Tribunal: TJMT
Processo: 0006867-44.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-08-31

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO DIANTE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ MULTA PARA O DESCUMPRIMENTO DAS VENDEDORAS – IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS – SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR – CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- O Tema 971 do STJ autoriza a inversão da cláusula penal apenas nos casos em que há omissão contratual quanto à multa para inadimplemento do vendedor. No caso concreto, a Cláusula 7.1, do contrato prevê o pagamento da multa pelas vendedoras, no caso de atraso injustificado da obra; logo, não há falar em inversão da Cláusula 6 em favor do Recorrido.
2- Diante do atraso na entrega do imóvel, que superou o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância contratual, o consumidor Recorrido faz jus ao valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor pago, acrescido de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês (pro rata), incidente sobre o valor já pago, tal como contratado (Cláusula 7.1). E, considerando que as Apelantes não pagaram a multa ou promoveram a compensação com o saldo devedor em até 90 (noventa) dias da entrega das chaves ou da lavratura da Escritura Pública, tal qual pactuado (Cláusula 7.1.1), sobre o valor devido deverá incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de 91o (nonagésimo primeiro dia) dia depois da entrega das chaves ou da outorga da Escritura Pública, prevalecendo o que tiver ocorrido primeiro, até o efetivo pagamento pelas Recorrentes.
3- De acordo com o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP). Na hipótese, independente de prova ou não do pagamento dessas verbas pelo Recorrido, a sentença deve ser mantida hígida, pois a Julgadora singular não determinou o ressarcimento ou a devolução do valor pelas Apelantes, tão somente declarou que são responsáveis pelo pagamento dessas despesas até a entrega do imóvel, em 01/07/2015. Isso é, decidiu de acordo com a orientação a Corte Superior.
4- O STJ “consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.” (AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021). Na hipótese, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pelas empresas Recorrentes, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade, como ser humano; sentença reformada, afastando a obrigação em relação aos danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0006867-44.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANTONIO SANDES DE ALMEIDA - CPF: 402.361.885-34 (APELADO), DIEGO KNOPP FONSECA - CPF: 920.291.671-34 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), MARIA ANGELICA SILVA DA COSTA ZANATA - CPF: 848.078.141-68 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), DOUGLAS DE BARROS IBARRA PAPA - CPF: 005.535.421-17 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDA A 1a. VOGA, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA. TOMARAM PARTE DO JULGAMENTO OS EXMOS. SRS. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - RELATORA, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - 1a. VOGAL, DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 2o. VOGAL, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 3o. VOGAL, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (CONV.) - 4a. VOGAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO DIANTE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ MULTA PARA O DESCUMPRIMENTO DAS VENDEDORAS – IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS – SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE FATOS ENSEJADORES DO DEVER DE INDENIZAR – CONDENAÇÃO AFASTADA COM FUNDAMENTO NA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DO STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1- O Tema 971 do STJ autoriza a inversão da cláusula penal apenas nos casos em que há omissão contratual quanto à multa para inadimplemento do vendedor. No caso concreto, a Cláusula 7.1, do contrato prevê o pagamento da multa pelas vendedoras, no caso de atraso injustificado da obra; logo, não há falar em inversão da Cláusula 6 em favor do Recorrido.

2- Diante do atraso na entrega do imóvel, que superou o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância contratual, o consumidor Recorrido faz jus ao valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor pago, acrescido de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês (
pro rata
), incidente sobre o valor já pago, tal como contratado (Cláusula 7.1). E, considerando que as Apelantes não pagaram a multa ou promoveram a compensação com o saldo devedor em até 90 (noventa) dias da entrega das chaves ou da lavratura da Escritura Pública, tal qual pactuado (Cláusula 7.1.1), sobre o valor devido deverá incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de 91o (nonagésimo primeiro dia) dia depois da entrega das chaves ou da outorga da Escritura Pública, prevalecendo o que tiver ocorrido primeiro, até o efetivo pagamento pelas Recorrentes.

