Tribunal: TJMT
Processo: 1007203-60.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-14
Data de publicação: 2022-12-19

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1007203-60.2018.8.11.0041 – Capital
Apelante: Maraiza Vailant da Silva.
Apelados: MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil.
E M E N T A
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO REPROVADO - RETENÇÃO DE 10% – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.
Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%, cujo valor deve ser acrescidos de juros de mora e correção monetária.
É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.
Deve ser afastada a condenação em litigância de má-fé, à mingua de elementos que corroborem conduta desleal da parte no processo.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007203-60.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARAIZA VAILANT DA SILVA - CPF: 019.713.821-75 (APELANTE), FABIANA SCORPIONI GONCALVES - CPF: 631.865.511-53 (ADVOGADO), MRV PRIME XV INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.646.059/0001-30 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0184-81 (APELADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), RAFAEL SGANZERLA DURAND - CPF: 256.107.188-05 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (REPRESENTANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
1007203-60.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Maraiza Vailant da Silva.

Apelados:
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil.

E M E N T A

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO REPROVADO -

RETENÇÃO DE 10%

– DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,
admitida a retenção do percentual de 10%

a 25% dos valores pagos.

Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o

promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução

no percentual mínimo de 10%, cujo valor deve ser acrescidos de juros de mora e correção monetária.

É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Deve ser afastada a condenação em litigância de má-fé, à mingua de elementos que corroborem conduta desleal da parte no processo.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
1007203-60.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Maraiza Vailant da Silva.

Apelados:
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Maraiza Vailant da Silva.
, visando reformar a r. sentença proferida pela MM Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de obrigação de fazer c.c indenização por danos material e moral, proposta em desfavor de
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil S.A
,

que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados

na inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor de R$ 15.000,00, a título de sinal e R$

1.995,72, relativas as parcelas pagas, com a retenção de 10%, sem incidência de juros ou correção monetária.

Além disso, condenou as partes ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, impondo, ainda, à autora o pagamento de multa por litigância de má-fé.

Inconformada, insurge-se a autora sustentando a existência de ato abusivo e indenizável praticado pelos apelados, consubstanciado na criação de credito pré-aprovado de modo a induzir a recorrente a assinar o contrato de compra e venda do imóvel e transferir o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil) a título de sinal, e em seguida, abandonar o negócio e reter indevidamente a quantia.

Segue, questionando a condenação por litigância de má-fé, por ter agido na defesa de seu direito, e porque ausente conduta

indevida, desonesta

ou desleal.

Ao arremate, diz que a devolução do valor retido indevidamente enseja a incidência de juros e correção monetária.

Pontua a necessidade de reforma da sentença para acolher a pretensão à reparação pelos danos morais e afastar a condenação por litigância de má-fé, além da devolução dos valores retidos, devidamente corrigidos.

Os apelados apresentaram contrarrazões no Id n. 143631287 e 143631289,

pugnando pelo desprovimento da apelação.

É o relatório.

Cuiabá, 14 de dezembro 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
1007203-60.2018.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Maraiza Vailant da Silva.

Apelados:
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Maraiza Vailant da Silva
, manejou ação de obrigação de fazer c.c indenização por danos materiais e morais contra
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda., e Banco do Brasil
, aduzindo que em 05.10.17, celebrou contrato de promessa de compra e venda, para aquisição da unidade autônoma n. 211, Bloco B, no empreendimento imobiliário denominado Parque Chapada dos Bandeirantes.

Relatou que no ato da celebração do negócio jurídico deu em sinal o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), além de ajustar o pagamento
R$ 9.335,10, em 36 parcelas mensais, sendo informada, pela corretora da construtora, que o financiamento havia sido aprovado pelo Banco do Brasil, ora apelado, no valor de R$ 128.823,90 (cento e vinte e oito mil, oitocentos e vinte e três reais e noventa centavos).

Seguiu narrando que decorrido um tempo, tomou conhecimento que o financiamento não havia sido aprovado, e mesmo assim, continuou a pagar as parcelas emitidas pela construtora, inclusive, taxa de registro de contrato e serviços de terceiros.

Diante disso, ajuizou a presente demanda, visando a restituição dos valores pagos, além de indenização pelos danos material e moral correlato.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor de R$ 15.000,00, a título de sinal e R$
1.995,72 relativas às parcelas pagas, com a retenção de 10%, sem incidência de juros ou correção monetária.

