Tribunal: TJMT
Processo: 0002310-07.2012.8.11.0024
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-04-02

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RESTITUIÇÃO DE BENS, INDENIZAÇÃO E REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DE QUASE A INTEGRALIDADE DO PREÇO – INAPLICABILIDADE – PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO MANTIDO – DEVOLUÇÃO DO VALOR RECEBIDO – CONSEQUENCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO – RECURSO DESPROVIDO.
1- Inexistente a prova de que a promitente compradora pagou parcela considerável da obrigação, não há falar em adimplemento substancial a fim de afastar o pedido de rescisão contratual. Na hipótese, a prova dos autos evidencia que desde 2012 a Recorrente deixou de quitar o preço pela aquisição do imóvel e que pagou apenas 42,21% do valor ajustado com o promitente vendedor.
2- Diante da inadimplência da promitente compradora, deve ser mantida a sentença que acolheu o pedido de rescisão do contrato; todavia, com a determinação de devolução de toda a quantia recebida pelo promitente vendedor, pois é consequência lógica do retorno ao status anterior.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002310-07.2012.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SINFRONIO LEMOS - CPF: 136.132.941-68 (APELADO), MOSAR FRATARI TAVARES - CPF: 303.206.316-72 (ADVOGADO), LUCIA MARIA COUTINHO MISORELLI - CPF: 419.725.381-87 (APELANTE), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), ROGERIO CAPOROSSI E SILVA - CPF: 668.038.451-68 (ADVOGADO), PENIEL FERREIRA DE ALMEIDA - CPF: 048.236.721-00 (APELANTE), ANA MARIA DE ARAUJO - CPF: 073.453.418-36 (ADVOGADO), JACQUELINE AMORIM DE ALMEIDA - CPF: 698.424.341-68 (ADVOGADO), PENIEL FERREIRA DE ALMEIDA - CPF: 048.236.721-00 (APELADO), JACQUELINE AMORIM DE ALMEIDA - CPF: 698.424.341-68 (ADVOGADO), ANA MARIA DE ARAUJO - CPF: 073.453.418-36 (ADVOGADO), ELTHON JHONY YOSHIDA - CPF: 989.221.901-59 (TERCEIRO INTERESSADO), TATIANE KELLE DA SILVA YOSHIDA - CPF: 036.553.101-45 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RESTITUIÇÃO DE BENS, INDENIZAÇÃO E REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DE QUASE A INTEGRALIDADE DO PREÇO – INAPLICABILIDADE – PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO MANTIDO – DEVOLUÇÃO DO VALOR RECEBIDO – CONSEQUENCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO – RECURSO DESPROVIDO.

1- Inexistente a prova de que a promitente compradora pagou parcela considerável da obrigação, não há falar em adimplemento substancial a fim de afastar o pedido de rescisão contratual. Na hipótese, a prova dos autos evidencia que desde 2012 a Recorrente deixou de quitar o preço pela aquisição do imóvel e que pagou apenas 42,21% do valor ajustado com o promitente vendedor.

2- Diante da inadimplência da promitente compradora, deve ser mantida a sentença que acolheu o pedido de rescisão do contrato; todavia, com a determinação de devolução de toda a quantia recebida pelo promitente vendedor, pois é consequência lógica do retorno ao status anterior.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Lúcia Maria Coutinho Misorelli
em razão da sentença proferida pelo Juiz da 1.a Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães-MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, Restituição de Bens, Indenização e Reparação de Perdas e Danos, ajuizada por
Sinfrônio Lemos
.

Os pedidos foram parcialmente acolhidos, tão-somente para decretar a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e o Autor.

A Apelante foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento), sem especificação sobre qual valor o percentual deverá incidir.

Durante o trâmite processual a Recorrente denunciou à lide o Sr.
Peniel Ferreira de Almeida
, que suscitou preliminar de ilegitimidade passiva. A prefacial foi acolhida e, de conseguinte, a lide secundária foi extinta sem resolução do mérito e a Apelante condenada a pagar honorários advocatícios em favor do Denunciado/Apelado no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões recursais, a Apelante pugna pela concessão dos benefícios da justiça gratuita.

No mérito, aduz que ao caso deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, a fim de que seja afastada a rescisão contratual.

