Tribunal: TJMT
Processo: 0013179-36.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-20
Data de publicação: 2021-04-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RETORNO DOS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 2. Havendo rescisão do contrato por culpa do promitente comprador imitido na posse do bem quando da celebração do negócio, é cabível a compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem a entrega de contraprestação, sob pena de enriquecimento imotivado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013179-36.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Imissão, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[TIAGO ANTUNES DA SILVA - CPF: 593.659.005-49 (APELADO), VANILZA TEIXEIRA DA SILVA - CPF: 631.302.701-91 (ADVOGADO), ANTONIO JOAO EVANGELISTA DA SILVA - CPF: 655.278.361-20 (ADVOGADO), ADEMILSON ALMEIDA E SILVA - CPF: 957.677.891-34 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RETORNO DOS CONTRATANTES AO
STATUS QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 2. Havendo rescisão do contrato por culpa do promitente comprador imitido na posse do bem quando da celebração do negócio, é cabível a compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem a entrega de contraprestação, sob pena de enriquecimento imotivado.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0013179-36.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADEMILSON ALMEIDA E SILVA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos e Danos Morais
”

(Proc. no 0013179-36.2016.8.11.0041 - Código 1106499), ajuizada contra o apelante por TIAGO ANTUNES DA SILVA, julgou o pedido parcialmente procedente para “
decretar a resolução do contrato e determinar a reintegração de posse em favor do autor
”, reconhecendo, no entanto,

“
o direito de retenção pelas acessões erigidas no local, até o recebimento da indenização, a ser apurada em sede de liquidação
”, e “
condenou o réu a pagar indenização por ocupação indevida, correspondente a 0,5% sobre o valor do imóvel consignado no contrato, crescidos de juros de mora na forma simples de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC desde a data da inadimplência
”
(cf. Id. no 81121058 - pág. 23/30).

O apelante circunstancia que a sua “
irresignação quanto à sentença é com a não determinação ao apelado de devolver
(...)
as 06 parcelas que pagou referente ao contrato de promessa de compra e venda do terreno,
(...)

(pagamento)
expressamente reconhecido pelo apelado em suas manifestações nos autos
,
tendo
(sido)
juntado alguns recibos em sua contestação
”, e também com a condenação a indenizar a parte contrária pela suposta “
ocupação indevida
”, já que a sua permanência no imóvel decorreu de válido contrato de promessa de compra e venda, cuja rescisão foi provocada por culpa exclusiva do apelado.

Diz, nesse sentido, que “
sempre foi sua intenção pagar integralmente o terreno, até porque seu objetivo era construir (e de fato construiu) sua casa no local para abrigar a família, todavia, deixou de continuar a pagar as parcelas ante a incerteza da propriedade do imóvel pelo apelado, o qual nunca apresentou ao apelante o registro do imóvel
”, de modo que “
quem deu ensejo ao descumprimento contratual foi o apelado, não podendo ser beneficiado com
(...)
a casa construída sobre o terreno e o bem valorizado
”; ainda nessa perspectiva, argumenta que, como o apelado deverá indenizá-lo apenas pelas benfeitorias, “
sem considerar o quanto valorizou o imóvel com a construção da casa,
(...)
a valorização do imóvel deve ser compensada com o período de
(sua)
permanência
(...)
no terreno
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja imposto ao autor/apelado o dever de “
restituir as seis parcelas pagas em razão do contrato de promessa de compra e venda
”, e, por outro lado, afastada a sua “
condenação a indenizar o apelado por ocupação indevida
” (cf. Id. no 81121070).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. no 81121077, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 06 de abril de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O litigio gira em torno do descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento das parcelas contratuais, tendo recebido a seguinte solução pela sentença apelada:

“(...), aduz a parte reclamante em apertada síntese que firmou contrato de promessa de compra e venda com a o Requerido, de um imóvel localizado à Rua Tiradentes, n A/6, Residencial Betel, Bairro Dr. Fábio. Ficou acordado que o valor pelo terreno seria pago através de 46 (quarenta e seis) parcelas de R$ 500,00 quinhentos reais, totalizando o valor de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais).

