Tribunal: TJMT
Processo: 1039988-75.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-13
Data de publicação: 2021-07-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ARGUIÇÃO DE PRELIMINAR DE DECADÊNCIA – ACOLHIMENTO APENAS EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE REEXECUÇÃO DOS SERVIÇOS – INCIDÊNCIA DA REGRA PREVISTA NO ART. 26, II, E §1o DO CDC – PEDIDO INDENIZATÓRIO NÃO ACOBERTADO PELO PRAZO DECADENCIAL DE 90 DIAS – PRECEDENTES DO STJ – PEDIDO REVISIONAL – PRAZO DECENAL (CC, ART. 205) – PEDIDO REPETITÓRIO – PRAZO TRIENAL (CC, IV, §3o, ART. 206) – ILEGALIDADE DE COBRANÇA POR SERVIÇOS DE ASSESSORIA CUJA CONTRATAÇÃO NÃO FOI COMPROVADA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O art. 26, II, e §1o do CDC prevê o prazo de 90 (noventa) dias para que o consumidor reclame por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, a contar da efetiva entrega do bem, restando prejudicado o pedido de reexecução dos serviços se a ação foi ajuizada após o prazo decadencial. 2. Conforme orientação do eg. STJ, não se aplica o prazo decadencial previsto no art. 26, II e §1o, do CDC, ao pedido indenizatório que visa ressarcir prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, devendo incidir, neste caso, o prazo decenal previsto no art. 205 do CC. Precedentes do STJ - REsp 1.721.694/SP. 3. Tratando-se de pedido revisional e repetitório, deve-se observar o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC, em relação ao primeiro, e o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3o, IV, do CC, em relação ao segundo. 4. É nula a cláusula que prevê cobrança por serviço não discriminado no contrato e cuja contraprestação não se tem indício de que tenha ocorrido, devendo a consumidora ser ressarcida pelo valor indevidamente pago.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039988-75.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.724.798/0001-66 (APELANTE), LILIAN NAYARA BRAGA - CPF: 034.649.591-12 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ARGUIÇÃO DE PRELIMINAR DE DECADÊNCIA – ACOLHIMENTO APENAS EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE REEXECUÇÃO DOS SERVIÇOS – INCIDÊNCIA DA REGRA PREVISTA NO ART. 26, II, E §1o DO CDC – PEDIDO INDENIZATÓRIO NÃO ACOBERTADO PELO PRAZO DECADENCIAL DE 90 DIAS – PRECEDENTES DO STJ – PEDIDO REVISIONAL – PRAZO DECENAL (CC, ART. 205) – PEDIDO REPETITÓRIO – PRAZO TRIENAL (CC, IV, §3o, ART. 206) – ILEGALIDADE DE COBRANÇA POR SERVIÇOS DE ASSESSORIA CUJA CONTRATAÇÃO NÃO FOI COMPROVADA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O art. 26, II, e §1o do CDC prevê o prazo de 90 (noventa) dias para que o consumidor reclame por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, a contar da efetiva entrega do bem, restando prejudicado o pedido de reexecução dos serviços se a ação foi ajuizada após o prazo decadencial. 2. Conforme orientação do eg. STJ, não se aplica o prazo decadencial previsto no art. 26, II e §1o, do CDC, ao pedido indenizatório que visa ressarcir prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, devendo incidir, neste caso, o prazo decenal previsto no art. 205 do CC. Precedentes do STJ - REsp 1.721.694/SP. 3. Tratando-se de pedido revisional e repetitório, deve-se observar o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC, em relação ao primeiro, e o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3o, IV, do CC, em relação ao segundo. 4. É nula a cláusula que prevê cobrança por serviço não discriminado no contrato e cuja contraprestação não se tem indício de que tenha ocorrido, devendo a consumidora ser ressarcida pelo valor indevidamente pago.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1038988-75.2018.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORACOES SPE LTDA e outra contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “
Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c/c Indenizatória por Danos materiais e Morais c/c Pedido de Repetição de Indébito
”

