Tribunal: TJMT
Processo: 1000674-46.2021.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DESTINADO À REALIZAÇÃO DE FESTAS E EVENTOS SOCIAIS – AÇÃO DE REVISÃO DOS LOCATÍCIOS - TUTELA ANTECIPADA NEGADA – REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - PERCENTUAL 50% (CINQUENTA POR CENTO) - POSSIBILIDADE DECISÃO REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Pretensão à suspensão da exigibilidade das obrigações locatícias durante o estado de calamidade pública originado da pandemia de COVID-19 ou à redução do valor do aluguel. Indeferimento na origem. Inconformismo. Probabilidade do direito presente.
A atual pandemia vivenciada se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir na eficácia do negócio jurídico e impor a revisão com base na teoria da imprevisão.
A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Perigo de dano. Manutenção do valor acordado que pode gerar o inadimplemento e consequente despejo da locatária. Possibilidade de redução dos alugueres em 50%, cujo período pelo qual deve perdurar a redução será decidido em cognição exauriente pelo juízo de origem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000674-46.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Assistência Judiciária Gratuita, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TIAGO MATHEUS SILVA BILHAR - CPF: 653.731.200-06 (ADVOGADO), CENTRO DE EVENTOS FESTEJANDO LTDA - CNPJ: 31.912.392/0001-99 (AGRAVANTE), MARIA SCHMIDT - CPF: 387.263.780-00 (AGRAVADO), EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DESTINADO À REALIZAÇÃO DE FESTAS E EVENTOS SOCIAIS – AÇÃO DE REVISÃO DOS LOCATÍCIOS - TUTELA ANTECIPADA NEGADA –

REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS - PERCENTUAL 50% (CINQUENTA POR CENTO) - POSSIBILIDADE DECISÃO REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Pretensão à suspensão da exigibilidade das obrigações locatícias durante o estado de calamidade pública originado da pandemia de COVID-19 ou à redução do valor do aluguel. Indeferimento na origem. Inconformismo. Probabilidade do direito presente.

A atual pandemia vivenciada se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir na eficácia do negócio jurídico e impor a revisão com base na teoria da imprevisão.

A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Perigo de dano. Manutenção do valor acordado que pode gerar o inadimplemento e consequente despejo da locatária. Possibilidade de redução dos alugueres em 50%, cujo período pelo qual deve perdurar a redução será decidido em cognição exauriente pelo juízo de origem.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por
Centro de Eventos Festejando Ltda-EPP
, contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência postulada na Ação de Revisão de Contrato de Aluguel movida em desfavor de
Maria Schimidt.

Em síntese, informa que as partes têm entre si firmado contrato de aluguel do imóvel denominado Chácara 05, Lote 43-A, Setor 13, com área de 20.000m2, objeto da matrícula 3538, do RGI de Lucas do Rio Verde, onde foi instalada a casa de
eventos FESTEJANDO
.

Diz que o contrato de locação foi firmado pelo prazo de 03 (três) anos, com início em 07.06.2019 e término em 07.06.2022 (cláusula terceira). Pela locação do imóvel comercial, foi acertado que seria pago o valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) pelo período de 06 (seis) meses, e R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais) a partir do sétimo mês, até o fim do contrato.

Sustenta que com o início da Pandemia declarada em 11-03-2020, reconhecido pelo Governo Federal por meio do Decreto Legislativo n. 6 de 2020, e finalmente pela proibição da realização de eventos estabelecida pelo Decreto Municipal n. 4670 de 18 de março de 2020, o cumprimento do contrato se tornou insustentável, razão pela qual os pagamentos deixaram de ser efetuados a partir de fevereiro/2020.

Aduz que diante disso, propôs a presente ação com o objetivo de reduzir o aluguel mensal para R$1.500,00, bem como fosse autorizado o depósito de tal valor referente aos locatícios em atraso, por força da pandemia decorrente do COVID 19, o que restou indeferido na decisão agravada.