Argumenta que a sentença
“atropela e denigre princípios fundamentais do Direito, tais como a boa fé contratual, a função social do contrato e a proibição do enriquecimento sem causa.”

Ao final, requer o provimento do Apelo, para que seja reconhecido o adimplemento contratual e, de conseguinte, determinada sua reintegração na posse do imóvel.

Contrarrazões de Peniel Ferreira de Almeida no Id. 10092954.

Embora intimado, Sinfrônio Lemos deixou transcorrer o prazo sem apresentar defesa (Id. 10092955).

O pedido de justiça gratuita foi indeferido (Id. 15405493) e a Apelante efetuou o pagamento do preparo (Id. 16666454).

Tendo em vista que os autos foram remetidos para esta Corte Estadual sem a devida análise do segundo Embargos de Declaração oposto pela Apelante, o processo foi devolvido para a devida apreciação e demais providências (Id. 17030461).

Conforme se observa do Id. 72593026, os Embargos de Declaração foram rejeitados, as partes intimadas e os autos retornaram para julgamento do Apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em
02/10/2012
o Apelado Sinfrônio Lemos ajuizou a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, Restituição de Bens, Indenização e Reparação de Perdas e Danos em face da Apelante. Na petição inicial, alegou que em 05/11/2009 se comprometeu em vender para a Apelante um lote de terreno urbano com 896 m2 (oitocentos e noventa e seis metros quadrados), localizado em Chapada dos Guimarães-MT, na Rua Frei Canuto, objeto da matrícula n.o 13174, do Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca, onde estava edificada uma pequena casa residencial e um ponto de comércio.

Afirmou que pela venda deveria receber o valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais), em 76 (setenta e seis) parcelas mensais, cada uma no valor equivalente a 1 e 1⁄2 (um e meio) salários mínimos, a ser paga todo dia 15 (quinze), reajustadas de acordo com o salário mínimo vigente na época do pagamento da respectiva prestação. Assim, a primeira parcela venceu em 15/11/2009 e a última venceria em 15/04/2016.

Argumentou que a Apelante cumpriu sua parte na avença até 15/02/2012, ou seja, pagou apenas 27 (vinte e sete) das 76 (setenta e seis) parcelas a que se obrigou, pois a partir daquela data deixou de pagar as prestações avençadas.

Ressaltou que a Recorrente estava na posse do imóvel desde a formalização do contrato; que tentou de todas as formas receber o que é devido e não logrou êxito, motivo pelo qual, em 12/09/2012, notificou a Recorrente, que foi constituída em mora e manteve-se inerte, explorando econômica e financeiramente o imóvel.

Ao final, o Autor/Recorrido formulou pedido liminar de reintegração de posse.

No mérito, pugnou pelo reconhecimento da mora da Apelante; a declaração da rescisão contratual, com a respectiva entrega, devolução e reintegração de posse, bem como requestou que a Apelante fosse condenada ao pagamento de aluguel mensal no importe de R$ 1.060,00 (um mil e sessenta reais), desde a data do contrato até sua efetiva reintegração na posse, e a pagar indenização por danos materiais e morais, além de impostos e taxas, faturas de água e energia, até a efetiva entrega do bem.

O pedido liminar foi indeferido.

Na Contestação, a Apelante alegou que o Autor/Apelado firmou contrato de compra e venda com o Recorrido
Peniel Ferreira de Almeida
que, posteriormente e com anuência do Sr. Sinfrônio Lemos, vendeu o imóvel para a Apelante.

Argumentou que o Sr. Peniel já havia efetuado o pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) para o Sr. Sinfrônio. Assim, por meio do contrato particular de promessa de compra e venda, pagou ao Sr. Peniel o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em duas parcelas, cada qual no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e, de conseguinte, firmou o contrato objeto da lide com o Sr. Sinfrônio
, no qual se comprometeu a pagar o valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais).

Aduziu que pela somatória dos valores constantes nos contratos, o imóvel foi vendido pelo preço de R$ 83.000,00 (oitenta e três mil reais) e que, desse montante, pagou R$ 52.376,00 (cinquenta e dois mil, trezentos e setenta e seis reais), considerando os R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pago ao Sr. Peniel, acrescido de 28 (vinte e oito) parcelas que totalizam R$ 22.376,00 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e seis reais).

