Tribunal: TJMT
Processo: 1020906-16.2020.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-13
Data de publicação: 2021-07-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – ARRENDAMENTO RURAL – EXISTÊNCIA DE CONTRATOS COM AS OBRIGAÇÕES DEFINIDAS – PAGAMENTO NÃO EFETIVADO – RENEGOCIAÇÃO COM CLÁUSULA DE SUSPENSÃO DE VALIDADE E EFICÁCIA CONTRATUAL CONDICIONADA A NOVO INADIMPLEMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO – APLICAÇÃO DO ARTIGO 125 DO CÓDIGO CIVIL – VIABILIDADE DE DEFERIMENTO DO PLEITO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL ESBULHADO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 562, II, DO CPC – VIABILIDADE DE REFORMA DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL – AGRAVO PROVIDO.
Em se tratando de arrendamento rural, e tendo sido firmado contrato inadimplido, dando ensejo a novo contrato com cláusula de suspensão de validade e eficácia, condicionada ao inadimplemento, mostra-se viável, à luz dos artigos 125 do Código Civil e 562, II, do CPC, a reintegração de posse no imóvel arrendado, ficando caracterizado o esbulho, e não se mostrando justa a ocupação por parte dos devedores/inadimplentes, posto que demonstrados os requisitos para a mencionada reintegração.
“(...) I - Nas ações possessórias de reintegração ou manutenção de posse, para fim de deferimento da liminar a que alude o artigo 562 do Código de Processo Civil (inaudita altera parte), deve o autor comprovar, de forma cabal, todos os requisitos exigidos de acordo com o artigo 561 antecedente (...)”.(N.U 1024498-68.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 06/03/2021)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020906-16.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), LAURO ALBERTO ULLMANN - CPF: 154.080.600-63 (AGRAVANTE), JULIANO HASSE - CPF: 945.152.631-53 (AGRAVADO), LUCAS DANIEL HASSE - CPF: 005.056.451-06 (AGRAVADO), JORGE LUIZ MIRAGLIA JAUDY - CPF: 794.524.851-91 (ADVOGADO), RANNIER FELIPE CAMILO - CPF: 022.235.901-36 (ADVOGADO), NOELI IVANI ALBERTI - CPF: 097.578.208-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ARRENDAMENTO RURAL – EXISTÊNCIA DE CONTRATOS COM AS OBRIGAÇÕES DEFINIDAS – PAGAMENTO NÃO EFETIVADO – RENEGOCIAÇÃO COM CLÁUSULA DE SUSPENSÃO DE VALIDADE E EFICÁCIA CONTRATUAL CONDICIONADA A NOVO INADIMPLEMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO – APLICAÇÃO DO ARTIGO 125 DO CÓDIGO CIVIL – VIABILIDADE DE DEFERIMENTO DO PLEITO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL ESBULHADO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 562, II, DO CPC – VIABILIDADE DE REFORMA DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL – AGRAVO PROVIDO.

Em se tratando de arrendamento rural, e tendo sido firmado contrato inadimplido, dando ensejo a novo contrato com cláusula de suspensão de validade e eficácia, condicionada ao inadimplemento, mostra-se viável, à luz dos artigos 125 do Código Civil e 562, II, do CPC, a reintegração de posse no imóvel arrendado, ficando caracterizado o esbulho, e não se mostrando justa a ocupação por parte dos devedores/inadimplentes, posto que demonstrados os requisitos para a mencionada reintegração.

“(...)
I - Nas ações possessórias de reintegração ou manutenção de posse, para fim de deferimento da liminar a que alude o artigo 562 do Código de Processo Civil (inaudita altera parte), deve o autor comprovar, de forma cabal, todos os requisitos exigidos de acordo com o artigo 561 antecedente (...)”.(N.U 1024498-68.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 06/03/2021)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por
LAURO ALVERTO ULLMANN
, em face de decisão exarada pelo Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, que, nos autos de Ação de Reintegração de Posse no
1001074-61.2020.8.11.0108
, proposta em desfavor dos Agravados,
JULIANO HASSE e LUCAS DANIEL HASSE
,
INDEFERIU o pedido de tutela de urgência.

