Tribunal: TJMT
Processo: 0049167-89.2014.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-08

Ementa:
RAC – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL – ALEGADO PREJUÍZO MATERIAL COM O PAGAMENTO DE ALUGUEL – COMPROVAÇÃO NO CASO CONCRETO EM RELAÇÃO A TRÊS MESES – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – PEDIDOS INICIAIS PARCIALMENTE ACOLHIDOS – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1 – Consoante jurisprudência do STJ, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos, “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).
2 – No caso concreto, a Apelante juntou o recibo de aluguel de imóvel residencial situado no bairro Barbado, ao custo mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de junho, julho e agosto/2014, devendo ser reembolsada do valor correspondente acrescido de consectários da mora.
3 - O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.
4 - No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa da consumidora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0049167-89.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CLEIA BENEDITA DOS SANTOS COSTA - CPF: 524.927.372-68 (APELANTE), JANAINA DO AMARAL SILVA - CPF: 019.887.871-06 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a. VOGAL TOMARAM PARTE DO JULGAMENTO OS EXMOS. SRS. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - RELATOR, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - 1a. VOGAL, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - 2a. VOGAL, DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 3o. VOGAL, DES.SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 4o. VOGAL.

E M E N T A

RAC – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL – ALEGADO PREJUÍZO MATERIAL COM O PAGAMENTO DE ALUGUEL – COMPROVAÇÃO NO CASO CONCRETO EM RELAÇÃO A TRÊS MESES – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – PEDIDOS INICIAIS PARCIALMENTE ACOLHIDOS – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1 – Consoante jurisprudência do STJ, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos, “
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

2 – No caso concreto, a Apelante juntou o recibo de aluguel de imóvel residencial situado no bairro Barbado, ao custo mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de junho, julho e agosto/2014, devendo ser reembolsada do valor correspondente acrescido de consectários da mora.

3 - O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.

4 - No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa da consumidora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por CLEIA BENEDITA DOS SANTOS COSTA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0049167-89.2014.8.11.0041, perante a 4a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

As razões recursais vieram (id. 75126987 - Pág. 1) (i)pugna pela reforma da sentença no ponto que não reconheceu o dano moral indenizável, para tanto; (ii) alega que houve atraso significativo na entrega do imóvel objeto da lide, sem justificativas plausíveis; (iii) Que as cláusulas contratuais foram impostas ao comprador violando os artigos do Código de Defesa do Consumidor. Por fim, pugna que o recurso seja conhecido e provido para julgar procedente o presente feito, a fim de reconhecer e declarar o dano moral indenizável.

As contrarrazões vieram (id. 75126990 - Pág), pela manutenção da sentença objurgada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatório acima, versa Recurso de apelação cível interposto por CLEIA BENEDITA DOS SANTOS COSTA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 0049167-89.2014.8.11.0041, perante a 4a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Pois bem. No presente recurso deve ser analisada a ocorrência ou não de atraso na entrega da obra, bem como se ficou caracterizado a responsabilidade da construtora/apelante em devolver a parte apelada a titulo de Repetição de Indébito, os valores de taxa de evolução de obra, bem como o valor desembolsado a titulo de comissão de corretagem e dano material concernente a devolução de valores dispensados ao pagamento de alugueres.

No presente caso, importa salientar que, é evidente que incidem as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, primeiro porque a empresa/apelada se caracteriza como típica fornecedora de produtos (CDC, art. 3o), já a autora/apelante é o clássico consumidor descrito no art. 2o do Código citado.

Logo, não há como afastar a aplicação da inversão do ônus da prova, estabelecido no artigo 6o da lei consumerista, porquanto é manifesta a posição de desvantagem em que se encontra o consumidor, bem como não há que se falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do pacta sunt servanda.

Nesse contexto, evidenciada a aplicação das normas consumeristas ao caso, resta caracterizada a inadimplência contratual por parte da empresa/apelada, porquanto, elas próprias afirmam em sua contestação que: “... conforme se verifica no referido ITEM 6 do ‘quadro de resumo’, o prazo de conclusão da obra está inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO, cuja contratação é destinada à execução do Empreendimento.” (ID 75126977).

