Tribunal: TJMT
Processo: 1000841-91.2020.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-16

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000841-91.2020.8.11.0002
APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.
APELADO: LIDIA SILVERIO
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – RECURSO NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.
O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000841-91.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LIDIA SILVERIO - CPF: 006.477.251-93 (APELADO), GIULIANNE CREPALDI SILVA - CPF: 022.040.991-98 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0002-25 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000841-91.2020.8.11.0002

APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: LIDIA SILVERIO

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.1000841-94.2020.8.11.0002

APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: LIDIA SILVERIO NAGAISHI

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização Por Danos Morais e Materiais n. 1000841-91.2020.8.11.0002, da 3a Vara Cível de Várzea Grande.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização Por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Lídia Silvério Nagaishi em desfavor de Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Várzea Grande)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Vanda e Compra entabulado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a devolverem a quantia paga pela autora de R$ 75.623,60 (setenta e cinco mil, seiscentos e vinte e três reais e sessenta centavos), corrigida monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
c)
inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais do contrato celebrado entre as partes em favor da parte autora, a fim de condenar as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 75.623,60), o que corresponde ao valor da multa no importe de R$ 22.687,08 (vinte e dois mil, seiscentos e oitenta e sete reais e oito centavos), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a prolação da sentença e,
d)
condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da autora a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE, aplicados juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso, quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Condenou ainda as partes ao pagamento “
pro rata
” das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam, em síntese, a inaplicabilidade do código de defesa do consumidor e a observância do
pacta sunt servanda,
bem como

que não lhes cabe ser imputada a culpa pela rescisão do contrato, ante a não ocorrência de atraso na entrega do empreendimento, o descabimento da inversão da cláusula penal no percentual de 30% (trinta por cento), e, ainda, a inaplicabilidade da indenização por danos morais.

Subsidiariamente, defende a necessidade de retenção de 30% dos valores pagos, a obrigação do comprador de arcar com o pagamento do IPTU, tributos e taxa de fruição e de consumo, a redução do
quantum
indenizatório para o dano moral, bem como a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

CONTRARRAZÕES
: Id. 94458071.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000841-91.2020.8.11.0002

APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: LIDIA SILVERIO NAGAISHI

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda e Orleans Empreendimentos Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização Por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Lídia Silvério Nagaishi em desfavor de Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Várzea Grande)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Vanda e Compra entabulado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a devolverem a quantia paga pela autora de R$ 75.623,60 (setenta e cinco mil, seiscentos e vinte e três reais e sessenta centavos), corrigida monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
c)
inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais do contrato celebrado entre as partes em favor da parte autora, a fim de condenar as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 75.623,60), o que corresponde ao valor da multa no importe de R$ 22.687,08 (vinte e dois mil, seiscentos e oitenta e sete reais e oito centavos), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a prolação da sentença e,
d)
condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da autora a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE, aplicados juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso, quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Condenou ainda as partes ao pagamento “
pro rata
” das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado pelas partes em 29/02/2016, para a compra e venda do imóvel situado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, unidade autônoma n. 07, quadra n. 02, em Várzea Grande, pelo preço de R$ 73.536,42 (setenta e três mil, quinhentos e trinta e seis reais e quarenta e dois centavos).

Narra a autora que realizou o pagamento da entrada no valor de R$ 7.558,50 (sete mil quinhentos e cinquenta e oito reais e cinquenta centavos) e a título de intermediação imobiliária o valor de R$ 8.935,98 (oito mil novecentos e trinta e cinco reais e noventa e oito centavos) e o saldo remanescente parcelado em 32 (trinta e duas) parcelas, no valor de R$ 2.061,81 (dois mil e sessenta e um real e oitenta e um centavos).

Anota ter realizado o pagamento no valor total de R$ 84.559,58 (oitenta e quatro mil, quinhentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e oito centavos), porém as requeridas não entregaram o imóvel no prazo estipulado, qual seja setembro de 2018.

Dessa forma, diante do atraso na entrega do imóvel, requer a rescisão do contrato com a consequente restituição do valor pago atualizado de R$ 91.428,79 (noventa e um mil, quatrocentos e vinte e oito reais e setenta e nove centavos); a aplicação inversa das penalidades previstas na cláusula 5.1 em desfavor das requeridas, declarar nulo o item 4.3 com a consequente restituição do valor de R$ 10.157,30 (dez mil, cento e cinquenta e sete reais e trinta centavos) relativo ao serviço de intermediação do negócio; a condenação das requeridas ao pagamento da multa prevista no item 5.6 no valor de R$ 27.428,64 (vinte e sete mil quatrocentos e vinte e oito reais e sessenta e quatro centavos); a condenação ao pagamento de R$ 38.4000,00 (trinta e oito mil reais e quatrocentos reais) a título de lucros cessantes e R$ 30.000,00 (trinta mil reais) relativo aos danos morais suportado.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, máxime porque até a data do ajuizamento da ação (10/01/2020) não havia entregado o imóvel.

