Tribunal: TJMT
Processo: 1002902-05.2020.8.11.0040
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-10
Data de publicação: 2021-02-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
3-“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002902-05.2020.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Compromisso]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), RUBEN OZEIAS FITZ - CPF: 001.724.310-69 (APELADO), LEONARDO BONFANTI TREIN - CPF: 050.665.391-90 (ADVOGADO), SIMONE CRISTINA MAIER - CPF: 054.651.301-80 (ADVOGADO), RUDIMAR ROMMEL - CPF: 391.478.199-87 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), LEONARDO BONFANTI TREIN - CPF: 050.665.391-90 (ADVOGADO), RUBEN OZEIAS FITZ - CPF: 001.724.310-69 (APELANTE), RUDIMAR ROMMEL - CPF: 391.478.199-87 (ADVOGADO), SIMONE CRISTINA MAIER - CPF: 054.651.301-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

3-“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recursos de apelações cível interposto por Por Do Sol Urbanizacoes Ltda E Ruben Ozeias Fitz contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0044926-09.2013.811.0041, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos alinhavados na inicial para rescindir o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, que tem como objeto o imóvel localizado no loteamento residencial santa clara, quadra n°28 lote n° 13 no município de Sorriso-MT, razão pela qual TRANSFIRO a sua posse doravante à requerida PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA que, por sua vez, deverá RESTITUIR ao autor o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser DEDUZIDO o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que os compradores exerceram a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença . CONDENO ainda a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o do CPC. Por derradeiro, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 487, inciso I do CPC. TRANSITADA EM JULGADO a presente sentença, CERTIFIQUE-SE e AGUARDE-SE em Cartório pelo prazo de 15 (quinze) dias. Nada sendo requerido, ao arquivo. Requerido o cumprimento de sentença, após a reclassificação processual, proceda-se na forma do art. 523 do CPC. P.R.I.C.

Em suas razões de recurso, (id. 70060962 - Pág. 1), a Construtora Por Do Sol Urbanizações Ltda, pugna pela reforma na sentença, para tanto, alega que (i) Deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade; (ii) fala do principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda; (iii) Salienta que foi convencionado entre as partes clausula de irrevogabilidade e irretratabilidade, a qual impede arrependimento e obriga o cumprimento integral do contrato, inclusive por seus herdeiros e sucessores; (iv) Fala ainda, que somente seria possível retenção de valores por rescisão, apenas em caso de vontade de ambas as partes. Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 70060968 - Pág.) pelo desprovimento do recursos.

Em seu apelo,

(id.
70060966 - Pág. 1
), o autor/apelante pugna tão somente pela reforma da sentença, para incidir os juros de mora a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC, cc com o artigo 240 do CC, no mais. No mais, mantem-se a sentença a sentença na forma em que prolatada
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recursos de apelações cível interposto por Por Do Sol Urbanizações Ltda E Ruben Ozeias Fitz contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0044926-09.2013.811.0041, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT que julgou procedente o presente feito.

Inicialmente, tendo em vista que a matéria constante nas razões recursais da Construtora Por Do Sol Urbanizações Ltda abrange também a matéria tratada no recurso do Sro E Ruben Ozeias Fitz, passarei a análise dos recursos em conjunto.

Cinge-se dos autos que e RUBEN OZEIAS FITZ ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução dos Valores Pagos em face de PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, ora apelante, alegando que em 29.03.2017, firmou contrato de compra e venda com a empresa/apelante para aquisição deum imóvel urbano, localizado no loteamento residencial santa clara, quadra no 28,lote 13, na cidade de Sorriso-MT, no valor de R$ 128.063,36 (cento e vinte e oito, sessenta e três reais e trinta e seis centavos), cujo montante foi parcelado em 168 prestações de R$ 732,52 (setecentos e trinta e dois reais e cinquenta e dois centavos), cada. Alega ter quitado 35 (trinta e cinco) parcelas, representando o importe de R$ 33.200,79 (trinta e três mil, duzentos reais e setenta e nove centavos).

Segundo consta dos autos o autor em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhe negado, sob o fundamento da existência de cláusula de irrevogabilidade.

O juízo “a quo” julgou procedentes os pedidos da inicial para declarar rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóveis avençado entre as partes, uma vez que caracterizada a inadimplência do demandante. Determinou ainda que a apelante retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que os compradores exerceram a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença Além disso, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

A Construtora/Apelante pugna pela manutenção da relação contratual nos exatos termos do Instrumento Particular celebrado.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC.

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)”. (N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido. (N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Desse modo, deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

Quanto a irresignação do autor/apelante, em relação a incidência dos juros, que entender ser a partir da citação, razão não lhe assiste. Isso porque, segundo o entendimento do STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O §14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido”. (N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 09/03/2020)

Com essas considerações, CONHEÇO dos recursos e NEGO-LHES PROVIMENTO. E, com o que dispõe o § 11, do artigo 85 do CPC/15, Majoro os honorários recursais em 12% (doze ) por cento devidos ao advogado da parte autora/apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2021