Tribunal: TJMT
Processo: 0012510-17.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-25

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – PEDIDOS DE INVERSÃO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRETENSA VINCULAÇÃO DO PRAZO A EVENTO EXTERNO – NULIDADE – TEMA 996 DO STJ – ATRASO CONFIGURADO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR INDENIZATÓRIO INALTERADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO
1. É nula a vinculação do prazo de entrega de unidade autônoma em construção a negócio jurídico externo, a exemplo de financiamento bancário. Tema 996 do STJ.
2. Configurada a mora do vendedor, é cabível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor. Tema 971 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0012510-17.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), BRUNO ANDERSON CRUZ DE ALMEIDA - CPF: 008.075.691-35 (APELADO), JANAINA DO AMARAL SILVA - CPF: 019.887.871-06 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – PEDIDOS DE INVERSÃO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRETENSA VINCULAÇÃO DO PRAZO A EVENTO EXTERNO – NULIDADE – TEMA 996 DO STJ – ATRASO CONFIGURADO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR INDENIZATÓRIO INALTERADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

1. É nula a vinculação do prazo de entrega de unidade autônoma em construção a negócio jurídico externo, a exemplo de financiamento bancário. Tema 996 do STJ.

2. Configurada a mora do vendedor, é cabível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor. Tema 971 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ VI – SPE LTDA
e
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
, contra a sentença que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Repetição de Indébito”

em epígrafe, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para
(i)
inverter a cláusula penal em favor do consumidor, condenando as rés ao pagamento de multa equivalente a 2% do preço do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação válida, além do pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais.

As rés apelantes suscitam preliminar de nulidade da sentença por julgamento “extra petita”. No mérito, alegam que não houve atraso na entrega do imóvel, eis que a contagem do prazo contratual foi condicionada à obtenção de financiamento pelas vendedoras. Dizem que o prazo para a conclusão da obra se encerraria em dezembro de 2014, mas que havia prazo de 60 dias para a entrega do bem. Afirmam que a imissão do autor na posse do imóvel não ocorreria antes do pagamento integral do contrato. Defendem a inaplicabilidade da multa contratual e a ausência de dano moral.

As contrarrazões foram apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais fundamentada em suposto atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda.

A tese de que o prazo de entrega do imóvel estava vinculado à obtenção de financiamento não merece acolhimento.

Isso porque o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que é nula a vinculação do prazo de entrega do imóvel à obtenção de financiamento ou à celebração de negócio jurídico de qualquer espécie, ressalvada a previsão do prazo de tolerância (Tema 996):

“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”

Pela mesma razão, não há que se falar em julgamento “extra petita”.

É sabido que o juiz não se vincula ao enquadramento jurídico proposto na inicial. Ao litigante compete trazer os fatos ao conhecimento do magistrado, que, por sua vez, deve subsumi-los à norma jurídica aplicável.

Considerando que o autor relatou — e comprovou — que o prazo da entrega do imóvel foi condicionado à obtenção de financiamento por parte das rés, decidiu corretamente o sentenciante ao aplicar a tese vinculante do STJ, de forma a contar o prazo a partir da celebração do contrato. Assim, a decisão impugnada encontra-se em conformidade com o postulado
iuria novit curia
.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência:

“PROCESSO CIVIL. ANULAÇÃO DE MULTA COM BASE EM FUNDAMENTOS JURÍDICOS DIVERSOS DOS SUSCITADOS NA PETIÇÃO INICIAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. BROCARDOS MIHI FACTUM DABO TIBI IUS. IURIA NOVIT CURIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA CAUSA DE PEDIR E PEDIDO. POSSIBILIDADE. 1. A sentença extra petita é aquela que examina causa diversa da que foi proposta na inicial, sendo desconexa com a situação litigiosa descrita pelo autor, bem como com a providência jurisdicional que dela logicamente se extrai. 2. Não há provimento extra petita quando a pretensão é deferida nos moldes em que requerida judicialmente, ainda que com base em argumentação jurídica diversa daquela suscitada na petição inicial. É sabido que o magistrado não está adstrito à fundamentação jurídica apresentada pelas partes, cumprindo-lhe aplicar o direito à espécie, consoante os brocardos latinos mihi factum dabo tibi ius e iuria novit curia. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, não há ofensa ao princípio da congruência ou da adstrição quando o juiz promove uma interpretação lógico-sistemática dos pedidos deduzidos, mesmo que não expressamente formulados pela parte autora. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.”

(STJ - AgRg no REsp: 1530191 GO 2015/0095984-5, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 04/08/2015, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2015)

A alegação de que a inadimplência do autor impediria a imissão na posse, além de caracterizar inovação recursal — porque não suscitada em contestação — é incompatível com a prova dos autos, tendo em vista a mensagem eletrônica contida no id. 148295653 – 11, na qual, em resposta a uma reclamação do demandante, um preposto de uma das rés declara que inexistiam pendências financeiras em nome do adquirente.

Nessa conjuntura, a sentença deu a melhor solução ao litígio ao reconhecer o atraso na entrega do imóvel e aplicar o tema repetitivo 971 do STJ, de modo a inverter a cláusula penal em favor do consumidor.

Por outro lado, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em casos como o presente, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, dada a extensão do atraso imputável à ré. É dizer: a dignidade do autor foi vilipendiada pela privação exorbitante e injustificada do uso de imóvel destinado à moradia, o que autoriza o deferimento da indenização no caso
sub judice
.

No arbitramento da indenização correspondente, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, é razoável e compatível com as finalidades almejadas, além de equivalente aos valores fixados por esta Câmara em casos correlatos, de modo que deve ser mantida.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso das rés e majoro a verba honorária ao patamar de 20% sobre o valor condenatório.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022