Tribunal: TJMT
Processo: 0001395-90.2012.8.11.0077
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-15

Ementa:
E M E N T A
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão do prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.
O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0001395-90.2012.8.11.0077
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ALCINO PEREIRA BARCELOS - CPF: 572.283.291-04 (APELANTE), MARCO ANTONIO SILVA SOUZA QUEIROZ - CPF: 044.679.801-05 (ADVOGADO), JULIANO SOUZA QUEIROZ - CPF: 855.393.761-53 (ADVOGADO), ILDO VICENTE DE SOUZA - CPF: 499.532.656-15 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO GUILHERME COSTA SALAZAR - CPF: 999.988.581-00 (ADVOGADO), FRANCISCO OLIVATO JUNIOR - CPF: 608.893.499-91 (ADVOGADO), RONAN DE OLIVEIRA SOUZA - CPF: 313.531.341-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

E M E N T A

RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão do prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível n.
0001395-90.2012.8.11.0077- Vila Bela da Santíssima Trindade

Apelante:
Alcino Pereira Barcelos

Apelada:
São José Agrícola e Pastoril

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Alcino Pereira Barcelos, visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade, que na ação de rescisão de

contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por São José Agrícola e Pastoril, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, por falta de pagamento das parcelas do preço, bem como determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide. Além disso, determinou que a autora devolva ao reu a quantia já paga, e por fim, reconheceu o direito de retenção do réu pelas benfeitorias necessárias e úteis, após apuração em liquidação de sentença.

Em sucinto relato, insurge o apelante alegando a impossibilidade de rescisão contratual, pleiteando a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido.

Aduz que a ratificação dos títulos de domínio da recorrida foi rechaçada pelo Presidente da comissão de ratificação pelo INCRA, condição indispensável para a transferência da propriedade, com o efetivo registro da escritura pública de compra e venda.

Segue defendendo que suspendeu os pagamentos diante da certeza de que a empresa não teria condições de fornecer a outorga da escritura pública de compra e venda do bem.

Salientou que já estava na posse do imóvel antes da pactuação do contrato, e por isso, a presente ação não pode ter por objeto a reintegração de posse do imóvel rural, eis que estranho ao contrato. Subsidiariamente, pleiteia o direito de retenção decorrente das benfeitorias voluptuárias realizadas no bem.

A apelada apesar de intimada não apresentou as contrarrazões, conforme certidão de id. 76481971.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá,

de de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível n.
0001395-90.2012.8.11.0077 Vila Bela da Santíssima Trindade

Apelante:
Alcino Pereira Barcelos

Apelada:
São José Agrícola e Pastoril

V O T O

Extrai-se da inicial que a empresa São José S.A. – Agrícola Pastoril propôs ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos em face de Alcino Pereira Barcelos, narrando que as partes pactuaram o contrato de instrumento particular de termo de composição amigável com compromisso de compra e venda de imóvel rural e outras avenças, em 04.02.2004, tendo como objeto área de terra rural de 707,69 hectares, denominada Fazenda Antonieta, a ser desmembrada de área maior da referida fazenda, situada no Município de Vila Bela da Santíssima Trindade.

Esclareceu que o preço do imóvel foi pelo valor de R$ 504.560,68 (quinhentos e quatro mil quinhentos e sessenta reais e sessenta oito centavos), com cláusula de equivalência do produto em arroba de boi, da seguinte forma: 1a parcela: à vista e na assinatura do contrato, no valor de R$ 119.819,13, equivalente a 1.055,95 arroba de boi, cujo pagamento foi realizado em cheques; 2a parcela: em 16.10.2004, no valor de R$ 120.231,80, equivalente a 2.312,15 arrobas de boi; 3a parcela: 16.10.2005, no valor de R$ 96.185,40, equivalente a 1.849,72 arrobas de boi; 4a parcela: em 16.10.2006, no valor de R$ 96.185,40, equivalente a 1.849,72; 5a parcela: em 16.10.2007, no valor de R$ 72.139,08, equivalente a 1.387,29 arrobas de boi.

Asseverou que no contrato ficou estabelecido que a medição seria entregue pelo INTERMAT, e que a escritura seria outorgada após a medição topográfica, que a ratificação do imóvel ficaria a cargo do comprador. Entretanto, o réu se tornou inadimplente a partir da segunda parcela.

