Tribunal: TJMT
Processo: 0003887-95.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-24

Ementa:
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROVIMENTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA – ANÁLISE COM O MÉRITO – MÉRITO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA - JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES APÓS A DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO – NULIDADE RECONHECIDA – DANOS MATERIAIS – CABIMENTO – VALOR EQUIVALENTE A ALUGUEIS - SENTENÇA EXTRA PETITA – INOCORRÊNCIA - DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não há julgamento extra petita se o provimento jurisdicional foi proferido nos limites do pedido.
A construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária são legítimas para responder a lide, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento efetuado pelos autores.
De igual forma, não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.
Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos do julgamento em recurso repetitivo fixado no item 1.1 do Tema 966 do STJ “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.
Após tal data, mostra-se ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente como “taxa de evolução da obra” ou “taxa de construção” (item 1.3 do Tema 966 do STJ), devendo ser restituído ao comprador todos os valores pagos sob tal rubrica, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (item 1.2 do Tema 966 do STJ).
O atraso na entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses ultrapassa o mero dissabor cotidiano, e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização por dano moral.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003887-95.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), ANILDO FERREIRA DA COSTA FILHO - CPF: 326.040.681-68 (APELADO), ALEXANDRE DE SANDRO NERY FERREIRA - CPF: 474.024.231-15 (ADVOGADO), FABIO GONCALVES ORTEGA - CPF: 993.796.351-68 (ADVOGADO), MARA SILVIA PORTILHO FAVA DA COSTA - CPF: 453.319.281-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDOS A RELATORA E O 1o. VOGAL, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO. TOMARAM PARTE NO JULGAMENTO OS EXMOS. SRS. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - RELATORA, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - 2o. VOGAL, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - 2a. VOGAL, DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 3o. VOGAL E DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 4o. VOGAL.

E M E N T A

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROVIMENTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– ANÁLISE COM O MÉRITO – MÉRITO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA - JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES APÓS A DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO – NULIDADE RECONHECIDA – DANOS MATERIAIS –

CABIMENTO – VALOR EQUIVALENTE A ALUGUEIS - SENTENÇA
EXTRA PETITA
– INOCORRÊNCIA - DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não há julgamento
extra petita
se o provimento jurisdicional foi proferido nos limites do pedido.

A construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária são legítimas para responder a lide, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento efetuado pelos autores.

De igual forma, não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos do julgamento em
recurso repetitivo fixado no item 1.1 do Tema 966 do STJ

“na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

Após tal data, mostra-se ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente como “taxa de evolução da obra” ou “taxa de construção” (
item 1.3 do Tema 966 do STJ
), devendo ser restituído ao comprador todos os valores pagos sob tal rubrica, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
(item 1.2 do Tema 966 do STJ)
.

O atraso na entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses ultrapassa o mero dissabor cotidiano, e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização por dano moral.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
contra a sentença proferida na
Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Reparação por Danos Materiais e Morais
no 0003887-95.2014.8.11.0041 ajuizada por
ANILDO FERREIRA DA COSTA FILHO e MARA SILVIA PORTILHO FAVA DA COSTA,
que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: (i) Determinar que a parte requerida apresente/entregue a certidão definitiva ou o habite-se; (ii) Declarar nula a
cláusula 7.1
do contrato geral; (iii) condenar a parte ré ao pagamento de indenização para a parte autora, a partir de 5/2012 até a data da efetiva entrega do imóvel (03/2013), no valor correspondente à locação mensal do imóvel em cada época, devendo ser atualizado monetariamente pelo INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da citação, devendo ser apurado em sede de liquidação de sentença; (iv) condenar a ré ao pagamento a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal, após a data fixada no contrato para o encerramento da obra, abril/2012, até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, e ser corrigidos pelo INPC/IBGE e acrescido de juros de 1% (um por cento), ambos a partir de cada desembolso; (v) condenar, ainda, a parte ré ao pagamento de dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação.

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do CPC/15.

