Tribunal: TJMT
Processo: 1000985-16.2018.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-16
Data de publicação: 2022-03-16

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – INTERPOSIÇÃO POR AMBOS OS LITIGANTES – PRELIMINARES DE LEGITIMIDADE ATIVA, LAUDO IMOBILIÁRIO, LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RECÁLCULO DA DÍVIDA – AUSÊNCIA DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC –PREQUESTIONAMENTO – INVIABILIDADE – PRETENSÃO DE REDISCUTIR A CAUSA – REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA – PEDIDOS NÃO CONSIDERADOS – OMISSÃO SANADA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ –MULTA EM VALOR INFERIOR AO PREVISTO NO CAPUT DO ART. 81 DO CPC – CONTRADIÇÃO RETIFICADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Os Embargos de Declaração têm fundamentação vinculada e estrita, e sua finalidade é unicamente suprir omissão, esclarecer obscuridade e/ou eliminar contradição, assim como corrigir erro material.
Mesmo para fins de prequestionamento, deve necessariamente estar configurada alguma das situações a que se refere o artigo 1.022 do CPC.
Para redimensionar a sucumbência levam-se em conta os pedidos acolhidos; se houver omissão sobre alguns deles, têm de ser considerados.
Se ao condenar a parte por litigância de má-fé a Câmara julgadora registrou que a multa seria fixada em sintonia com o caput do art. 81 do CPC e no dispositivo indicou valor inferior ao previsto em Lei, a contradição deve ser sanada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000985-16.2018.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Bancários]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (EMBARGADO), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), RAIMUNDO NONATO PITA ROCHA - CPF: 077.640.571-34 (EMBARGADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (EMBARGANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (EMBARGANTE), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (EMBARGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), JOAO BELIZARIO DA SILVA - CPF: 209.378.731-87 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (EMBARGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (EMBARGANTE), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), RAIMUNDO NONATO PITA ROCHA - CPF: 077.640.571-34 (EMBARGANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), LUIZ RODRIGUES WAMBIER - CPF: 215.477.859-34 (ADVOGADO), LUIZ RODRIGUES WAMBIER - CPF: 215.477.859-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL –
INTERPOSIÇÃO POR AMBOS OS LITIGANTES
– PRELIMINARES DE LEGITIMIDADE ATIVA, LAUDO IMOBILIÁRIO, LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RECÁLCULO DA DÍVIDA
–

AUSÊNCIA DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC

–
PREQUESTIONAMENTO – INVIABILIDADE – PRETENSÃO DE REDISCUTIR A CAUSA
–

REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA – PEDIDOS NÃO CONSIDERADOS – OMISSÃO SANADA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ –MULTA EM VALOR INFERIOR AO PREVISTO NO
CAPUT
DO ART. 81 DO CPC – CONTRADIÇÃO RETIFICADA

–
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Os Embargos de Declaração têm fundamentação vinculada e estrita, e sua finalidade é unicamente suprir omissão, esclarecer obscuridade e/ou eliminar contradição, assim como corrigir erro material.

Mesmo para fins de prequestionamento, deve necessariamente estar configurada alguma das situações a que se refere o artigo 1.022 do CPC.

Para redimensionar a sucumbência levam-se em conta os pedidos acolhidos; se houver omissão sobre alguns deles, têm de ser considerados.

Se ao condenar a parte por litigância de má-fé a Câmara julgadora registrou que a multa seria fixada em sintonia com o
caput
do art. 81 do CPC e no dispositivo indicou valor inferior ao previsto em Lei, a contradição deve ser sanada.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Embargos de Declaração opostos por ambas as partes ao acórdão que, por unanimidade, deu
parcial provimento ao Recurso do réu para determinar o recálculo do débito com observância aos encargos contratados e exclusão dos R$150.000,00 lançados no extrato como aplicação
e deu parcial provimento ao Recurso dos autores
para converter a tutela obtida na sentença (redução da garantia fiduciária ao valor do débito) em Perdas e Danos, ante a impossibilidade de execução do julgado.
Com isso, condenou o réu a pagar a diferença entre o valor de avaliação do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária e o débito, bem como a multa por litigância de má-fé, em 1% sobre o valor atualizado da causa, além de arbitrar os honorários em 10% sobre o montante atualizado da lide e redimensionar a sucumbência em 33% a cargo do réu e 67% a cargo dos autores.