Ou seja, infere-se da referida cláusula contratual que a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros.

Todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Com efeito, é certo que a construtora pode condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando este for necessário para o adimplemento de parte do preço, no entanto, notadamente que o prazo para o promitente comprador adimplir com o saldo remanescente deve se dar na entrega do imóvel, e não antes mesmo do início de sua construção.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...] A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança. IV - Não se desconhece a possibilidade da construtora condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando esta for a forma de pagamento de parte do preço. Contudo, se a entrega for prevista para muito tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve-se anular tal previsão, por se mostrar desarrazoada...”. (TJMG, RAC n. 1.0024.11.313414-2/001, 10a Câm. Cív., Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.10.2014 – negritei)[...]. O STJ decidiu recentemente o posicionamento sobre o tema entende ser válida a cláusula contratual de obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma. Portanto, fica afastada a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.” (Ap 98967/2017, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018).

'AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO - AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA DAS CHAVES - 17 MESES CONTADOS A PARTIR DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO - CLÁUSULA ABUSIVA - REVISÃO REALIZADA - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - ART. 557, CAPUT, CPC - SEGUIMENTO NEGADO - RECURSO NãO PROVIDO. É abusiva a cláusula que fixa prazo de 17 meses após a assinatura do contrato de financiamento para entrega das chaves. A frustração do negócio pela não entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada aos inúmeros esforços empreendidos com esse objetivo não alcançado por quebra dos deveres da construtora, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais.' (AgR 88700/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/07/2015, Publicado no DJE 20/07/2015).

'AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA – APLICABILIDADE DO CDC – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – INDENIZAÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – MULTA RESCISÓRIA – DIFERENÇA DE METRAGEM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, entretanto, se a entrega for prevista por longo tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve ser anulada a previsão, ante a sua manifesta abusividade. (...).' (Ap 61452/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 29/07/2015, Publicado no DJE 05/08/2015).

Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pela autora/compradora, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela construtora/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

Nesse sentido, estabelecido as premissas, no que se refere ao pleito de indenização por danos morais, assiste razão à apelante.

Isso porque a situação fática retrata não uma frustação qualquer causada por um negócio não concluído ou mal concluído, porquanto não se está diante da compra de um objeto útil, de lazer ou de consumo, mas, sim, o sonho da casa própria dos apelados.

Destarte, há que reconhecer a responsabilidade da construtora/apelada pelo dano sofrido por eles em razão do descumprimento do contrato, restando patente que prescinde de comprovação, sendo denominado pela doutrina e jurisprudência de dano “in re ipsa”, presumido.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL DEVIDO – PREJUÍZOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS - VENDA ENGANOSA NÃO CONFIGURADA – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – JUROS DE OBRA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA - RECURSO PARCIAL PROVIDO.O descumprimento dos termos contratuais, que resultam no atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassam o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atingem a esfera íntima do consumidor, sobretudo ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir em “casa própria”. Não há que se falar em restituição de valores pagos a título de alugueis decorrentes do atraso na entrega de imóvel, quando inexiste prova da aludida despesa. Se, consta do contrato de compra e venda a informação de que o imóvel faz parte de loteamento, não se mostra pertinente o pedido de condenação por “venda enganosa”.” (Ap 91676/2017, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017) (destaquei)

“(...). Os danos morais são cabíveis quando os fatos ultrapassam o mero aborrecimento e/ou transtorno diário do consumidor e atingem a esfera íntima da vítima, principalmente os seus direitos de personalidade. 6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de cabimento da indenização pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, havendo a presunção do prejuízo do promitente-comprador (in re ipsa). 7. O quantum da indenização por danos morais deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações passadas pela parte autora.” (Ap 153037/2016, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/11/2016, Publicado no DJE 25/11/2016)

Com relação ao valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

No tocante ao valor da indenização, a despeito da dificuldade existente para sua aferição, dada sua subjetividade, deve-se levar em conta a extensão do dano, o comportamento da vítima, o grau de culpabilidade e condição econômica do ofensor, de modo a imprimir-lhe o devido caráter pedagógico e compensatório, sem, contudo, ultrapassar a medida desta compensação, sob pena de provocar o enriquecimento sem causa.

