Tribunal: TJMT
Processo: 1012894-76.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO c/c OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS – DEFERIMENTO DO PEDIDO DE AVERBAÇÃO DE INALIENABILIDADE NA INSCRIÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE - POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO – PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ – PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ - DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO.
A ação originária foi ajuizada pelo agravado, em face da Agravante, visando discutir os atos jurídicos celebrados entre as partes, relativa a instrumentos de compra e venda de imóveis.
A referida demanda pretende discutir, portanto, a legalidade ou não da venda dos imóveis, assim como se a suposta venda dos lotes realizada por Inelson Bosa, enquanto procurador da Imobiliária Nova Brasília, está viciada por simulação e fraude praticada contra terceiro, no caso, o autor/Agravado.
Diante das alegações e documentos até então coligidos aos autos, mostra-se razoável determinar a averbação e a indisponibilidade pretendida pelo agravado nas matrículas dos imóveis objeto da discussão, a fim de comunicar a existência de litígio, prevenindo terceiros interessados nesses bens, bem como resguardando o direito da parte até decisão final da lide.
A determinação judicial de averbação e de indisponibilidade na matrícula do imóvel, da existência da ação, tem por escopo preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre o bem a terceiros, de forma a prevenir direito e interesses de terceiros, situação que afasta a possibilidade de ocorrência de perigo de dano ao agravante, porquanto, inserida no poder geral de cautela do Juiz previsto no art. 301 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012894-76.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Posse, Aquisição, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[ARIOLINO VILELLA DE CARVALHO SOBRINHO - CPF: 014.342.271-54 (ADVOGADO), CELSON JESUS GONCALVES FALEIRO - CPF: 194.165.801-63 (ADVOGADO), BRAGA E LEMES PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 35.178.244/0001-43 (AGRAVANTE), GRIMALDO DAS CHAGAS - CPF: 522.111.181-00 (AGRAVADO), IMOBILIARIA NOVA BRASILIA S/C LTDA - CNPJ: 10.857.262/0001-20 (TERCEIRO INTERESSADO), INELSON BOSA - CPF: 061.145.630-34 (TERCEIRO INTERESSADO), FRANCISCO ARGIMIRO AZEVEDO BRAGA - CPF: 073.944.113-20 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE CAMPOS SOBRINHO - CPF: 095.852.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO c/c OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS – DEFERIMENTO DO PEDIDO DE AVERBAÇÃO
DE INALIENABILIDADE NA INSCRIÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE - POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO – PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ – PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ - DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO.

A ação originária foi ajuizada pelo agravado, em face da Agravante, visando discutir os atos jurídicos celebrados entre as partes, relativa a instrumentos de compra e venda de imóveis.

A referida demanda pretende discutir, portanto, a legalidade ou não da venda dos imóveis, assim como se a suposta venda dos lotes realizada por Inelson Bosa, enquanto procurador da Imobiliária Nova Brasília, está viciada por simulação e fraude praticada contra terceiro, no caso, o autor/Agravado.

Diante das alegações e documentos até então coligidos aos autos, mostra-se razoável determinar a averbação e a indisponibilidade pretendida pelo agravado nas matrículas dos imóveis objeto da discussão, a fim de comunicar a existência de litígio, prevenindo terceiros interessados nesses bens, bem como resguardando o direito da parte até decisão final da lide.

A determinação judicial de averbação e de indisponibilidade na matrícula do imóvel, da existência da ação, tem por escopo preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre o bem a terceiros, de forma a prevenir direito e interesses de terceiros, situação que afasta a possibilidade de ocorrência de perigo de dano ao agravante,
porquanto, inserida no poder geral de cautela do Juiz previsto no art. 301 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por BRAGA E LEMES PARTICIPACOES LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara da Cível da Nova Xavantina/MT, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO c/c OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS no 1000440-28.2021.8.11.0012, movida em seu desfavor por GRIMALDO DAS CHAGAS, que concedeu a medida liminar e determinou a averbação de inalienabilidade dos imóveis de matrículas n.o 21.022; 21.023; 21.024; 21.025; 21.026; 21.027; 21.028; 21.029; 21.030; 21.031; 21.032; 21.033; 21.034; 21.035; 21.036 e 21.037, todos do CRI de Nova Xavantina, até decisão em sentido contrário.

