Tribunal: TJMT
Processo: 0051831-59.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-04
Data de publicação: 2022-03-05

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA E REVISÃO/NULIDADE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS – dano moral configurado – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO E DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
Na espécie, as empresas rés são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido e ambas integram a cadeia de fornecedores.
“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” – Tema 996 do STJ.
O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados entre a data que deveria ter sido entregue até a efetiva entrega das chaves.
Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria –, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0051831-59.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS - CPF: 804.658.461-49 (APELADO), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO), GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS - CPF: 804.658.461-49 (APELANTE), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS PROVIDO EM PARTE E O DE RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A E OUTRO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA E REVISÃO/NULIDADE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA –

REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS –

dano moral configurado
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO E
DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO
.

Na espécie, as empresas rés são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido e ambas integram a cadeia de fornecedores.

“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”
– Tema 996 do STJ.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados entre a data que deveria ter sido entregue até a efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria –, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
0051831-59.2015.8.11.0041

APELANTES:
GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS,
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA – SPE LTDA. e outro

APELADOS:
OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível e adesivo interpostos, respectivamente, pelo
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA – SPE LTDA. e outro
(requeridos) e
GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS
(autor),
contra r. sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da
ação e cobrança de cláusula penal em contrato c/c nulidade e/ou revisão contratual c/c reparação por danos morais e materiais
ajuizada em face de
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA – SPE LTDA. e outro
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar nula a cláusula contratual de reajuste monetário (clausula 4), com fulcro no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, além de determinar as corrés a revisão do valor do saldo remanescente contratado de R$132.966,57 (cento e trinta e dois mil, novecentos e sessenta e seis reais e cinquenta e sete centavos), com incidência da correção monetária apenas a partir da regularização das pendências por parte das corrés, previstas nos subitens do item “b” da petição inicial, bem como à restituição da diferença que se apurar em liquidação de sentença.

Ainda, condenou as corrés ao pagamento dos danos materiais, consistentes nos valores dos alugueres comprovados nos autos, compreendido pelo período de 20 de fevereiro de 2012 a 12 de marco de 2015, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IBGE a contar da citação.

Condenou, por fim, as partes a pagarem, em igual rateio, as despesas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o c/c art. 86,
caput
do CPC, a ser apurado em liquidação de sentença, suspensa a exigibilidade em relação ao autor, por litigar sob o pálio da justiça gratuita (art. 98, §3o).

Inconformadas, as
requeridas-apelantes
aduzem, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da segunda demandada (RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A), afirmando, para tanto, que apenas a empresa Sistema Fácil fez parte da relação negocial e que apesar de pertencerem ao mesmo grupo econômico, se tratam de pessoas jurídicas diversas.

No mérito, asseveram “
que ao contrário do que tenta fazer crer o Apelado, conforme se verifica no referido ITEM 06 do “quadro resumo”, o prazo de conclusão da obra está inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO
” (sic).

Destacam que
“não há que se falar na ausência de prazo para conclusão das obras pela Apelante”
(sic).

Acrescentam que “
conforme Termo de Liberação de Recursos Financeiros (anexo junto a defesa), a liberação dos recursos financeiros da etapa da unidade objeto da presente demanda, ocorreu em 18/03/2011. Assim, a Apelante teria prazo de 12 meses para conclusão da unidade, que se findaria em 18/03/2012, salientando-se que há ainda cláusula de tolerância de 120 dias úteis, conforme cláusula do Contrato de Compra e Venda”
(sic).

Apontam, ainda, que “
o Habite-se referente a Etapa do empreendimento na qual está localizado o imóvel do Apelado fora expedido em 07/08/2012”
e que
“haja vista que o Apelado obteve financiamento para pagamento da Parte B do Contrato apenas em 18/06/2014, a Apelante agendou a vistoria para entregar a unidade ao Apelado”
(sic).

Dizem que
“que na remota hipótese da consideração de atraso por parte da Apelante, é certo que sua obrigação cessou quando da expedição do habite-se em agosto de 2012, pois, a partir de então, a unidade não foi entregue exclusivamente por desídia da parte Apelada”
(sic).