Desse modo, tendo como referência os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como se levando em conta a intensidade da ofensa, sua repercussão na esfera íntima do ofendido, além da condição financeira do ofensor, é de se ver que a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), é suficiente para compensar o autor pelos danos morais sofridos.

Sobre o tema:

'CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1o DA LEI No 4.864/65; E 46 DA LEI No 10.931/04. (...). 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido.” (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014).

Em casos tais, este Egrégio tribunal de Justiça assim tem se manifestado:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA -PROGRAMA FEDERAL - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL - REJEITADA - CONCLUSÃO DA OBRA PRORROGADA - LEGALIDADE – PREVISÃO CONTRAUTAL - ENTREGA DAS CHAVES APÓS PRORROGAÇÃO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) - ALUGUÉIS -CABIMENTO - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - DANOS MORAIS - REDUÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente financeiro responsável pelo financiamento celebrado pelo consumidor não exime a Construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais por falha na prestação dos serviços. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de tolerância para o término da construção, em regra, não é abusiva, sobretudo quando se trata de empreendimento imobiliário com diversas unidades autônomas, entretanto, ultrapassados todos os prazos legais, devida a reparação. É devida a reparação por danos emergentes durante o tempo da mora da vendedora (AgRg no AREsp 748.501/RJ).” (Ap 45287/2017, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO,Julgado em 07/06/2017, Publicado no DJE 20/06/2017).

No que tange à suposta Inovação Recursal por parte da autora/apelante, levantada pela construtora/apelada em sede de contrarrazões, não merece guarida, porquanto, a autora nas razões de seu recurso, refutou com clareza os pontos delineados na sentença monocrática acerca da improcedência de seu pedido principal (indenização por danos morais por atraso na entrega de seu imóvel). Assim, essa questão foi debatida na instância de origem, não havendo falar-se em inovação recursal.

'AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL - REJEIÇÃO - EXTENSÃO DA PENHORA DO IMÓVEL AOS SEUS FRUTOS - POSSIBILIDADE. - Se a matéria alegada foi debatida na instância de origem, não há se falar em inovação recursal - Conforme previsão expressa do art. 867, do NCPC "o juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado". (TJ-MG - AI: 10000191669613002 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 10/09/2020, Data de Publicação: 14/09/2020)

Com essas considerações, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença monocrática, no sentido de condenar a empresa/apelante ao pagamento de Indenização por danos morais, no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais), devidamente corrigidos pelo INPC a partir do arbitramento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, por se tratar de contrato. Inverto o ônus da sucumbência para condenar a apelada nos custos do processo e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação pecuniária atualizada (§ 2o art.85, CPC).

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

RECURSO DE APELAÇÃO No 0049167-89.2014.8.11.0041

V O T O VISTA

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL)

Cleia Benedita dos Santos Costa
recorreu da sentença que julgou improcedente o pedido indenizatório por danos morais, ajuizado em face da
RNI Negócios Imobiliários S.A.
(atual denominação
Rodobens Negócios Imobilários
) e do
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda
.

Em 14/02/2012, as partes celebraram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma Futura, atinente à casa no 491, modelo M 408, localizada na 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha, localizado na Rua Projetada, s/no, o Bairro Jardim Imperial, em Cuiabá pelo valor de R$ 99.748,11 (noventa e nove mil setecentos e quarenta e oito reais e onze centavos).

De acordo com a Cláusula 6.a, o prazo de conclusão da obra era até
12 (doze) meses, contados a partir da liberação dos recursos para a construção da respectiva etapa,
admitida a tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, conforme item 6.1.

A Apelante celebrou com a Caixa Econômica Federal o Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária por meio do Programa de Carta de Crédito do FGTS e do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, do saldo devedor – R$ 71.344,64 (setenta e um mil trezentos e quarenta e quatro reais e sessenta e quatro centavos) – em
28/02/2013
.