O réu (Banco Safra) aduz que a Câmara julgadora foi omissa sobre as arguições de ilegitimidade ativa da Carajás e de não conhecimento do Recurso por ausência de interesse.

Aponta erro material no fundamento utilizado para afastar a alegação de ilegitimidade ativa da referida empresa ao reconhecer que a regularização da representação processual de Raimundo Nonato supriria a sua não integração à lide, em ofensa aos artigos 264 e 329, I e II do CPC, que vedam a alteração do pedido ou da causa de pedir, sem a anuência do réu, após a sua citação.

Pugna pelo saneamento da omissão referente à declaração do perito que ratificou integralmente o laudo até que seja entregue parecer ambiental que demonstre a necessidade de alterar as informações apresentadas.

Sustenta que, com isso, o perito confessou desconhecer as limitações ambientais que restringem o preço de avaliação do imóvel e refletem negativamente no valor de mercado, motivo pelo qual os autos deveriam retornar ao juízo de origem para realização de perícia especializada em matéria ambiental.

Ressalta
que
esclarecimentos do perito no sentido de que teria consultado regras com órgãos do município são incompatíveis com sua confissão de desconhecimento do tema ambiental, ponto crucial para valoração de imóvel como o aqui discutido, o que é afirmado, inclusive, sob o disposto pelo art. 376 do CPC/15, segundo o qual: “A parte que alegar direito municipal, estadual, estrangeiro ou consuetudinário provar-lhe-á o teor e a vigência, se assim o juiz determinar.
(
sic
id 115905457 - Pág. 9).

Afirma que houve omissão também quanto ao método usado, pois o valor da avaliação deveria corresponder ao do ano de 2012, quando formalizado o negócio, e a atualização se daria pelo IGPM, conforme cláusula 7 do Contrato. Assinala que, desse modo, os dados de mercado, segundo determina a ABNT, deveriam ser daquele período, e não de 2021.

Diz que o método comparativo foi elaborado com base em elementos sem nenhuma similitude, e que não se atentou para o formato desfavorável do imóvel e para as limitações ambientais de uso/exploração ocasionados pelo curso d’agua.

Acrescenta que o aresto se limitou a consignar que o perito obedeceu às normas da ABNT e a reproduzir o laudo pericial.

Além disso, que houve erro de premissa na fundamentação para a sua condenação nas penas de litigância de má-fé, pois a sentença que revogou a liminar que sobrestava os efeitos do leilão foi anulada na segunda instância em 20/03/2019 e só passou a ter eficácia para o réu a partir da sua publicação em 22/03/2019, e, como o bem foi alienado em 31/01/2019, não houve má-fé.

Quanto à divisão dos ônus sucumbenciais, salienta que não foram considerados no acórdão os pedidos de
i) Declaração da resolução contratual; ii) Limitação da taxa de juros livremente pactuada nos contratos à taxa média de mercado divulgada pelo BACEN, adotando-se a taxa média deste; iii) a descaracterização da mora do devedor, em razão da cobrança de encargos supostamente indevidos; iv) Inversão do ônus da prova e o v) o arbitramento de indenização por danos morais, o que deve ser sopesado na divisão do ônus.

Os autores arguem obscuridade no tocante à definição de data limite para atualização do saldo devedor em Liquidação de Sentença
, pois o valor da diferença apurado entre o valor da divida e o valor do imóvel, a ser restituído aos autores, deverá ser devidamente atualizado, por meio de correção monetária e juros de 1% ao mês, desde 25/01/2021 (data dos laudos periciais e liquidação de sentença) até a data do efetivo pagamento
.

E mais, que
houve contradição neste ponto entre o dispositivo do acordão e o dispositivo legal utilizado como fundamentação, ou seja, contradição com o previsto no art. 81 do CPC.

Sobre a divisão da sucumbência, aduzem que “
Foram elencados no referido acordão 09 pedidos dos autores, e que teriam sido atendidos apenas 03 desses pedidos, contudo, novamente com a máxima vênia, os demais pedidos que não teriam sido atendidos são pedidos meramente secundários, comprovado pelo fato de se eles fossem atendidos, e os outros 03, que são os pedidos principais, não fossem, não faria qualquer diferença pratica pois o imóvel seria perdido de qualquer forma”.