Assim, movem a ação contra o comprador, pleiteando o desfazimento do contrato, a reintegração na posse do imóvel e o pagamento de perdas e danos.

O réu apresentou contestação, arguindo a preliminar de carência de ação. No mérito, sustentou a teoria da exceção do contrato não cumprido, alegando que conforme contrato a parte autora estava obrigada a fornecer a escritura pública após proceder à última medição topográfica (georreferenciamento) para que o comprador efetuasse o pagamento dos valores pactuados, e que a área não é passível de regularização no registro de imóveis. Asseverou que notificou extrajudicialmente a parte autora para que apresentasse a escritura pública e viesse receber o valor do contrato, mas ela se manteve inerte, incorrendo em mora. Aduziu a impossibilidade da reintegração de posse, bem como a inexistência de danos materiais e morais a serem indenizados. Por fim, sustentou o direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias.

Na reconvenção, o reconvinte sustentou a nulidade do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças em razão de ter objeto impossível, uma vez que o bem está situado na faixa de fronteira a competência para ratificação do título é do INCRA, e não do INTERMAT.

O douto magistrado julgou a ação parcialmente procedente os pedidos para:
“a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, juntado aos autos, em razão do inadimplemento da parte ré por falta de pagamento das parcelas do preço pactuado; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução; e d) reconhecer o direito da parte ré de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis, que deverão ser indenizadas pela parte autora, após apuração em liquidação de sentença. Julgo extinta a reconvenção, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Considerando a sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de metade das custas da ação. Condeno, ainda, ambas as partes da ação a pagarem ao advogado da parte contrária honorários advocatícios, os quais arbitro, considerando o local da prestação de serviços, o grau de zelo dos profissionais, a complexidade e duração da demanda, em 15% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação. Condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e de honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor atualizado da causa da reconvenção
” (id. 76481953)

Em suas razões recusais, o apelante assevera que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido em seu favor. Aduziu sobre a impossibilidade da reintegração de posse, por ser objeto estranho ao contrato. Subsidiariamente, pleiteou a retenção do bem em decorrência das benfeitorias voluptuárias.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da resolução do contrato firmado entre as partes.

Em breve síntese, observo que a ação de rescisão do contrato foi proposta sob o argumento que o réu se encontra inadimplente, tendo efetuado o pagamento apenas da 1a entrada do contrato.

Por outro lado, o réu assevera que suspendeu o pagamento das prestações restantes porque tive conhecimento sobre a impossibilidade da outorga da escritura pública de compra e venda, diante da negativa pelo Presidente da Comissão de Ratificação do INCRA.

Para melhor elucidação dos fatos, transcrevo parte da sentença, vejamos:

“Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito, consignando que a área objeto da lide consiste em porção menor de terra, integrante da “Fazenda São José do Guaporé”, também conhecida como “Fazenda Antonieta”, área com histórico de litígio possessório nesta Comarca e localizada inteiramente dentro dos limites do Parque Estadual Serra Ricardo Franco.

A parte ré ou seu antecessor possessório, assim como os mais de 80 réus em ações similares a esta movidas pela parte autora nesta Comarca, adentrou as terras da parte autora no final dos anos 1990, tendo sido ajuizada a Ação de Reintegração de Posse no 335/2000, e finalmente as partes se compuseram por meio da assinatura do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças de fls. 23/26, em 29/10/2003, por meio do qual se firmou o compromisso de compra e venda do imóvel já ocupado pela parte ré ou por seu antecessor possessório.

A Cláusula Segunda prevê o preço de 9.703,09@, no valor total de R$ 504.560,68, a ser pago da seguinte forma:

a) 1a parcela de R$ 119.819,13, pagos no ato da assinatura;

b) 2a parcela de R$ 120.231,80, correspondente a 2.312,15@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2004;

c) 3a parcela de R$ 96.185,40, correspondente a 1.849,72@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2005;

d) 4a parcela de R$ 96.185,40, correspondente a 1.849,72@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2006;

e) 5a parcela de R$ 72.139,08, correspondente a 1.387,29@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2007.

