Tribunal: TJMT
Processo: 1009572-90.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-30
Data de publicação: 2021-04-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS CC INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – SALDOR DEVEDOR SUB JUDICE – PROCESSO ANTERIOR EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - LEI No 9.514/1997 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - NOTIFICAÇÃO PESSOAL – NECESSIDADE – PRECEDENTES DO STJ – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA MISTA (DECLARATÓRIA CONDENATÓRIA) – READEQUAÇÃO, COM BASE NO VALOR DA CAUSA – PARÂMETRO QUE REFLETE MELHOR O TRABALHO DOS ADVOGADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ (GOLD YELLOW) DESPROVIDO – RECURSO INTERPOSTO PELOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
Enquanto a situação se encontrar sub judice, ou seja, sem que a justiça tenha colocado fim no litígio entre as partes, inclusive ciente a parte de nova decisão que lhe é totalmente desfavorável, não pode a parte agir previamente, de forma temerária, buscando resolver a situação a seu interesse, extrajudicialmente.
“A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.” (AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2018, DJe 26/10/2018)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009572-90.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Posse, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO - CPF: 872.344.831-87 (APELANTE), SINAIRA MARCONDES MOURA DE OLIVEIRA ALBANEZE - CPF: 706.985.891-49 (ADVOGADO), GABRIEL STAUT ALBANEZE - CPF: 013.696.091-08 (ADVOGADO), CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO - CPF: 004.512.201-61 (APELANTE), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELANTE), JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA - CPF: 364.099.288-15 (ADVOGADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELADO), JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA - CPF: 364.099.288-15 (ADVOGADO), CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO - CPF: 872.344.831-87 (APELADO), SINAIRA MARCONDES MOURA DE OLIVEIRA ALBANEZE - CPF: 706.985.891-49 (ADVOGADO), GABRIEL STAUT ALBANEZE - CPF: 013.696.091-08 (ADVOGADO), CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO - CPF: 004.512.201-61 (APELADO), BARBARA REGINATO GUMIERO - CPF: 024.985.001-03 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - CPF: 190.704.268-70 (ADVOGADO), MARCEL LEAO - CPF: 023.450.521-47 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - CPF: 190.704.268-70 (ASSISTENTE), GABRIEL TORRES DE OLIVEIRA NETO - CPF: 251.608.618-07 (ADVOGADO), GABRIEL TORRES DE OLIVEIRA NETO - CPF: 251.608.618-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO E CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO. E DESPROVEU O DE GOLD YELLOW EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS CC INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – SALDOR DEVEDOR
SUB JUDICE
– PROCESSO ANTERIOR EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

LEI No 9.514/1997 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL -

LEILÃO EXTRAJUDICIAL

- NOTIFICAÇÃO PESSOAL – NECESSIDADE – PRECEDENTES DO STJ – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA MISTA (DECLARATÓRIA CONDENATÓRIA) – READEQUAÇÃO, COM BASE NO VALOR DA CAUSA – PARÂMETRO QUE REFLETE MELHOR O TRABALHO DOS ADVOGADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ (GOLD YELLOW) DESPROVIDO – RECURSO INTERPOSTO PELOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Enquanto a situação se encontrar
sub judice,
ou seja, sem que a justiça tenha colocado fim no litígio entre as partes,

inclusive ciente a parte de nova decisão que lhe é totalmente desfavorável, não pode a parte agir previamente, de forma temerária, buscando resolver a situação a seu interesse, extrajudicialmente.

“A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.” (AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2018, DJe 26/10/2018)

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelações cíveis interpostos pelos autores,
CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO e CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO
e

pela empresa ré,
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.,
contra sentença proferida nos autos da Ação Anulatória de Leilões Extrajudiciais c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, que julgou parcialmente procedente a ação, a fim de declarar a nulidade do primeiro leilão extrajudicial com a consequente adjudicação do imóvel, objeto da lide, e, por consequência, da posterior alienação judicial, por meio de arrematação, a terceiro. A ré foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil) para cada um. Sucumbência recíproca, na proporção de 30% para os autores e 70% para ré, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação atualizado. A tutela antecipada foi confirmada, consolidando os autores na posse do imóvel foi confirmada e determinada à expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do 2o Ofício de Cuiabá para que promova ao cancelamento das averbações à matrícula n. 95.481, que se refiram à transferência de propriedade advinda dos leilões ora anulados, anexando cópia da sentença.

