Tribunal: TJMT
Processo: 1009249-09.2022.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2023-02-06

Ementa:
E M E N TA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS – LIMINAR INDEFERIDA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PROBABILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA – ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE TERCEIROS DE BOA FÉ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Evidenciada a probabilidade do direito da parte autora, em virtude do inadimplemento das parcelas do contrato de compra e venda, há de ser parcialmente concedida a tutela pretendida, apenas para averbar, à margem da matrícula do imóvel em litígio, a existência da presente ação, preservando-se com isso o direito de terceiros de boa fé.
Tal medida se faz necessária diante da possibilidade de rescisão do contrato com reintegração de posse e a existência da placa de “vende-se” no local.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1009249-09.2022.8.11.0000

Classe:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

Assunto:
[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]

RELATOR:
DES.
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:
[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARINA PESSOA BORGUETTE - CPF: 077.503.979-90 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (AGRAVANTE), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), OZELIO PEREIRA DA SILVA - CPF: 885.292.661-53 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

E M E N TA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS – LIMINAR INDEFERIDA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – PROBABILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA – ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE TERCEIROS DE BOA FÉ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Evidenciada a probabilidade do direito da parte autora, em virtude do inadimplemento das parcelas do contrato de compra e venda, há de ser parcialmente concedida a tutela pretendida, apenas para averbar, à margem da matrícula do imóvel em litígio, a existência da presente ação, preservando-se com isso o direito de terceiros de boa fé.

Tal medida se faz necessária diante da possibilidade de rescisão do contrato com reintegração de posse e a existência da placa de “vende-se” no local.-

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA contra a decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, na AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS no 1014886-27.2021.8.11.0015, movida em desfavor de OZELIO PEREIRA DA SILVA, que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse e o pedido subsidiário para que o agravado/requerido se abstenha de qualquer construção no imóvel, bem como, a proibição da venda, compelindo-o a retirar a placa de vende-se da frente do imóvel e suspender qualquer tratativa.

Em suas razões, anota a agravante que, a partir da inadimplência contratual, a posse tornou-se injusta, bem como sempre foi precária, conforme cláusula 6a do contrato firmado entre as partes.

Anota que após a notificação, houve o rompimento da anuência da Agravante quanto à posse do agravado, tornando a posse injusta e de má-fé.

Assevera que a acessão por construção é equiparada às benfeitorias úteis e, portanto, não devem ser indenizadas.

Afirma que no contrato entabulado restou consignado que o Agravado poderia ceder ou prometer ceder os direitos e obrigações assumidos com a prévia anuência da Agravante, bem como é defeso às partes alterarem a situação fática do imóvel litigioso, na pendência do processo, conforme artigo 77, VI, do CPC.

Assim, pede pela concessão da antecipação da tutela recursal, para determinar a abstenção do Agravado de realizar qualquer benfeitoria/construção no imóvel, bem ainda a proibição da venda, compelindo-o a retirar a placa de “vende-se” da frente do imóvel e suspender qualquer tratativa, sob pena de multa diária a ser fixada.

No mérito, pugna seja dado provimento ao recurso, reformando integralmente a decisão agravada, confirmando a tutela recursal deferida.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 129243150).

Sem contraminuta da parte agravada, vez que não citada na origem.

É o relato do necessário.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS proposta por PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA em face de OZELIO PEREIRA DA SILVA, alegando que, em 16/11/2016, através do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária no 071/013/2016, a Requerente prometeu à venda ao Requerido o imóvel denominado lote no 13, da quadra no 71, do Loteamento denominado Residencial Florença 5a Etapa, com área de 678,750m2.

Afirma que pelo negócio foi pactuado o preço total de R$ 287.068,95 (duzentos e oitenta e sete mil, sessenta e oito reais e noventa e cinco centavos), sendo R$ 8.612,07 (oito mil, seiscentos e doze reais e dois centavos) de entrada, e o saldo remanescente em 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas mensais e consecutivas de R$ 1.784,98 (mil, setecentos e oitenta e quatro reais e noventa e oito centavos), corrigidas anualmente com base na variação do IGP-M/FGV.

Entretanto, informa que o Requerido realizou o pagamento de tão somente 39 (trinta e nove) parcelas, estando inadimplente até a presente data com 15 (quinze) parcelas, totalizando R$ 45.218,73 (quarenta e cinco mil, duzentos e dezoito reais e setenta e três centavos).

Salienta que o Requerido construiu duas residências e está construindo a terceira no lote, inclusive , está oferecendo a venda as residências, olvidando-se, contudo , que a partir da inadimplência contratual a posse tornou-se injusta.

Assim, ajuizou a demanda requerendo, em sede de tutela de urgência, seja a Requerente reintegrada na posse do imóvel e, subsidiariamente, a abstenção de qualquer construção por parte do Requerido, bem como, a proibição da venda, compelindo-o a retirar a placa de vende-se da frente do imóvel e suspender qualquer tratativa, sob pena de multa diária a ser fixada pelo d. juízo.

