Tribunal: TJMT
Processo: 0005877-29.2014.8.11.0007
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-08-07

Ementa:
RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRADIÇÃO EVIDENCIADA – VÍCIO RECONHECIDO E SUPRIDO – DEMAIS MATÉRIAS VENTILADAS - VÍCIOS INDEMONSTRADOS - ACORDÃO QUE TRATOU INTEGRALMENTE DA MATÉRIA - REDISCUSSÃO DA MATÉRIA E PREQUESTIONAMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO SEM EFEITOS INFRINGENTES.
1. As consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, subsumem-se ao que restou contratualmente estipulado, independentemente se foram pagos valores expressivos, o que afasta a incidência, em favor dos ora recorrentes, do artigo 478 do Código Civil.
2. Com efeito, a uma porque o valor do negócio foi estipulado pelas partes de comum acordo; a duas porque não restou caracterizada a extrema vantagem em favor dos recorridos; a três porque a litigiosidade da área já conhecida, afastando-se a extraordinariedade e imprevisibilidade da decretação da área como indígena; a quatro sequer foram os ora recorrentes (devedores) quem pleitearam a resolução do contrato.
3. Assim, mantenho o entendimento anteriormente esposado de que, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus/recorrentes, ficam os autores/recorridos autorizados a pleitearem a rescisão contratual, o que autoriza a reintegração dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela, como também, a incidência da multa contratual (de 10% sobre o valor do contrato), prevista contratualmente.
4. O recurso de embargos de declaração não é instrumento apropriado para alterar decisão quando não encontrada omissão, contradição e/ou obscuridade.
5. A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o simples prequestionamento para fins de eventual interposição de Recurso às instâncias superiores, por si só, não viabiliza o acolhimento da espécie em tela.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005877-29.2014.8.11.0007
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOAO DOS SANTOS LOPES CARRASCO - CPF: 103.543.601-91 (EMBARGADO), JOAO GABRIEL DAN LOPES - CPF: 019.541.171-40 (ADVOGADO), CAROLINE EVELYN DAN LOPES - CPF: 035.762.111-52 (ADVOGADO), VANDA SUELI DAN - CPF: 369.448.741-72 (EMBARGADO), JEREMIAS PRADO DOS SANTOS - CPF: 589.341.389-04 (EMBARGANTE), VALTER STAVARENGO - CPF: 474.690.569-04 (ADVOGADO), JEAN CARLO STAVARENGO - CPF: 017.819.561-89 (ADVOGADO), MOISES PRADO DOS SANTOS - CPF: 604.602.109-04 (EMBARGANTE), ROSANGELA PENDLOSKI - CPF: 475.599.189-72 (ADVOGADO), WAGNER JEFERSON MIRANDA - CPF: 678.766.689-68 (ADVOGADO), JOAO DOS SANTOS LOPES CARRASCO - CPF: 103.543.601-91 (EMBARGANTE), VANDA SUELI DAN - CPF: 369.448.741-72 (EMBARGANTE), JOAO GABRIEL DAN LOPES - CPF: 019.541.171-40 (ADVOGADO), JEREMIAS PRADO DOS SANTOS - CPF: 589.341.389-04 (EMBARGADO), MOISES PRADO DOS SANTOS - CPF: 604.602.109-04 (EMBARGADO), VALTER STAVARENGO - CPF: 474.690.569-04 (ADVOGADO), JEAN CARLO STAVARENGO - CPF: 017.819.561-89 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS), ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO - CPF: 607.959.801-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. A RELATORA ADERIU AO VOTO DO 1o VOGAL (DES. RUBENS).

E M E N T A

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRADIÇÃO EVIDENCIADA – VÍCIO RECONHECIDO E SUPRIDO – DEMAIS MATÉRIAS VENTILADAS - VÍCIOS INDEMONSTRADOS - ACORDÃO QUE TRATOU INTEGRALMENTE DA MATÉRIA - REDISCUSSÃO DA MATÉRIA E PREQUESTIONAMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO SEM EFEITOS INFRINGENTES.

1.

As consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, subsumem-se ao que restou contratualmente estipulado, independentemente se foram pagos valores expressivos, o que afasta a incidência, em favor dos ora recorrentes, do artigo 478 do Código Civil.

2. Com efeito, a uma porque o valor do negócio foi estipulado pelas partes de comum acordo; a duas porque não restou caracterizada a extrema vantagem em favor dos recorridos; a três porque a litigiosidade da área já conhecida, afastando-se a extraordinariedade e imprevisibilidade da decretação da área como indígena; a quatro sequer foram os ora recorrentes (devedores) quem pleitearam a resolução do contrato.

3. Assim, mantenho o entendimento anteriormente esposado de que, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus/recorrentes, ficam os autores/recorridos autorizados a pleitearem a rescisão contratual, o que autoriza a reintegração dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela, como também, a incidência da multa contratual (de 10% sobre o valor do contrato), prevista contratualmente.

4. O recurso de embargos de declaração não é instrumento apropriado para alterar decisão quando não encontrada omissão, contradição e/ou obscuridade.

5. A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o simples prequestionamento para fins de eventual interposição de Recurso às instâncias superiores, por si só, não viabiliza o acolhimento da espécie em tela.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração

interposto por
Jeremias Prado dos Santos
e
Moisés Prado dos Santos,
com o fito de reformar o acórdão proferido por esta Colenda Câmara que, por unanimidade, desproveu o recurso de apelação por eles apresentado (ID 7239922).

Nas razões recursais, os embargantes aduzem que o acórdão é omisso, contraditório e obscuro, pois, todos os dispositivos legais declinados no voto e no acórdão quanto ao inadimplemento contratual, pressupõe o adimplemento ilegal, quando, na verdade, os apelantes, ora embargantes, deixaram de pagar o pactuado por motivo justo e previsto no contrato rescindido.

