Tribunal: TJMT
Processo: 1011972-98.2022.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL – BEM INDIVISÍVEL – CONDOMÍNIO – DIREITO DE PREFERÊNCIA - DETERMINAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR DA VENDA E BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL OBJETO DO LITÍGIO – INSURGÊNCIA DO REQUERIDO – ALEGADA DECADÊNCIA DO DIREITO DE EXERCER A PREFERÊNCIA E CONTROVÉRSIA SOBRE O VALOR DO DEPÓSITO – NÃO VERIFICADO - INTELIGÊNCIA DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL - POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência (art. 504 do CC).
Na hipótese, o Agravado demonstrou ser coproprietário do imóvel objeto da lide e, ao menos em tese, não foi cientificado previamente para exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel.
Logo, tendo o Agravado exercido o direito de preferência no prazo, bem como depositado o valor em juízo em igualdade de condições à forma de pagamento do terceiro adquirente, tenho por escorreita a decisão singular que autorizou o depósito judicial pelo Agravado dos valores atinentes à venda da fração do imóvel, bem como determinou o bloqueio da matrícula.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1011972-98.2022.8.11.0000

Classe:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

Assunto:
[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Condomínio]

Relatora: DESA.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:
[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JAILSON GOIS - CPF: 682.371.039-04 (AGRAVADO), DANIELLA MAIA DUTRA - CPF: 005.113.101-37 (ADVOGADO), ELIZANDRA GADO - CPF: 020.247.571-97 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSA MONICA BRITO NAITZEL - CPF: 206.408.738-98 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE ADAO NAITZEL - CPF: 047.451.858-20 (TERCEIRO INTERESSADO), BRUNO DEVESA CINTRA - CPF: 974.012.421-68 (ADVOGADO), KEZIO MAXIMIANO LIMA - CPF: 689.453.101-34 (AGRAVANTE), EDILSON GOIS - CPF: 604.594.179-91 (AGRAVADO), HUGNEI SANTOS MORAES - CPF: 050.420.811-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, VENCIDA A 1a. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL – BEM INDIVISÍVEL – CONDOMÍNIO – DIREITO DE PREFERÊNCIA - DETERMINAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR DA VENDA E BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL OBJETO DO LITÍGIO – INSURGÊNCIA DO REQUERIDO – ALEGADA DECADÊNCIA DO DIREITO DE EXERCER A PREFERÊNCIA E CONTROVÉRSIA SOBRE O VALOR DO DEPÓSITO – NÃO VERIFICADO - INTELIGÊNCIA DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL - POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência (art. 504 do CC).

Na hipótese, o Agravado demonstrou ser coproprietário do imóvel objeto da lide e, ao menos em tese, não foi cientificado previamente para exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

Logo, tendo o Agravado exercido o direito de preferência no prazo, bem como depositado o valor em juízo em igualdade de condições à forma de pagamento do terceiro adquirente, tenho por escorreita a decisão singular que autorizou o depósito judicial pelo Agravado dos valores atinentes à venda da fração do imóvel, bem como determinou o bloqueio da matrícula.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Trata-se de Recurso Agravo de Instrumento interposto por
KÉZIO MAXIMIANO LIMA
em virtude de decisão proferida pelo Juiz da Vara Única da Comarca de Brasnorte que, nos autos da
Ação Anulatória de Negócio Jurídico c/c Exercício do Direito de Preferência e Adjudicação de Imóvel
n.° 1000966-22.2021.8.11.0100 proposta por
EDILSON GOIS,
neste ato representado por Jaison Gois, deferiu o pedido liminar formulado pelo Agravado consistente na consignação em juízo do valor da venda do imóvel.

Como medida cautelar, também determinou o bloqueio da matrícula do imóvel até ulterior deliberação judicial.

Inconformado, o Recorrente argumenta que não houve violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel (artigo 504 do Código Civil), pois o Agravado tomou conhecimento da existência do negócio jurídico de compra e venda em ocasião pretérita.

Sustenta que o Recorrido figura como corréu em várias demandas trabalhistas, dentre elas, na Reclamação de n.o 0000089-53.2019.5.23.0111, na qual tomou ciência da intenção de o alienante José Adão Naitzel vender o bem, e do Agravante em adquiri-lo.

Argumenta que, como os Agravados sabiam da existência do negócio jurídico entabulado no bojo da demanda trabalhista, o direito relativo à preferência na aquisição está fulminado pela decadência.

Noutro ponto, manifesta inconformismo quanto ao depósito ofertado pela parte Agravada, posto que não está equiparada à proposta do Agravante.

Com base nessas assertivas, requer seja agregado efeito suspensivo ao Instrumental. No mérito, pleiteia o provimento do recurso para revogar a tutela de urgência.

O pedido liminar foi indeferido (ID. 132444166).

Os Agravados apresentaram a Contraminuta (ID. 135803179).

