Tribunal: TJMT
Processo: 1009719-08.2020.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-04-26
Data de publicação: 2022-04-27

Ementa:
E M E N T A:
RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, X, CPC. EXECUÇÃO REGULARMENTE INSTRUÍDA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/VENDEDORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DESCONTO DE 50% NAS TAXAS. CLÁUSULA ABUSIVA. CONDENAÇÃO EM MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. CARÁTER PROTELATÓRIO NÃO VERIFICADO. MULTA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A prova da constituição do condomínio, a existência de ata de assembleia geral e da planilha de débitos são documentos suficientes a embasar a ação de execução, a teor dos artigos 784 X, c/c 798, I, ‘b’, ambos do CPC.
Percentual de 50% previsto na Convenção de Condomínio é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos.
A multa do artigo 1.026, § 2o, do CPC, é cabível somente quando verificado o caráter protelatório no oferecimento dos embargos de declaração.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1009719-08.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE - CNPJ: 27.613.537/0001-83 (RECORRENTE), ARIADNE CHRISTINI SILVA DIAS - CPF: 024.747.841-52 (ADVOGADO), RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (RECORRIDO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

E M E N T A:

RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, X, CPC. EXECUÇÃO REGULARMENTE INSTRUÍDA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/VENDEDORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DESCONTO DE 50% NAS TAXAS. CLÁUSULA ABUSIVA. CONDENAÇÃO EM MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. CARÁTER PROTELATÓRIO NÃO VERIFICADO. MULTA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A prova da constituição do condomínio, a existência de ata de assembleia geral e da planilha de débitos são documentos suficientes a embasar a ação de execução, a teor dos artigos 784 X, c/c 798, I, ‘b’, ambos do CPC.

Percentual de 50% previsto na Convenção de Condomínio é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos.

A multa do artigo 1.026, § 2o, do CPC, é cabível somente quando verificado o caráter protelatório no oferecimento dos embargos de declaração.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“
Pelo exposto e por tudo mais que dos autos consta, nos termos do art. 487, inciso I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados nos embargos à execução.
”.

Da decisão foram opostos Embargos de Declaração pelo Reclamado, ora Recorrido, os quais foram rejeitados e o Embargante condenado a pena de litigância de má-fé, sob o fundamento de que o recurso de embargos de declaração tinha por finalidade procrastinar o trâmite processual, conforme parte dispositiva abaixo:

“
Isto posto, e com fulcro no artigo 1.022, do Código de Processo Civil,
REJEITO OS EMBARGOS DECLARATÓRIOS
de ID n.

26293939, ante a pretensão de rediscussão do mérito.

Dito isso, e observando que se trata de embargos meramente protelatórios, com o fito de evitar o trânsito em julgado da sentença, aplico multa ao Embargante em favor do Embargado, de 2% sobre o valor atualizado da causa.
”.

A parte executada, ora recorrente, nas razões recursais, requer a reforma da sentença, sob os seguintes fundamentos: impossibilidade de aplicação de multa por embargos protelatórios; ausência de título executivo e necessidade da aplicação da cláusula 33a da convenção do condomínio.

Em contrarrazões, a Recorrida pugnou pela manutenção integral da sentença.

Pois bem. Quanto a ausência de título executivo, segue os fundamentos da sentença que considero como parte integrante do julgamento deste recurso:

“Diante dos fatos articulados, cumpre registrar inicialmente que o código de processo civil de 2015 possibilitou a cobrança a taxa condominial por meio do processo de execução. Vale dizer, superou a necessidade de reconhecimento do direito por meio do antigo procedimento sumário, preconizado pelo código de processo civil de 1973, de modo que o novo ordenamento alçou as taxas condominiais, devidamente acompanhadas das atas que as instituíram, a categoria de título executivo extrajudicial. É o que dispõe o art. 784, X, do CPC.

(...)

Feitas tais considerações, extrai-se que a pretensão executória encontra-se devidamente amparada em prova documental, consistente na ata de assembleia geral que aprovou a referida cota (ID n. 29715711), bem como memória de cálculo apresentando a dívida devidamente atualizada (ID n. 29709514).

Diante disso, não procede a alegação de ausência de título executivo extrajudicial, na pretensão executória, porquanto está devidamente acompanhada dos documentos indispensáveis ao seu conhecimento.”.

Portanto, a sentença, quanto ao título executivo não merece qualquer reparo.

Já em relação a aplicação da cláusula 33a da convenção do condomínio, a parte recorrente argumenta que é responsável pelo pagamento de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor da taxa condominial das unidades não comercializadas.

Em que pese à existência de previsão expressa contida na Convenção de Condomínio, tal alegação não merece prosperar, mormente
quando a jurisprudência é pacífica no sentido de que tal disposição contratual é abusiva e nula de pleno direito
, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos.