3- De acordo com o entendimento do STJ,
"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que,
"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(AgInt no REsp 1.697.414/SP). Na hipótese, independente de prova ou não do pagamento dessas verbas pelo Recorrido, a sentença deve ser mantida hígida, pois a Julgadora singular não determinou o ressarcimento ou a devolução do valor pelas Apelantes, tão somente declarou que são responsáveis pelo pagamento dessas despesas até a entrega do imóvel, em 01/07/2015. Isso é, decidiu de acordo com a orientação a Corte Superior.

4- O STJ
“consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1704191/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 07/04/2021). Na hipótese, o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pelas empresas Recorrentes, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade, como ser humano; sentença reformada, afastando a obrigação em relação aos danos morais.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 0006867-44.2016.8.11.0041

Trata-se de Recuso de Apelação interposto pelas empresas
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.
e
RNI Negócios Imobiliários S.A.
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 9.a Vara Cível da Capital, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por
Antônio Sandes de Almeida
.

Os pedidos foram parcialmente acolhidos, com a declaração de nulidade da cláusula contratual que dilata o prazo por mais 60 (sessenta) dias, além dos 180 (cento e oitenta), bem como a condenação das Apelantes ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da sentença.

As Apelantes também foram condenadas ao pagamento previsto na Cláusula 6 e seguintes e a ressarcirem os valores pagos a título de condomínio desde o primeiro pagamento até a entrega das chaves, em 01/07/2015, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, desde cada desembolso, além de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Após a oposição de Embargos Declaratórios, a Julgadora singular também declarou a responsabilidade das empresas Apelante em relação às despesas de tributos e IPTU até a entrega do imóvel, em 01/07/2015, mantendo inalterados todos os demais termos da sentença.

Inconformadas, as Apelantes alegam que no Contrato de Compra e Venda consta que as obras seriam concluídas em 31/08/2014, e que também há prazo de tolerância de 180 dias, de modo que, computando-se o prazo de tolerância, o prazo final para entrega de obra seria 27/02/2015, de modo que não há falar em atraso, pois o empreendimento foi concluído em 29/12/2014.

Relatam que o imóvel não foi entregue em virtude da demora na emissão do Habite-se e que não pode ser responsabilizada por tal fato e, de conseguinte, pedem seja afastada a declaração de atraso na entrega do bem e, também, a condenação ao pagamento da multa por descumprimento contratual.

De outro norte, argumentam que a sentenciante simplesmente determinou a inversão da cláusula penal (Cláusula 6), de forma totalmente genérica, sem discriminar a forma de eventual indenização a ser paga ao Recorrido, já que a indenização prevista contratualmente é voltada para os casos de inadimplemento do comprador, pois prevê a multa por parcelas não pagas.

Aduzem que o Tema 971 do STJ, autoriza a inversão da cláusula penal apenas nos casos em que há omissão contratual quanto à multa para inadimplemento do vendedor, o que não é o caso, já que a Cláusula 7.1, prevê a multa ao comprador no caso de atraso injustificado da obra.

Também em relação à multa, sustentam que como não houve pedido específico para aplicação da multa da cláusula 7.1 em favor do Apelado, não é cabível a sua incidência, sob pena de se configurar julgamento
ultra petita
.

Alternativamente, caso prevaleça a condenação ao pagamento de multa, requerem que o valor seja limitado ao pedido inicialmente pelo Apelado, sob pena de enriquecimento ilícito e julgamento
ultra petita
.

Quanto à cobrança de cotas condominiais e IPTU, as Apelantes afirmam que o pagamento desses montantes não depende do recebimento das chaves, e sim da instalação do condomínio.

Sustentam que não podem ser compelidas a o pagamento de dívida sob a qual não têm qualquer responsabilidade, pois o imóvel foi comercializado em 08/2012, de modo que cabe ao proprietário arcar com os referidos débitos.

Ainda aduzem que o Recorrido não comprovou o pagamento desses montantes, pois juntou alguns boletos referentes ao IPTU da unidade 51, sem a prova da quitação, além de não trazer os boletos das demais unidades e, no que se refere às taxas condominiais, trouxe apenas os extratos, que também não são suficientes para comprovar o pagamento.