No que tange à
taxa de evolução da obra
, esta está prevista no Contrato de Financiamento celebrado entre a consumidora/adquirente e a
Caixa Econômica Federal – CEF
, notadamente no Parágrafo Terceiro da Cláusula 7.a,
in verbis
:

CLÁUSULA SÉTIMA – ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO – (...)

Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, fica desde já autorizado:

a)

Encargos relativos a juros à taxa prevista no Quadro “C” incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês
;

O imóvel foi entregue em
22/09/2014
.

Na visão da Apelante, o prazo de 12 (doze) meses para a entrega do imóvel se iniciou com a assinatura do financiamento imobiliário, ocorrido em 28/02/2013, o que significa que o termo final para a entrega teria sido alcançado em 28/02/2014.

Considerando a suposta demora de 07(sete) meses, já que as chaves foram repassadas para a Apelante em 22/09/2014, requereu:
(i)
a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no valor de R$ 4.156,17 (quatro mil cento e cinquenta e seis reais e dezessete centavos),
(ii)
o reembolso do gasto com aluguel no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais),
(iii)
a restituição do valor pago a título de taxa de evolução de obra durante todo o período contratual e, alternativamente, a sua cobrança depois do prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária,
(iv)
indenização por danos materiais consistente na multa contratual de 2% do valor do contrato, e
(v)
indenização por danos morais em montante não inferior a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Na contestação, a construtora
RNI Negócios Imobiliários S.A
suscitou a sua ilegitimidade porque a taxa de evolução da obra é cobrada pela Instituição Financeira. No mérito, rechaçou a ocorrência de atraso na entrega da unidade imobiliária, pois o prazo de 12 (doze) meses para a conclusão da obra é
contado a partir da liberação do recurso para a construção da 4a etapa do empreendimento
, e não a partir do financiamento imobiliário do saldo devedor por parte da adquirente.

Além do mais, as Apeladas sustentaram que o contrato ainda prevê, de forma expressa, o prazo de tolerância de 120 dias.

A despeito disso, as Apeladas não apontaram qual foi o momento exato da liberação do recurso para a construção da 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha.

Por fim, as Apeladas impugnaram o pedido de restituição de taxa de evolução da obra, assim como dos pleitos indenizatórios por danos materiais (aluguel e multa contratual) e danos morais.

Ao impugnar a contestação, a Apelante ratificou a petição inicial na íntegra.

Encerrada a instrução, cujo rito seguiu pelo comum ordinário, a Juíza prolatou a sentença recorrida, na qual concluiu pela improcedência de todos os pedidos iniciais com a condenação da Apelante no ônus da sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa; contudo, suspendeu a exigibilidade do pagamento em virtude do benefício da justiça gratuita.

Feita à necessária retrospectiva dos fatos, sobreveio o apelo da mutuária adquirente do imóvel, no qual pretende ver reconhecido o propalado atraso na entrega do imóvel.

Renitente, a Apelante afirma que o termo inicial é a data da celebração do financiamento do saldo devedor com a
Caixa Econômica Federal – CEF
, firmado em 28/02/2013, não havendo que falar em validade do prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, previsto no item 6.1 do contrato. E, mesmo que admitida tal carência, aduziu que o prazo foi extrapolado.

Com suporte nesses argumentos, a Apelante pugnou pela reforma integral do ato sentencial.

O ilustre Relator concluiu pela abusividade da cláusula em contrato de compra e venda de imóvel que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento firmado entre a construtora/vendedora e o agente financiador. No mais, entendeu que houve atraso, face ao descumprimento do cronograma da obra por parte da construtora/Apelada.

Em vista disso, o ilustre Relator
deu parcial provimento ao apelo
, pois reputou configurada a ofensa à honra da Apelante, motivo pelo qual condenou as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Por outro lado, nada falou sobre o pedido de indenização por danos materiais (reembolso de aluguel).

Diante da aparente complexidade dos fatos, pedi vista dos autos para analisar melhor a questão.

- Do atraso na entrega do imóvel
.

Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (
Tema 996 –
relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, 04 (quatro) teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, sendo o caso do contrato
sub examine
.

As teses, de eficácia vinculante em todo o território nacional, são as seguintes:

(1)
Na aquisição de unidades autônomas em construção,
o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível
, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

(2)
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

(3)
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

(4)
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Seção também entendeu que a aplicação das teses deveria ser limitada a imóveis residenciais, tendo em vista que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela
Lei 11.977/2009.

No mesmo sentido, o colegiado do STJ concluiu não ser relevante fazer distinção entre o imóvel adquirido para moradia e o bem comprado a título de investimento, uma vez que, nos negócios regidos pelo programa governamental, só é permitida a aquisição com a finalidade de residência própria.

Repisando os fatos, em 14/02/2012, a Apelante adquiriu uma unidade residencial com 41,39m2 de área construída, localizada 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha, nesta Capital, sem previsão certa para a entrega, estando condicionada ao prazo de 12 (doze) meses contados da liberação do recurso à Construtora para a começar a 4a etapa do empreendimento.

Inobstante isso, o contrato prevê a prorrogação por 120 dias.

A partir das teses fixadas no STJ, sendo o caso de aquisição de unidade residencial por meio do Programa de Governo “Minha Casa, Minha Vida”,
o atraso é incontroverso
, pois não há termo certo para a entrega da casa, já que o prazo foi vinculado ao negócio jurídico firmado exclusivamente entre as Apeladas (Construtora e Imobiliária) e seu agente financeiro, o que é abusivo e ilegal.

Noutro viés, é assente na jurisprudência que é legal o prazo de tolerância de até 180 dias.

Diante da situação deste caso concreto, reputo razoável tomar como ponto de partida o dia em que a Apelante assinou o Contrato de Financiamento com a CEF – 28/02/2013, tal como pretendido na petição inicial.

Considerando o que está pactuado, as Apeladas se obrigaram a entregar a unidade residencial em até 12 (doze) meses, contados de 28/02/2013, admitida a tolerância de 120 dias. Isso significa que,
a priori
, a casa deveria ter sido entregue em
28/02/2014
, prorrogável até
28/06/2014
.

Como as chaves do imóvel foram repassadas à Apelante em
22/09/2014
, é inquestionável o atraso de
03 (três) meses
, o que, à luz da tese consolidada no STJ, dá direito à reparação dos prejuízos sofridos pela consumidora, consistente no reembolso dos alugueis com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

-
Reembolso do Valor Gasto com Aluguel
.

Conforme adiantado, a matéria já está consolidada na jurisprudência do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos.

"
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

No caso concreto, a Apelante juntou o recibo de aluguel de imóvel residencial situado no bairro Barbado, ao custo mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de
junho, julho e agosto/2014
.

Pelo valor da locação, é possível concluir que se trata de imóvel semelhante ao adquirido na planta, de maneira que o valor do aluguel mensal se mostra justo e de acordo com a orientação jurisprudencial do STJ.

Portanto, perfeitamente cabível o reembolso, na forma simples, do gasto com o aluguel entre
junho/2014 até agosto/2014
, já que, repito, o termo final para a entrega do imóvel foi 28/06/2014. Logo, a sentença merece adequação quanto este capítulo.

O montante apurado em liquidação deverá ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por considerar relevante, deixou de adentrar à questão da comissão de corretagem e da multa contratual de 2% do valor do contrato por ausência de devolução de tais matérias ao duplo grau de jurisdição, lembrando que é vedada a sua análise de ofício.

-
Dano Moral em razão do atraso na entrega do imóvel
.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.

Vale dizer, o atraso na entrega do imóvel na planta não conduz ao dano moral
in re ipsa
, tal como concluiu a Juíza sentenciante. É necessário, pois, a prova do abalo à honra do adquirente.

Eis o que diz a jurisprudência atual do STJ,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral.

2. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt no REsp 1818841/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 02/04/2020).

No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa da consumidora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.

