Tribunal: TJMT
Processo: 1016489-96.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-09
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – STJ, SÚMULA No 543 – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016489-96.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NEIDILSON JOAO DA SILVA - CPF: 009.834.361-00 (APELANTE), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (REPRESENTANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – STJ, SÚMULA No 543 – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por NEIDILSON JOAO DA SILVA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “
Indenização por Danos Materiais e Morais
”

(Proc. no 1016489-96.2017.8.11.0041), ajuizada pelo apelante contra CONCREMAX - CONCRETO ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA,
julgou o pedido improcedente por verificar que “
o autor confirma na petição inicial que foi cientificado pela ré de que não haveria a devolução do sinal, ou seja, ele estava ciente dos termos da proposta
”, e, “
quanto à alegação de que recebeu notificação informando a rescisão unilateral em virtude de alteração em seu emprego, tal fato não restou minimamente comprovado nos autos, ao contrário, o autor anexou à inicial documento demonstrando sua desistência
(...),
restando, portanto, comprovado que o autor deu causa à rescisão contratual, a improcedência dos pedidos é dever que se impõe
”
(cf. Id. no 121355049).

O apelante afirma que “
firmou a proposta de compra e venda de um imóvel no valor de R$ 90.000,00, sendo acordado o valor de R$1.000,00 a titulo de sinal, bem como o valor de R$4.000,00 parcelados,
(...)
, ocorre que, no mês de setembro/2014, após 1 ano do compromisso de compra e venda, a apelada informou que o contrato iria ser rescindido pelo motivo do autor ter trocado de emprego
”, e, por isso, “
assinou o termo de rescisão contratual, sendo que ficou pactuado a devolução do valor de R$3.889,21 em parcela única no dia 26/09/2014
”; sob esse enfoque, argumenta que, embora “
o Juízo a quo mencione que o apelante não trouxe aos autos comprovações de sua alegações quanto ao motivo da rescisão, qual seja, que o apelante teria mudado de emprego,
(...)
, ao observamos a contestação da apelada,
(nota-se que ela)
não trouxe aos autos qualquer documento que pudesse contrapor os fatos alegados, somente alegou que o apelante não adimpliu com o contrato
”.

Diz, por outro lado, que, “
mesmo que
(...)
tenha dado causa a rescisão contratual, seja por inadimplência ou ausência de apresentação de documentos, deve aplicar ao caso concreto o que dispõe a súmula 543 do STJ, que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcial ou integral
”, e alega que “
a negativa da devolução dos valores pagos, considerando que
(...)
está desde setembro/2014 aguardando a devolução dos valores pagos, é capaz de ensejar o dano moral, tal situação causa quebra nas expectativas, quebra na confiança nos serviços prestados, frustração e stress,
(...),
ademais, a condenação em danos morais não se trata apenas de pagamento em pecúnia aos apelantes, trata-se que medida pedagógica com intuito de coibir que as apeladas causem a mesma frustração e tristeza nos demais consumidores
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para seja reformada a sentença, “
com a consequente condenação da apelada para restituir os valores pagos pelo apelante, bem como seja condenada a indenizar os danos morais
”

(cf. Id. no 121355055).

A apelada ofertou contrarrazões junto ao Id. no 121355055, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada deu a seguinte solução ao litigio:

“Relata a inicial que o autor firmou com a ré contrato de compra e venda de imóvel com entrega em data futura para aquisição de uma unidade residencial no Empreendimento denominado Residencial Flor de Liz, Quadra 05, Lote 17, com área de 180,63m2, no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Informa ter realizado o pagamento do sinal na quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais) em dinheiro, além de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) de forma parcelada, com vencimento da primeira prestação para o dia 15/12/2013. O saldo remanescente seria pago mediante uso do FGTS e financiamento bancário.

Informa que em setembro de 2014 fora informado pela ré da rescisão do contrato, sob a justificativa de que teria se mudado de emprego e que seria devolvido apenas o valor de R$ 900,00 (novecentos reais) com a assinatura do termo de rescisão. Passado dois anos da rescisão do contrato, a ré não efetuou a devolução do valor total pago, em que pese diversas reclamações.

Requereu a condenação da ré ao pagamento de R$ 4.789,21, além de indenização pela perda do tempo produtivo no valor de R$ 8.800,00 e R$ 52.800,00 a título de dano moral.

(...)

Citada, a ré defende que a rescisão do contrato ocorreu porque o autor assinou apenas a proposta de compra, deixando de apresentar a documentação necessária para continuidade do negócio. Assim, diante da falta de apresentação de documentos e pagamentos, não foi possível a continuidade da compra e venda, eis que sequer houve assinatura do contrato definitivo. Defende que na proposta ficou claro que o autor perderia as arras no caso de ausência de apresentação dos documentos faltantes.