Em suas razões, alega o agravante a inexistência de prova de propriedade e de posse do agravado, eis que o mesmo não possui título dominial(escritura e registro) de qualquer dos lotes que alega ser “proprietário”, nem mesmo é detentor de efetiva posse por sobre qualquer dos lotes objeto da peça de ingresso.

Afirma que o negócio de compra e venda dos lotes é legal e sem vícios que possam causar sua invalidade, visto que a aquisição se deu por instrumento particular de venda e compra definitiva de bem imóvel, com valor inferior a 30 salários mínimos, figurando a empresa Braga e Lemes, como compradora, e Imobiliária Nova Brasília S/C Ltda, vendedora, levado a registro no CRI de Nova Xavantina-MT.

Aduz que o contrato de compra e venda foi celebrado em nome do ESPÓLIO DE ALFREDO TONETTO, mas que não há nos autos termo de inventariante a favor do sr. CARLOS ALFREDO TONETTO capaz de autorizá-lo a compromissar e alienar qualquer imóvel ou da imobiliária Nova Brasília ou do espólio.

Sustenta que, com os comprovantes de recolhimento de IPTUs pela agravante, provado está que o agravado nunca os pagou, nunca teve “animus domini” por sobre os imóveis, nunca teve efetiva posse, eis que se assim fosse, cuidaria de saldar os tributos municipais anuais.

Juntou cópia de contrato particular de compromisso de compra e venda de terreno/lote celebrado entre Braga e Lemes como compradora; e Imobiliária Nova Brasília S/C como vendedora, documento este assinado por Alfredo Floriano Tonetto, em 27/05/2020.

Por último, assevera a existência de instrumento particular de venda e compra de imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos, assinado no dia 06/07/2020, figurando como compradora a agravante Braga e Lemes, representada por seu administrador Francisco Argimiro Azevedo Braga, e como vendedora a empresa Imobiliária Nova Brasília S/C, agora representada por Marcelo Tonetto, via procuração pública lavrada em 18/05/2009.

Assevera que as providências referentes ao processo de financiamento bancário são todas de obrigação do adquirente do imóvel, conforme estabelecem as cláusulas da Promessa de Compra e Venda celebrada entre as partes e que o procedimento adotado pela construtora agravante observa a boa-fé contratual e está de acordo com o ordenamento jurídico pátrio, especialmente a legislação consumerista.

Assim, pede pela concessão da antecipação da tutela recursal, para excluir a averbação de inalienabilidade de todos os imóveis epigrafados e, no mérito, seja dado provimento ao presente recurso, a fim de determinar os cancelamentos/baixas das averbações realizadas junto às matrículas objetos dos lotes urbanos em debate, em caráter definitivo, até o desate da AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO.

A liminar recursal vindicada foi indeferida (ID 95838953).

Contraminuta da parte agravada (ID 98123494).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem,
trata-se de Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c Outorgar de Escritura Pública c/c Reintegração de Posse e Indenização, ajuizada por GRIMALDO DAS CHAGAS em face de IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA S/C LTDA e OUTROS, aduzindo que adquiriu, através de negócio jurídico de compra e venda realizado em 25/08/2010, uma área de 03 (três) quadras de lotes urbanos localizada no loteamento Nova Brasília, composta pelos seguintes imóveis: da Quadra 50: Lotes: 01 ao 22; da Quadra 51: Lotes: 01 ao 22; e da Quadra 52: Lotes: 01 ao 18, as quadras de lotes do requerente encontram-se localizadas entre a Rua Iporá e a Rua Aparecida, e entre a Rua Maria da Fé e a Rua Campinas.

Assevera que o negócio foi realizado com o então possuidor e promitente proprietário dos imóveis, Sr. Walderi Rodrigues de Oliveira, que vendeu ao requerente a totalidade de seus lotes pela quantia certa e ajustada de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), pagos por meio da entrega de alguns veículos e mais R$. 5.000,00 (cinco mil reais) em moeda corrente.

