagar o preço contratual estipulado em R$ 1.000,00
(cf. Id. no 91648470).

Melhor contextualizando o cenário controvertido, destaco o recorte feito na sentença apelada do conteúdo da petição inicial a fim de melhor ambientar os contornos da lide:

“Trata-se de Ação Declaratório cumulado com Reivindicatória de Posse ajuizada por SERGIO LUIZ PEREIRA e PENHA RAMOS PEREIRA em face de BB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Aduz que:

‘Os requerentes detêm a propriedade do imóvel denominado ‘CHÁCARA no 70’, situada na zona suburbana (expansão urbana) do município de Pontes e Lacerda – MT, contendo uma área de 21.63.30ha (vinte e um hectares, sessenta e três ares e trinta centiares) sob a matrícula no. 3.221 do Livro no. 02 do Cartório do Registro de Imóveis desta comarca de Pontes e Lacerda desde 18 de março de 2004, conforme (DOC. 01). Ocorre que, a contar do dia 13 de março de 2015, o representante requerido detém a posse de uma fração ideal do imóvel sendo especificamente o objeto da posse uma área de 5.000m2 (cinco mil metros quadrados), tendo uma metragem de 100m (cem metros) de contínuo pela estrada vicinal existente iniciado junto à divisa o Sr. GERÔNIMO, por 50 m (cinquenta metros) de largura, o remanescente da área da matrícula acima.

O que aconteceu foi que o representante requerido é proprietário do empreendimento imobiliário FLORAIS DO VALE, o qual faz divisa com a propriedade dos requerentes, e, diante dessa situação, o requerido procurou o requerente Sergio Luiz Pereira para viabilizar o uso de uma parte da sua área, no caso a fração de terra objeto dessa lide, para o armazenamento de areias, pedras e pedriscos, os quais seriam utilizados na obra que estava sendo realizada. Quando o requerente Sergio Luiz Pereira foi procurado, prontificou-se a ajudar o representante requerido no que fosse necessário e, assim, cedeu para uso o espaço de terras que fica aos fundos do loteamento e no início da área pertencente aos requerentes.

(...)

Contudo, a autorização para uso não foi vinculada a quantidade de área e muito menos em compromisso de compra e venda. E desta forma o representante requerido passou a utilizar essa área de terras sem qualquer impedimento, até o dia em que o requerente Sérgio Luiz Pereira recebeu uma notificação extrajudicial determinando que uma fração de terras de sua propriedade fosse transferida para o representante requerido, em decorrência de obrigação assumida em promessa de compra e venda.

A partir dessa situação, o requerente procurou o representante requerido para saber sobre essa ocorrência, quando foi informado que aquela fração de terras foi vendida para o requerido e que iria providenciar o desmembramento da área e a Escritura Pública de Compra e Venda. Com isso, foi que os requerentes disseram que não possuíam mais nenhum acordo de uso da área com o representante requerido e que era para desocupar a área cedida, uma vez que a obra do asfalto já teria acabado.

O que aconteceu foi que os requerentes cederam para uso na condição de depósito de materiais e não transferiu a posse da referida área. A tradição da posse, teoricamente, teria se formalizado com a aquisição da propriedade do referido imóvel via CONTRATO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL, IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, celebrado entre as partes subjetivamente, conforme (DOC ANEXO 2), onde o representante requerido supostamente teria comprado a referida área pelo preço vil de R$ 1.000,00 (um mil reais), frisando que nem essa irrisória quantia foi entregue aos autores, o que demonstra que nunca existiu a intenção de vender.

Acontece, Vossa Excelência, que os requerentes foram induzidos a erro, pois quando assinaram tal suposto contrato de compra e venda, este fora apresentado como sendo autorização para passagem de tubulação pela propriedade exigida pela SEMA, e, com tal afirmação, os requerentes foram inocentes e nunca imaginaram que estariam sendo enganados, assinaram os papéis apresentados sem terem o cuidado de analisar criteriosamente.

Com base nesse contrato é que o representante requerido induziu os requerentes ao erro para reconhecer o seu direito aquisitivo sobre o imóvel em tela, o que ficou muito claro em audiência de reintegração de posse realizada, aonde inúmeras vezes no processo no 5816-19.2015.811.0013, o representante requerido indagava sobre o referido documento tentando dar validade ao mesmo. (...), ainda em audiência no processo no 5816-19.2015.811.0013, podemos perceber que nas narrativas do próprio representante requerido, bem como nas narrativas dos requerentes, a existência de vícios de consentimento no referido contrato de compra e venda, bem como vícios sobre valor de compra do imóvel, tendo em vista a indicação do valor no patamar de R$ 1.000,00 (um mil reais)’.

