Tribunal: TJMT
Processo: 1000177-57.2020.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-06-28

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DEMORA NA ENTREGA DE TERRENO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS REFORMA NO PONTO - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA FIXADOS CORRETAMENTE – MULTA DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS INVERTIDA – INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – TAXA DE CORRETAGEM – NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DIANTE DE RESCIÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
I - Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte requerente. Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.
II - O Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.
III - Há previsão de cláusula penal favorável ao promitente vendedor no caso de resolução imotivada, que deve incidir contrariamente ao promitente vendedor, no caso de desconstituição do negócio por sua culpa quando extrapolado o prazo de tolerância.
IV – Sabendo que as obras sequer haviam sido concluídas quando da distribuição desta ação, não se mostra pertinente a cobrança de IPTU da parte recorrente/autora.
V - O valor de corretagem integra o montante cobrado pelo imóvel, por isso, em consequência do rompimento contratual, o valor pago pelo objeto da demanda deverá ser restituído em sua totalidade, inclusive a taxa de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000177-57.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ERIC BERNARD SENA - CPF: 014.883.981-94 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DEMORA NA ENTREGA DE TERRENO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS REFORMA NO PONTO - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA FIXADOS CORRETAMENTE – MULTA DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS INVERTIDA – INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – TAXA DE CORRETAGEM – NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DIANTE DE RESCIÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

I - Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte requerente. Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.

II - O Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.

III - Há previsão de cláusula penal favorável ao promitente vendedor no caso de resolução imotivada, que deve incidir contrariamente ao promitente vendedor, no caso de desconstituição do negócio por sua culpa quando extrapolado o prazo de tolerância.

IV – Sabendo que as obras sequer haviam sido concluídas quando da distribuição desta ação, não se mostra pertinente a cobrança de IPTU da parte recorrente/autora.

V - O valor de corretagem integra o montante cobrado pelo imóvel, por isso, em consequência do rompimento contratual, o valor pago pelo objeto da demanda deverá ser restituído em sua totalidade, inclusive a taxa de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Tratam-se de recursos de apelação cível de n. 1000177-57.2020.8.11.0003 interposto KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de sentença proferida na “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO”, onde litiga com ERIC BERNARD SENA e tem trâmite perante a 1a Vara Cível da comarca de Rondonópolis – Mato Grosso.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 86495502 o magistrado de piso julgou procedente a ação proposta por ERIC BERNARD SENA, em desfavor de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 11 de dezembro de 2014, referente ao imóvel descrito nos autos, condenar a empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, bem como o valor pago a título de corretagem, que deverá ser corrigido pelo índice INPC a contar do desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; condenar a empresa ré no valor de 10% (dez por cento) conforme determina a cláusula 16a item ‘b’, do contrato; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, corrigido monetariamente pelo índice INPC e acrescido de juros de 1% ao mês a contar desta decisão, bem como nas custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

Em apertada síntese, alega o recorrente sob ID. 86495505 culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual e validade das disposições contratuais; que não há culpa a ser imputada à Apelante pela rescisão, uma vez que que ocorreu desistência do promissário comprador, ora Apelado;

Afirma que a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa do Apelado diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção;

Tece considerações com relação a imposição de multa face a apelante/vendedora, pelo suposto atraso na entrega do empreendimento, uma vez que para condenação de multa compensatória, necessária a comprovação de que a mora se deu por culpa da empresa Apelada,

Sustenta que a fixação de multa de forma inversa sem previsão contratual se mostra incompatível com o pleito de rescisão, haja vista que a lei já assegura a devolução integral dos valores pagos como forma de penalidade nos casos de culpa da vendedora pela rescisão contratual;

Aduz que os juros moratórios devem ser imputados somente após o trânsito em julgado, em virtude do pedido de ressarcimento;

Registra que inexiste dano moral e que a comissão de corretagem não deve ser restituída;

Argumenta que que a responsabilização pelo pagamento de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato (Cláusula Oitava – Dos Tributos e Despesas), devendo, portanto, ser exigidos do Apelado.

