Tribunal: TJMT
Processo: 0032660-82.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-09
Data de publicação: 2021-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – RELAÇÃO DE CONSUMO – INVALIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL POR TEMPO INDETERMINADO EM RAZÃO DE CIRCUNSTÂNCIAS INERENTES AO RISCO DO EMPREENDIMENTO – VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA/PRORROGAÇÃO – ENTREGA DAS CHAVES APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO FINAL PREVISTO NO CONTRATO, INCLUSIVE O DE TOLERÂNCIA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESPOSABILIDADE OBJETIVA – DEVER DE INDENIZAR – DANOS MATERIAIS EMERGENTES – RESTITUIÇAO DE VALORES GASTOS COM LOCAÇAO DE OUTRO IMÓVEL – CUMULAÇAO DE CLÁUSULA PENAL E OUTROS ENCARGOS MORATÓRIOS – IMPOSSIBILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA CABÍVEL SOMENTE ATÉ O PRAZO PREVISTO À ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO CONTRATO – COBRANÇA POR SERVIÇO NÃO ESPECIFICADO E COMPROVADAMENTE PRESTADO – NULIDADE CONFIGURADA – DANOS MORAIS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR JUSTO E RAZOÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É nula de pleno direito, porque nitidamente abusiva (CDC, art. 51, IV), a genérica previsão contratual de prorrogação do prazo de conclusão da obra por período de tempo indefinido em razão de circunstâncias relacionadas aos riscos inerentes ao empreendimento e à atividade empresarial, sendo defeso dividi-lo com os consumidores. 2. A estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é válida, não havendo abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos. 3. Ocorrendo a entrega das chaves após o prazo final previsto no contrato, incluindo o prazo de tolerância/prorrogação, caracteriza-se o inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à construtora arca com os prejuízos sofridos pelos consumidores em decorrência do atraso na entrega. 4. Não há óbice à condenação concomitante à indenização a título de restituição das despesas com aluguéis no período de mora contratual (isto é, danos materiais emergentes) e a título de reparação/compensação dos danos pelo inadimplemento do contrato (isto é, cláusula penal moratória), eis que são verbas de natureza diversa e proveniente de fatos geradores distintos. 5. “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 6. “Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012). 7. É ilícita a cobrança a título de taxa de transferência por serviço não especificado claramente no contrato e cuja efetiva contraprestação não foi demonstrada. 8. A situação enfrentada pela parte autora não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel por quase dois anos invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0032660-82.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WILLIAN AURELIO BALDUINO - CPF: 012.362.346-42 (APELADO), DIEGO KNOPP FONSECA - CPF: 920.291.671-34 (ADVOGADO), FABIANA FIGUEIREDO FERRAZ BALDUINO - CPF: 018.954.501-10 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – RELAÇÃO DE CONSUMO – INVALIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL POR TEMPO INDETERMINADO EM RAZÃO DE CIRCUNSTÂNCIAS INERENTES AO RISCO DO EMPREENDIMENTO – VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA/PRORROGAÇÃO – ENTREGA DAS CHAVES APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO FINAL PREVISTO NO CONTRATO, INCLUSIVE O DE TOLERÂNCIA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESPOSABILIDADE OBJETIVA – DEVER DE INDENIZAR – DANOS MATERIAIS EMERGENTES – RESTITUIÇAO DE VALORES GASTOS COM LOCAÇAO DE OUTRO IMÓVEL – CUMULAÇAO DE CLÁUSULA PENAL E OUTROS ENCARGOS MORATÓRIOS – IMPOSSIBILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA CABÍVEL SOMENTE ATÉ O PRAZO PREVISTO À ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO CONTRATO – COBRANÇA POR SERVIÇO NÃO ESPECIFICADO E COMPROVADAMENTE PRESTADO – NULIDADE CONFIGURADA – DANOS MORAIS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR JUSTO E RAZOÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É nula de pleno direito, porque nitidamente abusiva (CDC, art. 51, IV),
a genérica previsão contratual de prorrogação do prazo de conclusão da obra por período de tempo indefinido em razão de
circunstâncias relacionadas aos riscos inerentes ao empreendimento e à atividade empresarial, sendo defeso dividi-lo com os consumidores. 2. A estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é válida, não havendo abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos. 3. Ocorrendo a entrega das chaves após o prazo final previsto no contrato, incluindo o prazo de tolerância/prorrogação, caracteriza-se o inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à construtora arca com os prejuízos sofridos pelos consumidores em decorrência do atraso na entrega. 4. Não há óbice à condenação concomitante à indenização a título de restituição das despesas com aluguéis no período de mora contratual (isto é, danos materiais emergentes) e a título de reparação/compensação dos danos pelo inadimplemento do contrato (isto é, cláusula penal moratória), eis que são verbas de natureza diversa e proveniente de fatos geradores distintos. 5. “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 6. “Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012). 7. É ilícita a cobrança a título de taxa de transferência por serviço não especificado claramente no contrato e cuja efetiva contraprestação não foi demonstrada. 8. A situação enfrentada pela parte autora não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel por quase dois anos invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0032660-82.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ III - SPE LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais
” (Proc. no 00032660-82.2016.811.0041 - Código 1152265), ajuizada contra a apelante, e também contra
RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.,
por WILLIAN AURÉLIO BALDUINO e FABIANA FIGUEIREDO FERRAZ BALDUINO, julgou o pedido procedente, para condenar as rés ao pagamento de “
1) R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais, acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Súmula 362 STJ); 2) ao ressarcimento de forma simples dos valores pagos a título de ‘taxa de evolução de obra’ a partir de agosto de 2014, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3) R$ 4.800,00 a título de indenização por lucros cessantes, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada mês por atraso na entrega do imóvel; 4) R$ 6.295,87 a título de ressarcimento pela taxa de transferência de nome, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do desembolso; 5) R$ 5.036,79 a título de cláusula penal moratória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; 6) R$ 5.036,79 a título de juros de mora, por atraso, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação
” (cf. Id. no 73669470 ao 73669472).

