Tribunal: TJMT
Processo: 1015271-20.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-01
Data de publicação: 2022-02-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESTABELECIMENTO DE EQUILÍBRIO CONTRATUAL – CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL - INDEFERIMENTO DE PLEITO LIMINAR PELO JUÍZO “A QUO” PARA ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADO – TEORIA DA IMPREVISÃO NÃO AMOLDADA AO CASO – ÍNDICE PREVISTO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO - IMÓVEL LOCADO PARA FUNCIONAMENTO DE ESTABELECIMENTO HOSPITALAR – PLENA FUNCIONALIDADE EM PERIODO DE PANDEMIA – EXISTÊNCIA DE NEGOCIAÇÃO EM ANDAMENTO, MAS DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DOS VALORES SEM QUALQUER REAJUSTE – ÍNDICE EXPRESSAMENTE PACTUDAO – AGRAVO DESPROVIDO.
Merece prevalecer a decisão que indeferiu o pedido de alteração de índice de reajuste de aluguel, quando não evidenciado o desequilíbrio econômico, nem a inviabilidade financeira, eis que se trata de imóvel para funcionamento de unidade hospitalar que teve plena funcionalidade em período pandêmico, ressaltando-se, também, que ficou demonstrada a existência de negociação, e, ainda assim, não foram os valores reajustados por qualquer índice, de modo que mostra-se plausível a manutenção da decisão para que o Juízo singular, após a fase de instrução, inteire-se acerca de toda a questão, salientando-se que o índice de reajuste encontrava-se expressamente previsto contratualmente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015271-20.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GLADSON WESLEY MOTA PEREIRA - CPF: 411.388.723-34 (ADVOGADO), SAO FRANCISCO SISTEMAS DE SAUDE SOCIEDADE EMPRESARIA LIMITADA - CNPJ: 01.613.433/0001-85 (AGRAVANTE), SEBASTIAO SOARES DA SILVA - CPF: 121.374.488-15 (AGRAVADO), ARLETE VENUTO SOARES SILVA - CPF: 631.100.321-04 (AGRAVADO), LUCIANA LUMIE KOBATA - CPF: 496.595.881-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESTABELECIMENTO DE EQUILÍBRIO CONTRATUAL – CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL -

INDEFERIMENTO DE PLEITO LIMINAR PELO JUÍZO “A QUO” PARA ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADO – TEORIA DA IMPREVISÃO NÃO AMOLDADA AO CASO – ÍNDICE PREVISTO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO - IMÓVEL LOCADO PARA FUNCIONAMENTO DE ESTABELECIMENTO HOSPITALAR – PLENA FUNCIONALIDADE EM PERIODO DE PANDEMIA – EXISTÊNCIA DE NEGOCIAÇÃO EM ANDAMENTO, MAS DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DOS VALORES SEM QUALQUER REAJUSTE – ÍNDICE EXPRESSAMENTE PACTUDAO – AGRAVO DESPROVIDO.

Merece prevalecer a decisão que indeferiu o pedido de alteração de índice de reajuste de aluguel, quando não evidenciado o desequilíbrio econômico, nem a inviabilidade financeira, eis que se trata de imóvel para funcionamento de unidade hospitalar que teve plena funcionalidade em período pandêmico, ressaltando-se, também, que ficou demonstrada a existência de negociação, e, ainda assim, não foram os valores reajustados por qualquer índice, de modo que mostra-se plausível a manutenção da decisão para que o Juízo singular, após a fase de instrução, inteire-se acerca de toda a questão, salientando-se que o índice de reajuste encontrava-se expressamente previsto contratualmente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por
SAO FRANCISCO SISTEMAS DE SAUDE SOCIEDADE EMPRESARIA LIMITADA
,
em face de decisão proferida pelo Juízo de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Aluguel (numeração única:
1018473- 93.2021.8.11.0003
), movida em desfavor de
SEBASTIÃO SOARES DA SILVA e ARLETE VENUTO SOARES SILVA
,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-A.