Contrarrazões apresentada sob ID. 86495516 pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Anoto de início, que em razão de se tratar de relação de consumo, estando patente a hipossuficiência do consumidor, onde a parte reclamada está mais apta a provar o insucesso da demanda do que àquele a demonstrar a sua procedência, por este motivo, aplica-se a inversão do ônus da prova elencada no art. 6o, VIII, do CDC, com o fito de proporcionar equilíbrio na relação processual.

ERIC BERNARD SENA, ora recorrido, ajuizou a presente “Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais” em desfavor de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ora recorrente.

Noticiou o autor/recorrido em instância primeva que adquiriu um lote de n° 08, quadra 12, conforme contrato 1111/2014, localizado no Residencial Parque Rosa Bororo, com a área de 200,00 (duzentos metros quadrados), no valor de R$ 46.740,88 (quarenta mil, setecentos e quarenta reais, oitenta e oito centavos), a ser pago em 180 parcelas sucessivas de R$ 245,39 (duzentos e quarenta e cinco reais, trinta e nove centavos); que, efetuou o pagamento do valor de entrada no importe de R$ 1.104,24; que, o início da obra foi 06 de setembro de 2014, que deveria ser entregue em 06 de setembro de 2019, o que não ocorreu; que já havia pagado do imóvel a quantia de R$ 14.309,78 (quatorze mil, trezentos e nove reais, setenta e oito centavos), atualizado pelo IPCA; que, não há mais qualquer possibilidade de manter o negócio entabulado entre as partes diante do descumprimento dos prazos pela ré.

O juiz aquo julgou procedente a ação; declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda; condenou a empresa ré a restituição dos valores pagos pelo imóvel bem como o valor pago a título de corretagem, que deverá ser corrigido pelo índice INPC a contar do desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; condenou a empresa ré no valor de 10% (dez por cento) conforme determina a cláusula 16a item ‘b’, do contrato; condenou a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, corrigido monetariamente pelo índice INPC e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da sentença, bem como nas custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

A tese recursal funda-se em culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual e validade das disposições contratuais; que ocorreu desistência do promissário comprador, ora Apelado; impertinência da aplicação da multa compensatória sem previsão contratual; que os juros moratórios, devem ser imputados somente após o trânsito em; inexistência de dano moral; obrigatoriedade no pagamento da comissão de corretagem pelo promissário comprador; obrigatoriedade de pagamento de débitos de IPTU durante o período de posse.

Pois bem.

A responsabilidade civil subjetiva é aquela causada por conduta culposa ou dolosa, ou seja, quando o agente causador do dano praticar o ato com negligencia ou imprudência ou conscientemente dirigir sua vontade à produção do resultado ilícito.

Nesse espeque existe também a responsabilidade civil objetiva, que dispensa a culpa.

A responsabilidade civil contratual verifica-se quando o dano em ocorre em detrimento da pactuação ou execução de um contrato entabulado entre os envolvidos. A responsabilidade extracontratual, que também é denominada de aquiliana, tem sua origem e desdobramentos a partir da lei de forma geral, e, quando violado não está expresso em nenhum contrato prévio entre os envolvidos.

Imprescindível salientar que a existência de dano é pré-requisito vital para a configuração de responsabilidade civil e indenização.

Preleciona o professor Rui Stoco:

“O dano é, pois, elemento essencial e indispensável à responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato ilícito ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.” (STOCO, 2007, p. 128).

As partes firmaram em 11 de dezembro de 2014 um contrato particular de compra e venda de imóvel objeto do loteamento "Parque Rosa Bororo", cujo prazo para a conclusão das obras de infraestrutura ficou estabelecida a data de 06 de setembro de 2016, o que não ocorreu até o ajuizamento desta ação, motivo pelo qual é patente o descumprimento contratual pela ré.

É incontroverso o descumprimento das cláusulas contratuais pela recorrente diante o atraso na entrega da obra, dessa forma, é permitido a rescisão contratual, devendo ocorrer a devolução dos valores pagos.

