Tribunal: TJMT
Processo: 0010018-94.2014.8.11.0006
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-07-04

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – PROCEDÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 26, § 3o, DA LEI 9.514/97 – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PEDIDO DE REDUÇÃO – DESCABIMENTO – FIXAÇÃO NO PATAMAR MÍNIMO – TEMA 1076 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.
Afigura-se escorreita a sentença que reconheceu a nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário se constatado que os devedores não se encontravam em local ignorado, incerto ou inacessível (já que residiam no mesmo endereço informado no contrato), e não foi demonstrada pela instituição bancária a implementação de diligências para notificação pessoal dos autores para purgar a mora, na forma do artigo 26, § 3o, da Lei 9.514/97.
Não há falar-se em redução dos honorários de sucumbência se já fixado no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2o, do CPC/15, sendo vedada, de acordo com o Tema 1076 do STJ, a fixação da referida verba de forma equitativa, nos termos do o §8o do artigo 85 do CPC/15, nas causas em que o valor da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010018-94.2014.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[IVAN NEY DO ESPIRITO SANTO - CPF: 804.697.601-68 (APELADO), WANTUIL FERNANDES JUNIOR - CPF: 906.543.401-10 (ADVOGADO), EVERALDO BATISTA FILGUEIRA JUNIOR - CPF: 011.473.501-83 (ADVOGADO), ILDO DO ESPIRITO SANTO - CPF: 989.324.541-91 (APELADO), ILTON DO ESPIRITO SANTO - CPF: 845.516.231-72 (APELADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), LEANDRO LADEIA SEGATTO - CPF: 031.242.101-07 (ADVOGADO), ROSANGELA DA ROSA CORREA - CPF: 519.812.380-34 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL
– CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – PROCEDÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA –

INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 26, § 3o, DA LEI 9.514/97 – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PEDIDO DE REDUÇÃO – DESCABIMENTO – FIXAÇÃO NO PATAMAR MÍNIMO – TEMA 1076 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Afigura-se escorreita a sentença que reconheceu a nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário se constatado que os devedores não se encontravam em local ignorado, incerto ou inacessível (já que residiam no mesmo endereço informado no contrato), e não foi demonstrada pela instituição bancária a implementação de diligências para notificação pessoal dos autores para purgar a mora, na forma do artigo 26, § 3o, da Lei 9.514/97.

Não há falar-se em redução dos honorários de sucumbência se já fixado no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2o, do CPC/15, sendo vedada, de acordo com o
Tema 1076 do STJ
, a fixação da referida verba de forma equitativa, nos termos do o §8o do artigo 85 do CPC/15, nas causas em que o valor da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo
BANCO BRADESCO S.A.
na
Ação Anulatória de Ato
ajuizada por
IVAN NEY DO ESPIRITO SANTO, ILDO DO ESPIRITO SANTO e ILTON DO ESPIRITO SANTO,
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para declarar a nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula no 19.554, em favor do Banco Bradesco S/A, através do registro R-5-19.554, Protocolo no 104.648 datado de 18/06/2014, em razão do descumprimento da Lei no 9.514/1997. E ainda, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em síntese, sustenta o apelante que os devedores não foram localizados para intimação pessoal, passando, assim, à intimação por edital.

Alega que a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário ocorreu após a devida intimação dos devedores para satisfazer a dívida no prazo legal e estes se quedarem inertes.

No mais, insurge-se quanto aos honorários de sucumbência, requerendo a sua redução e prequestiona os artigos 141, 489, II e III, 492, 1.013 e 1.014, todos do CPC/15, bem como da Súmula 93 do STJ, MP 2.170-36/01 e artigo 93, IX da CF.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 118374534).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o primeiro autor IVAN NEY DO ESPIRITO SANTO, ora apelado, em setembro/2010, firmou com o requerido/apelante cédula de crédito bancário no valor de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), a ser paga em 120 parcelas, sendo dado como garantia fiduciária o imóvel urbano registrado sob a matrícula 19554 de propriedade dos três demandantes.

Consta que o segundo e terceiro requerentes, ILDO DO ESPIRITO SANTO e ILTON DO ESPIRITO SANTO, respectivamente, figuraram como avalistas no contrato.

A parte autora adimpliu as parcelas até outubro/2013, quando ocorreram atrasos no pagamento.

Narram os requerentes que 16/10/2014 foram surpreendidos com a notícia de que o imóvel dado em garantia, onde também residiam, seria leiloado extrajudicialmente pelo banco requerido na data de 25/10/2014, conforme relatado por terceiro interessado na compra, que teria ido verificar a propriedade.

