Tribunal: TJMT
Processo: 0001408-87.2012.8.11.0013
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-07-22

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001408-87.2012.8.11.0013
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE COMPROVADA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO – BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS – INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Se o pagamento das parcelas do preço para aquisição do imóvel não estava condicionado à outorga da escritura, tampouco do cumprimento, de imediato, de qualquer outra contraprestação por parte da autora, não incide a exceção de contrato não cumprido previsto no art. 476 do CC.
A exceção de contrato não cumprido só se configura quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata e dependente do concomitante cumprimento da outra.
Notificado o comprador da intenção da vendedora de rescindir a avença pelo inadimplemento, cabe a ele, para fins de afastar a mora, ingressar com a competente Ação Consignatória.
Comprovado o inadimplemento da obrigação pelo adquirente do imóvel, cabível a rescisão do contrato e a reintegração de posse. Demonstrada que posse exercida pelo adquirente não era legítima, cuidando-se de posse precária em razão do inadimplemento das prestações do contrato de compra e venda, a consequência pelo seu desfazimento é a desocupação da área.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001408-87.2012.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANTONIO DOS SANTOS MAINATE - CPF: 581.817.761-00 (APELANTE), JULIANO SOUZA QUEIROZ - CPF: 855.393.761-53 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO SILVA SOUZA QUEIROZ - CPF: 044.679.801-05 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELADO), GUSTAVO GUILHERME COSTA SALAZAR - CPF: 999.988.581-00 (ADVOGADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001408-87.2012.8.11.0013

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE COMPROVADA – EXCEÇÃO
DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO
– BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS – INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA
- RECURSO DESPROVIDO.

Se o pagamento das parcelas do preço para aquisição do imóvel não estava condicionado à outorga da escritura, tampouco do cumprimento, de imediato, de qualquer outra contraprestação por parte da autora, não incide a exceção de contrato não cumprido previsto no art. 476 do CC.

A exceção de contrato não cumprido só se configura quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata e dependente do concomitante cumprimento da outra.

Notificado o comprador da intenção da vendedora de rescindir a avença pelo inadimplemento, cabe a ele, para fins de afastar a mora, ingressar com a competente Ação Consignatória.

Comprovado o inadimplemento da obrigação pelo adquirente do imóvel, cabível a rescisão do contrato e a reintegração de posse. Demonstrada que posse exercida pelo adquirente não era legítima, cuidando-se de posse precária em razão do inadimplemento das prestações do contrato de compra e venda, a consequência pelo seu desfazimento é a desocupação da área.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001408-87.2012.8.11.0013

APELANTE: ANTONIO DOS SANTOS MAINATE

APELADO: SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação interposta por
Antonio dos Santos Mainate
, contra sentença que na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos, movida por
São José S.A. Agrícola e Pastoril
, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos para: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças em razão do inadimplemento do apelante ; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide.

Em síntese, sustenta a necessidade de reforma ante a impossibilidade da rescisão contratutal, especialmente porque a apelada não cumpriu com as suas obrigações assumidas no contrato.

Diz que constava na cláusula quarta do contrato (fls. 131/133) que na ocasião da medição topográfica do imóvel a ser realizada pelo INTERMAT (necessária para outorga de escritura pública de compra e venda), a requerente ora apelada, faria a outorga da escritura, sendo certo que a medição foi concluída em 2004 e mesmo sem a devida escritura foi efetuado o pagamento de mais uma parcela

Afirma que tomou conhecimento que a autora apelada não teria condições de outorgar a escritura pública, conforme parecer emitido pelo INCRA aos 31/10/2005 que atesta acerca da impossibilidade de ratificação da documentação adquirida pelo contrato que visa a rescisão e foi por isso que suspendeu os pagamentos.

Sustenta que a própria documentação acostada pela própria autora(apelada) evidencia que não seria possível o cumprimento da sua obrigação, bem como impossibilidade de transferência de domínio com o devido registro.

Destaca que não há falar em rescisão contratual, mas sim inexigibilidade do pagamento, cuja suspensão decorre justamente da não entrega (outorga) da escritura pública da área em seu favor.

Assegura que só após a assinatura do contrato tomou conhecimento que tratava de propriedade cujos títulos foram emitidos pelo Estado de Mato Grosso em Faixa de Fronteira e não eram passíveis de ratificação, o que comprova a impossibilidade de reintegração de posse da área, porque
“a mesma não foi objeto do CONTRATO que visa a rescisão.”

Reclama o desacerto da sentença, porque determinou o retorno das partes ao status quo com a reintegração da posse me favor da apelada, o que revela contradição na medida em que a posse não foi transferida ao requerido, ora apelante, por força do contrato, mas sim, a posse desta área já era objeto de discussão da ação no 335/2000 que tramitou na comarca de Pontes e Lacerda, na qual fora negada a reintegração de posse.

Sustenta que já tinha a posse da área, a apelada não era sua possuidora e o contrato foi firmado apenas para garantir a titularidade em seu favor da área de a 64,88hectares.

