Tribunal: TJMT
Processo: 1006476-70.2019.8.11.0040
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006476-70.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 17.099.354/0001-38 (APELANTE), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), ROSANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.709.081-04 (ADVOGADO), LARI FERNANDO BITTENCOURT - CPF: 523.633.179-04 (APELADO), DARLYANE LARISSA DOS SANTOS - CPF: 016.323.871-58 (ADVOGADO), HEBER PEREIRA BASTOS - CPF: 865.807.101-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto pela ré
SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos” proposta por
LARI FERNANDO BITTENCOURT
, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução do montante pago em sua vigência, com a retenção, por parte da ré, de 10% das aludidas prestações, além de eventuais tributos incidentes no período em que o autor exerceu a posse do imóvel.

A apelante defende que a restituição das prestações pagas pelo autor deve ser realizada de acordo com os termos contratuais, sem qualquer alegação de nulidade. Subsidiariamente, propõe a aplicação do patamar de 25% para fins de retenção.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Na inicial,
Lari Fernando Bittencourt
alegou que, após adquirir da ré
Sorriso Empreendimento Imobiliário Ltda
um imóvel contido no “Loteamento Reserva Jardim”, situado em Sorriso/MT, decidiu, por motivos pessoais, solicitar a extinção do contrato, com a devolução das prestações pagas até a ocasião.

Entretanto, por entender que o percentual de retenção das prestações pagas imposto pela ré em sede administrativa era abusivo, o autor recorreu à tutela jurisdicional com o escopo de obter sua liberação das obrigações contratuais.

A sentença julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade de cláusula contratual que determinava a retenção do montante equivalente a 10% do valor do contrato e autorizando a retenção de 10% das prestações pagas pelo autor.

Nesta quadra processual, a ré defende a aplicabilidade da cláusula contratual repelida pela sentenciante. A título subsidiário, propõe que a retenção das prestações atinja o patamar de 25% do montante pago pelo autor.

Pois bem. Nos termos do enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do autor/comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à ré/vendedora:

“Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Disso se infere que a aplicação da cláusula contratual defendida pela apelante é inconcebível, considerando que o percentual nela previsto incidiria sobre o valor integral do contrato, extrapolando o limite reconhecido pelo Tribunal Superior.

Todavia, diante das peculiaridades do caso concreto, entendo como razoável a majoração do percentual de retenção para o patamar de 15% do valor pago pela parte autora, em consonância com a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
- RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO -
REDUÇÃO PARA 15%
- COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE). Se foi expressamente convencionada a obrigação do comprador em arcar com a comissão de corretagem e tendo ele pago diretamente à empresa de assessoria imobiliária, com Recibo emitido e assinado por ambos, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou, caso em que é indevida a pretendida devolução. A alteração substancial de parte do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais, os quais, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.”

(TJMT. N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré para majorar o percentual de retenção ao patamar de 15% (quinze por cento) do valor adimplido pelo autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021