Tribunal: TJMT
Processo: 1056730-10.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-30
Data de publicação: 2022-12-01

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL – NÃO CONFIGURADA – TAXA CONDOMINIAL – NATUREZA PROPTER REM – PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – DEVER DE PAGAR – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não configura inepta a petição inicial que está em conformidade com as regras processais civis.
A dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do proprietário, notadamente na espécie, que a dívida data antes do período pandêmico.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1056730-10.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Condomínio]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CONDOMINIO GOIABEIRAS SHOPPING CENTER - CNPJ: 33.711.029/0001-30 (APELADO), JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - CPF: 027.318.836-42 (ADVOGADO), HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - CPF: 884.898.506-82 (ADVOGADO), IGOR GOES LOBATO - CPF: 048.203.546-39 (ADVOGADO), SULAMITA MONTALTO FONTES DE ALMEIDA - CPF: 207.054.921-68 (APELANTE), NADSON JENEZERLAU SILVA SANTOS - CPF: 695.632.411-34 (ADVOGADO), ESPOLIO DE SULAMITA MONTALTO FONTES DE ALMEIDA (APELANTE), CECILIANA MARIA FANTINATO VIEIRA - CPF: 963.701.811-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL – NÃO CONFIGURADA – TAXA CONDOMINIAL – NATUREZA PROPTER REM – PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – DEVER DE PAGAR – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não configura inepta a petição inicial que está em conformidade com as regras processais civis.

A dívida de condomínio refere-se à obrigação
propter rem
, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do proprietário, notadamente na espécie, que a dívida data antes do período pandêmico.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1056730-10.2020.8.11.0041

APELANTE: ESPOLIO DE SULAMITA MONTALTO FONTES DE ALMEIDA

APELADO: CONDOMINIO GOIABEIRAS SHOPPING CENTER

Proc. referência
: Ação de Cobrança n. 1056730-10.2020.8.11.0041 - 7a Vara Cível de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Espólio de Sulamita Montalto Fontes de Almeida.

AÇÃO
: Cobrança, ajuizada por Condomínio Goiabeiras Shopping Center em desfavor de Sulamita Montalto Fontes de Almeida, representado por seu inventariante Lourival Fontes Filho.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Cuiabá)
julgou procedentes
os pedidos da demanda para condenar a parte requerida a pagar os débitos condominiais abertos, conforme planilha apresentada nos autos, acrescido de multa de 2%(dois por cento), juros de mora de 1%(um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação, assim como as cotas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide até a data do efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC, consignando que os valores deverão ser liquidados por simples calculo aritmético, conforme o art. 509, §2o do CPC.

Condenou ainda a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

APELO
: a apelante sustenta, em síntese, a inépcia da inicial pela falta de documentos indispensáveis, bem como a impossibilidade da cobrança em razão da pandemia provocada pelo Covid-19, por aplicação da teoria da imprevisão, ou caso não seja o entendimento, alternativamente pleiteia o abatimento em 30%(trinta por cento) do valor cobrado durante o período de fechamento do Shopping.

Assim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 148450776.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne deste recurso está em saber se a petição inicial é inepta, ultrapassada a questão, saber se cabe afastar a cobrança das taxas condominiais em razão da pandemia do Covid-19, por aplicação da teoria da imprevisão, ou reduzir o percentual do valor cobrado.

A lide advém da inadimplência quanto aos pagamentos dos encargos condominiais vencidos no período compreendido entre os meses de maio/2017 a novembro/2020, no valor de R$ 114.858,87, e de eventuais taxas vincendas no decorrer da demanda, referente à sala comercial n. 128, situada no 1o Pavimento - Piso Shopping II, área 20, com fração de 0,000990, do "Condomínio Goiabeiras Shopping Center", de propriedade do Espólio, aqui apelante.

A sentença julgou procedentes os pedidos da demanda, por considerar incontroversa a inadimplência, decisão que é objeto deste recurso.

Inépcia da inicial

O Espólio apelante argui a inépcia da petição inicial ao fundamento de falta de documentos indispensáveis, que demonstrem o critério de rateio, que indique qual a origem e a regularidade do valor mensal de condomínio.

Como cediço, é indispensável, na
cobrança de taxas
e despesas
condominiais
, que a
petição inicial
venha instruída com os
documentos
que comprovem a regularidade dos valores cobrados e a sua aprovação pelos condôminos, sob pena de faltar pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.

Sucede que no caso concreto
os documentos necessários para o deslinde da causa fazem parte do conjunto probatório.

Não há inépcia da petição inicial por falta de juntada de documento essencial, quando os documentos encontram-se juntados.