Encerrada a fase postulatória, em exame das preliminares e prejudiciais de mérito suscitadas em contestação, o MM. Juiz concluiu que, ante a inércia dos autores por mais de 4 anos desde a data da celebração do contrato, decaiu o direito dos autores/compromissários vendedores de reclamar anulação do negócio jurídico em razão de eventual vício de vontade (CC, art. 178, II), e, em razão disso, extinguiu o feito com resolução do mérito (CPC,
art. 487, II).

Sendo a decadência o cerne da discussão de mérito recursal, o 1o passo a ser dado, necessariamente, é o de investigar e delimitar, a partir da análise sistemática do pedido e da causa de pedir expostos na petição inicial, a natureza da pretensão deduzida nos autos; conforme denuncia o nome dado à demanda, os autores objetivam a declaração de nulidade do compromisso de compra e venda firmado com a ré, e, embora mencionem agora, em grau recursal, que o “
negócio jurídico nem mesmo chegou a existir
”, ou essa afirmação decorre de uma má categorização jurídica dos efeitos dos vícios reclamados nos autos, ou se cuida de inovação recursal, eis que não encontra ressonância no conteúdo da exposição inicial, afinal, ali, em momento algum se questionou a existência, no mundo fático ou jurídico, do negócio jurídico (agente, vontade, objeto e forma), mas sim os pressupostos de validade (agente capaz, vontade livre, sem vícios; objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita e não defesa em lei), cuja distinção é precisamente elucidada no magistério de Flávio Tartuce a respeito da célebre Escada Ponteana:

“O negócio jurídico, na visão de Pontes de Miranda, é dividido em três planos: existência, validade e eficácia. No plano da existência estão os pressupostos para um negócio jurídico, ou seja, os seus elementos mínimos, seus pressupostos fáticos, enquadrados dentro dos elementos essenciais do negócio jurídico. Nesse plano há apenas substantivos sem adjetivos, ou seja, sem qualquer qualificação (elementos que formam o suporte fático). Esses substantivos são: agente, vontade, objeto e forma. Não havendo algum desses elementos, o negócio jurídico é inexistente, conforme defendem os doutrinadores que seguem à risca a doutrina de Pontes de Miranda (...). No segundo plano, o da validade, as palavras indicadas ganham qualificações, ou seja, os substantivos recebem adjetivos, a saber: agente capaz, vontade livre, sem vícios; objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita e não defesa em lei (...).” (TARTUCE, Flávio. Teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 10a ed. São Paulo: Editora Método, 2015, p. 15)

Pontuo, a propósito, que, consoante
lição de Caio Mário da Silva Pereira, “
desde que tenha feito uma emissão de vontade, o agente desfechou com ela a criação de um negócio jurídico, mas o resultado, ou seja, a produção de seus efeitos jurídicos, ainda se acha na dependência da verificação das circunstâncias que a envolveram
” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, Vol. I, 24a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011).

Prosseguindo, segundo delimita a petição inicial, o mérito da causa envolve o plano de validade do negócio jurídico em questão, e, no sistema desenhado pelo Código Civil de 2002, a
invalidade
é gênero que subdividisse em atos nulos e os anuláveis, os quais não se confundem entre si, e cuja diferenciação é a chave à solução a ser dada à controvérsia recursal, já que “
o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo
” (CC, art. 169), ou seja, em outras palavras, o negócio eivado de nulidade absoluta é insuscetível à decadência, enquanto que, em contrapartida, “
é de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico
” (CC, art. 178), e, no caso em apreço, não há dissenso quanto ao fato de que a presente ação foi ajuizada mais de 5 anos após a data da celebração do compromisso de compra e venda.

