Tribunal: TJMT
Processo: 1008470-82.2017.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-15

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1008470-82.2017.8.11.0015
APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
APELADO: VALDINEY PINHEIRO MARQUES
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE –INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ – REQUISITO NECESSÁRIO – INAPLICABILIDADE DO ART. 42 DO CDC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).
Não comprovada a má-fé do fornecedor, não se aplica a restituição em dobro prevista no artigo 42 do CDC (AgInt no REsp 1433215/SC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008470-82.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALDINEY PINHEIRO MARQUES - CPF: 896.573.901-25 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1008470-82.2017.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO: VALDINEY PINHEIRO MARQUES

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE –INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ – REQUISITO NECESSÁRIO – INAPLICABILIDADE DO ART. 42 DO CDC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
(REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).

Não comprovada a má-fé do fornecedor, não se aplica a restituição em dobro prevista no artigo 42 do CDC (AgInt no REsp 1433215/SC).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1008470-82.2017.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO: VALDINEY PINHEIRO MARQUES

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Revisional de Contrato julgada nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado, na petição inicial da ação revisional, por Valdiney Pinheiro Marques contra Loteadora Assai S/S Ltda, para o fim de:

a)Declarar a nulidade do parágrafo primeiro, da cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (evento no 8847626), no tocante à cobrança de comissão de corretagem;

b)Condenar a requerida, no pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia que o requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação, e, como corolário natural, Determinar a realização de cálculo contábil da dívida, a ser devidamente quantificado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento [art. 509, inciso I do Código de Processo Civil], consoante as diretrizes anteriormente difundidas e as demais condições contratuais que restaram incólumes;

c)Indeferir os demais requerimentos;

d)Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, o requerente, com 70% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 30% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno o requerente, no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a empresa requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil].

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil].”

A apelante aduz que a cláusula contratual declarada nula “
apenas informa ao contratante que do valor do negócio (compromisso de compra e venda de imóvel loteado), sem acrescentar nenhum valor, será destinado determinado percentual para cobrir gastos administrativos e de comissão de corretagem
”.

Alega que a avença objeto da Ação é anterior à orientação jurisprudencial, e que o Direito do Consumidor exige somente transparência quanto às relações negociais do mercado de consumo, o que não invalida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Diz que cumpriu o dever de informar ao registrar no contrato que um percentual certo do montante convencionado é destinado às despesas de publicidade e comissão de venda.

Argumenta que o ajuste em questão é regulamentado pelo artigo 52 do CDC e pelo Decreto n. 5.903/2006, e que atendeu a todas as determinações legalmente previstas, visto que sempre houve clareza no que tange ao preço total, às parcelas e à forma de reajuste, com acréscimo de correção monetária e juros remuneratórios.

Subsidiariamente, assinala que não há motivo para a repetição de indébito em dobro, pois não ficou demonstrada a má-fé de sua parte.

Contrarrazões no Id. 91590468.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1008470-82.2017.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO: VALDINEY PINHEIRO MARQUES

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Revisional de Contrato de promessa de compra e venda julgada parcialmente procedente para declarar a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula terceira no que diz respeito à comissão de corretagem, bem como condenar a requerida à repetição do indébito em dobro no que tange à importância paga pela autora a esse título.

As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel (Id. 91590065), consistente no Lote n. 26, Quadra 06, com 303.6m2, de frente para a Rua Elisa Bortolozo Luciano, do loteamento denominado Jardim Veneza, na cidade de Sinop-MT, matrícula geral n. 16.234 e 20.146, oriundo da unificação das chácaras n. 326/32, da Gleba Celeste, por R$ 60.720,00, com as seguintes condições de pagamento:

“CLÁUSULA TERCEIRA: O Preço total certo e ajustado desta venda é de R$ 60.720,00 (sessenta mil e setecentos e vinte reais) do qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se confessa devedor e se obriga à pagar da seguinte forma:

A)

– A importância de R$ 506,00 (Quinhentos e seis reais), Através de depósito bancário, como sinal e princípio de negócio, do qual a COMPROMITENTE dá plena e irrevogável quitação, em favor do COMPROMISSÁRIO(A);

B)

– O restante da quantia total do preço estipulado, no valor de 60.214,00 (Sessenta mil e duzentos e quatorze reais), o qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se obrigada, perante a COMPROMITENTE, a pagar em 119(cento e dezenove) prestações mensais e sucessivas de R$ 506,00 (Quinhentos e seis reais), cada uma, vencendo no dia 15 de cada mês, sendo o primeiro vencimento em 15/07/2012.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O valor das despesas comerciais (comissões, publicidade etc.) e tributárias originadas por este Instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado
.”

O juízo de origem assim consignou:

“Nessa linha de intelecção, depreende-se, por força de proposição lógica, que o contrato de corretagem constitui, como regra geral, obrigação de resultado, na medida em que o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação e, ao mesmo tempo, da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico (consecução do resultado final e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor [art. 725 do Código Civil].

Logo, no caso ‘sub judice’, não demonstrada pela requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é nula a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem (parágrafo primeiro, da cláusula terceira – evento no 8847626 [art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor].”

No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n. 1.599.511/SP que não é abusiva a
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”
. Por consequência, a transparência na informação a respeito do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.

Esse encargo constou na proposta de compra e venda (Id. 91590065), no entanto não há prova alguma nos autos de que houve de fato intermediação entre os contratantes.

Ademais, os comprovantes de Id. 91590068 não trazem nenhum destaque ou distinção do montante pago a título de parcelas do imóvel ou da comissão discutida pela apelante, requisito esse imposto pelo STJ, como visto no julgado acima transcrito.

Ainda sobre a matéria:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA – AUTORES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – RELAÇÃO JURÍDICA NÃO COMPROVADA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A comissão só pode ser exigida de quem efetivamente contratou o serviço de corretagem ou em caso de restar efetivamente provada a aceitação tácita à intermediação, o que não se evidencia no caso em exame.

Se os autores não comprovam que intermediaram o a compra e venda da qual aduzem ser devida a comissão, é caso de manter a sentença que julgou improcedente o pedido.”
(N.U 1001259-64.2018.8.11.0013, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 12/05/2021, publicado no DJE de 13/05/2021).

No que se refere à repetição de indébito, é indevida nesta hipótese, em observância ao artigo 42, parágrafo único, do CDC, já que não há nos autos qualquer indício de má-fé da apelante.

Nesse sentido, do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. TARIFA DE ENERGIA ELÉTRICA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REEMBOLSO SIMPLES. PRESCRIÇÃO DECENAL. MÁ-FÉ DA CONCESSIONÁRIA. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. JUROS MORATÓRIOS DE 12% A.A. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. (...) V -
Relativamente à questão de restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, é forçoso destacar que esta Corte Superior firmou entendimento de que, para se determinar a repetição do indébito em dobro, deve estar comprovada a má-fé do fornecedor do produto ou serviço
.”

(AgInt no REsp 1433215/SC, relator ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 07/12/2020, DJe de 10/12/2020).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso, apenas para afastar a condenação à repetição do indébito em dobro.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021