Tribunal: TJMT
Processo: 0001495-09.2013.8.11.0013
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0001495-09.2013.8.11.0013
APELANTE: MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA, ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15
APELADO: ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15, MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CARÊNCIA DA AÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMETNO ANTECIPADO –PRELIMINARES REJEITADAS – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO – QUITAÇÃO DE APENAS 20% DO TOTAL – CUMULAÇÃO - CLÁUSULA PENAL COM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – ROMPIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – IVIABILIDADE POR FORÇA DE PREVISÃO NA AVENÇA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
Não procede a alegação de impossibilidade jurídica do pedido se o direito reclamado é exequível.
É dispensável a perícia quando nada agrega ao conjunto probatório na busca da verdade dos fatos.
A exceção do contrato não cumprido demanda prova contundente da inadimplência da parte contrária.
O pagamento de pequena porcentagem da obrigação afasta a arguição de adimplemento substancial.
É possível a cumulação de cláusula penal com perdas e danos quando se trata de imóvel rural.
O percentual de retenção das prestações pagas deve ser minorado se está acima do que tem definido o STJ.
A inadimplência do comprador autoriza a retenção de 100% das arras.
A disposição firmada na avença de perda das benfeitorias em caso de culpa do comprador pela rescisão contratual inviabiliza a retenção ou a indenização.
O termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal é a data do inadimplemento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001495-09.2013.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA - CNPJ: 03.664.509/0001-27 (APELANTE), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), DARLA EBERT VARGAS - CPF: 013.215.340-86 (ADVOGADO), WILSON VIEIRA LOUBET - CPF: 051.445.581-00 (ADVOGADO), NATALIA CORREA PUGA DA SILVA - CPF: 012.813.701-00 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), LENINE POVOAS DE ABREU - CPF: 032.514.961-58 (ADVOGADO), LEONARDO FURTADO LOUBET - CPF: 891.270.721-34 (ADVOGADO), PATRICIA NAVES MAFRA - CPF: 006.390.061-08 (ADVOGADO), MOHAMAD HASSAM HOMMAID - CPF: 003.132.631-59 (ADVOGADO), FABIOLA MANGIERI PITHAN - CPF: 528.247.301-10 (ADVOGADO), CELSO JOSE ROSSATO JUNIOR - CPF: 694.782.281-53 (ADVOGADO), FRANCISCA EVANGELISTA TEODORO DA SILVA - CPF: 230.831.901-15 (APELANTE), Espolio de Jose Henrique Coelho de Paula (APELADO), GERVASIO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 203.032.701-87 (ADVOGADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), ALEANDRA FRANCISCA DE SOUZA - CPF: 655.204.241-87 (ADVOGADO), WILLIAN VINICIUS DE OLIVEIRA - CPF: 024.347.641-85 (ADVOGADO), LEONARDO PIO DA SILVA CAMPOS - CPF: 819.220.271-20 (ADVOGADO), GERVASIO ALVES DE OLIVEIRA NETO - CPF: 023.797.431-26 (ADVOGADO), KAMILA MONTEIRO DE ALMEIDA - CPF: 010.071.161-88 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ MIRANDA LUCION - CPF: 032.430.111-16 (ADVOGADO), JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15 (APELADO), ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA (APELADO), ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15 (APELADO), FRANCISCA EVANGELISTA TEODORO DA SILVA - CPF: 230.831.901-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ALEANDRA FRANCISCA DE SOUZA - CPF: 655.204.241-87 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15 (APELANTE), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), GERVASIO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 203.032.701-87 (ADVOGADO), GERVASIO ALVES DE OLIVEIRA NETO - CPF: 023.797.431-26 (ADVOGADO), LEONARDO PIO DA SILVA CAMPOS - CPF: 819.220.271-20 (ADVOGADO), WILLIAN VINICIUS DE OLIVEIRA - CPF: 024.347.641-85 (ADVOGADO), LENINE POVOAS DE ABREU - CPF: 032.514.961-58 (ADVOGADO), LEONARDO FURTADO LOUBET - CPF: 891.270.721-34 (ADVOGADO), MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA - CNPJ: 03.664.509/0001-27 (APELADO), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), ANTONIO AUGUSTO DE SOUZA COELHO - CPF: 076.375.068-94 (ADVOGADO), ANTONIO AUGUSTO DE SOUZA COELHO - CPF: 076.375.068-94 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DO REU PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0001495-09.2013.8.11.0013

APELANTE: MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA, ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15

APELADO: ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15, MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –
CARÊNCIA DA AÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMETNO ANTECIPADO
–
PRELIMINARES REJEITADAS
– EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO – QUITAÇÃO DE APENAS 20% DO TOTAL – CUMULAÇÃO - CLÁUSULA PENAL COM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – ROMPIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – IVIABILIDADE POR FORÇA DE PREVISÃO NA AVENÇA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Não procede a alegação de impossibilidade jurídica do pedido se o direito reclamado é exequível.