Em síntese, após demonstrar o cabimento, a tempestividade e o recolhimento das custas, a Agravante defende a reforma da decisão, alegando que diante do aumento excessivo do IGP-M e do dólar americano, índice contratado, em razão da pandemia COVID-19, não há necessidade de dilação probatória para a decisão requerida, eis que todos os documentos necessários à apreciação do pedido encontram-se nos autos, e que existe ampla demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano.

Sustenta que deve ser aplicada a teoria da imprevisão, devendo intervir o Judiciário, pontualmente, no Contrato de Locação, a fim de que haja o reequilíbrio contratual, uma vez que ficou demonstrada a exacerbação do valor majorado a título de aluguel de um ano para o outro, motivado tão somente pelo reajuste do IGP-M.

Argumenta que o aluguel, em 12 (doze) meses possui aumento de R$ 4.543,80 (quatro mil e quinhentos e quarenta e três reais e oitenta centavos), o que se mostra abusivo, não podendo ser ele aplicado no ano de 2021, em razão da demonstração de abusividade.

Destaca que “(...)
é justamente para manter a sua condição financeira de continuar provendo -se e mantendo em seus quadros inúmeros funcionários que a Agravante não pode ter contratos desequilibrados em termos financeiros”. (ID. Num. 99169474 - Pág. 6)
.

Diz que ocorreu desequilíbrio contratual motivado pelo aumento excessivo do IGP-M, e que, pela aplicação da teoria da imprevisão, justifica-se a revisão contratual, com a intervenção do poder judiciário, salientando que “(...)
nos últimos 12 (doze) meses não se deu por ocasião da inflação, isto é, da recomposição do poder de compra, como tem de ser. Ao contrário, deveu -se ao aumento do dólar. Uma vez, portanto, que o dólar aumentou sobremaneira em relação ao real naquele período, por consequência, isso refletiu diretamente no índice do IGP –M”; e que “(...) o real não teve uma desvalorização de 23,14% (vinte e três vírgula catorze por cento) em 2020. Isto é, não teve o seu poder de compra reduzido neste percentual, o que não só justifica, mas se revela urgente a modificação de tal índice, sob pena, inclusive, de enriquecimento sem causa da Agravada, haja vista o conflito do objetivo primordial do instituto da correção monetária”. (ID. Num. 99169474 - Pág. 10)

Menciona que tentou negociar extrajudicialmente o valor do aluguel com os Agravados; todavia, não houve avanço, o que demonstra insensibilidade e total descompasso com a realidade econômica do Brasil e com o próprio mercado imobiliário, visto que há inúmeras notícias informando o acolhimento pelo setor imobiliário da troca do IGP-M pelo IPC-A, além de decisões judiciais e até mesmo projeto de lei prevendo o reajuste dos alugueis pelo IPC-A.

Afirma que estão presentes os requisitos para a concessão da tutela antecipada recursal.

Requer “(...)
a) A reforma da decisão de ID no 61973024, do processo originário, com a concessão da tutela antecipada recursal, e, assim, a fixação do valor de aluguel a ser pago pela Agravante com o reajuste pelo IPCA, no valor de R$ 13.035,43 (treze mil, trinta e cinco reais e quarenta e três centavos), a partir de junho de 2021, mediante a aplicação do IPC - A, devendo tal índice ser aplicado nos reajustes que se vencerem no curso do processo, b) A intimação da Agravada para, querendo, responder ao presente recurso no prazo da Lei; c) O total provimento do presente Agravo de Instrumento e, via de consequência, a reforma definitiva da decisão agravada de ID no 61973024, a fim de fixar, como valor de aluguel a ser pago pela Agravante, o valor de R$ 13.035,43 (treze mil, trinta e cinco reais e quarenta e três centavos), a partir de junho de 2021, devendo tal índice ser aplicado nos reajustes que se vencerem no curso do processo”. (ID. Num. 99169474 - Pág. 19)

O pleito liminar foi deferido.

As informações foram prestadas pelo Juízo “a quo”, oportunidade em que noticiou a manutenção da decisão combatida.