É o relatório do essencial.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DEVESA CINTRA OAB MT14230-A

V O T O (VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que o Agravado
Edilson Gois,
neste ato representado por seu procurador Jailson Gois,

ajuizou
Ação Anulatória de Negócio Jurídico c/c Exercício do Direito de Preferência e Adjudicação de Imóvel
em desfavor do Sr. José Adão Naitzel e do Agravante
Kézio Maximiano Lima,
com vistas a anular o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre os Requeridos.

Segundo a narrativa inicial, o Agravado Edilson Gois é detentor de 50% (cinquenta por cento) sobre a totalidade do imóvel de matrícula n° 2.951, do CRI de Brasnorte/MT, sendo que a outra fração era de propriedade do Sr. José Adão Naitzel e de sua esposa.

Esclareceu que chegou ao seu conhecimento que o Agravante Kézio Maximiano adquiriu 50% (cinquenta por cento) do imóvel objeto destes autos que pertencia ao Sr. José Adão Naitzel, por meio de Instrumento Particular de Confissão de Dívida com Compra e Venda de Bem Imóvel.

Asseverou que o negócio jurídico foi celebrado sem sua anuência, bem como não foi notificado previamente para exercer o seu direito de preferência, na qualidade de Condômino, para a aquisição da fração ideal do imóvel, nos termos do art. 504, do CC.

O Agravado depositou judicialmente o valor relativo a 1a (primeira) parcela, como o fito de resguardar o seu direito de preferência. Pleiteou, também, pela continuidade dos depósitos, em igualdade de condições com o valor a ser pago pelo Agravante, ora adquirente da fração do imóvel.

Com essas considerações, requereu, liminarmente: i) autorização para continuidade dos depósitos judiciais; ii) bloqueio da Matrícula junto ao CRI competente; iii) que o Requeridos fossem proibidos de lavrar Escritura Pública de Compra e Venda, e; iv) que o Autor fosse mantido na posse da área, até ulterior deliberação judicial.

O Juiz singular deferiu parcialmente os pedidos liminares para permitir o depósito judicial até o montante integral do preço oferecido ao Agravante, ou seja, R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), bem como determinar o bloqueio da Matrícula n° 2.951.

Feita a contextualização, passo ao exame do mérito recursal, o qual se restringe na análise do acerto, ou desacerto, da decisão objurgada, notadamente aos requisitos da tutela de urgência.

Acerca do tema, o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deverá ser deferido o pedido da parte postulante.

O Agravante assevera que o Agravado tinha ciência da intenção da alienação do imóvel pelo Sr. José Adão Naitzel e que decaiu do seu direito de exercer a preferência sobre a fração ideal do imóvel indiviso.

Quanto ao exercício do direito de preferência de imóvel em condomínio, o art. 504 do Código Civil disciplina que, não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Com efeito, não é possível constatar a existência de notificação prévia ao Agravado acerca da alienação do bem indiviso. Do mesmo modo, não vislumbro cláusula dispondo sobre possível renúncia do Agravado quanto ao direito de exercer a preferência estabelecida no art. 504 do CC (ID. 65009594 – Ação Principal).

Quanto ao prazo decadencial, a legislação prevê que o interessado deve requerer a parte vendida no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, depositando, o preço pago pelo adquirente.

Nessa perspectiva, ao menos em princípio, considera-se o termo inicial do prazo decadencial a data do registro imobiliário do negócio jurídico celebrado entre o condômino e o adquirente.

Logo, tendo o Agravado exercido o direito de preferência no prazo, bem como depositado o valor em juízo em igualdade de condições à forma de pagamento do terceiro adquirente, tenho por escorreita a decisão singular que autorizou o depósito judicial pelo Agravado dos valores atinentes à venda da fração do imóvel em igualdade de condições ao terceiro adquirente, bem como determinou o bloqueio da matrícula.

Quanto à alegação de que a proposta apresentada pelo Agravado não se equipara à oferta do Agravante, tenho que, por ora, razão não lhe assiste.

Em que pese à proposta de compra feita pelo Recorrente se constitua em obrigação de dar coisa certa e fungível, representada pela entrega de 2.500 m3 (dois mil e quinhentos metros cúbicos) de cavaco por mês durante 12 (doze) meses, o Recorrido propôs pagar a quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em 12 (doze) parcelas mensais, até a quitação do imóvel, cujo montante, também, é de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), valor total da fração do imóvel.

Dessume-se, portanto, que a quantia mensal ofertada pelo Recorrido é semelhante ao valor proposto ao Agravante.

Essas circunstâncias conferem verossimilhança às alegações do Agravado, bem como o perigo de dano suscitado na ação principal, motivo pelo qual é imperiosa a manutenção da tutela de urgência deferida na origem.

