Tribunal: TJMT
Processo: 0024843-35.2014.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-02-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – PROPAGANDA ENGANOSA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL MORAL EVIDENCIADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.
“[...]A frustração das legítimas expectativas nutridas em razão de publicidade veiculada pelo fornecedor caracteriza circunstância excepcional, capaz de repercutir nos direitos da personalidade e caracterizar o dano moral, na hipótese em que o consumidor, induzido a erro, se vê compelido a residir em um imóvel desprovido dos atrativos almejados, que o levaram à celebração do contrato.” (TJ-MT - AC: 10004046420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020)”
A fixação do valor a título de danos morais quando razoável e proporcional, deve ser mantido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0024843-35.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (REPRESENTANTE), ANA PAULA FRANCIS DE AZEVEDO - CPF: 008.553.511-79 (APELADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – PROPAGANDA ENGANOSA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL MORAL EVIDENCIADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO MANTIDO –
RECURSO CONHECIDO E

DESPROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

“[...]A frustração das legítimas expectativas nutridas em razão de publicidade veiculada pelo fornecedor caracteriza circunstância excepcional, capaz de repercutir nos direitos da personalidade e caracterizar o dano moral, na hipótese em que o consumidor, induzido a erro, se vê compelido a residir em um imóvel desprovido dos atrativos almejados, que o levaram à celebração do contrato.” (TJ-MT - AC: 10004046420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020)”

A fixação do valor a título de danos morais quando razoável e proporcional, deve ser mantido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra a sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais n.o 0024843-35.2014.8.11.0041, Código 892415, movida por ANA PAULA FRANCIS DE AZEVEDO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

“1) Determinar que a parte requerida realize o distrato do contrato de compra e venda, suspenda o envio de faturas para a autora e se abstenha de incluir o nome dela nos cadastros dos inadimplentes;

2) Que a ré proceda a devolução integral do valor de R$20.294,95 (vinte mil duzentos e noventa e quatro reais e noventa e cinco centavos) pago pela parte autora, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do

3) Condenar a ré a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

4) Condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do Novo Código de Processo Civil.”
(Id. 80646525).

Em suas razões, de Id. 80646527, a recorrente requer seja afastada a condenação imposta quanto à devolução integral dos valores efetivamente pagos e aos danos morais. Sucessivamente, requer seja cumprida a cláusula contratual que prevê a retenção aos valores a serem restituídos e a redução do
quantum
indenizatório.

Em contrarrazões de Id. 80646531, a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A ação foi proposta com objetivo de buscar a devolução de valores e os danos morais decorrentes de propaganda enganosa quando da aquisição de imóvel na planta.

Na prefacial, a parte autora/apelante narra que firmou contrato com a parte ré/apelante para aquisição de uma unidade habitacional no Residencial Montreal, no bairro Parque das Nações II, nesta Capital, e a construtora ofertou o imóvel informando que ele possuía sacada (terraço) e sala de estar, mas ao realizar a vistoria, verificou que ele não condizia com o que fora lhe ofertado.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, determinando a rescisão e devolução integral dos valores efetivamente pagos e a condenação em danos morais.

Contra esta decisão recorre a requerida.

Pois bem.

Preambularmente, importante consignar que o contrato firmado pelas partes subordina-se às regras consumeristas, devido ao enquadramento dos contratantes nos termos dos arts. 2o e 3o da Lei 8.078 /90. E, nessa seara, tal relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor e sua legítima expectativa, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo, não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do pacta sunt servanda, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

No caso dos autos, as partes firmaram instrumento para futura aquisição pela autora de uma unidade no Residencial Montreal, no bairro Parque das Nações II, nesta Capital.

Como bem consignou o d. Magistrado
a quo
, a apelante deixou de se manifestar precisamente sobre os fatos narrados na petição inicial, ou seja, sobre a comercialização/oferta do imóvel para a autora com sacada e sala de estar, limitando sua defesa em afirmar sobre a impossibilidade de rescisão do contrato.