Sob a alegação de que em nenhum momento foram notificados para a purgação da mora, bem como que a notificação prestada pelo Cartório do 1o Ofício de Cáceres-MT ocorreu por meio de edital, descumprindo a Lei no 9.514/97, protocolaram a Ação Cautelar Inonimada no 0009020-29.2014.8.11.0006, na qual conseguiram, em sede liminar, a suspensão do leilão extrajudicial, e, posteriormente, ajuizaram a presente ação.

Pois bem.

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

Portanto, se o contrato foi assinado com garantia de alienação fiduciária, é necessário verificar se as intimações/notificações seguiram os ditames da Lei no 9.514/97, principalmente com relação aos artigos 26 e 27, para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, bem como se poderia o bem ser levado, posteriormente, a leilão extrajudicial.

Vejamos:

“
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na

hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da

certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três)

dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro

de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,

contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
.”

No caso, o apelante alega que
os devedores não foram localizados para intimação pessoal, passando, assim, à intimação por edital.

No entanto, não juntou aos autos nenhum documento que demonstre a tentativa de intimação pessoal dos apelados na forma do §3o do artigo 26 da Lei no 9.514/97.

Neste particular, insta salientar que o endereço informado na Cédula de Crédito Bancário (Av. Tancredo Neves, 660, Cáceres-MT) é o mesmo informado na petição inicial, consoante se verifica dos IDs 118374517 - Pág. 63 e 118374517 - Pág. 10, respectivamente, de modo que, não se pode afirmar que os devedores se encontravam em local ignorado, incerto ou inacessível ou que a instituição financeira não dispunha do endereço atualizado.

Logo, conclui-se que o procedimento para constituição e purgação da mora do devedor, previsto no artigo 26, § 3o, da Lei no 9.514/97, não foi observado pelo banco credor, sendo a intimação dos apelados realizada direta e exclusivamente por meio de edital, conforme se observa do ID 118374517 - Pág. 88/90.

Aliás, tal fato é confirmado pelo próprio registro da averbação acerca consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, em que se observa ausência de qualquer menção à tentativa de notificação do devedor via oficial de justiça, sendo certificado apenas a consolidação da propriedade em virtude do decurso de prazo sem purgação da mora, consoante se observa abaixo (ID 118374517 - Pág. 45):

Desta feita, constatado que os autores não se encontravam em local ignorado, incerto ou inacessível (já que residiam no mesmo endereço informado no contrato) e não demonstrado pelo credor a implementação de diligências para notificação pessoal a fim de constituí-los em mora, ou seja, de que foram intimados para purgar a mora, afigura-se escorreita a sentença que reconheceu a nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – LEGISLAÇÃO REGENTE – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor
.” (TJMT - AC 1019073-34.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/04/2022, Publicado no DJE 03/05/2022) G.N.

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É inválida a intimação do devedor por edital quando não precedida a diligência no endereço fornecido no ato de assinatura do contrato.

A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor
.” (00016583320178110050, Terceira Câmara de Direito Privado. Relator Des. DIRCEU DOS SANTOS. Data de Julgamento: 09/06/2021. Data de Publicação: 18/06/2021). G.N.

“
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA - LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO – NÃO OCORRÊNCIA – IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO POR EDITAL – NULIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei no 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante, para purgação da mora, sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato. Eivado de nulidade está o ato de consolidação da propriedade, se não observadas as diretrizes do art. 26 da Lei n. 9.514/97. Recurso desprovido
”. (00144594220168110041 MT, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Julgamento: 13/10/2021. Publicação: 17/10/2021). G.N.

Por fim, sem razão o apelante também quanto ao pedido de redução dos honorários de sucumbência, uma vez que já fixado no patamar mínimo previsto no artigo 85, § 2 o, do CPC/15.

Neste particular, insta salientar que segundo recente entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, é vedada a fixação dos honorários de sucumbência de forma equitativa, de acordo com o §8o do artigo 85 do CPC/15, nas causas em que o valor da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados.

De acordo com o STJ, o arbitramento da verba de sucumbência por equidade aplica-se, conforme letra da lei, apenas aos casos de valor inestimável ou irrisório, sendo obrigatória, nos casos em que o valor da demanda for elevado, a observância dos percentuais previstos no artigo 85, § 2o ou 3o, do CPC/15.

Logo, não merece reparos a sentença também quanto à fixação dos honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da causa.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.

