Tribunal: TJMT
Processo: 1027774-52.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1027774-52.2018.8.11.0041
APELANTES: HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A
APELADOS: JOSE EDUARDO DE MACEDO SOARES JUNIOR e MARIA AUXILIADORA MALHEIROS
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C COBRANÇA DE MULTA MORATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” – PREVISIBILIDADE – RISCO DO NEGÓCIO – ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA PARTE AUTORA – DESCABIMENTO – CUMPRIMENTO DO ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES E PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL E DE ACORDO COM O PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO – TAXA DE CONDOMÍNIO – PREVISÃO CONTRATUAL DA RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA CONCLUSÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – NECESSÁRIA IMISSÃO DA POSSE – MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – CUMULAÇÃO VEDADA – ACOLHIMENTO – MESMO FATO GERADOR – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO NO PATAMAR MÍNIMO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Ao prever prazo certo para conclusão de obra de imóvel na planta e período de prorrogação, o contrato já deve considerar burocracia e demora na expedição do "habite-se", ato sem o qual o bem não pode ser utilizado e constitui óbice para obtenção de financiamentos bancários. Tais situações são dotadas de previsibilidade e se encontram no âmbito do risco do negócio, de modo que não afastam a mora da construtora quanto à obrigação de disponibilizar o imóvel legalizado no prazo avençado.
Não há falar-se em inadimplência dos autores se demonstrada a realização de acordo entre as partes acerca do distrato da outra unidade imobiliária adquirida, com a utilização do seu crédito para amortização do débito; bem como o pagamento do saldo devedor remanescente pelos adquirentes antes da entrega do imóvel e dentro do prazo estipulado no contrato.
De acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se no caso, o fato gerador da cláusula penal é um só: o atraso na entrega do imóvel, há de ser reformada a sentença para que seja mantida apenas a multa moratória, excluindo-se a compensatória, sob pena de condenação bis in idem.
A jurisprudência é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio quando imitido na posse do imóvel adquirido.
A demora injustificada da entrega da obra por 04 (quatro) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Há de ser reduzido o quantum indenizatório se fixado em valor excessivo, a fim de adequá-lo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Em se tratando de dano moral, em caso de responsabilidade contratual, como in casu, os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Descabe o pedido de redução da verba honorária se já fixada no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2o, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027774-52.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), LARISSA SILVA ALVES DOS SANTOS - CPF: 017.933.681-98 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), JOSE EDUARDO DE MACEDO SOARES JUNIOR - CPF: 035.573.648-95 (APELADO), ALEX MALHEIROS DE LIMA - CPF: 983.868.401-53 (ADVOGADO), MARIA AUXILIADORA MALHEIROS - CPF: 161.944.461-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1027774-52.2018.8.11.0041

APELANTES: HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A

APELADOS: JOSE EDUARDO DE MACEDO SOARES JUNIOR e MARIA AUXILIADORA MALHEIROS

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C COBRANÇA DE MULTA MORATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” – PREVISIBILIDADE – RISCO DO NEGÓCIO – ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA PARTE AUTORA – DESCABIMENTO – CUMPRIMENTO DO ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES E PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL E DE ACORDO COM O PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO – TAXA DE CONDOMÍNIO – PREVISÃO CONTRATUAL DA RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA CONCLUSÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – NECESSÁRIA IMISSÃO DA POSSE – MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – CUMULAÇÃO VEDADA – ACOLHIMENTO – MESMO FATO GERADOR – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO NO PATAMAR MÍNIMO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ao prever prazo certo para conclusão de obra de imóvel na planta e período de prorrogação, o contrato já deve considerar burocracia e demora na expedição do "habite-se", ato sem o qual o bem não pode ser utilizado e constitui óbice para obtenção de financiamentos bancários. Tais situações são dotadas de previsibilidade e se encontram no âmbito do risco do negócio, de modo que não afastam a mora da construtora quanto à obrigação de disponibilizar o imóvel legalizado no prazo avençado.

Não há falar-se em inadimplência dos autores se demonstrada a realização de acordo entre as partes acerca do distrato da outra unidade imobiliária adquirida, com a utilização do seu crédito para amortização do débito; bem como o pagamento do saldo devedor remanescente pelos adquirentes antes da entrega do imóvel e dentro do prazo estipulado no contrato.

De acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se no caso, o fato gerador da cláusula penal é um só: o atraso na entrega do imóvel, há de ser reformada a sentença para que seja mantida apenas a multa moratória, excluindo-se a compensatória, sob pena de condenação
bis in idem
.

A jurisprudência é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio quando imitido na posse do imóvel adquirido.

