Tribunal: TJMT
Processo: 1001335-12.2018.8.11.0006
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-10

Ementa:
Recurso Inominado: 1001335-12.2018.8.11.0006
Origem: JUIZADO ESPECIAL DE CÁCERES
Recorrente(s): ALINY BARBOSA GOMES
Recorrido(s): CICERO FRANCISCO DO NASCIMENTO
Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO
Data do Julgamento: 07/12/2021
EMENTA
RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – POSTERIOR COBRANÇA PELO PROPRIETÁRIO REGISTRAL – REALIZAÇÃO DE NOVO PAGAMENTO PELA PROMOVENTE – PLEITO DE DANO MATERIAL E MORAL CONTRA O ALIENANTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – VENDA PELO LEGÍTIMO POSSUIDOR E EVENTUAL MÁ-FÉ DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL NÃO INVESTIGADA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – TESE DE VENDA POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO REGISTRAL – AUSÊNCIA DE INVESTIGAÇÃO DESSA CIRCUNSTÂNCIA – CULPA DA PARTE PROMOVENTE – POSSE LEGÍTIMA COMPROVADA – JUNTADA DE DOCUMENTO JUNTO À PREFEITURA E CONTRATO – ALIENANTE DE BOA-FÉ – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O compromisso de compra e venda ajustado entre as partes pode conferir direitos reais ao promitente comprador, na esteira do entendimento há muito consolidado no âmbito dos Tribunais Superiores (vide Súmula no 84, STJ). Tanto é assim que, conforme assentado na jurisprudência, “a despeito de a aquisição da propriedade imóvel se dar com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC), a jurisprudência admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não levado a registro”. Portanto, a despeito da necessidade de registro para aquisição da propriedade, é possível a transferência da posse por meio de compromisso de compre e venda de imóvel.
A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. Precedentes da jurisprudência.
Com efeito, sendo comprovado por meio de prova documental junto à prefeitura, por meio de contrato de compra e venda com firma reconhecida e por prova testemunhal a celebração do compromisso de compra e venda, ainda que não levado a registro, não há se falar em má-fé da parte promovida, de modo que cabia à parte promovente, antes de acolher as alegações do proprietário registral, opor contra ele o compromisso de compra e venda celebrado com o promovido, não podendo invocar a própria torpeza, ainda mais quando sequer consultou a cadeia negocial.
Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1001335-12.2018.8.11.0006
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[ALINY BARBOSA GOMES - CPF: 018.482.691-88 (RECORRENTE), NESTOR DA SILVA LARA JUNIOR - CPF: 733.568.591-53 (ADVOGADO), CICERO FRANCISCO DO NASCIMENTO - CPF: 481.412.751-00 (RECORRIDO), HAMILTON LOBO MENDES FILHO - CPF: 039.695.194-54 (ADVOGADO), ALINE RODRIGUES DE LOURDES - CPF: 048.746.231-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado: 1001335-12.2018.8.11.0006

Origem: JUIZADO ESPECIAL DE CÁCERES

Recorrente(s): ALINY BARBOSA GOMES

Recorrido(s): CICERO FRANCISCO DO NASCIMENTO

Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO

Data do Julgamento: 07/12/2021

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – POSTERIOR COBRANÇA PELO PROPRIETÁRIO REGISTRAL – REALIZAÇÃO DE NOVO PAGAMENTO PELA PROMOVENTE – PLEITO DE DANO MATERIAL E MORAL CONTRA O ALIENANTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – VENDA PELO LEGÍTIMO POSSUIDOR E EVENTUAL MÁ-FÉ DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL NÃO INVESTIGADA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – TESE DE VENDA POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO REGISTRAL – AUSÊNCIA DE INVESTIGAÇÃO DESSA CIRCUNSTÂNCIA – CULPA DA PARTE PROMOVENTE – POSSE LEGÍTIMA COMPROVADA – JUNTADA DE DOCUMENTO JUNTO À PREFEITURA E CONTRATO – ALIENANTE DE BOA-FÉ – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O compromisso de compra e venda ajustado entre as partes pode conferir direitos reais ao promitente comprador, na esteira do entendimento há muito consolidado no âmbito dos Tribunais Superiores (vide Súmula no 84, STJ). Tanto é assim que, conforme assentado na jurisprudência, “a despeito de a aquisição da propriedade imóvel se dar com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC), a jurisprudência admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não levado a registro”. Portanto, a despeito da necessidade de registro para aquisição da propriedade, é possível a transferência da posse por meio de compromisso de compre e venda de imóvel.