Se mantida a procedência da ação, reclama o direito a indenização e retenção por benfeitorias voluptuárias, porquanto há mais de dez anos, o apelante e seus antecessores ocupam mansa, pacificamente e ininterruptamente, o que transformou na produtividade da área, com a instalação de pastagens, cercas, casas de morada, represas, construção de curral, instalação de energia elétrica entre outros (artigo 1.219 do CC).

Postula a reforma da sentença para afastar a rescisão do contrato, apenas declarada sua inexigibilidade, frente o não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da apelada, com base no artigo 104 inciso II e 47 6 do Código Civil , bem como a Lei Federal 6.634 de 02 de maio de 1979, artigos 1o e 8o, § 1o. Se mantida a rescisão, requer seja mantido na posse do imóvel, porque lá se encontrava antes de ter firmado o instrumento discutido nesta presente ação, bem assim seja condenada a autora ora apelada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Intimada a apelada não apresentou contrarrazões (id 87109021).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001408-87.2012.8.11.0013

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A controvérsia em exame está em saber se é caso de reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a presente ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas, a fim de aplicar a tese da exceção do contrato não cumprido, defendida pelo requerido apelante
Antonio dos Santos Mainate.

No caso em exame, observa-se que na data de 29-10-2003, as partes firmaram o “Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e outras Avenças” (id
87109009 - Pág. 5).

O contrato envolveu
a aquisição de parte do imóvel rural na fração correspondente a 64,88hectares, desmembrada da área maior de hectares, pelo valor de
R$ 16.483,02, com cláusula de equivalência em @ de boi. De modo que as 284,19@ de boi deveriam ser pagas em cinco parcelas, assim discriminadas na Cláusula Segunda:

a) 1a parcela de R$ 1.648,36, pagos no ato da assinatura;

b) 2a parcela de R$ 3.296,72, correspondente a 56,84@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2004;

c) 3a parcela de R$ 3.296,72, correspondente a 56,84@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2005;

d) 4a parcela de R$ 4.120,90, correspondente a 71,05@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2006;

e) 5a parcela de R$ 4.120,90, correspondente a 71,05@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2007, a primeira à vista e as demais com vencimento anual, sendo a @ do boi calculada conforme a média do valor de mercado dos frigoríficos de Pontes e Lacerda/MT e Cáceres/MT, apurada no dia do pagamento.

Ocorre que o requerido
apelante adimpliu apenas a primeira e segunda parcela e ficou inadimplente com relação a terceira, quarta e quinta parcelar da avença, o que levou a apelada a constituí-lo em mora na data 21-5-2010, por meio de notificação extrajudicial (id
87109009 - Pág. 28 a Pág. 38).

Observa-se que mesmo notificado em mora, o ora apelante quedou-se inerte, o que levou à autora ao ajuizamento da presente ação de rescisão contratual.

Como mencionado, a tese de reforma da sentença se assenta no argumento da exceção do contrato não cumprido, além de que desde antes da formalização do contrato, já exercia posse mansa e pacífica da área, razão pela qual não há falar em perda da posse e ou em reintegração da área em favor da apelada.

No que tange a exceção de contrato não cumprido, pretende ver reconhecida a tese de que a autora/apelada não realizou o georreferenciamento apto a viabilizar a outorga da escritura do imóvel.

Acerca da matéria, dispõe o art. 475 do CC estabelece que a
“parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Ocorre que restou expressamente avençado no instrumento contratual celebrado entre as partes, que a escritura pública seria
“outorgada tão logo for ultimada a medição topográfica, ficando o acordante comprador responsável pela ratificação do imóvel ora adquirido”
(cláusula quarta - id
87109009 - Pág. 3).

Da interpretação da aludida cláusula, concluiu-se que a outorga da escritura não estava vinculada ao pagamento das prestações, caso em que o inadimplemento das prestações, as quais se obrigou o ora apelante, à falta de outorga da escritura não encontra amparo contratual, tampouco eventual ausência de realização do georreferenciamento dá suporte a justificar o inadimplemento que, aliás, é incontroverso.

Não há como deixar de reconhecer que o descumprimento do contrato se deu pelo requerido apelante que deixou de honrar os pagamentos das parcelas nas datas aprazadas. Destaca-se que poderia, para evitar os efeitos da mora e, eventualmente legitimar o argumento da exceção do contrato não cumprido, entre outras, se valer, de ação consignatória e não simplesmente deixar de pagar o que se comprometeu no contrato.

Nesse sentido, bem ponderou a sentença recorrida (Id 87109015 - Pág. 5):

“É incontroverso que a parte ré não quitou todas as parcelas, ficando inadimplente no contrato.

Feitas essas considerações, verifico que a parte ré não tem razão ao invocar a exceção do contrato não cumprido, pois ao mesmo tempo em que as cláusulas contratuais não condicionam a outorga da escritura ao pagamento, também não condicionam o pagamento à prévia outorga da escritura, tampouco à desistência da Ação de Reintegração de Posse no 335/2000 ou ainda à ultimação da medição topográfica/georreferenciamento.

