Tribunal: TJMT
Processo: 1001486-88.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – REJEITADO PELO JUIZ DA CAUSA – ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE PEQUENA PROPRIEDADE RURAL – ARTIGO 5o, XXVI DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – IMPENHORABILIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DE QUE O IMÓVEL PENHORADO SEJA TRABALHADO PESSOALMENTE PELOS AGRAVANTES PARA GARANTIR A SUA SUBSISTÊNCIA – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO – ALEGAÇÃO DE ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL – NÃO CARACTERIZADO – DECISÃO ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
1. O STJ tem deliberado que a impenhorabilidade pode e deve ser reconhecida ainda que o imóvel tenha sido dado em garantia hipotecária, desde que contenha os seguintes requisitos, cumulativos: que a dimensão da área seja qualificada como pequena, nos termos da lei de regência; que a propriedade seja trabalhada pelo agricultor e sua família; e que o débito decorra de sua atividade produtiva. No caso, não há prova inequívoca de todos os requisitos legais exigidos para a proteção.
2. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação (art. 891, CPC). A arrematação se deu pelo correspondente a 62,32% do valor da avaliação, não havendo se falar em nulidade do ato impugnado, posto que o valor da arrematação é superior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
3. O prazo para impugnar a avaliação é de 15 (quinze) dias, contados da ciência do ato (artigo 917, § 1o, do Código de Processo Civil), considerando que a última avaliação do imóvel ocorreu em 2017, verifica-se a ocorrência da preclusão temporal do direito dos Agravantes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001486-88.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[YOUSSEF SAYAH EL ATYEH - CPF: 841.584.171-04 (ADVOGADO), ALDENOR BATISTA DE ALMEIDA - CPF: 078.036.481-34 (AGRAVANTE), ANA BONFIM DE ALMEIDA - CPF: 006.076.971-80 (AGRAVANTE), Banco do Brasil (AGRAVADO), LOUISE RAINER PEREIRA GIONEDIS - CPF: 322.152.159-68 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/3306-55 (AGRAVADO), MARIA AMELIA CASSIANA MASTROROSA VIANNA - CPF: 156.942.148-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – REJEITADO PELO JUIZ DA CAUSA – ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE PEQUENA PROPRIEDADE RURAL – ARTIGO 5o, XXVI DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – IMPENHORABILIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DE QUE O IMÓVEL PENHORADO SEJA TRABALHADO PESSOALMENTE PELOS AGRAVANTES PARA GARANTIR A SUA SUBSISTÊNCIA – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO – ALEGAÇÃO DE ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL – NÃO CARACTERIZADO – DECISÃO ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.

1. O STJ tem deliberado que a impenhorabilidade pode e deve ser reconhecida ainda que o imóvel tenha sido dado em garantia hipotecária, desde que contenha os seguintes requisitos, cumulativos: que a dimensão da área seja qualificada como pequena, nos termos da lei de regência; que a propriedade seja trabalhada pelo agricultor e sua família; e que o débito decorra de sua atividade produtiva. No caso, não há prova inequívoca de todos os requisitos legais exigidos para a proteção.

2.
Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação (art. 891, CPC).

A arrematação se deu pelo correspondente a 62,32% do valor da avaliação, não havendo se falar em nulidade do ato impugnado, posto que o valor da arrematação é superior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

3. O prazo para impugnar a avaliação é de 15 (quinze) dias, contados da ciência do ato (artigo 917, § 1o, do Código de Processo Civil), considerando que a última avaliação do imóvel ocorreu em 2017, verifica-se a ocorrência da preclusão temporal do direito dos Agravantes.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
ALDENOR BATISTA DE ALMEIDA e ANA BONFIM DE ALMEIDA
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 1.a Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n.o 0000172-21.1999.8.11.0025 movido por
BANCO DO BRASIL S.A.
, rejeitou a impugnação à arrematação apresentada pelos executados/Agravantes.

Inconformados, os Recorrentes alegam que o Juiz
a quo
não andou bem ao rejeitar a impugnação à arrematação.