Reclama que a decisão recorrida não enfrentou o ponto principal sustentado, que é a existência de decreto que proibiu e ou limitou a atividade desempenhada pela Agravante, o que, por si só, já seria suficiente para legitimar a atuação do Poder Judiciário.

Sustenta que ficou proibida de realizar eventos em seu espaço por aproximadamente seis meses e mesmo depois da liberação parcial, também não teve seu espaço locado, porque no âmbito municipal, a proibição se iniciou em março de 2020 e perdurou até agosto de 2020 e a partir daí houve a liberação parcial.

Defende que é o caso de aplicação da teoria da imprevisão, porque se trata de evento inesperado que influenciou diretamente na relação contratual e ocasionou seu desequilíbrio.

Ressalta que embora esteja autorizada a realização de eventos, é impossível prever os efeitos concretos da pandemia e até quando a restrição à circulação de pessoas irá permanecer, se haverá ou não novas restrições, tanto que o Governo Municipal editou novo Decreto n. 5258 em janeiro de 2021, para limitar o uso dos espaços em casas de eventos em 70% do total de lugares disponíveis, o que – por si só – limita a atuação da Agravante.

Destaca que que o valor investido no imóvel comercial, com ar-condicionado, brinquedos e equipamentos ultrapassa o valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), razão pela qual a revisão do contrato de aluguel se mostra a medida adequada a ser aplicada no caso em apreço.

Defende a presença dos requisitos do artigo 300 do CPC, a fim de que seja deferida a tutela fixação provisória de aluguel mensal no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com o deferimento do depósito judicial do valor incontroverso referente aos meses em atraso, porque sua inadimplência poderá acarretar o rompimento da relação jurídica, prejudicando a própria locadora, ora Agravada.

Liminar concedida para autorizar o depósito no valor pretendido pela agravante Id 74143489).

Na contraminuta, a agravada postula o desprovimento do recurso ou, se revisado o valor dos locatícios, seja fixado no mínimo de 50% do valor contratado entre as partes (ID78289463).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

A controvérsia está em saber se é caso de reforma da decisão que
indeferiu pedido de tutela de urgência postulada na Ação de Revisão de Contrato de Aluguel movida por
Centro de Eventos Festejando Ltda-EPP
em desfavor de
Maria Schimidt.

No caso em exame, observa-se que as partes firmaram
contrato de locação do imóvel não residencial, denominado Chácara no 5, Parte A e B, do Lote 43-A, do Setor 13, com 20.000m2,
com prazo de vigência de três anos a se iniciar
em 07.06.2019 e término em 07.06.2022 (cláusula terceira).

Pela locação do imóvel comercial, nos seis primeiros meses ajustaram o valor mensal de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) e a partir do sétimo mês, R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais) até o fim do contrato (id

72961542 - Pág. 2).

A ação foi proposta pela agravante ao fundamento de que em razão da pandemia decorrente do Covid 19, ficou praticamente inviável exercer sua atividade no imóvel locado, frente aos Decretos Municipais e Estaduais que proibiram e ou limitaram a realização de eventos, como forma de evitar aglomeração de pessoas e, por fim, de propagação do vírus.

De início, destaca-se que
a análise do presente recurso de agravo de instrumento restringe-se ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância e de ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Ademais, a ação tramita pelo procedimento comum e tem por fundamento a teoria da imprevisão, não se tratando da ação revisional prevista na Lei no 8.245/91.

A concessão da tutela de urgência, na hipótese, deve se atentar ao disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil. Ou seja, neste momento, cumpre analisar apenas a existência ou não dos requisitos legais para a concessão da tutela, sob pena de se antecipar o julgamento de mérito, que depende da observância do devido processo legal, ou seja, do pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, com a produção de todas as provas que se fizerem necessárias

Nesse sentido, para a procedência do pedido, nos termos do

artigo 300 e seguintes do Código de Processo Civil, para a concessão da tutela de urgência, necessária a presença da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, § 2o, CPC).

