Tribunal: TJMT
Processo: 0004711-83.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-03
Data de publicação: 2021-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0004711-83.2016.8.11.0041
APELANTE: BRDU SPE SAO MATEUS LTDA
APELADO: LEILA VIEIRA DA SILVA
APELANTE: LEILA VIEIRA DA SILVA
APELADOS: BRDU SPE SAO MATEUS LTDA
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADQUIRENTE INADIMPLENTE – ALEGAÇÃO DE NÃO ENTREGA DA SUA VIA DO CONTRATO PELO VENDEDOR – INADIMPLÊNCIA INJUSTIFICADA – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – TEMA 938 DO STJ – RETENÇÃO PELA INCORPORADORA DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – APELO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.
A suposta falta de entrega da via do contrato de compra e venda pela imobiliária não justifica o inadimplemento das parcelas pela adquirente, a qual, para resguardar o seu direito neste caso, deveria valer-se de medida consignatória para não incorrer em mora, e notificar a empresa acerca do seu descumprimento.
Nesta hipótese, escorreita a sentença que reconheceu a culpa da demandante pela rescisão do contrato, não havendo falar-se em reparação de danos materiais e morais.
Não prospera a alegação de que o pagamento da taxa de corretagem é de responsabilidade do vendedor do imóvel se pactuado no contrato o seu repasse ao adquirente, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula no 543 do STJ e REsp no 1300418/SC).
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.
Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.
Em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0004711-83.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LEILA VIEIRA DA SILVA - CPF: 621.541.921-49 (APELADO), BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), DANIELLY NAYARA DA COSTA FREIRE - CPF: 752.170.401-06 (ADVOGADO), KARINA LARISSA BUZZO FEITOSA - CPF: 003.659.322-21 (ADVOGADO), ANTONIO ROBERTO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 474.396.889-53 (ADVOGADO), BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), DANIELLY NAYARA DA COSTA FREIRE - CPF: 752.170.401-06 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), KARINA LARISSA BUZZO FEITOSA - CPF: 003.659.322-21 (ADVOGADO), ANTONIO ROBERTO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 474.396.889-53 (ADVOGADO), LEILA VIEIRA DA SILVA - CPF: 621.541.921-49 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DA AUTORA E PROVEU PARCIALMENTE O APELO DO REQUERIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0004711-83.2016.8.11.0041

APELANTE: BRDU SPE SAO MATEUS LTDA

APELADO: LEILA VIEIRA DA SILVA

APELANTE: LEILA VIEIRA DA SILVA

APELADOS:

BRDU SPE SAO MATEUS LTDA

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADQUIRENTE INADIMPLENTE – ALEGAÇÃO DE NÃO ENTREGA DA SUA VIA DO CONTRATO PELO VENDEDOR – INADIMPLÊNCIA INJUSTIFICADA – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE –

TEMA 938 DO STJ – RETENÇÃO PELA INCORPORADORA DE 10% DO VALOR DO CONTRATO –

POSSIBILIDADE –

JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – APELO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

A suposta falta de entrega da via do contrato de compra e venda pela imobiliária não justifica o inadimplemento das parcelas pela adquirente, a qual, para resguardar o seu direito neste caso, deveria valer-se de medida consignatória para não incorrer em mora, e notificar a empresa acerca do seu descumprimento.

Nesta hipótese, escorreita a sentença que reconheceu a culpa da demandante pela rescisão do contrato, não havendo falar-se em reparação de danos materiais e morais.

Não prospera a alegação de que
o pagamento da taxa de corretagem é de responsabilidade do vendedor do imóvel se pactuado no contrato o seu repasse

ao adquirente, sendo aplicável ao caso
a segunda tese do
Tema 938 do STJ
, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
”.

Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula no 543 do STJ e REsp no 1300418/SC
).

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

Em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
LEILA VIEIRA DA SILVA
e por
BRDU SPE SÃO MATEUS LTDA
, na
- Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valor Pago e Indenização Por Danos Morais
ajuizada pela primeira apelante em face da segunda, contra sentença que julgou parcialmente

procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para condenar a requerida a restituição do valor equivalente 90% da quantia

recebida da autora em decorrência do contrato de compra e venda firmado entre as partes, acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso.

Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da condenação, na proporção de 50% para cada, observando-se a suspensão da exigibilidade quanto à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita.

A autora
LEILA VIEIRA DA SILVA
sustenta em seu recurso que não pagou as parcelas do contrato em razão da inadimplência da apelada com as obrigações assumidas, de disponibilizar, no prazo de 30 (trinta) dias, uma cópia do instrumento assinado e de entregar o lote/terreno adquirido até o mês de agosto/2014.