A apelante insiste em que não descumpriu com as previsões contratuais, não havendo falar em atraso na entrega do imóvel, eis que, “s
e não bastasse a existência dos prazos de carência para conclusão da obra, há pactuado a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão da obra por tanto tempo quanto for necessário, desde que seja justificável, conforme situações previstas contratualmente, especialmente no tocante a expedição do habite-se por parte da Prefeitura Municipal
”, sendo que, no caso, “
o habite-se referente ao imóvel foi expedido somente em 02/04/2015, mas a obra já havia sido concluída em 29/12/2014, ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente
”, destacando, ainda, que, “
conforme contrato de financiamento bancário firmado pelos apelados com o Banco do Brasil, a data prevista para o término do prazo de construção do imóvel era em 17/03/2016
”.

Alega, sob outra perspectiva, que “
o prazo de conclusão da obra estava inicialmente prevista para ocorrer em até 31/08/2014, com pré-ajustada cláusula de prorrogação pelo prazo de 180 dias, que se findaria em fevereiro/2015,
(...)
, além disso, existe o prazo para transmissão da posse da unidade, que deve ocorrer em até 60 dias úteis, contados da data da conclusão das obras,
(...),
nesse sentido, se considerarmos todos os prazos contratuais mencionados, constata-se que o imóvel poderia ser entregue aos apelados até o dia 28/04/2015,
(...)
, tendo em vista que a unidade foi entregue em 11/05/2015, deve, ao menos, ser considerado o curto atraso de aproximadamente 12 (doze) dias
”; argumenta, nesse sentido, que não se pode falar em

“
abusividade ou nulidade dos prazos de entrega do imóvel previstos em contrato, uma vez que os apelados em nenhum momento se opuseram aos referidos prazos e também não fizeram requerimento de nulidade das respectivas cláusulas contratuais, pelo contrário, assinaram o referido instrumento sem fazer qualquer ressalva
”
.

Diz, ademais, que, “
ainda que fosse reconhecido o atraso na entrega da unidade
(...)
, constata-se que os apelados não poderiam exigir a entrega do imóvel na data aprazada inicialmente, uma vez que estavam inadimplentes quanto ao pagamento do preço da parte B do imóvel,
(que)
deveria ter sido quitada até o dia 31/08/2014,
(...)
, no entanto, verifica-se que a quitação só ocorreu com o contrato de financiamento bancário que foi firmado pelos apelados em 21/10/2014
”
.