O Código Civil preleciona:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

A jurisprudência nacional já decidiu da mesma forma em caso análogo:

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E DAÇÃO EM PAGAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PERMUTA DE IMÓVEIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO PARCIAL DA AVENÇA. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. - No caso, ainda que o pedido veiculado pela parte autora não esteja envolto da mais refinada técnica, possível seu exame de mérito.- Versando sobre questão exclusivamente de direito e estando em condições de imediato julgamento, aplicável ao caso a Teoria da Causa Madura, permitindo que seja proferida decisão desde logo por este Tribunal conforme termos do art. 1.013 , § 3o , inciso I do CPC .- Desta forma, merece reforma a sentença para julgar procedente a ação, para resolver a dação em pagamento dos apartamentos por parte da compra e venda do terreno o ressarcimento por parte dos réus, solidariamente responsáveis, à parte autora do preço dos apartamentos e respectivos boxes, a serem atualizados desde a data da firmatura dos contratos substitutos do primeiro, além dos juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC ).POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E JULGARAM PREJUDICADO O APELO DA RÉ. (TJ-RS - Apelação Cível AC 70083396671 RS - Data de publicação: 29/09/2020).

No que diz respeito ao pedido de indenização por danos morais por atraso na entrega do lote, melhor sorte não assiste ao recorrido.

É importante mencionar que a reparação do dano é garantida tanto pelo inciso X, do art. 5o, da Constituição Federal de 1988, como pelo art. 186 do Código Civil, bem como pelo art. 6°, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, e não pode deixar de ser observada, uma vez que no presente caso, restou patente a desídia da reclamada.

Tal responsabilidade é afastada apenas quando comprovada que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3o, inc. I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço e não tendo ele se desincumbido do ônus que lhe cabia deve ser responsabilizado pelos danos causados a reclamante.

O dano moral passível de indenização é aquele consistente na lesão de um bem jurídico extra patrimonial contido nos direitos da personalidade, tais como: vida, integridade corporal, no seu aspecto subjetivo, liberdade, honra, decoro, intimidade, sentimentos afetivos e a própria imagem.

Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte requerente.

Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE TERRENO. TABELA PRICE. LEGALIDADE NO CASO CONCRETO. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Tabela Price: A simples utilização do sistema Price de amortização por si só não enseja o reconhecimento de abusividade dos juros remuneratórios ajustados, máxime quando pactuados juros de 12% ao ano, os quais foram convertidos para taxa mensal equivalente de 0,9489% ao mês, antes de ser calculada a prestação fixa pelo sistema Francês de amortização. Ausência de abusividade no caso concreto. II. Dano moral: Para que o dano moral seja indenizável, deve haver ato ilícito capaz de atingir direito da personalidade daquele que o sofreu, situação não verificada no caso dos autos. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70073712390, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 31/08/2017).

As lições de Moacyr Amaral Santos, na obra "Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", vol. 2, 12.a edição, 1989, Ed. Saraiva, págs. 346/347) ensinam que:

“O critério para distinguir a qual das partes incumbe o ônus da prova de uma afirmação é o interesse da própria afirmação. Cabe provar a quem tem interesse de afirmar; portanto, quem apresenta uma pretensão cumpre provar-lhe os fatos constitutivos e quem fornece a exceção cumpre provar os fatos extintivos ou as condições impeditivas ou modificativas”.

Incumbe ao reclamante provar a veracidade de seus alegados quanto aos fatos constitutivos do seu direito nos termos do art. 373, inciso I, do NCPC.

A doutrina coaduna:

“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.

No que tange o termo inicial de cômputos de juros, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos, eis que quem deu causa a rescisão foram as recorrentes/rés.

Dessa forma:

“JUROS MORATÓRIOS. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. DECAIMENTO DOS PEDIDOS. OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DO ART. 20, §§ 3o E 4o, DO CPC/1973, CONFORME SUCUMBÊNCIA EXPERIMENTADA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou entendimento de que, em regra, não ocorre preclusão na análise de matéria de ordem pública pelas instâncias ordinárias, como no caso dos juros de mora e da correção monetária. Precedentes. 2. É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. 3. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser arbitrados com base no decaimento das partes, devendo ser observado o art. 20, § 4o, do CPC/1973 em caso de sentença de improcedência proferida durante a vigência do código revogado. Precedentes. 4. Agravo interno parcialmente provido. Agravo em recurso especial conhecido, para dar provimento ao recurso especial.” (STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL AgInt no REsp 1780870 SP 2018/0304054-1 - Data de publicação: 09/09/2019)

Conforme dito alhures a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte apelante, dessa forma, correta a sentença que determinou a restituição à apelada dos valores pagos a título de corretagem, visto que, não se trata de desistência, mas de pedido de rescisão por inadimplemento da parte corrente.