Afirmam que
“o valor pelo qual foi arrematado o bem distancia-se em muito do seu real valor de mercado, assim como de seu montante de avaliação, fato que caracteriza a ocorrência do preço vil.”

Por fim, alegam que o imóvel rural objeto da demanda constitui-se como impenhorável, eis que se insere no conceito de pequena propriedade rural e como bem de família. Por assim ser, defendem a nulidade da arrematação.

Forte nesses argumentos, requereram fosse agregado efeito suspensivo para sobrestar o
decisum
até o julgamento do mérito do Instrumental. No mérito, requestam o provimento do recurso

A medida liminar recursal foi indeferida (ID 79773466).

Contrarrazões sob o ID 83047472.

Eis relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ALDENOR BATISTA DE ALMEIDA e ANA BONFIM DE ALMEIDA
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 1.a Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n.o 0000172-21.1999.8.11.0025, rejeitou a impugnação à arrematação apresentada pelos executados/Agravantes.

Ressai dos autos que o BANCO DO BRASIL S.A. ajuizou r. Ação de Execução em face de ALDENOR BATISTA DE ALMEIDA e ANA BONFIM DE ALMEIDA em vista do inadimplemento da Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n.o 97/00347-6.

Na peça inaugural, informou que não foi possível a solução extrajudicial da pendência, restando infrutíferas todas as tentativas.

Os executados apresentaram, incidentalmente, impugnação à arrematação, ao argumento de que o valor pelo qual foi arrematado o bem distancia-se em muito do seu real valor de mercado, assim como da avaliação, fato que caracteriza a ocorrência de preço vil.

Asseveram que “n
o ano de 2017 ocorreu a última avaliação judicial do imóvel em comento, o qual foi atribuído pelo Oficial de Justiça e Avaliador o valor vil de R$ 594.500,00 (quinhentos e noventa e quanto mil e quinhentos reais), sobre a área total, considerando o valor de R$ 4.100,00 (quatro mil e cem reais) por hectare.
”

Sustentam que contrataram profissionais especializados em avaliação mercadológica para aferirem o valor do imóvel, os quais concluíram que “
os valores atribuídos à área penhorada alcançam os valores de R$ 1.160.000,00 (um milhão e cento e sessenta mil reais) e 1.595.000,00 (um milhão quinhentos e noventa e cinco mil reais).”

Aduzem que, apesar da avaliação realizada pelos profissionais indicados, o bem
foi levado à Hasta Pública, sendo que o primeiro praceamento restou infrutífero, tendo sido designada outra data para o leilão, momento em que foi arrematado
”.

Ao final, alegam que o imóvel rural objeto da demanda é impenhorável, eis que se insere no conceito de pequena propriedade rural e caracteriza-se como bem de família.

O Juiz
a quo
rejeitou a impugnação à arrematação e assim concluiu:

(...) não há nos argumentos cerebrinos do devedor qualquer corroboração fática de que, na região conhecida como Gleba do Rio Furquim as propriedades rurais sejam comercializadas ao valor de R$ 7.708,05/ha., o que já é mais que suficiente para se rechaçar a tese defensiva e rechaçar a enésima tentativa de procrastinar a venda judicial do bem imóvel penhorado há mais de uma década.

Por todo o exposto, rejeito a impugnação à arrematação aviada pelo executado incidentalmente, e dou o ato por válido e juridicamente perfeito, razão porque, realizado o leilão, efetuado o lanço, pagos os 25% de sinal e a comissão do leiloeiro, na esteira do que disciplina o art. 895, § 1o do Código de Ritos, a imissão do arrematante na posse da coisa independe da prestação de caução prévia, porque a garantia se faz por hipoteca judicial do próprio bem, o que permite inferir que a carta de arrematação já se acha apta a ser emitida, ex vi da norma preconizada no art. 901, § 1o do mesmo CPC.

Esta decisão deu ensejo à interposição do vertente recurso.

De proêmio, devo frisar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência
, não sendo possível o exame de questões relativas ao mérito da impugnação.