Aduz que o Requerido efetuou apenas as 06 (seis) primeiras parcelas, sendo que após seis meses da celebração do contrato o mesmo edificou o terreno mudou-se para o local. Alega que tentou resolver amigavelmente com o Requerido, porém as tentativas restaram infrutíferas, e que o Requerido lhe ofendeu ao afirmar que o Autor vendeu o terreno que não era de sua propriedade.

Em face do descumprimento da obrigação, bem como pelos prejuízos causados, pretende o provimento jurisdicional para declarar a rescisão contratual, imitindo o autor na posse, bem como a condenação do requerido ao pagamento de indenização pelo tempo que permaneceu no imóvel após a sua constituição em mora, bem como pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais e a condenação em danos materiais, além dos honorários advocatícios em 20% do valor da causa e as despesas processuais.

(...)

O requerido apresentou contestação às fls. 59/66, acompanhada dos documentos de fls. 68/118, alegando que à época desembolsou a quantia de R$ 3.000.00 (três mil reais) como entrada, sendo o saldo devedor parcelado em 46 (quarenta e seis) parcelas; sustenta que, após o reconhecimento de firma do instrumento de compra e venda, tomou posse do imóvel e iniciou a construção de sua casa; afirma que, após as seis primeiras parcelas, consultou um advogado e descobriu que o contrato celebrado estava errado, vez que o imóvel não estava registrado em nome do autor, motivo pelo qual cessou os pagamentos das parcelas. Por derradeiro, sustenta o direito de retenção por acessão.

(...)

Em que pese a alegação da parte requerida de que o autor não tenha registrado em seu nome qualquer bem imóvel, resta evidente que foi outorgado a este pela antiga proprietária do terreno, Fabíola Abreu Leite Ferracini, a escritura do imóvel (fl. 28). Além disso, foi encartada cópia do comprovante de pagamento de ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos relativos à aquisição do imóvel pelo autor (fl. 29), demonstrando que a municipalidade reconhece a propriedade anterior do transmitente e o atual do autor. Dessa forma, entendo que resta demonstrado ser o autor o legítimo proprietário do bem imóvel objeto da presente ação.

(...)

In casu
, observa-se que, após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, a parte requerida efetuou apenas o pagamento das 06 (seis) primeiras parcelas, tornando-se inadimplente, aduzindo que verificou que o contrato estava eivado de erros face a propriedade do terreno. Dessa forma, restou incontroverso o descumprimento contratual, na medida em que ao ficar inadimplente com as parcelas do contrato, o Requerido deu ensejo a rescisão do contrato.

(...)

De outro giro, não merece prosperar o argumento da parte requerida não efetuou o pagamento das parcelas inadimplidas em virtude de ter constatado erros no contrato, ainda mais, quando não há que se falar em qualquer irregularidade, pois como já demonstrado, o Autor demonstrou ser proprietário do imóvel vendido.

Ora, a realização de um contrato obriga as partes a cumprirem as prestações entabuladas, sendo ínsito a todo pacto bilateral que sua inadimplência poderá acarretar a rescisão, por se tratar de cláusula resolutiva tácita. Demais disso, admitir tal possibilidade seria ir de encontro aos princípios que regem a relação contratual, quais sejam, da probidade e boa-fé.

(...)

No que tange ao pleito de indenização pelo tempo em que o Requerido permaneceu no imóvel após sua constituição em mora entendo como cabível. Isso porque a indenização pelo tempo de ocupação indevida não pretende penalizar a parte inadimplente, mas visa, tão somente, recompor equitativamente os prejuízos das partes. Caso assim não ocorresse, o retorno das partes ao estado anterior, efeito natural da resolução, não seria completo.

Dessa forma, tendo em vista o período de ocupação do imóvel pelo Requerido, devido o é o arbitramento da indenização por ocupação indevida, correspondente a 0,5% sobre o valor do imóvel consignado no contrato, crescidos de juros de mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, desde a data da inadimplência até a efetiva retomada.

(...)