A propósito:

CONDOMÍNIO – ALIENAÇÃO DE COISA COMUM E INDIVISÍVEL – DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA – PROPOSITURA DE DEMANDA ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO – OS COPROPRIETÁRIOS TÊM O DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO BEM – O CONDÔMINO, A QUEM NÃO SE DER CONHECIMENTO DA VENDA, PODERÁ, DEPOSITADO O PREÇO, HAVER PARA SI A PARTE VENDIDA A TERCEIROS, SE O REQUERER NO PRAZO DECADENCIAL DE 180 DIAS – AS PROVAS COLIGIDAS AOS AUTOS INDICAM QUE A RÉ NÃO OFERECEU SUA COTA PARTE NO IMÓVEL AOS DEMAIS CONDÔMINOS – INTELIGÊNCIA DO ART. 504 DO CC – DEPÓSITO ATUALZIADO DO VALOR DA VENDA DO BEM “SUB JUDICE” – CONTRATO ANULADO – ADJUDICAÇÃO RECONHECIDA EM FAVOR DOS AUTORES – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. (TJ-SP – APL: 0004867-30.2010.8.26.0020, Relator: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 19/02/2021, 8a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/02/2021.).

Feitas essas considerações,
Nego Provimento
ao recurso e mantenho incólume a decisão invectivada.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Doutor Bruno,

Essa ação na justiça trabalhista foi promovida por quem e contra quem?-

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DEVESA CINTRA OAB MT14230-A:

Desembargadora Marilsen,

Trata-se de três ações promovidas por funcionários da madeireira do Senhor Kezio contra todos os proprietários. Contra o Kezio, o autor da ação e o corréu, todos fazem parte da ação trabalhista.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

O que consta n
esse instrumento particular de confissão de dívida com compra e venda? Ele faz referência à ação trabalhista?-

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DEVESA CINTRA OAB MT14230-A:

A confissão de dívida foi apresentada nas ações trabalhistas junto com o contrato.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Desembargadora Clarice Claudino da Silva,

A decadência dos 180 (cento e oitenta) dias não foi analisada em 1o Grau de jurisdição, mas entendo que é de suma importância, além do fato de que o direito de preferência deve ser exercido em iguais condições ofertadas.

E mais, a parte diz que pagará parcelado em 12 parcelas.-

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

A outra parte também, mas um pagará em cavaco e outro em dinheiro, mas é parcelado e o total é igual.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Doutor Bruno,

Existe um acordo na Justiça do Trabalho?-

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DEVESA CINTRA OAB MT14230-A:

Foi realizado o acordo nessas ações trabalhistas, assumindo a dívida trabalhista.

Todos compareceram em audiência, porque todos foram notificados para audiência trabalhista.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Entendo que é um fator de extrema relevância, porque ultrapassou o prazo de 180 dias da data da assinatura em que constou esse instrumento de compra e venda com confissão de dívida. Quem assinou esse instrumento?-

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO BRUNO DEVESA CINTRA OAB MT14230-A:

Foi em 19/6/2019 que eles tomaram ciência nas ações trabalhistas e apresentaram em audiência, eles estavam em até em audiência.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Ocorre que todas as situações ainda não foram discutidas, assim, nesta fase preambular, o que há nos autos ainda é pouco.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Desembargadora Clarice Claudino da Silva,

É como em casos de mandado de segurança, em que a análise da decadência precede à análise de uma possível tutela, porque não há como conceder uma tutela se não for previamente analisada a decadência do direito do postulante.

Assim, peço vênia a Vossa Excelência, mas como ainda não foi analisado em 1o Grau, poderia haver supressão de Instância de nossa parte, entretanto, entendo que é uma questão de extrema relevância a análise da decadência do direito do postulante para a concessão da tutela.

No caso, é até uma questão de boa-fé, porque o próprio autor figura na ação trabalhista como reclamado, e por meio do seu advogado compareceu à audiência para o acordo com os ex-funcionários, onde foi juntado esse instrumento de confissão de dívida.

É uma questão prejudicial de suma importância, caso seja concedida essa tutela, pode atrapalhar o processo já definido na Justiça do Trabalho, porque irradia

seus efeitos extra-autos, de forma que é preciso que o juízo faça essa análise da alegação de decadência trazida pelo agravante.

Portanto, entendo que essa é uma questão que precede à análise da tutela antecipada, de forma que peço imensas vênias, mas
dou provimento ao recurso
para revogar a tutela antecipada, até que o magistrado condutor do processo faça análise dessa questão prejudicial.

É como voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2o VOGAL):

Eminentes Pares,

Trata-se de aspectos de cognição sumária não exauriente, em que estão presentes os requisitos do artigo 300 do CPC, isto é, a probabilidade de direito e a existência de dano irreparável, já que transferido esse imóvel poderá passar para terceiros.

Por esses aspectos, sem imiscuir em relação ao mérito, mas em um juízo de cognição sumária, acompanho o voto da eminente relatora, com as imensas vênias à desembargadora Marilsen Andrade Addário.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/08/2022