Tribunal: TJMT
Processo: 1043770-90.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-13

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA REALIZADA – NULIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RECURSO PARCIALMENTE.
Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997.
Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66.
Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043770-90.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Contratos Bancários, Defeito, nulidade ou anulação, Bancários]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HSBC BANK BRASIL S.A. - BANCO MULTIPLO - CNPJ: 01.701.201/0001-89 (APELANTE), MAURO PAULO GALERA MARI - CPF: 433.670.549-68 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (REPRESENTANTE), FLAVIO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 990.157.301-72 (APELADO), OLAIR DE OLIVEIRA - CPF: 447.053.601-68 (ADVOGADO), JOSILENE DE ALMEIDA SILVA - CPF: 882.201.251-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA REALIZADA – NULIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA -
RECURSO PARCIALMENTE
.

Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo
26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997.

Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância d
o
artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66.

Recurso provido em parte.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1043770-90.2018.8.11.0041

APELANTE: BANCO BRADESCO S/A

APELADOS: FLÁVIO PEREIRA DOS SANTOS E
JOSILENE DE ALMEIDA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida de apreciar recurso de apelação interposto pelo
BANCO BRADESCO S/A
nos autos da Ação Anulatória que lhe movem
FLÁVIO PEREIRA DOS SANTOS
e
JOSILENE DE ALMEIDA SILVA
, pelo qual objetiva a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Paulo de Toledo de Ribeiro Junior
, que, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgou procedente o pedido formulado na exordial e, por conseguinte, declarou
“
nula a consolidação da propriedade do imóvel realizada na margem do imóvel registrado junto à matrícula n.o 78.211 no Cartório do 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT”
, assim como condenou o requerido
“ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios”
fixados em
“10% (dez por cento) do valor dado à causa, na forma da previsão contida no parágrafo único do artigo 85 do CPC”.

Em suas
razões
, o apelante pugna pela reforma da sentença proferida pelo juízo
a quo
.

Salienta, nesse sentido, que, ao contrário da conclusão a que chegou o juízo sentenciante, há prova da intimação/notificação dos autores, ora apelados, acerca do procedimento de consolidação de propriedade, para que assim promovessem a purga da mora.

Aponta que a intimação realizada pelo serviço notarial observou o endereço exato dos devedores, os quais, inclusive, recepcionaram a notificação e deram ciência de seu conteúdo, cuja certidão, igualmente, é dotada de fé pública e faz prova plena do que nela consta.

Frisa, ainda, que os apelados, embora notificados para a purgação da mora, quedaram-se silentes, cuja inércia motivou a averbação no registro imobiliário da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Defende, assim, a regularidade da intimação da parte devedora e, também, do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária, uma vez respeitada a aplicação do disposto no artigo 26, §§ 1o e 7o, da Lei no 9.514/97.

Alega, igualmente, a regularidade do leilão, isso porque observada a ampla publicidade e a ciência inequívoca dos devedores acerca da designação do ato expropriatório.

Frisa, a respeito, que
“A Lei 9.514/97, ao tempo do leilão ora em debate, não previa, nem exigia, qualquer notificação pessoal e prévia ao Devedor, acerca da designação do leilão”
, o que se deu somente após a realização do ato, razão pela qual, pela aplicação da máxima
tempus regit acto
, não deve ser exigido no caso dos autos.

Argumenta, ainda sob tal aspecto, que
“a Lei 9.514/97 não impõe pena de nulidade ao leilão, quando não cientificado o devedor – a previsão é apenas para que o devedor tome ciência do leilão – porém, ainda que tal não ocorra, não há falar em nulidade absoluta ou de pleno direito, já que a lei não prevê tal consequência – a anulação, em tese, seria apenas no caso de alguma irregularidade no leilão em si, ou algum efetivo e indevido prejuízo ao devedor, pois, não havendo prejuízo, não há falar em nulidade – PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE”

Sustenta, de outra parte, que o imóvel questionado já foi consolidado ao credor fiduciário e vendido, cujos atos estão averbados/registrados junto ao CRI competente, configurando-se, assim, fatos consumados.