Com efeito, basta rápida leitura das razões expostas na inicial para identificar o fundamento pelo qual os autores pretendem o reconhecimento da invalidade e a declaração de nulidade do negócio jurídico, qual seja, o vício de consentimento ou, se preferir, o defeito na declaração/exteriorização consciente da vontade do agente, a manifestação de vontade viciada como resultado de erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão (CC, art. 171, II), e não só porque é o que se depreende inequivocamente da interpretação lógico-sistemática da narrativa e razões expostas na inicial, mas também porque o vício de vontade/consentimento é explicita e reiteradamente mencionado na fundamentação, seja por meio da versão dos fatos apresentada, a exemplo de quando alegam que
“
os requerentes foram induzidos a erro
, pois quando assinaram tal suposto contrato de compra e venda, este fora apresentado como sendo autorização para passagem de tubulação pela propriedade exigida pela SEMA, e com tal afirmação,
os requerentes foram inocentes e nunca imaginaram que estariam sendo enganados
, assinaram os papéis apresentados sem terem o cuidado de analisar criteriosamente
”, ou, então, que, “
com base nesse contrato é que

o representante requerido induziu os requerentes ao erro
para reconhecer o seu direito aquisitivo sobre o imóvel
”,

ou, ainda, “
em audiência no processo no 5816-19.2015.811.0013, podemos perceber que nas narrativas do próprio representante requerido, bem como nas narrativas dos requerentes,
a existência de vícios de consentimento no referido contrato de compra e venda
,
bem como vícios sobre valor de compra do imóvel, tendo em vista a indicação do valor no patamar de R$ 1.000,00
”, seja através dos fundamentos jurídicos utilizados para subsidiar a pretensão declaratória, como, por exemplo, o de que “
no caso houve dolo
,
(...)
,
houve um artifício elaborado de má-fé
(fraude)
, assim há ilicitude quanto ao ato jurídico
”, ou, então, “
o vício de consentimento
, manifestamente comprovado pela documentação apresentada,
autoriza os autores a formular seu pedido com fundamento nos art. 138 e 171, II do Código Civil
”, e, em outra frente, “
é imperioso
destacar a lesão sofrida, o vício de vontade
que contamina o contrato e
cuja previsão legal consta do artigo 157 do Código Civil
” (
destaquei
e
grifei
- cf. Id. no 91648457).

É certo, e, aqui, não se discute, que, consoante
orienta o STJ, “
o pedido deve ser extraído a partir de uma interpretação lógico-sistemática de toda a petição, de modo que sejam considerados todos os requerimentos feitos ao longo da peça, ainda que implícitos, não podendo ficar restrito somente ao capítulo referente aos pedidos
” (
STJ - TERCEIRA TURMA -
REsp 1562641/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 02/08/2016). Ocorre, porém, que, no caso, conforme acima adiantado, dá análise das razões da inicial, realmente não é possível divisar fundamentos que conduzam à conclusão de que há um pedido implícito voltado ao reconhecimento de um vício caracterizador de nulidade absoluta e à declaração de que o negócio é nulo, e não só anulável, tendo em vista que, além de não haver formulação de pedido expresso nesse sentido, a argumentação fática e jurídica desenvolvida (causa de pedir) não fornece nenhum indício que subsidie essa constatação.

O motivo em torno do qual gira toda a argumentação autoral é o de que “
os requerentes foram induzidos a erro
”, mormente porque, segundo enfatizam, “
nunca existiu a intenção de vender
(o imóvel, isto é, a fração ideal)”, e, no ordenamento jurídico nacional, o defeito na exteriorização consciente da vontade
por uma falsa percepção da realidade ou o total desconhecimento a respeito das circunstâncias do negócio tem nome e sobrenome, se espontâneo, decorrendo de condições pessoais do contratante, cuida-se de
erro essencial
(CC, art. 138), se provocado maliciosamente por terceiro, por meio de
artifícios ou atuação ardilosa visando induzir o outro contratante a erro determinante acerca do objeto do negócio,
cuida-se de
dolo negocial
(CC, art. 145), em ambos os casos, cuidam-se de espécies do gênero vício de consentimento
(CC, art. 171, II).

Outra espécie de vício dentro desse mesmo espectro é
a
lesão
(CC, art. 157), esta que abrange o queixume dos autores no que tange à alegação de manifesta desproporção entre as prestações assumidas pelos contratantes, precisamente, no que se refere à queixa quanto ao preço ajustado pela área (1 mil reais), e cuja arguição como causa de invalidade do negócio também se submete ao prazo decadencial do art. 178, II, do CC.

