Tribunal: TJMT
Processo: 1006072-16.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA – AVENTADO ATRASO NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA – DEMORA NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – DÉBITO PENDENTE (IPTU) CUJA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO COMPETIA À VENDEDORA – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Demonstrado nos autos que a parte autora/vendedora deu causa ao atraso na liberação do financiamento, e, por consequência, no pagamento da segunda parcela do ajuste, visto que o descumprimento contratual ocorreu devido ao não pagamento de débito pendente de IPTU de sua responsabilidade, é devida a multa de 10% (dez por cento) pelo não cumprimento das obrigações contratuais, conforme estipulado na cláusula 10.2 do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006072-16.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JACKELINE QUEIROZ RIBEIRO - CPF: 037.838.101-67 (APELANTE), ANTONIO LOPES DA COSTA - CPF: 241.289.101-04 (ADVOGADO), SELMA REGINA MELO - CPF: 352.152.911-87 (APELADO), ELIESER DA SILVA LEITE - CPF: 191.336.898-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA – AVENTADO ATRASO NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA – DEMORA NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – DÉBITO
PENDENTE (IPTU) CUJA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO COMPETIA À VENDEDORA – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDA –
SENTENÇA
MANTIDA –

RECURSO DESPROVIDO.

Demonstrado nos autos que a parte autora/vendedora deu causa ao atraso na liberação do financiamento, e, por consequência, no pagamento da segunda parcela do ajuste, visto que o descumprimento contratual ocorreu devido ao não pagamento de débito pendente de IPTU de sua responsabilidade, é devida a multa de 10% (dez por cento) pelo não cumprimento das obrigações contratuais, conforme estipulado na cláusula 10.2 do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1006072-16.2019.8.11.0041

APELANTE:

JACKELINE QUEIROZ RIBEIRO

APELADA:

SELMA REGINA MELO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JACKELINE QUEIROZ RIBEIRO
contra sentença proferida pela MMa Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra.
Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo
,
lançada nos autos da ação de cobrança de cláusula penal de contrato de compra e venda de imóvel ajuizada em face de
SELMA REGINA MELO
, cujo dispositivo segue:

“a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal. Condeno a requerente ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo ser observadas as disposições do art. 98, §3o, do CPC/15, por ser a requerente beneficiária da justiça gratuita; e b) JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, para CONDENAR a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a quantia de R$14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais) – à título de multa de 10%, pelo descumprimento das obrigações contratuais, conforme estipulado na cláusula 10.2 do contrato de compra e venda firmado entre as partes –, acrescida de correção monetária pelo INPC desde o vencimento da obrigação, isto é, desde a data em que liberado o financiamento bancário, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Ainda, condeno a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o, do CPC/2015, devendo ser observadas as disposições do art. 98, §3o, do CPC/15, por ser a requerente beneficiária da justiça gratuita”
.

Inconformada, a apelante sustenta que a parte recorrida pagou um valor de R$351,43 (trezentos e cinquenta e um reais e quarenta e três centavos), referente ao débito do imposto IPTU, de forma espontânea, pois já residia no imóvel há cerca de cinco meses, e não requereu qualquer abatimento quando do pagamento da segunda parcela contratual, de modo que não houve qualquer prejuízo contratual.

Dessa forma, invoca o princípio da razoabilidade, pois não há equivalência entre a condenação imposta, pelo que pugna pelo provimento do recurso (Id 79766020).

Contrarrazões ofertadas no Id 79766022.

Autora dispensada do recolhimento do preparo recursal, tendo em vista o deferimento da benesse em primeiro grau (Id 79786470).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
JACKELINE QUEIROZ RIBEIRO
ajuizou ação de cobrança de cláusula penal de contrato de compra e venda de imóvel ajuizada em face de
SELMA REGINA MELO
, onde
objetiva à condenação da requerida ao pagamento da quantia de R$18.050,00 (dezoito mil e cinquenta reais), a título de multa de 1% (um por cento) ao mês, e correção monetária (IGP-M), referente à aplicação de cláusula penal prevista no contrato de compra e venda de imóvel objeto da demanda.

Alega a autora que vendeu um imóvel – apartamento no 97, localizado no Residencial Ônix, Bloco 06, Rua I, no 70, Bairro Terra Nova, em Cuiabá – à requerida, pelo valor de R$145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais), mediante entrada de R$20.000,00 (vinte mil reais) e o restante de R$125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais) a ser objeto de financiamento bancário.

Aduz que no contrato de compra e venda, as partes estipularam um prazo de 60 (sessenta) dias para que a requerida providenciasse a liberação da quantia junto à instituição financeira, sob pena de a parcela restante ser corrigida pela taxa do IGPM, tomando-se como base o índice do mês anterior ao reajuste, e acrescida de multa de 1% (um por cento) ao mês.

Afirma que, em 05/01/2018, a requerida pagou a entrada de

R$20.000,00 (vinte mil reais), no entanto, somente em 27/09/2018 – prazo superior aos sessenta dias –, a requerente recebeu o valor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais) do financiamento bancário, sendo que os R$5.000,00 (cinco mil reais) restantes foram quitados mediante depósito realizado no dia 30/08/2018

Por sua vez, a requerida apresentou reconvenção defendendo que o atraso ensejador da multa ocorreu por culpa exclusiva da requerente, pois, para iniciar o procedimento de financiamento junto a instituição bancária é de senso comum que o imóvel não pode ter qualquer dívida tributária, o que não ocorreu no caso, uma vez que o imóvel estava inadimplente com o tributo do IPTU; e que de acordo com o contrato firmado entre as partes, o referido imposto era de responsabilidade da requerente.