(Proc. no 1039988-75.2018.8.11.0041), ajuizada contra as apelantes por LILIAN NAYARA BRAGA, julgou o pedido parcialmente procedente para determinar que a parte requerida efetue “
as obras necessárias para sanar os defeitos no imóvel da autora descritos na petição inicial, quais sejam, os elencados no laudo pericial ID no 16569531, no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir do trânsito em julgado da presente
” e caso a ré não execute a obra no prazo fixado, “
poderá a autora executar as reformas necessárias, ressarcindo-se das despesas comprovadas, após, em face da ré
”, bem como para condenar as requeridas à repetição do indébito referente à taxa de Serviço de Assessoria no Registro Pref./Cart., no valor de R$ 800,00, corrigido pelos encargos legais; a r. sentença determinou o rateio das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (cf. Id. no 67599510 - Pág. 15).

As rés/apelantes arguem a decadência do direito da autora à reparação da obra por vícios construtivos, pois “
a unidade habitacional foi entregue em 26 de abril de 2018, sendo que a apelada demonstrou insatisfação aos pretensos vícios a partir do ajuizamento da presente ação, em 20 de novembro de 2018, ou seja, quase 07 meses após total disponibilidade do bem
”, período que ultrapassa, portanto, o prazo de noventa dias previsto no art. 26, II, §1o, do CDC.

Por outro lado, afirmam que os reparos necessários já foram realizados no imóvel da autora, pelo que não há necessidade de que sejam realizados outros reparos, e, não fosse por isso, sustentam que o empreendimento foi construído em conformidade com as normas da ABNT e exigências da legislação municipal, e que cabia à autora, no ato de entrega do imóvel, com a expedição do habite-se, arguir qualquer vício supostamente encontrado no imóvel.

No mais, dizem que jamais foi realizada a cobrança da taxa “SATI”, já que se trata de auxílio optativo oferecido à contratante; lado outro, quanto ao serviço de despachante, este “
diz respeito à opção que o consumidor tem de contratar serviço específico para a realização do trabalho burocrático à obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido
”, e foi devidamente contratado por meio do aditivo acostado aos autos, razão pela qual não se pode falar em abusividade.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que os pedidos autorais sejam julgados improcedentes nos exatos termos do art. 487, I, do CPC (cf. Id. no

67599512 - Pág. 11).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 67599518, a apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 24 de junho de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A autora ajuizou a presente ação alegando que em 05/11/2015 firmou com as requeridas “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de um imóvel no residencial denominado “Parque Chapada Mantiqueira” situado à Avenida Itaparica, S/No, no bairro Coophema, no município de Cuiabá-MT, adquirido pelo valor de R$ 151.000,00 (cf. Id. no 67599451 - Pág. 1/4), mas, para sua surpresa, ao adentrar no apartamento, em 26/04/2018, constatou diversos defeitos de construção.

Expôs que, devido à frustrada tentativa de resolver o problema com as requeridas, ingressou com a presente ação visando à condenação das apelantes à realização dos reparos necessários, ou ao pagamento do conserto a ser realizado, bem como ao pagamento de indenização pelo prejuízo sofrido pela má execução dos serviços que originou os vícios construtivos; por fim, pediu a revisão do contrato, com a declaração de ilegalidade da cobrança dos juros de obra, efetuada depois da entrega das chaves, bem como da taxa de assessoria, e restituição em dobro dos valores pagos indevidamente.

Na contestação, as rés/apeladas arguiram a decadência do direito, eis que “
a parte autora apenas demonstrou insatisfação em relação aos pretensos vícios a partir do ajuizamento da ação em 20.11.2018, ou seja, quase 7 meses após a total disponibilidade do empreendimento
”, além de suscitarem a ilegitimidade das requeridas no que diz respeito à cobrança dos juros de obra, pois, segundo afirmam, “
a empresa não é responsável pela cobrança e recebimento de juros de obras
”; no mérito, defenderam “
a regularidade das obras à luz das normas técnicas que regem a construção civil
”, assim como da cobrança dos juros de obra, afirmando que os respectivos juros foram cobrados “
dentro do prazo previsto no contrato
”, aduzindo, por fim, que “
não existe qualquer abusividade na cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária
” (cf. Id. no

67599492 - Pág. 18).