Prevê o contrato, ainda, que “os valores devidos das parcelas vincendas ficam convertidos em equivalência produto, ficando representados por 9.510,78@ de boi gordo, tomando como referência a média do valor de mercado dos frigoríficos de Pontes e Lacerda e Cáceres, em Mato Grosso. Para apurar o quantum devido, no vencimento de cada parcela, será multiplicado o número de arrobas devidas pelo valor da arroba de boi gordo no dia do pagamento”.

A cláusula terceira prevê que a promitente vendedora se compromete a desistir da Ação de Reintegração de Posse no 335/2000 com relação ao adquirente.

A cláusula quarta prevê que “a escritura pública será outorgada tão logo for ultimada a medição topográfica, ficando o acordante comprador responsável pela ratificação do imóvel ora adquirido”.

Por fim, a cláusula sétima prevê a irrevogabilidade e a irretratabilidade da avença, bem como a possibilidade de adjudicação compulsória no caso de quitação integral das parcelas.

É incontroverso que a parte ré não quitou todas as parcelas, ficando inadimplente no contrato.”
(id. 76481953).

O apelante aduz que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

De se observar que o contrato particular de compra e venda do imóvel rural, previu na cláusula 4o sobre a escritura pública,
verbis
:

“A
escritura pública será outorgada tão logo for ultimada a medição topográfica, ficando o acordante comprador responsável pela ratificação do imóvel ora adquirido
”
(id. 76481953)

A questão concernente impossibilidade da ratificação do título que foi utilizada pelo apelado como justificativa para a suspensão do pagamento do restante das parcelas, como bem elucidou o douto magistrado, vejamos:

“Feitas essas considerações, verifico que a parte ré não tem razão ao invocar a exceção do contrato não cumprido,
pois ao mesmo tempo em que as cláusulas contratuais não condicionam a outorga da escritura ao pagamento, também não condicionam o pagamento à prévia outorga da escritura, tampouco à desistência da Ação de Reintegração de Posse no 335/2000 ou ainda à ultimação da medição topográfica/georreferenciamento.

Com efeito, deveria a parte promitente compradora ter procedido ao pagamento do preço do contrato, ou à sua consignação em pagamento, para depois exigir da outra parte o cumprimento da sua obrigação, ou ainda pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré – e vice-versa.
”
(id. 76481953)

Desse modo, o apelante não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil relativo à obrigação da vendedora, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(TJMT, Rac n. 0093998-30.2009, 1a Câm. Direito Privado, Rel. Des.

Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.(TJMT, Rac n. 0124845-49.2008, 1a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

No que tange a tese sobre impossibilidade da reintegração de posse, sob o argumento de que a posse não foi transferida ao apelante quando da pactuação do contrato, também não merece prosperar.

Ora, as partes pactuaram a composição amigável, prevista na cláusula terceira do termo de compromisso de compra e venda do imóvel rural, em que o apelada se comprometeu a desistir da ação de reintegração de posse em face do recorrente, o que demonstra que a posse era objeto de discussão, vejamos:

“A ocupação do imóvel pelo adquirente como antecedeu o presente contrato, passa a ser reconhecida como definitiva em razão deste instrumento, podendo o adquirente gozar, bem como inserir benfeitorias; enquanto que, a primeira contratante e promitente vendedora compromete desistir da ação de reintegração de posse com referência ao ora adquirente, excluindo-o dos efeitos do processo”.
(id. 76481953)

Sendo assim, ocorrendo a rescisão do contrato, por consequência lógica, o imóvel deve ser reintegrado ao vendedor, como bem frisou o magistrado “
r
escindido o contrato, as partes devem retornar ao status quo ante, determinando-se a reintegração de posse do imóvel pela parte autora e a devolução das quantias pagas pela parte ré.
”

Por fim, subsidiariamente o apelante assevera sobre o direito de retenção acerca das benfeitorias voluptuárias, também sem razão.

O Código Civil expressamente estabeleceu no art. 1.219 que o direito de retenção somente pode ser exercido decorrente do valor das benfeitorias necessárias e úteis, excluindo, portanto, as benfeitorias voluptuárias que pode ser retira pelo recorrente se não acarretar estrago à coisa ou ser indenizado,
in verbis
:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias
necessárias e úteis, bem como, quanto às
voluptuárias
, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias
necessárias e úteis.”

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, de

de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2021