Sustenta ser incabível a inversão cláusula penal na espécie, pois, além de não ter inadimplido com suas obrigações contratuais, a condenação a esse título só seria justificável em caso de rescisão do contrato, e, depois, “
caracteriza bis in idem nesse ponto, já que foi condenada ao pagamento de multa e juros, ambos no mesmo valor e com base na mesma cláusula contratual
”; ainda sobre o tema, assevera que o STJ já decidiu que é “
vedada a cumulação da condenação em lucros cessantes e a inversão da cláusula penal em caso de atraso na entrega de obra
” (Tema 970); de todo modo, ressalta “
o equivoco da sentença ao considerar o valor de R$ 5.036,79 para as mencionadas condenações, uma vez que tal valor não corresponde a 0,5% ou 2% sobre o valor do contrato, sendo simplesmente apresentado pelos apelados na exordial, sem ao menos ter sido mencionada a forma de atualização
”, sendo assim, “
ainda que seja devido algum valor a esse título, deve ao menos ser determinada a sua apurado mediante liquidação de sentença
”.

Aduz que o “
valor cobrado mensalmente dos apelados referente aos juros de obras é advindo do contrato de financiamento realizado com o Banco do Brasil
”, inclusive é somente “
no contrato de financiamento que há previsão de que o período de carência, no qual há cobrança de juros de obra, seria de 17/10/2014 até 10/06/2016
(
...
),
portanto, não há falar em restituição de valores pagos a título de taxa de evolução da obra, haja vista que os supostos valores pagos pelos apelados são referentes a período contratual ajustado
”; no mesmo sentido, acresce que não há falar em ilegalidade na cobrança da “
taxa de transferência
”, porquanto decorrente de expressa previsão contratual, “
além do mais, verifica-se que os apelados em nenhum momento impugnam a cláusula contratual que prevê o pagamento da taxa de cessão, ou seja, o fundamento da r. decisão chega até ultrapassar os limites do pedido inicial
”.

Alega, por fim, que o mero descumprimento contratual não enseja o dever de indenizar por danos morais, sobretudo na hipótese de pequena prorrogação do prazo de entrega da obra, consoante pacífica orientação do STJ, além do mais, os apelados não fizeram prova dos danos alegados, tampouco de situação de sofrimento excepcional, com certeza não ao ponto de justificar indenização no patamar excessivo e desproporcional de 15 mil reais, afinal, na pior das hipóteses, o atraso na entrega das chaves foi de 3 meses.

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido deduzido nos autos, ou, no mínimo, readequada a condenação indenizatória de acordo com os apontamentos acima realizados
(cf. Id. no 73669496 ao 73669501).

Nas contrarrazões, os apelados combatem os fundamentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo adversário (cf. Id. no 73669504 ao 73669508).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 18 de fevereiro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O mérito da lide diz respeito à discussão em torno do atraso na entrega de imóvel e os reflexos decorrentes do inadimplemento contratual, envolvendo a obrigação prevista no “
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a Que Corresponderá Unidade Autônoma Futura
”, datado de 28.09.2012, celebrado entre a ré Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III - SPE LTDA e o terceiro Eduardo Rodrigues da Silva (cf. Id. no 73668574 ao 73668576 - pág. 5), este que, posteriormente, em 25.06.2014, com expressa anuência daquela, transferiu aos autores Willian e Fabiana Balduino os direitos e deveres contratuais, por meio do “
Instrumento particular de Cessão de Transferência de Direitos e Obrigações sobre unidade autônoma decorrente de compromisso particular
” (cf. Id. no 73668573 - pág. 7/10).

Quanto ao prazo de entrega da obra, a conclusão sentencial de atraso no cumprimento da obrigação por parte da vendedora formou-se sob os seguintes fundamentos:

“No ‘Instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal a que corresponderá unidade autônoma futura’ de fls. 63/82, ficou convencionado na cláusula 7a e no quadro resumo VII (fl.64), o prazo previsto para entrega da unidade autônoma para 31/08/2014. Por sua vez, o contrato de financiamento junto ao agente financeiro somente foi perfectibilizado em 21/10/2014 (fl. 84/112).