Sem embargo à ilação recursal, dessume-se das provas existentes neste caderno processual que os Agravantes não demonstraram, de modo seguro e indubitável, que o imóvel rural objeto da controvérsia seja alcançado pequena propriedade rural, nos moldes do inciso XXVI, artigo 5o, da Constituição Federal.

Como é cediço, o Superior Tribunal de Justiça tem deliberado que a impenhorabilidade pode e deve ser reconhecida ainda que o imóvel tenha sido dado em garantia hipotecária, desde que contenha os seguintes requisitos, cumulativos: que a
dimensão da área seja qualificada como pequena, nos termos da lei de regência
; que a

propriedade seja trabalhada pelo agricultor e sua família
; e que o
débito decorra de sua atividade produtiva
.

Muito embora a dimensão da área se enquadre como “
pequena propriedade rural
”, os Agravantes não demonstraram que o imóvel penhorado esteja sendo trabalhado pessoalmente por eles para garantir a sua subsistência própria e da família.

Dessa maneira, até prova robusta em contrário, a regra da impenhorabilidade da pequena propriedade rural não é aplicável ao caso, pois não há prova inequívoca de todos os requisitos legais exigidos para a proteção.

Em casos semelhantes, tem decidido os Tribunais Estaduais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DE PEQUENA PROPRIEDADE RURAL TRABALHADA PELA FAMÍLIA - AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA DA EXPLORAÇÃO FAMILIAR
- INDÍCIOS DE QUE NÃO SE TRATA DE IMÓVEL TRABALHADO PELA FAMÍLIA - INADMISSIBILIDADE DA EXCEÇÃO - Por necessidade de dilação probatória, não deve ser admitida a exceção de pré-executividade em que o executado invoca a hipótese de impenhorabilidade prevista no artigo 5o, XXVI, da Constituição Federal - "a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva" -, mas não apresenta nenhuma prova pré-constituída da exploração familiar da propriedade cuja penhora se discute, havendo indícios de que se trata de imóvel não trabalhado pela família. (TJ-MG - AI: 10431090487890001 MG, Relator: Vasconcelos Lins, Data de Julgamento: 18/12/2018, Data de Publicação: 22/01/2019).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXCEÇÃO DE IMPENHORABILIDADE - BEM DE FAMÍLIA - REQUISITO PARA A IMPENHORABILIDADE - PROVA DA CONDIÇÃO ESPECIAL DO IMÓVEL - AUSÊNCIA. 1.
A impenhorabilidade absoluta somente alcança a pequena propriedade rural quando restar demonstrado pela parte devedora que o seu imóvel é usado como residência da sua família, que nele trabalha para retirar dali a subsistência, e que o débito cobrado é decorrente dessa atividade produtiva
- inteligência do art. 5o, XXVI, da CF c/c art. 4o, § 2o, da Lei 8.009/90, art. 1.712 do Código Civil e o art. 649, VIII, do CPC. 2. Não comprovando o devedor/executado os requisitos necessários para que o imóvel rural seja considerado impenhorável, a rejeição do pedido para desconstituir a constrição é medida que se impõe. (TJ-MG - AI: 10388130007486001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 17/02/2016, Data de Publicação: 26/02/2016).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. IMPENHORABILIDADE. PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. IMPENHORABILIDADE NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O IMÓVEL DADO EM HIPOTECA SERVE DE RESIDÊNCIA DA ENTIDADE FAMILIAR E DE QUE SE TRATA DE PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. A impenhorabilidade do bem de família pode ser esgrimida a qualquer tempo e forma, mesmo que por simples petição. No entanto,
a alegação de impenhorabilidade do imóvel ao argumento de que se trata de residência da família e/ou pequena propriedade rural exige prova robusta, encargo que toca à parte que alega, ônus do qual não se desincumbiu o recorrente
. Recurso monocraticamente improvido. (TJ-RS - AI: 70074324542 RS, Relator: Guinther Spode, Data de Julgamento: 10/07/2017, Décima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 11/07/2017).

