Tribunal: TJMT
Processo: 1003254-49.2021.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2021-10-04
Data de publicação: 2021-10-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – PENHORA E AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL – DECURSO DE GRANDE LAPSO TEMPORAL – VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA – DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APONTADOS – DÚVIDA REAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL – NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873 DO CPC – CABIMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Decorrido grande lapso temporal desde a avaliação do imóvel penhorado, havendo dúvidas sobre a metodologia e valores apresentados pelo Oficial de Justiça Avaliador, e diante da provável valorização do bem, impõe-se a realização de nova avaliação para dirimir a controvérsia, nos termos do art. 873, III, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1003254-49.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano, Cabimento]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), DUILIO PIATTO FILHO - CPF: 034.456.661-72 (AGRAVANTE), DJANIRA BARBOSA NOGUEIRA PIATO - CPF: 353.402.311-00 (REPRESENTANTE), ESPÓLIO DE DUÍLIO PIATO FILHO (AGRAVANTE), DJANIRA BARBOSA NOGUEIRA PIATO - CPF: 353.402.311-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – PENHORA E AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL – DECURSO DE GRANDE LAPSO TEMPORAL – VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA – DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APONTADOS – DÚVIDA REAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL – NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873 DO CPC – CABIMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Decorrido grande lapso temporal desde a avaliação do imóvel penhorado, havendo dúvidas sobre a metodologia e valores apresentados pelo Oficial de Justiça Avaliador, e diante da provável valorização do bem, impõe-se a realização de nova avaliação para dirimir a controvérsia, nos termos do art. 873, III, do CPC.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Agravo de Instrumento, interposto pelo Espólio de Duílio Piato Filho, contra a decisão que, nos autos da Ação de Execução,

movida pelo Município de Rondonópolis, homologou a avaliação do imóvel penhorado, feita pelo Oficial de Justiça Avaliador, indeferiu seu pedido para realização de nova avaliação, determinou a realização do leilão e designou leiloeiro oficial para a condução dos trabalhos.

Alega que, no ano de 2018, o imóvel foi avaliado em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), importância bastante inferior ao que efetivamente vale, sem que tenha havido qualquer informação sobre a metodologia aplicada pelo Oficial de Justiça Avaliador.

Sustenta que, de acordo com a realidade imobiliária da cidade de Rondonópolis, o imóvel valeria no mínimo R$ 829.952,00 (oitocentos e vinte e nove mil, novecentos e cinquenta e dois reais), mas, a prevalecer a decisão agravada, poderá ser arrematado pelo equivalente a 1/3 (um terço) do seu valor de mercado.

Afirma que se passaram 2 (dois) anos e meio, desde a realização da avaliação, e que, nestas circunstâncias, a jurisprudência entende pela necessidade de nova avaliação, a fim de garantir que o valor, a ser liquidado, seja condizente com o atual valor de mercado.

Alega que o artigo 873 do Código de Processo Civil dispõe ser admissível nova avaliação, quando se verificar que houve majoração ou diminuição do valor do bem.

O pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso foi deferido (id. 78095465).

Em sua contraminuta, o Agravado requereu o desprovimento do recurso (id. 1003254-49).

A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se no sentido de não haver interesse público a justificar sua intervenção no feito (id. 88935472).

É o relatório.

VOTO

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Da análise dos autos, depreende-se que a Execução Fiscal foi ajuizada em 16/08/2005, no valor atual de R$ 11.385,33 (onze mil, trezentos e oitenta e cinco reais e trinta e três centavos), referente ao débito do IPTU.

No ano de 2018, o imóvel penhorado foi avaliado em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), valor que o Agravante sustenta ser incompatível com a realidade imobiliária da cidade de Rondonópolis, onde valeria, no mínimo R$ 829.952,00 (oitocentos e vinte e nove mil, novecentos e cinquenta e dois reais).

A alegação do Agravante é no sentido de que, à época da avaliação, não foi informada a metodologia utilizada pelo Oficial de Justiça Avaliador para atribuir ao imóvel o valor de R$ 450.000,00, quantia que a decisão agravada reconheceu analisar somente o metro quadrado do terreno, desconsiderada a sua localização e edificações, que totalizam os R$ 829.952,00 (oitocentos e vinte e nove mil, novecentos e cinquenta e dois reais).

Sustenta que decorreram dois anos e meio, desde a avaliação do imóvel, o que também evidencia a necessidade de nova avaliação.