(...), o prazo para o cumprimento da obrigação pelo fornecedor dever ser expressamente estabelecido, sob pena de caracterizar prática abusiva, principalmente quando deixa sua fixação a seu único e exclusivo critério (inciso XII do art. 39, CDC).

Importante que se diga que, diferentemente da cláusula contratual que dispõe acerca de um prazo determinado de tolerância, a qual é amplamente aceita pela jurisprudência, o mesmo não se pode admitir com relação à existência de cláusula de PRORROGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO em decorrência de casos de força maior ou até mesmo condicionada a liberação de recursos financeiros destinados com o fim de executar as etapas construtivas do empreendimento.

Isto porque, as disposições contratuais nesse sentido se mostram excessivamente onerosas e abusivas, nos termos do art. 51 do CDC, sobretudo, porque as dificuldades na obtenção de recursos para execução das obras, expedição do habite-se, dentre outras questões ligadas à esfera administrativa se inserem na área negocial das atividades desenvolvidas, configurando-se, destarte, fortuito interno, e, consequentemente, são nulas de pleno direito (art. 51, CDC), seja porque coloca o consumidor em desvantagem exagerada (inciso IV), permitindo o fornecedor concluir ou não o contrato (inciso X), ou rescindi-lo unilateral (inciso XI), além de possibilitar a modificação unilateral do conteúdo do negócio jurídico, em específico com relação ao tempo para a entrega da prestação, além de se mostrar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (inciso XV), inclusive no que toca aos princípios da boa-fé e da equidade (inciso IV e § 1o, inciso I) e permitir restrição de direitos e obrigações inerentes à natureza do contrato (§1o, inciso II).

Sob este prisma, não havendo que se falar em vinculação ao prazo previsto para execução dos serviços acessórios ou complementares, observa-se que as alegadas cláusulas são abusivas, devendo ser declaradas nulas.

Em verdade o que se observa é a ocorrência de propaganda enganosa com relação ao prazo de entrega do imóvel, dado que levou o adquirente acreditar que estaria pronto em AGOSTO/2014, segundo consta do contrato juntada as fls. 64, lembrando ainda, que o artigo 38 do CDC estabelece que ‘O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina’.

(...)

Ressalte-se que a ‘Certidão de Habite-se’ foi expedida em 02/04/2015, mas o imóvel somente foi entregue em 11/05/2015, data não refutada pelas rés, considerando que tinham até o dia 31/08/2014 para a entrega da unidade autônoma em total condições de uso aos adquirentes, e mesmo levando-se em conta o prazo de tolerância de 180 dias, verifica- se um atraso de cerca de nove meses no cumprimento da obrigação.

Os entraves burocráticos para o fornecimento de documentação e/ou autorização dos entes públicos para a entrega do imóvel ao consumidor constituem fortuito interno, eis que intrínseco à atividade desenvolvida pela ré. Desta forma, não constitui fato apto a afastar eventual responsabilidade da ré por danos causados ao consumidor, não havendo que se falar em adimplemento substancial do contrato se o consumidor não podia usufruir do bem.”

O Quadro de Resumo prevê, no item “
Quadro VII – Da conclusão das obras da unidade autônoma pela vendedora
”, que o “
término da obra previsto: 31/08/2014
”, com a ressalva de que “
o término supramencionado poderá ser prorrogado pela vendedora injustificadamente por até 180 dias, conforme dispõe a Cláusula 7
” (cf. Id. no 73668574 - pág. 3).

Citada cláusula 7a (“
Do Prazo de Conclusão de Obras da Unidade
”) ratifica a disposição de que a conclusão da obra está prevista para
31.08.2014
, mas que a “
conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos
”; além disso, acresce que “
ficam ressalvados ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralização
” (cf. Id. no 73668575 - pág. 2).

Há, ainda, na cláusula 8a (“
Da Posse
”), mais um prazo de tolerância decorrente da previsão de que “
será transmitida ao comprador a posse da unidade adquirida dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis contados da data de sua efetiva conclusão
” (cf. Id. no 73668575 - pág. 3).