A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. Precedentes da jurisprudência.

Com efeito, sendo comprovado por meio de prova documental junto à prefeitura, por meio de contrato de compra e venda com firma reconhecida e por prova testemunhal a celebração do compromisso de compra e venda, ainda que não levado a registro, não há se falar em má-fé da parte promovida, de modo que cabia à parte promovente, antes de acolher as alegações do proprietário registral, opor contra ele o compromisso de compra e venda celebrado com o promovido, não podendo invocar a própria torpeza, ainda mais quando sequer consultou a cadeia negocial.

Sentença mantida.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovente, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou improcedente a pretensão inicial com o argumento de que a parte promovida não praticou qualquer ato ilícito, pois “trouxe aos autos contratos comprovando a cadeia possessória da parte requerida que legitimamente vendeu o imóvel à parte autora, bem como se verifica pela testemunha, que é esposa do Sr. Ronaldo, que confirmou que seu marido (Ronaldo) à época era o legítimo possuidor do imóvel e teria vendido ao requerido”, bem como que a parte promovente “deveria ter diligenciado no sentido de se informar sobre os direitos do Sr. José Elísio Rabelo Rodrigues que não tendo a posse do imóvel, mesmo tendo a matrícula, pode ter incorrido em má fé”, conforme dispositivo que cito:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão contida na inicial, extinguindo-se o processo com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas processuais e honorários advocatícios (art. 54 e art. 55 da lei no 9.099/95).

A parte promovente, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença com o argumento de que “é cediço em direito que a propriedade imobiliária se transmite por três formas: Originária (usucapião) e duas derivadas (registro do título translativo no Registro de Imóveis e acessão)”, de modo que não se enquadra “em nenhuma delas a simples celebração do contrato particular de compra e venda”.

Alegou que “ressai dos autos acerca da existência de uma escritura pública lavrada perante o Cartório de 1o Ofício de Cáceres/MT, LIVRO No 0412, Fls. No 163, em nome de comprador José Elísio Rebelo Rodrigues e vendedores CLAUDINO RUBBO e EDITE GUTERRES BUBO. Acontecimento cabal, que por si só é capaz de desmitificar toda e qualquer alegação de que o recorrido teria sido o possuir do imóvel há época que fora vendido para recorrente”, bem como que “Além de o recorrido nunca ter-se figurado como legítimo proprietário, vislumbra-se pela escritura pública carreada no
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que os antigos proprietários do imóvel foram os Srs. CLAUDINO RUBBO e EDITE GUTERRES BUBO venderam o imóvel ao Sr. José Elísio ainda no ano de 1988”.

Argumentou que “sabendo que a escritura de compra e venda descreve como os primeiros proprietários Srs. CLAUDINO RUBBO e EDITE GUTERRES BUBO, aos quais venderam o imóvel ao Sr. José Elídio; Então como estaria demonstrada verdadeira cadeira possessória como dito pelo juízo de primeiro grau, já que os vários contratos de compra e venda anexados pelo recorrido não dispõe um mínimo de relação com o segundo comprador constante em escritura pública, Sr. José Elídio?”.

Alegou que “não é preciso muito esforço para constatar a má-fé por parte do recorrido, já que embora afirme ter sido o verdadeiro proprietário, há época dos fatos utilizou-se de um contrato de compra e venda genérico
ID 12355611
onde sequer dispôs cláusulas que indicassem número de matrícula ou registro do imóvel, limitando-se somente a informar sua localização”.

Sustentou que é fato que “o
r
ecorrido vendeu um imóvel que não o pertencia.
Porém, a recorrente só descobriu que havia sido ludibriada após tomar conhecimento da matrícula e escritura em nome do Sr. José Elídio, tanto que diligentemente solenizou em cartório a averbação de NOVO registro e escritura do imóvel, esses, por sua vez, munidos de autenticidade e validade jurídica”.