Afirmam a impossibilidade de condenação ao pagamento de danos materiais, sob a justificativa de que o contrato de locação acostado pela parte autora não possui os requisitos legais de validade, qual seja, a assinatura de duas testemunhas.

Advogam que
”totalmente infundada a alegação do Apelado de não ter sido informado sobre a atualização monetária que sofreria o saldo devedor contratado, razão pela qual deverá ser dado integral cumprimento ao instrumento firmado entre as partes, vez que suas cláusulas são de total conhecimento de todos”
(sic).

Com base nesses argumentos, pugnam pelo provimento do recurso, para reformar a sentença de primeiro grau, nos termos do pedido recursal (Id 92594005).

Contrarrazões ofertadas pelo autor, em que rechaça a preliminar suscita, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso (Ids 92594008 a 92594011).

Por sua vez, em recurso adesivo, o
autor
afirma que
“constatado o atraso na entrega da obra, nenhuma é a dúvida do direito do adquirente a reparação pelos prejuízos advindos dessa ocorrência, devendo ser mantida a condenação das Apeladas ao pagamento da multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o Valor de R$ 230.000,00, pelo atraso na entrega da obra, com fundamento no art. 408 c/c art. 416, parágrafo único, parte final, do Código Civil e no item 5.17, parte final, do instrumento particular de promessa de compra e Venda firmado entre as partes, mais juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil”
(sic).

Esclarece, assim, que reclamou o recebimento de danos materiais relativos ao período compreendido entre a data da entrega dos documentos às requeridas, ora apeladas, para que providenciasse o financiamento, ou seja, 09/07/2010 até a data em que o apelante foi efetivamente emitido na posse do bem (12/03/2015), afirmando que
“os danos materiais são devidos a partir de 09/07/2010, urna vez que, ao realizar o negócio jurídico o Apelado se programou previamente para tal investimento e criou, portanto, expectativa em torno da data prevista para imitir-se na posse do imóvel, impondo-se se a devida compensação por parte das Apelantes pelo que perdeu ou deixou de lucrar (...)”
(sic).

Assevera que no tocante ao pleito autoral dos danos morais, em que pese o entendimento estabelecido na sentença de que não houve configuração do dano indenizável, tal entendimento não pode prosperar, posto que em se tratando de uma relação do consumo, as apeladas respondem independentemente da existência de culpa pelos danos causados.

Forte nesses argumentos, requer o provimento do recurso, com a total procedência dos pedidos iniciais, nos termos acima delineados.

As apeladas apresentaram contrarrazões (Ids 92594016 a 92594019), rebatendo as razões do recurso manejado pelo autor, pugnando pelo desprovimento do mesmo.

Preparo recursal recolhido pelas requeridas, conforme Id 93152451. Por sua vez, o autor é beneficiário da gratuidade da justiça, conforme certidão de Id 93151967.

Por entender que a matéria em discussão é passível de autocomposição, determinei a remessa dos autos à Central de Conciliação e Mediação do 2o Grau, contudo as partes não chegaram ao acordo, conforme termo de audiência de Id 105590972.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal acerca do acerto ou não da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para:
(i)
declarar nula a cláusula contratual de reajuste monetário (clausula 4), com fulcro no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor;
(ii)
determinar que as corrés revisem o valor do saldo remanescente contratado de R$132.966,57 (cento e trinta e dois mil, novecentos e sessenta e seis reais e cinquenta e sete centavos), com incidência da correção monetária apenas a partir da regularização das pendências por parte das corrés, previstas nos subitens do item “b” da petição inicial, mediante restituição da diferença que se apurar em liquidação de sentença; e
(iii)
condenar as corrés ao pagamento dos danos materiais, consistentes nos valores dos alugueres comprovados nos autos, compreendido pelo período de 20 de fevereiro de 2012 a 12 de marco de 2015, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IBGE a contar da citação.