Ao analisar o pedido liminar, o Juízo singular, por entender que não há elementos que evidenciem a probabilidade do direito da autora, indeferiu a tutela provisória de urgência.

Inconformada, a parte Autora interpôs o presente recurso, pugnando pela reforma do decisum.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Da análise dos elementos trazidos à colação, tenho que não se mostra possível o acolhimento da pretensão recursal.

No caso presente, neste momento, não me convenci, em juízo perfunctório – como também não se convenceu o Juízo a quo – do preenchimento dos requisitos autorizadores, considerando que a concessão da tutela liminar, nos moldes pretendidos, esgotaria o mérito da demanda
em razão do seu caráter satisfativo.

Uma breve leitura da ação originária permite divisar a correção dessa assertiva, tratando-se de controvérsia estabelecida sobre questão cuja complexidade impede que se proclame, em singela cognição prefacial, os requisitos do artigo 300, do CPC.

Com efeito, o pleito de retomada a posse do bem imóvel, vendido ao Agravado, demanda instrução probatória em razão da necessidade de observância das obrigações recíprocas assumidas e, em regra não pode ser deferido antes da rescisão judicial do contrato firmando entre as partes.

Firmou-se o entendimento de que a posse injusta do suposto devedor inadimplente somente se caracteriza depois de resolvido o negócio jurídico subjacente, ressalvada a possibilidade do deferimento de medida acautelatória para a hipótese de restar demonstrada conduta de desvirtuamento da finalidade natural do bem.

Inexistindo prova que respalde a adoção dessa tutela excepcional, ao menos neste instante, o atual possuidor, que ao que tudo indica, adquiriu a propriedade legitimamente, deve ser mantido na posse e gestão de imóvel.

Em resumo, sem desconsiderar os elementos trazidos pela parte agravante e os documentos existentes nos autos, entendo que é prudente que se aguarde o julgamento do processo de conhecimento, pois, se concedida a tutela da forma como pleiteada, tal medida importaria na antecipação do mérito, sem dilação probatória necessária ao caso dos autos.

Nesse sentido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA PROVISÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO - IRRELEVÂNCIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Em se tratando de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, a tutela antecipada de urgência não pode ser deferida, enquanto não rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e houver restabelecido o status quo ante.” (TJ-MT, RAI no. 1001116-85.2016.8.11.0000, Relator: Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara Cível, Julgado em 08/03/2017)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RETIFICAÇÃO REGISTRO DE IMÓVEL – DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA – NECESSIDADE DE DILAÇAO PROBATÓRIA – NATUREZA INTEIRAMENTE SATISFATIVA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, a concessão da tutela de urgência com vistas à imediata retificação de registro do imóvel, ostenta natureza inteiramente satisfativa, com a agudeza da irreversibilidade da medida (art. 300, § 3o, do CPC).” (N.U 1003683-79.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, ALEXANDRE ELIAS FILHO, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 12/07/2022, Publicado no DJE 22/07/2022)

“MANDADO DE SEGURANÇA No 28561 - DF (2022/0116892-8) DECISÃO PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANÇA COM PEDIDO LIMINAR. FORNECIMENTO DE MEDICAMENTO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE ATO COATOR IMPUTÁVEL À AUTORIDADE IMPETRADA. FUMUS BONI IURIS NÃO EVIDENCIADO DE PLANO. NATUREZA SATISFATIVA DO PEDIDO. LIMINAR INDEFERIDA. 1. Trata-se de Mandado de Segurança, com pedido liminar, impetrado por HELVIO DE PAULA em face do Ministro da Saúde, pretendendo a concessão de segurança para o fornecimento gratuito do medicamento ESBRIET (pirfenidona, 267 mg, 270 comprimidos ao mês), necessário para o tratamento de enfermidades decorrentes de fibrose pulmonar idiopática. 2. Postula, já em sede liminar, o fornecimento do fármaco pela União. 3. É o relatório. 4. A concessão do provimento liminar postulado pelo impetrante exige a satisfação de requisitos próprios, isto é, concernentes à demonstração da fumaça do bom direito e do perigo da demora. 5. Na espécie, todavia, não vislumbro, de imediato, a comprovação dos requisitos autorizadores da medida liminar, notadamente porque não se verifica das alegações do impetrante e dos documentos juntados aos autos qual seria, de fato, o ato omissivo ou comissivo imputável à autoridade impetrada. Com efeito, embora sustente o direito ao fármaco postulado, o impetrante não aponta ou identifica a efetiva recusa da autoridade coatora de fornecimento do medicamento, bem como a sua competência para tal. 6. Verifica-se, ainda, que o pedido liminar confunde-se com o próprio mérito da impetração, demonstrando a natureza satisfativa do pleito, cuja análise pormenorizada compete ao Colegiado no momento oportuno. 7. Diante do exposto, indefere-se, por agora, sem qualquer antecipação quanto ao mérito da causa, o pedido de liminar. 8. Notifique-se a autoridade impetrada para prestar as informações que entender pertinentes no prazo de 10 (dez) dias, nos termos do disposto no art. 7o, I, da Lei 12.016/2009. 9. Cientifique-se à Advocacia-Geral da União, órgão de representação judicial da pessoa jurídica interessada, conforme prevê o art. 7o, II, da Lei 12.016/2009. 10. Após, remetam-se os autos ao douto Ministério Público Federal, para elaboração de seu parecer. 11. Publique-se. Intimações necessárias.” (STJ - MS: 28561 DF 2022/0116892-8, Relator: Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF5), Data de Publicação: DJ 24/05/2022)