Ao examinar os fundamentos contrapostos de cada parte e a prova documental dos autos, o MM. juiz rejeitou a arguição de decadência e concluiu pela parcial procedência do pedido autoral, para determinar que a ré/apelante efetue “
as obras necessárias para sanar os defeitos no imóvel da autora descritos na petição inicial, quais sejam, os elencados no laudo pericial ID no 16569531, no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir do trânsito em julgado da presente
”, e caso a ré não execute a obra no prazo fixado, “
poderá a autora executar as reformas necessárias, ressarcindo-se das despesas comprovadas, após, em face da ré
”, bem como para condenar as requeridas à repetição do indébito referente à taxa de Serviço de Assessoria no Registro Pref./Cart., no valor de R$ 800,00, corrigido pelos encargos legais; a r. sentença determinou o rateio das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (cf. Id. no 67599510 - Pág. 15).

Agora, em grau recursal, as rés/apelantes suscitaram novamente a mesma preliminar de decadência do direito; no mérito, dizem que os reparos já foram realizados, “
inclusive, com o aceite da proprietária do imóvel
”, e, no mais, restringem o enfoque argumentativo à aplicação da tese repetitiva de que é nula de pleno direito a cláusula que obriga o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere (STJ, REsp no 1599511/SP), esta que, no máximo, abrange o encargo cobrado a título de serviço de assessoria no registro em Cartório e Prefeitura (“
Serv. Assessoria no Registro Car/Pref
”), afinal de contas, no próprio julgado que deu origem à citada tese, definiu-se que o “
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
(é)
consistente na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Pois bem.

É cediço que o art. 26, II, e §1o, do CDC determina o prazo de 90 (noventa) dias para que o consumidor reclame por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, a contar da efetiva entrega do bem, e caso queira, exija qualquer das alternativas previstas no art. 20 do Código Consumerista, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.

Partindo da regra legal supracitada, reconheço que o pedido à reexecução dos serviços (realização dos reparos no imóvel) resta prejudicado, eis que o apartamento foi entregue em 26/04/2018 e a ação ajuizada em 20/11/2018, quando já decorrido o prazo decadencial, findado em 26/07/2018.

Não é o caso de deferimento do pedido indenizatório, que foi julgado improcedente pela sentença, já que o eg. STJ manifestou que quando “
a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição
” e que “
à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra")
” (STJ – REsp no 1.721.694/SP – Terceira Turma – Min. NANCY ANDRIGUI – Julgado em 03/09/2019 – DJe 05/09/2019).

E, de igual modo, não é o caso do provimento dos pleitos revisional e repetitório, pois, quanto ao primeiro, aplica-se o prazo prescricional do art. 205 do CC a contar da assinatura do contrato, e, em relação ao segundo, aplica-se o prazo trienal previsto no art. 206, §3o, IV, do CC, a incidir do efetivo prejuízo.

À propósito:

EMENTA: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO
. CÉDULAS DE CRÉDITO RURAL. PRESCRIÇÃO. AÇÃO PESSOAL. VINTENÁRIA SOB A ÉGIDE DO CC/16. D
ECENAL A PARTIR DO INÍCIO DA VIGÊNCIA DO CC/02. TERMO INICIAL. DATA EM QUE O CONTRATO FOI FIRMADO
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Ação revisional de contratos de cédula de crédito rural, ajuizada em 11.03.2008, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 05.09.2012. 2. Determinar o termo inicial do prazo prescricional da ação revisional de cláusulas de cédula de crédito rural. 3. As ações revisionais de contrato bancário são fundadas em direito pessoal, motivo pelo qual o prazo prescricional, sob a égide do Código Civil de 1.916 era vintenário, e passou a ser decenal, a partir do Código Civil de 2.002. 4. A pretensão se refere às cláusulas contratuais, que podem ser discutidas desde a assinatura do contrato, motivo pelo qual o termo inicial do prazo prescricional é a data em que o contrato foi firmado. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. (...) (STJ – REsp 1326445/PR – Terceira Turma – Rel. Min. NANCY ANDRIGHI – Julgado em 04/02/2014, DJe 17/02/2014).

EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA (CPC/73, ART. 543-C). PROCESSUAL CIVIL. CIVIL E BANCÁRIO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL.
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
.

PRESCRIÇÃO. PRAZO: VINTENÁRIO NO CÓDIGO CIVIL/1916 (ART. 177);
TRIENAL NO CÓDIGO CIVIL/2002 (ART. 206, § 3o, IV).

TERMO INICIAL: DATA DO PAGAMENTO
. CASO CONCRETO: RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Para fins do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973: 1.1.-

"A pretensão

de

repetição de indébito de contrato de cédula de crédito

rural prescreve no prazo de vinte anos, sob a égide do art. 177

do

Código

Civil de 1916, e de três anos, sob o amparo do art. 206,

§

3o,

IV,

do

Código

Civil

de

2002, observada a norma de transição do art. 2.028 desse último Diploma Legal"; 1.2. - "
O termo inicial da prescrição da pretensão de repetição de indébito de contrato de cédula de crédito rural é a data da efetiva lesão, ou seja, do pagamento
." 2. Caso concreto: prescrição da pretensão. 3. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp 1361730/RS - SEGUNDA SEÇÃO – Rel. Min. RAUL ARAÚJO - Julgado em 10/08/2016, DJe 28/10/2016).

O contrato em discussão foi celebrado em 05/11/2015 (cf. Id. no 67599451 - Pág. 2/4), de modo que a autora tinha até a data de

05/11/2025 para ingressar com o feito revisional.

Já em relação à repetição do indébito, em específico à taxa de “serviços de assessoria no registro” (SATI), a primeira cobrança efetuada a este título se deu na data de 19/01/2016 (cf. Id. no

67599455 - Pág. 02), então, se a ação foi ajuizada em 20/11/2018, não há falar em transcurso do prazo prescricional trienal que se findaria apenas em 19/01/2019.

Sendo assim, em relação à cobrança do serviço de assessoria, exclusivo objeto dos fundamentos apresentados nas razões recursais, ao revisar os documentos que instruem os autos, ressai flagrante que, independentemente da finalidade ou nomenclatura dada à taxa (SATI, serviço de despachante, serviço de auxílio burocrático ou qualquer outra denominação), é ilegal e indevida a cobrança feita pela MRV a esse título, na medida em que não consta expresso aceite e contratação do encargo pelo consumidor, não sendo possível localizar nenhuma referência clara e objetiva a um “serviço de assessoria” no instrumento contratual principal (cf. Id. no 67599451 - Pág. 1/2), no quadro de resumo da operação (cf. Id. no 67599451 - Pág. 3/4), ou, ainda, no termo aditivo do contrato (cf. Id. no 67599494 - Pág. 1/2).

E, conquanto a ré MRV diga que essa cobrança decorreu da contratação de um encarregado da “
realização do trabalho burocrático burocráticos para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido, tais como retirada de certidões em nome da parte autora, solicitação, acompanhamento e retirada do ITBI junto a Prefeitura local, registro do contrato com força de escritura pública do agente financeiro junto ao Cartório de Registro de Imóveis
” (cf. Id. no 67599512 - Pág. 8), não há nada que, necessariamente, sirva de elo correlacional entre as cobranças a título genérico de “
Serv. Assessoria no Registro Car/Pref
” e eventuais “
serviços de despachante
” efetivamente prestados em favor do consumidor. Ou seja, no mínimo, faltou transparência nas cobranças feitas pela a MRV nesse particular, o que implica em violação ao dever de informar (CDC, art. 6o, III) e, portanto, na ilicitude da cobrança por serviço não contratado ou, ao menos, previamente especificado ao consumidor.

Logo, se o autor realmente chegou a pagar as cobranças a título de “
Serv. Assessoria no Registro Car/Pref
”, cabe à ré MRV reembolsá-lo pelos valores recebidos.

Isto posto,
dou parcial provimento ao recurso
, para reconhecer a decadência do pedido de reexecução dos serviços de construção, afastando a obrigação das rés/apelantes de executar os reparos no imóvel da autora/apelada, mantendo incólume o restante da r. sentença por seus próprios fundamentos.

Custas
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2021