Tribunal: TJMT
Processo: 1052581-05.2019.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1052581-05.2019.8.11.0041
APELANTE: CESAR RICARDO DAL BOSCO, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.
APELADO: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA., CESAR RICARDO DAL BOSCO
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS ENTREGA DAS CHEVES – PRESCRIÇÃO DECENAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO - RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.
É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
Patente o interesse de agir quando preenchido os requisitos de necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).
A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.
O mero inadimplemento contratual não gera abalo moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1052581-05.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CESAR RICARDO DAL BOSCO - CPF: 032.495.809-96 (APELANTE), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), CESAR RICARDO DAL BOSCO - CPF: 032.495.809-96 (APELADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1052581-05.2019.8.11.0041

APELANTE: CESAR RICARDO DAL BOSCO, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.

APELADO: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA., CESAR RICARDO DAL BOSCO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS ENTREGA DAS CHEVES – PRESCRIÇÃO DECENAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – PRELIMINARES REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO -
RECURSOS NÃO PROVIDOS
.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Patente o interesse de agir quando preenchido os requisitos de necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.

“
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.” (REsp 1729593/SP).

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.

O mero inadimplemento contratual não gera abalo moral.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

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1052581-05.2019.8.11.0041

APELANTE: CESAR RICARDO DAL BOSCO, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.

APELADO: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA., CESAR RICARDO DAL BOSCO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para condenar as rés a devolução de R$ 8.205,66, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INCC a partir do desembolso.

Custas e honorários advocatícios fixados para ambas as partes em 10% sobre o valor da condenação.

Ambos, autor e rés, recorrem da sentença.

O requerente argumenta que a inversão da cláusula penal não é condicionada a eventual atraso na entrega do imóvel pois qualquer inadimplemento é o bastante para a alteração em desfavor da promitente vendedora.

Defende que faz jus à indenização por danos morais uma vez que “
ao dar causa à cobrança da Taxa de Evolução de Obras após a entrega das chaves, ocasiona desgaste físico e emocional ao comprador, com perturbações constantes, e com frustração às expectativas recebidas no momento da compra
”.

Quanto as rés, a apelante RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A suscita sua ilegitimidade para figurar no feito visto que não participou do contrato de compra e venda.

Arguem que não são partes legítimas para eventual devolução dos juros de construção, pois a Caixa Econômica Federal é responsável por eles e por esse motivo deve ser incluída no polo passivo da demanda, o que transfere a competência para processar e julgar a lide à Justiça Federal.

Aduz a falta de interesse de agir já que “
a parte autora se vale da via judicial indevidamente para formular seu pleito, tentando, a bem da verdade, locupletar-se indevidamente, razão pela qual a presente ação está fadada ao insucesso e deve ser de pronto extinta sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil
”.

Argumentam que a pretensão está prescrita em razão do decurso do prazo de 3 anos.

Alegam que, ainda que não houvesse prescrição, cumpriram com todas as obrigações contratuais.

Diz que “
a cobrança dos 'juros de obra' além do contratualmente previsto, ao contrário de ser uma penalidade ao Apelado, revelam-se como menos onerosos, por serem inferiores à fase de amortização e impedir o crescimento do saldo devedor! Por essa razão, não há qualquer prejuízo para o Apelado na cobrança dos Juros de Obra
”.

Subsidiariamente pleiteiam a redução do valor da condenação.

Contrarrazões nos Ids n. 108879000 e 108879010.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1052581-05.2019.8.11.0041

APELANTE: CESAR RICARDO DAL BOSCO, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.

APELADO: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA., CESAR RICARDO DAL BOSCO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

PRELIMINARES

A) ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A

Rizzatto Nunes, na obra Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 6a edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421, ensina o seguinte:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7°,
o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção
. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor,
a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor.
"

Sobre a matéria, confira-se o entendimento desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO –
LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA
–
JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL
– TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade. A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938). A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos. O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.