De fato, na proposta de compra assinada pelas partes e juntada no Id 7350410, consta que ‘a inobservância e não atendimento de qualquer um destes requisitos ensejará no imediato cancelamento da presente proposta, oportunidade em que o valor pago a título de sinal, neste ato ou quando da assinatura de seu Contrato com a Construtora, será retido pela Construtora como despesas operacionais, não havendo qualquer hipótese de restituição do mesmo’.

Outrossim, o autor confirma na petição inicial que foi cientificado pela ré de que não haveria a devolução do sinal, ou seja, ele estava ciente dos termos da proposta.

Quanto à alegação de que recebeu notificação informando a rescisão unilateral em virtude de alteração em seu emprego, tal fato não restou minimamente comprovado nos autos, ao contrário, o autor anexou à inicial documento demonstrando sua desistência (Id. 7350420).

Desta feita, verifica-se que o autor não se desincumbiu do ônus probatório lhe imposto por força do artigo 373, I, CPC, pois, em que pese a facilitação da comprovação dos direitos pelos consumidores, este não está isento de comprovar de forma mínima os alegados fatos, mesmo depois de especificamente intimado para esta finalidade (Id 51005744).

(...)

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados por NEIDILSON JOÃO DA SILVA em desfavor de CONCREMAX – CONCRETO, ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA.”

O “
Termo de Resilição Contratual
” é prova bastante de que o autor/promitente comprador deu causa à rescisão contratual, constando ali a sua expressa confissão de que desinteresse na manutenção do negócio jurídico (cf. Id. no 121355000), não havendo menor indício de que a real motivação teria sido o superveniente desinteresse da Construtora/ré em função da troca de emprego do promitente comprador.

É certo que a relação havida entre autor e ré é de natureza consumerista, regulamentada pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que, entre outras garantias processuais, comtempla o consumidor hipossuficiente com a inversão do ônus probatório em desfavor do fornecedor de serviço (CDC, art. 6o, VIII), o que, no entanto, não significa isenção da responsabilidade de comprovar os fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I), mas sim mecanismo de facilitação da defesa de seu direito em Juízo; o espírito da norma consumerista se volta à facilitação da defesa dos direitos do consumidor, sem, contudo, comprometer a isonomia do processo, sendo assim,
a inversão do ônus da prova tem por finalidade facilitar a tutela objetivada pelo consumidor, mas não a de lhe assegurar a vitória, nem de estabelecê-lo em posição meramente passiva no feito.

Diante da natureza confirmatória do valor cobrado a título de arras/sinal no contrato celebrado entre as partes, mesmo diante da constatação da culpa do promitente comprador à rescisão da promessa de compra e venda, segundo orienta a jurisprudência do STJ, “
o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 1o/8/2018), sendo, pois, aplicável à espécie o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (STJ, Súmula no 543).

Sobre o tema:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO PELO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018). (...)” (AgInt no AREsp n. 2.004.942/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/4/2022, DJe de 25/4/2022.)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE, APÓS RECONSIDERAR DELIBERAÇÃO ANTERIOR DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. (...). 3. Consoante o REsp 1723519/SP, julgado pela Segunda Seção, as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes. Incidência da Súmula 83 do STJ. 4.Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). (...).” (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.739.406/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 4/3/2022)

A jurisprudência do STJ também firmou orientação de que “
é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
”

(STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), julgado em 20/02/2018), afinal, “
as despesas gerais do construtor, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, já estão incluídas no percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes
” (STJ - Segunda Seção - REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019), e, ainda sob essa perspectiva, em casos como o dos autos, “
tem-se considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp no 725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Fixados essas premissas, considerando que a Construtora/ré não fez prova de que restituiu quaisquer valores ao autor, e que a desistência do contrato ocorreu bem no início da relação, não gerando maiores contratempos ou prejuízos ao desenvolvimento do projeto, tenho que a retenção do percentual de 10% do valor total das prestações efetivamente pagas é medida justa e adequada às particularidades do caso.

A demora na restituição dos valores certamente configura ato ilícito e importa em sérios aborrecimentos, todavia, por si só, não se pode dizer que constituiu fato capaz de ensejar o dano moral indenizável, não havendo demonstração da existência de outras lesões ou, então, excepcional intensidade daquela naturalmente experimentada pelo autor em decorrência do ato ilícito, inclusive porque ele nada trouxe aos autos nesse sentido, nem produziu durante o processo, de modo que, nesse ponto, a sentença deve ser mantida.

Pelo exposto, provejo parcialmente o recurso, para condenar a ré/apelada
a restituir 90% (noventa por cento) do total pago pelo autor em razão do contrato objeto da lide, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida. Frente a alteração do desfecho decisório, redistribuo os ônus de sucumbência na proporção de 50% para cada parte, inclusive honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre valor da condenação.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2022