Em síntese, o Agravante alega que “(...) Desde o ano de 2014 o Agravante/Arrendante e os Agravados/Arrendatários vêm celebrando contratos de arrendamento rural a fim de explorar a atividade agrícola em área de propriedade do Requerente, denominada Fazenda Três de Maio, localizado na zona rural da Comarca de Tapurah/MT, com área de 440,4297, matriculado sob o n. 20.449 do CRI de Diamantino/MT (atualmente mat. n. 2.208 do CRI de Tapurah) (doc. 04)”; que “(...) Convencionaram nestes instrumentos que a contraprestação devida pelos arrendatários pela utilização das terras seria paga em produtos agrícolas (sacas de soja) ou o seu equivalente em dinheiro”; que “(...) Foi ainda firmado entre as mesmas partes, instrumento de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Curral de Cima, onde figuram como compradores os Requeridos e Vendedor o Requerente. Entretanto, em que pese a exploração regular da área rural arrendada pelos Requeridos (Fazenda Três de Maio) nos anos de 2018 e 2019, e a entrega do imóvel objeto de compra e venda (Fazenda Curral de Cima), vencidos os prazos de pagamento estipulados nesses contratos para entrega dos grãos devidos ao Requerente, os Requeridos não efetuaram os pagamentos convencionados”; que “(...) Vencendo o contrato de arrendamento no ano de 2019, as partes entraram em renegociação para renovação do mesmo. E, sob a promessa dos réus de que efetivamente existia intenção de adimplemento dos débitos vencidos, e que tudo seria resolvido definitivamente, o autor então, mais uma vez, confiou no discurso dos réus, firmando com estes um novo Contrato de Arrendamento Rural para fins de Exploração Agrícola [DOC 0 3], datado de 31 de julho de 2019, onde o Requerente arrenda aos Requeridos a Fazenda Três de Maio por novo período fixado em 03 anos. Como salvaguarda de que os valores até então inadimplidos seriam quitados, viabilizando a renovação contratual, as partes livremente pactuaram, como condição suspensiva de validade e eficácia do contrato de arrendamento, que os valores até então em aberto seriam quitados até o dia 10 de outubro de 2019”. (ID. Num. 60793956 - Pág. 3 e 4)

Aduz que a condição de validade e eficácia está materializada no item 1.2 do contrato, e, ainda, que a eficácia e validade do contrato de arrendamento rural estavam condicionadas ao adimplemento dos Réus para com o Autor, livremente se pactuou que: “1.6 - O disposto no parágrafo segundo desta Cláusula representa, para todos os efeitos legais, condição suspensiva de validade e eficácia do presente contrato, nos termos do art. 125 do Código Civil, e o seu não adimplemento implicará na ineficácia do presente contrato, com a obrigação dos ARRENDATÁRIOS de imediata desocupação do imóvel arrendado, no estado em que se encontrar, com perdimento de eventuais insumos e plantios eventualmente já realizados, sob pena de caracterização de esbulho possessório e desocupação forçada.”

Assevera que a totalidade dos produtos deveria ser entregue ao Requerente/Agravante no armazém da Amaggi, em Tapurah/MT, no entanto, somente efetuaram o pagamento de 2.000 (duas mil) sacas de soja do total estipulado no item 1.2 do “Contrato de Arrendamento Rural para fins de Exploração Agrícola”.

Menciona que, a fim de constituir os Réus/Agravantes em mora, e notifica-los para desocupar a propriedade rural, nos termos pactuados, foram enviados 4 telegramas aos endereços conhecidos dos Agravados, logrando êxito a última tentativa; no entanto, quedaram-se eles inertes.

Argumenta que tentou de todas as maneiras uma solução amigável e consensual, chegando inclusive a desistir de ação de reintegração de posse anteriormente ajuizada, diante da promessa de proposta de pagamento para compor a lide. E que acreditou nas falsas promessas de pagamento e quitação do débito, formuladas inclusive depois de ajuizada a ação executiva.

Aponta que diante do não implemento da condição suspensiva do contrato, e diante da não desocupação voluntária do imóvel pelos Réus/Agravados, foi proposta a reintegração de posse, a qual teve o pleito liminar indeferido.