Manifestação dos autores no id. n. 117386467 e do réu no id. n.

117276994.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os Embargos de Declaração se destinam unicamente a esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz ou o Tribunal de ofício ou a requerimento e corrigir erro material (art. 1.022 do CPC).

Não se prestam a novo julgamento da causa e não têm, em regra, caráter substitutivo ou modificativo, e sim aclaratório ou integrativo.

José Carlos Barbosa Moreira ensina:

(...)

há omissão quando o tribunal deixa de apreciar questões relevantes para o julgamento, suscitadas pelas partes ou examináveis de ofício
(...)
, ou quando deixa de pronunciar-se acerca de algum tópico da matéria submetida à sua cognição, em causa de sua competência originária, ou obrigatoriamente sujeita ao duplo grau de jurisdição (art. 475), ou ainda mediante recurso, inclusive quanto a ponto acessório, como seria o caso de condenações em despesas processuais e honorários advocatícios (art. 20), ou de sanção que se devesse impor (por exemplo, as previstas no art. 488, no II, e no art. 529).
(Comentários ao Código de Processo Civil, Volume V, Forense, 7a edição, p. 539).

Ambas as partes ingressaram com Embargos; desse modo, os do réu serão analisados primeiro.

Sobre a preliminar de ilegitimidade, foi consignado no aresto que se tratava de mero erro material na qualificação, situação que já havia sido regularizada pelo juízo de origem.

Quanto à arguição de ilegitimidade recursal da Carajás, é improcedente, visto que ocorreu o mesmo equívoco e inclusive os autores retificaram a qualificação das partes nesses Recursos (id 100463956 - Pág. 5), constando como recorrentes tanto referida Construtora quanto Raimundo Nonato.

No tocante ao laudo imobiliário, no acórdão foram anotados todos os pontos que o consideraram apto para atribuir o valor do imóvel, que deve ser o atual e não o de 2012, já que, ao ser anulada a primeira sentença para que essa prova fosse produzida, não houve qualquer determinação nesse sentido.

Por outro lado, constou que, apesar de se tratar de medida excepcional, era possível a revisão da avaliação da garantia em contratos de alienação fiduciária, pois
ao mesmo tempo em que a Lei preceitua que as partes consignarão na avença o valor de avaliação da garantia fiduciária, também cria mecanismos para que o bem não seja levado a leilão por quantia inferior ao seu verdadeiro preço (parágrafo único do art. 24 da Lei 9514/97).

Com relação a essas alegações, foi registrado o seguinte no acórdão:

“
(...)
A demanda foi julgada parcialmente procedente em 01/10/2018 para excluir a capitalização diária e manter a consolidação da propriedade em nome do réu. Ambas as partes ingressaram com Apelação, recebida com efeito suspensivo (id n. 16438483).

Referidos Recursos foram julgados em 20/03/2019, sendo acolhida a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelos autores e, com isso, anulada a sentença (33972648). Desse acórdão foi interposto o AREsp n. 1.562.566-MT, não conhecido pelo STJ, com trânsito em julgado em 26/05/2020.

Com o retorno dos autos à primeira instância, o juízo de origem mandou realizar perícia contábil e imobiliária para encontrar o real valor da dívida e do imóvel em garantia, e a conclusão foi de que o saldo devedor em janeiro de 2021 era de R$2.683.804,17 (id n. 94424542 - Pág. 8), retificado em novembro de 2021 para R$3.277.924,21 (109286482 - Pág. 5), e o imóvel sub judice avaliado em R$15.500.000,00 (id n. 94424544 - Pág. 15).

O réu rechaça os parâmetros adotados na perícia imobiliária, sob a justificativa de que os imóveis utilizados para fins de comparação têm perfil de extensão, localização e aptidão de uso totalmente distinto do bem em litígio, o que fere o anexo B da NBR 14.653-2, que estabelece que as amostras para precificação devem conter dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização semelhantes ao bem avaliado.