A ré apelante (GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A.), deduz preliminar de ausência de interesse processual, sob o argumento de que prévia resolução o contrato, diante da cláusula resolutiva expressa. Aponta que, apesar do juiz “a quo” não ter analisado a tese, o contrato já se encontra rescindido por força da cláusula expressa e o disposto no próprio contrato e na Lei de Incorporações n. 4591/64.

No mérito, aduz que o fato de os apelados possuírem crédito em face da apelante, em razão do deferimento de indenização por danos materiais em outra ação judicial não significa que estão desobrigados de efetuar o pagamento do preço pelo imóvel, vez que não houve compensação de valores; que a circunstância dos valores estar sub judice não tem o condão de suspender a exigibilidade dos valores; que após o transito em julgado do acordão que estabeleceu o valor incontroverso das parcelas do preço de aquisição até a propositura da presente ação, os autores (apelados) não procuram a empresa para regularizar o inadimplemento, mesmo decorrido um ano.

Defende que exerceu seu direito, de notificar e executar extrajudicialmente o contrato de incorporação imobiliária, por inadimplência dos apelados, mesmo que houvesse crédito, vez que não houve compensação. Também, explica que, embora tenha sido pleiteado o congelamento do saldo devedor em outra ação judicial, que culminou com a revisão do contrato no que ao índice de correção monetária das parcelas, não houve suspensão da exigibilidade das obrigações financeiras dos apelados, autorizando a execução extrajudicial do contrato.

Pondera ainda que a decisão que determinou a abstenção de promover a transferência e registro do imóvel, como suspendeu o efeito dos leilões só foi proferido um ano depois de realizado os leilões; portanto, não há falar em má-fé.

Ainda, assevera que a tutela deferida no recurso, jamais suspendeu a exigibilidade das obrigações financeiras assumidas pelos apelados, pelo contrário, ratificou a incidência de correção monetária na forma fixada no contrato; que, a simples alegação de que o saldo devedor encontrava-se
sub judice
não se afigura suficiente para a declaração de nulidade do leilão realizado. Nesse ponto afirma: “A ausência de determinação judicial específica da suspensão da exigibilidade do débito, estando apenas à questão do valor do saldo devedor sub judice não tem condão de obstar as medidas legais e contratuais para a satisfação das obrigações financeiras assumidas pelos Apelados”.

Faz considerações sobre a súmula 380 do STJ e acrescenta que, apesar do inconformismo dos apelados com a propositura ação, o débito não esteve suspenso ou inexigível por decisão judicial, o que afasta o reconhecimento da nulidade do público leilão realizado.

Sob outro aspecto, defende que não se trata de publico leilão com fulcro na alienação fiduciária de bens imóveis, mas, sim leilão sob as diretrizes da Lei n. 4.591/64, que não exige intimação pessoal dos devedores acerca da data de realização dos públicos leilões.

Quanto ao dano moral, pontua que não há qualquer fato que pudesse ter gerado abalo à honra, à imagem, à reputação dos apelados, ou qualquer outro atributo inerente à personalidade dos requerentes.

Pugna, ao final, pela improcedência da ação.

Contrarrazões (id. 65723069), pelo desprovimento do recurso e majoração dos honorários (§11o., do artigo 85 do CPC).

Os autores (apelantes), em síntese, pugnam pela reforma da sentença para que seja alterada a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixando-se sobre o valor causa atualizado e que seja reconhecida a sucumbência mínima dos apelantes, condenando-se a apelada a arcar integralmente com as despesas processuais e honorários advocatícios. Subsidiariamente, que seja fixada a sucumbência na proporção: 5%, a ser suportado pelos apelantes e 95% pela empresa apelada.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DO RECURSO INTERPOSTO PELA EMPRESA RÉ (GOLD YELLOW EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.) – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL.

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, RECEBO os recursos de apelação, no efeito devolutivo.

Conforme relatado, a ré apelante (GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A.) deduz preliminar de ausência de interesse processual, sob o argumento de que prévia resolução o contrato, diante da cláusula resolutiva expressa. Aponta que, apesar do juiz “a quo” não ter analisado a tese, o contrato já se encontra rescindido por força da cláusula expressa e o disposto no próprio contrato e na Lei de Incorporações n. 4591/64.