Alegam as recorrentes a ilegitimidade passiva em razão do pagamento das parcelas da fase da obra terem sido efetuadas em favor da Caixa Econômica Federal.

Narram que os apelados celebraram com os apelantes o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra” com o objetivo da aquisição da unidade no 68, no empreendimento denominado “Rio Coxipó”, comprometendo-se a pagar as parcelas avençadas no item 04 do “Quadro Resumo”, constante no respectivo instrumento.

Afirmam que quando os apelados realizaram o financiamento junto à Caixa Econômica Federal para pagamento da PARTE B, estavam cientes de que lhes seriam cobrados juros referentes ao período de construção do imóvel e isto não decorreu de disposição contratual da apelante, mas de determinação do contrato da CEF, sobre o qual apenas a Caixa Econômica Federal possui ingerência e possibilidade de negociação.

Relatam que a cobrança dos chamados “Juros de Obra” é feita pela própria Caixa Econômica Federal, tendo em vista que decorre do contrato de financiamento imobiliário firmado entre os apelados a CEF, que é quem liberou o crédito para pagamento do saldo devedor perante as apelantes, ou seja, as apelantes fazem parte do contrato apenas como interveniente construtora e fiadora, portanto, ilegítimas para responder sobre o tema.

Asseveram que os apelados tinham conhecimento do valor do imóvel, do pagamento de juros, taxas devidas, portanto, não há se falar em repetição de indébito, merecendo reforma a sentença apelada também nesse ponto.

Sustentam as recorrentes que não houve atraso na entrega da obra, afirmando que o prazo em que a obra foi entregue estava previamente pautado.

Destacam que são distintos os prazos para conclusão das obras de cada uma das etapas de construção do empreendimento, daqueles relativos à entrega das chaves e posse aos clientes adquirentes.

Aduzem que o prazo de conclusão da obra estava inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data da assinatura do “contrato de financiamento à produção de imóveis – pessoa jurídica”, entre a vendedora e o agente financeiro, cuja contratação é destinada à execução do empreendimento, conforme disposto na
cláusula 13.1, “d”
deste instrumento (Item 06 do Quadro Resumo), com contratual e pré-ajustada tolerância de 120 dias úteis, sujeito ainda a atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, tendo em vista a natureza e vulto da atividade realizada, conforme consta expressamente na
cláusula 6.1
do aludido instrumento.

Defendem que a liberação de recursos se deu em 18/03/2011, computando-se 12 meses, temos 18/03/2012.

Computando-se 120 dias úteis para a entrega, temos 05/09/2012.

Alegam que existe ainda o prazo para transmissão da posse da unidade, que deve ocorrer em até 60 (sessenta) dias úteis, contados da data da conclusão das obras, conforme
Cláusula 7.1
do aludido contrato.

Relatam que o habite-se da unidade foi expedido em 07/08/2012, ou seja, o habite-se da unidade foi expedido dentro do prazo de tolerância e, portanto, não há se falar em atraso na entrega da unidade.

Sustentam que o compromisso particular de venda e compra foi celebrado em comum acordo entre as partes, segundo a lei vigente ao tempo de sua constituição, não tendo a natureza puramente potestativa vedada pelo art. 122 do CC, e que as cláusulas contratuais não violam os artigos do Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que os direitos dos apelados estavam expressos no instrumento de contrato de compra e venda e na escritura de forma clara e precisa.

Ponderam que a r. sentença proferida é
extra petita
, isto porque os autores/apelados formularam pedido de lucros cessantes, enquanto as apelantes foram condenadas ao ressarcimento de alugueis.

Ressaltam que o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância, o que afastaria a alegação de atraso e, por consequência, o dano moral, tratando-se de mero aborrecimento do cotidiano.

Pugnam pelo integral provimento do recurso para reformar a sentença nos termos das razoes expostas.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso – ID. no 80469024.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À TAXA DOS JUROS DE OBRA E CARÊNCIA DA AÇÃO

As apelantes alegam ilegitimidade passiva em razão do pagamento das parcelas da fase de obra terem sido efetuadas em favor da Caixa Econômica Federal, a qual, por conseguinte, deve figurar no polo passivo.