Asseveram que o voto condutor do aresto consignou que, em que pese existir previsão contratual acerca da resolução contratual em razão do inadimplemento dos compradores, não se pode deixar de considerar os argumentos lançados pelos réus/apelantes, quanto à exceção do contrato não cumprido, ante a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi, afirmativa que conduz à revisão do julgado para reconhecer a legalidade da inadimplência por parte deles.

Sustentam que, embora esta Relatora tenha consignado que o pedido dos Embargantes não poderia ser analisado em parte, pois, em tese os fatos e fundamentos não teriam sido objeto da instrução processual perante o juízo singular, afirmou que se aplica ao caso o disposto no artigo 478 do Código Civil, que prevê a resolução do contrato se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato, consistindo evidente contradição, por utilizar tal dispositivo incorretamente em favor dos apelados, ora embargados, quando é o devedor que tem o direito expresso no referido dispositivo.

Defendem que é evidente que os apelantes/embargantes tinham o direito de suspender os pagamentos, já que o advento da decretação da criação da Reserva Indígena impediu completamente a possibilidade de os apelados/embargados garantirem a evicção, já que não podem emitir a escritura definitiva passiva de registro de transmissão do domínio.

Arguem que, em se mantendo a devolução do imóvel ao status quo ante, deve ser afastado o direito de retenção dos valores pagos, bem como a obrigação de pagar aluguéis, e por fim qualquer possibilidade de imputar multa contratual. Ainda, que seja apurado, na fase de liquidação da sentença, apurar o valor dos investimentos realizados pelos Recorrentes/Embargantes na propriedade objeto da demanda, para fins de indenização.

Mencionam que o acórdão deferiu o pagamento da multa contratual, pois, no voto pronunciou-se pela inaplicabilidade da referida penalidade, todavia, na parte dispositiva manteve a condenação dos apelantes, ora embargantes, ao respectivo pagamento.

Destacam que o voto condutor do aresto considerou necessária a apuração dos valores devidos pelos apelantes/embargantes aos apelados/embargados, com a consideração do valor dos aluguéis aplicados pela sentença combatida e a averiguação dos investimentos realizados pelos apelantes/embargantes. Ou seja, a liquidação pressupõe a apuração do
quantum
devido, que, diante dos investimentos realizados pelos apelantes/embargantes, pode, inclusive, incorrer num resultado de que os apelados/embargados é que ficarão devendo aos apelantes/embargantes ou, pelo menos, que o valor devido seja menor do que o deferido em face da sentença combatida, razão pela qual é de se notar que se evidencia a obscuridade quanto à manutenção da tutela antecipada pela sentença (ID 7360997).

Os embargados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 7499030).

Ao analisar a tese esposada neste Recurso de Embargos de Declaração
, acerca da existência de vícios do acórdão proferido no recurso de apelação,
esta Câmara, por votação unânime, entendeu por dar parcial provimento ao recurso

“apenas para sanar a contradição referente ao inadimplemento contratual (exceção do contrato não cumprido), contudo, desprovendo o recurso de apelação também nesse ponto”
(ID 8017022 - Pág. 1/7770105 - Pág. 6 – fls. 197/209).

Contudo, tal decisão foi objeto de recurso especial (no. 1831731), o qual foi dado provimento ao Agravo Interno (no REsp)
“para reconsiderar a decisão agravada e DAR PROVIMENTO ao recurso especial, determinando o retorno dos autos ao TJMT para que analise as questões trazidas nos embargos de declaração, como entender de direito”
, isto é, para que, conforme constou da fundamentação do referido voto condutor do aresto,
“sane o vício de omissão relativa às questões levantadas: (a) consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos; e (b) aplicação do art. 478 do CC/02 no que diz respeito à análise sob a ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos para a compra de uma área que, ao final, teria sido decretada como reserva indígena, fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico
”
(ID 83079465 - Pág. 1/5 - fls. 297/301).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

Como dito, o Superior Tribunal de Justiça determinou que esta Câmara Julgadora
“analise as questões trazidas nos embargos de declaração, como entender de direito”
, isto é, para que, conforme constou da fundamentação do referido voto condutor do aresto,
“sane o vício de omissão relativa às questões levantadas: (a) consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos; e (b) aplicação do art. 478 do CC/02 no que diz respeito à análise sob a ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos para a compra de uma área que, ao final, teria sido decretada como reserva indígena, fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico
”
(ID 83079465 - Pág. 1/5 - fls. 297/301).

Logo,
somente sob esses aspectos é que haverá novo pronunciamento judicial
.

Pois bem.

Extrai-se os autos que os ora recorrentes justificam a sua inadimplência com base no fato de que os ora recorridos não podem cumprir o avençado, que é promover condições para o registro das escrituras dos imóveis que compõem o negócio jurídico de demanda, uma vez que os imóveis foram incluídos na área declarada como reserva indígena.

Diante dessa circunstância fática, restou decidido, conforme consignado no voto condutor do aresto combatido, que
“a melhor solução a ser aplicada à hipótese traduz-se na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, reduzindo as partes ao status quo ante,
observando-se, evidentemente, a disposição contratual que trata, especificamente, da evicção, bem como do direito em favor dos autores/apelados quanto ao recebimento de pagamento pela utilização da área pelos réus/apelantes,

mormente porque se extrai dos autos que, quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda, estes tinham plena ciência do imbróglio que envolvia os imóveis que compõem a área objeto do contrato
, não podendo se eximir das suas obrigações pura e simplesmente porque o resultado atribuído à área (decretação de reserva indígena) não é aquele esperado pelas partes.”

Com efeito, a meu sentir, tendo os ora recorrentes, quando da aquisição dos imóveis que compõem a área objeto do contrato, plena ciência acerca do imbróglio que os envolvia, assumiram eles o risco do negócio, tanto que se comprometeram, inclusive, a cumprir a liminar proferida nos autos da Ação Cautelar no. 200436000021305, em trâmite na 3a Vara da Seção Judiciária de Mato Grosso (Cláusula 10a – ID 3955934 – Pág. 3); bem como da possibilidade de tal área ser inserida na terra indígena delimitada pela Portaria no. 1.149/2002, ainda que acreditassem que referida Portaria seria revogada (ID 3955935 – Pág. 6 e ID 3955976 – Pág. 1), não podendo, portanto, se eximir das suas obrigações pura e simplesmente porque o resultado atribuído à área (decretação de reserva indígena) não é aquele esperado pelas partes.