Defende a inexistência de contrato de arrendamento rural juridicamente eficaz entre as partes que autorize a posse dos réus sobre o imóvel de propriedade do autor, ante a expressa cláusula de condição suspensiva de sua validade e eficácia, à luz do artigo 125 do Código Civil.

Sustenta, portanto, que os Agravados não possuem direito em permanecer na posse e uso da área do Autor/Agravante, caracterizando-se o esbulho.

Ressalta o equívoco da decisão, que apontou não ter o Autor/Agravante demonstrado a ocorrência do esbulho possessório, pois houve a notificação da condição suspensiva contratualmente pactuada, todavia, não houve qualquer resposta e até hoje permanecem na posse do imóvel de propriedade do Agravante, caracterizando-se o esbulho.

Aponta que houve notificação do não cumprimento da condição suspensiva pactuada, todavia, os Agravados permaneceram inertes e até hoje permanecem na posse do imóvel de propriedade do Agravante, caracterizando-se o esbulho nos termos do artigo 561, II, do CPC.

Avoca o disposto no artigo 1.210 do Código Civil, com a imediata reintegração do proprietário no imóvel esbulhado.

Destaca a inaplicabilidade da jurisprudência a respeito de rescisão contratual colacionada na decisão, pois não se trata de rescisão de contrato com pedido de reintegração; mas sim de situação de não aperfeiçoamento de contrato de arrendamento rural, ou seja, os direitos e obrigações a ele relacionados não se efetivaram, uma vez que sua eficácia ficou sobrestada por condição suspensiva livremente pactuada.

Alega estarem presentes os requisitos para o deferimento do pedido liminar (a posse indireta do autor, o esbulho, a data do esbulho e a perda da posse, em decorrência da natureza do negócio firmado – arrendamento rural), impondo-se a ordem de reintegração de posse.

Argumenta, ainda, que não se entendendo que a inicial não demonstrou a presença dos requisitos para o deferimento do pedido liminar de reintegração de posse, seria impositiva a audiência de justificação prévia, anterior ao indeferimento do pedido, uma vez que houve pedido nesse sentido; todavia, o Juízo “a quo” não se atentou a tal pedido.

Requer o deferimento da tutela antecipada recursal, em razão da demonstração suficiente dos requisitos: “fumus boni iuris” e perigo de dano, em razão do estado de insolvência dos Agravados, que são alvo de execuções judiciais que somam valor vultoso de 5.726.861,42 (cinco milhões, setecentos e vinte e seis mil, oitocentos e sessenta e um reais e quarenta e dois centavos). E, ainda, que “(...) o Requerido Lucas Daniel Hasse é devedor solidário e corréu do Requerido Juliano Hasse nos processos n. 1001827 -21.2019.8.11.0086, 1000798 -20.2018.8.11.0037, 1001484 -56.2016.8.11.0045 e 1001418 -76.2016.8.11.0045, o que totaliza a quantia de R$ 3.430.429,06 (três milhões, quatrocentos e trinta mil, quatrocentos e vinte nove reais e seis centavos) discutidos em processos judiciais em seu desfavor.

Aponta que o segundo fator de risco decorre do fato inexorável de que já se inicia o mês de outubro, aproximando -se o final da janela de preparação de solo e semeadura do cultivo de soja no imóvel rural, de modo que o não deferimento da liminar neste momento processual trará prejuízo financeiro incontestável ao Agravante.

Requer o deferimento da liminar de reintegração de posse, determinando-se a imediata desocupação do imóvel denominado Fazenda 3 de Maio, bem como de todas as suas instalações, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de utilização de força policial. De forma alternativa, pede a realização de audiência de justificação prévia.

No mérito, pugnam pelo provimento do agravo, confirmando-se a liminar.

Em 09/10/2020, o MM. Juiz – Relator em substituição legal – Dr. Alexandre Elias Filho, anulou a decisão agravada, deferindo-se pedido para que fosse realizada a audiência de justificação prévia, nos termos do artigo 562 do CPC, determinando-se, ainda, que os
Réus/Agravados que se abstenham de realizar qualquer atividade de preparação do solo, semeadura ou plantio, até nova deliberação do juízo de origem, a ser realizada após a realização da referida audiência.