O “
Habite-se
” foi expedido no dia 02.04.2015 (cf. Id. no 73668584 - pág. 7), porém, a efetiva entrega das chaves só veio a acontecer em
11.05.2015
(cf. Id. no 73668584 - pág. 5).

A estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é válida, sendo amplamente admitida na
jurisprudência nacional e, agora, mais recente, foi expressamente incorporado ao nosso sistema jurídico com o advento da Lei no 13.786/2018, logo,
não há ilegalidade ou abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que
superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos; a propósito, sobre o tema, confiram-se os seguintes precedentes do STJ: REsp no 1.727.939/DF, Terceira Turma, DJe de 17/9/2018; REsp no 1.582.318/RJ, Terceira Turma, DJe de 21/9/2017; AgInt no REsp no 1.698.519/SP, Quarta Turma, DJe de 26/9/2018; REsp no 1.454.139/RJ, Terceira Turma, DJe de 17/6/2014.

É irretocável a conclusão sentencial no que tange à invalidade da genérica previsão de prorrogação do prazo de conclusão da obra “
por motivo de força maior ou caso fortuito
”, seja porque as causas elencadas no instrumento contratual nesse sentido, como “
greves
”, “
falta na praça de materiais e mão de obra
”, “
chuvas prolongadas
”, entre tantas outras, relacionam-se diretamente com os riscos do empreendimento e da atividade empresarial da ré/vendedora, sendo defeso dividi-lo com os consumidores, assim como não é motivo idôneo para eximi-la de responsabilidade, seja porque a ideia de se manter em aberto a data à conclusão da obra, ou seja, do cumprimento da obrigação pela vendedora, é completamente desgarrada das normas protetivas consumeristas que regem a relação contratual entre as partes, sendo nula de pleno direito a teor do
art. 51, IV, do CDC.

Igualmente nula, porque abusiva (CDC,
art. 51, IV)
, é a previsão de prazo extra à entrega das chaves (
“
será transmitida ao comprador a posse da unidade adquirida dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis
”
), pois, como acima ressalvado, o prazo de tolerância/prorrogação é instituído e admitido justamente para essa finalidade, sendo que, ao estipular prazo de entrega e de tolerância, cabia à ré ter levado em consideração a ocorrência de contratempos operacionais e administrativos, e não esconder em outras disposições, inclusive em flagrante infringência ao dever de informação (CDC,
art. 6o, III)
, um polpudo adicional de 60 dias úteis para entregar o imóvel adquirido pelos autores.

Encerrando a discussão em torno do prazo de entrega, é simplesmente indiferente à definição da questão o prazo contido no contrato de financiamento celebrado entre os compromissários compradores e o agente financiador (no caso, o Banco do Brasil), porquanto se trata de relação jurídica diversa daquela estabelecida entre os litigantes e é o compromisso de compra e venda que dita exatamente quais sãos as obrigações assumidas por cada parte.

Não conheço do tópico referente à objeção de contrato não cumprido porque se trata de inaceitável inovação recursal, afinal, a questão não foi arguida oportunamente em sede de contestação.

Feitas essas considerações, constata-se que a entrega do imóvel deveria ocorrer originalmente em 31.08.2014 ou, no máximo, impreterivelmente, até
27.02.2015
(180 dias corridos de prorrogação), todavia, o imóvel só foi entregue em
11.05.2015
, lembrando que o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves” ou qualquer outro ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelos adquirentes (STJ,
AgInt no REsp no 1.723.050/RJ
),
portanto, a entrega ocorreu com um atraso de aproximadamente dois meses e meio, sendo, pois, inequívoco inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever
de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à ré/apelante arca com os prejuízos sofridos pelos autores em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Em relação aos danos materiais, a sentença condenou as vendedoras/rés a restituírem os gastos comprovadamente demonstrados em decorrência do atraso na entrega do imóvel (R$ 4.800,00), o valor cobrado a título de “
taxa de transferência do contrato
” (R$ 6.295,87) e o que foi exigido a título de “
taxa de evolução de obra
” após a data de previsão de entrega, além de condená-las ao pagamento do estipulado na cláusula penal (R$ 5.036,79) e de “
juros de mora por atraso
” (R$ 5.036,79).