Esclarece, semelhante a inúmeros outros imóveis adquiridos na mesma localidade, não houve a transcrição do imóvel por meio de escritura pública dos imóveis, uma vez que o Requerido Inelson Bosa – atual procurador da Imobiliária Nova Brasília S/C LTDa – utiliza-se indevidamente da procuração que dispõe para extorquir os adquirentes dos imóveis, cobrando-lhes elevados valores para realizar a escrituração dos lotes em favor dos mesmos.

Neste contexto, em dezembro de 2020, a parte autora alega que se deparou com pessoas estranhas ao seu conhecimento dentro dos limites de suas propriedades, medindo, demarcando e cercando os lotes de sua propriedade.

Ao indagar os indivíduos que ali estavam, afirmaram estar no local a mando de Francisco Argimiro Azevedo Braga. Ato contínuo, ao procura-lo, dele ouviu que havia adquirido os referidos lotes da pessoa de Inelson Bosa, inclusive já tendo promovido à escrituração dos referidos imóveis, transferindo-os ao seu nome junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Diante de tal cenário e por vislumbrar irregularidades nos negócios jurídicos celebrados, busca a parte autora a declaração de nulidade dos mesmos e, em sede de tutela de urgência, o bloqueio das matrículas arroladas, a fim de evitar a circulação dos imóveis a terceiros.

Ao analisar o pleito, o Magistrado de piso entendeu pela presença dos requisitos autorizadores do art. 300, do CPC, e deferiu o pedido a fim de determinar a averbação de inalienabilidade dos imóveis de matrículas n.o 21.022; 21.023; 21.024; 21.025; 21.026; 21.027; 21.028; 21.029; 21.030; 21.031; 21.032; 21.033; 21.034; 21.035; 21.036 e 21.037, todos do CRI de Nova Xavantina, até decisão em sentido contrário.

Irresignada, a parte requerida interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma da decisão.

Pois bem.

A meu ver, o recurso não comporta provimento.

Não obstante seus argumentos, a litigiosidade sobre os bens imóveis impõe a preservação dos interesses das próprias partes integrantes da lide, bem como de terceiros.

Veja-se que a ação originária foi ajuizada pelo agravado, em face da Agravante e outros, visando discutir os atos jurídicos de compra e venda de lotes celebrado em 2010 com o Sr. Walderi Rodrigues de Oliveira, possuidor e promitente proprietário dos imóveis. Que referidos lotes permaneciam registrados em nome de ALFREDO TONETTO e sua esposa ALBINA VARASCHINI TONETTO, proprietários da pessoa jurídica ora requerida IMOBILIÁRIA NOVA BRASÍLIA S/C LTDA, que por sua vez outorgou em favor do também requerido INELSON BOSA, procuração pública com amplos, gerais e ilimitados poderes, para o fim de negociar, vender e transferir a titularidade de quaisquer imóveis registrados em nome da empresa na comarca. Afirma que o requerido Inelson Bosa, de forma fraudulenta, transferiu a titularidade de vários lotes que por direito lhe pertenciam.

Por sua vez, o Agravante alega que havia comprado do Sr. Inelson Bosa, no ano de 2020, todos os lotes daquela região, inclusive já havia escriturado os imóveis em seu nome, e que o autor não comprovou a posse e a propriedade dos bens.

Na demanda pretende discutir, portanto, a legalidade ou não da venda dos imóveis, assim como se a suposta venda dos lotes realizada por Inelson Bosa, enquanto procurador da Imobiliária Nova Brasília, está viciada por simulação e fraude praticada contra terceiro, no caso, o autor/Agravado.

Diante das alegações e documentos até então coligidos aos autos, mostra-se razoável determinar a averbação e a indisponibilidade pretendida pelo agravado nas matrículas dos imóveis objeto da discussão, a fim de comunicar a existência de litígio, prevenindo terceiros interessados nesses bens, bem como resguardando o direito da parte até decisão final da lide.

