Tribunal: TJMT
Processo: 1001562-74.2019.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO O VALOR DESPENDIDO A TITULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM– PARCELA ÚNICA -SÚMULA 543 DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.
2- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). De igual forma, se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel.
3- O colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento quanto à possibilidade de transferência, para o consumidor, do ônus de arcar com a comissão de corretagem, desde que referida taxa esteja expressamente discriminada e diferenciada do preço do imóvel, em cumprimento ao dever de transparência contratual. 2. Todavia, tal entendimento não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da vendedora, que deve promover a devolução dos valores pagos por conta da avença é consequência lógica e inafastável da rescisão, tendo em vista a necessidade de restituição das partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Tratando-se de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, mostra escorreita a sentença ao determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 4. Recurso de Apelação conhecido e não provido. “TJ-DF - 07042492820178070020 DF 0704249-28.2017.8.07.0020 (TJ-DF) - Data de publicação: 14/06/2019.
4- Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001562-74.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), MARCIO LUIS ALENCASTRO DE SA - CPF: 000.427.841-07 (APELADO), NILSON NOVAES PORTO - CPF: 468.916.929-20 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO O VALOR DESPENDIDO A TITULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM– PARCELA ÚNICA -SÚMULA 543 DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral.

2- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). De igual forma, se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel.

3- O colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento quanto à possibilidade de transferência, para o consumidor, do ônus de arcar com a comissão de corretagem, desde que referida taxa esteja expressamente discriminada e diferenciada do preço do imóvel, em cumprimento ao dever de transparência contratual. 2. Todavia, tal entendimento não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da vendedora, que deve promover a devolução dos valores pagos por conta da avença é consequência lógica e inafastável da rescisão, tendo em vista a necessidade de restituição das partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Tratando-se de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, mostra escorreita a sentença ao determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 4. Recurso de Apelação conhecido e não provido. “TJ-DF - 07042492820178070020 DF 0704249-28.2017.8.07.0020 (TJ-DF) - Data de publicação: 14/06/2019.

4- Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1001562-74.2.019.811.0003, perante a 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos insertos na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de declarar rescindido o contrato litigioso, condenando a parte requerida ainda a pagar/restituir a parte autor o valor de R$ 9.063,79, importe que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos respectivos. Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, serão rateados entre os litigantes na proporção de 35% pela parte autora e 65% pela ré, verbas cuja exigibilidade em relação a parte demandante fica adstrita ao disposto no artigo 98, §3o, do CPC, eis que beneficiária da AJG (ID. 18233649). Preclusas as vias recursais, pagas as custas e inexistindo requerimento para cumprimento deste comando judicial no prazo legal, arquive-se, mediante as baixas e anotações de estilo. P. I. C.."

Em suas razões de recurso, (id. 133472177), pugna pela reforma na sentença, para tanto, alega que (i) não deu ensejo para a rescisão do presente contrato, visto que as obras estavam prontas para ser entregue, mas que a falta de interesse em continuar com avença supostamente partiu da própria apelada; (ii) fala que deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, em respeito ao principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda, mantendo a retenção de 25% (vinte e cinco) por cento, tendo em vista a suposta má fé da parte autora/apelada; (iii) Pugna que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU durante a vigência do contrato objeto desta ação, conforme Cláusula inserida no contrato, como responsabilidades do Comprador. Por fim, seja afastada a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo, bem como pugna pela distribuição igualitária dos honorários e custas judiciais.

Contrarrazões apresentada (id. 133472180) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1001562-74.2.019.811.0003, perante a 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Pois bem. Extrai-se dos autos que, em 03/05/2015, o autor ora apelado firmou com a empresa ora apelante Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição de um imóvel (terreno) no Residencial Parque Rosa Bororo, sendo localizado no perímetro urbano de Rondonópolis-MT, Rua Abanã, QD 18, LT 01, área 218,87 m2, no valor de R$48.520,36 (quarenta e oito mil e quinhentos e vinte reais e trinta e seis centavos), conforme descrito no item 2 do contrato.

Consta ainda, que restou consignado um sinal de R$ 1.151,96 (um mil e cento e cinquenta e um reais e noventa e seis centavos), financiado em uma parcela vencendo no dia 08/10/2014 e ainda a quantia de R$ 1.290,20 (um mil e duzentos e noventa reais e vinte centavos) financiado em duas parcelas, vencendo a primeira em 20.12.2014, todas devidamente pagas conforme recibos juntados neste ato. Ficando acordado o remanescente em 180 (cento e oitenta) parcelas sucessivas, vencendo a primeira em 11/12/2014, no valor de R$ 255,99 (duzentos e cinquenta e cinco reais e noventa e nove centavos) os meses subsequentes até o pagamento total. Sendo estas sujeitas a reajuste conforme variação positiva IPCA/IBGE e acrescido de 0,5% (meio por cento ao mês).