Ora, se ao tempo do negócio já havia a possibilidade de a aludida decretação ocorrer, devia a parte se valer, contratualmente, de garantias outras que lhe resguardasse, como por exemplo: firmar a avença por um valor menos expressivo dada a litigiosidade do bem; possibilidade de cessar o pagamento, com a respectiva quitação do contrato pelo valor efetivamente já pago; possibilidade de as partes retornarem ao
status quo
, com devolução de parte do dinheiro pago e/ou com as respectivas indenizações pelas benfeitorias feitas no imóvel; a responsabilização do vendedor caso fosse decretada a reserva indígena; dentre outras possibilidades. No entanto, nada nesse sentido se fez constar do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Aliás, extrai-se do instrumento particular que, quando da realização do negócio jurídico, eram os autores/recorridos proprietários dos imóveis e as benfeitorias que compõem a área litigiosa, consoante cláusula 1a e incisos do contrato (ID 3955933 – Pág. 4/5).

Da mesma forma, o contrato em questão dispõe, em sua Cláusula 12a, que o não pagamento do valor avençado resultará na rescisão contratual, de modo que o imóvel deveria ser desocupado, sob pena de ação de reintegração, sem prejuízo das perdas e danos. Sendo que, em seu parágrafo segundo, restou pactuado que, na hipótese de haver rescisão pela causa acima ventilada, o valor já pago será computado como aluguel do imóvel. Afastando, inclusive, direito de retenção ou indenização em caso de rescisão do contrato, conforme se observa da cláusula 13a (ID 3955934 – Pág. 5).

Portanto, a circunstância declinada nos autos redunda inevitavelmente na rescisão do contrato, porque estaria o deslinde da controvérsia atrelada à causa subjacente (decretação de reserva indígena) que ensejou o indigitado inadimplemento contratual, seja pelos autores seja pelos réus.

Entretanto, tem-se que, embora a área tenha sido decretada como reserva indígena, não importa dizer que se extinguem as obrigações das respectivas partes, aplicando-se, no que couber, as cláusulas contratuais.

Nesse sentido, as consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, subsumem-se ao que restou contratualmente estipulado, independentemente se foram pagos valores expressivos, o que afasta a incidência, em favor dos ora recorrentes, do artigo 478 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida,
se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra
,
em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis,
poderá o devedor pedir a resolução do contrato
. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação
.

Com efeito, a uma porque o valor do negócio foi estipulado pelas partes de comum acordo; a duas porque não restou caracterizada a extrema vantagem em favor dos recorridos; a três porque a litigiosidade da área já conhecida, afastando-se a extraordinariedade e imprevisibilidade da decretação da área como indígena; a quatro sequer foram os ora recorrentes (devedores) quem pleitearam a resolução do contrato.

Logo, como acima declinado, o contrato estipulou em suas Cláusulas 12a e 13a que, havendo inadimplemento contratual por parte dos ora recorridos, seria cabível a rescisão contratual, com a desocupação do imóvel, sob pena de ação de reintegração, sem prejuízo das perdas e danos; bem como que o valor já pago seria computado como aluguel do imóvel, afastando-se o direito de retenção ou indenização,
o que deve ser aplicado
.

Ou seja, mantenho o entendimento anteriormente esposado de que, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus/recorrentes, ficam os autores/recorridos autorizados a pleitearem a rescisão contratual, o que autoriza a reintegração dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela, como também, a incidência da multa contratual (de 10% sobre o valor do contrato), prevista contratualmente.

Nesse contexto,
observa-se que a irresignação continua não prosperando, mantendo-se a conclusão do acórdão anteriormente proferido, qual seja, de que deve apenas ser decotado
do voto condutor do aresto o seguinte excerto:

“Todavia, em que pese existir previsão contratual acerca da resolução contratual em razão do inadimplemento dos compradores, não se pode deixar de considerar os argumentos lançados pelos réus/apelantes, quanto à exceção do contrato não cumprido, ante a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi.

Digo, evidente que tal circunstância enseja a incidência da norma disposta nos artigos 475 e 477, também do Código Civil, o qual preconiza que:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

No caso, ainda que não há que se falar em culpa pelos vendedores, evidente que a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi, impossibilita o cumprimento por eles (autores/apelados) da obrigação que lhes compete, consistente na escrituração do bem em nome dos compradores, ora réus/apelantes, conforme previsto nas Cláusulas 3a e 4a (ID 3955934 – Pág. 1/2).”

Assim,
tendo sido analisadas as matérias, tal como delimitadas no aresto proferido pelo
Superior Tribunal de Justiça
, e sanada a omissão, tem-se que, o deslinde do feito permanece o mesmo.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de embargos de declaração,
sem efeitos infringentes, apenas para sanar a contradição,
referente ao inadimplemento contratual (
exceção do contrato não cumprido), e a omissão referentes às consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos; bem como a aplicação do art. 478 do CC/02 no que diz respeito à análise sob a ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos para a compra de uma área que, ao final, teria sido decretada como reserva indígena, fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico, contudo, desprovendo o recurso de apelação também nesses pontos.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1oVOGAL)

Diante da omissão constatada pelo STJ, pedi vista dos autos para me inteirar o caso.

Trata-se de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de área rural que na data em que foi celebrado já era objeto de processo em trâmite na Justiça Federal que visava à demarcação como reserva indígena. Inclusive os adquirentes, ora embargantes, em conformidade com cláusula contratual pactuada, substituiriam os vendedores no polo passivo e se comprometeram a cumprir a liminar ali deferida. Esse procedimento resultou no Decreto Presidencial de
24-4-2013
, que homologou a demarcação administrativa da terra indígena Kayabi (Id 3955979).