Todavia, a preliminar se confunde com o próprio mérito e sua análise será postergada para apreciação conjunta.

VOTO - MÉRITO

Conforme relatado, cuidam-se de Recursos de apelações cíveis interpostos pelos autores,
CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO e CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO e
pela empresa ré,
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.,
contra sentença proferida nos autos da Ação Anulatória de Leilões Extrajudiciais c/c Indenização por Danos Materiais e Morais que julgou parcialmente procedente, a fim de declarar a nulidade do primeiro leilão extrajudicial com a consequente adjudicação do imóvel, objeto da lide, e, por consequência da posterior alienação judicial, por meio de arrematação, a terceiro. A ré foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil) para cada um. Sucumbência recíproca, na proporção de 30% para os autores e 70% para ré, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação atualizado. A tutela antecipada foi confirmada, consolidando os autores na posse do imóvel foi confirmada e determinada a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do 2o Ofício de Cuiabá para que promova ao cancelamento das averbações à matrícula n. 95.481, que se refiram à transferência de propriedade advinda dos leilões ora anulados, anexando cópia da sentença.

Segundo consta da inicial, os autores sustentam que firmaram com a requerida um “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos”, e que, em virtude de atraso na entrega da obra e de cobranças de encargos moratórios, moveram uma ação de indenização por danos materiais e morais, na qual obtiveram sentença favorável, transitada em julgado em 15/02/2018, que condenou a requerida a atualizar o saldo devedor pelo INPC em substituição ao INCC e a indenizar-lhe por danos morais no valor de R$ 15.000,00, danos materiais referentes aos aluguéis, multa contratual de 2% e honorários advocatícios em 20%.

No curso da referida ação, realizaram o pagamento do valor de R$ 19.065,16 (fls. 304/314) em cumprimento àquela decisão judicial que determinou a incidência da correção monetária pelo INCC até a efetiva entrega das chaves, tendo em vista a recusa da requerida em receber por divergência dos valores encontrados.

Alegam que em 11/03/2013 promoveram as diligências necessárias e obtiveram a aprovação do financiamento imobiliário junto ao Banco do Brasil no valor de R$ 200.000,00 para quitação do saldo devedor, que era de R$205.013,00, e a diferença de R$ 5.013,00, foi pago mediante boleto bancário diretamente à requerida, demonstrando inequívoca boa-fé.

Contudo, para que fosse possível a conclusão do financiamento bancário, a requerida tinha que anuir e assinar o contrato em conjunto com os autores, o que se recusou a fazer, mesmo diante de diversas ordens judiciais para fazê-lo, tendo até sido advertida em audiência acerca do crime de desobediência.

Afirmam que com isso, o saldo devedor se encontrava sub judice, mas a requerida levou o imóvel duas vezes à leilão extrajudicial, sem notificá-los, tendo sido arrematado por terceiros a preço vil.

Sustentam a nulidade do leilão por falta de observância a requisitos essenciais e arrematação por preço vil.

Após instrução do processo, sobreveio a seguinte sentença:

“(...)

Conforme decidido no saneamento, o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355 do CPC.

In casu,
está comprovado que os autores moveram ação judicial contra a requerida, na qual obtiveram a determinação de substituição dos índices de correção do contrato, bem como indenização por danos materiais e morais, além de haverem parcelas de valores do contrato depositadas em referidos autos.

Das cópias de referida ação juntadas pelos autores, verifica-se que pleitearam o congelamento do saldo devedor, sendo deferida a substituição do índice de correção do contrato, mantendo-se a correção pelo INPC, afastando a possibilidade de juros diante do atraso na entrega do imóvel.

Posteriormente, tendo em vista que a requerida não promovia com a liberação do contrato para que os autores obtivessem o financiamento bancário, foi requerido o depósito judicial do saldo devedor, bem como que fosse determinado à requerida a liberação do contrato de financiamento já aprovado e a entrega das chaves do imóvel. (Id 18520638).

Em 09/12/2013 foi proferida decisão judicial que deferiu o depósito judicial realizado pelos autores relativo ao saldo devedor para com a requerida, R$ 19.065,16, bem como determinou a entrega das chaves do imóvel e a liberação do contrato de financiamento, facultando à requerida o levantamento do valor depositado pelos autores (Id 18520742).