Feitas essas considerações, na espécie, não há provas concretas de que o atraso na entrega da unidade residencial na data estipulada já acrescida do prazo da tolerância tenha causado abalo à imagem da promitente-compradora, a ponto de impor a construtora o édito condenatório por danos à imagem.

Aliás, já me posicionei no mesmo sentido em caso similar a estes, como por exemplo, no RAC 0012516-24. Repito, o STJ já firmou o entendimento que no descumprimento puro e simples de contrato não cabe dano moral. Aliás, mesmo havendo atraso na entrega do bem adquirido na planta, é necessário que o consumidor comprove ter vivenciado situação que ultrapasse a demora, que ocorra outro fator de ofensa a honra subjetiva, o que não ocorre neste caso.

Feitas essas considerações, peço
vênia
ao ilustre Relator para divergir do seu entendimento, a fim de reformar a sentença por outros fundamentos.

De conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo para reconhecer o atraso na entrega da unidade residencial por 03 (três) meses, bem como condeno, solidariamente, a
RNI Negócios Imobiliários S.A.
(atual denominação
Rodobens Negócios Imobilários
) e do
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda
. ao reembolso do valor gasto com aluguel entre junho/2014 até agosto/2014, no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por outro lado, mantenho incólume a improcedência do pedido de indenização por dano moral.

Considerando o resultado do julgamento, redistribuo o ônus da sucumbência em 50% para cada litigante, vedada a compensação.

Deixo de fixar honorários recursais em virtude do seu não cabimento nos casos em que o apelo é provido parcialmente.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO No 0049167-89.2014.8.11.0041

V O T O VISTA

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL)

Cleia Benedita dos Santos Costa
recorreu da sentença que julgou improcedente o pedido indenizatório por danos morais, ajuizado em face da
RNI Negócios Imobiliários S.A.
(atual denominação
Rodobens Negócios Imobilários
) e do
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda
.

Em 14/02/2012, as partes celebraram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma Futura, atinente à casa no 491, modelo M 408, localizada na 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha, localizado na Rua Projetada, s/no, o Bairro Jardim Imperial, em Cuiabá pelo valor de R$ 99.748,11 (noventa e nove mil setecentos e quarenta e oito reais e onze centavos).

De acordo com a Cláusula 6.a, o prazo de conclusão da obra era até
12 (doze) meses, contados a partir da liberação dos recursos para a construção da respectiva etapa,
admitida a tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, conforme item 6.1.

A Apelante celebrou com a Caixa Econômica Federal o Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária por meio do Programa de Carta de Crédito do FGTS e do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, do saldo devedor – R$ 71.344,64 (setenta e um mil trezentos e quarenta e quatro reais e sessenta e quatro centavos) – em
28/02/2013
.

No que tange à
taxa de evolução da obra
, esta está prevista no Contrato de Financiamento celebrado entre a consumidora/adquirente e a
Caixa Econômica Federal – CEF
, notadamente no Parágrafo Terceiro da Cláusula 7.a,
in verbis
:

CLÁUSULA SÉTIMA – ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO – (...)

Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, fica desde já autorizado:

a)

Encargos relativos a juros à taxa prevista no Quadro “C” incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês
;

O imóvel foi entregue em
22/09/2014
.

Na visão da Apelante, o prazo de 12 (doze) meses para a entrega do imóvel se iniciou com a assinatura do financiamento imobiliário, ocorrido em 28/02/2013, o que significa que o termo final para a entrega teria sido alcançado em 28/02/2014.

Considerando a suposta demora de 07(sete) meses, já que as chaves foram repassadas para a Apelante em 22/09/2014, requereu:
(i)
a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no valor de R$ 4.156,17 (quatro mil cento e cinquenta e seis reais e dezessete centavos),
(ii)
o reembolso do gasto com aluguel no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais),
(iii)
a restituição do valor pago a título de taxa de evolução de obra durante todo o período contratual e, alternativamente, a sua cobrança depois do prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária,
(iv)
indenização por danos materiais consistente na multa contratual de 2% do valor do contrato, e
(v)
indenização por danos morais em montante não inferior a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Na contestação, a construtora
RNI Negócios Imobiliários S.A
suscitou a sua ilegitimidade porque a taxa de evolução da obra é cobrada pela Instituição Financeira. No mérito, rechaçou a ocorrência de atraso na entrega da unidade imobiliária, pois o prazo de 12 (doze) meses para a conclusão da obra é
contado a partir da liberação do recurso para a construção da 4a etapa do empreendimento
, e não a partir do financiamento imobiliário do saldo devedor por parte da adquirente.

