Tribunal: TJMT
Processo: 1024148-59.2017.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-12

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1024148-59.2017.8.11.0041
APELANTE: HELENA TERESA RODRIGUES OLIVEIRA
APELADO: WSM - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP E IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – DIREITO DE RETENÇÃO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas é assegurado à construtora quando a rescisão decorre por culpa da compradora (STJ - Súmula 543).
Não demonstrada a culpa da parte demandada pela rescisão do contrato, não há falar em danos morais, porquanto não configurada conduta omissiva ou comissiva passível de gerar o dever de indenizar.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024148-59.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HELENA TERESA RODRIGUES OLIVEIRA - CPF: 523.040.511-20 (APELANTE), VIVIAM CARLA IGNACIO VIEIRA - CPF: 939.048.351-49 (ADVOGADO), WSM - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP - CNPJ: 06.112.382/0001-21 (APELADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), CONCORDE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 70.521.901/0001-04 (REPRESENTANTE), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (APELADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1024148-59.2017.8.11.0041

APELANTE: HELENA TERESA RODRIGUES OLIVEIRA

APELADO: WSM - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP E IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – DIREITO DE RETENÇÃO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas é assegurado à construtora quando a
rescisão
decorre por culpa da compradora (STJ -
Súmula 543)
.

Não demonstrada a culpa da parte demandada pela rescisão do contrato, não há falar em danos morais, porquanto não configurada conduta omissiva ou comissiva passível de gerar o dever de indenizar.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1024148-59.2017.8.11.0041

APELANTE: HELENA TERESA RODRIGUES OLIVEIRA

APELADO: WSM - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP E IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores e Pagamento de Indenização por Dano Moral n. 1024148- 59.2017.8.11.0041 - 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Helena Teresa Rodrigues Oliveira.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Pedido de Restituição de Valores e Pagamento de Indenização por Dano Moral, ajuizada por Helena Teresa Rodrigues Oliveira em desfavor de

WSM - Construtora e Incorporadora Ltda. - EPP e Imobiliária e Construtora Georgia Mirela Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá):
julgou parcialmente procedente
o pedido da ação apenas para rescindir o negócio jurídico havido entre as partes, em razão da sucumbência mínima das rés, condenou a autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

APELO
: a apelante sustenta que ficou comprovada a negociação para a compra do imóvel e não deu causa à rescisão do contrato, que esta ocorreu por culpa das recorridas que não providenciaram o financiamento.

Aduz que foi pago diretamente ao corretor de imóveis o valor de R$20.0000,00 (vinte mil reais), a título de entrada, todavia foi repassado recibo de apenas R$12.000,00 (doze mil reais).

Afirma a responsabilidade e o dever de indenizar das apeladas pelos danos causados por seu preposto que teria repassado recibo a menor e a informação errada de que o financiamento tinha sido aprovado.

Defende que faz jus a devolução integral do valor pago e a indenização por dano moral. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida.

CONTRARRAZÕES
: pela manutenção da sentença recorrida (Id. 89138539 – págs. 1-12).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1024148-59.2017.8.11.0041

APELANTE: HELENA TERESA RODRIGUES OLIVEIRA

APELADO: WSM - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP E IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Helena Teresa Rodrigues Oliveira.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Pedido de Restituição de Valores e Pagamento de Indenização por Dano Moral, ajuizada por Helena Teresa Rodrigues Oliveira em desfavor de

WSM - Construtora e Incorporadora Ltda. - EPP e Imobiliária e Construtora Georgia Mirela Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá):
julgou parcialmente procedente
o pedido da ação apenas para rescindir o negócio jurídico havido entre as partes, em razão da sucumbência mínima das rés, condenou a autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Da delimitação fática

Narra a inicial que em 17/12/2015 a autora assinou um pré-contrato de compra e venda de um imóvel, no valor de R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais), todavia, não lhe foi entregue a cópia do documento, sobre a justificativa de que seriam colhidas assinaturas e depois lhe enviada, mas não ocorreu.

Anota que na data de 09/03/2016 pagou diretamente ao corretor de imóveis, a título de sinal, a quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais) e o restante (R$185.00,00) seria financiado pela Caixa Econômica Federal, que apesar de ter pagado o aludido valor de R$20.000,00, foi fornecido recibo de apenas R$12.000,00.

Anota ainda que providenciou toda a documentação necessária para a celebração do financiamento e o corretor lhe informou que havia sido aprovado, porém decorrido vários meses não foi chamada pela CEF para assinar o contrato, posteriormente, foi informada pela construtora de que o seu cadastro não foi aprovado, bem assim que o valor do imóvel teria sofrido reajuste para R$210.000,00, que diante disso solicitou a devolução dos valores pagos, mas não obteve êxito.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos apenas para rescindir o negócio jurídico, por entender que houve inexecução voluntária da autora apelante e, por ter dado causa à rescisão do contrato, a retenção do valor pago passou a ser direito das empresas requeridas, ora apeladas, e também porque o valor supostamente pago (R$20.000,00) corresponde a menos de 10% do valor do imóvel, objeto da pretensa compra e venda.

Contra esta decisão recorre a autora.

Pois bem.

De todo o processado, tem-se que não ficou demonstrada a responsabilidade das requeridas apeladas pela rescisão contratual, como alega a autora apelante.

A rescisão contratual, ao que tudo indica, teria ocorrido pela não aprovação do cadastro da apelante perante a Caixa Econômica Federal, o que teria feito a demandante desistir da compra do imóvel, como se extrai da inicial.