Por derradeiro, verifica-se, através da peça de defesa, bem como pela própria narração da inicial, que o requerido edificou sua residência no terreno, devendo ser restituído.

O direito à retenção configura-se um consectário lógico em relação às benfeitorias necessárias e úteis, como dispõe o art. 1.219 do CC, in verbis: (...).

Registra-se que, no caso em tela, o requerido edificou a casa logo após a celebração do contrato, e, durante a construção, efetivou os pagamentos das parcelas correspondentes, portanto, até esse momento, a posse foi exercida de boa fé. Dessa forma, considerando que a construção foi erigida de bo-fé, está equiparada à benfeitoria útil, admitindo o direito de retenção. Assim, o requerido é titular do direito de retenção pelas acessões, até o recebimento da indenização, a ser apurada em sede de liquidação.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, CPC/2015, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:

a) DECRETAR a resolução do contrato e determinar a reintegração de posse em favor do autor TIAGO ANTUNES DA SILVA.

b) CONDENAR o Requerido a indenização por ocupação indevida, correspondente a 0,5% sobre o valor do imóvel consignado no contrato, acrescidos de juros de mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, desde a data da inadimplência até a efetiva retomada.

c) CONCEDER ao Requerido o direito de Retenção pelas acessões, até o recebimento da indenização, a ser apurada em sede de liquidação.”

Embora insista em que culpar o autor/promitente vendedor pela rescisão do contrato, o réu/apelante apenas o faz de modo protocolar, basicamente para não admitir a própria culpa, pois, além de não enfrentar o raciocínio exposto na sentença, nada diz sobre as provas constantes dos autos, estas que, conforme bem ressaltado na sentença, demonstram que a titularidade do imóvel pertence ao autor/vendedor e, consequentemente, retiram qualquer mínima chance de legitimação da conduta arbitraria do réu de parar de pagar as parcelas contratuais por suposta dúvida quanto ao real proprietário do bem, sendo assim, não sobrando muito mais a ser acrescido a esse ponto da discussão, cabe ratificar a conclusão sentencial de que a rescisão do contrato se deu por culpa do promitente comprador e, então, focalizar na análise em torno da discussão quanto às indenizações devidas em razão do desfazimento do negócio.

Havendo a procedência do pedido de rescisão contratual, o retorno da situação jurídica dos contratantes
ao status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, de modo que, independente de pedido expresso a respeito, resolvido o compromisso de compra e venda, a posse do imóvel necessariamente deve ser devolvida ao vendedor, cabendo a este, em contrapartida, restituir ao comprador as prestações pagas em razão do contrato, a fim de, em qualquer uma das hipóteses, evitar-se o enriquecimento imotivado e indevido da contraparte.

Portanto, o réu/apelante realmente faz jus à restituição do correspondente às seis parcelas pagas durante a relação contratual, cuja quitação é ponto incontroverso nos autos, independente de não ter expressamente postulado o reembolso dos valores em contestação ou de ter dado culpa à rescisão do negócio, já que eventuais prejuízos devem ser resolvidos em perdas e danos, e, na outra face da moeda, é evidente que ele tem a obrigação de indenizar o autor/apelado pelo período de ocupação e fruição gratuita do bem, e, frisa-se, não só porque deu causa à rescisão do contrato, mas, sobretudo, porque está desfrutando de bem de outra pessoa há mais de 5 anos sem efetuar qualquer contraprestação, não tendo respaldo lógico ou jurídico a pretensão de compensar o valor devido a título de taxa de fruição com o de valorização do imóvel, afinal, durante toda a relação havida entre as partes, o bem sempre pertenceu ao autor, tendo o réu mera expectativa de direito de adquiri-lo, sendo devido a ele estritamente o que concerne à acessão feita na área, conforme já reconhecido na sentença.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para acrescer ao dispositivo decisório o dever do autor/apelado de restituir os valores pagos pelo réu/apelante em razão do contrato objeto da lide, a ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão e correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso. Mantenho, no mais, os exatos termos da sentença, inclusive quanto à distribuição do ônus de sucumbência, que continua a bem representar o desfecho decisório da lide.

Custas
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2021