Assumiu que estava em mora e argumentou que atrasou o pagamento porque foi acometida de doença grave (câncer); todavia, afirmou que no contrato não há cláusula resolutiva no sentido de que a mora dá causa à resolução do contrato.

Também alegou que ao caso aplica-se a teoria do adimplemento substancial, sob a tese de que até fevereiro de 2012 já havia pago o valor de R$ 52.376,00 (cinquenta e dois mil, trezentos e setenta e seis reais), do total de R$ 83.000,00 (oitenta e três mil reais).

Na peça de defesa, a Apelante também se insurgiu quanto ao pretenso dano material, e requereu a concessão do prazo de 10 (dez) dias para purgar a mora e juntar o comprovante do pagamento das parcelas atrasadas.

No que tange ao pedido de reintegração de posse formulado pelo Autor/Apelado, sustentou que
“é um procedimento especial e não pode ser cumulado com qualquer outro procedimento”
, de forma que deveria ser extinto sem resolução do mérito, ante a carência de ação por falta de interesse de agir, em virtude da inadequação da via eleita.

Ainda alegou que exerce posse do imóvel desde 2009 e que,
“em um confronto de posses, observa-se que a posse da Requerida é anterior e superior ao do autor. Portanto, a posse deve ser mantida com a Requerida.”

Com esses fundamentos, requereu a improcedência dos pedidos; o direito de purgação da mora das parcelas vencidas; a declaração de carência de ação quanto ao pedido de reintegração de posse, por falta de interesse de agir, e sua extinção sem resolução do mérito.

Conforme exposto, a Apelante também denunciou Peniel Ferreira de Almeida à lide.

Na petição inicial, alegou que firmou contrato com o Denunciado, que na época exercia posse direta do imóvel, pois havia adquirido o bem do Sr. Sinfrônio Lemos.

Argumentou que o Recorrido Peniel estava inadimplente e não tinha condições de saldar as parcelas, motivo pelo qual ofereceu o imóvel à Denunciante/Apelante, que o comprou com anuência do proprietário, pagando ao Apelado Peniel o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Assim, promoveu a denunciação para garantir eventual direito indenizatório e de regresso, porque ele (Denunciado/Apelado) recebeu parte do pagamento do imóvel em litígio.

Ao apresentar Contestação, o Denunciado/Apelado alegou que em 2006 firmou contrato de compra e venda com o Sr. Sinfrônio, no valor de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) e, em 2009, procurou o vendedor no intuito de desfazer o negócio.

Relatou que o Sr. Sinfrônio propôs ao Denunciado que localizasse outra pessoa interessada no imóvel e em assumir as parcelas vincendas. Assim, em 10/11/2009, “fez negócio com a Denunciante”, mediante anuência do proprietário do imóvel.

Aduziu que ambos firmaram contrato de compra e venda com a Apelante, sendo que o Denunciado/Apelado firmou um contrato no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondente ao valor que já havia pago ao Sr. Sinfrônio, e que a Recorrente firmou com o Autor da demanda principal outro contrato de compra e venda em que se obrigou a pagar R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais).

Concluiu que cumpriu sua obrigação tanto com o Sr. Sinfrônio quanto com a Recorrente e, de conseguinte, suscitou sua ilegitimidade passiva, sob a tese de que não pode ser responsabilizado pela inadimplência da Apelante com o Autor da demanda.

Após a realização de audiência de instrução e julgamento, com a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes, em
21/11/2017
, a Ação foi sentenciada com a procedência parcial dos pedidos e a declaração da rescisão do contrato firmado entre Sinfrônio Lemos e a Apelante.

Pois bem. Deve ser feita uma ressalva antes de analisar as insurgências da Recorrente.

Durante o trâmite desta Ação, o Autor/Apelado vendeu o imóvel para
Elton Jhony Yoshida
e
Tatiane Kelle da Silva Yoshida
, que tomaram posse do imóvel, dando azo ao ajuizamento da Ação de Reintegração de Posse n.o 2890-37.2012.811.0024, pela Apelante em face dos adquirentes.

Em consulta ao sistema PRIMUS, constatei que naquela ocasião a Apelante alegou que
Elton Jhony Yoshida
e
Tatiane Kelle da Silva Yoshida
esbulharam o terreno e ingressaram no prédio após romper as trancas e desinstalar um alarme que havia no local.