Em específico à restituição de gastos, a r. sentença assim dispôs:

“No caso, pretende a parte Autora a indenização por danos emergentes, ou seja, a restituição do valor que pagou a título de locação de outro imóvel para sua moradia, partindo-se do pressuposto de que se o imóvel tivesse sido entregue no prazo contratual, esses valores não seriam desembolsados, os quais estão suficientemente demonstrados pelo contrato e demais documentos acostados às fls.120/124.

Nesse ponto, considerando que o prazo fatal para entrega do imóvel se exauriu em fevereiro/2015, consigno que o ressarcimento em epígrafe deve corresponder ao período de fevereiro/2015 até a data da efetiva entrega das chaves (11/05/2015), perfazendo a importância de R$ 4.800,00.”

Já no que se refere à cláusula penal e encargos moratórios:

“De outra sorte, infere-se do contrato firmado entre as partes (cláusula 6) que houve estabelecimento de cláusula penal, a título de PERDAS E DANOS, para a hipótese de RESCISÃO DO CONTRATO por culpa do COMPRADOR, inexistindo estipulação para o caso de descumprimento da obrigação pela construtora.

(...)

A toda evidência, uma vez configurada a circunstância do art. 408 do Código Civil, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de inadimplemento, não é possível admitir-se que o contrato sujeite tão somente o consumidor ao pagamento de multa moratória e não preveja disposição análoga para a hipótese de inadimplemento, total ou parcial, do fornecedor, buscando tal medida impedir o desequilíbrio contratual e estimular o adimplemento.

A par disso, estando diante de cláusula penal moratória, expressamente prevista para estimular o cumprimento da obrigação principal, e evitar o seu retardamento, instituto esse que, frise-se, totalmente distinto da indenização por lucros cessantes, é possível sua cumulação com a referida indenização por lucros cessantes, sem configurar bis in idem.

Assim, atentando-se aos princípios e as regras disciplinadas pelo CDC, mister igualar as partes contratantes quanto aos ônus decorrentes da mora no cumprimento das obrigações assumidas, suprindo a lacuna existente no contrato, utilizando-se para tanto, por equiparação lógica aos percentuais estipulados na cláusula 6 da avença, readequando-a para o correspondente a 2% (dois por cento) do valor do contrato, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

(...)

Igualmente, no que se refere à cláusula 6, b, que prevê a aplicação de juros de mora de 1% ao mês ou fração de mês, calculados sobre o valor inadimplido atualizado, em caso de impontualidade no pagamento pelos promitentes compradores, o deferimento do pedido de aplicação por equidade é medida que se impõe.”

Não há óbice à concomitância de condenação indenizatória a título de restituição das despesas com aluguéis no período de mora contratual (isto é, danos materiais emergentes, e não lucros cessantes) e a título de reparação/compensação dos danos pelo inadimplemento do contrato (isto é, cláusula penal moratória); situação diversa, porém, é a cumulação da cláusula penal com juros de mora contratuais, já que são verbas de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias).

Sobre o tema, o eg. STJ fixou as seguintes teses repetitivas:

Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Vê-se, no caso, que o contrato em questão contém expressa disposição para a hipótese de atraso na entrega da obra, constando da cláusula 7a, subitem 7.1., que, “
havendo atraso injustificável na conclusão das obras, ocasionado por culpa exclusiva da vendedora,
(...)
, o comprador fará jus a uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), mesmo momento em que passará a ser computado juros de mora de 0,5% (meio por centre) ao mês, ambos incidentes sobre o valor já pago do preço pelo comprador
” (cf. Id. no 73668575 - pág. 2 e 3), de modo que é completamente despicienda aplicar, por analogia, as disposições concernente à rescisão do contrato ou inverter a cláusula penal estipulada em favor da vendedora, cabendo, pois, simples e objetiva incidência do que foi expressamente acordado entre as partes, até porque se trata de cláusula penal moratória prefixada em patamar justo e razoável.

