Tribunal: TJMT
Processo: 1018700-29.2020.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-16
Data de publicação: 2021-03-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS VENCIDOS DURANTE O PERÍODO DE PROIBIÇÃO DE FUNCIONAMENTO DO COMÉRCIO LOCAL – PRETENSÃO DE EXTENSÃO DOS EFETIVOS DA TUTELA ANTECIPADA AOS MESES POSTERIORES À REABERTURA DO COMÉRCIO OU REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DO ALUGUEL – PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO CARACTERIZADA – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DENOTEM A PERSISTÊNCIA DE SITUAÇÃO DE ENORME DESIQUILÍBRIO CONTRATUAL APÓS O RETORNO GRADUAL DAS ATIVIDADES COMERCIAIS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conquanto a pandemia viral e as respectivas medidas públicas destinadas ao seu contingenciamento possam ser invocadas como razões convincentes para autorizar a pronta interferência do Judiciário na relação contratual entre particulares, é imprescindível considerar as condições econômicas de ambos os contratantes durante o período e os impactos na esfera de cada um como efeito da decisão judicial, sendo que, com a autorização de reabertura do comércio, não subsiste motivo a justificar a suspensão da exigibilidade dos alugueis contratuais e, inexistindo elementos de prova quanto à dimensão do hipotético desiquilíbrio contratual, não há como reduzir arbitrariamente o valor do aluguel ajustado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018700-29.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NATALIA BACARO COELHO - CPF: 367.642.738-63 (ADVOGADO), SLG COMERCIO DE CALCADOS EIRELI - ME - CNPJ: 20.302.427/0001-51 (AGRAVANTE), ALOISIO BERNARDES PENNA - CPF: 007.288.101-15 (AGRAVADO), NOELY DE ALMEIDA PENNA - CPF: 496.732.541-68 (AGRAVADO), TATIANA DE ALMEIDA CALDEIRA - CPF: 821.542.011-72 (ADVOGADO), IEDA APARECIDA LEITE DE ALMEIDA CALDEIRA - CPF: 002.277.348-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER –
TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS VENCIDOS DURANTE O PERÍODO DE PROIBIÇÃO DE FUNCIONAMENTO DO COMÉRCIO LOCAL – PRETENSÃO DE EXTENSÃO DOS EFETIVOS DA TUTELA ANTECIPADA AOS MESES POSTERIORES À REABERTURA DO COMÉRCIO OU REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DO ALUGUEL – PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO CARACTERIZADA – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DENOTEM A PERSISTÊNCIA DE SITUAÇÃO DE ENORME DESIQUILÍBRIO CONTRATUAL APÓS O RETORNO GRADUAL DAS ATIVIDADES COMERCIAIS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conquanto a pandemia viral e as respectivas medidas públicas destinadas ao seu contingenciamento possam ser invocadas como razões convincentes para autorizar a pronta interferência do Judiciário na relação contratual entre particulares,
é imprescindível considerar as condições econômicas de ambos os contratantes durante o período e os impactos na esfera de cada um como efeito da decisão judicial, sendo que,
com a autorização de reabertura do comércio, não subsiste motivo a justificar a suspensão da exigibilidade dos alugueis contratuais e, inexistindo elementos de prova quanto à dimensão do hipotético desiquilíbrio contratual, não há como reduzir arbitrariamente o valor do aluguel ajustado.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1018700-29.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SLG COMÉRCIO DE CALÇADOS EIRELI - ME contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Revisão Contratual
” (Proc. no 1038940-13.2020.8.11.0041), ajuizada pela agravante contra ALOÍSIO BERNARDES PENNA e NOELY DE ALMEIDA PENNA, deferiu em parte a tutela de urgência pleiteada pela autora, a fim de “
determinar a suspensão da exigibilidade dos pagamentos dos alugueis referentes aos meses de março/2020 a julho/2020, período em que o shopping
(Goiabeiras Shopping)
foi atingido pelas ordens de suspensão das atividades comerciais
”, excluindo, porém, dos efeitos da tutela provisória, os alugueis concernentes aos meses subsequentes, por entender “
ausente a probabilidade do direito à suspensão da exigibilidade dos aluguéis até dezembro/2020, considerando a reabertura do comércio a partir de agosto/2020
” (cf. Id. no 56666468 - pág. 4/7).