Isto porque, como bem salientado pelo magistrado de piso, há elementos nos autos demonstrando o interesse e posse direta exercida pelo Agravado no imóvel, bem ainda a existência de recente Instrumento Particular de Venda e Compra Definitiva de Bem Imóvel, figurando a empresa Agravante como compradora, e Imobiliária Nova Brasília S/C Ltda, vendedora, registrados nas matrículas acima referidas, do CRI da Circunscrição Imobiliária da Comarca de Nova Xavantina (ID94836990-pág.2/4 e ID 94836993-pág.2), gerando grave controvérsia judicial acerca da regularidade dos negócios jurídicos.

Dessa forma, a determinação judicial de averbação, nas matrículas dos imóveis, da existência da ação em trâmite, tem por escopo preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre os bens a terceiros, de forma a prevenir direito e interesses de terceiros, situação que afasta a possibilidade de ocorrência de perigo de dano ao agravante.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO – DETERMINAÇÃO DE AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO ÀS MARGES DA MATRÍCULA DO IMÓVEL LITIGIOSO – ALEGAÇÃO DE FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS À ANTECIPAÇÃO DA TUTELA – MEDIDA ADOTADA COM FULCRO NO PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ – POSSIBILIDADE – ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E ILEGITIMIDADE NÃO APRECIADAS EM PRIMEIRO GRAU – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – QUESTÕES DE DEMANDAM EXAME DA SITUAÇÃO FÁTICA AINDA NÃO DEMONSTRADA NOS AUTOS – IMPOSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “Valendo-se do poder geral de cautela, pode o magistrado determinar, de ofício, providência que lhe pareça cabível e necessária ao resultado útil do processo” (STJ – 4a Turma – AgInt no AREsp 975.206/BA – Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – j. 27/04/2017, DJe 04/05/2017). 2. “A orientação desta Corte (é) no sentido de que a averbação do protesto contra alienação de bens está inserida no poder geral de cautela do juiz, insculpido no artigo 798 do Código de Processo Civil, que dá liberdade ao magistrado para determinar quaisquer medidas que julgar adequadas a fim de evitar lesão às partes envolvidas” (STJ – 3a Turma – AgRg no RMS 33.772/MS – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 20/05/2014, DJe 30/05/2014). 3. Se o exame das alegações de ilegitimidade e falta de interesse da Associação de Moradores ocupantes da área litigiosa para propor ação declaratória de nulidade do título dominial dependem de incursão na situação fática e se esta não foi realizada e nem tratada em Primeiro Grau, o conhecimento da matéria diretamente no Tribunal de Justiça redundaria em supressão de instância, mesmo se tratando que matéria de ordem pública.” (TJ-MT, AI 76513/2016, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/08/2017)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO DE AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS APARTAMENTO E BOX DE ESTACIONAMENTO. Hipótese em que a autora quitou parcela substancial do preço, justificando se a averbaçãoda existência da ação em resguardo aos seus próprios direitos e frente a eventuais terceiros interessados. Possibilidade, contudo, da averbação apenas quanto ao apartamento, sendo inviável quanto ao box de estacionamento, porquanto ainda não individualizado no Álbum Imobiliário. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO EM PARTE.” (TJ-RS, Agravo de Instrumento No 70072579204, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 19/10/2017).

Nesse passo, a averbação da existência da ação é forma de resguardar parcialmente o direito e, diante da expressiva quantia objeto do litígio, a averbação nenhum prejuízo trará às partes, porquanto essa informação pode ser obtida por qualquer interessado.

Ressalto que tal medida encontra amparo no art. 167, I, item 21, da Lei no 6.015/73, que dispõe:

“No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis”.

Por esses aspectos, tendo em vista que a situação ainda se encontra nebulosa, demandando instrução probatória, bem como pela irreversibilidade da decisão antecipatória buscada pela parte agravante, inclusive com possibilidade de efeitos negativos a terceiros de boa-fé, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe, portanto, inserida no poder geral de cautela do Juiz, previsto no art. 301 do CPC.

Por esses motivos, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2021