Com efeito, após apreciação das alegações das partes e dos documentos juntados ao processo, verifica-se que a decisão recorrida que indeferiu a liminar a autora/agravada merece reforma, pelo menos em parte.

Ocorre que não há como deixar de ponderar a situação excepcional pela qual o Brasil e o mundo inteiro passa devido à pandemia do COVID-19, sobretudo em alguns ramos de atividades, notadamente aquelas destinada à diversão e lazer, casa de festas, shows e segmentos congêneres.

Neste cenário, por mais caótico e penoso que seja para a Locadora ora agravada deixar de receber os locatícios na forma contratada, como de resto é, lado outro, importante reconhecer que a agravante, com a presente ação, de alguma forma, tenta evitar a inadimplência total, ainda que seu ramo de atividade esteja totalmente comprometido em razão da pandemia.

Observa-se que a recorrente não nega a existência do débito locatício, tanto que postulou autorização para pagamento parcial, porque se encontra com as suas atividades suspensas desde março de 2020, circunstância que foge à sua vontade ou deliberação, mas afeta diretamente a possibilidade de honrar com o pagamento na forma contratada.

De se ressaltar que nos encontramos em um período atípico – de pandemia do novo coronavírus, com a movimentação financeira reduzida, em um ritmo mais lento e de restrições de investimentos, o que dificulta, inclusive, para o locador dar outra utilização do imóvel neste momento em que o mundo inteiro enfrenta enormes desafios de saúde e econômicos.

Corrobora o caso dos autos, os seguintes

julgados:

“[...]
A despeito do argumento da agravante no sentido de que a recorrida não comprovou a impossibilidade do pagamento dos aluguéis ou de que deve prevalecer aquilo que foi contratado, há de se ponderar a situação de calamidade pública que estamos vivendo com a pandemia provocada pelo Covid-19, o que refletiu na maioria dos setores, principalmente o comércio varejista considerado não essencial, como no caso dos lojistas de shoppings centers.
[...]”
(TJMT, Segunda Câmara de Direito Privado, N.U 1010379-05.2020.8.11.0000, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 24/06/2020, DJE 12/08/2020) (grifei)

“[...] 2.
Dada a excepcionalidade da situação de calamidade pública instalada no mundo e, especialmente, no país, em virtude da pandemia do COVID-19, mostra-se necessária a adoção de medidas que visem inibir a aglomeração de pessoas, como no caso do cumprimento da ordem de despejo que requereria grande circulação de pessoas para retirar, transportar e realocar os bens móveis da locatária, contrariando a recomendação de isolamento social que é de interesse público e está alicerçado aos preceitos fundamentais da Constituição Federal.
[...]”
(TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, N.U 1006864-59.2020.8.11.0000, Relator Des. JOÃO FERREIRA FILHO, j. em 1o/07/2020, DJE 08/07/2020) (grifei)

Ocorre que a crise econômica causada pela Covid-19 tem levado empresas a buscar na Justiça a suspensão ou diminuição dos valores de aluguéis, como é o caso em questão.

A situação é delicada e as dificuldades das empresas em cumprirem suas obrigações, é inegável, em grande parte, decorrem das medidas adotadas para conter o avanço do novo coronavírus - entre elas, o fechamento de comércios e serviços não essenciais por decretos de governadores e prefeitos.

É, portanto, inafastável o impacto da epidemia nas receitas de empresas, empresários e de empregados.

O cenário exige extrema cautela por parte do julgador, de modo que, não obstante nosso ordenamento jurídico adote o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), igualmente necessário ponderar as regras de ordem pública, boa-fé e sua função social, princípios que limitam a autonomia privada e possibilitam a intervenção judicial.

É de conhecimento público e notório os vários decretos Municipais e Estaduais acerca da reabertura do comércio e posterior fechamento, adotados como medida de combate à pandemia.