Por fim, insurgem-se quanto aos danos morais e afirmam que nos autos não há motivos suficientes para a condenação dessa verba, em especial porque o Apelado admite que comprou os imóveis no intuito de alugá-los. Ou seja, alegam que não há prova dos danos extrapatrimoniais.

Contrarrazões no Id. 83750106, em que o Apelado rechaça os termos do Recurso e pugna pelo seu desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Antes de analisar as insurgências das Apelantes, esclareço que embora a maioria dos temas já estejam sedimentados por meio de julgamentos repetitivos e jurisprudência reiterada do STJ e deste Tribunal, o que possibilitaria decidi-lo monocraticamente, diante da divergência dos integrantes desta Câmara em relação ao dano moral em casos semelhantes, tive por bem trazer o Recurso para o julgamento colegiado.

Pois bem. Conforme se extrai do relatório, trata-se de caso em que o promitente vendedor alega atraso na entrega de imóvel adquirido na planta e, por esse motivo, requer a restituição dos valores pagos indevidamente, além de danos materiais, inversão da cláusula penal e danos morais.

No que tange à entrega do imóvel, as Apelantes alegam que no Contrato de Compra e Venda consta que as obras seriam concluídas em 31/08/2014, e que também há prazo de tolerância de 180 dias, de modo que, computando-se o prazo de tolerância, o prazo final para entrega de obra seria 27/02/2015 e, portanto, defendem que não há falar em atraso, pois o empreendimento foi concluído em 29/12/2014.

Nota-se que ainda que o empreendimento tenha sido concluído antes de decorrido o prazo final, não foi entregue no prazo estipulado e, conforme se sabe o prazo é para entrega e não para a conclusão da obra.

Em termos mais simples, a data do término da obra não se confunde com data de entrega das chaves, pois são questões totalmente diferentes. Assim, sem maiores delongas à tese não prospera.

As Apelantes argumentam que o imóvel não foi entregue na data aprazada em virtude da demora na emissão do Habite-se e que não pode ser responsabilizada por tal fato.

Não se pode olvidar que as Recorrentes são empresas que atuam no mercado de construção civil, portanto, não tem como ignorar aspectos burocráticos que cercam suas atividades.

O atraso na expedição de Habite-se não constitui caso fortuito ou força maior, uma vez que são perfeitamente previsíveis no ramo em que atuam.

É farta a jurisprudência deste Tribunal neste sentido e, a título de ilustração, transcrevo o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADO
- DANO MORAL E MATERIAL CONFIGURADO – APELO DESPROVIDO.
Fatores externos, como o atraso da entrega do
habite-se
, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior
. [...].
(N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019).

Assim,
não há como afastar a declaração de atraso na entrega do bem e, também, a condenação ao pagamento da multa por descumprimento contratual
.

No que concerne à multa em si, as Recorrentes argumentam que a Julgadora
a quo
simplesmente determinou a inversão da cláusula penal (Cláusula 6), de forma totalmente genérica, sem discriminar a forma de eventual indenização a ser paga ao Recorrido, já que a indenização prevista contratualmente é voltada para os casos de inadimplemento do comprador, pois prevê a multa por parcelas não pagas.

Aduzem que o Tema 971 do STJ, autoriza a inversão da cláusula penal apenas nos casos em que há omissão contratual quanto à multa para inadimplemento do vendedor, o que não é o caso, já que a Cláusula 7.1, prevê a multa ao comprador no caso de atraso injustificado da obra.

Ainda sustentam que como não houve pedido específico para aplicação da multa da cláusula 7.1 em favor do Apelado, não é cabível a sua incidência, sob pena de se configurar julgamento
ultra petita
.

Alternativamente, caso prevaleça a condenação, requerem que o valor seja limitado ao inicialmente pedido pelo Apelado, sob pena de enriquecimento ilícito e julgamento
ultra petita
.

Pois bem. Neste capítulo, primeiro compete esclarecer o que foi alegado e pleiteado na petição inicial.