Após analise dos autos, o Juízo a quo, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos insertos na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, conforme disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e declarou rescindido o contrato ora discutido, condenando a parte requerida ora apelante a restituir ao autor apelado o valor de R$ 9.063,79, acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos respectivos. Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, serão rateados entre os litigantes na proporção de 35% pela parte autora e 65% pela ré, verbas cuja exigibilidade em relação a parte demandante fica adstrita ao disposto no artigo 98, §3o, do CPC, eis que beneficiária da AJG (ID. 18233649).

Por sua vez, a Construtora/Apelante pugna pela manutenção da relação contratual nos exatos termos do Instrumento Particular celebrado, ou seja de retenção de 25% do valor efetivamente pago; - a restituição/retenção da taxa de corretagem; - a isenção de responsabilidade pelo IPTU do imóvel; a incidência de eventuais juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado da sentença.

No cotejo dos autos, especificamente dos documentos colacionados, restou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, era o mês de setembro de 2016, conforme disposto no pacto firmado entre as partes (Id. 133471327), situação inclusive, relatada pela própria empresa ora apelante em sua peça contestatória, que a conclusão se deu somente em setembro de 2.018 (id. 20624569 - Pág. 6), sem sequer demonstrar os motivos que levaram à sua inadimplência contratual, ônus que lhe incumbia nos termos do art.373.

DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA APLICAÇÃO DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO.

No caso, ficou demonstrada culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...)Destarte, compulsando os autos, verifico que as razões de fato e de direito relatadas pela parte autora, bem como, diante das provas colacionadas ao processo, tenho que sua pretensão merece parcial acolhimento, uma vez que a parte requerida em sede de contestação indica a conclusão da obra em setembro/2018 (id. 20624569 - Pág. 6), ou seja, em data muito além da estipulada contratualmente, não restando demonstrado na liça, que a demora teria ocorrido por fatos alheios a sua vontade, ou mesmo de demonstrar a conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. Nesse aspecto, a teor do art. 374, inciso III, do CPC, deve prevalecer a versão autoral, mesmo porque não desconstituída pela parte requerida, a teor do art. 373, inciso II, do Codex processual civil. Em se tratando do ônus da prova, urge transcrever o art. 373, do CPC: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” (destacamos) (...) Neste contexto, nos resta apenas verificar eventuais valores a serem restituídos pela ré a parte demandante. Destarte, em detida análise dos autos, verifico que a parte autora efetivamente pagou a requerida o montante de R$ 9.063,79, consoante comprovantes juntados aos ids. 18172847 e 18173147, bem como, no demonstrativo de pagamentos apresentado pela parte ré no id. 20624572, importe este a ser restituído pela requerida a parte requerente.

Portanto, ante a resolução do contrato por inadimplemento da Empresa Apelante, deve este proceder a imediata devolução de e R$ 9.063,79, valor que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos, nos termos da sentença a quo.

Assim, realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543/STJ), como determinado na sentença, ou seja juros de mora a partir da citação.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

No que tange ao pagamento do IPTU a cargo da autora/apelante, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora/apelada sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Quanto a irresignação concernente a manutenção da cobrança do valor despendido a titulo de comissão de corretagem, razão não assiste à Empresa ora apelante.

De fato, existe vasta jurisprudência que permite a livre pactuação da obrigação de pagar a comissão de corretagem, todavia, o que se esquadrinha nesta demanda é a rescisão contratual em sua totalidade, e não somente a legalidade da cobrança da referida taxa de corretagem pelo comprador.

A jurisprudência já se manifestou em casos análogos:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. O colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento quanto à possibilidade de transferência, para o consumidor, do ônus de arcar com a comissão de corretagem, desde que referida taxa esteja expressamente discriminada e diferenciada do preço do imóvel, em cumprimento ao dever de transparência contratual. 2. Todavia, tal entendimento não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da vendedora, que deve promover a devolução dos valores pagos por conta da avença é consequência lógica e inafastável da rescisão, tendo em vista a necessidade de restituição das partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Tratando-se de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, mostra escorreita a sentença ao determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 4. Recurso de Apelação conhecido e não provido. “TJ-DF - 07042492820178070020 DF 0704249-28.2017.8.07.0020 (TJ-DF) - Data de publicação: 14/06/2019.

Conforme fundamentação acima a rescisão contratual entre as partes ora litigantes, se deu por culpa exclusiva da empresa/apelante, dessa forma, correta a sentença que determinou a restituição ao apelado do valor pago a título de corretagem, visto que, não se trata de desistência, mas de pedido de rescisão por inadimplemento da parte/apelante.

O valor de corretagem integra o montante cobrado pelo imóvel, por isso, em consequência do rompimento contratual, o valor pago pelo objeto da demanda deverá ser restituído em sua totalidade, inclusive a taxa de corretagem.

Com essas considerações, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO. E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 10% (dez por cento) para o patamar de 13% (treze por cento)

Como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022