É como voto.-

V O T O S V O G A I S

VOTO

Eminentes Pares,

Exsurge dos autos que, em 23/09/2010,
Ivan Ney do Espírito Santo
aderiu à Cédula de Crédito Bancário Pessoal com Alienação Fiduciária de Bens Imóveis n.o 237 – 3293 - 2709201001, no valor de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), assumindo o compromisso de pagar 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 830,03 (oitocentos e trinta reais e três centavos), com início em 23/10/2010 e término previsto para 27/09/2020. O pagamento fora ajustado por meio de débito em conta.

Na ocasião,
Ildo

e
Ilton

assinaram a operação na condição de avalistas e coproprietários do imóvel.

O imóvel dado em garantia real do contrato em caráter fiduciário se trata do lote urbano com área de 1.883,97m2, desmembrado de uma área maior de 3.345,72m2, localizado na Av. Tancredo Neves, e é objeto da matrícula 19.554 do 1o Ofício de Cáceres/MT. O registro da alienação se deu por meio do R-4/19.554, de 27/09/2010. Na época, o imóvel foi avaliado em R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais).

De acordo com os Apelados, adimpliram até a parcela vencida em outubro/2013 e, por dificuldades financeiras, não conseguiram honrar as prestações subsequentes. Prosseguem na narrativa dizendo que, em 16/10/2014, foram surpreendidos com a presença do Sr. Antônio de tal, o qual se apresentou como interessado na compra do imóvel, que constava na lista da empresa Premium Leilões como bem que seria vendido pelo Banco Apelante com lance inicial de R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais), sendo que o 1o leilão estava agendado para 25/10/2014.

Inconformados com a notícia, os Apelados contrataram advogado que esteve no 1o Ofício de Imóveis de Cáceres e, ao ter acesso ao Processo de Consolidação de Propriedade de Imóvel de matrícula no 19.554, verificou que o procedimento correu à completa revelia dos devedores, estando em absoluta dissonância da Lei 9.514/97, razão porque ajuizaram a Ação Cautelar Preparatória no 0009020-29.2014.8.11.0006 para sobrestar a realização do leilão extrajudicial, tendo obtido êxito.

Ainda consoante a narrativa dos Apelados, uma vez deferida a liminar cautelar, em 28/10/2014, consignaram em juízo a importância de R$ 11.000,00 (onze mil reais).

Nesta ação principal, os Apelados pugnaram pela nulidade absoluta do Processo de Consolidação de Propriedade de Imóvel de matrícula no 19.554, a fim de que sejam oportunizados a purgarem a mora, já considerando o montante consignado em juízo.

Com a inicial, os Apelados juntaram, dentre outros documentos de caráter pessoal, a cópia do Procedimento de Consolidação de Propriedade donde se extraem os seguintes documentos e informações relevantes:

- Cópia do Contrato Bancário n.o 237 – 3293 - 2709201001, no valor de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais);

- Cópia da Matrícula do imóvel contendo o
R4 – 19.554
: Protocolo 94.344, em 23/09/2010, concernente ao registro da Cédula de Crédito Bancário Pessoal com Alienação Fiduciária de Bens Imóveis; e o
R5 – 19.554
: Protocolo 104.648, em 18/06/2014, alusivo à consolidação da propriedade do imóvel nas mãos do Apelante. De acordo com este último registro, fora realizado o procedimento a que alude o artigo 26 da Lei Federal no 9.514/1997 em face dos devedores fiduciários sem que houvesse a purgação da mora.

- Guia de ITBI no 117832014, de 25/04/2014, emitido pela Prefeitura de Cáceres, no qual consta a avaliação do imóvel no valor de R$ 69.534,00 (sessenta e nove mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais).

- Certidão negativa do IPTU;

- Cópia de Jornal Local apontando a intimação por edital dos devedores, datados de 27/01/2014 e de 26/05/2014.

Recebida a inicial, os autos foram apensados à Ação Cautelar Preparatória no 0009020-29.2014.8.11.0006.

Citado, o Apelante defendeu a lisura do Procedimento de Consolidação de Propriedade de Imóvel arguindo, em síntese, que o Oficial do 1o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cáceres esteve no imóvel para a tentativa de intimação pessoal; todavia, os Apelados nunca estiveram presentes, o que motivou a pedir a intimação editalícia. Prosseguem dizendo que, intimados, os Apelados deixaram transcorrer em branco o prazo para purgarem a mora, não havendo motivos para anular o processo que consolidou a propriedade do imóvel em suas mãos.

Assevera que apesar de a relação jurídica ter contornos de consumo, o dever de boa-fé continua imperativo no contrato, sendo irrepreensível e idônea a prova da constituição em mora.