Na inaugural, o Apelado abriu tópico denominado
“
DA MULTA CONTRATUAL DE 2% (DOIS POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DAS UNIDADES 051, 074 E 234 PREVISTAS NA CLÁUSULA 7.1
”
e, ao final, requereu a procedência do pedido para
“determinar a multa prevista na
cláusula 7.1
do referido instrumento contratual, condenado as requerentes à pagarem ao requerido o valor de R$ 3.801,36 (UNIDADE 051) + R$ 4.124,72 (UNIDADE 074) + R$ 4.451 = R$
12.371,79 (doze mi e trezentos e setenta e um reais e quarenta e nove centavos)
, equivalente a
2%
do valor atualizado
de cada imóvel
, a título de
MULTA MORATÓRIA

já somadas
ambas unidades, devidamente atualizado na data do efetivo pagamento.”
(Pág. 3, Id. 97349972).

No tópico seguinte, denominado
“
DA CONSTITUIÇÃO EM MORA DA RECLAMADA A TAXA DE 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DAS UNIDADES 051, 074 E 234 POR MÊS DE ATRASO NA ENTREGA, CONFORME CLAUSULA 7.1
”,
requereu a procedência do pedido
“para constituir em mora as requeridas, á taxa de 0,5% DO VALOR ATUALIZADO
DE CADA IMÓVEL
POR MÊS DE ATRASO NA ENTREGA, correspondendo ao montante mensal de
R$ 3.092,87 (Três mil e noventa e dois reais e oitenta e sete centavos) já calculadas as três unidades
, a partir da citação, devidamente atualizado na data do efetivo pagamento.”

Ao final da petição inicial reiterou os pedidos nos seguintes termos:

4.1 - Aplicar a
MULTA CONTRATUAL
prevista na cláusula 6 dos contratos de compra e venda das unidades 051, 074 e 234 em desfavor das requeridas pelo atraso na entrega da obra no importe de 2% (dois por cento) do valor atualizado de cada imóvel, qual seja, R$ 3.801,36 (UNIDADE 051) + R$ 4.124,72 (UNIDADE 074) + R4 4.445,41, TOTALIZANDO
R$ 12.371,49 (doze mil e trezentos e setenta e um reais e quarenta e nove centavos)
;

4.2 –
DECLARAR E CONSTITUIR EM MORA
as reclamadas em razão do atraso na entrega dos imóveis, a partir da citação, na taxa de juros de 0,5% (um por cento) do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, perfazendo um montante de (4 x R$ 3.092,87)
R$ 12.371,48 (Doze mil e trezentos e setenta e um reais e quarenta e oito centavos)
, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, calculados pra os três imóveis;

Na sentença, a Juíza consignou que
“a multa prevista na cláusula 6a e seguintes do contrato”
deve ser
“invertida em desfavor da construtora por inadimplemento contratual”
e, conforme relatado, ao final, condenou as Apelantes
“ao pagamento previsto na cláusula 6 e
seguintes
em favor da parte autora, pelo descumprimento contratual”
. (sem grifos no original)

Do que foi até aqui exposto, ressai evidente o equívoco da julgadora singular, haja vista que
acabou por condenar as Recorrentes tanto ao pagamento da multa prevista contratualmente em favor das Apelantes, quanto àquela prevista em favor do Recorrido, para o caso de inadimplência das construtoras
.

De igual modo, também está inconteste que a tese das Apelantes de que o Recorrido não requereu a condenação da multa prevista na Cláusula 7.1, não se sustenta,
pois há pedido expresso nesse sentido
.

Entretanto, razão assiste às Apelantes ao alegarem que o Tema 971 do STJ, autoriza a inversão da cláusula penal
apenas
nos casos em que há omissão contratual quanto à multa para inadimplemento do vendedor.

A redação do Acórdão representativo da controvérsia não deixa dúvida quanto tema, pois expressamente dispõe que:

[...] A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal
apenas
para o inadimplemento do adquirente
,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. [...].
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original)

Assim, considerando que este não é o caso, pois a Cláusula 7.1, do contrato prevê o pagamento da multa pelas vendedoras, no caso de atraso injustificado da obra, não há falar em inversão da Cláusula 6 em favor do Recorrido.