Além do mais, as Apeladas sustentaram que o contrato ainda prevê, de forma expressa, o prazo de tolerância de 120 dias.

A despeito disso, as Apeladas não apontaram qual foi o momento exato da liberação do recurso para a construção da 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha.

Por fim, as Apeladas impugnaram o pedido de restituição de taxa de evolução da obra, assim como dos pleitos indenizatórios por danos materiais (aluguel e multa contratual) e danos morais.

Ao impugnar a contestação, a Apelante ratificou a petição inicial na íntegra.

Encerrada a instrução, cujo rito seguiu pelo comum ordinário, a Juíza prolatou a sentença recorrida, na qual concluiu pela improcedência de todos os pedidos iniciais com a condenação da Apelante no ônus da sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa; contudo, suspendeu a exigibilidade do pagamento em virtude do benefício da justiça gratuita.

Feita à necessária retrospectiva dos fatos, sobreveio o apelo da mutuária adquirente do imóvel, no qual pretende ver reconhecido o propalado atraso na entrega do imóvel.

Renitente, a Apelante afirma que o termo inicial é a data da celebração do financiamento do saldo devedor com a
Caixa Econômica Federal – CEF
, firmado em 28/02/2013, não havendo que falar em validade do prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, previsto no item 6.1 do contrato. E, mesmo que admitida tal carência, aduziu que o prazo foi extrapolado.

Com suporte nesses argumentos, a Apelante pugnou pela reforma integral do ato sentencial.

O ilustre Relator concluiu pela abusividade da cláusula em contrato de compra e venda de imóvel que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento firmado entre a construtora/vendedora e o agente financiador. No mais, entendeu que houve atraso, face ao descumprimento do cronograma da obra por parte da construtora/Apelada.

Em vista disso, o ilustre Relator
deu parcial provimento ao apelo
, pois reputou configurada a ofensa à honra da Apelante, motivo pelo qual condenou as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Por outro lado, nada falou sobre o pedido de indenização por danos materiais (reembolso de aluguel).

Diante da aparente complexidade dos fatos, pedi vista dos autos para analisar melhor a questão.

- Do atraso na entrega do imóvel
.

Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (
Tema 996 –
relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, 04 (quatro) teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, sendo o caso do contrato
sub examine
.

As teses, de eficácia vinculante em todo o território nacional, são as seguintes:

(1)
Na aquisição de unidades autônomas em construção,
o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível
, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

(2)
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

(3)
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

(4)
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Seção também entendeu que a aplicação das teses deveria ser limitada a imóveis residenciais, tendo em vista que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela
Lei 11.977/2009.

No mesmo sentido, o colegiado do STJ concluiu não ser relevante fazer distinção entre o imóvel adquirido para moradia e o bem comprado a título de investimento, uma vez que, nos negócios regidos pelo programa governamental, só é permitida a aquisição com a finalidade de residência própria.

Repisando os fatos, em 14/02/2012, a Apelante adquiriu uma unidade residencial com 41,39m2 de área construída, localizada 4a Etapa do Empreendimento Rio Cachoeirinha, nesta Capital, sem previsão certa para a entrega, estando condicionada ao prazo de 12 (doze) meses contados da liberação do recurso à Construtora para a começar a 4a etapa do empreendimento.

Inobstante isso, o contrato prevê a prorrogação por 120 dias.

A partir das teses fixadas no STJ, sendo o caso de aquisição de unidade residencial por meio do Programa de Governo “Minha Casa, Minha Vida”,
o atraso é incontroverso
, pois não há termo certo para a entrega da casa, já que o prazo foi vinculado ao negócio jurídico firmado exclusivamente entre as Apeladas (Construtora e Imobiliária) e seu agente financeiro, o que é abusivo e ilegal.