Alega que “o elemento comparativo 04 (405,00m2) não possui qualquer semelhança com o comparativo 02 (13.800,00m2) e muito menos com o imóvel objeto de perícia/avaliação (18.686,52m2). Oportuno ainda destacar que “pequenos ajustes” não fariam com que os elementos 3, 4 e 5 (com extensão de, respetivamente, 405,00m2 e 720,00m2 e 714,00 m2) tornassem aptos a embasar a avaliação do imóvel objeto da lide, o qual, conta com 18.686,52m2 de área” (sic id n. 94424613 - Pág. 30).

Ressalta que foram desconsiderados fatores de oferta, localização, aspectos físicos (dimensão, forma, topografia, acesso e ocupação do solo) para homogeneizar as amostras a serem confrontadas. E mais, não se observou que, apesar de a área ter mais de 18 mil m2, de frente são apenas 32 metros, cujo formato desfavorável reflete negativamente no valor de venda.

Reforça por fim as limitações ambientais de uso, as quais o reduziriam em 8.016,52m2. Diz que a sentença reconheceu que o imóvel não contém essas limitações por estar localizado na Zona de Uso Misto (múltiplo), e, de qualquer modo, poderiam ser desconsideradas em razão da obrigatoriedade de deixar 25% da área sem edificação.

Sustenta estar comprovado nos autos que o local é cortado por cursos d’água (um pela direita e outro pela esquerda), e tem importante nascente no 153, que contribui para um afluente do córrego do Moinho. E “no que se refere às limitações de uso impostas pelos Cursos d’água e nascente existentes no imóvel avaliado à Luz da Legislação aplicável, convém destacar que a instituição das Áreas de Preservação Permanente (APP), independentemente de sua localização (área urbana ou rural), deu-se no Código Florestal brasileiro, na Lei Federal n.o 12.651/12, de modo que a proteção aos recursos hídricos deve ser soberana mesmo sendo ela “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa” (sic id n. 94424613 - Pág. 43).

Assinala que esse equívoco na perícia, de levar em conta a inexistência de limitações/restrições ambientais pelo fato de o imóvel estar em Zona de Uso Múltiplo, elevou injustamente o preço para mais de quinze milhões de reais.

Destaca que seu assistente técnico o calculou em R$4.800.000,00, o que correspondia a R$3.066.926,35 quando celebrado o contrato, quase a mesma quantia nele indicada (3 milhões de reais).

Segundo o perito, para elaboração do laudo imobiliário utilizou-se o método comparativo direto, em consonância com a NBR 14653-2 da ABNT, e foram reputados os fatores de localização (grande avenida da capital, terreno apto para uso comercial ou residencial, situado em bairro com infraestrutura de água, esgoto, internet e asfaltamento completos).

Referida norma (NBR 14653-2) detalha os procedimentos que devem ser adotados na avaliação de imóveis urbanos.

No item B.2 recomenda que na aplicação do método comparativo direto de Dados de Mercado a amostra seja composta por informações de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel avaliando. Além disso, devem ser contemporâneos, aplicando-se o fator de homogeneização.

No item B.3 institui que, após homogeneizar os dados, devem ser usados critérios estatísticos para eliminar eventuais discrepâncias para sanear a amostra.

A perícia levou em consideração 05 imóveis, com as seguintes características:

O perito afirma que para sanear os valores das amostras “utilizou-se o critério excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira”.

Esse método consiste em “transportar para o imóvel avaliando uma média unitária de valores de oferta, transação já efetivada de compra e venda, resultado de pesquisas, com um considerável número de amostras, atendido os padrões de similaridade (homogeneização com tratamento de fatores). O perito avaliador realizou exaustiva pesquisa nas regiões de influência do imóvel avaliando, verificando ofertas ao mercado, para composição da amostra, que tratada pela metodologia clássica e com a respectiva homogeneização adequada a cada bem alcançou-se o preço de mercado” (id n. 94424544 - Pág. 9).

Como visto, o perito cumpriu a ABNT (NBR 14653-2), pois buscou imóveis na região de influência e empregou o fator de homogeneização para aqueles que mais se distanciavam do padrão analisado.

Vale destacar que o réu, ao informar ao juízo os seus quesitos, não se reportou ao fato de o terreno possuir curso d’agua e nem a respeito de estar em suposta zona de preservação ambiental, questionamentos realizados só depois de entregue a perícia.

