Tribunal: TJMT
Processo: 1010180-11.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-04

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – AUTOR RESPALDADO POR DECISÃO LIMINAR QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE ARBITRADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO
1. Não há que se falar em mora do promitente comprador, a determinar a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por sua culpa, no caso em que a suspensão do pagamento das prestações tem respaldo em decisão liminar suspensiva da exigibilidade do contrato impugnado.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010180-11.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), KLEBER SILVA GOMES - CPF: 007.484.971-96 (APELADO), DANIELLA MARIA LIMA SILVA GOMES - CPF: 022.986.659-07 (ADVOGADO), EDNEY LUIZ HEBERLE - CPF: 872.362.491-49 (ADVOGADO), CAMILA SILVA ROSA - CPF: 738.581.371-20 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – AUTOR RESPALDADO POR DECISÃO LIMINAR QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE ARBITRADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO

1.

Não há que se falar em mora do promitente comprador, a determinar a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por sua culpa, no caso em que a suspensão do pagamento das prestações tem respaldo em decisão liminar suspensiva da exigibilidade do contrato impugnado.

2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, com o escopo de obter a reforma da sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais” em epígrafe, proposta por
KLEBER SILVA GOMES
, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e condenar as rés à restituição dos valores pagos pelo imóvel e pela comissão de corretagem, além do pagamento de R$ 8.000,00 a título de indenização por danos morais.

As apelantes defendem que o contrato discutido nos autos não se submete ao Código de Defesa do Consumidor, afirmam a validade das cláusulas contratuais e que a rescisão deve ser declarada por desistência imotivada do comprador, que se encontra inadimplente desde agosto de 2019. Sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, razão pela qual entendem necessária a retenção de 30% das prestações pagas pelo autor, que também deve ser condenado a arcar com o pagamento de tributos e outras obrigações relativas ao bem. Por fim, aduzem a inocorrência de dano moral e o excesso da indenização arbitrada na sentença, além da impossibilidade de restituição da comissão de corretagem e da necessidade de alteração do marco inicial dos juros moratórios.

Contrarrazões pelo
não provimento
do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Preambularmente, a relação jurídica existente entre as partes possui índole consumerista e se submete aos preceitos da Lei n. 8.078/1990, eis que a parte autora figura como destinatária final do produto oferecido pelas rés (art. 2o), ao passo em que estas desenvolvem atividade de construção e comercialização de bem imóvel, revestindo-se da condição de fornecedoras, nos termos do art. 3o, “caput” e §1o da lei protetiva.

A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada ao autor, que, supostamente, se encontra em mora desde o mês de agosto de 2019, não merece acolhimento.

Embora as rés tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes (id. 112648092), até o mês de março de 2019, já considerado o prazo de tolerância, o autor comprovou que, na época da propositura da ação, as referidas obras não foram concluídas, a teor das fotografias apresentadas junto à inicial.

Por outro lado, ao suspender o pagamento das prestações a partir do mês de agosto de 2019, o autor se encontrava respaldado pela decisão liminar que determinou a suspensão da exigibilidade do contrato e vedou a inclusão de seus dados nos órgãos de proteção ao crédito, não havendo, portanto, que se falar em mora, como se infere id. 112648503.

Logo, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador:

Súmula n. 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Também não há que se falar em retenção do valor das obrigações tributárias e administrativas incidentes sobre o imóvel, eis que, conforme a jurisprudência do STJ, tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
(...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

Com relação ao pedido de afastamento da indenização por danos morais, melhor sorte não assiste às apelantes. É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que autoriza a indenização arbitrada na sentença.

Quanto ao valor da indenização, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais), se revela compatível com as finalidades almejadas, merecendo ser mantida.

Por fim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituído incidem a partir da citação, tal como estabelecido na sentença, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente (Tema 1002/STJ).

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 2
. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).
3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 4. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que não ocorreu no caso. 5. É deficiente a fundamentação do recurso que deixa de indicar a legislação federal objeto de afronta. Aplicação da Súmula n. 284/STF.

6. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 7. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da agravante. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 8. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 18/10/2021)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários sucumbenciais ao patamar de 15% sobre o valor condenatório.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022