Noutro viés, é assente na jurisprudência que é legal o prazo de tolerância de até 180 dias.

Diante da situação deste caso concreto, reputo razoável tomar como ponto de partida o dia em que a Apelante assinou o Contrato de Financiamento com a CEF – 28/02/2013, tal como pretendido na petição inicial.

Considerando o que está pactuado, as Apeladas se obrigaram a entregar a unidade residencial em até 12 (doze) meses, contados de 28/02/2013, admitida a tolerância de 120 dias. Isso significa que,
a priori
, a casa deveria ter sido entregue em
28/02/2014
, prorrogável até
28/06/2014
.

Como as chaves do imóvel foram repassadas à Apelante em
22/09/2014
, é inquestionável o atraso de
03 (três) meses
, o que, à luz da tese consolidada no STJ, dá direito à reparação dos prejuízos sofridos pela consumidora, consistente no reembolso dos alugueis com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

-
Reembolso do Valor Gasto com Aluguel
.

Conforme adiantado, a matéria já está consolidada na jurisprudência do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos.

"
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

No caso concreto, a Apelante juntou o recibo de aluguel de imóvel residencial situado no bairro Barbado, ao custo mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de
junho, julho e agosto/2014
.

Pelo valor da locação, é possível concluir que se trata de imóvel semelhante ao adquirido na planta, de maneira que o valor do aluguel mensal se mostra justo e de acordo com a orientação jurisprudencial do STJ.

Portanto, perfeitamente cabível o reembolso, na forma simples, do gasto com o aluguel entre
junho/2014 até agosto/2014
, já que, repito, o termo final para a entrega do imóvel foi 28/06/2014. Logo, a sentença merece adequação quanto este capítulo.

O montante apurado em liquidação deverá ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por considerar relevante, deixou de adentrar à questão da comissão de corretagem e da multa contratual de 2% do valor do contrato por ausência de devolução de tais matérias ao duplo grau de jurisdição, lembrando que é vedada a sua análise de ofício.

-
Dano Moral em razão do atraso na entrega do imóvel
.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.

Vale dizer, o atraso na entrega do imóvel na planta não conduz ao dano moral
in re ipsa
, tal como concluiu a Juíza sentenciante. É necessário, pois, a prova do abalo à honra do adquirente.

Eis o que diz a jurisprudência atual do STJ,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral.

2. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt no REsp 1818841/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 02/04/2020).

No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa da consumidora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.

Feitas essas considerações, na espécie, não há provas concretas de que o atraso na entrega da unidade residencial na data estipulada já acrescida do prazo da tolerância tenha causado abalo à imagem da promitente-compradora, a ponto de impor a construtora o édito condenatório por danos à imagem.

Aliás, já me posicionei no mesmo sentido em caso similar a estes, como por exemplo, no RAC 0012516-24. Repito, o STJ já firmou o entendimento que no descumprimento puro e simples de contrato não cabe dano moral. Aliás, mesmo havendo atraso na entrega do bem adquirido na planta, é necessário que o consumidor comprove ter vivenciado situação que ultrapasse a demora, que ocorra outro fator de ofensa a honra subjetiva, o que não ocorre neste caso.

Feitas essas considerações, peço
vênia
ao ilustre Relator para divergir do seu entendimento, a fim de reformar a sentença por outros fundamentos.

De conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo para reconhecer o atraso na entrega da unidade residencial por 03 (três) meses, bem como condeno, solidariamente, a
RNI Negócios Imobiliários S.A.
(atual denominação
Rodobens Negócios Imobilários
) e do
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda
. ao reembolso do valor gasto com aluguel entre junho/2014 até agosto/2014, no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por outro lado, mantenho incólume a improcedência do pedido de indenização por dano moral.

Considerando o resultado do julgamento, redistribuo o ônus da sucumbência em 50% para cada litigante, vedada a compensação.

Deixo de fixar honorários recursais em virtude do seu não cabimento nos casos em que o apelo é provido parcialmente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021