Tribunal: TJMT
Processo: 0035336-03.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE RETENÇÃO FIXADA PELA CONSTRUTORA ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0035336-03.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[ELGINA MACENO COSTA - CPF: 143.049.611-87 (APELADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), SUZANY MENEGUETI registrado(a) civilmente como SUZANY MENEGUETI - CPF: 740.321.431-53 (ADVOGADO), VINICIUS URAITAN MACENO ANTUNES - CPF: 994.726.001-15 (APELADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO), TG CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (TERCEIRO INTERESSADO), KAREN AMARAL MAKRAKIS - CPF: 033.736.461-38 (ADVOGADO), SILVIO SOARES DA SILVA JUNIOR - CPF: 703.826.031-68 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE RETENÇÃO FIXADA PELA CONSTRUTORA ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0035336-03.2016.811.0041, perante a 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratoria de Nulidade de Clausulas Contratuais c/c Rescisão de Contrato e lndenização por Danos Materiais e Morais proposta por Elgina Maceno Costa e Vinicius Uraitan Maceno Antunes em face da SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos lmobiliarios Ltda, apenas para declarar rescindido o negocio juridico, denominado de “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autonoma” para a aquisição do apartamento 404, quadra 5 do bloco B do empreendimento imobiliario Alvorada Cuiabá, e condenar a ré a restituição dos valores pagos, excluida a comissão de corretagem, por conta da prescrição reconhecida, e deduzidos 25% (vinte e cinco por cento) em seu favor, conforme decidido, acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e de juros de mora a partir da citação valida, com fundamento no art. 405 do Código Civil Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, com fundamento no art. 86, parágrafo único do Codigo de Processo Civil, em razão de a ré ter sucumbido em parte minima do pedido, fixando, para tanto, a verba honorária, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, por representar o proveito economico, considerando o trabalho profissional executado e a importância da demanda (art. 85, § 2°, CPC), sobrestando, contudo, a exigibilidade da obrigação, com fundamento no art. 98, § 3°, do CPC. No mais, declaro extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Codição de Processo Civil. P. I. C.

Em suas razões de recurso, (id. 74067486 ), a TG CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , na condição de terceiro interessado, pugna pela reforma na sentença, para tanto, alega que (i) Deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade; (ii) fala do principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda, assim, não deve prosperar a retenção de apenas 25% (vinte e cinco) por cento dos valores pagos pelos apelados, mas sim, o estabelecido no contrato sub judice 50%, ante sua patente legalidade. Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 74067497) pelo desprovimento do recursos e manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0035336-03.2016.811.0041, perante a 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Cinge-se dos autos que e
ELGINA MACENO COSTA
ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução dos Valores Pagos em face de
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, ora apelante, alegando que em 30.11.2012, firmou contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com a empresa/apelante, tendo como objeto o apartamento 404 do Empreendimento Alvorada Cuiabá, quadra 5, bloco B, com area privativa de 72,34 m2 e area de uso comum de 34,7813 m2. para aquisição deum imóvel, no valor de R$ 198.217,23 (cento e noventa e oito reais, sessenta e três reais e trinta e seis centavos), tendo sido paga a primeira parcela, como sinal, em 29.11.2012, no valor de R$ 2.540,95, mals 30 parcelas mensais reajustaveis de R$ 16.646,40, 2 parcelas intermediarias, reajustaveis, no valor total de R$ 18.739,20, 1 parcela (mica reajustavel, em 10.2.2015, no valor de R$ 14.575,68, 1 parcela final reajustavel em 10.1.2016, no valor de R$ 1.000,00, e o financiamento reajustavel no valor de R$ 144.715,00 apos a entrega do habite-se e chaves da unidade. Afirmam que cumpriram suas obrigações, saldando em dia todos os valores previstos na clausula XI do quadro resumo, acrescidos dos indices de correção monetária, num total de R$ 60.544,69.

Segundo consta dos autos o autor em razão do atraso na conclusão da obra, optou por desistir do imóvel e comunicou à empresa/apelante interesse em rescindir o contrato.

O juízo “a quo” julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóveis avençado entre as partes, uma vez que caracterizada a inadimplência da demandante. Determinando
a dedução de 25% (vinte e cinco por cento) em seu favor, conforme decidido, acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e de juros de mora a partir da citação valida, com fundamento no art. 405 do Codigo Civil.
Além disso, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC,
sobrestando, contudo, a exigibilidade da obrigação, com fundamento no art. 98, § 3°, do CPC
.

A Construtora/Apelante por usa vez, irsurge-se contra a sentença primevo, pugna pela manutenção dos termos

definidos no contato em relação ao distrato contratual, pugnando pela retenção de 50% (cinquenta) por centos dos valores pagos.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC.

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)”. (N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido. (N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Desse modo, deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento,
acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e de juros de mora a partir da citação valida, com fundamento no art. 405 do Codigo Civil
.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO.
E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 10% (dez por cento) para o patamar de 13% (treze por cento). sobrestando, contudo, a exigibilidade da obrigação, com fundamento no art. 98, § 3°, do CPC

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2021