A requerida, reiteradamente, descumpriu com a entrega do contrato de financiamento, sendo-lhe arbitrada multa por descumprimento.

Na sentença os pedidos foram julgados improcedentes revogando-se a liminar. Entretanto, em recurso de apelação, recebido nos efeitos suspensivo e devolutivo, a medida liminar foi inteiramente revigorada e os pedidos foram julgados parcialmente procedentes.

Conforme certidão, o trânsito em julgado do v. acórdão ocorreu em 08/02/2018.

Não obstante, em 29 de janeiro de 2018 a requerida emitiu notificação aos requeridos, Id 18520761, notificando de parcela em atraso, para que efetuassem o pagamento em quinze dias. Conforme comprovação juntada pela requerida, os autores foram notificados somente em 15/03/2018.

Os autores contra notificaram a requerida, em data de 29/03/2018, informando da inexistência de parcelas em atraso, descrevendo a ação judicial interposta e que esta se encontrava em fase de cumprimento de sentença.

Entretanto, a requerida promoveu ao leilão extrajudicial do imóvel, o qual realizou-se em abril de 2018, sem arrematação, vindo a requerida a adjudicar o bem.

Apesar de a requerida alegar que o leilão extrajudicial somente foi realizado após o trânsito em julgado de referida ação, fato é que emitiu notificação aos autores antes do trânsito em julgado, ou seja, quando não havia certeza sobre o débito contratual.

Neste ponto, registra-se que o i.Desembargador Relator do Agravo de Instrumento interposto pela requerida de forma expressa consignou no acórdão que o débito estava sub judice, conforme Id 23553102. Confira-se o trecho:

“ ...compartilho do entendimento (...) , de que a dívida estava sub judice, colaciono a decisão:

(...)

A questão envolvendo o imóvel e, em consequência a apuração da dívida, se encontra sub judice; o acordão da apelação n. 133754/2017, transitou em julgado aos 08/02/2018 e determinou a substituição do índice INCC pela INPC, condenou a agravante ao pagamento em danos morais (R$ 15.000,00), 2% sobre o valor o valor do contrato e danos materiais referente aos alugueis pagos pelos autores.

Ainda, a agravante ao proceder com o procedimento extrajudicial e leilão, privou os agravados da possibilidade de compensação de dívidas, já que possuem crédito considerável junto a agravante. ”

Para ilustrar, trago a colação jurisprudência (“mutatis mutandis”):

“Agravo de Instrumento interposto de decisão que determinou a suspensão do leilão extrajudicial de imóvel, sob pena de multa contra a Leiloeira de R$ 250.000,00. Ação de conhecimento proposta pelos Agravados objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução das parcelas pagas. Rescisão do contrato que possui diversas implicações jurídicas e econômicas aos contratantes. Contrato que ainda não foi rescindido e, enquanto a matéria estiver sub judice, não deve haver a expropriação do imóvel com o leilão extrajudicial. Correta e adequada a decisão agravada que, em sede de cognição sumária, suspendeu a realização do leilão do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. Aplicação da Súmula 59 do TJRJ. Desprovimento do agravo de instrumento.” (TJ-RJ - AI: 00481557320168190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 15 VARA CIVEL, Relator: ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 27/10/2016, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 31/10/2016) destaquei

Ao final, o douto relator ainda arremata:

“ Se não bastasse, imperioso destacar que na Apelação no. 81375/2017, foi concedido efeito suspensivo e deferida a antecipação da tutela, de modo que não há como afastar a tese de contrato sub judice; além disso, a parte agravante sempre teve ciência dos andamentos processuais, do retorno dos autos com a procedência da apelação. “.

Assim, o fato de o débito se encontrar sub judice é inquestionável.

Ressalta-se, ainda que o crédito dos autores para com a requerida relativo às verbas indenizatórias que lhes foi favorável naquela ação não tenha o condão de deduzir seu débito relativo ao contrato, pois não houve a compensação judicial para tanto, o débito está sub judice.

Todavia, mesmo recebendo a contra notificação da inexistência de débito e da ação que se encontrava em fase de cumprimento de sentença, a requerida realizou o leilão já no mês seguinte ao que os autores receberam a notificação.

Entretanto, não houve a notificação pessoal dos devedores sobre as datas em que os leilões ocorreriam.