Diante deste cenário de incerteza das consequências concretas da pandemia e até quando a restrição à circulação de pessoas irá perdurar, se haverá ou não novas restrições, é circunstância que merece ser sopesada na apreciação do pedido revisional dos alugueres, proposto pela ora agravante.

Pautado neste raciocínio, aplica-se o princípio da imprevisão, de forma a autorizar a modulação das obrigações quando evento externo, imprevisível, ataca a relação jurídica e a torna difícil de ser executada para um dos seus polos. Neste quadro, se autoriza a relativização do cumprimento da obrigação, de modo a preservar até mesmo o objeto contratual, porque do contrário o rompimento da relação jurídica se faz presente em evidente prejuízo à própria locadora
(fumus boni juris).

No caso concreto, afigura-se razoável estabelecer uma solução intermediária de redução de cinquenta por cento (50%) do locativo mensal, repartindo entre a locadora e a locatária o esforço necessário para garantir a continuidade da relação jurídica em questão neste momento de crise, porque a manutenção do valor do aluguel originalmente contratado se mostra, no quadro atual, oneroso e incompatível com a função social do próprio contrato e, ainda, coloca em risco a existência deste e da própria empresa locatária
(periculum in mora).

Nesse sentido, a jurisprudência vem se manifestando:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REDUÇÃO DO ALUGUEL COMERCIAL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. PERCENTUAL. 50% (CINQUENTA POR CENTO). POSSIBILIDADE. ENUNCIADO 59, DA JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL. DECISÃO QUE SE MANTÉM.

- Embora as medidas de isolamento social impactem negativamente no fluxo de pessoas necessário ao pleno exercício da atividade comercial desempenhada pela agravante, uma vez que atua no ramo de lanches (franquia do Bob's), a pretendida redução da exigibilidade do aluguel em 70% (setenta por cento) implica desequilíbrio entre as partes, pois o imóvel continua por ela ocupado e a emergência de saúde pública atinge a ambos os contratantes, não se podendo descuidar que o aluguel constitui renda cujo recebimento também é esperado pelo locador.

-Dessa forma, ante os interesses em conflito, e num juízo de cognição sumária, admissível a redução em 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel. -Recurso conhecido e desprovido
. (TJRJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 0035297-68.2020.8.19.0000 – Rel.: Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL - Julgamento: 12/08/2020) (destaquei). [...]”
(TJMT, Terceira Câmara de Direito Privado, N.U 1016707-48.2020.8.11.0000, Relatora Desa. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, j. em 19/08/2020, DJE 19/08/2020) (Destaquei).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE.
Pretensão à suspensão da exigibilidade das obrigações locatícias durante o estado de calamidade pública originado da pandemia de COVID-19 ou à redução do valor do aluguel em 50%. Indeferimento na origem. Inconformismo. Probabilidade do direito. A atual pandemia vivenciada se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir na eficácia do negócio jurídico e impor a revisão com base na teoria da imprevisão. A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Perigo de dano. Manutenção do valor acordado que pode gerar o inadimplemento e consequente despejo do locatário. Reversibilidade da medida. Alugueres que devem ser reduzidos em 50%. Período pelo qual deve perdurar a redução que deve ser decidido em cognição exauriente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.
(TJSP;

Agravo de Instrumento 2131737-97.2020.8.26.0000; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 2a Vara Judicial; Data do Julgamento: 29/03/2021; Data de Registro: 29/03/2021) (grifei)

No restante
, a
medida ora deferida, consistente na redução dos aluguéis, não se afigura irreversível, porque, caso a pretensão seja rejeitada após amplo exercício do contraditório, a agravante será responsabilizada pelo pagamento das diferenças.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso para reformar a decisão singular, a fim de autorizar a redução dos locatícios em 50% do valor contratado entre as partes, a partir da prolação desta decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021