Além disso, condenou as partes ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, impondo, ainda, à autora, o pagamento de multa por litigância de má-fé.

Inconformada, insurge-se a apelante buscando a reparação dos danos materiais e moral, aduzindo que a rescisão se deu por culpa dos apelados, que gerou crédito pré-aprovado de modo a induzir a recorrente a assinar o contrato de compra e venda do imóvel e transferir o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de sinal, e em seguida, abandonar o negócio, retendo indevidamente, a quantia.

Pois bem.

No caso em pauta restou demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda da unidade habitacional

operou pelo fato do financiamento do imóvel não ter sido aprovado pela instituição bancária.

Nesse desiderato,
malgrado a apelante alegue que foi induzida a erro ao assinar o contrato por lhe ter sido garantido o crédito pré-aprovado, não há nos autos qualquer prova nesse sentido, de modo que caracterizada está a culpa da promitente-compradora pela resolução da avença.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nesse diapasão, não prospera a pretensão de restituição da integralidade da quantia paga a titulo de parcelas, vez que, operando a desistência do negócio pelo

comprador, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, como se infere:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.

Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, o douto magistrado decidiu que a apelada tem direito de reter o percentual de 25% dos valores efetivamente pagos.

Todavia, a retenção do percentual máximo segundo entendimento jurisprudencial se mostra excessivo, considerando que o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, que logo em seguida foi revendido, não havendo qualquer prejuízo à construtora, razão pela qual, diante da casuística, a retenção deverá ser feita no percentual mínimo de 10% dos valores pagos.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO – REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA –
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – IMÓVEL NÃO HABITADO – AUSÊNCIA DE PREJUIZO À CONSTRUTORA – PRECEDENTES DO STJ
– DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.”(
RAC n. 1006008-60.2018.8.11.0002, 2a Câmara de Direito Privado,

Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario,

J. 10.08.22 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA -

IMÓVEL NA PLANTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONTRATADO PELOS APELANTES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS RECORRENTES – MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – RESTITUIÇÃO DE VALORES - 90% EM FAVOR DOS APELANTES - RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA APELADA – PERCENTUAL MAIS ADEQUADO AO CASO CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Incontestável a culpa dos Apelantes para a rescisão do contrato de compra e venda, pois previsto de maneira clara no instrumento particular que incumbia aos consumidores as providências administrativas para o financiamento da quantia corresponde ao saldo remanescente do imóvel adquirido (R$ 101.030,00), o que não foi observado. Em decorrência disso, não há falar em condenação da Apelada ao pagamento de multa no percentual de 5% do valor do contrato, tampouco indenização por danos morais e lucros cessantes.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor é permitida à empresa vendedora a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pela compradora.
Assim, sem desprezar as particularidades do caso concreto, a quantia fixada deve ser reduzida para 10% (dez por cento), pois se traduz no mínimo admitido pela Corte Superior
.(
RAC n.

1008308-29.2017.8.11.0002,

2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva,

J. 23.02.22)

Ressalta-se que ao contrario do que decidiu o togado
a quo
,

a quantia deve ser acrescida de juros de mora

no percentual de 1% a.m, a contar do transito em julgado, e correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso, por se tratar de recomposição do poder de compra.

No que se refere à indenização por dano moral, não há qualquer reparo no édito sentencial, porque

é de clareza solar que a apelada não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao paga
mento de indenização por dano moral, vez que não restou caracterizada a culpa da construtora pela resolução do negocio jurídico, de modo que à minga da culpa, pressuposto essencial ao reconhecimento do ato ilícito, não cabe condenação por dano moral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual
.”

(RAC n.

1002264-66.2020.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, J. 17.02.22 - negritei).

Quanto à condenação por litigância de má-fé, deve ser afastada, à míngua de elementos que demonstre a existência de conduta desleal no processo.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser parcialmente reformada, para o percentual para retenção, que deve ser de 10%, cuja devolução deve ser acrescidos de juros de mora no percentual de 1% a.m, a contar do trânsito em julgado, e correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso, assim também, afastar a condenação por litigância de má-fé.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 14 de dezembro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/12/2022