Em atenção ao pedido de reconsideração, formulado pelo Agravante, o Dr. Alexandre Elias Filho concedeu a reintegração de posse conforme vindicado pelo Agravante, comunicando a decisão ao Juízo “a quo”, oportunizando-o a exercer o juízo de retratação.

O Agravado ofertou as contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do agravo.

Os Agravados interpuseram Agravo Interno em face da decisão de reconsideração e determinação de reintegração de posse na área, sendo as contrarrazões devidamente apresentadas e o feito julgado monocraticamente, para o fim de EXERCER O JUÍZO DE RETRATAÇÃO e REVIGORAR a decisão que ANULOU a decisão exarada pelo Juízo “a quo”, a fim de que seja procedida a audiência de justificação prévia, nos termos da segunda parte do artigo 562 do CPC, DETERMINANDO-SE, ainda, que os Requeridos se abstenham de realizar atividades de preparação do solo, semeadura ou plantio, até nova deliberação do Juízo “a quo”, a ser realizada após a mencionada audiência.

Após, houve pedido de chamamento do feito à ordem, por parte do Agravante, o qual foi acolhido, com os seguintes apontamentos: “(...)
considerando-se que foram apresentadas contrarrazões ao agravo interno, as quais apontam a existência da inadimplência de JULIANO HASSE, e também que o Contrato de Arrendamento, datado de 31/7/2019, o qual embasa o pedido de reintegração de posse e execução, possui cláusula de novação e exclusão das avenças anteriores, apontando literalmente que o instrumento acordado em 31/7/2019 é o “único válido e eficaz entre as partes, em substituição a qualquer outro firmado anteriormente”, mostra-se imperioso ANULAR a decisão constante do ID. Num. , posto que o Contrato datado de 31/7/2019, certamente alterou o objeto da relação obrigacional convencionada em 28/7/2019, incluindo a confissão de dívida decorrente de outros instrumento, estabelecendo validade e eficácia do novo contrato de arrendamento, e, também não expressam quitação de débitos existentes entre os litigantes. Em face do exposto, ACOLHO A PRETENSÃO do peticionário e ANULO A DECISÃO CONSTANTE DO ID. Num. 70241472, determinando-se que o feito seja levado a julgamento pelo colegiado da Primeira Câmara Cível deste Tribunal de Justiça para julgamento”.

A título de esclarecimento, prevalece ainda a decisão que CONCEDEU o pedido de reintegração de posse, formulado por LAURO ALBERTO ULLMANN.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste Agravo de Instrumento consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a decisão que, nos autos de Ação de Reintegração de Posse no
1001074-61.2020.8.11.0108
, proposta por LAURO ALBERTO ULLMANN, em desfavor dos Agravados,
INDEFERIU o pedido de tutela de urgência.

Pois bem.

Após todo o trâmite deste Agravo, que passou por análise liminar e várias intervenções, depois de anulada a decisão agravada e determinação de audiência de justificação prévia, tais como pedido de reconsideração e reintegração de posse, que deu ensejo ao Agravo Interno, no qual houve o juízo de retratação, que revigorou a decisão anulatória, mas que depois foi revista, de modo que passou a prevalecer a reintegração de posse do imóvel em questão, tem-se que, em sede de agravo de instrumento, a decisão recorrida deve ser reformada.

Isso porque há elementos que indicam a viabilidade da reintegração de posse, à luz do artigo 1.210 do Código Civil.

Ora, mostra-se patente nos autos a inadimplência contratual dos agravados, e também que o
Contrato de Arrendamento, datado de 31/7/2019, o qual embasa o pedido de reintegração de posse e execução, possui cláusula de novação e exclusão das avenças anteriores, apontando literalmente que o instrumento acordado em 31/7/2019 é o “único válido e eficaz entre as partes, em substituição a qualquer outro firmado anteriormente, eis que o Contrato datado de 31/7/2019 alterou o objeto da relação obrigacional convencionada em 28/7/2019, incluindo a confissão de dívida decorrente de outros instrumento, estabelecendo validade e eficácia do novo contrato de arrendamento, e, também não expressam quitação de débitos existentes entre os litigantes, não há qualquer pertinência na decisão de indeferimento liminar pelo Juízo “a quo”.