Ainda nessa perspectiva, é verdade que nas razões autorais há furtiva menção ao teor do art. 166, II, do CC, que disciplina hipótese de nulidade absoluta do negócio, no entanto, além de a estipulação de um preço aviltante não configurar objeto contratual

“
ilícito, impossível ou indeterminável
”, menos ainda a falta de “
prazo para que fosse efetivada a transição do imóvel
”, eis que a lei não exige disposição expressa nesse sentido, a simples menção e/ou transcrição de determinada
norma legal não serve como fundamento jurídico idôneo se for possível conjugá-lo com a fundamentação fática, sobretudo quando, como no caso dos autos, sequer se tenta convencer de que, ao menos em tese, trata-se de norma aplicável à espécie; a propósito, eis a transcrição do único trecho das razões da inicial que contém referida menção ao inciso II do art. 166:

“A ação de anulação de ato jurídico é o remédio jurídico processual previsto pelo Código Civil:

‘Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;’

(...)

Eis que, não há possibilidade de efetivar ato jurídico com ilicitude. O requerido agiu em totalmente discordância com o ordenamento jurídico e causou danos aos requerentes.

Em se tratando do contrato de compra e venda, este foi apresentado sem nenhum tipo de comprovante de pagamento, para que desta forma fosse efetivada a compra.

Não há no contrato de compra e venda prazos para que fosse efetivada a transição do imóvel, deixando claro assim, que houve má-fé da parte requerida.

É importante salientar, Vossa Excelência, em momento algum os requerentes manifestaram intenção de venda de parte de seu imóvel, o que queriam era somente ajudar o requerido emprestando uma fração de seu terreno para que fosse colocado os materiais para obra que estava ocorrendo”
(cf. Id. no 91648457 - pág. 7 e 8)

Vale observar ainda que, embora os autores discorram sobre
“
a indispensabilidade da escritura pública, que é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”, não há como dizer que isso serviu para subsidiar um pedido implícito de nulidade do negócio com fulcro no
art. 166, IV, do CC, pois, retomando o que foi acima ressalvado, o fundamento jurídico invocado
deve corresponder aos fatos discutidos na lide e, ao menos em abstrato, possuir aptidão de propiciar a entrega do provimento jurisdicional requerido, e, no caso, embora a lide envolva um
contrato de

compromisso de compra e venda
, cuja
natureza é de negócio de caráter pessoal e meramente obrigacional, a fundamentação autoral nesse ponto invoca somente normas atinentes a um
contrato de compra e venda
, o que, portanto, torna-os totalmente divorciados da realidade discutida na lide.

Sobre a natureza do negócio jurídico objeto da lide:

(cf. Id. no 91648470 - pág. 2)

Em conclusão, não há censura à conclusão sentencial de que restou consumada a decadência do direito dos autores de reclamarem em Juízo a anulação do negócio por qualquer um dos vícios de consentimento alegados, e, conquanto o nome dado à demanda anuncie a existência de duas pretensões de natureza totalmente distintas (anulatória e reivindicatória), a realidade é que as razões autorais explicitam uma subordinação da pretensão reivindicatória ao êxito da pretensão anulatória, eis que a reinvindicação dos autores pressupõe a nulidade do compromisso de compra e venda para justificar a alegação de posse injusta da ré, esta que é
requisito indispensável ao acolhimento da pretensão
reivindicatória (CC,
art. 1.228), e, ainda que assim não o fosse, estando a posse da ré respaldada pelos termos do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, não há falar em posse injusta para fins
reivindicatórios, o que, sob outra ótica, redunda na improcedência do pedido. Iguais considerações servem à improcedência da pretensão de indenização por danos morais, afinal, de forma ainda mais evidente, o êxito da pretensão dependia da declaração de nulidade do negócio jurídico.

Finalizando, em relação ao valor da causa, primeiramente recordo que
“
o valor da causa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo julgador a qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando aos efeitos da preclusão
” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1637877/RS, Rel. Mina. NANCY ANDRIGHI, julgado em 19/10/2017)
, e, como a decisão interlocutória que versa sobre a matéria não consta do rol do art. 1.015 do CPC, é perfeitamente cabível e adequada a suscitação da questão por meio desta via recursal.