Eis o que estabelece o contrato:

7- DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE.

[...]

7.1- Havendo atraso injustificável na conclusão das obras, ocasionado por culpa exclusiva da VENDEDORA, e decorrido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o COMPRADOR fará jus a uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), mesmo momento em que passará a ser computada juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pro rata), ambos incidentes sobre o valor pago do preço pelo COMPRADOR.

7.1.1- Os valores devidos pela VENDEDORA serão pagos ou compensados ao saldo devedor do COMPRADOR em até 90 (noventa) dias após a disponibilidade das chaves ao COMPRADOR ou na outorga da respectiva escritura, prevalecendo o que ocorrer primeiro.

Portanto,
neste capítulo a sentença deve ser reformada
, pois diante do atraso na entrega do imóvel, que superou o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o consumidor Recorrido faz jus ao valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor pago, acrescido de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês (
pro rata
), incidente sobre o valor já pago, tal como contratado. E, considerando que as Apelantes não pagaram a multa ou promoveram a compensação com o saldo devedor em até 90 (noventa) dias da entrega das chaves ou da lavratura da Escritura Pública, tal qual pactuado, sobre o valor devido deverá incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de 91o (nonagésimo primeiro dia) dia depois da entrega das chaves ou da outorga da Escritura Pública, prevalecendo o que tiver ocorrido primeiro, até o efetivo pagamento pelas Recorrentes.

Em relação às despesas com IPTU e taxas condominiais, os argumentos das Apelantes não comportam acolhida, pois de acordo com o entendimento do STJ,
"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que,
"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

No mesmo sentido, cito o REsp 1.729.593/SP, de Relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado pela Segunda Seção em 25/09/2019.

Ademais, independentemente de prova ou não do pagamento dessas verbas pelo Recorrido, a sentença deve ser mantida hígida, pois a Julgadora singular não determinou o ressarcimento ou a devolução do valor pelas Apelantes, tão somente declarou que são responsáveis pelo pagamento dessas despesas até a entrega do imóvel, em 01/07/2015. Isso é, decidiu de acordo com a orientação a Corte Superior.

Por fim,
quanto aos danos morais
, sem olvidar a convicção dos nobres colegas que compõem esta Câmara, acompanho o posicionamento do STJ que
“consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, no caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”
(AgInt no REsp 1863961/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021).

Tal qual a Corte Superior, entendo que o mero descumprimento do prazo para a entrega do imóvel objeto de Compromisso de Compra e Venda, por si só, não gera abalo à honra subjetiva, porque não se trata de dano
in re ipsa
.

Para fazer jus à verba indenizatória de cunho extrapatrimonial é necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade,
não bastando a mera alegação de que o sonho da casa própria restou frustrado
.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO E RECONSIDEROU DELIBERAÇÃO ANTERIOR PARA, DE PLANO,
DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS
. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1.
O atraso na entrega de unidade imobiliária não autoriza, por si só, a condenação da construtora em dano moral, o qual se caracteriza somente quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade do promitente-comprador
. 1.1.
In casu, a Corte local fundamentou a condenação em dano moral somente com base na frustração da expectativa da parte autora em realizar o sonho da casa própria, sem tecer notas adicionais acerca do grave sofrimento ou angústia capaz de caracterizar dano moral
. 2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AgInt no REsp 1636828/RO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/05/2019, DJe 22/05/2019). (sem grifos no original)

Há de se reconhecer que o Tribunal Superior alterou o entendimento, a jurisprudência evoluiu e firmou-se no sentido de que o simples atraso da entrega do imóvel, assim como a recusa indevida de planos de saúde ou de atraso/cancelamento de voo, o dano moral não é presumido.

Ou seja, em casos de falha na prestação de serviços e descumprimento contratual, exige-se que o consumidor demonstre a grave ofensa aos direitos de personalidade.