A prévia intimação pessoal a respeito das datas é medida indispensável, já que a assinatura do auto de arrematação constitui o último momento para purgação da mora, sendo que a ausência da notificação invalida o ato.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO
NCPC
. AÇÃO DE
ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL
E REVISÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL REGIDO

PELA LEI No
9.514
/97
. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. PEDIDO LIMINAR. VEROSSIMILHANÇA.
NECESSIDADE DE

NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DA ALIENAÇÃO

EXTRAJUDICIAL DO BEM. PRECEDENTES.
RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO
NCPC
. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)3. Nos contratos de alienação fiduciária regidos

pela Lei no
9.514
/97, ainda que realizada a regular notificação do

devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por

ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes do STJ.

.
6
. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no AREsp 1032835/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2018, DJe29/08/2018).

Ainda:

TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENDER O
LEILÃO

EXTRAJUDICIAL

. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA PROFERIDA NESSE SENTIDO. INCONFORMISMO. ALEGAÇÃO DE DESNECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. EXIGÊNCIA LEGAL. INTELIGÊNCIA DO § 2o-A, DO ART.
26-A
, DA LEI No
9.514
/197, COM NOVA REDAÇÃO DADA PELA LEI No
13.465
/2017. RECURSO IMPROVIDO.

No caso em julgamento, o agravante promoveu o
leilão

público para venda do imóvel sem que houvesse a ciência das datas designadas, o que não é permitido. Antes da vigência da norma citada, a questão da comunicação das datas designadas para o leilão

fora objeto de decisões do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em vigor a norma prevista no § 2oA, do art.
26-A
, da Lei no
9.514
/1997, com as alterações trazidas pela Lei no
13.465
/2017, a comunicação das datas do
leilão

passou a ser legalmente exigida, o que justifica a suspensão do público leilão

. Não havendo relevância dos fundamentos do pedido do agravante, a ideia de probabilidade do direito invocado para a afastar a tutela concedida não merece ser revogada para não causar eventual dano irreparável pela alienação do bem imóvel. (TJSP -Agravo de Instrumento 2173320-67.2017.8.26.0000 - Relator: Adilson de Araujo - 31a Câmara de Direito Privado - Julgamento: 06/02/2018)

Portanto, o leilão levado a termo pela requerida em abril de 2018, se deu sem a notificação pessoal dos autores a respeito das datas.

Desta forma, é flagrante a nulidade do primeiro leilão, no qual a requerida acabou por adjudicar o bem, sendo pois, nula a adjudicação.

Uma vez nula a adjudicação, nula é a arrematação por terceiro, diretamente da requerida.

Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA - ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - DECRETO-LEI No 70/66 - VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. INOCORRÊNCIA – NOTIFICAÇÃO E CONSTITUIÇÃO EM MORA OBSERVADOS - LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ARREMATAÇÃO – INTIMAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO DEMONSTRADA – NULIDADE DO LEILÃO E ARREMATAÇÃO – ONUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS - RECURSO PROVIDO. Vencida e não paga a dívida, devidamente intimado o fiduciante para purga da mora, correta a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
Afigura-se imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial, em se tratando de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, ainda que tenha sido precedida de notificação para fins de purgação da mora. Nos termos do Art. 39, II da Lei n. 9514/97, são aplicáveis as disposições dos Artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/66. O STJ firmou entendimento no sentido da necessidade de notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, vinculado ao SFH, em processo de execução sob o regime do Dec. Lei no 70/66, a fim de viabilizar o exercício do direito previsto no art. 34 do Decreto-Lei 70/66, aplicável subsidiariamente à Lei 9.514/97. Não restando comprovado nos autos que o devedor foi intimado do leilão do bem inóvel, imperioso se faz a declaração de nulidade do leilão e da arrematação do imóvel.
“A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.. (STJ - AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018)Alterado a sentença em grau recursal, o ônus sucumbências deve ser invertido.

(TJ-MT - AC: 00010335920158110085 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 17/06/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/06/2020)

Ressalta-se que embora o arrematante, terceiro de boa-fé, alegue que não pode ser anulada a arrematação, devendo a celeuma entre os autores e a requerida ser resolvida em perdas e danos, no caso em tela, a nulidade por ausência de intimação retira tal possibilidade, sendo, por consequência, nula a arrematação.