Em seguida, o Governo do Estado de Mato Grosso ajuizou a Ação Cível Originária c/c Medida Cautelar n. 2.224-DF, tendo o Ministro Luiz Fux deferido a tutela para sobrestar o registro no cartório imobiliário e, por conseguinte, a transferência definitiva da propriedade, até a resolução final da referida lide. Embora ainda não julgada, há nela parecer do MPF pela improcedência (Rodrigo Janot, em 2-12-2014, Ids 3955981 e 3955982).

Os adquirentes/embargantes arrendaram o imóvel em
21-11-2007,
e já em
15-9-2008

o adquiriram
por R$3.000.000,00. Quitaram 7 das 10 parcelas, sendo duas de R$50.000,00, em 30-9 e 20-10-2008); duas de R$100.000,00, em 20-11-2008 e 20-1-2009; R$200.000,00 em 20-5-2009; R$500.000,00, equivalentes a 6.250 arrobas de boi, em 20-12-2009; e R$500.000,00, correspondentes a 6.250 arrobas de boi, em 20-12-2010), que representam mais ou menos 50% do preço (R$1.500.000,00).

Em
9-01-2013
firmaram o Termo Aditivo (Id 3955940), pelo qual repactuaram o saldo devedor de R$1.500.000,00 em 50 parcelas mensais e sucessivas de R$30.000,00 cada uma, momento em que os compradores (embargantes) emitiram 50 Notas Promissórias. Para a hipótese de serem vencedores na demanda indígena, assumiram o compromisso de liquidar integralmente o saldo devedor em 6 meses.
Nada foi previsto para o caso de serem vencidos
.

A Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos, com Pedido de Liminar de Reintegração de Posse foi distribuída em
5-9-2014
, julgada
parcialmente procedente
em
18-5-2018
com amparo unicamente no inadimplemento dos embargantes em decorrência da interrupção do pagamento.

O fundamento da sentença é de que os requeridos/embargantes tinham pleno conhecimento da existência do litígio, de maneira que não podem se valer da demarcação da área como de reserva indígena para alegar exceção de contrato não cumprido, estando, assim, caracterizada a culpa pela rescisão.

Também
reconheceu que a posse que até então era justa passou a ser injusta
a partir da data da prolação da sentença
, circunstância que, inclusive, embasou a antecipação da tutela. Consignou, ainda, estarem caracterizados o abuso de direito de defesa e o manifesto propósito protelatório dos réus, “
pois tinham conhecimento da existência de cláusula expressa que aduz que a mencionada área faz parte de terra indígena Kayabi
”.

No tocante aos desdobramentos da rescisão, foi determinada a reintegração na posse pelos vendedores/embargados em 30 dias, sob pena de multa diária de R$10.000,00, limitada a 90 dias-multa, sem prejuízo de pagamento de aluguel; a rescisão do Contrato e do Aditivo, e condenados os compradores/embargantes à multa contratual (cláusula décima segunda, parágrafo segundo) de 10% sobre o valor da avença, equivalentes a R$300.000,00, corrigidos pelo INPC a partir da sentença e juros de 1% a.m. a partir da citação, assim como à indenização a título de arrendamento a contar da assinatura do primeiro contrato até a efetiva desocupação, descontada a importância já paga pelos compradores. Arbitrados honorários advocatícios de 20% sobre o valor do contrato.

Na
contestação
, os ora embargantes sustentam que o Estado de Mato Grosso ajuizou a Ação Civil Originária n. 2.224 em que pleiteia a suspensão dos efeitos do Decreto Presidencial. Arguem que pugnaram pelo sobrestamento da obrigação, até porque não poderiam continuar quitando o preço pela compra de área declarada como reserva indígena. Como a pretensão não foi aceita pelos embargados/vendedores interromperam o pagamento.

Nas
razões de apelação
, reportam-se à inadimplência também dos vendedores/embargados quanto ao disposto nas cláusulas 5a (baixa de hipotecas, penhoras e demais constrições das matrículas), 4a (tradição dos imóveis e do georreferenciamento), e 6a c/c 11a, II e IV (liquidação das multas ambientais). E suscitam que o Termo Aditivo representa novação, o que teria inviabilizado a propositura da Ação de Rescisão; adimplemento substancial (mais de 50% do preço); e que a antecipação da tutela fere o seu direito de recorrer.

Efeito suspensivo

deferido
(Id 3956047).

O acórdão ora embargado rejeitou a preliminar de inépcia da inicial por inovação recursal. No mérito, destacou o seguinte:

“[...] dos próprios argumentos lançados pelos réus/apelados infere-se que a melhor solução a ser aplicada à hipótese traduz-se na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, reduzindo as partes ao status quo ante, observando-se, evidentemente, a disposição contratual que trata, especificamente, da evicção, bem como do direito em favor dos autores/apelados quanto ao recebimento de pagamento pela utilização da área pelos réus/apelantes, mormente porque se extrai dos autos que, quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda, estes tinham plena ciência do imbróglio que envolvia os imóveis que compõem a área objeto do contrato, não podendo se eximir das suas obrigações pura e simplesmente porque o resultado atribuído à área (decretação de reserva indígena) não é aquele esperado pelas partes.

Digo, ainda que o termo aditivo tenha instituído apenas a possibilidade de execução do contrato, no caso de inadimplemento, conforme se infere da alínea “b”, e do parágrafo único, ambos da cláusula referente ao “Preço e Pagamento
”
(ID 3955935 – Pág. 6), certo é que na hipótese peculiar e específica destes autos, tal pactuação inviabilizaria (ainda que previsível, uma vez que cientes as partes acerca da litigiosidade do bem), de qualquer forma, o cumprimento da obrigação por uma das partes,
importando, salvo melhor juízo, em prejuízo de um em detrimento de outro, o que atrai, até mesmo, a incidência do artigo 478 do Código Civil
, que contém a seguinte previsão:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Em outras palavras, no caso, qualquer que fosse a demanda ajuizada, a circunstância declinada nos autos redundaria na rescisão do contrato, porque estaria o deslinde da controvérsia atrelada à causa subjacente (decretação de reserva indígena) que ensejou o indigitado inadimplemento contratual, seja pelos autores seja pelos réus.