Relatou os mesmos fatos aqui aduzidos, quais sejam: que em razão da doença que a acometeu ficou inadimplente com o pagamento do contrato de promessa de compra e venda desde o mês de março de 2012, contrato este firmado com Sinfrônio Lemos, e, a partir de então, o Sr. Sinfrônio vendeu a propriedade para aqueles Requeridos, que ingressaram sorrateiramente no imóvel.

Aquele feito foi sentenciado em
24/11/2017
. O pedido possessório foi julgado improcedente e
a sentença transitou em julgado em 24/09/2018, sem a interposição de recurso.

A Apelante também ingressou com a Ação de Reintegração de Posse de Bens Móveis n.o 1089-52.2013.8.11.0024, em face dos adquirentes do imóvel. O pedido liminar foi deferido e, desde julho de 2013, a Sr.a Lúcia Maria foi reintegrada na posse dos bens móveis que guarneciam o local.

Em 14/11/2017, o feito foi sentenciado com a procedência parcial dos pedidos e a ratificação da liminar. A sentença transitou em julgado em 05/09/2018, também sem que fosse interposto recurso.

Por fim, a Apelante ajuizou a “Ação Anulatória de Escritura Pública de Compra e Venda c/c Pedido Liminar de Antecipação de Tutela Parcial para Inscrição de Anotação da Existência desta Ação na Matricula do Imóvel para Conhecimento de Terceiros c/c Indenização por Danos Materiais e Lucros Cessantes”, em face de Sinfrônio Lemos, Tatiane Kelle da Silva Yoshida e Elthon Jhony Yoshida.

Na petição inicial daquela demanda, também alegou que firmou contrato particular de compra e venda com o Sr. Sinfrônio, objetivando adquirir um terreno urbano situado na Rua Frei Canuto, no 366, centro de Chapada dos Guimarães – MT, com matricula n. 13174, pelo valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais), a ser pago em parcelas mensais de um salário mínimo e meio.

Aduziu que pagou a importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a Peniel Ferreira de Almeida, pessoa que detinha a posse do imóvel, o que totaliza a importância de R$ 43.335,00 (quarenta e três mil e trezentos e trinta e cinco reais) pagos em prol da aquisição da posse e propriedade do imóvel.

Sustentou que, em razão de problemas de saúde, deixou de saldar algumas das parcelas, motivo pelo qual o Sr. Sinfrônio, por conta própria, rescindiu o contrato e celebrou Escritura Pública de Compra e Venda do mesmo imóvel com Tatiane Kelle da Silva Yoshida e Elthon Jhony Yoshida, que cometeram esbulho possessório ao tomar posse do imóvel de forma ilegal, arbitrária e violenta, saqueando e danificando seus pertences que guarneciam o imóvel.

O pedido liminar foi acolhido e, em 2013, determinada a averbação do ajuizamento daquele feito na matrícula do imóvel. Contudo
a Ação ainda não foi sentenciada
.

Voltando a esta lide, em suas razões recursais, a Apelante aduz que ao caso deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, a fim de que seja afastada a rescisão contratual.

No seu modo de ver, a sentença
“atropela e denigre princípios fundamentais do Direito, tais como a boa fé contratual, a função social do contrato e a proibição do enriquecimento sem causa.”

Ao final, requer o provimento do Apelo, a fim de que seja reconhecido o adimplemento contratual e, de conseguinte, reintegrada na posse do imóvel.

Desde logo, insta registrar que a mora da Apelante é incontroversa, pois
admite que deixou de efetuar o pagamento das prestações em março de 2012
.

O Recorrido Sinfrônio comprovou que, em
12/09/2012
, a Apelante foi notificada e devidamente constituída em mora. Todavia, não quitou o débito a fim de preservar o contrato firmado entre as partes, o que deu azo ao ajuizamento desta Ação pelo vendedor, em
02/10/2012
.

Quanto ao negócio firmado entre as partes, de todo o exposto, é possível concluir que houve uma transferência de direitos e obrigações.