No entanto, constata-se que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados para com a parte apelada.

Importante destacar que não se discute nesta lide o contrato de financiamento em si, e sim o atraso injustificado na entrega da unidade, bem como os encargos e danos daí oriundos.

Nesse sentido:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FATO QUE NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL
. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 1a Turma Recursal - 0000927- 34.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: LEO HENRIQUE FURTADO ARAÚJO).” negritei

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor estabelece a natureza objetiva da responsabilidade das rés em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é delas o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Desta feita, rejeito a preliminar.-

MÉRITO

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão.

DO ATRASO DA OBRA

Da análise dos autos, constata-se que as partes firmaram
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e outras Avenças (ID no 80468530), referente ao imóvel no 68, modelo TN87, Fachada F3, 1a Etapa do Condomínio Rio Coxipó, no Jardim Imperial, em Cuiabá/MT, no valor de R$ 162.199,77 (cento e sessenta e dois mil, cento e noventa e nove reais e setenta e sete centavos).

Consoante se pode observar do
item 6 do “quadro resumo
” do Instrumento Particular de Compra e Venda, firmado em 30/08/2010, que o prazo de conclusão da obra foi inicialmente previsto ocorrer em até
12 (doze) meses, contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro, no caso a Caixa Econômica Federal
, a saber:

“6.
DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA
.

6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinados à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento
, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação
.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente, para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo da conclusão da Unidade Autônoma vinculada à etapa que corresponder à primeira Liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo para a conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.” (ID. 80468979) destaquei

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os
Recursos Repetitivos -

Tema 996
–, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM
. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Destaquei

Logo, equivocada a sentença, porque o contrato consignou
como marco inicial para fluência do prazo de entrega a
liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro
(03/12/2010 – ID. 80468952)
, ou seja, em sentido contrário à Tese firmada pelo STJ.

Ademais, registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado
30/08/2010
com entrega prevista para
agosto de 2011
que acrescido de
120 dias
de tolerância, estabelecida em contrato (
cláusula 6.1
), teria como prazo final para entrega
dezembro de 2011
. Vejamos (ID. 80468534):

Destaca-se, ainda, a data de assinatura do contrato (ID 80468538):

Assim, observa-se que
houve atraso na efetiva entrega do imóvel
, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em
dezembro de 2011
(ID. 80468534), no entanto, as chaves somente foram entregues em

fevereiro de 2013
(18/02/2013 – ID. 80468954).

No entanto, apesar de equivocada a sentença quanto ao tempo de atraso, não há como reformá-la sob pena de
reformatio in pejus
, porquanto não houve recurso da parte autora nesse sentido.

Assim, há que ser mantido este item do ato sentencial.

O Instrumento de compra e venda ainda, prevê em sua
cláusula 7.1
(ID. no 80468535) o prazo de mais 60 (sessenta) dias úteis, contados da data da conclusão das obras para transmissão da posse da unidade, vejamos:

Entretanto, conforme artigo 51, incisos I e IV do CDC, são
nulas
de pleno direito as cláusulas contratuais que atenuem a responsabilidade do fornecedor ou que estabeleçam obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem.

Na hipótese, evidente o desiquilíbrio entre as partes ao estipular data incerta para o início do prazo de entrega do bem. Logo, deve ser tida como abusiva a
cláusula 7.1
do aludido contrato que considera como marco inicial a data da assinatura do contrato de financiamento com o Banco.