Saliento que, com a peça defensiva, o Apelante juntou as mesmas provas documentais trazidas pelos Apelados, em especial a cópia dos editais de intimação publicados em 02 (dois) Jornais de circulação local.

A tentativa de conciliação foi infrutífera. No decorrer do trâmite processual, os Apelados consignaram as parcelas que foram vencendo depois do depósito realizado em 28/10/2014, na importância de R$ 11.000,00 (onze mil reais), com o escopo de demonstrar o adimplemento do contrato.

Encerrada a instrução, sobreveio a prolação da sentença objurgada.

A matéria devolvida para o duplo grau de revisão neste recurso diz respeito à validade da intimação editalícia ou ficta promovida pelo Apelante no Processo de Consolidação de Propriedade de Imóvel de matrícula no 19.554, que teve o trâmite no Cartório do 1o Ofício de Imóveis de Cáceres.

A respeito do tema, dispõe o art. 26 da Lei:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante
, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida,
por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos
da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebêla,
ou pelo correio, com aviso de recebimento
. (sem destaques no original).

Observa-se, com muita clareza, a par do Código de Ritos, que a intimação editalícia é medida excepcional e somente é admitida se, antes, forem feitas as tentativas de localização pessoal do devedor. Ou seja, é imprescindível a prova de que, ao menos, foram feitas as investidas de intimação pessoal.

Nessa mesma ordem de ideias, estão os julgados abaixo:

“
Nas hipóteses de alienação fiduciária de imóvel, a Lei no 9.514/1997 trata acerca da necessidade de intimação pessoal do devedor para fins de purgação da mora, somente sendo permitida a notificação por edital quando esgotadas as tentativas de comunicação pessoal, sendo, pois, medida excepcional
. No particular, os requisitos exigidos pela legislação de regência não foram cumpridos, tendo sido realizada apenas uma tentativa de comunicação do devedor, e, em seguida, já foi promovida a intimação por edital, o que não merece prosperar. Demais disso, consoante a alteração legislativa da referida norma pela Lei o 13. 465/2017, bem assim, entendimento jurisprudencial consolidado, é indispensável que o devedor seja intimado pessoalmente sobre a realização de leilão extrajudicial, sendo, novamente, a notificação medida subsidiária e excepcional, o que também não se verificou no caso dos autos
." (
Acórdão 1212582, 07109969620188070007, Relatora: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 14/11/2019
) (sem grifos no original).

ESTADO DE MATO GROSSO TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001392-08.2018.8.11.0019 APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – IMÓVEL OBJETO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA EXTRA PETITA/ULTRA PETITA – NULIDADE AFASTADA NO MÉRITO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor
. (
TJ-MT 00013920820188110019 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021
).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É inválida a intimação do devedor por edital quando não precedida a diligência no endereço fornecido no ato de assinatura do contrato.

A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.
(
TJMT - N.U 0001658-33.2017.8.11.0050, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2021, Publicado no DJE 18/06/2021
).

Veja-se que a intimação para purgar a mora pode ocorrer por meio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos ou, ainda, por carta, por aviso de recebimento. A despeito da escolha a ser feita pelo credor, em qualquer caso, o devedor deve ser notificado pessoalmente, já que tem o direito de purgar a mora e evitar a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Na hipótese, como relatado alhures, o registro da Consolidação da Propriedade na matrícula do imóvel se deu em 18/06/2014 e o Apelante
não
comprovou que tenha notificado, pessoalmente, os devedores para a purgação da mora. Aliás, sequer a tentativa está corroborada por provas, passando ao largo da tese de que os Apelados não estavam presentes no imóvel no momento em que foi feita a busca do endereço.

O que existe no caderno eletrônico é, tão somente, a cópia de 02 (duas) publicações de editais em jornal local com a posterior consolidação da propriedade, estando incontroversa a ofensa à Lei 9.514/97.

Não fosse isso o bastante, no caso concreto, não há sequer uma linha por parte do Apelante discorrendo sobre o cumprimento legal de intimação pessoal dos devedores das datas dos leilões extrajudiciais.

Com efeito, a teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. E a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997. Nesse sentido: AgInt no REsp 1718272/SP.

Nesse contexto, sendo incontroversa a falta de intimação pessoal dos devedores, a nulidade do processo de consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Quanto ao pedido alternativo, de redução dos honorários sucumbenciais, há óbice intransponível para o acolhimento, máxime porque foram fixados no mínimo legal (10% do valor atualizado da causa).

Feitos esses esclarecimentos,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto pelo
Banco Bradesco S.A
.

Deixo de majorar os honorários recursais face ao princípio do
non reformatio in pejus
, haja vista que o tema foi objeto do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2022