As contrarrazões foram apresentadas, pugnando pelo desprovimento do agravo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Direto ao ponto, o objeto deste agravo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a decisão que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Aluguel (numeração única:
1018473- 93.2021.8.11.0003
), movida por
SAO FRANCISCO SISTEMAS DE SAUDE SOCIEDADE EMPRESARIA LIMITADA,
em desfavor de
SEBASTIÃO SOARES DA SILVA e ARLETE VENUTO SOARES SILVA
,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-A.

Pois bem. Após a devida análise, tem-se que o pleito recursal não merece guarida.

É que ainda que existente e inegável o momento de crise
vivida no meio imobiliário, diante da abrupta e excessiva alteração/variação quanto ao índice IGP-M do ano de 2020 para 2021, afetando notadamente os contratos de alugueis firmados no período pelo mencionado índice de reajuste; e também a notória situação crítica da economia mundial, diante do quadro pandêmico apresentado pela COVID-19, e também da possibilidade de revisão da relação existente entre locador e locatário; fato é que não se pode desconsiderar a contratação e o índice nele expresso, cumprindo ressaltar, também, que não há comprovação de impacto sofrido pela Agravante, em face da pandemia, eis que se trata de unidade hospitalar, segmento que esteve em pleno funcionamento durante o período.

Ademais, não há demonstração de cobrança dos aluguéis pelo índice IGP-M; e mais, em momento algum foi aventado pela empresa Agravante a sua transição com a incorporação do Grupo HAPVIDA, nem que já havia negociação em face aos contratos já firmados; e também que os depósitos ocorreram sem qualquer reajuste, por qualquer índice que fosse.

Em face do exposto, não comungo como já havia apontado pela aplicação da teoria da imprevisão, eis que o contrato, ao contrário, é expresso em apontar o índice de correção.

Ademais, diante de todos os aspectos já declinados, penso que deve prevalecer a decisão combatida.

Nesse sentido, “mutatis mutandis”:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM DEPOIMENTO DO GESTOR IMOBILIÁRIO DO LOCATÁRIO – DESNECESSIDADE – PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – PRELIMINAR REJEITADA –
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL APÓS A RENOVAÇÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO E AJUSTE DE VALOR EXPRESSAMENTE PREVISTA
– INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador decide uma lide observando o pleiteado pelas partes, contudo, exercendo o seu livre convencimento de forma motivada e fundamentada, utilizando, para tanto, dos fatos, provas, jurisprudências, aspectos pertinentes ao tema e legislação que entender aplicável a cada caso, especificamente.

Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “onus probandi” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Não concordando a locatária com o novo valor estipulado deve ajuizar a competente ação revisional ou resolução do contrato. Não o fazendo, não pode eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91. (N.U 1007020-70.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/10/2021, Publicado no DJE 26/10/2021)

Dentro dessa ótica não há como desqualificar a decisão atacada, a qual transcrevo:

“(...)
Muito embora sejam cristalinos os impactos econômicos ocasionados pela pandemia que assola o mundo, principalmente pelo fechamento de estabelecimentos comerciais, e em que pesem as dificuldades noticiadas pelo autor, que, possivelmente, possam implicar a revisão dos termos dos contratos firmados, entendo que não é o caso do deferimento do adiantamento pretendido, considerando a imprescindibilidade de dilação probatória antes de qualquer intervenção judicial, mesmo porque, indene de dúvidas, os efeitos deletérios da crise econômica em voga atingem a todos, inclusive os promovidos.

Assim, apesar das razões apontadas na inicial, os elementos de provas presentes nos autos, por ora, não são suficientes para determinar a almejada revisão contratual previamente ao estabelecimento do contraditório (...)”.

Com esses apontamentos, tenho que toda a matéria deverá ser apreciada pelo Juízo singular, após o contraditório e ampla defesa, conforme constou na decisão atacada, não podendo este Tribunal de Justiça posicionar-se antes do Juízo “a quo”, sob pena de supressão de instância, bastando para o momento mencionar que a decisão inicial que indeferiu o pedido pelos fundamentos já lançados, merece prevalecer, até a fase de instrução, que será realizada.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, Revogo a decisão liminar por mim anteriormente concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2022