Quanto à alegação de que o imóvel foi arrematado por preço vil, da mesma forma, não merece acolhimento.

Sobre o assunto, o parágrafo único do artigo 891 do Código de Processo Civil assim dispõe:

Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Na última avaliação do imóvel chegou-se ao valor de R$ 648.843,49 (seiscentos e quarenta e oito mil oitocentos e quarenta e três reais e quarenta e nove centavos).

A arrematação se deu pelo valor de R$ 404.421,75 (quatrocentos e quatro mil quatrocentos e vinte e um reais e setenta e cinco centavos), o que representa 62,32% do valor da avaliação.

Depreende-se, dessa forma, que não há nulidade no ato impugnado, razão pela qual os argumentos dos Agravantes merecem ser rechaçados, posto que o valor da arrematação é superior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Esse é o entendimento dominante:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. Caso concreto.
Mesmo que se considerasse desatualizada a avaliação do imóvel, a arrematação no percentual de 60,247% do valor não pode ser tida como por preço vil
. Ausente demonstração de que o valor do bem tenha se alterado após a avaliação. Processo deve atender aos princípios da celeridade e economicidade, bem como atingir seu fim útil de satisfazer o crédito do exequente. Agravo provido. (TJ-RS - AI: 70033483157 RS, Relator: Guinther Spode, Data de Julgamento: 06/04/2010, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 14/04/2010).

EMBARGOS A ARREMATAÇÃO- IMÓVEL- AVALIAÇÃO- PREÇO VIL - NÃO CONFIGURADO.
Preço vil, para fins de arrematação de bem penhorado, é aquele inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação
. Valor igual ou superior a esse percentual, capaz de satisfazer ao credor, e atender à regularidade exigida pela Lei Processual. Recurso provido. (TJ-MG - AC: 10145020461425001 Juiz de Fora, Relator: Alberto Aluízio Pacheco de Andrade, Data de Julgamento: 22/07/2008, Câmaras Cíveis Isoladas / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/08/2008).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – LEILÃO JUDICIAL – ARREMATAÇÃO – PREÇO VIL – NÃO CONFIGURADO -
Dispõe o parágrafo único, do artigo 891 do Código de Processo Civil, que se considera preço vil, aquele inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. - Embora muito próximo do mínimo legal, tal preço não pode ser considerado vil, pois as peculiaridades do bem, sendo alto valor e considerando o contexto do cumprimento de sentença que já dura 9 anos.
RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP 20879051920178260000 SP 2087905-19.2017.8.26.0000, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 19/07/2017, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2017).

Por fim, escorreita a decisão singular quanto à preclusão do direito de pedir nova avaliação.

De acordo com decisão combatida, a primeira avaliação ocorreu em 2003 e, desde então, os Agravantes tentam arguir suposto erro no laudo:

Doutro lado, no que tange à impugnação ao laudo de avaliação do bem imóvel cujo leilão restou exitoso, mais uma vez se erige a lamentável atitude do devedor, que alegou erro de avaliação, pela primeira vez, no longínquo ano de 2003 e de lá para cá, insiste em fazer prevalecer seus argumentos, mesmo já tendo sido rechaçada a tese de subavaliação inúmeras vezes no processo. Como dito na decisão anterior, não se pode permitir que o executado, a pretexto de debater questões de ordem de pública, se lance a repetir um mesmo argumento, por anos a fio, como se os atos processuais não estivessem sujeitos à preclusão.

Ademais, os próprios Agravantes afirmam que a última avaliação do imóvel ocorreu em 2017. Contudo, o prazo para impugnar a avaliação é de 15 (quinze) dias, contados da ciência do ato (artigo 917, § 1o, do Código de Processo Civil), de sorte que não há como negar a ocorrência da preclusão temporal do direito dos Agravantes.

Diante de todo o exposto, escorreita a decisão singular que afastou a impenhorabilidade do imóvel e manteve o valor da arrematação.

Feitas essas considerações,
nego provimento
ao recurso e mantenho incólume o
decisum
hostilizado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021