Com efeito, o proprietário do imóvel Sinfrônio Lemes, em 26/07/2006, vendeu o bem para Peniel Ferreira, pelo preço de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), que seria pago da seguinte forma: entrada na data da assinatura do contrato no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e o remanescente em 115 (cento e quinze) parcelas mensais em quantia correspondente a 1 1⁄2 (um salário mínimo e meio), vigente na data do pagamento de cada prestação.

Em novembro de 2009, Peniel Ferreira de Almeida, pelo preço de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), transferiu todos os direitos e obrigações assumidas em relação ao imóvel para a Apelante que, no mesmo mês e ano, firmou o contrato de compra e venda com o Apelado, no valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais), que deveria ser quitado por meio no de prestações de 1 1⁄2 (um salário mínimo e meio), vigente na data do pagamento de cada parcela.
Neste contrato não consta o número de parcelas.

Assim, diante da transferência de direitos e obrigações, pode-se de concluir que as parcelas assumidas pelo primeiro adquirente (Sr. Peniel) findaria em 15/03/2015 (pois de agosto de 2006 até março de 2015 são 115 meses = 115 parcelas), o que leva à conclusão de que a Apelante deveria pagar ao Recorrido o preço ajustado – R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais) até março de 2015, ou seja,
em 64 (sessenta e quatro parcelas), porque de novembro de 2009 até março de 2015 são 64 (sessenta e quatro) meses
. Todavia, pagou 40 (quarenta) prestações (de novembro de 2009 até março de 2012) que, de acordo com a Recorrente, corresponde ao montante de R$ 22.376,00 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e seis reais).

A Recorrente insiste na tese da teoria do adimplemento substancial porque cumula o que pagou ao Sr. Peniel Ferreira de Almeida com o valor de R$ 22.376,00 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e seis reais), referentes às prestações vencidas até março de 2012. Todavia, na verdade,
do valor devido ao Apelado
, a Recorrente pagou apenas 42,21% (quarenta e dois vírgula vinte e um por cento), o que afasta a aplicabilidade do direito invocado.

Conforme é cediço, a doutrina e a jurisprudência adotam a Teoria do Adimplemento Substancial, com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, da vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa, e
é aplicada quando há o cumprimento expressivo e significativo das obrigações assumidas
.

Em outros termos, se ínfimo, insignificante ou irrisório o pagamento,
quando comparado com o todo obrigacional
, não se aplica a citada teoria.

Pode-se dizer que, para a configuração do adimplemento substancial, são necessários os seguintes pressupostos: a) cumprimento expressivo do contrato; b) prestação realizada que atenda à finalidade do negócio jurídico; c) boa-fé objetiva na execução do contrato; d) preservação do equilíbrio contratual; e) inexistência de enriquecimento sem causa e de abuso de direito, de parte a parte.

Nota-se que a teoria serve de instrumento de equidade no intuito de viabilizar soluções razoáveis e sensatas, conforme as especificidades do caso.

Na hipótese, conforme já exposto, considerando o valor ajustado no contrato firmado entre o Sr. Sinfrônio e a Apelante, que é o objeto da contenda, tem-se que quitou apenas o valor correspondente a 42,21% do total. Ou seja, diferente do que alega a Apelante, não cumpriu nem a metade da obrigação assumida com o Recorrido, de forma que não há falar em adimplemento substancial do contrato.

Ademais, há muito tempo a Apelante não exerce mais posse sobre o imóvel objeto da lide, pois conforme já exposto, depois de ajuizar esta demanda o Recorrido vendeu o imóvel para terceiros, que tomaram posse da área.

Destaco, para que não pairem dúvidas, que não estou aqui a afirmar que a atitude do Apelado merece guarida, pois não aguardou a solução da lide para vender novamente o imóvel; todavia, não há falar que a sentença
“atropela e denigre princípios fundamentais do Direito, tais como a boa fé contratual, a função social do contrato e a proibição do enriquecimento sem causa”
, já que é incontroverso o atraso considerável no pagamento das prestações ajustadas.

Também é importante consignar que, inobstante o fato de a Recorrente ter, no início do processo se disposto a pagar as parcelas vencidas,
poderia ter cumprido a obrigação contratual antes do ajuizamento da demanda, quando foi previamente notificada; todavia, assim não o fez
.