Inconformadas, tanto as requeridas quanto o autor se insurgiram dos termos da sentença, sendo que as demandadas requerem preliminarmente o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da empresa corré RNI e, no mérito, a improcedência da pretensão por ausência de comprovação do atraso e descumprimento contratual, ao passo que o autor visa a condenação das requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais, bem como a ampliação do pagamento de indenização por danos materiais para que ocorra a partir da entrega da documentação para o financiamento (09/07/2010) até a data em que foi efetivamente imitido na posse do bem (12/03/2015).

Pois bem. Antes de adentrar ao cerne da questão, pertinente analisar a
preliminar
suscitada pelas requeridas-apelantes de ilegitimidade passiva da empresa corré RNI
NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
.

Para tanto, sustentam que o contrato de compra e venda do imóvel objeto da demanda foi firmado entre a empresa Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. e o autor, ora apelado, ficando evidente que a empresa RNI não faz parte da relação jurídica formada entre as partes, não tendo qualquer obrigação ou responsabilidade em decorrência deste pacto que possa ensejar-lhe obrigação em compor a lide e responder pelo resultado dela, seja ele qual for.

A arguição de ilegitimidade passiva, no entanto, não se sustenta, porquanto
basta uma simples análise do conjunto probatório produzido nos autos para se verificar que a RNI Negócios Imobiliários S.A., nova denominação da Rodobens Negócios Imobiliários, foi a empresa responsável pela divulgação e intermediação do empreendimento, e como confessado pela mesma nas próprias razões recursais, faz parte do mesmo grupo econômico da requerida Sistema Fácil e, portanto, integra a cadeia de consumo, de modo que responde solidariamente pelos prejuízos causados ao consumidor pela falha na prestação dos serviços.

O entendimento jurisprudencial desta Corte de Justiça não difere do acima enunciado. Confira-se:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS ENTREGA DAS CHAVES – PRESCRIÇÃO DECENAL –
ILEGITIMIDADE PASSIVA
– AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS –
ATRASO INJUSTIFICADO
– RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Patente o interesse de agir quando preenchido os requisitos de necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.

O mero inadimplemento contratual não gera abalo moral.”
(N.U 1052581-05.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 07/12/2021)

Dessa forma,
rejeito
a preliminar arguida.

Quanto ao mérito, entendo que a sentença merece parcial reforma. Explico.

Consta na inicial que o autor firmou, em
20/08/2010
, o Instrumento Particular de “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de imóvel e Outras Avenças” correspondente a uma unidade autônoma futura e outras avenças, do imóvel situado no
“Condomínio Rio Coxipó”
, unidade 65, Modelo TN87, Fachada F1, na 13 Etapa do Empreendimento pelo valor total de R$230.000,00 (duzentos e trinta mil reais).

Alega que, segundo restou avençado, o prazo para a entrega da unidade autônoma era de
12 (doze) meses
, contados da confirmação da liberação dos recursos financeiros, o que, conforme consta dos autos, ocorreu em
18/03/2011
.

Por outro lado, as requeridas confessam em sede de contestação que conforme Termo de Liberação de Recursos Financeiro anexados à peça de defesa, a liberação dos recursos financeiros da etapa da unidade objeto da presente demanda ocorreu tão somente em 18/03/2011 e que teriam o prazo de 12 (doze) meses para a conclusão da unidade, que se findaria em 18/03/2012.

Ocorre que o autor aponta e comprova que o prazo não foi respeitado, pois a entrega das chaves ocorreu apenas em
12/03/2015
,
conforme restou incontroverso nos autos.

Pois bem. Importante alinhar as datas dos fatos, para então analisar o pleito recursal.

Nesse passo, extrai-se que o autor-apelante assinou o contrato de compra e venda em
20/08/2010
e de acordo com o Quadro 6, item 6.1.1, observa-se que a disposição do prazo de conclusão da Unidade Autônoma, ficou estabelecido o seguinte:

“
06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinado à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.

