Tribunal: TJMT
Processo: 1002743-84.2017.8.11.0002
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-07-31

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1002743-84.2017.8.11.0002 – Várzea Grande
Apelante: Carlos Cesar Araújo da Silva
Apelada: MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda.
E M E N T A
RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – INEXISTENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.
No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002743-84.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CARLOS CESAR ARAUJO DA SILVA - CPF: 009.604.471-30 (APELANTE), HERBERT REZENDE DA SILVA - CPF: 022.322.341-77 (ADVOGADO), MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.715.383/0001-63 (APELADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

1002743-84.2017.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
Carlos Cesar Araújo da Silva

Apelada:
MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda.

E M E N T A

RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – INEXISTENTE –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

1002743-84.2017.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
Carlos Cesar Araújo da Silva

Apelada:
MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Carlos Cesar Araújo da Silva em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantias pagas e indenização por dano moral que move contra a MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda., julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a empresa ré a restituir, de forma simples, ao autor a quantia equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos a título de ágio e parcelamento do imóvel, bem como a integralidade do montante pago pelas taxas condominiais, também na forma simples, rejeitando contudo o pleito indenizatório, além de condenar as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 70% (setenta por cento) para o réu e de 30% (trinta por cento) para o autor.

Inconformado, o apelante sustenta que a rescisão contratual se deu por culpa da apelada que não entregou as chaves do apartamento e começou a cobrar taxa de condomínio e ITBI sobre a transferência de titularidade do bem, fatos que sequer foram impugnados na peça de defesa. Segue sustentando ser indevida a retenção pela apelada da quantia equivalente a 20% (vinte por cento) do valor total pago pelo imóvel, tendo em vista ser a responsável pela rescisão do pacto firmado entre as partes. Firme no seu propósito, defende a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, devendo a empresa ré arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 87175991), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

1002743-84.2017.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
Carlos Cesar Araújo da Silva

Apelada:
MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda.

V O T O

Cinge-se dos autos que Carlos Cesar Araújo da Silva ajuizou ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantias pagas e indenização por dano moral em desfavor da MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de um apartamento no Condomínio Chapada do Poente, localizado na cidade de Várzea Grande/MT, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), do qual R$ 116.277,00 (cento e dezesseis mil, duzentos e setenta sete reais) seria financiado junto ao Banco do Brasil.

Asseverou que efetuou o pagamento total de R$ 20.818,35 (vinte mil, oitocentos e dezoito reais e trinta e cinco centavos), referente a entrada, ITBI, taxas de registro, despachante e taxas de condomínio de dezembro de 2015 a agosto de 2016, contudo, a empresa ré, sem qualquer motivo aparente e por motivos alheios a sua vontade, desfez a avença, mesmo a pós a assinatura do referido pacto e dos pagamentos realizados, motivando o manejo da demanda.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
, sob o fundamento de que não houve culpa da ré na rescisão da avença firmada entre as partes,

julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato, condenando-a a restituir ao autor, de forma simples, a quantia equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos a título de ágio e parcelamento do imóvel, bem como a integralidade do montante pago pelas taxas condominiais, também na forma simples, rejeitando contudo o pleito indenizatório, além de condenar as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 70% (setenta por cento) para o réu e de 30% (trinta por cento) para o autor (id. 87175972).

Irresignado, o apelante sustenta que a rescisão contratual se deu por culpa da apelada que não entregou as chaves do apartamento e começou a cobrar taxa de condomínio e ITBI sobre a transferência de titularidade do bem, fatos que sequer foram impugnados na peça de defesa.

Segue sustentando ser indevida a retenção pela apelada da quantia equivalente a 20% (vinte por cento) do valor total pago pelo imóvel, tendo em vista ser a responsável pela rescisão do pacto firmado entre as partes.

Firme no seu propósito, defende a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, devendo a empresa ré arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu
, em que pese as legações do apelante, o certo é que o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre com a apelada se deu pela vontade do mesmo
.

Digo isso, porque os termos de solicitação de rescisão contratual (id. 87172492 e id. 87172492) trazidos à baila pelo próprio autor, ora recorrente, diga-se de passagem, são suficientemente claros em demonstrar que o consumidor em questão não mais possuía interesse na aquisição do imóvel em questão.

À vista disso, andou bem a MMa Juíza ao asseverar que
“Na ausência de melhor prova do autor quanto à culpa, tenho que a declaração contida no termo de rescisão há que ser considerada como elemento à rescisão, ou sejam a ausência de interesse do autor quanto à concretização do negócio, o que evidencia a culpa do autor, e não da construtora. Consequentemente, entendo não haver culpa da ré pela rescisão dos dois contratos de compra e venda”
(id. 87175972).

Dessa forma, o art. 373, I, do CPC, preceitua que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, o que não ocorreu no caso em tela.

Destarte, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para o autor, ora, apelante o encargo de provar de forma robusta suas alegações de que teve a culpa pela rescisão contratual foi da empresa ré, ora apelada, ônus este do qual não se libertou, já que não demonstrou concretamente o alegado.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade do consumidor pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
(negritei e grifei).

Ora, é
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

À vista disso, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Entretanto, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Nessa trilha, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo.

Por conseguinte, a quantia paga a título de sinal integra o valor do bem, sendo incabível a sua devolução integral, devendo a r. sentença ser mantida neste ponto.

Outrossim, cumpre ainda salientar que, no tocante ao pleito indenizatório, a razão não assiste razão ao apelante, mormente pelo fato de que a apelada não deu causa a rescisão do contrato em comento, repiso, sendo de clareza solar que não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

Outro não é o entendimento dessa Câmara,
verbis
:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEDUZIDOS NO PERCENTUAL ESTABELECIDO NO CONTRATO – DANO MORAL INEXISTENTE
– TAXA DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – TAXA CONDOMINIAIS – NÃO CABIMENTO – ENTREGA DA CHAVE NÃO EFETIVADA – RECURSO DA CONSTRUTORA LOPES PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DOS AUTORES DESPROVIDO.

[...]

Diante das provas dos autos, em especial do contrato de compra e venda firmado entre a construtora e o comprador do imóvel, de que a responsabilidade pela obtenção do financiamento junto ao banco é do adquirente e deixando o mesmo de cumprir tal obrigação, impõe-se reconhecer a sua culpa pela rescisão do contrato firmado,
e, consequentemente, não praticado pela construtora quaisquer atos ilícitos, de modo que, não há falar em dano moral, a ser reparado
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção, pela promitente vendedora, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados, tais como despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem. [...]”
(RAC n. 0055927-54.2014.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 02.10.2019 – negritei e grifei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/07/2021