Isso porque o parágrafo único do art. 30 da Lei, excetua desta regra quando a nulidade é por ausência de intimação:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela
Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009
, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária
, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão,
excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante,
serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo
.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

Quanto ao pedido de indenização por dano moral, os autores sofreram mais que dissabores, pois o imóvel foi alienado a terceiros mediante vício na adjudicação pela requerida, sendo inegável o abalo psíquico na iminência de perda do imóvel.

A fixação do quantum, contudo, deve respeitar a razoabilidade e a proporcionalidade.

Com isso, o valor de R$ 5.000,00 para cada um dos autores é suficiente para a arrematação.

Entretanto, os danos materiais consubstanciados nas despesas com contratação de advogado não se configuraram, posto que a opção por contratação de advogado particular não pode ser imposta à parte contrária.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE

INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARA AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL. 1. A contratação de advogados para atuação judicial na defesa de interesses das partes não constitui, por si só, dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça. Precedentes. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1582810 SP 2016/0033199-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/03/2018)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDA INSCRIÇÃO NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO QUITAÇÃO DO CONTRATO DE EMPRÉSTIMO ANTES DA INSCRIÇÃO REDUÇÃO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS SEM CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS RELATIVOS À CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARTICULAR SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO MAIORIA. 1 É indevida a inscrição do nome do devedor nos órgãos restritivos de crédito (inclusive o protesto) quando a suposta dívida, decorrente de contrato de mútuo (modalidade de empréstimo), já havia sido quitada anteriormente. 2 Valor relativo à indenização por danos morais (R$ 20.000,00 vinte mil reais) que se dissocia de casos semelhantes julgados pela mesma Turma Julgadora, devendo, por isso, ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 3 A contratação de advogados para atuação judicial na defesa de interesses das partes não poderia se constituir em dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais de contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça (c. STJ, AgRg no AREsp 516.277/SP). 4 Sentença parcialmente reformada, com redução do valor da indenização por danos morais e exclusão da condenação alusiva aos danos materiais. 5 Recurso conhecido e parcialmente provido por maioria de votos. (TJ-ES - APL: 00404918620128080048, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 11/03/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/03/2019)

Não conheço do pedido contraposto feito pelo arrematante, de imissão na posse, posto que incabível no caso em tela, cuja ação não tem caráter dúplice, o que enseja a interposição da reconvenção. Posto isso,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos, a fim de declarar a nulidade do primeiro leilão extrajudicial com a consequente a adjudicação do imóvel, objeto da lide, em favor da requerida, e, por consequência da posterior alienação judicial, por meio de arrematação, a terceiro.

Condeno a requerida ao pagamento de indenização por danos morais aos autores, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 para cada um.

Sucumbência recíproca, condeno as partes, na proporção de 30% para os autores e 70% para a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da condenação atualizado.”.

Feitas as introduções necessárias, passo à apreciação do recurso interposto pela Ré -
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A..

O recurso não comporta acolhimento.

O acordão que ampara o reconhecimento da questão
sub judice
é da minha Relatoria, nos autos do Agravo de Instrumento n. 1007134-20.2019.8.11.0000, e, de lá para cá, não houve qualquer novidade relevante nos autos.

As alegações da empresa apelante, de que não houve compensação de valores; que a existência de crédito não exige de pagar; que o fato do saldo devedor se encontrar sub judice não suspende a exigibilidade; passados um ano, os autores não procuraram a empresa para regularizar; e que não houve suspensão da exigibilidade, se tratam, na verdade, de tentativa de justificar o injustificável.

Ora, a empresa tinha total ciência do julgamento da apelação, do recebimento da apelação com concessão do efeito suspensivo e revigoramento das liminares concedidas no processo.

O que se depreende tanto destes autos, quanto do anterior, é que não há inadimplemento por parte dos apelados a que remete a notificação extrajudicial, pois, a empresa apelante, apesar de duas vezes aprovado o financiamento no Banco do Brasil, inclusive confeccionado, não liberou o contrato, com sua anuência e assinatura, mesmo a juíza do feito anterior, tenha aplicado várias multa, inclusive cientificado do crime de desobediência. O único motivo seria referente a uma diferença de R$ 1.916,88, (id’s 65720139 - Pág. 2 e 65720144 -) o que sem dúvida se trata é uma abusividade.