A agravante afirma que, apesar da autorização de reabertura do comércio, incluindo o funcionamento do shopping centers, não se pode desconsiderar que está havendo a reabertura gradual das atividades, subsistindo restrições ao normal funcionamento de todos os lojistas, e, mais importante, inobstante ao retorno, ainda persiste situação de enorme desiquilíbrio econômico, com excessiva onerosidade em relação a sua posição contratual, decorrentes dos enormes prejuízos enfrentados em razão das consequências da pandemia em sua atividade comercial, aspecto que certamente autoriza a imediata revisão do contrato de locação, a fim de compatibilizar as obrigações contratuais com as circunstâncias existentes nesse momento de crise, motivo pelo qual pede o provimento do recurso, para seja determinada “
a suspensão da exigibilidade dos aluguéis atinentes às competências compreendidas entre agosto/2020 a dezembro/2020,
(...)
, ou, subsidiariamente, a redução do aluguel durante o mesmo período para percentual delimitado
(pelo Juízo)
, sugerindo-se a redução de ao menos 90%
”; de imediato, pede a antecipação dos efeitos da tutela recursal (cf. Id. no 56666467).

A decisão de Id. no 71115995 admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

Os agravados apresentaram contrarrazões de Id.
no 74822491, dando pontual combate às razões recursais e pedindo o desprovimento do agravo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 03 de março de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O litigio visto nos autos envolve pretensa revisão judicial de contrato de locação comercial em função do suposto desequilíbrio contratual ocasionado pela superveniência de evento
imprevisível e inevitável (pandemia do coronavirus) que acabou por caracterizar a
onerosidade excessiva à locatária (autora/agravante) em face dos locadores (réus/agravados).

A autora SLG Comércio expôs, na petição inicial, que, desde 2007, mantém com os réus Aloísio e Noely Penna contrato de locação das unidades no 35 e 36 do Goiabeiras Shopping Center, onde opera a loja Santa Lolla Calçados, com a última renovação/aditivo datado de setembro de 2019, sendo que, em razão das medidas sanitárias de combate à propagação do coronavirus, “
permaneceu fechada por ordem governamental de 21/03/2020 a 02/06/2020, e reabriu com diversas restrições de funcionamento, especialmente no que diz respeito ao horário
”, tendo sido “
fechada novamente em 24 de junho de 2020,
(...)
e só foi novamente reaberto em 27 de julho de 2020
”, sendo que, mesmo com a permissão de reabertura do comércio, remanesce uma série de “
restrições quanto à forma de funcionamento e atendimento, quanto ao número de pessoas que podem entrar nos centros comerciais e nas lojas e, igualmente, quanto ao horário de funcionamento
”, tanto é que, no mês de junho, “
operou apenas 19 (dezenove) dias, de um total de 30 (trinta) dias do mês, e por apenas 8(oito) horas por dia, quando

o normal seria de
(...)
12 horas diárias
”.

Alegou que, como é de se esperar, “
as vendas da loja
(...)
apresentaram brutal queda em relação aos meses anteriores à pandemia
”, como se vê, comparativamente, do fato de que, “
em julho de 2019, a loja faturou R$ 233.453,08,
(enquanto que)
em julho de 2020 faturou somente R$ 22.472,25
(...)
, o faturamento caiu 90,38%
”, contudo, mesmo diante desse cenário excepcionalíssimo, indiferentes aos fatores supervenientes, imprevisíveis e inevitáveis que vieram a modificar completamente as circunstâncias envolvidas no contrato, os réus vêm se recusando terminantemente a rever e readequar a exigibilidade e/ou o valor aluguel da locação, o que a motivou a ajuizar a presente demanda, e, em caráter de tutela de urgência, pleitear fosse declarada a inexigibilidade dos alugueis de março até dezembro de 2020, ou, então, no mínimo, desde já, fosse reduzido o aluguel mensal para valor condizente com o seu atual faturamento (cf. Id. no 56666468 - pág. 15/31).

O MM. Juiz decidiu acolher em parte o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para determinar a suspensão da exigibilidade dos alugueis referentes aos meses de março a julho de 2020, compreendendo, assim, o período em que o comércio foi total ou parcialmente proibido de funcionar pelos decretos municipais de combate à disseminação do vírus, porque, segundo a sua apreciação, os fatos narrados e a prova que acompanhou a inicial permitiram a formação de juízo sumário positivo quanto à presença dos requisitos necessários à concessão da medida em relação a esse interregno, sobretudo ao se considerar que está documentalmente comprovado “
que a autora teve queda considerável no faturamento mensal durante o fechamento do shopping
”. Entretanto, a respeito do aluguel dos meses subsequentes, tendo em vista que a autorização de reabertura do comércio municipal se deu justamente a partir de agosto daquele ano (2020), concluiu pela ausência dos pressupostos que justificariam a imediata ingerência do Judiciário nos termos contratuais a partir do mês de agosto, e, por isso, rejeitou a tutela de urgência no que concernia à extensão da inexigibilidade ou redução dos alugueis devidos até o mês de dezembro de 2020 (cf. Id. no 56666468 - pág. 4/7).