Assim, cotejando a situação jurídica apresentada no inicio do processo, verifica-se que o pedido de tutela de urgência nesse ponto, deve ser indeferido, na medida em que a reintegração de posse decorre da declaração de nulidade contratual, não havendo que se falar in casu, em esbulho possessório enquanto não resolvida à relação de cunho obrigacional.

Com essas considerações, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Desembargador relator,

Não podemos conceder o pleito subsidiário?Porque o lote foi comprado parcelado e não houve o pagamento.

O pleito subsidiário seria para se abster de qualquer construção, porque após construído, no mérito, haveria dificuldade de se proceder a resolução do contrato com a reintegração de posse.-

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Resolve em perdas e danos, se construir, arcará com as consequências.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Foi colocada uma placa de “vende-se” na frente do imóvel.-

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Ele arcará com perdas e danos posteriormente.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Na verdade, Senhor Presidente, se dermos o pleito subsidiário, evitaremos que terceiros de boa-fé adquiram um bem que está com placa para vender.

No caso, há que averbar à margem da matrícula para preservar direito de terceiro de boa-fé, que, sem saber da existência da demanda que pretende a rescisão do contrato com reintegração de posse não venha a adquirir, desavisadamente, e depois se rescindido o contrato, venha a sofrer prejuízos.

Peço vênia a Vossa Excelência e concedo, ainda que não haja elementos suficientes para tutela de urgência pretendida, mas há elementos suficientes para a concessão do pleito subsidiário para que o agravado se abstenha de qualquer construção no imóvel, bem como a proibição da venda, compelindo-o a retirar a placa de venda em frente ao imóvel e suspender qualquer tratativa.

Se houver sido registrada à margem da matrícula do imóvel essa aquisição, que seja feita a anotação da existência da ação, de modo a evitar que terceiros de boa-fé possam adquirir esse bem que posteriormente poderá retornar às mãos da parte autora.

O contrato está demostrado e também o inadimplemento das parcelas, demostrando a probabilidade do direito da autora em pelo menos obter o pleito subsidiário da tutela pretendida.

Peço vênia ao eminente relator e
dou parcial provimento
ao recurso.

É como voto.-

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL - CONVOCADO):

Concordo em fazer essa anotação da margem da matrícula até para eventual alegação por aquisição de terceiro.

Somente nesse ponto, porque não constato os requisitos indispensáveis e necessários do art. 300 do Código de Processo Civil para prover esse agravo de instrumento.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Ele é construtor, edificou duas residências e está construindo a terceira no lote, com a placa de “vende-se”.-

V O T O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL - CONVOCADO):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 23 DE NOVEMBRO DE 2022:

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADA EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DO 1o. VOGAL (DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES), APÓS O RELATOR DESPROVER O RECURSO E A 2a. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO) DAR PARCIAL PROVIMENTO.

SESSÃO DE 07 DE DEZEMBRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL - CONVOCADO):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA contra a decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT que, na Ação Declaratória de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada contra OZELIO PEREIRA DA SILVA (proc. n. 1014886-27.2021.8.11.0015), indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse, bem como o pedido subsidiário para que o Agravado se abstenha de qualquer construção no imóvel e de venda do bem, compelindo-o ainda a retirar a placa de “vende-se” colocada em sua frente.

O Des. Relator negou provimento ao recurso, ao passo que a 2a Vogal deu parcial provimento ao instrumental, para acolher o pleito subsidiário.

Ainda na sessão, entendi pela necessidade de anotação da ação a margem da matrícula do imóvel e, após, manifestação da 2a Vogal, pedi vista dos autos para melhor análise da matéria.

Pois bem.

A questão da reversão da posse demanda instrução probatória, não se verificando o preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC para provimento do instrumental no ponto.

Por outro lado, como consignei anteriormente, a anotação da ação na matrícula imobiliária é devida para evitar que terceiros de boa-fé possam adquirir o bem que, posteriormente, poderá ser restituído à Autora/Agravante.

Ante o exposto, pela vênia ao eminente Relator e acompanho o voto proferido pela eminente Vogal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2022