A demora injustificada da entrega da obra por 04 (quatro) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Há de ser reduzido o
quantum
indenizatório se fixado em valor excessivo, a fim de adequá-lo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Em se tratando de dano moral, em caso de responsabilidade contratual, como
in casu
, os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.

Descabe o pedido de redução da verba honorária se já fixada no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2o, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A
na
Ação Revisional de Contrato c/c Cobrança de Multa Moratória c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por
JOSE EDUARDO DE MACEDO SOARES JUNIOR e MARIA AUXILIADORA MALHEIROS,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para condenar a parte requerida ao pagamento de:

a)

o valor total de R$ 17.162,98 (dezessete mil cento e cento e sessenta e dois reais e noventa e oito centavos), a título de multa compensatória e multa moratória a ser corrigido pelo INPC desde o arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

b)

o valor de R$ 3.836,24 (três mil oitocentos e trinta e seis reais e vinte e quatro centavos), relativo à taxa de condomínio, a ser corrigido pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

c)

R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, a título de indenização por danos morais, corrigido monetariamente pelo INPC desde o arbitramento e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Por fim, diante da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Sustentam as recorrentes que os recorridos se encontravam inadimplentes até 11/12/2016, não fazendo jus ao pagamento das multas ou de indenização, na forma do artigo 476 do CC.

Alegam que a obra foi concluída com mais de três meses de antecedência, em 18/02/2016, uma vez que o prazo para conclusão era até 30/05/2016; que o alegado atraso ocorreu por culpa da Prefeitura Municipal de Cuiabá, para expedição do “Habite-se”; bem como que os apelados estavam cientes da possibilidade de extensão do prazo de entrega do empreendimento no caso de atraso na liberação do “Habite-se” pelo órgão municipal.

Argumentam que para cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e possuam fatos geradores distintos, não sendo possível no caso, por decorrerem ambas do atraso na entrega do imóvel.

Com relação à multa compensatória, aduz que a quantia a ser paga é de R$ 2.807,82 (dois mil oitocentos e sete reais e oitenta e dois centavos), pois até fevereiro/2016 (data da conclusão da obra), os recorridos haviam efetuado o pagamento de apenas R$ 140.391,21 (cento e quarenta mil trezentos e noventa e um reais e vinte e um centavos), valor sobre o qual deve ser calculado os 2%.

No tocante à multa moratória de 0,5%, afirma que o contrato prevê a sua incidência por mês ou fração de dia sobre o valor pago pelos compradores até a data da conclusão física da obra, incluindo o prazo de 180 dias de tolerância. Assim, como a obra foi concluída antes do prazo, não seria devido tal encargo.

Asseveram que o atraso contratual não gera dano moral, inexistindo prova nos autos do sofrimento dos autores, bem como que a sentença não observou o estabelecido no instrumento contratual, que prevê a responsabilidade dos apelados pelo pagamento das taxas condominiais a partir da comunicação de conclusão das obras.

Defendem a incidência dos juros de mora sobre o valor indenizatório apenas após o trânsito em julgado da ação e requerem a inversão do ônus sucumbencial, com a redução dos honorários advocatícios arbitrados no caso de manutenção.

Sob tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 143866868)

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se da petição inicial que os autores, ora apelados, firmaram contrato com as requeridas/apelantes para aquisição da unidade n. 62, torre 2, no empreendimento Reserva Bonifácia By Helbor, nesta Capital, com prazo de entrega para maio/2016, o qual não foi cumprido, causando-lhes diversos prejuízos.

O preço total acordado pelo imóvel foi de R$ 429.075,90 (quatrocentos e noventa e dois mil e setenta e cinco reais e noventa centavos), e a

data prevista para entrega do imóvel era em 30/11/2015, prorrogável por mais 180 dias (27/05/2016).

Segundo os demandantes, as requeridas extrapolaram o prazo para entrega do imóvel, sendo que o “habite-se” do edifício foi expedido apenas em 08/09/2016.

Consta que após a expedição do “habite-se”, ainda era necessário proceder ao desmembramento da matrícula do imóvel, criando uma matrícula para cada apartamento do edifício, e os autores somente receberam as chaves do imóvel em 14/03/2017, com atraso de mais de 9 meses após a prorrogação.

Pois bem
.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.
Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014) destaquei

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Segundo as apelantes,
a obra foi concluída em 18/02/2016, antes do prazo final (30/05/2016), e ainda, que os recorridos estavam cientes da possibilidade de atraso na entrega das chaves em decorrência da demora para expedição do “Habite-se” pela Prefeitura Municipal.

Sobre o prazo de entrega do imóvel dispõe o Contrato:

Conforme se observa, as apelantes tinham até maio/2016, já computado o prazo de prorrogação de 180 dias, para entrega da obra.