Impõe-se, desse modo, aplicar a presunção de veracidade sobre o fato de que a parte autora realmente adquiriu o bem com a promessa de que ele possuiria sacada e sala de estar, nos termos do artigo 341,
caput
, do CPC.

Além disso, os documentos nos autos também não deixam dúvida sobre o descumprimento contratual perpetrado pela apelante (memorial descritivo, e-mails, etc. - Ids. 117512402, pg. 34 e 45998082, pg. 42).

Dessa forma, considerando que a apelante se comprometeu a realizar a entrega do imóvel com determinadas características e não cumpriu com o acordado, inexiste alternativa senão de reconhecer a sua inadimplência, que faz nascer para a autora a possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019)
.

Portanto, não há que se falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento, uma vez que este se deu por culpa exclusiva da vendedora.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença.”
(N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

De acordo com o c. Superior Tribunal de Justiça, a informação ou publicidade prévia à celebração do contrato o integra para todos os efeitos, senão vejamos:

“Consumidor. Recurso Especial. Publicidade. Oferta. Princípio da vinculação. Obrigação do fornecedor. - O CDC dispõe que toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, desde que suficientemente precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que é destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que vier a ser celebrado. - Se o fornecedor, através de publicidade amplamente divulgada, garantiu que os imóveis comercializados seriam financiados pela Caixa Econômica Federal, submete-se a assinatura do contrato de compra e venda nos exatos termos da oferta apresentada.”
(REsp 341.405/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/2002, DJ 28/04/2003, p. 198)

Assim, não se pode negar que quem adquire um imóvel, sonho da maioria dos brasileiros, cria justa expectativa de recebê-lo na qualidade veiculada.

Desse modo, tem razão a autora ao pleitear prejuízos morais pela entrega do imóvel em evidente disparidade daquilo que foi publicizado, além do razoável, sendo que tal fato ultrapassa os limites de um mero aborrecimento cotidiano e configura dano moral.

Sobre o tema colaciono recente julgado deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ACABAMENTO “VIP” – PROMESSA DE IMÓVEL COM ACABAMENTO INTERNO DE QUALIDADE SUPERIOR – DISPARIDADE ENTRE A PUBLICIDADE VEICULADA E O PRODUTO EFETIVAMENTE ENTREGUE – ART. 30 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – VINCULAÇÃO PUBLICITÁRIA – NECESSIDADE DE RESSARCIMENTO DA DIFERENÇA PAGA PELO AUTOR, ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE, CONFORME PROMETIDO, TERIA O ACABAMENTO DE QUALIDADE SUPERIOR – DANO MORAL CONFIGURADO - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO. 1. Nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. 2. A frustração das legítimas expectativas nutridas em razão de publicidade veiculada pelo fornecedor caracteriza circunstância excepcional, capaz de repercutir nos direitos da personalidade e caracterizar o dano moral, na hipótese em que o consumidor, induzido a erro, se vê compelido a residir em um imóvel desprovido dos atrativos almejados, que o levaram à celebração do contrato.”
(TJ-MT - AC: 10004046420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020)

Desse modo, comprovados os pressupostos da responsabilidade civil, passo ao exame do
quantum
indenizatório.

Consolidou-se nos tribunais o entendimento de que a quantia deve ser arbitrada de modo a impedir a reiterada conduta lesiva do ofensor, considerando o seu reconhecido poder econômico, o caráter pedagógico da indenização, o grau de responsabilidade frente ao dano causado e a compensação do abalo moral sofrido pela vítima.

Nessa ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral, tais como a proporcionalidade e a razoabilidade.

Ao sopesar esses fatores, tenho que o valor de
R$8.000,00 (oito mil reais),
fixado na sentença,
não comporta minoração
, pois atende aos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, guarda relação com as condições pessoais e a capacidade socioeconômica das partes.

Dispositivo
.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por aplicação ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022