Reportando-me às considerações que fiz no julgamento do AgInt interposto contra a decisão liminar proferida nestes autos, “
conquanto a pandemia viral e as medidas públicas de contingência destinadas a conter a propagação do corona vírus possam ser invocadas como razões convincentes para autorizar a pronta interferência do Judiciário na relação contratual entre as partes, tanto é que, sob determinado enfoque, houve a concessão à agravante de medida cautelar (suspensão da exigibilidade da contraprestação) abrangendo os meses em que vigorou a ordem estatal impeditiva do funcionamento do imóvel locado, quando se subtrai da equação o problema da proibição do uso do imóvel, e também a restrição ao exercício da atividade comercial, a questão ganha novas cores, demandando análise mais meticulosa e específica acerca da posição de cada litigante frente às obrigações contratuais
”.

Foi sob essa perspectiva que, em primeira análise, consignei que “
se afigura de todo lógica e coerente a conclusão decisória de que, com a autorização de reabertura do comércio, não subsiste motivo a justificar a suspensão da exigibilidade dos alugueis contratuais para os próximos meses até o fim do ano, afinal de contas, a partir de então, ainda que não seja da forma desejada, a autora/agravante terá meios de praticar a sua atividade empresarial, utilizando-se dos espaços

objetos do contrato de locação, sendo natural esperar que preste a devida contraprestação aos réus/agravados pelo uso do imóvel
”
.

Agora, ao reexaminar detidamente a controvérsia recursal, após estudo mais aprofundado e detalhado da discussão trazida a estes autos, cumpre-me ratificar, com maior dose de certeza e segurança, a conclusão de que é irretocável a conclusão decisória de limitar os efeitos da tutela de urgência ao mês de agosto de 2020, pois, com efeito, a partir daí, não há nada que propicie um juízo positivo e favorável à probabilidade do direito alegado pela autora, nem que denote situação de urgência a ensejar imediata e excepcional intervenção judicial no funcionamento do contrato objeto da lide, e, quando uso o vocábulo
nada
para expressar a deficiência probatória nesse ponto (isto é, ref. mês de ago/2020 em diante), não estou a me valer de uma figura hiperbólica, mas sim do literal sentido semântico da palavra, já que simplesmente inexiste prova que corrobore a pretensão da autora nesse particular, e não porque ela foi desidiosa com a instrução processual, e, sim, pelo singelo motivo de que, no momento em que fora proferida a decisão agravada (27.08.2020) ou interposto este agravo (04.09.2020), ainda não havia ocorrido os fatos fundamentais à cognição necessária à definição de ser devida ou não a revisão judicial do contrato naquele período, ou seja, não se sabia (e ainda não se sabe, eis que nenhuma prova adicional veio a este instrumento recursal) como se desenvolveria a relação contratual daquele momento em diante, lembrando que a existência de evento inesperado e imprevisível é apenas um dos fatores a serem consideradas na revisão contratual pela Teoria da Imprevisão, não sendo sequer o preponderante ao êxito da pretensão revisional, até porque o que verdadeiramente importa nesse caso é o efeito, e não causa, e, para se analisar os efeitos da pandemia na relação contratual, é imprescindível considerar as condições econômicas de ambos os contratantes durante o período e os impactos na esfera de cada um como efeito da decisão judicial, afinal, o evento catalizador da mudança de cenário/posição contratual dos envolvidos quando da celebração do pacto (pandemia viral) também atingiu em cheio a vida dos locadores (pessoas físicas, cabe sublinhar, e não empresa mantedora/administradora do shopping), tendo eles legítima expectativa em relação ao cumprimento do pacto contratual nos moldes em que foi firmado, ou, quando muito, com a menor ingerência jurídico-estatal possível, seja por em razão da força obrigatória, autonomia da vontade, boa-fé objetiva, função social, equivalência material, entre outros tantos princípios que regem as relações privadas, o que demanda do Judiciário uma postura de contenção no contexto da intervenção no contrato revisionado.

Com a reabertura do comércio local, ainda que de forma tímida e gradual, é evidente que não subsiste motivo a eximir a locatária de pagar a contraprestação devida aos locadores, e, em que pese a pertinência em abstrato da pretensa revisão do valor do aluguel mensal para que melhor reflita a atual situação vivida pelos contratantes diante dos efeitos da pandemia nas respectivas posições contratuais, a verdade é que, neste momento processual, antes mesmo do advento dos acontecimentos no mundo fático, ao pleitear “
a redução do aluguel em percentual a ser definido pelo julgador, sugerindo-se uma redução de ao menos 90% considerando a perda de faturamento da loja
”, a autora/agravante nada mais fez do que pedir a intervenção do juízo com base em mera conjectura,
estando sua pretensão liminar assentada inteiramente na dependência da aceitação de um quadro de imagens fantasmagóricas, inaceitáveis para fins de convencimento quanto à presença dos requisitos indispensáveis à tutela provisória.

Pelo exposto, desprovejo o recurso.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/03/2021