É dispensável a perícia quando nada agrega ao conjunto probatório na busca da verdade dos fatos.

A exceção do contrato não cumprido demanda prova contundente da inadimplência da parte contrária.

O pagamento de pequena porcentagem da obrigação afasta a arguição de adimplemento substancial.

É possível a cumulação de cláusula penal com perdas e danos quando se trata de imóvel rural.

O percentual de retenção das prestações pagas deve ser minorado se está acima do que tem definido o STJ.

A inadimplência do comprador autoriza a retenção de 100% das arras.

A disposição firmada na avença de perda das benfeitorias em caso de culpa do comprador pela rescisão contratual inviabiliza a retenção ou a indenização.

O termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal é a data do inadimplemento.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0001495-09.2013.8.11.0013

APELANTE: MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA, ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15

APELADO: ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15, MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Indenização por Perdas e Danos julgada procedente para:

“
(i) DECLARAR rescindido o instrumento público de compromisso de venda e compra pactuado entre as partes (fls. 33/42);

(ii) REINTEGRAR a autora na posse do imóvel descrito na escritura pública de fls. 33/42, CONDENANDO o réu à perda das prestações pagas e aos gastos com benfeitorias;

(iii) CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização à autora por perdas e danos, devidos da data do inadimplemento (31 de agosto de 2008) até a data da efetiva reintegração da autora na posse do imóvel, observando-se os seguintes parâmetros: (a) valor do arrendamento por hectare para fins de pecuária; (b) total de hectares que poderiam ter sido arrendados; (c) e tempo transcorrido desde a perda da posse até sua reintegração. Apurar-se-á o valor devido de perdas e danos em liquidação de sentença, à míngua de elementos que permitam a pronta apuração do “quantum debeatur”;

(iv) CONDENAR o requerido a pagamento da multa pactuada pelas partes, no caso de inadimplemento, equivalente a 10% (dez por cento) do valor da venda dos imóveis, perfazendo o montante de R$ 1.040.070,40 (um milhão, quarenta mil, setenta reais e quarenta centavos), corrigidos pelo INPC, a contar da data da publicação desta decisão, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação do réu.

INDEFIRO a concessão da tutela de urgência, uma vez que não restaram demonstrados os requisitos exigidos pelo art. 300 e seguintes do NCPC.

Em cumprimento ao princípio da causalidade, CONDENO o requerido ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, no montante equivalente a 13% (treze por cento) do valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, §2o, I a IV, do NCPC
”.

A autora pretende apenas a correção da multa contratual desde a data do inadimplemento.

O réu argui carência de Ação ante a impossibilidade jurídica do pedido uma vez que a área em discussão fica em condomínio e não está delimitada.

Suscita preliminar de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e do indeferimento da perícia técnica que comprovaria tanto que a área recebida é menor do que a convencionada como as benfeitorias que realizou.

No mérito alega exceção do contrato não cumprido já que o imóvel não foi entregue livre de ônus.

Afirma o adimplemento substancial, o que impediria a rescisão.

Aduz ainda que é vedada a cumulação da multa contratual com perdas e danos e retenção de valores; alternativamente pugna pela redução da importância arbitrada.

Assinala que, em caso de inadimplência e anulação, a perda seria somente das arras e não de todas as parcelas pagas, das quais busca o ressarcimento.

Postula a retenção das benfeitorias sob o argumento de boa-fé, e também a minoração dos honorários advocatícios.

Contrarrazões do réu no Id n. 94031993, pela manutenção da correção da multa conforme definida na sentença.

Contrarrazões da autora no Id n. 94031995, em que ressalta que o não cumprimento dos termos pactuados autoriza a revogação, a sua reintegração na posse, a retenção do valor pago, a multa e as perdas e danos.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0001495-09.2013.8.11.0013

APELANTE: MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA, ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15

APELADO: ESPÓLIO DE JOSE HENRIQUE COELHO DE PAULA - CPF: 176.696.851-15, MARACANA PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO DE BENS LIMITADA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Indenização por Perdas e Danos julgada procedente.