O CPC
estabelece
que a toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art. 291),
e que
o
valor da causa
deve
ser acertado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (art. 292
,
§3o
)
, inclusive, havendo cumulação de pedidos, deve ser considerado a somatória dos valores de todos eles, ou seja, o proveito econômico global pretendido na demanda (art. 292, VI).

Sob essa perspectiva,
admito
a procedência
d
a critica recursal da r
é
/apelante
quanto à
admissão da
retificação
do valor da causa realizada pelos autores em emenda à petição inicial, reduzindo a estimativa inicial de 280 mil reais para 31 mil (cf. Id. no 91648488), porque, embora o inciso
II do art. 292 do CPC diga que, “
na ação que tiver por objeto a existência, a validade,
(...)
, de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida
”, o inciso IV do mesmo dispositivo prescreve que, “
na ação
(...)
de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido
”, e, assim, ao conjugar ambas as disposições, e considerando que a
ratio essendi
da norma é alcançar o
proveito econômico
pretendido,
em hipóteses semelhantes ao dos autos, a posição desta eg. Corte é a de que
“
o valor da causa sobre o valor do contrato que se pretende anular não é o correto, e sim o valor do imóvel em si, já que, com isso, a propriedade do bem retornaria à parte autora, que teria o valor do bem adicionado ao seu patrimônio, sendo, portanto, seu proveito econômico
” (TJMT -
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAC no 0002204-20.2017.8.11.0008, Rela. Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, julgado em
08
/
0
2/
2022
). S
oma-se, ainda, à equação a previsão do subsequente inciso V de que, “
na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido
”.

No mesmo sentido:

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE SENTENÇA ARBITRAL. VALOR DA CAUSA. CONTEÚDO ECONÔMICO. NÃO INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONDENAÇÃO NA SENTENÇA ARBITRAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Estando os fatos delineados no acórdão recorrido e sendo a questão eminentemente de direito, o recurso não encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o valor da causa, mesmo nas ações declaratórias, deve corresponder ao proveito econômico almejado pela parte. Precedentes. 3. No caso, ao requerer a declaração de nulidade da sentença arbitral, pretende a recorrente anular o próprio título executivo, de forma que o valor da condenação contido na sentença deve ser o parâmetro para definição do valor da causa na ação declaratória. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - QUARTA TURMA - AgInt no REsp 1630526/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 26/04/2021, DJe 29/04/2021)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. AÇÃO DECLARATÓRIA. PROVEITO ECONÔMICO PRETENDIDO. AGRAVO INTERNO DA FAZENDA NACIONAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Com efeito, o entendimento consagrado no acórdão recorrido encontra-se em conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que o valor dado à causa deve ser fixado de acordo com o conteúdo econômico a ser obtido no feito, conforme disposto nos arts. 258 e 259 do Código de Processo Civil. (...).” (STJ - PRIMEIRA TURMA - AgInt no REsp 1445635/AL, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 13/03/2018, DJe 26/03/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. NULIDADE. DECLARAÇÃO. ART. 535 DO CPC/1973. VIOLAÇÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA No 284/STF. VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO. CRITÉRIO. CONTEÚDO ECONÔMICO DA DEMANDA. RAZOABILIDADE. REEXAME DE FATOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. (...) 3. O valor da causa deve equivaler ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que a pretensão envolva conteúdo meramente declaratório. Precedentes. 4. Acolher a tese acerca da inexistência do proveito econômico ou da razoabilidade do valor atribuído à causa encontra óbice na Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça, por demandar o reexame das circunstâncias fáticas da causa” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no AREsp 1062493/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 19/09/2017, DJe 28/09/2017).

Então, diante dos
dados
informativos disponíveis no processo a respeito d
o
conteúdo econômico vinculado à pretensão deduzida na demanda, considerando que os próprios autores alegaram que o imóvel objeto da lide estaria estimado em R$ 250.000,00, e que expressamente postularam a condenação indenizatória por danos morais n
o valor de R$ 30.000,00
, o correto e adequado é que o valor da causa corresponda aos
R$ 280.000,00 indicados na peça inicial vinculada ao Id. no 91648457.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso dos autores
SÉRGIO LUIZ PEREIRA e PENHA RAMOS PEREIRA
, e
dou provimento ao recurso da ré
B B EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, a fim de corrigir e retificar o valor da causa para R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais). Em

obediência à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro em 5% o valor dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença.

Custas recursais pelos autores/apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2022