6.1.2. Em ocorrendo Liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas sera acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.
”

Ao que se infere dos autos, constata-se que a data prevista para a entrega de chaves está vinculada à concessão do financiamento, o que é vedado pela jurisprudência consolidada do STJ, por ocasião do julgamento do REsp no. 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO IESPECIAL. ACAO DE_INDENIZACAO. PROMESSA DE COMPRA E VENNDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMQVEL. REPACTUACAO DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULACAO DO PRAZO DE ENT_REGA DA OBRA A CONCESSAO DO FINANCIAMENTO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NAO PROVIDO.

1.
Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado a concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância"

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURELIO BELLIZZE, SEGUNDA SECAO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019
). 2. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ, Aglnt no Aglnt no AREsp 1507011/RS, Min. Raul Araújo, 4a Turma, 11.5.2020, DJE 25.5.2020)

Portanto, segundo a tese firmada no Tema 996 da Corte Superior, a vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento, cria a favor do vendedor vantagem exagerada, razão pela qual deve mesmo ser declarada nula a cláusula 6a no que diz respeito à respetiva vinculação.

Dessarte, como se vê, houve no caso em tela vinculação ilegal do prazo de entrega da unidade autônoma a concessão de financiamentos para diferentes etapas, além de demora na efetiva entrega do imóvel por culpa das corrés e a despeito das alegações das requeridas no sentido de que a quitação total do contrato se deu apenas em 18/06/2014, é certo que a própria requerida (RNI) expediu informativo em 12 de setembro de 2011 (Id 92590484 – fl. 51), mencionando o seguinte:

“(...) considerando nosso compromisso de me manter informado acerca de todos os andamentos da edificação e conclusão das obras do empreendimento supramencionado, é a presente para lhe informar que foi formalizado perante ao Debentures em 18 de março de 2011 o “Contrato de financiamento à produção de Imóveis do
o citado empreendimento, viabilizando assim a liberação de recursos à sua edificação.

Desta forma, nos termos do ajustado no instrumento particular de venda e compra firmado com o(a) senhor(a), a conclusão das obras da etapa construtiva onde se localiza a casa pelo(a) senhor(a) adquirida
tem previsão para o dia 21 de março de 2012
, a partir de quando iniciaremos os trâmites para obtenção do “habite-se” respectivo perante a Prefeitura Municipal,
possibilitando o início das entregas das chaves.
”

Assim, considerando que houve a liberação dos recursos financeiros da etapa da unidade objeto desta demanda em 18/03/2012, com a expedição de ‘habite-se’ em 07/08/2012, inquestionável a constatação do atraso, porquanto as chaves apenas foram entregues ao consumidor em
12/03/2015
.

Portanto, não há como eximir as requeridas da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Assim, razão assiste ao autor-apelante quanto ao pleito de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Importante ressaltar que não se desconhece do entendimento de que
mero inadimplemento contratual não gera dano moral, no entanto, como já dito alhures, a demora e a frustração apresentada na hipótese, ensejam sim tal reparação.

No que pertine ao
quantum
indenizável, a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise, tenho que o valor de
R$10.000,00 (dez mil reais)
se mostra razoável, principalmente porque o atraso na entrega causou ao autor configura dissabores que fogem ao mero aborrecimento.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte de Justiça:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – DEVER DE RESSARCIR ALUGUÉIS – LUCROS CESSANTES – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
O Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento no sentido de que o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes de aluguéis, que deixaria de pagar ou que poderia perceber durante o período de mora da construtora, independente da comprovação de dano.
Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.
No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.”
(N.U 0025705-06.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 03/02/2020)

Nessa mesma linha é o entendimento desta egrégia Câmara:

“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – AFASTADA – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC –
RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES –
DANO MORAL DEVIDO
– VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

O prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do C. Civil, e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que definitivamente não é o caso dos autos. Precedentes do STJ.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Inteligência do parágrafo único, do art. 7o, do CDC.

Na espécie, as empresas rés são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido.