Afirma, ao fim, que
“não há razão plausível para chancelar a anulação da consolidação/leilão, devendo esta questão ser resolvida em eventuais perdas e danos, em ação própria, como acenado pela r. sentença – tudo nos termos do Par. Único, art. 30, da Lei 9.514/97.”

Pugna, nestes termos, pelo provimento do recurso de apelação, para que, reformada integralmente a sentença proferida, sejam mantidos
“
intactos e subsistentes a consolidação e o leilão/venda do imóvel em questão
”
ou, havendo reforma parcial, para que seja resolvida a contenda mediante a apuração em perdas e danos ou, ainda, para que seja mantida ao menos a consolidação da propriedade do bem ao credor fiduciário (
sic,
Id 97702965).

Preparo recolhido no Id 97702966.

Os apelados apresentaram
contrarrazões
, oportunidade em que defendem a higidez da sentença proferida pelo juízo
a quo
.

Repisam, nestes termos, que não restou demonstrado nos autos que os apelados tenham sido prévia e pessoalmente notificados para a purgação da mora e, nem mesmo, para tomar conhecimento acerca dos leilões extrajudiciais designados para a alienação do imóvel questionado, cuja obrigatoriedade é abalizada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Afirmam que a ausência de provas quanto à intimação pessoal dos mutuários/apelados para referidos atos evidencia a irregularidade do procedimento expropriatório adotado pela instituição financeira, tornando, assim, nulas a consolidação da propriedade em favor do apelante e a alienação do imóvel em hasta.

Requerem, assim, o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença proferida e a majoração dos honorários advocatícios (
sic,
Id 97702968).

Processado o recurso, vieram os autos à conclusão.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,

conheço

o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro nos artigos 1.009 do Código de Processo Civil.

A irresignação, a meu ver, comporta apenas parcial acolhimento. Vejamos

O apelante, consoante as razões apresentadas, se volta contra a sentença que, reconhecendo a procedência do pedido formulado na inicial, declarou a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel realizada na margem do imóvel registrado junto à matrícula n. 78.211 no Cartório do 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária de Cuiabá.

Os fundamentos que levaram juízo sentenciante a essa conclusão, ao que se infere do
decisum
(Id 97702963), dizem respeito a inobservância pela instituição financeira do disposto no artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997, cuja redação estabelece:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

[...]

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.”

Em contrapartida, o apelante diz que, ao contrário da conclusão do juízo, houve a efetiva notificação dos apelados para o fim de promoverem a purgação da mora, cujo ato foi realizado pelo serviço notarial, que observou o endereço exato dos devedores, os quais, inclusive, recepcionaram o ato e deram ciência de seu conteúdo, cuja certidão, igualmente, é dotada de fé pública e faz prova plena do que nela consta.

Pois bem.

No ponto, é possível constatar da certidão lançada pelo serviço notarial, assim como da carta de intimação, ambas anexadas ao Id 45320627, que os fiduciantes, ora apelados, foram pessoalmente e devidamente notificados para a purgação da mora, inclusive com expressa ciência do teor do documento.

Ante a isso, não se visualiza o vício apontado à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, até mesmo porque, segundo o disposto no § 7o do artigo 26 da Lei no Lei no 9.514/1997,

“
Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário [...]”
.

O mesmo, porém, não se verifica em relação à intimação prévia e pessoal dos fiduciantes acerca dos leilões extrajudiciais designados para a alienação do imóvel.

A respeito, aliás, o próprio apelante admite que não cuidou de cientificar os apelados sobre o leilão, pois, em suas razões, afirma que a lei de regência, ao tempo da hasta,
“não previa, nem exigia, qualquer notificação pessoal e prévia ao Devedor, acerca da designação do leilão.”
(
sic
).

A omissão da instituição financeira quanto à intimação dos apelados revela clara dissonância com o comando previsto no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, que
determina a notificação pessoal dos devedores sobre a realização do ato expropriatório, senão vejamos
:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[...]