Defende o direito de reparação pelos danos patrimoniais e morais sofridos, bem como alega não ter sido informada de que a entrada dada, no valor de R$ 1.435,00 (mil quatrocentos e trinta e cinco reais) se referia à taxa de corretagem, uma vez que não tomou ciência das cláusulas contidas no contrato, cuja via não lhe foi entregue.

No mais, afirma que o gasto com corretor é de responsabilidade do vendedor do imóvel e ainda que fosse pactuado o seu repasse

ao adquirente, estar-se-ia diante de cláusula abusiva e nula.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Sem contrarrazões (ID 72597467).

A requerida
BRDU SPE SÃO MATEUS LTDA
, por sua vez, alega em seu recurso o direito de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com a devolução da quantia paga em 12 (doze) vezes após 12 meses de carência, contados a partir da rescisão contratual, nos termos do artigo 32-A, da Lei no 13.786/2018
.

Assevera que, como foi a autora quem deu causa à rescisão do contrato, além da retenção de 10% do valor atualizado do contrato, devem ser deduzidos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, no percentual de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da sua assinatura.

Subsidiariamente, defende a retenção de 25% sobre o valor total das parcelas pagas, em virtude de despesas administrativas, bem como a retenção de arras, por ter sido a autora quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Insurge-se quanto ao valor arbitrado a título de honorários advocatícios, requerendo sua redução para o patamar mínimo de 10% do valor da restituição, e com relação ao termo inicial de incidência dos juros, a fim de sejam computados apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ao final, pugna pelo provimento do apelo.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se da petição inicial (ID 72580483) que a autora firmou com a requerida Contrato de Compra e Venda para aquisição do lote n.o 10, quadra 07, Loteamento Mirante do Parque em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 39.605,00 (trinta e nove mil, seiscentos e cinco reais).

Consta que foi pactuado o pagamento de uma entrada, no valor de R$ 1.435,00 (mil quatrocentos e trinta e cinco reais), paga em 30/12/2013; a quantia de R$ 534,00 (quinhentos e trinta e quatro reais), quitada em 25/01/2014; e o remanescente em 144 parcelas de R$ 469,14 (quatrocentos e sessenta e nove reais e quatorze centavos), com vencimento a partir de 25/02/2014.

Segundo a autora, foi estipulado que o contrato, após assinado pela requerida e reconhecido firma, seria entregue no prazo máximo de trinta dias, contudo, nunca recebeu sua via. Afirma que a data para entrega do lote se encerrou em agosto/2014, entretanto, o prazo não foi cumprido.

Em razão do descumprimento de tais obrigações por parte da demandada, a autora deixou de efetuar o pagamento das parcelas e, ao comparecer ao escritório da requerida para requerer esclarecimentos, foi informada que o contrato havia sido cancelado em razão da inadimplência.

Sob a alegação de que a demandada não cumpriu suas obrigações e se recusa a restituir os valores pagos pela autora, tendo informado que a quantia de R$ 1.435,00, dada como sinal, se referia à taxa de corretagem, informação desconhecida no momento da aquisição do bem, ajuizou a presente ação.

Postulou a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente à restituição integral e atualizada da quantia de R$ 6.568,80 (seis mil quinhentos e sessenta e oito reais e oitenta centavos) paga, além de indenização por danos morais no valor sugerido de R$ 17.600,00 (dezessete mil e seiscentos reais).

Pois bem
.

Denota-se dos autos que a autora confessa na petição inicial que deixou de efetuar o pagamento das parcelas referentes aos meses de maio, junho, julho, agosto, outubro e dezembro de 2014 em razão de a requerida não ter entregue a sua via do contrato conforme ajustado.

Contudo, como bem salientou o douto magistrado singular, a falta de entrega da via do contrato não justifica o inadimplemento das suas parcelas, uma vez que a demandante, para resguardar o seu direito neste caso, deveria valer-se de medida consignatória para não incorrer em mora, e notificar a empresa acerca do seu descumprimento.

Assim, diante da inadimplência injustificada com as parcelas do contrato desde maio/2014, não pode a autora exigir da parte adversa a entrega do imóvel, que deveria ocorrer em agosto/2014, ou seja, quando já existiam três parcelas inadimplidas.

Logo, escorreita a sentença que reconheceu a culpa da demandante pela rescisão do contrato, não havendo falar-se em reparação de danos materiais e morais.