Com efeito,
deveria a parte promitente compradora ter procedido ao pagamento do preço do contrato, ou à sua consignação em pagamento, para depois exigir da outra parte o cumprimento da sua obrigação, ou ainda pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré – e vice-versa.” (grifei)

Com a rescisão do contrato, não há como acolher pedido de inexigibilidade do pactuado com base na não entrega da escritura por parte da autora.

É da
essência da rescisão o retorno ao
status quo
,
caso há falar em manutenção das premissas estabelecidas no contrato sobre a posse exercida pelo apelante, sobretudo para legitimar a sua manutenção na posse ao argumento de que a apelada não escriturou a área.

Frisa-se, porque necessário, que não socorre o apelante, a tentativa de imputação do descumprimento do pacto à autora que teria deixado de georreferenciar a área e outorgar a escritura, o que, no argumento do apelante é circunstância suficiente para legitimar a inadimplência

É que, como já frisado, o pagamento das parcelas do preço para aquisição do imóvel não estava condicionado à outorga da escritura, tampouco do cumprimento, de imediato, de qualquer outra contraprestação por parte da autora/apelante, razão pela qual não incide a exceção de contrato não cumprido (CC, art. 476).

Como bem destacado na sentença, nenhuma das cláusulas convencionadas condiciona a quitação das parcelas à medição, à outorga da escritura ou à desistência da Ação Possessória mencionada, porque referidas providências foram assumidas pela vendedora, sem vinculação ao pagamento do preço.

Ao revés, incumbia ao recorrente quitar as prestações na data de seu respectivo vencimento, exigir o cumprimento da responsabilidade tomada pela vendedora, ora apelada e, não, sem qualquer justificativa ou amparo legal e/ou contratual, suspender o pagamento das parcelas.

Logo, não está caracterizada a exceção de contrato não cumprido, que só ocorre quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata à da outra, o que também não é o caso desta lide.

Por fim, o pedido de
indenização de benfeitorias,
necessárias e úteis, na forma do art. 1.219 do Código Civil
em que pese a norma autorizada para o caso de possuidor de boa-fé,
no caso em exame, foi indeferido frente a intempestividade da contestação, o que não comporta reforma.

Pelos mesmos fundamentos acima, igualmente não procede o argumento de que como já estava na posse antes de ter firmado o contrato objeto da presente demanda, não teria que restitui-la em favor da apelada.

Ora, além de ser consequência natural da rescisão do contrato, de se lembrar que o
“Instrumento de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural” (id
87109009 - Pág. 1)
foi firmado justamente para legitimar a posse do promitente comprador ora apelante,
marcada que era pela precariedade, porquanto era objeto de ação de reintegração de posse
no 335/2000 movida pela
apelada, que se obrigou a desistir da demanda,
nos termos da cláusula terceira
da avença.

Conclui-se, portanto, que o retorno
ao status quo
, com a reintegração da posse em favor da apelada é medida natural da procedência da demanda de rescisão do contrato.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMLEMENTO DOS COMPRADORES – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.

Diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda e retorno das partes ao status quo ante, tem, o promitente comprador, direito à devolução dos valores pagos ao promitente vendedor, devidamente corrigidos”
(TJRS, ApC n. 70075859447, 19a Câmara Cível, Relatora Desa. Mylene Maria Michel, j. 7-6-2018) (grifei)

“APELAÇÕES CÍVEIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL SEM FUNDAMENTAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – USUCAPIÃO – POSSE PRECÁRIA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO – PARCELAS PAGAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO DEVIDOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Quando é incontroverso o inadimplemento e limitada a defesa nas exceções de Usucapião e de Contrato não Cumprido, torna-se desnecessária a produção de prova oral, até mesmo para a reintegração de posse determinada pelo juízo de origem, porque é complemento da sentença que rescindiu a Compra e Venda.

...

A Exceção de Contrato não Cumprido só se configura quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata e dependente do concomitante cumprimento da outra.

Notificado o comprador da intenção da vendedora de rescindir a avença pelo inadimplemento, cabe a ele, para fins de afastar a mora, ingressar com a competente Ação Consignatória.

O contrato de compra e venda torna precária a posse do adquirente até a quitação do preço, e não gera a aquisição da propriedade por Usucapião em caso de inadimplemento, sobretudo se está em trâmite anterior Ação de Reintegração de Posse proposta pelo vendedor contra o comprador, cuja desistência constou expressamente na avença. Isso, inclusive, demonstra o vício no momento da celebração.

... O parcial acolhimento da pretensão formulada resulta em sucumbência recíproca.”
(TJMT - Número Único
:

0001401-95.2012.8.11.0013
– Relator Des.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
Quarta Câmara Cível, julgado 08-5-2020) (grifei)

Diante do contexto, ante a não caracterização da exceção de contrato não cumprido, mantém-se a sentença em todos seus termos.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2021