Em sendo assim, tem-se que, embora a área tenha sido decretada como reserva indígena, não importa dizer que se extinguem as obrigações das respectivas partes, aplicando-se, no que couber, as cláusulas contratuais.

Nesse sentido, extrai-se do caderno processual que, quando da realização do negócio jurídico, eram os autores/apelados proprietários dos imóveis e as benfeitorias que compõem a área litigiosa, consoante cláusula 1a e incisos do contrato (ID 3955933 – Pág. 4/5).

Ainda, observa-se que tinham os réus/apelantes ciência quanto à existência de litígio sobre a área, comprometendo-se, inclusive, a cumprirem a liminar proferida nos autos da Ação Cautelar no. 200436000021305, em trâmite na 3a Vara da Seção Judiciária de Mato Grosso (Cláusula 10a – ID 3955934 – Pág. 3); bem como da possibilidade de tal área ser inserida na terra indígena delimitada pela Portaria no. 1.149/2002, ainda que acreditasse que referida Portaria seria revogada (ID 3955935 – Pág. 6 e ID 3955976 – Pág. 1).

Ademais, o contrato em questão dispõe, em sua Cláusula 12a, que o não pagamento do valor avençado resultará na rescisão contratual, de modo que o imóvel deveria ser desocupado, sob pena de ação de reintegração, sem prejuízo das perdas e danos. Sendo que, em seu parágrafo segundo, restou pactuado que, na hipótese de haver rescisão pela causa acima ventilada, o valor já pago será computado como aluguel do imóvel. Afastando, inclusive, direito de retenção ou indenização em caso de rescisão do contrato, conforme se observa da cláusula 13a (ID 3955934 – Pág. 5).

Logo, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, não há que se olvidar que ficam os autores autorizados a pleitearem a rescisão contratual.

A propósito, quanto à cláusula resolutiva, importa destacar o que dispõem os artigos 474 e 475, ambos do Código Civil, verbis:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Todavia, em que pese existir previsão contratual acerca da resolução contratual em razão do inadimplemento dos compradores, não se pode deixar de considerar os argumentos lançados pelos réus/apelantes, quanto à exceção do contrato não cumprido, ante a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi.

logo, evidente que tal circunstância enseja a incidência da norma disposta nos artigos 475 e 477, também do Código Civil, o qual preconiza que:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

No caso, ainda que não há que se falar em culpa pelos vendedores, evidente que a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi, impossibilita o cumprimento por eles (autores/apelados) da obrigação que lhes compete, consistente na escrituração do bem em nome dos compradores, ora réus/apelantes, conforme previsto nas Cláusulas 3a e 4a (ID 3955934 – Pág. 1/2).

Assim, a situação acima declinada, não só dá ensejo à rescisão contratual, o que autoriza a reintegração dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela, como também, a meu sentir, à incidência da multa contratual (de 10% sobre o valor do contrato), prevista no parágrafo segundo, da Cláusula 12a.

Logo, entendo por manter a condenação dos réus/apelantes ao pagamento da cláusula penal compensatória pactuada.

Por sua vez, não se pode olvidar que até agora têm os réus/apelantes usufruído do imóvel, de maneira que é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito por parte dos os réus/apelantes.

Até porque, repisa-se, o próprio contrato originário prevê, em seu parágrafo primeiro, da cláusula 12a, que o valor pago será computado como aluguel do imóvel (ID 3955934 – Pág. 5).

Assim, cabe a retenção (abatimento) por parte dos autores/apelados dos valores quitados (R$ 1.645.000,00 – um milhão seiscentos e quarenta e cinco mil reais), até que sobrevenha o montante devido a título de aluguel/arrendamento, considerando o lapso temporal decorrido desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação do imóvel, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.

Nesse contexto, infere-se que, exceto pela condenação dos réus/apelantes ao pagamento da multa contratual, a sentença deve ser mantida.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso
” (Id 7239922).

Nos
Embargos de Declaração
foi reconhecida a
contradição
e determinada a
exclusão de trecho do aresto que indiretamente

acolhia a pretensão de não incidência da multa contratual de 10% e de aplicação do art. 478 do CC.

No respectivo
Recurso Especial
foi
deferido o efeito suspensivo
e lhe
dado seguimento
(Id 9099958), que não foi acolhido pelo STJ, e, depois, provido o Agravo Interno e o REsp para reconhecer a violação ao art. 1.022 do CPC, sendo assim determinando pela Corte Superior:

“[...] o retorno dos autos ao TJMT para que sane o vício de
omissão
relativa às questões levantadas: a) consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos; e b) aplicação do art. 478 do CC/02 no que diz respeito à análise sob a ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos para a compra de uma área que, ao final, teria sido decretada como reserva indígena, fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico”
(Id 83079465).

Como já consignado, o STJ determinou a este Tribunal que se manifeste
sobre as consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena frente ao pagamento substancial do preço
, assim como sobre a
aplicação do art. 478 do CC, pela ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos pela compra, frente ao fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico
.

No
voto originário
do TJMT, depois de
excluído no acórdão dos Embargos Declaratórios
o trecho que se referia à não incidência da multa contratual e a aplicação do art. 478 do CC, foi registrado que, diante da decretação da área como sendo dos povos indígenas, decidiu-se que a
melhor solução para o caso é a rescisão da avença e o retorno das partes ao
statu quo ante
,
“
observando-se, evidentemente, a disposição contratual que trata especificamente, da evicção, bem como do direito em favor dos autores/apelados quanto ao recebimento de pagamento pela utilização da área pelos réus/apelantes, mormente porque se extrai dos autos que, quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda, estes tinham plena ciência do imbróglio que envolvia os imóveis que compõem a área objeto do contrato, não podendo se eximir das suas obrigações pura e simplesmente porque o resultado atribuído à área (decretação de reserva indígena) não é aquele esperado pelas partes
”.