Requereu o provimento do recurso para julgar procedente a pretensão inicial e condenar a parte promovida a ressarcir o valor pago pelo imóvel, pois não era proprietário, os valores gastos com registro e regularização da propriedade e indenização moral.

A parte promovida apresentou contrarrazões com pedido de desprovimento do recurso, pois tal como fundamentado na sentença, comprovou por meio de contrato com firma reconhecida a aquisição do imóvel, comprovou por meio de documento emitido pela Prefeitura Municipal a relação de transferências do imóvel e Boletim de Cadastro Imobiliário junto à Prefeitura o qual comprova a sua posse, havendo comprovação da aquisição do imóvel e sua posse.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

O caso posto a julgamento se refere ao pleito de indenização por dano material e moral decorrentes de suposta venda irregular de bem imóvel. Alega a parte promovente que, no dia 09.12.2014, adquiriu da parte promovida um terreno urbano localizado na Rua das BEGONIAS, no 16, no bairro Vista Alegre, em Cáceres/MT, pelo valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais). Todavia, após construir sua casa, o real proprietário do imóvel descrito na escritura do Livro no 0412, Fls 163, perante o cartório do 1o Ofício de Cáceres/MT compareceu ao local para fazer exigências e exigiu novo pagamento, concedendo-lhe um desconto, oportunidade em que efetuou o pagamento de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais).

Por tais fatos, pretende a restituição de R$ 7.500,00 a título de valores pagos, R$ 3.500,00 relativos os valores gastos para novo registro e regularização da propriedade e indenização moral.

O magistrado de origem julgou improcedente a pretensão inicial, pois a parte promovida não praticou qualquer ato ilícito, pois “trouxe aos autos contratos comprovando a cadeia possessória da parte requerida que legitimamente vendeu o imóvel à parte autora, bem como se verifica pela testemunha, que é esposa do Sr. Ronaldo, que confirmou que seu marido (Ronaldo) à época era o legítimo possuidor do imóvel e teria vendido ao requerido”, bem como que a parte promovente “deveria ter diligenciado no sentido de se informar sobre os direitos do Sr. José Elísio Rabelo Rodrigues que não tendo a posse do imóvel, mesmo tendo a matrícula, pode ter incorrido em má fé”.

Insurge-se a parte promovente, nos termos relatados acima, pois alega que a propriedade ocorre com o registro e, portanto, a parte promovida não era proprietária do imóvel que vendeu.

A despeito do recurso interposto, compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser desprovido e a sentença mantida por seus próprios fundamentos, pois ao contrário do alegado na inicial e em recurso, há nos autos, tal como fundamentado em sentença, provas suficientes da aquisição do imóvel pela parte promovida.

Ao contrário das alegações iniciais não há verossimilhança no alegado, pois a parte promovida comprovou por meio de contrato com firma reconhecida a aquisição do imóvel, comprovou por meio de documento emitido pela Prefeitura Municipal a relação de transferências do imóvel, no qual consta o seu nome. Ainda, comprovou, por meio de Boletim de Cadastro Imobiliário junto à Prefeitura, que seu nome estava devidamente cadastrado, o que comprova a sua posse, havendo comprovação, pois, tanto da aquisição do imóvel e quanto de sua posse.

Aliás, não pode a parte promovente invocar a própria torpeza, pois adquiriu um imóvel sem fazer a devida consulta do registro do imóvel junto ao Cartório, de modo que, tendo pago pelo imóvel, deveria opor-se àquele que compareceu exigindo direitos, procurando-se a via adequada para tanto.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PROTEÇÃO DA POSSE. POSSIBILIDADE. REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA
. SÚMULA 84 DO STJ. DESCARACTERIZADA A FRAUDE À EXECUÇÃO. Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor (art. 1.046, § 1o, do CPC).
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados na alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro
(Súmula 84 do STJ). Inexistência de fraude à execução, uma vez que os compradores do imóvel não adquiriram diretamente da empresa executada, mas após sucessivas alienações, sem que houvesse registro da penhora ou arresto. Súmula 375 do STJ. Apelação provida. (Apelação Cível, No 70027586742, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio Heinz, Julgado em: 08-04-2009)

EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEIS PENHORADOS EM EXECUÇÃO POSTERIOR A
SUCESSIVOS CONTRATOS PARTICULARES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADOS A REGISTRO. TERCEIRO POSSUIDOR E ADQUIRENTE DE BOA-FÉ
. I.-
Na forma as Súmula 84 do STJ, desimporta a falta de registro de compromisso de compra e venda para o manejo dos embargos de terceiro por aquele que tem posse justa em razão daquela avença
. II.- Hipótese em que os bens penhorados, muito antes da constituição dos títulos postos na execução, integraram o preço de novo imóvel adquirido pelos executados à empresa construtora que, ao depois, mas também antes daquela constituição, os prometeu vender para os terceiros embargantes, restando aquela primeira promessa quitada e irretratável. III.- Dada a prova produzida e no confronto entre dois direitos pessoais, prestigia-se o do terceiro possuidor e adquirente de boa-fé, ainda que seu título não se revista de rigor formal. IV.- Negaram provimento ao recurso. (Apelação Cível, No 70002194645, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fernando Braf Henning Júnior, Julgado em: 12-06-2001)

Conforme assentado na jurisprudência, “a despeito de a aquisição da propriedade imóvel se dar com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC), a jurisprudência admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não levado a registro”. Portanto, a despeito da necessidade de registro para aquisição da propriedade, é possível a transferência da posse por meio de compromisso de compra e venda de imóvel.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. IMÓVEL ARREMATADO JUDICIALMENTE. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE DO IMÓVEL CONSOLIDADA EM FAVOR DO ARREMATANTE. É inequívoca a legitimidade ativa dos autores para postular a nulidade da arrematação de imóvel do qual são promissários-compradores, embora tal legitimidade não lhes garanta automaticamente o sucesso da demanda.
É certo que o compromisso de compra e venda ajustado entre as partes pode conferir direitos reais ao promitente comprador, na esteira do entendimento há muito consolidado no âmbito dos Tribunais Superiores (vide Súmula no 84, STJ)
. Contudo, ante as particularidades do caso, não há como dar guarida a pretensão dos apelantes, pois as promessas de compra e venda não registradas no álbum imobiliário não são oponíveis perante terceiros, da mesma sorte que a própria escritura pública definitiva de compra e venda, se não for registrada, igualmente não é oponível a terceiro que logra registrar outro título sobre o imóvel. Não opondo embargos de terceiro ao tempo da constrição judicial - o que seria legítimo conforme remansosa jurisprudência - consolidou-se a propriedade do imóvel em favor do arrematante. No atual contexto, o réu arrematante possui melhor título e propriedade plena sobre o imóvel, que se transferiu regularmente para sua esfera de direitos. Não há falar em nulidade da constrição judicial e conseqüente arrematação do bem, pois recaiu sobre bem que formalmente pertencia ao executado. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE.(Apelação Cível, No 70039213848, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em: 06-12-2011)

A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova conforme precedentes da jurisprudência e, no caso, a boa-fé deixou de ser presumida, pois há prova documental farta a comprovar a aquisição e posse do bem.

Com efeito, sendo comprovado por meio de prova documental junto à prefeitura, por meio de contrato de compra e venda com firma reconhecida e por prova testemunhal a celebração do compromisso de compra e venda, ainda que não levado a registro, não há se falar em má-fé da parte promovida, de modo que cabia à parte promovente, antes de acolher as alegações do proprietário registral, opor contra ele o compromisso de compra e venda celebrado com o promovido, não podendo invocar a própria torpeza, ainda mais quando sequer consultou a cadeia negocial, de modo que a improcedência se impõe.

Assim, após análise das razões recursais declinadas pela parte Recorrente em confronto com as provas produzidas e com a sentença prolatada, entendo que esta deve ser mantida por seus próprios fundamentos, o que faço na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95:

“
O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva.
Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão”
.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença em todos os seus termos, com fulcro no artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno a parte Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, suspensa a sua execução em face ao disposto no artigo 98, § 3o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2021