Assim, nos termos do artigo 561, II, do CPC, fica demonstrado o esbulho, de modo que não mais subsiste direito de permanência dos agravados na posse do imóvel pertencente ao Agravado.

Vê-se de todo o contexto fático que os
Agravados/Arrendatários celebraram contratos de arrendamento rural, com o fito de exploração de atividade agrícola em área pertencente ao Agravado (imóvel denominado Fazenda Três de Maio, localizado na zona rural da Comarca de Tapurah/MT, com área de 440,4297, matriculado sob o n. 20.449 do CRI de Diamantino/MT (atualmente mat. n. 2.208 do CRI de Tapurah); e que para regular a atividade, convencionaram que a contraprestação devida pelos arrendatários pela utilização das terras seria quitada com entrega de soja (sacas de soja) ou o seu equivalente em dinheiro e que foi ainda firmado entre as mesmas partes, instrumento de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Curral de Cima, onde figuram como compradores os Requeridos e Vendedor o Requerente. Todavia,

em que pese a exploração regular da área rural arrendada pelos Requeridos (Fazenda Três de Maio), nos anos de 2018 e 2019, e a entrega do imóvel objeto de compra e venda (Fazenda Curral de Cima), vencidos os prazos de pagamento estipulados nos contratos para entrega dos grãos conforme convencionado, não houve os pagamentos estipulados; o que deu ensejo à renegociação, com promessa de adimplemento dos débitos vencidos; entretanto, os requeridos/agravados não honraram o novo compromisso (Contrato de Arrendamento Rural para fins de Exploração Agrícola), datado de 31 de julho de 2019, onde o Agravante arrenda aos Requeridos/Agravados a Fazenda Três de Maio,

por novo período fixado em 03 anos,

sendo que desta vez, as partes livremente pactuaram, como condição suspensiva de validade e eficácia do contrato de arrendamento, que os valores até então em aberto seriam quitados até o dia 10 de outubro de 2019.

Não há, portanto, falar em ausência de direito de reintegração do imóvel, em razão de plena eficácia e validade do item 1.2 do contrato, condicionada ao adimplemento dos Agravados, eis que livremente se pactuou que: “1.6 -
O disposto no parágrafo segundo desta Cláusula representa, para todos os efeitos legais, condição suspensiva de validade e eficácia do presente contrato, nos termos do art. 125 do Código Civil, e o seu não adimplemento implicará na ineficácia do presente contrato, com a obrigação dos ARRENDATÁRIOS de imediata desocupação do imóvel arrendado, no estado em que se encontrar, com perdimento de eventuais insumos e plantios eventualmente já realizados, sob pena de caracterização de esbulho possessório e desocupação forçada.”

Em face disso, tem-se que é plenamente viável o pedido de reintegração de posse formulado pelo Autor/Agravante em face dos Agravados.

Nesse sentido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE TUTELA POSSESSÓRIA – REQUISITOS DEMONSTRADOS - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL VIGENTE - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

I - Nas ações possessórias de reintegração ou manutenção de posse, para fim de deferimento da liminar a que alude o artigo 562 do Código de Processo Civil (inaudita altera parte), deve o autor comprovar, de forma cabal, todos os requisitos exigidos de acordo com o artigo 561 antecedente.

II - Dentro dos limites das razões recursais e pelas provas acostadas até o momento aos autos, é patente o exercício da posse pretérita pelos autores, ora agravados, e por consequência, o esbulho praticado pelos agravantes.

III - Conquanto os agravantes insistam em afirmar que possuem direito à posse em face do Termo de Confissão de Dívida firmado com os devedores, responsáveis pelo subarrendamento aos agravados (id. 67447992), deveriam manejar a ação cabível para a retomada dos imóveis rurais e não fazerem uso de meios próprios para o alcance desse fim, ao arrepio do devido processo legal, ainda mais antes do vencimento do prazo de arrendamento”. (N.U 1024498-68.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 06/03/2021)

Com esses apontamentos,
não
tenho como justa a permanência dos Agravados no imóvel em questão.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, para o fim de reintegrar o Agravante na posse do imóvel (Fazenda 3 de Maio), determinando-se a imediata desocupação, conforme vindicado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2021