E mais
, que eles (embargantes) também não exigiram garantias para a hipótese de serem vencidos na demanda indígena, tais como a interrupção do pagamento.

Além disso, que, de qualquer forma, as “
obrigações contratuais não se extinguem e devem ser cumpridas como foram pactuadas”
, sendo essa a resposta ao questionamento do STJ, independentemente se foram pagos valores expressivos ou não. Também afastou a incidência do art. 478 do CC.

Por fim, que o preço foi estipulado pelas partes de comum acordo e
não ficou caracterizada a extrema vantagem para os embargados/vendedores
, sobretudo, pelo prévio conhecimento da situação do imóvel na época da contratação, e que nem mesmo foram eles (embargantes) que postularam a dissolução, circunstâncias que também autorizam a reintegração de posse e a multa de 10% sobre o valor do contrato, além do aluguel.

Penso que deve haver o enfrentamento específico das questões apontadas pelo STJ.

Isso porque, não se poder negar que, mesmo cientes do fato, os compradores quitaram parte substancial do preço (50%) e renegociaram o restante. Há que se considerar também que, mesmo se pagassem o restante ou o depositassem, os vendedores também ficariam impedidos de transferir o domínio pelo mesmo motivo – demarcação das terras indígenas -, portanto a resolução do contrato é a única solução viável, como destacado na sentença e no acórdão.

No entanto, dentre as formas de rescisão, a cláusula
rebus sic stantibus
tem a finalidade de assegurar a justiça ou equilíbrio contratual. Por conseguinte, estabelecida a relação negocial, ambas as partes devem ter garantido o direito de revisão das disposições firmadas, se houver fato superveniente ou extraordinário, ou de extingui-las, que é o caso destes autos, diante da impossibilidade de cumprimento “
nem por uma e nem pela outra parte
”, como constou do voto proferido na Apelação.

Importante ressaltar que, independentemente do conhecimento dos compradores, a demarcação consistiu em fato superveniente que obstou a conclusão do negócio jurídico.

Essa situação tem de ser analisada em concomitância com a função social do contrato, ou seja, nenhum dos envolvidos deve ser prejudicado com o ato demarcatório em questão, em cumprimento ao art. 478 do Código Civil e à determinação do STJ.

Apenas a título de esclarecimento, o acórdão embargado confirmou integralmente a sentença, a qual reconheceu que
a
posse dos compradores seria justa até a data da sua prolação
. Logo, a indenização/arrendamento/aluguel pelo uso deve ser a partir dessa data,
e não da celebração da primeira avença
, até porque em 9-1-2012 firmaram o Termo Aditivo, portanto não há amparo jurídico para que indenização pelo uso das terras transcorra a partir da celebração do primeiro contrato. Não bastasse isso, na própria sentença foi declarada justa a posse dos compradores até o dia da sua prolação, e não houve impugnação.

A propósito do art. 478 do CC, é bastante elucidativa a anotação de Cristiano Imhof,
in
Código Civil e sua Interpretação Jurisprudencial, 2a edição, 2009, editora Conceito, p. 549:

“A referida norma assegura o justo equilíbrio entre as partes, priorizando a função social dos contratos e traz preceitos já comumente aplicados ainda na vigência do Código Civil de 1916, como a teoria da imprevisão que permite a revisão contratual em hipóteses em que fato superveniente à celebração do contrato traz excessiva onerosidade para uma das partes [...]”.

Anote-se que no caso destes autos, independentemente do conhecimento dos compradores da pendente pretensão de demarcação da reserva indígena, eles quitaram parte significativa da importância pactuada, e a retenção para pagamento da indenização pelo uso do imóvel, calculada a partir da data da primeira avença, somada à multa contratual de 10% sobre o valor desse contrato, e, ainda, a imediata devolução do imóvel aos vendedores, constitui onerosidade excessiva para os primeiros (compradores).

Diante de todo o exposto, as consequências da anulação do contrato motivada pelo superveniente ato demarcatório devem ser examinadas pela regra do art. 478 do Código Civil, ante a clara e evidente onerosidade excessiva.

Posto isso, corrijo a omissão do acórdão e, dessa forma, concedo efeitos infringentes aos Embargos de Declaração, para
prover parcialmente
a Apelação Cível e determinar que os compradores respondam apenas pelo uso do imóvel
a partir da prolação da sentença.
O montante

será deduzido daquele já

pago pelos compradores como parte do preço, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença.

Com essa modificação, deve ser redimensionada a verba de sucumbência, a ser suportada por ambas as partes, na proporção de 50% para cada uma, mantidos os 20% sobre o valor do contrato a titulo de honorários advocatícios.

É o voto.

EM 21 DE JULHO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO P/ SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 28/07/21 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DO 2o VOGAL (DES. GUIOMAR).

SESSÃO DE 28 DE JULHO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO POR VIDEOCONFERÊNCIA)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2o VOGAL)

E. Câmara:

Pedi vista dos autos para melhor exame da controvérsia, em particular se o v. acórdão restou omisso e contraditório quanto à aplicação do disposto no art. 478 do CC, bem como as consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores pagos.

Pois bem. Na hipótese, João dos Santos Lopes Carrasco e Vanda Sueli Dan, ajuizaram Ação de Rescisão Contratual contra Jeremias Prado dos Santos e Moisés Prado dos Santos, para o fim de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, bem como condenar os requeridos ao pagamento da multa contratual e nas perdas e danos, com fundamento na inadimplência dos promissários compradores no pagamento do preço.

O Magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para:
“
1)
Confirmar a antecipação de tutela deferida acima, para
REINTEGRAR os Autores na posse dos 03 (três) lotes rurais
, sejam eles:
a)
Lote 3B, com área de 1.210,00 has (um mil e duzentos hectares), objeto da matrícula n 0710 do livro 2-C do Cartório de Registro de Imóveis de Apiacás/MT;
b)
Lote 4B, com área de 1.210,00 has (um mil duzentos hectares), objeto da matrícula n 0123 do livro 02, do Cartório de Registro de Imóveis de Apiacás/MT e
c)
Lote 5B, com área de 3.630,00 has (três mil, seiscentos e trinta hectares), objeto da matrícula n 0711 do livro 02, do Cartório de Registro de Imóveis de Apiacás/MT. No caso de resistência dos Réus quanto ao cumprimento da reintegração de posse, fixo multa diária no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por dia, incidente pelo prazo de 90 (noventa dias) à contar de eventual resistência, ou, não retirada do gado dos réus, na ocasião do cumprimento do mandado de reintegração de posse, isso sem prejuízo dos aluguéis devidos em caso de permanência de gado na fazenda;
2)

DECLARAR rescindido o contrato
de promessa de compra e venda e termo aditivo firmado entre as partes, acostados às fls. 55/64 e 68/70 dos autos;
3)

CONDENAR os Requeridos Jeremias Prado dos Santos e Moisés Prado dos Santos ao pagamento da multa contratual em favor dos Autores, de forma solidária, no percentual de 10% (dez por cento)
sobre o valor total do contrato, perfazendo o montante de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), corrigido pelos INPC, a contar da data da publicação desta decisão, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação dos Réus;
4)

CONDENAR os Requeridos Jeremias Prado dos Santos e Moisés Prado dos Santos ao pagamento de valores a título de arrendamento, de forma solidária,
desde a assinatura do contrato
até a efetiva desocupação, promovendo-se o abatimento do montante já pago
(R$ 1.645.000,00 – um milhão seiscentos e quarenta e cinco mil reais) e promovendo-se a liquidação dos valores à serem recebidos em liquidação de sentença;
5)
JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por DANOS MORAIS, tendo em vista que o mero descumprimento contratual não gera dano moral;
6)
Por fim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação dos Requeridos ao pagamento das multas ambientais, no valor de R$ 5.718.005,90 (cinco milhões e dezoito mil e cinco reais e noventa centavos) à título de perdas e danos. Em consequência, DECLARO EXTINTO o feito COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC”
.
Por consequência, ante do princípio da causalidade, condenou os requeridos ao pagamento, solidário, das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC (ID’s 3956027/3956029).”

A apelação foi desprovida por meio do acórdão com a seguinte ementa:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMÓVEL INSERIDO NA TERRA INDÍGENA DELIMITADA POR DECRETO PRESIDENCIAL - PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DA INICIAL, POR INÉPCIA - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - NOVAÇÃO DO PACTO, QUE APENAS POSSIBILITA O AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO E NÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA DAS NOTAS PROMISSÓRIAS ATRELADAS AO TERMO ADITIVO DO CONTRATO - FALTA DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA - BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL E INVERSÃO DE DIREITO ACERCA DA MESMA - ATUALIZAÇÃO DE VALORES PAGOS PELOS RÉUS/APELANTES - PAGAMENTO DE ARRENDAMENTO COM BASE NO VALOR DEVIDO APÓS DESCONTADOS OS CUSTOS DE MANUTENÇÃO QUE FORAM CUSTEADOS PELOS RÉUS/APELANTES DURANTE A SUA POSSE NO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL - INOVAÇÃO RECURSAL – MATÉRIAS NÃO CONHECIDAS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - RESCISÃO DO CONTRATO – VIABILIDADE – EXECUÇÃO DO CONTRATO QUE, AO FINAL, REDUNDARIA NA RESOLUÇÃO CONTRATUAL, ANTE A SITUAÇÃO FÁTICA APRESENTADA – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO DESPROVIDO.

1. A rigor do §1o, do art. 1.013, do NCPC, somente constituirão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação recursal, a fim de evitar a supressão de instânci.

2. Logo, as questões arguidas nesta seara recursal, e que não são de ordem pública, não devem ser conhecidas.

3. No caso, qualquer que fosse a demanda ajuizada, a circunstância declinada nos autos redundaria na rescisão do contrato, porque estaria o deslinde da controvérsia atrelada à causa subjacente (decretação de reserva indígena) que ensejou o indigitado inadimplemento contratual, seja pelos autores seja pelos réus.

4. Em sendo assim, tem-se que, embora a área tenha sido decretada como reserva indígena, não importa dizer que se extinguem as obrigações das respectivas partes, aplicando-se, no que couber, as cláusulas contratuais.

5. Logo, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, não há que se olvidar que ficam os autores autorizados a pleitearem a rescisão contratual.

6. Todavia, em que pese existir previsão contratual acerca da resolução contratual em razão do inadimplemento dos compradores, não se pode deixar de considerar os argumentos lançados pelos réus/apelantes, quanto à exceção do contrato não cumprido, ante a homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi, circunstância que enseja a incidência da norma disposta nos artigos 475 e 477, ambos do Código Civil.

7. Assim, a situação acima declinada, não só dá ensejo à rescisão contratual, o que autoriza a reintegração dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela, como também, a meu sentir, à incidência da multa contratual (de 10% sobre o valor do contrato), prevista no parágrafo segundo, da Cláusula 12a. Logo, entendo por manter a condenação dos réus/apelantes ao pagamento da cláusula penal compensatória pactuada.

8. Por sua vez, não se pode olvidar que até agora têm os réus/apelantes usufruído do imóvel, de maneira que é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito por parte dos os réus/apelantes.

Opostos embargos de declaração, os embargantes sustentaram a legalidade do não cumprimento do contrato em razão da homologação da demarcação administrativa da terra indígena Kayabi, o que ensejaria a incidência da norma disposta nos artigos 476, 477 e 478 do CC, matérias que restaram omissa e contraditória no v. acórdão.

O recurso foi parcialmente provido
“apenas para sanar a contradição referente ao inadimplemento contratual (exceção do contrato não cumprido), contudo, desprovendo o recurso de apelação também nesse ponto”.