A Caixa Econômica Federal não possui legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel adquirido com recurso do “Programa Minha Casa Minha Vida”, nos casos em que atua meramente como agente financeiro, restando patente a competência da Justiça Estadual para julgar o caso em análise.

Este Sodalício tem entendimento pacífico no sentido de que o interesse processual nasce no momento em que a parte tem necessidade de ir a juízo para atingir a tutela pretendida e, ainda, quando esta tutela jurisdicional lhe traz alguma utilidade do ponto de vista prático.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(N.U 1047278-10.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Vice-Presidência, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 04/08/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEMORA INJUSTIFICADA NA ENTREGA DO BEM – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias se submetem à legislação consumerista.
Descumprido o contrato entabulado entre as partes pela empresa construtora, esta responde pela obrigação acordada no respectivo instrumento, o que enseja o pagamento de lucros cessantes até efetivo cumprimento contratual
(TJMT. AI 108422/2016, J. em 18.04.2017).
Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização. Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.
”
(N.U 0009081-47.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/02/2019, Publicado no DJE 08/03/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ATRAVÉS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – NECESSIDADE DE CLÁUSULA EXPRESSA –
ATRASO NA ENTREGA – DANO MATERIAL

E DANO MORAL CONFIGURADOS
– SENTENÇA REFORMADA – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RESP. n.o 1.729.593/SP – JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. “[...] Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. [...]”(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Verificado que o atraso na entrega da obra ultrapassou a esfera do mero dissabor cotidiano, além de representar frustração da realização do sonho da casa própria, resta caracterizado o dano moral.
”
(N.U 0000599-41.2016.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

Melhor sorte, no entanto, não socorre o autor quanto ao pedido relacionado à multa moratória, porquanto, como bem pontuado pelo Magistrado
a quo
, a aplicação da multa de 10% (dez por cento) somente incidiria no caso de resolução do contrato e sobre todas as parcelas pagas que seriam restituídas ao comprador (cláusula 5.17), o que não é a situação dos autos.

De mais a mais, quanto ao pleito recursal do autor de que os danos materiais devem ser pagos a partir da entrega da documentação para financiamento (09/07/2010), da mesma forma tenho que razões de direito não lhe socorre, devendo ser mantido o entendimento do Magistrado a
quo
também neste ponto, porquanto considerou o período do efetivo atraso na entrega da obra até a data que o mesmo fora imitido na posse do bem.

Ainda, como bem pontuado na sentença de origem, houve no caso em tela vinculação ilegal do prazo de entrega da unidade autônoma à concessão de financiamentos para diferentes etapas, além de demora na efetiva entrega do imóvel por culpa das requeridas, de modo que o consumidor não pode, por isso, ser punido com a aplicação da cláusula contratual de reajuste do saldo remanescente (Cláusula 4a), por força do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, nenhum reparo a fazer no ponto da sentença que determinou a nulidade da aludida cláusula e a revisão do valor do saldo remanescente contratado, a fim de determinar a incidência da correção monetária apenas a partir da regularização das pendências por parte das corrés, de modo a evitar que o autor arque pelo comportamento culposo destas, restituindo-se em favor do autor o valor pago abusivamente, conforme o que se apurar em liquidação de sentença.

Por fim, no tocante as teses recursais das requeridas-apelantes, pelos argumentos acima delineados, restam todos afastados, porquanto o Magistrado
a quo
muito bem fundamentou acerca da responsabilidade das mesmas quanto ao descumprimento contratual e atraso na entrega do imóvel, entendimento do qual compactuo, não havendo reparos a fazer neste aspecto.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
GUILHERME RODRIGUES DE FREITAS
, para condenar as apeladas, solidariamente, ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais),
a título de danos morais, acrescidos de juros a partir da citação e correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ)
. Por consequência
NEGO PROVIMENTO
ao recurso das requeridas.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais, devendo
a
s
ré
s
arcar
em
com
sua totalidade
,
haja vista ter a parte autora decaído em parte mínima dos pedidos,
nos termos dos artigos 8
6
,
parágrafo único
, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2022