A despeito da alegação de que as obras já haviam sido concluídas desde fevereiro/2016, ou seja, antes do prazo final, o fato é que o “habite-se/auto de conclusão” – documento que indica que realmente a obra foi concluída, sem o qual o imóvel não pode ser utilizado – foi expedido apenas em setembro/2016, conforme se observa do ID 143866780, restando evidenciado, portanto, o atraso na entrega do imóvel.

E não se diga que a demora decorrente da expedição do referido documento não pode ser atribuída às apelantes.

Com efeito, consta da
cláusula 5.8
do contrato que o prazo o da conclusão das obras poderá ser estendido em razão do atraso na concessão do “
Auto de Conclusão” por motivos que independem de providências da VENDEDORA
;” (ID 143866778 - Pág. 14).

Todavia, há de se destacar que ao prever prazo certo para conclusão de obras de imóvel na planta e período de prorrogação, o contrato já deve considerar burocracia e demora na expedição do "habite-se", ato sem o qual o bem não pode ser utilizado e constitui óbice para obtenção de financiamentos bancários.

Tais situações são dotadas de previsibilidade e se encontram no âmbito do risco do negócio, de modo que não afastam a mora da construtora quanto à obrigação de disponibilizar o imóvel legalizado no prazo avençado.

Aliás, é justamente por conta da possibilidade de contratempos como o que fora invocado pela apelante que se permite estipulação contratual de prazo de "carência" ou "tolerância", sendo inadmissível nova prorrogação.

Desta feita, se a obra deveria ter sido concluída em maio/2016, contudo, a conclusão ocorreu apenas setembro/2016, sendo as chaves efetivamente entregues aos autores apenas em 11/04/2017 (ID 143866841 - Pág. 2), resta caracterizada a mora das apelantes.

INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES

Superada tal questão, há de se verificar se os autores também se encontravam em mora.

No tocante a este ponto, alega a parte apelante que os recorridos se encontravam inadimplentes até 11/12/2016, não fazendo jus ao pagamento das multas ou de indenização, na forma do artigo 476 do CC.

Primeiramente, cumpre esclarecer que a parte autora adquiriu inicialmente duas unidades habitacionais da requerida/apelante, a saber, a 62 da Torre 01 e a 62 da torre 2. Contudo, as partes procederam ao distrato contratual em relação à unidade 62 da torre 01, conforme email constante no ID 143866783 e instrumento particular de distrato no ID 143866839.

Observa-se que em 29/08/2016 a construtora confirmou, por meio de email encaminhado aos autores, o distrato em relação à unidade 1_062 bem como a utilização do valor já pago naquele imóvel para quitação da outra unidade (2_062), esclarecendo inclusive que congelaria do saldo devedor de R$ 183.728,33 até a amortização do distrato, em outubro de 2016.

Confira:

Consoante se denota do e-mail acima, pela unidade imobiliária objeto da presente ação já havia sido pago R$ 140.391,21, os autores deveriam efetuar o pagamento de R$ 205.869,71 em 30/08/2016 e o saldo devedor remanescente, de R$ 183.728,33, deveria ser quitado mediante a amortização do distrato, em outubro de 2016.

No ID 143866784 consta o comprovante de pagamento da quantia de R$ 205.869,71, efetuado, conforme acordado, em 30/08/2016. E no ID 143866839, o instrumento particular de distrato, assinado em 01/11/2016.

Assim, por mais que a rescisão do contrato da outra unidade tenha sido formalizada somente em novembro/2016 e o seu crédito lançado para quitação do imóvel objeto da ação em dezembro/2016, não se pode concluir que os autores encontravam-se inadimplentes.

Isto porque, além de o dinheiro relativo à unidade cujo contrato foi rescindido (1_062) já se encontrar em posse da construtora, tratando-se a sua utilização para amortização do saldo devedor remanescente apenas de mera formalidade da própria requerida, não se pode olvidar que os autores cumpriram o acordo realizado em agosto/2016 para a quitação da unidade imobiliária objeto da ação (2_062) com o pagamento do valor ajustado antes da entrega do imóvel.

Observa-se que houve a quitação pelos demandantes conforme previsto no contrato (item 4.2, “a” – ID 143866779 – Pag. 3).

É o que se observa também do extrato de pagamento do cliente:

MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA

De outro lado, os apelantes defendem a impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, argumentando que para isso fosse possível, deveriam estar previstas no contrato e possuírem fatos geradores distintos, não sendo possível no caso, por decorrerem, ambas, do atraso na entrega do imóvel.