Na primeira impugnação, o perito fez estes esclarecimentos:

“O Exequente compareceu aos autos impugnando o laudo pericial apresentado, pedindo para ser descartado algumas amostras e alteração no cálculo, como justificativa de seus argumentos, alega que as amostras escolhidas, não guarda qualquer semelhança no que diz respeito ao porte, (Item 2.1.1) e ao formato (item 2.1.3).

Ao final, requer seja rejeitado o laudo pericial apresentado por este Perito, requerendo uma nova avaliação do imóvel penhorado.

No entanto, é de se observar que possuem diferença nas dimensões e no formato de um terreno ou outro com o imóvel avaliado, porém conforme ele mesmo cita, para realizar as comparações é recomendado que as amostras possuam características físicas, socioeconômicas e de localização as mais semelhantes possíveis para apenas pequenos ajustes na homogeneização. Abaixo segue as características do terreno que são recomendadas para serem analisadas:

O exequente cita apenas o porte e formato de alguns, e através da imagem percebemos que não é um item absoluto. Quando a norma diz as mais semelhantes possíveis, é que não há nenhum terreno com características totalmente semelhantes, por isso as amostras não terão todas as características semelhantes
. Mas foram estudadas e analisadas e comparadas à outras existentes para serem escolhidas as que mais se aproximavam de forma geral, não apenas à um ponto específico.

Outra discordância é sobre o fator de oferta, todos os terrenos escolhidos são imóveis de oferta não há nenhum que já foi vendido, ou que seja por especulação. As referências apresentadas, estão os locais e dados de onde foram retiradas essas informações.

A última discordância é, sobre o curso D’Água.
Primeiramente o terreno não está em uma zona de preservação ambiental e sim em uma zona de uso múltiplo,
podendo ser canalizado por se tratar de um escoamento de águas de chuvas e drenagem dos locais vizinhos.
Foi averiguado que no local apresenta proporção muito pequena onde ocupará a taxa mínima de 4(quatros) metros de largura em reserva estabelecida
(id no 94424569 - Pág. 3)
”.

Essa explicação foi impugnada pelo réu e o juízo mandou que o perito se manifestasse, tendo então respondido com clareza todos os pontos abordados. Confira-se:

“Em face da impugnação apresentada, este perito vem por meio desta prestar esclarecimentos sobre o valor do bem alienado fiduciariamente, mostrando que na avaliação foram utilizados apenas dados disponibilizados neste processo e dados reais retirados de sites da prefeitura de Cuiabá, SIGCUIABA, bem como em consulta aos responsáveis pelos imóveis que estavam à venda, baseado nos dias da data da pesquisa e não em fatores futuros.

Posto isso, esclarecendo os pontos 1,2 e 3 que são:

1-) Ausência de similitude de dimensões entre os quatro imóveis utilizados como referência à avaliação – via método comparativo – do bem apreciado;

2-) A inexistência de aplicação de Fator de Oferta junto ao valor dos imóveis comparados com o discutido no vertente caso;

3-) A Ausência de aplicação de fator de Homogeneização em razão das dimensões desfavoráveis do imóvel periciado, as quais vêm a influenciar negativamente no seu valor de mercado;

Apresentamos os fatores avaliados e o passo a passo para chegar no fator de homogeneização. Por isso, ao observar as tabelas conclui-se que foi sim levado em consideração esses 3 fatores, sejam elas as de oferta/procura, de localização, os aspectos físicos (dimensão, forma, topografia), a forma de acesso ao terreno, e uso e ocupação do Solo. Após chegar a um fator total foi realizado o cálculo, conforme apresentado ao longo do relatório.

Lembrando que, Fator de Homogeneização é utilizado no método comparativo pois sabe-se que, ao buscar as referências, não existirá nenhuma com todas as características idênticas. Por isso, durante a escolha das referências, observa-se quais são os pontos que afetariam no valor do imóvel para então, incluindo no cálculo a aplicação do fator de homogeneização que é de 0,50 a 1,50. Não sendo diferente neste relatório.

Fatores que foram levados em consideração de homogeneização que interferem no valor:

F1 – Fator de oferta;

F2 – Localização;

F3 – Aspectos físicos (dimensão, forma, topografia);

F4 – Acesso;

F5 – Uso e Ocupação do solo;

A B C D E Total

Imóvel 1 0,90 0,70 1,1 0,80 1,00 0,55

Imóvel 2 0,90 1,00 1,1 1,00 1,00 0,99

Imóvel 3 0,90 0,80 1,15 0,60 1,00 0,50

Imóvel 4 0,90 0,80 1,20 0,70 1,00 0,60

Imóvel 5 0,90 0,80 1,15 0,60 1,00 0,50

Tabela 1: Fator de Homogeneização.

