Tribunal: TJMT
Processo: 0028812-24.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-10-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS –ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVADO- TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DEVIDA – INTERVALO COMPREENDIDO ENTRE 30/10/2011 A 28/02/2012 - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1- A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento. Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença.
2-A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0028812-24.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Repetição de indébito, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[AECIO BENEDITO ORMOND - CPF: 265.964.581-72 (APELADO), JOSE GOMES FERREIRA NETO - CPF: 432.365.291-72 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS –ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVADO- TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DEVIDA – INTERVALO COMPREENDIDO ENTRE 30/10/2011 A 28/02/2012 - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1- A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento. Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença.

2-A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0021021-38.2014.8.11.0041, perante a 11a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Fazer com fulcro no art.487, inciso I, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE apresente Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito ajuizada por Aécio Benedito Ormond em face de Concremax Concreto e Engenharia e Saneamento Ltda para: a) CONDENAR a requerida a restituir as parcelas pagas a tituio de juros de obra, apos setembro de 2009, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso. b) CONDENAR a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios pelos réus, que fixo em10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2° do CPC. Transitado em julgado, não havendo o cumprimento voluntario da condenação, manifeste o autor o interesse na execução da sentença. Deixo de atender a ordem cronológica de processos conclusos, considerando que o rol do art. 12, § 2“ do CPC/2015 é exemplificativo e a necessidade de cumprimento da Meta estabelecida pelo CNJ. P. R. I. C. Manejados embargos de declaração para sanar omissão e constar a seguinte dispositivo “No caso dos autos, ACOLHO em parte os embargos opostos pelo Autor Aécio Benedito Ormond, e onde se lê '‘a) CONDENAR a requerida a restituir as parcelas pagas de forma indevida, a titulo de juros de obra, apos setembro de 2009, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso". Leia-se: "CONDENAR a requerida a restituir de forma simples as parcelas pagas de forma indevida, a titulo de juros de obra, durante o periodo de 28/07/2011 a 28/02/2012, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso. lsto posto, ante a inexistência erro material, obscuridada, contrasdição ou omissao a ser sanada REJEITO os embargos opostos pela Concremax Concreto Engenharia e Saneamento Ltda, e ACOLHO em parte os embargos opostos pelo Autor Aécio Benedito Ormond, nos termos da fundamentação supra, mantendo, normais, a sentença embargada, Ref. 04. Expeça-se o necessario. P. R. I. C."

As razões recursais vieram (id. 101957972) (i) Aduz a empresa ora apelante pela reforma na sentença, para tanto, (i) enfatiza que não há que se falar em existência de ato ilícito a ensejar Repetição de Indébito em favor dos apelados, insurgindo que as datas avençada entre as partes foi de 24 meses, a partir de 30/04/2009 e que ainda consta prazo de tolerância para entrega, que supostamente não fora observado pelo sentenciante primevo. Alternativamente, caso seja outro o entendimento de Vossa Excelência, requer seja considerado ao menos o prazo de 06(seis) meses, de tolerância, de modo que o prazo final seria outubro/2011 para entrega do empreendimento, devendo ser cobradas apenas parcelas apos essa data. Por fim, que o recurso seja conhecido e provido para julgar improcedente o presente feito.

As contrarrazões vieram (id. 01957975), pela manutenção da sentença objurgada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatório acima, versa Recurso de apelação cível interposto por Recurso de apelação cível interposto por CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0028812-24.2015.8.11.0041, perante a 11a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, que julgou parcialmente procedente a presente demanda.

Inicialmente cumpre averiguar se houve atraso, já que o autor ora apelado diz que a entrega extrapolou injustificadamente o prazo combinado e por isso teve de arcar com encargos da fase de obra acima do pactuado.

Analisado o contexto, é incontroverso que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel na planta, conforme descrito na peça inaugural, com custo total de R$ 146.907,83 (cento e quarenta e seis mil e oitenta e três centavos), onde ficou convencionado que a quitação da avença, seria com parte de recursos próprios e restante com financiamento habitacional a ser obtido pelo recorrido junto à instituição financeira Caixa Econômica Federal, consignado ainda, que o prazo para entrega do referido imóvel, seria de 24 meses, contados a partir de 30/04/2009, sendo assim, a entrega prevista seria em 30 de Abril de 2011, com a possibilidade de estender esse prazo por 180 (cento e oitenta) ou seja, ficando a data limite para 30 de outubro de 2011. (id. 101957457)

Com a inversão do ônus probatório, incumbia à Empresa ora apelante mostrar que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fez. Dessa maneira, é evidente sua inadimplência, pois o atraso de quase 4 meses é incontroverso.

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo.

O pagamento se inicia quando é assinado o Contrato de Financiamento e deve ser feito mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e maior a taxa. Logo, o montante cobrado não é abusivo.

O mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a Construtora executar o projeto, e a finalidade é cobrir parte dos juros que incidem nesse financiamento.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, nele incluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996, do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

No caso concreto, o Juízo a quo considerou o período compreendido entre 28/07/2011 a 28/02/2012, como referência para restituição dos valores cobrados indevidamente a titulo de evolução de obra.

Todavia, conforme bem especificado no contrato de compra e venda, o marco inicial do descumprimento contratual por parte da empresa/apelante, se deu a partir de 30 de outubro de 2011 a 28/02/2012, conforme narrado pela empresa/apelante.

Como visto, somente após o tempo previsto para a entrega é que os juros de obra efetivamente pagos não são mais devidos e devem ser restituídos ao comprador, na forma simples, devidamente atualizados pelo INPC a contar do dia do pagamento de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, já que se trata de responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 1547153/SC e 1.272.646/RS).

Desta câmara:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E JUROS DE MORA – APLICABILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA – ADEQUAÇÃO DO CRITÉRIO DE FIXAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. VICIOS DO ART. 1.022 DO NOVO CPC NÃO VERIFICADOS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO PROVIDOS – ACÓRDÃO MANTIDO. Os Embargos de Declaração têm por objeto o esclarecimento ou a complementação da decisão. Não se mostra apto à mera rediscussão de matérias previamente analisadas. Não demonstrada omissão, contradição ou mesmo obscuridade no acórdão que manteve o entendimento, no sentido de que configurada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, não há falar em afastar a cláusula penal e os juros de mora estabelecidos no contrato para o caso de inadimplemento da vendedora." (N.U 0036838-11.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/05/2021, Publicado no DJE 31/05/2021)

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem. 2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. 3. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento. 4. Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista. 5. Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem. 6. Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida. 7. Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante." (N.U 0022654-50.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 23/11/2020)

Com essas considerações, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença ora objurgada, para constar como inicio do descumprimento contratual, o período de 30 de outubro de 2011 a 28 de fevereiro de 2012, para restituição dos valores cobrados indevidamente a titulo de evolução de obra, a cargo da empresa/apelante em favor do apelado, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso, a ser apurado na liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/10/2021