No que concerne à restituição da “
taxa de evolução da obra
”, não consta da sentença que a previsão contratual é ilegal, mas sim que a cobrança realizada a esse título após o termo final à entrega do imóvel o é, sendo conclusão lógica dada à natureza da cobrança, pois, do contrário, manter a taxa sob a responsabilidade do consumidor com a obra em atraso, serio o mesmo que repassar a
este encargo decorrente única e exclusivamente da mora da vendedora; é nessa perspectiva que o eg. STJ uniformizou o entendimento de que “
não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros
antes da entrega das chaves,
que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).

Mais recentemente:

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. SOLIDARIEDADE. RÉS QUE FAZEM PARTE DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AO CONSUMIDOR. SUMULAS NoS 5 E 7, AMBAS DO STJ. JUROS DA OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA). COBRANÇA APÓS DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE RECONHECIDA NO RESP. No 1.729.593/SP, DJe 27/7/2019. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...). 3. Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos (EREsp 670.117/PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26/11/2012). 4. Tendo sido reconhecido pelas instâncias ordinárias que houve o pagamento dos juros da obra para além do período em que fora entregue as chaves, é cedido que o adquirente tem interesse na demanda, a fim de se ver ressarcido dos valores indevidamente cobrados. Rever tal entendimento esbarra no óbice da Súmula no 7 do STJ. (...).” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no REsp 1855951/MT, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 25/05/2020, DJe 27/05/2020)

Logo, conquanto não seja a vendedora/ré a responsável pela cobrança direta dos valores a título de taxa da obra, uma vez que previstos no contrato de financiamento formalizado junto à instituição financeira, ela deve responder igualmente perante o consumidor, já que tal cobrança persiste somente em razão do atraso para a entrega do empreendimento, de modo que, exceto no que diz respeito ao momento do início da ilegalidade da cobrança, que não considerou o prazo de tolerância, não há reparo a ser feito na conclusão sentencial.

Também não há censura a ser feita à sentença no que toca à nulidade da genérica cobrança contratual a título de “
taxa de transferência de nome
”, que foi assim declarada sob os seguintes fundamentos:

“Quanto ao pedido de ressarcimento pela taxa de transferência de nome, os autos revelam que ré exigiu o recebimento de taxa de transferência para autorizar a cessão de direitos, conforme se verifica pelo pagamento de tal rubrica às fls. 126.

Não se olvida que a assunção de dívidas por terceiro dependa da anuência expressa do credor, nos termos do art. 299 do Código Civil, isso não autoriza, no entanto, a imposição de condições abusivas, tal como a ora questionada. Dessa forma, é abusiva a cobrança de taxa de transferência.

As eventuais despesas com a pesquisa cadastral sobre a capacidade econômica do cessionário e a confecção dos contratos e dos seus acessórios são inerentes ao exercício da atividade econômica da construtora, não podendo ser repassadas ao consumidor.

Depois, a cobrança não poderia se consubstanciar em percentual sobre o valor do contrato ou da venda do imóvel, e, sim, refletir as despesas efetivamente realizadas, sob pena de enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Nessa perspectiva, há de se atentar que a ré não apresentou qualquer comprovante dos gastos mencionados, não havendo falar em ressarcimento dos custos administrativos, nem em cobrança de qualquer taxa a título de anuência à transferência do imóvel.”

Aqui, em sede recursal, a vendedora/apelante não chega a combater propriamente as razões sentenciais, resumindo a sua irresignação ao argumento de que se trata de previsão lícita porque expressa e livremente ajustada entre as partes, o que, contudo, não demove a constatação de que se está diante de cobrança por serviço não especificado claramente no contrato e cuja efetiva contraprestação não foi demonstrada, na verdade, o simples fato de o valor exigido ser calculado com base em percentual sobre o valor do contrato, sem menor justificativa para esse método de cálculo, é suficiente a denotar a iniquidade da disposição em questão.

Em relação aos danos morais,
não se pode admitir que a situação enfrentada pelos autores ficou apenas no plano do mero aborrecimento em decorrência do inadimplemento contratual, tampouco se pode dizer que inexiste prova de efetivo sofrimento moral, haja vista que o atraso injustificado na entrega do imóvel, cujo motivo sequer foi devidamente apresentado aos consumidores em momento oportuno, caracteriza-se situação de ludibrio, impotência, frustração, que, invariavelmente, gera ansiedade e abalo emocional,

aspectos agravados pela incerteza em torno do sonho da aquisição da casa própria, mesmo após o investimento de suas economias para essa finalidade, com a assunção de grande dívida junto ao banco, circunstâncias que, somadas, com certeza são bastantes a configurar o dano extrapatrimonial e o dever de indenizar.

