Tribunal: TJMT
Processo: 1049170-51.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-26
Data de publicação: 2021-11-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RECLAMATÓRIA E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1049170-51.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[AMANDA PAOLA DA SILVA - CPF: 050.800.721-64 (APELADO), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), ANTONIO LEITE DE CAMPOS JUNIOR - CPF: 049.502.661-10 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RECLAMATÓRIA E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.,
contra sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação Reclamatória e Indenizatória por Danos Materiais e Morais n.o
1049170-51.2019.8.11.0041,
movida em seu desfavor por
AMANDA PAOLA DA SILVA
e
ANTONIO LEITE DE CAMPOS JUNIOR
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Petição Inicial; declarando rescindido o contrato entabulado entre as partes, por culpa dos autores; condenando a ré a restituir os valores pagos pelos autores, garantindo a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos, devendo tal valor ser corrigido monetariamente a partir do efetivo desembolso, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) a.m. a partir do trânsito em julgado da sentença; condenando ainda as partes, de modo recíproco, ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais da parte contrária, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em síntese, a apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo que, considerando que a rescisão contratual se deu por culpa dos apelados, e conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o percentual a título de retenção deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Os apelados, ao apresentarem suas Contrarrazões recursais, requerem seja o recurso interposto julgado improvido, mantendo-se incólume a sentença recorrida, da qual delimitou a retenção ao patamar de 20% (vinte por centos) dos valores adimplidos pelo autores.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da Ação Reclamatória e Indenizatória por Danos Materiais e Morais n.o 1049170-51.2019.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Petição Inicial; declarando rescindido o contrato entabulado entre as partes, por culpa dos autores; condenando a ré a restituir os valores pagos pelos autores, garantindo a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos, devendo tal valor ser corrigido monetariamente a partir do efetivo desembolso, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) a.m. a partir do trânsito em julgado da sentença; condenando ainda as partes, de modo recíproco, ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais da parte contrária, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Pois bem.

Narram os autores e apelados que adquiriram um terreno no valor de R$ 66.340,24 (sessenta e seis mil trezentos e quarenta reais e vinte e quatro centavos), pagando R$ 1.220,00 (mil duzentos e vinte reais) de entrada e o restante a ser quitado em 184 (cento e oitenta e quatro) parcelas no valor de R$ 444,99 (quatrocentos e quarenta e quatro reais e noventa e nove centavos) cada mais 14 (quatorze) parcelas balão, no valor de R$ 2.241,02 (dois mil duzentos e quarenta e um reais e dois centavos) cada.

Aduzem que, por dificuldades financeiras, deixaram de adimplir as parcelas do mês de dezembro de 2017 e seguintes, sendo realizada junto à apelante negociação das mensalidades inadimplidas.

Alegam que a apelante deixou de enviar tempestivamente o boleto referente à negociação realizada, justificado pela inadimplência da parcela do mês de agosto de 2018.

Assim, por julgarem impossibilitados de realizarem o pagamento do acordo por culpa exclusiva da apelante que não os enviou os boletos, e por restarem infrutíferas as negociações extrajudiciais, ingressaram os autores com a presente demanda.

Contudo, analisando detidamente os autos, verifica-se que restaram inadimplentes os autores, motivo pelo qual, acertadamente, o Juízo
a quo
declarou rescindido o contrato por culpa dos autores.

Quanto à porcentagem devida a título de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia. 2.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
. Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017)

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEITADAS -
RESCISÃO DO CONTRATO
-
INADIMPLÊNCIA
- VIABILIDADE -
RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO COLENDO STJ (ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS)
- VIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO A TÍTULO DE ALUGUEL - VIABILIDADE DE CONDENAÇÃO PELAS VERBAS REFERENTES INERENTES AO IMÓVEL (IPTU, CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA) A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - APELO DESPROVIDO. [...]
Em havendo inadimplemento, é perfeitamente viável a rescisão do contrato, mormente quando o valor pago é muito inferior ao contratado, salientando-se a existência de cláusula expressa para desfazimento do negócio
. [...] "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (TJMT - N.U 0008534-31.2017.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/06/2021, Publicado no DJE 08/06/2021)

Portanto, não assiste razão à parte apelante ao mencionar que a porcentagem devida a título de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas deve, necessariamente, ser no patamar de 25% (vinte e cinco por cento).

Assim, analisando as circunstâncias do caso em apreço, bem como os prejuízos suportados pela parte apelante, conforme exarado nas jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça, tem-se que a retenção no patamar estipulado de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos mostra-se compatível.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2021