Ressalta-se, inclusive, que não há cópia do contrato, ou outro documento para demonstrar como fora realizada a avença, ressalvada a apresentação de um recibo emitido por WSM Construtora e Incorporadora Ltda., no valor de R$12.000,00, que deu quitação a parcela referente à entrada, com vencimento em 29/12/2015 e 17/01/2016, cujo pagamento foi efetuado em 09/03/2016 (Id. 89135523 - pág.1).

Realça-se, não há demonstração de que as requeridas apeladas contribuíram pela não concretização do financiamento e, mesmo que se diga que não deram continuidade na contratação, não merece guarida a alegação de rescisão contratual por sua culpa exclusiva.

No caso concreto, não cabe a construtora ser responsabilizada pela negativa de financiamento que não lhe competia, porquanto é de responsabilidade do comprador, que deve atender às exigências da instituição financeira.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL –
RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA
- RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO DEDUZIDA A TAXA DE GERENCIAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Não merece guarida a alegação de rescisão contratual por culpa exclusiva da Imobiliária, uma vez que a empresa Recorrida não pode ser responsabilizada pela negativa de financiamento que não lhe competia.

2. No que se refere aos valores pagos, tem-se pela cópia do “extrato do cliente” (ID. 3475775, pág. 6), que foram pagos à Imobiliária o valor de R$ 11.356,02 (onze mil, trezentos e cinquenta e seis reais e dois centavos).

3. Evidenciado que a negativa no financiamento deu-se por razões que não competiam à Incorporadora Imobiliária, não deve ser devolvida a taxa de gerenciamento de 10% (dez por cento) do valor pago.

4. Do mesmo modo, constatado que a falta de êxito do contrato não se deu por culpa da Imobiliária, não há falar em danos morais, porquanto inexiste conduta omissiva ou comissiva da Recorrida, passível de gerar o dever de indenizar. (N.U 0039559-67.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2018, Publicado no DJE 23/11/2018)

Veja-se que não há documento da instituição financeira que aponta as razões pelas quais o cadastro da apelante não foi aprovado, portanto temerário imputar a construtora a culpa pela falta de aprovação do crédito.

Registra-se, ademais, que a inversão do ônus da prova
prevista no Código de Defesa do Consumidor não é regra absoluta, a medida não exclui disposição do Código Civil segundo a qual a prova deve ser feita por quem faz a alegação.

Dessa forma, nesse ponto, a sentença deve ser mantida.

No que tange à restituição de valores, razão assiste, em parte, à recorrente, porquanto
não há falar na perda total do valor efetivamente pago, a sentença comporta reformas quanto a esta questão.

Nota-se que
a autora apelante sustenta o pagamento de R$ 20.000,00, a título de sinal, colacionou documento que demonstram ter pagado a importância de R$ 12.000,00.

Logo, tem-se a comprovação do pagamento de R$ 12.000,00 (doze mil reais), às recorridas concernentes ao contrato de compra e venda.

Veja-se que a restituição integral caberia no caso de culpa exclusiva da construtora pelo desfazimento do negócio, o que não ficou demonstrado.

Com efeito, a jurisprudência do STJ se pacificou no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Nesse sentido:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
(Súmula 543/STJ).

Em acréscimo ao citado enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Diante disso, tem-se como razoável a retenção de 15% pela parte requerida/apelada do valor pago pela autora/apelante, em consonância com a jurisprudência desta Câmara:

APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
- RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO -
REDUÇÃO PARA 15%
- COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE). Se foi expressamente convencionada a obrigação do comprador em arcar com a comissão de corretagem e tendo ele pago diretamente à empresa de assessoria imobiliária, com Recibo emitido e assinado por ambos, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou, caso em que é indevida a pretendida devolução. A alteração substancial de parte do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais, os quais, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante. (TJMT. N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017)

Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, já que por sua natureza não representa acréscimo no valor devido.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Destaca-se que os juros moratórios, na hipótese de rescisão por iniciativa do promitente comprador, devem ser contados a partir da data do trânsito em julgado da decisão que a decreta, máxime por que não existe mora anterior do promitente vendedor.

De outro giro, no tange aos danos morais, a sentença não comporta reformas.

Na hipótese, não demonstrada a culpa das requeridas apeladas pela rescisão do contrato, ainda que por interposta pessoa, não há falar em danos morais, porquanto não configurada conduta omissiva ou comissiva das recorridas, passível de gerar o dever de indenizar.

Por derradeiro,
a alteração de parte da sentença repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais arbitrados.

Dessa forma, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.

Na hipótese em que a autora decaiu de maior parte dos pedidos, distribuem-se os ônus de sucumbência, já fixados na sentença, para serem arcados no percentual de 70% (setenta por cento) pela autora apelante e 30% (trinta por cento) pelas requeridas apeladas.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para
determinar a imediata restituição do valor pago pela autora apelante, com a retenção de 15% (quinze por cento) por parte das requeridas, cujo valor a ser restituído deverá ser corrigido
pelo índice INPC/IBGE a partir do desembolso e acrescido de juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado (STJ - Tema
1002).

A alteração de parte da sentença repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais,
considerada que a recorrente decaiu da maior parte do pedido,
distribuem-se os ônus de sucumbência, para serem arcados no percentual de 70% (setenta por cento) pela autora apelante e 30% (trinta por cento) pela requerida apelada.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021