Sobre o tema dispõe o contrato firmado entre as partes:

Com efeito, de acordo com a jurisprudência do STJ para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PLANO ODONTOLÓGICO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. [...] 2. De fato, a jurisprudência desta Corte manifesta-se no sentido de que, "
conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos"
(AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015). 3. No caso em apreço, a reforma das conclusões contidas no julgado e o acolhimento do inconformismo recursal, no que tange à rediscussão da natureza dos institutos e de seus fatos geradores, ensejaria a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, providências vedadas na via estreita do recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 4. Agravo interno a que se nega provimento
.” (AgInt no AREsp 486.555/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 19/11/2019) (destacou-se)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATO GERADOR. IDENTIDADE. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULAS NoS 7 E 5/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. [...] 3.
A jurisprudência desta Corte entende que, para a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos.
4. É inviável rever o entendimento do tribunal de origem, de que as multas moratória e compensatória cobradas pela exequente têm o mesmo fato gerador, sem a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos e de cláusulas contratuais, o que atrai a incidência das Súmulas nos 5 e 7/STJ. [...]
.” (AgInt no REsp 1743530/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) (destacou-se)

No presente caso, o fato gerador da cláusula penal é um só: o atraso na entrega do imóvel.

Conclui-se, portanto, que a condenação da parte requerida ao pagamento da multa compensatória e da multa moratória, em cumulação, caracteriza
bis in idem
.

Por esse motivo, deve ser reformada a sentença monocrática para manter apenas a multa moratória, de 0,5% ao mês (R$ 2.145,37) sobre o valor pago, contados da data limite para conclusão da obra (maio/2016) até setembro/2016 (quando foi expedido o habite-se), que perfaz a quantia de R$ 8.581,48, conforme consta da sentença singular, pois embora as chaves tenham sido efetivamente entregues aos autores apenas em abril/2017, somente a parte demandada recorreu.

TAXA DE CONDOMÍNIO

As apelantes afirmam ainda que a sentença não observou o estabelecido no instrumento contratual, que prevê a responsabilidade dos apelados pelo pagamento das taxas condominiais a partir da comunicação de conclusão das obras.

No entanto, no tocante
ao pagamento da taxa condominial, a jurisprudência é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio quando imitido na posse do imóvel adquirido.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4o DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) 2.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.
Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. (...)
(AgInt nos EDcl no REsp 1839792/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020) destaquei.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES
. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do recurso especial.

2.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no REsp 1750113/SP, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.10.2018) destaquei

Desta feita, não merece reparos o ato sentencial quanto à condenação das apelantes à devolução da taxa de condomínio paga pelos autores, no valor de R$ 3.836,24.

DANO MORAL

Segundo os apelantes, o descumprimento contratual não gera dano moral.

Contudo o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no
atraso
na conclusão do imóvel por
04
(
cinco)

meses
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO

Em relação ao pleito das apelantes de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o
quantum
indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados aos consumidores/autores, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral, de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada requerente, foi fixada de forma excessiva, devendo ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

JUROS DE MORA

Por outro lado, não prospera a pretensão recursal para que os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidam a partir do trânsito em julgado da ação, pois em se tratando de dano moral em caso de responsabilidade contratual, como
in casu
, os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, conforme sentenciado.

Nesse sentido:

"
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E EMPRESA AÉREA – ATRASO DO VOO POR PERÍ.ODO SUPERIOR A 12 HORAS – ALTERAÇÃO NA MALHA AEROVIÁRIA – NÃO COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – INCIDEM A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A responsabilidade civil do transportador aéreo é objetiva, conforme o art. 14 do CDC e deve reparar eventuais danos sofridos pelo consumidor, em virtude da má prestação do serviço por ele oferecido. O transtorno suportado por uma criança de 07 (sete) meses, com o atraso injustificado do voo por período superior a 12 (doze) horas ultrapassa os limites do mero aborrecimento, dando ensejo à indenização por danos morais. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atendendo-se a proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e a capacidade econômica das partes
. Em se tratando de indenização por dano moral, advinda de relação contratual, a correção monetária incide da data do arbitramento (Súmula no 362 do STJ) e os juros moratórios a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil
.
"(TJMT - N.U 0007187-85.2014.8.11.0002, , NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/02/2019, Publicado no DJE 20/02/2019)

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

Por fim, não há falar-se em inversão do ônus de sucumbência ou redução da verba honorária.

Isto porque, apesar do provimento parcial do presente apelo, a parte autora ainda sagrou-se vencedora na maioria dos seus pedidos, prevalecendo a regra do parágrafo único do artigo

86 do CPC/15.

Além disso, os honorários advocatícios já foram arbitrados no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2o, do CPC/15, descabendo, portanto, a sua redução.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para reformar em parte a sentença monocrática apenas para afastar a condenação da parte demandada ao pagamento da multa compensatória, mantendo apenas a moratória, bem como para reduzir a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor. No mais, fica mantida a sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022