Tal decisão foi objeto de Recurso Especial n. 1831731, o qual foi dado provimento ao Agravo Interno
“para reconsiderar a decisão agravada e DAR PROVIMENTO ao recurso especial,
determinando o retorno dos autos ao TJMT para que analise as questões trazidas nos embargos de declaração,
como entender de direito”
, isto é, para que, conforme constou da fundamentação do referido voto condutor do aresto,

“sane o vício de omissão relativa às questões levantadas: (a) consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos; e (b) aplicação do art. 478 do CC/02 no que diz respeito à análise sob a ótica de desproporcionalidade dos montantes pagos para a compra de uma área que, ao final, teria sido decretada como reserva indígena, fato impeditivo para a concretização do negócio jurídico
”.

A e. Relatora, Desembargadora Serly Marcondes Alves, deu parcial provimento ao recurso, sem efeitos infringentes, apenas para sanar a contradição referente ao inadimplemento contratual (exceção do contrato não cumprido), e a omissão referente às consequências e responsabilidades decorrentes da decretação da área como reserva indígena, diante dos valores expressivos que haviam sido pagos, bem como a aplicação do art. 478 do CC, no que diz respeito à análise sob a ótica da desproporcionalidade dos montantes pagos, desprovendo o recurso de apelação nesses pontos.

De modo divergente, o e. Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, sanou a omissão apontada e, aplicado o efeito infringente, proveu parcialmente o recurso de apelação para
determinar que os compradores respondam
apenas
pelo uso do imóvel a partir da prolação da sentença
, montante a ser deduzido do valor pago pelas áreas, a ser apurado em liquidação de sentença.

Assim entendeu, sob o fundamento de que
“as consequências da anulação do contrato motivada pelo superveniente ato demarcatório devem ser examinadas pela regra do art. 478 do Código Civil, ante a clara e evidente onerosidade excessiva”
.

Passa-se, assim ao exame dos pontos considerados omisso e contraditório, nos termos do que fora determinado pelo STJ.

Com efeito, consta que do preço pactuado pela compra do imóvel no valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), os compradores pagaram o percentual de 50% e renegociaram o restante por meio de aditivo, firmado em 09/01/2013, no qual foi estipulado um valor fixo de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), a ser pago em 50 parcelas no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com início em janeiro de 2013 e término em fevereiro de 2017, das quais os vendedores afirmam que os compradores ora embargantes pagaram 04 parcelas.

Sucede que, como informam os embargantes, quando já pago valor substancial do preço e renegociado o saldo restante, em 24/04/2013, a área foi decretada como reserva indígena, fato, por certo, impeditivo do cumprimento da obrigação pelos compradores, vale dizer, promover o registro das escrituras dos imóveis que compõem o negócio jurídico da demanda.

Nesse cenário, não se tem como afastar o exame da matéria sob a ótica do art. 478 do CC, de modo que as partes, sejam os compradores, sejam os vendedores, não fiquem prejudicadas com a decretação da terra indígena.

Sob tal ótica, importa ressaltar que quando da decretação da área indígena em 24/04/2013, os compradores achavam-se rigorosamente em dia com as prestações pactuadas.

Tanto é assim, que firmaram o Termo Aditivo em 09/01/2013, pagaram 04 prestações e já em abril daquele ano sobreveio à decisão que integrou o imóvel objeto de compra e venda à terra indígena.

Logo, não se pode dizer em inadimplemento contratual até a data da decretação da reserva indígena, fato superveniente bastante para inviabilizar a transferência do domínio prometida ainda que efetuado fosse o pagamento.

Desta feita, a exceção do contrato não cumprido constitui defesa legítima oposta pelos promissários compradores.

Chama atenção, de outra via, que ao firmarem o termo aditivo, as partes pactuaram que em caso de improcedência da decretação da terra indígena, os compradores pagariam o restante do preço no prazo de 06 meses e não mais em 50 parcelas. Contudo, nada foi pactuado caso ocorresse à homologação da terra indígena, circunstância que importa em onerosidade excessiva aos compradores.

Verdade é que, como consignado pelo e. Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho,
“independentemente do conhecimento dos compradores, a demarcação consistiu em fato superveniente que obstou a conclusão do negócio jurídico”
.

Com efeito, a demarcação do imóvel objeto da compra e venda em reserva indígena constitui fato impeditivo do cumprimento da obrigação por parte dos promitentes compradores. Lado outro, não há que se falar em inadimplemento por parte dos promissários compradores, o que afasta, por consequência, a imposição da multa.

Assim exposto, a rescisão contratual guarda similitude com o que seriam os efeitos da evicção.

Contudo, é certo que os compradores se utilizaram das áreas adquiridas, o que importa em indenização/aluguel pela fruição do bem em favor dos vendedores, sob pena de enriquecimento ilícito, o que deve a ser aplicado a partir da prolação da sentença e não da celebração da primeira avença, como firmado pela e. Relatora.

Nesses termos,
peço
venia
a e. Relatora, para acompanhar o e. Vogal, Desembargador Rubens Oliveira Santos Filho
, para dar parcial provimento aos embargos de declaração e sanada a omissão e contradição apontadas, aplicar o efeito infringente, para prover parcialmente o Recurso de Apelação e determinar apenas que os compradores indenizem os vendedores pelo uso do imóvel, a título de aluguel, a partir da prolação da sentença, montante que será deduzido do valor pago pelos compradores como parte do preço, a ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA)

Eminentes pares:

Revejo meu posicionamento inicial, ressalvado o meu entendimento, para aderir ao voto 1o vogal, desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, a fim de
aplicar os efeitos infringentes aos Embargos de Declaração, para prover parcialmente a Apelação Cível e determinar que os compradores respondam apenas pelo uso do imóvel
a partir da prolação da sentença.
O montante

será deduzido daquele já

pago pelos compradores como parte do preço, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

EM 28 DE JULHO DE 2021:

EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDO COM EFEITOS INFRINGENTES, TENDO A RELATORA ADERIU AO VOTO DO 1o VOGAL (DES. RUBENS). UNÂNIME.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/07/2021