O valor de corretagem integra o montante cobrado pelo imóvel, por isso, em consequência do rompimento contratual, o valor pago pelo objeto da demanda deverá ser restituído em sua totalidade, inclusive a taxa de corretagem.

Reconhecida a culpa da construtora no desfazimento do negócio, justifica-se o ressarcimento dos valores a título de corretagem ao promitente comprador

A jurisprudência coaduna:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM PLANTA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO ATINENTE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. TERMO INICIAL. MOTIVO PARA A RESCISÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO OU ENTREGA DA OBRA. REDUTORES. INAPLICABILIDADE NA CASUÍSTICA. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. Na definição do termo inicial da contagem do prazo prescricional, aplica-se o princípio da actio nata, segundo o qual a pretensão nasce com a violação do direito. Na casuística, fundamentando-se o pedido de restituição da comissão de corretagem no descumprimento contratual, o termo inicial não está na data de assinatura do contrato ou no pagamento da comissão de corretagem, mas na data de término do período de tolerância, que estabelece o descumprimento que motiva a rescisão contratual. 2. O atraso na entrega obra, para além do prazo de tolerância estipulado no contrato, motiva o pedido de rescisão do promitente-comprador. 3. Não incide o redutor ou a cláusula penal por resolução imotivada, na medida em que o pedido vem baseado na culpa exclusiva das construtoras. 4. Reconhecida a culpa da construtora no desfazimento do negócio, justifica-se o ressarcimento dos valores a título de corretagem ao promitente comprador. PREFACIAL DE MÉRITO REJEITADA.... APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.” (Apelação Cível No 70078402849, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 25/10/2018).

Em continuidade Há previsão de cláusula penal favorável ao promitente vendedor no caso de resolução imotivada cláusula 16, item ‘b’, no patamar de 10% (dez por cento), sobre o valor da venda do imóvel (ID. Num. 86492145) que deve incidir contrariamente ao promitente vendedor, no caso de desconstituição do negócio por sua culpa quando extrapolado o prazo de tolerância ou prorrogação da data de entrega do imóvel, que é o caso dos autos.

Dessa forma também entendeu o STJ:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial no. 1.614.721/DF (tema 971), julgado em 22-5-2019)

Outrossim, deve-se aplicar o disposto no artigo 47, também do CDC, interpretando-se as cláusulas contratuais da forma mais favorável ao consumidor.

A jurisprudência nacional já se manifestou sobre caso análogo:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - MULTA E JUROS - DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais. Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor. É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação. A construtora deve arcar com multa e juros pelo atraso na entrega do imóvel, nos mesmos termos fixados se a mora fosse do comprador, garantindo a justiça e igualdade contratual. A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.076940-7/001, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/10/2016, publicação da sumula em 21/10/2016)

As recorrentes invocam a concordância contratual para imputar aos apelados a responsabilidade de pagamento do IPTU e das taxas condominiais, contudo, a jurisprudência atual consigna que o marco inicial da responsabilidade do adquirente para tais despesas é da efetiva entrega das chaves, não merecendo reparo o comando judicial atacado. Vejamos:

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ISENÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. (...) 2 - Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo a construtora a responsável pelo pagamento das respectivas taxas condominiais anteriores, bem ainda dos impostos atinentes aquele período.” (...) (TJGO, Apelação 5046136-92.2017.8.09.0051, Rel. WILSON SAFATLE FAIAD, 6a Câmara Cível, julgado em 22/03/2019, DJe de 22/03/2019)

Sabendo que as obras sequer haviam sido concluídas quando da distribuição desta ação, não se mostra pertinente a cobrança de IPTU da parte recorrente/autora.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL unicamente para extirpar os danos morais arbitrados, mantendo a sentença inalterada quanto aos outros tópicos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2021