Total

Imóvel 1 0,55

Imóvel 2 1,00

Imóvel 3 0,50

Imóvel 4 0,60

Imóvel 5 0,50

Tabela 2: Fator Total de Homogeneização.

Outro ponto citado a ser esclarecido é o 4, que é:

4-) A desconsideração da restrição de uso do imóvel em virtude de curso d’água existente e nascente, situações que acarretam além de entraves burocráticos/ambientais expõe o empreendedor à discricionariedade do Órgãos Públicos e acarreta a diminuição da área à exploração. Ou seja, são peculiaridades de minoram o valor mercadológico do bem, mas que lamentavelmente, não foram consideradas pelo perito.

O uso e ocupação do solo foram sim observados por este perito. O laudo contestado, apresentado pelo exequente apresenta várias informações da legislação urbana da Cidade de Cuiabá, porém de forma genérica sem especificar a área estudada, sendo que a avaliação feita por este perito levou em consideração à visita ao local do imóvel, e uma pesquisa de consultoria prévia pelo navegador público disponibilizado pela prefeitura de Cuiabá,
relevando que tanto o imóvel avaliado como as áreas de referência são TODAS, uma área de ZONA DE USO MISTO (MULTIPLO), UMA ZUM.

Isso significa que possuem a mesma legislação e que o imóvel avaliado não possui nenhuma restrição, ele não é uma APP, nem ZIA.

A imagem na tabela 3, mostra em que zona o terreno pertence e que todas possuem a mesma capacidade de uso e ocupação do solo. Por esse motivo, esse fator não possui qualquer influência no valor do imóvel avaliado.

Lembrando que uma ZUM, tem que respeitar 25% de área permeável, como mostra a Tabela 4.

O próprio Requerido insiste que há restrição, alegando ser uma APP, já comprovado no laudo pela pesquisa realizada junto ao site da prefeitura que não é classificada desta maneira, e se contradiz ao falar que não é possível saber a real situação dos cursos, se é canalizado ou não, ou quais a distâncias ideais para um recuando
. Destaca-se que todo laudo apresentado tem por base situações reais e concretas, com buscas em dados apresentados tanto pelas partes como pelas Leis da Cidade, e o que temos de concreto e real neste caso, ou seja,
a comprovação é que todas são uma ZUM, sem nenhuma restrição, como sendo APP ou ZIA. Logo, possuem a mesma tabela de aproveitamento do solo urbano com 25% de área permeável, ou seja, ele é obrigado a deixar 25% do terreno sem área construída podendo utilizá-las no recuo do curso D’Água
”.

Assim, o parecer do avaliador atendeu às normas da ABNT para trabalhos similares, trouxe comparações de valores com imóveis na região e ofereceu conclusão segura. Logo, não há razão alguma para nova perícia.

Por conseguinte, ausentes os motivos descritos no art. 873 do CPC/2015, deve ser mantida a homologação do laudo do perito judicial.

Ademais, apesar de o inciso VI do art. 24 da Lei enunciar que constará no contrato para efeito de venda em leilão o valor do imóvel, o parágrafo único do mesmo artigo dispõe que, “Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão”.

Ou seja, ao mesmo tempo em que a Lei preceitua que as partes consignarão no contrato o valor de avaliação da garantia fiduciária, também cria mecanismos para que o bem não seja levado a leilão por quantia inferior ao seu verdadeiro preço.

Apesar de a revisão da avaliação indicada nos contratos de alienação fiduciária ser medida excepcional, deve ser considerada em casos como o desta lide, de enriquecimento ilícito com a manutenção de um imóvel (R$15.500.000,00) em valor cinco vezes superior à dívida garantida, o que é inaceitável. (...) “

No que concerne à condenação por litigância de má-fé, está amparada no fato de que o réu descumpriu deliberadamente a ordem judicial ao vender o imóvel que se encontrava
sub judice
, visto que, apesar de a sentença ter revogado a liminar que impedia a consolidação da propriedade, o juízo de origem recebeu as Apelações interpostas por ambas as partes com efeito suspensivo. Logo, o réu não poderia dispor livremente do bem sem autorização judicial.