A referida pretensão foi rejeitada pelo MM. Juízo
a quo
, nos seguintes termos:

Tenho para mim que o avaliador, corretamente, considerou, no trabalho realizado, todas as características aptas a influir na respectiva avaliação do imóvel, sendo que a insurgência da parte não tem o condão de infirmar o valor apurado pelo servidor. O valor ordinário do bem, obtido por sua venda no mercado livre, em condições normais de negócios, define o valor dos bens, objetivo final da avaliação. Nele se adicionam as rendas, e necessariamente se inclui o custo, vez que a eventual discrepância deste e do preço de mercado constitui mais valia integrante do patrimônio executivo. Supõe-se, nesta modalidade avaliatória, mercado livre e economia estável. Mas, a paralisação temporária dos negócios não obsta o avaliador de utilizar comprador hipotético, segundo a vocação comercial da coisa, para dar o preço de mercado. Figurará o perito, assim, o comportamento do mercado livre. É indubitável, por conseguinte, que o valor dos bens deve ser o de mercado e, não, o real, como pretende o executado. A avaliação visa à alienação de bens penhorados, ao contrário do que pretende o executado, deve levar em consideração apenas e tão somente o valor efetivo que o bem alcançaria em caso de alienação. Não interessam, no caso, avaliações técnicas cheias de cálculos e fórmulas desvinculadas da realidade visando alienação. O que importa é verificar se, posto à venda, o bem atingiria determinado valor concreto e não aquilo que o proprietário ou o exequente pensam que ele vale. Além disso, o executado não apresentou nenhum documento capaz de comprovar as suas alegações. Com essas considerações, INDEFIRO o pedido de nova avaliação do bem penhorado e determino as seguintes providências: 1. Nos termos do artigo 882 do CPC, determino a realização de leilão presencial nos autos, o qual será realizado na sede do Fórum de Rondonópolis. 2. Designo o Leiloeiro SILVIO LUIZ SILVA DE MOURA LEITE, JUCEMAT no 021/2012, telefone 6634231484, emailcontato@mllleilões.com.br, nos termos do artigo 883 do CPC, para condução dos trabalhos. 3. O leiloeiro deverá adotar as providências previstas no artigo884 do CPC, bem como publicar o edital contendo os requisitos previstos no artigo 886 do CPC, observando, ainda, o disposto no artigo 887 do CPC. 4.Desde já, fixo o valor da comissão do leiloeiro em 5% (cinco por cento) sobreo valor da arrematação (art. 884, parágrafo único do CPC). 5. O preço mínimo da arrematação será de 50% (cinquenta por

cento) da avaliação (art. 891, parágrafo único do CPC). 6. Cientifique-se da alienação judicial, com pelos menos 5 (cinco) dias de antecedência: 6.1. O executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo; 6.2. Dê ciência aos demais credores do executado. Cumpra-se.

Sobre o pleito de nova avaliação de bens penhorados, o art. 873 do Código de Processo Civil dispõe:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do
caput
deste artigo.

Em síntese, somente será admitida nova avaliação quando: a) qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; b)
for verificado, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição do valor do bem
; e, por fim, c) nos casos em que o Juiz tiver fundada dúvida acerca do valor atribuído na primeira avaliação.

A razão do rigor da lei para a repetição da avaliação está fundada na necessidade de atendimento da celeridade processual, de modo a preservar a avaliação judicial em detrimento de expedientes protelatórios da parte não interessada na imediata consecução dos fins da execução.

Neste caso, todavia, da análise dos autos na Primeira Instância, observa-se que a penhora foi efetivada há exatos 03 (três) anos, e, do Auto de Avaliação, constou apenas o seguinte:

“Avalio o imóvel acima, considerando suas características e localização, em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).” (id. 35231624, p. 50, do Processo de origem).

De fato, observa-se que, além de realizado há 03 anos, quando certamente era outra a realidade imobiliária local, o Auto de Avaliação não indica a metodologia utilizada pelo Oficial de Justiça, e tampouco, se considerou apenas o terreno ou, também, sua localização, edificações e benfeitorias.

Diante disso, revela-se prudente a designação de nova avaliação, a fim de apurar o atual valor de mercado do bem, em razão de fundada dúvida quanto ao real valor do imóvel, sobretudo se se considerar a data da última avaliação (10/08/2018) e a provável valorização dos imóveis na localidade.

Neste sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – NOVA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO – AFASTADA – DECURSO DO TEMPO – VALORIZAÇÃO – LAUDO TÉCNICO – GRANDE LAPSO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em princípio, cabe nova avaliação do imóvel penhorado, quando o valor do bem se modifica no longo decurso do tempo da avaliação originária e a adjudicação do imóvel, para evitar-se prejuízo ao devedor e possível obtenção de indevida vantagem pelo credor.” (RAI no. 1000807-25.2020.811.0000, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, publicado em 05/05/2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – NOVA AVALIAÇÃO – DECURSO DO TEMPO – VALORIZAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Prudente a realização de nova avaliação do bem penhorado, imóvel rural, tendo em vista o transcurso de longo período e possível alteração em seu valor comercial, evitando-se, ainda, prejuízo ao devedor e possível obtenção de indevida vantagem pelo credor. (N.U 1019321-26.2020.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Antônia Siqueira Goncalves, 3a Câmara de Direito Privado, julgado em 02/06/2021, publicado no DJE 02/06/2021).

Assim, não há óbice a que o juiz determine nova avaliação de bem sujeito à expropriação judicial, por se tratar de providência que garante o direito fundamental ao justo processo executivo, porque impede o enriquecimento sem causa do Exequente e do Adquirente do bem penhorado, em detrimento do empobrecimento da parte Executada.

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso para determinar seja realizada nova avaliação no imóvel penhorado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2021