§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
”

A propósito, sobre a aplicabilidade da citada norma à situação dos autos, é possível verificar que a redação do citado dispositivo foi incluída em 12 de julho de 2017 (data da publicação da Lei no 13.465), portanto, em data anterior ao leilão, realizado em 15 de dezembro de 2017.

Ademais disso, ainda que referida imposição normativa não alcançasse temporalmente o caso dos autos, sobreleva ponderar que há entendimento pacífico no âmbito da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça e desta E. Corte Estadual de Justiça no sentido de que à espécie de contrato (
alienação fiduciária de coisa imóvel
) se aplica subsidiariamente os ditames do Decreto-Lei no 70/66, cujo artigo 34 reconhece a possibilidade do devedor purgar o débito a
qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação.

Assim, para que tal fim seja atendido, isto é, para que os devedores possam exercer o direito legalmente assegurado (de purgar o débito a
qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação
), necessário é que eles conheçam o dia, a hora e o local da hasta designada, o que deve se operar mediante a respectiva intimação pessoal ou, em último caso, por meio da publicação de edital.

Vejamos os seguintes precedentes:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.
OBRIGATORIEDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes)
. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de
recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(
AgInt nos EDcl no AREsp 490517/DF, Quarta Turma, Relator:
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 02/09/2019).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES
. AGRAVO IMPROVIDO. 1.
O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial
. 2.
A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital
. Precedentes. 3. Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1344987 SP 2018/0205154-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2018).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES - NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS
- INVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIAL - INDEVIDO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA PARTE VENCIDA NA DEMANDA - PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS MANTIDO - VALOR FIXADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1 - Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei no. 9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel à venda extrajudicial. 2- No caso concreto,
apesar dos devedores fiduciários terem sido constituídos em mora, não há prova de que foram intimados das datas dos leilões, conforme determina o § 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei, situação que ampara o pedido de nulidade do ato expropriatório
e justifica a manutenção da sentença. 3- Tendo em vista que o pedido foi julgado procedente e o Banco Recorrente foi vencido na demanda, não se justifica à inversão do ônus sucumbencial, já que deve ser suportado integralmente pela instituição financeira. 4- Levando em consideração que a verba honorária foi fixada dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, deve ser mantido o percentual fixado pelo Juiz singular.”
(TJ-MT - AC: 10013870320188110040 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 22/07/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES – COMUNICAÇÃO ENVIADA APENAS POR E-MAIL – INVALIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 27, § 2o-A, LEI N. 9.514/97 - ATO EXPROPRIATÓRIO ANULADO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A norma insculpida no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/2017, determinou, expressamente, que a respectiva notificação deve ser realizada, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. De modo algum, o referido dispositivo legal deixa margem para a interpretação restritiva, no sentido de que a notificação de que trata o texto normativo, poderia ser efetivada apenas mediante correspondência eletrônica, mas também por meio desta. Nessa perspectiva, para a validade na notificação, acerca da realização dos leilões, e consequentemente, do próprio ato expropriatório, além da notificação encaminhada via e-mail, mister se faz a comprovação de que a notificação também foi enviada e entregue no endereço do contrato, o que inocorreu, circunstância que conduz à invalidade do leilão extrajudicial.”
(TJ-MT - AC: 10590169220198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 01/07/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020).

Ante a isso,
muito embora tenha sido efetuada a notificação dos devedores para purgar a mora (Id
45320627)
, restando, em virtude disso, legalmente consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os apelados não foram pessoalmente intimados do leilão extrajudicial do bem, cuja falta, a teor dos precedentes citados, enseja a nulidade do ato expropriatório e daqueles atos que, por sua causa, sucederam.

É nestes termos, portanto, que
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto, para o fim de
afastar

a nulidade reconhecida sobre a consolidação da propriedade imobiliária em favor da instituição financeira, e para, de outra parte,
declarar

a nulidade do leilão extrajudicial realizado por ocasião da alienação do imóvel questionado e, também, dos atos subsequentes deles originados, à vista da inobservância do disposto no
artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e no artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66
.

Por fim, mantenho os ônus sucumbenciais a cargo do apelante, na forma do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021