(TJ-MT 10015882620178110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 02/06/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2021)

No caso concreto, a empresa em referência integrou a cadeia de fornecimento do produto (imóvel). Como ambas participaram do ciclo de produção, arcam solidariamente com o ônus dele decorrente.

Rejeito a preliminar.

B) ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

As apelantes arguem a incompetência da Justiça Comum, já que a taxa de evolução de obra foi paga para a Caixa Econômica Federal, que, por conseguinte, é quem deve figurar no polo passivo.

Porém a CEF atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA EXTRA PETITA –
ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS
– JUROS DE OBRA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO. Não é extra petita a sentença que se atém às pretensões formuladas na peça inicial.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados. É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade. “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).

(TJ-MT 00125717220158110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 17/03/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2021)

Ademais, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade da ré em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é dela o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Rejeito a preliminar.

C) AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR

É improcedente a preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir.

O autor formulou os pedidos de indenização por danos materiais e morais em decorrência do descumprimento contratual por parte das requeridas no que tange ao atraso na entrega dos documentos necessários ao Banco, o que ensejou a cobrança de juros de obra além do permitido.

Portanto, é evidente a adequação da Ação já que preenchido os requisitos necessidade/utilidade no sentido de que o provimento jurisdicional será adequado para satisfazer o direito pleiteado.

Rejeito a preliminar.

D) DA PRESCRIÇÃO

Arguem a prescrição, visto que teria decorrido 3 anos da data dos pagamentos indevidos até o ajuizamento da Ação (art. 206, § 3o, inciso IV e V, do Código Civil).

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser proposta durante o prazo decenal.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL
. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017.

2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002).

3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado").

4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança.

5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos.

6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito.

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados.

8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia.

9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos.

(EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA. PRESCRIÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA PRESCRIÇÃO DECENAL
. DECISÃO MANTIDA. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, nos termos do que entende o STJ, deve ser aplicado o prazo decenal do art. 205 do CC; não prazo trienal do art. 206, §3o, V, do CC, o qual se refere à responsabilidade extracontratual (EResp 1280825/RS). AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, No 50158558920218217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 29-04-2021)

Nestes autos não houve o decurso de tempo entre os pagamentos contestados (10-2012 a 03-2014) e o ajuizamento da demanda indenizatória (12-11-2019).

Rejeito a prejudicial de mérito.

MÉRITO

Apelações em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para condenar as rés a devolução de R$ 8.205,66, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INCC a partir do desembolso.

O Autor ingressou em juízo sob o argumento de que foi obrigado a pagar os juros de obra após o prazo para a entrega do imóvel, isto é, de 10-2012 a 03-2014, porque as rés não entregaram ao Banco os documentos necessários para finalizar a fase de construção.

As apelantes afirmam que cumpriram todas as obrigações contratuais.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já consignado na primeira instância.

O STJ, de maneira consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda
”.

A propósito:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes
. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento
”. (AgRg no REsp 1422547/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, maior a taxa. Logo, a quantia cobrada não caracteriza abuso.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros incidentes na operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Tema Repetitivo 996, do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Como visto, após a efetiva entrega das chaves (10-2012 – ID no. 108877531) os juros de obra já não são mais devidos e devem ser restituídos ao comprador os valores efetivamente pagos.

O autor pleiteia a inversão da cláusula penal e o reconhecimento dos danos morais.

O item 5.16 do qual faz referência não diz respeito a cláusula penal e sim que “
recorrendo a vendedora à justiça ou se, simplesmente contratar advogado para a satisfação de obrigações não atendidas, suportará o comprador, ainda, as despesas judiciais, extrajudiciais e os honorários de advogados
” em 10% sobre o valor do débito.

Quanto à indenização, não há nenhum indício de violação à intimidade, honra ou imagem, tampouco de que o autor tenha sofrido humilhação ou constrangimento, até porque o mero inadimplemento contratual não gera abalo moral.

Assim, a hipótese é de mero dissabor cotidiano.

Pelo exposto,
nego provimento
a ambos os Recursos e majoro a verba honorária de 10% para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021