Nas palavras do Ministro Raul Araújo,
“o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável,
sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização
.”
(AgInt no AREsp 1689543/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 26/03/2021). (sem grifos no original)

Na hipótese, ao requerer a verba indenizatória por danos morais, o Apelado alegou que
“a reponsabilidade das Requeridas pela reparação dos danos na espécie é inquestionável pelo
atraso na entrega da obra no prazo prometido
, gerando danos morais e materiais, em conformidade com os artigos 186, 389 e 402, do Código Civil.”

Afirmou que
resta "cristalina a ofensa à moral do Autor em função do ato praticado pela Ré, especialmente quanto ao descaso e displicência na condução das obras do empreendimento RIO SÃO LOURENÇO, posto que está a desrespeitar as regras que estabeleceu por si própria quando da assinatura do contrato de compra e venda, cuja cópia faz parte integrante do presente.”

Ainda transcreveu precedente de minha relatoria, julgado em 25/11/2015, ou seja, de antes da mudança de entendimento pelo STJ, e da Desembargadora Marilsen Andrade Addário, julgado em 13/10/2008 e, ao final argumentou que os julgados se amoldam ao caso porque a atitude das Empresas
frustraram seu sonho de residir em sua casa nova
.

Nota-se, portanto, que toda fundamentação exposta para o pedido indenizatório por dano moral pauta-se tão somente no descumprimento do contrato pelas empresas.
Não há alegação de qualquer situação fática, além do descumprimento contratual e da frustração de morar em casa própria, capaz de justificar o pedido indenizatório
. E isso, por si só, não é apto a ensejar dano moral indenizável.

Aliás, oportuna transcrição do seguinte aresto da Corte Superior:

[...] A moderna jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma desta Corte é no sentido de que o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária,
não se presume
, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que,
devidamente comprovadas
, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores. 4.
No caso concreto,
a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa de realização do sonho da casa própria
, motivada pelo rompimento contratual decorrente do atraso na entrega da obra,
sem tecer nota adicional ao mero atraso que pudesse, além dos danos materiais
, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar verdadeiro dano moral
. Incidência da Súmula no 568 do STJ. 5. Agravo interno não provido, com aplicação de multa
. (AgInt no REsp 1656217/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017). (sem grifos no original)

Nessa esteira, considerando que o pleito indenizatório formulado pelo Apelado tem como base, exclusivamente, o descumprimento obrigacional pelas empresas Recorrentes, sem demonstração de qualquer outro fato extraordinário que tenha ofendido o direito à sua personalidade, honra e/ou dignidade, como ser humano,
a sentença comporta reforma, a fim de que seja afastada a obrigação de indenizar danos morais.

Diante do exposto,
dou parcial provimento Recurso de Apelação
para:

a) afastar a condenação das Apelantes
“ao pagamento previsto na Cláusula 6 e seguintes”
; todavia, mantenho a condenação ao valor da multa prevista o item 7.1, correspondente a 2% (dois por cento) do valor pago, acrescida de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês (
pro rata
), incidente sobre o valor já pago, tal como contratado. E, considerando que as Apelantes não pagaram a multa ou promoveram a compensação com o saldo devedor em até 90 (noventa) dias da entrega das chaves ou da lavratura da Escritura Pública, tal qual pactuado no item 7.1.1, sobre o valor devido deverá incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de 91o (nonagésimo primeiro dia) dia depois da entrega das chaves ou da outorga da Escritura Pública, prevalecendo o que tiver ocorrido primeiro, até o efetivo pagamento pelas Recorrentes;

b) afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Diante da reforma da sentença, em atenção ao artigo 86, do CPC, altero o ônus da sucumbência e distribuo proporcionalmente as despesas em 50% (cinquenta por cento) para as empresas Demandadas/Apelantes e 50% (cinquenta por cento) para o Autor/Recorrido.

Mantenho hígidos os demais termos da sentença invectivada.

Ao caso não se aplica o artigo 85, § 11, do CPC, porque de acordo com o STJ, a majoração constante no citado dispositivo somente incide em caso de desprovimento ou não conhecimento integral do recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021