A respeito da sucumbência, foi ressaltado que o
s autores pleitearam na inicial a atualização da garantia fiduciária, condenação da instituição ao pagamento dos valores retidos e não disponibilizados, aplicação dos encargos contratados (argumentação de cobrança de juros a maior), venda casada de seguros, exclusão da capitalização diária e da taxa de abertura de crédito, declaração de excesso de garantia, nulidade da alienação fiduciária sobre toda a área reduzindo-a a parte do imóvel, e indenização por danos materiais ante a liberação de quantia inferior ao total emprestado.

O réu diz que não foram levados em conta as pretensões de
i) Declaração da resolução contratual; ii) Limitação da taxa de juros livremente pactuada nos contratos à taxa média de mercado divulgada pelo BACEN, adotando-se a taxa média deste; iii) a descaracterização da mora do devedor, em razão da cobrança de encargos supostamente indevidos; iv) Inversão do ônus da prova e o v) o arbitramento de indenização por danos morais, o que deve ser sopesado na divisão do ônus.

A afirmação é procedente no que tange aos danos morais e ao afastamento da mora.

Quanto à limitação de juros remuneratórios, foi enfrentada no aresto (denominado como cobrança de juros a maior).

O pedido de resolução contratual está contido no de redução da garantia fiduciária, e o de inversão do ônus da prova cuida-se unicamente de questão processual, portanto não interfere na sucumbência.

Assim, cumpre fazer apenas a readequação da sucumbência, a qual compreende as custas e os honorários. Isso porque dos 11 pedidos formulados, os autores foram sucumbentes em 08 e vencedores só em 03 (atualização da garantia fiduciária, redução da garantia à parte do imóvel, que em Apelação foi convertida em perdas e danos ante a impossibilidade de execução do julgado e declaração de excesso de garantia).

Relativamente aos Embargos de Declaração dos autores, não há como considerar a data do laudo contábil elaborado em 25/01/2021, uma vez que a dívida será recalculada com a aplicação dos encargos contratados, bem como mantidos os R$150.000,00 que naquela prova foram tidos como pagamento e posteriormente o próprio perito retificou essa questão ao ser instado a se manifestar.

Logo, esses cálculos não servem de parâmetro para encontrar o valor da dívida, por isso os encargos incidirão até que sejam refeitos na primeira instância em Liquidação de Sentença.

Os autores assinalam que
houve contradição neste ponto entre o dispositivo do acordão e o dispositivo legal utilizado como fundamentação, ou seja, contradição com o previsto art. 81 do CPC,
o qual estabelece que a multa por litigância de má-fé deve ser superior a 1% e inferior a 10% do montante atribuído à causa, todavia no final imputou ao réu o ônus sobre 1%.

A contradição que autoriza ingressar com Embargos de Declaração é aquela havida entre a fundamentação e a conclusão do acórdão.

O
caput
do art. 81 do CPC enuncia que, d
e ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser
superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa,
a indenizar a parte contrária pelos prejuízos suportados e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

No dispositivo do aresto o réu foi condenado em 1% sobre o valor atualizado da causa. Dessa maneira, majoro-o para 1,1% sobre a quantia atualizada da lide, em consonância com o referido artigo.

Com relação à divisão da sucumbência, asseveram que “
Foram elencados no referido acordão 09 pedidos dos autores, e que teriam sido atendidos apenas 03 desses pedidos, contudo, novamente com a máxima vênia, os demais pedidos que não teriam sido atendidos são pedidos meramente secundários, comprovado pelo fato de se eles fossem atendidos, e os outros 03, que são os pedidos principais, não fossem, não faria qualquer diferença pratica pois o imóvel seria perdido de qualquer forma”.

Porém, não se cuida de pedidos secundários, e sim principais. Por consequência, influenciam na sucumbência (custas e honorários advocatícios).

Pelo exposto, dou parcial provimento aos Embargos de Declaração do réu (Banco Safra) para redimensionar a sucumbência em 27,27% a seu cargo e em 72,73% a cargo dos autores. Dou parcial provimento aos Aclaratórios dos autores para fixar a multa por litigância de má-fé em 1,1% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/03/2022