Depreende-se da inicial que a cobrança se refere ao rateio de todos os encargos condominiais, tais como água, energia, IPTU, ar condicionado, fundo de reserva e o fundo de promoção e propaganda, nos termos do que dispõe a Convenção de Condomínio, o Regimento Interno e a Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais do Goiabeiras Shopping Center,
conforme planilha apresentada nos autos
.

Verifica-se, ademais, que foram juntados a
Convenção de Condomínio, a Ata da Assembleia Geral e Extraordinária, datada de 28/03/2019, em que ficou deliberado no item iv da pauta, que após análise e debates, o rateio e a definição das contribuições dos Condomínios foram ratificada pela maioria dos Condôminos presentes à referida Assembleia, (Id. 148450723 - pág. 1-2), assim também a Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais Regedoras das Locações (Id. 148450724 – pág. 1).

Rejeita-se
a aludida arguição de inépcia da inicial.

Mérito

De todo o processado tem-se que a inadimplência é incontroversa nos autos.

Conforme argumenta o apelante a taxa condominial não pode ser cobrada no período de pandemia, em razão da aplicação da teoria da imprevisão, todavia a inadimplência data de período bem anterior ao pandêmico, ou seja, decorre desde o mês de maio do ano de 2017.

Como bem acentuado na sentença impugnada as despesas condominiais se constituem em obrigações
propter rem
, ou seja, são próprias da coisa, perseguindo-a seja na posse ou propriedade.

Nesse sentido esta eg. Câmara já decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – PROPRIETÁRIO FALECIDO - INVENTÁRIO NÃO CONCLUÍDO -

SENTENÇA REFORMADA PARA CONDENAR O ESPÓLIO REPRESENTADO PELO HERDEIRO QUE ESTIVER NA POSSE E ADMINISTRAÇÃO DO BEM – RECURSO PROVIDO.

A dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do atual proprietário.

Se o proprietário do imóvel é falecido, a parte legítima para figurar no polo passivo da ação é o espólio, representado pelo inventariante e, enquanto não aberto o inventário, os herdeiros que estão na posse e administração do bem.

(N.U 0026813-70.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 13/10/2021)

Logo, considerado que o Espólio apelante é o proprietário do imóvel em questão, em condomínio, é devido o pagamento das taxas condominiais.

E, considerada a incontroversa inadimplência, é mesmo o caso de manter na íntegra, pelos próprios e jurídicos fundamentos, a sentença recorrida que consignou:

“[...] incontroversa a inadimplência da parte Requerida no tocante ao pagamento das cotas condominiais vencidas desde maio/2017 a novembro/2020, impõe-se reconhecer a procedência da cobrança formulada,
abrangendo, inclusive, das cotas condominiais que se vencerem e não forem pagas no curso do feito, à luz do disposto no art. 323, do Código de Processo Civil
.

Como cediço, as taxas e despesas de condomínio tem natureza de obrigação propter rem, ou seja, adere à coisa, perseguindo-a seja na posse ou propriedade de quem for.

A definição da responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais não decorre do registro do instrumento particular no álbum imobiliário, mas da relação jurídica existente com o imóvel.

Nesse diapasão,
as despesas do condomínio deve ser assumida pelo proprietário da unidade que o compõe, ainda que não ocupem o imóvel, sendo que o simples inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor
.

[...]

Em relação a impossibilidade de cobrança do fundo de promoção em razão da pandemia de Coronavírus, no período em que houve fechamento dos Shopping em razão da pandemia, sem razão contudo.

Primeiramente, convém salientar que é manifesto o prejuízo econômico sofrido pelos condôminos em geral durante o período de pandemia, tendo em vista que com o fechamento das lojas diminuiu receita/lucro para honrar suas obrigações na integralidade, porém, necessário destacar que a parte Ré tornou-se inadimplente a longa data anterior a pandemia Covid-19, desde maio/2017, ou seja, mais de três anos antes da pandemia, não havendo qualquer guarida o seu pedido de abatimento dos valores.

Nesta toada, ante inadimplemento condominial de longa data, e inexistência de comprovação da impossibilidade do pagamento das taxas condominiais, devendo prevalecer aquilo que foi contratado, uma vez que a Requerente não deixou de disponibilizar o espaço comercial para a Ré usar e gozar do imóvel.

Portanto, incontroversa a inadimplência da parte Requerida no tocante ao pagamento das cotas condominiais e acessórias vencidas, conforme planilha (Id. 45334865), impõe-se reconhecer a procedência da cobrança formulada,
abrangendo, inclusive, das cotas condominiais que se vencerem e não forem pagas no curso do feito, à luz do disposto no art. 323, do Código de Processo Civil
”.

Quanto aos meses em que o shopping esteve fechado, o apelado argumenta que apesar de persistirem, foram consideradas as diminuições das despesas, questão a ser observada e considerada na fase de cumprimento da sentença.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/11/2022