A ausência de inadimplemento também foi objeto de menção no acordão da apelação n. 81375/2017 e contra ela a empresa apelante não recorreu.

A verdade é que, mesmo ciente do acordão, do trânsito em julgado, cumprimento de sentença, contra notificação encaminhada pelos autores, a empresa apelante optou pelo risco de dar andamento nos procedimentos extrajudiciais.

Também não há falar em ausência de interesse processual, vez que a situação se encontra
sub judice
e não há falar em inadimplência por parte dos apelados, pelo menos não de buscar regularizar a situação com aprovação de dois financiamentos. O fato é que a concretização do financiamento dependia de ato exclusivo da apelada (anuência e assinatura) que não foi cumprido, apesar de várias decisões judiciais.

Mesmo se assim não fosse, a atitude da empresa é desproporcional, arbitrária e injustificável, pois, na fase de cumprimento de sentença haveria a possibilidade das partes contrabalançarem os valores, já que os apelados têm créditos a serem pagos pela apelante.

Por derradeiro, não menos importante, ainda que superadas qualquer das teses acima, a sentença se mantem, pois, não houve intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Embora a empresa apelante alegue que a Lei que rege o contrato entre as partes é a Lei 9.514/97 e não Decreto-lei no 70, de 21 de novembro de 1966, o fato é que assente o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que, conforme dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliários em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.

Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE.

1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2018, DJe 26/10/2018)

“AGRAVO REGIMENTAL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - LEILÃO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - DECRETO-LEI N. 70/66 - NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR - NECESSIDADE - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. I - Nos termos da jurisprudência desta Corte, a notificação para o leilão, na execução extrajudicial de que trata o Decreto-Lei 70/66, deve ser, necessariamente pessoal. Precedentes.

II - O Agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.

III. Agravo Regimental improvido". (AgRg nos EDcl no Ag 1.237.629/ES, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2010, DJe 16/08/2010)

Portanto, a intimação do devedor para o leilão extrajudicial regido pela Lei 9514/1997, se apresenta como requisito formal indispensável à validade do ato, o que no caso, não aconteceu.

No que tange aos danos morais, a sentença não merece qualquer reparo, pois, além do que foi mencionado pelo magistrado sentenciante, da alienação a terceiro e o
inegável o abalo psíquico na iminência de perda do imóvel, também houve todo constrangimento e revolta, com a situação de terceiros tentando entrar no condomínio, para conhecer a residência dos apelantes, sem que de nada eles estivessem cientes.

Superada a análise do recurso interposto pela ré, passo, doravante, a análise do recurso interposto pelos autores.

Cinge-se o recurso tão somente quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios e a proporção/divisão da sucumbência.

Quanto a base de calculo dos honorários advocatícios, a razão assiste aos apelantes.

Isso porque, caso mantida a sentença, somente com base no valor da condenação, isso se refletiria apenas no valor dos danos morais, o que se mostra desarrazoado, já que se logrou êxito na nulidade do 1o leilão, em consequência da adjudicação e posterior alienação, na consolidação da posse dos apelados, sendo a sentença mista; desta feita, a fixação dos honorários, tendo como base o valor dado à causa, no caso, reflete melhor o trabalho dos patronos, com a sentença declaratória e condenatória.

No tange à divisão da sucumbência, verifico que na inicial, foram realizados os seguintes pedidos:

- Declarar a invalidade dos 02 leilões extrajudiciais, das cartas de adjudicações e arrematação.

- Danos Morais; e

- Danos Materiais no valor de 10.000,00 e mais 20% sobre o valor da condenação em danos Morais.

O primeiro pedido foi acolhido parcialmente, sendo anulado o 1o leilão, adjudicação e posterior alienação e o pedido de indenização por danos morais; portanto, não há falar em sucumbência mínima dos pedidos.

Também não identifico desacerto quanto à divisão da sucumbência conforme arbitrada na sentença: 30% (autores) - 70% (ré).

Por fim, em atenção ao disposto no §11o., do artigo 85 do CPC, majoro em 2% os honorários advocatícios, em favor do patrono dos autores.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
INTERPOSTO POR
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.
e

DOU PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO INTERPOSTO POR CLAUSMIRON ROMEIRO FILHO e CAMILA ALBUQUERQUE LINHARES ROMEIRO,
apenas para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixando o percentual com base no valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/03/2021