Ademais, a alegação de que não tomou ciência acerca das cláusulas contratuais e de que o valor da entrada (R$
1.435,00) correspondia à taxa de corretagem,
em razão de a sua via do contrato não ter sido entregue, não justifica o inadimplemento ou lhe confere direito à restituição da referida taxa, posto que em 01/01/2014 assinou o contrato de prestação de serviços de corretagem (ID 72596464 - Pág. 14), de modo que, se se sentiu lesada, deveria ter à época tomado as providências cabíveis, tendo em vista a previsão no referido instrumento de possibilidade de devolução do referido valor por arrependimento no prazo de 07 (sete) dias da assinatura.

De igual forma, não prospera a alegação de que
o gasto com o corretor é de responsabilidade do vendedor do imóvel e, se pactuado o seu repasse ao adquirente, a cláusula seria abusiva e nula.

Ora, conforme se pode depreender do contrato de prestação de serviços de corretagem, devidamente assinado pela parte autora (ID 72596464 - Pág. 14), a taxa de corretagem, no valor de
R$ 1.435,00 (mil quatrocentos e trinta e cinco reais),
é de responsabilidade da compradora, conforme se verifica de forma clara do
item 3
, do referido instrumento:

"
03 - O(s) CONTRATANTE(S) reconhece(m), expressamente, que por se tratarem de serviços já prestados, "os valores pagos pela execução dos serviços não são passíveis de impugnação a qualquer título e muito menos sujeitos a qualquer devolução, ainda que o(s) instrumento(s) de aquisição seja(m) rescindido(s) ou não se efetive(m), em virtude de arrependimento do(s) CONTRATANTE(S), nos termos do artigo 725 do Código Civil. Contudo, fica assegurado ao(s) CONTRATANTE(S) a devolução integral do percentual pago a EQUIPE DE CORRETORES AUTÔNOMOS, na hipótese de arrenpendimento durante o prazo de reflexão, ou seja, 7 (sete) dias a contar da assinatura do presente, conforme dispõe o artigo 49 da Lei 8.078/90
."

Logo, aplicável ao caso dos autos a segunda tese do
Tema 938 do STJ
, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em
recursos repetitivos
, que concluiu pela “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
”.

A requerida
, por sua vez, alega em seu recurso o direito de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com a devolução da quantia paga em 12 (doze) vezes após 12 meses de carência, contados a partir da rescisão contratual, nos termos do artigo 32-A, da Lei no 13.786/2018
.

Sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 543, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:

“
Súmula no 543 do STJ
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Aliás, acerca da matéria, há
recurso repetitivo
,
in verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido
.”
(STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).

Como se nota, encontra-se consolidado o entendimento do STJ acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual.

Sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

[...]

2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.

3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.

4. De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato.
6. Agravo interno desprovido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019) (g.n.).

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, consoante bem exposto pela d. magistrada
a quo
.

Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias, conforme os artigos 423 e 424, ambos do Código Civil.

Assim, tendo em vista os documentos juntados aos autos, verifica-se ser incontroversa a relação de consumo existente entre as partes e a rescisão contratual por inadimplemento da autora, motivos pelos quais se conclui ser devida a restituição dos valores relativos à rescisão.

Nesse contexto, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma requerida pela demandada, vez que a retenção de
10% do valor do contrato
(
com a devolução da quantia paga em 12 (doze) vezes após 12 meses de carência)
mais
os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, no
percentual de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato desde a sua assinatura

e a retenção da arras
,
contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente.

Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela construtora de
10% dos valores efetivamente pagos
, devidamente atualizados.

Logo, a sentença deve ser mantida, pois em consonância com a jurisprudência do STJ, a qual se firmou no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos pelos compradores.

Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]

5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ.

6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.

7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

"
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.
"
(STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. Confira-se:

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
em

caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória
. Precedentes. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.
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(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, os seguintes julgados do STJ:

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AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA.
[...] 3. 'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor' (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido
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(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).

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AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ.

1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.

2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.

3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré.

4. Agravo regimental provido.
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(STJ, QUARTA TURMA, AgRg no REsp 1013249/PE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, julgado em 25/5/2010, DJe 8/6/2010) (g.n.).

Com essas considerações, a sentença merece reforma neste ponto, para que os juros de mora de 1% ao mês não incidam a partir da citação, mas sim do trânsito em julgado, em observância ao entendimento do STJ.

Por fim, não prospera a pretensão recursal quanto ao pedido de redução do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, de 15% para o patamar mínimo de 10% sobre o valor da condenação, posto que fixado em conformidade com os artigos 82, §2o e 85 §2o, ambos do CPC/15.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso da autora
e
dou parcial provimento ao apelo da requerida
para reformar em parte a sentença apenas para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído, de 1% ao mês, incidam a partir do trânsito em julgado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2021