Contra esta decisão recorre as requeridas.

Passa-se à análise do recurso.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Pois bem.

De todo o processado, verifica-se do contrato pactuado, notadamente a cláusula 1.6 das Normas Gerais da avença (Id. 94460545 - pág. 3), que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo. Todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não tinha sido entregue.

Com efeito, tem-se por que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“Analisando os contratos verifico que a previsão de conclusão da obra era até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 1.6 das Normas Gerais relativas ao “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 02 – Unidade Autônoma: 07 Quadro Resumo”, encartado no id. 27926326.

As requeridas como defesa alegam que não houve atraso na entrega dos imóveis, pois a cláusula 7.3 dos contratos dispõe que as obras de implantação e infraestrutura seriam realizadas de acordo com cronograma de obras aprovados pela Prefeitura Municipal de Várzea Grande, bem como ressalta que o prazo foi cumprido. Ainda, ressalta que o Alvará de funcionamento foi expedido em 26/10/2017, sendo que o prazo contratual para a entrega dos imóveis era para o mês de setembro de 2018.

No entanto, diferentemente do alegado pela parte requerida até a propositura da presente ação em 10/01/2020, o imóvel ainda não havia sido entregue e tampouco há previsão para tanto.

Outrossim, o Alvará que a requerida informa ter sido expedido em 26/10/2017, na realidade foi expedido pela Prefeitura de Cuiabá e diz respeito a autorização para funcionamento do escritório comercial da primeira requerida, conforme se observa no id. 34469389 – página 10. Portanto, o referido documento não se presta para comprovar o termo inicial da implantação do empreendimento imobiliário.

(...) entendo que não restou demonstrado que houve a entrega do imóvel no prazo estabelecido no contrato celebrado entre as partes, pois inexiste prova robusta de que o empreendimento imobiliário se encontra concluído e apto para ser utilizado pela parte autora.

Dessa forma, considerando que as requeridas se comprometeram a realizar a entrega do imóvel, inexiste alternativa senão reconhecer a sua inadimplência, que faz nascer para a requerente a possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

(...).

Desta forma, a culpa pela rescisão do contrato deve ser imputada à parte requerida, o que impõe a devolução dos valores pagos pela requerente, sem a retenção de qualquer importância pela parte requerida.

(...).

Dito isso, verifico que a parte autora realizou o pagamento do valor de R$ 75.623,60 (setenta e cinco mil, seiscentos e vinte e três reais e sessenta centavos), conforme se observa do extrato juntado no id. 27926328.

Isso porque, o valor de R$ 8.935,98 (oito mil, novecentos e trinta e cinco reais e noventa e oito centavos), diz respeito as despesas relativas com a imobiliária e corretores de imóveis pagas a terceiro estranho a lide. Portanto, considerando que a cobrança do valor mostra-se legal em razão do prévio conhecimento do encargo pela promitente compradora (autora), não possuem as requeridas o dever de realizar a restituição desse valor.

(...).

Dessa forma, uma vez fixado a importância de R$ 75.623,60 (setenta e cinco mil, seiscentos e vinte e três reais e sessenta centavos), como o valor efetivamente pago pela requerente em virtude do contrato celebrado entre as partes, este deverá ser devolvido pelas requeridas em favor da requerente.”

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação (10/01/2020) o bem não havia sido entregue ao comprador.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Ressalta-se, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença
. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago. Aliás, conforme o previsto no item 5.6.2 do avençado.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do IPTU, taxa de fruição e consumo

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto o autor sequer entrou posse do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
e da taxa de
fruição e consumo como
pretendido pelas requeridas apelantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).
” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Da multa moratória

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, o item 5.6 da cláusula que trata das penalidades e rescisão, ficou estabelecida a retenção de 30% (trinta por cento) sobre o valor do contrato, a título de pena convencional (Id. 94460545 - pág. 9).

Nesse ponto, a sentença consignou:

“Da análise do contrato firmado entre as partes verifica-se que a cláusula 5.6 das Normas Gerais dos Contratos Particular de Promessa de Compra e Venda juntado aos autos no id. 27926326, prevê o perdimento de 30% do valor pago caso o imóvel seja retomada pelas requerida em caso de inadimplemento da requerente.

Dessa forma, tenho que a referida penalidade deverá ser também aplicada em favor da requerente, razão pela qual as requeridas deverão realizar o pagamento da multa estipulada no item 5.6 no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor efetivamente pago (R$ 75.623,60) em favor da requerente.”

Como se vê, a sentença está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

Dessa forma, mantida a inversão da cláusula 5.6 do contrato, não há falar na aplicação da previsão contida no item 5.1, “c”, que trata da multa de 2% sobre o valor da parcela em atraso.

Do dano moral

No que tange ao dano moral, revi o posicionamento anterior, porquanto agiu corretamente a sentença recorrida.

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso

mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2021