Arremato, portanto, que, levando em conta as peculiaridades do caso em apreço a hipótese não coaduna com a teoria do adimplemento contratual. Primeiro, porque a Apelante não pagou nem 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado com o Recorrido, proprietário do imóvel; segundo, porque depois de decorridos mais de 06 (seis) anos que não exerce a posse do bem, a manutenção da avença ocasionaria ônus desproporcional e excessivo aos terceiros que adquiriram o imóvel e exercem a posse.

Entretanto, deve-se registrar que o retorno das partes
ao status quo ante
é consequência lógica da rescisão contratual pleiteada pelo Apelado. Assim, o Recorrido deve restituir à Apelante o valor recebido pelo transmitiste dos direitos e obrigações (Sr. Peniel Ferreira de Almeida) e o que foi pago por ela (Apelante) pela a aquisição do imóvel, cuja quantia deverá ser apurada em liquidação, uma vez que as prestações variavam de acordo com o salário mínimo, para que, então, seja devolvida, com juros 1% (um por cento) ao mês desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo desembolso, até a data em que a Recorrente foi destituída da posse do imóvel.

A fim de evitar eventual alegação de julgamento
extra petita
, reitero que tal ordem é consequência lógica do acolhimento do pedido do Autor/Apelado e, para ilustrar, transcrevo precedente do STJ e do Tribunal de Justiça do Paraná:

RECURSO ESPECIAL E RECURSO ESPECIAL ADESIVO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE
. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA
. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural cumulado com pedido de reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes e frutos pendentes. [...]. 6.
Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos,
circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia
. [...]. 10. Recurso especial e recurso especial adesivo não providos.
(REsp 1471838/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015). (sem grifos no original)

APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - DETERMINADA A RESTITUIÇÃO DEFINITIVA DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL - DECLARADA A RESCISÃO CONTRATUAL COM O CONSEQUENTE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE E
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR
- RECURSO DA AUTORA -
ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA - NÃO OCORRÊNCIA - RETORNO AO STATUS QUO QUE É MERA CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL

- AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS NA INICIAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-PR - APL: 15605422 PR 1560542-2 (Acórdão), Relator: Desembargador Marques Cury, Data de Julgamento: 28/02/2018, 12a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2219 14/03/2018).

Por fim, registro que embora o Juiz singular tenha condenado a Apelante ao pagamento honorários advocatícios da lide principal, não fixou valor ou percentual para a verba honorária e, tendo em vista que
"a fixação dos honorários advocatícios é matéria que deve ser conhecida de ofício, porquanto é consectário lógico da sucumbência.”
(AgRg no REsp 1.189.999/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/8/2012, DJe de 24/8/2012), devem ser fixados neste grau recursal.

Assim, em atenção ao que determina o artigo 85, § 2.o, do CPC, fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Diante do exposto,
nego provimento ao Recurso
. Todavia,
de ofício, condeno o Recorrido a restituir

à Apelante todo o valor recebido pelo contrato rescindido
, tanto o que foi pago pelo Sr. Peniel Ferreira de Almeida, quanto pela Recorrente, cuja quantia deverá ser apurada em liquidação, uma vez que as prestações variavam de acordo com o salário mínimo, para que, então, seja devolvida, com juros 1% (um por cento) ao mês desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo desembolso, até a data em que a Recorrente perdeu a posse do imóvel.

Embora o Recurso de Apelação tenha sido desprovido, deixo de aplicar o artigo 85, § 11, do CPC, e majorar os honorários advocatícios fixados em favor do advogado do Apelado Sinfrônio Lemos, haja vista que a sentença foi reformada de ofício.

Com efeito, sabe-se que a majoração dos honorários de sucumbência, na forma prevista no citado dispositivo, tem o nítido propósito de desestimular a interposição de recurso infundado pela parte vencida (EDcl na AR 4.751/CE, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 27/11/2019, DJe 02/12/2019), o que não é o caso, haja vista que, se a Recorrente não tivesse interposto o Apelo, a matéria não seria devolvida e não teria sido acrescido à sentença o capítulo que determinou a devolução, pelo Recorrido, dos valores recebidos.

De igual modo, deixo de majorar os honorários recursais fixados na lide secundária, pois a Apelante não se insurgiu quanto à parte da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva do Denunciado/Apelado.

Por fim, considerando que o Recurso foi desprovido, também não há falar em fixação de honorários recursais em favor do patrono da Apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021