Prossegue informando que no intuito de conseguir aprovação do financiamento dentro do prazo, efetuou o pagamento do imposto; que além do débito de IPTU, também fora constatada outras irregularidades no registro do imóvel junto ao cartório, o qual estava com endereço errado na escritura, sendo que o banco solicitou a retificação do registro do imóvel, fato esse que ensejou mais atraso na liberação do financiamento e ônus para a requerida, que alega que teve de tomar a frente para solucionar a pendência, motivo pelo qual pleiteou que lhe fosse paga a quantia de R$14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), a título de multa pelo descumprimento das cláusulas contratuais.

Após regular tramitação do feito, sobreveio a sentença que julgou improcedente os pedidos formulados na inicial da ação principal, bem como julgou procedente o pedido da reconvenção, a fim de condenar
a

autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a quantia de R$14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), à título de multa de 10% (dez por cento), pelo descumprimento das obrigações contratuais.

Inconformada, a autora-recorrente sustenta que a apelada pagou um valor de R$351,43 (trezentos e cinquenta e um reais e quarenta e três centavos), referente ao débito do imposto IPTU, de forma espontânea, pois já residia no imóvel há cerca de cinco meses, e não requereu qualquer abatimento quando do pagamento da segunda parcela contratual, de modo que não houve qualquer prejuízo contratual.

Pois bem. Em que pesem as razões da recorrente, desde já adianto que a sentença não merece reparos.

Isso porque, dos documentos juntados nos Ids. 79765494 a 79765958, notadamente as mensagens de e-mail trocadas entre as partes, o comprovante de pagamento de débito de IPTU e a cópia da matrícula do imóvel corroboram a tese esposada na reconvenção, de que o atraso na liberação do financiamento pela instituição bancária ocorreu devido à existência de débito pendente de IPTU, cujo fato gerador ocorreu antes da assinatura do contrato, sendo de responsabilidade da vendedora (autora), conforme cláusula 6.1 do contrato de compra e venda.

Desse modo, restou demonstrado que apelante deu causa ao atraso na liberação do financiamento, e, por consequência, no pagamento da segunda parcela do ajuste, visto que o descumprimento contratual ocorreu devido ao não pagamento de débito pendente de IPTU de sua responsabilidade e à irregularidade constante na matrícula do imóvel.

Logo, deve ser mantida a sentença que condenou a requerente à quantia de R$14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), a título de multa de 10% (dez por cento), pelo descumprimento das obrigações contratuais, conforme estipulado na cláusula 10.2 do contrato de compra e venda firmado entre as partes, que possui a seguinte redação:

“10.2 – O não cumprimento de qualquer uma das cláusulas deste contrato acarretará multa de 10% (dez por cento), independentemente de eventual indenização suplementar, além das custas dos tais procedimentos legais, para garantia dos direitos da parte inocente, nos termos da Lei”
(Id 79765466)

Aliás, a questão foi muito bem dirimida pela togada sentenciante, a qual peço vênia para transcrever seus fundamentos, que os integro em minhas razões de decidir,
ipsis litteris
:

“(...) os elementos juntados nos Ids. 37449025 a 3750898, notadamente as mensagens de e-mail, o comprovante de pagamento de débito de IPTU e a cópia da matrícula do imóvel, corroboram a tese esposada na contestação, de que o atraso na liberação do financiamento pelo banco ocorreu devido à existência (i) de débito de IPTU, cujo fato gerador ocorreu antes da assinatura do contrato, e cuja responsabilidade pelo pagamento competia à autora conforme cláusula 6.1 do contrato de compra e venda; (ii) de irregularidade no endereço mencionado na matrícula do imóvel; e (iii) de erro no local da assinatura do procurador da autora, que assinou no espaço designado para o “cônjuge”.

Destarte, se autora não cumpriu sua obrigação, não há como exigir o implemento da obrigação da requerida – consistente no pagamento de multa pelo atraso no pagamento da segunda parcela do ajuste –, incidindo, in casu, a cláusula exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil), merecendo ser julgada improcedente a demanda principal.

No tocante à reconvenção, restou demonstrado que autora/reconvinda deu causa ao atraso na liberação do financiamento, e, por consequência, no pagamento da segunda parcela do ajuste – não havendo falar-se em ausência de requerimento encaminhado pela ré/reconvinte solicitando a apresentação dos documentos necessários à concessão do financiamento bancário, conforme cláusula 8.2 do ajuste, visto que o descumprimento contratual ocorreu devido ao não pagamento de débito pendente de IPTU, de responsabilidade da autora/reconvinda, e à irregularidade constante na matrícula do imóvel.

Assim, faz jus a ré/reconvinte à quantia de R$14.500,00, a título de multa de 10%, pelo descumprimento das obrigações contratuais, conforme estipulado na cláusula 10.2 do contrato de compra e venda firmado entre as partes. (...)”
– Id 79766018.

Nesse sentido:

“RECURSO. MATÉRIA RESIDUAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
COBRANÇA DE MULTA E JUROS POR ATRASO NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA ACORDADA COM OS VENDEDORES. DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DE DOCUMENTOS PELOS VENDEDORES. ATRASO QUE NÃO PODE SER IMPUTADO AOS COMPRADORES.
RECURSO DESPROVIDO.”
(TJ-PR – 00007303720178160117 PR 0000730-37.2017.8.16.0117 (Acórdão), Relator: Juiz Marcel Luis Hoffmann, Data de Julgamento: 20/11/2020, 2a Turma Recursal, Data de Publicação: 20/11/2020)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença objurgada.

Por consequência,
majoro
os honorários recursais a serem suportados pela recorrente para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação com fulcro no art. 85, §11 do CPC, mantendo-se sua exigibilidade suspensa, consoante art. 98 do mesmo
Códex
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021