Tribunal: TJMT
Processo: 1001085-85.2018.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-07

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1001085-85.2018.8.11.0003
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA NO CONTRATO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
Na espécie, a retenção de 10% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
Considerado que não houve transparência no contrato acerca do valor correspondente à comissão de corretagem e que não ficou definida qual a quantia paga pela proponente compradora à corretora, não há falar em sua exclusão do montante a ser restituído.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001085-85.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARTA SANCHEZ - CPF: 015.185.761-09 (APELADO), ELSON REZENDE DE OLIVEIRA - CPF: 006.403.421-67 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1001085-85.2018.8.11.0003

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA NO CONTRATO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Na espécie, a retenção de 10% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Considerado que não houve transparência no contrato acerca do valor correspondente à comissão de corretagem e que não ficou definida qual a quantia paga pela proponente compradora à corretora, não há falar em sua exclusão do montante a ser restituído.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1001085-85.2018.8.11.0003

APELANTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: MARTA SANCHEZ

Proc. referência
: Ação de Resilição Contratual c/c Restituição Material e Nulidade de Cláusulas Contratuais n. 1001085-85.2018.8.11.0003 - 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e JM Empreendimento Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Resilição Contratual c/c Restituição Material e Nulidade de Cláusulas Contratuais, ajuizada por Marta Sanchez em desfavor de Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e JM Empreendimento Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedente
o pedido inicial, para:
1)
declarar a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide;
2)
determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 17.736,90, procedendo à retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, e
3)
declarar válida a cláusula 17a no que tange a taxa de fruição e determinar que a autora restitua os valores às requeridas, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam que a mera retenção de 10% dos valores pagos atualizados não tem aptidão de recompor o equilíbrio econômico-financeiro entre as parte, que é caso de reforma da sentença, a fim de considerar válida a cláusula 18a do contrato quanto à taxa de retenção, subsidiariamente, que seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos.

Afirma que é devida a retenção a título de IPTU, de comissão de corretagem, ao fato de que a relação comercial foi intermediada por corretor imobiliário, bem como que o valor pago a título de sinal deverá ser retido como caráter indenizatório diante do não cumprimento das cláusulas contratuais assumidas pela parte compradora.

Defende a não incidência dos juros moratórios sobre o valor restituído, alternativamente, que a contagem seja a partir do trânsito em julgado e, ainda, a necessidade de reforma da sentença quanto aos ônus sucumbenciais.

CONTRARRAZÕES
: Id. 131536488.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1001085-85.2018.8.11.0003

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de retenção de valores em conformidade com a cláusula 18a (referentes à multa contratual, juros por atraso no pagamento e IPTU), bem como a retenção a título de comissão de corretagem, sinal/arras, subsidiariamente, saber se é caso de fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco) e, ainda, saber se é caso de determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e inverter os ônus de sucumbência.

A lide advém da “Proposta de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Parque dos Lírios”, firmada em 08.06.2014, pela qual a autora apelada pretendia adquirir o imóvel denominado Lote n. 04, da quadra 23, com área de 240m2 do Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonópolis-MT, pelo preço de R$ 59.572,00.

Narra, que pagou uma parcela à vista no importe de R$ 3.000,00, a título de sinal e o restante seria pago em 150 (cento e cinquenta) prestações de R$ 377,15 reajustáveis, bem assim que pagou 33 (trinta e três) parcelas, que perfaz a quantia de R$ 17.738,90, todavia, em razão de problemas financeiros deixou de pagar as parcelas em 03.01.2018, bem assim que comunicou à vendedora o interesse em rescindir o contrato, porém foi informada que teria direito na restituição de pouco mais de R$ 2.000,00.

Assim, pretende a nulidade das cláusulas contratuais de números n. 16a, 17a e 18a, com a efetiva rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual de máximo 10% (dez por cento) em favor das requeridas.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para reconhecer a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos e permitida a retenção de 10% (dez por cento).

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e
consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite
, como ocorre no caso da cláusula 18a do contrato, que prevê a retenção de valores cumulados, a título de IPTU, despesas tributárias, despesas administrativas, multa contratual, fruição e intermediação (Id. 131542915 - pág. 8).

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

Registra-se ainda que, nos casos como o ora analisado, torna-se necessário avaliar o correto grau de culpa de uma das partes, a fim de quantificar o percentual da quantia paga a ser devolvida. Nesse sentido:
(N.U 1007403-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/06/2021, Publicado no DJE 05/07/2021).

No caso,
em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que, por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento), porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, como registrado pela sentença, cujo fragmento se transcreve:

“
Não prospera a pretensão das requeridas em recusar a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pela autora. In casu, as requeridas buscam locupletamento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio. (...).

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento. (...)”.

Registra-se, ainda, a retenção como pleiteado pelas recorrentes (25%) acarreta desvantagem exagerada à consumidora, prática vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC.

Dessa forma, tem-se que merece ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento), a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Cumpre ressaltar, no que se refere à retenção das arras e dispêndios com a administração do contrato, a pretensão não merece prosperar, máxime porque os aludidos valores (arras e dispêndios com a administração do contrato) já estão englobados no percentual a ser retido.

Acerca do tema:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei no 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)

Registra-se, por oportuno, que, no caso, em é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

No que tange ao pagamento do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, o pleito não merece prosperar.

Registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a recorrente a existência de qualquer débito em aberto deixado pela promitente compradora.

Logo, se mostra acertada a sentença ao consignar:

“No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome das rés, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever das construtoras de promover a liquidação”.

No tange à comissão de corretagem, a jurisprudencial do STJ é assente no sentido é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que este foi previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque o valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP,
Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).

Na espécie, verifica-se do contrato de compra e venda do imóvel, bem assim do demonstrativo de pagamento (Id. 131542916 - pág. 1), que não há referência ao valor da comissão de corretagem a ser paga pela compradora.

Dessa forma, considerado que não houve transparência na avença quanto ao valor correspondente à comissão de corretagem, bem assim que o proponente comprador não foi informado acerca da quantia paga à corretora, não há falar em retenção/ressarcimento da construtora do valor pago a esse título, como consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de
corretagem
depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. (...).

Com efeito, em caso de rompimento do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente quebrou o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, de modo que, sendo motivo bastante para não cogitar em impor a autora ao pagamento da corretagem. Ainda,
saliento que conforme o contrato, objeto da lide, NÃO TEVE NENHUMA ASSINATURA DE CORRETOR OU INTERMEDIADOR DO NEGÓCIO ENTABULADO, O QUE MAIS UMA VEZ NÃO PERFAZ A IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS
”.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa forma, a sentença comporta reforma para adequar ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça, porquanto
os juros moratórios, na hipótese de rescisão por iniciativa do promitente comprador, devem ser contados a partir da data do trânsito em julgado da decisão que a decreta, máxime por que não existe mora anterior do promitente vendedor.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela apelada, o pleito das apelantes não merece prosperar, mormente considerado que aquela decai de parte mínima do seu pedido.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
tão somente para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença impugnada, mantém-se os seus demais termos.

Deixa-se de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC, considerado o provimento parcial do recurso.

É como voto.

(10)

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2022