Tribunal: TJMT
Processo: 1018885-61.2020.8.11.0002
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-06-01
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1018885-61.2020.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE - CNPJ: 23.103.000/0001-12 (RECORRENTE), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.715.383/0001-63 (RECORRIDO), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Recurso Inominado:

1018885-61.2020.8.11.0002

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial Cível do Cristo Rei em Várzea Grande/MT

Recorrente(s):

MRV Prime XVII Incorporações SPE Ltda.

Recorrido(s):

Residencial Parque Chapada do Poente

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

01 de junho de 2021

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO ACOLHIDA. UNIDADE REGISTRADA EM NOME DA CONSTRUTORA. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Se o imóvel se encontra registrado em nome da construtora, esta possui legitimidade para responder por eventuais encargos decorres da propriedade até a prova de entrega das chaves ao adquirente, razão pela qual não acolho a preliminar de ilegitimidade passiva.

2. Conforme consta na sentença recorrida que considero como fundamento para julgar este recurso:
“Apesar de a Executada alegar ausência de responsabilidade civil quanto as cotas condominiais posteriores a 06/08/2015, pois após a expedição do habite-se a responsabilidade seria da compradora do imóvel, entendo que razão não lhe assiste. (...) Assim, muito embora a executada alegue a responsabilidade da Compradora após o habite-se, além dos impedimentos na entrega das chaves, tal fato não exime a sua responsabilidade de quitação da taxa condominial até a
efetiva
entrega, que, inclusive não restou comprovada nos autos. Destaco que Executada não comprovou que tenha transferido a posse do imóvel ao compromissário comprador. Dessa forma, reconheço a responsabilidade da Executada pelo pagamento das taxas condominiais referentes a competência 10/2015 a 07/2016, 12/2016 e 04/2018 a 07/2020, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, eis que não comprovado a transferência da posse do imóvel. Quanto a tese subsidiária de excesso de execução, não é porque a unidade condominial está desocupada que o seu proprietário ou possuidor estará isento do pagamento das taxas condominiais e despesas que atingem e beneficiam todos, indistintamente, ocupantes atuais ou futuros das unidades autônomas. O privilégio criado pela executada não encontra amparo legal, pois afronta a Lei e o princípio da igualdade e proporcionalidade existente entre os condôminos, decorrente dos princípios da probidade e boa-fé previstos no art. 422 do Código Civil, no que se refere às áreas comuns do condomínio. (...) Assim, não há que se falar em excesso de execução em virtude da cobrança integral do valor da taxa condominial. Por outro lado, conforme planilhas de calculo nos id n. 35648126 e 35648125, a Exequente pleiteia a execução dos valores de R$ 14.694,04 (quatorze mil e seiscentos e noventa e quatro reais e quatro centavos) e R$ 6.327,67 (seis mil e trezentos e vinte e sete reais e sessenta e sete centavos), em face da Executada MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA, sendo que, nesses valores, está incluída a cobrança dos honorários advocatícios nos valores de R$ 2.449,00 (dois mil e quatrocentos e quarenta reais) e R$ 1.054,61 (um mil e cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos). Todavia, a cobrança dos honorários advocatícios nessa fase apenas se justifica quando há comprovação dos serviços de cobrança efetuados pelo advogado na esfera extrajudicial, o que nitidamente não restou comprovado nos autos. (...) Logo, o crédito em favor do Exequente é no total de R$ 17.518,10 (dezessete mil e quinhentos e dezoito reais e dez centavos)
.”

3. Observo que a decisão do juízo a quo está em conformidade com as decisões dos Tribunais pátrios, consoante jurisprudência abaixo colacionada:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO LIMITADORA DA RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE
.
ABUSIVIDADE.
APELO IMPROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente os embargos à execução de título executivo extrajudicial, concernente à cobrança de taxas condominiais. 1.1. Pretensão do embargante de reforma da sentença. 1.2. Alega a legalidade da cláusula da Convenção de Condomínio que prevê que as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente pagarão 30% da taxa condominial.

2.
A parte apelante elaborou a Convenção de forma unilateral, de modo que foi estabelecida condição manifestamente abusiva, com o objetivo de favorecer a si mesma. 2.1. Assim, estipulação de taxa condominial diferenciada para as embargantes, ora apelantes, gera desequilíbrio nas contas do condomínio e viola o princípio da isonomia. 2.2. Cumpre salientar que a referida cláusula tem o condão de prejudicar o patrimônio comum e onerar excessivamente os demais condôminos
.

3. Precedente desta Corte: "[...] 1. A estipulação de taxa condominial diferenciada para a construtora (apenas 30% de seu valor) gera desequilíbrio nas contas do condomínio e viola o Princípio da Isonomia, porquanto os proprietários devem contribuir igualmente para a manutenção das despesas condominiais. 2. O pagamento mês a mês das taxas condominiais em valor menor do que o realmente devido sobrecarrega os demais condôminos, restando caracterizado o risco de grave dano. [...]" (07087955520188070000, Relator: Eustáquio De Castro 8a Turma Cível, DJE: 27/08/2018.)

4. Apelo improvido.

(
Acórdão n.1148437, 07132637520178070007, Relator: JOÃO EGMONT 2a Turma Cível do Distrito Federal, Data de Julgamento: 06/02/2019, Publicado no DJE: 13/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada
.).

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO.
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
INCIDENTES SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO COMERCIALIZADAS OU QUE ESTEJAM EM SUA POSSE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA.

1.
É abusiva a cláusula imposta de maneira unilateral pela Construtora, no sentido de limitar a 30% (trinta por cento) sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais das unidades imobiliárias em sua posse, uma vez que tal disposição é estipulada em benefício próprio pela Construtora/Incorporadora, em prejuízo ao patrimônio comum, impondo ônus excessivo aos demais condôminos
.

2. Não assiste razão ao Apelante quanto à cobrança da taxa de administração de 10% (dez por cento), visto não ser possível dessumir essa autorização da leitura da ata da assembleia indicada, que teria autorizado essa cobrança.

3. Deu-se parcial provimento ao recurso. Unânime.

(Acórdão n.1146884, 07112657220178070007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2019, Publicado no DJE: 04/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

4. Deste modo, embora haja previsão legal para livre estipulação da forma de rateio, mediante convenção condominial, deve ser observado que conforme jurisprudências acima colacionadas, toda e qualquer cláusula convencional que estabeleça forma de rateio que implique privilégios em favor da construtora em detrimento dos demais condôminos é ilegal e inconstitucional, sendo, portanto, nula de pleno direito, pois neste caso deveria ser aplicada a todos os condôminos que possuem a propriedade de unidades desocupadas e não somente a construtora.

5. A sentença que possui a seguinte parte dispositiva: “
Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a ação de execução de título extrajudicial em desfavor da executada MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA para condena-la ao pagamento da taxa condominial no total de
R$ 17.518,10 (dezessete mil e quinhentos e dezoito reais e dez centavos)
referente a Unidade 212 Bloco A – Parque Chapada do Pente, com juros de mora de 1% a partir da citação (27/08/2019) e atualizada pelo INPC desde o ajuizamento da presente execução (30/09/2020).”
, não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei no 9.099/95.

6. Recurso improvido. A Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator
Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/06/2021