Tribunal: TJMT
Processo: 1010306-58.2019.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ENTREGA DE IMÓVEL COM DIMENSÕS DIVERSAS DA CONTRATADA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESENVOLSO – RECURSO NÃO PROVIDO.
Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral. (Súmula 543 do STJ).
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (Tema 971 do STJ)
Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil) e a correção monetária de cada desembolso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010306-58.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GTR HOTEIS E RESORT LTDA - CNPJ: 16.966.397/0001-00 (APELANTE), DANITZA TEIXEIRA LEMES MESQUITA - CPF: 852.204.421-04 (ADVOGADO), GABRIELA VIEIRA TAZONIERO - CPF: 220.713.218-80 (APELADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ENTREGA DE IMÓVEL COM DIMENSÕS DIVERSAS DA CONTRATADA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESENVOLSO – RECURSO NÃO PROVIDO.

Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral.

(Súmula 543 do STJ).

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
(Tema 971 do STJ)

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil) e a correção monetária de cada desembolso.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Resolução Contratual c.c Restituição de Parcelas Pagas c.c Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para
confirmar a liminar deferida no alvorecer da demanda, bem como, declarar rescindido o contrato litigioso, condenando a parte requerida ainda a pagar/restituir a parte autora o valor de R$ 50.594,73, importe que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos respectivos.

Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, serão rateados entre os litigantes na proporção de 50% para cada parte.

A apelante argui que não cabe a rescisão já que não houve nenhum prejuízo à apelada pela agregação de área de APP e alterações na incorporação.

Alternativamente, alega que não deu causa ao rompimento da avença e por esse motivo, pede que haja retenção de 25% dos valores pagos, que os juros de 1% ao mês incidam

a partir do trânsito em julgado, a correção monetária, do ajuizamento da Ação, e que seja afastada a reversão da cláusula penal compensatória.

Contrarrazões no Id n.

148313200.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relatório

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Resolução Contratual c.c Restituição de Parcelas Pagas c.c Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Frações) (Id n. 148312263), cujo objeto é o Empreendimento Gramado Termas Resort Spa, na Estrada Municipal Linha Ávila, Bairro Carazal, Gramado-RS, com as seguintes especificações: Bloco A, Pavimento 1, Unidade Autônoma 117-CDM, Tipo UA: 1 quarto, Área Privativa UA: 27,98m
2
, Área Comum UA: 54,53m
2
, Área Total UA: 82,51m
2
, Produto: Classic Diamante, Fração Ideal Indivisível de: 7,69%, Correspondente a (1/12) da Unidade Autônoma, com previsão de entrega para 31/12/2018, por R$84.900,00, sendo R$ R$10.188,00 de entrada em 6 parcelas de R$ 1.698,00 mensais e sucessivas, iniciando em 13/11/2016 e o restante, R$ 74.712,00 em 60 parcelas reajustáveis de 1.245,20, sendo a primeira em 15/5/2017 e a última em 15/4/2022.

É incontroverso que o imóvel foi entregue com dimensões diferentes da contratada. Conforme se vê no documento de Id n. 148312275 e, embora o apelante alegue que não houve prejuízo para o apelado, ele não é obrigado a receber objeto diverso do contratado, assim, o rompimento da avença é por culpa sua, que entregou o imóvel fora da medidas ajustadas.

Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ já pacificou que, quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, julgamento em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe de 01/07/2020).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgamento em 10/02/2020, DJe de 12/02/2020).

Quanto a reversão da cláusula penal, em voto proferido pelo Min. Luis Felipe Salomão, que pacificou a matéria do Tema 971, que tratava da possibilidade ou não de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente, nos casos de inadimplemento da construtora, ficou definido o seguinte:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil) e a correção monetária, de cada desembolso, no caso da restituição dos valores.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios devidos ao advogado do autor para 15% do valor da condenação, mantendo-se o percentual da sucumbência recíproca.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022