Nesse sentido,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO -
ALEGAÇÃO DE QUE O TERMO INICIAL PARA A CONSTRUÇÃO COMEÇA A CONTAR A PARTIR DA AQUISIÇÃO DE RECURSOS JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO – OFENSA AO ART. 51 DO CDC
- DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – IMPOSSIBILIDADE DE MINORAÇÃO DO DANO MORAL FIXADOS EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I -
Abusividade da cláusula que estipula que o prazo inicial entrega das chaves flutua da data incerta da assinatura do contrato de financiamento da construtora junto ao agente financeiro. Ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, Art. 51, inciso IV
. Termo final para entrega do imóvel deve considerar a planilha de evolução da obra, apresentada na aquisição.

II - O atraso na entrega de imóvel a consumidor que vive em situação de pagamento de aluguel e o adquiriu para residência própria gera dano moral indenizável.

III – “A indenização por dano moral deve atender a uma relação de proporcionalidade, não podendo ser insignificante a ponto de não cumprir com sua função penalizante, nem ser excessiva a ponto de desbordar da razão compensatória para a qual foi predisposta. (...)”. (REsp 318379/MG).

(...)” (TJMT. Recurso de Apelação Cível n.o 0036321-40.2014.8.11.0041. Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho. 2.a Câmara de Direito Privado. Julgado em 17/07/2019. Publicado no DJE em 23/07/2019). G.n.

“Apelação Contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplência da ré configurada, ainda que mantida a cláusula de tolerância de 180 dias.
Inaceitável a estipulação de cláusula que estabelece que o prazo para a entrega do imóvel flua da assinatura do contrato com o agente financeiro
. Ofensa ao Código de Defesa do Consumidor .(...)” (TJSP. Recurso de Apelação Cível n.o 0052821-47.2011.8.26.0114. 7.a Câmara de Direito Privado. Julgado em 04/02/2015). G.n.

Portanto, fica mantido o item da sentença que declarou a nulidade da cláusula 7.1 do contrato.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

Ainda, conforme cláusula contratual, deve ser imputada à requerida, que descumpriu os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra e o término da efetiva cobrança irregular.

Ressalte-se que a “taxa de construção ou evolução de obra” é o valor pago, pelo adquirente, durante a construção do imóvel.

Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento.

Assim, a taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.

Dito em outros termos: no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora.

É o que fixou o
Tema 996 do STJ julgado em recurso repetitivo
em seu item 1.3:

“(...) 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE –
JUROS DE OBRA NÃO DEVIDOS
-
ATRASO INJUSTIFICADO
– DANO MORAL CONFIGURADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).“
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.” (REsp 1729593/SP). É dever do réu a comprovação da culpa exclusiva da vítima, especialmente quando há inversão do ônus da prova e ao caso se aplica o CDC, sob pena de arcar com indenização por danos morais decorrentes da demora na entrega do imóvel. (N.U 1022995-25.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 18/11/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA –
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DEVIDA
– DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento
.

Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença. A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditava a compradora, configura dano moral passível de indenização.

(N.U 1010328-70.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020)

Reconhecida a inadimplência da requerida, é o caso de restituir ao autor o valor relativo às “taxas de construção ou evolução de obra”, conforme prazo fixado na sentença, vez que não houve recurso da parte autora nesse sentido, não podendo haver
reformatio in pejus.

DOS DANOS MATERIAIS

Em relação aos danos materiais, asseveram que a sentença foi
extra petita
, isto porque os autores/apelados formularam pedido de lucros cessantes, enquanto as apelantes foram condenadas ao ressarcimento de alugueis.

Consta da inicial que os autores pugnaram pela condenação das requeridas ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe mensal de R$ 1.000,00 (mil reais) pelo período equivalente a 14 meses de aluguel em razão do cerramento dos direitos inerentes a propriedade durante tal período, o que totaliza um importe de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais).

Assim, não há se falar em sentença
extra petita
, uma vez que o magistrado se limitou à pretensão formulada pelas partes.

DOS DANOS MORAIS

No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor ou mero aborrecimento e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização.

Quanto ao valor fixado, R$8.000,00, tem-se que atendeu aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em razão da frustração em realizar o sonho da moradia, que se arrastou por 26 (vinte e seis) meses.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso e, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC/15, elevo os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação atualizado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021