Ademais, as unidades não comercializadas são de propriedade da construtora/Recorrente, logo, esta deve arcar com o pagamento integral das taxas condominiais, vez que a auto concessão de desconto viola o art. 12 da Lei de Incorporações.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RESPONSABILIDADE. DÉBITOS ANTERIORES À EFETIVA IMISSÃO NA POSSE PELO COMPROMISSÁRIOCOMPRADOR. EXCESSO DE COBRANÇA. DESCONTO DE 70% DO VALOR DEVIDO. MULTA MORATÓRIA DE 2%. TAXAS ADMINISTRATIVA E CARTORÁRIA. 1. Apelação interposta da r. sentença que, em ação de cobrança de taxa de condomínio, julgou improcedente o pedido inicial por considerar que a Construtora-ré não tem mais qualquer relação material com o imóvel, já tendo ocorrido a efetiva transmissão da propriedade por meio de registro na matrícula do bem. 2. A Construtora é parte legítima para figurar no pólo passivo da lide em que se busca o recebimento de despesas condominiais geradas em período anterior à imissão do compromissário-comprador na posse do imóvel. 3. Nas aquisições de imóvel precedidas de compromisso de compra e venda, a responsabilidade quanto aos encargos de condomínio depende da relação jurídica material existente com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo compromissáriocomprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. REsp 1.345.331/RS, julgado em 08/04/2015, pelo rito dos recursos repetitivos. 4. No caso dos autos, a Construtora-ré é a responsável pelo pagamento das despesas condominiais, uma vez que, embora o Condomínio-autor reconheça a celebração do compromisso de compra e venda e também a transferência de domínio, há prova de que a imissão da compromissária-compradora na posse do imóvel ocorreu somente em data posterior às taxas inadimplidas. 5. É inaplicável a cláusula de Convenção de Condomínio que, estipulada unilateralmente pela Construtora-ré, conceda em proveito próprio, exoneração de 70% das despesas condominiais, porquanto representa benefício injustificado, que prejudica a manutenção do patrimônio comum e a onera demasiadamente os demais condôminos, gerando enriquecimento ilícito. 6. A multa de 2% é exigível porquanto prevista em Convenção de Condomínio e estipulada no limite constante do art. 1.336, § 1o, do CC. 7. Também são exigíveis as taxas administrativas e cartoriais, as quais se referem, respectivamente, aos valores despendidos com honorários advocatícios e emolumentos na cobrança extrajudicial da dívida, pois a cobrança está autorizada em Assembleia Geral e respaldada pelos arts. 389 e 395 do CC. 8. Apelação do Condomínio-autor conhecida e provida. Acordão DAR PROVIMENTO. UNÂNIME.” (TJ-DF : 20161610064083 0003810-92.2016.8.07.0020, Orgão Julgador 2a TURMA CÍVEL, Publicação Publicado no DJE : 26/04/2017 . Pág.: 281/315, Julgamento 19 de Abril de 2017, Relator CESAR LOYOLA)

Ainda:

“Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Desconto de 30% das despesas condominiais para unidades não comercializadas ou que estejam na posse da construtora. Disposição abusiva. Incidência, ademais, do art. 122 do CC. Nulidade reconhecida. Precedentes jurisprudenciais. Dever de cada condômino de pagar sua quota-parte e sem qualquer desconto. Necessidade de observância de isonomia entre os condôminos, independente de sua condição pessoal. Recurso provido. Consoante jurisprudência pacífica deste Tribunal, a cláusula que estabelece redução de 30% da taxa condominial, em favor da construtora, para as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam em sua posse, deve ser considerada abusiva e nula de pleno direito, observando-se, ainda, que sujeita uma parte ao arbítrio da outra (art. 122 do CC).” (TJ-SP - Apelação : APL 10201599320148260506 SP 1020159-93.2014.8.26.0506, Orgão Julgador32a Câmara de Direito Privado, Publicação 07/07/2016, Julgamento 7 de Julho de 2016, Relator Kioitsi Chicuta)”

Quanto à multa por embargos protelatórios, entendo que o exercício dos mecanismos processuais de defesa é uma garantia legal e constitucional, bem como que a simples oposição de Embargos de Declaração não constitui, de
per si,
o intuito protelatório da parte que o intenta, devendo, portanto, restar manifestamente caracterizado tal propósito para a incidência da multa prevista no art. 1026, § 2o, do CPC.

Deste modo, a meu ver, não restou caracterizado o caráter protelatório dos Embargos opostos pela Recorrente, uma vez que nos Embargos apresentados a parte requereu esclarecimentos quanto aos pontos omissos e obscuros que acreditava conter a sentença recorrida.

Ante ao exposto
, conheço do recurso,
dou–lhe parcial provimento tão somente
para afastar a multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, aplicada na decisão que rejeitou os Embargos de Declaração.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito, Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2022