As partes e o condômino minoritário José Roberto de Mello firmaram Escritura Pública de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Rurais (Id n. 94031961, pág. 29) denominados Gleba Fazenda Nacional Casalvasco, com 8.474.6457 ha, compostos por 4 fazendas, por R$10.400.702,40 a serem pagos da seguinte forma:

a) R$700.000,00 no ato da assinatura, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho;

b) R$800.000,00 em 30/6/2008, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho;

c) R$500.000,00 em 31/8/2008, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho;

d) R$2.800.234,14 em 31/3/2009, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho;

e) R$2.800.234,14 em 31/3/2010, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho;

f) R$2.800.234,14 em 31/3/2011, na proporção de 90% para a autora e 10% para José Roberto de Mello Filho.

Uma vez que o comprador pagou ao réu apenas as prestações a, b e c, a empresa vendedora ajuizou a presente Ação visando rescindir sua parte no contrato, reintegrar-se na posse dos seus 90% da área e impor ao comprador as penalidades pelo descumprimento.

- RECURSO DO RÉU

PRELIMINAR – CARÊNCIA DA AÇÃO – IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO

O réu alega carência de Ação ante a impossibilidade jurídica do pedido já que o imóvel em questão fica em condomínio e não está delimitado, o que inviabilizaria a reintegração na posse.

Contudo, ao contrário, o autor não fica impedido de exercer seus direitos inerentes à propriedade em condomínio em conjunto com quem quer que seja o proprietário e possuidor dos outros 10% da área, ainda que o réu.

Desse modo, sendo desnecessário fixar o perímetro, o pedido é exequível.

Rejeito a preliminar.

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

O réu argui também preliminar de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e do indeferimento da perícia técnica que comprovaria que a área recebida é menor do que a convencionada, além das benfeitorias que realizou.

Em relação a este último argumento, é desnecessária a dilação probatória, pois o parágrafo único do art. 7o do contrato assinado livremente por ambas as partes enuncia que, em caso de inadimplência do comprador, “
este não terá direito à indenização ou retenção por benfeitorias que tenha realizado no imóvel, seja a que título for
”
.

Quanto à extensão das terras, a cláusula 5a estabelece que
“O promitente comprador tem conhecimento que se encontra em andamento o processo de georreferenciamento e respectiva certificação dos imóveis rurais descritos na cláusula 1a, alíneas “a” até “d”, sendo certo que a demora para a efetivação da referida documentação não implicará em nenhuma penalidade, sendo que os promitentes vendedores se comprometem a entregar a certificação do georreferenciamento até o dia 31 de março de 2011, ficando ainda conferido ao promitente comprador o direto de proceder a conferência das áreas, medidas e confrontações, nos termos da cláusula AD MENSURAM, disposto no art. 500, do Código Civil, e no caso de haver existência de área, para menos ou para mais, do que a enunciada nesta escritura, a diferença deverá ser proporcionalmente abatida ou acrescida no preço do negócio.”

Portanto, conforme convencionado, é autorizado o abatimento no preço, mas não que o comprador, sem nenhuma notificação prévia, deixe de pagar. Assim, para esta Ação, amparada na inadimplência, é dispensável a perícia para apurar a medida da área recebida.

Rejeito a preliminar.

DO MÉRITO

No mérito o réu argui exceção do contrato não cumprido já que o imóvel não teria sido entregue livre de ônus e tampouco no tamanho combinado.

Quanto ao ônus que incidia sobre as terras em discussão, consubstanciado na Notificação Extrajudicial de Id n. 94031961, pág. 174, em que o Espólio de Roberto Lucato Hansen deu conhecimento ao comprador/réu da existência de demanda judicial sobre elas, além de já se encontrar solucionado, e, portanto, o imóvel está livre para negociação, o apelante/comprador, ao tomar ciência da Ação e antes de unilateralmente deixar de pagar, deveria notificar o vendedor, o que não fez.

Ademais, continuou a efetuar o pagamento para o outro vendedor, proprietário de 10% do mesmo condomínio, o que mostra a irrelevância desse fato na decisão de não adquirir as terras. Dessa maneira, é realmente incongruente alegar exceção de contrato não cumprido contra apenas um deles.

Aponta ainda adimplemento substancial, o que afastaria a possibilidade de rescisão.

No entanto, das 6 parcelas, pagou apenas 3, cujo valor era menor que o das subsequentes.

Assim, dos R$9.360.632,16 devidos à empresa vendedora, quitou efetivamente só R$1.800.000, que representam 20% do total. Ainda faltam R$7.560.632,17. Logo, é completamente despropositada a arguição de que cumpriu quase toda a obrigação.

No que tange à cumulação de cobrança de cláusula penal e perdas e danos, se a situação não é de atraso na entrega de unidade imobiliária urbana adquirida na planta, o STJ entende que,

“
Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem.”
(AgRg no REsp 1179783/MS).

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. OBRIGAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. INEXISTÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.