Esse é o posicionamento de todas as Câmaras Cíveis de Direito Privado deste eg. Tribunal:

“EMENTA: (...) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – (...) – DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS – (...) DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente” (TJMT – 2a Câm. Cível – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014).

“EMENTA: (...) EMPREENDIMENTO HABITACIONAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – MORA NA ENTREGA CONFESSADA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – (...) DANO MORAL CARACTERIZADO – (...) O atraso na entrega do imóvel, extrapolando em muito até mesmo o prazo de prorrogação, sem nenhuma previsão de sua conclusão, retardando a conquista da casa própria, gera angústia e frustração e é prova suficiente do dano moral causado ao contraente, dentro de uma análise globalizada do conceito estabelecido ao dano extra patrimonial” (TJMT – 5a Câm. Cível – RAC 52078/2014 – Rel. DES. DIRCEU DOS SANTOS – j. 01/10/2014, Data da publicação no DJE 09/10/2014).

“EMENTA: (...) - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL - MORA DA CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA - ATRASO MUITO ACIMA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO CARACTERIZAÇÃO – (...) DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS – (...) Caracterizada a mora injustificada da construtora, promitente vendedora da unidade habitacional, o consumidor está autorizado a pleitear a rescisão do contrato, com a devolução integral das parcelas pagas, bem como os danos morais devidos em razão da angústia e dissabor inerentes à expectativa frustrada, e os prejuízos materiais referentes à locação de imóvel virtude do atraso na entrega do bem adquirido” (TJMT – 6a Câm. Cível – RAC 117598/2013 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – j. 24/09/2014, Data da publicação no DJE 29/09/2014).

“EMENTA: RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – UNIDADE EM CONJUNTO HABITACIONAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – (...) DANO MORAL CONFIGURADO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) A frustração, decepção e insegurança em razão da demora na entrega do imóvel configuram dano moral passível de indenização. A fixação do valor da indenização por danos morais em R$ 15.000,00, pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que resta mantido” (TJMT – 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 26204/2017 – Rel. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – j. 28/06/2017, Publicado no DJE 03/07/2017).

“EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA – (...) DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O inadimplemento contratual da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, configura ato ilícito passível de ser indenizado, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, pois além dos danos materiais, comprovados documentalmente, causa um grave abalo psicológico ao adquirente, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria, excedendo o limite do mero aborrecimento” (TJMT – 3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 82245/2017 – Rel. DES. DIRCEU DOS SANTOS – j. 31/01/2018, Publicado no DJE 06/02/2018).

“EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – (...) ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – (...) DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO – (...) A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda” (TJMT – 4a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 123963/2017 – Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES – j. 11/04/2018, Publicado no DJE 13/04/2018).

Quanto ao valor indenizatório, sabe-se que a condenação deve ser imposta através de quota financeira compensatória da dor moral sofrida e cuja expressão seja dotada de força pedagógica e do atributo da efetividade, e, sopesando as particularidades do caso concreto, tenho que o valor indenizatório fixado em R$ 15.000,00 é razoável e ajustado às peculiaridades do episódio em análise, atendendo satisfatoriamente o caráter disciplinar e ressarcitório da condenação, sendo congruente com os valores normalmente arbitrados para casos semelhantes por este Tribunal de Justiça.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para afastar a condenação a título de “
juros de mora por atraso
”, subsistindo apenas a condenação a título de cláusula penal moratória, cujo valor deve ser apurado em fase de liquidação de sentença e de acordo com a previsão contratual, e readequar o parâmetro à condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de “
taxa de evolução de obra
”, a fim de constar que a restituição é devida após a data final à entrega do imóvel (27.02.2015). Mantenho, no mais, as exatas disposições da sentença, inclusive no que concerne à distribuição do ônus sucumbencial.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/03/2021