1. A instituição de cláusula penal moratória não compensa o inadimplemento, pois se traduz em punição ao devedor que, a despeito de sua incidência, se vê obrigado ao pagamento de indenização relativa aos prejuízos dele decorrentes. Precedente.

2. O reconhecimento de violação a literal disposição de lei somente se dá quando dela se extrai interpretação desarrazoada, o que não é o caso dos autos.

3. Dissídio jurisprudencial não configurado em face da ausência de similitude fática entre os arestos confrontados.

4. Recurso especial não conhecido.”
(REsp 968.091/DF, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, 4a Turma, julg. em 19/03/2009, DJe 30/03/2009).

Desse modo, é possível a cumulação.

O réu diz também que, na hipótese de inadimplência e rescisão, a perda seria somente do sinal, e não de todas as parcelas pagas, das quais busca o ressarcimento.

Todavia, o art. 418 do Código Civil determina:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado
”.

Como no caso concreto a inadimplência foi do comprador, o vendedor reterá as arras.

No que diz respeito à restituição das parcelas pagas, a retenção da totalidade é excessiva, mesmo que a culpa pelo rompimento do contrato seja do comprador. Impõe-se, então, a redução para 25%, como tem adotado o STJ em causas semelhantes.

Para ilustrar:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/05/2021, DJe de 13/05/2021).

Por fim, pugna pela retenção das benfeitorias por ter agido de boa-fé.

Porém, consoante ressaltado no
decisum
que rejeitou a preliminar, o parágrafo único do art. 7o da avença preceitua que, na situação de inadimplência do comprador, “
este não terá direito à indenização ou retenção por benfeitorias que tenha realizado no imóvel, seja a que título for
”.

Ademais, ele nem sequer as relacionou e atribuiu preço.

Quanto à
verba honorária de 13% do valor da causa, está em sintonia com o art. 85 do CPC e, por consequência, não comporta redução.

- RECURSO DA AUTORA

Requer apenas que o valor da multa contratual seja corrigido desde a data do inadimplemento.

O termo inicial da aplicação dessa pena pecuniária é o dia do descumprimento da obrigação. Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO A CUMPRIMENTO DE SENTENÇA CONDENATÓRIA AO PAGAMENTO DE
CLÁUSULA PENAL. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA
.

1. A correção monetária constitui um dos efeitos jurídicos do inadimplemento da obrigação, ex vi do disposto nos artigos 389 e 395 do Código Civil (os quais não explicitam seu termo inicial).

2. Nada obstante, a atualização monetária não caracteriza parcela autônoma, mas sim instrumento de recomposição da perda do valor da moeda em que expressos as perdas e danos devidos pelo inadimplemento obrigacional. Sua aplicação visa ao atendimento do princípio da reparação integral daquele prejudicado pela conduta imputável ao devedor, cujo enriquecimento sem causa deve ser afastado.

3. Sob essa ótica, a jurisprudência desta Corte, há muito, assenta o entendimento de que "a correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de se preservar o poder aquisitivo original, sendo certo que independe de pedido expresso da parte interessada, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita" (REsp 1.112.524/DF, Rel. Ministro Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 01.09.2010, DJe 30.09.2010).

4. O minus que se pretende evitar, com a incidência da correção monetária, apresenta evidente interligação com a data da exigibilidade da obrigação pecuniária devida ao credor.

5. Em se tratando da cláusula penal, à luz do disposto no artigo 408 do Código Civil, é de sabença que, uma vez ocorrida sua hipótese de incidência (ou seja, o inadimplemento da obrigação principal estipulada), seus efeitos operam de pleno direito. Desse modo, o fato do inadimplemento torna plenamente exigível a pena convencional.

6. Assim, se a correção monetária tem por objetivo a recomposição, no tempo, do valor da moeda em que se expressa determinada obrigação pecuniária, nada mais lógico que sua incidência ocorra a partir da exigibilidade da referida prestação, máxime quando inexistente disposição contratual em sentido diverso.

7. Consequentemente,
não merece reparo o acórdão estadual que considerou, como termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal, a data do inadimplemento da obrigação

principal, vale dizer, a data em que o réu procedeu à rescisão unilateral do contrato de prestação de serviços sem observar o prazo de vigência estipulado, hipótese deflagradora da exigibilidade da pena convencional.

8. Recurso especial não provido.”
(REsp 1340199/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 10/10/2017, DJe de 06/11/2017).

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso da autora
para determinar que a correção monetária da cláusula penal incida a partir da data da inadimplência, e
d
ou parcial provimento
ao Recurso do réu
apenas
para estabelecer a retenção de 25% do valor pago. No mais, mantenho a sentença.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021